Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014 Erik Terheggen
1. WSW in cijfers 1983
Borginstituut opgericht in 1983 De WSW-borging geldt voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed
€ 487 miljoen risicovermogen en obligoreserve van € 3,2 miljard om eventuele betalingsverplichtingen van corporaties op te vangen
WSW is een privaatrechtelijke stichting met 53,5 fte per ultimo 2013
2,4 miljoen sociale huurwoningen verhuurd door corporaties
Triple-A rating van Moody’s (stable) AA+ rating van Standard & Poors (stable)
€ 86,2 mrd geborgde leningportefeuille ultimo 2013. WOZ-waarde ingezet onderpand € 332,6 mrd.
Maandelijks rentevoordeel is ca. € 30 per woning
Ca. 97% van alle woningcorporaties zijn deelnemer
€ 5,5 mrd overige langlopende leningen waarvan € 3,7 mrd gemeenteleningen of leningen met gemeentegarantie
€3,8 mrd rekeningcourant ultimo 2013
2
2. Missie & Strategie Het WSW draagt als ‘hoeder van de borg’ door objectief risicomanagement
“Risicomanagement als integraal onderdeel corporaties”
bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting “Eenduidig en transparant risicomanagement”
“Geaccepteerde rol en positie”
“WSW en WSWmedewerkers risicobewust”
“Efficiënte en effectieve processen en procedures”
“WSW oordeelt, disciplineert en spiegelt om te kunnen besparen” 3
3. Solide zekerheidsstelsel Primaire garantie
Secundaire garantie
Tertiaire garantie
- Kasstromen corporaties - Sanering CFV
Garantievermogen WSW - WSW risicovermogen € 487 mln - Onderpand € 332,6 mrd (WOZ) - Obligo € 3,2 mrd
Achtervang - 50% Rijksoverheid - 50% Gemeenten*
* In iedere geborgde leningovereenkomst is één gemeente vermeld als achtervang gemeente 4
4. Risicobeoordeling individuele corporaties Financial Risk Differentiatie Beoordelingsproces
Risico score model
Business Risk
Borgbaarheid + Borgingsplafond
Beheersmaatregelen
WSW gebruikt risicobeoordelingsmethodiek van Standard & Poor’s (S&P) 5
Financial Risk – financiële kernratio’s Eigen vermogen Solvabiliteitsratio
Maximale borg per corporatie = € 3,5 mrd
Balans Vreemd vermogen
Kasstromen
Onderpand
Loan to Value
Interest Coverage Ratio
Debt Service Coverage Ratio
Dekkingsratio
Financiële Ratio
Norm
ICR
1.4
DSCR
1.0
Loan-toValue
75%
Solvabiliteit
20%
Dekkingsratio
50% WOZ
6
Business Risk – thema’s leiden tot de 24 vragen Portefeuillestrategie
Business Risk
Business Model
Vastgoedvoorraad – samenstelling, transitie en beheer Marktontwikkelingen Economische en politieke ontwikkelingen
Financiële sturing en beheersing Management Model
Governance Corporatie ‘in control’ 7
Risicoclassificatie corporaties Impact van Aanspraak
Geborgde schuld Risico score
Kans op Aanspraak (obv methode S&P)
Hoog
b+ en lager
Midden
Tussen bb+ en bb-
Laag
bbb- en hoger
Categorie 1
Categorie 2
Categorie 3
Geborgde schuld ≤ € 250 mln
Geborgde schuld > € 250 mln en ≤ € 1 mrd
Geborgde schuld > € 1 mrd
8
Vaststellen Borgingsplafond (BP) Vaststellen en registreren Risicoklasse
Type financieringsbehoefte
Ruimte
Jaarlagen
Aflossing + Groei leningportefeuille
Ja
Max. 3 jaar
Aflossing
Ja
Max. 2 jaar
Groei leningportefeuille
Niet op Voorhand
Geen
Aflossing + Groei leningportefeuille
Niet op Voorhand
Geen
Als geen ruimte op voorhand integrale beoordeling bij te borgen lening 9
Ontwikkeling Borgingsplafond (BP) 2014 t/m 2016
90% vd corporaties op voorhand BP voor al hun voor 2014 geplande activiteiten Trendanalyse WSW 2014 5-jaars investeringsprognose in 2014 €13 mrd lager dan in 2012 (= 50.000 woningen) 10
5. WSW heeft een palet van beheersmaatregelen • Schriftelijk verzoek
• Schriftelijk (eenmalig / periodiek)
• Aanwijzing
• Gesprek met bestuur / RvC
• Lager Borgingsplafond • Borging onder voorwaarden • Niet-kredietwaardigheid
InformatieVerzoeken
HerstelMaatregelen
Beperking Borging
Informeren Derden
• Informeren CFV / BZK / gemeenten • CFV / Minister verzoeken om maatregelen (bv. extern toezichthouder)
• Boete
29-10-2014
11
6. Gemeente achtervang: constructie & risico (1) 1. Generieke achtervangovereenkomst • Ongelimiteerd of gelimiteerd naar 1) corporatie, 2) looptijd, 3) bedrag • B&W-besluit vereist bij ondertekenen overeenkomst • Tekenvolgorde leningen: corporatie WSW financier 2. Meetekenen per lening • B&W-besluit vereist bij ondertekenen lening • Tekenvolgorde leningen: corporatie gemeente WSW financier
Voordelen generiek: snelheid, administratieve lasten
Nadeel(?): gemeente meer op afstand Maar prestatieafspraken, limitering, eindejaarsoverzicht, bericht bij lening 12
6. Gemeente achtervang: constructie & risico (2) Risicobereidheid WSW WSW wil een aanspraak op de borg vanuit minimaal 4 corporaties altijd kunnen opvangen zonder dat gemeenten en Rijk mee moeten betalen. M.u.v. situaties van zéér hevige stress mag het maximaal eens in de 100 jaar gebeuren dat gemeenten en Rijk mee moeten betalen aan de borg (maximaal 1% kans per jaar). • Risicoprofiel huidige WSW-borg voldoet hieraan m.u.v. twee grootste corporaties (> € 3,5 mrd geborgd) • Sept 2013 – Com. Risicoregelingen (MinFin): risicovermogen WSW volstaat • April 2014 – Regering wenst verdiepende analyse • Heden – doorlichting BZK / MinFin / VNG: streefdatum bevindingen eind ‘14 13
6. Gemeente achtervang: constructie & risico (3) KANS op moeten verstrekken van renteloze leningen is zeer klein: -
WSW beoordeelt risico’s en kredietwaardigheid corporaties
-
Niet-kredietwaardige corporaties worden gesaneerd
-
Borg geldt voor dienst der lening
-
Maximale borg = 50% WOZ van ingezet onderpand
-
Eigen vermogen WSW
-
Obligo corporaties
-
WSW is nog nooit aangesproken op de borg
14
6. Gemeente achtervang: constructie & risico (4) IMPACT van renteloze leningen is beperkt. Een rekenvoorbeeld: Totaal geborgde schuld = € 86,2 mrd Veronderstellingen: - Geborgde schuld met voorbeeldgemeente in lening = € 1,5 mrd - Aanspraak WSW = € 5 mrd - Deel van aanspraak uit leningen met voorbeeldgemeente in lening = € 1 mrd
1
2
WSW-risicovermogen ca. € 300 mln Obligo corporaties ca. € 3,2 mrd Totale renteloze leningen = € 5 mrd - € 300 mln - € 3,2 mrd = € 1,5 mrd 50% renteloze leningen van Rijksoverheid = € 750 mln
3
25% renteloze leningen van alle gemeenten = € 375 mln Aandeel voorbeeldgemeente = 1,5 / 86,2 x 375 mln = € 6,5 mln
4
25% renteloze leningen van “schadegemeenten” = € 375 mln Aandeel voorbeeldgemeente = 1 / 5 x 375 mln = € 75,0 mln Renteloze leningen voorbeeldgemeente = 6,5 mln + 75,0 mln = € 81,5 mln Rente (stel 5%) op financiering 81,5 mln = € 4,1 mln per jaar
15
7. Nieuwe website WSW juli 2014 www.wsw.nl - Risicomanagement WSW - Informatieverstrekking - Achtervang incl. rekenmodel - Reactie consultatie Novelle (o.a. weglek, sanering, niet-DAEB toets, toezicht) - Visie op…
16
17
