Ontbijtsessie Aansprakelijkheid van de verhuurder
Agenda • Introductie kantoor en deelnemers
• Lezing 1: aansprakelijkheid van de verhuurder, en hoe sluit je aansprakelijkheid uit ? • Lezing 2: Overheidsvoorschriften en gebreken in het gehuurde
Introductie VDVDK Zelfstandig advocatenkantoor (geen notarissen, fiscalisten e.d.) 1977 start met John van Diepen 1990 Maatschap Van Diepen Van der Kroef Advocaten 6 vestigingen (Alkmaar, Hoorn, Haarlem, Den Haag, Amsterdam, Utrecht) 190 mensen, waarvan 100 fee-earners 20 vastgoedrecht advocaten
Introductie deelnemers
Voorstelronde deelnemers
Aansprakelijkheid van de verhuurder Inleiding
• Verplichting van de verhuurder • Het begrip gebrek • De aanspraken van huurder ingeval van een gebrek aan het gehuurde • Het uitsluiten van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor een gebrek
De verplichtingen van de verhuurder
• Hoofdverplichting : verschaffen van genot van het gehuurde in het kader van het overeengekomen gebruik – Feitelijk ter beschikking stellen van het gehuurde en het ter beschikking laten voor de duur van de overeenkomst ( 7:203 BW) – Zorgen voor de kwaliteit van het huurgenot ( 7: 204 BW)
7:204 lid 2 BW “(…) Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.(…)”
Gebrek
- geobjectiveerd begrip - verwachtingspatroon van een doorsnee huurder - soort zaak als waarop de overeenkomst betrekking heeft
Gebrek
• Alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek
Gebrek
• Materiële gebreken • Immateriële gebreken
De gebrekenregeling De wettelijke gebrekenregeling preciseert de aanspraken van huurder – Herstel ( 7:206 BW) – Huurprijsvermindering (7:207 BW) – Schadevergoeding voor gevolgschade (7:208 BW) – Ontbinding huurovereenkomst 7:231
Huurprijsvermindering
• Vermindering huurgenot ten gevolge van een gebrek. • Evenredige huurprijsvermindering. • Uitzondering.
Herstel 7:206 BW
• Op verlangen van huurder • Uitzondering
Schadevergoeding 7:208 BW Algemeen
Schade die het gevolg is van een gebrek en het gebrek kan aan de verhuurder worden toegerekend
Schadevergoeding I
• Schade als gevolg van een gebrek; • gebrek was bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig ; en • verhuurder kende het of behoorde het gebrek te kennen;
Schadevergoeding II
• Schade als gevolg van een gebrek; • Gebrek was bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig; en • Verhuurder heeft aan huurder te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Schadevergoeding III
• schade als gevolg van een gebrek; • gebrek is na de huurovereenkomst ontstaan; • het gebrek is aan de verhuurder toe te rekenen
Exoneraties algemeen I • Niet in alle gevallen !! – Grove schuld, opzet en bewuste roekeloosheid
Exoneraties: Winkelruimte en Kantoorruimte I
• ‘Bekende’ gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig • 7:206 , 7:207 en 7:208 zijn van semi dwingend recht • Kan niet ten nadele van huurder worden afgeweken. • Uitsluiten aansprakelijkheid niet toegestaan.
Exoneratie Winkelruimte en kantoorruimte II
• ‘Onbekende’ gebreken • Gebreken die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan • Uitsluiten aansprakelijkheid toegestaan
Exoneratie Winkelruimte & Kantoorruimte III
• Conclusie: – Het is niet mogelijk voor een verhuurder om aanspraken die de huurder heeft, te beperken of uit te sluiten als het gaat om gebreken die verhuurder kende of behoorde te kennen. • Achterliggende gedachte: – Beschermen van de huurder. – Een verhuurder die weet of behoort te weten dat de te verhuren zaak een gebrek heeft, behoort zijn aansprakelijkheid voor de volgen daarvan niet te kunnen beperken of uit te sluiten.
Exoneratie Kantoorruimte & Winkelruimte IV
• Uitsluiten aansprakelijkheid voor ‘bekende gebreken’ via omwegen toch mogelijk ! – Verhuurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst de gebreken medegedeeld en Huurder heeft deze gebreken aanvaard; en
Exoneratie Winkelruimte & Kantoorruimte V
– Subjectiveer het objectief het wettelijke begrip gebrek; • Bij een gesubjectiveerd gebrekenbegrip gaat het om het genot dat ‘deze huurder’ bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. • Bij een geobjectiveerd gebrekenbegrip gaat het om het genot dat ‘een huurder in het algemeen’mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Exoneratie Kantoorruimte & Winkelruimte VI
• Kom explicitet met huurder overeen dat bepaalde bekende tekortkomingen / gebreken geen gebrek vormen in de zin van art. 7:204 lid 2. – Gebrekenregeling is voor bepaalde tekortkomingen niet van toepassing; • NB. Gebrekenregeling is voor Kantoorruimte en Winkelruimte van regelend recht.
Exoneratie Winkelruimte & Woonruimte VII • Conclusie : – Alleen aansprakelijkheid uitsluiten voor gebreken die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan en niet aan verhuurder kunnen worden toegerekend; – Onderzoek het gehuurde; – Subjectiveer het begrip + informeer huurder over de bekende tekortkomingen + laat huurder de gebreken accepteren; – Kom overeen dat bepaalde tekortkomingen geen gebrek kunnen opleveren;
Exoneratie Woonruimte I
• De Gebrekenregeling is van dwingend recht. – Niet ten nadele van de huurder afwijken. – Niet aansprakelijk voor gebreken aan voorzieningen of veranderingen die door huurder zelf zijn aangebracht.
Exoneratie Woonruimte II
Alleen aansprakelijkheid voor gevolgschade uitsluiten voor gebreken die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan en niet aan verhuurder zijn toe te rekenen.
Einde Vragen ?
Contactgegevens
Van Diepen van der Kroef Advocaten
[email protected] 020-5747474 www.vandiepen.com
