Omzetbelasting II -- Deel 1

2014 -- Omzetbelasting II -- Deel 1

Omzetbelasting – les 1 – programma Levering onroerende zaak (II) • Wat is een onroerende zaak? • Eén of meer onroerende zaken? • Wat is een bouwterrein? • Don Bosco-arrest • Kinderdagverblijf-arrest • Optie belaste levering

Verhuur onroerende zaak (II) • Hoofdregel • Vijf uitzonderingen BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

1

Vrijgestelde prestaties   Leveringen en diensten 

belaste prestaties vrijgestelde prestaties – art. 11

 Belangrijkste vrijgestelde prestaties zijn: a. levering onroerende zaak; b. verhuur onroerende zaak; c. medische prestaties (zie ook letter g); d. prestaties door sportverenigingen e.d.; o. onderwijs en lezingen; r. levering roerend goed gebruikt voor vrijgestelde prestaties; v. leveringen en diensten door niet-commerciële maatschappelijke organisaties; w. kinderopvang. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

2

Onroerende zaak  Wat is een onroerende zaak?  De Btw-richtlijn kent het begrip “onroerend goed”.  Dit is een communautair begrip.  Het omvat o.a. gebouwen, kantoren, winkels, garages, bruggen, tunnels, viaducten, wegen, enz.  Kenmerken:  is vast met het aardoppervlak verbonden  blijvend afgebakend - arrest Heger (HvJ, 7 sep 2006, C166/05)  niet gemakkelijk te demonteren of te verwijderen - arrest Maierhofer (HvJ, 16 jan 2003, C-315/00) BLO2.1b--PRES01--2014



Auteur: Wim Laman

Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 3

Laman Opleiding & Advies

1


Woonboot  Is een woonboot een onroerende zaak?

 Zijn de kabels, touwen, e.d. eenvoudig en zonder hoge kosten te verwijderen?  Wat is er over de aard van het gebruik bepaald? Bijv. in een huurovereenkomst)  Is de woonboot op de nutsvoorzieningen (elektra, gas, water, telefoon, kabel, etc.) aangesloten?

BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

4

Wel of niet onroerend?  portocabins – bijv. noodlokalen Kralingse Zoom  stacaravan  elektriciteitshuisje  verdeelkast voor kabelnetwerk  rioleringsstelsel  kabelnetwerk

BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

5

Eén of meer onroerende zaken? Een sportcomplex bestaat uit drie kunstgrasvelden, kleedruimten en clubgebouwen/kantines. Het geheel wordt verkocht en geleverd. Vraag: is er sprake van een of meer onroerende zaken? Sportcomplex-arrest Fysiek gescheiden (bouw)werken zijn afzonderlijke goederen. Uitzondering: Als bouwwerk alleen samen met andere bouwwerken kan worden gebruikt is sprake van één onroerende zaak. HR, 14 okt 2005, nr. 41.015. BLO2.1b--PRES01--2014 Auteur: Wim Laman

Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 6


2


Letter a - levering onroerende zaak

(1 van 2)

Hoofdregel Levering van onroerende zaak + beperkte rechten erop is vrij. Eerste uitzondering – ‘nieuwe’ onroerende zaak  Artikel 11 (…) zijn van de belasting vrijgesteld:  a. de levering van onroerende zaken (…) met uitzondering van  1°. de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein;

start v.d. bouw

16-2-2010

eerste gebruik

30-5-2011

belast

30-5-2012

vrij

30-5-2013

BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

Letter a - levering onroerende zaak

7

(2 van 2)

 Artikel 11 (…) zijn van de belasting vrijgesteld:  a. de levering van onroerende zaken (…) met uitzondering van  1°. de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein;

In het kader van antimisbruikwetgeving is bepaald dat de levering van een bouwterrein (door een ondernemer) altijd belast is. Art. 11-4 Wet OB geeft antwoord op de vraag, wanneer sprake is van een bouwterrein. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

8

Bouwterrein Art. 11 lid 4 – bouwterrein Onbebouwde grond is een bouwterrein als met het oog op die bebouwing:  de grond wordt/is bewerkt;  voorzieningen worden/zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan die grond;  in de omgeving van de grond voorzieningen worden/ zijn getroffen;

of !

 een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend (de vroegere bouwvergunning).

BLO2.1b--PRES01--2014 Auteur: Wim Laman

Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 9


3


Bouwterrein 1. De gemeente Reusel-De Mierden kocht in 2008 van een landbouwer een perceel landbouwgrond. 2. De gemeente verkoopt in 2011 een deel van de grond aan een aannemer. De aannemer wil er t.z.t. een werkplaats bouwen. Er is nog geen bouwplan en geen omgevingsvergunning. 3. Als 2 maar nu legt de gemeente eerst een hoofdriool aan t.b.v. de bebouwing van de rest van het perceel. 4. Als 2 maar nu maakt de gemeente eerst op het bestaande hoofdriool een aftakking tot aan de perceelsgrens. Hier zal t.z.t. het riool van de werkplaats op worden aangesloten. 5. Als 2 maar tussen 2008 en 2011 heeft de gemeente een rondweg aangelegd. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

10

Don Bosco-arrest + Woningstg. Maasdriel A. is eigenaar van een perceel met daarop een oud pand. B. wil op het perceel een nieuw gebouw zetten. B. koopt het perceel van A. voor € 3.000.000, waarbij A. zich verplicht de oude opstal voor zijn rekening te (laten) slopen. Op de dag van levering blijkt dat het oude pand nog niet geheel is gesloopt. A. zal het sloopwerk binnen een maand afmaken. Wordt er bouwgrond geleverd? Don Bosco-arrest  dienst van slopen gaat op in de levering  de bedoeling van partijen is doorslaggevend → bouwgrond. (HvJ, 19 nov 2009, C-461/08) Woningstichting Maasdriel-arrest:  mits sloop geschiedde met oog op toekomstige bebouwing. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

11

Nieuw gebouw Art. 11 lid 3: a. een gebouw is ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. b. na ingrijpende verbouwing: opnieuw in gebruik nemen geldt als eerste ingebruikneming. Bijbehorend terrein Is ieder terrein dat bij het gebouw behoort of er dienstbaar aan is. Dienstbaar aan Een terrein is “dienstbaar aan” als het geen eigen economische functie heeft. Parkeerterrein: kan het zelfstandig worden geëxploiteerd? Zo ja, dan is het parkeerterrein een zelfstandig gebouw. BLO2.1b--PRES01--2014 Auteur: Wim Laman

Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 12


4


Ingrijpende verbouwing Verbouwing – levering of dienst? Hoofdregel: verbouwing is een dienst.

Alleen bij “in wezen nieuwbouw” wordt de oplevering van het verbouwde pand als levering belast. 1. Er moet een goed ontstaan dat tevoren niet bestond. • Van Dijk’s Boekhuis-arrest, HvJ, 14 mei 1985, nr. 139/84 • Nieuw West-Indisch huis-arrest, HR, 17 juni 1987, nr. 23.782 2. In wezen nieuwbouw • Kinderdagverblijf-arrest, HR, 19 nov 2010, nr. 08/01021

Belang

levering → eerste ingebruikneming → nieuwe herzieningstermijn. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

13

Ingrijpende verbouwing Voorbeelden  ombouwen schuur tot woonhuis,  ombouwen bedrijfspand tot appartementen wel vervaardiging.  uitvoeren groot onderhoud aan pand,  interne verbouwing + andere indeling pand geen vervaardiging Gaat om functiewijziging en/of wijziging aanzien pand in combi met kosten van de verbouwing – zie ook hierna! Wat nu bij levering terwijl verbouw nog gaande is? Afhankelijk van de feiten – hoever gevorderd? Wat is afgesproken? BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

14

Kinderdagverblijf-arrest Stg. A. houdt zich bezig met kinderopvang. Zij verricht uitsluitend vrijgestelde prestaties (11-1-w Wet OB). Stg. A. koopt een woon-winkelpand dat door een tandtechnisch laboratorium werd gebruikt. Stg. A. laat het pand tot kinderdagverblijf verbouwen. Het uiterlijk wijzigt nauwelijks, kosten zijn aanzienlijk. Hof beslist: vervaardigd, nieuw goed  indeling vrijwel volledig is gewijzigd  aanwendingsmogelijkheden pand ingrijpend veranderd  niet op eenvoudige wijze weer te gebruiken als woon-winkelpand  kostbaar, ook in relatie tot aankoopprijs HR:  geen sprake van “in wezen nieuwbouw”, geen vervaardiging. BLO2.1b--PRES01--2014 Auteur: Wim Laman

Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 15


5


Eerste ingebruikneming Uit jurisprudentie blijkt dat alleen een ingebruikneming conform de bestemming als eerste ingebruikneming telt. Voorbeeld Aannemer slaat tijdens de bouw in deel van nieuwbouwpand materialen op. Niet conform, geen eerste ingebruikneming. Tijdelijke bewoning van een pand om “kraken” te voorkomen. Geen eerste ingebruikneming mits bewakingsovereenkomst. Ingebruikneming 1e verdieping kantoorpand Ingebruikneming van dat deel + gemeenschappelijke ruimten dienstbaar aan dat deel. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

16

Letter a - levering onroerende zaak (II) Tweede uitzondering: optie belaste levering Kern: op verzoek belaste levering Eisen: koper verricht voor 90% (70%) of meer belaste prestaties (dus recht op aftrek) koper verstrekt verkoper verklaring gezamenlijk verzoek koper en verkoper Zie ook artikel 6 Uitv. besch. OB BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

Levering binnen 2-jaarstermijn

17

1 van 3

Ondernemer A koopt een nieuw pand voor: € 5.000.000 + € 1.050.000 OB. Hij verricht belaste en vrijgestelde prestaties. Deze prestaties verhouden zich in het eerste jaar als 80 : 20. Hij heeft dus 80% van € 1.050.000 = € 840.000 in aftrek gebracht. De zaken gaan minder voorspoedig dan gedacht en de ondernemer is genoodzaakt het pand in januari van het tweede jaar te verkopen.


Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 18


6


Levering binnen 2-jaarstermijn

2 van 3

Omdat deze levering plaatsvindt binnen twee jaar na de eerste ingebruikname is de levering belast. fictief belast gebruik herrekening

eerste ingebruikname

herzieningsperiode

ingebruik name

tweede jaar

einde derde jaar

negende jaar

tiende jaar

Art. 13a Uitv. besch. ob: omdat de levering belast is, gaan wij er nu vanuit dat het pand in de resterende jaren alleen voor belaste handelingen gebruikt wordt. De resterende jaren moeten ineens met fiscus worden afgerekend. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

19

Levering binnen 2-jaarstermijn De berekening wordt nu:

Omzetverhouding in jaar 2 t/m jaar 10 100 x 100% = 100 + 0 Omzetverhouding in jaar 1 80 x 80 + 20

100%

=

3 van 3 jaar 2 t/m jaar 10 = 9 jaren !

100%

van

€ 1.050.000

80%

van

€ 1.050.000

x 9 / 10 =

x 9 / 10 =

€ 945.000,00

€ 756.000,00

Verschil

€ 189.000,00

Correctie

€ 189.000,00

BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

20

Verhuur van onroerende zaken  Artikel 11  (…)  b. de verhuur (de verpachting daaronder begrepen) van onroerende zaken, met uitzondering van:  1°. de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines;  2°. de verhuur binnen het kader van (…) aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden;  3°. de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en de verhuur van lig- en bergplaatsen voor vaartuigen;  4°. de verhuur van safeloketten;


Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 21


7


Optie belaste verhuur

1 van 2

 Voorbeeld  Een pensioenfonds heeft een bedrijfsverzamelgebouw gekocht; koopsom € 6.000.000 + € 1.260.000 OB.  Het pensioenfonds verhuurt de units aan verschillende ondernemers, waarvan het merendeel recht heeft op aftrek voorbelasting.  De verhuur is vrijgesteld van OB (art. 11-1-b) waardoor het pensioenfonds de bij aankoop betaalde OB niet in aftrek kan brengen. Daardoor stijgt het geïnvesteerde bedrag tot € 7.260.000 wat gevolgen heeft voor de huursommen (stijgen).

Conclusies  Doordat de verhuurder geen recht heeft op aftrek voorbelasting gaat de OB deel uitmaken van de kostprijs.  Is in strijd met neutraliteitsbeginsel. Maar, de wet biedt de volgende uitweg. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

Optie belaste verhuur

22

2 van 2

 5°. de verhuur van onroerende zaken, andere dan (…) als woning worden gebruikt, aan personen die de onroerende zaak gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek (…) bestaat mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk een verzoek daartoe aan de inspecteur hebben gedaan en overigens voldoen aan bij ministeriële regeling te stellen voorwaarden;

voorwaarden – art. 11-1-b jo art. 6a Uitv. besch. ob:  niet in gebruik als woning;  huurder gebruikt het voor ≥ 90% voor belaste prestaties;  huurder MOET het gehuurde in 1e huurjaar in gebruik nemen – zo niet → geen belast gebruik + einde optie;  90%-norm wordt jaarlijks getoets – verklaring van huurder;  gezamenlijk verzoek van huurder en verhuurder;  verzoek moet een aantal gegevens bevatten. BLO2.1b--PRES01--2014

Versie 1 -- 15-nov-2014

Auteur: Wim Laman

23

Oefening  Een pensioenfonds koopt een oude villa en laat deze tot kantoorpand verbouwen.  In de tuin achter het pand wordt een uitbreiding gerealiseerd. Het nieuwe deel wordt via een corridor met het oude deel verbonden.  Koopsom € 1.500.000, verbouw € 2.500.000, uitbreiding € 2.000.000.  Het pand wordt na gereedkomen aan een bank verhuurd.  Wat zijn de OB-gevolgen?  Na vijf jaar loopt het huurcontract af. Het pand staat een jaar leeg. Daarna huurt een acc.knt. het pand voor 2 jaar; er wordt geopteerd.  Wat zijn de OB-gevolgen?  Na 2 jaar koopt het acc.knt. het pand.  Wat zijn de OB-gevolgen? BLO2.1b--PRES01--2014 Auteur: Wim Laman

Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 24


8


EINDE


Versie 1 -- 15-nov-2014

Versie 1 -- 15-nov-2014 25


9

Omzetbelasting II -- Deel 1

Recommend Documents