Olympic Towers Amsterdam

Olympic Towers Amsterdam stedenbouwkundige uitgangspunten en ontwikkelplan oktober 2012

Olympic Towers Amsterdam Inhoudsopgave 1. Inleiding 4 2. Situatie 6 Ligging plangebied Huidig gebruik en grondeigendom Vigerend juridisch planologisch kader 3. Stedenbouwkundig kader 8 Historie Ontwikkeling Context 4. Beleidskader 14 Rijksbeleid Provinciale structuurvisie en verordening Structuurvisie Amsterdam 2040 Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving Economisch kader 5.Uitgangspunten 22 Plangrenzen en matenplan Rooilijnen en bouwveld Verkeer en parkeren Beeldkwaliteit 6. Initiatief 26 Hotelontwikkeling en doelgroep wonen Programma Ontwerp Beeldkwaliteit 7. Onderzoeken 44 Verkeer en parkeren Cultuurhistorische waarden Water Bodem Flora en fauna Geluid Luchtkwaliteit Veiligheid Kabels en leidingen Bezonningsstudie 8. Haalbaarheid 54 Maatschappelijke haalbaarheid Economische haalbaarheid

stedenbouwkundige uitgangspunten en ontwikkelplan oktober 2012

Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt

4


5

In het Olympisch Kwartier Zuid maakt het ANWB-keuringsstation plaats voor een combinatiegebouw met hotel en woningen, de Olympic Towers. Woonzorg en City Development beogen met deze ontwikkeling bij te dragen aan een dynamisch en hoogwaardig verblijfsklimaat en in te spelen op specifieke marktbehoeften. De ambities voor de Sportas zijn het uitgangspunt. Het 3-sterrenhotel met circa 220 kamers is gericht op sporters en hun begeleiders. De plint van het gebouw bestaat uit een open hotellobby en een lounge, restaurant en faciliteiten voor sporters. In het project worden verder 58 appartementen, waarvan een deel short-stay, en een parkeergarage op de 1e, 2e en 3e verdieping gerealiseerd.

Atletiek NK 2012 in het Olympisch Stadion 400m Horden Vrouwen: Lonneke Derriks www.sportshots.pro


6


7

Situatie

5

Bosbaan

A10 Frans Otten Stadion Sporthallen Zuid Schinkelpark

Ligging plangebied De locatie is gelegen aan het IJsbaanpad 12 in het Olympisch Kwartier Zuid op een markante locatie aan de Stadiongracht. Aan de westzijde van de locatie loopt de museumtramlijn en ligt Park Schinkeleilanden met sporten recreatiefuncties. Oostelijk van de locatie aan de noordzijde van het IJsbaanpad staan lage kantoorgebouwen. Daartussen ligt een voet-/fietsroute over de Na Druk Gelukbrug die het Olympisch Stadion-terrein en het Olympisch Kwartier Zuid met elkaar verbindt. Ten zuiden bevinden zich de Sporthallen Zuid en het Frans Ottenstadion. Huidig gebruik en grondeigendom Op de locatie staat een voormalig ‘ANWB keuringsstation’. Deze is buiten gebruik. Het kadastraal object AMSTERDAM AB AB 2039 , IJsbaanpad 12 1076 CV Amsterdam is in eigendom van gemeente Amsterdam. Het eigendom is belast met erfpacht. De erfpachtgerechtigde is Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V.

Het Olympisch Kwartier Zuid met rechs het voormalige ANWB-keuringsstation

Na Druk Gelukbrug, de verbinding tussen het Olympisch Stadion en het Olympisch Kwartier Zuid Locatie op de kop van de Stadiongracht met op de voorgrond het Schinkelpark

Vigerend juridisch planologisch kader Voor de locatie is het Bestemmingsplan Zuidstrook, onherroepelijk verklaard op 4 september 1992, van toepassing. In het bestemmingsplan zijn de aanwezige gebouwen specifiek bestemd, waarbij voor elk (deel)gebouw het maximum aantal bouwlagen en maximum bouwhoogte is bepaald. In het gebied Olympisch Kwartier Zuid zijn voornamelijk kantoor-, maatschappelijke en recreatieve bestemmingen te vinden. Voor het voormalig ANWBtechnostation geldt een maatschappelijke bestemming in combinatie met een woonbestemming. Voor het gebouw geldt dat maximaal twee bouwlagen gerealiseerd mogen worden met een totale maximum bouwhoogte van 9,5 meter. De nieuwe ontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Voor het gebied is in 2009 een ontwikkelingsvisie opgesteld, Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving. Een Voorontwerp Bestemmingsplan Olympisch Stadion e.o. ligt binnenkort ter inzage. De locatie van de Olympic Towers maakt onderdeel uit van het plangebied van dit bestemmingplan. Streven is om vooruitlopend op de vaststelling van het bestemmingsplan een bouwenvelop voor de locatie vast te laten stellen door de stadsdeelraad en op basis van het daarin vastgelegde stedenbouwkundig en programmatisch kader een omgevingsvergunning voor de bouw van de Olympic Towers in te dienen. Voor de aanvraag van de omgevingsvergunning zal een A3-procedure worden gevolgd.

topografische kaart, GBKA (copyright gemeente Amsterdam)

Olympisch Stadion Amstelveenseweg

Olympisch Kwartier Zuid

Olympisch Kwartier Zuid


Stedenbouwkundig kader


8

9

Plan-Zuid Berlage 1917

Historie Tot in het begin van de 20e eeuw had het gebied rond het IJsbaanpad een landelijk karakter. In 1917 stelde de Amsterdamse gemeenteraad het stedenbouwkundig plan Plan-Zuid van Berlage vast. In de jaren ´20 en ´30 van de 20e eeuw is Plan-Zuid grotendeels gerealiseerd. Een belangrijke factor bij de inrichting van het westelijk deel van Plan-Zuid waren de Olympische Spelen van 1928. Ten behoeve hiervan werd ten westen van het Oude Stadion het Olympisch Stadion gebouwd door architect J. Wils. Na de spelen werd het Oude Stadion afgebroken. Het gebied rond het IJsbaanpad viel net buiten de rand van Plan-Zuid. In het Amsterdam Uitbreidingsplan (AUP) van Van Eesteren uit 1938 is het gebied rond het IJsbaanpad bestemd als sportterrein. Pas rond 1970 komt er bebouwing in het gebied. Het ANWBkeuringstation staat sinds 1969 op de topografische kaart. Het Haarlemmermeerstation, beginpunt van de spoorlijn naar Amstelveen - Aalmeers/Uithoorn, werd gebouwd in 1915. Het reizigersverkeer werd gestaakt in 1950, het goederenverkeer bleef tot 1972 bestaan. De museumtramlijn opende in 1975 haar eerste seizoen voor het publiek over het oude spoortracé, toen nog vanaf het Haarlemmermeerstation tot aan de Ringweg A10, zo’n 1,5 kilometer in lengte. In de loop der jaren is de organisatie gegroeid en kon de lengte van de lijn worden uitgebouwd tot zo’n 7 kilometer. Voor de herontwikkeling van het Havenstraatterrein is onlangs een projectbesluit vastgesteld : toevoegen van een compacte woonwijk met voorzieningen voor de museumtramlijn.

AUP Van Eesteren 1938

Ontwikkeling Sportas In de Structuurvisie Amsterdam 2040 is in meerdere visiekaarten de Sportas opgenomen als ontwikkelrichting. De Sportas loopt van het Olympisch Stadion tot aan het Wagenerstadion in Amstelveen. Aan deze as bevinden zich naast deze twee stadions sportpark Schinkel (Arsenal, inloopbaan), het Frans Ottenstadion met de daar omheen liggende tennisvelden, Sporthallen Zuid, het jachthavengebied, sportcentrum Amstelpark, de bosbaan en het sportpark Nieuwe Kalfjeslaan. In de visie voor de Sportas worden de huidige sportfuncties ruimtelijk met elkaar verbonden door een hoogwaardige openbare ruimte, de zogenoemde sportboulevard. De sportboulevard volgt het tracé van de museumtramlijn, vanaf het Olympisch Stadion tot aan de roeibaan in het Amsterdamse Bos. De huidige sportaccommodaties langs deze lijn kunnen worden uitgebreid en krijgen een kwaliteitsslag. Ook zullen er nieuwe accommodaties en aan sport gerelateerde functies worden toegevoegd. De wens bestaat om het gebied te ontwikkelen tot “een gebied met topaccommodaties, goed bereikbaar met openbaar vervoer en langzaam verkeer, die elkaar versterken zodat de Olympische Sportas een vanzelfsprekende rol speelt bij nationale en internationale sportevenementen.” (Ambitie Olympi-

Herinrichting F. Roeskestraat / IJsbaanpad

CTO Human Performance Lab 3000m 2

Olympisch Kwartier Zuid M M

VU-Kwartier Herinrichting Jachthavengebied

Ent rees Amsterdamse bos

Legenda Infrastructuur

Tramlijn (nieuw aan te leggen) Museumtramlijn Ontlasting Amstelveenseweg

Sportas

Structuurvisie Amsterdam 2040 en Sportas (uit: Plan Amsterdam, nr.7 2009)

Afwikkelingsroutes Doorgaande routes Ringweg A10 Mogelijke veerverbinding

Sportboulevard

Stations M

Metro + verlengd perron


10


11

sche Sportas van bestuurlijke coalitie Zuidwaarts) Recent is het project nieuw leven ingeblazen, door een kwartiermaker aan te stellen. De kwartiermaker zal op korte termijn een plan van aanpak presenteren om te kunnen komen tot een Masterplan Sportas.

Context Op de locatie IJsbaanpad 12 raken een aantal heel verschillende stedenbouwkundige zones elkaar. Het gebied ten noord-oosten van de locatie is geïnspireerd op het plan Zuid van Berlage en kent een blokkenstructuur met assen, straten en pleinen. Ten westen van de locatie is er het park de Schinkeleilanden met sportvoorzieningen. Het park is begrensd door de Stadiongracht en de Schinkel. Het brede water aan de randen en de grote sportvelden geven het gebied een weids karakter. En tot slot is er het gebied ten zuiden van de locatie, gelegen tussen de Stadiongracht en de A10. Dit gebied heeft op dit moment geen heldere structuur. Het is eerder een verzameling gebouwen met elk een eigen karakter, waarvan het burgerweeshuis van Aldo van Eyk de opmerkelijkste is. Toch tekent zich ook hier, aan de zuidzijde van de Stadiongracht, een stedenbouwkundige lijn af. De Fred. Roeskestraat en het IJsbaanpad delen de zone tussen de Stadiongracht en de A10 in twee deelgebieden. Het zuidelijke gebied wordt gevormd door de Rooms Katholieke begraafplaats Buitenveldert en de verzameling gebouwen Burgerweeshuis, Tripolis en het sportcomplex. Dit gebied heeft een vrij groen karakter. Het gebied ten noorden van het IJsbaanpad en de Fred. Roeskestraat is dichter bebouwd en zal in de toekomst nog meer verdichten. Het kantoorgebouw Forum en de Gerrit Rietveldacademie zijn hier voorbeelden van. Het vergroten van het contrast tussen beide deelgebieden zal de zone tussen Stadiongracht en de A10 qua structuur versterken. De locatie vervult een scharnierfunctie binnen de hierboven beschreven stedenbouwkundige context, op de route van de Sportboulevard. Het is gepast om het gebied tussen de Stadiongracht en het IJsbaanpad naar het park de Schinkeleilanden te laten eindigen in een accent van ca. 50 m hoog, de maximale hoogte in verband met eisen vanuit Schiphol. Het gebouw communiceert op een groter schaalniveau met de toren de “Schinkel” van Arthur Staal en met de Parnassustoren. Deze torens markeren elk op hun eigen manier de grens van het op Plan-Zuid van Berlage geïnspireerde Amsterdam. Daarnaast gaat het een relatie aan met het ING House aan de overzijde van de A10 en de torens op de Zuidas.

boven: kop van verstedelijkte zone tussen Stadiongracht en IJsbaanpad/Fred. Roeskestraat als scharnierpunt tussen Schinkeleilanden, Olympisch Kwartier Zuid en ‘PlanZuid’ onder: de locatie aan de Sportboulevard in het verlengde aan twee assen: naar toren de “Schinkel” van Arthur Staal en de Parnassustoren

zicht over de Stadiongracht naar de bouwlocatie


12


13

vogevlucht van de Olympic Towers met op de achtergrond het Olympisch Stadion


Beleidskader

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 22 november 2011 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) inclusief een ontwerp Algemene maatregel van bestuur (Amvb) van de Wro (Barro) door de Tweede Kamer aangenomen. De SVIR is op 13 maart 2012 inwerking getreden en de Barro op 30 december 2011. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. De inwerkingtreding van de Amvb vindt gefaseerd plaats. Een beperkt aantal onderdelen uit het eerdere ontwerp zijn opgenomen in het Barro. Deze onderdelen zijn nu definitief vastgesteld. Het betreft de onderdelen: a. Rijksvaarwegen b. Project Mainportontwikkeling Rotterdam c. Kustfundament d. Grote rivieren e. Waddenzee en waddengebied f. Defensie g. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen h. Elektriciteitsvoorziening i. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen j. Ecologische hoofdstructuur k. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament l. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) m. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Conclusie: Geen van de in het Barro opgenomen onderwerpen heeft invloed op het ontwikkelplan.

Structuurvisie Randstad 2040 Op 5 september 2008 heeft het kabinet de structuurvisie Randstad 2040 vastgesteld. Bij de structuurvisie gaat het om een integraal toekomstperspectief dat richting kan geven aan de integrale rijksinzet in de Randstad met oog voor de lange termijn op het gebied van onder meer wonen, wer-

14


ken, infrastructuur, water, natuur en landschap. De structuurvisie draagt niet alleen bij aan de ambitie een duurzame en concurrerende topregio te ontwikkelen, maar ook aan een ‘mooi Nederland’. De lange termijnvisie en de richting die het kabinet (samen met de regio) kiest, focust op fysiekruimtelijke onderwerpen, maar beperkt zich niet tot de ruimtelijke ordening alleen. Niet-fysieke onderwerpen die in belangrijke mate bijdragen aan de nagestreefde duurzame en concurrerende Randstad worden geagendeerd in de visie. Het gaat dan bijvoorbeeld om bevordering van de sociale cohesie, vergroting van de arbeidsparticipatie, kennis en innovatie. In het kader van de structuurvisie moeten strategische keuzes worden gemaakt met betrekking tot: 1. Klimaatbestendigheid van de laaggelegen delta; 2. Ruimtelijke investeringsstrategie; 3. Groenblauwe structuur als raamwerk voor verstedelijking; 4. Verstedelijkingsstrategie; 5. Bereikbaarheid in relatie tot ruimtelijke ontwikkeling; 6. Ruimtelijk-economische typering en structuur; 7. Toekomst van Schiphol. Conclusie: Het ontwikkelplan is in overeenstemming met het rijksbeleid

Provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 en verordening Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening met de daarbij behorende Invoeringswet in werking getreden. De nieuwe wet voorziet in een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten. In de provinciale structuurvisie legt de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vast en moet zij tevens aangeven hoe zij deze visie denkt te realiseren. De structuurvisie is uitsluitend zelfbindend. Voor de doorwerking van het in de structuurvisie vastgelegde beleid naar de gemeenten toe staan de provincie diverse juridische instrumenten ter beschikking, zoals een provinciale ruimtelijke verordening. Op 21 juni 2010 is de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. Op 3 november 2010 is de Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (Prvs) in werking getreden. De regels van de Prvs vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Voor beide is een eerste partiële herziening vastgesteld op 23 mei 2011. Het plangebied van dit bestemmingsplan is in de Structuurvisie aangewezen als onderdeel van ‘Metropolitaan stedelijk gebied’ en in de Verordening als Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Innovatief ruimtegebruik, intensiveren en herstructureren, kwaliteitsverbetering, kennisintensieve en creatieve milieus zijn beleidsuitgangspunten bij ‘Metropolitaan stedelijk gebied’. Conclusie: De Verordening geeft binnen BBG geen nadere voorschiften die voor dit ontwikkelplan van belang zijn.

Structuurvisie Amsterdam 2040 Op 17 februari 2011 is de Structuurvisie ‘Amsterdam 2040, economisch sterk en duurzaam’ vastgesteld in de gemeenteraad. De structuurvisie bestaat uit drie delen: visie, uitvoeringsstrategie en toetsingskader. De visie heeft als planhorizon 2030-2040, uitvoeringsstrategie en toetsingskader hebben als planhorizon 2010-2020.

15


16


Sportas Op de visiekaarten Uitrol centrum 2040 en Zuidflank 2040 is voor het Olympisch Kwartier Zuid de Sportas voorzien. In het faseringsbeeld is de Sportas in de fase 2010-2020 opgenomen.

Hiervoor is afstemming met bestaande functies, bestaand beleid en de behoefte noodzakelijk. Als blijkt dat er voldoende functies in een bepaald gebied vertegenwoordigd zijn, is toevoeging van nog meer van dezelfde functie niet wenselijk.

Hoogbouwzone Een van de essentiële beleidsonderdelen van de Structuurvisie is het beleid voor de toepassing van hoogbouw. Het IJsbaanpad valt binnen de zone rondom de A10 zuid als onderdeel van de zuidflank. Hier is hoogbouw tot 60 meter gewenst, zodat een gedifferentieerd hoogbouwmilieu kan ontstaan.

STAD Beleidsnotitie Short Stay, Kort wonen in Amsterdam (2009) In het kader van Amsterdam Topstad biedt het short stay beleid expliciet ruimte aan (vooral buitenlandse) werknemers om in Amsterdam voor korte tijd te wonen. Short stay is het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden. De beleidsnotitie stelt voorwaarden om te voorkomen dat andere groepen woningzoekenden worden verdrongen, dat de leefbaarheid in Amsterdam wordt aangetast door een eenzijdige vorm van bewoning en dat toeristisch verblijf wordt geboden in woningen in plaats van in hotels.

Hoofdfietsroute Ook zijn in het Structuurplan de Hoofdnetten Auto, Fiets en OV en de ruimtelijke reserveringen voor alle infrastructuur vastgelegd. Het IJsbaanpad maakt deel uit van het Hoofdnet Fiets, als onderdeel van de ‘zuidelijke wandelweg’, de recreatieve verbinding tussen de Amstel- en de Schinkelscheg.

Nota Hotelbeleid 2007-2010 Omdat Amsterdam kampt met een tekort aan hotelkamers en vanwege de verwachte vraag naar hotelkamers heeft het college van B&W van Amsterdam op 20 november 2007 de hotelnota vastgesteld. In de nota zijn maatregelen geschetst om het aantal nieuw te realiseren hotelkamers te stimuleren. Op basis van de nota wordt gekeken naar nieuwe potentiële locaties, ook buiten het centrum. Mogelijke locaties zijn aan de Ring A10 en in gebieden met grootstedelijke projecten.

Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving In april 2009 is de rapportage Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving vastgesteld door de deelraad. Met de hoge ambitie voor de Olympische Sportas is ook de toon voor het Olympisch Kwartier Zuid, als onderdeel van deze Sportas, gezet. Het gebied zal transformeren van een rommelige stadsrand tot de voorkant van de Schinkelscheg. Dit betekent dat gebouwen en openbare ruimte van hoge kwaliteit moeten zijn en dat er naast sportaccommodaties en kantoren ook andere stedelijke functies zoals wonen, hotels en sportinstituten worden toegevoegd. Hierdoor krijgt het gebied een meer gemengd stedelijk karakter. Het IJsbaanpad is de entree vanaf de Amstelveenseweg naar de Schinkelscheg en de Sportas. Deze entree zal een ‘groen stedelijke’ allure moeten krijgen, met een belangrijke langzaamverkeersfunctie als onderdeel van de Zuidelijke Wandelweg, een belangrijke oost west verbinding in Amsterdam voor langzaam verkeer, die de scheggen met elkaar verbindt. Bij de ambitie van de Sportas hoort ook een directe aansluiting van het Olympisch kwartier Zuid op het metrostation Amstelveenseweg. Verdichting tussen IJsbaanpad en Stadiongracht De noordrand van het IJsbaanpad kan aanzienlijk steviger bebouwd worden met een verdichting die aansluit bij de nieuwe plannen voor de Fred. Roeskestraat. Het wordt mogelijk gemaakt om de hele strook tussen IJsbaanpad en Stadiongracht over de volle lengte, tot aan de kade van de Stadiongracht, te bebouwen in bouwblokken tot 7 bouwlagen (25 meter). In de bocht van de Stadiongracht, waar de noordstrook de Schinkeleilanden raakt komt een hoogteaccent van 55 meter. Tussen de bouwblokken zitten open gebieden die als vizieren op het Olympisch Stadion werken. In de plinten van deze bouwblokken wordt aan het IJsbaanpad publieksgericht programma voorgesteld. Om de verblijfsfunctie in dit gebied te vergroten, worden voor deze gebouwen functies als wonen, short-stay en sporthotel mogelijk gemaakt.

Economisch kader De vestiging van nieuwe functies is van invloed op de ruimtelijk economische structuur van de omgeving. Zo moet, bij nieuwe functies, worden beoordeeld of de nieuwe functies op de juiste locatie worden toegevoegd.

concept Rapportage

Olympisch Kwartier Zuid een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving

Geschikte locaties dienen te voldoen aan de volgende criteria: 1. Hotelontwikkeling is toegestaan 2. Grond / pand is (op korte termijn) beschikbaar 3. Bereikbaarheid / zichtbaarheid (vanaf Schiphol en snelweg) 4. OV op loopafstand (richting centrum) 5. Nabijheid bedrijven (vraaggeneratoren) 6. Beleving directe omgeving (loopafstand) 7. Voldoende parkeermogelijkheid.

februari 2009

STADSDEEL Ondernemen in Zuid (2011) Met de nota Ondernemen in Zuid beoogt het dagelijks bestuur een beter ondernemersklimaat voor Zuid. Om dit te bereiken wil het dagelijks bestuur zich richten op meer ruimte voor ondernemerschap, stimuleren van eigenaarschap en samenwerking, gastvrijheid in Zuid en een optimale gemeentelijke dienstverlening naar ondernemers. Amsterdam heeft behoefte aan meer hotelkamers. Voor het vergroten van het aantal hotelkamers in Amsterdam werkt het bestuur van Zuid mee aan de doelstellingen van het stedelijk hotelbeleid. • • •

In Stadsdeel Zuid wordt ambitieus ingezet op het realiseren van hotelkamers; Stadsdeel Zuid onderzoekt per aanvraag of de hotelfunctie ruimtelijk inpasbaar is; bij nieuwe bestemmingsplannen worden kansen voor omzettingen (dubbelfuncties) mogelijk gemaakt.

Horecabeleid stadsdeel Zuid (2011) Het stadsdeel hecht veel waarde aan een aantrekkelijk en divers aanbod van horeca en evenementen, vanwege de economische en maatschappelijke functie die dit voor het stadsdeel heeft. Het stadsdeel wil een bruisend en leefbaar stadsdeel behouden en biedt daarom ondernemers meer ruimte en kansen; minder en eenvoudiger beleid en regels. Horeca-uitbreiding wordt op specifieke locaties mogelijk gemaakt, daar waar bestemmingsplannen dit eerder niet toelieten. Per gebied worden (ruimere) mogelijkheden geboden tot het omzetten van dag- naar avond/ nachtzaken (waarvoor ruimere openingstijden van toepassing zijn). Horeca in winkels, culturele instellingen en in bedrijfsverzamelgebouwen wordt ruimer toegestaan.

17


Olympisch Kwartier Zuid wordt in het huidige structuurplan van Amsterdam gerekend tot hoogstedelijk gebied. Er is een visie opgesteld voor de ontwikkeling en programmering van dit terrein, die aansluit bij de Zuidas en Sportas ontwikkelingen. Om bij te dragen aan het hoogstedelijke vestigingsklimaat, en het faciliteren van de bezoekers van de Sportas zijn horecavestigingen wenselijk in dit gebied. Eventuele uitbreiding van horeca dient zich te verhouden met de Visie Olympisch Kwartier Zuid. Bij de verdere uitwerking van deze visie zal afgewogen worden hoeveel horeca toegevoegd kan worden en waar dit gerealiseerd kan worden. Dit zal vervolgens in een bestemmingsplan worden geregeld. Woonvisie Stadsdeel Zuid (2012) De dynamiek op de woningmarkt staat in Amsterdam, net als in de rest van Nederland, onderdruk door de huidige marktontwikkelingen. Ook in stadsdeel Zuid is dat merkbaar. Woningen staan langer te koop en veel nieuwbouwprojecten komen niet of veel moeilijker van de grond. Desondanks blijft stadsdeel Zuid een aantrekkelijk deel van de stad in te wonen en de druk op woningmarkt in het stadsdeel blijft dan ook hoog. Het stadsdeel zal zich krachtig blijven inzetten op het realiseren van nieuwbouwwoningen en daarbij blijven streven naar 30% betaalbare voorraad. Voor de verschillende buurten zal in overleg met eigenaren en investeerders worden gestreefd naar een zo goed mogelijke aanbodmix van woningen. Van groot belang daarbij is dat nu het woningaanbod voor middeninkomens nog aanzienlijk tekort schiet. Voor een belangrijk deel zal daar de komende jaren dan ook de focus op liggen. Een haalbare financiering is daarbij een belangrijke voorwaarde. Voor wat betreft het totale beleidsveld wonen wordt tevens door het stadsdeel gestreefd naar deregulering van regelgeving. Toekomst De huidige marktontwikkelingen maken het uiterst moeilijk om te voorspellen hoe de woningmarkt in het stadsdeel er over 5 tot 10 jaar er voor zal taan. De onzekerheid over de economie, de hypotheekrente aftrek, het erfpachtsysteem en dergelijke spelen hierbij een belangrijke rol. Daarnaast zullen de effecten van de extra huurpunten in Amsterdam pas op de wat langere termijn duidelijk worden. Dit geldt zeker ook voor de in te voeren extra huurverhogingen bij scheefwoners. Het is daarom vrijwel ondoenlijk om concrete voorspellingen te doen. Desondanks vindt stadsdeel Zuid vindt het belangrijk dat op een wat langere termijn het woningaanbod in het stadsdeel bestaat uit tenminste 35% eigen woningbezit en tenminste 45% betaalbare voorraad. Nota Parkeren in Zuid De stadsdeelraad van stadsdeel Zuid heeft op 25 mei 2011 de Nota Parkeren in Zuid 2011 vastgesteld. In de wijken binnen de ring A10 is uitbreiding van het parkeerareaal in de openbare ruimte vaak moeilijk. Het stadsdeel stelt daarom bij bouwprojecten de eis dat de parkeerbehoefte van bewoners en/ of werknemers (langparkeerders) in principe op eigen terrein moet worden opgevangen. De eis om voor langparkeerders parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren geldt in de volgende gevallen: • (vervangende) nieuwbouw; • wijziging van een gebouw of complex als gevolg waarvan de parkeerbehoefte significant toeneemt De parkeerplaatsen op eigen terrein dienen bij voorkeur ondergronds te worden gerealiseerd. Daarnaast zijn in de nota parkeernormen gesteld voor kantoren, bedrijven en woningen. Het stadsdeelbestuur heeft hiermee een beleidsmatige eis neergelegd die wordt gesteld in het geval van sloopnieuwbouw en ingrijpende vernieuwing van de bestaande situatie. Ook bij het wijzigen van een gebouw of complex dient bij een significante toename van de parkeerbehoefte het parkeren op eigen terrein te worden opgelost. In de Nota Locatiebeleid (2008) zijn parkeernormen per functie opgenomen. De normen zijn dwingend voor de functies wonen en kantoren/bedrijven, maar indicatief voor nietwoonfuncties. De indicatieve norm voor hotels is gebaseerd op de landelijke kencijfers van de stichting CROW: 0,5-1,5 parkeerplaats per kamer, afhankelijk van de ligging in de stad. Voor de Amsterdamse situatie zijn in de nota de minimale kencijfers met 75% vermenigvul-

18


digd. Voor de locatie IJsbaanpad 12 geldt de indicatieve minimale norm van 0,375 plaats/kamer. Conclusie: Het bouwinitiatief past in de Structuurvisie Amsterdam 2040, Olympisch Kwartier Zuid, ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving (2009), en in het economisch kader van gemeente Amsterdam en stadsdeel Zuid.

19


20


21

Koniklijke Holland Beker 2010 op de Bosbaan fotografie: Merijn Soeters


Uitgangspunten

22


7,961

5 10,49

4,2

23

07

7,11

9 3 ,6 0 3 2, 490

36,121

2 9 ,2 9 6

3 ,5 5 9

31,674

Programma Algemeen uitgangspunt is een combinatie van woningbouwprogramma en een hotel. Het hotel, de bijbehorende voorzieningen en een deel van de woningen, bijvoorbeeld in de vorm van shortstay appartementen, zijn gerelateerd aan sport.

2 0 ,3 5 4

2685 m2

55,989

8,161

Plangrenzen en matenplan Voor de plangrens zijn de kadastergrenzen van de kavel aangehouden. Een deel van de grond aan de oostzijde, tussen de kavel en de Na Druk Gelukbrug in, en boven het water, is overbouwd. Het dagelijks bestuur van de deelgemeente Amsterdam Zuid heeft in een brief van oktober 2011 aangegeven dat het aanvullend verwerven van een deel van het perceel ten oosten van locatie bespreekbaar is, mits de strook verder vrij blijft van bebouwing en passend wordt ingericht. Zij zien een ontwerpopgave om een goede oplossing voor het parkeren, laden en lossen en de toegang tot de parkeergarage te combineren met een open en uitnodigende plint van het gebouw. De kavel is 2685 m2 groot. Op de situatietekening zijn de afmetingen weergegeven.

5m

r 13,1

5m

Bouwveld en rooilijnen

2002 m2 h max 54.5 NAP

Het bouwveld is kleiner dan de kavel. Het bouwveld is 2002 m2. Over de kavel liggen drie hoofdwaterleidingen van Amsterdam. De bouwafstand tot de waterleiding bedraagt 2 meter. Dit bepaalt de rooilijn aan de straatzijde. Deze rooilijn ligt in het verlengde van de huidige kantoorbebouwing aan het IJsbaanpad. Aan de zijde van het water mag tot aan de kadastergrens gebouwd worden. Voor (delen van) bouwwerken binnen 5 meter van de kade en boven het water is een watervergunning benodigd. Ondergronds bouwen is ongewenst in verband met de secundaire waterkering en de waterleiding. De westen oostgrens van het bouwveld zijn gelijk met de kadastergrenzen.

2m

h vrij min 12 m

0m

max 2


Bouwhoogte en overbouwen De maximale bouwhoogte op de kavel wordt bepaald door het Luchthavenindelingsbesluit. Op de locatie geldt een maximum bouwhoogte van ca 54,5 m - 55,5 m van west naar oostzijde. Deze hoogtes zijn gerelateerd aan de referentiehoogte van de luchthaven: -4,0 NAP. De hoogte van het maaiveld ter plekke van de locatie is circa 0,6 m NAP. Voor de kavel wordt een maximale bouwhoogte van 54,5 m aangehouden ten opzichte van NAP. Het is mogelijk om voor een deel van de kavel de zone met de waterleidingen te overbouwen. Hier geldt een vrije hoogte tussen maaiveld en onderzijde overbouwing van minimaal 12 meter. Ten behoeve van de auto-ontsluiting van de parkeerlagen in het gebouw is het toegestaan een deel van de Stadiongracht en de grond tussen de kavel en de Na Druk Gelukbrug te overbouwen. Overbouwingen boven het water en tot 5 meter van de kademuur zijn technisch toegestaan mits een watervergunning verleend is.

Massa en vorm Op de locatie wordt een samengesteld gebouw voorzien met twee torens op een onderbouw. De twee torens verschillen in hoogte, richting en functie. De oostelijke toren (hotel) is geörienteerd op het noorden, richting de binnenstad en het zuiden. De lagere woontoren is geörienteerd op het oosten en westen en overziet het Schinkelpark. Deze toren overkraagt het leidingentracé. Zie de blauwe pijlen op de tekening.

Verkeer en parkeren De kavel wordt voor het verkeer ontsloten vanaf het IJsbaanpad. Op de kavel is een voorrij- en laad-en losroute. De entree naar de garage ligt in de gevel aan de straatzijde. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. De parkeerplaatsen op het IJsbaanpad aan de noordzijde van de weg ter plaatse van de ontwikkeling kunnen aan de ontwikkeling worden toegerekend.

Inrichting buitenruimte De inrichting van de buitenruimte is hoogwaardig en sluit aan op de ambitie uit de rapportage Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving om het IJsbaanpad te transformeren naar een entree vanaf de Amstelveenseweg naar de Sportas en de Schinkelscheg met een groen stedelijke allure.

Beeldkwaliteit Plint De plint heeft een open en uitnodigend karakter. De toegang tot de parkeergarage, het laden en lossen zijn zorgvuldig in de plint opgenomen. Welstand IJsbaanpad 12 behoort tot het ruimtelijk systeem Perifere groen/watergebieden in het gebied Groengebied Schinkel. Het naastgelegen gebied IJsbaanpad 10 en lager behoort tot het ruimtelijk systeem Kantoren en Bedrijven in het gebied Kantorenlocatie Burgerweeshuis. Beide ruimtelijke systemen zijn niet passend voor de beoogde transformatie van de locatie en het Olympisch Kwartier Zuid.

24


Het voorstel is om de locatie bij het ruimtelijk syteem Transformatiegebied onder te brengen. Hierover zal de Commissie Welstand en Monumenten een uitspraak moeten doen en wellicht dient er een aparte welstandsparagraaf in het betemmingsplan te worden opgenomen. Criteriaeisen voor een transformatiegebied: Relatie met de omgeving • het bouwwerk heeft een relatie met zijn omgeving; het levert een bijdrage aan de kwaliteit van de openbare ruimte Bouwwerk op zichzelf • er is een betekenisvolle samenhang tussen de architectonische vorm, de te vervullen functies en de constructieve samenstelling van een bouwwerk • er is in de vormgeving sprake van een evenwicht tussen helderheid en complexiteit; er is sprake van structuur in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren is gegaan • in het ontwerp is zorgvuldig omgegaan met associaties die bepaalde vormen oproepen in de sociaal-culturele context • in het bouwwerk zijn beheerst architectonische middelen ingezet (maten en verhoudingen van ruimten, volumina en vlakverdelingen) Detaillering, materiaal- en kleurgebruik • het gebruik van materiaal, textuur, kleur en licht volgt uit het ontwerp.

25


Initiatief

26


Maatschappelijk belang Na uitvoerig overleg met de gemeente, het stadsdeel en sportgerelateerde gebruikers van de Sportas bleek in 2010 dat het ontwikkelen van het perceel tot sporthotel en woningen in het middensegment van groot maatschappelijk belang was. De ambitie en rapportages van de gezamenlijke overheden om een levendige Sportas te creëren onderstreept dat. Zeker nu gepitcht wordt op de Olympische Spelen in 2028 en het EK-atletiek in 2016 is het tijd door te pakken. De gebruikers van het gebied schreeuwen om een (slaap)plek waar zij hun sporters en begeleiders representatief kunnen onderbrengen. Directeur Olympisch Stadion, Hans Lubberding:

Het vertrek van de ANWB uit het keuringstation is de eerste aanleiding geweest voor het herontwikkelen van de locatie voor woningbouw. Nadat Woonzorg Nederland het perceel in 2009 heeft aangekocht is een eerste ontwikkeling gestart welke na gedegen onderzoek niet haalbaar bleek. De drie hoofdwaterleidingen die door het perceel lopen vormden een te groot obstakel voor zowel de technische als financiële haalbaarheid. De daaropvolgende gesprekken met de gemeente om naar oplossingen te zoeken hebben geresulteerd in een ontwikkeling voor de realisatie van combinatiegebouw met een hoteltoren en een woontoren, de Olympic Towers. Woonzorg is een samenwerking aangegaan met CityDevelopment, waarbij de eerste haar ruime expertise inzet voor het ontwikkelen van woningen en de laatste voor de hoteltoren. Woonzorg en City Development beogen met deze ontwikkeling bij te dragen aan een dynamisch en hoogwaardig verblijfsklimaat en in te spelen op specifieke marktbehoeften. De ambities voor de Sportas zijn het uitgangspunt. Het 3-sterrenhotel met circa 220 kamers is gericht op sporters en hun begeleiders. De plint van het gebouw bestaat uit een open hotellobby en een lounge, restaurant en faciliteiten voor sporters. In het project worden verder 58 appartementen, waarvan een deel short-stay, en een parkeergarage op de 1e, 2e en 3e verdieping gerealiseerd.

Hotelontwikkeling Het is ondenkbaar naast het Olympisch stadion een hotel te bouwen waar sport niet de hoofdrol opeist. Al sinds 1928 is het de plek waar sport, sporters en supporters samen komen. Hier worden helden gemaakt, overwinningen gevierd en teleurstellingen gedeeld. Nu, bijna een eeuw later, wordt de Sportas ontwikkeld en komt er eindelijk een huis voor de sport. Een fijne en comfortabele plek om te zijn, te midden van alle sportfaciliteiten die je je maar kunt wensen.

Een hotel in de directe omgeving is een zeer waardevolle toevoeging voor het gebied. Met meer dan 30 activiteiten per jaar is er ook van de zijde van het Olympisch stadion behoefte aan een hotel, of zelfs meer dan één. Maatschappelijk belang en een gezonde exploitatie moeten wel in balans worden gebracht. Op zuiver commerciële gronden zou voor een ander programma worden gekozen. Uiteraard worden de kamers betaalbaar gehouden voor de doelgroep, de (top)sporter. Alleen al in, en direct rond het Olympisch Stadion vinden jaarlijks circa 30 grote evenementen plaats met soms wel 40.000 bezoekers. Dit zijn evenementen als de Amsterdam Marathon, NK atletiek, Copa Amsterdam, de Zomerspelen en de Gerrie Knetenman Classic. Maar ook de 6-daagse van Amsterdam (baanwielrennen) in het Velodrome, de internationale hockeywedstrijden in het Wagener Stadion, de Holland Beker Roeien op de Bosbaan brengt jaarlijks terugkerende deelnemers en toeschouwers naar de Sportas die willen overnachten. Daarnaast huisvest Amsterdam ook regelmatig internationale sportevenementen, waarvan het aankomende WK roeien in 2014 en het WK beachvolleybal in 2015 reeds bekend zijn. Benchmark Net als het Hotel Papendal, waar veel paralellen mee zijn, bepaalt de plek voor een groot deel de gebruiker. Het hotel en congrescentrum op Papendal staat ook te midden van sportvelden en andere trainingsfaciliteiten. Er is goed gekeken naar Hotel Papendal en veel geleerd van hoe zij zich profileren en positioneren. Qua prijs ambiëren we een vergelijkbaar niveau met Hotel Papendal en bijvoorbeeld het KNVB hotel. Het CTO sporthotel, wat ook op Papendal is gevestigd, is feitelijk geen hotel maar een long stayvoorziening zonder keukens of andere voorzieningen. De huurders kunnen deze kamers naar eigen goeddunken schilderen en behangen.

DMO, Henk Stokhof:

Hotelontwikkeling is in het stadsbelang en past naadloos in de sportambitie van de stad.

Samenvatting Sportplan 2013-2016 (www.amsterdam.nl) “Topsport. Het moet mogelijk blijven om in Amsterdam excellente sportprestaties te leveren. Topsporters en topsportverenigingen moeten kunnen beschikken over excellente faciliteiten en ondersteuning. Amsterdam wil daarnaast topsportevenementen blijven gebruiken om met side-events jeugd enthousiast te krijgen voor de sport en bewegen.”

27

Opvallend is de verkeerssituatie op Papendal. Hotel Papendal heeft voldoende aan een parkeernorm van 1:10. Volgens hun opgaaf heeft 60% van de sporters überhaupt geen rijbewijs. Belangrijk is juist dat de infrastructuur voldoende ruim is voor het manoeuvreren van een bus. Er zijn diverse andere sporthotels bekeken en vergeleken. Het blijken meer themahotels dan sporthotels. Voorbeelden hiervan zijn Golf hotels, Wellness hotels, Ski hotels etc. etc. Het sportthema is hier veelal verwerkt in een arrangement met sportfaciliteiten in de directe omgeving. Meer gericht op ontspanning dan op topsport. Het hotelconcept in de Olympic Towers wil toevoegen aan de omgeving en niet concurreren met de faciliteiten in het stadion en haar directe omgeving.


Daarom is bijvoorbeeld geen sportschool of grootschalige zalenverhuur in het programma opgenomen. Aangetekend moet wel worden dat zowel Hotel Papendal als ook het KNVB hotel een groot deel van haar inkomsten juist haalt uit onder andere het congresdeel van de accommodatie voor sporters en bedrijven. Deze zalenverhuurfaciliteiten bevinden zich reeds in het Olympisch Stadion, waarmee de markt ruim bediend kan worden. Hierdoor mist voor de Olympic Towers een deel aan commerciële slagkracht. Hotelloods, René van Schie:

Een sporthotel zou een mooie toevoeging zijn aan het bestaande portfolio van hotels in de stad. Lobby/ openbare ruimtes In tegenstelling tot zakenhotels waar de sfeer vaak chique en op afstand moet zijn, zal hier een moderne, open huiselijke sfeer zijn. Een plek waar je kunt uitpuffen na fysieke inspanning. Meer met een shake op de bank dan met een whisky aan de bar. Ook is er in de lobby de ruimte om met je team samen te zijn. Je kunt met je team samen eten of in alle privacy evalueren met je coaches. De lobby en het restaurant zijn mede geschikt gemaakt voor presentaties, persconferenties en huldigingen. Tevens zijn er separate ruimtes waar coaches 1 op 1 met hun pupil ‘apart’ samen kunnen spreken. Deze ruimtes zijn mede beschikbaar als medische ruimte. Een plek in het gebouw waar een korte warming up kan plaatsvinden wordt ook gewaardeerd. Keuken Sporters zijn gezonde mensen. Gezonde mensen eten bewust. De keuken zal hier daarom rekening mee houden. Niet alleen in de producten die de keuken verwerkt maar ook is een maaltijd 24 uur per dag beschikbaar voor de sporters met een vast eet- en leefpatroon buiten de Nederlandse tijden. Ook heeft elke sport, en vaak zelfs elke sporter, behoefte aan aangepast voedsel, zeker als ze hier verblijven in verband met herstel na bijvoorbeeld een blessure. De keuken is hier op ingericht. Het keukensysteem van Papendal ‘keuken op maat’ wordt graag geadopteerd. Papendal en haar gebruikers zijn hier heel enthousiast over. Het restaurantconcept ‘2028’ is ontwikkeld door Ronald Huiskamp van Hospitallity Concepts. Met hem is gesproken en een vergelijkbaar concept past in het initiatief. Het is hoogwaardig zonder hoogdrempelig te zijn en biedt ook genoeg aantrekkingskracht om passanten te trekken. Kamers Het begint met een goed bed, fijn sanitair en comfort. Een hotel moet vooral dat bieden. Toch houden we ook hier rekening met de doelgroep. Vaak worden kamers gedeeld, dus wordt daar vooraf al met de bedden rekening mee houden. Vele kamers zijn te koppelen zodat er nog meer een gezamenlijke ruimte ontstaat. Door kamers te koppelen en de meerpersoonskamers die er geboden worden ontstaat een hostelsfeer zonder in te boeten op faciliteiten en comfort. Iedereen moet zich welkom voelen. Opslag Elk hotel heeft wel een ruimte waar je voor een uurtje je koffertje kwijt kunt. De gemiddelde sporter heeft echter veel meer bagage bij zich. Zowel qua sportattributen zoals handboog of racefiets, maar ook qua kleding worden hoge eisen aan de opslag gesteld. Hier is in het ontwerp rekening mee gehouden met onder andere voldoende grote lockers. De spullen kunnen veilig en geconditioneerd worden opgeslagen. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van de ervaringen en expertise van Papendal. Tevens zal er bij de opslagfaciliteiten bijvoorbeeld een kleine werkplaats worden gecreëerd en is er ruimte om kleding zelf te wassen.

28


29

Olympic Towers en het Olympisch stadion, centrum van de Sportas <300 meter • Olympisch Stadion (o.a. atletiek) • CTO topsportcentrum Amsterdam • Sporthallen Zuid (zaalsport en schermen) • Frans Otten stadion (tennis, squash) • ASV Arsenal (voetbal) en atletiekbaan • Tennisclub IJsbaanpad • Jachthaven Olympia • Medico Vision Sportstraining/ fitness & fysio & revalidatie • MRI centrum Amsterdam • OV: tram/ bus /metro/trein <1,5 kilometer • Johan Cruyff Institute for Sport Studies • Vrije Universiteit Amsterdam • VU Medisch Centrum • Spa Zuiver Amsterdam • Bosbaan (roeien) • Amsterdamse Bos • Watersportverenigingen • Jachthavens

<3 kilometer • Wagener Stadion (hockey) • Nationaal Cricket Centrum • Amsterdam RAI (Jumping Amsterdam, WK/EK zaalsporten) • Universiteit van Amsterdam • centrum, Museumplein <5 kilometer • Sloterparkbad (zwemmen) • Velodrome Amsterdam (baanwielrennen) • centrum, Dam <7,5 kilometer • Amsterdam Arena (voetbal) • Ziggo Dome • Sportcentrum Ookmeer (zaalsport, indooratletiek en turnen) • Honk- en Softbalcentrum Ookmeer • Nationaal Rugby Centrum • Jaap Eden IJsbanen (schaatsmarahons, ijshockey) • Sportcentrum Universum (UvA/ HvA) • Schiphol

Short Stay Voor veel gebruikers zal er behoefte zijn aan een langer verblijf. Momenteel revalideren in Amsterdam topvoetballers van AC-Milan en Manchester United en trainen topatleten voor een langere periode in het Olympisch Stadion vanwege de uitstekende kwaliteit van de atletiekbaan en de nabijheid van de medische zorg in het VU en het CTO. Om hun verblijf te optimaliseren zijn in het woongebouw short stay woningen gecreëerd. Uit onderzoek blijkt dat er behoefte is aan dit soort mogelijkheden. De voordelen die in short stay-accommodaties worden gezien zitten niet alleen in de duur van het verblijf maar ook in het feit dat het leven in een appartement anders wordt beleefd dan het leven in een hotel. Er wordt wel een potentieel probleem voorzien omdat de Amsterdamse verordening voor short stay serieuze beperkingen oplegt. Er wordt dan ook voorgesteld om de short stay-woningen onder de hotelvergunning te plaatsen. Kwartiermaker Sportas, Evert Verhagen:

Jullie ontwikkeling is een van de belangrijke pijlers van de Sportas Woonzorg Nederland en City Development danken onderstaande personen met wie deze paragraaf mede tot stand is gekomen en die het initiatief ondersteunen. Jochem Schellens, NOCNSF Evert Verhagen, kwartiermaker Sportas Hans Lubberding, directeur Olympisch Stadion Henk Stokhof, DMO Amsterdam Spoga


30

Doelgroep wonen


genereert een levendige sfeer op de kade. In de plint is ook een inrit naar een hellingbaan opgenomen, die leidt naar de hoger gelegen parkeergarage, waar 121 parkeerplaatsen zijn voorzien over drie parkeerlagen op de eerste, tweede, en derde verdieping. Op de begane grond nabij de entree van het hotel is voldoende ruimte voor fietsparkeren. De transparante plint en de parkeerlagen vormen samen de basis van het gebouw. Hierboven verrijzen twee ten opzichte van elkaar gedraaide volumes.

Wonen naast het Olympisch Stadion is exclusief. Het wonen op deze locatie mag daarnaast ook zeer uniek en aantrekkelijk genoemd worden als Amsterdam de Olympische Spelen van 2028 binnenhaalt. Door de exclusiviteit verwacht Woonzorg een grote groep potentiële bewoners uit alle segmenten aan te spreken. Met het vooruitzicht op de Spelen zal het aantal belangstellenden alleen nog maar toe nemen. Om de exclusiviteit te waarborgen zal dit zich niet alleen door de locatie laten gelden maar ook door de luxe en tijdloze uitstraling van de architectuur.

Het volume aan de westzijde van het gebouw heeft een oost-west-oriëntatie. Hierin bevinden zich over acht lagen woningen in de vorm van appartementen, ontsloten door middel van twee portieken. Een aantal woningen (type B) beschikt over daglicht/uitzicht aan zowel de oost- als de westzijde. De overige appartementen (type A) zijn volledig gericht op het westen. Alle appartementen beschikken over een buitenruimte aan de westzijde. De afmeting van de appartementen varieert van circa 60 m2 tot 125m2 (GO). Dit gebouwdeel heeft een maximale hoogte van 39 meter, verdeeld in 12 lagen (incl. de plint).

Een grote groep kopers vindt het nog steeds aantrekkelijk om een grote woning met een flinke buitenruimte te kopen. Hierbij willen zij ook graag de flexibiliteit benutten om de woning zelf in te delen met eventueel een combinatie van meerdere appartementen. Aan deze vraag wil Woonzorg voldoen door de woningen in de vrije sector aan te bieden in verschillende typen. Hierdoor zijn er meer combinaties mogelijk waardoor er gekozen kan worden voor appartementen van bijvoorbeeld 260 m2. Hiermee kan de vraag naar penthouses ook worden bediend.

Het volume aan de oostzijde heeft een noord-zuid-oriëntatie. In dit volume bevindt zich een sporthotel, met daarin ongeveer 220 kamers. Hier zullen ook speciale groepskamers worden gerealiseerd voor teamsporters. Dit gebouwdeel heeft een maximale hoogte van 49,9 meter, verdeeld over 16 lagen (incl. de plint).

Programma Wonen 58 woningen Type woningen Tweekamerappartementen 60 m2 Driekamerappartementen 80-90 m2 Vrij indeelbare drie/vier/vijf kamerappartementen 100-130 m2 Combinaties van bovenstaande naar wens koper zijn mogelijk.

Op de hogere verdiepingen is het uitzicht alzijdig boeiend. In het zuiden en het westen zorgen Schiphol en de A10 voor een permanente dynamiek aan de horizon; in het oosten en het noorden kijk je uit over de historische stad en de kosmopolitische Zuidas.

Beeldkwaliteit

bergingen ca. 225 m2

Voor de uitwerking van het gebouw is inspiratie gezocht bij de architectuur van het Olympisch Stadion van architect Jan Wils. Een stoer en eenvoudig roodbakstenen gebouw, met een elegante en verfijnde detaillering van het materiaal. De vormgeving van de buitenruimten van de woningen, in de vorm van een in het oog springend horizontaal element, verwijst ook naar de deze latere stromingen binnen de Amsterdamse School.

Prijssegment Alle woningen zullen worden ontwikkeld met een realistische verkoopprijs in het midden- en dure segment.

werknummer 0802

werk IJsbaanpad

Hotel 220 hotelkamers lobby ca. 560 m2 opslag sportmateriaal ca. 70 m2 horeca/multifunctioneel ca. 380 m2 Parkeren 121 parkeerplaatsen in gebouw (1e,2e,3e verdieping) minimaal 2 parkeerplaatsen op maaiveld eigen terrein 11 parkeerplaatsen IJsbaanpad, beide zijden

Ontwerp Een van de grote troeven van de locatie is het mooie perspectief over de Stadiongracht richting de Schinkel. Om de kade voor elke bewoner, elke bezoeker en elke voorbijganger toegankelijk te maken is er een ruime doorgang bedacht. Aan deze ‘binnenstraat’ bevinden zich ook de entrees van de bovengelegen appartementen. Aan alle zijden beschikt de plint over een transparante uitstraling. Deze wordt nog versterkt door de aanwezigheid van publieke functies, waaronder de lobby van het hotel, waarvan de entree zich aan de straatzijde bevindt. De plint wordt verder nog ingevuld door een lounge en restaurant, voorzien van een ruim terras. De aanwezigheid van een steiger in het water van de Stadiongracht, waardoor het mogelijk wordt gemaakt aan te meren,

stadium Bouwenveloppe concept

onderwerp tekening functies internal - 002

Functies plint met daarboven parkeren, hoteltoren (rechts) en woontoren

schaal 1:76,92

De volledige begane grond heeft een open en transparant karakter. De hoteltoren heeft in tegenstelling tot de woontoren een meer vertikaal karakter. De parkeergarage is opgenomen in het gevelontwerp. 15 datum 05.06.2012

gewijzigd

tekeningnummer

31


32


33

Olympic Towers gezien over de Stadiongracht



34

35

bvo hotel/wonen 523 m2

trappenhal 13 m2

steiger

entree 18 m2

%

7,81 %

81 7,

vide

trappenhal

trappenhal

7 m2

horeca/conferentie 378 m2

7 m2

lobby

554 m2

entree 15 m2

opslag sportmateriaal 67 m2

trappenhal 15 m2

bvo hotel

excl. hellingbaan 740 m2

opstelplaats expeditie

werknummer 0802 werk IJsbaanpad

stoep fietspad

stoep

stoep

fietspad

fietspad

stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening begane grond

rijbaan

schaal 1:300 datum 02-10-2012 gewijzigd tekeningnummer

begane grond 1:300

101


36


bvo woonvolume

37

bvo woonvolume

308 m2

334 m2

bvo woonvolume tbv m3

373 m2

B-1

80 m2

trappenhal

bergingen

A-3

12 m2

223 m2

trappenhal

79 m2

12 m2

gang

14 m2

gang

1 7,8

%

1 7,8

%

21 m2

gang 8 m2

bergingen

bvo parkeren

67 m2

963 m2

bvo parkeren 963 m2

lifthal 6 m2

trappenhal

lifthal 6 m2

trappenhal

7 m2

7 m2

parkeren 872 m2

trappenhal

trappenhal

7 m2

39 parkeerplaatsen

7 m2

parkeren

40 parkeerplaatsen

866 m2

trappenhal 13 m2

trappenhal 13 m2

werknummer 0802 werk IJsbaanpad stadium Bouwenveloppe concept

1e verdieping 1:600

onderwerp tekening 1e verdieping schaal 1:300

3e verdieping 1:600

datum 02-10-2012 gewijzigd tekeningnummer

102

bvo woonvolume

bvo woonvolume

332 m2

717 m2

bvo woonvolume

bvo woonvolume

16.500

tbv m3

tbv m3

827 m2

371 m2

B-1

B-1

80 m2

80 m2

gang

21 m2

A-3

A-1

trappenhal

79 m2

trappenhal

80 m2

12 m2

14 m2

gang

1 7,8

%

20 m2

gang 8 m2

B-2

67 m2

86 m2

bvo hotelvolume

bvo parkeren

608 m2

963 m2

B-3

type A

99 m2

lifthal

33 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A

installatieruimte

22 m2

78 m2

6 m2

trappenhal

opslag

trappenhal

3 m2

7 m2

parkeren 872 m2

39 parkeerplaatsen

16.500

7 m2

trappenhal

gang

19 m2

A-2

trappenhal

100 m2

19 m2

59 m2

gang

20 m2

type A

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

trappenhal

13 m2

14 m2

A-2

59 m2

werknummer 0802 B-4

werk IJsbaanpad

2e verdieping 1:600

dakterras

21 m2

trappenhal

stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening 2e verdieping schaal 1:300 datum 02-10-2012 gewijzigd

106 m2

4e verdieping 1:600

36.400

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 21 m2

16.500

bergingen


38


39

bvo woonvolume 717 m2

bvo woonvolume

16.500

tbv m3

827 m2

B-1

79 m2

A-1

84 m2

gang

trappenhal

20 m2

dakterras

11 m2

B-2

86 m2

bvo hotelvolume 609 m2

B-3

bvo hotelvolume

97 m2

600 m2

type A 21 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A

type A

22 m2

22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A

A-2

gang

20 m2

44 m2

44 m2

22 m2

22 m2

type A

type A

22 m2

22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 21 m2

3 m2

gang

trappenhal

104 m2

7 m2

trappenhal 7 m2

type A

type A

type A

type A

type A

type A

type A

type A

type A

type A

21 m2

type A

22 m2

type A

62 m2

type A

type A

7 m2

104 m2

type B

22 m2

trappenhal

gang

type B

type A

21 m2

3 m2

7 m2

22 m2

opslag

opslag trappenhal

type A

21 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

22 m2

22 m2

22 m2

22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 21 m2

dakterras

type A 21 m2

trappenhal 11 m2

A-2

62 m2

werknummer 0802 B-4

werk IJsbaanpad

104 m2

stadium Bouwenveloppe concept

5e-10e verdieping 1:600

onderwerp tekening 5-10 verdieping schaal 1:300

12e-14e verdieping 1:600

datum 02-10-2012 gewijzigd tekeningnummer

105

bvo woonvolume 705 m2

bvo woonvolume tbv m3

827 m2

C-1

122 m2

gang

trappenhal

20 m2

11 m2

C-2

124 m2

bvo hotelvolume 609 m2

21 m2

22 m2

22 m2

22 m2

installatieruimte

22 m2

67 m2

type A 21 m2

opslag

B-3

bvo hotelvolume

97 m2

609 m2

type A 21 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A

type A

22 m2

22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

3 m2

type A 21 m2

gang

trappenhal

trappenhal

104 m2

7 m2

opslag

7 m2

3 m2

gang

trappenhal

trappenhal

104 m2

7 m2

7 m2

type A 21 m2

type B 44 m2

C-3

120 m2

gang

20 m2

type B 44 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 21 m2

trappenhal 11 m2

werknummer 0802 B-4

104 m2

11e verdieping 1:600

werk IJsbaanpad stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening 11e verdieping schaal 1:300 datum 02-10-2012 gewijzigd

15e verdieping 1:600

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2

type A 22 m2



40 49900 +P

49900 +P

gang

gang

gang

39000 +P

39000 +P

gang type A

type B gang

type A

type B gang

type A

type A

type B

type B

gang

trappenhuis

trappenhuis

gang type A

type B gang

type A

type B gang

type A

type B gang

type A

41

type B gang

type A

gang

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

type A

type A

gang

installatieruimte

installatieruimte

parkeren parkeren parkeren parkeren

werknummer 0802

parkeren

horeca + conferentie

lobby

opslag sportmateriaal

parkeren

werk IJsbaanpad peil=+0,6 NAP

peil=+0,6 NAP stadium Bouwenveloppe concept

kelder

lobby

kelder

onderwerp tekening Langsdoorsnede

Langsdoorsnede 1:600

schaal 1:300 datum 02-10-2012

Dwarsdoorsnede 1:600

gewijzigd tekeningnummer

130

Olympic Towers gezien vanuit het westen



42

43

werknummer 0802 werk IJsbaanpad

Bouwenv

onde

Gevel IJsbaanpad (Zuid) 1:600

stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening Zuidgevel

Gevel Na Druk Gelukbrug (Oost) 1:600

schaal 1:300 datum 02-10-2012

te


143

werknummer 0802 werk IJsbaanpad stadium Bouwenveloppe concept

Gevel Schinkelpark (West) 1:600

onderwerp tekening Westgevel schaal 1:300 datum 02-10-2012

Gevel Stadiongracht (Noord) 1:600

Bouwenv

onde


142

te


Onderzoeken

44


Monumenten Er zijn geen monumenten binnen het plangebied. Archeologie De voormalige provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart toont dat in de nabijheid van het IJsbaanpad sprake is van een zone rond de Amstelveenseweg van grote archeologische waarde, het Stadionterrein is bouwkundig van grote waarde. De locatie IJsbaanpad 12 valt buiten deze zones. Conclusie: Het plangebied is te typeren als een gebied met lage cultuurhistorische waarden. In overleg met Bureau Monumenten Amsterdam (BMA) zal een passende paragraaf in de plantoelichting worden opgesteld.

Verkeer en parkeren Door Goudappel Coffeng is in juli 2012 een rapport opgesteld voor de benodigde parkeeromvang voor de locatie. Uitgangspunt is de parkeernorm die stadsdeel Zuid heeft vastgesteld op 25 mei 2011 (Parkeren in Zuid, Nota parkeren 2011). Dienst Infrastructuur Verkeer en Vervoer (DIVV) van de gemeente Amsterdam hanteert, naast de parkeernormen van het stadsdeel, locatiebeleid ten aanzien van de parkeernormen. Voor het benodigd parkeeraanbod van het hotel betekent dit concreet dat de minimale norm met 75% mag worden vermenigvuldigd. Voor deze studie wordt dit beargumenteerd met enkele voorbeeldstudies en door lokale omstandigheden (lager autogebruik dan in overig Nederland), de doelgroep van de nieuwe hotelontwikkeling en de bereikbaarheid per openbaar vervoer. Conclusie: Op het maatgevend moment, de werkdagavond, bedraagt het benodigd parkeeraanbod 141 parkeerplaatsen. In de plannen zijn 134 parkeerplaatsen voorzien. Op het maatgevend moment ontstaat een tekort van 7 parkeerplaatsen. Dit tekort is in de omgeving van de ontwikkellocatie oplosbaar. Indien in de praktijk zou blijken dat het te kort van het benodigd aantal parkeerplaatsen onverhoopt groter is dan nu wordt verwacht op grond van de berekening, zijn er twee mogelijkheden om alsnog in aanvullende parkeergelegenheid te voorzien: 1. Het braakliggende stuk grond ten oosten van de ontwikkeling te gebruiken om extra parkeergelegenheid te realiseren op maaiveld. 2. Daarnaast is het ook nog een mogelijkheid om voor het hotel parkeercapaciteit te huren onder het Olympisch Stadion. Deze parkeergelegenheid ligt op acceptabele loopafstand van de ontwikkeling.

Cultuurhistorische waarden Modernisering Monumentenzorg (MoMo) Met ingang van 1 januari 2012 is in het kader van de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) het vastleggen van cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan verplicht. Cultuurhistorie De Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie van de Provincie NoordHolland, geeft informatie over landschapstypen, aardkundige waarden, cultuurhistorische objecten, archeologische verwachtingen en structuurdragers als molens, militaire structuren en historische dijken. De kaart is een geografische uitwerking van de Leidraad landschap en Cultuurhistorie en een herziening van de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). De Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie geeft aan dat vanuit provinciaalbelang er geen sprake is van archeologische- of cultuurhistorische aandachtsgebieden/aspecten.

Water Waterwet Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Een achttal wetten is samengevoegd tot één wet, de Waterwet. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning, die met een wettelijk vastgesteld aanvraagformulier kan worden aangevraagd. Keur AGV 2011 Elk waterschap hanteert naast de Waterwet eigen regionale regels. Die staan in de zogenoemde Keur. De regels van de Keur zijn ter bescherming van de oevers, waterkeringen en wateren opgesteld. De Keur kent “verboden” en “geboden” voor de manier van inrichten, gebruik en onderhoud van waterkeringen, oevers en wateren. Voor een deel van de verboden activiteiten uit de Keur kan onder voorwaarden vergunning worden verleend. De regels van het waterschap Amstel Gooi en Vecht, in werking getreden op 1 december 2011, staan in de Keur AGV 2011 en het bijbehorende Keurbesluit Vrijstellingen en de Beleidsregels. In het Keurbesluit Vrijstellingen staat beschreven onder welke voorwaarden bepaalde activiteiten zijn toegestaan zonder dat een keurvergunning nodig is. In veel gevallen geldt wel een meldplicht. Wanneer een activiteit onder een verbod van de Keur valt en er geen vrijstelling op rust dan moet een vergunning worden aangevraagd. Advies Waternet De heer Van Vemden van Waternet heeft een eerste schriftelijk advies gegeven (8 juni 2012) om de geplande werkzaamheden te toetsen aan de regelgeving van het waterschap Amstel Gooi en Vecht. Waternet is de uitvoerende instantie van het waterschap, daarnaast voert het taken uit voor de gemeente Amsterdam die betrekking hebben op grondwater, afvalwater en nautiek. Waterkering Aan de zuidzijde van de locatie ligt een verholen waterkering. Er zijn drie zones die bepalen welke regels van toepassing zijn. De kernzone (binnen en buitentalud), de (binnen)beschermingszone en de buitenberschermingszone. Advies is om nader uit te zoeken of voorgenomen werkzaamheden in één of meerdere zones liggen, of daar eventueel een vrijsteling voor is of waaraan moet worden voldaan om een vergunning te verkrijgen. Watergang De ontwikkeling vindt plaats nabij de Stadiongracht. Dit is een boezemwater en primaire watergang. Het waterbeheer van dit water is een verantwoordelijkheid van waterschap AGV. Waternet doet tevens het nautisch toezicht in dit water.

45


Stadsdeel Zuid heeft Afmeerbeleid vastgesteld voor pleziervaartuigen aan openbare kades. Aangezien in het plangebied sprake is van een particuliere kade is dit beleid niet van toepassing. Voor eventuele aanleg van een afmeervoorziening dient het stadsdeelvergunning te verlenen. In het kader daarvan zal Waternet een nautische toetsing uitvoeren aan het doorvaartprofiel. Het plaatsen van een steiger of ander object in de Stadiongracht is op deze lokatie nautisch geen bezwaar mits de scheepvaart niet wordt belemmerd, ook niet als aan de steiger vaartuigen worden afgemeerd. De beschermingszone van het water is vijf meter breed vanaf de waterlijn. De verwachting is dat een eventuele steiger en het deel van het gebouw boven het water vergunningplichtig is. Aandacht is nodig voor wijzigingen van de vorm van het water of de oever en werkzaamheden in de beschermingszone van de watergang (kabels en leidingen, bomen). Grondwater In het kader van een omgevingsvergunning moet bij ondergrondse ontwikkeling worden aangetoond dat deze niet leiden tot een verslechtering van de grondwatersituatie in de directe omgeving ervan.

46


trichtlijn overgenomen. De Flora- en faunawet beoogt de bescherming van in het wild levende planten en dieren, alsmede hun directe leefomgeving. Dit gebeurt onder meer door middel van: • een algemene zorgplicht; • enkele verbodsbepalingen. Natura 2000 Natura 2000 is het grootste initiatief op het gebied van natuurbescherming in Europa. Het is een samenhangend, Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. Voor natuurbehoud is het van belang dat soorten niet geïsoleerd van elkaar raken. De Natura 2000-gebieden worden aangewezen op basis van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De totale oppervlakte van Nederlandse natuurgebieden die valt onder Natura 2000, betreffen circa 330.000 ha land en circa 770.000 ha water (onder andere Waddenzee, IJsselmeer en Delta). Europese Vogelrichtlijn De Europese Vogelrichtlijn heeft tot doel alle natuurlijke in het wild levende vogelsoorten in Europa te beschermen. Deze richtlijn beschermt ook Nederlandse wilde vogelsoorten. Voor schadebestrijding gelden specifieke uitzonderingen. Nu de Vogelrichtlijngebieden vastgesteld zijn, geldt voor deze gebieden de rechtstreekse werking van de Natuurbeschermingswet.

Onttrekking van grondwater is verboden volgens de Keur AGV 2011 Overig Verharding Er is geen sprake van toename van verharding. Hemelwaterafvoer en vuilwaterafvoer Hoewel in de directe omgeving een gescheiden stelsel aanwezig is, zal Waternet t.z.t. voorschrijven dat het hemelwater van de bebouwing/verharding direct naar het aan het perceel grenzende oppervlaktewater Stadiongracht wordt afgevoerd. Conclusie: Vanwege de waterkering en watergang zal er waarschijnlijk voor het ontwikkelingsplan een watervergunning aangevraagd moeten worden. Van ondergrondse ontwikkeling, onttrekking van grondwater en toename van verharding is geen sprake.

Bodem Door Back Milieu - advies en onderzoek B.V. is in maart 2008 een verkennend bodemonderzoek op het perceel IJsbaanpad 12 uitgevoerd. Zowel de toplaag als de diepere laag (tot 3 meter min maaiveld) is overwegend licht verontreinigd met PAK en enkele zware metalen. In de bodem zijn op indicatieve basis zintuiglijk geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Het grondwater is niet verontreinigd. Conclusie: De bodem op de locatie is hooguit licht verontreinigd. De aangetroffen bodemkwaliteit zal geen belemmering opleveren voor de verdere ontwikkeling van de locatie.

Flora en Fauna Flora- en faunawet De nationale regelgeving met betrekking tot de bescherming van dieren plantensoorten is sinds 1 april 2002 in de Flora- en faunawet geregeld. De Flora- en faunawet vervangt daarmee de Vogelwet (1936), de Jachtwet en hoofdstuk V van de Natuurbeschermingswet. In de Flora- en faunawet is tevens het onderdeel soortbescherming van de Europese Vogel- en Habita-

Europese Habitatrichtlijn De Habitatrichtlijn heeft tot doel natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna op het Europees grondgebied van de Lidstaten te beschermen. In de Habitatrichtlijn wordt gesproken over “het vormen van een coherent netwerk van speciale beschermingzones, Natura 2000”. Dit netwerk vormt een ecologische hoofdstructuur op Europees niveau. De aangemelde gebieden genieten bescherming door middel van de Natuurbeschermingswet. Natuurbeschermingswet Het ondernemen van activiteiten in en rondom een Natura 2000-gebied kan gevolgen hebben voor de natuur in dat gebied. Hiervoor is in veel gevallen een ontheffing van de Natuurbeschermingswet nodig. Het bevoegde gezag verleent alleen een ontheffing als uit een beoordeling (voortoets) blijkt dat de ingreep de natuurlijke kenmerken van het gebied niet aantast. Bij een negatieve beoordeling kunnen alleen die activiteiten doorgang vinden waarvan de effecten niet significant negatief zijn (wat blijkt uit een effectenbeoordeling welke passende beoordeling2 of voortoets wordt genoemd). Activiteiten waarvoor geen alternatieve oplossingen zijn en sprake is van een dwingende reden van groot openbaar belang, kunnen wel uitgevoerd worden. Wet ruimtelijke ordening In het Natuurbeleidsplan (1990) is de basis gelegd voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Dit is een aaneengesloten of met elkaar in verbinding staand stelsel van belangrijke Nederlandse natuurgebieden. De EHS overlapt de Natura 2000-gebieden (Habitatrichtlijn- en Vogelrichtlijngebieden) maar de provincies wijzen ook groengebieden als EHS buiten de Natura 2000-gebieden. Momenteel wordt de EHS herijkt, dat wil zeggen dat de locatie en oppervlakte van de EHS wordt geëvalueerd en zonnodig worden veranderd. In het streekplan of structuurplan zijn de EHS-gebieden aangegeven en bij ruimtelijke plannen (bestemmingsplanwijzigingen en structuurplannen) wordt hieraan getoetst. Indien wijzigingen in het bestemmingsplan of structuurplan worden aangebracht, waarbij sprake is van een EHS-gebied, wordt door de provincie getoetst of de wijziging in overeenstemming is met het beleid ten aanzien van de EHS. Het huidige beleid is het zogenaamde ‘nee-tenzij’-regime. Dit regime houdt in dat nieuwe plannen, projecten of handelingen in de EHS niet zijn toegestaan indien deze de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten, tenzij er geen alternatieven zijn en er sprake is van een groot openbaar belang. Door Dresmé&vanderValk is in juni 2012 een quickscan flora en fauna uitgevoerd naar mogelijke beschermde flora en fauna in het projectgebied. Daarnaast is beoordeeld of specifieke eisen vanuit de Flora- en faunawet

47


48


van toepassing zijn. Conclusie: Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van beschermde gebieden. Negatieve effecten op Natura 2000 of andere beschermde gebieden worden als gevolg van het voorgenomen initiatief niet verwacht. Beschermde flora en fauna komen binnen het projectgebied niet voor of ondervinden geen negatieve effecten. Vleermuizen worden gezien de afwezigheid van geschikte invliegopeningen niet verwacht. Nader onderzoek of een ontheffing van de Flora- en faunawet is niet nodig. Voor de niet beschermde soorten blijft de zorgplicht uit de Flora- en faunawet gelden. Dit betekent dat bij de ontwikkeling, indien mogelijk, zorg wordt gedragen voor een zo min mogelijke verstoring of aantasting van deze soorten. Werkzaamheden waarbij broedvogels worden verstoord of aangetast, mogen niet worden uitgevoerd. Indien struiken buiten het broedseizoen worden gekapt zijn geen aanvullende maatregelen of ontheffing nodig.

Geluid

Geluidsbelasting wegverkeer dag (atlas.amsterdam.nl, TNO 2006)

In de Wet geluidhinder (Wgh) zijn normen opgenomen voor de toelaatbare geluidbelasting van wegverkeerslawaai voor gevoelige bestemmingen, waaronder wonen. Een hotel valt niet onder gevoelige bestemmingen. De Wgh geeft voor woningen een voorkeursgrenswaarde (48 dB) en een ten hoogste toelaatbare geluidbelasting (63 dB). Een geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde is in het algemeen zonder meer toelaatbaar. De effecten van geluid worden dan aanvaardbaar geacht. Een geluidbelasting hoger dan de maximaal toelaatbare geluidbelasting is niet toelaatbaar. Een geluidbelasting in het gebied tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting is alleen toelaatbaar na een afwegingsproces. Het dagelijks bestuur kan een hogere grenswaarde vaststellen. Het vaststellen van een hogere waarde wordt getoetst aan de Wgh en het beleid dat Amsterdam heeft geformuleerd in de beleidsregel Vaststelling hogere grenswaarden Wet geluidhinder. Er is een aantal mogelijkheden om de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai op gevels te verminderen dan wel te beperken. Volgens de beleidsregel dienen woningen waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld in principe te beschikken over een stille zijde. A10 De Rijksweg A10 heeft een geluidzone van 600 meter. De ontwikkelingslocatie ligt binnen de invloedssfeer van deze weg.

LIB-hoogtebeperking

Stedelijke wegen (Amstelveenseweg) De locatie is geluidbelast door stedelijke wegen. Op de geluidskaart van de website atlas.amsterdam.nl (onderzoek TNO 2006) ligt de locatie in de zone 55-60 dB tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidsbelasting in. Conclusie: Waarschijnlijk zal een besluit nodig zijn om een hogere grenswaarde voor de geluidsbelasting op de gevel vast te stellen. Hierover wordt advies aangevraagd bij TAVGA. In verband daarmee zal z.s.m. een akoestisch onderzoeksrapport worden opgesteld.

Luchtkwaliteit Wet milieubeheer Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde luchtkwaliteitseisen opgenomen. Gelijktij-

Klic-melding

49


50


dig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip ‘niet in betekenende mate’ (NIBM).

Inrichtingen Er zijn geen LPG-installaties en -depots in de omgeving van het plangebied gevestigd. In de nabijheid van het plangebied ligt wel een bezinepomp maar daar is geen LPG vulpunt aanwezig. In de buurt van het plangebied komen geen bedrijven voor die gevaarlijke stoffen in opslag of in bewerking hebben.

Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen als: • geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of • een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; of • een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; • of een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

Transport Over de Schinkel worden in bepaalde gevallen gevaarlijke stoffen vervoerd in de vorm van kerosine ten behoeve van Schiphol. Het gaat dan om de situatie waarbij de pijpleiding die normaal voor de vervoer van kerosine wordt gebruikt defect is. In de praktijk wordt de route niet of nauwelijks gebruikt. Kerosine is een stof die geen Groepsrisico veroorzaakt en die geen 10-6 contour heeft voor wat betreft het Plaatsgebonden Risico. In de nabijheid van het plangebied vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats over de A10-Zuid. De 10-6 plaatsgebonden risicocontour ligt circa 30 meter van af de A10 en daarmee buiten het plangebied. In de Nota Circulaire Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen wordt aanbevolen per transportwijze aandachtszones met een maximale afstand te hanteren. Deze zone bedraagt in de regel 200 meter. Het plangebied ligt buiten deze zone. Er liggen verder geen risicovolle buisleidingen in de nabijheid van de locatie.

In artikel 2 van het Besluit NIBM is bepaald dat de uitoefening van een of meer bevoegdheden of de toepassing van een of meer wettelijke voorschriften niet in betekenende mate bijdraagt, indien aannemelijk is gemaakt dat als gevolg van die uitoefening of toepassing de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel zwevende deeltjes (PM10) als stikstofdioxide (NO2) de 3%- grens niet overschrijdt. NIBM wordt bepaald aan de hand van de hoeveelheid extra voertuigbewegingen en het aandeel van vrachtverkeer. In juni 2012 is door BK Ruimte & Milieu een quickscan uitgevoerd naar de luchtkwaliteit voor de locatie. Op basis van de verkeersaantrekkendewerking is een worst-caseberekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van het plan berekend met gebruik van de NIBM-rekentool. Hieruit kan geconcludeerd worden dat door de ontwikkeling er geen sprake is van een toename van 3% van de grenswaarde en de ontwikkeling daarmee niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Conclusie: Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie: Er zijn geen belemmeringen voor de locatie.

Kabels en leidingen Voor de locatie zijn de kabels en leidingen in beeld gebracht door het uitvoeren van een klic-melding. Over de locatie loopt de hoofdwaterleiding van Amsterdam. Conclusie: De waterleiding brengt beperkingen met zich mee in de afstand van de bebouwing tot de leiding en de vrije hoogte boven de leiding. Verplaatsen van de waterleiding is onhaalbaar.

Planschade

Veiligheid

In juni 2012 is door BK Ruimte & Milieu een quickscan planschade risicoanalyse uitgevoerd voor de locatie.

Luchthavenindelingsbesluit Schiphol Een groot deel van Amsterdam is volgens het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol aangewezen als beperkingengebied. De beperkingen hebben betrekking op: vogelaantrekkende functies, geluidgevoelige functies en maximale bouwhoogten. Er is op de locatie IJsbaanpad 12 geen sprake van het realiseren van vogelaantrekkende functies. Daarnaast valt de locatie buiten de aangewezen zone waarbinnen geen geluidgevoelige functies zijn toegestaan. Op de locatie geldt een maximum bouwhoogte van ca 54,5 m - 55,5 m van west naar oostzijde. Deze hoogtes zijn gerelateerd aan de referentiehoogte van de luchthaven: -4,0 NAP.

Conclusie: De voornaamste gevolgen van de functiewijziging hebben betrekking op de bouwhoogte (verlies van uitzicht) en de verkeersaantrekkende werking. In de directe omgeving van IJsbaanpad 12 zijn geen woningen gevestigd. Ten noorden van de projectlocatie zijn volkstuinen gevestigd. Door de wijziging in bouwhoogte tot ongeveer 49,9 meter, bestaat de kans dat bij een aantal volkstuinen gedurende een deel van de dag zon wordt weggenomen. In principe kunnen gebruikers geen planschade leiden, slechts de eigenaar. De schade die de eigenaar (gemeente Amsterdam) leidt is afhankelijk van de duur en hoeveelheid dat er minder zonlicht toetreedt. Deze indirecte schade (waardevermindering of inkomstenderving uit huur of pacht) wordt vergoed indien sprake is van meer dan het normaal maatschappelijk risico (NMR) van 2%. Op een afstand van 60 meter ten oosten van de projectlocatie zijn medische voorzieningen, die bestemd zijn als “maatschappelijke doeleinden en woondoeleinden”, maar gezien het huidige gebruik zijn hier geen woningen beoogd. De woonboten ten westen van het projectgebied liggen op een te grote afstand om verlies van uitzicht te hebben. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de parkeervoorzieningen in de omgeving als wordt voldaan aan de parkeernormen die stadsdeel Zuid hanteert. Uitgegaan wordt dat de toename van verkeersbewegingen geen grote gevolgen heeft voor de ontsluiting en de bestaande wegenstructuur.

Conclusie: Op de locatie is een hoogtebeperking. Externe veiligheid, gevaarlijke stoffen inrichtingen en transport Er is verkend in hoeverre in de bestaande situatie risicovolle activiteiten en/ of transportroutes in of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen oplevert voor de ontwikkelingslocatie. (bron: risicokaart.nl)

51


52


53

Bezonningsstudie

Schaduwerking van de Olympic Towers op de omgeving gedurende het jaar en door de dag.

10.00 uur

21 maart/ 21 september

21 juni

21 december

13.00 uur

16.00 uur


Haalbaarheid

54


Geconcludeerd kan worden dat er bij alle betrokken partijen een positieve grondhouding is. Woonzorg/City Development heeft de betrokkenen de afgelopen periode op de hoogte gehouden door middel van gesprekken en via het kanaal van de Stichting Promotie Olympisch gebied. De omgeving zal via sociale media (facebook) op de hoogte worden gehouden. De heer Evert Verhagen, kwartiermaker Sportas, zal op 10 oktober 2012 een informatiebijeenkomst initiëren waar Woonzorg/City Development het plan zal presenteren aan de omgeving en belangstellenden.

Economische haalbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Het initiëren van een project van deze omvang kan niet zonder het maatschappelijk draagvlak te toetsen. Het idee om aan het IJsbaanpad een combinatie van sportershotel en wonen te creëren volgt uit de gemeentelijke visie “Olympisch Kwartier Zuid” Met dit als uitgangspunt is door Woonzorg/City Development contact gezocht met DMO Amsterdam. Met Henk Stokhof, regisseur Olympisch Ambitie gemeente Amsterdam, is diverse malen overleg geweest. Hieruit bleek dat de ambitie goed aansluit bij die van de Centrale Stad om de Sportas verder te ontwikkelen. De ideeën zijn verder vroegtijdig afgestemd met Gerard Lebbink, beleidsmedewerker Ruimtelijke Ontwikkeling stadsdeel Zuid, Egbert de Vries, portefeuillehouder RO stadsdeel Zuid en de hotelloods, Rene van Schie. Inmiddels heeft Evert Verhagen zich als kwartiermaker Zuidas ook achter de plannen geschaard. De haarbaarheid is hiermee op politiek en ambtelijk niveau voor Woonzorg/ City Development voldoende aangetoond om verder te investeren. Eind 2011 is door Woonzorg/City Development een enquête (18 stuks) gehouden onder een groot aantal belanghebbenden. De geenquêteerden varieerden van het Frans Otten stadion, de woonboten vereniging, Stichting Promotie Olympische Gebied tot aan de Rietveld academie. De schriftelijke respons was heel laag maar door nabellen en persoonlijke gesprekken is er wel een duidelijk beeld ontstaan. Er is duidelijk behoefte aan een upgrade van het gebied. Voor een aantal “buren” is de upgrade an sich al voldoende. De sportgerelateerde geenquêteerden zijn blij met meer activiteit en verwachten dat behoefte is aan accommodatie. De lokale verenigingen zien zichzelf weinig gebruik maken van het hotel maar zien wel dat hun locatie interessanter wordt naarmate de focus van de directe omgeving nog meer sport georiënteerd wordt. De Stichting Promotie Olympisch Gebied en haar leden zijn blij met deze ontwikkeling temeer het hun eigen ambities ondersteunt. Er is afgesproken elkaars sterke kanten te ondersteunen en niet elkaars activiteiten te ondermijnen. Woonzorg/City Development stelt zich derhalve terughoudend op voor wat betreft conferentieruimtes en vergelijkbare ruimtes. De woonbotenvereniging wil graag goed op de hoogte blijven van de voortgang en zijn gereserveerd positief. Zij waken wel voor overlast. Met Spa Zuiver is er overleg geweest mede omdat zij plannen hebben voor uitbreiding van hun hotel. De plannen van Woonzorg/City Development en Spa Zuiver zijn complementair. Woonzorg/City Development heeft de Rietveldacademie gesproken, zij hebben zelf ook nieuwbouw ambities. Er is aangeboden studenten te betrekken bij de indelingen van de woningen. Niet zozeer om ze daadwerkelijk zo te bouwen maar wel om de studenten aan een concreet plan te laten werken.

Het project wordt volledig voor risico van initiatiefnemer ontwikkeld. De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om het project uit te voeren. De grond waarop de ontwikkeling betrekking heeft, is in erfpacht. De haalbaarheid van het plan is afhankelijk van de afspraken over de grondprijs in de definitieve erfpacht(wijzigings)aanbieding. Eventueel kostenverhaal wordt verzekerd via een tussen de gemeente en de initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst.

55


Rijnboutt BV Barentzplein 7 1013 NJ Amsterdam (T) +31 (0)20 530 48 10 (F) +31 (0)20 530 48 20 www.rijnboutt.nl

56

Olympic Towers Amsterdam

Recommend Documents