Onderzoeksrapport: Een herbestemming voor het bankgebouw Bank Jordaan

2012 Onderzoeksrapport: ‘Een herbestemming voor het bankgebouw ‘Bank Jordaan’

In dit onderzoeksrapport is onderzocht welke nieuwe functie het best past in het kader van een herbestemming voor het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’. Voor de gevonden functie is een schetsontwerp gemaakt met bijbehorend programma van eisen en risico inventarisatie. Tevens is de haalbaarheid van het ontwerp onderzocht door de investeringskosten, de verkoopwaarde en het plansaldo te bepalen.

Thomas Kraesgenberg & Bjorn Kienhuis Saxion Hogeschool Enschede Academie Bedrijfskunde en Ondernemen Bouwtechnische Bedrijfskunde 12-6-2012 I

Afstudeeronderzoek

Eindrapport afstudeeropdracht ‘’Een herbestemming voor het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’

Auteurs: Naam: Thomas Kraesgenberg

Naam: Bjorn Kienhuis

Opleiding: Bouwtechnische Bedrijfskunde

Opleiding: Bouwtechnische Bedrijfskunde

Academie Bedrijfskunde en Ondernemen

Academie Bedrijfskunde en Ondernemen

Saxion Hogeschool Enschede

Saxion Hogeschool Enschede

Enschede, 2012

Enschede, 2012

Email adres: [email protected]

Email adres: [email protected]

Telefoonnummer: 06-22805324

Telefoonnummer: 06-10085395

12-6-2012

Herbestemming “Bank Jordaan”

II

Afstudeeronderzoek

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ....................................................................................................................................... III Voorwoord ............................................................................................................................................. IV Samenvatting........................................................................................................................................... V 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 1 Structuurbeschrijving .......................................................................................................................... 1

2.

Ist- en Soll situatie ........................................................................................................................... 2 2.1

Ist-situatie ................................................................................................................................ 2

2.2

Soll-Situatie.............................................................................................................................. 5

3.

Externe analyse ............................................................................................................................... 6 3.1

DESTEP analyse........................................................................................................................ 6

3.2

Omgevingsanalyse ................................................................................................................... 7

4.

Marktanalyse ................................................................................................................................. 10

5.

SWOT analyse ................................................................................................................................ 12 5.1

Confrontatiematrix ................................................................................................................ 13

6.

Resumé van onderzoeksfase ......................................................................................................... 16

7.

Concepten ..................................................................................................................................... 17 7.1

Uitgangspunten ..................................................................................................................... 17

7.2

Uitwerking concepten ........................................................................................................... 20

Concept 1: Kantoorfunctie en B&B (Leisurefunctie) ..................................................................... 20 Concept 2: kantoorfunctie en appartementen ............................................................................. 23 Concept 3: Kantorencomplex ........................................................................................................ 24 7.3 8.

Multicriteria analyse.............................................................................................................. 26

Schetsontwerp............................................................................................................................... 30 8.1

Aanvulling initiële programma van eisen .............................................................................. 30

8.2

Schetsontwerp in sketch-up .................................................................................................. 31

8.3

Risico inventarisatie............................................................................................................... 32

9.

Financieel kader ............................................................................................................................ 35 9.1

10.

Kosten en opbrengsten ......................................................................................................... 35 Conclusies en aanbevelingen .................................................................................................... 37

10.1 Conclusies .................................................................................................................................. 37 10.2 Aanbevelingen ........................................................................................................................... 38 Bibliografie ............................................................................................................................................ 40

12-6-2012


III

Afstudeeronderzoek

Voorwoord Voor u ligt het eindrapport van ons afstudeeronderzoek wat wij hebben uitgevoerd in opdracht van het kenniscentrum leefomgeving van de stichting Pioneering. Dit afstudeerrapport vormt de afsluiting van de opleiding bouwtechnische bedrijfskunde, gegeven aan de Saxion hogeschool te Enschede. In dit rapport zijn de resultaten van het onderzoek naar de best passende herbestemming voor ‘Bank Jordaan’ verwerkt, die wij voor het kenniscentrum leefomgeving en voor de Historische Kring Haaksbergen hebben uitgevoerd. Lezers die met name geïnteresseerd zijn in de eindconclusies en aanbevelingen kunnen deze vinden in hoofdstuk 10. Voor het onderzoek is informatie verzameld door desk- en fieldresearch uit te voeren. Door middel van deskresearch is een marktanalyse uitgevoerd en is de omgeving in kaart gebracht. Tevens is er een SWOT analyse gemaakt die betrekking heeft op de interne en externe factoren van het project. Naast deskresearch is er ook fieldresearch gedaan om de huidige bouwkundige situatie van het bankgebouw in beeld te krijgen. Door het pand in te meten en diverse foto’s van alle onderdelen te maken werd de huidige staat bepaald. Door het pand nagenoeg geheel in te meten konden we plattegronden en doorsnedes tekenen, die we hebben gebruikt om de exploitatiemogelijkheden beter te kunnen bepalen. De looptijd van deze afstudeeropdracht was 19 weken. Op 6 februari 2012 zijn we van start gegaan en op 14 juni is het rapport definitief ingeleverd. Bij ons onderzoek zijn veel mensen betrokken geweest, langs deze weg willen wij graag de volgende mensen bedanken:  Mevr. A. Meerhoff, voor de wekelijkse begeleiding vanuit Saxion als eerste begeleider.  Mevr. J. Tabak, voor de beoordeling van ons onderzoeksplan en het eindrapport.  Dhr. B. Abdallah, voor de procesbegeleiding vanuit Pioneering.  Dhr. P. oude Egberink, directeur van ontwikkelaar Holtdijk B.V., voor de werkplek bij Holtdijk en voor het advies vanuit de praktijk.  De heren G. Olthof en W. Kienhuis van Holtdijk, voor het advies bij het opstellen van de exploitatiebegroting.  Dhr. P. Scholte, chef werkplaats kenniscentrum leefomgeving, voor de werkplek bij Pioneering.  De heren C. Wentink en J. Goorhuis van de Historische Kring Haaksbergen voor het verschaffen van informatie over de historie van het bankgebouw.  Dhr. G. van der Wens en Mevr. M. Metterdich van de gemeente Haaksbergen voor de medewerking en het verschaffen van tekeningen en diverse gegevens.  Dhr. T. Canrinus van Vivia, voor het fungeren als potentiële huurder voor een deel van het pand om een concreet programma van eisen op te kunnen stellen. Enschede, juni 2012 Bjorn Kienhuis en Thomas Kraesgenberg

12-6-2012


IV

Afstudeeronderzoek

Samenvatting Dit afstudeeronderzoek naar een herbestemming voor het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ in Haaksbergen is uitgevoerd in opdracht van het kenniscentrum leefomgeving van de stichting Pioneering. De opdracht is tot stand gekomen uit initiatief van de historische kring Haaksbergen. Het oude bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’, gelegen in Haaksbergen op de hoek van de Ruisschenborg en de Blankenburgerstraat, heeft momenteel geen functie en staat al enkele jaren leeg. De gemeente Haaksbergen, de eigenaar van de locatie, wil het pand slopen indien er niet op korte termijn een passende en haalbare herbestemming voor het pand gevonden wordt. De historische kring Haaksbergen wil zien te voorkomen dat het pand gesloopt wordt omdat daardoor de grote historische waarde van het pand en de uitstraling van de locatie verloren zullen gaan. Het doel van deze opdracht is dus om door middel van een haalbaarheidsonderzoek te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor de herbestemming van het bankgebouw en wat van deze verschillende mogelijkheden de haalbaarheid is. Om het onderzoek te structureren zijn er drie fases doorlopen; de onderzoeksfase, de ontwerpfase en de financiële haalbaarheidsfase. Bij de onderzoeksfase is de Ist- en de Soll situatie onderzocht, is er een externe analyse uitgevoerd aan de hand van de DESTEP-factoren en de omgevingsanalyse en is er een marktanalyse uitgevoerd. De verkregen resultaten uit deze onderzoeksfase hebben vervolgens geleid tot een SWOT analyse met bijbehorende confrontatiematrix. Hieruit is gebleken wat voor dit project de hoofdaandachtspunten zijn en welke invloed deze kunnen hebben op het onderzoek. Uit de onderzoeksfase is eveneens gebleken voor welke functies het pand geschikt zou kunnen zijn. Omdat tijdens deze fase een geïnteresseerde partij is gevonden voor een kantoorruimte op de gehele begane grond is er voor gekozen om de begane grond in ieder geval een kantoorfunctie te geven. In de ontwerpfase zijn vervolgens drie functies bepaald die voor de verdiepingen het meeste perspectief hebben. Aan de hand van een aantal uitgangspunten zijn deze uitgewerkt tot concepten. Deze drie concepten waren; kantoorfunctie met een bed and breakfast, kantoorfunctie met appartementen en een kantorencomplex. Voor elk concept is een vlekkenplan gemaakt en is er een grof exploitatieplan opgesteld waaruit is gebleken wat het plansaldo van de verschillende concepten is. Om van deze drie concepten te bepalen welke het meest geschikt is voor de herbestemming is er een multicriteria analyse uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat een kantorencomplex het meest geschikt zou zijn voor de herbestemming van het bankgebouw. Dit winnende concept is vervolgens uitgewerkt tot schetsontwerp, waarbij aan de hand van een uitgebreid programma van eisen een 3D ontwerp is gemaakt in het programma sketch-up. Bij dit ontwerp is door middel van een risico inventarisatie gekeken welke risico’s er kunnen ontstaan bij het gemaakte ontwerp voor de kantoorfunctie. Ook is gekeken welke risico’s er kunnen ontstaan indien het pand in de toekomst aangepast moet worden naar een andere functie. In de laatste fase is de financiële haalbaarheid van het gemaakte ontwerp onderzocht. Uit de berekeningen is gebleken dat de totale investeringskosten €1.008.851,21 bedragen en de te verwachten opbrengsten in totaal €1.010.328,19. Hieruit blijkt dat het kantorencomplex een positief plansaldo heeft, waardoor het gemaakte plan financieel haalbaar is. Aan de hand van de verkregen resultaten zijn de volgende conclusies getrokken over de best passende functie en de haalbaarheid van de herbestemming van het bankgebouw:  Voor de begane grond is een kantoorfunctie het meest geschikt.  De mogelijke functies voor de invulling van de verdiepingen zijn: bed and breakfast, huurappartementen en kantorencomplex.  De draagconstructie kan een beperking in de ontwerpvrijheid opleveren indien het pand in de toekomst een andere functie moet krijgen.  Uit de multicriteria analyse is gebleken dat een kantorencomplex de beste optie is voor de herbestemming.

12-6-2012


V

Afstudeeronderzoek   

Uit de financiële haalbaarheidsfase is gebleken dat het plansaldo voor het kantorencomplex positief is, waaruit blijkt dat dit plan financieel haalbaar is. Als antwoord op de hoofdvraag is geconcludeerd dat voor zowel de begane grond als voor de verdiepingen een kantoorfunctie de beste en meest haalbare optie is. Om de doelstelling geheel te kunnen behalen dienen er een aantal vervolgstappen genomen te worden als aansluiting op dit onderzoek.

Deze conclusies hebben vervolgens geleid tot de volgende aanbevelingen:  Zowel de begane grond als de verdiepingen van het bankgebouw een kantoorfunctie geven.  Onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden om de draagconstructie aan te passen.  De gemeente Haaksbergen op de hoogte brengen van de ontwikkelingen rondom de herbestemming.  Een taxatierapport op laten stellen door een objectieve makelaar.  Onderzoeken welke subsidiemogelijkheden er zijn indien het pand een monumentenstatus krijgt.  Onderzoeken of er mogelijkheden zijn om het pand als ‘’Stichting Bank Jordaan’’ voor een symbolisch bedrag over te nemen van de gemeente Haaksbergen om de investeringskosten omlaag te brengen.  Buurtbewoners en bedrijven bij de herbestemmingsplannen betrekken om draagvlak te creëren.  In een vroeg stadium beginnen met het zoeken naar potentiële afnemers, zodat een eventuele belegger kan worden overtuigd van de haalbaarheid van het herbestemmingsplan. Indien deze aanbevelingen worden opgevolgd zal de haalbaarheid van het herbestemmingsproject vergroot worden, waardoor het behoud van het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.

12-6-2012


VI

Afstudeeronderzoek

1. Inleiding Het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ is een statig hoekpand wat in 1923 in opdracht van Dhr. Derk Jordaan in Haaksbergen is gebouwd. Het pand heeft tot 1998 dienst gedaan als kantoorgebouw voor de ‘Bank Jordaan’, de Twentsche Bank en uiteindelijk voor de ABN-AMRO bank. Na deze periode werd de gemeente Haaksbergen eigenaar van het pand. Omdat men destijds bezig was met de verbouwing van het gemeentehuis werd in de periode van 2000 tot 2005 de afdeling financiën in het bankgebouw ondergebracht. Toen echter na 2005 de nieuwbouw van het gemeentehuis klaar was werd de afdeling financiën weer terug verhuisd, zodat het pand leeg kwam te staan. Sindsdien is het pand niet meer onderhouden, waardoor de staat van het gebouw drastisch achteruit is gegaan. Door de jarenlange leegstand en de slechte staat van het pand was de gemeente van plan om het pand te laten slopen indien er niet op korte termijn een nieuwe bestemming voor gevonden zou worden. De historische kring Haaksbergen wil voorkomen dat het pand gesloopt wordt, omdat hiermee een belangrijk stuk historie van Haaksbergen verloren zou gaan. Het pand was het eerste bankgebouw van Haaksbergen, groeide later als Twentsche Bank uit tot grootste bank van Nederland en heeft al met al een grote bijdrage geleverd aan de economische en sociale ontwikkeling van Haaksbergen. Daarnaast zou sloop een grote afbreuk van het straatbeeld betekenen, omdat het bankgebouw aan een subpoort naar het centrum ligt en omdat het zeker in haar oorspronkelijke staat een exclusieve uitstraling heeft. Door een herbestemming te vinden voor het bankgebouw kan het pand een nieuwe invulling krijgen, waardoor de gemeente overtuigd kan worden van de waarde en het belang van het pand op de locatie. Hierdoor kan het pand met al haar historie behouden blijven. Het doel van deze afstudeeropdracht is dus een ontwikkelingsonderzoek uitvoeren voor de herbestemming van het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ om de mogelijkheden en bijbehorende haalbaarheid te onderzoeken. Voor de beste en meest haalbare mogelijkheid is het uitgangspunt dat het pand gerenoveerd wordt zodat het haar uitstraling zoals in de jaren ’50 terug krijgt. Om dit doel te kunnen behalen moet er antwoord gegeven worden op de hoofdvraag. Hierin staat de vraag centraal welke functie naar aanleiding van verrichte onderzoeken en analyses het meest geschikt en haalbaar is voor de locatie. Bij het beantwoorden van deze vraag dient rekening gehouden te worden met de oude stijl van het pand. Bij het bepalen van de scope van dit onderzoek is er vastgesteld dat het onderzoek wordt uitgevoerd vanuit de invalshoek van een ontwikkelaar. Tijdens het onderzoek is het boek: ‘’Handboek Projectontwikkeling’’ (Nozeman, Handboek projectontwikkeling, 2010) gebruikt als leidraad.

Structuurbeschrijving Dit rapport is in drie fases opgebouwd. De eerste fase is de onderzoeksfase, deze is te vinden in de hoofdstukken 2 tot en met 6. Hierin komen onder andere de Ist- en Soll situatie, de externe analyse, de marktanalyse en de SWOT-analyse aan bod. De onderzoeksfase wordt in hoofdstuk 6 afgesloten met een resumé. De ontwerpfase wordt behandeld in de hoofdstukken 7 en 8. Hierin wordt voor drie verschillende concepten een vlekkenplan gemaakt en een plansaldo berekend. Een multicriteria analyse vormt de afsluiting van hoofdstuk 7, waaruit zal blijken wat van de drie mogelijkheden het winnende concept is. In hoofdstuk 8 wordt voor het winnende concept een programma van eisen, een ontwerp in sketch-up en een risico-inventarisatie gemaakt. De laatste fase is de financiële haalbaarheidsfase, deze komt aan bod in hoofdstuk 9. Hierin is gekeken naar de te verwachtten kosten en opbrengsten voor het gemaakte ontwerp en het bijbehorende plansaldo. In hoofdstuk 10, het laatste hoofdstuk van dit rapport, worden de conclusies en aanbevelingen beschreven. Tot slot wordt dit rapport afgesloten met de bibliografie waarin alle gebruikte bronnen vermeldt staan. Omdat de bijlagen dermate omvangrijk zijn is er voor gekozen om deze in een apart document bij het verslag toe te voegen, voor het gemak van de lezer.

12-6-2012


1

Afstudeeronderzoek

2. Ist- en Soll situatie 2.1

Ist-situatie

De ist-situatie wordt onderzocht om de huidige situatie in beeld te brengen. Om dit te doen wordt gekeken naar de historie van het pand, de huidige bouwkundige staat en de huidige waarde van het pand. Historie van het pand Derk Jordaan (1886-1970), zoon van textielfabrikant Frits Jordaan, richtte in 1918 als enige vennoot de Bank Jordaan op. In de eerste jaren hield hij zijn kantoor in zijn ouderlijk huis aan Markt 7, de plaats waar momenteel het Notarishoes staat. Gedurende de daaropvolgende jaren kreeg Derk Jordaan een breed netwerk van verschillende in die tijd zeer invloedrijke families. De zaken liepen zo goed dat Derk Jordaan in 1922 architect Kloppenburg uit Enschede opdracht gaf om een nieuw bankgebouw te tekenen aan de Blankenburgerstraat 36-38. Aannemer Nijhuis uit Haaksbergen kreeg de opdracht om het pand te bouwen. In 1923 werd het pand in gebruik genomen. Het was een bank voor de betere stand, die fabrieken en vermogende families als klant had. In 1948 nam de Twentsche Bank de Bank Jordaan over. De naam bleef bestaan tot 1958, toen de Bank Jordaan werd opgenomen in de Twentsche Bank. De Twentsche Bank vormde in 1964 met de Nederlandse Handels Maatschappij de Algemene Bank Nederland, die in 1990 met de AMRO fuseerde. De ABN/AMRO bouwde in Haaksbergen een nieuw kantoor aan de Salamon Frankenhuisrotonde 2. Door de fusies in de tweede helft van de 20e eeuw heeft het gebouw veel veranderingen ondergaan en werden de gevels aan de nieuwe huisstijl aangepast. Oude foto’s en bouwtekeningen laten een statige entree zien zoals dat ook in die tijd hoorde. Het bankgebouw telde beneden, aan de kant van de Ruisschenborg, aanvankelijk drie grote raampartijen. In de loop der tijd werd het gebouw vergroot met aan die kant twee ramen in precies dezelfde stijl. Het verschil tussen het bestaande en de nieuwe ramen was nauwelijks te zien. De entree aan de kant van de Blankenburgerstraat verdween en kwam op de hoek van beide straten. Duidelijk is te zien dat de lage uitbouw aan de Blankenburgerstraat van veel latere datum is. In 1998 ging de ABN naar een nieuw gebouw en werd het pand verkocht/overgedragen aan de gemeente. Van 2000 tot 2005 was hier de afdeling Financiën ondergebracht. Nadat het nieuwe gemeentehuis enkele jaren geleden in gebruik was genomen kwam het pand enige tijd leeg te staan. Als laatste is het voormalige bankgebouw in gebruik geweest door allochtonen jongeren die het gebruikten als soos. Zoals het er nu uitziet typeren mensen het pand als een bouwval, mede omdat er jarenlang geen noodzakelijk onderhoud is uitgevoerd. Maar als er door de slecht onderhouden buitenschil heen gekeken wordt, biedt het pand voldoende mogelijkheden om er een nieuwe bestemming aan toe te kennen. Het pand is door haar ligging, volume en geschiedenis beeldbepalend voor Haaksbergen. Juist op deze plek zou afbraak een ernstige beschadiging van het stratenpatroon en van de karakteristiek van het dorp betekenen. (Historische kring Haaksbergen, 2011)    

Resumé: Het pand stamt uit een historisch gezien belangrijke periode voor Haaksbergen en het was het eerste bankgebouw van Haaksbergen. Groeide later als Twentsche Bank uit tot de grootste bank van Nederland. De bank heeft een grote bijdrage geleverd aan de economische en sociale ontwikkeling van Haaksbergen. Visueel een karakteristiek/beeldbepalend gebouw voor de directe omgeving, zeker in haar oorspronkelijke vorm waarin de gevels, kozijnen en het dak met de dakkapellen een zeer exclusieve uitstraling hebben.

12-6-2012


2

Afstudeeronderzoek Bouwkundige staat In Sketch up is een impressie gemaakt van hoe het pand er momenteel uitziet, met bijbehorende kozijnen, deuren en entree. Verder is in autocad een plattegrond van de begane grond, verdieping en zolder gemaakt met daarin de verschillende lengte- en breedte maten. Ook zijn er twee doorsnedes van het pand getekend, waarop de opbouw van het pand en de hoogtes aangegeven worden. Deze zijn te vinden in bijlage 1 van het bijlagendocument. Om de bouwkundige staat in kaart te brengen is het pand opgedeeld in vier hoofdonderdelen; constructie, gevel, dak en overig. Deze hoofdonderdelen zijn vervolgens verder uitgesplitst in een aantal subonderdelen. In de tabel in bijlage 2 is voor elk van deze subonderdelen aangegeven wat de bouwkundige staat is. Aan de huidige staat van het pand is te zien dat het pand jarenlang niet is onderhouden. Het totale bruto vloeroppervlak (BVO) bedraagt ca. 646m² Begane grond: 284m² Eerste verdieping: 181m² Zolderverdieping: 181m² Het bruto vloeroppervlak van de zolder is gelijk aan die van de verdieping. Het betreft echter een zolder waarbij het hellingsvlak van het dak al bij de muurplaat begint op te lopen. Hierdoor heeft de zolderverdieping in verhouding veel minder verhuurbaar vloeroppervlak dan op de verdieping. Daarom moet er bij de exploitatie rekening worden gehouden met verschillende vormfactoren, voor de verdieping en de zolder. Resultaten bouwkundige inventarisatie Na het pand te hebben geïnventariseerd is duidelijk geworden dat de begane grond van het bankgebouw, m.u.v. de latere aanbouw aan de kant van de Blankenburgerstraat, vrij indeelbaar is. Dit komt omdat er een staalconstructie is gebruikt om de betonnen verdiepingsvloer te dragen, waardoor er alleen dragende wanden zijn toegepast ter plaatse van de voormalige kluis. Hierdoor is de begane grond in principe vrij indeelbaar. De aanbouw aan de kant van de Blankenburgerstraat is niet vrij indeelbaar omdat deze bestaat uit dragende wanden die het platte dak dragen. De verdieping is niet vrij indeelbaar. Omdat de verdieping bestaat uit verschillende kamers die gecreëerd zijn door middel van dragende wanden (die de bovenliggende constructie van de zoldervloer dragen) kunnen deze niet eenvoudig gesloopt worden. Deze dragende wanden beperken hierdoor de vrije indeelbaarheid van de verdieping. Omdat het pand jarenlang niet is onderhouden, is met name de buitenschil van het pand in slechte staat. Het schilderwerk is slecht, er zitten scheuren in het spacwerk en de boeien en de kozijnen zijn verrot. Inpandig is de staat minder slecht. De wanden, vloeren en stalen draagconstructie verkeren in goede staat. Ook de houten draagconstructie van het dak is in goede staat, omdat het dak niet geïsoleerd is zijn er geen vochtige plekken ontstaan die hebben kunnen leiden tot houtrot. Wel moet er rekening gehouden worden met de asbestplaten die gebruikt zijn op het dakbeschot. De bouwfysische staat van het gebouw is slecht te noemen. Omdat zowel de gevel als het dak niet geïsoleerd zijn voldoet het pand niet meer aan de huidige bouwfysische eisen. Voor het verticale transport door het gebouw is er een stalen wenteltrap van de begane grond naar de verdieping en een houten trap van de verdieping naar de zolder. De staat van de stalen wenteltrap is goed, echter moet de houten trap van de verdieping naar de zolder wel gerenoveerd worden omdat deze versleten is en doorbuigt bij belasting. Verder zal er een nieuw plafond geplaatst moeten worden en moeten de installaties en het sanitair worden nagekeken. De binnenkozijnen zijn in redelijke staat, al moeten deze wel opnieuw geschilderd worden.

12-6-2012


3

Afstudeeronderzoek Tijdens het onderzoek is er vanuit de markt interesse getoond in de begane grond van het bankgebouw. Deze partij wou de begane grond gebruiken als kantoorruimte. Door deze concrete interesse uit de markt is er voor gekozen om de begane grond in ieder geval een kantoorfunctie te geven. Tevens is later in het onderzoek gebleken dat de locatie in het bestemmingsplan reeds een kantoorbestemming heeft en dat daarnaast uit de DESTEP analyse is gebleken dat er relatief veel ondernemingen in Haaksbergen zijn gevestigd en het dus een kans kan zijn om de zakelijke dienstverlening te bedienen met een kantorencomplex. Hiermee kan onderbouwd worden dat het een goede keuze is om de begane grond een kantoorfunctie te geven. Resultaten met betrekking tot de vastgoedmarkt Naar aanleiding van de bouwkundige inventarisatie kan er bepaald worden welke segmenten van de vastgoedmarkt geschikt zijn voor de verdieping en welke niet. Hierdoor kan de marktanalyse specifiek worden toegespitst op de vastgoedsegmenten die geschikt zijn voor de verdieping. Kantoren De verdieping leent zich alleen voor een kantoor in een cellenstructuur, omdat de huidige kamerindeling niet aangepast kan worden door de dragende wanden. Voor een kantorencomplex zou de verdieping ook geschikt kunnen zijn omdat in een kantorencomplex de verschillende ruimtes dan ingevuld kunnen worden door verschillende bedrijven (callcenter, uitzendbureau, ict bedrijven). Leisure In verband met de zeer beperkte flexibiliteit op de verdieping door de dragende wanden zijn de functies horeca, sport, wellness, cultuur en entertainment niet mogelijk. Bovendien vergen dergelijke invullingen specifieke voorzieningen die lastig kunnen worden aangebracht op de verdieping (bijvoorbeeld de keuken voor een restaurant, of fitnessapparatuur voor een sportschool). Deze functies kunnen tevens overlast met zich mee brengen ten opzichte van de kantoorfunctie op de begane grond. Het is wel mogelijk om een verblijfsaccommodatie op de verdieping te realiseren, omdat bij bijvoorbeeld een hotel of B&B de huidige indeling op de verdieping min of meer gehandhaafd kan worden. (Er hoeven dan geen dragende wanden gesloopt te worden). Winkels Het pand leent zich niet voor een winkelfunctie. Ten eerste ligt het bankgebouw net buiten het winkelgebied van het centrum, waardoor er voor een winkelfunctie een bestemmingsplanwijziging nodig is. De kans is klein dat de gemeente hiermee instemt omdat gemeentes de winkelzones bijeen willen houden en willen voorkomen dat er her en der winkels worden gevestigd. Ten tweede is voor de begane grond reeds bepaald dat deze een kantoorfunctie krijgt, waardoor alleen de verdieping gebruikt kan worden voor een winkelfunctie. Omdat er op de verdieping veel dragende wanden staan is de flexibiliteit hier zeer beperkt, waardoor er geen winkel in gevestigd kan worden. Wonen Omdat de begane grond in ieder geval een kantoorfunctie krijgt, blijven alleen de verdiepingen over voor een eventuele woonfunctie. Dit betekent dat er alleen appartementen geschikt zijn om op de verdiepingen te realiseren. Zorg De verdiepingen zijn eveneens niet geschikt voor een zorgfunctie, omdat de ruimte op de verdieping hiervoor te klein is. Er kunnen maximaal zo’n vijf zorgappartementen gerealiseerd worden en dit is voor een zorggroep niet exploiteerbaar. Tevens beschikt het pand momenteel alleen over een trap voor verticaal transport en zal er voor een eventuele invulling als zorgfunctie een lift gerealiseerd moeten worden. Dit is lastig in te bouwen in een dergelijk oud pand, omdat hierdoor de kosten nog verder op zouden kunnen lopen.

12-6-2012


4

Afstudeeronderzoek De waarde van het pand Wat is de verkoopwaarde van het pand op 2-3-2012 De waarde die wordt bepaald om in het financiële kader te gebruiken voor de investeringskosten is de verkoopwaarde. Deze verkoopwaarde is door de gemeente Haaksbergen geraamd op plusminus €350.000, - tot €400.000, -. Omdat de gemeente het pand in 1999 heeft gekocht voor €272.268, - en sindsdien door gebrek aan onderhoud heeft laten verwaarlozen, wordt betwijfeld of dit een reële verkoopwaarde is. Bij de berekening van de investeringskosten zal dan ook niet van deze verkoopwaarde uitgegaan worden, maar wordt deze waarde zelf berekend.

2.2

Soll-Situatie

Nu de huidige situatie in beeld is gebracht, kan er worden gekeken naar wat de gewenste situatie is. Ook hierbij wordt er gekeken naar de historische waarde, de bouwkundige staat en de waarde van het pand. Aan de hand van diverse gesprekken met de Historische Kring Haaksbergen zijn de uitgangspunten voor de gewenste situatie tot stand gekomen. Historische waarde van het pand In de gewenste situatie wordt er een nieuwe invulling gegeven aan het bankgebouw, waardoor het pand van sloop behouden wordt. Hierdoor zal de historische waarde van het pand niet verloren gaan. Door de situatie van het pand zoals in de jaren ’50 als uitgangspunt te nemen bij het maken van een ontwerp, kan het pand grotendeels terug worden gebracht in de originele staat. Hierdoor zal de historische waarde van het pand alleen maar worden versterkt. Bouwkundige staat In de gewenste bouwkundige staat zijn alle onderdelen van het pand in goede staat. De gevels zijn teruggebracht naar de oorspronkelijke staat zoals in de jaren ’50. Het pand is geïsoleerd zodat er wordt voldaan aan de huidige EPC-eisen en ook zijn alle verrotte kozijnen, boeien en goten vervangen. In de gewenste situatie wordt er periodiek onderhoud aan het pand gepleegd, dit om te garanderen dat het pand op het gewenste bouwkundige niveau blijft. De waarde van het pand In de gewenste situatie is de waarde van het pand hoger dan in de huidige situatie. Dit komt omdat in de gewenste situatie de bouwkundige staat van het pand sterk verbeterd is. Omdat in de gewenste situatie het pand periodiek onderhouden wordt, zal de bouwkundige kwaliteit van het pand op peil blijven. Hierdoor zal de waarde van het pand ook na verloop van jaren op niveau blijven en zal het pand de uitstraling van de omgeving versterken.

12-6-2012


5

Afstudeeronderzoek

3. Externe analyse Om een goed beeld te krijgen van de ontwikkelingen in de externe omgeving van het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ wordt de omgeving aan een systematisch onderzoek onderworpen. Het in kaart brengen van de externe omgeving wordt gedaan vanuit twee invalshoeken; ten eerste wordt de DESTEP analyse uitgevoerd en daarnaast wordt er een omgevingsanalyse uitgewerkt. In dit onderzoek wordt de DESTEP analyse niet gebruikt om op macroniveau te zoeken naar kansen en bedreigingen, maar worden de DESTEP factoren gebruikt om een compleet beeld te verkrijgen van de externe ontwikkelingen die van toepassing zijn voor het bankgebouw in Haaksbergen.

3.1

DESTEP analyse

De DESTEP analyse wordt gebruikt om aan de hand van zes factoren (Demografisch, Economisch, Sociaal-cultureel, Technologisch, Ecologisch en Politiek-juridisch) een beeld te kunnen vormen van de externe omgeving (Oostra & Slaa, 2006). Dit is van belang om effectief in te kunnen spelen op de kansen en bedreigingen die zich in de externe omgeving voordoen. In dit hoofdstuk zijn de subconclusies te vinden die per factor zijn getrokken. Voor de gehele DESTEP analyse wordt u doorverwezen naar bijlage 3. Demografische factoren De demografische factoren zijn kenmerken van de bevolking. De bevolking is in Haaksbergen sterk vergrijsd. Omdat hierdoor in de toekomst de vraag naar zorgvoorzieningen zal toenemen, zou het een kans zijn om hierop in te springen door de verdiepingen van het bankgebouw een zorgfunctie te geven. Omdat echter uit de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat de verdiepingen niet geschikt zijn voor een zorgfunctie, kan deze kans niet benut worden. Economische factoren Economische kenmerken zijn factoren die de economie beschrijven. Omdat zowel de koopkracht als de consumptie per huishouden in Haaksbergen een dalende tendens vertonen, ligt het niet voor de hand om een functie te zoeken waarbij een grote investering gevraagd wordt. Verstandiger zou het zijn om een functie te kiezen waarbij de kosten niet in eerste instantie hoog zijn (zoals bij koopwoningen), maar waarbij de investeringskosten in eerste instantie laag zijn en dat de investering over een langere periode wordt uitgespreid (zoals bij huurwoningen). In bijlage 3 wordt dit nader toegelicht. Gezien het relatief grote aantal ondernemingen die in 2010 in Haaksbergen waren gevestigd (Gemeente Haaksbergen (a), 2010)kan het een optie zijn om het pand een functie te geven waarmee de zakelijke dienstverlening kan worden bediend. Sociaal-culturele factoren Sociaal-culturele factoren zijn kenmerken van de cultuur en leefgewoonten. De gemeente onderneemt actie om de 65-plussers in Haaksbergen te houden door voorzieningen te treffen waarmee het zoeken naar zorg en andere vormen van ondersteuning wordt vergemakkelijkt. Daarnaast biedt het meerjaren beleidsplan in cultureel opzicht kansen omdat de gemeente wil dat gebouwen en gevels goed onderhouden en aantrekkelijk zijn, omdat dit het aanzien van het centrum ten goede komt en tevens zorgt voor waardevermeerdering van het vastgoed.

12-6-2012


6

Afstudeeronderzoek Technologische factoren Technologische factoren zijn kenmerken van de ontwikkelingen. De technologische ontwikkelingen bieden kansen voor herbestemming van bankgebouw ‘Bank Jordaan’ omdat deze bij kunnen dragen aan de haalbaarheid van de herbestemming in bouwkundig opzicht (voldoen aan het bouwbesluit). Daarnaast kunnen de technologische ontwikkelingen eraan bijdragen dat het plan in financieel opzicht haalbaar wordt. Dit komt omdat de prijzen van technische installaties omlaag gaan zodat de investering in dergelijke installaties sneller terugverdiend kan worden, waardoor deze sneller en langer geld op kunnen leveren. Voorbeelden hierbij zijn zonnepanelen of warmteterugwinninginstallaties. In bijlage 13 zijn een aantal mogelijke duurzame installaties onderzocht. Ecologische factoren Ecologische factoren zijn kenmerken van de fysieke omgeving. Bij het maken van een ontwerp voor het pand moeten de gemaakte keuzes eraan bijdragen dat het energieverbruik beheersbaar wordt. Politiek-juridische factoren Politiek-juridische factoren zijn kenmerken van overheidsbeslissingen. De politiek-juridische factoren bieden zowel kansen als bedreigingen voor de herbestemming. Omdat er moet worden voldaan aan diverse wetten en regelgeving kunnen er bedreigingen ontstaan wanneer hier niet of niet geheel aan voldaan kan worden. Indien dit het geval is zullen er extra acties genomen moeten worden om wel te kunnen voldoen aan de weten regelgeving, wat extra tijd en geld kost. Ook kunnen er voor bepaalde functies problemen ontstaan indien er een bestemmingsplanwijziging nodig is en de gemeente hier niet aan mee wil werken. Hier staat tegenover dat indien er vanuit de politiek subsidies beschikbaar worden gesteld waar het bankgebouw voor in aanmerking zou kunnen komen, dit in financieel opzicht de herbestemming van ‘Bank Jordaan’ ten goede zou komen.

3.2

Omgevingsanalyse

In deze paragraaf wordt de directe omgeving van het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ geanalyseerd. Om dit goed uit te voeren wordt er gekeken naar de ruimtelijke- en functionele omgeving. In dit hoofdstuk zijn de subconclusies te vinden die per onderdeel van de analyse zijn getrokken. De gehele omgevingsanalyse is te vinden in bijlage 4.

Ruimtelijke omgevingsanalyse Ontsluiting van het gebied Het bankgebouw ligt direct aan een primaire verkeersroute (de Blankenburgerstraat). Daarnaast komen de overige primaire verkeersroutes allen in het centrum uit, relatief dicht bij het bankgebouw. Hierdoor is het bankgebouw vanuit elke richting goed bereikbaar. Daarnaast ligt het bankgebouw eveneens op de plek die door de gemeente Haaksbergen wordt aangeduid als subpoort naar het centrum. Dit betekent dat er veel mensen langs het gebouw zullen komen en het dus een erg belangrijk pand is voor het aanzicht van het centrum.

12-6-2012


7

Afstudeeronderzoek Bereikbaarheid (openbaar vervoer) Het bankgebouw is goed bereikbaar met de bus, omdat er een buslijn direct voor het bankgebouw langs gaat. Binnen een straal van 300 meter rondom het bankgebouw zijn er 4 bushaltes. In totaal beschikt Haaksbergen over zeven buslijnen en een buurtbus. Haaksbergen heeft ook een treinstation, dit station is echter niet meer in gebruik voor personenvervoer waardoor haaksbergen niet bereikbaar is per trein. Parkeren Het bankgebouw beschikt over een eigen parkeerplaats waar elf auto’s geparkeerd kunnen worden. Aan de Blankenburgerstraat en de Ruisschenborgh zijn recht voor het pand in totaal vier parkeerplekken beschikbaar waar gratis geparkeerd kan worden. Aan de overkant van de straat is er ruimte om vrij te parkeren, dit is echter zeer beperkt. De dichtstbijzijnde betaald parkeren zone bevindt zich direct rondom de kerk op het kerkplein op zo’n 500meter afstand van het bankgebouw. Zichtlijnen De zichtlijnen vanaf de verdiepingen van het bankgebouw vallen niet direct op aangrenzende kavels. Aan de zuidkant worden de zichtlijnen onderbroken door bomen en struiken. De zichtlijnen aan de overige zijdes van het gebouw vallen op de openbare weg en op de parkeerplaats van de gemeente Haaksbergen. Hierdoor zullen de zichtlijnen geen bezwaren van omwonenden op kunnen leveren.

Functionele omgevingsanalyse Voorzieningen Binnen een straal van plusminus 100 meter rondom het bankgebouw zijn er geen sportvoorzieningen en geen voorzieningen voor gezondheidszorg. Het zou een kans kunnen zijn om deze voorzieningen onder te brengen in het bankgebouw. Er is echter uit de bouwkundige inventarisatie reeds gebleken dat deze beide functies niet geschikt zijn voor de verdiepingen van het bankgebouw, waardoor deze kans vervalt. Leegstand In de directe omgeving van het bankgebouw (binnen een straal van 100 meter) staan er momenteel vijf woningen leeg. Deze variëren in de prijsklasse tussen de €200.000, - en €495.000, -. Ook is er gekeken naar de leegstand van bedrijfshuisvesting in Haaksbergen, dit komt echter in de markanalyse in hoofdstuk 4 aan bod. Geluidshinder Op de locatie van het bankgebouw is er alleen sprake van geluidshinder wat optreedt door het verkeer wat over de Blankenburgerstraat rijdt, of wat via de Ruisschenborg richting het centrum gaat. Op de locatie is er geen railverkeerslawaai of industrielawaai. Over het algemeen kan dus gezegd worden dat de geluidshinder op de locatie niet noemenswaardig groot is.

12-6-2012


8

Afstudeeronderzoek Unique Selling Points en zwakke punten van de locatie en het bankgebouw De Unique Selling Points en de zwakke punten van de locatie en het gebouw zijn bepaald op basis van de verkregen resultaten uit de voorgaande hoofdstukken. Unique Selling Points: 1. De historische waarde van het pand. Omdat het pand erg belangrijk is geweest voor de economische en sociale ontwikkeling van Haaksbergen, is de historische waarde van het pand groot. 2. Omdat ‘Bank Jordaan’ een hoekpand is, gelegen aan een subpoort naar het centrum toe, is het pand zeer belangrijk voor het aanzicht van het centrum en voor het dorp Haaksbergen op zich. 3. De ligging van de locatie. Omdat de locatie van het pand aan een primaire verkeersroute is gelegen is het pand vanaf het buitengebied van Haaksbergen goed bereikbaar vanuit alle richtingen. Tevens is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer goed te noemen, omdat er een buslijn voor het bankgebouw langs komt en er binnen een straal van 400 meter 4 bushaltes zijn. 4. De locatie beschikt over een eigen parkeergelegenheid voor plusminus elf auto’s. Zwakke punten: 1. De staat van het gebouw. Omdat het pand jarenlang niet is onderhouden is met name de buitenschil van het pand in zeer matige staat. 2. De bouwfysische eigenschappen. Het bankgebouw is slecht geïsoleerd en heeft dus in de huidige staat slechte bouwfysische eigenschappen. 3. De Ruisschenborgh is een eenrichtingsweg. Met de auto is het pand vanaf het centrum dus niet direct bereikbaar over de Ruisschenborgh. 4. Op het dakbeschot zijn asbestplaten toegepast. Dit zal extra kosten met zich mee brengen omdat onder andere een asbestinventarisatierapport opgesteld zal moeten worden.

12-6-2012


9

Afstudeeronderzoek

4. Marktanalyse Om de juiste concepten te kunnen ontwikkelen voor het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ is er onderzoek gedaan naar de marktomstandigheden op regionaal en lokaal niveau. Tevens is er gekeken naar de toekomstige behoefte op de vastgoedmarkt in Haaksbergen. Voor het tot stand komen van dit onderzoek is gebruik gemaakt van deskresearch en zijn er gesprekken gevoerd met een extern adviseur. Bij de marktanalyse worden drie van de vijf sectoren van de vastgoedmarkt geanalyseerd, namelijk de leisuresector, de woonsector en de kantorensector. Deze drie sectoren worden geanalyseerd omdat uit voorgaande onderzoeken is gebleken dat het pand en de locatie zich hier het meest voor lenen. Er is voor gekozen om de deelmarkten winkels en zorg niet verder te belichten omdat het pand zich niet leent voor een winkelfunctie of een zorgfunctie. Dit is gebleken uit de bouwkundige inventarisatie. Zoals in paragraaf 2.1 al naar voren is gekomen krijgt de begane grond in ieder geval een kantoorfunctie. De vastgoedsectoren wonen, kantoren en leisure zijn wel geschikt voor de verdiepingen van het bankgebouw. Uit de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat er mogelijkheden zijn om de verdiepingen in te vullen met een kantorencomplex in cellenstructuur, een verblijfsaccommodatie zoals hotel/bed&breakfast (hierna: B&B) of appartementen. In dit hoofdstuk zijn de subconclusies te vinden die gedaan zijn voor de geschikte vastgoedsectoren. De gehele marktanalyse is te vinden in bijlage 5. Subconclusie m.b.t. de geschikte vastgoedsectoren Leisuresector Naar aanleiding van de constateringen uit de omgevingsanalyse en bouwkundige inventarisatie is geconcludeerd dat alleen een hotel of een Bed&Breakfast geschikt zou kunnen zijn voor de verdieping. De overige leisurevoorzieningen zijn hiervoor niet geschikt omdat deze aanpassingen vergen die niet mogelijk of zeer kostbaar zijn. Het aanbod aan hotels en B&B’s in Haaksbergen is momenteel zeer beperkt (bedandbreakfast.nl, 2012). Door een verblijfsaccommodatie op de verdieping te creëren kan er op deze kans worden ingespeeld. Door het nabijgelegen theater te benaderen kan er eventueel een samenwerking opgebouwd worden. Gasten van het theater die in Haaksbergen willen overnachten hebben hier dan dicht bij het theater de mogelijkheid voor. Woonsector Op de woningmarkt in Haaksbergen is te zien dat de prijzen van de woningen (m.u.v. hoekwoningen) allemaal zijn gestegen. De stijging bij appartementen was met 2,6% het laagste. Tevens is er een daling te zien in de WOZ-Waarde van woningen in Haaksbergen (Vastgoedjournaal, 2012). Dit kan een positief effect hebben op de vraag naar woningen en uiteindelijk ook op de afname (koop/huur) van woningen. Gekeken naar de appartementenmarkt is te zien dat de gemiddelde oppervlakte voor een appartement in Haaksbergen tussen de 90 en 100 vierkante meter ligt (zie bijlage 5, tabel 7: Huurwoningen in Haaksbergen). Wanneer dit als richtlijn aangehouden wordt, kunnen er drie appartementen op de verdiepingen van het bankgebouw gerealiseerd worden. Wanneer er een marktconforme prijs wordt gevraagd is het aannemelijk dat er afnemers voor de appartementen gevonden gaan worden, omdat het pand zich onderscheidt ten opzichte van andere appartementencomplexen door de historische waarde en de gunstige ligging nabij het centrum.

12-6-2012


10

Afstudeeronderzoek Kantorensector In de laatste jaren is de leegstand op de kantorenmarkt alleen maar toegenomen. Kenmerkend is dan ook dat moderne leegstaande kantoorpanden niet snel worden ingevuld door kantoorgebruikers. Dit komt omdat er sprake is van een omslag op deze vastgoedmarkt, waarin kantoorgebruikers met hun onderneming in unieke panden willen huisvesten. (NVM BOG, 2009) In de directe omgeving van het bankgebouw staan momenteel vijf bedrijfspanden leeg (zie bijlage 5, figuur 12: leegstaande bedrijfspanden). Deze panden kunnen echter niet vergeleken worden met het bankgebouw, omdat ‘Bank Jordaan’ zich van deze bedrijfspanden onderscheidt door haar rijke historie en goede ligging. Indien er een marktconforme vierkante meterprijs wordt gehanteerd, is de kans aannemelijk dat het pand snel geëxploiteerd kan worden.

12-6-2012


11

Afstudeeronderzoek

5. SWOT analyse Om de interne aspecten (sterktes en zwaktes) en externe aspecten (kansen en bedreigingen) van het bankgebouw te onderzoeken is er een SWOT analyse opgesteld (Smal & Tak, 2008). Er is voor gekozen om een SWOT analyse op te stellen in plaats van het uitvoeren van een SPIL analyse (van Lil, 2011) of Resource based view (Tamanpowell, 2007), (Rijt, 2010). Dit omdat een SWOT analyse geschikter is om de interne en externe factoren van een gebouw en locatie in kaart te brengen, terwijl een SPIL- of Resource analyse geschikter is om de ontwikkelingen van de omgeving en resources van een organisatie in beeld te brengen. Als input van deze SWOT analyse zijn de Ist- en Soll situatie, de DESTEP analyse, de omgevingsanalyse en de marktanalyse gebruikt. Deze zijn te vinden in de hoofdstukken 2, 3 en 4. Een SWOT analyse analyseert de sterke en zwakke punten van de locatie/het pand en de kansen en bedreigingen in de omgeving. Deze punten zullen elkaar treffen in de confrontatiematrix in paragraaf 5.1.

1.

2.

3.

4.

1.

2.

3.

Sterktes De historische waarde van het pand. Omdat het pand belangrijk is geweest voor de economische en sociale ontwikkeling van Haaksbergen, is de historische waarde van het pand groot. Omdat ‘Bank Jordaan’ een hoekpand is, gelegen aan een subpoort naar het centrum toe, is het pand zeer belangrijk voor het aanzicht van het centrum en van het dorp Haaksbergen op zich. De ligging van de locatie. Omdat de locatie van het pand aan een primaire verkeersroute is gelegen is het pand vanaf het buitengebied van Haaksbergen goed bereikbaar vanuit alle richtingen. Tevens is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer goed te noemen, omdat er een buslijn voor het bankgebouw langs komt en er binnen een straal van 400 meter 4 bushaltes zijn. De locatie beschikt over een eigen parkeergelegenheid voor plusminus elf auto’s. Kansen Een functie aan het gebouw geven waarbij de investeringskosten in eerste instantie laag zijn en dat de investering over een langere periode wordt uitgespreid (huurfunctie). Meerjaren beleidsplan gemeente Haaksbergen. De gemeente wil dat gebouwen en gevels goed onderhouden moeten worden en aantrekkelijk moeten zijn. Door handig gebruik te maken van technische installaties kan er eenvoudiger worden voldaan aan de eisen van het bouwbesluit.

12-6-2012

1.

2.

3.

4.

Zwaktes De uitstraling van het gebouw. Omdat het pand jarenlang niet is onderhouden is met name de buitenschil van het pand in zeer matige staat. Hierdoor heeft het pand momenteel een verwaarloosde uitstraling, waardoor mensen een slecht beeld hebben bij het pand. De bouwfysische eigenschappen. Het bankgebouw is slecht geïsoleerd en heeft dus in de huidige staat slechte bouwfysische eigenschappen. De Ruisschenborgh is een eenrichtingsweg. Met de auto is het pand vanaf het centrum dus niet direct bereikbaar over de Ruisschenborgh. Op het dakbeschot van het bankgebouw zijn asbestplaten toegepast. Dit zal extra kosten met zich mee brengen omdat onder andere een asbestinventarisatierapport opgesteld zal moeten worden.

Bedreigingen 1. De gemiddelde consumptie per huishouden is in 2011 wederom gedaald. 2. Er moet een Wabo-vergunning aangevraagd worden. Dit kan een beperkende factor zijn m.b.t. het maken van een ontwerp en het toekennen van een functie. Indien er een uitzondering gemaakt moet worden in de Wabo zal dit extra tijd en geld gaan kosten. 3. Binnen een straal van 300 meter rondom het bankgebouw staan vijf bedrijfsruimtes leeg.


12

Afstudeeronderzoek 4. Omdat de prijzen van technische installaties dalen (door de continu doorlopende ontwikkelingen) zijn de investeringskosten voor technische installaties sneller terugverdiend en kunnen deze sneller en langer geld opleveren (alles over zonnepanelen, 2012). 5. De steeds sterker wordende eis op hergebruik heeft een positief effect op heronwikkelingsprojecten. 6. De crisis en herstelwet. Deze zorgt voor kortere procedures waardoor bouwprojecten sneller kunnen worden uitgevoerd. 7. Er zijn diverse subsidieregelingen beschikbaar voor monumenten en gebouwen die van cultuurhistorisch belang zijn.

5.1

Confrontatiematrix

In onderstaande confrontatiematrix zijn de combinaties van de sterktes/zwaktes met de kansen/bedreigingen, gewaardeerd met ++ (zeer kansrijk) tot - - (zeer bedreigend). De geel gemarkeerde vlakken geven de combinaties weer die gezien worden als hoofdaandachtspunten. EXTERN KANSEN

STERKTES ZWAKTES

INTERN

Herbestemming Bank Jordaan

TOTAAL:

S1 S2 S3

K1 0 0 0

K2 + ++ 0

K3 0 0 0

K4 + 0 0

K5 ++ 0 +

K6 + 0 0

K7 + + 0

B1 0 0 -

S4 Z1 Z2 Z3

+ 0

+ ++ +

0 + + 0

0 + + 0

0 0

0 0 0 0

0 + 0

0 0 0

0 0

Z4 +

0 1

0 7

0 2

0 3

3

0 1

0 3

0 0

-

2

1

0

0

3

0

1

2

++ + 0 --

12-6-2012

BEDREIGINGEN

Zeer kansrijk Kansrijk Neutraal Bedreigend Zeer bedreigend


B2 B3 0 0 0

TOTAAL: + 7 3 2

1 2 1

+ ---

4 4 3 1

0 6 7 2

-0

0

6

5

5

8

Hoofdaandachtspunten

13

Afstudeeronderzoek

Confrontatie Sterkte - Kans > Kan het sterkte punt gebruikt worden om de kans te benutten? Confrontatie Sterkte - Bedreiging > Kan het sterkte punt gebruikt worden om de bedreiging af te wenden? Confrontatie Zwakte - Kans > Verhindert het zwakke punt het benutten van de kans? Confrontatie Zwakte - Bedreiging > Verhindert het zwakke punt het afwenden van de bedreiging? Uitwerking van de Hoofdaandachtspunten Hieronder staan de hoofdaandachtspunten beschreven die uit de confrontatiematrix naar voren zijn gekomen. Er wordt uitgelegd waarom juiste deze beide punten een belangrijk aandachtspunt zijn, zowel op positief als op negatief vlak. Per hoofdaandachtspunt wordt vervolgens aangegeven wat hiervan de invloed is op het project. S1 + K5 De historische waarde van het pand is een sterk punt, omdat het pand zich hiermee onderscheidt ten opzichte van andere leegstaande panden in Haaksbergen. Om het pand te behoeden van sloop dient er op korte termijn een herbestemming voor het pand gevonden te worden. De steeds sterker wordende eis van de overheid op hergebruik van bestaande panden komt dan ook op het juiste moment. Een typisch voorbeeld van hergebruik is namelijk door een herbestemmingsonderzoek een leegstaand pand nieuw leven in te blazen, waardoor een pand gerenoveerd, onderhouden en dus behouden wordt. Invloed op het project: Positief: Omdat de overheid hergebruik van leegstaande panden meer en meer stimuleert, heeft dit een positieve invloed op het herbestemmingsproject. Omdat de overheid herbestemmingsprojecten wil stimuleren hebben ze bijvoorbeeld extra financiële middelen beschikbaar gesteld in de vorm van subsidies, die eraan kunnen bijdragen dat het herbestemmingsproject voor ‘Bank Jordaan’ op financieel aspect haalbaar kan worden. S2 + K2 & Z1 + K2 In het meerjaren beleidsplan (2012 – 2016) wat de gemeente Haaksbergen in 2011 heeft opgesteld staat beschreven dat de gebouwen en gevels goed onderhouden dienen te worden en aantrekkelijk moeten zijn. Het gaat hierbij voornamelijk om de panden die gesitueerd zijn op zichtpunten van het dorp vanaf de primaire en secundaire verkeersroutes en om de panden die liggen aan hoofd- en subpoorten naar het centrum toe. Het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ is zo’n pand wat zowel aan een secundaire verkeersroute als aan een subpoort naar het centrum ligt. Momenteel voldoet het pand niet aan deze gestelde eis uit het meerjaren beleidsplan. Omdat het pand jarenlang niet is onderhouden is met name de buitenschil van het pand in slechte staat, waardoor het een verwaarloosde uitstraling heeft. Een herbestemming voor het bankgebouw zou eraan bijdragen dat de schil van het pand weer in goede staat gebracht en gehouden wordt, waardoor er in dat geval wel aan de eis voldaan wordt. Daarom past de herbestemming voor het bankgebouw perfect in het meerjaren beleidsplan van de gemeente Haaksbergen.

12-6-2012


14

Afstudeeronderzoek Invloed op het project: Positief: Omdat de herbestemming voor het bankgebouw perfect in het meerjaren beleidsplan van de gemeente past heeft dit hoofdaandachtspunt een positieve invloed. Wanneer bijvoorbeeld een bestemmingsplanwijziging nodig is om het pand een nieuwe invulling te kunnen geven, is de kans groot dat de gemeente hier zonder al te veel problemen aan mee wil werken, omdat het uiteindelijk ook in hun belang is. Z1 + B3 & Z2 + B3 Uit de marktanalyse is gebleken dat er veel leegstand is op de bestaande kantorenmarkt in Haaksbergen. Door het gebrek aan onderhoud is met name de gevel van het bankgebouw in slechte staat, waardoor het pand momenteel een verwaarloosde uitstraling heeft. Door deze verwaarloosde uitstraling laat het pand een negatieve indruk achter bij mensen die het pand in deze staat zien en verder de geschiedenis van het pand niet kennen. Ondernemingen die een bedrijfsruimte in Haaksbergen zoeken, kunnen door deze negatieve indruk worden afgeschrikt. Tevens is de huidige bouwfysisiche staat van het gebouw slecht, omdat het pand nagenoeg niet is geïsoleerd. Dit betekent dat het pand een hoger energieverbruik heeft dan goed geïsoleerde bedrijfspanden. Hierdoor kunnen geïnteresseerden mogelijk sneller de voorkeur geven aan een andere bedrijfsruimte die wel een positieve uitstraling heeft en die wel geïsoleerd is. Invloed op het project: Negatief: Omdat het pand in de huidige staat een verwaarloosde uitstraling heeft en slecht is geïsoleerd, heeft dit een negatieve invloed op de herbestemming. Voor partijen die een bedrijfsruimte zoeken in Haaksbergen en die de geschiedenis van het bankgebouw niet kennen, zijn dit aspecten waarin het pand zich in negatieve zin onderscheidt van andere leegstaande bedrijfspanden in Haaksbergen. Dit is negatief voor het project omdat hierdoor de kans aanwezig is dat het lastig is om mensen enthousiast te krijgen voor het pand (zowel voor de begane grond als kantoorfunctie, als voor de verdiepingen met een andere functie). Z4 + B2 Uit de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat er op het dakbeschot van het bankgebouw asbestplaten zijn toegepast. Dit betekent dat er een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden en er een asbestinventarisatierapport opgesteld moet worden. Omdat deze beide buiten de Wabo-wet vallen, moeten er extra kosten worden gemaakt en kan het hele proces vertraging oplopen indien deze documenten niet tijdig worden aangevraagd. Invloed op het project: Negatief: De aangetroffen asbestplaten op het dakbeschot hebben een negatieve invloed op de herbestemming. Omdat er bovenop de Wabo-vergunning nog een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd en een asbestinventarisatierapport moet worden opgesteld, moeten er extra kosten worden gemaakt. Tevens bestaat er het risico dat het gehele project vertraging oploopt, wanneer bijvoorbeeld het aanvragen van een omgevingsvergunning moeizaam verloopt of wanneer de aanvraag te laat wordt ingediend.

12-6-2012


15

Afstudeeronderzoek

6. Resumé van onderzoeksfase Dit hoofdstuk bevat de afsluiting van de onderzoeksfase, waarin de belangrijkste uitkomsten van de analyses worden samengevat. Naar aanleiding van een publicatie in de TC Tubantia is er een potentiële afnemer gevonden, die op de begane grond van het bankgebouw graag zijn bedrijf wil vestigen. Deze afnemer is dermate concreet dat besloten is om de begane grond in ieder geval een kantoorfunctie te geven. De keuze voor een kantoorfunctie op de begane grond wordt daarnaast gerechtvaardigd door het huidige bestemmingsplan op de locatie en door de resultaten uit de DESTEP analyse. Uit de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat alleen de begane grond (m.u.v. de latere aanbouw aan de kant van de Blankenburgerstraat) en de zolderverdieping vrij indeelbaar zijn. De verdieping is niet vrij indeelbaar door de toegepaste dragende wanden. Hieruit kan geconcludeerd dat de verdiepingen van het bankgebouw alleen geschikt zijn voor een kantoor-, woon- of leisurefunctie. Uit de externe analyse is gebleken dat de koopkracht en de consumptie per huishouden een dalende tendens vertonen. Ook is gebleken dat er relatief veel bedrijven in Haaksbergen zijn gevestigd en dat er op juridisch gebied zowel kansen, in de vorm van subsidies, als bedreigingen in de vorm van langdurige vergunningsprocedures liggen. Hierdoor blijkt dat huren de voorkeur heeft ten opzichte van kopen door de dalende koopkracht. Door de vele bedrijven die in Haaksbergen zijn gevestigd (Gemeente Haaksbergen (a), 2010) zou een kantorencomplex een goede optie kunnen zijn. De juridische aspecten kunnen invloed hebben op de haalbaarheid van het project. Uit de omgevingsanalyse is gebleken dat het pand aan een primaire verkeersroute en aan een subpoort naar het centrum ligt. Dit betekent dat er veel mensen langs het gebouw komen en het dus erg belangrijk is voor het aanzicht van het centrum. Bij de functionele omgevingsanalyse is onder andere gekeken naar de woningleegstand in de directe omgeving van het bankgebouw. Hieruit bleek dat er vijf woningen te koop stonden, die allen in het hogere prijssegment zaten (gemiddeld €317.200, -). Tot slot is er gekeken naar de marktomstandigheden op regionaal en lokaal niveau. Hierbij is gekeken naar drie van de vijf sectoren op de vastgoedmarkt, de kantorensector, de woonsector en de leisuresector. Bij de analyse van de kantorensector is gebleken dat er in de directe omgeving vijf bedrijfspanden leegstaan, maar dat deze niet vergeleken kunnen worden met het bankgebouw omdat het pand onderscheidend vermogen heeft door haar rijke historie en goede ligging. Bij de woonsector is alleen gekeken naar appartementen, omdat dit de enige mogelijke vorm van wonen is op de verdieping. Hieruit bleek dat de gemiddelde oppervlakte van een appartement tussen de 90 en 100 vierkante meter ligt, waardoor er op de verdiepingen drie appartementen gerealiseerd zouden kunnen worden. Uit de analyse van de leisure sector is gebleken dat de verdieping door de huidige indeling met de dragende wanden eigenlijk alleen geschikt is voor een verblijfsaccommodatie (hotel of B&B). Omdat het aanbod hiervan in Haaksbergen momenteel zeer beperkt is ( één hotel en één B&B) zou ook dit een goede mogelijkheid zijn om op in te springen. Uit de SWOT analyse en de confrontatiematrix zijn enkele hoofdaandachtspunten naar voren gekomen. Het belangrijkste hoofdaandachtspunt is negatief en is ontstaan uit de confrontatie tussen een zwakte en een bedreiging. Dit hoofdaandachtspunt kan een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van de herbestemming omdat er bovenop de Wabo-vergunning nog een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd en een asbestinventarisatierapport moet worden opgesteld. Dit betekent dat er extra kosten moeten worden gemaakt voor zowel de aanvullende vergunningen als voor de asbestsanering zelf. Tevens bestaat er het risico dat het gehele project vertraging oploopt, wanneer bijvoorbeeld het aanvragen van een omgevingsvergunning moeizaam verloopt of wanneer de aanvraag te laat wordt ingediend Aan de hand van bovenstaande gegevens zijn de verschillende concepten bepaald in hoofdstuk 7.

12-6-2012


16

Afstudeeronderzoek

7. Concepten In dit hoofdstuk worden de concepten uitgewerkt. De concepten zijn tot stand gekomen naar aanleiding van de resultaten uit de onderzoeksfase. Bij elk concept wordt er uitgegaan van een kantoorfunctie op de begane grond. Voor de invullingen van de verdiepingen worden er drie concepten uitgewerkt. Één concept wordt uitgewerkt tot een Bed & Breakfast, één met appartementen en één als kantorencomplex. Als uitgangspunt bij het maken van het financiële kader bij de verschillende concepten is uitgegaan van het scenario dat het gehele pand eigendom wordt van een investeerder. Deze investeerder zal vervolgens het pand exploiteren door een huurder te zoeken voor de verschillende functies die het pand gaat krijgen (al naar gelang welk concept wordt aangehouden). Dit betekent dat de kosten zullen bestaan uit:  Grondkosten  Bijkomende kosten  Interne kosten  Infrastructurele kosten  Heffingen  Financieringskosten  Bouwkosten  Verkoopkosten  Onvoorziene kosten De opbrengsten voor de investeerder bestaan uit de huurprijzen die worden verkregen van verschillende huurders. De hoogte van deze huurprijzen zijn verschillend per concept, omdat de verschillende concepten verschillende functies hebben. Omdat de scope van het onderzoek vanuit de invalshoek van een ontwikkelaar is bepaald, wordt voor het bepalen van de opbrengsten gekeken naar de vastgoedwaarde na één jaar. Om dit te kunnen berekenen wordt er gerekend met een bruto aanvangsrendement (hierna: BAR) (ten Have, Bruto-aanvangsrendementmethode, 2011). De BAR is een kengetal vanuit de vastgoedmarkt. Een alternatief voor de BAR is het netto aanvangsrendement (hierna: NAR) (ten Have, Nettoaanvangsrendementmethode, 2011). Het verschil tussen deze beide methodes is dat bij de NAR wel de exploitatiekosten worden meegenomen, omdat een ontwikkelaar hier geen rekening mee houdt is besloten om de BAR methode toe te passen.

7.1

Uitgangspunten

Om een passend ontwerp voor de verschillende concepten te kunnen maken zijn er per functie een aantal uitgangspunten bepaald waar rekening mee moet worden gehouden. Voor het concept dat verder uitgewerkt gaat worden tot schetsontwerp zullen de uitgangspunten gedetailleerder worden benoemd in de vorm van een programma van eisen. Per concept komt tevens het aspect duurzaamheid aan bod. Omdat het verantwoordelijkheidsgevoel in de bouwwereld voor het milieu en energiebesparing steeds groter aan het worden is, is duurzaam bouwen een ontwikkeling in de bouwwereld die niet meer zal verdwijnen (huisbouwen.nl, 2011). Door het op slimme wijze toepassen van duurzame maatregelen kunnen er tevens aanzienlijke besparingen worden gerealiseerd op het gebied van energie- en onderhoudskosten. De architect en installatiedeskundige bepalen gezamenlijk aan de hand van deze uitgangspunten welke definitieve keuzes uiteindelijk in het ontwerp gemaakt worden. Voor elk concept wordt de entree van de verdieping gecreëerd op het platte dak aan de kant van de Blankenburgerstraat. Omdat bij elk concept de functies op de begane grond en de verdieping los staan van elkaar wordt de stalen wenteltrap op de begane grond verwijderd. Hierdoor ontstaat extra verhuurbaar vloeroppervlak. Omdat duurzaamheid een belangrijk onderdeel is in de multicriteria analyse, wordt per concept beknopt behandeld welke duurzame maatregelen er op energetisch vlak genomen kunnen worden. Ook wordt er gekeken welke maatregelen invloed kunnen hebben op de onderhoudskosten bij de verschillende concepten.

12-6-2012


17

Afstudeeronderzoek Voor de maatregelen op energetisch vlak worden de uitgangspunten vanuit het ‘Trias Energetica’ principe behandeld (Haas, Smeele, Persoon, Mak, & Clocquet, 2008). Hier is voor gekozen omdat de drie stappen uit Trias Energetica gebruikt worden als basisregels voor het duurzaam ontwerpen van gebouwen. Tevens is er gekeken naar het duurzaamheidsprincipe People Planet Profit (Zijlstra, 2008). De keuze is echter hier niet op gevallen, omdat dit een methode is die gebruikt wordt door organisaties als richtlijn voor maatschappelijk verantwoord ondernemen. De uitgangspunten zijn: 1. Minimaliseer het energieverbruik (bouwkundige maatregelen). 2. Gebruik duurzame energieopwekking (zonne-energie, wind energie). 3. Efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen (installaties met hoog rendement). Voor de maatregelen op het gebied van onderhoudskosten wordt gekeken naar mogelijke materiaalkeuzes. 4. Duurzame materiaalkeuze en – toepassing. Hierbij wordt gekeken welke duurzame materialen er zijn en welke toegepast kunnen worden om de onderhoudskosten te beperken. Uitgangspunten kantoorfunctie begane grond Bij het ontwerpen van de indeling voor de kantoorfunctie op de begane grond worden de uitgangspunten uit het programma van eisen voor Vivia aangehouden. Dit PVE is te vinden in bijlage 6. Enkele hoofdpunten uit dit programma van eisen zijn:  Nadruk op open space concept.  Rekening houden met uitbreidingsmogelijkheden voor de werkplekken en ondersteunende ruimtes.  Open werkplekken worden als clusters van vier werkplekken ingedeeld.  De indeling moet eenvoudig aangepast kunnen worden om extra werkplekken te creëren.  Er dienen 4 toiletten aanwezig te zijn. Duurzaamheid Om het energieverbruik te minimaliseren moeten de bestaande buitenmuren geïsoleerd worden. Tevens liggen er kansen om te kiezen voor een duurzaam luchtbehandelingsysteem en zullen alle kozijnen voorzien worden van HR++ glas. Door gebruik te maken van zonne-energie kan er duurzame energie worden opgewekt. Verder zal er onderzocht moeten worden welke installatie het gewenste resultaat oplevert om de centrale verwarming te ondersteunen. Om in de toekomst de onderhoudskosten te beperken worden er duurzame kozijnen toegepast en wordt de gevel behandeld zodat deze onderhoudsarm is. Uitgangspunten bed and breakfast Bij het ontwerpen van de indeling voor de B&B op de verdieping en de zolder moet er rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten: Ruimtes 1. Er moet tenminste één ruimte gecreëerd worden voor gezamenlijk recreëren en ontbijten. De kamer moet ruimte bieden voor tien personen. 2. Er moet tenminste één ruimte gecreëerd worden voor de opslag van goederen en voor het wassen van beddengoed. 3. De verdieping wordt voorzien van twee toiletten en een doucheruimte. De badkamer moet groot genoeg zijn zodat tenminste drie personen er tegelijkertijd gebruik van kunnen maken. Op de zolderverdieping wordt alleen een toiletruimte gecreëerd.

12-6-2012


18

Afstudeeronderzoek Ontsluiting 1. De kamers op de zolderverdieping zijn bereikbaar via de reeds bestaande trap. 2. Iedere kamer dient apart ontsloten te zijn. 3. Bij het maken van het ontwerp moet er tevens rekening worden gehouden met het feit dat er dient te worden voldaan aan de eisen op het gebied van vluchtwegen en brandveiligheid. Overige voorzieningen 1. Het pand wordt casco opgeleverd, inclusief plafonds, vloerbedekking, pantry en toiletten. 2. Iedere kamer moet natuurlijk geventileerd kunnen worden. 3. In iedere kamer moet er voldoende daglicht toe kunnen treden. Duurzaamheid Voor de duurzame uitgangspunten bij dit concept gelden dezelfde uitgangspunten als voor de kantoorfunctie op de begane grond (eerder vernoemd in dit hoofdstuk). De toevoeging hierop voor dit concept is dat het mogelijk is om duurzame technieken toe te passen voor het verwarmen van het douchewater. Uitgangspunten Appartementen Bij het ontwerpen van de inrichting voor de appartementen op de verdieping en de zolder moet er rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten: Ruimtes 1. Omdat de gemiddelde oppervlakte van een appartement rond de 90 vierkante meter ligt in Haaksbergen (zie marktanalyse), wordt dit ook aangehouden bij het indelen van de verdieping en zolder. Omdat uit de DESTEP analyse is gebleken dat het percentage starters in Haaksbergen zeer klein is, ligt het niet voor de hand om kleine startersappartementen te realiseren omdat hier niet veel vraag naar is. Aan de andere kant ligt het ook niet voor de hand om grote en dure appartementen te realiseren, omdat uit de huidige economische situatie is gebleken dat de koopkracht in Haaksbergen gedaald is. Hierdoor zullen grote en dure appartementen niet afgezet kunnen worden. Daarom is er voor gekozen om appartementen te realiseren van om en nabij de 90 vierkante meter voor de doelgroep die tussen starters en 65+ inzit. Dit betekent dat er drie appartementen gerealiseerd kunnen worden. 2. Van de drie appartementen is er één appartement gerealiseerd op de verdieping, één gedeeltelijk op de verdieping en zolder en één geheel op de zolder. Ontsluiting 1. De entrees van de verschillende appartementen zijn bereikbaar via één gezamenlijke hal op de verdieping. De huidige trap van de verdieping naar de zolder wordt gebruikt om het appartement te bereiken wat geheel gerealiseerd is op de zolder. Bij het appartement wat deels op de verdieping en deels op de zolder is gerealiseerd is de zolderruimte bereikbaar d.m.v. een eigen trap in het appartement zelf. 2. Bij het maken van het ontwerp dient er te worden voldaan aan de eisen op het gebied van vluchtwegen en brandveiligheid. Overige voorzieningen 1. De appartementen worden behangklaar opgeleverd, inclusief keuken en sanitair. 2. Iedere kamer moet natuurlijk geventileerd kunnen worden. 3. In iedere kamer moet voldoende daglicht toe kunnen treden.

12-6-2012


19

Afstudeeronderzoek Duurzaamheid Voor de duurzame uitgangspunten bij dit concept gelden dezelfde uitgangspunten als voor het concept bed and breakfast (eerder vernoemd in dit hoofdstuk). Uitgangspunten kantorencomplex Bij het ontwerpen van de inrichting voor een kantorencomplex op de verdieping en de zolder moet er rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten. Ruimtes 1. Op de verdieping worden twee gezamenlijke ruimtes gecreëerd. Één van deze ruimtes wordt gebruikt als multifunctionele ruimte en één wordt gebruikt als gezamenlijke pantry ruimte. 2. Op de verdieping komen twee toiletruimtes, deze zijn gezamenlijk voor de bedrijven op de verdieping en de bedrijven op de zolderverdieping. 3. Op de verdieping moet de huidige kamerstructuur aangehouden worden, waardoor er drie afzonderlijke bedrijfsruimten worden gecreëerd. 4. De zolderruimte wordt niet ingedeeld. Door deze ruimte open te houden kan er sneller worden ingesprongen op de vraag uit de markt. Hierdoor is de verhuurbaarheid van de zolderverdieping zeer flexibel. Ontsluiting 1. De gezamenlijke ruimtes, de afzonderlijke bedrijfsruimtes op de verdieping en de gehele zolderverdieping zijn bereikbaar via een gezamenlijke gang op de verdieping. De bestaande trap van de verdieping naar de zolderverdieping wordt gebruikt om de zolderverdieping te kunnen bereiken. 2. Bij het maken van het ontwerp dient er te worden voldaan aan de eisen op het gebied van vluchtwegen en brandveiligheid. Overige voorzieningen 1. Het pand wordt casco opgeleverd, inclusief plafonds, vloerbedekking, pantry en toiletten. 2. Op de zolderverdieping moet voldoende daglichttoetreding mogelijk zijn. Duurzame aspecten Voor het kantorencomplex gelden dezelfde duurzame maatregelen als bij de kantoorfunctie op de begane grond (eerder vernoemd in dit hoofdstuk).

7.2

Uitwerking concepten

Concept 1: Kantoorfunctie en B&B (Leisurefunctie) Ontwerp Omdat uit de marktanalyse is gebleken dat in Haaksbergen het aanbod aan verblijfsaccommodaties zeer klein is, is er voor gekozen om één concept te maken waarbij de verdiepingen van het bankgebouw ingevuld worden met een verblijfsaccommodatie. De voorkeur gaat hierbij uit naar een B&B, omdat uit de bouwkundige analyse is gebleken dat een verblijfsaccommodatie de enige leisurevoorziening is die toegepast kan worden op de verdiepingen. In bijlage 7 is een vlekkenplan van het concept uitgewerkt. Berekening vierkante meterprijs per functie In deze paragraaf wordt onderzocht welke huurprijs per vierkante meter voor een B&B aangehouden kan worden in het exploitatieplan. Om de hoogte van deze huurprijs te kunnen bepalen, moet onderzocht worden wat de omzet van een B&B in het bankgebouw in een jaar tijd zou kunnen zijn. Door van deze verwachtte omzet vervolgens de totale kosten en een winstpercentage af te trekken

12-6-2012


20

Afstudeeronderzoek blijft er een bedrag over wat een huurder zou kunnen betalen aan huur. Op deze manier kan worden onderbouwd dat de gevraagde huurprijs reëel is. Berekening huurprijs Verwachtte omzet in een jaar – totale kosten in een jaar – winstpercentage voor de huurder = bedrag dat kan worden betaald aan huur. Door het bedrag dat kan worden betaald aan huur te delen door het aantal vierkante meters B&B op de verdieping en de zolder, kan worden berekend wat een reële huurprijs per vierkante meterprijs is. Bepalen verwachtte omzet in een jaar Om te bepalen wat de verwachtte omzet in een jaar tijd kan zijn, wordt allereerst gekeken wat de gemiddelde prijs is voor een kamer bij een aantal B&B’s buiten het centrum van Haaksbergen. Ook wordt de B&B in het centrum van Haaksbergen meegenomen in de analyse omdat deze het meest geschikt is als referentiekader. B&B 1 2 3 4 Gemiddeld

Kamerprijs per nacht: €67,50 €75 €81,67 €68,33 €73,13

Tabel 1: gemiddelde prijs B&B omgeving Haaksbergen

(bedandbreakfast.nl, 2012) Van deze vier referentielocaties liggen de eerste drie buiten Haaksbergen, de vierde ligt in het centrum van Haaksbergen. De gemiddelde prijs per kamer per nacht is €73,13. Voor dit project is de prijs per kamer per nacht bepaald op €45, - per nacht. Dit is aanzienlijk lager dan het gemiddelde en eveneens lager dan het referentiekader. Dit komt omdat het voorzieningenniveau van de B&B in het bankgebouw beperkt gehouden wordt ten opzichte van de overige B&B’s (zo hebben de kamers van de B&B bijvoorbeeld niet de beschikking over een eigen “natte ruimte”). Daarnaast is door de lagere prijs per nacht de kans groter dat mogelijke klanten de voorkeur geven aan de B&B in het bankgebouw ten opzichte van de andere B&B in het centrum. De basis voor de te verwachtten omzet wordt gevormd door de bezettingsgraad en de prijs per kamer per nacht. Er wordt met een bezettingsgraad gerekend omdat op grond van ervaringen en gepubliceerde cijfers van het Bedrijfschap Horeca en Catering geconcludeerd kan worden dat B&B’s niet het gehele jaar door een volledige bezetting hebben. Er wordt een bezettingsgraad van 40% aangehouden. Dit is gedaan omdat Haaksbergen niet direct bekend staat als toeristische trekpleister. De bezettingsgraad van 40% houdt in dat gedurende 40% van het jaar alle kamers verhuurd zijn. Kengetallen: Bezettingsgraad: 40% Aantal dagen in een jaar: 365 Maximaal aantal kamers per nacht: 8 Prijs per kamer per nacht: €45, Tabel 2: Kengetallen t.b.v. berekenen omzet

Met de bovenstaande kengetallen kan vervolgens de verwachtte omzet in een jaar tijd worden berekend: De verwachtte jaarlijkse omzet van de B&B met een bezettingsgraad van 40% en een prijs per kamer per nacht van €45, - bedraagt: (365 * 8 * €45, -) * 40%= €52.560, 12-6-2012


21

Afstudeeronderzoek Bepalen totale kosten in een jaar: (Kienhuis, 2010) Om de totale kosten in een jaar te bepalen voor de B&B is gekeken naar de volgende aspecten:  Personeelskosten = (3 uur per dag * 7 dagen * 12 weken * €20, -) = €5.040,  Huisvestingkosten (6% van de omzet) = €52.560, - * 6%= €3.153,60  Verkoopkosten (4% van de omzet) = €52.560, - * 4%= €2.102,40  Algemene kosten (7% van de omzet) = €52.560, - * 7%= €3.679,20 Totale kosten in een jaar: €5.040 + €3.153,60 + €2.102,40 + €3.679,20 = €13.975,20 Omschrijving kosten  Personeelskosten: De huurder van de B&B werkt zelf mee in de B&B op het gebied van schoonmaak en klaarzetten van het ontbijt. In het hoogseizoen is er rekening gehouden met een extra vakantiekracht voor 12 weken om de huurder te helpen bij het schoonmaken van de kamers, het wassen van het beddengoed/handdoeken en het klaarzetten van het ontbijt ’s ochtends.  Huisvestingskosten: Dit zijn kosten voor energieverbruik, belastingen en verzekeringen.  Verkoopkosten: Dit zijn de kosten die gemaakt moeten worden voor het verwerven van klanten, zoals het maken van reclame en dergelijke.  Algemene kosten: Hieronder vallen de kosten voor het ontbijt, handdoeken, beddengoed en onvoorziene kosten. Bepalen percentage ondernemersloon voor de huurder De partij die de verdieping en zolder van de investeerder huurt om er een B&B in te huisvesten zal een percentage van de omzet rekenen als ondernemersloon voor zichzelf. Omdat deze huurder zelf een behoorlijk risico loopt omdat hij afhankelijk is van de bezettingsgraad in een jaar, is dit percentage bepaald op 30%. Dit percentage is teruggerekend uit een exploitatievoorbeeld van een hotel met een vergelijkbaar aantal kamers (Kienhuis, 2010). Percentage winst voor de huurder: €52.560 * 30% = €15.768, €52.560 - €13.975,20 - €15.768 = €22.816,80 kan worden betaald aan huur. Aantal vierkante meters B&B = 362m² bvo Huurprijs per m² = €15.039 / 362 = €63,02 Tabel 3: berekening bedrag dat kan worden betaald aan huur

Kantoor Omdat bij elk concept de begane grond ingevuld wordt met een kantoorfunctie is de vierkante meter prijs voor de begane grond bij elk concept hetzelfde. Er is een prijs aangehouden van €125, - per vierkante meter. Bij concept 3 is uitgewerkt hoe deze prijs tot stand is gekomen. Exploitatieplan, plansaldo en terugverdientijd Uit het exploitatieplan voor concept 1 (zie bijlage 8) is gebleken dat de totale investeringskosten bij aanvang €1.036.243,49 bedragen. De totale waarde van het vastgoed na één jaar bedraagt €722.585,54. Er is gerekend met een BAR van 7,9% voor de kantoorfunctie en 9% voor de B&B functie. De BAR van 7,9% voor de kantoorfunctie is bepaald aan de hand van de algemeen vastgestelde BAR voor kantoorvastgoed van 8%. Er is voor de B&B een BAR van 9% aangehouden omdat het risico dat de investeerder loopt bij een B&B functie groter is dan bij een kantoorfunctie. Het plansaldo bij concept 1 bedraagt: €722.585,54 - €1.036.243,49 = €-263.578,11 Het plansaldo is negatief omdat de verwachtte waarde van het vastgoed na het eerste jaar een stuk lager is dan de investeringskosten die de investeerder bij aanvang van het project moet investeren. Dit betekent dat het concept niet aantrekkelijk is voor een investeerder om te exploiteren.

12-6-2012


22

Afstudeeronderzoek Omdat het plansaldo niets zegt over de terugverdientijd van het concept, is dit ook globaal berekend. Dit is gedaan aan de hand van de volgende kengetallen: Investeringskosten: €1.036.243,49 Jaarlijkse opbrengsten: €50.200,59 Jaarlijkse onderhoudskosten: €10.362,43 Tabel 4: Kengetallen t.b.v. berekenen terugverdientijd

De investeringskosten en de jaarlijkse opbrengsten komen uit het exploitatieplan, het jaarlijkse onderhoud is 1% van de investeringskosten. (Kienhuis, 2010) Met deze kengetallen is berekend dat de investeringskosten in het 27e jaar zijn terugverdiend. (De berekening hiervan is te vinden in bijlage 9) Aanvullende maatregelen  Er moeten twee extra toiletruimten worden gecreëerd.  Op de zolderverdieping moet ruimte gecreëerd worden voor een nooduitgang.  Op de zolderverdieping moet elke kamer voorzien worden van een dakraam t.b.v. daglichttoetreding en natuurlijke ventilatie. Concept 2: kantoorfunctie en appartementen Ontwerp In concept 2 worden de verdiepingen ingevuld met een woonfunctie, waarbij er gekozen is voor appartementen omdat dit de enige mogelijke woonvorm is die kan worden toegepast op de verdiepingen van het bankgebouw. Er is specifiek gekozen om uit te gaan van huurappartementen, omdat uit de economische aspecten van de DESTEP analyse is gebleken dat de koopkracht en de consumptie per huishouden in de gemeente Haaksbergen gedaald zijn. (zie bijlage 3, economische factoren) Er kunnen op de verdiepingen van het bankgebouw drie appartementen gerealiseerd worden wanneer de gemiddelde oppervlakte als richtlijn wordt gehanteerd. In bijlage 7 is een vlekkenplan van het concept uitgewerkt. Berekening vierkante meterprijs per functie Appartementen Om de opbrengsten van de appartementen te bepalen is er berekend wat er gevraagd kan worden als huurprijs per vierkante meter. Uit de marktanalyse in hoofdstuk 4 is gebleken dat de gemiddelde vierkante meterprijs voor een appartement in Haaksbergen €7, - is. Omdat de appartementen in het bankgebouw zich onderscheiden van andere appartementen, is er voor gekozen om voor de appartementen in het bankgebouw een vierkante meterprijs te hanteren van €8, -. Kantoor Net als bij concept 1 is de prijs €125, - per vierkante meter. In het derde concept wordt uitgewerkt hoe deze prijs tot stand is gekomen. Exploitatieplan, plansaldo en terugverdientijd Uit het exploitatieplan voor concept 2 (zie bijlage 8) is gebleken dat de totale investeringskosten bij aanvang €1.012.739,65 bedragen. De totale waarde van het vastgoed na één jaar bedraagt €943.250,31. Er is gerekend met een BAR van 7,9% voor de kantoorfunctie en 6,8% voor de appartementen. Omdat bij elk concept de begane grond een kantoorfunctie heeft, is bij elk concept de BAR voor de kantoorfunctie hetzelfde. Er is voor de appartementen een BAR van 6,8% aangehouden omdat het risico dat de investeerder loopt bij een appartementenfunctie kleiner is dan bij een kantoorfunctie. Tevens is de waardevastheid bij appartementen hoger dan bij een kantoorfunctie. (Oude Egberink, ing., 2012)

12-6-2012


23

Afstudeeronderzoek Het plansaldo bij concept 2 bedraagt: €943.250,31 - €1.012.739,65 = €-58.394,41 Het plansaldo is negatief omdat de verwachtte waarde van het vastgoed na het eerste jaar lager is dan de investeringskosten die de investeerder bij aanvang van het project moet investeren. Dit betekent dat dit concept in eerste instantie, gekeken naar het exploitatieplan en plansaldo, niet haalbaar is. De terugverdientijd van concept 2 is berekend aan de hand van de volgende kengetallen: Investeringskosten: €1.012.739,65 Jaarlijkse opbrengsten: €58.348,75 Jaarlijkse onderhoudskosten: €10.127,40 Tabel 5: Kengetallen t.b.v. berekenen terugverdientijd

De investeringskosten en de jaarlijkse opbrengsten komen uit het exploitatieplan, het jaarlijkse onderhoud is 1% van de investeringskosten. (Kienhuis, 2010) Met deze kengetallen is berekend dat de investeringskosten in het 22e jaar zijn terugverdiend. (De berekening hiervan is te vinden in bijlage 9) Aanvullende maatregelen  Op de zolderverdieping moet ruimte gecreëerd worden voor een nooduitgang.  Op de zolderverdieping moet elke appartement voorzien worden van voldoende dakramen t.b.v. daglichttoetreding en natuurlijke ventilatie.  Er moet een trap geplaatst worden in het appartement wat zowel op de verdieping als op de zolder wordt gerealiseerd. Concept 3: Kantorencomplex Ontwerp Bij het derde ontwerp worden ook de verdiepingen van het bankgebouw ingevuld met een kantoorfunctie, waardoor het pand een kantorencomplex wordt. De argumenten voor de kantoorfunctie op de begane grond gelden ook voor de kantoorfunctie op de verdiepingen. Bij het maken van de indeling moet er rekening gehouden worden met het feit dat de eerste verdieping van het bankgebouw niet vrij indeelbaar is, waardoor voor de indeling van de bedrijfsruimten de huidige kamerstructuur aangehouden moet worden. Hierdoor zal de bedrijfsruimte op de eerste verdieping een vaste structuur krijgen. Omdat de zolderverdieping wel vrij indeelbaar is, kan hier een open bedrijfsruimte gecreëerd worden. In bijlage 7 is een vlekkenplan van het concept uitgewerkt. Berekening vierkante meterprijs per functie Bij het exploitatieplan zijn de volgende vierkante meterprijzen aangehouden: Begane grond €125, Verdieping €122, Zolder €117, Tabel 6: vierkante meterprijs per bouwlaag

Uit de marktanalyse is gebleken dat de gemiddelde vierkante meterprijs voor kantoren in Haaksbergen uitkomt op €112, -.Omdat het bankgebouw echter in positieve zin onderscheidend is ten opzichte van de overige kantoorpanden (o.a. door de gunstige ligging en de rijke historie) is er voor gekozen om boven deze gemiddelde prijs te zitten. Voor de begane grond is gekozen voor een prijs van €125, - omdat er voor het tegenoverstaande bedrijfspand aan de Blankenburgerstraat 41a een vierkante meterprijs wordt gevraagd van €124, -. Deze prijs is hierdoor ondanks het feit dat deze hoger is dan de gemiddelde prijs in Haaksbergen marktconform te noemen.

12-6-2012


24

Afstudeeronderzoek Voor de verdieping en de zolder zijn de prijzen bepaald op €122, - en €117, -. Deze zijn lager aangehouden omdat deze kantoorruimtes bijvoorbeeld niet beschikken over een eigen ingang, eigen pantry en eigen toiletten. Exploitatieplan, plansaldo en terugverdientijd Uit het exploitatieplan voor concept 3 (zie bijlage 8) is gebleken dat de totale investeringskosten bij aanvang €987.548,76 bedragen. Dit is lager dan de investeringskosten bij concept 1 en 2. Dit komt omdat de verbouwingskosten voor een kantoor per vierkante meter een stuk lager zijn dan de verbouwingskosten per vierkante meter bij een B&B of een appartement. De totale waarde van het vastgoed na één jaar bedraagt €995.209,05. Omdat bij concept 3 ook de verdieping en de zolder een kantoorfunctie krijgen, is de BAR voor het gehele pand 7,9%. Het plansaldo bij concept 3 bedraagt dus: €995.209,05 - €987.548,76 = €6.437,22 Het plansaldo is positief omdat de verwachtte waarde van het vastgoed na het eerste jaar hoger is dan de investeringskosten die de investeerder bij aanvang het project moet investeren. Dit betekent dat dit concept in eerste instantie, gekeken naar het exploitatieplan en plansaldo, haalbaar is. De terugverdientijd van concept 3 is berekend aan de hand van de volgende kengetallen: Investeringskosten: €987.548,76 Jaarlijkse opbrengsten: €66.068,50 Jaarlijkse onderhoudskosten: €9.875,49 Tabel 7: berekening terugverdientijd

De investeringskosten en de jaarlijkse opbrengsten komen uit het exploitatieplan, het jaarlijkse onderhoud is 1% van de investeringskosten. (Kienhuis, 2010) Met deze kengetallen is berekend dat de investeringskosten in het 18e jaar zijn terugverdiend. (De berekening hiervan is te vinden in bijlage 9) Aanvullende maatregelen  Op de zolderverdieping moet ruimte gecreëerd worden voor een nooduitgang.  Op de zolderverdieping moet de gehele ruimte voorzien worden van dakramen t.b.v. daglichttoetreding en natuurlijke ventilatie.  Er moet een extra toiletruimte op de verdieping worden gecreëerd.

12-6-2012


25

Afstudeeronderzoek

7.3

Multicriteria analyse

In dit hoofdstuk wordt bepaald welke van de drie concepten het meest geschikt is voor de herbestemming van het bankgebouw. Dit wordt gedaan aan de hand van de multicriteria analyse, waarbij elk concept wordt getoetst aan een aantal belangrijke criteria. Deze criteria zeggen wat over de invloed van het betreffende criterium op de haalbaarheid van het concept. Per criterium wordt een score gegeven van 1 (negatieve invloed), 3 (neutraal) of 5 punten (positieve invloed). Tevens wordt van elk criterium de wegingsfactor bepaald. Deze wegingsfactor geeft het belang aan van het criterium in verhouding tot de overige criteria. Door de scores van de criteria vervolgens te vermenigvuldigen met de bijbehorende wegingsfactoren kan voor elk concept berekend worden wat de scores zijn. Om het invullen van de multicriteria analyse eerlijk en objectief te laten verlopen, is deze ingevuld door verschillende personen die betrokken zijn bij het onderzoek of die kennis van de materie hebben. De gevraagde personen hebben ieder een andere achtergrond. Er is een ontwikkelaar gevraagd, een calculator/werkvoorbereider, een architect en een bedrijfskundige. Deze individuele scores zijn te vinden in bijlage 10. Door de scores van de verschillende personen te middelen kan worden bepaald welk concept de hoogste gemiddelde score heeft en vervolgens uitgewerkt gaat worden tot schetsontwerp in het volgende hoofdstuk. Zoals omschreven in de voorgaande paragrafen zal het gaan om de volgende concepten: 1. Kantoren met een bed and breakfast 2. Kantoren met een drietal appartementen 3. Kantorencomplex. Criteria van de matrix De multicriteria analyse wordt ingevuld aan de hand van de volgende criteria: Criteria Investeringskosten Opbrengsten Plansaldo Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt Duurzaamheid Bestemmingsplan Benodigde P-voorziening Onderhoudskosten Duur projectfase Totaal

Concept 1

Concept 2

Concept 3

Wegingsfactor 5% 5% 20% 20% 30% 5% 5% 5% 5% 100%

Tabel 8: matrix multicriteria analyse

Invloed op de haalbaarheid van het concept: Negatief (-) Score: 1 punt Neutraal (/) Score: 3 punten Positief (+) Score: 5 punten Tabel 9: legenda multicriteria analyse

Investeringskosten De hoogte van de investeringskosten bij de verschillende concepten. Dit is een belangrijk criterium omdat hoge investeringskosten het moeilijk kunnen maken om een investeerder te vinden. Daarbij is het risico (indien er een investeerder gevonden kan worden) groter voor de investeerder dat de investering niet geheel terugverdiend kan worden binnen een aanvaardbare tijd indien de opbrengsten tegen blijken te vallen.

12-6-2012


26

Afstudeeronderzoek De investeringskosten kunnen dus een negatieve invloed hebben op het concept, maar ook een positieve invloed indien de investering relatief laag is en de kans zeer aannemelijk is dat de investering binnen aanvaardbare tijd terugverdiend kan worden. Kantoor met bed and breakfast €1.036.243,49

Kantoor met een drietal appartementen €1.012.739,65

Kantorencomplex €987.548,76

Tabel 10: investeringskosten

Opbrengsten De hoogte van de vastgoedwaarde van het pand na het eerste jaar bij de verschillende concepten. Aan de hand van dit criterium kan (met de investeringskosten in het achterhoofd) een inschatting gemaakt worden of de opbrengsten bij de verschillende concepten hoog genoeg zullen zijn om de investeringskosten binnen aanvaardbare tijd terug te kunnen verdienen. Wanneer verwacht wordt dat dit niet het geval zal zijn, heeft dit criterium een negatieve invloed op de haalbaarheid van het concept. Kantoor met bed and breakfast €722.585,54

Kantoor met een drietal appartementen €943.250,31


Tabel 11: opbrengsten

Plansaldo Het plansaldo van de verschillende concepten. Dit is een belangrijk criterium omdat per concept afgevraagd moet worden wat het betekend als het plansaldo negatief of positief is. Indien het plansaldo negatief is en de opbrengsten naar verwachting stabiel en hoog genoeg zijn, kan het concept ondanks het negatieve plansaldo wel haalbaar zijn. Dit komt omdat het dan aannemelijk is dat de investeringskosten terugverdiend kunnen worden. Een sterk negatief plansaldo in combinatie met weinig perspectief biedende opbrengsten zullen een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van het betreffende concept. Kantoor met bed and breakfast €-263.578,11

Kantoor met een drietal appartementen €-58.394,41


Tabel 12: plansaldo

Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt van Haaksbergen. Het is niet haalbaar om een concept te ontwikkelen waar vanuit de vastgoedmarkt gezien geen vraag naar is. Dit criterium is belangrijk omdat het wat zegt over de aantrekkelijkheid van het betreffende concept voor de locatie. Duurzaamheid Omdat het begrip duurzaamheid in de bouwwereld een zeer actueel item is, is dit vanzelfsprekend ook een erg belangrijk criterium in de multicriteria analyse. Een herbestemming van een bestaand pand is op zich al een vorm van duurzaamheid. Er kan nog een stap verder worden gegaan wanneer er wordt gekeken naar duurzame maatregelen op het gebied van energieverbruik en onderhoudskostenbesparing. Bij dit criterium wordt gekeken bij welk concept de mogelijkheden het grootst zijn om duurzame maatregelen te treffen op het gebied van energiebesparing en onderhoudskostenbesparing. Aansluitend hierop wordt bij dit criterium ook gekeken bij welk concept deze duurzame maatregelen het meeste effect kunnen hebben. Dit criterium kan een negatieve invloed op de haalbaarheid van het project hebben indien er bij een concept weinig mogelijkheden zijn voor het treffen van duurzame maatregelen en waarbij eventuele duurzame maatregelen naar verwachting weinig effect zullen hebben.

12-6-2012


27

Afstudeeronderzoek Bestemmingsplanwijziging Het vigerende bestemmingsplan geeft momenteel een kantoorfunctie aan voor de locatie van het bankgebouw. Dit betekent dat er een bestemmingsplanwijziging nodig is bij bepaalde concepten. Bij het criterium bestemmingsplanwijziging wordt aangegeven wat de mate van invloed op de haalbaarheid van het project is, indien een bestemmingsplanwijziging gewenst is. Benodigde P-voorziening Bij elk concept moet rekening gehouden worden met de norm voor parkeervoorzieningen. De locatie biedt momenteel ruimte voor maximaal elf parkeerplekken. Dit criterium is belangrijk omdat het bij bepaalde concepten problemen op kan leveren wanneer blijkt dat er niet kan worden voldaan aan de parkeernorm. Wanneer bij een concept naar verwachting niet meer dan elf parkeerplekken nodig zijn, kan met het concept eenvoudig worden voldaan aan de parkeernorm en heeft dit criterium een positief effect op de haalbaarheid van het betreffende concept. Onderhoudskosten Een belangrijk onderdeel in de jaarlijkse exploitatie zijn de onderhoudskosten. Dit criterium is in principe al een onderdeel van het criterium duurzaamheid, maar omdat de onderhoudskosten ondanks duurzame maatregelen per concept nog wezenlijk kunnen verschillen is dit criterium nog extra opgenomen in de matrix. Bij dit criterium wordt een inschatting gemaakt van de hoogte van de onderhoudskosten van elk concept. Er moet afgevraagd worden of de exploitatie wel rendabel genoeg zal zijn in verhouding met de jaarlijkse opbrengsten. Indien een bepaald concept naar verwachting hoge onderhoudskosten zal hebben terwijl de opbrengsten matig zijn, zal dit criterium een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van het concept. Duur projectfase Tot slot wordt bij dit criterium gekeken naar de verwachtte duur van de projectfase bij de verschillende concepten. Onder de projectfase wordt de periode verstaan vanaf definitief ontwerp tot en met de eindoplevering. Dit is van belang om te weten, omdat een (te) lange projectfase invloed kan hebben op de haalbaarheid van het concept. Hoe langer de looptijd is van het project, hoe langer het duurt voordat er inkomsten verkregen kunnen worden en hoe langer het dus zal duren voordat de investering is terugverdiend. Bij dit criterium wordt gekeken bij welk concept naar verwachting de projectfase het langst zal duren. Wanneer bij een concept verwacht wordt dat de projectfase relatief lang zal zijn (bijvoorbeeld wanneer er mogelijk lange juridische procedures nodig zullen zijn om een bestemmingsplanwijziging te krijgen) heeft dit criterium een negatieve invloed op de haalbaarheid van het betreffende concept. Weging In deze paragraaf staan de wegingsfactoren per criterium omschreven. Investeringskosten Opbrengsten Plansaldo Vraag op de vastgoedmarkt Duurzaamheid Bestemmingsplanwijziging Benodigde P-voorziening Onderhoudskosten Duur bouwfase

5% 5% 20% 20% 30% 5% 5% 5% 5%

Tabel 13: wegingsfactoren per criterium

12-6-2012


28

Afstudeeronderzoek Verklaring wegingsfactoren  Het financieel kader van het concept (de investeringskosten, opbrengsten en het plansaldo) hebben een gezamenlijke weging van 30%. Omdat het financieel kader van een concept in grote mate bepalend is voor de haalbaarheid, is er voor gekozen deze drie criteria gezamenlijk een wegingsfactor toe te kennen van 30%. Het plansaldo heeft een hogere wegingsfactor dan de criteria investeringskosten en opbrengsten, omdat het plansaldo in eerste instantie bepalend is voor de haalbaarheid van het concept. De criteria investeringskosten en opbrengsten zijn wel apart meegenomen, omdat deze los van het plansaldo een positieve of negatieve invloed op de haalbaarheid kunnen hebben. (Bijvoorbeeld: wanneer de investeringskosten hoog zijn, is het risico voor een investeerder ook hoog, ondanks een eventueel positief plansaldo. Een hoog risico heeft in dit geval ondanks een positief plansaldo een negatieve invloed op de haalbaarheid van het betreffende concept).  De vraag op de vastgoedmarkt is belangrijk voor de haalbaarheid van de concepten. Immers, indien er geen vraag is naar een bepaald concept is het zeer onwaarschijnlijk dat er afnemers gevonden kunnen worden om het pand te kunnen exploiteren. Indien echter uit de exploitatie blijkt dat deze veel perspectief biedt, kan een concept toch haalbaar zijn. Vandaar dat dit criterium een lagere weging krijgt dan het exploitatiecriterium. De wegingsfactor is bepaald op 20%.  Omdat het verantwoordelijkheidsgevoel in de bouwwereld voor het milieu en energiebesparing steeds groter aan het worden is, is duurzaam bouwen een belangrijke hedendaagse trend die niet meer zal verdwijnen. Tevens kan er door op een slimme manier duurzame maatregelen toe te passen aanzienlijke besparingen worden gerealiseerd op het gebied van energieverbruik en onderhoudskosten. Omdat het criterium op meerdere gebieden belangrijk is voor de haalbaarheid van de concepten heeft ook dit criterium een wegingsfactor van 30% gekregen.  Omdat de overige vier criteria (onderhoudskosten, bestemmingsplanwijziging, benodigde Pvoorziening en duur bouwfase) elk ongeveer evenveel invloed kunnen hebben op de haalbaarheid van een concept hebben deze criteria ieder een wegingsfactor gekregen van 5%. Evaluatie scores en rangschikking In onderstaande tabel zijn de verkregen resultaten van de verschillende respondenten verwerkt. Bij de gemiddelde scores is gerekend met de verschillende wegingsfactoren. In bijlage 10 van het bijlagendocument zijn de individuele scores van de verschillende respondenten te vinden. Evaluatie scores Kantoor/B&B Kantoor/Appartement Kantorencomplex Gemiddelde punten 18,2 24,2 35,4 Gemiddelde scores 2,22 2,94 3,6 Tabel 14: evaluatie scores

Uit de evaluatie van de scores blijkt dat concept 3, een kantorencomplex, de hoogste score heeft. In hoofdstuk 8 en 9 wordt dit concept uitgewerkt tot schetsontwerp en wordt het financieel kader in kaart gebracht. Rangschikking: 1. Kantorencomplex 2. Kantoor/Appartement 3. Kantoor/B&B

12-6-2012


29

Afstudeeronderzoek

8. Schetsontwerp In dit hoofdstuk wordt het winnende concept uit de multicriteria analyse verder uitgewerkt tot een schetsontwerp. Dit schetsontwerp bestaat uit een aanvulling op het initiële pve, een ontwerp voor een mogelijke indeling en een inventarisatie van die risico’s die het ontwerp bij deze functie met zich mee kan brengen. Uit de multicriteria analyse is gebleken dat het kantorencomplex het beste concept is voor de herbestemming van het bankgebouw. Voor de uitgangssituatie in dit hoofdstuk wordt er uitgegaan van het scenario dat er een investeerder is gevonden voor het pand. Deze investeerder gaat vervolgens aan de hand van de uitgangspunten van een potentiële huurder een schetsontwerp maken, met bijbehorende risico inventarisatie. Voor de begane grond wordt Vivia als potentiële afnemer genomen. Om de eisen van potentiële afnemers voor de ruimtes op de verdiepingen te bepalen wordt er een fictieve partij genomen.

8.1

Aanvulling initiële programma van eisen

Voor de begane grond is reeds een opzet voor een pve gemaakt, aan de hand van de uitgangspunten van de potentiële afnemer Vivia. Deze opzet wordt in deze paragraaf verder uitgebreid. Voor de kantoorinvulling op de verdiepingen worden de uitgangspunten zoals bepaald in paragraaf 7.2 verder uitgewerkt tot een compleet pve (ToornendPartners, 2012). Progamma van eisen begane grond Voor het maken van de aanvulling op het initiële pve zijn de oorspronkelijke uitgangspunten van de geïnteresseerde partij verder uitgewerkt. Het gehele programma van eisen staat in bijlage 11. Hieronder staan enkele hoofdpunten omschreven. Ruimtebehoefte De begane grond zal worden ontworpen als een open space concept, waarbij rekening gehouden dient te worden met de toekomstige ontwikkelingen van het bedrijf. De open flexwerkplekken worden zodanig ingedeeld dat er clusters van twee werkplekken bij elkaar gecreëerd worden. Ruimtelijke relaties en gebouwlogistiek De directeurskamer dient in verbinding te staan met het secretariaat. Tevens moet het mogelijk zijn om de kantine en de vergaderruimte te combineren tot één grote ruimte. Afwerkingen en voorzieningen Het afwerkingsniveau is voor de gehele bouwlaag hetzelfde. Het pand wordt casco opgeleverd inclusief de benodigde lichte scheidingswanden. Het afwerkingsniveau is voor elke ruimte gelijk. Programma van eisen verdieping en zolder Voor de uitgangspunten van het ontwerp voor de verdieping en de zolderruimte is er een programma van eisen opgesteld voor een fictieve partij die de ruimtes exploiteert. Het gehele programma van eisen staat in bijlage 11. Hieronder staan enkele hoofdpunten omschreven. Ruimtebehoefte De verdieping heeft door de aanwezige dragende wanden een vaste structuur. Bij het maken van het ontwerp dient hier rekening mee gehouden te worden. De algemene ruimtes worden allemaal gerealiseerd op de eerste verdieping. De zolder dient als één grote open plek te worden ontworpen, waar clusters van twee werkplekken bij elkaar worden gecreëerd. Ruimtelijke relaties en gebouwlogistiek De verkeersruimte op de verdieping is bestemd om elke ruimte apart van elkaar te ontsluiten. De multifunctionele ruimte moet gebruikt kunnen worden als kantine en als vergaderruimte. Afwerkingen en voorzieningen Er is geen onderscheid gemaakt bij het afwerkingsniveau tussen de verdieping en de zolder. De ruimtes worden casco opgeleverd. Het afwerkingsniveau is voor elke ruimte gelijk.

12-6-2012


30

Afstudeeronderzoek

8.2

Schetsontwerp in sketch-up Figuur 1. Op deze afbeelding is de indeling weergegeven van de begane grond. Hierin is duidelijk te zien dat er een open werkplek gecreëerd is, met enkele gesloten werkplekken daaromheen. Ook is er rekening gehouden met eventuele uitbreidingsmogelijkheden.

Figuur 2. Op deze afbeelding is de indeling weergegeven van de verdieping. Hierin is de huidige structuur hetzelfde gebleven. De verdieping heeft drie grote ruimtes als gesloten werkplek. Voor alle bedrijven is er een gezamenlijke pantry en kantine.

Figuur 3. Op deze afbeelding is de indeling weergegeven van de zolderverdieping. Deze ruimte wordt gebruikt als een open space concept. Om van de zolder een verblijfsruimte te maken zijn er dakramen aangebracht en is er een nooduitgang gecreëerd via een doorbraak in het dak. De zolder staat in relatie met de verdieping voor de toiletruimte, de kantine, de pantry en de hoofdentree.

12-6-2012


31

Afstudeeronderzoek

8.3

Risico inventarisatie

Bouwkundige risico inventarisatie In deze paragraaf worden de bouwkundige risico’s geïnventariseerd (Nozeman, Risico-management, 2010) die op kunnen treden als gevolg van bepaalde keuzes die gemaakt zijn in het ontwerp. Er wordt gekeken naar de risico’s die kunnen ontstaan voor het ontwerp voor de kantoorfunctie en er wordt gekeken welke risico’s op kunnen treden indien in de toekomst het ontwerp aangepast dient te worden voor een andere functie. Dit geldt zowel voor de begane grond als voor de verdiepingen. Ontwerp begane grond (kantoorfunctie) Risico’s die ontstaan door gemaakte ontwerpkeuzes voor de kantoorfunctie op de begane grond. Plat dak Omdat onder het platte dak de technische ruimte is gesitueerd bestaat er het gevaar dat indien er lekkage optreedt, de installaties in de technische ruimtes beschadigd kunnen worden. Inbraakgevoeligheid Omdat beide nooddeuren aan de achterzijde van het pand zijn gesitueerd, zijn deze vanaf de openbare weg niet zichtbaar. Hierdoor is er een verhoogd inbraakrisico. Ontbrekende kruipruimte Bij de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat het pand niet over een kruipruimte beschikt. Dit houdt in dat de leidingen en overige voorzieningen in de bestaande betonnen vloer verwerkt of gemonteerd moeten worden. Dit levert een beperking op in de flexibiliteit voor het aanbrengen van leidingwerk. Tevens ontstaat hierbij het risico dat bestaande leidingen beschadigd kunnen worden, omdat niet inzichtelijk is waar de bestaande leidingen liggen. Kluisruimte Bij de inventarisatie van het pand is gebleken dat de huidige deur naar de kluisruimte niet geopend kon worden. Het risico dat hierdoor ontstaat is dat bij het maken van het ontwerp nog niet met zekerheid te zeggen is wat de staat van de kluisruimte is en waar deze goed voor gebruikt kan worden. Uit de diverse plattegronden en doorsnedes kan wel worden opgemaakt wat de afmetingen van de ruimte zijn. Ook is hierop te zien dat er dikke muren zijn toegepast. Omdat ook bekend is dat de ruimte vroeger altijd is gebruikt als kluis- en archiefruimte is de aanname gedaan dat de ruimte voor de kantoorfunctie hier ook voor kan worden toegepast. Brandveiligheid Omdat er voor gekozen is om het kantoor te ontwerpen aan de hand van het open space concept bestaat er het risico dat bij brand het vuur gemakkelijker kan overslaan naar andere ruimtes. De gesloten ruimtes kunnen wel als brandcompartiment dienen, maar het is niet mogelijk om brandcompartimenten te creëren op de flexwerkplekken omdat dan de open structuur teniet wordt gedaan.

12-6-2012


32

Afstudeeronderzoek Ontwerp verdiepingen (kantoorfunctie) Risico’s die ontstaan door gemaakte ontwerpkeuzes voor de kantoorfunctie op verdiepingen. Plat dak Bij het ontwerp wordt er gekozen om de entree van de verdiepingen op het platte dak te situeren. Dit betekent dat het platte dak voldoende draagkracht moet hebben om veelvuldig belopen te kunnen worden. Indien de draagconstructie van het platte dak niet meer voldoet dienen er maatregelen genomen te worden om het platte dak zodanig te versterken dat het gebruikt kan worden als entree. Het risico wat hierdoor ontstaat is dat er op voorhand geen inschatting gedaan kan worden over de staat van de constructie, omdat deze niet zichtbaar is. Omdat de looproute over het platte dak naar de entree van de verdiepingen loopt zullen er ook voorzieningen getroffen moeten worden om te voorkomen dat de dakbedekking zal beschadigen. Indien dit namelijk het geval is kan er lekkage optreden wat schade tot gevolg kan hebben voor de onderliggende ruimtes. Met name de onderliggende technische ruimte loopt hierbij risico omdat eventuele schade aan de installaties zeer kostbaar zijn. Daarnaast betekent de keuze voor de entree op de verdieping ook dat er altijd het risico ontstaat dat mensen van het platte dak kunnen vallen. Bij het maken van een ontwerp zal er dus rekening mee moeten worden gehouden dat er een valbeveiliging geplaatst wordt. Het risico hiervan is dat dit de uitstraling van het gebouw kan aantasten. Inbraakgevoeligheid Omdat het balkon van de verdieping aan de achterzijde van het pand is gesitueerd, is de balkondeur vanaf de openbare weg niet zichtbaar. Dit leidt tot een verhoogd inbraakrisico. Brandveiligheid Op de eerste verdieping zijn in tegenstelling tot de begane grond voldoende brandcompartimenten door de kamerindeling die gecreëerd is door de dragende wanden. Op de zolderverdieping is dit echter niet het geval en bestaat er dus het risico dat het vuur gemakkelijk over kan slaan van de ene naar de andere kant van de ruimte. Tevens moet men bij de zolderverdieping rekening houden met het brandveiligheidsrisico dat er geen directe vluchtroute is. De kantoorgebruikers op de eerste verdieping kunnen vluchten via de hoofdentree of via een noodtrap bij het balkon. Voor de zolderverdieping moet echter een extra vluchtmogelijkheid worden gecreëerd omdat anders niet aan de brandveiligheidseisen uit het bouwbesluit kan worden voldaan. Ontwerp begane grond (verandering kantoorfunctie andere functie) Risico’s die ontstaan indien in de toekomst de begane grond van het pand een andere functie krijgt. Constructie Om de betonnen verdiepingsvloer te dragen is er deels een stalen draagconstructie toegepast op de begane grond. Dit betekent dat indien de begane grond een andere functie krijgt, men beperkt wordt in de ontwerpvrijheid. Buiten de stalen draagconstructie zijn er op de begane grond ook enkele dragende wanden aanwezig, deze kunnen ook beperkingen opleveren bij het maken van een alternatief ontwerp voor een andere functie. Installaties en leidingwerk Indien de begane grond van het bankgebouw in de toekomst een andere functie krijgt is de kans groot dat er andere eisen en wensen gesteld zullen worden aan de installaties. Op de begane grond zullen deze aanpassingen niet eenvoudig gerealiseerd kunnen worden omdat het pand niet beschikt over een kruipruimte waarin bijvoorbeeld het leidingwerk weggewerkt kan worden. Functionaliteit ruimtes Wanneer de begane grond een andere functie krijgt, moet er bij het maken van een nieuw ontwerp voor de nieuwe functie rekening gehouden worden met de functionaliteit van bepaalde ruimtes. Zo kan bijvoorbeeld de kluis- en archiefruimte niet gebruikt worden als verblijfsruimte omdat hier geen daglicht kan toetreden en de ruimte niet voldoet aan de bouwbesluithoogte. Het risico van deze ruimtes is dat deze een ontwerpbeperking opleveren.

12-6-2012


33

Afstudeeronderzoek Ontwerp verdiepingen (verandering kantoorfunctie andere functie) Risico’s die ontstaan indien in de toekomst de verdiepingen van het pand een andere functie krijgen. Constructie Wanneer er een andere invulling wordt gegeven aan de verdiepingen moet men rekening houden met de aanwezige dragende wanden. Omdat deze niet zomaar weggehaald kunnen worden leveren deze een beperking in de ontwerpvrijheid op. Op de zolderverdieping zijn geen dragende wanden toegepast, hier zijn echter wel houten staanders gebruikt om de dakconstructie te dragen. Deze houten staanders leveren eveneens een beperking in de ontwerpvrijheid op. Installaties en leidingwerk Een verandering van functie op de verdiepingen kan problemen opleveren op het gebied van leidingwerk en installaties. Bij een kantoorfunctie is het aantal benodigde installaties en leidingwerk vrij gering omdat er bijvoorbeeld geen douches nodig zijn. Wanneer de verdiepingen een andere functie krijgen zijn er waarschijnlijk veel meer installaties en leidingwerk nodig. Omdat de verdieping bestaat uit dragende wanden en een deels massief gestorte betonvloer kan dit problemen opleveren met het verwerken van leidingen en installaties.

12-6-2012


34

Afstudeeronderzoek

9. Financieel kader In dit hoofdstuk worden de financiële aspecten uitgewerkt voor het kantorencomplex (Bosse, Rust, & Salemi, 2008). Dit wordt gedaan door de investeringskosten te berekenen en de te verwachtten opbrengsten in het eerste jaar te bepalen. Dit wordt op dezelfde manier gedaan als in hoofdstuk 7, met als verschil dat de aanneemsom voor de bouwkosten nu berekend zijn aan de hand van het ontwerp uit hoofdstuk 8. De berekening van de aanneemsom is te vinden in bijlage 12. Aan de hand van de investeringskosten en de te verwachten opbrengsten kan vervolgens bepaald worden wat de vastgoedwaarde van het kantorencomplex zal zijn na één jaar. Hiermee kan vervolgens de haalbaarheid van het ontwerp getoetst worden.

9.1

Kosten en opbrengsten

Om te beoordelen of de nieuwe functie van het pand wel haalbaar is zijn de investeringskosten tegenover de verkoopwaarde van het pand gezet. Het gegeven wat hieruit voortvloeit wordt het plansaldo genoemd en zal bij een positief resultaat het ontwerp haalbaar maken. Op de volgende pagina zijn de investeringskosten en de verkoopwaarde van het kantorencomplex in een overzichtelijk tabel weergegeven. In bijlage 12 is de totale kostenraming opgesteld van de bouwkosten. Investeringskosten De totale investeringskosten voor het kantorencomplex zijn €1.008.851,21. Dit bedrag bestaat uit de grondkosten, infrastructurele kosten, bouwkosten, bijkomende kosten, heffingen, verkoopkosten, interne kosten, financieringskosten en onvoorziene kosten. Wat er wordt verstaan onder deze kosten staat vermeld in bijlage 7. Deze investeringskosten moet de ontwikkelaar maken om de herbestemming te kunnen realiseren. De percentages zijn bepaald uit ervaringen van voorgaande projecten. Zo is bijvoorbeeld het percentage installatieadvies 0,5%. De meeste installatievoorzieningen zijn al in het pand aanwezig. Indien er overige installatiewerkzaamheden uitgevoerd moeten worden zal de installatieadviseur adviseren hoe dit het beste gedaan kan worden. Verkoopwaarde Voor de ontwikkelaar is het van belang om te weten wat de verkoopwaarde van het pand is, zodat hij een inschatting kan maken van de hoogte van de verkoopprijs die hij kan vragen aan de investeerder. In eerste instantie is de vastgoedwaarde van het pand bepaald door de huurprijs per vierkante meter te vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters per bouwlaag. De uitkomst hiervan wordt gedeeld door de BAR. Er is gerekend met een BAR van 7,9% voor de kantoorfunctie. Deze BAR is bepaald aan de hand van de algemeen vastgestelde richtlijn voor aanvangsrendementen op de kantoorsector. Deze richtlijn is 8%. De totale vastgoedwaarde van het pand inclusief btw is dan €1.010.328,19. Omdat in de investeringskosten al een percentage winst en risico van 5% is opgenomen is de vastgoedwaarde tevens de verkoopwaarde van het pand.

12-6-2012


35

Afstudeeronderzoek Investeringskosten kantorencomplex Omschrijving Adres Plaats

Bank Jordaan te Haaksbergen Blankenburgerstraat 38 Haaksbergen

Grondkosten Aankoop grond

Datum

m²

€/ m² €

790

Overdrachtsbelasting Notariskosten Inmeting en kadastrale kosten Bodemonderzoek

6,00% 1,00% 1 1

nvt nvt

Infrastructurele kosten Bouw- en Woonrijp maken Sloopkosten Nutsaansluitingen Rioolaansluitingen

m² 790 1 1 1

Bouwkosten Aanneemsom kantorencomplex Indexering

1% 5,50% 0,50% 0,35% 0,00% 1 1 1 1 1

nvt nvt nvt nvt nvt

Heffingen Legeskosten Exploitatiekosten gemeente

2,75% 1

nvt

Verkoopkosten Makelaar

1%

Interne kosten Projectmanagement Algemene kosten Winst en risico

pst pst

6 mnd 6 mnd

Onvoorziene kosten

6% 6% 1 2,00%

SUBTOTAAL KOSTEN

€ 199.996,40 € 199.996,40 € €

11.999,78 1.999,96

-

€/ m² € pst pst pst

35,00

€ € € € €

213.996,15

€

39.150,00

€

437.835,31

€

36.558,42

€

13.117,10

€

10.103,28

€

62.955,84

€

19.244,88

€ € €

14.813,14 847.774,13 1.008.851,21

€ 430.093,63 € 7.741,69

476.985,31 476.985,31 476.985,31 476.985,31 476.985,31

€ 4.769,85 € 26.234,19 € 2.384,93 € 1.669,45 € € 1.500,00

pst pst pst pst pst

€ 476.985,31

€ € 27.650,00 € 7.500,00 € 2.500,00 € 1.500,00

€ 430.093,63

€

13.117,10

pst

€ 1.010.328,19

1,75% 1,75% 5%

Financieringkosten Renteverlies over aankoop Renteverlies over bouw Afsluitkosten

253,16

€ 199.996,40 € 199.996,40

1,80%

Bijkomende kosten Constructeur Architect Installatieadvies Juridisch adviseur Stedenbouwkundig adviseur Watertoets Archeologisch onderzoek Geluidsonderzoek Flora- en faunaonderzoek Asbestsanering

25-mei-12

€ 740.656,98 € 740.656,98 € 740.656,98

€ 213.996,15 € 755.000,00 pst € 740.656,98

(excl. BTW) (incl. BTW)

TOTAAL KOSTEN

€

€ € €

€ € €

10.103,28

12.961,50 12.961,50 37.032,85

6.419,88 11.325,00 1.500,00

€ 14.813,14

€ 1.008.851,21 Verkoopwaarde kantorencomplex

Vastgoedwaarde Opbrengsten Kantoorruimte BG Kantoorruimte verdieping Kantoorruimte zolder begane grond en verdieping zolder Totaal excl. btw Totaal incl. btw

rendement 7,9% 7,9% 7,9% vormfactor vormfactor

m² BVO 284 181 181 90% 70%

huur excl. btw € 125,00 € 122,00 € 117,00

€ 849.015,29 € 1.010.328,19

verkoopwaarde

Plansaldo

12-6-2012

Totaal € 407.006,37 € 253.169,43 € 188.839,49

€


1.476,98

36

Afstudeeronderzoek

10. Conclusies en aanbevelingen Gedurende het onderzoek zijn er bij elke fase een aantal constateringen gedaan en zijn er enkele subconclusies getrokken. In dit afsluitende hoofdstuk zullen deze constateringen en subconclusies leidden tot de eindconclusie van elke fase. Aan de hand van deze eindconclusies kan er vervolgens antwoord gegeven worden op de hoofdonderzoeksvraag en kan er een conclusie getrokken worden of de doelstelling is behaald of niet. Vervolgens worden er een aantal aanbevelingen gedaan naar aanleiding van de betreffende eindconclusies.

10.1 Conclusies Eindconclusie onderzoeksfase In de onderzoeksfase is onderzocht welke functies er geschikt zouden kunnen zijn voor de herbestemming van het bankgebouw.  Voor de begane grond van het bankgebouw is een kantoorfunctie het meest geschikt.  Voor de verdiepingen van het bankgebouw zijn er drie mogelijke functies geschikt, namelijk: o Bed and breakfast (vastgoedsector: leisure) o Huurappartementen (vastgoedsector: wonen) o Bedrijfshuisvesting (vastgoedsector: kantoren) Eindconclusie ontwerpfase In de ontwerpfase zijn de gevonden functies uit de onderzoeksfase uitgewerkt tot drie concepten. Tijdens de ontwerpfase is bepaald welke van deze drie concepten het best past bij de herbestemming van het bankgebouw.  Uit de multicriteria analyse is gebleken dat het concept voor een kantorencomplex de beste optie is voor de herbestemming van het bankgebouw.  Uit de risico inventarisatie is gebleken dat indien in de toekomst de begane grond van het pand een andere functie krijgt, de architect beperkt is in de ontwerpvrijheid omdat er rekening gehouden moet worden met de huidige draagconstructie op zowel de begane grond als de verdieping. Eindconclusie financiële haalbaarheidsfase In de financiële haalbaarheidsfase is gekeken of het gemaakte ontwerp van het kantorencomplex op financieel gebied haalbaar is.  Uit de onderzochte investeringskosten en de mogelijke opbrengsten is gebleken dat het kantorencomplex een positief plansaldo heeft van €1.476,98. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het plan voor een kantorencomplex haalbaar is. Antwoord op de hoofdonderzoeksvraag Bij dit onderzoek is de volgende hoofdonderzoeksvraag opgesteld: Welke functie is naar aanleiding van verrichte onderzoeken en analyses, rekening houdend met de oude stijl van het gebouw, het meest geschikt en haalbaar voor de locatie? Antwoord:  Voor zowel de begane grond als voor de verdiepingen van het bankgebouw is een kantoorfunctie de best mogelijke en meest haalbare optie. De begane grond is het meest geschikt voor een vaste afnemer die de kantoorruimte voor een langere periode huurt. De verdiepingen lenen zich meer voor tijdelijke afnemers die op zoek zijn naar flexwerkplekken voor een kortere periode.

12-6-2012


37

Afstudeeronderzoek Conclusie m.b.t. behalen van de doelstelling De doelstelling van dit onderzoek luidde als volgt: Het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden en bijbehorende haalbaarheid betreffende het hergebruik voor het bankgebouw “Bank Jordaan” te Haaksbergen. Doel hierbij is, indien mogelijk, het pand te behouden en dusdanig te renoveren zoals het pand er in de jaren ‘50 uitzag. Dit onderzoek wordt in de vorm van een adviesrapport medio juni 2012 aangeleverd aan de werkgroep monumenten en archeologie van de historische kring Haaksbergen. De eerste doelstelling is behaald, omdat aan de hand van het uitgevoerde onderzoek duidelijk is geworden wat de mogelijkheden voor de herbestemming van het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ zijn en wat de haalbaarheid van deze onderzochte mogelijkheden is. Op het moment van schrijven van dit rapport kan er nog geen concrete uitspraak gedaan worden of het tweede doel behaald is (het behouden van het pand en terugbrengen naar de staat van het pand zoals in de jaren ’50). Dit is afhankelijk van de vervolgstappen die worden genomen als aansluiting op dit onderzoek. Met dit onderzoek is wel de basis gelegd voor het behoud van het bankgebouw, dus in dat opzicht kan worden geconcludeerd dat ook het tweede gestelde doel behaald is. In de aanbevelingen zal worden uitgewerkt welke vervolgstappen er ondernomen dienen te worden om het tweede doel ook daadwerkelijk te kunnen behalen.

10.2 Aanbevelingen Naar aanleiding van de conclusies in paragraaf 10.1 worden in deze paragraaf een aantal aanbevelingen gedaan. Deze hebben voornamelijk betrekking op de vervolgstappen die genomen dienen te worden om de herbestemming van het bankgebouw ook daadwerkelijk in werking te zetten en de haalbaarheid van het herbestemmingsproject te verhogen. Aanbeveling met betrekking tot de herbestemming van het bankgebouw 1. Naar aanleiding van alle uitgevoerde onderzoeken gedurende dit project, wordt aanbevolen om zowel de begane grond als de verdiepingen van het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ een kantoorfunctie te geven, omdat is gebleken dat dit de best mogelijke en meest haalbare optie is voor de herbestemming. Aanbeveling met betrekking tot de risico inventarisatie van het bankgebouw 2. Onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden om de draagconstructie aan te passen zodat deze minder beperkingen op zal leveren in de ontwerpvrijheid van de begane grond en de verdieping. Indien het pand in de toekomst een andere functie krijgt komt dit de flexibiliteit en exploiteerbaarheid van het pand ten goede. Aanbevelingen met betrekking tot de vervolgstappen 3. Allereerst is het van belang om de gemeente Haaksbergen op de hoogte te brengen van de ontwikkelingen rondom de herbestemming van het bankgebouw die op gang zijn gekomen naar aanleiding van dit onderzoek. Omdat de gemeente eigenaar is van het pand is dit van groot belang. Wanneer de gemeente de haalbaarheid van het gemaakte voorstel inziet zal deze, naar alle waarschijnlijkheid, eerder bereid zijn om hun medewerking te verlenen, omdat het ook in het belang van de gemeente is dat er op korte termijn een invulling aan het bankgebouw wordt gegeven. De medewerking van de gemeente zal nodig zijn om te achterhalen wat de verkoopprijs van het pand zal zijn. Omdat de gemeente bij aanvang van dit onderzoek geen uitspraak wou of kon doen over de exacte verkoopprijs van het pand, is dit nog niet duidelijk. Dit is van essentieel belang om te weten, omdat dit een grote invloed heeft op de haalbaarheid van de herbestemming. Tevens is de medewerking van de gemeente nodig bij onder andere het aanvragen van de WABO-vergunning.

12-6-2012


38

Afstudeeronderzoek 4. Omdat de verkoopprijs van de grond op het moment van schrijven van dit rapport nog niet bekend is, wordt het aanbevolen om een makelaar in te schakelen om een taxatierapport van het pand op te laten stellen. Hierdoor wordt er door een objectieve makelaar naar het pand gekeken en wordt het ook inzichtelijk wat een reële verkoopprijs is. Indien de gemeente Haaksbergen naar aanleiding van aanbeveling 2 toch besluit om een verkoopprijs van de grond te geven kan er gekeken worden of deze vraagprijs van de gemeente reëel is of niet. 5. Om de kosten van de herbestemming te kunnen drukken kan het lonend zijn om te (laten) onderzoeken welke subsidiemogelijkheden er zijn als het bankgebouw een monumentenstatus krijgt. Omdat het bankgebouw momenteel geen monumentenstatus heeft komt het slechts voor één subsidie in aanmerking. Daarbij is deze subsidie vorig jaar al ingegaan, waardoor deze subsidiepot nagenoeg op is. Om het pand een monumentenstatus te kunnen geven moet ten eerste onderzocht worden of het überhaupt hiervoor in aanmerking kan komen. Indien dit het geval is moet er onderzocht worden welke stappen er vervolgens genomen dienen te worden om de monumentenstatus te verkrijgen. 6. Bij herbestemmingsprojecten komt het geregeld voor dat een pand voor een symbolisch bedrag (van bijvoorbeeld €1, -) over wordt gedragen aan een stichting. Het wordt aanbevolen om te onderzoeken of dit ook mogelijk is voor het bankgebouw. De historische kring Haaksbergen zou hierbij kunnen fungeren als de ‘’Stichting Bank Jordaan’’. Bij deze aanbeveling komt het belang van aanbeveling 2 wederom naar voren. Indien de gemeente welwillend tegenover de herbestemming staat is de kans ook groter dat ze hierin mee willen gaan. Indien hier mogelijkheden liggen komt dit de haalbaarheid van het herbestemmingsproject uiteraard ten goede omdat hiermee de investeringskosten veel lager uit zouden vallen. 7. Om gedetailleerd inzicht te krijgen in de onderhoudskosten wordt het aanbevolen om door een deskundige te laten onderzoeken wat de levensduur van de te gebruiken materialen is. Hierdoor kan er vervolgens een bijpassende meerjaren onderhoudsplanning opgesteld worden. 8. Om te voorkomen dat er vanuit de omgeving bezwaar wordt gemaakt op de herbestemmingsplannen, wordt het aanbevolen om de buurtbewoners en bedrijven tijdig bij de ontwikkelingsplannen te betrekken. Hierdoor kan er draagvlak gecreëerd worden bij de buurt zodat er begrepen wordt waarom het van algemeen belang is dat het pand een herbestemming gaat krijgen. Dit kan gedaan worden door bijvoorbeeld een open dag in het bankgebouw te organiseren voor alle buurtbewoners en bedrijven of door langs de deuren te gaan met informatiefolders. 9. Tot slot wordt aanbevolen om in een vroeg stadium te beginnen met het zoeken van potentiële afnemers voor zowel de kantoorruimte op de begane grond als voor de kantoorruimtes op de verdiepingen. Indien er vóórdat het hele herbestemmingsproject uitgevoerd gaat worden al geïnteresseerde partijen gevonden zijn, kan hiermee aangetoond worden dat er wel degelijk vraag is naar de kantoorruimtes. Dit is een sterk argument om een potentiële belegger te kunnen overtuigen van de haalbaarheid van de herbestemming. Indien deze aanbevelingen worden opgevolgd zal de haalbaarheid van het herbestemmingsproject vergroot worden, waardoor het behoud van het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.

12-6-2012


39

Afstudeeronderzoek

Bibliografie alles over zonnepanelen. (2012, feb 1). Zonnepanelen prijsontwikkeling en prijsvergelijking. Opgeroepen op april 10, 2012, van allesoverzonnepanelen.nl: http://www.allesoverzonnepanelen.nl/kosten/prijsontwikkeling/ allesover-wonen. (2011). www.allesover-wonen.be Prijs zonnepanelen. Opgeroepen op 2 28, 2012, van Allesover-wonen: http://www.allesover-wonen.be/verwarming/prijs-zonnepanelen.htm bedandbreakfast.nl. (2012). bed and breakfast Haaksbergen. Opgeroepen op 4 20, 2012, van bedandbreakfast.nl: http://www.bedandbreakfast.nl/bed-and-breakfastnl/haaksbergen/nederland/c2755030 bedandbreakfast.nl. (2012). Bed and breakfast Haaksbergen. Opgeroepen op 4 4, 2012, van www.bedandbreakfast.nl: http://www.bedandbreakfast.nl/plaats/haaksbergen Bosse, P. v., Rust, W., & Salemi, A. (2008). Vastgoedrekenen met spreadsheets. In P. v. Bosse, W. Rust, & A. Salemi, Berekening integrale grondexploitatie in excel (pp. 70-79). Vlaardingen: Management Producties. Bosselaar & Strengers advocaten. (2010). Wabo in het kort. Opgeroepen op 2 28, 2012, van Wabo: http://www.wabo.nl/?p=wabo-in-het-kort Brughuis, C. (2011). Omgevingseffecten van herbestemming. Wageningen : Wageningen university. CBS. (2012, 2 24). CBS, Bevolkingsopbouw Haaksbergen. Opgeroepen op 2 24, 2012, van CBS: http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/29A01EE3-33D3-45C7-84A4-1205A7206EE1/0/2011b55pub.pdf CBS. (2012, 2 23). CBS, Consumptie huishoudens Nederland. Opgeroepen op 2 28, 2012, van CBS: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=70076ned&D1=1-2&D2=0,23,16,24,28&D3=(l-19)-l&HD=090713-1529&HDR=T,G1&STB=G2 CBS. (2012, februari 28). Statline. Opgeroepen op maart 13, 2012, van Centraal Bureau voor de Statistiek: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/handel-horeca/publicaties/monitor-handelhoreca/monitor-horeca/archief/2012/default.htm Funda. (2012, januari 1). Funda koopwoning Blankenburg. Opgeroepen op 3 2, 2012, van Funda: http://www.funda.nl/koop/haaksbergen/straat-blankenburg/ Funda. (2012, januari 1). Funda koopwoning Blankenburgerstraat. Opgeroepen op 3 2, 2012, van Funda: http://www.funda.nl/koop/haaksbergen/straat-blankenburgerstraat/ Funda. (2012, januari 1). Funda koopwoning Ruisschenborgh. Opgeroepen op 3 2, 2012, van Funda: http://www.funda.nl/koop/haaksbergen/straat-blankenburg/ FundaRealEstate. (2012, januari 1). Funda. Opgeroepen op maart 8, 2012, van Funda: http://www.fundainbusiness.nl/kantoor/haaksbergen/object-47221088-blankenburgerstraat-41a/kenmerken/ Gemeente Haaksbergen (a). (2010). Gemeente Haaksbergen, Ondernemen. Opgeroepen op 2 28, 2012, van www.haaksbergen.nl: http://www.haaksbergen.nl/986/Ondernemen 12-6-2012


40

Afstudeeronderzoek Gemeente Haaksbergen. (2010). Gemeente Haaksbergen, Zorg en Welzijn. Opgeroepen op 2 28, 2012, van Haaksbergen: http://www.haaksbergen.nl/15776/Zorg-en-Welzijn Gemeente Haaksbergen. (2012). Gemeente Haaksbergen,Meerjaren beleidplan 2012-2016. Opgeroepen op 2 28, 2012, van Haaksbergen: http://www.haaksbergen.nl/Docs/Bouwenenwonen/Ondernemen/BIZ/eindversie%20beleidsplan%2 02012%202016%20def.pdf Haas, F. d., Smeele, E., Persoon, J., Mak, J., & Clocquet, R. (2008). Toolkit bestaande bouw. In F. d. Haas, E. Smeele, J. Persoon, J. Mak, & R. Clocquet, Energetische kwaliteit, Trias Energetica (pp. 6768). Boxtel: AEnas. Historische kring Haaksbergen. (2011). Oud gebouw, nieuw gebruik. In D. C. Wentink, Aold Hoksebarge (pp. 11-12). Haaksbergen: Hassink drukkers, Haaksbergen. huisbouwen.nl. (2011). Waarom duurzaam bouwen? Opgeroepen op 4 9, 2012, van www.huisbouwen.nl: http://www.huisbouwen.nl/faq/wat-is-duurzaam-bouwen-en-waarom-zou-udaarvoor-kiezen/37 Intemarketing. (2012, 3 1). Intemarketing DESTEP analyse. Opgeroepen op 3 1, 2012, van Intemarketing: http://www.intemarketing.nl/marketing/analyses/destep Intemarketing. (2012). Intemarketing, DESTEP-Analyse. Opgeroepen op 2 20, 2012, van Intemarketing: http://www.intemarketing.nl/marketing/analyses/destep Jaap. (2012, januari 1). Appartementen Haaksbergen. Opgeroepen op maart 9, 2012, van Jaap: http://www.jaap.nl/koophuizen/overijssel/twente/haaksbergen/appartement/#filter_type_woning Jaap. (2012, januari 1). Koophuizen in Haaksbergen. Opgeroepen op 3 2, 2012, van Jaap: http://www.jaap.nl/koophuizen/overijssel/twente/haaksbergen/haaksbergen-kern/ Kienhuis, W. (2010). Bed and Breakfast exploitatie. Goor: Holtdijk projectontwikkeling. KVK. (2010). Kamer van Koophandel, Hoe fit is Haaksbergen. Opgeroepen op 2 23, 2012, van Kamer van Koophandel: http://www.kvk.nl/download/Haaksbergen_tcm14-221694.pdf Nationaal programma herbestemming. (2011, 10 25). Subsidieregeling herbestemming. Opgeroepen op 2 28, 2012, van Herbestemming.nu: http://www.herbestemming.nu/actueel/nieuws/nieuwesubsidie-voor-stimuleren-herbestemming Nozeman, E. (2010). Handboek projectontwikkeling. Doetinchem : Reed Business bv. Nozeman, E. (2010). Risico-management. In E. Nozeman, Handboek projectontwikkeling (pp. 170180). Doetinchem: Reed business bv. NVM BOG. (2009, november 12). Markt van kleinschalige kantoorpanden vergeten segment. Opgeroepen op april 9, 2012, van Bedrijfslocatie.nl: http://www.bedrijfslocatie.nl/regionieuws.html Oostra, R., & Slaa, S. (2006). Handboek strategische marketing. In R. Oostra, & S. Slaa, Handboek (pp. 89-98). Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff.

12-6-2012


41

Afstudeeronderzoek Oostra, R., & Slaa, S. (2006). Handboek strategische marketing. In R. Oostra, & S. Slaa, Externe analyse (pp. 88-99). Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff. Oude Egberink, P. (2012, 4 25). ing. (T. Kraesgenberg, Interviewer) Oude Egberink, P. (2012, 3 28). ing. (T. Kraesgenberg, Interviewer) Rijksoverheid. (2011). Rijksoverheid, Crisis en herstelwet. Opgeroepen op 2 28, 2012, van Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/mobiliteit-en-bereikbaarheid/sneller-enbeter-infrastructuur-aanleggen/crisis-en-herstelwet Rijt, v. d. (2010). De resource-analyse: het alternatief voor de SWOT-analyse. SCGroup , 1-13. Smal, J., & Tak, A. (2008). Marketing kernstof-A. In J. Smal, & A. Tak, SWOT-analyse en confrontatiematrix (pp. 148-152). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv. Tamanpowell. (2007). Resource based view. Encyclopaedic Dictionary of Strategic Management , 1-4. ten Have, G. (2011). Bruto-aanvangsrendementmethode. In G. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1 (pp. 339-348). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. ten Have, G. (2011). Netto-aanvangsrendementmethode. In G. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1 (pp. 348-364). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Tijhuis, W. (2011). Vastgoedrapportage Twente 2011. September: Roelofs, Enschede. Tijhuis, W. (2012). Vastgoedrapportage Twente 2012. Enschede: Roelofs, Enschede. ToornendPartners. (2012). Wat staat er in het progamma van eisen. Opgeroepen op 5 3, 2012, van www.programmavaneisen.com: http://www.programmavaneisen.com/wat-staat-er-hetprogramma-van-eisen-1/ Tubantia, T. (2011, 9 16). TC Tubantia, Koopkracht verslechtert opnieuw in 2012. Opgeroepen op 2 28, 2012, van Koopkracht verslechterd opnieuw in 2012: http://www.tctubantia.nl/nieuws/algemeen/economie/9489667/Koopkracht-verslechtert-opnieuwin-2012.ece van Lil. (2011). SWOT vs. SPIL. Opgeroepen op 4 10, 2012, van www.vanlil.be: http://www.vanlil.be/index.php/marketing-mainmenu-78/planning-mainmenu-84/swot-vs-spilmainmenu-88/136-swot-vs-spil Vastgoedjournaal. (2012, Februari 22). Vastgoedjournaal. Opgeroepen op Maart 8, 2012, van Woningmarkt: http://www.vastgoedjournaal.nl/news/6883/59/Gemiddelde-woz-waarde-bijna-7000euro-lager-overzicht-383-gemeenten/ Woningmarktcijfers. (2012, januari 1). Woningmarktcijfers Haaksbergen. Opgeroepen op maart 9, 2012, van Woningmarktcijfers 2012: http://www.woningmarktcijfers.nl/producten/direct_starten.htm

12-6-2012


42

Afstudeeronderzoek Zijlstra, W. (2008, 1 4). People, Planet, Profit. Opgeroepen op 4 10, 2012, van www.zbc.nu: http://zbc.nu/hrm/duurzaamheid-en-mvo/maatschappelijk-verantwoord-ondernemen-mvo-detheorie/

12-6-2012


43

Onderzoeksrapport: Een herbestemming voor het bankgebouw Bank Jordaan

Recommend Documents