Onbetaalbaar wonen in Gent? Politiek café, vrijdag 29 april 2011, 20u00 Solidariteit voor het Gezin, Tijgerstraat 11-21, 9000 Gent
Sprekers :
Filip Canfyn - Directeur Stadsplanning en Ontwikkeling stad Kortrijk
Katelijne D’Hauwers - Directeur Algemeen Eigenaarssyndicaat Moderator : Nico Burssens
Inhoudsopgave 1
Wist je dat?
p. 3
2
Probleemstelling
p. 4
3
Stellingen
p. 6
-
“Potentiële woonruimte boven winkels moet benut worden, zoniet voelen eigenaars het in hun portemonnee.”
-
“Verhuis de studenten naar private studentenhomes, zo verlicht je de druk op de reguliere woningenmarkt.”
-
“Project Oude Dokken: meer van dat!”
-
“Iedereen een eigen tuin, dat hoort niet in een stad.”
-
“Registratierechten afschaffen zorgt voor een meer dynamische markt.”
-
“Huursubsidies i.p.v. sociale woningen: laat het over aan de markt!”
-
“Er moeten (nog) meer restauratie- en verfraaiingspremies uitgekeerd worden.”
4
Artikels
5
Achtergrondinformatie sprekers
2
p. 9
p. 16
1 Wist je dat?
·
Gent met een gemiddelde huisprijs van € 227.250 in 2007 na Leuven en Brugge tot de duurdere Vlaamse stedelijke gebieden behoort?
·
Gent tussen 2002 en 2007 de sterkste prijsstijging (+90%) van alle Vlaamse steden kende voor woonhuizen?
Ook over een periode van 10 jaar, tussen 1997 en 2007, blijkt Gent de sterkste stijger te zijn (+191%). Dit zou vooral een compensatie-effect zijn. Gent was voor 1997 namelijk een van de goedkopere steden.
·
de sterke stijging van de globale huizenprijzen vooral gedragen wordt door de prijsstijgingen op de markt van kleinere woningen?
·
Gent een aanzienlijk maar vooral snel aangroeiend appartementenbestand heeft, met in 2007 42.542 woongelegenheden in appartementen en 80.483 woongelegenheden in woonhuizen?
·
er in de periode 1995-2007 9.260 appartementen zijn bijgekomen?
·
het aantal woningen in Gent relatief gestaag toeneemt, met 3 % meer woningen in 2007 sinds 2002 en met 10 % sinds 1995 ?
·
nieuwbouwwoningen slecht 0.8 % van de bestaande woningen uitmaken?
·
de registratierechten in België 10 % van de aankoopsom bedragen en dat een huis gemiddeld pas na 38 jaar en een appartement na 33 jaar verkocht wordt ? In Nederland, Frankrijk en Duitsland bedragen de registratierechten ongeveer 6% en de gemiddelde verkooprotatie om en bij de 18 jaar.
3
2 Probleemstelling 'Iedere Belgische burger heeft het recht op behoorlijke huisvesting'. Deze slogan mag dan wat populistisch klinken, in werkelijkheid is het recht op een comfortabele en betaalbare woning opgenomen in art. 23 van de Belgische Grondwet. Daartegenover staat echter dat in de afgelopen 25 jaar de gemiddelde huisprijs in Vlaanderen vervijfvoudigd is. Dit heeft tot gevolg dat het gemiddelde aandeel in het gezinsbudget dat Vlamingen aan hun woning spenderen, alsmaar toeneemt. Die druk neemt bovendien continu toe en zorgt ervoor dat jonge gezinnen, die geen financiele steun van hun ouders genieten, vaak voor een bijna onmogelijke opdracht staan als ze een woning willen kopen. De algemene trends die we in Vlaanderen terugvinden op de woningmarkt, zijn ook in Gent zichtbaar. Alleen lijkt de algemene trend nog versterkt in Gent, door een paar specifieke eigenschappen van de stad. Als grootste studentenstad van Vlaanderen, trekt Gent een groot aantal tijdelijke bewoners aan, die vaak ondergebracht worden in het goedkopere woningbestand. Bovendien huren meer en meer studenten samen een huis of een appartement en vermindert daardoor het aanbod van comfortabele en goedkope woningen, wat zowel de gemiddelde huurpijs als aankoopprijs in de hoogte duwt. Bovendien beschikt Gent, als oude Vlaamse industriestad, over een groot aantal oude woningen met grote structurele tekortkomingen, zoals vochtproblemen. Deze woningen zijn vaak onaantrekkelijk voor kopers omwille van de grote renovatiekosten die nog eens bovenop de hoge aankoopprijs komen. De Stad Gent en de Vlaamse overheid voorzien een resem aan renovatiepremies, maar desalnietemin lijkt het effect hiervan op de Gentse woningmarkt vrij beperkt. Veel van deze woningen worden niet aangepakt en blijven in het slechtste geval leegstaan. Bovenvermelde problemen zorgen ervoor dat het aanbod aan woningen, zowel op de huurals koopmarkt, vrij beperkt is. De meest voor de hand liggende oplossing bestaat er dus in via een reeks van initiatieven het aantal comfortabele en aantrekkelijke woningen in de stad op te krikken. Enkele mogelijke aandachtspunten omvatten:
-
innovatieve woonvormen zoals wonen boven winkels: de meeste huizen waarvan de benedenverdieping als winkel wordt gebruikt, zijn niet bewoond.
4
-
leegstand: veel te renoveren woningen staan leeg, kan dit beter in kaart gebracht worden en kan een extra leegstandsbelasting hier soelaas bieden?
-
private studentenhomes: extra woonvoorzieningen voor studenten, eventueel gefinancierd met prive-middelen zouden de druk die studenten op de klassieke woningenmarkt in Gent uitoefenen, kunnen verlichten.
-
Diepgaande sensibilisering rond renovatie van oude woningen kan mensen aanmoedigen om een oude woning op te frissen.
-
verlaging van de registratierechten kan voor een flexibelere aanbodszijde zorgen.
Andere factoren die meespelen in de aankoop of huur van een woning in Gent zijn de nabijheid van voorzieningen zoals scholen, kinderopvang, sportfaciliteiten, parkeergelegenheid, de aanwezigheid van groene ruimtes en de algemene netheid van de wijk. Initiatieven ter uitbreiding van de aanbodszijde van woningen moeten dus kaderen binnen een globaal actieplan voor de stad. In dit politiek café zal verder ingegaan worden op de problemen die eigen zijn aan de Gentse woon- en huurmarkt en zal gedebatteerd worden over een reeks beleidsvoorstellen die een halt kunnen toeroepen aan de onbetaalbaarheid van woningen in de stad.
5
3 Stellingen Zoals uit de probleemstelling al bleek, beschikt Gent over een paar specifieke tekortkomingen op de woningenmarkt. Desalnietemin kunnen verschillende initiatieven worden genomen om het aanbod van kwalitatief hoogstaande en betaalbare woningen te vergroten. In dit luik hebben we 7 stellingen over de Gentse woningmarkt ondergebracht die voorgelegd zullen worden aan de sprekers. De stellingen zijn recht door zee en ongenuanceerd met als intentie om het debat tussen sprekers en publiek zo goed mogelijk aan te zwengelen.
Stelling 1 : “Potentiële woonruimte boven winkels moet benut worden, zoniet voelen eigenaars het in hun portemonnee.” Vroeger woonden ondernemers boven hun winkel. In de loop van de jaren zijn de winkeliers echter naar woningen buiten het centrum verhuisd. De opkomst van filiaalbedrijven heeft daar aan bijgedragen. Omdat de woningen in veel gevallen alleen via de winkel bereikbaar waren en winkeliers niet bereid waren vierkante meters af te staan voor een aparte toegang, ontstond leegstand en verval. Daarnaast zijn, mede door het achterstallige onderhoud, forse investeringen nodig voor het opknappen van de panden. Ook worden de eigenaren geconfronteerd met een ingewikkelde regelgeving en veelomvattende procedures. En tenslotte moet men als eigenaar c.q. winkelier ook nog de woningen gaan exploiteren. Per saldo blijken de huuropbrengsten niet op te wegen tegen de investeringen in geld en tijd, waardoor wordt afgezien van de investering. Verschillende steden en gemeenten, waaronder Gent, voorzien premies voor het realiseren van een aparte toegang en andere ingrepen met het oog op het creëren van wooneenheden boven winkels. Vooralsnog blijft het resultaat van deze maatregelen beperkt. Misschien is dwingend optreden ten aanzien van eigenaars die onvoldoende inspanningen leveren een goed alternatief ?
6
Stelling 2 : “Verhuis de studenten naar private studentenhomes, zo verlicht je de druk op de reguliere woningenmarkt.” Met zo’n 65.000 zijn ze, de studenten in Gent. Het is dan ook evident dat de studenten een grote impact hebben op de Gentse woningen- en appartementenmarkt. Er zijn weinig grote studentenhomes in Gent, studenten en andere inwoners wonen dan ook door elkaar in de stad. Dat zorgt enerzijds voor overlast, maar is anderzijds ook geen ideale situatie voor de woningenmarkt. Vaak worden woningen en appartementen die origineel niet voor bewoning door studenten maar voor bewoning door gezinnen bestemd waren, en dus ook op een dusdanige manier geconcipieerd, ontworpen en gebouwd zijn, omgevormd tot studentenhuizen. Het lijkt alvast efficiënter om meer studenten te huisvesten in studentenhomes, die specifiek voor bewoning door studenten zijn ontwikkeld. Dit kan ook de druk op de reguliere woningen- en appartementenmarkt verlichten.
Stelling 3 : “Project Oude Dokken: meer van dat!” De komende tien tot vijftien jaar bouwen de Stad Gent en het Stadsontwikkelingsbedrijf AG SOB de omgeving van de Oude Dokken om tot een nieuw stadsdeel aan het water. Naast 1300 tot 1500 nieuwe woningen komen er in dit gebied, tussen de Dampoort en de Muide, heel wat groene en open plekken, recreatie, kantoren en publieke voorzieningen, zoals een school, een sporthal en een wijkbibliotheek. Met deze ontwikkelingen komt het stadsbestuur tegemoet aan de hoge nood aan kwalitatief wonen in de stad Gent. Tegelijk krijgen de bewoners van de omliggende wijken er een aantrekkelijke plek bij om te ontspannen, te winkelen of te werken. Via projecten als deze zorgt de stad ervoor dat een hele buurt wordt opgewaardeerd. Extra woongelegenheden helpen de druk op de woningen- en appartementenmarkt op te vangen. Conclusie : laat maar komen, hoe meer dergelijke projecten, hoe beter ! Of zijn er ook kanttekeningen te maken ?
7
Stelling 4 : “Iedereen een eigen tuin, dat hoort niet in een stad.” Veel - vooral goed verdienende - Gentenaars zijn op zoek naar een woning met eigen tuin. Omdat dergelijke woningen in de binnenstad onbetaalbaar zijn geworden, wijken veel mensen uit naar de deelgemeenten of verlaten ze Gent. Het is een belangrijke factor in de stadsvlucht. Maar dringt zich in deze geen mentaliteitswijziging op ? Misschien moet de stad aantrekkelijker gemaakt worden door het aanbod aan publieke groene ruimten te vergroten, waardoor mensen die eigen tuin niet meer zo noodzakelijk gaan vinden, maar meer naar de publieke ruimten gaan trekken om er ontspanning voor zichzelf en de kinderen te vinden.
Stelling 5 : “Registratierechten afschaffen zorgt voor een meer dynamische markt.” Registratierechten, de onroerende voorheffing, de gedeeltelijke aftrek van de hypotheekrente... Via allerlei fiscale stelsels en maatregelen is de overheid een belangrijkste sturende actor in de woningen- en appartementmarkt. Wat is het effect van al deze maatregelen op de prijzen ? Dringen radicale keuzes zich op om de markt meer zuurstof te geven ? De registratierechten vormen de transactiekosten bij de verkoop van een woning. In België bedragen die 15 % van de aankoopprijs, het gemiddelde in de OESO-landen bedraagt daarentegen slechts 8 %. In een recent artikel in Trends (zie p. 13 ) wordt gewezen op het feit dat een dergelijke zware transactiekost voor een starre markt zorgt. Misschien dringt een vermindering of zelfs de afschaffing van de registratierechten zich op ?
Stelling 6 : “Huursubsidies i.p.v. sociale woningen: laat het over aan de markt!” Er is een groot tekort aan sociale woningen. De wachtlijsten raken maar niet weggewerkt. Sociale woningen worden beheerd en verhuurd (of verkocht) door sociale huisvestingsmaatschappijen. Kan de markt de rol van deze instanties niet overnemen ? Waarom geven we de mensen die recht hebben op een sociale woning geen huursubsidie, zodat ze op de private huurmarkt terechtkunnen ? M.a.w. : waarom laten we het niet over aan de markt ?
8
Stelling 7 : “Er moeten (nog) meer restauratie- en verfraaiingspremies uitgekeerd worden.” Context : Restauratie- en verfraaiingswerkzaamheden vormen voor heel wat mensen een onoverkomelijke drempel. Het gevolg is dat heel wat ruimte niet of onderbenut blijft, en dat er heel wat marge is voor kwalitatieve opwaardering van een hele reeks panden. Dergelijke werkzaamheden zouden dan ook intensief moeten worden ondersteund door de overheid. Zijn extra premies de oplossing of moeten we op zoek naar alternatieve maatregelen ?
4
Artikels
Het Parool - 3 september 2009 - Wonen boven winkels blijft lastige zaak AMSTERDAM - In Amsterdam staan nog steeds veel verdiepingen boven winkels leeg waar duizenden woningen in kunnen komen. Pogingen die winkelpanden daar geschikt voor te maken, hebben nauwelijks succes. Een recente inventarisatie toont aan dat er alleen al in de Kalverstraat en de Nieuwendijk zevenhonderd woningen bij kunnen komen. En de ervaring leert dat dat de eerste ramingen veelal te voorzichtig zijn, zegt onderzoeker Frans Steffens. ''De hoogte en de diepte van de panden doen vermoeden dat het werkelijke potentieel een stuk groter is, waarschijnlijk duizend woningen of meer.'' En de mogelijkheden zijn veel groter. Elders het centrum, zoals op het Damrak en het Rokin, staan ook talloze verdiepingen leeg. Steffens: ''Zeker als ook wordt gekeken naar leegstaande kantoren in dat gebied. Dan zou het potentieel kunnen verdrievoudigen.'' Studentenhuisvesters maakten onlangs bekend dat de woningnood onder studenten niet eerder zo groot is geweest. Door de economische crisis is het aantal inschrijvingen bij universiteiten en hogescholen enorm gestegen en neemt de doorstroming op de woningmarkt alleen maar af. Voor dat probleem bestaat een eenvoudige oplossing, zegt directeur Toon van der Pas van de vereniging Wonen Boven Winkels Nederland: ''De schattingen van het aantal leegstaande, beschikbare verdiepingen boven winkels in heel Nederland lopen op tot meer dan veertigduizend en meestal leveren die meer dan één appartement of studio op. En die woonruimte bevindt zich daar waar studenten en werkende jongeren het liefst verblijven: in de binnenstad.'' 9
De inspanningen van overheden, woningcorporaties en onderwijsinstellingen om ruimte boven winkels weer geschikt te maken voor huisvesting, staan niet in verhouding tot de kansen die er liggen, vindt Van der Pas. ''Terwijl iedereen hier eigenlijk wel achter staat, ook in Amsterdam. En toch gebeurt het niet.'' Lang woonden nagenoeg alle winkeliers boven hun winkel. Maar de laatste decennia kwam daar verandering in. De meeste winkelpanden zijn tegenwoordig eigendom van vastgoedbeleggers, die alleen voor de begane grond belangstelling hebben. ''Voor winkelruimte kunnen zij onnoemelijk veel meer vragen dan voor woonruimte,'' zegt Van der Pas. ''Die verdiepingen staan daarom meestal leeg. Trappen naar boven worden zelfs gesloopt als daar enkele vierkante meters extra winkelruimte mee te winnen zijn.'' Maar door het herstel van de oorspronkelijke woonfunctie van de bovenverdiepingen neemt de veiligheid en levendigheid van de winkelstraten toe. Monumentale panden kunnen behouden blijven en de levendigheid en de sociale samenhang nemen toe. Amsterdam zag dat al snel in. Sinds 1985 zijn ambtenaren bezig met het creëren van woonruimte boven bedrijven. Jaarlijks leverde dat tot 1996 ongeveer vijftig nieuwe woningen op. Maar daarna verslapte de aandacht, zegt Van der Pas. Na de instelling van stadsdeel Centrum is in 2001 een plan van aanpak opgesteld om de plannen nieuw leven in te blazen, wat resulteerde in een toename tot ongeveer dertig woningen per jaar. ''Maar dat is natuurlijk nog steeds veel te weinig,'' vindt Van der Pas. Helemaal onbegrijpelijk is dat niet, want winkelpanden weer geschikt maken voor huisvesting is een kostbare zaak. ''Wonen boven winkels blijkt in bedrijfseconomische zin vaak onrendabel te zijn,'' zegt Steffens: ''Bouwen is heel duur en de huuropbrengst is beperkt.'' In Amsterdam is daarom een subsidiesysteem bedacht. Eigenaren die panden geschikt willen maken voor bewoning, kunnen een tegemoetkoming krijgen die oploopt tot 25.000 euro. Toch loopt het nog niet storm voor de regeling. ''Het nadeel van het subsidiesysteem is dat het initiatief bij de eigenaar van het pand ligt. En in de praktijk blijkt dat het zeer veel moeite kost eigenaren zo ver te krijgen dat zij medewerking verlenen,'' zegt Van der Pas. ''Ze weten niet goed wat ze ermee aan moeten. Bovendien moeten winkelpanden eigenlijk bloksgewijs worden aangepakt. Per pand wordt het anders ontzettend duur. De gebouwen zijn doorgaans verwaarloosd, er moet veel worden gesloopt en ook logistiek zijn de projecten lastig te realiseren, omdat veel winkels tegenwoordig ook op zondag open zijn.''
10
Een bedrijfsmatigere aanpak, waarbij lokale partners de handen ineenslaan, biedt meer kans op succes, leert de ervaring in andere steden. ''Een nieuwe nv kan verdiepingen aankopen en subsidie en begeleiding door het stadsdeel aanvragen. In Maastricht gebeurt dat met succes. De gemeente werkt daar samen met een woningcorporatie en de universiteit.'' Zo'n oplossing zou ook in Amsterdam kunnen werken, opperen Van der Pas en Steffens. Met woningcorporatie Ymere zijn al verkennende gesprekken gevoerd, maar de plannen verdwenen door fusieperikelen en de crisis naar de achtergrond. Toch blijft Steffens optimistisch. Dat het in Amsterdam mogelijk is, werd eerder bewezen op de Zeedijk, onderstreept Van der Pas: ''Daar is indertijd de NV Economisch Herstel Zeedijk opgericht, die zeer doortastend aan de slag ging. Kennelijk voelde men toen wel de urgentie.'' (HENK SCHUTTEN)
De Persgroep - 23 november 2010 - 520 Nieuwe studentenkoten Gent krijgt er over 2 jaar een studentenhome met 520 kamers bij. Die komt op de Voskenslaan, op de plaats waar nu nog het klooster van de paters Redemptoristen staat. Gent kampt met een tekort aan studentenkamers. "Dankzij die bijkomende kamers kunnen de koten goedkoper worden", zegt Tommy Heleu van Kot@Gent. De studentenpopulatie in Gent is de voorbije jaren explosief gegroeid en dat heeft een duidelijk effect op de prijzen voor studentenkoten. Voor een gemiddeld Gents kot betaal je inmiddels al meer dan 290 euro. Alleen in Brussel is op kot gaan nog duurder. "Hoeveel studentenkoten er in Gent te weinig zijn, is onmogelijk in te schatten", zegt Tommy Heleu. "Momenteel zijn zowat alle onderwijsinstellingen bezig met het bouwen van hun eigen studentenkoten. Dat is ook één van de voorwaarden om nog studentenkamers te kunnen bouwen. Het moeten er minstens vijftig in één keer zijn en één van de scholen moet een partner zijn. Die 520 extra studentenkoten op de Voskenslaan zullen het tekort niet tenietdoen, maar de druk kan wel wat van de ketel gehaald worden. Daardoor kan de prijs van studentenkoten zelfs dalen." De nieuwe koten komen in de plaats van het klooster van de paters Redemptoristen. Zij vestigden zich in 1928 op de Voskenslaan. Bij gebrek aan jonge kloosterlingen - het merendeel is nu tussen 60 en 70 jaar oud - moest er voor de site van 2,8 hectare een nieuw doel gevonden worden. De laatste vijf paters kregen afgelopen weekend onderdak in een bejaardentehuis voor geestelijken waardoor de weg vrij ligt voor een groots project. Volgend jaar wordt het klooster afgebroken. De kerk van de paters blijft staan.
11
"Opmerkelijk was wel dat de paters een nieuw sociaal verantwoord doel wilden voor de site. Dat is een vraag waar een architectenbureau niet elke dag mee te maken krijgt", zegt Sébastien Cools van architectenbureau Arch & Teco. "Er komen 400 kamers voor de studenten van de HoGent en nog eens 120 kamers voor Erasmusstudenten. Daarnaast plannen we ook een ruimte waar daklozen opgevangen kunnen worden door het CAW Artevelde én een centrum voor geestelijken én leken. Momenteel zijn we nog volop aan het onderhandelen. Het totale aantal kamers kan nog verhogen of verlagen. We hopen volgend jaar aan de bouw te kunnen beginnen zodat we over twee jaar het project kunnen voltooien."
Bij de Hogeschool Gent is men tevreden met het nieuws. De campus van de school bevindt zich vlakbij het oude klooster. "We hebben zelf al enkele honderden studentenkamers die we verhuren aan een sociaal tarief. Die nieuwe studentenhome komt er in samenspraak met ons. We moeten elk jaar heel wat studenten teleurstellen dus is dit de ideale oplossing. Of we ook studenten zullen toelaten uit andere onderwijsinstituten valt nog af te wachten." Dit jaar opende de universiteit al een nieuwe studentenhome met 656 kamers. Daarnaast is de Hogeschool Gent bezig met de renovatie van 115 kamers in home Mercurius. De Arteveldehogeschool heeft in de Bagattenstraat dan weer 52 kamers bijgebouwd. Met de 520 kamers op de Voskenslaan komen er ruim 1.340 studentenkoten bij in amper 2 jaar.
De Persgroep - 26 november 2010 - Aantal studenten groeit nog aan Over 3 tot 5 jaar denkt de universiteit 70.000 studenten in Gent te hebben. Nog 3.000 meer dan vandaag dus. Daar gaat de stelling van de verkeerscoördinator van de Gentse politie. Hij vraagt zich af of er geen rem gezet moet worden op het aantal studenten in de Arteveldestad zodat het aantal ongevallen met fietsers omlaag gaat. "Er kunnen nog studenten bijkomen en dat afremmen is een slecht idee. De studenten geven onze stad extra charme", stelt schepen Coddens. Hij wil niet dat alleen de studenten geviseerd worden. "Natuurlijk rijden er in Gent fietshooligans rond, maar alleen studenten viseren gaat te ver. Het is aan de stad om die fietsers op andere gedachten te brengen door hen duidelijk te maken wat kan en wat niet." Een beperking van het aantal studenten is nog niet voor morgen. Dit jaar zal de kaap van de 67.000 gehaald worden. Nooit waren er meer studenten in Gent. "Wat betreft accommodatie zit de Gentse universiteit nog lang niet aan haar limiet. Met de bouwplannen voor extra studentenkoten en auditoria kunnen we nog flink groeien. Over 3 tot 5 jaar denken we 70.000 studenten in Gent te hebben. De relatie tussen de studenten en de Gentenaars moet wel een blijvend aandachtspunt zijn", zegt UGent-rector Paul Van Cauwenberge.
12
Trends - 17 februari 2011 - Remedies voor een starre markt Een recente OESO-studie over de huisvestingsmarkten bestempelt de Belgische als instabiel, rigide en te zwaar belast. De organisatie geeft ook de remedies om die trend te temperen. Tussen 1980 en 2008 verdubbelden de Belgische prijzen voor huisvesting bijna. Enkel in het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Ierland ging het nog harder, leert een recente studie van de OESO. Ze heeft ook kritiek op onze woningmarkt, en geeft huiswerk mee. België kent een fiscale aftrek van de intresten op hypotheekleningen. De OESO vindt dat "er een einde moet komen aan de ongelijke fiscale behandeling van de huisvesting en andere vormen van investering". Hoe? Door ervoor te zorgen dat "het verschil in rendement vóór en na belasting gelijk is voor zowel de huisvesting als de andere spaarvormen". Het meest eenvoudige voorstel is wellicht de volledige afschaffing van fiscale aftrekbaarheid. De sector argumenteert dat een fiscale aftrek de toegang tot eigendom vergemakkelijkt en een manier is om het spaargedrag aan te zwengelen: 70 procent van de Belgen is eigenaar van zijn woning. Het gaat er niet om zijn sector te ondersteunen, "maar om het langetermijnsparen te bevorderen", voert Robert De Meulenaere (Confederatie Bouw) aan. "Een investering in een woning is niet zomaar om het even welke investering." Ook Eric Verbeeck, de voorzitter van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), verdedigt zijn belangen: "Als geraakt wordt aan de fiscale aftrek, dan dreigt de vastgoedpromotie bruusk stil te vallen". De transactiekosten zetten een rem op het aantal verhuizingen. Door die kosten terug te brengen tot het gemiddelde (8 procent, tegenover 15 procent in België) zou de kans van verhuizing met ongeveer 0,5 procent op jaarbasis toenemen. De lage Vlaamse registratierechten van 10 procent zijn een goede zaak, klinkt het bij Bart Van Opstal, voorzitter van de Federatie van Notarissen. Bij een tweede aankoop kunnen de registratierechten die bij de eerste transactie betaald werden tot 15.000 euro afgetrokken worden. Misschien kunnen de notariskosten ook omlaag? "Ik wil er aan herinneren dat de notariskosten de jongste dertig jaar nooit geïndexeerd werden." Een betere beschikbaarheid van het woningaanbod komt tegemoet aan de marktvraag en tempert prijsstijgingen. De OESO suggereert onder meer om de afleveringstijd van stedenbouwkundige vergunningen in te korten, beperkingen op de nieuwbouw van huurwoningen te verminderen en verlaten terreinen en gebouwen te belasten.
13
Dat komt vaak overeen met de verzuchtingen van de Brusselse Confederatie Bouw: de procedure voor de aflevering van stedenbouwkundige vergun-ningen is te lang en de gemeenten zijn pietluttig. Grote overheidsprojecten lopen ook regelmatig vast. "Een strikte reglementering van de huurmarkt kan de mobiliteit in de huisvesting belemmeren", zegt de OESO-studie. 'Beschermde' huurders zijn minder geneigd om te verhuizen. Een bijkomend effect is een dalend huurrendement en -aanbod. "Als de huurreglementering de investeerders ontmoedigt, schiet ze haar doel voorbij", vindt De Meulenaere. "U mag niet vergeten dat het huuraanbod bepaald wordt door het rendement dat de verhuurder uit zijn investering haalt."
De Persgroep - 10 september 2010 - Subsidies voor studentenkoten boven winkels De Brugse gemeenteraad heeft een reglement goedgekeurd om de inrichting van studentenkamers boven winkels te subsidiëren met een maximum van duizend euro per kamer. Omdat Brugge steeds meer hogeschoolstudenten telt, is er dringend nood aan studentenkoten. Dit jaar steeg het aantal studenten met 17,3 procent en tegen 2015 zouden er meer dan 7.000 zijn. "Om het tekort aan studentenkamers op te lossen, breiden we het subsidiereglement 'wonen boven winkels' uit naar studentenkamers. De kamers moeten wel voldoen aan de politieverordening qua grootte en brandveiligheid", zegt schepen Mercedes Van Volcem (Open Vld). Naar aanleiding van die beslissing vraagt Rita Brauwers (Groen!) dat Brugge, net zoals Gent, om de twee jaar alle koten controleert op veiligheid en met veiligheidslabels werkt. Kansarmen Pascal Ennaert (sp.a) merkt op dat de drang naar meer studentenkamers niet ten nadele mag gaan van de huurmarkt voor kansarmen, maar volgens schepen Van Volcem is dat vrijwel uitgesloten. Studentenkoten moeten minimaal 12 vierkante meter groot zijn, kamers voor permanente bewoning 33 vierkante meter. Kantoren "We doen inspanningen om alle locaties die nog in aanmerking komen in beeld te brengen. Zoals bijvoorbeeld al die kantoorgebouwen die vrijkomen door de verhuizing van ambtenaren naar het station. Per vijf kamers moet er overigens een autostandplaats en per kamer één fietsplaats zijn", besluit de schepen.
14
Corelio - 4 januari 2011 - Wonen in Veldstraat rukt op Nadat er appartementen werden ingericht in de vroegere patisserie Bloch, plant ook de Nederlands-Belgische vastgoedgroep ProWinko een project-met-bewoning in drie panden in de Veldstraat. Een heel woningenblok tussen Veldstraat en SintNiklaasstraat wordt verbouwd. Wonen in de Veldstraat rukt duidelijk weer op. In de Veldstraat woont amper nog een mens. De verdiepingen boven de winkeletalages doen meestal dienst als opslagruimte. Vaak staan ze gewoon leeg en verloederen ze. Wie 's avonds door de Veldstraat loopt, ziet op de bovenverdiepingen amper een licht branden. Vastgoedgroep ProWinko bezit diverse panden in de belangrijkste winkelstraat van Gent, onder meer de panden waarin de winkels Kruidvat en Tommy Hilfiger zijn gevestigd. Die groep wil een huizenblok tussen de Veldstraat, de Bennesteeg en de Sint-Niklaasstraat verbouwen. Het gaat om drie panden in de Veldstraat waarin zaken als Vendôme, M&S en Pimkie zijn gevestigd. Die panden lopen achteraan door tot in de Sint-Niklaasstraat. 'We behouden de klassiek ogende gevels in de Veldstraat. Aan de buitenkant zal een voorbijganger niet echt merken dat er iets veranderd is. Een niet waardevol pand wordt wel gesloopt en vervangen door een nieuwbouw met een moderne gevel. Nieuw is dat we aan de kant van de Veldstraat vijf appartementen onderbrengen en in het pand in de SintNiklaasstraat twee wooneenheden. De woningen komen op de tweede verdieping en onder de daken', zeggen Piet Van Cauwenberghe en Lieven Louwyck van Abscis-architecten uit Gent. Achter die huizen worden wel gebouwen gesloopt en uitgegraven. De winkels zullen nog een stuk doorlopen en op de gelijkvloerse verdieping komt een groendak. De bewoners van de appartementen hebben een aparte ingang via de Bennensteeg. De bouwaanvraag is ingediend. Een vergunning wordt verwacht tegen eind januari. Opzet is om tegen deze zomer met de werken te starten. Ze zullen tot eind 2012 duren. De drie winkels kregen hun opzeg en blijven nog tot 1 juli in de panden. De nieuwe winkelruimtes zullen het eerst klaar zijn. Het valt op dat er echt werk wordt gemaakt van wonen boven winkels. Dat idee leeft al sinds de jaren tachtig, maar er kwam nooit veel schot in de zaak. Daar komt verandering in. Bij elke serieuze bouwaanvraag die wordt ingediend voor het verbouwen van panden in winkelstraten dringen de stedelijke diensten aan op bewoning. Niet dat de projectontwikkelaars staan te springen om woningen boven de winkeletalages te bouwen. Want daardoor lopen de kosten van de verbouwing op.
15
Dat gebeurde bij het grote project op de hoek van de Vrijdagmarkt en de Langemunt. Toen de voormalige patisserie Bloch werd verbouwd tot twee winkels werden er twee appartementen op de bovenverdiepingen ingericht. Die appartementen zijn allebei bewoond. Apotheker Vermeiren zal straks nog veel buren hebben in 'zijn' Veldstraat.
5
Achtergrondinformatie sprekers
Katelijne D'hauwers is directeur van het Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES), een onafhankelijke belangengroep die de belangen van eigenaars verdedigt. Het AES ageert hiertoe bij ministers, politici, besturen en administraties voor de herwaardering van het eigendom, de fiscale gelijkberechtiging van roerende en onroerende inkomsten en voor een menselijke stedenbouw, voor de erkenning van het eigendom als de vrucht van arbeid en spaarzin. Filip Canfyn is directeur Stadsplanning & Ontwikkeling van de stad Kortrijk, doceert aan de Hogeschool Sint-Lucas te Gent en is gewezen directeur Projectontwikkeling van NV Vooruitzicht die zich als stedelijke projectontwikkelaar toelegt op het herontwikkelen van nieuwe wijken en stadsdelen.
16
