Omgevingsvergunning Appartementen Europalaan 3-5

Omgevingsvergunning Appartementen Europalaan 3-5

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5 5 5 5 6 7

Aanleiding Het projectgebied Locatieprofiel Huidige situatie Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel 2.1 2.2

9 9 9

Integraal gebiedsprofiel Projectprofiel

Hoofdstuk 3 Onderzoek 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10

11 11 11 11 12 14 16 18 18 18 20

Inleiding Stedenbouwkundige afweging Beleidskader Cultuurhistorie en archeologie Waterparagraaf Milieu Verkeer / parkeren / mobiliteit Infrastructuur Externe veiligheid Natuur

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving 4.1 4.2

21 21 21

Omgevingsvergunning Planmethodiek

Hoofdstuk 5 Financiële uitvoerbaarheid

23

Hoofdstuk 6 Overleg

25 25 25

4.1 4.2

Overleg ex art. 3.1.1 Bro Inspraak en samenspraak

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bodemonderzoek

Vaststellingsbesluit

2

Ontwerp Omgevingsvergunning Appartementen Europalaan Gemeente Eindhoven

Ruimtelijke onderbouwing

Ontwerp Omgevingsvergunning Gemeente Eindhoven

3

4


Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. Het initiatief, de realisatie van 30 appartementen en 33 parkeerplaatsen op de locatie van een leegstaand kantoorpand aan de Europalaan is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om toch mee te kunnen werken aan het bouwplan dient een afwijkingsbesluit genomen te worden. Dit afwijkingsbesluit moet voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit document vormt die ruimtelijke onderbouwing.

1.2

Het projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Europalaan 3 / 5 te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie G, nummer 4880. Het projectgebied is gelegen in Woensel-Zuid, in de buurt Kronehoef. Het projectgebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Europalaan, aan de oostzijde door belendende woonbebouwing in de vorm van hoogbouw, aan de zuidzijde door De Greide en de achtererven van belendende woonbebouwing in de vorm van rijtjeshuizen en aan de westzijde door een kantoorpand met kleinschalige groenvoorzieningen.

1.3

Locatieprofiel

1.3.1

Afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan

Het projectgebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Woensel buiten de ring II 2006', vastgesteld door de raad op 6 maart 2007 en wordt van rechtswege geacht te zijn goedgekeurd per 10 november 2007. Omdat niemand (tijdig) beroep heeft ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, is de goedkeuring per 24 januari 2008 onherroepelijk. Ingevolge het geldende bestemmingsplan is het perceel bestemd tot 'Maatschappelijke doeleinden'. Op grond van deze bestemming zijn de gronden bestemd voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen met daarbij behorende horecavoorzieningen, detailhandelsvoorzieningen en dienstverlenende bedrijven voor zover ten dienste van de maatschappelijke voorziening. De gebouwen voor maatschappelijke voorzieningen zijn alleen toegestaan binnen de op de plankaart aangeduide bouwvlakken. Onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan voorzieningen voor educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen. De maximale goot- en bouwhoogte, alsmede de dakhelling van de woongebouwen zijn ‘als bestaand’. Het bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan omdat de goot- en bouwhoogte, alsmede de dakhelling niet ‘als bestaand’ worden uitgevoerd. Bovendien wordt het bouwvlak overschreden. Daarnaast voorziet het bouwplan in de bouw van 30 appartementen en 33 parkeerplaatsen. Een dergelijke woonfunctie past niet binnen de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’.


5

Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Woensel buiten de ring II 2006’. Het plangebied is globaal weergegeven met een rode contour.

1.4

Huidige situatie

1.4.1

Projectgebied

In het projectgebied staat een leegstaand kantoorpand dat als laatste dienst heeft gedaan als politiebureau. Het kantoorpand is centraal op het perceel geplaatst en bestaat uit twee bouwlagen zonder kap. Op het dak zijn enkele uitstekende delen aanwezig voor technische doeleinden. Het kantoorpand wordt aan de noord-, west- en oostzijde omgeven door een erf met daarop parkeerplaatsen en bergingen. De parkeerplaatsen rondom het gebouw worden ontsloten via de Europalaan. Het projectgebied wordt door middel van een afrastering afgescheiden van de omgeving. Het projectgebied is circa 2600 m² groot.

Satellietfoto van het projectgebied en omgeving. Het projectgebied is geduid met een rode contour. 6


1.5

Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het gebieds- en projectprofiel. In hoofdstuk 3 zijn de onderzoeken opgenomen, waaronder de stedenbouwkundige afweging. De juridische vormgeving van het afwijkingsbesluit is neergelegd in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 is de financiële uitvoerbaarheid geregeld. Hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid.


7

8


Hoofdstuk 2

2.1

Gebieds- en projectprofiel

Integraal gebiedsprofiel

Onderhavig plangebied is gelegen in de wijk Kronehoef in het stedelijke gebied van Eindhoven. De buurt Kronehoef heeft een vrij gemêleerd woongebied en herbergt een groot aantal voorzieningen zoals scholen en opleidingscentra, detailhandel, kantoren, bedrijven, horeca en een grote begraafplaats aan de Boschdijk. Relatief weinig woningen zijn voor 1945 gebouwd. Het grootste deel is in de periode 1945-1969 en na 1970 gebouwd. Het plangebied is gelegen net buiten de centrumring van Eindhoven. De bebouwing in het plangebied, dat is gelegen aan de Europalaan, maakt onderdeel uit van de grootschalige bebouwing aan de Europalaan. De overige bebouwing aan deze laan is qua aard en schaal afwijkend met de bebouwing in het plangebied. Aan de zuidzijde van de Europalaan staat zeer grootschalige bebouwing in de vorm van een woontoren (ten oosten projectgebied) en kantorencomplexen. Aan de noordzijde staan tweeaaneengebouwde woningen in twee bouwlagen afgewisseld met kantorencomplexen. De bebouwing in het onderhavige projectgebied wijkt af ten opzichte van de omgeving door de relatief geringe bouwhoogte en de positie van het gebouw achter de rooilijn. In de directe omgeving van het plangebied zijn hoofdzakelijk woningen aanwezig. Met name aan de zuidzijde van het projectgebied, waar het perceel grenst aan en ontsloten wordt via de woongebieden van de wijk Kronehoef. Het projectgebied is nabij de Kloosterdreef gelegen, een radiale verbindingsstraat met de binnenstad van Eindhoven. De Europalaan vormt een doorgaande weg in het noorden van Eindhoven die als ontsluitingsweg fungeert voor diverse wijken.

2.2

Projectprofiel

Op het perceel aan de Europalaan 6-9 wordt een appartementencomplex gerealiseerd met daarin 30 appartementen. Het appartementencomplex bestaat uit één gebouw en wordt in de rooilijn van de belendende bebouwing aan de Europalaan gebouwd. De voorgevellijn van de naastgelegen woontoren kan denkbeeldig worden doorgetrokken, aldaar wordt de voorgevel van het appartementencomplex opgericht. Het complex komt daarmee dichter aan de straat te liggen dan het huidige leegstaande kantoorgebouw. De frontbreedte van het gebouw bedraagt circa 33 meter. Het complex zal aan de straatzijde bestaan uit vier bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 13 meter en aan de zuidzijde bestaan uit drie bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Bovenop de derde bouwlaag aan de Europalaan wordt een dakopbouw in de vorm van een transparante overkapping gerealiseerd ten behoeve van de lichtinval in het centrale gedeelte (atrium) van het appartementencomplex. De te realiseren 30 appartementen worden via een intern atrium ontsloten; aan de buitenzijde van het complex zijn geen galerijen aanwezig. De footprint van het complex bedraagt circa 1000 m².


9

De positionering van het appartementencomplex is iets verschoven ten opzichte van de positionering van het thans aanwezige bouwvolume. Het complex wordt verder van de zijdelingse perceelsgrens gebouwd met het belendende perceel met de woontoren. De ontsluiting van het projectgebied ten behoeve van het bereiken van het achtererf van complex vindt plaats via de Europalaan. Aan De Greide wordt geen ontsluiting voor auto’s gerealiseerd. Op het achtererf van het complex worden 33 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan een gedeelte is gelegen onder het complex. Een gedeelte van de eerste bouwlaag van het complex is daartoe teruggelegen, om zodoende onder het complex haaksparkeerplaatsen te realiseren. De parkeerbehoefte wordt geheel op eigen terrein opgelost.

Bouwblok (grijs gearceerd) in de bestaande situatie

Bouwblok in de nieuwe situatie. In het achtererfgebied worden parkeervoorzieningen gerealiseerd.

Impressie van het beoogde appartementencomplex

10


Hoofdstuk 3

3.1

Onderzoek

Inleiding

Voor dit bouwplan zijn een aantal aspecten nader bestudeerd. Daarnaast zijn er enkele onderzoeken uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van dit proces beschreven. Ook staat in dit hoofdstuk het beleid opgenomen.

3.2

Stedenbouwkundige afweging

In het onderhavige bouwplan wordt een thans leegstaand kantoorpand geamoveerd. Daarvoor in de plaats worden 30 appartementen en 33 parkeerplaatsen gerealiseerd. De appartementen worden gerealiseerd in de vorm van één gebouw dat bestaat uit drie tot vier bouwlagen. Het is van belang dat er een juiste balans wordt gevonden tussen de organisatie van het programma en de positionering van het volume in de bestaande context; in het ontwerp is sprake van deze balans. Het bouwvolume wordt ten opzichte van de huidige situatie meer naar de Europalaan verschoven, zodat er één straatwand ontstaat. Het complex wordt in de rooilijn met de belendende bebouwing gerealiseerd. Aan de Europalaan bestaat het complex uit vier bouwlagen, zodat de bouwhoogte overeenstemt met het naastgelegen kantoorpand. Aan de zuidzijde bestaat het appartementencomplex uit drie bouwlagen, zodat wordt aangesloten op de bouwhoogte van de woningen die aan De Greide zijn gelegen. Concluderend kan worden gesteld dat de hoogte van het nieuw te realiseren bouwvolume passend is in relatie tot de openbare ruimte en de maat van de bestaande omliggende bebouwing. Het gebouw valt door de gekozen opzet niet weg ten opzichte van de naastgelegen hoogbouw, zoals in de bestaande situatie, maar vormt een geleidelijke overgang van de straatwand tot aan de woontoren. Het parkeren wordt geheel opgelost op eigen terrein. Door de ontsluiting voor auto’s aan de Europalaan te realiseren wordt verkeersoverlast voor de omgeving voorkomen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen het ingediende bouwplan. Het bouwplan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

3.3

Beleidskader

Gemeentelijk beleid

Interimstructuurvisie gemeente Eindhoven, 2009 De gemeente Eindhoven heeft een interimstructuurvisie opgesteld en vastgesteld in december 2009. Reeds vastgesteld beleid is hierin verwerkt. De vaststelling van een nieuwe structuurvisie met nieuwe beleidsuitgangspunten zou in 2011 plaatsvinden, maar is uitgesteld tot na de vaststelling van nieuw beleid (o.a. de Stadsvisie 2040 en de Strategische mobiliteitsagenda). Van toepassing voor het initiatief is de ontwikkeling van Eindhoven tot een krachtige stad waarbij de nadruk op de ontwikkeling van het centrumgebied ligt. Onderhavig project draagt daar vanwege herontwikkeling aan bij.


11

3.4

Cultuurhistorie en archeologie

3.4.1

Cultuurhistorie

Nota Belvedère, 1999 Belvedère is een nationale beleidsnota uit 1999, samengesteld door de ministeries van OCW, LNV. VROM en Verkeer en Waterstaat. Het behandelt de relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting. In het kader van het project Belvedère is een cultuurhistorische waardenkaart (CHW-kaart) van Nederland gemaakt. Op deze kaart zijn gebieden aangegeven met hoge sectorale cultuurhistorische waarden (beoordeeld naar de sectorgebieden archeologie, bouwkunde en historische landschap) en gebieden met hoge gecombineerde waarden. Met deze laatste soort worden gebieden bedoeld waar bijzondere sectorale waarden elkaar overlappen; dit zijn 70 Belvedèregebieden waarvoor nieuw beleid is gewenst. Daarnaast zijn er 105 plaatsen in Nederland aangewezen als in cultuurhistorisch opzicht belangrijke steden. Deze vallen ook onder Belvedèregebied. Eindhoven is één van deze steden. De beleidsstrategie met betrekking tot stedelijke Belvedèregebied kent twee belangrijke punten:  duurzame instandhouding van bestaande kwaliteiten door beleidsmatige verankering in bestemmingsplannen en afwijkingsbesluiten;  versterking van cultuurhistorische identiteit door het benutten van kansen bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in deze gebieden. Cultuurhistorie zou onder meer gebruikt moeten worden om de regionale identiteit en ruimtelijke kwaliteit van de woonplek te versterken. Verder worden cultuurhistorische thema's als infrastructuur en historische banden tussen dorpen en steden (zoals naar voren komend in de authentieke verscheidenheid aan functies aan de oude radialen) als belangrijk beschouwd. Gemeenten wordt onder meer gevraagd om in bestemmingsplannen en afwijkingsbesluiten aan te geven hoe en in welke mate de cultuurhistorische samenhang wordt gehandhaafd en om de cultuurhistorische karakteristieken van Belvedèregebieden vast te leggen als ruimtelijk toetsingskader. In de navolgende paragrafen is de ontwikkeling nader getoetst. Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Noord-Brabant, 2010 De provincie ziet cultuurhistorische waarden als een belangrijk element van de identiteit van Noord Brabant. Cultuurhistorische waarden verdienen het om behouden te worden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. "Behoud door ontwikkeling" is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De Cultuurhistorische Waardenkaart 2010, waarop de cultuurhistorische waarden van bovenlokaal belang zijn aangegeven, kan daarbij een bruikbaar instrument zijn. Behalve inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen, is de Cultuurhistorische Waardenkaart voor de provincie tevens een beleidskader waaraan onder meer afwijkingsbesluiten worden getoetst. De Cultuurhistorische Waardenkaart 2010 is opgebouwd uit verschillende kaartlagen die elk een thema in beeld brengen. Dit betreft de volgende thema's: − cultuurhistorisch landschap; − cultuurhistorisch vlak; − archeologisch landschap; − complexen van cultuurhistorisch belang. Binnen de projectlocatie zijn geen van bovenstaande thema’s van toepassing. Voor de projectlocatie gelden dan ook geen nadere uitgangspunten ten aanzien van het behoud, 12


versterking en ontwikkeling van cultuurhistorische waarden. Cultuurhistorische Waardenkaart gemeente Eindhoven, 2008 Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met cultuurhistorische waarden in Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten, monumentale bomen en archeologische verwachtingsgebieden. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. Op de cultuurhistorische waardekaart van Eindhoven wordt het gebied Oud Woensel of delen daarvan niet aanmerkt als historisch waardevolle stedenbouwkundige structuur. Wel zijn enkele wegen aangegeven met een bovenlokale cultuurhistorische waarde, zoals de Runstraat. Binnen het plangebied zelf zijn geen rijks- en/of gemeentelijke monumenten dan wel beeldbepalende panden aanwezig. De huidige bebouwing in het plangebied sluit voor wat betreft de schaal en geleding niet aan op de resterende bebouwing aan de Europalaan en De Greide. De beoogde nieuwbouw van het appartementencomplex zorgt voor een betere inpassing in de omgeving, omdat de bebouwing een extra bouwlaag heeft en in de bestaande rooilijn aan de Europalaan komt te staan. De bebouwing wordt daardoor beter ingepast binnen de bestaande structuur van de bebouwing aan de Europalaan. In de omgeving van het plangebied zijn iets grootschaliger gebouwen aanwezig, waardoor de schaal en maat van de nieuwbouw in het plangebied passend is. Derhalve vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor doorgang van onderhavig plan.

Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart van de gemeente Eindhoven. In oranje zijn de cultuurhistorische waardevolle gebieden aangegeven, waaronder De Run. De ligging van het plangebied is weergegeven met een rode cirkel; het plangebied grenst niet en is niet gelegen in een waardevol gebied.


13

3.4.2

Archeologie

Algemeen beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden worden opgegraven en ex situ worden bewaard. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van cultuurhistorie en archeologie. Gemeentelijk beleid De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologisch 2008-2012', waarmee de raad in september 2008 heeft ingestemd. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente Eindhoven kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, een onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid van de gemeente Eindhoven is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart. Toets plan Voor het plangebied geldt volgens de gemeentelijke archeologische waardenkaart geen archeologische waarde of verwachting. Dit betekent (conform het beleidsplan) dat vanuit de gemeente geen onderzoek noodzakelijk wordt geacht. Het aspect archeologie vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan. Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens de grondwerkzaamheden voor het nieuwbouwplan archeologische resten worden aangetroffen, dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht art. 53 Monumentenwet 1988) direct gemeld te worden aan de Afdeling Archeologie van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden.

3.5

Waterparagraaf

Aan de Europalaan wordt een voormalig kantoorgebouw gesloopt en vervangen voor een appartementencomplex. Voor deze ontwikkeling dient een omgevingsvergunning te worden opgesteld waarvan deze waterparagraaf onderdeel uit maakt. Middels deze waterparagraaf wordt aangegeven of en welke duurzame maatregelen met betrekking tot het watersysteem te realiseren zijn en of de veranderingen gevolgen hebben voor het bestaande watersysteem.

14


6347

EUROPALAAN 5764

5763

4324

Politiebureau 4880

2396 2397

743 741

4890 5148

5150 5557

4882

5151

5149 3227 3228

4891

51524889 5153 4888 4887 4884

735

4896

734

DE GREIDE

742

4892 4893 4885

4894

2947 2948

5555

4765

P

4886 4895

752

2762 753 5556 3863 3980

Huidige situatie Het terrein is momenteel grotendeels verhard en zit aangesloten op het gemengde rioolstelsel van gemeente Eindhoven. In dit deel van Eindhoven bestaat de bodem overwegend uit zwakzandig leem. Grondwaterstanden variëren in de omgeving tussen -2,0 en – 3,0 m-mv. Checklist Waterschap Binnen waterwingebied? Binnen beschermingszone? Binnen/nabij KRW lichamen? Nabij open water? Verdachte/verontreinigde locaties? Postzegelplan? Binnen keurgebied? Binnen attentiegebied? Infiltratie praktisch mogelijk?

Nee Nee Nee Nee Nee Ja Nee Nee Nee


15

Toekomstige situatie Het toekomstig perceel zal grotendeels verhard worden uitgevoerd. Grofweg is het terrein te verdelen in drie zones: Het appartementencomplex, terreinverharding inclusief parkeervoorzieningen en groenstroken. In bijlage 1 is de toekomstige situatie weergegeven. Het appartementencomplex wordt voorzien van gescheiden riolering tot aan de erfgrens alwaar het aangesloten wordt op de gemeentelijke riolering. Oppervlakten Daken Terreinverharding onverhard terrein

Huidig m2 1.430 833 250

Toekomstig m2 1.755 508 250

Totaal

2.513

2.513

overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen

Gevolgen voor/ door de waterhuishouding Door realisatie van de ontwikkeling blijft het verhard oppervlak binnen het plangebied gelijk. Compensatie is daarom niet noodzakelijk. Waterkwaliteit Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het gronden oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de ruimte (wegen groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling. Afspraken waterschap In augustus 2012 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken het projectgebied gescheiden te rioleren. Wel dient het rioolwater gescheiden te worden aangeleverd tot aan de perceelsgrens. De voorgestelde maatregelen hebben kwalitatief geen negatieve effecten op de omgeving. Op 4 september 2012 heeft Waterschap de Dommel daarom ingestemd met de voorgestelde maatregelen en is het wateradvies afgedaan.

3.6

Milieu

3.6.1

Geluid

Toetsingskader Ingevolge artikel 74 Wgh (Wet geluidhinder) zijn in principe alle wegen gezoneerd. Uitzondering op deze regel zijn wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt en woonerven. Voor gezoneerde wegen geldt een grenswaarde van 48 dB. In augustus 2012 is door Adviesburo Jos Reubsaet een akoestisch onderzoek met betrekking tot wegverkeerslawaai uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is bijgevoegd in de bijlagen. Het bouwplan is gelegen binnen de geluidzone van de Europalaan (toegestane snelheid 50km/uur). Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is een etmaalwaarde van de gevelbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van maximaal 48 dB (grenswaarde) toelaatbaar. De wettelijke maximale ontheffingswaarde bedraagt 63 dB.

16


Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeurswaarde in 6 rekenpunten wordt overschreden, waarbij de maximale ontheffingswaarde niet wordt overschreden. De achtergevels en de gevels aan het atrium zijn geluidsluw. Geconcludeerd kan worden dat er een aanvraag hogere grenswaarde noodzakelijk is voor 22 woonfuncties met geluidsbelastingen (inclusief correctie) van 53 dB tot 62 dB. Het treffen van maatregelen aan de bron of in de overdrachtsweg zijn niet aan de orde. Het binnenniveau van 33 dB, volgend uit het bouwbesluit is met de geluidswerende voorzieningen, zoals beschreven in het akoestisch rapport, te realiseren. Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid, met inachtneming van het bovenstaande, geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling vormt. 3.6.2

Bodem

Ten behoeve van de herontwikkeling van de projectlocatie is door Lankelma Geotechniek Zuid BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (“Verkennend bodemonderzoek locatie aan de Europalaan 3 te Eindhoven”, 21 mei 2012) Het onderzoek is als bijlage toegevoegd. Uit het onderzoek komt naar voren dat ter plaatse van de projectlocatie op enkele plaatsen barium in het grondwater en zink in de bovengrond is aangetroffen. Omdat hierbij de streefwaarde/achtergrondwaarde wordt overschreden, dient de onderzoekshypothese “onverdacht” te worden verworpen. Formeel gezien is de bodem op de locatie niet geheel vrij van bodeverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van de geplande nieuwbouw. In het kader van dit onderzoek is geen specifiek onderzoek (conform NEN 5707) verricht naar het voorkomen van asbest in de grond en op het maaiveld. Wel heeft een terreininspectie plaatsgevonden. In de vrijkomende grond en op het maaiveld zijn geen aanwijzingen aangetroffen die zouden kunnen duiden op het voorkomen van asbesthoudende materialen. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Opgemerkt wordt dat een bodemonderzoek niet kan worden gebruikt voor het bepalen van de kwaliteit van een partij vrijkomende grond. Hiertoe dient formeel een partijkeuring uitgevoerd te worden. 3.6.3

Luchtkwaliteit

De ‘Wet luchtkwaliteit’ van 15 november 2007 wijzigt de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. Deze directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe ‘Wet luchtkwaliteit’ en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De ‘Wet luchtkwaliteit’ voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit


17

(NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programmaaanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Het initiatief betreft de oprichting van gebouwen voor ten behoeve woningen. Voor plannen waarin sprake is van wijzigingen en uitbreidingen met een mix van functies zijn door het Rijk (nog) geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van het plan op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties en kantoren waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is. Conform voorschrift 3B.2 van bijlage 3a van de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ (NIBM) draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan voorziet in de bouw van niet meer dan 1.500 woningen. Uitgaande van een kengetal van 5 verkeersbewegingen per woning, zijn derhalve 7.500 personenwagenbewegingen toelaatbaar. Van onderhavig initiatief mag, gezien de bouw van maximaal 30 woningen, worden uitgegaan van een lichte stijging van personenwagenbewegingen. Uitgaande van 5 verkeersbewegingen per woning is er sprake van 150 personenwagenbewegingen. De grens van 7.500 bewegingen wordt niet gehaald. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor het initiatief.

3.7

Verkeer/parkeren/mobiliteit

3.7.1

Verkeer

De projectlocatie is gelegen aan de Europalaan. Langs deze wegen vindt de ontsluiting plaats. Als kengetal kan 5 verkeersbewegingen per woning worden gehanteerd. Uitgaande van 30 woningen vinden er dagelijks 150 verkeersbewegingen plaats. Dit aantal verkeersbewegingen kan worden verwerkt door de omliggende verkeersstructuren. 3.7.2

Parkeren

Bij de herontwikkeling van de projectlocatie wordt voldaan aan de geldende parkeernormen met bijbehorende uitvoeringsregels. In totaal worden er 33 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd.

3.8

Infrastructuur

Binnen de projectlocatie zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig noch komen er straalpaden voor.

3.9

Externe veiligheid

Het externe veiligheidbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen, activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, de zelfredzaamheid te bevorderen en de calamiteiten bestrijding te optimaliseren. De (deels nog in voorbereiding zijnde) wetgeving onderscheidt normen voor het: 18


Plaatsgebonden Risico (PR) Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10- 6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van “kwetsbare objecten”, alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richt waarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van “beperkt kwetsbare objecten”; Groepsrisico (GR) Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. De gestelde norm is een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken. Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen van kracht (hierna: de circulaire). Deze circulaire is op 18 juli 2008 gewijzigd en verlengd (Staatscourant 18). Visie Externe Veiligheid De gemeenteraad van Eindhoven heeft de Visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' op 19 mei 2009 vastgesteld waardoor het een kaderstellend beleidsstuk is geworden. Dit betekent dat lokale ruimtelijke besluiten en Wabo-vergunningen vanuit de visie kunnen worden gemotiveerd. Met de visie Externe Veiligheid wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoord veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt o.a. aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd. Bedrijven Nabij de projectlocatie aan de Europalaan bevinden zich geen inrichtingen die als risicovol voor de omgeving kunnen worden aangemerkt. Transport Wegverkeer In 2010 is met betrekking tot wegverkeer een onderzoek uitgevoerd naar de externe Veiligheidsrisico’s van bulktransport over gemeentelijke wegen binnen Eindhoven ("Transport Gevaarlijke stoffen door de gemeente Eindhoven", van SRE Milieudienst d.d. 25 oktober 2010; rapportnummer 491815-491816). Hieruit blijkt dat er voor de gemeentelijke wegen geen plaatsgebonden risicocontouren (10-6/jaar) worden berekend. Verder ligt het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde. Begin 2008 zijn met de Regionale brandweer afspraken gemaakt dat zij in bepaalde gevallen niet om advies gevraagd hoeven te worden maar dat kan worden volstaan met een standaard advies. Het betreft bij ontwikkelingen langs lokale wegen met kleine omvang (< 50 woningen). Onderhavig initiatief voldoet aan deze gestelde criteria. Vliegveld De projectlocatie ligt niet binnen het invloedsgebied van de Eindhoven Airport.


19

Railverkeer, waterwegen en buisleidingen De projectlocatie ligt niet binnen het invloedsgebied van het spoor, waterwegen of buisleidingen. Algemene conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

3.10

Natuur

EHS en Natura2000 Het plangebied is niet gelegen in de EHS of Natura2000-gebied danwel in de directe nabijheid ervan gesitueerd. Flora- en Fauna Met het in werking treden van de Flora- en Faunawet heeft de natuurtoets een sterker accent in de totale beoordeling van de milieuaspecten in de ruimtelijke plannen gekregen. Het gaat hierbij voornamelijk om de gevolgen voor de flora en fauna van nieuwe ontwikkeling. De flora- en faunawet schrijft voor dat bij een ruimtelijke ingreep geen schade wordt toegebracht aan beschermde dier- en plantsoorten. In bepaalde gevallen kan ontheffing van de wet verleend worden, vooral wanneer het aantasten van een aantal individuen geen gevolgen heeft voor 'de gunstige staat van instandhouding van de soort'. Het afwijkingsbesluit laat een ruimtelijk ingreep toe (sloop van bestaand gebouw en bouw nieuw bouwobject) op basis waarvan de effecten op de natuur in beeld gebracht dienen te worden. Het project is gelegen in een stedelijk gebied en de huidige inrichting van het terrein geeft geen aanleiding tot de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten. De omgeving van het projectgebied is vrijwel geheel bebouwd en in gebruik voor verkeers-, verblijfs-, woon- en kantoordoeleinden. Water is in het projectgebied niet aanwezig. Door het bestaande gebruik in de omgeving – en de verstoring die hierdoor plaatsvindt (verkeer, menselijke activiteiten) - alsmede door de aard (gebruik) en inrichting van het projectgebied is de aanwezigheid van beschermde soorten niet te verwachten. Uit visuele inspectie blijkt dat de aanwezigheid van beschermde soorten, waaronder ook vleermuizen, niet is geconstateerd. Het aanvragen van een ontheffing voor beschermde diersoorten is hier dan ook niet aan de orde. Bij het plannen van de werkzaamheden (bouwrijp maken) zal rekening gehouden worden met het broedseizoen om te voorkomen dat aanwezige broedsels worden verstoord. Verstoring van broedende vogels, nesten en eieren kan worden voorkomen door de werkzaamheden buiten de broedtijd te laten plaatsvinden. In de Flora- en faunawet staat geen begin- of einddatum aangegeven van het broedseizoen, aangezien dit soortafhankelijk is. Algemeen wordt de periode van 15 maart tot 15 juli aangenomen als broedseizoen. Ook buiten deze periode moet alert gereageerd worden op eventuele broedgevallen op de locatie. Voorafgaand aan de werkzaamheden zal derhalve het plangebied hierop gecontroleerd worden.

20


Hoofdstuk 4

4.1

Juridische planbeschrijving

Omgevingsvergunning

Voor dit bouwplan is een omgevingsvergunning nodig op basis van artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat het bouwplan (de activiteit) in strijd is met het geldende bestemmingsplan dient de motivering van het besluit (de omgevingsvergunning) een goede ruimtelijke onderbouwing te bevatten. Dit op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Dit document vormt de ruimtelijke onderbouwing en maakt daarmee onderdeel uit van de 'Omgevingsvergunning Appartementen Europalaan 6-9'.

4.2

Planmethodiek

Conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een analoog en digitaal besluitvlak van het projectgebied gemaakt. Er zijn geen bouwen gebruiksregels opgesteld voor dit bouwplan. De omgevingsvergunning (het besluit) - inclusief deze ruimtelijke onderbouwing - vormen namelijk de directe bouwtitel voor het bouwplan.


21

22


Hoofdstuk 5

Financiële uitvoerbaarheid

De omgevingvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan voor het project aan de Europalaan te Eindhoven wordt uitgevoerd omdat het bouwplan niet past binnen het bestemmingsplan 'Woensel buiten de ring II 2006'. In onderhavig geval betreft het slechts een afwijking van het bestemmingsplan ten aanzien van het bouwvlak en de functie. De grond van voornoemd perceel is in eigendom van de initiatiefnemer. Voor zover vereist, heeft de raad in zijn besluit van 5 oktober 2010 besloten om geen exploitatieplan vast te stellen omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Aangezien de grond aan de Europalaan in particulier eigendom is zijn er geen andere kosten dan eventuele planschade en legeskosten. Kosten ten behoeve van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte zijn er namelijk niet omdat deze voorzieningen al aanwezig zijn (het betreft een gerealiseerd stedelijk gebied). Voornoemde kosten zijn anderszins verzekerd, te weten een anterieure overeenkomst. Daarnaast is het bepalen van fasering en het stellen van locatie-eisen niet noodzakelijk. Gelet op het vorenstaande wordt voldaan aan artikel 6.12 Wro.


23

24


Hoofdstuk 6

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht juncto artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is overleg nodig met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het project in het geding zijn. Bij dit projectbesluit gaat het om het bouwen van een appartementencomplex in het stedelijk gebied van Eindhoven. Hierbij spelen geen belangen van andere gemeenten, de provincie Noord-Brabant of het Rijk een rol. Vooroverleg met deze overheden is dan ook niet noodzakelijk. Een afweging over de beleidsaspecten is in hoofdstuk 3 van deze toelichting opgenomen. Met Waterschap De Dommel heeft overleg plaatsgevonden ex artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht juncto artikel 3.1.1 Bro. Dit heeft geresulteerd in de waterparagraaf die in hoofdstuk 3 (paragraaf 3.5) van deze toelichting is opgenomen.

6.2

Inspraak en samenspraak

Samenspraak Op dinsdag 26 juni 2012 heeft een inloopmiddag plaatsgevonden waarbij het bouwplan is gepresenteerd aan de buurt. Circa 30 direct omwonenden hebben deze inloopmiddag bezocht. De algemene reactie was dat men blij was dat er iets gebeurde omdat het thans leegstaande panden negatieve activiteiten aantrok. Punt van kritiek was de afstand van de nieuwbouw tot de bestaande Greideflat. Met name voor de appartementen op de derde en vierde verdieping waren de consequenties behoorlijk. Aanpassing: Aan de hand van deze reactie is het gebouw in westelijke richting verschoven zodat de afstand tussen de appartementen en de nieuwbouw een breedte krijgt van ruim 10 meter.


25

Omgevingsvergunning Appartementen Europalaan 3-5

Recommend Documents