Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Wielsbeke (goedgekeurd G.R

Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Wielsbeke (goedgekeurd G.R. 29-05-2002; Besluit Bestendige Deputatie 05-12-2002; Belgisch Staatsblad 08-12-2002). Hierin is de site “Driekoningen” bindend geselecteerd als woon-werkenclave. Eveneens is in de bindende bepalingen vastgelegd dat er een RUP dient opgemaakt te worden voor de woon-werkenclaves. De bedrijven Bellefee nv en recuperatietextiel Maenhout zijn gelegen binnen de woon-werkenclave Driekoningen. Deze bedrijven overstijgen het lokale karakter, zowel qua omvang/schaal, tewerkstelling als exportregio. De uitbreidingsvraag voor deze bedrijven zou dus strikt genomen moeten opgelost worden via de opmaak van een provinciaal RUP. Gezien de ligging in de enclave, waarvoor de gemeente reeds de intentie had om een gemeentelijk RUP op te maken, is, met instemming van de DRUM van de provincie 1 West-Vlaanderen en met ROHM-West-Vlaanderen , beslist dit bedrijf mee op te nemen in het gemeentelijk RUP Heirweg - Driekoningen. Het bekijken van de totale omgeving van het bedrijf kan immers een meerwaarde leveren aan het uitvoeringsplan. Bovendien heeft de provincie nog geen ruimtelijk economische visie opgemaakt voor het economisch knooppunt Wielsbeke. Rekening houdend met de tijd die de opmaak van deze visie met zich meebrengt, zal een eventueel provinciaal RUP nog niet voor vandaag zijn. De uitbreidingsvraag van de bedrijven is echter dringend.

1

Zie overleg Boeverbos met gemeente, bedrijf, DRUM (Els Demeestere) en ROHM West Vlaanderen (Koen Joye en Jan Vanderstraeten) dd. 07-06-2005

5

INHOUDSTAFEL

TOELICHTINGSNOTA

1.

SITUERING VAN HET GRUP HEIRWEG-DRIEKONINGENSTRAAT ....................................................................................................................................................11 1.1 1.2

2.

LIGGING .................................................................................................................................................................................................................................................11 HISTORIEK .............................................................................................................................................................................................................................................12

BELEIDSKADER .........................................................................................................................................................................................................................14 2.1 HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN ..........................................................................................................................................................................................14 2.2 HET PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WEST-VLAANDEREN ............................................................................................................................................................14 2.3 HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WIELSBEKE ......................................................................................................................................................................17 2.3.1 Bindende bepalingen met betrekking tot GRUP Heirweg-Driekoningenstraat................................................................................................................................17 2.3.2 Informatief gedeelte........................................................................................................................................................................................................................17 2.3.3 Richtinggevend gedeelte ................................................................................................................................................................................................................18

3.

BESTAANDE JURIDISCH - RUIMTELIJKE TOESTAND VAN HET PLANGEBIED .....................................................................................................................................22 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4.

GEWESTPLAN ......................................................................................................................................................................................................................................22 GOEDGEKEURDE, NOG GELDENDE BPA’S .....................................................................................................................................................................................................22 GOEDGEKEURDE, NOG GELDENDE VERKAVELINGEN .......................................................................................................................................................................................23 BESCHERMDE MONUMENTEN, LANDSCHAPPEN EN LANDSCHAPSRELICTEN ........................................................................................................................................................23 BIOLOGISCH WAARDEVOLLE GEBIEDEN .........................................................................................................................................................................................................24

BESTAANDE FEITELIJKE RUIMTELIJKE TOESTAND VAN HET PLANGEBIED.......................................................................................................................................25 4.1 ANALYSE BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR ............................................................................................................................................................................................25 4.2 BELLEFEE NV ......................................................................................................................................................................................................................................28 4.2.1 Ruimtelijke situering .......................................................................................................................................................................................................................28 4.2.2 Historiek en activiteiten...................................................................................................................................................................................................................28 4.2.3 Probleemstelling en uitbreidingsvragen..........................................................................................................................................................................................28 4.2.4 Stedenbouwkundige vergunningen ................................................................................................................................................................................................31 4.2.5 Milieuvergunningen ........................................................................................................................................................................................................................32 4.2.6 Toetsing bedrijf aan evaluatiecriteria bestaande bedrijven (PRS, RD, p. 247 e.v.) ........................................................................................................................32

7

4.3 MAENHOUT ......................................................................................................................................................................................................................................41 4.3.1 Ruimtelijke situering .......................................................................................................................................................................................................................41 4.3.2 Historiek, activiteiten en vooruitzichten...........................................................................................................................................................................................41 4.3.3 Probleemstelling en uitbreidingsvragen..........................................................................................................................................................................................42 4.3.4 Stedenbouwkundige vergunningen ................................................................................................................................................................................................42 4.3.5 Milieuvergunningen ........................................................................................................................................................................................................................43 4.3.6 Toetsing bedrijf aan evaluatiecriteria bestaande bedrijven (PRS, RD, p. 247 e.v.) ........................................................................................................................43 4.4 DECREET OP DE RUIMTELIJKE ORDENING VAN 18-05-1999 ............................................................................................................................................................................51

5.

WATERTOETS ............................................................................................................................................................................................................................51 5.1 LIGGING IN OVERSTROOMBARE GEBIEDEN.....................................................................................................................................................................................................51 5.2 MAATREGELEN M.B.T. HET VERMIJDEN VAN SCHADELIJK EFFECTEN M.B.T. DE WATERHUISHOUDING .....................................................................................................................51

6.

GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET PLANGEBIED .......................................................................................................................................................52 6.1 VERSCHILLENDE INVULMOGELIJKHEDEN BEDRIJVENTERREIN ...........................................................................................................................................................................52 6.2 PLANOPVATTING ......................................................................................................................................................................................................................................53

7.

RUIMTEBALANS EN OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN ....................................................................................................................................................................55 7.1 LIMITATIEVE OPGAVE VAN DE VOORSCHRIFTEN DIE WORDEN OPGEHEVEN DOOR HET GRUP ..............................................................................................................................55

8.

PLANPROCES ............................................................................................................................................................................................................................57 8.1 VOORONTWERP ......................................................................................................................................................................................................................................57 8.2 ONTWERP ......................................................................................................................................................................................................................................58

9.

BIJLAGE ...................................................................................................................................................................................................................................59

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

8

Gemeentelijk RUP Heirweg - Driekoningenstraat, Wielsbeke Toelichtingsnota

wvi – juli 2007

GRUP Heirweg - Driekoningenstraat

9

wvi – juli 2007


10

1.

Situering van het GRUP Heirweg - Driekoningenstraat

1.1

Ligging

Het GRUP Heirweg-Driekoningen situeert zich binnen de gemeente Wielsbeke en meer bepaald binnen de deelgemeente Sint-Baafs-Vijve. Het plangebied is gelegen ten noorden van het centrum van Sint-Baafs-Vijve aan het kruispunt gevormd door enerzijds de Heirweg en Wakkensteenweg (N327) (= baan naar Dentergem) en anderzijds de Driekoningenstraat en Wakkensteenweg (N327). De noordoostelijke grens van het gebied wordt gevormd door de Mandel.

Luchtfoto

wvi – juli 2007

Topokaart NGI


11

Zicht op Heirweg - Wakkensteenweg richting Dentergem; links: Driekoningenstraat;

Zicht op Mandelvallei

rechts: Wakkensteenweg

1.2

Historiek

BPA Heirweg - Driekoningen werd voor een eerste keer goedgekeurd bij MB van 20-01-1988. Het plangebied had een oppervlakte van ongeveer 10 ha en was bestemd voor: Woningbouw en bijhorende voorzieningen Ambachtelijke zones en dit voor de uitbreiding van aldaar gevestigde ambachtelijke bedrijven, waaronder het bedrijf Bellefee nv en verschillende bedrijven gelegen ten zuiden van de Heirweg. Gelet op het expansieve karakter van de aldaar gevestigde bedrijven en de bijkomende nood aan woonbebouwing in de onmiddellijke omgeving, kwam er nadien een eerste noodzaak om dit plangebied te herzien en aan te passen en dit in functie van de vragen, de eisen en de problemen van de aldaar gevestigde bedrijven (dringende behoefte van bedrijven aan bijkomende productieruimten en bijkomende opslagruimten voor grondstoffen en afgewerkte producten). Het plangebied werd herzien en uitgebreid en opnieuw goedgekeurd bij MB van 10-09-1996. De totale oppervlakte bedraagt ca 23,8 ha. Een deel van dit bpa, nl. de meest westelijk en meest oostelijk gelegen delen, en een centraal gelegen ‘eilandje’ werden uitgesloten van goedkeuring. wvi – juli 2007


12

Het betreffen: in het oosten de bestemde woonzone ten oosten van de Wakkensteenweg-Driekoningenstraat in het westen een bestemde woonzone ten westen van de bestemde ambachtelijke zone (ten noorden van de Heirweg) en de zone voor ééngezinswoningen met een minimale kavelbreedte van 25 meter (= op het plangebied aangestipt als zone 1 ¼) ten zuiden van de Heirweg. Hierdoor werd het bpa ongeveer herleid tot de contouren goedgekeurd in 1988 als centrale eilandje een zuidelijk gelegen deel van een loods en parkeervoorzieningen binnen de zone bestemd voor ambachtelijke bedrijvigheid. Het betrof een bouwovertreding die men niet wou regulariseren via de opmaak van een bpa. Ondertussen maakt dit deeltje deel uit van het bedrijf Maenhout. Bij de opmaak van het bpa was dit echter nog niet het geval. Door de uitsluiting van deze delen heeft het in 1996 goedgekeurde bpa een oppervlakte ongeveer gelijk aan dat goedgekeurd in 1988. Op vandaag is er opnieuw nood aan uitbreiding van een aantal aldaar reeds gevestigde bedrijven, met name Bellefee nv en Maenhout. Ook dient een oplossing gezocht om de ambachtelijke gronden gelegen ten zuiden van de Heirweg gezamenlijk te ontwikkelen. Derhalve dient het bpa uitgebreid en vervangen door een RUP.

wvi – juli 2007


13

2.

Beleidskader

2.1

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling aangegeven voor vier structuurbepalende elementen en componenten op Vlaams niveau: stedelijke gebieden en stedelijke netwerken, elementen van het buitengebied, economische knooppunten en lijninfrastructuren. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen vormt een kader voor de provinciale en gemeentelijke structuurplannen. Elementen uit het richtinggevend gedeelte en bindende bepalingen werken door op het provinciale en gemeentelijke niveau. Hierna wordt een overzicht gegeven van elementen die betrekking hebben op Wielsbeke. Wielsbeke is een gemeente gelegen in het buitengebied, in de noordrand van het stedelijk netwerk op Vlaams niveau “regio Kortrijk”. Het RSV stelt de ontwikkeling van een specifiek beleid voor het buitengebied voorop, namelijk een beleid waarbij de essentiële functies worden gevrijwaard en versterkt (landbouw, natuur, bos, wonen en werken op niveau van het buitengebied). Het uitgangspunt en basisgegevens zijn het bestaand fysisch systeem. In het buitengebied is Wielsbeke geselecteerd als specifiek economisch knooppunt. In deze voor Vlaanderen strategische lokaties worden de economische ontwikkelingen gestimuleerd en geconcentreerd. De groei van activiteiten moet zoveel mogelijk worden opgevangen in de stedelijke gebieden en economische knooppunten (economische knooppunten s.l.). Dit enerzijds om de leefbaarheid en economische slagkracht van de steden te versterken en anderzijds om verdere versnippering en aantasting van de open ruimte tegen te gaan. Binnen het RSV wordt geopteerd voor een optimalisering van het bestaande wegennet. Hoofdwegen en primaire wegen worden op Vlaams niveau afgebakend. Voor Wielsbeke is de selectie van de N382, van Waregem (A14) tot de N43 te Waregem als primaire weg II van belang. Het verlengde van deze weg, op het grondgebied van Wielsbeke en deels nog aan te leggen, is geselecteerd als secundaire weg (zie PRS). Het Leiekanaal behoort tot het hoofdwaterwegennet (verbinding van (inter)nationaal en Vlaams niveau). Het kanaal Roeselare-Leie wordt niet vermeld in het RSV.

2.2

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen

De visie en gewenste ruimtelijke ontwikkeling geschetst in het PRS sluit aan bij het RSV en geeft een nadere uitwerking en invulling aan de elementen die vragen om een samenhangend beleid over de gemeentelijke grenzen heen. Elementen van belang voor Wielsbeke komen aan bod. 2

3

Wat de gewenste nederzettingsstructuur betreft is Wielsbeke geselecteerd als structuurondersteunend hoofddorp , Ooigem als bedrijfsondersteunend hoofddorp en St.4 Baafs-Vijve als woonkern . 2

Structuurondersteunende hoofddorpen zijn structuurondersteunend voor wonen en werken in het buitengebied en hebben een bovenlokale verzorgende rol. Ze kunnen voorzien in bijkomende woongelegenheden (groei huishoudens op niveau van de kern, niet kerngebonden en van andere geselecteerde kernen in het buitengebied) en in verwevenheid met het wonen hebben ze de mogelijkheid voor een lokaal bedrijventerrein van 5ha met de mogelijkheid tot uitbreiding tijdens de planperiode. 3 bedrijfsondersteunende hoofddorpen zijn ondersteunden voor wonen en werken in het buitengebied en hebben een lokale verzorgende rol. De opvang van de groei van de huishoudens op het niveau van de kern moet mogelijk zijn. In verwevenheid met het wonen hebben ze de mogelijkheid voor een lokaal bedrijventerrein van maximum 5 ha. 4 Een woonkern is structurerend voor het wonen in het buitengebied en heeft een lokale verzorgende rol. De opvang van de eigen groei van de huishoudens op het niveau van de kern moet mogelijk zijn. Lokale bedrijvigheid moet kunnen in verwevenheid met het wonen.

wvi – juli 2007


14

Het PRS geeft een indicatie naar maximale bijkomende behoefte aan woongelegenheden. Voor de fusiegemeente Wielsbeke is dit aantal gebracht op 575. 51 % is hiervan reeds gerealiseerd in de periode 1991-1998. Er rest dus nog een capaciteit van 282 woningen, te bouwen tussen 1999 en 2007. Met het op te maken GRUP wordt geen bijkomend aanbod aan woongelegenheden gerealiseerd ten opzicht van het gewestplan. Wat de gewenste ruimtelijke natuurlijke structuur betreft, heeft de provincie de taak de door het Vlaamse Gewest aan te duiden grote eenheden natuur (GEN), grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO) en natuurverwevingsgebieden (NVWG) - in het PRS gebundeld in hypothetische natuuraandachtszones - te verbinden met natuurverbindingsgebieden en (natte en droge) ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang. De Leie- en Mandelvallei worden binnen het PRS geselecteerd als hypothetische natuuraandachtszones. Om tegemoet te komen aan de selectie van de Mandelvallei als hypothetische natuuraandachtszone, is de Mandelvallei in een ‘zone voor waterlopen’ ondergebracht, waarbij expliciet vermeld wordt dat de oevers op een ecologisch verantwoorde manier moeten beheerd worden. Wat de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid betreft, is Wielsbeke, geselecteerd als specifiek economisch knooppunt. De provincie heeft de bevoegdheid om in specifieke economische knooppunten nieuwe regionale bedrijventerreinen vast te leggen in provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen. Concreet heeft de provincie voor Wielsbeke de taakstelling voor nieuwe bedrijventerreinen bepaald op 42,5 ha voor de periode 1994-2007. Uitgaande daarvan berekende de provincie dat - rekening houdend met het beschikbaar aanbod aan bedrijventerreinen (in gewestplannen en gemeentelijke plannen van aanleg), in 1994 slechts 3 ha, en een nieuw bestemd aanbod van 88 ha voor de periode 1994-1999 in goedgekeurde bestemmingsplannen (gewestplanwijzigingen en bpa’s) - de gemeente per 01-01-1999 reeds 48,5 ha te veel aan bedrijventerrein bestemd gekregen heeft. Deze 48,5 ha is bijgevolg opgenomen uit het provinciaal reservepakket. Per 01-01-1999 is uiteindelijk nog 3 ha beschikbaar (bestemd op plannen van aanleg) maar nog niet aangesneden. Verder stelt het PRS dat in de Leievallei, ook in de specifieke economische knooppunten, nieuwe activiteiten tot ontwikkeling kunnen komen los van clustervorming of endogene ontwikkeling wanneer deze gebruik maken van de bestaande gebundelde lijninfrastructuur. Van de nog beschikbare 3 ha aan bedrijventerrein is een deel gelegen in onderhavig plangebied, nl. binnen de ambachtelijke zones ten noorden en ten zuiden van de Heirweg. Op vandaag is deze ruimte nog steeds onbenut. In het bpa staat ingeschreven dat de ruimte enkel dienstig kan zijn voor uitbreiding van reeds bestaande aanliggende bedrijven. Ten noorden van de Heirweg wordt deze ruimte dan ook nog steeds gereserveerd voor het aldaar gesitueerd transportbedrijf. Ondertussen is de zaak overgenomen door de zoon. Om de onbenutte oppervlaktes ten zuiden van de Heirweg nuttig te maken wordt deze zone omgevormd tot zone voor eender welke, niet hinderlijke lokale bedrijven. Ook wordt wegenis ingetekend die toelaat deze zone nuttig te ontwikkelen. Naar gewenste structuur voor toerisme en recreatie toe, is Wielsbeke niet gelegen binnen een door de provincie geselecteerd toeristisch-recreatief netwerk. Algemene ontwikkelingsperspectieven die gelden voor het buitengebied, gelden voor Wielsbeke. De aandacht berust hier voornamelijk op het kwalitatief ontwikkelen van het recreatief medegebruik, rekening houdende met de ruimtelijke draagkracht. De Baliekouter in Wakken, grenzend in het noordoosten aan Wielsbeke (Mandel) is geselecteerd als openluchtrecreatief groen domein op provinciaal niveau, de Mandelvallei vanaf Oostrozebeke tot de monding in de Leie, is geselecteerd als toeristisch-recreatief lijnelement. De aandacht moet hier vooral gaan naar de kwaliteit en de belevingswaarde van de lijnelementen en de directe omgeving. Op deze lijnelementen worden diverse vormen van bewegingsrecreatie voorzien. De bestaande infrastructuur wordt zoveel mogelijk benut. Indien nodig kan bijkomende ruimte ingenomen worden voor gescheiden paden langs deze lijnelementen als dit na afweging met de andere deelstructuren mogelijk blijkt. Voor de bewegingen te water kan aangepast kleinschalige infrastructuur aan de oevers van de waterlopen voorzien worden. wvi – juli 2007


15

Binnen de gewenste landschappelijke structuur staat het behouden en het versterken van de landschappelijke diversiteit en herkenbaarheid (zowel traditionele landschapskenmerken als kenmerken uit recente ingrepen) centraal. In de omgeving van het plangebied wordt de Mandelvallei als structurerende reliëfcomponent aangeduid. Het beleid voor structurerende elementen is gericht op het behouden en versterken van de visuele kwaliteit en de herkenbaarheid van het element of component, inclusief de zichtzones. Hierbij dient een vrijwaring van bebouwing en andere storende elementen door de afbakening van bouwvrije en serrevrije zones in ruimtelijke uitvoeringsplannen te gebeuren. Het landbouwgebied grenzend aan de Mandelvallei is bestemd als open te houden agrarisch gebied (geen bijkomende landbouwbedrijven, ook worden schuilhokken voor vee beperkt in oppervlakte). Bestaande struweelbegroeiing (op het bestemmingsplan aangeduid met ») dient behouden teneinde een natuurverbinding tot stand te helpen komen. Specifiek in de voorschriften van ‘agrarisch gebied’ is opgenomen dat terreinnivelleringen en/of reliëfwijzigingen niet toegelaten zijn en dat eveneens scheuren (omzetten) van weilanden naar akkerlanden uitgesloten is. Ook is gesteld dat perceelsrandbegroeiingen uit streekeigen beplanting dienen te bestaan (ook van toepassing op ‘zone voor waterlopen’). In functie van het open houden van het agrarisch gebied rond de woon-werkenclave is een geïsoleerd gelegen bestemde ambachtelijke zone volgens het gewestplan, gelegen in het zuidoosten van het plangebied, maar nooit gerealiseerd geworden, opgeheven ten voordele van agrarisch gebied. Met betrekking tot de gewenste structuur van verkeer en vervoer bestaat een belangrijke taak voor het provinciaal niveau erin te komen tot een selectie van de secundaire 5 wegen. Er wordt gekozen voor een verdere subcategorisering van de secundaire wegen in drie types (I, II en III) . De N357 vanaf de N50 (Ingelmunster) tot de aansluiting met de N382 (Oostrozebeke / Ingelmunster) (nog te realiseren) en de N382 in ontwerp vanaf de N43 (Waregem) tot de aansluiting op de N357 (Ingelmunster/Oostrozebeke), zijn geselecteerd als secundaire I. Verbinding op bovenlokaal voor alle vervoersmodi over de weg (autoverkeer, openbaar vervoer, fietsverkeer) primeert hier. Hun maasverkleinende functie, die ze nu nog vaak uitoefenen, is in principe niet langer gewenst. Deze wegen hebben tevens nog een verzamelende functie, en noodzakelijkerwijs, een toegang verlenende functie. Met de aanleg van de N382 (Wielsbeke-Ingelmunster) bestaat de provinciale visie erin om: Verspreide bedrijvigheid ten zuiden van Tielt te ontsluiten via deze weg (dus ook Bellefee nv) Een verbinding te verzorgen tussen Tielt, Ingelmunster en Waregem De kernen Wielsbeke, Oostrozebeke, Sint-Baafs-Vijve en Wakken te ontlasten van overvloedig verkeer. De N382 (in aanleg) vervangt de functie van de Wakkensteenweg (N327) als bovenlokale route. De Wakkensteenweg loopt doorheen het plangebied. De Wakkensteenweg blijft evenwel een gewestweg die moet voldoen aan bepaalde afmetingen. Vandaar dat de reservatiezones voor uitbreiding van de gewestweg, reeds bestemd in het bpa, behouden blijven. Deze reservatiestrook bepaalt de bouwlijn voor de aangrenzende woningen/kavels bij (ver)nieuwbouw. Het kanaal Roeselare-Leie is in de provincie de belangrijkste secundaire waterweg. Secundaire waterwegen vervullen een ontsluitingsfunctie naar het hoofdwaterwegennet. De Wakkensteenweg is geselecteerd als bovenlokale fietsroute. De visie van de provincie over de verschillende deelstructuren wordt gebiedsgericht vertaald naar verschillende deelruimten. Wielsbeke is gelegen in de "Leieruimte". Deze vormt een onderdeel van het grensoverschrijdend stedelijk netwerk Kortrijk-Rijsel-Roubaix-Tourcoing-Moeskroen (RSV). 5

Sec.I: verbindingsfunctie op bovenlokale niveau primeert; Sec.II: verzamelfunctie op bovenlokaal niveau primeert; Sec.III: verbindingsfunctie van het openbaar vervoer en het fietsverkeer op het bovenlokale niveau primeert.

wvi – juli 2007


16

Er wordt een beleid beoogd dat de Leie als multifunctionele drager versterkt, waarbij mogelijke lokaties voor de vestiging van watergebonden activiteiten, afgewogen tegenover de natuurlijke en recreatieve kwaliteiten, optimaal worden aangewend. Wielsbeke, als specifiek economisch knooppunt, biedt extra ondersteuning voor de uitbouw van bedrijvigheid mits die gekoppeld is aan het water. Tenslotte worden groene longen in de Leieband gevrijwaard.

2.3

Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Wielsbeke

2.3.1

Bindende bepalingen met betrekking tot GRUP Heirweg-Driekoningenstraat

SELECTIES (BD P. 247)

- Lokaal ecologische infrastructuur: Sint-Baafs-Vijvebeek (belangrijke beekvallei). - Woon-werkenclave: Driekoningen - Lokale verbindingsweg: Wakkensteenweg (N327) en Heirweg - Lokale fietsroute: Heirweg,

MAATREGELEN (P. 248)

- Opmaken GRUP Heirweg-Driekoningen 2.3.2

Informatief gedeelte

LIGGING BINNEN RUIMTELIJKE ENTITEIT

Het GRUP Heirweg-Driekoningenstraat is gelegen binnen de veel grotere ruimtelijke entiteit ‘Mandelvallei en aanpalende open ruimte’. De bebouwde ruimte is hier in beperkte mate aanwezig en ondergeschikt aan de open ruimte. Ze komt voornamelijk voor onder de vorm van verspreide bebouwing. Het gaat hier zowel om boerderijen, ambachtelijke bedrijven (voornamelijk geconcentreerd in Driekoningen) als residentiële bebouwing. ‘Driekoningen' en ‘Abele’ (op de grens met de gefragmenteerde tussenruimte) onderscheiden we als belangrijke bebouwingsenclaves in het open ruimtegebied. Hier hebben kleine en middelgrote ondernemingen de bovenhand. ‘Driekoningen' telt er een twintigtal, ‘Abele’ zes. In ‘Driekoningen' is de tertiaire sector relatief sterker aanwezig dan in de andere woon-werkenclaves in Wielsbeke. De meeste tewerkstellingspolen, zeker deze in de tertiaire sector, tellen er tussen de 1 en 3 werknemers. In de secundaire sector kan de tewerkstelling er oplopen tot een 30-tal per bedrijf. De uitbreidingsbehoefte van de bedrijven is groot, vooral van deze die reeds een grotere oppervlakte innemen (secundaire sector). Binnen de globale entiteit, domineert de open ruimte. Het gebrek aan perceelsrandbegroeiingen, aan grootschalige gebouwen en de slechts verspreid liggende perceeltjes bos zijn hier verantwoordelijk voor. Hydrografisch watert dit gebied af naar de Mandel. De waterscheidingskam loopt volgens de Bossenstraat. Hoewel met het rechttrekken van de Mandel, het oorspronkelijke karakter van de vallei sterk vervaagd is en er nog slechts weinig biologisch waardevolle gebieden overgebleven zijn, zijn er nog steeds enkele die vermeldenswaardig zijn. Het gaat hier onder meer om de oude benedenloop van de Mandel (bij het rechttrekken werd de monding van de Mandel in de Leie verlegd), die stilaan aan het verlanden is en evolueert naar een interessant natuurgebied, en om een restant van een afgesneden meander. Typerend in het landschap, en dit vooral in de noordelijkste helft van de entiteit, zijn de bomenrijen en houtkanten langsheen de toegangswegen naar de hoevegebouwen (Boone’s dreef, Caignaerdstraat, de dreef naar de Blauwe Kasteelhoeve,...), maar ook komen verspreid over het gebied nog enkele houtkanten voor als afbakening van de percelen en langs de Moerdijkbeek. Opvallende lijninfrastructuren in het gebied zijn de loodrecht op elkaar staande wegen Wakkensteenweg-Driekoningenstraat en Wakkensteenweg-Heirweg, waarrond de eerder besproken enclave gegroeid is. Juist omwille van deze enclave springen vernoemde wegen sterk in het oog.

wvi – juli 2007


17

2.3.3

Richtinggevend gedeelte

GLOBALE CONCEPTEN (VAN TOEPASSING VOOR ONDERHAVIG GRUP (RD P. 152 E.V.)

Werk aan de tuin De industrie in Wielsbeke is sterk dynamisch en overal (visueel) aanwezig. In 1991 konden 1281 personen zowel wonen als werken in de gemeente. Ondanks de wens om de dynamiek te behouden, mag de industriële ontwikkeling niet ten koste van de woonkwaliteit zijn. Wielsbeke leefbaar houden tussen en met de industrie is de boodschap. Een goed gestructureerd economisch beleid kan hier in belangrijke mate bijdragen tot het creëren van een aantrekkelijke leefomgeving. Belangrijk hierbij is het duurzaam versterken van de relatie, de directe wisselwerking tussen de woon- en werksituatie, alsook het optimaliseren van de integratie van grootschalige bedrijvigheid in een kleinschalig woonmilieu. Een passende landschappelijke integratie kan dit beeld en de leefbaarheid alleen maar positief beïnvloeden.

Leesbaar landschap Het is belangrijk dat de industriële ontwikkeling in de gemeente en daaraan gekoppeld de residentiële uitbreiding enigszins gecontroleerd blijven opdat nu nog herkenbare landschapsstructuur leesbaar blijft, opdat de open ruimte zich blijft onderscheiden van de bebouwde ruimte, en de valleigebieden gevrijwaard worden van verdere aantasting. De open ruimte binnen de gemeente Wielsbeke is op twee plaatsen relatief gaaf gebleven met name, ten oosten van de gemeente, langs de Mandel (‘Mandelvallei met aangrenzende open ruimte’) en ten westen van Ooigem (‘Verloren Hoek’).De Mandelvallei is bovendien landschappelijk waardevol. Ten noorden van de kern Wielsbeke daarentegen is de (open) ruimte veel meer verstoord door (grootschalige) bebouwing en infrastructuur. Belangrijk voor de gemeente Wielsbeke is dat in deze gave gebieden de kwaliteit van de open ruimte kan behouden blijven. Zowel natuur als landbouw moeten er ontwikkelingskansen krijgen. Zij zijn de hoofdrolspelers in de open ruimte.

DOELSTELLINGEN GEWENSTE RUIMTELIJKE, NATUURLIJKE, LANDSCHAPPELIJKE EN AGRARISCHE STRUCTUUR

Stimuleren van natuurontwikkeling binnen de eigen gemeente (RD p. 159) Actiepunten die betrekking hebben op de Mandelvallei moeten, aangezien deze door de provincie geselecteerd is als hypothetische natuuraandachtszone, in overleg met de 6 provincie gebeuren. De gemeente staat alvast achter volgende acties : • aanleg natuurlijke oeverstroken / beekbegeleidende weilanden en natuurtechnische aanpassing van de oude meanders • de uitbouw van een natuureducatief wandelpad tussen Patrijzenhof en Teeuwkensbrug via bestaande landwegen (plaatsen informatieborden, informatiepakketten naar scholen en verenigingen, melding in gemeentelijk infoblad, geleide wandelingen,...). Versterken van de ecologische functie van de biologisch waardevolle gebieden, de groene corridors en stapstenen (P. 161) 7

Biologisch waardevolle gebieden in Wielsbeke zijn verbonden aan de Leie- en aan de Mandelvallei en hebben voornamelijk betrekking op meanderende waterlopen. Gelet op de specifieke band tussen de ecologisch structurerende elementen en de valleigebieden in Wielsbeke, schaart de gemeente zich achter de suggestie van de provincie naar het Vlaamse Gewest toe om de Leie- en Mandelvallei te selecteren als natuuraandachtszone. Via de valleien van de kleinere beken, die veelal uitmonden in de Mandel, de Leie of 6 WITAB, GNOP Wielsbeke, Aanvullingen actieplan, Brugge 7

De biologisch waardevolle gebieden zijn geselecteerd in het GNOP; voor de selectiecriteria, zie: GNOP Wielsbeke, WITAB, p. 32

wvi – juli 2007


18

het Kanaal Roeselare-Leie, via de bestaande concentraties van kleine landschapselementen, boseenheden en via de structurerende wegbermen kunnen dan secundaire groene corridors (lokale ecologische infrastructuur) ontwikkeld worden naar en tussen de biologisch waardevolle gebieden. De Sint-Baafs-Vijvebeek stroomt doorheen het plangebied en maakt deel uit van de lokaal ecologische infrastructuur. Deze is echter ten zuiden van de Wakkensteenweg grotendeels ingebuisd. Ten noorden van de Wakkensteenweg, nabij de Mandel, stroomt deze doorheen struweelbegroeiing. In het GRUP is ingeschreven om de situatie zodanig te behouden.

GEWENSTE NEDERZETTINGSSTRUCTUUR

Blijvend gebruik van bestaande gebouwen zo veel mogelijk garanderen (p. 165) 8

Het beleid voor zonevreemde woningen steunt op de regelgeving op Vlaams niveau maar wordt verder gedifferentieerd afhankelijk van de ligging van de woning t.o.v. de gewenste ruimtelijke structuur. Er wordt gebiedsgericht onderscheid gemaakt volgens de kwetsbaarheid/gaafheid van de zones (entiteiten): 9 In de woon-werkenclaves , of ze nu in "open agrarisch landschap" gelegen zijn of niet, gelden de soepele regels zoals op Vlaams niveau bepaald. In open agrarisch landschap wordt geopteerd om een beperktere uitbreiding toe te staan (richtlijn max. 20%). Verder wordt herbouw uitgesloten, behalve bij overmacht. Voor de zonevreemde woningen gelegen in landbouwgebied worden deze soepelere voorschriften ingeschreven, aangezien ze worden beschouwd als deel uitmakend van de woon-werkenclave. De ietswat geïsoleerd gelegen zonevreemde woning langsheen de Mandel, wordt strenger behandeld. Uitbreiding wordt niet toegelaten, herbouw kan enkel bij overmacht.

GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR BEDRIJVIGHEID

Geëigende ontwikkelingsperspectieven aan woon-werkenclaves10, woonconcentraties11 en bedrijfsplateaus12 (RD p. 169) In woon-werkenclaves en bedrijfsplateaus is zonevreemde uitbreiding van bedrijven toegelaten en dit omwille van de hoge concentratie aan bedrijvigheid en de reeds sterke 13 verwevenheid met het wonen. De vooropgestelde graad van uitbreiding is een categorie 4 volgens de omzendbrief RO 2000/01, overwogen in functie van de ruimtelijke draagkracht. In de onmiddellijke omgeving van de Mandel en ten westen van de Hulstersestraat is echter slechts een categorie 1 (of 2 ev. Hulstersestraat) geoorloofd. Nieuwe lokale bedrijvigheid buiten de juridisch mogelijke bestemmingen op het gewestplan, blijft uitgesloten. Wel kunnen bestaande KMO's vervangen worden door nieuwe KMO's. Nietverkeersgenerende activiteiten zijn toegestaan, omzetting naar handel en horeca is uitgesloten. Ook mogen vervangende KMO's niet van die aard zijn dat zij een bijkomende hypotheek leggen op de elementen wonen en mobiliteit. Verder moet duidelijk zijn dat het geheel van de uitbreidingen die aan bedrijven binnen een woon-werkenclave wordt gegeven in een voldoende ruime context, namelijk over de gehele enclave, moet bekeken worden. Bijzondere aandacht moet telkens uitgaan naar de leefbaarheid van deze bedrijven ten aanzien van de woonfunctie (buffering, ...). Aan de bedrijven Bellefee nv en Maenhout wordt een uitbeiding gegeven die overeenkomt met een categorie 4. 8

Hierbij wordt gerefereerd naar het decreet van 13/07/01, B.S. 03/08/01. Dit zijn voldoende omvangrijke concentraties van bebouwing (cfr. bebouwingsenclaves informatief gedeelte) waar wonen sterk verweven voorkomt met ambachtelijke bedrijvigheid; in woonconcentraties is het aandeel economische bedrijvigheid veel geringer. 10 In woon-werkenclaves komen verschillende ambachtelijke bedrijven verweven met het wonen voor. 11 Woonconcentraties bestaan voornamelijk uit een groepering van woningen, waar ambachtelijke bedrijvigheid de minderheid vormt. 12 Bedrijfsplateaus worden gevormd door de 5 grootschalige met de tijd mee gegroeide bedrijven en de kleine ambachtelijke bedrijven daar op aansluitend. 13 Voor de betekenis van de categorisering: zie volgende § 9

wvi – juli 2007


19

Een afweging voor bedrijven gelegen (deels) buiten bedrijventerreinen en buiten de kern (RD p. 170) Voor lokale bedrijven gelegen buiten bedrijventerreinen wordt verwezen naar de omzendbrief RO 2000/01, die stelt dat de gemeente ontwikkelingsperspectieven dient uit te werken die ‘zowel rekening dienen te houden met de randvoorwaarden voor de economische ontwikkeling van de bedrijven als met de draagkracht van de ruimte en het 14 functioneren van het aansluitend buitengebied’. De omzendbrief geeft een voorstel van classificatie in 6 categorieën. Steunend hierop is voor Wielsbeke volgende ‘indicatieve ’ classificatie per entiteit uitgewerkt. Deze classificatie gaat uit van het principe dat de bestaande bedrijvigheid maximaal behouden kan blijven, wanneer omgevingsaspecten dit toelaten. De classificatie binnen een entiteit is bijkomend afhankelijk van de ligging in een woon-werkenclave of woonconcentratie. Mandelvallei: hier worden de essentiële functies van het open ruimtegebied gevrijwaard en moet de bestaande bedrijvigheid zoveel mogelijk worden beperkt. De beperking wordt gedifferentieerd naargelang het bedrijf totaal geïsoleerd ligt in de open ruimte of geconcentreerd binnen een woon-werkenclave (Driekoningen, Abele). Geïsoleerde bedrijven in de open ruimte krijgen geen verdere ontwikkelings- en uitbreidingskansen. Ten eerste is de ontsluiting en bereikbaarheid van deze bedrijven beperkt en ten tweede zijn deze gelegen in nog gaaf en gedeeltelijk waardevol open ruimtegebied. Voor de bedrijven gelegen binnen de woon-werk enclave geldt een geringe beperking naar uitbreiding en naar aard van activiteiten. Bedrijven gelegen tegenaan de Mandelbeek worden strenger behandeld dan bedrijven gelegen ten westen van de Wakkensteenweg. Vooropgestelde categorisering: categorie 1 voor zonevreemde bedrijven geïsoleerd gelegen in de open ruimte en nabij de Mandel (ook wanneer in woon-werkenclave); categorie 4 voor zonevreemde bedrijven gelegen in een woon-werkenclave en niet langsheen de Mandel. Het ontwikkelen van nieuwe bedrijven is niet wenselijk. De productieruimte van Crea Pack (Bellefee nv), gelegen tussen de Driekoningenstraat en de Mandel kan verder blijven functioneren op de huidige lokatie. Vervangingsbouw is echter niet toegelaten. GEWENSTE VERKEERS – EN VERVOERSSTRUCTUUR Komen tot een functionele opdeling van lokale wegen (p. 178) Lokale wegen hebben als belangrijkste functie het verlenen van toegang. Toch is een verdere functionele opdeling van deze wegen binnen een gemeente belangrijk. Op deze manier wordt niet enkel rekening gehouden met het lokaal autoverkeer, maar ook met het lokaal vrachtverkeer en het fietsverkeer. Er wordt onderscheid gemaakt tussen volgende types: lokale verbindingswegen, lokale ontsluitingswegen en industriële ontsluitingswegen. Lokale verbindingswegen verbinden de kernen van de gemeente onderling en met de kernen in de naburige gemeenten, en staan in voor de bereikbaarheid van de kernen vanaf de secundaire wegen. De richtsnelheid op deze wegen is 70 km/uur. Zowel de Heirweg als Wakkensteenweg zijn geselecteerd als lokale verbindingsweg

14

Afhankelijk van de specifieke situatie van het bedrijf kan bij een goede motivatie, afgeweken worden van de classificatie.

wvi – juli 2007


20

MAATREGELEN EN ACTIES

Opmaken GRUP voor de woon-werkenclaves (RD p. 213) Het GRUP legt de maximale uitbreidingen voor de verschillende bedrijven binnen de enclave vast, rekening houdend met de vooropgestelde categorisering en met een bijzondere aandacht voor de leefbaarheid van deze bedrijven ten aanzien van de woonfunctie (buffering). Bestaande en niet benutte kleine KMO-zones kunnen eventueel in het kader van een ruiloperatie beter aansluitend bij een bestaand bedrijf gesitueerd worden. Binnen onderhavig RUP worden 2 ambachtelijke zone volgens het gewestplan geschrapt. Andere ambachtelijke zones krijgen uitbreiding.

wvi – juli 2007


21

3.

Bestaande juridisch - ruimtelijke toestand van het plangebied

3.1

Gewestplan Het plangebied heeft in het gewestplan Roeselare – Tielt (KB 17-12-1979) de bestemmingen agrarisch gebied, landschappelijk waardevol agrarisch gebied, zone voor ambachtelijke bedrijven & KMO en woongebied met landelijk karakter.

3.2

Goedgekeurde, nog geldende BPA’s BPA Heirweg - Driekoningenstraat MB 28-01-1988 Het oorspronkelijke bpa Heirweg – Driekoningenstraat werd goedgekeurd bij MB 28-01-1988. Dit oorspronkelijke bpa werd vervangen en uitgebreid door het BPA Heirweg – Driekoningenstraat met MB dd. 1009-1996. Het bpa (met MB 28-01-1988) ligt voor wat betreft het nog vigerende deeltje, volgens het gewestplan in agrarisch gebied. Voor die delen die niet in het latere BPA Heirweg – Driekoningenstraat (MB 10-09-1996) zijn opgenomen en goedgekeurd wegens uitsluiting, wordt dit bpa vervangen door onderhavig GRUP.

wvi – juli 2007


22

BPA Heirweg - Driekoningenstraat MB 10-09-1996 Het bpa is gedeeltelijk goedgekeurd bij MB van 10-09-1996 (een ander deel werd uitgesloten). Het bpa ligt volgens het gewestplan in agrarisch gebied, ambachtelijke zones en woongebied met landelijk karakter en werd ontworpen voor uitbreiding van de aldaar reeds gevestigde bedrijven. Dit bpa wordt vervangen en uitgebreid door onderhavig GRUP. Een groot deel van de uitbreiding is gelegen in agrarisch gebied volgens het gewestplan. Deze bestemming wordt in het GRUP grotendeels behouden.

3.3

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

3.4

Goedgekeurde, nog geldende verkavelingen gemeentenummer

Nieuw nummer

Goedgekeurd

1979/84

V208/1

17-04-1980

1973/261

V156/1

10-04-1973

1964/32

V138/1

1970/202

V151/1

2000/3

V90/1

1971/234

V152/1

21-12-1971

1964/29

V29/1

31-03-1964

1990/141

V163/1

14-03-1990

2002/7

V109/1

1963/17

V135/1

Beschermde monumenten, landschappen en landschapsrelicten

De Mandel is geselecteerd als lijnrelict. De Baliekouter op de grens Wakken (Dentergem) en Sint-Baafs-Vijve is geselecteerd als relictzone.

wvi – juli 2007


23

3.5

Biologisch waardevolle gebieden

De Mandel is vanaf ongeveer ten noorden van het plangebied en noordelijk oplopend tot voorbij de Baliekouter geselecteerd als biologisch waardevol gebied, waarvoor een actieplan lopende is. Het actieplan stelt maatregelen voor tot verbetering van het beekecosysteem en van het natuurlijk functioneren van de Mandelbeek. Hiertoe dient in de eerste plaats de uitgangssituatie te worden verbeterd (minder lozingen, oeververstevigingen, onderhoudswerken, habitatverbeterende maatregelen, beheersen van omgevend landgebruik, …).

wvi – juli 2007


24

4.

Bestaande feitelijke ruimtelijke toestand van het plangebied

Het GRUP Heirweg-Driekoningenstraat wordt begrensd door: uitbreiding bedrijf Bellefee nv en woningen ten noorden van de Heirweg ten noorden: de Mandel en de Vijvedreef ten oosten: ten zuiden: uitbreiding ambachtelijke zone en een aantal geïsoleerde woningen ten zuiden van de Heirweg woonlint ten noorden van de Heirweg en Muntestraat ten westen:

4.1

Analyse bestaande ruimtelijke structuur

Binnen het plangebied bevinden zich volgende karakteristieke elementen:

Bedrijf Maenhout van op de Wakkensteenweg + zicht op te

Maenhout op Heirweg

Parking Maenhout - Heirweg

ontwikkelen LO-zone

wvi – juli 2007


25

Containers Maenhout - Heirweg

Bedrijfswoning Bellefee nv - Driekoningenstraat

Bellefee nv vanuit Driekoningenstr. + recente boomaanplant

Bellefee nv - Heirweg

Bellefee nv - Heirweg

Driekoningenstraat met links Bellefee nv

wvi – juli 2007


26

Bedrijf Driekoningenstraat, naast Crea Pack

Bedrijf noorden Heirweg

Bedrijf ten zuiden van de Heirweg

Crea Pack aan Mandelvallei

Struweelbosje Mandelvallei

Wakkensteenweg vanuit Dentergem

De 2 grootschalige bedrijven zijn Bellefee nv en het bedrijf Maenhout. Beide bedrijven worden achtereenvolgens toegelicht.

wvi – juli 2007


27

4.2 4.2.1

BELLEFEE NV Ruimtelijke situering

Het bedrijf is gelegen langs beide zijden van de Driekoningenstraat ter hoogte van het kruispunt Heirweg – Wakkensteenweg in de deelgemeente St-Baafs-Vijve. 4.2.2

Historiek en activiteiten

De nv Bellefee is de holding van de 2 productiebedrijven Kartonnage Lefevere – Beel en Crea Pack. Tevens is het de patrimoniumvennootschap ervan. Het bedrijf Kartonnage Lefevere – Beel gestart als familiaal bedrijf in 1963 en omgevormd tot naamloze vennootschap in 1973 als fabrikant van golfkartonnen verpakkingen. Het bedrijf heeft een uitgebreid gamma van kartonnen dozen en andere verpakkingsvormen, en dit afhankelijk van de specifieke vragen van de klanten – bedrijven. Van bij aanvang is het bedrijf gevestigd langs de Driekoningenstraat te St-Baafs-Vijve. Voordien was het bedrijf vanaf 1963 aktief in de productie plat – compact karton voor schoendozen en confectie, een activiteit die o.a. met de achteruitgang van de schoenenindustrie en confectie in Midden en Zuid West-Vlaanderen werd stopgezet, en vervangen door de minder sectorafhankelijke productie van golfkarton verpakkingen. Het bedrijf wordt geleid door 4 broers Eddy, Ronny, Rudy en Freddy Lefevere, zonen van de stichters de heer en mevrouw Lefevere – Beel. Het productieproces bestaat erin van golfkartonplaten, het basismateriaal dat toegeleverd wordt door golfkartonfabrikanten, te bewerken tot verpakkingskarton door het achtereenvolgens te versnijden, bedrukken, plooien, hechten (door te nieten, lijmen of tapen) tot het eindproduct in de verschillende maten, vormen en soorten. Het bedrijf levert zowel standaardverpakkingen, als specifieke verpakkingen op maat naar de wensen van de klanten. Naast de Kartonnage Lefevere – Beel is er het zusterbedrijf Crea Pack nv dat gespecialiseerd is in de aanmaak van reclame – en displayverpakkingen. Crea Pack is momenteel qua activiteiten, productie en productieruimte grotendeels gescheiden van de Kartonnage. Het is opgericht in 1988 aan de overzijde van de Driekoningenstraat (oosten). 4.2.3

Probleemstelling en uitbreidingsvragen

Volgens het principe van just in time leveringen wordt op vraag van veel van de klanten, de laatste jaren meer en meer het bestelde verpakkingsmateriaal tijdelijk gestockeerd bij de producent en naar gelang de behoefte van de klant geleidelijk aan geleverd (volgens het systeem van afroeping). Hierdoor heeft het bedrijf veel en steeds meer stockageruimte nodig. Dit vormt dan ook de hoofdreden of maakt het voorwerp uit voor het bedrijf van voorliggende GRUP: het in eerste instantie voorzien in bijkomende overdekte stockageruimte. Verder is er ook de noodzaak bij zowel de Kartonnage Lefevere - Beel als bij Crea Pack tot grotere productiecapaciteit omdat een schaalvergroting van de bedrijven zich aftekent (zie verder “clustergebonden karakter, afzetmarkt”). Het bedrijf ziet de uitbreiding (voor zowel Kartonnage als Crea Pack) ruimtelijk gesitueerd ten westen van de Driekoningenstraat. Het is de bedoeling om aldaar parallel met de Driekoningenstraat uit te breiden met +/- 35.000 m² tov de bestaande bedrijfszone van 30.000 m² De uitbreiding zou verlopen tot aan het einde van (en ter hoogte van) de bebouwing (woningen) ten oosten van de Driekoningenstraat, waardoor een fysische begrenzing zou aangehouden worden tussen het bebouwde weefsel en de open ruimte in deze noordelijke zone van St – Baafs – Vijve.

wvi – juli 2007


28

Op vandaag heeft de Kartonnage de volledige uitbreidingsruimte, zoals voorzien in het BPA van 1996, benut of bebouwd. De bebouwde oppervlakte bedraagt 21.172 m² op een terrein van +/- 30.000 m², waarbij de resterende ruimte hoofdzakelijk gebruikt wordt voor de circulatie van de vrachtwagens (open afrijden, manoeuvreren, laden en lossen, stationeren) en groenzone. Van deze bebouwde oppervlakte is ongeveer de helft in gebruik voor de productie zijnde +/- 10.586 m², en de andere helft voor stockage. De huidige bebouwde grondoppervlakte voor de gebouwen Crea Pack ten oosten van de Driekoningenstraat bedraagt +/- 5550 m², waarvan 2375 m² productieruimte en 3180 m² stockageruimte. Voor de Kartonnage Lefevere-Beel is reeds een realistische groei van de productie berekend van 25 % op jaarbasis. Daarenboven dient 50 % van deze bijkomende productie tijdelijk gestockeerd te worden (ifv het reeds beschreven systeem van afroeping) waarvoor dan ook bijkomende stockageruimte moet voorzien worden. Dit betekent een ruimtelijke behoefte van 2646 m² (productie) + 1323 m² (stockage) = 3969 m² per jaar. Voor Crea Pack is evenzeer een groei van de productie van 25 % berekend op jaarbasis, alsook terug 50 % van deze bijkomende productie extra te stockeren. Dit betekent een ruimtelijke behoefte van 594 m² + 297 m² stockage = 891 m² Kartonnage 25 % groei op jaarbasis 50 % van groei tijdelijke stockage Totaal groei op jaarbasis Crea Pack

Totale bebouwde grondoppervlakte 21.172 m²

Oppervlakte productie 10.586 m² 2646 m²

Oppervlakte stockage 10.586 m² 1323 m²

3969 m² Totale bebouwde grondoppervlakte 5550 m²

25 % groei op jaarbasis 50 % van groei tijdelijke stockage Totaal groei op jaarbasis

891 m²

Totale groei op jaarbasis

4830 m²

Oppervlakte productie 2375 m² 594 m²

Oppervlakte stockage 3180 m² 297 m²

Bijkomende ruimte Kartonnage Lefevere-Beel en Crea Pack samen : 3969 + 891 m² = 4830 m² per jaar. De uitbreidingsbehoefte moet beantwoorden aan een productiecapaciteit die jaarlijks aangroeit tot op een hoogte na 5 jaar, waardoor een nieuwe loods als uitbreiding moet voorzien worden van 4830 m² x 5 jaar = 24.150 m². Vandaar dat bijkomende bedrijfsgebouwen voorzien worden van + 25.000 m², met daarnaast nieuwe laadkades en burelen. Het terrein wordt in totaliteit uitgebreid met een oppervlakte van 35.476 m² Aansluitend op de bestaande gebouwen worden bijkomende bedrijfsgebouwen gebouwd, dit echter in 2 fasen ruimtelijke korte – en lange termijn behoeften (KTB en LTB). ste Dit betekent dat hierdoor een gedeelte van de uitbreiding 1 fase gerealiseerd wordt op het bestaande terrein, bedrijfszone volgens het BPA van 1996, namelijk 4872 m² (29 x 168 m) ste ste De 1 fase (KTB) omvat een loods van 15.120 m² (168 x 90 m), met vooraan nieuwe burelen van 980 m² (14 x 70 m) en een laadkade 1 fase van 1000m², in totaliteit 17.100 m².

wvi – juli 2007


29

De 2de fase (LTB), die een verdere aanbouw – uitbreiding inhoudt, bestaat uit een loods van 10.752 m² en 2de fase loskade van 1280 m² (64 x 20 m). Samen 12.032 m² De bebouwde opp. uitbreiding zal aldus 29.132 m² omvatten, waarvan echter 4872 m² gebeurt op het bestaande terrein – bedrijfszone BPA van 1996. Dit groeipotentieel wordt niet enkel bepaald op basis van de gekende cijfers van de voorbije jaren, maar houdt ook extrapolaties in ten opzichte van de verwachte en berekenbare marktevoluties, zoals daar zijn: • De sectorevolutie: Crea Pack kan onmogelijk vergeleken worden met de cijfers van de te ruim omschreven “kartonnagemarkt”, daar zij een niche van reclame en displayverpakkingen bespeelt en er slechts enkele spelers op deze markt actief zijn. Aan de hand van onderstaande groeicijfervergelijking tussen representatieve collega-concurrenten (2003-2004) is duidelijk te concluderen dat de markt – slechts bevolkt door enkele fabrikanten – een hogere marktgroei en dus ook marktpotentieel kent, dan de pure kartonnage activiteiten in België. Enige kanttekening hierbij is, dat dit gebaseerd werd op gegevens van 2003-2004 en wij ondertussen reeds ondervonden dat zich meer en meer de tendens van automatisering en optimalisering van intern transport opdringt om deze groei te kunnen bestendigen (toelichting zie volgend punt). Bedragen in 1000 € Omzet 2003 Omzet 2004 omzetevolutie •

•

Crea Pack 5.542 6.691 + 20,7 %

Kappa Drogenbos 13.000 14.919 + 14,8 %

Print & Display 19.231 19.446 +1,1 %

Bruggeman en Desouter 10.261 8.014 - 21,9 %

De concurrentiele markt: om te kunnen concurreren met grotere spelers als KAPPA en de lage lonen in Oost-Europese landen, dient Crea Pack meer te automatiseren, hetgeen betekent dat meer en sneller dan vroeger nieuwe en betere machines dienen aangekocht te worden, alsook de interne flow van de goederen dient geoptimaliseerd via rolbanen en andere geautomatiseerde transportmiddelen. Dit vergt uiteraard extra plaats en verlaagt het vrije stockagevolume voor grondstoffen en afgewerkte producten. De gebouwen dienen dus relatief sneller te groeien dan de omzet, daar nu wegens chronisch plaatsgebrek de weg van de automatisering noodgedwongen is uitgesteld en het bedrijf genoodzaakt is een inhaalbeweging tot stand te brengen door de volledige inplanting van de verschillende afdelingen te herbekijken. Het voordeel van het opstarten in een volledig nieuw gebouw ligt hem in de kans om de volledige flow te kunnen herbekijken, zodat deze naar bezettingsgraad van de grondoppervlakte en het vullen van het volume, zo optimaal mogelijk kan gebeuren. Het bedrijf heeft er alle belang bij om de kostenstructuur onder controle te houden door geen lege “doos” te creëren, maar in tegendeel de ruimte zo in te delen dat ze ook in de toekomst met de noden van het bedrijf kan meegroeien. Vandaar dat het bestaande gebouw zeker zal blijven gebruikt worden om een betere segmentering van de afdelingen te bewerkstelligen (hierover verder meer). De uitbreiding van de markt naar Frankrijk en Nederland: enkele jaren terug werd het bedrijf actief op de Noord-Franse markt, waarvan het nu de vruchten begint te plukken (zie tabel hieronder voor de omzetevolutie). Zoals geweten zijn de eerste jaren het moeilijkst omdat de penetratie van de markt veel energie vergt en weinig directe return genereert. Sinds 2005 kan het bedrijf genieten van een goede naambekendheid in deze voor hen nieuwe markt en dit vooral door actieve deelname aan plaatselijke vakbeurzen en intensieve prospectie. Vanaf dit jaar (2006) wordt de succesformule toegepast op de Nederlandse markt, door midden april ook daar deel te nemen aan de voor het bedrijf eerste vakbeurs op Nederlands grondgebied. Wanneer de cijfers uit Frankrijk geëxtrapoleerd worden naar de Nederlandse markt, dan kan gesteld worden dat ook daar dergelijke stijging verwacht wordt na enkele jaren aanwezigheid. Uiteraard zal de uitbreidingsmogelijkheid van cruciaal belang zijn voor de verdere ontplooiing op deze markten.

wvi – juli 2007


30

Jaartal 2002 2003 2004

Omzet Noord-Frankrijk 227.970,64 € 549.168,54 € 680.859,45 €

Groeipercentage 141 % 24 %

2005 2006 (1ste kwartaal)

813.235,53 € 241.654,57 (x4) = 966.618,28 €

19 % Geëxtrapoleerd: 19 %

•

De strengere voedingsgeschiktheidsreglementering: na de verschillende voedingscrisissen, wordt ook Crea Pack geconfronteerd met strenger wordende eisen van klanten, die op hun beurt moeten voldoen aan bepaalde criteria aangaande traceerbaarheid, hygiëne en voedingsgeschiktheid van de gebruikte materialen om hun erkenning te kunnen behouden. Voor Crea Pack houdt dit in dat niet alleen in de productieomgeving HACCP dient toegepast te worden, maar dat ook nieuwe kartonkwaliteiten in het assortiment dient omgenomen te worden die specifiek per toepassing kunnen verschillen. Bijgevolg resulteert dit in een groter gamma basisgrondstoffen, hetgeen zijn gevolgen heeft naar manier en hoeveelheid van de stockage. Gebruik bestaand gebouw Crea Pack Als gevolg van bovenstaande marktevoluties, dient, gezien het geschetste groeipotentieel, zeer duurzaam omgesprongen te worden met de beschikbare ruimte en dient deze optimaal ingeschakeld te worden. Vandaar dat het bedrijf ten alle tijden wenst blijvend gebruik te maken van de huidige gebouwen van Crea Pack en dit om volgende redenen: • Het huidig gebouw is perfect uitgerust voor de huidige zeefdrukactiviteit • Een uitbreiding naar de nieuwe technologie rond digitale printing leunt het best aan bij de andere drukactiviteit die nu reeds georganiseerd is in het bestaande gebouw. • Bijkomend is de opsplitsing van de drukactiviteit met de andere stans- en handlingactiviteiten van cruciaal belang voor het digitaal drukprocédé en de reeds bovenvermelde HACCP-regeling, waarvoor in beide gevallen stof door productiebehandeling vermeden dient te worden. • Ook hier dient de afvoer en toevoer van goederen en hulpgoederen geautomatiseerd te worden, waardoor de oppervlakte van het huidige gebouw zonder twijfel volledig zal ingenomen worden door de drukactiviteiten. Het is dus de bedoeling om, door het bestaande gebouw te blijven gebruiken, een noodzakelijke compartimentering door te voeren tussen de twee verschillende activiteiten met elk hun eigen specifieke vereisten naar accommodaties toe. 4.2.4

Stedenbouwkundige vergunningen

1

27-03-1996

2

30-10-1996

Aanbouwen van bureel en luifel en uitbreiden van productie- en opslagruimte

3

09-09-1988

Het bouwen van een bedrijfsgebouw (kartonnage)

4

08-03-2000

Uitbreiden productiehal en opslagruimte en bouw van 7 loskades

5

20-12-2000

Bouwen van een pomphuis en opslagtank

A

23-06-1969

Bouwen van een magazijn na sloping bergplaats

B

27-11-1972

Bouwen van een stapelplaats

C

25-06-1974

Uitbreiden van een stapelplaats

D

06-01-1984

Uitbreiden bedrijfsgebouwen met centraal magazijn en laadruimten

E

18-03-1988

Bouwen van een bedrijfsgebouw – werkplaats

F

17-05-1995

Uitbreiden bestaand magazijn en bouwen burelen

wvi – juli 2007

Bouwen van een productiehal en opslagruimte en loskade


31

G

25-10-1995

Uitbreiden magazijn

H

06-02-2002

Bouwen van een inkomportaal

I

22-12-2005

Bouwen van een ontspanningsruimte en open zwembad

De bouwvergunningen 1 t.e.m. 5 hebben alle betrekking op de gebouwen gelegen ten westen van de Driekoningenstraat, in gebruik door de Kartonnage. Bouwvergunningen A t.e.m. I hebben betrekking op gebouwen gelegen aan de Driekoningenstraat, kant Mandel, nu in gebruik door Crea Pack. Ze zijn alle verkregen op basis van de ligging binnen een ambachtelijke zone (hoewel dit toen nog niet expliciet werd vermeld in de bouwvergunning). Deze ambachtelijke zone is volgens het gewestplan echter gesitueerd direct aansluitend, ten noorden van het perceel van Crea Pack, nl. aan de achterzijde van het bedrijf Tack (schrijnwerkerij). Datzelfde bedrijf heeft op 24-05-1985 een vergunning gekregen voor het uitbreiden van een bestaande schrijnwerkerij, omwille van de ligging binnen een ambachtelijke zone. Het achterliggend gedeelte van deze ambachtelijke zone echter, nl. op de hoogte waar het gebouw van Crea Pack start, maar achter de schrijnwerkerij gelegen, kent nog een agrarisch gebruik. Dit deel van de ambachtelijke zone komt te vervallen, want was bestemd voor uitbreiding van het bedrijf Crea Pack dat enkele meters ten zuiden is gelegen. 4.2.5

Milieuvergunningen

De huidige basisvergunning klasse 1 voor de Kartonnage is afgeleverd door de Bestendige Deputatie op 28-04-1994 voor een periode van 20 jaar, en sindsdien aangepast, verandert ifv beperkte uitbreidingen in 1995, 1996, 1999 en 2001 telkens met een goedkeuring van de Bestendige Deputatie De milieuvergunning klasse 2 voor Crea Pack is afgeleverd op 20-07-1994, eveneens voor een periode van 20 jaar, en aangepast ifv beperkte uitbreidingen in 1995, 1999 en 2001. Destijds is er een milieuvergunning geweigerd (zoals opgemerkt door de DRUM op de plenaire vergadering). Deze vergunning is geweigerd omdat er een bouwovertreding was ontstaan, veroorzaakt doordat de werkelijke perceelsgrens niet loodrecht op de rooilijn staat ten overstaan van het bpa van 1988. Later werd dit rechtgezet in het huidige bpa (1009-1996). 4.2.6

Toetsing bedrijf aan evaluatiecriteria bestaande bedrijven (PRS, RD, p. 247 e.v.)

RUIMTELIJKE IMPACT

Ruimtebeslag, schaal van het bedrijf t.o.v. de omgeving Aangezien het bedrijf zich situeert in een omgeving met veel bedrijvigheid, is de omvang van het bedrijf, bekeken van op de Heirweg niet buiten proporties. Gezien van uit de noordelijke open ruimte, wordt wel een relatief groot volume waargenomen, net zoals de gebouwen van Crea Pack vrij opvallend aanwezig zijn vanuit de Mandelvallei. Het is wel belangrijk op te merken dat de Mandelvallei enkel kan waargenomen worden via een aantal doorkijken tussen de bebouwing van op de Wakkensteenweg en verder van op de brug over de Mandel op het grondgebied van Wakken (Dentergem). Hier moet dan echt wel speciale aandacht geschonken worden aan het bedrijf.

wvi – juli 2007


32

Situering in het landschap en voorkomen van het bedrijf

Kartonnage vanuit Driekoningenstraat-noord

idem

Kartonnage vanuit Driekoningenstraat-zuid

idem

Kartonnage vanuit Heirweg

idem

wvi – juli 2007


33

Crea Pack vanuit Wakkensestwg.

idem

Zoals de foto’s aantonen is het bedrijf relatief ingepast in zijn omgeving. Vanuit de open ruimte (koutergebied in het noorden) vallen de witte panelen van de gebouwen wel sterk op. De recente boomaanplant parallel aan de Driekoningenstraat moet de integratie van op deze weg verbeteren. Deze lineaire aanplant is ook in de stedenbouwkundige voorschriften overgenomen. Aan de kant van de Heirweg komt het bedrijf helemaal niet storend over. De hoogte mag hier wel niet toenemen of er zou een te grote schaalbreuk tot stand komen met de naastliggende bebouwing in het gemengde woonlint. Vanuit de Mandelvallei valt de bebouwing van Crea Pack wel op. Hier is het belangrijk aan landschappelijke inkleding met “valleigroen” te bewerkstelligen. Situering t.o.v. beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten of bakens in het landschap Niet van toepassing. Enkel is de Mandelvallei geselecteerd als lijnrelict. Historiek van het ruimtegebruik De 2 oudste bedrijfsgebouwen zijn gelegen ten oosten van de Driekoningenstraat. Het gebouw vooraan de Driekoningenstraat is het oudste, en werd stelselmatig uitgebreid, waarvan het oudste gedeelte dateert van 1969 en uitbreidingen in 1972, 1974, 1984 en de laatste in 1995. Het is momenteel deels dienstig als magazijn en stapelplaats voor Crea Pack. Voor de uitbreiding van de Kartonnage-aktiviteiten met een nieuwe vestiging aan de overzijde van de Driekoninqenstraat in 1988, was het gebouw volledig in gebruik door de Kartonnage. de Het 2 gebouw achteraan is gebouwd in 1988 als productiegebouw – werkplaats bij de oprichting van Crea Pack, en dus enkel in gebruik door Crea Pack. De bebouwing ten westen van de Driekoningenstraat dateert van 1988 (eerste fase) op basis van het BPA van 1988 (MB 02-01-1988), met de bouw van een nieuwe productieruimte voor de Kartonnage. Het gebouw werd achteraan uitgebreid in 1996 voor productie, opslag, burelen en een luifel. In 2000 werd dan een nieuwe hall aangebouwd, en dit over quasi de ganse lengte van het bestaande gebouw, voor productie en stockage met aan de vrije zijkant een zone voor het laden met 7 kades. Deze uitbreidingen vanaf 1996 zijn maar mogelijk geworden door de goedkeuring van het BPA Heirweg – Driekoningenstraat van 10-09-1996. wvi – juli 2007


34

MILIEU-IMPACT

Milieuhinder Niet van toepassing Waterbeheersing Het hemelwater dat neerkomt op de gebouwen en de grondverharding zal deels aflopen in de gewone oppervlaktewateren en in de openbare riolering en deels opgevangen worden en verzameld in regenputten onder de gebouwen. De verhardingen zullen aangelegd worden uit waterdoorlaadbare materialen zodat infiltratie naar het grondwater mogelijk wordt. Openbare nutsvoorzieningen Deze zijn in voldoende mate aanwezig.

VERKEERSIMPACT

Bereikbaarheid Het bedrijf is gelegen langs de Heirweg en op een paar 100 meters van de Wakkensteenweg (N327) van Tielt naar Waregem over Wakken, St-Baafs-Vijve en St-Eloois-Vijve. Dit is een voldoende uitgeruste weg voor vrachtverkeer. Via de Wakkensteenweg, de Rijksweg-Stationstraat en verder de N382 (reeds vanaf Wielsbeke) wordt de autosnelweg Kortrijk – Gent A14/E17 bereikt te Waregem, na in totaal 8 km afstand. Ook kan via Sint-Eloois-Vijve de gewestweg van Kortrijk naar Deinze bereikt worden om van daaruit op de N382 richting Waregem aan te takken. Voor de site Kartonnage heeft het bedrijf een circulatieroute op haar eigen terrein waarbij het inrijden gescheiden wordt van het uitrijden. Het inrijden gebeurt via de Driekoningenstraat en het uitrijden via de Heirweg. Alle manoevers, laden en lossen, stationeren, gebeuren op het terrein zelf zodat er geen hinder is voor het doorgaand verkeer en de omwonenden langs beide straten. Voor de site Crea Pack gebeurt het in – en uitrijden langs de Driekoningenstraat, en gebeurt het laden en lossen op de niet bebouwde ruimte vooraan het stockagegebouw, zodat er ook geen hinder is voor het ander verkeer en de omwonenden van de Driekoningenstraat. Het huidig totaal aantal bewegingen in (leveranciers) bedraagt maximum 13 vrachtwagens per dag en de bewegingen uit (distributie afgewerkte producten) 18 per dag, dit beiden gespreid over de werkdag tussen 5u en 19u. Het bedrijf heeft berekend dat met de uitbreiding er een 3 tal bijkomende bewegingen in en 5 bewegingen uit zullen gebeuren. Daar de uitbreiding ook voor Crea Pack is, zullen de bewegingen meer geconcentreerd worden op de site Heirweg via de interne circulatieweg. Het voorstel voorziet een 50 tal bijkomende parkeerplaatsen zodat het totaal aantal parkeerplaatsen op het terrein 123 zal bedragen. Dit is ruim voldoende om het aantal tewerkgestelde personen een parkeerplaats aan te bieden, ook rekening houdende met de verwachte groei van de tewerkstelling door de voorgestelde uitbreiding wetende dat niet alle werknemers met de eigen wagen naar het werk komen en niet alle arbeiders tegelijkertijd aan het werk zijn. Dit betekent dan ook dat er tevens parkeerplaatsen zullen ter beschikking zijn voor de bezoekers klanten – leveranciers, zodat er geen straatparkeren zal plaatsvinden.

wvi – juli 2007


35

Verkeershinder De huidige verkeerstoestand en de verwachtende bijkomende verkeersbewegingen zullen geen saturatie van de gebruikte wegen met zich meebrengen of nieuwe knelpunten veroorzaken. Clustergebonden karakter, afzetmarkt Het bedrijf koopt zijn basisgrondstof, kartonnen golfplaten, hoofdzakelijk aan in België (Brusselse en Aalst) maar ook in Noord-Frankrijk. De afgewerkte producten, kartonnen verpakkingen, worden voornamelijk verkocht in eigen land, en dit verspreid over de verschillende provincies. De export vertegenwoordigt in 2003 ongeveer 10 % van de totale verkoop, en dit naar de buurlanden Frankrijk, Nederland en Duitsland, binnen een commercieel hinterland van 300 km. De export wint aan belang voor het bedrijf, want in 1994 bedroeg die slechts 1 %, of een stijging met 1000 % in 10 jaar tijd. Binnen de verpakkingsindustrie is er een zekere concentratie van kartonnages in Midden en Zuid West-Vlaanderen. Het betreft middelgrote bedrijven die een sterke groeievolutie doormaken, en sterk inspelen op de zich telkens wijzigende behoeften van de klanten productie – en distributiebedrijven. Volgens de gegevens van de Federatie van de Papier – en Kartonverwerkende bedrijven steeg de omzet van de gehele sector met +/- 12 % in 2003, wat toch beduidend hoger was dan de omzetstijging voor de ganse industrie ( 4-5 %) Deze stijgende trend vertaalt zich ook in het gebruik van de productiecapaciteit, of de bezettingsgraad van de machines. Deze bedroeg in 2001 gemiddeld slechts 73,7 %, steeg in 2002 naar 79,3 %, en vorig jaar zelfs naar 81,75 %. De papier – en kartonverpakkingsindustrie is sterk onderworpen aan de internationale handel, en wordt dan ook steeds meer internationaal verhandeld. De verdere uitbreiding van Europa en de internationalisering van de papier – en kartonverwerkende industrie verhogen de concurrentiedruk in de sector. Dit betekent dat ook in deze sector een schaalvergroting van de bedrijven zich aftekent.

SOCIAAL- EN BEDRIJFSECONOMISCHE CRITERIA

Omzet Kartonnage Het bedrijf heeft momenteel een productievolume van 18.000 ton of 30.000.000 m² op jaarbasis. De productie is de voorbije 10 jaren enorm gestegen. Getuige hiervan de omzetstijging van € 6.133.640 in 1994 naar € 9.081.215 in 1998, en € 15.780.857 in 2003, of een stijging met 257 % in 10 jaar tijd, en gemiddeld 25 % per jaar. Jaarlijks investeert het bedrijf voor een kleine 1 miljoen euro aan machines, of een totaal investeringsbedrag de voorbije 10 jaar van 8 mio euro. Zoals reeds aangegeven bij de omschrijving van de activiteiten van het bedrijf, is de productie en omzet van het bedrijf de voorbije 10 jaar enorm gestegen met 257 %, of gemiddeld 25 % per jaar. Het bedrijf voorziet dan ook een verdere stijging van de productie en de omzet de komende jaren met gemiddeld 25 % per jaar, zijnde een verdere, aangehouden stijging op ongeveer het niveau van de voorbije 5 jaar Vooral in het segment van de milieuvriendelijke verpakkingen is er een continue stijgende vraag, en zijn de aangrenzende landen, regio’s een groeimarkt voor het bedrijf. wvi – juli 2007


36

De toegevoegde waarde bedroeg in 1999 +/- 46 % van de omzet, in 2002 bedroeg de TW +/- 40 %, om in 2004 terug te stijgen naar 45 %. Het bedrijf verwacht een verdere TW van 40 à 45 % tov een stijgende omzet. Crea Pack de Qua productie en omzet zit het ongeveer op 1/3 van dit van de Kartonnage. De omzet steeg van € 1.522.535 in 1994, naar € 4.066.232. in 1998, tot € 5.474.214 in 2003, of een stijging met 360 % in 10 jaar tijd, en dus gemiddeld 36 % per jaar. (en dus nog sterker dan de gemiddelde stijging van de Kartonnage met 25 %) Ook de export van Crea Pack bedraagt +/- 10 %, en is gestegen tov een beperkte export in 1994 met 2,5 %. Zoals reeds aangegeven steeg de omzet de voorbije 10 jaren gemiddeld met 36 % per jaar. Het bedrijf voorziet een productie – en omzetstijging van gemiddeld 25 % op jaarbasis. Ook voor Crea Pack worden hoge cijfers Toegevoegde Waarde tov Omzet behaald. In 1999 bedroeg de TW 49 % tov de omzet, voor 2002 is dit 47,5 % van de omzet, en de recentste cijfers voor 2003 geven een TW van 44,4 %. Crea Pack verwacht een verdere TW van eveneens 40 à 45 % tov een stijgende omzet Bedrijfsekonomisch zijn dit zeer hoge ratio’s, wat betekent dat het een economisch gezond bedrijf betreft met sterke groeivooruitzichten. Omzet Kartonnage Crea Pack Stijging Kartonnage

1994 6.133.640 € 1.522.535 257 % op 10 jaar

1998 9.081.215 € 4.066.232 Stijging Crea Pack

2003 15.780.857 € 5.474.214 360 % op 10 jaar

personeelsleden Kartonnage Crea Pack Stijging Kartonnage

1994 32 24 80 % op 10 jaar

1998 50

2003 58 44 83 % op 10 jaar

wvi – juli 2007

Stijging Crea Pack


37

Omzet per streek 31-12-2003

Omzet per streek 30-06-2004 Omzet €

Omzet € 2.500.000,00

7.000.000,00 6.000.000,00

2.000.000,00 5.000.000,00

1.500.000,00

1.000.000,00

4.000.000,00 3.000.000,00 2.000.000,00

500.000,00 1.000.000,00 W es t-V la O os and t-V er e la an n de An re tw n er pe Br n a He b ne ant go uw en Lu ik Li m bu rg Na Lu me n xe m bu rg Ui tv oe r

W es t-V la O os and t-V er e la an n de An re tw n er pe Br n He ab ne ant go uw en Lu ik Li m bu rg Na Lu me n xe m bu rg Ui tv oe r

-

Tewerkstelling Kartonnage De tewerkstelling in de Kartonnage is gestegen van 32 personen in 1994 naar 58 in 2003, zijnde + 81 % of 8 % op jaarbasis. De laatste 5 jaren bedroeg deze stijging concreet 3 à 4 personen meer tewerkstelling per jaar (tov 2 à 3 in de jaren ’90). Gelijklopend met, en het gevolg van de productie – en omzetstijging, verwacht het bedrijf een jaarlijkse groei van de tewerkstelling van 3 tot 5 personen. Crea Pack Voor Crea Pack is de tewerkstelling gegroeid van 24 personen in 1994 naar 44 in 2003, of + 83 % over de voorbije 10 jaren, zijnde gemiddeld + 8,3 % op jaarbasis, of 2 personen per jaar. De laatste 5 jaren zijn er 11 personen bijkomend tewerkgesteld, of + 6,6 % , zijnde concreet 2,2 personen per jaar. Gelijklopend met de verwachte omzetgroei voor de komende jaren voorziet Crea Pack een verdere stijging van de tewerkstelling met 2 à 3 personen per jaar. In totaal stelt de holding Bellefee momenteel 94 personen tewerk, 53 bij de Kartonnage en 39 bij bij Crea Pack, en 2 bedienden bij de holding Bellefee zelf. Zoals reeds aangegeven verwachten beide bedrijven een verdere aangroei van de tewerkstelling ten gevolge van de voorgestelde uitbreiding en de stijging van de productie en de omzet.

wvi – juli 2007


38

Investeringen De uitbreidingsinvesteringskosten worden als volgt berekend : o grondaankoop : de gronden zijn reeds eigendom van het bedrijf : p.m. o bouwen bedrijfsgebouwen : 29.132 m² x € 372/m² = € 10.837.104 o verharden + interne wegenis : 6130 m² x € 25/m² = € 153.250 o aanleg groene buffering : berekend op € 50000 in totaal : € 11.040.354 Met een cash flow van de Kartonnage van +/- € 1.000.000 en voor Crea Pack van +/- € 200.000, waarvan de helft gereserveerd kan worden voor deze productieve investering van uitbreiding, (de andere helft wordt gebruikt voor leningen machinepark) betekent dit dat een kapitaal van maximum +/€ 600.000 beschikbaar is voor deze investering. Maw een aflossingstermijn van 18 jaar. Dit is bedrijfsekonomisch haalbaar voor het bedrijf Een eventuele herlocalisatiekost wanneer de uitbreiding niet kan gerealiseerd worden op de huidige site, en het bedrijf volledig moet herlocaliseren, want een splitsing van de activiteiten op 2 locaties (huidige + andere) is organisatorisch en financieel niet haalbaar voor het bedrijf, houdt het volgende in : o grondkosten : volledig nieuwe site (miv uitbreiding) van 70.000 m² x € 50 = € 3.500.000 o vervangen huidige gebouwen : 21.172 + 5500 m² x 372 €/m² = € 9.921.984 o bouwen nieuwe gebouwen : € 10.837.104 o niet-verplaatsbare machines en inrichtingen : berekend op € 750.000 o verhardingen : 17.000 m² x 25 €/m² = € 425.000 o groene buffering : berekend op € 72.000 in totaal = € 25.506.088 We nemen aan dat voor de gebouwen de helft kan gerecupereerd worden bij verkoop gezien ze gelegen zijn in een bedrijfszone = € 5.000.000 Rest minimum te financieren € 19.506.088, waarbij we geen rekening houden met de exploitatiekosten van verhuizen en onderbreking van productie die moeilijk vooraf te berekenen zijn. Eveneens te financieren vanuit de cash flow waarvan maximum € 600.000 beschikbaar voor deze investering, en dit gedurende een periode van 32 – 33 jaar. Dit is bedrijfsekonomisch niet haalbaar voor het bedrijf Enkel een uitbreiding van het bedrijf op de huidige site is financieel haalbaar voor het bedrijf.

wvi – juli 2007


39

Productieproces Bestaande wordkflow: De vrachtwagens komen de site binnen via de Driekoningenstraat, rijden tot zijdelings de loodsen en plaatsen zich schuin achterwaarts op de laadkades, zodat deze kunnen gelost worden. In de gebouwen is er een te volgen proces via een circulatie op het plannetje weergegeven. De afgewerkte produkten worden op vrachtwagens geladen die eveneens schuin achterwaarts tegen de laadpoorten achteraan de loods staan. De geladen vrachtwagens verlaten de site via de Heirweg.

Gewenste workflow: Het lossen van de vrachtwagens gebeurt zoals in de bestaande workflow. Het productieproces volgt dezelfde circulatie, maar is verlengd door uitbreiding van de gebouwen. Het opnieuw laden van de vrachtwagens gebeurt aan de zijkant van het nieuwe bedrijfsgebouw. Door de vrachtwagens loodrecht op de loods te zetten, kunnen er meer vrachtwagens tegelijkertijd geladen worden, wat de capaciteit sterk verhoogd. De vrachtwagens hebben een grotere draaicirkel nodig dan in het geval ze schuin tegen de laadpoorten staan. Dit is de reden waarom de contouren van de bedrijfssite een knik maken richting open ruimte ter hoogte van de nieuwe laadkaden. De geladen vrachtwagens verlaten de site via de Heirweg. In functie van een mogelijke herlokalisatie van Crea Pack, wordt op het bestemmingsplan bijkomende ruimte voorzien ten westen van huidig ingetekende zone. In dit geval blijft het productieproces voor Bellefee echter identiek verlopen, maar verschuift naar het westen, dus naar de nieuw voorziene ruimte. Ook het laden en lossen zal dan meer westelijk plaats vinden. Crea Pack komt, bij herlokalisatie, tegenaan de Driekoningenstraat. Uitrijdend transport blijft geschieden naar de Heirweg, inkomend transport via de Driekoningenstraat, naar de bestaande losplaatsen.

wvi – juli 2007


40

BESLUIT

Omwille van de economische noodzaak, de hoge tewerkstellingsgraad, de gedane investeringen, de dynamiek in de regio, de continue groei, … is het belangrijk aan het bedrijf uitbreidingsmogelijkheden toe te kennen. Hoewel het bedrijf nog beschikt over een zeer beperkte uitbreidingsmogelijkheid binnen het vigerende bpa (< 5000 m²), nl. gelegen ten noorden van de bestaande bebouwing, is de opmaak van een gemeentelijk RUP noodzakelijk omdat een bedrijfsloods slechts rendabel kan gebouwd worden indien deze een zekere breedte heeft, nl. 168 meter lengte x 90 meter breedte, terwijl er slechts ruimte is binnen het geldende bpa voor 168 meter x 29 meter. Deze loods maakt deel uit van de korte termijnbehoefte. Er kan ter realisatie van deze behoefte van een gewestplan worden afgeweken, indien het bedrijf zou beschikken over een positief planologisch attest. Deze regel is hier echter niet van toepassing, omdat er zou moeten afgeweken worden van het geldende bpa, nl. een deel van de geplande loods komt te liggen in de 10-meter brede bufferzone volgens het geldende bpa. De goedkeuring van een RUP is voor het bedrijf de enige oplossing om rendabel te kunnen uitbreiden. Een niet aangesneden ambachtelijke zone, in eigendom van Bellefee nv en gelegen in het oosten van het plangebied, wordt bovendien opgeheven ten voordele van agrarisch gebied.

4.3 4.3.1

MAENHOUT Ruimtelijke situering

Het bedrijf is gelegen langsheen de Heirweg, achterliggend aan het bedrijf Demiddel nv. Via het bpa Heirweg-Driekoningenstraat is het bedrijf gelegen in een ambachtelijke zone, met uitzondering van een deel dat uitgesloten is uit het bpa. De ambachtelijke zone is niet volledig ingevuld, waardoor er in de directe omgeving zowel andere bedrijfsgebouwen als weilanden gesitueerd zijn. 4.3.2

Historiek, activiteiten en vooruitzichten

De bedrijfsactiviteit op de Heirweg 198A te Wielsbeke (Sint-Baafs-Vijve) werd opgestart op 25-02-2002. De activiteit bestaat erin industriële textielafval te recupereren uit de textielindustrie. Onder de noemer industriële textielafval zit een uitgebreid gamma aan producten; dit gaat van weefkanten, garenafval, textielresten, restpartijen garens, restpartijen stoffen, productieoverschotten, al dan niet met een productiefout, overstocks van garens, stoffen en toebehoren van de textielindustrie. De textielresten zijn afkomstig van tapijten meubelstoffenproducerende bedrijven en omvatten zowel garens als weefsels. De samenstelling van deze textielstoffen omvat ongeveer 70% synthetische vezels (polypropyleen, polyamide en polyester) en ongeveer 30% natuurlijke vezels (wol, katoen, viscose). De ophaling van afval gebeurt via afzetcontainers (30 cub), afzetkooien (3 cub) en ophaling van zakken en dozen. Deze textielafval komt ongesorteerd bij de firma Maenhout terecht, waarna het verder gesorteerd wordt volgens soort grondstof, bruikbaarheid en kwaliteit. De niet-recycleerbare stukken worden verwijderd, alsook de onreinheden. Er gebeuren geen verdere behandelingen. Een activiteit die tevens plaatsvindt is het verwijderen van garens van bobijnen, dit door middel van het doorknippen van de garens. Reeds geperste aangeleverde goederen worden tijdelijk opgeslagen en verder doorverkocht aan derden. Na sortering wordt de textielafval in balen geperst of gestockeerd in kooien (voor de nog bruikbare stoffen). Deze balen worden dan verder doorverkocht aan de recyclageindustrie. De nog bruikbare stoffen worden getransporteerd naar textielbedrijven die ze gebruiken voor de fabricatie van garens, poetsdoeken, naaldvilt en non-woovens, kussenvulling en polyesterwatten, drainage en zelfs nieuwe tapijtgarens voor de fabricatie van handgeknoopte tapijten in het buitenland. De activiteit kan dus in feite beschouwd worden als een buffer tussen de textielindustrie en de recyclage-industrie. wvi – juli 2007


41

Dit alles is een arbeidsintensieve activiteit die eveneens de nodige ruimte vraagt om naar behoren uitgevoerd te worden.

4.3.3

Probleemstelling en uitbreidingsvragen

De toegevoegde waarde ligt in het zo goed mogelijk sorteren van textielafval en het aanbieden van een product aan de recyclage-industrie dat gemakkelijk te verwerken is. Deze bufferfunctie vraagt veel plaats en ruimte, vandaar de behoefte tot uitbreiden. Ook de logistieke ondersteuning vraagt veel ruimte, vandaar de nood aan een ruime parking voor de afzetbakken. Deze ruime parking is enkel haalbaar achteraan het bedrijventerrein omdat daar het minste geluidshinder ontstaat voor de omwonenden. Ook is deze locatie van visueel oogpunt het meest aanvaardbaar, waar de containers d.m.v. groenbuffering volledig aan het oog kunnen onttrokken worden. Bij het punt ‘sociaal-economische bedrijfscriteria – productieproces’ is deze uitbreidingsbehoefte schematisch weergegeven, uitgeplitst naar korte en lange termijnbehoefte. Het bedrijf heeft nu ongeveer een grootte van 8000 m² en wenst uit te breiden met ongeveer 2500 m². Het is echter zeer moeilijk om puur cijfermatig een antwoord te kunnen geven op de vraag “welke zijn de ontwikkelingen in de sector die de ruimtevraag motiveren ?”. In de tijdschrift van de sector Febem Focus zijn enkele positieve elementen te vinden. De artikels luiden: “Wat betekent de afvalsector economisch in België ? Een vraag waar 15 niet zo dadelijk een goed antwoord kan worden op gegeven. Daarom ontstond binnen FEBEM de idee om enkele economische kerncijfers te beginnen te ontwikkelen ” en 16 “Economische en sociale balans van de afvalsector in 2004 ”. Een samenvatting van de belangrijkste vaststellingen: De omzet van de gehele sector zit in de lift. De gemiddelde omzet van alle ondernemingen samen is immers gestegen van 10 miljoen € naar 15 miljoen €. De Belgische private afvalsector als geheel verkeert in een gezonde financiële situatie. De kleine ondernemingen (waartoe Maenhout behoort) presteren relatief gezien beter dan de grote ondernemingen. In 2004 (meest recente cijfermateriaal) kent de sector opnieuw een groei en heeft zij een belangrijke winstmarge opgebracht, die zal kunnen geïnvesteerd worden in nieuwe projecten voor de behandeling van afval. De financiële ratio’s zijn gezond, en dit zowel in de KMO’s als in de ondernemingen die deel uitmaken van grote industriële groepen. Het omzetcijfer is tussen 2003 en 2004 gestegen met om en bij de 20%. Het zijn voornamelijk de KMO’s (+35%) die nieuwe winstmarges hebben gegenereerd. Om vanuit de sector nog extra gegevens te kunnen aanleveren, is door het bedrijf ook nog contact genomen met andere organisaties: OVAM: deze hebben geen data ter beschikking en verwijzen naar de federaties Agoria kunststoffen (federatie kunststoffen): mbt tot kunststofvezels vallen onder de textielsector en dit wordt niet door de federatie behartigd. Febeltex (louter gericht op de Belgische textielnijverheid). Deze kunnen geen uitspraken doen over de textielactiviteit in andere Europese landen en tevens niet over de verwerking van “stockloten”. Coberec (federatie textielafval): deze federatie is gericht op de recuperatie van kledij (bedrijven die aan sortering doen van kledij). Cijfermateriaal is dus niet relevant voor het bedrijf Maenhout. 4.3.4

Stedenbouwkundige vergunningen

22-11-2000: bouwen van stapelplaatsen.

16

FEBEM Focus nr. 2 – maart 2005 en nr. 4 – november 2005

wvi – juli 2007


42

4.3.5

Milieuvergunningen

17-05-2001 – 17-05-2021: exploiteren van een sorteercentrum voor industrieel textielafval en textielgarens. 4.3.6

Toetsing bedrijf aan evaluatiecriteria bestaande bedrijven (PRS, RD, p. 247 e.v.)

RUIMTELIJKE IMPACT

Ruimtebeslag, schaal van het bedrijf t.o.v. de omgeving Het bedrijf is niet rechtstreeks gelegen langsheen een openbare weg. De impact t.o.v. de woonomgeving is hierdoor relatief beperkt. Wel valt het bedrijf op vanuit de Wakkensteenweg. Het bedrijf is relatief grootschalig, alhoewel op het bedrijventerrein nog andere grootschalige bedrijven aanwezig zijn. Situering in het landschap en voorkomen van het bedrijf

Zicht op Maenhout (oostflank) vanuit Wakkenstwg.

wvi – juli 2007

idem

Zicht op ZW van bedrijf vanuit achterliggend woongebied


43

Zicht op open ruimte naast bedrijf

Zicht op containers vanuit Heirweg

Zicht op Maenhout vanuit Heirweg

Zicht op zuidflanken van Maenhout vanuit Wakkenstwg.

idem

Het bedrijf is vanuit alle richtingen vrij opvallend aanwezig. Dit komt grotendeels doordat er nog verschillende bouwpercelen langsheen Heirweg en Wakkensteenweg dienen opgevuld te worden. Situering t.o.v. beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten of bakens in het landschap Niet van toepassing.

wvi – juli 2007


44

Historiek van het ruimtegebruik Het bedrijf heeft zich gevestigd in de gebouwen van een vroeger textielbedrijf. De huidige site is in eigendom – de ambachtelijke zone volgens het geldend bpa is ruimer – is nog niet benut voor wat betreft het westelijk gelegen gedeelte. In deze zone wordt de uitbreiding met een bedrijfsgebouw en overdekte stapelplaats voorzien. Een bestaand bedrijfsgebouw kan op vandaag niet benut worden o.w.v. een bouwovertreding. Het betreft het gebouw dat destijds is uitgesloten uit het bpa.

MILIEU-IMPACT

Milieuhinder Alle activiteit gebeurt binnen. Er is geen hinder van trillingen, lawaai, geur, … Er zijn bijgevolg geen klachten van omwonenden. Waterbeheersing Het afvalwater van de sanitaire voorzieningen wordt via een apart rioleringsstelsel afgevoerd, een olieafscheider is voorzien aan de afstoomplaats. Openbare nutsvoorzieningen Deze zijn in voldoende mate aanwezig op de site.

VERKEERSIMPACT

Goederenstroom Inkomende Per dag komen een 25 tot 50 bedrijfsvoertuigen toe op de site. De grondstoffen worden alle aangevoerd via de Heirweg, gaan vervolgens over de weegbrug om verder onderverdeeld te worden naar verschillende gebouwen. Gebouw 1: sorteren (onmiddellijke verwerking) Gebouw 2a: persen (onmiddellijke verwerking) Gebouw 2b: wachtkamer Gebouw 5: stockloten om te herconditioneren en te stockeren, te herverpakken Uitgaande Uitgaande goederen vertrekken vanuit gebouw 3 en op langere termijn ook vanuit gebouw 6. Deze worden vervolgens geladen op containers of op vrachtwagens, gaan over de weegbrug en verlaten de site via de Heirweg. Bereikbaarheid Het bedrijf is gelegen langs de Heirweg en op een paar 100 meters van de Wakkensteenweg (N327) van Tielt naar Waregem over Wakken, St-Baafs-Vijve en St-Eloois-Vijve. Dit is een voldoende uitgeruste weg voor vrachtverkeer. Via de Wakkensteenweg, de Rijksweg-Stationstraat en verder de N382 (reeds vanaf Wielsbeke) wordt de autosnelweg Kortrijk – Gent A14/E17 bereikt te Waregem, na in totaal 8 km afstand. Ook kan via Sint-Eloois-Vijve de gewestweg van Kortrijk naar Deinze bereikt worden om van daaruit op de N382 richting Waregem aan te takken.

wvi – juli 2007


45

Clustergebonden karakter, afzetmarkt De werknemers zijn afkomstig uit West-Vlaanderen (regio Roeselare-Tielt) of uit Frankrijk (een minderheid). Het afzet- en omzetgebied is voor 80 % gelegen in het buitenland en voor 20 % in België. De ligging in Wielsbeke is ideaal voor het bedrijf, daar deze ligging centraal is t.a.v. de toeleveranciers, met name de textielindustrie van zuidwest Vlaanderen. Ook voor de export is deze gemeente, met zijn containerterminal en zijn zeer goede aansluiting bij het autowegennet een ideale uitvalsbasis.

SOCIAAL- EN BEDRIJFSECONOMISCHE CRITERIA

Omzet, tewerkstelling, investeringen Op vandaag werken in het bedrijf 13 vaste arbeiders en 8 arbeiders op interimbasis. Dit betekent een groei van 0 arbeiders in januari 2000 tot 13 vaste werknemers in september 2005. Het groot aantal interimarbeiders is een gevolg van de gevoerde aanwervingspolitiek. Nieuwe arbeiders worden altijd eerst via interimarbeid tewerkgesteld en pas later vast in dienst genomen. Dit is ook het geval wanneer een vaste arbeider door omstandigheden het bedrijf verlaat. In dat geval wordt hij eerst vervangen door een medewerker op interimbasis. De interimarbeiders staan in feite op vaste arbeidsposten. Omzetcijfers: 2000: € 2,430,093,23 2001: € 2,549,354,68 2002: € 2,498,901,11 2003: € 2,359,460,73 2004: € 2,571,631,98 De ter plaatse gedane investeringen in vastgoed (gebouwen, verhardingen, groen, afsluitingen e.d.m. (machines en rollend materieel niet meegerekend) bedragen € 1,889,461,57.

wvi – juli 2007


46

Produktieproces Het productieproces is georganiseerd rekening houdend met de beschikbare mogelijkheden. Dit is echter niet optimaal. Onderstaande schetsen tonen de bestaande toestand, de gewenste toestand op korte termijn en op lange termijn. Bestaande toestand (eind 2005) Gebouw 1 1822 m²

Gebouw 2 3753 m² Gebouw 3 2328 m² Gebouw 4 (luifel) 472 m²

Parking + stapelplaats + circulatie (5)

Sorteerplaats Snijzaal (garens) Stockage halfafgewerkte sortering en nog te sorteren goederen Balen karton Stockage nog te sorteren goederen Opslag afzetcontainers die niet op de parking terecht kunnen Magazijn van gesorteerde en geperste goederen klaar voor verzending Laadzone + laadkade Losplaats vrachtwagens Smeerput onderhoud heftrucks + vrachtwagens Afstoomplaats Smisse Stockage afzetbakken + leeggoed Containerparking (vooraan kant Heirweg) Burelen (voorlopig mobiele eenheden) Circulatieruimte naar achterliggende gebouwen

Totale oppervlakte site Maenhout volgens vigerend bpa: 20816 m². Totale oppervlakte in gebruik site Maenhout: Gebouwen: 8375 m² Stapelplaats, parking + manoeuvreerruimte (ook rond de gebouwen 1 t.e.m.4): 6326 m² TOTAAL = 14701 m² Nog te benutten ruimte (6) = 6115 m²

wvi – juli 2007


47

Korte termijnbehoefte Gebouw 1 Dit gebouw wordt enkel als sorteerplaats en snijzaal gebruikt Gebouw 2 Wordt opgesplitst in een gedeelte persen en sorteren (2a) en een gedeelte stockage (2b) Stock van halfafgewerkte en nog te sorteren goederen wordt hier ondergebracht + de stockage leeggoed afzetbakken, die van onder de luifel naar deze zone verhuist Gebouw 3 Zelfde functie als in bestaande toestand Gebouw 4 Wordt nog enkel voor zijn oorspronkelijke bedoeling gebruikt, nl. (luifel) Losplaats vrachtwagens Smeerput onderhoud heftrucks + vrachtwagens Afstoomplaats Smisse Gebouw 5a NIEUW op te trekken de 2052 m² 2 keus stoffen + textielwaren de 2 keus garens Stockloten de Herverpakken en herconditioneren 2 keus materialen Gebouw 5b Overdekte stapelplaats (nieuw op te trekken) 250 m² Terug om te zetten naar woongebied (3382 m²) Gebouw 5c NIEUW op te trekken 3000 m² Omzetten naar bedrijvenzone voor Maenhout en stapelplaats Ten zuiden van 5c bufferzone (6000 m²) (6) afzetcontainers die vanuit de zone palend aan de woonzone verdwijnen 2600 m² naar achter Woning + Vooraan, aan de Heirweg worden een bedrijfswoning (tussen de andere woning kantoren langsheen de Heirweg) met aansluitend kantoren voorzien op een totale (7) oppervlakte van 1500 m². Binnen het bestaande bpa is er nog uitbreidingsmogelijkheid in het westen, nl. ingekleurd als ambachtelijke zone. Dit perceel heeft op het gewestplan echter de bestemming woongebied en is niet te verwerven door het bedrijf Maenhout. De eigenaars wensen daar op termijn een woning te bouwen en eventueel een landbouwloods en zijn geen voorstander voor verkoop. Er gaat bijgevolg ongeveer 3380 m² aan eerder bestemde ambachtelijke zone (en bufferzone) verloren voor Maenhout o.w.v. toch nooit te verwerven. Het nieuw op te trekken gebouw 5a heeft een totale oppervlakte van 2050 m² en de overdekte stapelplaats (5b) heeft een oppervlakte van 250 m² (rekening houdend met een buffer van 10 meter breed op de grens met het terug naar woongebied om te zetten perceel (cfr. vigerend bpa), een brandgang van 4 meter tussen het nieuw geplande gebouw en buffer en een doorgang tussen gebouwen 5 en 3 van 12 meter). Nieuw op te trekken gebouw 5c heeft een oppervlakte van +/- 3000 m². Het is de bedoeling de oppervlakte van 5a en 5c maximaal te benutten in de hoogte. Hiertoe wordt een hoogte van minstens 10 meter gevraagd. Achter de gebouwen 1, 2b en 4 wordt, ten zuiden van het nieuw op te trekken gebouw 5c, een parking voorzien voor containers en aansluitend een brede bufferzone van 15 meter. Hiertoe dient 6000 m² agrarisch gebied (gewestplan) omgezet in een specifieke zone voor het bedrijf Maenhout, waarvan 2600m² als stapelplaats voor containers (verder nog groenzone en deel van gebouw 5c). Deze uitbreiding was niet in het vigerende bpa opgenomen. wvi – juli 2007


48

Lange termijnbehoefte Gebouw 1 Gebouw 2 Gebouw 3 Gebouw 4 (luifel) Gebouw 5 Gebouw 8 3150 m² Parking (6) Woning + kantoren (7)

Idem KT Idem KT Idem KT Idem KT Idem KT Als uitbreiding van gebouw 3 Het bestaande gebouw dient echter gesloopt te worden en vervangen door een functioneel nieuw op te richten gebouw. Idem KT Idem KT

Om te zetten naar woongebied

Voor het gebouw 8 dient rekening gehouden te worden met een te realiseren groenbufferzone van 10 meter breed en een doorgang voor de brandweer van minstens 4 meter, tussen het bedrijf Maenhout en de woningen gelegen langsheen de Heirweg. Rest dus nog een oppervlakte van 35m x 90 m = 3150 m² Bestaande oppervlakte aan bedrijfsgebouwen + stapelen circulatieruimte Gebouw 1: 1822 m² Gebouw 2: 3753 m² Gebouw 3: 2328 m² Gebouw 4: 472 m² Totaal bedrijfsgebouwen: 8375 m² Circulatie- + stapelruimte: 7560 m² TOTAAL IN GEBRUIK = 15935 m²

Verlies stapelplaats voor containers: 1500 m² (wordt zone voor wonen en kantoren) wvi – juli 2007

Nieuw te realiseren oppervlakte voor bedrijfsgebouwen Gebouw 5a: 2050 m² Gebouw 5b (luifel): 250 m² Gebouw 5c: 3000 m² Gebouw 8: 3150 m² Totaal bedrijfsgebouwen: 8450 m² TOTAAL BIJKOMENDE OPPERVLAKTE BEDRIJFSGEBOUWEN: 8450 m² Deze oppervlakte wordt grotendeels gerealiseerd op reeds bestemd terrein (momenteel circulatie + stapelruimte) Nieuwe stapelplaats voor containers (achter bestaande gebouwen, in zuiden): 2600 m²


49

BIJKOMENDE STAPELRUIMTE VOOR CONTAINERS = 1700 m² (benaderend) Ambachtelijke zone in MINDERING t.o.v. vigerend bpa Aansluitend aan de achtertuinen van de woningen langsheen de Heirweg Ten westen van het bedrijf Maenhout TOTAAL ambachtelijke zone in mindering Extra bedrijventerrein in functie van het bedrijf Maenhout (in het zuiden) Slotberekening

Benaderende oppervlakte 4300 m² Omgezet naar woongebied (tuinzone, niet voor bijkomende woningen = grotendeels bevestigen van bestaande toestand + afbreken bestaand bedrijfsgebouw) 3380 m² omgezet naar woongebied 7680 m² 6000 m² 1680 m² bedrijventerrein in mindering 6000 m² agrarisch gebied wordt omgezet in bedrijvenzone 7680 m² KMO-zone wordt omgezet in woongebied (slechts mogelijkheid voor 1 bijkomende woning)

Ontwikkelingen in de sector die de ruimtevraag motiveren Het is heel moeilijk om aan cijfergegevens te geraken die een correcte evolutie binnen de sector kunnen weergeven. OVAM en de verschillende federaties konden uiteindelijk helpen. Er zijn 3 elementen die de toevoer van afvalstoffen vergroten: 1. de strenge controle op de afvalstromen, afvalvervoer en afvalwetgeving. Om in de afvalverwerkende sector actief te zijn, moeten zware investeringen gedaan worden naar infrastructuur, brandveiligheid en administratie. Heel wat bedrijfjes die vroeger in de grijze zone opereerden, vallen er van tussen omdat grote textielbedrijven meer en meer met erkende klasse I afvalrecuperatie bedrijven gaan werken. Deze afvalstromen komen nu stilaan bij de erkende afvalverwerkers terecht. Dit verklaart vermoedelijk de sterke groei van de kleine ondernemingen (KMO) binnen de afvalsector (bron: FEBEM Focus nr. 2 – maart 2005, FEBEM Focus nr. 4 – november 2005). 2. Door stijging van de kostprijs van de afvalverwerking door verbranding of storten, wordt er vanuit de industrie een enorme inspanning gedaan om de afval nog meer doorgedreven te sorteren. Waar men vroeger gemakkelijk een plastiekfolie met een restbobijn in de afvalcontainer deponeerde om er vanaf te zijn (deze afvallen nemen veel volume), worden die nu praktisch overal opgehaald door erkende afvalverwerkers. Ook door het bedrijf Maenhout. Dit kan jammer genoeg niet gestaafd worden met cijfergegevens. 3. De stijging van de grondstoffenprijzen zorgt ervoor dat er een grote vraag is naar secundaire grondstoffen (recycleerbare afvallen)

BESLUIT

Hoewel vanuit de sector moeilijk cijfermatig aan te tonen, heeft het bedrijf duidelijk nood aan extra ruimte om het productieproces rendabeler te maken en meer optimaal te kunnen laten verlopen. Deze bijkomende (overdekte) ruimte kan deels gegeven worden binnen het geldend bpa, nl. nieuw op te trekken gebouw 5. Volgens datzelfde bpa, kan het gebouw 3 op vandaag echter niet in de bedrijfsvoering opgenomen worden, daar dit gebouw destijds, door een vorige eigenaar, zonder vergunning is opgetrokken en bijgevolg uitgesloten is uit het bpa. Ook ruimte voor het plaatsen van afzetcontainers achteraan en uit het zicht van de Heirweg dient bijkomend op korte termijn ruimte gecreëerd. Deze extra ruimte is vandaag bestemd als agrarisch gebied. Voor deze 2 korte termijnbehoeften dient een RUP opgemaakt. Gebouw 6 is aangestipt als lange termijnbehoefte. Dit gebouw is nog geen eigendom van Maenhout. Op lange termijn ziet de bedrijfsleider de aankoop (en herbouw) wel haalbaar.

wvi – juli 2007


50

4.4

Decreet op de ruimtelijke ordening van 18-05-1999

Het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening (D.R.O.) bepaalt in artikel 201 de verhouding tussen de bestaande plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Het principe is dat de bestaande plannen van aanleg worden gehouden tot ze vervangen worden door een ruimtelijk uitvoeringsplan. De voorschriften van de ruimtelijke uitvoeringsplannen, voor het grondgebied waarop ze betrekking hebben, vervangen de voorschriften van de plannen van aanleg. Volgens artikel 48, § 2, D.R.O. moeten de gemeentelijke uitvoeringsplannen opgemaakt worden ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het GRUP Heirweg Driekoningenstraat kan bijgevolg niet afwijken van het GRS Wielsbeke tenzij binnen de perken gesteld door art. 19, § 3, D.R.O.

5.

Watertoets

Artikel 8 van de decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt in hoofdstuk II, afdeling I, artikel 8 bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd.

5.1

Ligging in overstroombare gebieden

De volledig vallei van de Mandel is aangeduid als risicozone voor overstromingen en delen daarvan, met name gelegen ten oosten van het plangebied als recent overstroomd gebied.

5.2

Maatregelen m.b.t. het vermijden van schadelijk effecten m.b.t. de waterhuishouding

In de voorschriften van verschillende zones voor bedrijvigheid zijn maatregelen ingeschreven om het waterbergend vermogen van het plangebied te vergroten. Nieuwe verhardingen dienen aangelegd in waterdoorlatend materiaal, tenzij dit wordt verboden vanuit een andere regelgeving. Het hemelwater afkomstig van daken van nieuwe gebouwen dient opgevangen in reservoirs, en dient verplicht te worden voorzien van een pompinstallatie, zodat het hemelwater kan gebruikt worden voor bedrijfsdoeleinden (bv. Afspuiten van vrachtwagens, wc-installaties, reinigen, …). Ook bufferbekkens dienen aangelegd om versnelde afvoer van hemelwater afkomstig van verhardingen tegen te gaan.

wvi – juli 2007


51

6.

Gewenste ruimtelijke structuur van het plangebied

6.1

Verschillende invulmogelijkheden bedrijventerrein

Voor de invulling van het bedrijventerrein (zone 4) staan verschillende mogelijkheden voorop, die elk een verschillende ontsluiting en een verschillende perceelsstructuur met zich meebrengen. De verschillende alternatieven, rekening houdend met het zo weinig mogelijk aanleggen van infrastructuur, worden hieronder uiteengezet.

wvi – juli 2007

Behoud bestaande situatie Ontsluiting achterliggend bestaand bedrijf op Heirweg via private wegenis Nieuw op te richten bedrijf ontsluit op tweede parallelle private wegenis (reeds aanwezig) Geen bijkomende infrastructuur Geen onteigening Private ontsluitingen tot 2 achterliggende bedrijfspercelen vanaf Heirweg blijft behouden De zone bestemd voor ambachtelijke bedrijven verkleind t.o.v. het geldend bpa Het meest zuidelijk gelegen bedrijf dient via een afzonderlijke ontsluiting op de Wakkensteenweg uit te komen (ev. recht van doorgang – geen openbare weg) Een tweede klein bedrijfje kan ev. ook op deze afzonderlijke ontsluiting aantakken De hoeveelheid buffergroen dat dient aangelegd te worden is groter dan bij de andere scenario’s Onveilige verkeerssituatie bij uitkomen op de Wakkensteenweg midden in een bocht

Contouren volgens vigerend bpa Ontsluiting op Heirweg (openbaar) Onteigeningen mogelijks noodzakelijk om het gebied collectief te kunnen ontwikkelen Private ontsluiting tot achterliggende percelen wordt openbare weg Bedrijven aan Wakkensteenweg gelegen worden bereikt via Wakkensteenweg Voor het reeds bestaande zuidelijk gelegen bedrijf dient een afzonderlijke ontsluiting tot de Wakkensteenweg te leiden (ev. recht van doorgang – geen openbare weg). Een tweede klein bedrijfje kan ook op deze afzonderlijke ontsluiting aantakken Onveilige verkeerssituatie bij uitkomen op de Wakkensteenweg midden in een bocht Veilige aantakking op Heirweg (voldoende zichtbaarheid, niet in bocht <> Wakkensteenweg)


52

Contouren volgens vigerend bpa Ontsluiting op Wakkensteenweg (openbaar) Onteigeningen mogelijks noodzakelijk om het gebied collectief te kunnen ontwikkelen Het aantal ontsluitingen op de Wakkensteenweg blijft beperkt tot één Het reeds bestaande bedrijfje in het zuiden dient eveneens op deze ontsluiting aan te takken (incl. een potentieel tweede bedrijfje). Snelheidsremmende en zichtbaarheids-verbeterende maatregelen dienen genomen op de Wakkensteenweg (N327)

De keuze van het college viel op scenario 3, ontsluiten op de Wakkensteenweg.

6.2

Planopvatting

Het plan wordt in eerste instantie opgemaakt voor uitbreiding van de bedrijven Bellefee nv en Maenhout. Bellefee nv krijgt hiertoe ruimte in het noorden van het plangebied (‘zone noord voor grootschalig bedrijf’), Maenhout in het zuiden (‘zone zuid voor grootschalig bedrijf’). Voor Bellefee nv wordt stapelen in open lucht uitgesloten. Er dient gewaakt over een kwalitatief materiaalgebruik en een kwalitatieve vormgeving. Aan de kant van de Driekoningenstraat en de Heirweg dienen de bouwhoogten beperkt te blijven. Tegelijkertijd wordt in de voorbouwstrook t.a.v. de Driekoningenstraat (deelzone 1A) een zeker percentage groenaanplant opgelegd. Dit laat tegelijkertijd toe aan de kant van de Driekoningenstraat enkel een lineaire groenaanplant te vragen ipv een dichte buffer (het bpa voorzag louter een zone non-aedificandi bestemd voor groenaanleg). De buffer naar de achterliggende open ruimte toe wordt variabel gemaakt. Dit omdat het een nieuw te ontwikkelen bedrijfsgebouw betreft, dat aan een zekere vormelijke kwaliteit dient te voldoen, waardoor er iets meer vrijheid kan gegeven worden aan de bedrijven. Een gemiddelde breedte van 10 meter breedte moet wel gerespecteerd worden. T.a.v. zone 5 ‘gemengde woonzone’ wordt schermgroen voldoende geacht, omdat op de achterliggende gronden binnen deze zone 5 ook ambachtelijke activiteiten kunnen plaatsvinden. De zone voor Bellefee bestaat bijkomend uit 2 reservezones. Eén (in het noorden) aan te snijden in het geval de gronden (niet in reservezone gelegen) volzet zijn, en één in het westen, enkel in het geval de bedrijfsactiviteiten van Crea Pack geherlocaliseerd worden vanuit de site tegenaan de Mandel. Ter compensatie van de bijkomende bedrijfsgrond die voor Bellefee nv gecreëerd wordt, wordt een zone gelegen in het zuidoosten van het plangebied in het gewestplan bestemd als ‘zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’ en ook in eigendom van het bedrijf herbestemd tot agrarisch gebied. Maenhout heeft naast een bijkomend bedrijfsgebouw ook behoefte aan extra ruimte om containers te kunnen stapelen. Deze stapelruimte wordt voorzien in het zuiden van het GRUP, aansluitend bij het bestaande bedrijfsperceel. Ter afscherming naar de open ruimte wordt een dichte ‘groenbufferzone’ geëist. Deze buffer was reeds gevraagd in het vigerende bpa, maar is nooit gerealiseerd geworden. wvi – juli 2007


53

De resterende zone voor ambachtelijke bedrijven volgens het bpa, wordt als dusdanig overgenomen, met echter dat verschil dat ook nieuwe bedrijvigheid kan tot ontwikkeling komen, i.p.v. enkel uitbreiding van de aanliggende bedrijven. Het woonlint gelegen ten zuiden van de Kartonnage, waar verschillende ambachtelijke bedrijven voorkomen naast woningen, wordt bestemd tot ‘gemengde zone voor wonen’.

wvi – juli 2007


54

7.

Ruimtebalans en op te heffen voorschriften

Benaderende oppervlaktes: een groot deel van de oppervlakte aan bedrijventerrein was reeds bestemd als ambachtelijke zone via het BPA Heirweg-Driekoningenstraat, nl. 10 ha. Bijkomend wordt 5,3 ha bedrijvenzone bestemd in functie van de bedrijfsactiviteiten van Bellefee nv en Maenhout. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van 45 ha.

7.1

Limitatieve opgave van de voorschriften die worden opgeheven door het GRUP

De voorschriften en de bestemmingen van het Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Heirweg – Driekoningen’ vervangen voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan, de voorschriften en de bestemmingen van:

GEWESTPLAN ROESELARE – TIELT (KB 17-12-1979) Volgende bestemmingen worden opgeheven: agrarisch gebied woongebied met landelijk karakter gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO

BIJZONDER PLAN VAN AANLEG HEIRWEG - DRIEKONINGENSTRAAT (MB 28-01-1988) Volgende bestemming wordt opgeheven: Zone non aedificandi (=bufferzone)

BIJZONDER PLAN VAN AANLEG HEIRWEG - DRIEKONINGENSTRAAT (MB 10-09-1996)

gebied voor ambachtelijke bedrijven & KMO bufferzone zone voor wonen private parkeerplaatsen zone voor tuinen

VERKAVELINGEN 1973/261 1971/234 1964/29 1964/32 1963/17 Omwille van verouderde bepalingen (alle verkavelingen dragen een datum van voor de jaren 1973) en volledige realisatiegraad, wenst de gemeente deze bovenvermelde verkavelingen te vernietigen.

wvi – juli 2007


55

Volgens art. 132§5 van het decreet van 18-05-1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, zal dit gegeven uitdrukkelijk vermeld en bepaald worden bij de voorlopige en definitieve vaststelling van onderhavig rup. De op te heffen bestemmingen worden in de volgende tabel vermeld. Gewestplan (niet bpa) Agrarisch gebied + landschappelijk waardevol agrarisch gebied

Benaderende oppervlakte 6,45 ha

14,83 0,17 ha 0,23 ha 0,83 ha

Woongebied met landelijk karakter

5,52 ha

BPA Heirweg - Driekoningenstraat Zone non aedificandi (=bufferzone) Gebied voor ambachtelijke bedrijven & KMO Bufferzone Zone voor wonen Private parkeerplaatsen Zone voor tuinen TOTAAL

wvi – juli 2007

Zone 1, zone noord voor grootschalig bedrijf Zone 2, zone zuid voor grootschalig bedrijf

Gebied voor ambachtelijke bedrijven & KMO’s

MB 28-01-1988 MB 10-09-1996

Wordt in GRUP (benaderend)

Zone 4: groenbufferzone Zone 7: agrarisch gebied Zone 1: zone noord voor grootschalig bedrijf Zone 3: zone voor ambachtelijke bedrijvigheid Zone 7: agrarisch gebied Zone 5: gemengde zone voor wonen Zone 6: zone voor open en halfopen bebouwing Benaderende oppervlakte 0,085ha

Wordt in GRUP (benaderend)

16,85 ha

Zone 1: zone noord voor grootschalig bedrijf Zone 2: zone zuid voor grootschalig bedrijf Zone 3: zone voor ambachtelijke bedrijvigheid Zone 4: groenbufferzone Zone 5: gemengde zone voor wonen Zone 6: zone voor open en halfopen bebouwing Zone 7: agrarisch gebied

Zone 2: zone zuid voor grootschalig bedrijf

45 ha


56

8.

Planproces

8.1

Voorontwerp

Het plan werd voor advies overgemaakt aan onderstaande instanties en besproken op een plenaire vergadering d.d. 07-03-2006: ROHM West-Vlaanderen, planologisch ambtenaar Bestendige Deputatie West-Vlaanderen AROHM, Afdeling Monumenten en Landschappen Administratie Land- en Tuinbouw Administratie Economie AMINAL, Afdeling Milieuvergunningen AMINAL, Afdeling Natuur Provincie West-Vlaanderen, technische dienst water AWV West-Vlaanderen GECORO Wielsbeke Op de plenaire vergadering werd geoordeeld dat de uitbreiding van de grootschalige bedrijven beter diende gemotiveerd te worden en dat ter verantwoording best een tweede plenaire vergadering werd gehouden. Ten gevolge van een gewijzigd uitvoeringsbesluit (besluit van de Vlaamse Regering van 11 mei 2001 tot aanwijzing van de instellingen en administraties die adviseren over voorontwerpen van ruimtelijke uitvoeringsplannen, wijz. 29-11-2002, 08-07-2005 en 23-06-2006) zijn de instanties die om advies gevraagd worden niet meer dezelfde. Minstens de naamgeving is gewijzigd.

ROHM West-Vlaanderen, planologisch ambtenaar Bestendige Deputatie West-Vlaanderen Agentschap RO-Vlaanderen, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend erfgoed Departement Landbouw en Visserij Agentschap voor natuur en bos Agentschap Economie Departement leefmilieu, Natuur en Energie Vlaamse Milieumaatschappij Provincie West-Vlaanderen, technische dienst water Agentschap infrastructuur West-Vlaanderen GECORO Wielsbeke

Deze tweede plenaire vergadering vond plaats op 30-08-2006.

wvi – juli 2007


57

8.2

Ontwerp

Voorlopige vaststelling gemeenteraad: 25-10-2006 Openbaar onderzoek: Het plan ligt ter inzage van 27-12-2006 tot 24-02-2007 Behandeling bezwaren in de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO) Behandeling in zitting van 10-04-2007 Advies: voorwaardelijk gunstig, mits aanpassing n.a.v. de geformuleerde voorwaarden Definitieve vaststelling gemeenteraad: 26-04-2007 Goedkeuring bestendige deputatie: ………………

wvi – juli 2007


58

9.

Bijlage Verslag plenaire vergaderingen dd. 07-03-2006 en 30-08-2006 Binnengekomen adviezen op voorontwerp

GEMEENTE WIELSBEKE GRUP Heirweg-Driekoningenstraat - vervanging Verslag plenaire vergadering d.d. 07-03-2006

Aanwezig: DRUM: Els Demeestere AROHM (planologisch ambtenaar): Jan Vanderstraeten ROHM West-Vlaanderen: Veerle Lenoir AWV: Mark Piessens Wielsbeke: Debode Jacques en eckhout-Deloddere Mia (schepenen), Van Halst Lucien (secretaris), Jos Vanderheyden (Technische dienst) wvi: Annelies De Clercq.

wvi – maart 2006

GRUP HEIRWEG-DRIEKONINGENSTRAAT - VERSLAG PLENAIRE VERGADERING

1

Inleiding: Dhr. secretaris leidt de vergadering in. Door wvi wordt een beknopte toelichting gegeven over de belangrijkste zones en principes binnen het voorliggende ruimtelijk uitvoeringsplan. Het plan behandelt onder meer de mogelijkheden voor uitbreiding van twee regionale bedrijven (Bellefee en maenhout). De DRUM ging voorafgaandelijk akkoord met het feit dat de gemeente hiervoor initiatief neemt dmv een gemeentelijk RUP. Voorafgaandelijke besprekingen vonden telkens plaats met een vertegenwoordiger van de DRUM.

Opmerkingen: De opmerkingen komen zowel van de DRUM als van AROHM. o Het plan bestaande toestand dient een aantal zaken beter weer te geven: o de aanwezige functies o de nog geldende bestemmingsplannen o de vergunningstoestand rond Crea Pack o de zone waar hoger mag gebouwd worden o Ook de leesbaarheid van het plan bestaande toestand dient verbeterd: o Betekenis blauwe lijnen o Straatnamen vermelden o Betekenis groene lijnen (= bestemmingszones) op plan zetten o De nummers van de bouwvergunningen zijn niet uitgelegd. Beter is deze in tabel te zetten o De Mandelvallei is door de provincie geselecteerd. De ontwikkelingsmogelijkheden geboden aan de drie zonevreemde woningen langsheen de Wakkensteenweg en nabij de Mandel zijn te ruim. Deze 3 woningen zijn echter samengevoegd tot één woning. Voorgesteld wordt om geen uitbreiding meer toe te laten aan deze woning. Wel wordt mogelijkheid gegeven om bij overmacht te herbouwen. Hiertoe wordt een motivatie opgenomen in het RUP. o Het feit dat het hier ondertussen gaat over één woning wordt ook beter op het plan bestaande toestand vermeld. o In de Mandelvallei moet de mogelijkheid om schuilhokken voor dieren toe te laten meer beperkt worden (in grootte, in materiaalgebruik, eventueel moet een bundeling bv. nabij bestaande bebouwing vooropgesteld worden, …). Best wordt hiertoe de eigendomsstructuur eens onderzocht. o Wat schuilhokken voor dieren in de Mandelvallei betreft kan beter de omzendbrief van de Vlaamse Overheid er eens op nagelezen worden. o Voor wat betreft KMO-gronden heeft Wielsbeke reeds uit het provinciaal reservepakket geput. Uitbreidingen kunnen nu dus enkel nog toegestaan worden voor bestaande bedrijven. Bijkomende bedrijvigheid kan enkel nog in geselecteerde kernen. Dit is niet het geval voor Hierweg-Driekoningenstraat. De KMO-zone, zoals ingetekend in het RUP moet dus opnieuw verkleinen, minstens tot de contouren van het te vervangen bpa. o Voor Crea Pack, dient, net zoals gebeurd is voor de Kartonnage, een work flow weergegeven te worden. Hoe gaat het productieproces van Crea Pack zich organiseren op het terrein van Bellefee ? Deze vraag wordt voorgelegd aan het bedrijf. o Voor Bellefee wordt een groei voorgesteld van 25% op jaarbasis. Hoe kan dit gemotiveerd worden binnen de sector ? Er wordt meer onderbouwing gevraagd. De evolutie binnen de sector dient beter geschetst te worden. o Om de voorschriften niet nodeloos ingewikkeld te maken, wordt er beter gewerkt met 2 deelzones, één ten oosten en één ten westen van de Driekoningenstraat. o In de toelichting wordt beter verduidelijkt waarom met verschillende soorten buffers gewerkt wordt.

2


MAART-2006 - wvi

o o o o o o o o o o o

Aangezien Crea Pack op vandaag toch niet kan gebufferd worden, wordt dit beter niet op het bestemmingsplan weergegeven. De lineaire aanplant op de grens met de reservezone wordt beter op 1 plaats extra verdicht, om zo, vanuit de open ruimte, meer een massa aan groen te ervaren. Dit breekt de gevel vanuit de open ruimte. Stapelen in open lucht wordt beter niet toegelaten. De milieuvergunning zou deels geweigerd zijn owv het feit dat er gebouwd zou zijn in de bufferzone. Dit wordt nagekeken op de gemeente. De bestaande toegang tot het bedrijf wordt planmatig beter vastgelegd. Bij herbouw mag de bestaande inplanting behouden blijven. Dit is niet logisch. De ruimtevraag van het bedrijf Maenhout moet beter uitgelegd worden. Is het in de hoogte werken geen ruimtebesparende oplossing voor dit bedrijf ? De ontwikkelingen in de recyclagesector dienen beter geschetst. Het toelaten van een bijgebouw bij zonevreemde woningen kan niet. In de toelichting verduidelijken waarom soms een bedrijfswoning toegelaten wordt en soms slechts een concièrgewoning. Wat betreft het laten vervallen van verkavelingen is nog de regelgeving van het oude decreet vermeld.

AWV o De rooilijn moet getekend worden op het bestemmingsplan. o De bouwlijn ligt op 17 meter (= 9 m + 8 m) uit de as van de weg. Verdere afspraken Een bijkomende motivatie voor uitbreiding van de 2 regionale bedrijven wordt voorafgaandelijk gemaild naar de DRUM en naar AROHM.

wvi – maart 2006


3

GEMEENTE WIELSBEKE GRUP Heirweg-Driekoningenstraat Verslag plenaire vergadering d.d. 30-08-2006

Aanwezig: Agentschap RO: Jan Vanderstraeten DRUM: Els Demeestere Cel onroerend erfgoed : Koen Himpe Secretaris Wielsbeke: Van Halst Lucien Technische dienst Wielsbeke: Vanderheyden Jos Schepen : Bouckhuyt Michel Voorzitter GECORO: Noël Demeulenaere AWV West-Vlaanderen: Marc Pissens wvi: Annelies De Clercq

Verontschuldigd: Duurzame landbouwontwikkeling (ongunstig advies) Afdeling Milieu, Natuur en Energiebeleid (gunstig advies)

Aangeschreven instanties: Volgende instanties werden om advies gevraagd: Bestendige Deputatie West-Vlaanderen Agentschap RO Vlaanderen, afdeling Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend erfgoed Departement Landbouw en Visserij, duurzame landbouwontwikkeling Agentschap voor Natuur en Bos Agentschap Economie Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, afdeling Milieu-, Natuur- en Energiebeleid Vlaamse Milieumaatschappij Provincie West-Vlaanderen, technische dienst water Agentschap infrastructuur West-Vlaanderen GECORO Wielsbeke

1.

Inleiding:

Dhr. secretaris leidt de vergadering in. De ontwerper (wvi) geeft aan welke wijzigingen er gebeurd zijn sinds de vorige plenaire vergadering van 7/3/2006. De binnengekomen adviezen worden overlopen. Er zijn schriftelijke adviezen binnengekomen van de DRUM (advies Bestendige Deputatie), de Afdeling Milieu-, Natuur- en Energiebeleid, van het Departement Landbouw en Visserij, Duurzame Landbouwontwikkeling en van AWV West-Vlaanderen.

2


30 augustus 2006 - wvi

Aanwezige instanties lichten zelf hun (al dan niet schriftelijk) advies toe.

2.

Opmerkingen:

Agentschap RO Bij de begrenzing van het plangebied wordt er beter over gewaakt dat de grenslijn niet op de as van de weg komt te liggen. Beter is het de volledige weg in het plangebied op te nemen, zo gelden de voorschriften voor de volledige weg. Verkavelingen die komen te vervallen worden beter vermeld in de toelichtingsnota en niet bij de stedenbouwkundige voorschriften. DRUM De provincie vraagt een inpassing van de workflow voor het bedrijf Crea Pack binnen deze van de Cartonnage, indien Crea Pack zou herlocaliseren naar de overzijde van de Driekoningenstraat. De gemeente heeft het fiat gekregen van de provincie om 2 bedrijven van provinciaal niveau (Bellefee en Maenhout) te behandelen in een gemeentelijk RUP. De opmaak gebeurde in nauw overleg met de provincie. Voor provinciale bedrijven wordt steeds een buffer van 15 meter gevraagd. Dit dient hier dan ook aangepast te worden. Wanneer voor zonevreemde woningen een regelgeving vooropgesteld wordt, anders dan uitgewerkt in het GRS, dient dit uitvoerig gemotiveerd te worden, conform art. 19§3 van het Decreet RO. Voor de bedrijven gelegen binnen zone 6 ‘zone voor wonen’ en aangeduid met een asteriks (Â) dienen maximale ontwikkelingsmogelijkheden opgelegd te worden. Voorgesteld wordt om deze maximaal 20% te laten uitbreiden. Tussen zone 3 ‘zone voor ambachtelijke bedrijvigheid’ en de woningen gelegen ten noorden van de Heirweg, is geen buffer voorzien. Dit wordt beter aangepast. Het schermgroen tussen zone 1A ‘zone noord voor grootschalig bedrijf’ en zone 5 ‘gemengde zone voor wonen’ kan bestaan uit slechts om de 1,5 meter een hoogstam. Dit is te weinig op die locatie en wordt beter vervangen door een dichte haag. Cel onroerend erfgoed De cel heeft kennis van een gewestelijk RUP dat onder meer de gemeente Oostrozebeke dekt. Daarin worden ‘geijkte voorschriften’ gehanteerd voor de Mandelvallei. De vraag wordt gesteld om dezelfde voorschriften te gebruiken. Jan Vanderstraeten van het Agentschap Ruimtelijke Ordening stelt echter dat deze voorschriften nog geen doorwerking kennen naar het provinciale en gemeentelijke niveau. Momenteel wordt gewerkt aan typevoorschriften. Pas wanneer deze rond zijn, kunnen deze doorwerken naar de lagere niveaus. Het belangrijkste is dat de gemeenten hetzelfde voor ogen hebben met de Mandelvallei. Uit de voorschriften van voorliggend RUP, blijkt dat dit het geval is, nl. streven naar valleiherstel. Voor de gemeente Wielsbeke is er nog geen inventaris van het onroerend erfgoed beschikbaar. Een aantal woningen binnen het plangebied zijn echter wel waardevol. De vergadering oordeelt dat deze woningen best aangeduid worden en dat vermeld wordt dat deze woningen bij aanvraag om een stedenbouwkundige vergunning vrijblijvend een gericht advies kunnen vragen aan de cel onroerend erfgoed.

wvi –30 augustus 2006

GRUP HEIRWEG-DRIEKONINGENSTRAAT- VERSLAG PLENAIRE VERGADERING

3

Duurzame landbouwontwikkeling De voorziene uitbreiding voor het bedrijf Bellefee bedraagt meer dan 100 %. Een dergelijke grootschalige uitbreiding is onvoldoende gemotiveerd en kan niet aanvaard worden. De gemeente Wielsbeke beschikt als economische knooppunt nog niet over een ruimtelijk-economische visie. Bovendien heeft de gemeente reeds 48 ha te veel uit het provinciale reservepakket opgenomen. Agentschap RO en DRUM bevestigen echter dat er bij een startvergadering die plaats vond vóór de opmaak van het GRUP reeds een voorakkoord was met de gemeente voor een voorafname uit het provinciaal reservepakket, zonder RE-visie. Bovendien is de visie waarbij bedrijven gelegen in de ‘woon-werkenclave Driekoningen’ in belangrijke mate kunnen uitbreiden, voldoende gemotiveerd in het GRS. Indien het bedrijf naar een andere site zou geherlocaliseerd worden, zou aldaar nog meer open ruimte en dus landbouwgebeid ingenomen worden. AWV Zij vragen dat in de voorschriften vermeld wordt dat de woningen in zone 7, aangeduid met niet kan vergroot worden. Dit wordt aangevuld, impliciet staat dit echter reeds in de voorschriften vermeld, aangezien het maximale volume voor deze zonevreemde woning bij herbouw beperkt blijft tot 1000 m³ en dit volume op vandaag reeds bereikt is. AWV heeft verder verschillende opmerkingen rond woningen gelegen langsheen de Wakkensteenweg die op vandaag geslagen zijn door de rooilijn. Deze bevindt zich, conform de normen voor een gewestweg op 9 meter uit de as van de rijweg, waarbij er een zone voor achteruitbouw van toepassing is van 8 meter, totaal = 17 meter uit de as van de rijweg. De gemeente oordeelt hier echter, samen met agentschap RO, dat zij zelf een nieuwe rooilijn kan vaststellen via het GRUP. Aangezien de Wakkensteenweg recent is heringericht en bovendien haar functie als verbindingsweg heeft verloren (deze weg is herleid tot lokale weg), is een dergelijk brede bouwvrije zone uit de as van de weg niet meer relevant. Bijna alle woningen zijn geslagen door de rooilijn. Een verbreding van de Wakkensteenweg zal echter nooit uitgevoerd worden. Dit geeft ook AWV aan. Het is dus beter af te stappen van deze brede normen.

Annelies De Clercq

4


30 augustus 2006 - wvi

Gemeentelijk RUP Heirweg - Driekoningen, Wielsbeke Stedenbouwkundige voorschriften

1

ALGEMENE BEPALINGEN........................................................................................................................................................................................................................................3 zone 1A: Zone noord A voor grootschalig bedrijf........................................................................................................................................................................................................5 zone 1B: Zone noord B voor grootschalig bedrijf......................................................................................................................................................................................................12 zone 2: Zone zuid voor grootschalig bedrijf ..............................................................................................................................................................................................................16 zone 3: Zone voor ambachtelijke bedrijvigheid.........................................................................................................................................................................................................20 zone 4: Groenbufferzone..........................................................................................................................................................................................................................................25 zone 5: Gemengde Zone voor wonen ......................................................................................................................................................................................................................27 zone 6: Zone voor wonen .........................................................................................................................................................................................................................................29 zone 7: Agrarisch gebied..........................................................................................................................................................................................................................................33 zone 8: Lokale verbindingsweg ................................................................................................................................................................................................................................38 zone 9: Lokale weg met verblijfsfunctie....................................................................................................................................................................................................................41 zone 10: Zone voor waterlopen ................................................................................................................................................................................................................................42

wvi – juli 2007


2

ALGEMENE BEPALINGEN RICHTINGGEVEND

VERORDENEND

Toelichting en interpretatieregels

Stedenbouwkundige voorschriften 1.

Het betreft de verkavelingen: 1973/261, 1971/234, 1964/29, 1964/32 en 1963/17.

Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het RUP en die opgeheven worden

De bepalingen (tekstueel en grafisch) van de verkavelingen (hiernaast opgesomd) voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavig GRUP, worden opgeheven bij goedkeuring van onderhavig GRUP. 2.

Verordenende kracht van de diverse elementen opgenomen in onderhavig GRUP

De grafische plannen en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften (kolom 2, weergegeven op een grijze ondergrond) hebben verordenende kracht. De toelichting bij de voorschriften dient als richtinggevende interpretatie van de voorschriften gelezen te worden samen met deze voorschriften. 3.

Algemene voorschriften

Handhavingsbepaling Bestaande gebouwen, verhardingen en alle elementen die regelmatig vergund zijn kunnen qua inplanting, bezetting en numerieke voorschriften gehandhaafd blijven. Bij grondige verbouwingen of vervangings- en nieuwbouwwerken dienen de voorschriften van onderhavig RUP nageleefd te worden tenzij dit expliciet anders vermeld is in de voorschriften. Deze bestaande gebouwen kunnen normaal geëxploiteerd worden en komen in aanmerking voor uitbatings- en milieuvergunningen. Hoofdbestemming - nevenbestemming De hoofdbestemming is deze waarvoor meer dan 60 % van de totaal gerealiseerde vloeroppervlakte is bestemd. De nevenbestemming is deze waarvoor minder dan 40% van de totaal gerealiseerde vloeroppervlakte is bestemd. Afsluitingen Tenzij in de voorschriften anders bepaald, is ieder esthetisch verantwoorde afsluiting met een maximale hoogte van 2,50 meter toegelaten en maximaal geïntegreerd in de groenaanleg.

wvi – juli 2007


3

ALGEMENE BEPALINGEN RICHTINGGEVEND

VERORDENEND

Toelichting en interpretatieregels

Stedenbouwkundige voorschriften Werken van openbaar nut Werken en constructies in functie van openbaar nut en milieutechnische ingrepen kunnen in alle zones toegelaten worden mits ze qua volume en voorkomen niet storend zijn en qua uitbating geen abnormale hinder en/of risico betekenen voor de omgeving.

Bepaling omtrent bebouwingspercentage (terreinbezetting) Wordt uitgedrukt in maximaal m² ofwel in procent, nl. de verhouding van de grondoppervlakte van één of meer bouwwerken (verhardingen en constructies geen gebouwen zijnde niet inbegrepen) ten aanzien van de totale oppervlakte van het terrein of perceel waarop betreffende bebouwing voorkomt. Bepaling omtrent hoogte De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot bovenkant kroonlijst. Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt max. 0,40 meter hoger dan het peil van het openbaar domein op de rooilijn en aan de inkomdorpel gemeten. Bij vaststelling van hoogte gerekend in aantal bouwlagen wordt aan een bouwlaag een max. hoogte van max. 3,00 meter toebedacht.

wvi – juli 2007


4

ZONE 1A: ZONE NOORD A VOOR GROOTSCHALIG BEDRIJF VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften

RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels

1. Teneinde over voldoende waterbergend vermogen te beschikken op de site, worden volgende zaken opgelegd : Waterdoorlatende verhardingen, tenzij dit om bepaalde redenen niet mogelijk is (vb indien er gevaar optreed voor bodemverontreiniging) Afvoer van hemelwater afkomstig van daken naar reservoirs, voorzien van de nodige installatie, om hergebruik van dit propere water af te dwingen. Afvoer van hemelwater afkomstig van verhardingen naar diezelfde bovenvernoemde reservoirs of bijkomende bufferbekkens (indien dit hemelwater door bepaalde verontreiniging niet herbruikbaar is) Voor de dimensionering van de reservoirs en de bufferbekkens worden de codes van goede praktijk en de richtlijnen van de overheid gebruikt.

De criteria in verband met milieu en veiligheid hebben niet de bedoeling om strenger te zijn dan de bestaande regelgeving, maar moeten ervoor zorgen dat er bij elke bouwaanvraag, ook wanneer deze niet onder andere wetgeving valt, aandacht wordt geschonken aan de milieu- en veiligheidsaspecten. Hinder: dit is zeer uiteenlopend en niet limitatief: geurhinder, verkeershinder, lawaaihinder, schaduwslag, bezonning, zicht, …

wvi – juli 2007

Algemene bepalingen

Maatregelen omtrent waterhuishouding Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de aanleg van de bedrijvensite niet verminderd worden. Nieuwe verhardingen, inclusief de verhardingen van de interne wegenis en van parkeeroppervlaktes op vaste grond, moeten waterdoorlatend zijn tenzij dit verboden wordt vanuit een andere regelgeving. De afvoer van het hemelwater op de daken van de nieuwe gebouwen moet worden opgevangen in voldoende gedimensioneerde reservoirs. Deze reservoirs worden verplicht voorzien van een pompinstallatie zodat het hemelwater kan aangewend worden voor gebruik. Om te snelle afvoer van hemelwater ten gevolge van de verharding tegen te gaan moeten de reservoirs afdoende uitgebreid worden en moeten bufferbekkens worden aangelegd, teneinde dit hemelwater voldoende te kunnen opvangen.

Beoordelingscriteria Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning in de bestemmingszone moet de aanvrager aantonen dat voldaan is aan volgende vereisten: Duiding van het motief van de uitbreiding Zuinig en compact ruimtegebruik, Kwalitatief kleuren materiaalgebruik, kwalitatieve en positief beeldondersteunende groeninkleding Waterbeheersing Genomen maatregelen inzake hinder Toepassing van het principe van best beschikbare technieken (BATNEEC) Duiding van de aangeplante groenelementen, zodat duidelijk blijkt waar en op welke wijze de geëiste integratie van het bedrijf in zijn omgeving bekomen wordt.


5


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels Het algemeen bedrijfsplan dient op een duidelijke wijze de beoogde lay-out van de volledige bedrijfssite gelegen binnen onderhavig RUP grafisch, eventueel vergezeld van een toelichting, weer te geven. In het bijzonder dienen de maatregelen naar waterbeheersing, milieutechnische maatregelen, de visuele integratie van het bedrijf in het landschap en de impact van de beoogde werken op de omgeving nauwkeurig weergegeven. Gedetailleerde aanplantingsplannen van de niet bebouwde en verharde zones, in het bijzonder de zones voor schermgroen en voor lineaire groenelementen, dienen opgenomen of gevoegd bij het algemeen bedrijfsplan, teneinde op een afdoende wijze te kunnen aantonen dat een landschappelijke integratie van het bedrijf in het landschap wordt beoogd. Het algemeen bedrijfsplan dient gevoegd bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Alle volgende aanvragen dienen te kaderen binnen dit algemeen bedrijfsplan. Indien de toekomstplannen wijzigen en een vergunningsaanvraag afwijkt van dit initieel bedrijfsplan, dan dient een nieuw algemeen bedrijfsplan opgemaakt te worden.

Algemeen bedrijfsplan Bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning en bij elke latere aanvraag die afwijkt van het algemeen bedrijfsplan dient het bedrijf een algemeen bedrijfsplan te voegen. Het algemeen bedrijfsplan dient zowel de huidige als de gewenste lay-out van de gehele bedrijfssite weer te geven.

2.

Bestemmingsvoorschriften

Hoofdbestemming Het bedrijf dient voor uitbreiding en ontwikkeling als technische bedrijfsentiteit aanzien te worden: het betreft hier zowel de onderneming Kartonnage Lefevere-Beel als de onderneming Crea Pack en mogelijke andere deelondernemingen. De link met de hoofdactiviteit (verpakking) dient echter duidelijk te zijn.

Deze gronden zijn bestemd voor het behoud en de uitbreiding van de aldaar gevestigde bedrijfsactiviteiten.

Onder noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering worden ondermeer verstaan: kantoren, sociale uitrustingen, EHBO, eetzalen, tentoonstellingsruimten, milieutechnische installaties, toeritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, laaden losplaatsen, weegbrug.

In bijkomende orde zijn toegelaten: De noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering. Groenvoorzieningen, waterpartijen, bufferbekkens Eén geïntegreerde conciërgewoning

wvi – juli 2007


6



Reservezone voor bedrijfsactiviteiten van het aldaar gevestigd grootschalig bedrijf De percelen dienen als strategische reserve voor de uitbreiding van Bellefee Nv

Onderhavige deelzone is bestemd voor de uitbreiding van de bestaande bedrijfsactiviteiten gevestigd op de aanpalende percelen. Reservezone bij herlocalisatie van bedrijfsactiviteiten uit zone 1B

De percelen dienen als strategische reserve bij herlocalisatie van activiteiten van Crea Pack, momenteel gesitueerd nabij de Mandel.

Onderhavige deelzone kan enkel aangesneden worden wanneer de bestaande bedrijfsactiviteiten gesitueerd in zone 1B, deelzone met nabestemming agrarisch gebied, geherlocaliseerd worden naar zone 1A. 3.

Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften

Inplanting De uiterste bouwlijn t.a.v. de Driekoningenstraat is bepaald op eenzelfde afstand van de weg als het huidige bedrijfsgebouw. Deze bouwvrije afstand loopt eveneens door in de reservezone.

T.o.v. rooilijn T.a.v. de Driekoningenstraat is een uiterste bouwlijn op het grafisch plan ingetekend. Van deze uiterste bouwlijn mag enkel afgeweken worden onder volgende voorwaarden: Het betreft het bouwen van burelen, ontvangstruimte, … (geen productie- of stapelruimte), geïntegreerd aan de productiegebouwen De gebouwen in afwijking hebben een maximale hoogte van 6,00 meter De grondoppervlakte van de bebouwing gelegen vóór de uiterste bouwlijn bedraagt maximaal 1000 m² Een afstand van 14 meter tot de rooilijn van de Driekoningenstraat dient steeds behouden te blijven T.a.v. de Heirweg dient de bestaande afstand tot de rooilijn als minimale afstand gerespecteerd te blijven. T.o.v. andere perceelsgrenzen Nieuwe constructies dienen op een minimum afstand, gelijk aan de kroonlijsthoogte, van de perceelsgrens ingeplant. Voor gebouwen hoger dan 10 meter kunnen deze worden ingeplant vanaf minstens 10 meter tot de perceelsgrens. Dimensie en voorkomen

Dit deelgebied met hogere hoogte is zodanig dat het op een voldoende afstand

wvi – juli 2007

Hoogte Max. 10 meter, m.u.v. een deelgebied (op het bestemmingsplan weergegeven) tot


7

ZONE 1A: ZONE NOORD A VOOR GROOTSCHALIG BEDRIJF Toelichting en interpretatieregels

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften

gelegen is van zowel de Driekoningenstraat als de Heirweg.

max. 18,5 meter

RICHTINGGEVEND

Dakvorm De dakvorm is vrij te bepalen.

In tegenstelling tot zone 2 en de bedrijven binnen zone 3, waar een bedrijfswoning voorzien wordt, wordt hier enkel een conciërgewoning (kleiner in oppervlakte) voorzien. Het bedrijf beschikt immers reeds over een bedrijfswoning gesitueerd aanliggend aan zone 1B (nl. in zone 6). Een conciërgewoning binnen deelzone 1A is dus bedoeld in functie van de veiligheid van de site. In zone 2 (bedrijf Maenhout) kan een bedrijfswoning voorzien worden in het woonlint langsheen de Heirweg. De oorspronkelijke bestemming, zowel volgens het gewestplan als het bpa, was hier immers woongebied. De oppervlakte van de bedrijfswoningen voorzien binnen zone 3 zijn ook kleiner. De gebruikte materialen dienen qua kleur, textuur en schaal passend te zijn t.o.v. de omgeving, en aangepast aan het globale landschapsbeeld. De materialen dienen de belevingswaarde en de beeldkwaliteit van het landschap ,en in het bijzonder van de onmiddellijke omgeving, te ondersteunen en te versterken. Er dient zo veel als mogelijk gestreefd naar het gebruik van donkere kleuren voor de gevelafwerking.

Oppervlakte conciërgewoning De grondoppervlakte van de conciërgewoning mag niet meer bedragen dan 90 m² terwijl het volume dient te worden beperkt tot 500 m³.

Er dient een kwalitatieve architectuur gehanteerd. Materiaal- en kleurgebruik dienen bovendien kwalitatief te zijn, en dermate gekozen zodat de bouwvolumes zich maximaal integreren in de omgeving en landschapsbeeldondersteunend zijn.

Reservezone Deze reservezone dient als strategische reserve voor Bellefee Nv. Zuinig ruimtegebruik staat voorop. Daarom kunnen deze terreinen pas worden aangesneden indien het bedrijf aantoont dat de ruimtebehoefte voor uitbreiding van gebouwen of verhardingen (bv. omwille van configuratie, nodige lengte, …) niet kan gerealiseerd worden binnen de in gebruik zijnde terreinen op de huidige site.

Onderhavige deelzone kan pas aangesneden worden indien de behoefte niet kan ondervangen worden binnen de percelen gelegen buiten deze deelzone. De behoefte dient aangetoond te worden op basis van criteria zoals huidige bezettingsgraad, compactheid, motief uitbreiding, waterbeheersing, verkeerscirculatie op terrein, … Reservezone bij herlocalisatie van bedrijfsactiviteiten uit zone 1B Ten laatste 2 jaar na realisatie van deze zone, dient binnen zone 1B, deelzone met nabestemming agrarisch gebied, de agrarische bestemming hersteld.

wvi – juli 2007


8



Inrichting niet bebouwde ruimte

Groene grondbedekking: het betreft hier waterdoorlatende natuurlijke bodembedekking zoals gras, bloemperken, lage struiken, … De bestaande structuur van grasperken die de parking scheiden van de Driekoningenstraat, kan als voorbeeld dienen.

De op vandaag reeds aangeplante prunussen langsheen de Driekoningenstraat (op eigendom bedrijf) kunnen verder aangeplant worden. Er wordt immers geoordeeld dat, gezien het de bedoeling is om kwalitatieve materialen te gebruiken, er naar de kant van de open ruimte geen gesloten bufferzone dient aangeplant. Lineair groen zou moeten volstaan om een landschappelijke inkleding te bewerkstellingen t.a.v. het open kouterlandschap. Wel was het interessant indien de bomenrij aangeplant wordt tussen draadafsluiting en openbaar domein ipv. aan de andere zijde van de afsluiting. Bedoeling met de extra verdichting is om vanuit de open ruimte op een bepaalde plaats een dichtere massa aan groen te ervaren. Dit breekt de geplande gevel vanuit de open ruimte. Door toe te laten dat deze groenelementen (= haaks staand op de Driekoningenstraat) en in het westen komen te vervallen, wordt de mogelijkheid geboden bij aansnijden van de reservezones om aansluitend aan de bedrijfsgebouwen te bouwen. Deze beplanting in haagvorm kan bestaan uit leilinden en/of knotwilgen en/of gemengde streekeigen hagen omvattende o.a. meidoorn, haagbeuk, hulst, linde, knotes, els,wilg, ...

wvi – juli 2007

De niet-bebouwde, niet voor groenaanplant dienende en niet voor waterberging dienende perceelsdelen mogen volledig verhard worden in waterdoorlatende materialen ten behoeve van circulatieruimte, parkeerplaatsen, toeritten, laaden losplaatsen en weegbrug. Stapelen in open lucht is niet toegelaten. De zone begrepen tussen uiterste bouwlijn en de Driekoningenstraat dient minstens voor 25 % te bestaan uit groene grondbedekking of waterpartijen. Voor het overige kan deze ruimte dienst doen als toerit of parkeerplaats. Per 5 parkeerplaatsen dient minstens één streekeigen hoogstam aangeplant tussen de parkeerplaatsen. Deelzone voor lineaire groenelementen Teneinde op welbepaalde plaatsen lineaire groene elementen te bekomen, dienen op de plaatsen op het grafisch plan aangeduid, hoogstammige bomen aangeplant onder de vorm van een bomenrij. Deze lineaire aanplant kan slechts op één plaats, op het bestemmingsplan weergegeven met × onderbroken worden voor de aanleg van een in- en uitrit. De breedte van deze in- en uitrit bedraagt max. 10 meter. De hoogstammen dienen vakkundig aangeplant op regelmatige afstand van elkaar en van een voldoende dimensie te zijn. In de omgeving van waar de lineaire groenelementen op het bestemmingsplan grafisch overdrukt zijn d.m.v. een kruis x, dienen deze extra verdicht te worden. Bij realisatie van de reservezones kunnen de lineaire groenelementen op de grens met de reservezones komen te vervallen of deels onderbroken / opgeheven worden.

Deelzone voor schermgroen Ter realisatie van dit schermgroen moet een dichte en uniforme streekeigen beplanting in haagvorm deskundig aangelegd en gehandhaafd worden teneinde een visuele afscherming te vormen t.o.v. de woonomgeving. De keuze van de


9



haagplanten dient zodanig te zijn dat in alle seizoenen voor een visuele afscherming kan gezorgd worden.

geschoren haag

knotbomen

lage struikbeplanting Gesloten beplanting waarbij gespeeld wordt met volume, massa, hoogte, groenschakering, …

Gemiddeld 15 meter breed: dit betekent dat op bepaalde plaatsen waar het esthetisch verantwoord is, de buffer slechts een breedte hoeft te hebben van bv. 5 meter, om elders, bv. op een strategisch hoekpunt 20 meter breed te zijn. Gezien van op de noordelijk gelegen kouter, kan een gepaste landschappelijke variatie bijdragen tot een hogere belevingswaarde van het gebied. Het betreft volgende groenelementen: lineaire groenelementen, buffer met variabele breedte, schermgroen

wvi – juli 2007

Deelzone voor flexibele buffer Deze groenbuffer dient te bestaan uit een doorlopende combinatie van streekeigen traag- en snelgroeiende hoogstammen (of hoogstamknotbomen) en struiken en dient voor minimum 20% bladhoudende planten bevatten. Deze deelzone dient een landschappelijke variatie te bewerkstelligen door te spelen met volume, massa, groenschakeringen, hoogte beplanting, ... (zie richtinggevende illustratie). Deze deelzone is flexibele in die zin dat de gemiddelde breedte 15 meter moet bedragen, met een minimum van 5 meter.


10


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels De groenelementen in de reservezone dienen dus maar aangeplant op het ogenblik dat de reservezone aangesneden wordt.

Nl, binnen de deelzone voor lineaire groenelementen, waar één in- en uitrit voorzien is.

wvi – juli 2007

Aanplant groenelementen Alle groenelementen dienen integraal gerealiseerd het eerste plantseizoen na de uitvoering van aanpalende werken. Bij het niet realiseren kan een volgende stedenbouwkundige vergunning niet verkregen worden. De groenaanplant dient op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze te allen tijde haar functie kan vervullen. Alle vormen van verhardingen en toeritten voor mechanisch verkeer zijn verboden, tenzij reeds anders vermeld.


11

ZONE 1B: ZONE NOORD B VOOR GROOTSCHALIG BEDRIJF VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften




wvi – juli 2007

Algemene bepalingen

Maatregelen omtrent waterhuishouding Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de aanleg van bedrijvensite niet verminderd worden. Nieuwe verhardingen, inclusief de verhardingen van de interne wegenis en van parkeeroppervlaktes op vaste grond, moeten waterdoorlatend zijn tenzij dit verboden wordt vanuit een andere regelgeving. De afvoer van het hemelwater op de daken van de nieuwe gebouwen moet worden opgevangen in voldoende gedimensioneerde reservoirs. Deze reservoirs worden verplicht voorzien van een pompinstallatie zodat het hemelwater kan aangewend worden voor gebruik. Om te snelle afvoer van hemelwater ten gevolge van de verharding tegen te gaan moeten de reservoirs afdoende uitgebreid worden en moeten bufferbekkens worden aangelegd, teneinde dit hemelwater voldoende te kunnen opvangen.



12



Algemeen bedrijfsplan Het algemeen bedrijfsplan dient op een duidelijke wijze de beoogde lay-out van de volledige bedrijfssite gelegen binnen onderhavig RUP grafisch, eventueel vergezeld van een toelichting, weer te geven. In het bijzonder dienen de maatregelen naar waterbeheersing, milieutechnische maatregelen, de visuele integratie van het bedrijf in het landschap en de impact van de beoogde werken op de omgeving nauwkeurig weergegeven. Gedetailleerde aanplantingsplannen van de niet bebouwde en verharde zones, in het bijzonder de zones voor schermgroen en voor lineaire groenelementen, dienen opgenomen of gevoegd bij het algemeen bedrijfsplan, teneinde op een afdoende wijze te kunnen aantonen dat een landschappelijke integratie van het bedrijf in het landschap wordt beoogd. Het algemeen bedrijfsplan dient gevoegd bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Alle volgende aanvragen dienen te kaderen binnen dit algemeen bedrijfsplan. Indien de toekomstplannen wijzigen en een vergunningsaanvraag afwijkt van dit initieel bedrijfsplan, dan dient een nieuw algemeen bedrijfsplan opgemaakt te worden.

Bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning en bij elke latere aanvraag die afwijkt van het algemeen bedrijfsplan dient het bedrijf een algemeen bedrijfsplan te voegen. Het algemeen bedrijfsplan dient zowel de huidige als de gewenste lay-out van de gehele bedrijfssite weer te geven.

2.


Hoofdbestemming Deze gronden zijn bestemd voor het behoud van de aldaar gevestigde bedrijfsactiviteiten. Onder noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering worden ondermeer verstaan: kantoren, sociale uitrustingen, EHBO, eetzalen, tentoonstellingsruimten, milieutechnische installaties, toeritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, laaden losplaatsen, weegbrug.

wvi – juli 2007

In bijkomende orde zijn toegelaten: De noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering. Groenvoorzieningen, waterpartijen, bufferbekkens


13


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels Deze deelzone dringt ver door in de achterliggende open ruimte. De open ruimte maakt deel uit van de waardevolle valleigronden van de Mandel.

Deelzone met nabestemming agrarisch gebied Deze deelzone, op het bestemmingsplan weergegeven met een geel-paarse arcering, is bedoeld voor het bestendigen van de huidige bedrijfsgebouwen en –activiteiten. Enkel onderhouds- en instandhoudingswerken zijn toegelaten. Uitbreiden of herbouwen is niet toegelaten. Ten laatste 2 jaar na realisatie van de deelzone 1A “Reservezone bij herlocalisatie van bedrijfsactiviteiten uit zone 1B”, dient binnen onderhavige zone 1B “ deelzone met nabestemming agrarisch gebied”, de agrarische bestemming hersteld. Ook bij stopzetting van de bedrijfsactiviteiten op deze lokatie of na heirkracht, dient de agrarische bestemming hersteld. 3.


Inplanting Deze minimale afstand van 6,00 meter is conform de meer noordelijk gelegen bebouwing langsheen de Driekoningenstraat. Dit betekent de bebouwing bij herbouw opnieuw tot tegen de bebouwing binnen zone 6 kan gebouwd worden. Een zekere afstand tot de grens met zone 7 (agrarisch gebied) dient wel gerespecteerd, zodanig dat bij herbouw, het schermgroen gerealiseerd kan worden.

T.o.v. rooilijn Bebouwing dient ingeplant op minstens 6 meter van de weggrens. T.o.v. andere perceelsgrenzen Bij herbouw is de bestaande inplanting t.a.v. de perceelsgrenzen richtinggevend, echter onder voorwaarde dat het schermgroen, aangeduid op het bestemmingsplan, kan gerealiseerd worden. Dimensie en voorkomen Hoogte De maximale hoogte betreft 7 meter. Dakvorm De dakvorm is vrij te bepalen.

wvi – juli 2007


14



Inrichting niet bebouwde ruimte Terreinbezetting = verhouding tussen bebouwde oppervlakte en oppervlakte van het perceel. Ook bv. het plaatsen van een luifel wordt mee gerekend in bijkomende bebouwde oppervlakte. Door de plaatsing ongeveer identiek te houden, wordt voorkomen dat dieper naar achteren wordt gebouwd.

De inrichting van dit schermgroen wordt specifiek bepaald omdat het de bedoeling is hiermee verder te bouwen aan een maximale landschapsopbouw (zie zone 7; agrarisch gebied).

De terreinbezetting bedraagt max. 75 %. De oppervlakte van het bedrijfsgebouw mag met maximaal 10% toenemen. Bovendien dient bij herbouw, het bedrijfsgebouw op minstens ¾ van de huidige oppervlakte te staan. De niet-bebouwde, niet voor groenaanplant dienende en niet voor waterberging dienende perceelsdelen mogen volledig verhard worden in waterdoorlatende materialen ten behoeve van circulatieruimte, parkeerplaatsen, toeritten, laaden losplaatsen en weegbrug. Stapelen in open lucht is niet toegelaten. Deelzone voor schermgroen Dit schermgroen dient te bestaan uit knotbomen op regelmatige afstand van elkaar geplaatst ev. aangevuld met lage struikbeplanting. Aanplant groenelementen Het schermgroen dient integraal gerealiseerd het eerste plantseizoen na de uitvoering van vergunningsplichtige werken binnen zone 1B. De groenaanplant dient op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze ten alle tijden haar functie kan vervullen. Bij verdwijnen van de bebouwing binnen de deelzone met nabestemming agrarisch gebied, dient, als afwerking naar de hierdoor ontstane open ruimte toe (tussen geelpaars gearceerde zone en paarse zone) het aanpalende schermgroen (binnen zone 1B en zone 4) doorgetrokken te worden.

wvi – juli 2007


15

ZONE 2: ZONE ZUID VOOR GROOTSCHALIG BEDRIJF VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften




wvi – juli 2007

Algemene bepalingen




16


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels Het algemeen bedrijfsplan dient op een duidelijke wijze de beoogde lay-out van de volledige bedrijfssite gelegen binnen onderhavig RUP grafisch, eventueel vergezeld van een toelichting, weer te geven. In het bijzonder dienen de maatregelen naar waterbeheersing, milieutechnische maatregelen, de visuele integratie van het bedrijf in het landschap en de impact van de beoogde werken op de omgeving nauwkeurig weergegeven. Gedetailleerde aanplantingsplannen van de niet bebouwde en verharde zones, in het bijzonder de zones voor schermgroen en voor lineaire groenelementen, dienen opgenomen of gevoegd bij het algemeen bedrijfsplan, teneinde op een afdoende wijze te kunnen aantonen dat een landschappelijke integratie van het bedrijf in het landschap wordt beoogd. Het algemeen bedrijfsplan dient gevoegd bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Alle volgende aanvragen dienen te kaderen binnen dit algemeen bedrijfsplan. Indien de toekomstplannen wijzigen en een vergunningsaanvraag afwijkt van dit initieel bedrijfsplan, dan dient een nieuw algemeen bedrijfsplan opgemaakt te worden.

Algemeen bedrijfsplan Bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning en bij elke latere aanvraag die afwijkt van het algemeen bedrijfsplan dient het bedrijf een algemeen bedrijfsplan te voegen. Het algemeen bedrijfsplan dient zowel de huidige als de gewenste lay-out van de gehele bedrijfssite weer te geven.

2.


Hoofdbestemming De huidige activiteit bestaat uit industrieel sorteren van stoffen die in afvalcontainers opgehaald worden. Wanneer de textiel echter zou verminderen, is het niet uitgesloten dat Maenhout naar sorteren van karton, plastic, kunstoffen, … zou overschakelen. Sorteren van afvalproducten blijft echter hoofdactiviteit. Onder noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering worden ondermeer verstaan: bijgebouwen (kantoren, sociale uitrustingen, EHBO, eetzalen, tentoonstellingsruimten), milieutechnische installaties, toeritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, weegbrug, laaden losplaatsen en niet overdekte stapelplaatsen.

wvi – juli 2007

Deze gronden zijn bestemd voor het behoud en de uitbreiding van de aldaar gevestigde bedrijfsactiviteiten.

In bijkomende orde zijn toegelaten: de noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering Groenvoorzieningen, waterpartijen, bufferbekkens.


17



Deelzones De deelzone S is gelegen aan de Heirweg. Om de visuele kwaliteit te verhogen, wordt stapelen aldaar niet meer toegelaten.

De deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met S is bedoeld voor één bedrijfswoning of conciërgewoning en de noodzakelijke kantoren en toegang tot de achterliggende zone. Productie / verwerking en stapelen in open lucht is uitgesloten binnen deze zone. In de deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met z is het niet toegelaten gebouwen op te trekken. Toegelaten is enkel het verharden van de oppervlakte in functie van stapelen in open lucht, parkeren, circuleren,… 3.


Inplanting

Het betreft de voorschriften rond bouwdiepte, bouwhoogte en dakvorm en rond inplanting t.a.v. rooilijn en zijkavelgrens.

De gebouwen dienen ingeplant op minimum 5,00 meter van zone 3 ‘zone voor ambachtelijke bedrijvigheid’. Voor de inplanting t.a.v. de andere zone, dient, naast de realisatie van de bufferzone over zijn volledige breedte, telkens rekening gehouden te worden met een noodzakelijke doorgang voor de brandweer. Binnen de deelzone voor wonen/kantoren (S) wordt voor de voorschriften rond dimensie/voorkomen en inplanting verwezen naar zone 6. Dimensie en voorkomen

12 meter is de maximale hoogte zowel voor kroonlijst (indien plat dak) als voor de nok (indien hellend dak). De gebruikte materialen dienen qua kleur, textuur en schaal passend te zijn t.o.v. de omgeving, en aangepast aan het globale landschapsbeeld. De materialen dienen de belevingswaarde en de beeldkwaliteit van het landschap ,en in het bijzonder van de onmiddellijke omgeving, te ondersteunen en te versterken. Er dient zo veel als mogelijk gestreefd naar het gebruik van donkere kleuren voor de gevelafwerking.

Hoogte De maximale hoogte van de bedrijfsgebouwen bedraagt 12 meter. Dakvorm De dakvorm is vrij te bepalen. Er dient een kwalitatieve architectuur gehanteerd. Materiaal- en kleurgebruik dienen bovendien kwalitatief te zijn, en dermate gekozen zodat de bouwvolumes zich maximaal integreren in de omgeving en landschapsbeeldondersteunend zijn. Oppervlakte bedrijfswoning/conciërgewoning De bedrijfswoning/conciërgewoning heeft een grondoppervlakte van max. 200m² en een volume van max. 1000 m³.

wvi – juli 2007


18



Inrichting niet bebouwde ruimte

Waar mogelijk: bufferzones die ingetekend zijn op bestaande gebouwen, kunnen uiteraard nog niet direct gerealiseerd worden.

wvi – juli 2007

De niet-bebouwde, niet voor groenaanplant dienende en niet voor waterberging dienende perceelsdelen mogen volledig verhard worden ten behoeve van stapelplaatsen, circulatieruimte, parkeerplaatsen, toeritten, laaden losplaatsen, weegbrug, ... Stapelplaatsen mogen niet zichtbaar zijn van op de openbare weg. Een stedenbouwkundige vergunning voor uitbreiding kan pas verleend worden als de aanpalende bufferzone (zone 4) waar mogelijk, integraal is gerealiseerd. De groenaanplant dient op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze ten alle tijden haar functie kan vervullen.


19

ZONE 3: ZONE VOOR AMBACHTELIJKE BEDRIJVIGHEID VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften




wvi – juli 2007

Algemene bepalingen




20


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels Het algemeen inrichtingsplan dient op een duidelijke wijze de beoogde lay-out en inrichting van de volledige zone 3: zone voor ambachtelijke bedrijvigheid, grafisch, en eventueel vergezeld van een toelichting, weer te geven. Dit algemeen inrichtingsplan dient in samenspraak met alle betrokken eigenaars van onderhavige zone opgemaakt te worden. In het bijzonder dienen de maatregelen naar waterbeheersing, milieutechnische maatregelen, de visuele integratie van de bedrijven in het landschap en de impact van de beoogde werken op de omgeving weergegeven. Het bedrijf dat een stedenbouwkundige aanvraag indient, dient voor de desbetreffende bedrijfssite gedetailleerde beplantingsplannen van de niet bebouwde en verharde zones, in het bijzonder de zones voor schermgroen en voor lineaire groenelementen, toe te voegen bij het algemeen inrichtingsplan, teneinde op een afdoende wijze te kunnen aantonen dat een landschappelijke integratie van het bedrijf in het landschap wordt beoogd. Het algemeen inrichtingsplan dient gevoegd bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Alle volgende aanvragen dienen te kaderen binnen dit algemeen inrichtingsplan. Indien de toekomstplannen wijzigen en een vergunningsaanvraag afwijkt van dit initieel inrichtingsplan, dan dient een nieuw algemeen inrichtingsplan opgemaakt te worden, in samenspraak met alle betrokken eigenaars van onderhavige zone.

Algemeen inrichtingsplan Bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning en bij elke latere aanvraag die afwijkt van het algemeen inrichtingsplan, dient het bedrijf een algemeen bedrijfsplan te voegen. Het algemeen inrichtingsplan dient in samenspraak met de betrokken eigenaars van onderhavige zone opgemaakt te worden en het plan dient zowel de huidige als de gewenste lay-out en inrichting van de gehele zone weer te geven.

2.


Hoofdbestemming De bestemming wordt hier verruimd van “uitbreiding voor reeds gevestigde bedrijven” naar “bestemd voor alle niet-hinderlijke ambachtelijke bedrijven”. Het vigerende bpa dateert van 1996. Ondertussen, bijna 10 jaar later, is door de gevestigde bedrijven nog steeds geen optie genomen op uitbreiden. Enkel het bedrijf Maenhout wenst op vandaag uit te breiden, maar heeft hiervoor geen grond meer in eigendom. Daartoe wordt een uitbreiding bestemd in het zuiden van Maenhout en worden een aantal aangrenzende percelen/perceelsdelen ten noorden van het bedrijf Maenhout, voorbehouden enkel voor het bedrijf Maenhout.

wvi – juli 2007

Deze zone is bestemd voor ambachtelijke bedrijvigheid op voorwaarde dat deze geen abnormale hinder of risico’s met zich meebrengt voor de omgeving.


21



Nevenbestemming Kantoren, tentoonstellingsruimten, sociale uitrustingen, stapelruimtes, laaden losplaatsen, circulatieruimtes, … Per bedrijf is één geïntegreerde bedrijfswoning of conciërgewoning toegelaten. Deelzone Binnen de deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met S is het niet toegelaten een bedrijfswoning en/of conciërgewoning op te trekken. Deelzone voor interne wegenis De ligging van deze zone is indicatief op het bestemmingsplan weergegeven. De as van de wegenis mag ten opzicht van deze indicatieve aanduiding een verschuiving vertonen. Deze wegenis dient niet verplicht gerealiseerd. 3.


Inplanting T.o.v. rooilijn/weggrens De afstand tot de rooilijn van de Heirweg bedraagt min. 5 en max. 10 meter. Voor de afstand tav de weggrens van de Wakkensteenweg is een uiterste grens bebouwing grafisch op het bestemmingsplan weergegeven. Wanneer het gebouw, weergegeven met } (lokaal waardevol patrimonium) verbouwd wordt conform het advies van de cel onroerend erfgoed, kan de bestaande plaatsing behouden blijven. De bestaande bedrijven zijn ingeplant op min. 5 meter van de perceelsgrenzen. Bij een ontwikkeling van het gebied en dus een verkaveling in verschillende percelen, lijkt het meer aangewezen de afstand tot de perceelsgrenzen te beperken tot slechts 3 meter. Uiteindelijk betreft het kleine percelen. Het is niet de bedoeling al te veel zijdelingse restgronden te hebben. Koppelen van bedrijfsgebouwen wordt toegelaten.

T.o.v. perceelsgrenzen en/of zonegrenzen De afstand tot de perceelsgrenzen bedraagt min. 0 meter (bij koppeling op de perceelsgrens) of 3,00 meter. In het geval de zonegrens een grens is met zone 5 of 6 ‘zones voor wonen’, bedraagt de afstand 4 meter. Dimensie en voorkomen Bouwhoogte Kroonlijsthoogte: max. 6,00 meter Nokhoogte: max. 10 meter.

wvi – juli 2007


22


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels Silo’s, verluchtingskanalen, rookkanalen en antennes kunnen een hoogte hebben, maximaal gelijk aan de afstand tot de zonegrens.

Voor silo’s, verluchtingskanalen, rookkanalen en antennes zijn afwijkingen mogelijk voor zover deze max. 1% van de totale bebouwbare oppervlakte beslaan en ingeplant worden op een afstand van de perceelsgrenzen gelijk aan hun hoogte. De hoogte van deze constructies mag maximaal 15 meter bedragen. Dakvorm De dakvorm is vrij te bepalen. Bij hellende daken bedraagt de helling max. 45°. Oppervlakte De grondoppervlakte van de bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 180 m² terwijl het volume dient te worden beperkt tot 700 m³. Er dient een kwalitatieve architectuur gehanteerd. Materiaal- en kleurgebruik dienen bovendien kwalitatief te zijn, en dermate gekozen zodat de bouwvolumes zich maximaal integreren in de omgeving. Bijzondere aandacht dient besteed aan de geluidsisolatie. Ieder esthetisch verantwoorde afsluiting is toegelaten, voor zover deze afsluiting niet hoger is dan 2,50 meter en maximaal geïntegreerd in de groenaanleg.

Heirweg 228 Deze bebouwing wordt door de cel Onroerend Erfgoed als waardevol aanzien en zal met grote waarschijnlijkheid opgenomen worden in de inventaris van het onroerend erfgoed. Het betreft bebouwing met volgend adres: Heirweg 228.

Lokaal waardevol patrimonium, aangeduid met } Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient een vrijblijvend maar gericht advies gevraagd te worden aan de cel onroerend erfgoed. Inrichting van de niet-bebouwde ruimte De zone tussen uiterste bouwlijn en rooilijn/weggrens dient voor minstens 50% in groen aangelegd. Voor de overige oppervlakte kan deze zone, net zoals de overige niet bebouwde, niet voor groenaanplant dienende en niet voor waterberging dienende perceelsdelen volledig verhard worden ten behoeve van circulatieruimte, stapelplaatsen (m.u.v. stapelen in de bouwvrije zone), parkeerplaatsen, toeritten, laaden losplaatsen en weegbrug.

wvi – juli 2007


23

ZONE 3: ZONE VOOR AMBACHTELIJKE BEDRIJVIGHEID Toelichting en interpretatieregels


De bezettingsgraad wordt beperkt gehouden omdat de deelzone S grenst aan de open ruimte rond de Mandel, waar het de bedoeling is dit gebied open te houden.

In de deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met S wordt de terreinbezetting bepaald op max. 50 %.

Deze deelzone bevindt zich op de grens met het ‘open te houden agrarisch gebied’. Hier wordt geopteerd voor schermgroen ipv. een bufferzone, omdat dit past in de visie van het werken aan maximale landschapsopbouw (cfr. Zone 7, agrarisch gebied).

Deelzone voor schermgroen Deze zone dient te bestaan uit knotbomen op regelmatige afstand van elkaar geplaatst ter versterking van het landschapsbeeld. Aanplant groenelementen Uitbreiding van bedrijfsgebouwen / bouw nieuwe bedrijfsgebouwen kan pas in overweging genomen worden als de groenelementen integraal zijn gerealiseerd. De groenaanplant dient op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze ten allen tijde haar functie kan vervullen.

RICHTINGGEVEND

Groenelementen: het betreffen zowel de aanpalende bufferzones (zone 4) als het schermgroen.

Ontsluiting De ontsluiting van de diverse percelen op de openbare weg dienen zodanig te worden aangelegd dat zij verkeersveilig zijn (zichtbaarheid, vlotte doorgang van op openbare weg, geen congestie op openbare weg) en geen hinder met zich meebrengen voor de aanliggende bebouwing.

wvi – juli 2007


24

ZONE 4: GROENBUFFERZONE VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften


1. Er dient een voldoende garantie te bestaan dat het stapelen van containers binnen zone 2 ‘zone zuid voor grootschalig bedrijf’ aan het oog onttrokken wordt, vandaar dat voor een dichte groenbufferzone, palend aan de bedrijfspercelen geopteerd wordt in tegenstelling tot ‘buffer met variabele breedte’ rond zone 1A. Door het feit dat aanpalend (zone 3) uiteenlopende bedrijven gevestigd zijn en tot ontwikkeling kunnen komen, wordt deze buffer doorgetrokken in oostelijke richting, over de gehele lengte van het bedrijventerrein. De bestaande doorrit is een toegang van op een bouwperceel gelegen langsheen de Wakkensteenweg naar het achterliggend bedrijfje MF XC Textiles. Deze doorrit komt te vervallen eens het bedrijf toegang kan nemen via de te realiseren interne ontsluiting. Een tweede doorrit doorheen de bestemde bufferzone is gelegen ten N van de Heirweg, naar een woning gelegen in zone 7.

2.

De uitzonderingen betreffen bv. wanneer de aangegeven breedte niet te realiseren is o.w.v. veiligheidsredenen, bv. doorrit brandweer, …

wvi – juli 2007


Er dient binnen onderhavige zone een groenbuffer aangeplant. Elke vorm van stapelen en alle vormen van verhardingen en toeritten voor mechanisch verkeer zijn verboden, m.u.v. het (tijdelijk) bestendigen van de doorrit op het bestemmingsplan aangeduid met Ç. Het is evenmin toegelaten een brandweg aan te leggen in de bufferzone.

Inrichtingsvoorschriften

De groenbuffer dient te bestaan uit een doorlopende combinatie van streekeigen traag- en snelgroeiende hoogstammen (of hoogstamknotbomen) en struiken. Het buffergroen moet minimum 20 % bladhoudende planten bevatten. De buffer dient om: De bedrijven visueel af te schermen van de noordelijk en westelijk gelegen woonomgeving De bedrijven visueel af te schermen vanuit de zuidelijk gelegen open ruimte Een buffer te vormen t.o.v. de woonomgeving Te beletten dat de bedrijven hun (stapel)activiteiten uitbreiden naar aanpalende percelen in casu de zuidelijk gelegen open ruimte Op een enkele uitzondering na dient de breedte zoals aangegeven op het bestemmingsplan telkens gerespecteerd te worden. Deze uitzondering dient door het bedrijf duidelijk gemotiveerd te worden.


25

ZONE 4: GROENBUFFERZONE RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften De groenaanplant dient op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze ten alle tijden haar functie kan vervullen.

wvi – juli 2007


26

ZONE 5: GEMENGDE ZONE VOOR WONEN VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften


1. Verenigbaar met de woonomgeving: dit betekent dat ambacht en nijverheid qua uitbating geen abnormale hinder en/of risico voor de omgeving betekenen en qua schaal overeenstemmen met de woonomgeving. Horeca dient verwant te zijn aan de bedrijvigheid (bv. snack- en eetgelegenheid, broodjeszaak, maar geen dancing, feestzaal, …). Het oorspronkelijk bpa had verschillende opties, enerzijds, een zone voor detailhandel, diensten, horeca en kantoren, ambachtelijke bedrijvigheid en wonen, allen in hoofdbestemming met achterliggend een zone voor ambachtelijke bedrijvigheid en anderzijds een zone voor wonen in hoofdbestemming, detailhandel, diensten, horeca en kantoren in nevenbestemming en achterliggend opnieuw een zone voor ambachtelijke bedrijvigheid. Gezien de nadrukkelijke aanwezigheid van uiteenlopende functies in de woonwerkenclave (ook de naam spreekt over een verwevenheid) en het achterliggend grootschalig bedrijf dat bovendien zal uitbreiden, is hier geopteerd om alle mogelijke functies die verenigbaar zijn met het wonen, in hoofdbestemming toe te laten.


Bestemd voor ééngezinswoningen, diensten, vrije beroepen, detailhandel, kantoren, horeca verwant aan bedrijvigheid, kleinschalige ambacht en nijverheid, voor zover verenigbaar met de woonomgeving.

2.


Inplanting van het hoofdgebouw Het hoofdgebouw is niet uitsluitend de (bedrijfs)woning. Ook een loods/werkplaats/bedrijf zijn hoofdgebouwen. Met bijgebouwen worden dan bedoeld: garage, carport, berging, tuinhuisje, … Uitbreiding: dit is het geval wanneer bv. vóór een bestaande loods (op vandaag zonder bedrijfswoning) een woning gebouwd wordt.

t.o.v. de rooilijn: het bestaande straatbeeld is richtinggevend voor de inplanting t.o.v. de rooilijn. Bij nieuwbouw/uitbreiding dient de voorgevel in het gevelvlak tussen de aanpalende woningen gelegen te zijn. t.o.v. zijkavelgrenzen: gesloten bebouwing: 0 meter halfopen bebouwing: 0 meter of min. 3 meter open bebouwing: min. 3 meter t.o.v. achterkavelgrens: min. 5 meter

wvi – juli 2007


27

ZONE 5: GEMENGDE ZONE VOOR WONEN VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften


Dimensie en voorkomen Bouwdiepte De bouwdiepte is vrij te bepalen op voorwaarde dat hierdoor geen hinder onstaat t.a.v. naburige percelen en mits de inplantingsvoorwaarden gerespecteerd worden.

Inzake de bouwhoogte op het gelijkvloers na 12,00 meter kan een tolerantie worden toegelaten gelet op de vorm van het perceel, de bestaande bouwdiepte en de bebouwing op de naburige percelen.

Bouwhoogte Het maximum aantal toegelaten bouwlagen bedraagt 2 bouwlagen. De toegelaten bouwhoogte op het gelijkvloers is vrij. De bouwdiepte op de verdieping is in principe beperkt tot maximum 12 meter. Dakvorm Vrij te bepalen, bij hellende daken: max. 45° Bijgebouwen Bijgebouw, fysisch niet aangebouwd aan de hoofdbebouwing, en horende bij de woonfunctie zoals een garage, carport, tuinhuisje en berging kunnen binnen onderhavige zone voorzien worden mits aan volgende voorwaarden is voldaan: De totale grondoppervlakte mag niet meer bedragen dan 40 m² Inplanting op 0 meter of minimum 1 meter van de perceelsgrens Bij koppeling op de perceelsgrens met een gelijkaardige constructie op het aanpalend perceel dient een harmonieuze koppeling/aaneenschakeling te gebeuren De gebruikte materialen dienen zowel eigentijds, duurzaam als esthetisch verantwoord te zijn. De kroonlijsthoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter terwijl de nokhoogte max. 4 meter mag bedragen.

wvi – juli 2007


28

ZONE 6: ZONE VOOR WONEN VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften


1.


Hoofdbestemming Eéngezinswoningen onder de vorm van open, halfopen en gesloten bebouwing. Binnen de deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met een arcering is het niet toegelaten de percelen bijkomend te verkavelen.

Het betreffen bestaande kleinschalige bedrijfjes (ev. leegstaand) die kunnen bestendigd worden.

Het is niet de bedoeling dat er een volwaardig landbouwbedrijf tot stand komt. Enkel een loods voor stockage landbouwmateriaal (machines e.d.) is toegelaten/verantwoord binnen het woongebied.

Deelzone voor de bestaande bedrijvigheid (Å) Bestemd voor de aldaar bestaande ambachtelijke bedrijvigheid en nijverheid (in hoofdbestemming), stapelplaatsen en bergplaatsen, voor zover de ruimtelijke draagkracht van de (woon)omgeving niet wordt overschreden, de activiteit verenigbaar is met zijn (woon)omgeving en de aard van het bedrijf en de ermee gepaard gaande activiteiten geen abnormale hinder en/of risico’s met zich meebrengen. Bij het verdwijnen van de huidig aldaar gevestigde bedrijvigheid kan slechts die bedrijvigheid zich binnen onderhavige deelzone vestigen, die niet storend en/of hinderend is voor de (woon)omgeving en het milieu. Eveneens kan altijd overgegaan worden naar de toegelaten bestemming geldend binnen de globale bestemmingszone. Deelzone voor stockage landbouwmateriaal Binnen het perceel op het bestemmingsplan weergegeven met S is het bijkomend toegelaten een loods te zetten in functie van stockage van landbouwmateriaal, in relatie tot de achterliggende landbouwpercelen, voor zover de maximale bebouwde oppervlakte op het perceel beperkt blijft tot 500 m². Nevenbestemming

Het betreft het woongebied in het zuidwesten (achter de rij woningen gelegen aan de Heirweg) die ontsluiten via de zijtak van de Heirweg (noord-zuid gericht) en woningen ten oosten van de Driekoningenstraat.

wvi – juli 2007

Diensten, vrije beroepen, detailhandel, kantoren en horeca, voor zover verenigbaar met de woonomgeving Kleinschalige ambacht voor zover verenigbaar met de woonomgeving In de deelzones op het bestemmingsplan weergegeven met is kleinschalige ambacht in nevenbestemming niet toegelaten.


29



2.


Inplanting hoofdgebouw De ontworpen rooilijn van de Wakkensteenweg (als gewestweg) is gelegen op 9 m uit de rijwegas en er is een bouwvrije strook van 8 meter. Deze weg zal nooit op deze breedte gerealiseerd worden. Ook AWV erkent dit. De Wakkensteenweg wordt gedegradeerd tot lokale verbindingsweg. De gemeente eigent zich bijgevolg het recht toe de bouwvrije strook van 8 meter te wijzigen en de wegbreedte te verkleinen tot op ongeveer de breedte van het huidig wegprofiel. Het betreft de woningen gelegen in het uiterste zuidwesten van het plangebied ten zuiden van de woningen langsheen de Heirweg. Deze woningen ontsluiten via een zijtak van de Heirweg (noord-zuid lopend). Deze woningen kunnen op dezelfde plaats herbouwd worden.

t.o.v. rooilijn: T.a.v. de Heirweg dient een afstand van min. 5 en max. 10 meter gerespecteerd te worden. Voor de bebouwing in tweede bouworde, achterliggend aan de Heirweg, is de bestaande plaatsing uit de grens met de weg richtinggevend. Bijkomende gebouwen dienen op minstens 5 meter en max. 20 meter uit de grens met de weg geplaatst te worden. T.a.v. de Wakkensteenweg gelden deze afstanden (min. 5 en max. 10 m) t.a.v. de huidige weggrenzen, behalve indien een uiterste grens bebouwing op het plan is aangeduid.

Dit is het geval ten westen van de Wakkensteenweg. Bebouwing binnen zone 6 wordt aldaar momenteel herbouwd op 17 m uit de as van de weg. Deze afstand wordt daarom behouden voor het volledige weggedeelte. t.o.v. zijkavelgrenzen: gesloten bebouwing: 0 meter halfopen bebouwing: 0 meter of min. 3 meter open bebouwing: min. 3 meter t.o.v. achterkavelgrens: min. 5 meter Dimensie en voorkomen Bouwdiepte De bouwdiepte is vrij te bepalen op voorwaarde dat hierdoor geen hinder ontstaat t.a.v. naburige percelen en mits de inplantingsvoorwaarden gerespecteerd worden.

wvi – juli 2007


30

ZONE 6: ZONE VOOR WONEN RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels


Inzake de bouwhoogte op het gelijkvloers na 15,00 meter kan een tolerantie worden toegelaten gelet op de vorm van het perceel, de bestaande bouwdiepte en de bebouwing op de naburige percelen.

Bouwhoogte Het maximum aantal toegelaten bouwlagen bedraagt 2 bouwlagen. De toegelaten bouwhoogte op het gelijkvloers is vrij. De bouwdiepte op de verdieping is in principe beperkt tot maximum 15 meter. Dakvorm De dakvorm is vrij, bij hellende daken bedraagt de helling max. 45°.

Deze bebouwing wordt door de cel Onroerend Erfgoed als waardevol aanzien en zal met grote waarschijnlijkheid opgenomen worden in de inventaris van het onroerend erfgoed. Het betreft bebouwing met volgend adres: Wakkensteenweg 45, Wakkensteenweg 86, Wakkensteenweg 76, Wakkensteenweg 108.

Wakkensteenweg 45

Wakkensteenweg 86

wvi – juli 2007

Lokaal waardevol patrimonium, aangeduid met } Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient een vrijblijvend maar gericht advies gevraagd te worden aan de cel onroerend erfgoed.

Wakkensteenweg 76

Wakkensteenweg 108


31



Inrichting van de niet-bebouwde ruimte De niet bebouwde delen dienen ingericht te worden als tuin. Max. 1/3 van deze ruimte mag verhard worden ten behoeve van oprit, parkeerplaats, terras, tuinpaden, zwembad, siervijvers, bijgebouwen, … Binnen de deelzone voor bestaande bedrijvigheid (Å) mag 60% van de niet bebouwde oppervlakte verhard worden. De bebouwing mag met max. 20% uitbreiden. Bijgebouwen

Deze inplanting binnen de eerste 50 meter t.a.v. de grens van de openbare weg, speelt vooral bij zeer diepe percelen. Er is geopteerd om deze eigendomspercelen niet op te splitsen naar bestemming. Het is echter niet de bedoeling hier voordeel uit te halen.

wvi – juli 2007

Een losstaande constructie of bijgebouw, fysisch niet aangebouwd aan de hoofdbebouwing, en horende bij de woonfunctie zoals garage, carport, berging en tuinhuisje kan binnen onderhavige zone worden voorzien, mits aan volgende voorwaarden is voldaan: De grondoppervlakte van dit bijgebouw mag niet meer bedragen dan 40 m² De inplanting op 0 meter of minimum 1 meter van de per ceelsgrens De inplanting binnen de eerste 50 meter t.a.v. de grens met de openbare weg. Bij koppeling op de perceelsgrens met een gelijkaardige constructies op het aanpalend perceel dient een harmonieuze koppeling/aaneenschakeling te gebeuren. De gebruikte materialen dienen zowel eigentijds, duurzaam als esthetisch verantwoord te zijn. De kroonlijsthoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter, terwijl de nokhoogte max; 4 meter mag bedragen.


32

ZONE 7: AGRARISCH GEBIED VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften


1.


Algemeen Deze zone is bedoeld voor agrarische activiteiten. Alle kapelletjes te lande en vergunde woningen kunnen behouden blijven, waarbij instandhoudingswerken toegelaten zijn.

Kapelletje met solitaire boom langsheen de Driekoningenstraat in het noorden van het plangebied.

De nevenfunctie blijft ondergeschikt aan de woonfunctie. De vloeroppervlakte van de nevenactiviteit blijft kleiner dan deze van de hoofdactiviteit. Indien stallingen en bergingen deel gaan uitmaken van de woonfunctie, wordt hun volume meegerekend. Hierbij is het wel toegelaten dat bestaande (te verbouwen) stallingen en bestaande woning een volume bekomen groter dan 1000 m³.

Indien een op vandaag bestaand kadastraal perceel gedeeltelijk gelegen is in zone 6 (zone voor open en halfopen bebouwing) en gedeeltelijk in zone 7 (agrarisch gebied), mag dat deel van het perceel gelegen binnen zone 7 als tuin aangelegd worden, zonder echter te verharden of te bebouwen. Volgende nevenactiviteiten bij vergunde woningen zijn toegelaten en dit voor maximum 100 m² van de vloeroppervlakte: 1. Enkel niet verkeersgenerende activiteiten 2. Een kantoor of dienstenfunctie De nevenactiviteit dient geïntegreerd te zijn in het woongebouw. De maximale afmetingen voor de woning zijn inclusief de oppervlakte voor de nevenactiviteit. Bijkomende woningen en/of woongelegenheden zijn niet toegelaten. Elke vorm van verharden is uitgesloten.

Wil men met andere woorden een nieuw landbouwbedrijf oprichten, dient men dat onder te brengen op de site van een bestaand leegstaand (al dan niet vervallen) of over te laten landbouwbedrijf. Deze maatregel draagt bij tot het open houden van de open ruimte (zone non-aedificandi).

wvi – juli 2007

Nieuwe grondgebonden landen tuinbouwbedrijven kunnen niet worden opgericht. Deze kunnen wel heropstarten op een verlaten en vervallen landbouwsite.


33



Deelzone ‘open te houden’ De deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met een arcering dient verplicht in weiland of hooiland gelegd te worden. Omzetting naar akkerland (scheuren) is niet toegelaten. Hier dient door middel van de aanplant van kleine landschapselementen gestreefd naar een maximale landschapsopbouw (zie richtinggevende illustratie). Het bestaande struweel- / bosgebiedje tegenaan de Mandelvallei en op het bestemmingsplan aangeduid met Å dient behouden te blijven. Bij rooien van bomen of struiken dient nieuwe streekeigen begroeiing aangeplant.

De solitaire boom werkt reeds landschapsbeeldondersteunend. Aanplant van KLE wordt aanbevolen op de perceelsranden. Gemeentelijke subsidies kunnen hiertoe verleend worden. Onder beperkte vorm van verharden wordt bv. een knuppelpad verstaan. Verharding in asfalt of beton is niet toegelaten.

Elke vorm van verharden is uitgesloten binnen deze zone, m.u.v. een beperkte vorm van natuurlijke verharding in functie van een zacht recreatieve route langsheen de Mandel. 2.

Gelet op het historische landschap dat bestond uit begroeiingen rond percelen en rond hoeven, uit bomenrijen, uit hoogstamboomgaarden en groenaanplantingen langs de Mandel. Voornamelijk gewone es, zomereik, linde, beuk, hazelaar, zwarte els.


Algemeen Aanplantingen aan de randen van de percelen kunnen enkel bestaan uit streekeigen beplanting. Terreinnivelleringen en/of reliëfwijzigingen zijn niet toegelaten, tenzij deze om duidelijk aantoonbare redenen noodzakelijk zijn.

De beoordeling of een bestaand gebouw vergund is, gebeurt op het ogenblik van de behandeling van een bouwaanvraag aangaande dat gebouw. Met vergund of geacht vergund te zijn wordt bedoeld dat : - ofwel kan worden aangetoond dat het gebouw opgericht is vóór 29 maart 1962 (aan de hand van bouwplannen, historische foto’s, …

wvi – juli 2007

Vergunde woningen Voor de bestaande, niet verkrotte en bovendien behoorlijk vergunde (of geacht dit te zijn) woningen, zijn volgende bepalingen van toepassing: 1. Het intern verbouwen van de bestaande woning binnen het bestaand bouwvolume, met inbegrip van onderhouds- en instandhoudingswerken.


34


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels -

ofwel kan worden aangetoond dat het gebouw opgericht is met een geldige 2. Het herbouwen van de woning op dezelfde plaats en binnen het bestaand bouwvergunning of stedenbouwkundige vergunning na 29 maart 1962 bouwvolume. Indien het bestaande bouwvolume meer bedraagt dan 1000 m³ Een gebouw wordt beschouwd als verkrot indien het niet voldoet aan de elementaire dient het volume van de herbouwde woning beperkt te blijven tot 1000 m³ bruto vereisten van stabiliteit op het moment van de eerste vergunningsaanvraag tot volume. verbouwen, herbouwen of uitbreiden. 3. Het uitbreiden van de woning, mits dit slechts leidt tot een maximaal bouwvolume Stabiliteit is geen visueel of esthetisch aspect, maar heeft betrekking op de constructie van 1000 m³ bruto volume, en mits deze uitbreiding de 100% van het gebouw. Ingestorte, reeds lang verwoeste, met de grondvesten gelijkgemaakte volumevermeerdering niet overschrijdt. De uitbreiding moet aansluiten met en of instabiele gebouwen kunnen beschouwd worden als verkrot. Een woning die nog in fysisch één geheel vormen met de bestaande bebouwing. goede staat is, maar waarvan het dak doorbuigt, is niet noodzakelijk verkrot. Indien de gemeente een woning als verkrot beschouwd, dient dit gemotiveerd aan de hand van een deskundigenverslag. Maximum 25% van de niet bebouwde oppervlakte van het perceel mag verhard Met herbouwen op dezelfde plaats wordt bedoeld dat de nieuwe woning op minstens worden ten behoeve van toegang tot het gebouw, oprit, terras en tuinpaden. De rest drie kwart van de oppervlakte van de bestaande woning, met inbegrip van de dient aangelegd als tuin, in groenaanleg of dient een agrarische functie te hebben. woningbijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen, moet worden opgericht. De De verhardingen dienen aangelegd in kleinschalige waterdoorlatende materialen. woningbijgebouwen moeten om meegerekend te worden voldoende aangebouwd zijn aan de woning. Voor zonevreemde woningen gelegen binnen een woon-werkenclave gelden volgens het GRS de soepeler regels zoals op Vlaams niveau bepaald. Richtinggevend wordt hiervoor verwezen naar het decreet van 13/07/01. Ondertussen is de regelgeving sterk versoepeld. In de bindende bepalingen is deze verwijzing niet opgenomen en wordt enkel verwezen naar de geldende regelgeving op Vlaams niveau. Volgens art. 19§3 van het decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de RO, kan een overheid bij het nemen van beslissingen enkel afwijken van het richtinggevend gedeelte omwille van onvoorziene ontwikkelingen of omwille van dringende sociale, economische of budgettaire redenen. Bij onderhavig RUP wordt op deze mogelijkheid voor afwijken beroep gedaan, gezien de steeds wijzigende regelgeving op Vlaams niveau rond mogelijkheden voor zonevreemde woningen. In het toenmalige decreet werd de mogelijkheid tot uitbreiden beperkt tot 850 m³ nuttige ruimte. Deze norm is verhoogd tot 1000 m³ bruto volume. Het betreft eerder een vereenvoudiging omdat ‘bruto volume’ gemakkelijker kan berekend worden dan ‘nuttige ruimte’. wvi – juli 2007


35


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels Onder respect voor het karakter en de verschijningsvorm wordt verstaan dat de hoofdeigenschappen die karakteristiek zijn voor de bestaande woning, zoals globaal uitzicht en typologie van de woning, dienen behouden. Dit sluit echter niet uit dat bij verbouwing of uitbreiding een moderne vormentaal en/of materiaalgebruik kan gebruikt worden, mits dit gebeurt in harmonie met het bestaande en inpasbaar is in de omgeving. Het geven van een meer open karakter aan de gevels van een landelijke woning om meer licht, lucht en ruimte te hebben, is dus zeker toegelaten, evenals het plaatsen van dakvlakvensters, dakkappelen, …, mits dit op een esthetisch verantwoorde manier gebeurt, met respect voor de verschijningsvorm van de bestaande woning.

Voorkomen Bij verbouwing, uitbreiding of herbouw van een bestaande woning dient dit te gebeuren met respect voor het karakter en de verschijningsvorm van de bestaande woning.

Deelzone ‘open te houden’ Betreffende karakteristieke woning dateert van 1875 en maakt deel uit van het lint dat zich over de Mandel langs beide zijden van de Wakkensteenweg uitstrekt tot op de Wapenplaats in Wakken (dorpskern). Betreffende woning maakt deel uit van het gezicht van de Mandelbrug ter hoogte van Sint-Baafs-Vijve / Wakken. Deze woning is de enige gelegen binnen het ‘open agrarisch landschap’, waar volgens het GRS strengere normen gelden voor zonevreemde woningen, nl. enkel herbouwen bij overmacht en uitbreiden met max. 20%. Aangezien de woning haar max. volume van 1000m³ reeds heeft bereikt, geldt deze laatste optie niet. De toekomstige rooilijn van de Wakkensteenweg is gelegen op 9 m uit de rijwegas en er is een bouwvrije strook van 8 meter. Deze gewestweg zal nooit op deze breedte gerealiseerd worden. Ook AWV erkent dit. De Wakkensteenweg wordt gedegradeerd tot lokale verbindingsweg. De gemeente eigent zich bijgevolg het recht toe de bouwvrije strook van min. 8m te wijzigen en de rooilijnbreedte te verkleinen tot op ongeveer de breedte van het huidige wegprofiel.

wvi – juli 2007

Geïsoleerde woning () Deze woning is op het bestemmingsplan aangeduid met . Aan de vergunde woning gelegen binnen onderhavige deelzone zijn volgende zaken toegelaten: 1. Het intern verbouwen van de bestaande woning binnen het bestaand bouwvolume, met inbegrip van onderhouds- en instandhoudingswerken. 2. Herbouwen binnen hetzelfde volume, enkel bij overmacht. Indien het huidige volume meer bedraagt dan 1000m³, dient de herbouwde woning beperkt te blijven tot 1000 m³. Bij herbouw geldt er een zone van achteruitbouw van min. 5m en max.10m t.o.v. de weggrens. Maximum 20% van de niet bebouwde oppervlakte van het perceel mag verhard worden ten behoeve van toegang tot het gebouw, oprit, terras en tuinpaden. De rest dient aangelegd als tuin, in groenaanleg of dient een agrarische functie te hebben. De verhardingen dienen aangelegd in kleinschalige waterdoorlatende materialen.


36


RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels De zone op het bestemmingsplan weergegeven met een arcering is een zeer gaaf gebied binnen Mandelvallei. Volgende cijfers kunnen als richtcijfers dienen om een schuilhok te kunnen toelaten : de maximum oppervlakte van deze schuilhokken bedraagt 10 m² per hectare weiland, met een maximale oppervlakte van 25 m². een minimum oppervlakte van 15 m² kan steeds worden toegelaten. een maximale hoogte van 3,00 meter. Mits afdoende motivatie kan van deze richtcijfers worden afgeweken. De gebruikte materialen mogen qua kleur, textuur en schaal niet fel contrasteren t.o.v. de omgeving, en ze mogen het globale landschapsbeeld niet storen of drastisch wijzigen.

Schuilhokken voor vee De impact en schaal van deze bebouwing dient tot een minimum beperkt te worden. De gebruikte materialen dienen duurzaam te zijn, en landschappelijk inpasbaar.

Om de impact naar de omgeving te beperken, dienen schuilhokken zo veel mogelijk gegroepeerd opgericht te worden. Afsluitingen t.b.v. landbouw Als afsluitingen zijn slechts palen met draad toegelaten met beperkte hoogte. Schriklinten, onderplaten, planken, metalen hekken e.d. zijn enkel toegelaten indien dit noodzakelijk is voor het aanbrengen van dranghekkens voor het samendrijven van vee.

wvi – juli 2007


37

ZONE 8: LOKALE VERBINDINGSWEG VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften


1. Lokale verbindingswegen zorgen voor een maasverkleining van de primaire en secundaire wegen zonder een functie op Vlaams gewestelijk niveau te vervullen. De hoofdfunctie is het verbinden en/of verzamelen op gemeentelijk en intergemeentelijk niveau. Als aanvullende functie kan het toegang geven worden beschouwd. Zowel Heirweg als Wakkensteenweg zijn als dusdanig geselecteerd. Met de aanleg van de N382-verbinding Wielsbeke-Ingelmunster (dient nog gefinaliseerd te worden op het grondgebied Oostrozebeke-Ingelmunster) bestaat de provinciale visie erin om: Verspreide bedrijvigheid ten zuiden van Tielt te ontsluiten via deze weg (dus ook Lefevere) Een verbinding te verzorgen tussen Tielt, Ingelmunster en Waregem De kernen Wielsbeke, Oostrozebeke, Sint-Baafs-Vijve en Wakken te ontlasten van overvloedig verkeer. De N382 (in aanleg) vervangt de functie van de Wakkensteenweg (N327) als bovenlokale route.

2. Onderhavig plangebied is integraal gelegen buiten de bebouwde kom (bubeko)


Een openbare weg type lokale verbindingsweg verbindt de kernen van de gemeente onderling en met de kernen in de naburige gemeenten, en staat in voor de bereikbaarheid van de kernen vanaf de secundaire wegen. Naast wegen met verbindingsfunctie is deze zone eveneens bestemd voor vrije ruimten, boven- en ondergrondse leidingen, straatmeubilair, groenvoorzieningen, beperkte nutsbebouwing, signalisatie, verlichting, schuilhokjes, …


De Heirweg heeft (gemeten op vigerende bpa) tussen de rooilijnen een breedte van 13,00 meter. Dit is conform rijstroken van 3,00 meter, goten niet inbegrepen.

Bij de (her)inrichting van wegen is het belangrijk het ruimtelijk beeld af te stemmen op het snelheidsregime dat beoogd wordt langs de weg. De inrichting dient conform de inrichtingsvoorstellen voor lokale verbindingswegen te zijn, weergegeven in het mobiliteitshandboek en als toetsingscriteria in onderhavig RUP opgenomen.

Langsheen de Wakkensteenweg (N327) loopt een bovenlokale fietsroute. Langsheen de Heirweg loopt een lokale fietsroute.

Voor zover de breedte van de zone voor openbare wegenis en daarbijhorende vrije ruimtes dit toelaat moet het straatbeeld voorzien worden van groenelementen.

Inrichtingsvoorstellen mobiliteitshandboek inrichtingseisen m.b.t. autoverkeer voorrangsregeling: b15 voorrang op kruispunten

wvi – juli 2007


38

ZONE 8: LOKALE VERBINDINGSWEG VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften

RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels ontwerpsnelheid per gebied bubeko: 70 km buitengebied, geen verblijfsfuncties langs de weg bubeko: 70 km overgangsgebied, (landelijke) woonfunctie aantal rijstroken: 2x1 rijwegbreedte: maatgevend gebruik: bus – bus bubeko: rijstroken 3 meter, goten niet inbegrepen specifieke maatregelen voor de snelheidsbeheersing rotondes op kruispunten (maatgevend voertuig: lijnbus) poorteffecten met middengeleiders middengeleiders op kruispunten middengeleiders aan oversteekpunten van fietsroutes verkeersplateaus parkeervoorzieningen: buiten de rijbaan bouwvrije stroken: bubeko: 5 m vanaf de rooilijn bibeko: geen verlichting bubeko: geen, enkel verlichting op kruispunten en oversteekpunten bibeko: wel inrichtingseisen m.b.t. openbaar vervoer afhankelijk van de netwerkfunctie in het openbaar vervoernetwerk regionaal verbindende lijnen, hoge frequentie en rijsnelheid, doorstromingsmaatregelen bij congestie bubeko: bushavens en wachtaccomodatie voor voetgangers en fietsstallingen vrije busbaan geen verkeersplateaus bubeko inrichtingseisen m.b.t. fietsverkeer afhankelijk van de netwerkfunctie in het fietsnetwerk bubeko: gescheiden fietspaden bibeko: aanliggende fietspaden en gemengd wvi – juli 2007


39

ZONE 8: LOKALE VERBINDINGSWEG RICHTINGGEVEND Toelichting en interpretatieregels

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 3.

Beheersvoorschriften

De bevoegde overheid staat in voor de inrichting en het beheer van onderhavige zone. Deze overheid dient op geregelde tijdstippen het openbaar groen, aangeplant binnen deze zone, te onderhouden, snoeien, … om te bewerkstelligen dat het openbaar groen de verkeersbewegingen van alle weggebruikers niet zou belemmeren.

wvi – juli 2007


40

ZONE 9: LOKALE WEG MET VERBLIJFSFUNCTIE VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften


1. Cartonnage Lefevere-Beel ontsluit eveneens via een lokale weg met verblijfsfunctie. De af te leggen afstand vanaf de Wakkensteenweg-Heirweg (lokale verbindingswegen) is echter zeer beperkt.


Deze openbare wegen hebben als hoofdfunctie het ontsluiten van woningen en landbouwgronden met als aanvullende functie een onderdeel van de fietsroutestructuur. Naast wegen met verblijfsfunctie is deze zone eveneens bestemd voor vrije ruimten, boven- en ondergrondse leidingen, straatmeubilair, groenvoorzieningen, beperkte nutsbebouwing, signalisatie, verlichting, schuilhokjes, …

2. De toegang tot het bedrijf Lefevere gebeurt via de Driekoningenstraat, een lokale weg met verblijfsfunctie. De circulatie op het bedrijventerrein is zodanig dat het uitrijden verplicht via de Heirweg dient te gebeuren. Dit komt de veiligheid ten goede.


Bij de (her)inrichting van wegen is het belangrijk het ruimtelijk beeld af te stemmen op het snelheidsregime dat beoogd wordt langs de weg. Op deze wegen wordt de verblijfsfunctie belangrijker dan de verkeersfunctie, hetgeen zich onder meer uit in het snelheidsregime (max. 50km/uur). Binnen deze zone geld het principe van menging van verkeer. Scheiding tussen het mechanisch verkeer en het fietsverkeer is dus niet noodzakelijk. Wel dient de inrichting dusdanig geconcipieëerd zodat deze hun functie als lokale fietsroute kunnen vervullen. Voor oversteken worden geen speciale voorzieningen aangebracht. 3.

Beheersvoorschriften

De bevoegde overheid staat in voor de inrichting en het beheer van onderhavige zone. Deze overheid dient op geregelde tijdstippen het openbaar groen, aangeplant binnen deze zone, te onderhouden, snoeien, … om te bewerkstelligen dat het openbaar groen de verkeersbewegingen van alle weggebruikers niet zou belemmeren.

wvi – juli 2007


41

ZONE 10: ZONE VOOR WATERLOPEN VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften


1. De Mandelvallei is door de provincie geselecteerd als hypothetische natuuraandachtszone.


Deze zone heeft betrekking op de Mandelvallei.

2. De inrichting van de Mandel is gericht op het behoud of het versterken van de natuurlijke kenmerken met begeleidende oeverstroken waarin de natuurlijke vegetatie kan ontwikkelen.

Inrichtings- en beheersvoorschriften

Ten allen tijde kunnen werken worden uitgevoerd, waaronder bv. het ruimen van slib. Dit dient te gebeuren in overleg met de bevoegde besturen. Overbruggingen i.f.v. toegankelijkheid tot aanpalende gebieden kunnen gerealiseerd worden. De waterloop en zijn oevers dient op een ecologisch verantwoorde wijze beheerd te worden. De oevers dienen bij heraanleg natuurtechnisch aangelegd te worden. Dit betekent o.a. dat het met harde materialen verstevigen van de oevers moet uitgesloten worden. Voor zover niet voorzien in het kader van een goedgekeurd beheersplan is het verboden: het dempen van de waterloop, het verharden van oevers. het storten of achterlaten van vervuild ruimingspecie, het achterlaten van ruimingslib. elke activiteit die een voor de natuurwaarden nadelige wijziging voor gevolg kan hebben. aanplanten van niet streekeigen beplanting. gebruik van pesticiden. elke lozing van vloeistoffen of gassen, die nadelig kan zijn voor de aanwezige flora en fauna.

wvi – juli 2007


42

Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Wielsbeke (goedgekeurd G.R

Recommend Documents