Onpartijdig, onafhankelijk en deskundig. Nationaal Colloquium, Gent, 29 oktober 2015

Revue trimestrielle de l’UBG ET DE l’ANGE SOUS l’ÉGIDE DE l’OBGE asbl Driemaandelijks tijdschrift van BUL EN NVLE, ONDER VOOGDIJ VAN BOLE vzw

Editeur responsable • Verantwoordelijke uitgever : Jean-Yves Pirlot - Rue du Nord 76 Noordstraat - 1000 Bruxelles - Brussel

Nationaal Colloquium, Gent, 29 oktober 2015

Onpartijdig, onafhankelijk en deskundig

2015/1 - Jaargang - Année 57 - N. 368 Revue trimestrielle de l’Union Belge des Géomètres-experts et l’Association Nationale des Géomètres-Experts Driemaandelijks tijdschrift van de Belgische Unie van Landmeters-experten en de Nationale Vereniging van Landmeters-Experten

Lid van de Unie van de Uitgevers van de Periodieke Pers Membre de l’Union des Editeurs de Presse Périodique

Editoriaal

Aankondiging Colloquium De landmeter-expert als beëdigde schatter van onroerende goederen Onder voogdij en voor rekening van BOLE vzw organiseren NVLE Oost- en West-Vlaanderen dit jaar samen het jaarlijks colloquium in de Ghelamco Arena te Gent met als thema “De landmeter-expert als beëdigde schatter van onroerende goederen”. De Agiv-trefdag wordt dit jaar niet georganiseerd. De provinciehoofdstad Gent leek ons aldus de ideale gelegenheid en plaats om daar het colloquium te organiseren en tevens kennis te maken met het unieke nieuwe voetbalstadion [n.v.d.r. heel actueel]. Het onroerend goed identificeren, opmeten, afpalen, in kaart brengen maar evenzeer en in niet mindere mate de gefundeerde en onafhankelijke waardebepaling ervan behoren sinds mensenheugenis tot de core-business van de landmeter-expert. Schattingen hebben steeds tot het werkdomein van de landmeter-expert behoord. Driekwart van ons landmeterskorps behaalde het diploma “MeetkundigenSchatter van Onroerende Goederen”. Kan de titel van een diploma duidelijker zijn dan dit?

Le logiciel de topographie et d’infrastructure DU GÉOMÈTRE-EXPERT

Immeuble “La Vigie“ - 20 quai Malbert - CS 42905 29229 BREST Cedex 2 - France Tél. 02 98 46 38 39 - Fax 02 98 46 46 64 E-mail : [email protected] - Site Web : www.geo-media.com © 1993-2014 GEOMEDIA S.A.S. : COVADIS est une marque déposée de GEOMEDIA S.A.S. Tous les autres noms de produits cités sont des marques déposées de leurs propriétaires respectifs.

- RCS NANTES B 339 786 493

17 917 licences installées, 1 317 cabinets équipés !

Precies op het vlak van de schattingen durft de situatie echter de laatste jaren mank te lopen. Gerelateerde beroepsgroepen, allemaal ontstaan na ons eeuwenoude beroep, eigenen zich eveneens deze schattingen toe en doen gretig aan opbod tot verdere uitholling van ons beroep. De oprichting van BOLE vzw eind 2010

Architecture, Engineering & Construction

LANDMETER 3 EXPERT No 368 • 2015/1

door BUL & NVLE dient dan ook onder andere gezien te worden als een beschermen werkingsorgaan t.v.v. van ons beroep. Na de beschermwet van 2003 en het KB over de deontologie in 2005 leek dat althans voor velen onder ons de enige juiste keuze: samen werken maakt sterk! Het was en is nog steeds de enige bedoeling via BOLE vzw, dank zij een zo groot mogelijk ledenaantal en samenwerking waar het kan tussen alle landmeters-experten, ons beroep up te graden, aan het publiek kenbaar te maken en het te beschermen tegen verdere uitholling van onze rechten en prioriteiten. De Vlaamse regering heeft in haar decreet van 10 december 2010 de erkende landmeter-expert aangesteld als de vakman voor het opstellen van schattingsverslagen in het kader van onroerende verrichtingen die worden gesteld door provincies, gemeenten en OCMW. Na een beroepsprocedure, ingesteld door de vastgoedmakelaars en architecten, heeft het Grondwettelijk Hof in zijn arrest nr. 64/2012 van 10 mei 2012 de landmeter-expert, ingeschreven op de Federale Lijst van de landmeters-experten, erkend als de enige vakman tot het uitvoeren van deze schattingen, dit op basis van zijn beëdiging, zijn onafhankelijkheid, zijn onpartijdigheid, zijn gedane studies en vakbekwaamheid. Meester Van De Casteele legde in zijn verweer voor de BOLE vzw in dit arrest de grondslag voor het VLABEL-charter. Na een open en gedreven samenwerking van de BOLE vzw en NKKCLE heeft ----→

Uitgever BUL en NVLE Verantwoordelijke uitgever Jean-Yves Pirlot Manager Wim Broes

Onder voogdij van BOLE vzw Telefoon 02 219 62 81 Fax 02 219 31 47 E-mail [email protected] Website www.bole-obge.be Adres Noordstraat 76 1000 Brussel Lay-out www.vbkcontent.com

Technische Informatie

- - -- → VLABEL, de Vlaamse Belastingdienst, op basis van de voornoemde doorslaggevende argumenten, een kwaliteitscharter opgesteld tot het opmaken van schattingsverslagen. De Vlaamse regering erkend in deze nogmaals de landmeter-expert als bevoegd schatter, ditmaal inzake de erfbelasting. Samenwerking tussen de althans Vlaamse overheid en onze beroepsgroep lijkt dus bijzonder goed te verlopen. Of tot wat een onvoorwaardelijke samenwerking binnen onze beroepsgroep kan leiden. Het is niet met verdeeldheid te zaaien, maar met ontegensprekelijk als één spreekbuis naar buiten te treden naar de overheid toe, één van onze noodzakelijke partners, dat resultaten kunnen bereikt worden.

belastingplichtige een win-win situatie opleveren: o.a. geen of weinig procedures en tijdsbesparing voor de overheid; rechtszekerheid en geruststelling voor de burger gebaseerd op concrete gegevens.

Colloquium BOLE vzw op donderdag 29 oktober 2015 In de GHELAMCO ARENA GENT

De aan de landmeter-expert toegekende bevoegdheden zouden er primordiaal moeten toe leiden dat hij kan beschikken over adequate vergelijkingspunten. Vergelijkingspunten die hem in de eerste plaats kunnen aangeleverd worden door de overheid zelf en hem in de mogelijkheid moeten stellen zijn schattingsopdrachten onafhankelijk en op een doeltreffende manier uit te voeren. Deze werkwijze zal zowel voor de overheid als de betrokken


Voorvermelde positieve en resultaatgevende samenwerking tussen de landmetersverenigingen mag dus slechts een begin betekenen. Een laatste bedenking. Alle voorgaande beschouwingen wekken bij mij een essentiële vraag op: Welke waarde kan men hechten aan de lokroep van bepaalde beroepsgroepen “Gratis schatting van uw eigendom”, niet gebaseerd op een diepgaand schattingsverslag? Welke waarde kan men hechten aan het systeem van schatting en het schattingscijfer zelf waarbij men tezelfdertijd “rechter” en “partij” speelt? Kris Taelman Landmeter-expert Nederlandstalig secretaris. BOLE vzw Voorzitter NVLE

Évolution du marché immobilier résidentiel en 2014 par la Commission du Marché Immobilier de l’Union des Géomètres-Experts de Bruxelles « Nul bien bâti ne peut être valablement estimé s’il n’a été visité par un professionnel dignement rémunéré »

La Commission du Marché Immobilier de Bruxelles s’est donnée pour mission de suivre l’évolution des valeurs des immeubles formant la majeure partie du parc immobilier de la région bruxelloise, à savoir, les maisons unifamiliales, les immeubles de rapport et les appartements. Cette évolution est constatée par une méthode basée sur la comparaison des résultats de ventes d’immeubles visités et analysés par les membres de la commission. Un système de points permet de « quantifier » chaque bien, en fonction de sa surface mais également de ses équipements. Au lieu de comparer les biens en se basant uniquement sur leur surface (éventuellement pondérée), cette méthode permet d’attribuer à chaque bien un nombre de points : un certain nom-

NGI vernieuwt dienstverlening ‘Geodetische documentatie’ Er is een nieuwe versie van de webtoepassing G-Doc (voor het raadplegen van alle geodetische punten in België) beschikbaar.

Een ‘snapshot’ van de nieuwe G-Doc op smartphone ...

De versie die nu online staat, is opgefrist en gebruiksvriendelijker, zeker bij gebruik in het terrein. Als nieuwigheden vermelden we onder andere het gebruik van Cartoweb.be als achtergrond, een gemoderniseerde lay-out, de aanpassing aan het gebruik op mobiele toestellen (smartphones, tablets) en een zoekfunctie (zoeken op gemeente, straatnaam, gehucht of coördinaten). Dit is een basisversie waaraan nog een aantal functionaliteiten zullen worden toegevoegd, zoals het selecteren van meerdere geodetische punten tegelijkertijd. Ga zeker eens een kijkje nemen op http://www.ngi.be/ gdoc (ook toegankelijk via de startpagina van de NGI website). ...en op PC.

No 368 • 2015/1 LANDMETER 4 EXPERT

Bijgaand vindt u de tekst van de commissie voor de vastgoedmarkt in Brussel. Deze is momenteel enkel in het Frans beschikbaar. Op eenvoudig verzoek kan hij ook in het Nederlands worden geleverd. Die Nederlandse versie zal hoe dan ook in een volgend nummer verschijnen.

Voorbeeld van een CMI-fiche.


bre de points est donné à chaque m2 de surface (ce nombre varie en fonction de la qualité des finitions, de la hauteur sous plafond, etc .) mais également à chacun des équipements dont dispose le bien (chauffage, équipements sanitaires, cuisine, …). En multipliant ce nombre de points par l’indice ABEX, on obtient la valeur de reconstruction (qui peut être vérifiée par d’autres méthodes, comme le calcul par m3 généralement utilisé pour l’évaluation des valeurs assurables). Ce nombre de points est donc une expression de la valeur intrinsèque de la construction. Un certain nombre de points est également attribué au terrain, en fonction de sa surface. Le nombre de points total (construction + terrain) permet de quantifier le bien de manière précise. En divisant le prix de vente des points de comparaison par le nombre de points, on obtient un coefficient (appelé coefficient CMI dans notre jargon d’Expert) qui va dépendre principalement du type de bien, de sa situation et de son état d’entretien. Les membres de la Commission du Marché Immobilier établissent une fiche détaillée pour chaque point de comparaison qui reprend tous les éléments nécessaires au calcul des points permettant de déterminer le coefficient mais également de nombreux


autres renseignements permettant à l’Expert de tenir compte de tous les paramètres : type de vente, revenu cadastral, situation, qualité de construction et d’entretien, performances énergétiques, année de construction, rapport, … Ces fiches détaillées conduisent à une analyse fine des points de comparaison qui sont quantifiés de manière précise et permettent de déterminer un coefficient CMI pour chaque bien. L’analyse de ces coefficients permet de suivre l’évolution des valeurs du marché immobilier de manière qualitative. L’indice UGEB n’est pas une simple moyenne arithmétique ou une valeur médiane des prix de vente observés sur une année : il détermine année après année le rapport qualité/prix des immeubles observés et permet donc d’en déduire la réelle évolution du marché. Notre analyse du marché immobilier ne reprend pas les biens commerciaux ni les biens neufs (ou, à l’opposé, en ruine).

Facteurs macroéconomiques L’indice santé (base 2013) est resté stable : 100,60 en janvier 2014 et 100,61 en janvier 2015, avec un minimum de 100,06 en septembre 2014. Durant la même période, l’indice des prix à la consommation (base 2013) est passé de 100,50 à 99,85, soit une baisse de 1 %. L’inflation a continué à diminuer, avec une moyenne annuelle de 0,5 % en 2014, contre 1,2 % en 2013 et 2,6 % en 2012. L’indice ABEX est passé de 739 en novembre 2013 à 745 en novembre 2014 soit 1 % d’augmentation, ce qui est très peu par rapport aux années précédentes. Les taux d’intérêts hypothécaires ont continué à descendre tout au long de l’année 2014, avec un taux fixe sur 10 ans de 2,91 % en novembre. Le nombre de crédits accordés (pour tout le pays) a diminué en début d’année (comme en 2013), s’est stabilisé en cours d’année et a fortement augmenté en fin d’année. Les notaires constatent que les jeunes empruntent bien souvent sur des périodes de 25 à 30 ans. Du 02/01/2014 au 02/01/2015, l’indice boursier BEL-20 est passé de 2880 points à 3282 points, soit une augmentation de 14 %, poursuivant une hausse équivalente en 2013. Le taux OLO (Obligation Linéaire, indicateur du niveau des taux obligataires) a diminué tout au long de l’année 2014 : de 2,6 % début janvier à 0,8 % en fin d’année. La croissance économique devrait s’établir à 1,4 % en 2014 après avoir été quasi nulle les années précédentes. Le chômage en Belgique s’est stabilisé en 2014, après l’augmentation de 2013, avec une moyenne de 8,5 %. Avec 21,1 % au 3ème trimestre 2014, le taux de chômage en région bruxelloise reste plus de deux fois supérieur à celui du reste du pays.

La maison unifamiliale En vente publique, l’indice moyen augmente de 8,5 % par rapport à 2013 et dépasse légèrement celui de 2012. Il reste néanmoins


6 % en dessous de celui de 2011. En réalité, on observe des oscillations d’une amplitude de 14 % maximum depuis 2006, avec un pic en 2011. En vente de gré à gré, l’indice moyen baisse de 4 % par rapport à 2012 et 2013 mais reste près de 12 % au-dessus de celui de 2011 qui était relativement stable depuis la fin de la hausse générale en 2007. On peut donc considérer que le marché est resté assez stable dans son ensemble et que l’écart entre les ventes de gré à gré et les ventes publiques s’est réduit. Les indices moyens sont respectivement de 708 en vente publique et 782 en gré à gré, soit une différence de moins de 10 % entre les deux types de vente. La disparité des valeurs est toujours importante, avec des différences bien marquées entre les bonnes et les mauvaises situations. Le fossé entre le sud-est et le nord-ouest est à nouveau bien marqué et on observe moins de différences au sein d’une même commune que l’année passée. A titre d’exemple, les indices moyens oscillent entre 400 et 500 à Anderlecht et Molenbeek, alors qu’ils dépassent 800 (et parfois 1000) sur les deux Woluwés, Auderghem et Watermael-Boitsfort. La maison moyenne bien située, surtout avec garage et jardin, reste toujours très demandée et se vend cher. Les petites maisons se vendent toujours proportionnellement plus cher (coefficient plus élevé). Les grandes villas anciennes et énergivores n’ont plus la cote en raison des frais importants qui sont nécessaires pour améliorer leur performance énergétique. Le rapport annuel des Notaires annonce une augmentation de 40 % du prix des villas à Bruxelles par rapport à 2013 ! Cela signifie sans doute que les villas vendues en 2014 étaient en moyenne plus grandes et/ou construites sur de plus grands terrains que celles vendues en 2013. En effet, même si le nombre de villas est fort limité dans nos points de comparai-


son, nous ne notons pas une telle évolution de nos indices. Mais, rappellons-le, nous ne comparons pas les prix de vente mais bien des indices qui permettent de quantifier chaque bien et de suivre l’évolution réelle du marché. En bref, on retiendra que, pour les maisons d’habitation, il y a une légère hausse en vente publique et une légère baisse en gré à gré : les valeurs moyennes oscillent depuis 2007.

nettes différences dans les résultats entre les communes du Sud et de l’Est de l’agglomération, dans lesquelles les valeurs restent élevés et les communes du Nord et de l’Ouest où ils sont généralement bas. Néanmoins, il y a plus de variations au sein même d’une commune que pour les unifamiliales, en fontion des caractéristiques propres à chaque bien.

l’Immeuble de rapport

En vente publique, le prix au m2 moyen des appartements est de 1626 €/m2. Il a diminué d’un peu plus de 3 % par rapport à 2013. Depuis 2006, le prix moyens présentent des oscillations d’une amplitude maximale de 14 %, avec un pic en 2011. En vente de gré à gré le prix moyen au m² diminue 0,7 % par rapport à 2013 avec une valeur de 1919 €/m2. Comme en vente publique, on observe des oscillations depuis 2007, d’une amplitude maximale de 12 %. Il y a toujours un fossé bien marqué entre les moins bonnes et les meilleures situations avec des prix parfois inférieurs à 1000 €/m2 dans certains quartiers de Molenbeek ou d’Anderlecht par exemple et qui peuvent dépasser 2500 € dans les deux Woluwés. Comme pour les maisons, les valeurs sont fort variables en fonction de la situation et de la qualité mais également en fonction du type d’appartement, avec toujours une désafection pour les appartements situés dans de grands immeubles (« barres »). D’autre part, la certification PEB commence à inflencer les acheteurs potentiels qui s’intéressent de plus en plus au coût réel de l’appartement : remboursement du prêt, charges et consommations. Les ventes d’appartements deux chambres sont largement majoritaires en 2014. Les appartements neufs ne sont pas repris dans les statistiques ci-dessus. Si on ignore les biens exceptionnels, les valeurs hors frais (dont la TVA) oscillent entre 2500 /m2 dans les moins bonnes situations et 5000 /m2 dans les meilleures (avec des finitions haut de gamme).

En vente publique, l’indice moyen a baissé de 3 % par rapport à l’année précédente et revient au niveau de l’année 2006. En vente de gré à gré, l’indice moyen a, au contraire, augmenté de 10 % par rapport à 2013 et approche l’indice le plus élevé de 2011. Pour les deux types de vente, on observe, comme pour la maison unifamiliale, une fluctuation des indices depuis 2006 avec une amplitude de 15 % en vente publique et de 16 % en gré à gré. Contrairement à l’année passée, la différence entre les valeurs en vente publique et en vente de gré à gré est particulièrement bien marquée cette année, avec des indices moyens respectivement de 551 et 652, soit une différence de 18 %. Cette différence ne reflète pas celle que l’on pourrait attendre en vendant le même bien en vente publique ou en gré à gré : elle indique plutôt qu’en vente publique les biens sont en majorité en mauvais état. De plus, de nombreux immeubles de rapport vendu publiquement présentent des infractions urbanistiques, notamment au niveau de l’affectation (nombres de logements autorisés) ou comportent des appartements non conformes au Code du Logement. Ici aussi la situation est prépondérante et on peut observer de


Les appartements


Conclusions Après une augmentation continue jusqu’en 2006-2007, les valeurs des trois types de bien présentent depuis lors des variations à la hausse ou à la baisse d’une amplitude de 10 à 15 %, avec un pic en 2011 (sauf pour les appartements et les maisons d’habitation en gré à gré où les valeurs maximales ont été atteintes en 2013). Les valeurs de chaque type de bien varient non seulement en fonction de la situation, la qualité et l’état du bien mais également selon le mode de mise en vente (gré à gré ou vente publique) et pour les appartements, suivant le type d’immeuble dans lequel ils se trouvent.

Objectifs de la commission L’objectif principal de la commission est la mise en commun d’un fichier de points de comparaison étoffé et structuré, couvrant tous les types de biens immobiliers, principalement sur Bruxelles mais également en dehors et ce afin de répondre aux missions les plus complexes et les plus délicates. L’établissement des statistiques présentées par la commission, véritable aboutissement d’une année de travail des membres, en est la manifestation la plus concrète. Grâce à la méthode analytique qu’elle a mise au point il y a quarante ans, mais toujours mise à jour, les membres de la commission trempent dans un recyclage permanent. A côté des résultats statistiques annuels, les fiches constituent surtout un fichier commun de points de comparaison.


Sur nos fiches, outre l’analyse chiffrée, nous renseignons : • l’époque de construction de l’immeuble et éventuellement de ses rénovations ; • la superficie du terrain ; • la largeur de façade ; • les conditions d’occupation ; • le revenu cadastral ; • la qualité de la situation ; • la qualité de la construction, de l’achèvement et de l’équipement ; • l’état d’entretien de l’immeuble ; • les surfaces bâties par niveau pondérées en fonction de leur qualité de finition ; • tous les équipements (chauffage, sanitaires, cuisine, …) valorisés suivant leur importance et leur qualité ; • les consommations reprises sur les certificats PEB. Quand nous avons une de ces fiches en main, généralement complétée par des photos et/ou un plan, nous nous trouvons pratiquement dans l’immeuble qui nous servira de point de comparaison. Cette richesse d’informations permet à l’évaluateur professionnel d’aboutir à un résultat nettement plus probant et fiable que toute autre méthode utilisée. Comme dit en introduction, la spécificité de nos statistiques est qu’elles donnent un reflet qualitatif du marché : nous mesurons ce que les acquéreurs reçoivent en échange de l’argent qu’ils donnent.

Pourquoi faire appel à un Géomètre-Expert pour l’estimation de la valeur d’un bien immobilier ?

• L’acquisition d’un logement est l’un des actes les plus importants d’une vie : il est particulièrement judicieux de s’entourer de conseils professionnels.

• Le Géomètre-Expert a une formation théorique et pratique qui garantit des résultats précis et fiables. • Le Géomètre-Expert est totalement indépendant de la transaction. Sa rémunération lui garantit l’objectivité dans la rédaction de son rapport d’évaluation.

• Un rapport d’évaluation payant n’a rien à voir avec une estimation gratuite émanant d’un agent immobilier. Le rôle de

celui-ci est effectivement de déterminer un prix de vente annoncé et non une valeur. Ce prix sera fonction de la valeur du bien mais influencé par le souci de rencontrer le souhait du client afin d’obtenir le mandat de vente. • Le Géomètre-Expert ne fixe jamais une valeur sans avoir visité le bien ou pris un minimum d’informations à son sujet. • Il trouve à la Commission du Marché Immobilier, le suivi au jour le jour de l’évolution du marché immobilier et de l’offre et de la demande. • De par ses contacts réguliers avec les propriétaires et les locataires, de par sa formation continuée, de par ses connaissances en matière de dégâts locatifs, de pathologie du bâtiment et de droit immobilier, il offre un large panel de compétences souvent indispensables à l’analyse de la valeur d’un bien. • Le Géomètre-Expert est attentif aux achèvements, aux équipements et aux caractéristiques d’une construction et à leur état de conservation. • Il s’informe régulièrement de l’évolution de leur coût au travers de commissions telles que celles étudiant l’évolution des prix unitaires. • Le Géomètre-Expert est généralement plus apte à résoudre les problèmes d’ordre constructif rencontrés habituellement dans les bâtiments et le cas échéant de s’appuyer sur la Commission de la Pathologie de la Construction pour


D’autres méthodes statistiques basées sur des moyennes des prix de vente observés au cours d’une période déterminée, peuvent aboutir à des erreurs voire des aberrations. En effet, imaginons une baisse générale des prix des maisons mais une augmentation du nombre de gros immeubles vendus d’une année sur l’autre, on aboutirait à la conclusion que les prix moyens des immeubles ont augmenté alors que par hypothèse ils ont diminué ! L’expert immobilier digne de ce nom et le géomètre-expert en particulier se doit de baser son évaluation sur des informations avérées sans perdre de vue l’évolution du marché. Il ne se base pas sur des prix de vente annoncés ou sur des résultats ne donnant aucune information sur l’immeuble concerné. Sans doute plus lent, plus laborieux et plus onéreux que certaines estimations offertes gratuitement aux propriétaires. Mais s’est le prix à payer pour obtenir une expertise fiable et indépendante. En 2014, une nouvelle fiche universelle a été utilisée pour les types de biens. Elle est plus complète, avec, notamment un calcul automatique de la surface pondérée. Pour les appartements, cette nouvelle fiche permet un calcul de coefficient, comme pour les maisons, en fonction de la surface mais aussi des équipements pour lesquels des points seront attribués. Cela permettra une analyse plus fine du marché des appartements. De plus, nous avons décidé d’unifier la valeur attribuée aux terrains pour le calcul du coefficient afin d’éviter toute subjectivité dans la valorisation du terrain.

Le prix au m2 de terrain utilisé pour le calcul est le même pour toute la région bruxelloise, alors qu’auparavant ce prix était fixé en fonction de la situation par l’encodeur. Durant l’année 2014, l’ancienne et la nouvelle méthode ont été utilisées pour chaque fiche, ce qui a permis d’ajuster la valeur terrain unique à utiliser pour garder une stabilité des valeurs moyennes et pouvoir continuer la comparaison des indices moyens d’année en année. Le deuxième avantage de cette valeur de terrain unifiée est que la différence de situation se marque entièrement dans le coefficient (une seule variable). En d’autres termes, avec ce nouveau système, si les coefficients moyens restent stables, ils diminuent dans les mauvaises situations et augmentent dans les meilleures : les différences d’indice sont plus marquées en fonction de la situation. Le rapporteur Eric De Keghel Remerciements Un remerciement est adressé à tous les membres actifs de la commission du marché immobilier: Marc DEKEULENEER, Alain BELLAY, Daniel DE GRAEUWE, Gérard SCHMIT, Michael ZAPATERO, Serge MERCKX, Christian KAPRIELIAN, Guy VAN HAELEWIJN, Sophie BEINE, André GOMREE, Patrick BLADT, Laurent SLOSSE, , Eric de PATOUL, Denis PIERLOT, Berrnard DERU , Stephane PIRARD, Jordan CORNET, Nicolas GHORAIN et Jean-Paul BOUNAMEAUX.

répondre aux cas les moins courants. • Le Géomètre-Expert prend en compte les problèmes écologiques, et tient compte de la Performance Energétique du Bâtiment (PEB). • De par sa formation juridique et son introduction au sein du notariat, il est le plus compétent à déterminer les servitudes et régler les problèmes de voisinage. • Il examine les conditions d’occupation et les incidences fiscales. • Il apprécie la situation du bien, son accessibilité par le réseau de communications et les transports en commun, les possibilités de parkings, des commerces et des écoles environnants ainsi que son statut urbanistique. • Il envisage, à la demande du client, les possibilités d’affectations et d’utilisations alternatives, les travaux de rénovation nécessaires et la rentabilité en général prenant en considération l’évolution de la conjoncture économique. • Il se tient informé de l’actualité juridique et pratique en matière immobilière, notamment par le biais de ses formations continuées obligatoires. • Il examine l’impact de projets immobiliers, d’expropriations ou de classements par les Monuments et Sites. • Il veille à fixer le plus juste prix indépendamment de toute valeur de convenance. UGEB-ULEB, Société Royale de Géomètres-Experts A.S.B.L. Compétence territoriale : Région de Bruxelles Capitale, Province du Brabant Wallon et Provincie Vlaams Brabant. La Maison du Géomètre est située rue du Nord 76 à 1000 Bruxelles Tél : 02.217.39.72 Fax : 02. 219.31.47 E-Mail : [email protected] Web : http://www.ugeb-uleb.be




Wat is er nieuw?

PRECAD II loopt van stapel → De noodzaak om dezelfde normen te doen naleven voor de

Wat wijzigt er in vergelijking met het koninklijk en ministerieel besluit van 18 november 2013?

→ De toelating om op het exemplaar van het afbakeningsplan

de referte toe te voegen die daaraan door de administratie in het kader van onderhavig besluit werd gegeven. Dit gegeven wijzigt niets aan de inhoud van het plan maar vergemakkelijkt de communicatie ervan tussen de landmeter-expert en de notaris.

→ De opheffing van de uitzondering bepaald in artikel 2, § 2

oud, voor de nog op te richten gebouwen die nutteloos werd door de wijziging van artikel 26 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten en artikel 1 van de Hypotheekwet. Deze voorschriften stimuleren de voorafgaande neerlegging van het plan voor alle akten, met inbegrip van de basisakten met betrekking tot nog op te richten gebouwen. Deze wijziging treedt in werking vanaf 1 juli 2015.

plannen die niet bij toepassing van dit besluit (artikel 3, derde lid) worden neergelegd, maar in het kader van artikel 26 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten en artikel 1 van de Hypotheekwet.

• Vermelding netto-oppervlakte bij afbakeningsplan betreffende de creatie van privatieve loten (Art 577-2 en 577-3 Burgerlijk Wetboek). • Vanaf heden kunnen de digitale plannen enkel nog in pdf-for-

→ Diverse wijzigingen die betrekking hebben op technische

maat worden ingediend; de aanbieding van plannen in papieren formaat is steeds mogelijk.

• Indien de opmeting werd uitgevoerd in het door de AAPD ge-

→ Het ministerieel besluit regelt ook de inwerkingtreding van het luik “prekadastratie” van het project.

normen, zoals onder meer:

bruikte coördinatensysteem is er geen verplichte opzoeking van de hoekpunten meer nodig als de aanpalende eigendomsgrens zich op meer dan 50 meter bevindt.

• Geen onderscheid meer tussen het grafisch gedeelte en het gedeelte proces-verbaal.

Hoe maak jij je plaatsbeschrijvingen? met formulieren ? met word-documenten ? met dictafoon ? Vanaf nu kan het ook

→ De voorafgaande identificatie kan worden aangevraagd sinds 19 mei 2015 door gebruik te maken van het hiervoor bestemd formulier. De drie modelformulieren zijn beschikbaar op http://financien.belgium.be/nl/experten_partners/landmeters/ voorafgaande_identificatie_van_percelen/

NOW Y IT

TR

E FRE

→ Vanaf 1 juli 2015 moet in de authentieke akte betreffende een deel van een kadastraal perceel, naast de planreferentie ook de gereserveerde perceelsidentificatie worden vermeld. Deze perceelsidentificatie is als volgt samengesteld: 21806_F_125_D5_P0056, waarbij: 21806: Kadastrale afdeling F: Sectie 125: Grondnummer 2: Bisnummer D: Letter-exponent 5: Cijfer-exponent (3 posities voorzien) P0056: Partitie-nummer; letter P gevolgd door 4 posities Cijfers (NIEUWIGHEID!)

Er zijn nog een officiële communicaties voorzien naar de landmeters-experten toe.

Probeer nu gratis uit ! Download de app, maak een account en ontvang 1 gratis credit !

inspector

Verbluf je klanten met schitterende rapporten Met de Chapps Inspector app voor tablet regel je je plaatsbeschrijvingen van a tot z:

slim snel én accuraat met Chapps Inspector, dé oplossing voor plaatsbeschrijvingen op tablet

www.chapps.com


• • • •

beschrijving tot in de kleinste details tot 9 foto’s per element schetsen op foto’s handige vergelijkingen bij in- en uittrede met volledige schadehistoriek • gedetailleerde schadenotatie • automatische rapportage (plaatsbeschrijving, aandachtslijst en afrekeningsstaat) • online back-up en backoffice


www.chapps.com

Het beroep

Verenigingsleven

Schatting door landmeter vermijdt discussie over geërfd vastgoed

Via de site is het charter te vinden, alsook een lijst van erkende landmeters - voorlopig staan daar nog maar twee landmeters op (271 op 22/05/2015, n.v.d.r.).

een voorkooprecht is of het eigendom voorkomt op de lijst van het onroerend erfgoed. Van het gebouw zelf wordt de indeling beschreven en summier de afwerking van vloeren, muren en plafonds weergegeven. Voorts beoordeelt de expert onder meer de kwaliteit van de constructie, het comfort (met name sanitair en verwarming) en de staat van het onderhoud. Uiteindelijk plakt de landmeter een cijfer op de waarde op basis van vergelijkingspunten in de omgeving, die eveneens beschreven staan. De waarde komt overeen met wat men vermoedelijk kan bekomen bij een normale verkoop onder normale omstandigheden, vrij van handelen, met voldoende publiciteit en een voldoende aantal liefhebbers.

Schattingsverslag

Boete voor te lage schatting

Het charter geeft u een beeld van wat er allemaal in het schattingsverslag moet komen. De landmeter moet onder meer de omgeving van het goed beschrijven, en er bijvoorbeeld handelszaken, banken, een school, ziekenhuis, ontspanningsmogelijkheden en andere voorzieningen in de buurt zijn. Vorm, hoogte, oriëntatie en dergelijke van het terrein worden beschreven, en hoe het gebouw erop ingeplant is. Zo nodig worden foto’s toegevoegd. Het verslag vermeldt ook de openbare nutsvoorzieningen en de landmeter moet de ligging onderzoeken in functie van de watertoets. De geldende bouwvoorschriften worden nagegaan, alsook of er

De belastinggids heeft twee jaar de tijd om te reageren als hij vindt dat de aangegeven waarde van een onroerend goed te laag is. Hij baseert zich op vergelijkingspunten: hij vergelijkt met prijzen van gelijkaardige goederen in eenzelfde omgeving en in normale omstandigheden verkocht. Wanneer de belastingdienst oordeelt dat het goed uit een nalatenschap meer waard is dan de erfgenaam zelf aangeeft, dan is op het verschil erfbelasting verschuldigd. Wijkt de schatting van de fiscus meer dan 1/8 af van die van de belastingplichtige (vb. 452.000 euro waar belastingplichtige 400.000 euro aangaf), dan is bovendien een boete verschuldigd. In principe is die boete gelijk aan de bijkomende successierechten. De boete wordt echter verminderd, tenzij er inbreuken zijn gepleegd met de bedoeling de belasting te ontduiken. Is de tekortschatting groter dan 1/8 maar niet hoger dan 1/4 van de aangegeven waarde, dan is de verminderde boete 1/20 van de bijkomende rechten. Is de tekortschatting groter dan 1/4 maar niet hoger dan 1/2 van de aangegeven waarde, dan is de verminderde boete 1/10 van de bijkomende rechten. Is de tekortschatting groter dan 1/2 maar niet hoger dan het geheel van de aangegeven waarde, dan is de verminderde boete 1/6 van de bijkomende rechten. Is de tekortschatting groter dan de aangegeven waarde, dan is de verminderde boete 1/4 van de bijkomende rechten. Erika Racquet

Om discussies over de verschuldigde erfbelasting te vermijden, kan u een onroerend goed in een nalatenschap laten schatten door een landmeter-expert. © ANP XTRA Sinds begin dit jaar zijn de gewesten bevoegd voor de erfbelastingen. Vlaanderen besliste de waardering van onroerend goed in nalatenschappen anders aan te pakken. Een eerste optie blijft om zelf de waarde in te schatten, eventueel bijgestaan door bijvoorbeeld uw notaris of een vastgoedmakelaar. Een goede schatting maken, is echter niet vanzelfsprekend. Schat u de waarde te hoog in, dan zal de erfgenaam te veel erfbelasting betalen. Maar schat u te laag, dan loopt de erfgenaam het risico van discussies met de belastingdienst, en van een boete wegens zogeheten tekortschatting (zie onderaan). Vroeger kon u als aangever van een nalatenschap een beroep doen op een onafhankelijke expert, wiens verslag u en de fiscus geacht werden te aanvaarden. Vlaanderen schafte die volledige vrijheid van keuze voor een expert af, en werkte een kwaliteitscharter uit voor schattingen door landmeter-experts. ‘Burgers die een beroep doen op een landmeter-expert die het kwaliteitscharter heeft ondertekend, mogen er van uitgaan dat de geschatte waarde van het goed in principe niet in twijfel zal worden getrokken door de Vlaamse Belastingdienst’, zo luidt het op de website van de dienst.

Bron: Netto, 31-03-2015. Dit artikel werd gereproduceerd met toestemming van de uitgever, alle rechten voorbehouden. Elke reproductie dient het voorwerp uit te maken van een specifieke toestemming van de beheersvennootschap License2Publish: [email protected]

De DuoBloc-afbakening Als oﬃciële partner van OBGE/BOLE willen wij ons graag aan u voorstellen. Wij zijn een Duitse fabrikant van aakeningsmateriaal, gevesgd in de buurt van Lüdenscheid (Noordrijn-Wesalen). Al meer dan 40 jaar zijn wij o.a. acef in de produce en verkoop van kunststof aakeningen. Sinds ongeveer 5 jaar bieden wij een innovaef type aakening aan, de DuoBloc-aakening. Dit is een voordelig, licht en eenvoudig te plaatsen alternaef voor tradionele slagmerken. De aakening bestaat uit een met kunststof ommantelde stalen doorn en een kunststof kop met een middengat, waardoor de doorn met een hamer in de grond wordt geslagen.

Een extra inslagwerktuig is niet benodigd! Aan de bovenzijde van de doorn bevindt zich het massieve, licht convexe slagvlak met centreerholte. Standaard is dit neutraal, maar tegen een meerprijs kan het ook van een opschri worden voorzien, bijv. voor het gebruik van de doorn zonder kop. De vuurverzinkte stalen doorn is met kunststof ommanteld en volledig met weerhaken bezet. Deze garanderen een goede stabiliteit van de aakening in de grond. De doornen zijn verkrijgbaar in 4 verschillende lengten met vast aangebrachte stalen punten. Vraag uw testpakket aan:

20 DuoBloc-afbakeningen, bestaande uit: 20 met kunststof ommantelde stalen doornen + 20 kunststof koppen, (lengte van de doornen en kleur van de koppen naar keuze)

met 10% korting op de catalogusprijs, franco thuis + 1 duimstok gratis

Bezwaar van vastgoedexperten

AK 4

(8,5 x 8,5 x 5 cm) Als merkteken voor overdag dienen kunststof koppen. Deze worden van slagvast, uv- en vorstbestendig polyethyleen gemaakt. Aan de onderzijde bevinden zich holle ruimten, waarin grond kan binnendringen bij plaatsing tegen de bodem. Hierdoor wordt de stabiliteit van de gehele afbakening verhoogd.

De kop AK 4 is verkrijgbaar in de kleuren wit, rood, geel en graniet-grijs met verschillende opschrien. Individuele opschrien zijn mogelijk.

AK 7

(10 x 10 x 6 cm)

Onderzijde AK 4 Onderzijde AK 7 INTERMAK W.W. Haase KG · Im Eichholz 23 · D-58579 Schalksmühle · Tel.: 0049-2351-50362 · Fax: 0049-2351-5805 · Email: [email protected] · www.intermak.de


Association royale des Géomètres-Experts de Liège viert 125-jarig bestaan

Zoals u waarschijnlijk wel weet, hebben onze Luikse confraters vorig jaar het 125-jarig bestaan van hun vereniging gevierd en ze zijn er stevig ingevlogen want ze organiseerden maar liefst drie ceremonies voor dit evenement. De eerste vond plaats op 7 februari in de “Fabrik” in Herstal. Het was een feestavond die werd aangeboden aan de leden van de vereniging en hun partner. Na een heerlijk actief bracht “Théâtre attrape” een voorstelling van zijn show “Maîtres des ruses” waarin goocheltechnieken worden gebruikt om het thema van de leugen op een nieuwe, grappige en intrigerende manier onder de aandacht te brengen. Daarna kregen de leden de kans om samen gezellig te genieten van een overheerlijke maaltijd.

Een week na de bekendmaking van de nieuwe regeling meldt de Kamer van Vastgoedexperten bezwaar aan te tekenen tegen de invoering van het kwaliteitscharter dat enkel door erkende landmeter-experts kan worden ondertekend. Hierdoor vallen vastgoedexperten voortaan uit de boot voor deze categorie van schattingen, en dit zonder dat er volgens de beroepsvereniging overleg is geweest met de Vlaamse Belastingdienst. Tot eind vorig jaar was het wel mogelijk om een onafhankelijke schatting te vragen door een vastgoedexpert. In principe moest zowel de belastingplichtige als de fiscus zich daaraan houden. De beroepsvereniging bepleit dat slechts wie met succes een professionele opleiding volgt, zich gekwalificeerd vastgoedexpert kan noemen en dat de aangeslotenen onderworpen zijn aan een strenge beroepsdeontologie. Vastgoedtaxateurs verlenen onder meer hun diensten aan bedrijven, financiële instellingen, particulieren en als deskundige voor rechtbanken. Het bezwaarschrift werd verzonden naar de Vlaamse ministers Annemie Turtelboom (Financiën) en Philippe Muyters (Economie) en federaal minister Willy Borsus (Economie). N.v.d.r. : Uiteraard volgt BOLE vzw deze regelgeving evenals de bezwaren die zouden komen van dicht bij op. LANDMETER 13 EXPERT No 368 • 2015/1

Verenigingsleven

Overhandiging Kristallen Eregrenspaal.

Het tweede was een gala-avond op 28 maart in het prestigieuze kader van de “Abbaye du Val Saint-Lambert” in Seraing. Heel wat prominenten uit de politieke en gerechtelijke wereld waren er aanwezig, meer bepaald de gouverneur van de provincie Luik, Michel Forêt, de minister van Middenstand, KMO’s, Zelfstandigen en Landbouw, mevrouw Laruelle, mevrouw MarieDominique Simonet en andere ver- Mevr. Yerna. tegenwoordigers van organisaties die een nauwe band ebben met ons beroep, zoals het Kadaster, de Service des Travaux Publics, enz. Na de verwelkoming door de voorzitter heeft de ARGELg de gelegenheid te baat genomen om in een ontspannen sfeer de Kristallen Eregrenspaal te overhandigen aan onze gouverneur voor zijn functie als vertegenwoordiger bij de Koning van de beroepsvereniging die in 1899 gesticht wed en sinds 2011 de titel “koninklijk” mag dragen.

Daarna schetste Fabio Salvador de geschiedenis van de vereniging en had mevrouw Yerna, vertegenwoordigster van minister Marcourt, het over de opleiding van de landmeters. Mevrouw Laruelle gaf daarna toelichting bij de voortgang van het wetgevend werk met betrekking tot het beroep. Vervolgens namen de 160 genodigden deel aan een perfect georganiseerd “walking dinner”, een gelegenheid voor alle organisaties die in contact staan met ons beroep om hun visie op het vak uit te wisselen. De avond werd om middernacht afgesloten, in de warme sfeer die zo typerend is voor de Luikenaars. Het nationaal colloquium is het derde deel van dit opmerkelijke drieluik. Het vond plaats op 23 oktober in hetzelfde prestigieuze kader van Val Saint-Lambert, onder de auspiciën van de VZW BOLE. Het thema was: “De technieken evolueren, de opleiding wordt voortgezet”. Na het openingswoord door de voorzitter van de ARGELg, Yves Sacré, toonde een analyse van de resultaten van de enquête bij de deelnemers aan wat de noden van het beroep zijn op het gebied van opleiding en nascholing van de Landmeters-Experten. Daarna gaf de heer Pirlot, Voorzitter van de VZW BOLE, een overzicht van wat de opleidingen zijn in de verschillende Europese landen. Na een uitstekende maaltijd was de namiddag dan het moment voor enkele exposanten om technologische vernieuwingen voor te stellen die nuttig zijn voor de uitoefening van ons mooie beroep. Om de festiviteiten af te ronden werd een kristallen grenspaal overhandigd aan de heer Philippe Herman, Administrateur Opmetingen en Waarderingen, voor zijn deelname aan de invoering van de Prekadastrering.

BRUTE KRACHT, GROTE VEELZIJDIGHEID

ENORME PUISSANCE, GRANDE POLYVALENCE

Building Construction (BIM)

TU

C RU

L VI

CI

Een succes.

IN

RE

ST FA

Topcon’s compacte high-speed GLS-2000 laserscanner biedt tijdsbesparing zonder aan nauwkeurigheid in te boeten. Met een scanstraal van meer dan 350 m, een gezichtsveld van 360° x 270° en uiterst eenvoudige bediening, is de GLS-2000 een robuust en veelzijdig instrument waarmee je nauwkeurig 3D data kan vastleggen voor toepassingen in uitdagende werkomgevingen. De GLS-2000 is onmisbaar voor elke professional. No 368 • 2015/1 LANDMETER 14 EXPERT

Tel.: +32 2 466 82 30

& ES AT EG R G AG

M

IN

G

IN

ER

S, ES OC

&

PL

T

AN

W PO

PR

Le scanner laser GLS-2000 compacte et de haute vitesse, réduit vos heures de travail sans en sacrifier la précision. Avec une portée de scan de plus de 350 m, un champ de vision de 360 ° x 270 ° et une opération simple, le GLS2000 est un instrument robuste et polyvalent avec lequel vous pouvez capturer des données 3D précises dans votre domaine de travail pour toutes vos applications. Le GLS-2000 est indispensable pour tout professionnel. topcon-positioning.eu

Onpartijdig, onafhankelijk en deskundig. Nationaal Colloquium, Gent, 29 oktober 2015

Recommend Documents