Raadsvergadering d.d. 30 oktober 2012 Nr. :
Aan de raad van de gemeente Lopik. Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan “Benschop-Oost”. Behandelend ambtenaar: R.C. Gerritsen Voorstel: 1. instemmen met de bij het raadsbesluit behorende en als zodanig gewaarmerkte “Nota van zienswijzen”, inhoudende: a. de zienswijzen van familie J. van der Leeden, Vogelkers 7 te Benschop, ongegrond verklaren; b. de zienswijzen van Stichting Achmea Rechtsbijstand namens de heer en mevrouw Oostenenk, Wederik 22 te Benschop, ongegrond verklaren; c. de zienswijzen van Veurtjes Advocatenkantoor b.v. namens de heer H. Bos, Fluitekruid 18 te Benschop, ongegrond verklaren; d. de zienswijzen van Agrivesta Wennekes b.v. namens de heren J.J.W. en J.W.J. Benschop, Dorp 113 te Benschop, gedeeltelijk gegrond verklaren; 2. het bestemmingsplan, NL.IMRO.0331.08BenschopOost-BP01, “BenschopOost” gewijzigd vaststellen, zoals aangegeven in hoofdstuk 3 van de bij het raadsbesluit behorende en als zodanig gewaarmerkte “Nota van zienswijzen”; 3. de indieners van de zienswijzen schriftelijk informeren over het raadsbesluit conform de “Nota van zienswijzen”. Samenvatting Het plangebied 'Benschop-Oost' ligt aan de oostzijde van de kern Benschop en is ruim 4 ha. groot. Op 16 december 2008 heeft u ingestemd met het concept van de stedenbouwkundige schets en het woningbouwprogramma dat uitgaat van 30% sociale woningbouw en ruimte biedt voor seniorenwoningen in het middensegment (€ 200.000 - € 250.000). Nadat begin 2009 de oorspronkelijke projectontwikkelaar failliet werd verklaard heeft u bij besluit van 21 april 2009 voorkeursrecht gevestigd om te voorkomen dat het economisch belang bij de grond en de zeggenschap over de grond geheel of gedeeltelijk aan een derde wordt overgedragen en is erop gericht dat de woningbouw die de gemeente voor ogen staat (raadsbesluit van 16 december 2008) ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Ons college heeft op 14 juli 2011 aan de curatoren ontheffing verleend van de aanbiedingsplicht en aansluitend daarop met Heilijgers Projectontwikkeling B.V. een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Overeengekomen is, dat het woningbouwprogramma uit minimaal 85 en maximaal 100 woningen bestaat. Hiermee wordt voorzien in de woningbehoefte in deze kern. Beoogd effect Programma Om te voldoen aan het gemeentelijk beleid (doelstellingen van de Toekomstvisie Lopik 2030 en uitkomsten van het Woningbehoeftenonderzoek 'De woningmarkt in Lopik 2010-2015') worden er in Benschop-Oost verschillende soorten woningen (zowel in woningtype als in financieringscategorie) gerealiseerd.
RG Bij het ontwerp zijn de randvoorwaarden vanuit provinciaal en gemeentelijk beleid leidend geweest. Belangrijke aspecten hierbij zijn: • zorgvuldig ruimtegebruik; • water vormt een ordenend principe; • versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit als de vitaliteit van het landelijk gebied en de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang. Met de ontwikkeling van Benschop-Oost wordt aangesloten bij deze uitgangspunten uit de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2005-2015. In het stedenbouwkundig ontwerp is uitgebreid aandacht besteed aan het respecteren / versterken van de huidige cultuurhistorische waarden ter plaatse en de rol die het aspect water dient te vervullen in het plan. Op gemeentelijk niveau is het Landschapsontwikkelingsplan Groene Driehoek van belang. Bij het ontwerp van het plangebied 'Benschop-Oost' is volop aandacht besteed aan de relatie met het omringende landschap waardoor geen afbreuk optreedt aan de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van het landschap ter plaatse. Zo wordt het lint in tact gehouden, zijn de woningen zorgvuldig in het landschap ingepast en zijn in het plan zichten op het landschap opgenomen. Benschop kent een vrij eenzijdig woningaanbod. De huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen en biedt daarom weinig mogelijkheden voor specifieke doelgroepen als starters en senioren. Daarnaast zijn er niet genoeg doorstroommogelijkheden voor de huidige bewoners van de eengezinswoningen. Hierdoor is er weinig beweging in de woningmarkt in Benschop. In het woningbouwprogramma voor de uitbreiding Benschop-Oost is er daarom bewust voor gekozen om woningen te realiseren die een aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad in Benschop. Dat het voor Benschop van groot belang is om vanwege de levensvatbaarheid van de woonkern extra woningen te realiseren wordt ook onderkend in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2005-2015. Daarom is daarin met een open rode contour de mogelijkheid opgenomen om woningbouw te realiseren aan de oostzijde van Benschop. Voorwaarde bij stedelijke uitbreiding is dat er geen onevenredige schade optreedt voor andere functies zoals natuur en landbouw, en voor de leefomgeving. Hieraan wordt met voorliggend plan voldaan. In het woningbouwprogramma van Benschop-Oost is er bewust voor gekozen woningen te realiseren die een aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad in de kern Benschop. Dit leidt tot doorstroming vanuit de bestaande woningen. Deze ontwikkeling heeft invloed op de gehele kern. Zo komen er diverse soorten woningen in de sociale sector in zowel huur als koop om de jongere doelgroep te kunnen huisvesten in Benschop. Daarnaast komen er relatief veel seniorenwoningen. In de bestaande voorraad zijn er weinig woningen geschikt voor senioren, terwijl het juist wenselijk is om mensen zo lang mogelijk in hun eigen woning te laten wonen. Ook worden er twee-onder-één kap woningen in verschillende prijscategorieën en vrijstaande woningen in de duurdere categorie gerealiseerd. Dit ter bevordering van de doorstroming vanuit de bestaande voorraad in Benschop. In totaal worden in het plangebied maximaal 100 woningen gerealiseerd. Het raadsbesluit van 16 december 2008 (brief 14 april 2010) is als uitgangspunt genomen voor de verdeling in onderstaande categorieën:
2
RG
• • • • • •
Woningtype rijwoningen (sociale huur en koop) seniorenbungalows luxe seniorenwoningen twee-onder-één-kap woningen (klein) twee-onder-één-kap woningen (groot) vrijstaande woningen
% 30% 20% 15% 15% 10% 10%
Prijsklasse (n.b.) Koop tot € 181.512 € 250.000 € 335.000 € 350.000 € 450.000 € 550.000
In het bestemmingsplan is door het opnemen van bebouwingspercentages en het vastleggen van de openbare ruimte geregeld dat de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd wordt, ook als het woningaantal licht stijgt op grond van de marktsituatie. Dat betekent niet dat de beoogde dorpse dichtheid wordt verlaten: de woningdichtheid in het plangebied ligt op 22 woningen per hectare. Ter vergelijking: In Verweijlanden ligt de woningdichtheid op 27 woningen per hectare en in De Gaarden op 36 woningen per hectare. Kanttekeningen Ingevolge artikel 9 lid 1 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) vervalt het voorkeursrecht van rechtswege 10 jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Het staat Heilijgers evenwel vrij om de gronden te verwerven zonder tussenkomst van de gemeente, nu er reeds op 14 juli 2011 per brief aan de curatoren jegens Heilijgers ontheffing van de aanbiedingsplicht is verleend. Het voorkeursrecht vormt geen belemmering voor de verdere planontwikkeling Aanpak/uitvoering Inspraak en overleg Het voorontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de inspraak van 15 februari 2012 tot en met 27 maart 2012 (6 weken) voor eenieder ter inzage gelegen. Gelijk met de inspraak is ook het overleg gevoerd met de wettelijke overlegpartners, zoals bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dat overleg is gevoerd met de (overheids)instanties, die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plangebied in het geding zijn. Tijdens de termijn van inspraak is er op 28 februari 2012 in het Dorpshuis Benschop een informatie- / bijpraatavond gehouden waar belangstellenden kennis hebben kunnen nemen van de nieuwbouwplannen in Benschop-Oost. In totaal zijn negen inspraakreacties ontvangen en hebben twee overleginstanties gereageerd. Voor nadere informatie over de inspraak- en overlegreacties met de beantwoording daarop en de eventuele wijzigingen in het bestemmingsplan die daaruit zijn voortgekomen, verwijzen wij u naar de Nota van Inspraak en Overleg, die als bijlage in het vast te stellen bestemmingsplan is opgenomen. Naar aanleiding van de inspraakreacties hebben wij met een aantal insprekers overeenstemming bereikt, waaronder Dorp 127, waardoor het plan voor deze insprekers acceptabel is geworden. Na het verwerken van de inspraak- en vooroverlegreacties is de bestemmingsplanprocedure voortgezet met het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan. Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.
3
RG Zienswijzen Op grond van artikel 3.8 Wro heeft het ontwerpbestemmingsplan van 13 juni 2012 tot en met 24 juli 2012 voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn zienswijzen omtrent het ontwerpbestemmingsplan naar voren gebracht bij uw raad. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt door: 1. Familie J. van der Leeden, Vogelkers 7 te Benschop, d.d. 3 juli 2012, ontvangen op 5 juli 2012; 2. Stichting Achmea Rechtsbijstand namens de heer en mevrouw Oostenenk, Wederik 22 te Benschop, d.d. 11 juli 2012, ontvangen op 16 juli 2012; 3. Veurtjes Advocatenkantoor b.v. namens de heer H. Bos, Fluitekruid 18 te Benschop, d.d. 20 juli 2012, ontvangen op 24 juli 2012; 4. Agrivesta Wennekes b.v. namens de heren J.J.W. en J.W.J. Benschop, Dorp 113 te Benschop, d.d. 19 juli 2012, ontvangen op 24 juli 2012; De zienswijzen zijn door ons van commentaar voorzien in de bij het raadsbesluit tot vaststelling behorende “Nota van zienswijzen”. Voor de beantwoording verwijzen wij u naar deze nota, die voor u in portefeuille ter inzage ligt. De Provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben ook gereageerd op het ontwerpbestemmingsplan en gemeld geen opmerkingen te hebben. Ambtshalve wijzigingen Ambtshalve wijzigingen kunnen betrekking hebben op noodzakelijke aanpassingen in de toelichting, regels en verbeelding en hebben voornamelijk tot doel om juridische en planologisch-technische onvolkomenheden in het bestemmingsplan te corrigeren. Wij stellen u voor om de ambtshalve wijzigingen over te nemen, zoals deze in de “Nota van zienswijzen” zijn opgenomen. Een overzicht hiervan is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Nota van Zienswijzen. Vervolgprocedure besluitvorming Uw besluit tot vaststelling zal worden bekend gemaakt in het huis-aan-huisblad Het Kontakt, de Staatscourant en op de gemeentelijke website. Tegen het vastgestelde plan kan door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie Indien u overeenkomstig het voorstel besluit, zal het bestemmingsplan binnen twee weken na de vaststellingsdatum ter inzage worden gelegd. Het besluit tot vaststelling treedt in werking daags na afloop van de inzagetermijn van zes weken, tenzij door belanghebbenden in het kader van de beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State schorsing wordt aangevraagd tegen het besluit tot vaststelling. In dat geval wordt de werking van uw besluit opgeschort totdat op het schorsingsverzoek is beslist. De indieners van een zienswijze worden schriftelijk in kennis gesteld van uw besluit conform de “Nota van zienswijzen”, waarbij gewezen wordt op de mogelijkheid beroep in te stellen tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan “Benschop-Oost”.
4
RG Financiële toelichting De beoogde ontwikkelingen die in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt betreffen een particulier initiatief. Artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen voor ontwikkelingen, zoals genoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Omdat het hier gaat om woningbouw, een ontwikkeling genoemd in artikel 6.2.1 Bro, is artikel 6.12 van de Wro van toepassing. Artikel 6.12 lid 2 onder a Wro biedt evenwel de mogelijkheid om het verhalen van de kosten ook anderszins te verzekeren. Daartoe is met de projectontwikkelaar op 14 juli 2011 een anterieure overeenkomst gesloten voor de bouw van 85 tot 100 woningen, de inrichting van de openbare ruimte en de daaruit voortvloeiende aandachtspunten, zoals planschade. De kosten voor de overige ontwikkelingen die door dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt (functieverandering, uitbreiding gebouwen, etcetera) worden gedragen door de individuele initiatiefnemers. Lopik, 2 oktober 2012 Het college van burgemeester en wethouders van Lopik; de secretaris, de burgemeester, H. CAPEL
MW. MR. R.G. WESTERLAKEN-LOOS
5
