-
/
UVa
Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda
ggmeente gouda
Heemskerkstraat 41 C
2 -/ OKT 2008
Ingekomen
2805 SL Gouda Tel: 0182-571902
~fdoling ~
E-mail: bewo.qo~.hetnet.nl Site: www.beterwonen.gouda.nl
Naam
Gemeente Gouda T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda
Dinsdag 15 oktober 2008, Gouda.
Betreft: reactie Monitor Woonvisie Gouda
Geachte mevrouw Holdijk,
Allereerst willen wij de Gemeente Gouda van harte bedanken voor de uitnodiging om inhoudelijk te reageren op de Woonvisie en een bijdrage te leveren voor aanstaande thema-avond van 20 oktober. Wij bieden u dan ook met enig enthousiasme onze reactie en aanbevelingen aan op de door de Gemeente Gouda toegestuurde Monitor. Het zal u opvallen dat de reactie niet namens de twee Goudse huurdersorganisaties is opgesteld. Ondanks uw tijdige toezending van de Monitor hebben wij echter geen mogelijkheid gezien onze zusterorganisatie Huurdersvereniging Woonbelang Hollands Midden actief te benaderen. Wij kunnen u echter beloven in de nabije toekomst (stedelijke) samenwerking te zoeken als het gaat om het toekomstig overleg over bijvoorbeeld Prestatie-afspraken of het te evalueren en te actualiseren Sociaal Statuut voor herstructureringsgebieden in Gouda. We hebben inmiddels begrepen dat die avond de heer Hafkamp namens BeWoGo is uitgenodigd en zal deelnemen aan de geplande discussie. Het moge duidelijk zijn dat wij onze aanbevelingen tijdens die discussie van harte willen verduidelijken! Bij het opstellen van ons advies, aanbevelingen en reactie op de Monitor heeft BEWoGo gekozen voor een "niet-cijfermatige benadering" en een "benadering vanuff (beleids)uitgangspunten". Het is namelijk helaas ook onze ervaring dat veelal goed opgezette discussie-avonden of evaluaties "verzanden" in cijfertjes zonder daarnaast ook de daar onderliggende beleidsuitgangspunten of -criteria ter discussie te durven stellen ....... Wij menen dat ons advies en onze bijdrage op 20 oktober dan ook een constructieve bijdrage leveren zal aan nieuwe afspraken over (het Monitoren van) de Woonvisie. Met vriendelijke groet,
Namens BeWoGo,
Dhr. D.A. de Jong voorzitter Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda (BeWoGo)
bijlage: Reactie Monitor "Gouda, een hele stad !"
Ten geleide Aanleiding: Aan het bestuur van BeWoGo is door mevr. Holdijk, raadsadviseur van de Gemeente Gouda in opdracht van de gemeenteraad, gevraagd een reactie en/of advies te schrijven op de monitor Woonvisie 2007. Bij voorkeur in gezamenlijkheid met de huurdersvereniging Woonbelang Hollands Midden. De Gemeenteraad van Gouda gaat op 20 oktober een bijzondere thema-avond houden rondom de Woonmonitor. Daarvoor worden diverse sprekers en belanghebbenden uitgenodigd. BeWoGo is daartoe ook uitgenodigd en zal ook deelnemen aan het discussie onderdeel die avond. Het kader: Het evalueren van de Goudse Woonvisie 2007 dient niet op zichzelf te staan. Naast de monitor en de begeleidende brief van de Wethouder, zijn er ook andere notities die relevant zijn bij het geven van een reactie/advies over (de ontwikkeling van) kwaliteit en de kwantiteit van de woningvoorraad zoals de Provincie Zuid-Holland die afgelopen juli met een notitie "Wonen in Zuid Holland" is gekomen en de VROM-raad die in september jl. haar werkprogramma 2009 heeft gepresenteerd over "de toekomst van stedelijke gebieden" en het "klimaat en ruimtelijke investeringen". Ook in het kader van de (nog te voeren) gesprekken over de prestatie-afspraken met de Gemeente is het nuttig nu alvast enige voor BeWoGo belangrijke (beleids-)uitgangspunten aan de Gemeente kenbaar te maken.
advies/reactie van huurdersorganisatie Beter Wonen Gouda inzake de Monitor Woonvisie 2007 en de thema-avond van 20 oktober as.
" Gouda een hele stad !" Huurdersorganisatie Beter Wonen Gouda heeft gekozen voor advies/reactie op een aantal voor ons wezenlijke thema’s, te weten: 1. Waar moet de woonmonitor en woonvisie over gaan ? 2. Inzet op doorstroming is nodig maar hoe ? 3. Wat is de dynamiek van de energielasten op de woningvoorraad ? 4. Scheefstand in een ander daglicht ?
Ad 1. Wát staat voor óns rondom de woonmonitor centraal ?
Wethouder Menkveld schetst in zijn begeleidende brief min of meer het (gemeentelijke) kader: "Onderhavige monitor blikt terug op de inhoud en achtergrond van de Woonvisie en beschrijft ontwikkelingen op de woningmarkt. Op basis daarvan geeft de monitor antwoord op de vragen: "Bouwen we kwantitatief en kwalitatief, voldoende respectievelijk juiste woningen." aldus wethouder Menkveld. BeWoGo is van mening dat de evaluatie te eenzijdig is als daarin ook de bestaande woningvoorraad niet in betrokken wordt. Het is duidelijk dat de bouwproductie achterblijft bij de verschillende behoeften. De VROM-Raad schreef onlangs in haar Werkprogramma 2009 niet voor niets dat "bij het huidige sloopvolume, woningen in Nederland gemiddeld 350 jaar oud (moeten) worden". Deze situatie zal dus voorlopig zo blijven en het is daarom van groot belang dat de (kwaliteit van de) bestaande voorraad meer aandacht krijgt in de evaluatie van de Woonvisie en een meer belangrijke plaats krijgt in de (nieuw op te stellen) prestatieafspraken tussen Gemeente en corporaties. BeWoGo pleit voor het verbreden van de woonmonitor tot de ontwikkelingen van de bestaande voorraad. Vragen als "Hoe wordt de bestaande voorraad aangepast aan toenemende kwaliteitseisen (energie en milieu)?", wat kan de rol van de Gemeente hierin zijn? En hoe kunnen eigenaren(corporaties) van de gebouwde omgeving gestimuleerd worden de toekomstwaarde van hun bezit te behouden en vergroten ? Hoe hangt dit vraagstuk samen met sociale thema’s als segregatie ? Deze vragen zijn voor ons leidend in de discussie over de ontwikkeling van de nieuwe en bestaande woningvoorraad zowel kwalitatief als kwantitatief ! De huurdersorganisaties vragen daarom ook op 20 oktober aanstaande nadrukkelijk(er) de ontwikkeling van de bestaande voorraad in het denk- ,discussie- en beleidskader (van
overheid en corporaties) te betrekken in de nieuwe Woonvisie en prestatieafspraken duidelijk op de agenda te plaatsen!
Ad 2. De inzet op doorstroming blijft nodig, maar hoe ?
Uit de 2e monitor blijkt uit de brief van het College "....dat inzetten op doorstroming nodig blijft .... " In de Woonvisie 2003 wordt gelet op de aanzienlijke scheefheid de nadruk gelegd op doorstroming. Vervolgens wordt gesteld binnen het nieuwbouwprogramma (daarom) 10 % goedkope woningen na te streven. BeWoGo vind dit (streef)percentage van 10 % te laag om de vorming van hoge- en lage inkomenswijken daadwerkelijk tegen te gaan. Ook spreekt de Woonvisie 2003 over het tegemoet komen aan de grote vraag naar koopwoningen door de verkoop van (2003 tot 2014) circa 1500 huurwoningen te stimuleren. De huurdersorganisaties stellen zich op het standpunt dat verkoop van huurwoningen een goed instrument is zolang de voorraad goedkope en bereikbare woningen gemiddeld niet afneemt, vooral niet zolang monitoring van Woonlasten in samenhang met de voorraad nog niet plaatsvindt en sturing daarop mogelijk is gemaakt. Daarnaast waarschuwen we voor het verkopen van energetisch slechte of matige woningen aan veelal starters en lage(re) inkomensgroepen omdat de woonlastenquote in de toekomst alleen maar zal stijgen en deze doelgroepen in de nabije toekomst voor financiële problemen zou kunnen komen te staan. Het instrument Koopgarant bestaande bouw, biedt op veel punten hiervoor een redelijke oplossing voor starters en lage(re) inkomensgroepen. Op dit moment zijn er een in Nederland een tiental grote en kleine corporaties die bij wijze van SEV-experiment het instrument "Huren op maat" introduceert. SEV staat voor de door de Rijksoverheid gesubsidieerde Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Begin volgend jaar zal een eerste evaluatie plaatsvinden. Het voert te ver nu dieper in te gaan op dit instrument. Wel is het duidelijk dat dit instrument bij Uitstek geschikt is om (bij nieuwe verhuringen) op goedkope én dure scheefstand actief te kunnen beïnvloeden. Om de gesignaleerde financiële scheefstand tussen (hogere)inkomens en huurprijzen te beïnvloeden is het een suggestie om een doorstroom-premie te generen.
Ad 3. Waarom geen monitoring van de huur- én energielasten (woonlastenquote)?
Weliswaar is er sprake van een relatief goedkope en betaalbare sociale woningvoorraad uitgedrukt in huurprijzen, maar er geen inzicht op de energielasten in relatie tot de huurprijzen. Huur- en energielasten (woonlasten) dient als nieuwe aanvullende input voor beleid (en monitor) gegenereerd te worden.
Bij wijze van steekproef onderzoekt op dit moment huurdersorganisatie BeWoGo onder circa 800 woningen (verspreid over geheel Gouda) welke relatie er is tussen huurprijs, energiekosten, woningtype, bouwjaar en huishoudens- samenstelling en -inkomens. In het voorjaar zal zij haar onderzoek presenteren. Deze gegevens dienen voor ons object(woning)gebonden gegevens op te leveren waarin het subjectieve(huurders)element zoveel mogelijk wordt uitgesloten. Vergelijkend onderzoek in Leiden leert dat er een directe relatie is tussen oude, goedkope en betaalbare sociale woningvoorraad en een hoge woonlastenquote voor lage inkomensgroepen. Hopelijk wijzen de resultaten in Gouda niet in dezelfde richting, maar bij een stijgende energieprijs zal de directe relatie van goedkope woningen en hoge energie(en dus woon)lasten zichzelf versterken, kortom een kwestie van tijd. Ook hier willen we citeren uit het Werkprogramma van de VROM-raad: "Als energie duur blijft veroorzaakt dat een nieuwe dynamiek. De bestaande voorraad woningen kan dan een urgent probleem worden omdat de energielasten voor veel bewoners te zwaar worden." BeWoGo vraagt daarom naast de huurprijscategorieën ook energielasten van de bestaande en nieuwe voorraad als input in het nieuwe Woonvisiebeleid op te nemen en de prestatieafspraken daarop uit te breiden.
Ad 4. Scheefstand in een ander daglicht plaatsen ?
De Monitor schrijft : "De analyse van de woningmarkt in 2006 geeft aan dat de goedkope en dure scheefheid punten van zorg blijven: beide nemen weer toe." En over doorstroming schrijft de monitor: "Goedkope en dure scheefheid zijn immers nog onverminderd een probleem." Ook hier citeren we de VROM-raad: "Als energie duur blijft veroorzaakt dat een nieuwe dynamiek. De bestaande voorraad woningen kan dan een urgent probleem worden omdat de energielasten voor veel bewoners te zwaar worden." Vanuit dat reële perspectief komt de discussie over scheefstand in een ander daglicht te staan. De norm goedkope scheefstand dient meer gerelateerd te worden aan de woonlastenquote (dus huur- én energielasten) in plaats van de huurprijs te vergelijken met de betreffende inkomensklasse van de scheefwoners. We durven de veronderstelling aan dat het betrekken van de woonlastenquote als criterium scheefwoner beduidend minder goedkope scheefwoners zal opleveren omdat we vermoeden dat er ook in Gouda een directe relatie is tot lage huren en (relatief) hoge energielasten. Voor de groep dure scheefwoners voorzien we dat deze groep in het perspectief van stijgende energielasten steeds meer in de knel zal komen en we roepen gemeente en verhuurders op hierop actief beleid in te zetten ! BeWoGo stelt zich op het standpunt dat scheefstand vanuit het criterium woonlastenquote (huur- en energielasten in verhouding tot het gezinsinkomen) dient te worden beschouwd en dáárop gestuurd dient te worden. Vervolgens kan goedkope scheefstand worden opgelost door instrumenten als Koopgarant (voor nieuw- en bestaande bouw) en "Huren op maat" in te zetten. Voor deze groep zal dat waarschijnlijk een verhuisbeweging in gang zetten. We juichen toe dat Mozaïek Wonen in ieder geval Koopgarant heeft ingezet. Wij zullen het
experiment "Huren op maat" gaan volgen en bij goede resultaten in gesprek gaan hierover met onze verhuurders. Wij nodigen de gemeente en corporaties uit hetzelfde te doen.
Conclusie:
Geen of te weinig aandacht voor de (ontwikkeling van de) bestaande voorraad in de Woonvisie, in samenhang met de verbetering van de leefbaarheid en voorkomen van overlast in bestaande buurten en wijken. Wij gaan er vanuit dat dit ook voor de gemeente en corporaties niet de bedoeling kan zijn. Daarom pleiten wij voor een bredere input in de nieuwe Woonvisie en nieuwe, bredere prestatie-afspraken, waarin nieuwe of meer instrumenten de toekomstwaarde van de bestaande voorraad op peil kan houden en het aantal betaalbare huurwoningen in de nieuwe voorraad tot een significant aantal kan worden uitgebreid. Wij zijn bereid onze reactie/advies op 20 oktober aanstaande toe te lichten of als discussie onderwerp die avond in te brengen.
