Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf. Samenvatting

Portefeuille Programma en Regie Afdeling Regie Productie

Derde Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren 3 mei 2012

Door: Paul Oudeman Lies ter Voort Judith Codrington Tineke de Boer

Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf

Samenvatting In deze derde Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren van de Kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatieteam is de stand van zaken van de verschillende acties die lopen in de strijd tegen de kantorenleegstand uiteengezet. Het accent van de acties ligt evenals in de tweede voortgangsrapportage die op 11 januari 2012 aan de Raadscommissie Bouwen, Wonen en Klimaat (BWK) is voorgelegd op de financiële problematiek en de bewustwording van investeerders voor het belang van afwaarderen van de leegstaande kantoorpanden. Activiteiten Kantorenloods De Kantorenloods heeft zich het afgelopen half jaar onder meer bezig gehouden met het organiseren van een expertmeeting, het voeren van leegstandgesprekken met kantooreigenaren, communicatie over transformatie en het organiseren van een open (leegstaande) kantorendag die in het najaar van 2012 zal plaatsvinden. De regionale samenwerking van de Kantorenloods met (buurt)gemeenten is voortgezet. Expertmeeting Op 19 april 2012 hebben de gemeente Amsterdam en de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) gezamenlijk het debat ‘Van leegstand naar herstel’ georganiseerd. Eigenaren (beursgenoteerd, niet beursgenoteerd, particulier), bankiers, taxateurs, toezichthouders, accountants, projectontwikkelaars, analisten en wetenschappers waren vertegenwoordigd bij dit debat. Het eerste deel van de bijeenkomst was gericht op het verbeteren van de marktwerking in de kantorenmarkt. In de discussie zijn de mogelijkheden van een regionaal compensatiefonds voor incourant vastgoed besproken. Het tweede deel van het debat ging over de (her)financieringsproblematiek in de commerciële vastgoedmarkt. Tot slot is er gesproken over de waardering van vastgoed. De gemeente Amsterdam is een onderzoek gestart naar de waardering van structureel leegstaande kantoren. De resultaten hiervan worden eind van dit jaar verwacht. Leegstandgesprekken / derde Kantorenschouw Op 4 november 2011 heeft de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening samen met de Kantorenloods, de voorzitter van het Gemeentebreed Transformatieteam, bestuurders van betreffende stadsdelen en / of planeigenaren, wederom gesprekken gevoerd met kantooreigenaren met de meeste leegstand in Amsterdam. Vier van de acht eigenaren uit de eerste Kantorenschouw zijn wederom uitgenodigd, ditmaal voor een afrondingsgesprek of om definitieve afspraken te maken over de transformatieprojecten. Er zijn drie ‘nieuwe’ partijen uitgenodigd. Op 22 februari 2012 heeft de wethouder de notitie ‘Tweede kantorenschouw: uitkomsten leegstandgesprekken’ ter kennisname aan u voorgelegd. Dit verslag is als bijlage toegevoegd in deze rapportage. De derde ronde leegstandgesprekken zal plaatsvinden op 6 juli 2012. De wethouder Wonen zal in het kader van de Leegstandverordening 2011 een aantal gesprekken bijwonen. Bestuurlijk overleg leegstand Sinds januari 2012 is er een bestuurlijk overleg leegstand ingesteld met deelname van de burgemeester, de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening en de wethouder Wonen. In dit overleg wordt de voortgang van en knelpunten bij de uitvoering en

2


handhaving van de leegstandsverordening nauwlettend gevolgd en afgestemd. Er is niet alleen aandacht voor de leegstaande kantoren die onder de verordening vallen maar ook voor ontruimde panden. Tevens worden in dit overleg de mogelijke bestuurlijke interventies besproken onder meer aan de hand van een overzicht met interessante panden voor transformatie en hergebruik, inclusief kansen en knelpunten. Leegstand in gemeentelijke kantoorpanden Het Ontwikkelingsbedrijf is voornemens voor de eigen vastgoedportefeuille maandelijks een leegstandslijst te maken en in samenwerking met het Accommodatieteam Amsterdam (ATA) actief invulling te geven aan de gebouwen die op dat moment leegstaan. Daarnaast wordt er voor het zomerreces bij alle stadsdelen en diensten geïnventariseerd welke gebouwen er in hun vastgoedportefeuille leegstaan. Deze werkwijze zal in het najaar van 2012 aan het College en de raadscommissie BWK worden voorgelegd. Activiteiten Gemeentebreed Transformatieteam Het Gemeentebreed Transformatieteam (GTT) heeft zich het afgelopen half jaar gericht op het uitwerken/uitvoeren van de Leegstandverordening, het toepassen van de Experimentenregeling erfpacht en transformatie, de uitwerking van het instrument planschade en het opstellen van de handleiding ‘Wonen buiten kantoortijd’ in samenwerking met de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Een onderzoek naar de parkeerplaatsenbalans op gebiedsniveau wordt gelijktijdig ter kennisname voorgelegd aan de raadscommissie BWK van 27 juni 2012.

Beleidsontwikkeling Rijk en regio en transformatieprojecten Tenslotte geeft deze voortgangsrapportage de voortgang van zaken van de Kantorentop en het pilotproject Oud voor nieuw. De Kantorentop, waarin de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening participeert, werkt momenteel aan een nationaal convenant om de leegstand aan te pakken. Ook is de voortgang van een aantal lopende transformatieprojecten in deze rapportage opgenomen.

3


Inhoud

1

Inleiding 5

2

Afwaarderingdiscussie 6

3

Activiteiten Kantorenloods 8

4

5

6

3.1

Expertmeeting 8

3.2

Leegstandgesprekken kantooreigenaren 8

3.3

Regionale samenwerking Kantorenloods 10

3.4

Open (leegstaande) Kantorendag 10

3.5

Communicatie activiteiten 11

Activiteiten Gemeentebreed Transformatieteam 12 4.1

Planschade bij transformatie kantoren 12

4.2

Experimentenregeling erfpacht en transformatie 12

4.3

Stand van zaken uitvoering Leegstandverordening 12

4.4

Onderzoek parkeerbalans op gebiedsniveau 16

4.5

Communicatie over transformatie 16

Beleidsontwikkeling Rijk en regio 18 5.1

Kantorentop 18

5.2

Pilotproject Oud voor nieuw 18

Lopende transformatieprojecten 20

Bijlage 1 Notitie ‘Tweede kantorenschouw: uitkomsten leegstandgesprekken’ 25

4


1 Inleiding

Voor u ligt de derde Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren, een gezamenlijke rapportage van de Kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatieteam. Evenals in de tweede voortgangsrapportage blijft het accent van de acties liggen op de financiële problematiek en de bewustwording van investeerders voor het belang van afwaarderen van de leegstaande kantoorpanden. De gemeente blijft scherp inzetten op acties die de discussie over de reële waardering van vastgoed op gang brengen. In de volgende hoofdstukken wordt gerapporteerd over: - Afwaarderingsdiscussie en de actuele acties voor de aanpak van de kantorenleegstand. - Expertmeeting gehouden op 19 april 2012: doel van het debat was om te inventariseren door welke samenwerkingsverbanden en gecoördineerde acties er een duurzaam herstel van de kantorenmarkt bewerkstelligd kan worden. - Open leegstaande kantorendag in het najaar van 2012: doel van deze dag is de leegstand een gezicht te geven en eigenaren en ruimtezoekers te prikkelen om nieuwe (creatieve) invullingen voor kantoren te bedenken. - Uitkomsten leegstandgesprekken in het kader van de Leegstandverordening 2011 en de aankondiging van een derde Kantorenschouw op 6 juli 2012. - Bestuurlijk overleg leegstand en de leegstand in gemeentelijke kantoorpanden. - Stand van zaken faciliterende en stimulerende maatregelen van het Gemeentebreed Transformatieteam om transformatie te bevorderen, waaronder het proefproces planschade, onderzoek parkeerbalansen, wegwijzer transformatie en een oud voor nieuw regeling. - Lopende transformatieprojecten, Kantorentop en pilotproject Oud voor nieuw en communicatie activiteiten Kantorenloods.

5


2 Afwaarderingdiscussie

Door de crisis zijn vastgoedeigenaren gedwongen om de prijzen van hun kantoren bij te 1 stellen. De 53 grote institutionele beleggers die samen de ROZ/IPD-index bepalen, boekten in 2008 gemiddeld 5,5% af op hun kantorenportefeuille, 6,8% over 2009, 2,9% in 2010, 4,6% in 2011. Tussen 2007 en 2012 heeft er een reële afwaardering plaatsgevonden van circa 25%. Het gaat hier om gemiddelden over de hele sector en om grote partijen die in de regel beleggen in courant vastgoed. Het afwaarderen aan de onderkant van de markt (incourant vastgoed) zet door. Transformatie kan juist voor deze kantoren een oplossing zijn. Een kantoorpand aan de onderkant van de Amsterdamse markt had voor de crisis een balanswaarde van ongeveer € 1.500 per m² bruto vloeroppervlak (bvo). Er zijn inmiddels transacties geweest van kantoren in Amsterdam voor minder dan € 500 per m² bvo. Het ziet er naar uit dat in 2012 de afwaardering in sneltreinvaart wordt voortgezet. De afgelopen jaren zijn vastgoedportefeuilles in waarde naar beneden gesteld, dit gebeurt nu met flinke stappen. De kantorenportefeuille van vastgoedfonds Hanzevast is bijvoorbeeld recent met ruim 20% afgewaardeerd. Uni-invest, een vastgoedfonds (kantoren/bedrijfsruimten) met relatief veel leegstand, is verkocht voor minder dan € 400 per m² bvo. De waarde van de portefeuille wordt gebaseerd op de huurstroom die eruit komt. Dit betekent dat de leegstaande panden nog minder waard zijn dan de € 400 per m² bvo. De verkoop van de Uni-invest portefeuille is een goede benchmark in de waardering van ander langdurig leegstaand vastgoed. Taxateurs zullen hier rekening mee moeten houden in hun waarderingen bij andere kantoren. De gemeente Amsterdam (het Ontwikkelingsbedrijf en de Dienst Gemeentebelastingen) is een onderzoek gestart naar de waardering van structureel leegstaande kantoren in het kader van de afwaarderingdiscussie. De resultaten hiervan worden eind van dit jaar verwacht. Het is van belang dat marktpartijen (nog meer) inzien dat een economische opleving de huidige leegstand niet zal oplossen en dat afwaarderen dus onvermijdelijk is. Demografische ontwikkelingen en de invloed van nieuwe kantoorconcepten zullen de vraag naar kantoorruimte alleen maar verder doen afnemen. Er wordt in de markt al rekening gehouden met leegstandpercentages van boven de 25%. Slechts een deel van deze leegstaande kantoren zal uiteindelijk nog als kantoor gebruikt worden, al moet ook dan worden afgewaardeerd in verband met incentives en huurverlagingen die nodig zijn om te kunnen concurreren. Het risico bestaat dat door de verder afnemende vraag naar kantoren, deze panden in de toekomst weer leeg komen te staan. 1

De ROZ/IPD is in 1995 ontstaan als een samenwerking tussen de Nederlandse Raad van Onroerende Zaken en de Engelse Investment Propery Databank. De ROZ/IPD heeft als doel het verzorgen van een onafhankelijke index en een benchmark voor vastgoedbeleggingen in Nederland.

6


Transformatie is een oplossing voor leegstand, maar niet voor de totale (toekomstige) leegstand in Amsterdam. Een deel van de leegstaande kantoren kan getransformeerd worden naar hotels, naar studentenhuisvesting of broedplaatsen. Maar deze vraag is niet voldoende om álle leegstand mee op te kunnen lossen. Voor een deel van de leegstaande kantoren zal dus uiteindelijk geen andere oplossing bestaan dan slopen. De locatie kan dan gebruikt worden voor recreatieve doeleinden, zoals een stadspark. De vraag aan de eigenaar is dus: waar zet je op in? Voor veel partijen is transformatie het beste alternatief om sloop op korte termijn te voorkomen. Dat afwaardering op grote schaal plaatsvindt blijkt uit het aantal succesvolle transformaties naar hotel. Transformatie komt van de grond zodra er een positieve businesscase is. Voor een haalbare business case voor transformatie naar hotels is een afwaardering nodig van 50-60% op de balanswaarde (voor de crisis) en een investering van € 800 - € 1.000 per m² bvo. In toenemende mate wordt ook gekeken naar transformatie naar studentenwoningen, veelal in combinatie met een lucratieve commerciële functie. Uit het rapport Financiële haalbaarheid transformatie naar studentenwoningen blijkt dat transformatie haalbaar wordt bij een afwaardering van 85%-95% op de balanswaarde (voor de crisis). Daarnaast moet nog fors geïnvesteerd worden, € 700 - € 1.000 per m² bvo. Transformatie naar broedplaatsen is mogelijk bij 70-90% afwaardering op de balanswaarde (voor de crisis) en een investering van € 50-200 per m² bvo.

7


3

Activiteiten Kantorenloods

3.1

Expertmeeting

In de tweede voortgangsrapportage is de Raadscommissie BWK geïnformeerd over de gesprekken die de wethouder Grondzaken & Ruimtelijke Ordening samen met de Kantorenloods heeft gevoerd met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandse Beroepenorganisatie van Accountants (NBA). De gemeente en de AFM trekken samen op om inzicht te krijgen in incentives die ervoor zorgen dat de waardering van vastgoed afwijkt van de werkelijke marktwaarde. De AFM levert ook graag een bijdrage aan de discussie met de banken en het ministerie van Financiën en gaf aan om dit onderwerp één van de thema’s te maken voor nader onderzoek. Op 19 april 2012 hebben de gemeente Amsterdam en de NBA gezamenlijk een debat ‘Van leegstand naar herstel’ georganiseerd. Eigenaren (beursgenoteerd, niet beursgenoteerd, particulier), bankiers, taxateurs, toezichthouders (DNB, AFM), accountants, projectontwikkelaars (allen op beslissingsniveau), analisten en wetenschappers waren vertegenwoordigd. Doel van het debat was om te inventariseren door welke samenwerkingsverbanden en gecoördineerde acties een duurzaam herstel van de kantorenmarkt bewerkstelligd kan worden. Leidraad voor het debat waren drie signalen die centraal staan in de Publieke Management Letter van de NBA ‘Zeg waar het op staat’:  Structurele leegstand bedreigt de kantorenmarkt  Noodzaak (her)financiering wordt onderschat  Waardering moet transparanter Het eerste deel van de bijeenkomst was gericht op het verbeteren van de marktwerking in de kantorenmarkt. In de discussie zijn de mogelijkheden van een regionaal compensatiefonds voor incourant vastgoed besproken. Het tweede deel van het debat ging over de (her)financieringsproblematiek in de commerciële vastgoedmarkt. Nederland heeft een matig imago bij buitenlandse investeerders. Dit kan gevolgen hebben voor de ambities van de stad en het verdient daarom bijzondere aandacht. Tot slot is er gesproken over de waardering van vastgoed. Er wordt inmiddels fors afgewaardeerd op (incourant) vastgoed en bij de waardering wordt in toenemende mate de mogelijkheden voor alternatief gebruik meegenomen. Dit bevordert transformatie.

3.2

Leegstandgesprekken kantooreigenaren

In de tweede Voortgangsrapportage heeft de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening beloofd de Raadscommissie BWK op haar vergadering van 7 december 2011 mondeling te informeren over de uitkomsten van de ‘Kantorenschouw’ die op 4 november 2011 heeft plaatsgevonden. Naar aanleiding van de raadscommissie vergadering d.d. 11 8


januari 2012 heeft u op 22 februari de notitie ‘Tweede kantorenschouw: uitkomsten leegstandgesprekken’ ter kennisname ontvangen. Dit verslag is als bijlage toegevoegd in deze rapportage. De wethouder heeft voor de tweede keer samen met de Kantorenloods, de voorzitter van het Gemeentebreed Transformatieteam, bestuurders van betreffende stadsdelen en / of planeigenaren, gesprekken (leegstandgesprekken genoemd) gevoerd met kantooreigenaren met de meeste leegstand in Amsterdam. Vier van de acht eigenaren uit de eerste Kantorenschouw werden wederom uitgenodigd, ditmaal voor een afrondingsgesprek of om definitieve afspraken te maken over de transformatieprojecten GAK-gebouw, ABC-pand, Elsvierpand en Frankemaheerd en Paasheuvelweggebied. Hieronder staan de belangrijkste uitkomsten uit de gevoerde gesprekken:  De eigenaren van het GAK-gebouw en de gemeente hebben overeenstemming bereikt over de koopsom van de opstallen en de voorwaarden van de uitgifte in erfpacht. De verbouwing is inmiddels gestart.  De eigenaren van het ABC-pand en de Arena Towers hebben concrete transformatieplannen. De verbouw van de hoogbouw Arena Towers (hotel) laat langer op zich wachten, de eigenaar heeft alsnog besloten de gevel te vervangen. De bestemming is inmiddels gewijzigd naar hotel.  De eigenaar van het Elsevierpand en Frankemaheerd is bezig met de uitwerking van de transformatieplannen.  De eigenaren van de leegstaande kantoorpanden in het Paasheuvelweggebied komen met een gezamenlijk plan van aanpak voor het gebied. Eigenaar IVG heeft hierin een voortrekkersrol. Meer informatie: www.zuidoostzuid.nl.  De eigenaren van de kantoorpanden Vogelstruys (Amstel III), Tiaragebouw (Riekerpolder) en Q-port (Westpoort) onderzoeken (samen met de gemeente) de transformatiemogelijkheden voor hun panden. De eigenaar van het ROC-gebouw aan de Delflandlaan 15 werkt aan een modulair prefab bouwconcept (transformatie naar wonen). De Kantorenloods heeft opdracht gegeven voor een quickscan voor dit pand.  De gemeente zal waar mogelijk en binnen weten regelgeving meewerken aan de transformatieprojecten met betrekking tot bouwregelgeving en bestemmingen. Derde kantorenschouw De derde ronde leegstandgesprekken zal plaatsvinden op 6 juli 2012. Wederom zal de wethouder Grondzaken & Ruimtelijk Ordening eigenaren uitnodigen waarmee eerder leegstandgesprekken zijn gevoerd en nieuwe eigenaren uitnodigen die deel uitmaken van de groep van tien eigenaren met de meeste leegstand in Amsterdam. De wethouder Wonen zal in het kader van de Leegstandverordening 2011 een aantal gesprekken e bijwonen. De raadscommissie zal in het 4 kwartaal van dit jaar worden geïnformeerd over de uitkomsten van de derde Kantorenschouw. Bestuurlijk overleg leegstand Sinds januari 2012 is er een bestuurlijk overleg leegstand. Dit bestuurlijk overleg bestaat uit de burgemeester, de wethouder Ruimtelijke Ordening en de wethouder Volkshuisvesting die het overleg voorzit. In dit overleg wordt de voortgang van de uitvoering en handhaving van de leegstandsverordening nauwlettend gevolgd en afgestemd. Tevens bespreekt het team de knelpunten die voorkomen bij het actief uitvoeren van de leegstandverordening. Er is niet alleen aandacht voor de leegstaande kantoren die onder de verordening vallen maar ook voor ontruimde panden. Tevens

9


worden in dit overleg de mogelijke bestuurlijke interventies besproken onder meer aan de hand van een overzicht met interessante panden voor transformatie en hergebruik, inclusief kansen en knelpunten. Het overleg wordt ambtelijk ondersteund en voorbereid door vertegenwoordigers van de Bestuursdienst Openbare Orde en Veiligheid (OOV) en Stedelijke bestuursadvisering (SB), dienst Wonen Zorg en Samenleven, de kantorenloods en de voorzitter van het Gemeentebreed Transformatieteam. Leegstand in gemeentelijke kantoorpanden Het Ontwikkelingsbedrijf is voornemens voor de eigen vastgoedportefeuille maandelijks een leegstandslijst te maken en in samenwerking met het Accommodatieteam Amsterdam (ATA) actief invulling te geven aan de gebouwen die op dat moment leegstaan. Daarnaast wordt er voor het zomerreces bij alle stadsdelen en diensten geïnventariseerd welke gebouwen er in hun vastgoedportefeuille leegstaan. Deze samengestelde lijst wordt dan eens per zes maanden geactualiseerd. Deze werkwijze zal in het najaar van 2012 aan het College en de raadscommissie BWK worden voorgelegd.

3.3

Regionale samenwerking Kantorenloods

De Amsterdamse aanpak van de kantorenleegstand wordt met interesse gevolgd door andere (buurt)gemeenten. De Kantorenloods onderhoudt (nauwe) contacten met onder andere de gemeenten Haarlemmermeer, Haarlem, Diemen, Zaandam en Almere. De Kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatieteam stellen kennis, ervaring en zo nodig personele ondersteuning beschikbaar ten behoeve van de bestrijding kantorenleegstand in de regio.

3.4

Open (leegstaande) Kantorendag

In het najaar van 2012 organiseert de gemeente een Open (leegstaande) kantorendag onder de naam ‘Het gezicht van de leegstand’. Het doel van de dag is de leegstand zichtbaar te maken en eigenaren en ruimtezoekers te prikkelen om nieuwe (creatieve) invullingen voor kantoren te ontwikkelen. Het programma start met een openingsbijeenkomst in het tot o.a. studentenwoningen te transformeren GAK gebouw en neemt het publiek vervolgens mee op een route langs aansprekende kantoren en inspirerende activiteiten. Naar verwachting zullen deze ongeveer 40 panden de deuren openen voor publiek. De open leegstaande kantorendag wordt in stijl afgesloten met een kantorenmarkt in Frankemaheerd, waarbij een leegstaand kantoor ‘gekocht’ kan worden. Alle eigenaren van leegstaande kantoren zijn uitgenodigd hun pand open te stellen voor publiek, een uitgebreide communicatiecampagne zal de aandacht vestigen op deze open dag en de kantorenleegstand als thema.

10


3.5

Communicatie activiteiten

Project So you think you can develop In de voortgangsrapportage van oktober 2011 is de Raadscommissie BWK geïnformeerd over het project ‘So you think you can develop’. De Kantorenloods heeft gesprekken gevoerd met twee televisie productiemaatschappijen in Nederland om na te gaan wat de mogelijkheden zijn voor de realisatie van een televisieprogramma ‘So you think you can develop’. Beide partijen zijn zeer geïnteresseerd en hebben een concept voor een televisieprogramma uitgewerkt, dat vóór het zomerreces wordt besproken met de Kantorenloods. In deze gesprekken wordt ook bekeken hoe de gemeente de realisatie van het televisieprogramma verder kan stimuleren. Leegstaande kantoren applicatie (app) De Kantorenloods heeft in 2011 bijgedragen aan de ontwikkeling van de leegstaande kantoren app voor Noord-Holland, die alle leegstaande kantoren in de regio Amsterdam toont (website www.appsfornoordholland.nl). Ook voor 2012 wordt de leegstandsdata van de leegstaande kantoren in de metropoolregio beschikbaar gesteld. Website Kantorenloods (www.amsterdam.nl/kantorenloods) De website van de Kantorenloods dient als kenniscentrum over transformatie van kantoren. Alle rapportages en beleidsstukken zijn op de site te vinden. Relevante publicaties over transformatie en scripties staan overzichtelijk op de webpagina. Ook kan de Discussiekaart met leegstaande kantoren via de site worden bekeken. De website is het afgelopen jaar goed bezocht. De site van de Kantorenloods voorziet ook voldoende in de informatiebehoefte; na doorverwijzing naar de site komen nog weinig mensen terug met vragen. Op het moment wordt gewerkt aan een Engelstalige webpagina over de Kantorenloods op de Amsterdam in Business site. Doelgroep van deze pagina zijn kantooreigenaren, de meeste zijn Duitse beleggers die de Nederlandse taal beperkt machtig zijn. Op de pagina komt informatie over de werkzaamheden van de Kantorenloods, het GTT en de Leegstandsverordening. Volgens planning is de webpagina gereed in het najaar van 2012.

11


4

Activiteiten Gemeentebreed Transformatieteam

4.1

Planschade bij transformatie kantoren

In de laatste voortgangsrapportage is de raadscommissie BWK geïnformeerd over het initiatief van de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening om het planschadeinstrumentarium te gebruiken in de strijd tegen leegstand van kantoren. Op dit moment worden zowel de financiële risico’s als de juridisch-planlogische en planschade procedures in beeld gebracht. Hiertoe heeft het Gemeentebreed Transformatieteam, in overleg met de gemeenteadvocaat, de stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) opdracht gegeven een planschaderisico-analyse uit te voeren voor drie kantoorpanden in Amstel III. De uitkomst van deze onafhankelijke analyse moet duidelijk maken of de beoogde inzet van de juridische-planologische middelen bij deze panden voldoende kansrijk is en niet leidt tot onverantwoorde structurele financiële risico’s. Op basis van deze analyse zal in principe één pand worden gekozen waarvoor de aanpak verder wordt uitgewerkt en een volledige en diepgaande planschade-analyse worden gemaakt als basis voor de bestemmingswijziging van het kantoorpand. In het najaar van 2012 worden het College en de raadscommissie Bouwen Wonen en Klimaat over de uitkomst van de analyses geïnformeerd.

4.2

Experimentenregeling erfpacht en transformatie

In het afgelopen half jaar is de Experimentenregeling erfpacht en transformatie (vastgesteld door het College op 1 november 2011 en besproken in de raadscommissie BWK op 7 december 2011 in de) toegepast bij drie transformatieprojecten, te weten Orly Plaza en Busitell III (Westpoort) en Arena Towers (Amstel III). Het doel van deze experimentenregeling is te komen tot een flexibilisering van het erfpacht- en grond(prijs)beleid waarmee transformaties beter gefaciliteerd kunnen worden. Bij deze projecten is, onder voorwaarde van transformatie naar een niet-kantoorfunctie met een lagere grondwaarde, het lopend erfpachttijdvak van het erfpachtrecht zonder bijbetaling verlengd. Of met de experimentenregeling het gewenste resultaat is behaald, en of een e structureel vervolg op de regeling gewenst is, wordt in het 4 kwartaal van dit jaar geëvalueerd.

4.3

Stand van zaken uitvoering Leegstandverordening

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de voortgang van de uitvoering van de Leegstandsverordening en de tussenstand van de leegstandgesprekken. 12


Stand van de meldingen en afdwingen meldingsplicht. − De Leegstandsverordening is sinds 1 juli 2011 van kracht. De meldingsplicht is na een half jaar leegstand afdwingbaar. De meldingsplicht kan dus vanaf 1 januari 2012 voor de eerste panden worden afgedwongen. − Voordat de gemeente een oproep heeft gedaan, zijn tussen juli en december 2011 13 panden gemeld, waaronder de meldingen naar aanleiding van de leegstandgesprekken van de wethouder op 4 november 2011. − De Dienst Belastingen Amsterdam heeft aan de dienst Wonen Zorg en Samenleven (DWZS) een lijst verstrekt van de kantooradressen die per 1 januari 2012 leegstaan en onder de Leegstandverordening vallen. − In december 2011 zijn brieven gestuurd met een brochure en een meldingsformulier naar eigenaren van 77 panden/complexen (234 WOZ-objecten of adressen) die volgens de gegevens van de Dienst Belastingen onder de leegstandverordening vallen en langer dan 6 maanden leegstaan. In deze brief worden eigenaren gewezen op hun meldingsplicht. − Begin februari 2012 is een herinneringsbrief gestuurd naar de eigenaren die hun leegstaande kantoorpanden nog niet gemeld hadden. In de aanschrijving wordt de eigenaar eraan herinnerd dat zij hun kantoor binnen 4 weken moeten melden. − Begin april 2012 zijn vervolgens rappelbrieven verstuurd aan eigenaren die niet hebben gereageerd op de informatiebrief en aanschrijving. In de rappelbrief krijgt de eigenaar nog een reactietermijn van 2 weken. − In totaal zijn er eind april van dit jaar 67 panden gemeld. Dit komt overeen met 241 WOZ-objecten of adressen. − Van de in januari aangeschreven panden resteren er op dit moment 14 panden (26 WOZ objecten of adressen) die nog niet zijn gemeld. Deze eigenaren hebben ruim voldoende tijd gekregen om te reageren. Momenteel controleert een toezichthouder van DWZS deze adressen op feitelijke leegstand, waarna de dwangsom wordt aangekondigd. De vooraankondiging last onder dwangsom geeft de eigenaren een laatste gelegenheid om binnen twee weken te melden. Blijft de eigenaar in gebreke, wordt een last onder dwangsom opgelegd om de melding af te dwingen. De eigenaar kan tegen dit besluit binnen 6 weken een bezwaarschrift indienen. − Van een aantal gemelde panden is het niet duidelijk of er sprake is van feitelijke leegstand. Deze panden worden gecontroleerd door een toezichthouder voordat er een leegstandgesprek plaatsvindt. − Op basis van de informatie van de Kantorenloods (discussiekaart) heeft een inventarisatie plaatsgevonden van panden die niet op de lijst van de Dienst Belastingen staan maar die ook leegstaan. Dit zijn bijvoorbeeld panden waar nog een huurcontract op zit maar die feitelijk niet meer in gebruik zijn. Deze kunnen pas worden aangeschreven zodra een toezichthouder de leegstand vaststelt. Naar schatting gaat het over 15 panden. Dit proces is nu gaande. Het afdwingen van de meldingen neemt de nodige tijd in beslag. Het achterhalen en actueel houden van de informatie over welke kantoren (feitelijk) leegstaan is arbeidsintensief en vraagt soms extra controles. Ook is zorgvuldigheid in het proces vereist: eigenaren dienen goed geïnformeerd te worden over de leegstandverordening en 13


een redelijke termijn te krijgen om hun pand te melden. De (vooraankondiging) last onder dwangsom is een laatste instrument nadat eigenaren voldoende ruimte hebben gekregen hun pand te melden en met de gemeente in gesprek te gaan. Stand van zaken leegstandoverleggen Het team van de Kantorenloods heeft met de eigenaren van 42 panden één of meerdere leegstandgesprekken gevoerd in de periode november 2011 tot april 2012. Dit is inclusief de gevoerde gesprekken van de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening op 4 november 2011. Tijdens de gesprekken worden de transformatiemogelijkheden van het leegstaande gebouw besproken. Op basis van de eerste uitkomsten van deze gesprekken zijn twee groepen te onderscheiden: 1. Courante kantoorgebouwen met beperkte leegstand Ondanks het feit dat deze kantoorgebouwen vaak in gebieden staan die niet meer kansrijk zijn als kantoorlocatie, is het vastgoed in prima staat en min of meer aantrekkelijk voor potentiële huurders. Gevolg is dat eigenaren blijven geloven in hun pand en nog steeds hopen een huurder te kunnen aantrekken. Eigenaren doen vaak extra voorinvesteringen om zich te onderscheiden en de potentiële huurder over de streep te trekken. Omdat het vaak slechts over een paar duizend meter leegstand gaat, is deze hoop enigszins te begrijpen. Tegelijkertijd is er weinig vraag naar kantoorruimte en veel aanbod van kantooretages. Bij aantoonbare inspanningen om het pand te verhuren, gunt de gemeente deze eigenaren nog wat tijd. Deze eigenaren zien transformatie nog niet als serieuze optie. Daar waar het gaat om multi-tenantgebouwen met slechts gedeeltelijke leegstand, is transformatie niet voor de hand liggend. Niettemin is de inzet om de druk op te voeren in de vervolggesprekken. 2. Grotere kantoorgebouwen met veel leegstand De andere groep eigenaren kampt met grote en/of langdurige leegstand en de kans om de panden te verhuren als kantoor is klein. De gemeente stimuleert hen over te gaan tot transformatie en/of intensief leegstandbeheer en biedt ondersteuning waar dat kan. Het Gemeentebreed Transformatieteam en het Accommodatieteam Amsterdam (ATA) kunnen hierbij een rol spelen. Helaas is het niet voor al deze panden eenvoudig om een nieuwe functie te vinden. Hun ligging in monofunctionele kantoorgebieden verkleint de kans voor transformatie. De afwaarderingdiscussie speelt ook een grote rol. Nieuwe functies zijn niet haalbaar als de eigenaar een hoge boekwaarde wil terugverdienen. Wanneer uit het overleg blijkt dat er wel degelijk kansen voor transformatie zijn, maar de eigenaren onwillig zijn en niet bereid om af te waarderen, zal de gemeente op korte termijn de druk opvoeren en onderzoeken of zij in aanmerking komen voor het uitvaardigen van een leegstandbeschikking. In alle gesprekken komt leegstandbeheer als korte termijnoplossing aan bod. De gemeente spoort de eigenaar aan om een leegstandbeheerder te selecteren die voldoet 2 aan de minimumeisen. De eigenaren erkennen het belang van leegstandbeheer maar 2

Aanvulling op de beleidsregels bij de Leegstandsverordening artikel 5: eisen aan leegstandbeheer met betrekking tot niet-woonruimte d.d. 4 oktober 2011 14


zien ook veel bedreigingen voor de verhuurbaarheid van hun panden. De visie van de gemeente op voldoende intensief gebruik strookt niet met de visie van de eigenaren. Eigenaren willen hooguit enkele gebruikers in het pand, zodat de verhuurbaarheid zo min mogelijk in het gedrang komt. Bij het voeren van de leegstandgesprekken komt ook het probleem van de onzichtbare eigenaar uit het buitenland naar voren. Het leegstandgesprek wordt gevoerd met een agent, property manager of asset manager en niet met de eigenaar zelf. Deze tussenpersonen hebben vaak weinig inzicht in de financiële situatie en de beslissingscriteria van de eigenaren en hebben niet de positie om serieus over transformatie na te denken. Hier tracht de gemeente om vervolggesprekken rechtstreeks met de eigenaar te voeren. In de volgende maanden vinden de gesprekken met overige eigenaren van gemelde en nog te melden panden plaats. Ook de leegstandgesprekken die de wethouder Ruimtelijke Ordening en Grondzaken voert in het kader van de Kantorenschouw maken deel uit van het leegstandoverleg. Begin juli staat de volgende kantorenschouw gepland. De leegstandgesprekken vinden plaats zolang er constructief wordt gewerkt aan het oplossen van de leegstand en totdat de leegstand is opgelost. Leegstandbeschikking en verplichtende voordracht Indien een eigenaar tijdens het leegstandsoverleg niet of onvoldoende meewerkt aan het oplossen van de leegstand kan de gemeente overgaan tot handhaving. Er zal een zorgvuldige afweging plaatsvinden welke panden hiertoe aanleiding geven. Dit proces begint met het uitvaardigen van een leegstandbeschikking waarin wordt vastgesteld of het kantoor geschikt is of geschikt te maken is voor gebruik. Rekeninghoudend met de doorlooptijd van de gesprekken en de tijd die de noodzakelijke onderzoeken voor een goede onderbouwing van de leegstandbeschikking in beslag nemen, kan de eerste beschikking in het najaar van 2012 worden verstuurd. Indien de eigenaar na de leegstandsbeschikking nog steeds niet of onvoldoende meewerkt aan het overleg met de gemeente en de leegstand blijft aanhouden gedurende minimaal zes maanden na de beschikking, begint de voorbereiding van de verplichtende voordracht. De eerste verplichtende voordracht kan in het voorjaar van 2013 worden opgelegd. Na de verplichtende voordracht kan de eigenaar nog drie maanden zoeken naar een gebruiker. Pas daarna gaat dwang van de gemeente werken. Dit is ten vroegste in de zomer van 2013. Er is daarbij nog geen rekening gehouden met eventuele bezwaaren beroepsprocedures. Het uitvaardigen van een leegstandbeschikking en de verplichtende voordracht is gebonden aan termijnen die de Wet Kraken en Leegstand voorschrijft en zal daarom nog enige tijd duren. Vanwege juridische zorgvuldigheid in een nog ongekende praktijk, hebben deze stappen tevens enige tijdsbeslag nodig. Daarenboven zijn deze stappen in de aanpak van de leegstand kantoren een uiterst middel. De inzet is om tot oplossingen voor de leegstand te komen in de leegstandgesprekken. Er wordt ambtelijk onderzocht of versnelling in de proceduretijd in enkele specifieke gevallen mogelijk is.

15


Leegstandverordening in andere gemeenten De Minister van Binnenlandse Zaken heeft toegezegd een jaar na inwerkingtreding van de Wet kraken en leegstand de Tweede Kamer te informeren in hoeverre gemeenten leegstandbeleid hebben ontwikkeld. De Minister heeft het rapport op 29 maart 2012 aan de Tweede Kamer aangeboden. Hoofdconclusie is dat de meeste gemeenten naar aanleiding van de wet Kraken en Leegstand hun rol actief opnemen en beleid omtrent leegstand hebben aangepast of heroverwogen. Drie gemeenten hebben ook daadwerkelijk een Leegstandverordening vastgesteld. De gemeente Amsterdam is koploper en heeft als eerste een leegstandverordening vastgesteld, gevolgd door de gemeenten Brunssum en Tilburg.

4.4

Onderzoek parkeerbalans op gebiedsniveau

In de raadscommissie Bouwen Wonen en klimaat van 11 januari 2012 heeft raadslid Van der Ree de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening verzocht om beleid te maken voor parkeerquote op gebiedsniveau (parkeerplaatsbalans), om transformatie van kantoren te versnellen. Zoals opgenomen in de brief van wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening aan de raadscommissie BWK d.d. 17 januari 2011, heeft het College voorgesteld de mogelijkheden voor dergelijke parkeerbalansen te onderzoeken en de raadscommissie BWK in het tweede kwartaal hierover te informeren. De uitkomst van dit onderzoek wordt gelijktijdig ter kennisname voorgelegd aan de raadscommissie BWK van 27 juni 2012.

4.5

Communicatie over transformatie

In 2011 heeft het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT) actief gecommuniceerd met stadsdelen en planeigenaren over de activiteiten en resultaten van het GTT. Leden van het transformatieteam gaven presentaties in de stadsdelen over wat het team doet en welke resultaten zijn bereikt. Zij spraken daarnaast met planeigenaren over transformatieprojecten om knelpunten op te lossen. Er is ook veel persaandacht geweest voor de gemeentelijke inspanningen om transformatie te stimuleren; lokale en landelijke kranten en vakbladen publiceerden artikelen en interviews en ook radio en televisie hebben aandacht besteed aan het Amsterdamse leegstandbeleid. De publicaties zijn na te lezen op de website van de Kantorenloods. Handleiding ‘Wonen buiten kantoortijd’ en Wegwijzer Transformatie Amsterdam De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft met medewerking van het GTT de handleiding ‘Wonen buiten kantoortijd’ uitgebracht. In de raadscommissie BWK van 22 februari 2012 is deze handleiding aan de raadsleden uitgedeeld. De handleiding schept helderheid in de problematiek van transformatie en laat zien hoe kantoren succesvol en rendabel getransformeerd kunnen worden naar huisvesting voor studenten en andere woningzoekers met lagere inkomens. Deze publicatie neemt initiatiefnemers stapsgewijs mee in het proces voor zowel tijdelijke als permanente transformaties (zie de website www.sev.nl en www.amsterdam.nl/Kantorenloods). De handleiding is inmiddels ruim 2.000 keer gedownload en is hiermee volgens de SEV hun meest geraadpleegde onderzoek.

16


Aanvullend op de handleiding ‘Wonen buiten kantoortijd’ is een wegwijzer Transformatie Amsterdam opgesteld specifiek voor de Amsterdamse praktijk. In deze wegwijzer is omschreven welk specifiek beleid ten aanzien van transformatie in Amsterdam geldt en de gemeentelijke partijen die bij transformatie zijn betrokken. Het stuk bevat onder meer de besluiten op basis van motie 46 van de Gemeenteraad (Gemeenteblad afd. 1, nr. 46) d.d. 26 januari over juridische voorwaarden voor transformatie, bouwregelgeving, welstand en normen omtrent geluid en milieu. De wegwijzer is een groeidocument, het wordt aangevuld met wijzigingen van of aanvullingen op bestaand beleid op het gebied van transformatie. Hiermee is tevens uitvoering gegeven aan besluit 4 van deze motie 46: ‘De Gemeenteraad besluit de beslispunten 1 tot en met 3 op te nemen in het handboek transformatie en als kader aan de stadsdelen mee te geven, en het College te verzoeken wanneer transformatie van een leeg kantoor dreigt te stranden op een van de in de beslispunten 1 tot en met 3 genoemde belemmeringen, dit zo spoedig mogelijk te melden aan de Raad’. De Wegwijzer Transformatie Amsterdam is op de website van de Kantorenloods te vinden (www.amsterdam.nl/Kantorenloods).

17


5 Beleidsontwikkeling Rijk en regio

5.1

Kantorentop

De Kantorentop (de Landelijke Stuurgroep Leegstand Kantoren) heeft zich onder andere de volgende doelen gesteld bij de aanpak van de kantorenleegstand: 1. Aanpassen van en het transparant maken van de waarderingsmethodiek; 2. Het voorkomen van het ‘springhanen gedrag’, waarbij eigenaren incentives verstrekken voor het stimuleren van verhuur panden; 3. Verduurzamen van de kantoorvoorraad; 4. Het uit de markt nemen van leegstandvastgoed. De Kantorentop, waarin de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening participeert, werkt momenteel aan een nationaal convenant om de leegstand aan te pakken. Daarbij wordt enerzijds met regionaal ruimtelijk beleid getracht een duurzamere voorraad te realiseren en worden anderzijds (financiële) mogelijkheden uitgewerkt om kansloze kantoren uit de markt te halen. De wethouder wordt hierbij ambtelijk ondersteund door het Ontwikkelingsbedrijf, de Kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatieteam. Het Rijk is voornemens om haar directe betrokkenheid in het leegstandsdossier vanaf 2012 stop te zetten. De gemeente Amsterdam blijft aandringen op rijksbetrokkenheid als het gaat om de knelpunten op het gebied van weten regelgeving die alleen maar op rijksniveau kunnen worden opgelost.

5.2

Pilotproject Oud voor nieuw

Om de leegstand van kantoren te verminderen wordt als mogelijkheid gezien het realiseren van nieuwe gebouwen te koppelen aan het slopen/transformeren van oude kantoorgebouwen. Dit onderwerp is zeer actueel. Inmiddels is door de Werkgroep Kantorenstrategie, maar ook door andere partijen verder nagedacht over dit zogenaamde oud-voor-nieuw-principe op de kantorenmarkt. De Werkgroep Kantorenstrategie sluit aan bij realistische initiatieven. Vooralsnog lijkt het initiatief van de Kantorentop zeer kansrijk. Binnen deze Kantorentop, waarin rijk, provinciale en gemeentelijke overheden zijn vertegenwoordigd alsmede de marktpartijen, wordt momenteel gewerkt aan een convenant, waarvan het oprichten van een regionaal compensatiefonds onderdeel uitmaakt. Dit fonds wordt gevuld met financiële bijdragen van alle kantooreigenaren in het desbetreffende gebied door heffing op kantoorbezit, door heffing op nieuwbouw en vanuit grondopbrengsten van gemeenten uit nieuwe kantooruitgiften. Daarmee worden op specifiek aangewezen saneringslocaties leegstaande kantoormeters uit de markt 18


genomen. De eigenaar van het kantoor dient een saneringsvoorstel in bij het fonds en geeft daarin aan tegen welke bijdrage per m² hij bereid is te saneren (= sloop of transformatie). De laagste inschrijvers worden gehonoreerd, waarna de bijdrage uit het fonds uitbetaald wordt na geleverde prestatie. De regio Amsterdam zal één van de pilotregio's worden waar een dergelijk fonds opgericht wordt. De komende maanden moet duidelijk worden of de vertegenwoordigers in de Kantorentop instemmen met het convenant en gaan ondertekenen.

19


6

Lopende transformatieprojecten

In dit hoofdstuk wordt de voortgang van een aantal lopende transformatieprojecten weergegeven, die in de vorige voortgangsrapportage reeds zijn belicht. Ten slotte is de stand van zaken van overige lopende projecten hier opgenomen. Transformatie naar hotels Een groot aantal van de hieronder genoemde transformatieprojecten betreft hotelinitiatieven. Transformatie van kantoor naar hotel is een interessante businesscase, doordat de kantorenprijzen de afgelopen tijd fors zijn gedaald. Voor sommige locaties, zoals delen van Sloterdijk, is het zelfs de enige oplossing voor het leegstaande vastgoed. Voor grote kantoorgebouwen (>20.000m²) is weinig tot geen uitzicht op (kantoor)gebruikers en voor sommige gebieden is een hotel de enige functie die levendigheid kan brengen en zelfs de redding van het gebied kan zijn. De hotelloods is enthousiast over de groei in het hotelaanbod dat in de afgelopen jaren is gerealiseerd. De transformatie van bestaand vastgoed heeft daaraan bijgedragen. De realisatie van het Amrath hotel, het Conservatorium hotel, het Eden Manor hotel in het voormalige Burgerziekenhuis en het nieuwe Hyatt hotel in de voormalige openbare bibliotheek zijn voorbeelden van succesvol hergebruik van vastgoed. Maar ook het hergebruik van een voormalig bordeel op het Westeinde dat nu dienst doet als boutique hostel Cocomama is een succes. Tegelijkertijd hangen er nog steeds nieuwbouwplannen voor hotels boven de markt, ook in Sloterdijk. Het is daarom raadzaam om de toekomstige behoefte aan hotelkamers scherp in beeld te krijgen. Ook de hotelloods pleit voor een betere, brede en wellicht regionale afweging bij nieuwe hotelinitiatieven. De Kantorenloods adviseert om als stad een duidelijk signaal te geven dat transformatie/herontwikkeling van leegstaande kantoorpanden naar hotels de regel is en nieuwbouw een uitzondering. Dit schept duidelijkheid richting de markt en beperkt het opportunisme voor nieuwbouw bij marktpartijen.

Westpoort Bestemmingsplan Teleport De projectorganisatie Westpoort stelt het Bestemmingsplan Teleport op, dat een globaal eindplan wordt en uiterlijk juni 2013 in werking zal treden. Dat wil zeggen dat dit bestemmingsplan direct na vaststelling een bouwtitel kan bieden; er gaan geen uitwerkingsplannen aan vooraf. Alle beoogde ruimtelijke ontwikkelingen en ambities in Teleport zijn hierin opgenomen. Op basis van dit bestemmingsplan kan, nadat het in werking is getreden, voor aanvragen die in het plan passen direct een

20


omgevingsvergunning worden verleend. Uitgangspunt is dat dit plan wordt gemaakt vooruitlopend op de daadwerkelijke ontwikkelingen. Er zijn voor alle kavels mengbestemmingen beoogd, die in ieder geval op kavelniveau een uitruil van functies mogelijk maken. Omdat er enerzijds al veel details vastliggen en er anderzijds flexibiliteit geboden wordt door de meng-bestemmingen, ligt een globaal eindplan het meest voor de hand, ten opzichte van andere plantypen. Orlyplein (Busitel III) Het kantoorgebouw Busitel III in Westpoort wordt getransformeerd naar een combinatie van een tweesterren hotel en een hostel. De beoogde exploitant is Meininger Hostels, een succesvolle Duitse organisatie die nu de Amsterdamse markt betreedt. Naar verwachting zal het hotel/hostel juli van dit jaar haar deuren openen. Orlyplein (Orly Plaza) Op het Orlyplein in Westpoort is een Holiday Inn Express reeds geopend. De eigenaar onderzoekt wat de mogelijkheden zijn voor een restaurant en hotelondersteunende voorzieningen op de begane grond van het gebouw. De planning is om eind 2012 te starten met de werkzaamheden voor de verbouw. Omzetting Orly Centre naar ‘Orly-Expat-Centre’ Voor de Orlycentre kavel N2 is gestart met de verbouw van het kantoorgebouw naar een verblijfsfunctie (extended stay) voor buitenlandse gasten die voor werk een wat langere tijd (maximaal 6 maanden) in Amsterdam moeten verblijven. Volgens planning zal het project in juli 2012 worden opgeleverd. The Dam (La Guardiaweg) De eigenaar onderzoekt de mogelijkheden voor omzetting naar een hotel. In de loop van dit jaar wordt duidelijk of er een businesscase is. Donauweg 10 Op 31 januari 2011 is in het kantoorgebouw aan de Donauweg 10 op de begane grond een horecagelegenheid gevestigd. Deze maakt deel uit van de nieuwe creatieve broedplek DW 10 in hetzelfde pand. Heathrowstraat 5 Een onderwijsinstelling overweegt te verhuizen naar het kantoorgebouw aan de Heathrowstraat 5. De aanvraag voor een bouwvergunning wordt dit jaar nog ingediend, volgens planning is de ingebruikname in 2013. Het Reguspand aan de Kingsfordweg 151 In het Reguspand is een horecagelegenheid (Starbucks) geopend voor de huurders/gebruikers van dit kantoor. De eigenaar bekijkt de mogelijkheid voor openbaar toegankelijkheid van deze horecagelegenheid voor gebruikers/huurder van omliggende kantoorpanden.

21


Stadsdeel West Molenwerf 2-10 (Achmea) De eigenaar Achmea van het kantoorpand aan de Molenwerf 2-10 is voornemens om deze locatie te transformeren naar circa 180 woonappartementen (middensegment huur) en (commerciële) voorzieningen in de plint. De voorbereidingen voor transformatie lopen volgens plan van de eigenaar. De Definitief Ontwerp fase is afgerond en de eigenaar treft voorbereidingen voor de aanvraag van de bouwvergunningen. Bos en Lommerplantsoen (GAK gebouw) De werkzaamheden voor de verbouw zijn van start gegaan. Volgens planning zullen de circa 320 woningen medio 2012 worden opgeleverd. Nieuwpoortstraat (ABC-pand) De transformatie van dit gebouw zal in twee fasen worden uitgevoerd. Fase I betreft het verbouwen van de begane grond naar een combinatie van commerciële functies o.a. detailhandel (winkel). In de tweede fase worden de bovengelegen verdiepingen getransformeerd naar woningen. Haarlemmerweg (ING-panden) Ten behoeve van transformatie van deze ING-panden wordt in afstemming met het stadsdeel en de eigenaar een quicksan opgesteld, die in het tweede kwartaal van 2012 wordt afgerond. Er wordt gedacht aan een gemengd programma van wonen, werken en voorzieningen, deels sloop nieuwbouw en deels transformatie. Molenwerf 1 (Roze Olifant) Het kantoorgebouw zal worden getransformeerd naar hotel. De bouwvergunning is verleend en volgens planning zal de hotelexploitant in het 2e kwartaal van dit jaar met de verbouwing starten. Stadsdeel Nieuw West Delflandlaan (ROC-pand) Voor het ROC-pand wordt een quickscan gemaakt, die naar verwachting in het tweede kwartaal van dit jaar is afgerond. De mogelijkheden voor transformatie naar woningen zijn onderzocht. De eigenaar werkt een haalbaarheidsonderzoek uit voor transformatie naar een innovatief prefab concept. Staalmeesterslaan (Rembrandtparkgebouw) De eigenaar is gestart met de transformatie van het Rembrandtparkgebouw. Volgens planning zal de laagbouw (hotelschool) begin juli van dit jaar worden opgeleverd en opent de school voor het nieuwe studiejaar. De oplevering van het hotel in de hoogbouw is medio juli 2012, het opent de deuren in augustus 2012. Derkinderenstraat 2-24 (Trivium: 9.400m²) Eigenaar Achmea onderzoekt of de laagbouw (4.000m²) van dit pand kan worden getransformeerd naar een tweesterren hotel.

22


Stadsdeel Oost Wibautstraat 150 (Volkskrant gebouw) Eigenaar Stadgenoot heeft het pand verkocht aan een particuliere investeerder die voornemens is het pand te transformeren naar een creatief hotel met broedplaatsen. In mei van dit jaar lag het plan ter visie, waarna de stadsdeelraad het in oktober bespreekt. De eigenaar streeft naar opening van het pand in 2014. Helmholtzstraat 61 (voormalig stadsdeelkantoor Watergraafsmeer) De ontwikkelaar is gestart met de verbouw van het voormalig stadsdeel kantoor naar gemengde voorzieningen. Volgens planning wordt het project in het 3e kwartaal van dit jaar opgeleverd. Weesperzijde 99 (2.900m²) De gemeente zal voor dit pand een tender uitschrijven. Volgens planning zal deze eind dit jaar zijn uitgewerkt. Een transformatie naar hotel of woonruimte ligt voor de hand. Stadsdeel Centrum Rokin (voormalig Fortispanden: 24.000m²) Eigenaar ABN-AMRO is voornemens de voormalige Fortispanden aan het Rokin te verkopen en onderzoekt, naast de mogelijkheden binnen de huidige kantoorfunctie, de alternatieve gebruiksmogelijkheden. Er wordt ingezet op menging van functies; detailhandel, horeca, wonen, kantoorachtig. Samen met het stadsdeel zijn de tendervoorwaarden voor een bestemmingswijziging uitgewerkt in een convenant. De tender wordt waarschijnlijk voor de zomer uitgeschreven. Herengracht 542-556 (voormalige Fortispanden: 10.000m² bvo) In 2008 kwamen de zeven voormalige Fortispanden aan de Herengracht die samen een bankkantoor vormden, in handen van het vastgoedbedrijf DVM. Deze panden worden momenteel omgebouwd tot een tophotel met honderd tot honderdvijftig kamers. Keizersgracht 271-287 (Vijf Keizers: 17.000m² bvo) Het pand ‘De Vijf Keizers’ aan de Keizersgracht is eigendom van een Duits/Zwitsers fonds en staat sinds het vertrek van huurder Atradius drie jaar leeg. De panden worden getransformeerd naar een combinatie van wonen, werken, verblijf en onderwijs en in medio 2013 geopend. Stadsdeel Zuidoost Bestemmingsplan Amstel III Het projectbureau Zuidoostlob stelt het Bestemmingsplan Amstel III op dat uiterlijk juli 2013 in werking zal treden. Gezien de verschillen in het gebied en de omvang bedrijventerrein en kantorengebied in transformatie van 250 hectare - ligt het inhoudelijk voor de hand om twee bestemmingsplannen te maken. Dit geeft ook flexibiliteit in de procedures. Als het ene plan door zienswijzen wordt opgehouden, hoeft dit niet voor het andere te gelden. Tevens geeft het flexibiliteit in de omgang met de gebieden. Voor de kantorenstrook wordt een ruimtelijk consoliderend bestemmingsplan opgesteld waarin het basisprogramma voor transformatie is opgenomen. Een ruimtelijk consoliderend 23


bestemmingsplan met elastiek op de functies (en mogelijk ook wat uitbreidingsruimte voor optoppen en paviljoens etc.) maakt transformaties van kantoorruimtes naar andere functies mogelijk. Hierdoor ontstaat ook ruimte voor experimenten. Voor de bedrijvenstrook wordt een bestemmingsplan opgesteld met enige ontwikkelruimte (de markt volgend) en ook een aantal voorzieningen, dat de bedrijfsfunctie ondersteunen. Beide plannen zijn globale plannen, met gemengde bestemmingen die op kavelniveau een uitruil van functies mogelijk maken. Hogehilweg 22 (Hostel in bestaand kantoorpand 15.000 m² bvo) Een grote hostelexploitant is voornemens zich te huisvesten in het voormalig AGIS gebouw aan de Hogehilweg. De gemeente heeft haar voorkeur voor deze functie uitgesproken en nu wordt gewerkt aan financiering, de erfpachtconstructie (via de experimentenregeling) en de planologisch-juridische procedure. Hoogoorddreef (Arena Towers) Transformatie naar een 2 -en 4 sterrenhotelformule. De exploitant is bekend en het hotel zal eind 2014 in gebruik zijn. Paalbergweg 21-23 (Semi-permanente studentenhuisvesting in kantoorgebouw, 15.000 m² bvo) In het NISPA gebouw kunnen naar schatting 340 semi-permanente studentenkamers worden gerealiseerd, die deel kunnen uitmaken van de AMC-campus. Het pand heeft dienst gedaan als tijdelijk kantoorgebouw, maar is na enige aanpassingen, kwalitatief nog goed genoeg voor een levensduur van nogmaals 15 jaar. De gemeente werkt mee aan deze transformatie van kantoor naar studentenhuisvesting. De nieuwe eigenaar bereidt momenteel de omgevingsvergunning voor. Hogehilweggebied, Quickscan woon-werk units en particulier opdrachtgeverschap, circa 15.000 m² bvo) Voor een groot pand in het Hogehilweggebied, dat eind dit jaar vrijkomt, heeft het Projectbureau een quickscan laten maken voor de mogelijkheid om middels collectief particulier opdrachtgeverschap een pand te transformeren naar woon-werk units. De business case is positief. Er vindt nader overleg plaats met de eigenaar. Paasheuvelweg 24 (Christian City Church: 2.200 m² bvo) Een voormalig kantoorpand is recent in gebruik genomen als kerk. Deze landelijk opererende kerk organiseert ook congressen en andere thema-bijeenkomsten. De functie heeft levendigheid gebracht naar dit deel van Amstel III. Hettenheuvelweg 45-47 Oogziekenhuis Dit pand zal worden getransformeerd naar een oogkliniek, gerelateerd aan het AMC. Er is overeenstemming tussen eigenaar en huurder. De functiewijziging is in procedure. Het oogziekenhuis zal medio 2012 starten met de inbouw.

24


Bijlage 1

Notitie ‘Tweede kantorenschouw: uitkomsten leegstandgesprekken’ Aan Van Kopie aan Datum Kenmerk Onderwerp

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Klimaat Wethouder Grondzaken & Ruimtelijke Ordening Voorzitter Gemeentebreed Transformatieteam 3 februari 2012 Tweede Kantorenschouw: uitkomsten leegstandgesprekken

Op 4 november 2011 heeft de tweede Kantorenschouw plaatsgevonden, in navolging van de eerste Kantorenschouw die plaatsvond in maart 2011. Wethouder Grondzaken & Ruimtelijke Ordening heeft samen met de Kantorenloods, de voorzitter van het Gemeentebreed Transformatieteam, bestuurders van betreffende stadsdelen en / of planeigenaren, zogenoemde Leegstandsgesprekken gevoerd met kantooreigenaren met de meeste leegstand in Amsterdam. De gemeente krijgt door deze gesprekken een goed inzicht in de mogelijkheden om de leegstand op te lossen en de knelpunten daarbij. In de Voortgangsrapportage “Aanpak leegstand kantoren” d.d. 24 mei 2011 heeft het College verslag gedaan van de eerste Kantorenschouw. In de Voortgangsrapportage “Aanpak leegstand kantoren” d.d. 21 oktober 2011 is toegezegd dat de wethouder Grondzaken & Ruimtelijke Ordening de raadscommissie Bouwen Wonen en Klimaat informeert over de uitkomsten van de tweede Kantorenschouw die plaatsvond op 4 november 2011. Bijgaand treft u het verslag van de tweede Kantorenschouw: de belangrijkste uitkomsten van de Leegstandgesprekken op 4 november 2011. Voor de tweede Kantorenschouw zijn in totaal zeven gesprekken gevoerd, waarvan twee met woningcorporaties, drie Duitse/Zwitserse fondsen, één Nederlands beursgenoteerd fonds en één niet genoteerd fonds. In totaal zijn dertien panden aan de orde gekomen. Er is in totaal over circa 200.000 m² vloeroppervlakte gesproken, waarvan ca. 90% leegstaat. Vier van de acht eigenaren uit de eerste Kantorenschouw werden wederom uitgenodigd, ditmaal voor een afrondingsgesprek of om definitieve afspraken te maken over de transformatieprojecten. Het betreft de volgende Leegstandgesprekken: 1. Leegstandgesprek GAK-gebouw met eigenaar BLP1 Properties bv (Stadgenoot en AM); 2. Leegstandgesprek ABC-pand en Teletechcentre met eigenaar Uni Invest; 3. Leegstandgesprek Elsevierpand en De Heerd- Frankemaheerd met eigenaar Rochdale; 4. Leegstandgesprek Towers, Paasheuvelweg en Paalbergweg met eigenaar IVG.

25


Daarnaast zijn drie ‘nieuwe’ partijen uitgenodigd. Het betreft de volgende gesprekken: 5. Leegstandgesprek Tiaragebouw en Q-port met eigenaar Dekabank; 6. Leegstandgesprek ROC gebouw met eigenaar NSI; 7. Leegstandgesprek Vogelstruys met eigenaar UBS. Hieronder staan de belangrijkste uitkomsten van de tweede Kantorenschouw: •

• • • •

•

De eigenaren van het GAK-gebouw en de gemeente dienen vóór 1 december 2011 overeenstemming te hebben bereikt over de koopsom en de voorwaarden van de uitgifte in erfpacht, zodat in december met de bouw kan worden gestart. (NB. Deze overeenstemming is bereikt en de verbouwing is gestart) De eigenaren van het ABC-pand en de Arena Towers hebben concrete transformatieplannen. Planning start verbouw (hoogbouw) Arena Towers is april 2012. De eigenaar van het Elsevierpand en Frankemaheerd heeft transformatieplannen die nader worden uitgewerkt en op onderdelen worden onderzoeken verricht. De eigenaren van het Paasheuvelweggebied komen met een gezamenlijk plan van aanpak voor het gebied. Eigenaar IVG heeft hierin een voortrekkersrol. De eigenaren van de kantoorpanden Vogelstruys, Tiaragebouw en Q-port onderzoeken (samen met de gemeente) de transformatiemogelijkheden voor hun panden. Begin 2012 zal de eigenaar van het ROC-gebouw een modulair prefab bouwconcept (transformatie naar wonen) presenteren aan de gemeente. De Kantorenloods zal in afstemming met de eigenaar een quickscan maken van dit pand. De gemeente zal waar mogelijk en binnen weten regelgeving meewerken aan de transformatieprojecten met betrekking tot bouwregelgeving en bestemmingen. In het navolgende worden per pand de belangrijkste uitkomsten uiteengezet. Het verslag van de tweede Kantorenschouw zal tevens onderdeel uitmaken van de derde Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand Kantoren die naar verwachting in juni 2012 aan de raadscommissie Bouwen Wonen en Klimaat zal worden voorgelegd.

1. Leegstandgesprek GAK-gebouw • • • • • • •

Eigenaren: BLP1 Properties bv (Stadgenoot en AM) Bouwjaar: 1956 – 1960 Stadsdeel: West 2 BVO: 43.341 m Aantal parkeerplaatsen: 216 op maaiveld Leegstand sinds: 2005 Eigendomssituatie: eigen grond

Het GAK-gebouw stond voor de tweede maal op de agenda van de Kantorenschouw. In het eerste leegstandsgesprek in maart 2011 heeft de eigenaar van het gebouw de gemeente verzocht het bloot eigendom van de locatie te verwerven door het te kopen en vervolgens in erfpacht uit te geven. De gemeente is hiertoe bereid. Het Leegstandgesprek heeft tot doel gehad hierover definitieve afspraken te maken.

26


Stand van zaken Planologisch kader e De eigenaar heeft een omgevingsvergunning verkregen voor de 1 fase (transformatie noordvleugel + gevel rondom) en is voornemens in december 2011 met de bouw te starten. De oplevering van de circa 320 woningen is voorzien voor medio 2012. Met de afgifte van de omgevingsvergunning heeft het stadsdeel publiekrechtelijk medewerking verleend aan de transformatie van de noordvleugel. Het stadsdeel is e e voornemens ook voor de 2 en 3 fase publiekrechtelijk mee te werken. Aankoop bloot eigendom De eigenaar heeft met de gemeente (OGA) onderhandeld over de voorwaarden waaronder het bloot eigendom kan worden verworven. Over de contractuele aspecten, de parkeeroplossing en inrichting van het binnenterrein bestaat overeenstemming. Parkeeroplossing en binnenterrein Voor het stadsdeel is naast de transformatie van het GAK-gebouw van groot belang, dat het parkeren op het voorterrein kan worden beëindigd, waarna dit gebied tot openbaar binnenterrein kan worden ingericht. De benodigde parkeerplaatsen voor het (getransformeerde) GAK-gebouw kunnen in combinatie met Ringparkeren in een (deels) gebouwde parkeervoorziening worden opgelost in de strook tussen het GAK-gebouw en de ringweg A10. Leegstandgesprek d.d. 4 november 2011 De eigenaar wil een zo realistisch mogelijke prijs voor de grond, vanwege onder andere de te voeren marketingstrategie (“goedkope woningen (ex. erfpacht)”). De wethouder heeft aangegeven dat de gemeente is gebonden aan marktconformiteit, vanwege het risico op mogelijke staatssteun. Afgesproken is dat de eigenaar de prijzen van de woningen ook inclusief afgekochte erfpacht vermeldt en helder over de netto maandlast naar de potentiële klanten communiceert. De gemeente wil dat de kopers goed worden geïnformeerd over de totale lasten, dus ook inclusief erfpacht. Hierdoor worden de kopers niet achteraf verrast over de erfpachtcanon en/of afkoopsom. Afspraken • De gemeente (OGA) en de eigenaar willen vóór 1 december van dit jaar overeenstemming bereiken over de koopsom en de voorwaarden van de uitgifte in erfpacht, zodat in december 2011 met de bouw kan worden gestart. • De stadsdeelbestuurder verzoekt de prijs niet ten nadele van de parkeeroplossing aan te passen.

2. Leegstandsgesprek ABC-pand en Teletechcentre Met eigenaar Uni Invest is voor de tweede maal een Leegstandgesprek gevoerd. De eigenaar is voortvarend bezig met het terugbrengen van de leegstand in de portefeuille in Amsterdam. In maart 2011 stond het pand De Roze Olifant (Molenwerf 1-3) op de agenda. Dit pand wordt definitief getransformeerd naar hotel. De tweede fase

27


bouwvergunning is ingediend en in principe wordt in maart 2012 met de verbouwing gestart. Wethouder Van Poelgeest heeft aangeboden om het hotel te openen. Het voormalig stadsdeelkantoor aan de Helmholtzstraat in stadsdeel Oost (voormalig stadsdeel Watergraafsmeer) is opnieuw verhuurd en wordt momenteel samen met een projectontwikkelaar (Lingotto) gerenoveerd. Er is reeds een huurder voor het gerenoveerde pand. Tijdens de tweede Kantorenschouw waren naast het ook in maart besproken ABC-pand aan de Nieuwpoortstraat, twee panden aan de Heathrowstraat in Teleport onderwerp van gesprek.

ABC-pand • • • • • • •

Eigenaar: Uni-Invest Bouwjaar: 1990 Stadsdeel: West 2 BVO: 8.895 m Aantal parkeerplaatsen: circa 70 Leegstand sinds: gedeeltelijk leeg (circa 60%) sinds 0-5 jaar Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2039)

Stand van zaken De eigenaar heeft het initiatief genomen om het pand te transformeren en heeft een koper die het pand wil transformeren naar woningen met detailhandel op de begane grond. De eigenaar heeft in oktober van dit jaar een voorlopige koopovereenkomst gesloten. In dat kader wil de eigenaar graag medewerking van de gemeente voor een bestemmingsplanwijziging naar wonen met detailhandel op de begane grond. Tevens wenst de eigenaar duidelijkheid over de erfpachtcondities. Stadsdeel West heeft een nieuwe detailhandelvisie opgesteld, die eind oktober van dit jaar ter inzage is gelegd. Het stadsdeel geeft aan dat grondhouding met betrekking tot detailhandel (vestiging Action) positief is op deze locatie, mits de vestiging van een supermarkt nu en in de toekomst juridisch kan worden uitgesloten. In de concept visie staat dat de Nieuwpoortstraat onder de door het stadsdeel gewenste Geconcentreerde Grootschalige Detailhandelsvestigingen -locatie (GDV-locatie) valt. De Action blijft echter onder de 1.500m² norm voor GDV. Daarmee vervalt de koppeling tussen de Action en de door het stadsdeel gewenste GDV. Eerder heeft de gemeente toegezegd dat de eigenaar toestemming heeft om het kantoorgebouw te transformeren tot woningen en dat extra vierkante meters oppervlak (‘optoppen’) van een etage opgebouwd mag worden zonder gevolgen voor de erfpachtcanon.

28


Afspraken • De gemeente (OGA) onderzoekt de mogelijkheden om de bestemming ‘supermarkt’ privaatrechtelijk via het erfpachtcontract uit te sluiten. Voor het stadsdeel is dit een cruciale voorwaarde voor instemming. • De eigenaar en koper treden in overleg met de gemeente (OGA) over de erfpachtvoorwaarden: tijdvak, canon en eventuele aanvullende afkoopsom.

Teletechcentre • • • • • •

Eigenaar: Uni Invest Bouwjaar: 1990 Gebied: Westpoort 2 2 Heathrowstraat 3: VVO 2224 m . BVO 2800 m . Leegstand 100% 1-8 jaar 2 2 Heathrowstraat 5: VVO 2224 m . BVO 2800 m . Leegstand 100% 3-4 jaar Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2039)

Verkenning alternatieve bestemmingen Het tweelaagse pand is volledig gerenoveerd en heeft een vierkante plattegrond met atrium. Door deze opzet kan het gebouw zich lenen voor de accommodatie van (woon) groepen of klassen. De eigenaar heeft een initiatief ingediend voor het ombouwen van deze twee leegstaande kantoren tot een verblijfsruimte voor ‘seizoensarbeiders’. De initiatiefnemer is van huis uit een uitzendbureau, die te maken kreeg met werknemers die niet goed voor zichzelf zorgden. De ‘seizoenarbeiders’ kwamen slecht voorbereid naar Nederland; de benodigde documenten voor werk en verblijf waren niet goed geregeld en de huisvesting voor deze groep was niet optimaal. Initiatiefnemer biedt arbeidsmigranten een goed, schoon en veilig onderkomen en zorgt voor een goede begeleiding van deze werknemers. In Wateringen (Westland, Bollenstreek) heeft het concept zich reeds bewezen. De migranten werken in de haven, in de schoonmaakbranche, in productiebedrijven, etc. en dienen tevens goed te worden gehuisvest. Ook wordt gesproken over de mogelijke verbouwing naar een extended stay (expat living voor middeninkomens) bestemming en/of studentenhuisvesting. De tijdelijke huisvesting van een school voor moeilijk lerende kinderen is ook een optie. Een onderwijsinstelling heeft interesse getoond voor deze locatie. Uni-invest onderzoekt de mogelijkheden. Tevens dient te worden onderzocht in hoeverre geluidswerende voorzieningen aan de gevels noodzakelijk zijn om de woonbestemming mogelijk te maken. Dit wordt momenteel onderzocht ten behoeve van de tender voor studentenhuisvesting van een naastgelegen terrein. Bij het extended stay concept zou dit onderzoek wellicht niet nodig zijn (dit is immers hotelfunctie en geen woonfunctie) wat de transformatie zou kunnen bespoedigen. Wethouder Westpoort vindt een onderwijsfunctie interessanter dan migrantenhuisvesting. Een migrantenhotel en studentenhuisvesting kunnen voor de verkleuring van het gebied, van werken naar gemengd, juist goed zijn. De vereiste bestemmingsplanwijziging duurt 9 maanden.

29


Afspraken • De gemeente heeft een positieve grondhouding met betrekking tot alle bovengenoemde functies. De eigenaar praat verder met de verschillende initiatiefnemers en werkt samen met het projectteam Teleport en de kantorenloods aan het vervolgproces.

3. Leegstandsgesprek Elsevierpand en Frankemaheerd Elsvierpand • • • • • • •

Eigenaar: Rochdale Bouwjaar: 1962-1964 Stadsdeel: West BVO: circa 11.000 m² Aantal parkeerplaatsen: 70 Leegstand sinds: circa 5 jaar. De kelder, begane grond en een deel van de eerste etage is tijdelijk in gebruik bij de Stichting Connect en er is antikraak bewoning. Eigendomssituatie: erfpacht (tijdvak loopt tot 2039)

Leegstandgesprek maart 2011 In 2009 zijn verschillende scenario’s voor de nieuwe invulling van het pand uitgewerkt. Onderzocht is de mogelijkheid van het omzetten naar marktwoningen, studentenhuisvesting eventueel in combinatie met broedplaatsen en hotel. Dit bleek allemaal niet haalbaar, waarna het gebouw in de verkoop is gebracht. Eind 2010 heeft Dutch Vastgoed BV een bieding gedaan voor aankoop van het pand. Het plan was om één van de nieuwe Groenflexhotels voor arbeidsmigranten te realiseren. Dit plan is gepresenteerd bij het stadsdeel. Binnen het stadsdeel bleek geen draagvlak te zijn voor deze invulling. Door deze partij is ook een studentenvariant uitgewerkt. Ook deze variant is bij het stadsdeel gepresenteerd. Helaas heeft dit niet geleid tot een concrete uitwerking. De belegger heeft zich vervolgens teruggetrokken. Tijdens het gesprek lichtte de eigenaar drie opties toe. De voorkeur gaat respectievelijk uit naar: shortstay met studenten (logiesbestemming) en verkoop van het pand, realisatie studentenhuisvesting met verkoop en realisatie studentenhuisvesting zonder verkoop. Het stadsdeel laat weten positief te staan tegenover een woonbestemming op deze locatie. Partijen hebben toen afgesproken dat de gemeente een quickscan zou uitvoeren en daarbij de haalbaarheid van de genoemde opties zou onderzoeken. Tevens zou de gemeente op zoek gaan naar een passende oplossing met betrekking tot de erfpachtcondities.

30


Quickscan De quickscan is in mei 2011 afgerond. Hieruit volgen de conclusies: Stedenbouwkundig - De ligging van het pand aan de Sara Burgerhartstraat 25 in de Gulden Winckelbuurt van stadsdeel West is gunstig. De bereikbaarheid is goed en de ontwikkelingspotentie van de buurt is groot. - Stedenbouwkundig gezien betreft het een nog wat onduidelijk gebied, waarvoor nog geen gezamenlijke totaalvisie ligt van stadsdeel en centrale stad. Programmatisch - Wat betreft afzetbaarheid worden de volgende functies het meest kansrijk geacht om het gebied in positieve zin op de kaart te zetten: studentenhuisvesting, studentenhotel, woningen en kantoor/bedrijfsverzamelcomplex. - Bij transformatie van het voormalig Elseviergebouw ligt het voor de hand om in te zetten op publiekstrekkende functies op de begane grond, denkend aan horeca, kleinschalige bedrijfsruimte, niet concurrerende detailhandel en/of broedplaatsen. Milieu - De verwachting is dat het groepsrisico (GR) m.b.t. externe veiligheid langs de A10 boven de oriëntatiewaarde zal uitkomen. Dan is advies van de brandweer verplicht. - Voor transformatie tot geluidgevoelige bestemmingen zijn kostbare geluidwerende voorzieningen nodig. - Van de overig milieuaspecten wordt geen belemmering verwacht. Financieel - Het gebouw heeft voor de (toekomstige) eigenaar een gunstige erfpachtsituatie. De resterende looptijd bedraagt maar liefst 28 jaar en de canon wordt niet jaarlijks geïndexeerd. Na transformatie tot andere (laagwaardigere) functies blijft de canon gelijk tot het einde tijdvak. - Voor casco-woon-werkwoningen worden goede mogelijkheden gezien. - Zelfstandige studentenwoningen zijn financieel rendabel wanneer de kosten voor geluidwerende voorzieningen gedrukt worden. Het grote voordeel van deze invulling is het lage risico op leegstand. - Huurwoningen zijn niet direct financieel aantrekkelijk maar in combinatie met verkoop op termijn kunnen kleine startersappartementen voor doorstroom van studenten zorgen. - Het studentenhotel is financieel aantrekkelijk. Belangrijk is in hoeverre dit gezien wordt als een woonbestemming i.v.m. de geluidwerende voorzieningen die getroffen moeten worden. In de berekeningen is uitgegaan van voorzieningen die passen bij een hotelfunctie. - Een kantoorverzamelgebouw en aanverwante concepten op basis van kleinschalige kantoorunits vertonen een zeer goede business case. Twijfelpunt is hoe groot de marktruimte is voor deze concepten. Advies is om niet het hele gebouw hiertoe te transformeren, maar een goede mix met andere van de genoemde functies te maken.

31


Leegstandgesprek d.d. 4 november 2011 Het pand is fors afgewaardeerd. Eigenaar Rochdale werkt aan een nieuw haalbaarheidsonderzoek voor de transformatie naar studentenwoningen (345 zelfstandige en ca. 220 onzelfstandige eenheden). Dit onderzoek wordt in het eerste kwartaal 2012 afgerond. Studentenhuisvester DUWO is de beoogde partij die de woningen zal afnemen. De eigenaar heeft aangeven voortvarend aan de slag te zijn. Er wordt een uitgebreid technisch onderzoek gedaan, naar de technische en bouwkundige mogelijkheden. Constructief zijn er beperkingen (“dunne vloeren”). Tevens wordt uitvoerig onderzoek gedaan naar milieu aspecten, zoals lucht en geluid. De eigenaar doet er alles aan om de leegstand te bestrijden, o.a. door het Leger des Heils het pand te laten gebruiken als winteropvang. Als alternatief werkt de eigenaar ook de mogelijkheden van transformatie naar hotel uit. De eigenaar heeft de gemeente gevraagd soepel om te gaan met bouwregels, milieu en geluid. Afspraken • De eigenaar presenteert vóór april 2012 haar definitieve nieuwe transformatieplan. • De gemeente bekijkt de consequenties voor de erfpacht. • De gemeente zal waar mogelijk en binnen de weten regelgeving meewerken en bij transformatie toetsten aan de minimale eisen van het Bouwbesluit. Frankemaheerd • • • • • • •

Eigenaar: Rochdale Bouwjaar: 1977 Stadsdeel: Zuidoost 2 BVO: 41.684 m Aantal parkeerplaatsen: 384 gebouwde parkeerplekken en 112 op het maaiveld Leegstand sinds: 0-5 jaar Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2026)

Leegstandgesprek maart 2011 Het complex Frankemaheerd is in 2008 door Rochdale aangekocht met als doel de locatie te herontwikkelen naar een gemengd stedelijk milieu. Eind 2010 heeft de eigenaar besloten dat herontwikkeling (sloop/nieuwbouw) de komende jaren niet aan de orde is. De eigenaar werkt aan een visie op de toekomstige ontwikkeling (samen met een projectontwikkelaar Proper Stok) en een tijdelijk plan voor de invulling tijdens de tussenfase. Het stadsdeel werkt aan een nieuw bestemmingsplan Amsterdamse Poort, waartoe deze locatie behoort. Er bestaat nu een tijdelijke gedoogsituatie voor een zeer beperkt aantal alternatieve functies met een tijdelijk karakter. Tijdens het gesprek in maart 2011 is afgesproken dat het stadsdeel bereid is een flexibel bestemmingsplan op te stellen conform een gezamenlijk gedragen visie. Het stadsdeel en de eigenaar stellen een projectteam samen voor zowel de visievorming en het verhuurbeleid als de verdere planuitwerking. Dit team maakt een plan/voorstel dat voldoende concreet is om het bestemmingsplan vast te kunnen stellen. Dit plan zou met onderbouwing in juli 2011 aan wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening en zijn voorgelegd en besproken.

32


Verder is afgesproken dat de eigenaar in de zomer van 2011 met een beheerplan zou komen. Tevens zoekt de gemeente naar een passende oplossing met betrekking tot de erfpachtcondities (tijdvak en canonverhoging / aanvullende afkoopsom). Stand van zaken Rochdale, Proper Stok en het stadsdeel hebben een visiedocument opgesteld voor de aanpak van de leegstand op de korte termijn (5 tot 10 jaar). Deze visie bevat een overzicht van de per gebouw gewenste functies en functiewijzigingen, waaronder werken, sociaal-maatschappelijke functies, beperkte vormen van detailhandel als ondersteunende/ongeschikte functie, horeca, wonen en leisure. De visie is voor de zomer van 2011 besproken door het bestuur van Rochdale en de verantwoordelijk portefeuillehouder van stadsdeel Zuidoost en vormt vanaf dat moment de richtlijn voor de eigenaar om kandidaten te werven voor de verhuur van ruimten in de Frankemaheerd. Het visiedocument met functiekaarten per gebouw wordt als onderlegger gebruikt voor de bestemmingsplanwijziging. Het maken hiervan is door het stadsdeel opgestart. Vooruitlopend hierop kan het stadsdeel gebruikmaken van de mogelijkheid om ontheffing 2 te verlenen voor functies kleiner dan 1500 m . De doorlooptijd van de verkorte procedure hiervoor bedraagt drie maanden. Het stadsdeel wil met de eigenaar een samenwerkingsovereenkomst afsluiten waarin privaatrechtelijke afspraken worden vastgelegd. Als de overeenkomst is gesloten zal het stadsdeel het nieuwe bestemmingsplan in procedure brengen. Het streven is de samenwerkingsovereenkomst nog in 2011 af te ronden. Voor de lange termijn werken de eigenaar en Proper Stok een ontwikkelvisie uit om een beeld te krijgen van opbrengstpotentie/waardecreatie van Frankemaheerd. Het streven van de eigenaar is om op termijn de gebouwen geheel of gedeeltelijk aan een geschikte partij over te dragen. Om dit te bereiken worden er drie varianten nader uitgewerkt: renovatie, sloop/nieuwbouw en een gecombineerde variant. De planning is de ontwikkelvisie in 2011 af te ronden. In de overeenkomst zal worden vastgelegd hoe de eigenaar op de lange termijn om wil gaan met de Frankemaheerd en op welke wijze het stadsdeel hierbij betrokken zal zijn. 2

Frankemaheerd bestaat uit vier gebouwen met in totaal circa 36.000 m . Hiervan is nu 2 ongeveer 10.000 m (circa 20%) verhuurd. De huidige verhuur concentreert zich in de gebouwen Frankemaheerd 2 en 12. De gebouwen Frankemaheerd 6 en 8 (voormalig Bijenkorfgebouw) gaan in de winterstand, om onnodige kosten, vooral energielasten te vermijden. Het uiteindelijke streven van de eigenaar is dat in 2013/2014 50 tot 60% van de beschikbare ruimten is verhuurd. De eigenaar heeft nieuwe contracten afgesloten en momenteel lopen er gesprekken / 2 afspraken met diverse huurders voor de afname van circa 3.000 m , met onder andere de 2 2 Openbare Bibliotheek (1.000 m ) en Hostelle (Vrouwenhotel; 500 m ). Om invulling te geven aan de functie wonen die is opgenomen in het visiedocument, wordt nu de mogelijkheid onderzocht om te transformeren naar 80 tot 120 onzelfstandige en zelfstandige studenteneenheden. De eigenaar heeft het voornemen om in 2013 over te gaan tot het realiseren van studenteneenheden. Het beheer zal worden ondergebracht bij studentenhuisvester DUWO. 33


Voor het gebouw Frankemaheerd 2 wordt ingespeeld op een horecafunctie. Door een evenementenvergunning aan te vragen wordt op dit moment de voorbereiding getroffen om de oude bedrijfskantine op de begane grond met de daarbij behorende binnentuin tijdelijk te gebruiken als Food Court. Getracht wordt om door middel van een herfst- of kerstmarkt, als onderdeel van een PR campagne die de eigenaar wil starten, de bekendheid te vergroten en hiermee Frankemaheerd opnieuw op de kaart te zetten. De installaties van Frankemaheerd zijn sterk verouderd en in slechte staat. Om de verhuur te bevorderen en te komen tot een energie verantwoord beleid is besloten om de installaties van de gebouwen Frankemaheerd 2 en 12 begin 2012 te vernieuwen. Als er zicht is op verhuur van de overige gebouwen zullen ook hier de installaties worden vervangen. Conform een oud contract heeft ING nog het recht om een substantieel aantal parkeerplaatsen in Frankemaheerd te gebruiken. De eigenaar zal nog een parkeerbalans maken waarin zichtbaar wordt wat dit betekent. Leegstandgesprek d.d. 4 november 2011 Stadsdeel Zuidoost heeft eerder de wens geuit om een aantal kerken die momenteel zijn gehuisvest in te slopen garages (tijdelijk) onder te brengen in de Frankemaheerd. De eigenaar heeft aangeven hier naar te kijken, maar terughoudend te zijn. De gemeente heeft hier begrip voor, maar vraagt de eigenaar dit samen met haar nog eens te beoordelen. Momenteel is er een samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen de eigenaar en het stadsdeel in de maak. Vanwege omstandigheden heeft het sluiten van de SOK vertraging opgelopen. Afgesproken is dat dit proces weer voortvarend wordt opgepakt. Afspraken • De SOK tussen stadsdeel Zuidoost en de eigenaar wordt zo spoedig mogelijk gesloten. • Het stadsdeel zal na ondertekening van de SOK de bestemmingsplanprocedure starten. • De eigenaar levert zo snel mogelijk de parkeerbalans aan. • De eigenaar levert zo snel mogelijk haar eerste idee over de erfpacht aan. • Het al dan niet vestigen van religieuze voorzieningen wordt nogmaals besproken tussen partijen. • De eigenaar is geïnteresseerd in onderwijsfuncties en zal in overleg met Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling (DMO)/Accommodatie Team Amsterdam (ATA) bezien welke vraag naar locaties er is. Tot slot worden de mogelijkheden voor de vestiging van het ‘5e gymnasium’ onderzocht. Karspeldreef (stadsdeel Zuidoost) Een luchtvaartmaatschappij wil het kantoorpand aan de Karspeldreef (oud kantoor Delta Forte) transformeren naar een hotel. Wel is een bestemmingswijziging vereist. De hotelloods is betrokken bij dit initiatief.

34


4. Leegstandsgesprek Arena Towers, Paasheuvelweg en Paalbergweg Arena Towers Het complex Arena Towers bestaat uit 2 delen: een 3-laags bedrijfsgebouw en een hoog kantoorgebouw (17 lagen): • Eigenaar: IVG • Bouwjaar:1989 • Stadsdeel: Zuidoost • BVO kantoor: 21.424m² 2 • BVO bedrijfsgebouw: 6.049 m • Aantal parkeerplekken: 585 • Leegstand sinds: meer dan 5 jaar • Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2037) IVG Immobilien is voor de tweede maal uitgenodigd voor de kantorenschouw. In maart 2011 stonden onder andere Orly Plaza in Teleport en Arena Towers op de agenda. Het kantoorpand Orly Plaza wordt verbouwd tot hotel en zal in december 2011 zijn deuren openen. Het gebouw Arena Towers stond in november wederom op de agenda. Als IVG erin slaagt ook deze locatie te transformeren heeft zij 35.000m² aan leegstand getransformeerd. Leegstandgesprek maart 2011 Eigenaar IVG heeft aangegeven dat de aanpak, benadering en behandeling van transformatieprojecten binnen de gemeente (en projectteams) zeer verschillend is en dat op veel punten verbetering gewenst is. De wethouder heeft laten weten dat de organisatie een spiegel wordt voorgehouden aan de hand van casuïstiek. Tijdens het gesprek heeft de gemeente toegezegd een passende oplossing te zoeken voor de Arena Towers met betrekking tot de erfpachtcondities. Tevens wordt met de Dienst Milieu en Bouwtoezicht (DMB) overlegd hoe de bouwvergunningprocedure soepeler en sneller kan verlopen. Stand van zaken De omgevingsvergunning voor zowel het kantoor als het hotel is verleend. Er ligt een protocol met afspraken over de herontwikkeling van Arena Towers ten behoeve van kantoor in de laagbouw, hotel in de hoogbouw, parkeren, waterberging en maaiveld. Hoofdpunten uit dit protocol zijn: - Hoogbouw: ca. 21.108 m² BVO hotel (440 kamers waarvan 340 in het twee sterren segment en 100 in het viersterren segment); - Laagbouw: ca. 6.384 m² BVO kantoor; - 560 parkeerplaatsen ten behoeve van hotel en kantoor. De planvorming is volgens de eigenaar nagenoeg rond. De eigenaar overweegt echter de renovatie van de hoogbouw grondiger aan te pakken dan in eerste instantie ontworpen en nu vergund is. De eigenaar wil dat de hoogbouw in principe een nieuwe gevel krijgt. Vanuit de gemeente is op dit plan positief gereageerd. De aandeelhouders moeten hiermee instemmen, omdat de bouwkosten toenemen. Eind 2011 kan de eigenaar

35


hierover helderheid geven. De nieuwe gevel kan waarschijnlijk in een eenvoudige procedure worden meegenomen. Het projectbureau Zuidoostlob zoekt dit nog uit. Inmiddels is de eigenaar begonnen met het strippen en opnieuw opbouwen van de laagbouw ten behoeve van de huisvesting van het hoofdkantoor van Praxis. In hoogbouw komen twee hotels, namelijk de formules Holiday Inn en Holiday Inn Express. Dat doet dezelfde hotelgroep als bij Orly Plaza in Teleport. Afspraken • Over de erfpacht worden definitieve afspraken gemaakt. De gemeente werkt hiervoor een voorstel uit en stuurt dit uiterlijk 25 november 2011 naar de eigenaar. • De planning om te starten met de bouw van de hoogbouw (hotel) is gepland in april 2012, doch uiterlijk augustus 2012. Aquaplaza, Paasheuvelweg • • • • • • • • •

Eigenaar: IVG Bouwjaar: 2003 Stadsdeel: Zuidoost BVO leegstand: 4.752 m2 (54% van totaal 8.800 m2, overig gedeelte is in gebruik door Bugaboo, hoofdkantoor NL) Aantal parkeerplaatsen: 98 (1:90) Leeg sinds: 2003 Privaatrechtelijke bestemming: “Kantoor van max. 9.224 m² bvo, met maximaal 74 parkeerplaatsen.” Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2051). Aantal toegestane parkeerplaatsen is verruimd in 2011, totaal nu op 98 parkeerplaatsen.

Paalbergweg De Poort, Paalbergweg 44-66: • Eigenaar: IVG • Bouwjaar: 2000 • Stadsdeel: Zuidoost 2 2 • BVO leegstand: 3.886 m (67% van totaal 5.800 m ) • Aantal parkeerplaatsen: 68 (1:85) • Leeg sinds: 2002-2009 • Privaatrechtelijke bestemming: “Kantoor van max. 5.777 m² bvo, met maximaal 68 parkeerplaatsen • Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2049) Paalbergweg 42: • Eigenaar: IVG • Bouwjaar: 1999 • Stadsdeel: Zuidoost • BVO leegstand: het perceel bestaat uit twee geschakelde gebouwen, nr. 40 en nr. 42, 2 2 3.330 m BVO. Nr. 40 (1.825 m BVO) staat geheel leeg (55% van het totaal). 2 Iggesund Paperboard is huurder van het gespiegelde gebouw nr.42 (1.475 m BVO). 36


• • • •

Aantal parkeerplaatsen: 53 (1:62) Leeg sinds: 2002-2009 Privaatrechtelijke bestemming: “Kantoor van maximaal 3.700 m² bvo.” Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2049)

Stand van zaken De eigenaar heeft deze drie bovengenoemde panden gekocht in de tijd dat de eigenaar een paar projecten per maand kocht in Amsterdam. Bij oplevering waren de panden nauwelijks verhuurd; leegstand is 50%. De eigenaar is relatief positief over het Paasheuvelweggebied, dat zijzelf promoot als http://www.zuidoostzuid.nl. De panden zijn relatief nieuw, technisch gezien goed en de grootte is uniek. De eigenaar heeft veel aan marketing gedaan. Potentiële huurders haken echter af vanwege het negatieve imago van het gebied, de matige openbare ruimte, gebrekkige voorzieningen en slechte bereikbaarheid. Het Paasheuvelweggebied is voor de gemeente Amsterdam een zorgenkind. In de kantorenstrategie is Amstel III, waar dit deelgebied onderdeel van uitmaakt, een kantorenkrimpgebied. Een deel van de bestaande kantoren zal op termijn worden getransformeerd, herontwikkeld of gesloopt. De eigenaar zou het gebied graag als kantorengebied nog een kans geven door het imago te verbeteren, bijvoorbeeld tot duurzaamheidspark. Gemeente heeft het initiatief genomen voor overleg met AMC om te kijken in hoeverre AMC aanknopingspunten biedt voor functiewijziging en thematisering in het Paasheuvelweggebied; Afspraken • De eigenaar wil graag samen met de gemeente uitzoeken of verschillende partijen/eigenaren in het Paasheuvelweggebied gezamenlijk kunnen inzetten op duurzaamheid; • Er komt een gezamenlijk plan van aanpak vanuit de eigenaren. Gemeente wacht met interesse af en gaat graag in gesprek over verbeterpunten. De gemeente zet in op punten die zowel het vestigingsklimaat verbeteren, maar ook bijdragen aan verkleuring van het gebied naar een multifunctioneel gebied. De eigenaar vindt Riekerpolder interessanter dan Teleport. Als bij Riekerpolder een NS station wordt gerealiseerd, kan dit een enorme concurrentie zijn voor de Zuidas. De wethouder wil een multifunctioneel gebied, transformeerbaar en dichtbij openbaar vervoer.

Volgens de eigenaar zijn er circa acht herkenbare kantoorlocaties. De eigenaar vindt dat er meer aan spreiding en prijsdifferentiatie moet worden gedaan en de minder aantrekkelijke locaties bv. langs de A-10 kunnen worden opgeheven.

5. Leegstandsgesprek Tiaragebouw en Q-port Tiaragebouw • • •

Eigenaar: Dekabank Bouwjaar: 2000 Gebied: Riekerpolder

37


• • • • •

BVO: 10.563 m² Aantal parkeerplaatsen: 84 Leeg sinds: 2000 Bestemming: “Kantoorgebouw cum annexis van maximaal 10.563 m² bvo 84 inpandige parkeerplaatsen Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2050)

Stand van zaken DEKA is een Duitse investeringsbank die onderdeel is van de Deutsche Sparkasse. Een deel van het geïnvesteerde vermogen zit in vastgoed in Nederland. In Amsterdam heeft zij twee moeilijk verhuurbare panden in bezit, Tiara in de Riekerpolder en Q-port in Sloterdijk. Het complex Tiara is gebouwd in 2000 en staat sindsdien feitelijk leeg. Het complex bestaat uit drie panden met in totaal een vloeroppervlak van circa 10.500m² bvo. De eigenaar heeft de afgelopen jaren geprobeerd het pand te verhuren als kantoor, d.m.v. een grote marketingcampagne met een nieuw makelaarsteam. Daarnaast is het pand als multitenant in de markt gezet. Dit mocht allemaal niet baten. De relatief kleine verhuurbare vloeren sluiten niet aan op de marktvraag. De onderhoudskosten zijn hoog. De eigenaar wijst erop dat de situatie in de Riekerpolder zorgelijk is en dat de leegstand waarschijnlijk op korte termijn zal oplopen naar 40%. Volgens de eigenaar is het gebied slecht bereikbaar met het openbaar vervoer, de toe- en afritten naar de ring A10 zijn niet optimaal en er zijn geen (additionele) voorzieningen zoals horeca, kinderdagverblijven, sportfaciliteiten etc. in het gebied. De eigenaar geeft aan dat met alle eigenaren een nieuw concept zou moeten worden bedacht met een duurzaamheidslabel. De eigenaar heeft de mogelijkheden voor een hotel onderzocht, maar geeft aan dat ook deze markt, zeker in dit deel van de stad, behoorlijk is verzadigd. Een zorgfunctie is ook onderzocht, maar het Schipholgebonden karakter van de Riekerpolder maakt bestemmingswijziging moeilijk. Tenslotte zijn een parkeerfunctie en horeca onderzocht, maar ook dit plan was niet sluitend te krijgen. Het huurprijsniveau is inmiddels zo laag dat het pand in aanmerking komt voor broedplaatsen. Afspraken • De gemeente brengt de eigenaar in contact met Bureau Broedplaatsen om voor minimaal een van de panden een broedplaats(achtige) invulling te realiseren. De eigenaar moet het kantoorpand dan stevig afwaarderen en waarde laten creëren door de huurders. Dit vereist overleg met de Deutsche Spaarkasse. Q-port • • • • • •

Adres: Kingfordweg 43-117 Eigenaar: Westinvest Gesellschaft fur Investmentfonds Mbh (Deka bank) Gebied: Westpoort Bouwjaar 2002 2 BVO/VVO 15.412 m bvo en vvo 13.204 Aantal parkeerplaatsen 123

38


• •

Leegstand: Het gebouw staat al circa 8 jaar voor circa 40 % leeg. Momenteel staat 2 3800m leeg, in 2012 vertrekt huurder Vodafone, daarna zal ca. 60% leegstaand. Eigendomssituatie: erfpacht (afgekocht tot 2050)

Stand van zaken Het pand aan de Kingsfordweg 43-117 is gebouwd in 2002 en is circa 15.500m² groot. Het pand staat feitelijk voor 20% (3.600m²) leeg. Aangezien het pand op papier nog grotendeels verhuurd is, is de leegstand in dit geval geen probleem. De eigenaar heeft veel geïnvesteerd in marketing. Volgens de eigenaar zit het probleem van de leegstand niet zozeer in zijn pand, maar in het gebied. Teleport is in de markt als kantoorgebied momenteel minder in trek. De leegstand in dit gebied loopt in rap tempo op. De eigenaar ziet mogelijkheden voor dit pand, met name voor horeca in de plint. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet niet in service verlenende functies zoals een kantine of stomerij. De eigenaar verzoekt soepelheid van de gemeente bij het toestaan van deze functies. De eigenaar merkt op dat in stadsdeel Zuidoost betere gebouwen staan dan in Teleport, maar dat juist kapitaalkrachtige investeerders in Teleport zitten. De eigenaar denkt dat de meeste investeerders kiezen voor vestiging in Amstel III i.p.v. in Teleport. Afspraken • De gemeente staat positief tegenover het toevoegen van horeca op deze locatie. Het projectteam Westpoort pakt dit samen met de eigenaar op.

6. Leegstandgesprek ROC gebouw • • • • • • • •

Eigenaar: NSI Bouwjaar: 1990 Stadsdeel: Nieuw West 2 BVO: 8583 m 2 Aantal parkeerplaatsen: parkeergarage van 4417m Leegstand: komt vrij Kantoor, tijdelijk omgezet naar onderwijsdoeleinden voor een periode van vijf jaar, intussen verlopen. Eigendomssituatie: erfpacht afgekocht tot 2040 voor bestemming kantoor met showruimte en parkeergarage. De bestemming is voor vijf jaar tijdelijk omgezet naar parkeergarage en onderwijsfunctie.

39


Stand van zaken De huidige huurder (ROC) zal het pand verlaten voor een nieuw gebouw. Dit pand is al langere tijd onderdeel van de NSI portefeuille. Eigenaar NSI zoekt naar een nieuwe huurder en zal ook dit gebouw, ingeval een huurder wordt gevonden, grondig renoveren. Daarnaast is er belangstelling vanuit de hotelwereld voor transformatie naar een hotel, doch deze belangstelling heeft zich nog niet echt geconcretiseerd in serieuze plannen. De eigenaar onderzoekt of transformatie naar woningbouw tot de mogelijkheden behoort en de haalbaarheid van een nieuw concept dat veelbelovend lijkt. Knelpunten die dan aan de orde kunnen komen zijn, technische regelgeving, bestemmingswijziging en vergunningverlening en de aanpassing/wijziging van de erfpacht. Het huidige huurcontract loopt tot eind 2012. De eigenaar heeft de ambitie het pand te transformeren naar wonen. De eigenaar mag als vastgoedbelegger met de zogenaamde FBI status niet voor derden ontwikkelen. Ze mogen echter wel een visie ontwikkelen voor transformatie van haar vastgoed en daarna doorverkopen. Eigenaar werkt een haalbaarheidsonderzoek uit voor transformatie naar een innovatief prefab concept. De dragende gevels maken grotendeels toepassing van dit concept mogelijk. Eigenaar wil dit concept in Amsterdam gaan introduceren, bij voorkeur bij dit pand. Wethouder Grondzaken & Ruimtelijke Ordening heeft aangegeven dat hij het plan graag officieel in ontvangst neemt. De parkeerplaatsen die niet aan de te realiseren woningen/ commerciële ruimten worden toegewezen kunnen eventueel aan andere partijen beschikbaar worden gesteld. Afspraken • De eigenaar presenteert het modulaire prefab bouwconcept begin 2012; • De gemeente zal pragmatisch omgaan met de erfpacht; • In 2012 zal de gemeente in afstemming met de eigenaar een quickscan maken voor dit pand.

7. Leegstandsgesprek Vogelstruys, Hullenbergweg 278-308 • • • • • •

•

Eigenaar: UBS Bouwjaar: 1999 Stadsdeel: Zuidoost 2 BVO/VVO: 7.505 m BVO. Het gebouw staat voor 100% leeg Aantal parkeerplaatsen: 88 (verhouding 1:85) Leeg sinds: 2007, na vertrek van voormalige huurder KPMG (het kantoor is gebouwd in 1999 voor KPMG, waarna deze zich 4 jaar voor het einde van de huurovereenkomst heeft uitgekocht en naar Amstelveen is vertrokken) 2 Eigendomssituatie: "Maximaal 8.502 m bvo kantoor mag gerealiseerd worden, 2 waarvan 3.780 m voor parkeerdoeleinden". Erfpacht afgekocht tot 2045

Stand van zaken Eigenaar UBS is een Zwitserse vermogensbeheerder, die de grootste is ter wereld. UBS heeft ca. € 400 miljoen in vastgoed in Nederland geïnvesteerd. Dit vastgoed is rond 2006 (top van de markt) als ‘opportunity’ aangekocht: A-vastgoed op B-locaties, of B-vastgoed

40


op A-locaties, met de opdracht de leegstand weg te werken. In de praktijk bleken de locaties te rooskleurig te zijn ingeschat. Eén van de panden in de portefeuille is het kantoorpand ‘Vogelstruys’ in Amstel III (stadsdeel Amsterdam Zuidoost). Het pand is gebouwd in 1999 en is ca 7.500m² groot. Het pand staat leeg sinds 2007. Eigenaar heeft alles aan het pand verbeterd. Niettemin is het pand inmiddels flink in waarde gedaald en heeft een forse afboeking plaatsgevonden. Vogelstruys is een relatief nieuw en kwalitatief goed pand, maar kent een ongunstige parkeernorm: 1:87. Hierdoor ondervindt het concurrentie van oudere panden met een parkeernorm van 1:50. Deze parkeerproblematiek bestaat eveneens bij een ander kantoorpand Apollo van UBS aan de Herikerbergweg 1-35. Wethouder Van Poelgeest heeft aangeboden de parkeersituatie te bezien, maar wil niet dat er parkeerplekken worden toegevoegd. Een oplossing zou zijn dat de parkeerplaatsen worden onttrokken bij oude kansarme panden met een gunstige parkeernorm. Dan worden deze panden mogelijk versneld onttrokken aan de kantorenvoorraad. Een andere optie is een deel van het pand te slopen, met behoud van het huidige aantal parkeerplaatsen. Ook hierdoor verbetert de parkeernorm. De eigenaar gaat beide mogelijkheden onderzoeken. Eigenaar heeft twee jaar geleden samen met de gemeente de mogelijkheden onderzocht om het pand te transformeren naar hotel. Van de 20 partijen waar mee is gesproken, leidde er één tot een serieuze business case. De lange procedures (transformatie betekent drie jaar zeker geen inkomsten) en de gewijzigde marktomstandigheden deed de hotelpartij/UBS uiteindelijk afhaken. De wethouder vroeg of een tijdelijke gedoogconstructie totdat de bestemmingswijziging geformaliseerd is een oplossing is. Eigenaar geeft aan dat een investeerder 100% zekerheid wil, voordat een investering van een dergelijke omvang wordt overwogen. Andere optie waar door de eigenaar naar gekeken wordt is onderwijs. Zowel financieel als gebouwtechnisch blijkt dit zeer interessant te zijn. Wethouder heeft aangegeven dat ten behoeve van de business case ook hier parkeerplaatsen kunnen worden overgeheveld (naar bv het kantoorpand Apollo), zolang over het hele gebied het aantal parkeerplaatsen niet wordt vergroot. De gemeente vindt de plek verder uitstekend voor horeca. Afspraken • Eigenaar onderzoekt de verschillende mogelijkheden met betrekking tot het uitruilen van parkeerplaatsen. • De gemeente werkt mee waar het kan, op het gebied van regelgeving en beleid o.a. door schrappen in nieuwbouwplannen voor kantoren. • De gemeente staat positief tegenover een onderwijsfunctie/-instelling op deze locatie. Het projectbureau Zuidoostlob onderzoekt of onderwijsfuncties geïnteresseerd zijn, met name de combinatie onderwijs/praktijk. In die optie is ook minder parkeerruimte nodig. • Het pand is moeilijk verhuurbaar, vanwege de slechte parkeernorm. Eigenaar onderzoekt of een deel van het pand kan worden gesloopt, om zodoende de parkeernorm te verbeteren.

41

Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf. Samenvatting

Recommend Documents