Oceňování pro bankovní účely, rizika s ním spojená

Bankovní institut vysoká škola Praha

Oceňování pro bankovní účely, rizika s ním spojená Bakalářská práce

Pavel Čundrla

červen 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování pro bankovní účely, rizika s ním spojená Valuation for bank purposes and related risks

Bakalářská práce

Autor:

Pavel Čundrla bankovnictví, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort Ph. D.

Prostějov

červen 2010

2

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

………………………….. V Prostějově dne 20.6.2010

Pavel Čundrla

3

Poděkování: Svou bakalářskou práci jsem zpracoval za přispění Ing. Petra Orta, Ph. D., jemuţ bych touto cestou rád poděkoval za upřímný osobní přístup, poskytnutou pomoc, podporu a odborné konzultace.

4

Anotace

Jméno a příjmení autora:

Pavel Čundrla

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název díla:

Oceňování pro bankovní účely, rizika s tím spojená Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Počet stran:

85

Počet stran příloh:

14

Klíčová slova:

Role bankovního ústavu. Role odhadce. Rizika spojená s nemovitostmi. Vyhodnocení rizik. Analýza trhu. Ocenění bytové jednotky a bytového domu.

Annotation Name and surname of the author:

Pavel Čundrla

Organization:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Title:

Valuation for bank purposes and related risks.

Manager:

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Pages:

85

Attachments:

14

Keywords:

Role of a banking house. Role of an appraiser. Real estate related risks. Risks assessment. Market analysis. Valuation of an flat and a flat house

5

Obsah: Úvod ................................................................................................................................. 8 1.

Oceňování pro bankovní účely, rizika s ním spojená................................................ 9 1.1. Role bankovního ústavu.............................................................................................. 9 1.2. Role odhadce............................................................................................................. 10 1.3. Rizika spojená s oceněním majetku .......................................................................... 11 1.3.1. Rizika zjistitelná ze zápisu v katastru nemovitostí ................................................ 12 1.3.2. Rizika nezjistitelná ze zápisu v katastru nemovitostí ............................................ 16 1.3.3. Nízký stupeň rizika ................................................................................................ 18 1.3.4. Střední stupeň rizika .............................................................................................. 19 1.3.5. Vysoký stupeň rizika ............................................................................................. 21 1.3.6. Specifická rizika..................................................................................................... 22 1.4. Závěr ......................................................................................................................... 23

2.

3.

4.

Analýza trhu nemovitostí ........................................................................................ 24 2.1.

Vývoj trhu v posledních letech ............................................................................. 25

2.2.

Byty ....................................................................................................................... 26

2.3.

Rodinné domy ....................................................................................................... 28

2.4.

Pozemky................................................................................................................ 28

2.5.

Výsledky rozborů dosahovaných kupních cen/cen z pronájmu ............................ 30

Trţní ocenění bytové jednotky ................................................................................ 32 3.1.

Úvod...................................................................................................................... 34

3.2.

Podklady ............................................................................................................... 35

3.3.

Nález ..................................................................................................................... 36

3.4.

Ocenění nemovitostí: ............................................................................................ 39

3.5.

Stanovení obvyklé ceny ........................................................................................ 42

Trţní ocenění bytového domu ................................................................................. 44 1.1.

Úvod...................................................................................................................... 46

1.2.

Podklady ............................................................................................................... 47 6

1.3.

Nález ..................................................................................................................... 48

1.4.

Ocenění nemovitostí: ............................................................................................ 51

1.4.1.

Stanovení hodnoty metodou nákladovou .......................................................... 53

1.4.2.

Stanovení hodnoty metodou výnosovou ........................................................... 54

1.4.3.

Stanovení hodnoty metodou porovnávací: ........................................................ 59

1.5.

Stanovení obvyklé ceny ........................................................................................ 63

Názvosloví ...................................................................................................................... 65 Seznam pouţité literatury ............................................................................................... 68 Seznam tabulek:.............................................................................................................. 69 Seznam obrázků: ............................................................................................................ 69 Seznam příloh ................................................................................................................. 70 Přílohy ............................................................................................................................ 71 Přílohy k ocenění bytové jednotky .................................................................................. 71 Přílohy k ocenění bytového domu ................................................................................... 79 Oficiální zadání bakalářské práce ................................................................................... 85

7

Úvod Téma mé bakalářské práce zní „Oceňování nemovitostí pro bankovní účely, rizika s ním spojená“. Jedná se o rozbor praktického pohledu odhadce nemovitostí na rizika, se kterými se při oceňování setkává. Ve své práci popisuji rovněţ veškeré vlivy, které k danému okamţiku obvyklou cenu nemovitostí ovlivňují. Důvodem výběru tohoto tématu je skutečnost, ţe oceňování nemovitostí se aktivně věnuji jiţ od roku 2002. Čtenář by měl být schopen alespoň částečně pochopit problematiku oceňování nemovitostí při ocenění pro bankovní účely. Tato bakalářská práce si klade za cíl upozornit na nejčastější rizika a problémy, na které můţe odhadce při oceňování majetku pro bankovní účely narazit, a přinést alespoň částečný návod jak se s nimi vypořádat. V první části práce se věnuji bankám a jejich roli při zajištění a ocenění úvěru, potřebným podkladům a poţadavkům kladeným na odhadce i klienta. Následně se snaţím přiblíţit úlohu a činnost odhadce, definuji a rozebírám jednotlivé stupně rizik nemovitostí a díky příkladům z praxe předkládám základní návod, jak se s jednotlivými riziky vypořádat. V závěru analytické části shrnuji hlavní poznatky a zkušenosti z mé praxe odhadce nemovitostí nejen pro bankovní účely. Druhá část práce popisuje praktický pohled na oceňování, tedy přehled metod, pomocí nichţ lze obvyklou cenu nemovitostí stanovit. Především se zaměřuji na vhodnost jednotlivých metod ocenění dle druhu oceňovaného majetku. Kaţdý druh nemovitostí je svými vlastnostmi a uţitnou hodnotou specifický a jedinečný, proto vyţaduje osobitý přístup a oceňovací postupy. Rozbor pouţitelnosti konkrétních oceňovacích metod a jejich vhodných kombinací ke konkrétním typům majetku je podpořen vypracovanými příklady z praxe.

8

Teoretická část 1. Oceňování pro bankovní účely, rizika s ním spojená Účel oceňování pro bankovní účely je zúţen prakticky na oceňování majetku, který má být předmětem zástavního práva pro zajištění úvěru poskytnutého bankovním ústavem. Ve většině případů se jedná o zástavu nemovitou. Tento způsob oceňování klade zvýšené nároky na preciznost a kvalitu vstupních dat a jejich zhodnocení, s tím, ţe pro kaţdý finanční ústav má svá další specifika zohledňující konkrétní obchodní politiku a podmínky té, které banky. Samozřejmě i hodnocení rizik spojených s nemovitostí není v kaţdém bankovním ústavu stejné. Proto bych se rád ve své práci, díky své dlouholeté praxi v oceňování nemovitostí, podrobněji věnoval problematice pohledu na rizika spojená s nemovitostmi určenými k zástavě bankovnímu ústavu a jejich vyhodnocení z hlediska vlivu na vhodnost zástavy. Oceňování pro bankovní účely se provádí stanovením tzv. trţní hodnoty nemovitosti, obvyklé ceny. Ze zákonem stanovené definice pojmu obvyklé ceny vyplývá, ţe cenu obvyklou nelze stanovit ţádným matematickým výpočtem. Jedná se o maximálně odborný odhad resp. posouzení na trhu s daným typem majetku. Z tohoto důvodu je úloha odhadce majetku velice důleţitá, neboť kvalita odbornosti kaţdého odhadce nevychází pouze z jeho citu, ale především z dlouholetých zkušeností, získaných znalostí a prováděných rozborů a sběrů informací o lokalitě, ve které působí. Stanovení obvyklé ceny u nemovitostí je navíc sloţitější o absolutní nereálnost nalezení shodného vzorku, jelikoţ kaţdá nemovitost je pro svoji nepřemístitelnost naprosto jedinečná a neopakovatelná.

1.1. Role bankovního ústavu -

posoudit, zda nemovitost navrhovaná jako zajištění úvěru je pro tento účel vhodná, podmíněně vhodná nebo zcela nevhodná (otázka rizika),

-

posoudit, zda je obvyklá cena zástavy dostatečná (otázka objemu peněz),

-

posoudit, zda lze v případě nesplacení úvěru přistoupit bez problému k realizaci předmětu zástavy (otázka likvidity). 9

Pokud banka poskytuje ţadateli úvěr, snaţí se mít tento úvěr nějakým způsobem zajištěn. Podle podmínek dané banky a schopností klienta je moţná i kombinace více způsobů zajištění – např. nemovitostí a zároveň obmyšlením úvěrující banky z čerpání ţivotní pojistky či přistoupením ručitele k závazku dluţníka. U hypotečních úvěrů je způsob ručení předepsán zákonem. Nemovitost můţe mít při zajištění úvěru rozdílnou roli, kdy posuzujeme, nakolik souvisí s poskytnutým úvěrem. U hypotečních úvěrů nemovitost s poskytovaným úvěrem souvisí většinou přímo, tedy předmětem úvěru je ve většině případů čerpání financí na její pořízení. Výhody ručení nemovitostí -

zástavní právo lze právně ošetřit zápisem v katastru nemovitostí,

-

obvyklé ceny nemovitostí, zvláště stavebních pozemků, mají v zemích se stabilizovanou ekonomikou stabilní nebo progresivní charakteristiku vývoje,

-

oproti cenným papírům mají nemovitosti větší cenovou stabilitu,

-

oproti movitému majetku jsou nemovitosti hůře zcizitelné, zejména díky své nepřemístitelnosti,

-

nemovitosti mají zpravidla vyšší ekonomickou i technickou ţivotnost,

-

výnosy z nemovitostí jsou zpravidla stabilní a mají stoupající tendenci,

-

oproti nehmotnému majetku je ocenění nemovitosti lépe doloţitelné nástroji cenové dokumentace a argumentace.

Jistými nevýhodami nemovitostí z pohledu bankovního ústavu je niţší likvidita při prodeji a ohroţení specifickými riziky, vyplývajícími z jejich nepřemístitelnosti.

1.2. Role odhadce Při posuzování nemovitosti jako předmětu zajištění pro poskytnutí hypotečního úvěru je role odhadce nejtěţší. Jeho úlohou je zaprvé posouzení vhodnosti zástavy, které většinou vychází z právního a technického aspektu a za druhé stanovení obvyklé ceny, příp. stanovení optimální ceny pro prodej v tísni. Bankovní ústav totiţ při realizaci prodeje nemovitosti, která je předmětem zajištění úvěru, mnohdy přistupuje k formě veřejné draţby (dobrovolné či nedobrovolné), kde jen stěţí lze hovořit o prodeji na vyváţeném trhu, jak hovoří zákon o stanovení pojmu obvyklé ceny. V takovém případě je nemovitost prodávána pod určitým tlakem, a to nejen časovým a většinou ne zcela otevřenému okruhu poptávajících. 10

Při stanovení obvyklé ceny můţe odhadce zpracovávat svůj odhad ve třech rovinách: -

ocenění předmětu budoucí zástavy ve stavu ke dni posuzování úvěru, vyhodnocení stávajících, ale i budoucích rizik a jeho ţivotnosti,

-

ocenění při rekonstrukci, přístavbě, nadstavbě apod. v „nejhorším moţném“ stavu rozpracovanosti, tzv. minimální cena v rekonstrukci, kdy je objekt nebo některá z podstatných stavebních konstrukcí částečně demolována a cena obvyklá předmětu zástavy je v průběhu období zajištění nejniţší, (např. při nadstavbě objektu je odstraněna střešní konstrukce a objekt je plně vystaven neţádoucím povětrnostním vlivům),

-

ocenění na stav budoucí, kdy je předmět budoucí zástavy oceněn jako dokončený dle předem předloţených podkladových materiálů (např. projektová dokumentace a stavební povolení) a objekt získává optimální trţní (stavebně technické a ekonomické) a uţitné parametry.

Předmětem ocenění jsou pouze objekty, které tvoří podstatu obvyklé ceny daného majetku. Pokud je předmětem ocenění např. rodinný dům, jsou předmětem ocenění pozemky, hlavní stavby – rodinný dům a například samostatná garáţ či stodola – a nepřihlíţí se k částem nemovitostí, které jsou z trţního hlediska nepodstatné, jako jsou např. některé venkovní úpravy (obrubníky, fóliovníky, udírny). Zejména se nepřihlíţí k movitému majetku, byť by byl v daných nemovitostech pevně instalován (např. výrobní linka v průmyslovém areálu). Naopak, určuje-li takový movitý majetek předem jednoznačné a nejlepší moţné vyuţití nemovitosti, je třeba dbát zvýšené opatrnosti při ocenění takového objektu, zejména s ohledem na moţnost jeho budoucího vyuţití při případném krachu stávajícího způsobu uţívání – variabilita vyuţití. Obvykle jsou z ocenění vyloučeny i jednoúčelové stavby typu inţenýrských staveb, důlních děl, vodních děl nebo i nestavební pozemky, pokud netvoří funkční celek s jiným majetkem.

1.3. Rizika spojená s oceněním majetku Hodnota nemovitostí je velmi často z pohledu jedince poměrně vysoká, přičemţ nemovitosti jsou v mnoha případech převáţným, mnohdy i jediným, majetkem jejich vlastníků. Samozřejmě i z pohledu banky se ve většině případů hypotečního úvěru jedná o vysoké finanční částky, přičemţ při nedostatečně krytém úvěru tedy hrozí velmi vysoká 11

ztráta oproti malému zisku, který je pro banku představován úrokem z úvěru. Z tohoto důvodu je nutné rizika, která se mohou k nemovitostem vázat, brát velmi váţně a k jejich vyhodnocování přistupovat co nejzodpovědněji. Obecně lze rizika váţící se k nemovitostem rozdělit podle dvou hledisek do základních skupin: -

rizika zjistitelná a nezjistitelná ze zápisu v katastru nemovitostí,

-

podle stupně rizika spojeného s vhodností zástavy.

1.3.1. Rizika zjistitelná ze zápisu v katastru nemovitostí Jedná se výhradně o rizika spojená s právním stavem nemovitostí. V praxi se nejčastěji setkáváme s těmito riziky:

Duplicitní vlastnictví podle evidence katastru nemovitostí (list vlastnictví) není jednoznačně patrné, kdo je vlastníkem nemovitosti, tento stav vychází z nedořešených převodů majetkových práv z doby minulé, které čekají na vyřešení zejména doloţením původních listin, tedy prokázáním vlastnictví jedné ze stran.

Nemovitost není zapsána na LV nebo není zapsán vlastník -

u pozemků v obcích, kde jsou pozemky stále vedeny ještě i ve zjednodušené evidenci, dochází jiţ k nové evidenci parcel, které však stále nemají přiřazeného vlastníka. To znamená, ţe u více parcel můţe být zápis, ţe nejsou zapsány na listu vlastnictví, to proto, ţe vlastník je stále zapsán pro větší územní celek, který z těchto nově vytvořených evidenčních celků (parcel) sestával,

-

u staveb: o zkolaudovaných (nejčastěji drobné stavby z období minulého reţimu) – vlastník stavbu zkolaudoval a pouze nepodal návrh na zápis stavby do katastru nemovitostí. O stavbě je v evidenci katastru veden záznam, avšak u ní není zapsán vlastník, o nezkolaudovaných – o stavbě není v evidenci katastru nemovitostí veden ţádný údaj, podle evidence katastru nemovitostí tedy neexistují. 12

Stavba nacházející se na pozemku jiného vlastníka – tento stav lze rozdělit do dvou skupin, podle vlastníka pozemku pod stavbou: -

pozemek ve vlastnictví státního aparátu (ČR, obec) – tato situace je naprosto obvyklá např. u bytových domů, kde při odkoupení bytů nebo celých bytových domů nedošlo současně i k odkupu pozemku pod stavbou (pozůstatek doby, kdy pozemek pod stavbou a stavba na něm umístěná se braly za jeden předmět), nebo při situaci, kdy pozemek pod stavbou byl částečně ve vlastnictví jiného vlastníka a obec či ČR provedla výkup tohoto pozemku do svého vlastnictví, neméně výjimečné jsou i stavby menšího charakteru (garáţe, rekreační objekty), které byly stavěny přímo na pozemku např. ve vlastnictví obce,

-

pozemek ve vlastnictví třetí osoby – lze opět rozdělit do dvou rovin: o stavba umístěna se souhlasem vlastníka pozemku – do této kategorie patří zejména stavby dočasné, ale v praxi se setkáváme i s případy, kdy například v rámci rodiny je provedena výstavba nového objektu na pozemku jiného rodinného příslušníka (např. děti staví rodinný dům na zahradě domu svých rodičů), je to tedy situace, kdy ani jedné ze stran není tento právní stav proti vůli. Tyto právní situace bývají velmi často spojeny s existencí věcných břemen odpovídajících právům umístění, oprav a údrţby a dále právům přístupu, chůze a jízdy, o stavba umístěna bez souhlasu vlastníka pozemku – nejčastěji se setkáme s případy povolených staveb na pozemcích jiných vlastníků, zejm. z doby před rokem 1989. Dalšími případy jsou tzv. černé stavby, kdy vlastník stavby tuto stavbu provede bez souhlasu vlastníka pozemku a podstupuje riziko vydání demoličního výměru a sankce ze strany vlastníka pozemku a přísl. úřadů. Poslední častější variantou jsou stavby opět z období před rokem 1989 na pozemcích, které jsou v částečném vlastnictví jiného vlastníka (ve spoluvlastnictví), o němţ není známo, kdy a kde zemřel a rovněţ není známa jeho další příbuzenská linie (velmi často lidé, kteří „zmizeli“ v průběhu světové války).

Omezení nemovitostí zapsaná v oddíle „C“ – jedná se o omezení, která k dané nemovitosti byla do evidence katastru nemovitostí zařazena záměrně, ať uţ vkladovou či

13

záznamovou listinou, zpravidla jsou tomuto aktu účastny dvě strany, a to strana oprávněná a strana povinná, přičemţ stranou povinnou bývá vlastník této nemovitosti, -

zástavní právo - slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který této pohledávce odpovídá, nebude včas splacen s tím, ţe v takovém případě lze dosáhnout uspokojení věřitele z výtěţku zpeněţení zástavy. Zástavní práva lze rozlišit: o smluvní – jedná se o zástavní právo zřízené mezi zástavním věřitelem a zástavcem (zástavce = vlastník nemovitosti - nemusí být shodný se stranou dluţníka) dobrovolně za stranami dohodnutých podmínek; právní účinky vznikají dnem podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, (typickým příkladem je zajištění úvěru banky), o zřízené schválenou dědickou dohodou – jedná se o zástavní právo vznikající usnesením soudu o projednání dědické dohody, kde dědic odmítne spoluvlastnictví k dané nemovitosti, avšak svůj nárok na finanční vypořádání si zajistí zástavním právem, o soudcovské – zřízení rozhodnutím soudu o zřízení zástavního práva za předpokladu, ţe vlastníkem zastavené nemovitosti je dluţník, vznik zástavního práva je do evidence katastru nemovitostí proveden vkladem listin dle zvláštních předpisů, platí i pro případ zástavního práva zřízeného rozhodnutím správního orgánu, (většinou pro zajištění pohledávky vzniklé vůči státnímu aparátu), o zákonné – zástavní právo vycházející ze zákonných předpisů,

-

věcné břemeno – soubor právních norem, které věcně právně omezují vlastníka věci ve prospěch jiné osoby tak, ţe je povinen něco konat, trpět nebo se něčeho zdrţet. Právo odpovídající věcnému břemenu je spojeno buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří osobě. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. Věcná břemena lze sjednat rovněţ jako časově omezená či s rozvazovací podmínkou. Věcná břemena lze na základě výše uvedených skutečností rozdělit dle dvojího pohledu: o dle oprávněného subjektu:  in rem – v tomto případě je oprávnění plynoucí z práva odpovídajícího věcnému břemenu vztaţeno ke konkrétní věci, tedy není z právního hlediska relevantní kdo má tuto věc ve vlastnictví (s výjimkou případu, kdy věc oprávněná je ve vlastnictví stejného

14

subjektu jako věc povinná, v takovém případě věcné břemeno zaniká – splynutí vlastníka),  in personam – právo odpovídající věcnému břemenu je vztaţeno ke konkrétnímu subjektu. Právo zaniká z různých příčin, nejpozději však úmrtím/zánikem subjektu. Z výše uvedeného vyplývá, ţe věcná břemena zřízena in personam nelze zřídit jako časově neomezená, tedy v tomto případě by se nemělo jednat o práva potřebná k realizaci uţitné hodnoty věci, o dle obsahu povinnosti z věcného břemene plynoucí:  povinnost konat – vlastník zatíţené věci je povinen uskutečnit určité konání ve prospěch oprávněné osoby. Prospěch oprávněné osoby spočívá v tom, ţe povinný subjekt jí poskytuje určité plnění, především určité úkony, jako např. povinnost souseda opravovat plot mezi sousedními pozemky,  povinnost zdrţet se – vlastník zatíţené věci je povinen se zdrţet určitého chování, které by mu jinak příslušelo z titulu vlastnického práva; tímto je vlastník věci zatíţené omezen v realizaci uţitné hodnoty věci. Osoba oprávněná aktivně neuţívá cizí věc, ale má prospěch z toho, ţe vlastník zatíţené věci je ve svém chování omezen, a tím jsou rozšířeny moţnosti realizace uţitné hodnoty vlastní věci, např. povinnost vlastníka zdrţet se výstavby plotu nad určitou výšku, coţ můţe oprávněnému být k uţitku lepším výhledem z vlastního (např. sousedního) pozemku,  povinnost trpět – vlastník věci zatíţené je povinen strpět určité chování oprávněné osoby. Takovým chováním oprávněná osoba bezprostředně a aktivně vyuţívá uţitnou hodnotu věci zatíţené. Typickým příkladem je právo průchodu, průjezdu, čerpání vody ze studny povinného, 1 -

předkupní právo – závazkový právní vztah mezi oprávněným a povinným. Oprávněný má v případě, ţe povinný chce danou věc zcizit (převést vlastnická práva na

1

Věcná břemena od A do Z – 3. aktualizované vydání, kolektiv autorů – Bradáč, Fiala, Hába, Hallerová, Skála a Vitulová, vydalo Linde Praha, a.s. v roce 2006, ISBN 80-7201-572-9

15

jinou osobu) právo, aby mu povinný tuto věc nabídl ke koupi. Účelem předkupního práva je zajištění přednostního postavení oprávněného pro nabytí věci. Nenastává automaticky, je závislé na vůli obou stran, tedy ţe povinný má vůli danou věc prodat a oprávněný má zájem tuto věc koupit. Předkupní práva vznikají z těchto právních důvodů: o na základě smlouvy – zřízení současně s převodem vlastnictví, příp. i samostatnou smlouvou, (nejčastějším případem je koupě stavebního pozemku od obce – zajištění zábrany ve spekulaci, předkupní právo zřízeno za stejnou cenu, za kterou byl pozemek pořízen stávajícím vlastníkem), o ze zákona – nejčastěji předkupní právo spoluvlastníků věci, nebo nabídková povinnost sloţkám státního aparátu u kulturních památek, -

ostatní omezení – ostatními omezeními jsou pak právní situace, které nejsou v praxi jiţ nejběţnější, patří sem např. vydaná nařízení exekucí a exekuční příkazy, zajišťovací převody vlastnického práva a jiná práva či omezení vzniklá na základě smluvních ujednání či rozhodnutí orgánů státní správy. 2

1.3.2. Rizika nezjistitelná ze zápisu v katastru nemovitostí Rizika, jejichţ existence není z evidence katastru nemovitostí zjistitelná. Jsou to rizika, která evidenci katastru nemovitostí nepodléhají. Patří mezi ně zejména: -

nájmy – nájemní vztah vţdy představuje omezení vlastnického práva, a to v podobě sníţení uţitné hodnoty nemovitosti. Ne vţdy však musí mít nájemní vztah negativní vliv na hodnotu nemovitosti, u určitých druhů nemovitostí je jejich pronájem účelem jejich pořízení. Vţdy je třeba nájemní vztah pečlivě zhodnotit. Rizikovými nájemními vztahy jsou zejména: o nájemní právo na dobu neurčitou s nárokem na regulované nájemné nájemné z bytů patří k cenám, u nichţ se v souladu se zákonem o cenách (zákon č. 526/1990 Sb.) uplatňuje cenová regulace. Dohoda pronajímatele a nájemce musí uvedenou cenovou regulaci respektovat. Výše regulovaného

2

server www.sagit.cz, nakladatelství ekonomické a právní literatury, Ostrava

16

nájemného je nepřekročitelná, není však vyloučeno, aby bylo dohodnuto nájemné niţší, o nájemní právo na dobu určitou s pevně stanoveným nájemným – dle současného právního řádu je moţné k nemovitosti sjednat mimo jiné i nájemní právo na dobu určitou. V případě tohoto nájemního práva však vyvstává riziko, ţe s postupem času bude hladina nájemného v místě a čase obvyklého stoupat a nemovitost, ke které je nájem na dobu určitou sjednán bude z tohoto nájmu získávat pouze nájemné ve výši, která byla sjednána na počátku nájemního vztahu. Rovněţ lze za riziko povaţovat dlouhodobý závazek udrţení nemovitosti v uţivatelném stavu po celou dobu zřízení tohoto nájemního vztahu, (zaregistroval jsem případ, kdy nájemník kompletně opravil vyhořelou stavbu na výrobní objekt se zázemím a za tuto investici získal od vlastníka nájemní smlouvu na 20 roků za symbolickou korunu měsíčně), o nájemní právo na dobu neurčitou s dlouhou výpovědní lhůtou – riziko spočívající v omezení vlastnického práva s operativním nakládáním s nemovitostí, obvyklé zejm. u zemědělských pozemků, kde je výpovědní lhůta sjednána obvykle na období delší neţ 5 roků, -

výskyt přírodních katastrof – v podmínkách našeho státu je moţné přírodní katastrofy prakticky minimalizovat pouze na záplavová území. Lokality trpící na záplavy nebo lokality, u nichţ lze záplavy předpokládat, jsou snadno zjistitelné z veřejně přístupné územně plánovací dokumentace, příp. dotazem místních starousedlíků,

-

ostatní rizika – rizika nezjistitelná ze zápisu v katastru nemovitostí, nutno zjistit z ostatních písemností, sdělením vlastníka/uţivatele nemovitosti, místním šetřením, sdělením orgánů státní správy a podobně.

Posouzení rizik při vyhodnocení vhodnosti zástavy Abychom mohli vyhodnotit míru vlivu rizika váznoucího na nemovitosti, která má být předmětem zástavy, je nutné stanovit především stupeň závaţnosti rizika a reálnost jeho zrušení či sníţení na únosnou míru. Konkrétní kriteria, pochopitelně, stanovují bankovní ústavy individuálně. V kaţdém případě je však nutné pokusit se promítnout vliv rizika na

17

případnou obchodovatelnost nemovitosti (tedy posouzení likvidity) a vliv na výši obvyklé ceny. Z uvedeného vyplývá, ţe za určitých podmínek můţe být daná nemovitost jako předmět budoucí zástavy dokonce i nevhodná. V takovém případě se jedná o nemovitosti, které jsou natolik ovlivněny určitým rizikem, ţe jsou zcela nelikvidní, příp. jejich hodnota se zohledněním daného rizika nepostačuje na poţadavky zástavy kladené bankovním ústavem. Současně však můţe být nemovitost i podmíněně vhodná, pak se jedná o nemovitost, která je při okamţiku posuzování vhodná, ale je nutné zajistit souběh podstatných okolností (např. rodinný dům ve výstavbě – nutno zajistit jeho dokončení dle projektové dokumentace a v souladu se stavebním povolením). Můţe se jednat i o nemovitost, která je k okamţiku posuzování nevhodná jako zástava pro zajištění úvěru, ale za určitých podmínek být vhodnou zástavou můţe. Třetím případem jsou nemovitosti, které jsou absolutně bezproblémové a nemají ţádná rizika v komentované podobě. Konkrétní příklady vhodnosti a komentáře jsou uvedeny dále.

Jako zástava pro účely bankovního ústavu může sloužit každá nemovitost: 1. která můţe být předmětem zástavního práva, tzn. je evidována v katastru nemovitostí, nebo ve stavu budoucím bude v katastru nemovitostí evidována, 2. se kterou se běţně obchoduje, to znamená, ţe lze standardními způsoby stanovit obvyklou cenu a lze očekávat její bezproblémovou likviditu.

1.3.3. Nízký stupeň rizika U tohoto typu nemovitostí v podstatě neexistují ţádná specifická rizika související s oceněním zastavovaného majetku. Jedná se o nemovitosti vhodné jako zástava a splňují minimálně následující poţadavky: -

nemovitost musí být evidována v katastru nemovitostí,

-

právní stav nemovitosti je v souladu se skutečným stavem,

18

-

nemovitost musí být v absolutním vlastnictví,

-

k nemovitosti je zajištěn přístup z veřejné komunikace,

-

nemovitost musí být v dobrém technickém stavu, její opotřebení musí odpovídat předpokládané (poţadované) ţivotnosti,

-

nemovitost musí vyhovovat všem technickým, bezpečnostním, poţárním, ekologickým a jiným souvisejícím normám a předpisům,

-

pokud je předmětem zajištění volný pozemek určený k zástavbě, je třeba mít právně zajištěno, aby byly předmětem zástavy i veškeré budoucí stavby na tomto pozemku.

Vzhledem k bezproblémovému oceňování nemovitostí vhodných jako zástava není nutné způsob průběhu jejich ocenění zvlášť dokumentovat na příkladech z praxe.

1.3.4. Střední stupeň rizika Ke dni podání ţádosti o úvěr mají nemovitosti nějakou závadu nebo překáţku, která je vylučuje jako vhodnou zástavu, ale tato závada je odstranitelná v reálném čase bez neúměrných investičních nebo jiných nákladů. Nutným předpokladem je to, ţe po odstranění závad nebo překáţek se stane nemovitostí vhodnou pro zajištění úvěru. Jedná se o nemovitosti podmíněně vhodné jako předmět zástavního práva. Nejčastějšími závadami jsou: -

nemovitost není evidována v katastru nemovitostí,

-

uţívání nemovitosti je omezeno věcným břemenem,

-

nemovitost je zatíţena zástavním právem,

-

k majetku není zajištěn přístup z veřejné komunikace a současně k nemovitosti není zřízeno věcné břemeno přístupu přes pozemek jiného vlastníka,

-

nemovitost není stavěna v souladu s projektovou dokumentací,

-

v evidenci katastru nemovitostí je uvedeno „P“ – právní stav je dotčen změnou nebo „*“ - nedořešený právní stav,

-

do zajištění není navrhován komplex nemovitostí schopný samostatného provozu.

19

Příklad z praxe: 1. Oceňoval jsem rodinný dům o jedné bytové jednotce, ke které bylo zřízeno věcné břemeno doživotního užívání pro rodiče vlastníka. Věcné břemeno bylo zřízeno současně s převodem, jednalo se o darování domu rodičů svému synovi. Dům měl dvě bytové jednotky, nebyl však rozdělen na bytové jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb. Rodiče chtěli mít jistotu dožití a nechali současně s převodem zřídit věcné břemeno doživotního užívání, kdy oprávněnými byli tito rodiče, a povinným byl syn, jako vlastník nemovitosti. Ocenění bylo stanoveno s podmínkou platnosti ceny, že věcné břemeno zapsané v katastru nemovitostí bude vymazáno nebo bude zúžen jeho rozsah. Provedli jsme opravu věcného břemene spočívající v zúžení jeho rozsahu pouze na přízemní bytovou jednotku a na spoluužívání vstupní chodby, kotelny, vedlejších staveb a pozemků. Důsledek byl ten, že bytová jednotka ve II.NP byla tím pádem uživatelná neomezeně a veškeré nutné společné prostory v domě (jako např. vstupní chodba a kotelna) byly ve spoluužívání. Takováto nemovitosti je již na trhu obchodovatelná a úvěr byl v takové výši, že hodnota (cena obvyklá) těchto nemovitostí byla dostačující. 2. Oceňoval jsem rodinný dům, vedle něhož byla postavena samostatná garáž na pozemku se stejným parcelním číslem. Dle katastrálního zákona musí být samostatná garáž vždy zapsaná v katastru nemovitostí. Zřízení zástavního práva k pozemku, na němž garáž stojí, by tedy nezakládalo právní nárok na zástavní právo takovéto stavby na pozemku umístěné, i když v katastru není zapsaná. Nelze ji totiž považovat za příslušenství pozemku. Ocenění bylo stanoveno s podmínkou platnosti ceny, že garáž bude zapsána do katastru nemovitostí a bude předmětem budoucího zástavního práva. 3. Oceňoval jsem výrobně skladovací areál v průmyslové zóně. Jednalo se původně o fragment velkého závodu, nyní rozprodaného jednotlivým samostatným podnikatelským subjektům. Areál byl samostatně přístupný a byl samostatně oplocen. Bohužel však byl napojen na trafostanici jiného vlastníka, která nemohla být předmětem budoucí zástavy. Ocenění bylo stanoveno s podmínkou platnosti ceny, že vlastník trafostanice zřídí věcné břemeno užívání pro vlastníka nemovitostí, které byly předmětem ocenění.

20

1.3.5. Vysoký stupeň rizika Závady váţící se k nemovitosti jsou tak závaţné, ţe fakticky nemohou být odstraněny. Jedná se tedy o nemovitosti nevhodné jako zástava úvěru, zpravidla jde o objekty v havarijním technickém stavu, které nejsou určeny k rekonstrukci, pozemky s ekologickou zátěţí, církevní stavby (především kostel atp.), vojenské objekty, veřejně prospěšné stavby občanské vybavenosti (školky apod.) atp. Dále o nemovitosti zatíţené v celém rozsahu věcným břemenem bezplatného uţívání, zatíţené exekucemi apod. Banky také, aţ na odůvodněné výjimky, vyţadují zástavu pozemku i staveb na něm umístěných bez ohledu na případné různé vlastnictví – jinak se jedná o nevhodné zástavy. Nejčastější důvody nevhodnosti zástavy: -

nemovitost není evidovaná v katastru nemovitostí, bez moţnosti zápisu,

-

k zástavě je nabízen pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti (s výjimkou nebytové jednotky – společného garáţového stání a zvláštních případů),

-

stavba na pozemku jiného vlastníka (s výjimkou zvláštních případů),

-

nemovitosti s právně nezajištěným přístupem,

-

nemovitosti umístěné v nevýhodných polohách,

-

stavby s vydaným demoličním výměrem a nemovitosti s vysokým stupněm technického opotřebení,

-

úzce specializované stavby a předimenzované stavby,

-

stavby s prokazatelným negativním vlivem na ţivotní prostředí (uţívání je v rozporu s platnými právními předpisy),

-

vybrané stavby občanské vybavenosti – stavby veřejně prospěšné, jako je například mateřská škola, – pro případ realizace zástavy padá u veřejnosti negativní pohled na zástavního věřitele – banku,

-

nemovitosti v záplavovém nebo geologicky nestabilním území.

Příklad z praxe: 1. Oceňoval jsem rodinný dům ve velmi zhoršeném technickém stavu. Životnost zastřešení byla na hranici, část oken byla rozbitá a nosné zdivo neslo známky dlouhodobého zavlhnutí.

21

Bez prokázání prostředků na opravu rodinného domu v takovém rozsahu, že by byl objekt alespoň po celou dobu zajištění ochráněn proti nepříznivým povětrnostním vlivům a bylo zajištěno jeho dostatečné větrání a vytápění, byl objekt posouzen jako nevhodná zástava. 2. Přijal jsem od klienta objednávku na zpracování ocenění rekreační chaty v rekreační lokalitě Záhoří v Prostějově. Objednávka byla telefonická, podklady jsem obdržel až na místním šetření. Z předložených podkladových materiálů (výpis z katastru nemovitostí a kopie katastrální mapy) vyplynulo, že rekreační chata, která je ve vlastnictví klienta a jeho manželky, je postavena na pozemku jiného vlastníka (pozemek patřil rodičům klienta). Vlastník pozemku nesouhlasil se zřízením zástavního práva. Ocenění nebylo provedeno, předmět ocenění byl nevhodnou zástavou, klient musel úvěr zajistit jinou, vhodnou, nemovitostí.

1.3.6. Specifická rizika Se specifickými riziky, na která naráţíme při oceňování majetku, se pojí také pojem cena v tísni. Tento pojem byl zaveden v ČR v ½ 90. let a má tyto specifická rizika ošetřit. Cena v tísni souvisí především s platností trţního ocenění - trţní ocenění zpracované odhadcem je uznáváno obvykle po dobu 3 měsíců, protoţe v delším časovém období se proměňují vnější podmínky, zejména ekonomické, a ovlivňují výsledek ocenění. Oproti tomu úvěr je běţně poskytován na dobu 20 let i delší. V dlouhém časovém horizontu reálně hrozí riziko nesplácení úvěru a tím je banka nucena přistoupit k realizaci zástavy, kdy by měla uspokojit svoji pohledávku. Proto by po celou dobu splácení úvěru hodnota majetku, kterým je úvěr zajištěn, neměla klesnout pod stanovenou cenu v tísni. Je nutno si také uvědomit, ţe případný prodej v tísni není standardním typem prodeje, je zde riziko oddálení nedobrovolného prodeje ze strany dluţníka, poškození majetku, fiktivní prodej za nízkou cenu, uzavření dlouhodobých nájemních smluv, apod. Reálné riziko ve větším výkyvu obvyklé ceny předmětu zajištění v průběhu času je však kompenzováno postupným sniţováním pohledávky banky v souvislosti se splácením klienta. Stanovení ceny v tísni Cena v tísni vychází ze statistické analýzy trţních hodnot, stanovených odhadci při poskytnutí úvěru a skutečných prodejních cen dosaţených při nedobrovolných prodejích.

22

Cena v tísni je obvykle stanovena jako standardní hodnota multiplikovaná koeficientem menším neţ jedna, který zohledňuje rizika. Výše koeficientu se liší podle typu nemovitosti a podle její lokace. Dalším třídícím znakem je bonita klienta a typ poskytovaného úvěru.3

1.4. Závěr Vzhledem k individuálnímu charakteru rizik u jednotlivých oceňovaných nemovitostí a rozdílnému nastavení pravidel pro jejich posouzení na straně jednotlivých bankovních ústavů je velmi obtíţné stanovit všeobecná zjednodušující pravidla jak se s těmito riziky vypořádat. Ve své práci jsem se snaţil na základě své praxe přiblíţit nejčastější skutečnosti, se kterými se můţe odhadce ve své práci setkat, a také poskytnout alespoň základní návod jak tyto situace řešit. Věřím, ţe se mi podařilo dodrţet cíl bakalářské práce, a to, aby práce byla pouţitelná jako základní návod oceňování nemovitostí pro bankovní účely.

3

Ing. Ort Petr, Ph.D., Oceňování nemovitostí na trţních principech, vydání první 2007, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 978-80-7265-101

23

Praktická část 2. Analýza trhu nemovitostí Město Prostějov leţí na dálnici R 46 spojující krajská města Brno a Olomouc a má 47.165 obyvatel. Jedná se o bývalé okresní město s veškerou příslušnou infrastrukturou. Město správně spadá pod Krajské město Olomouc, od níţ je Prostějov vzdálen cca 20 km jiţně. Město Prostějov je správním a průmyslovým centrem jiţní části Olomouckého kraje. Jeho správní území pokrývá výměru 3.987 ha a včetně historické sídelní části je členěno do osmi katastrálních území (dále jen k.ú.): Čechovice u Prostějova, Čechovice-Záhoří, Čechůvky, Domamyslice, Krasice, Prostějov, Vrahovice a Ţešov. Urbanisticky srostlé území města tvoří k.ú. Prostějov, Čechovice u Prostějova, Domamyslice a Krasice, které je vybaveno infrastrukturou úměrnou koncentraci obyvatel a moţnostem jeho dalšího rozvoje. Naopak k.ú. Čechůvky, Vrahovice a Ţešov zatím nejsou územně stavebně srostlé s městskou zástavbou a dál si zachovávají ráz převáţně venkovské zástavby. Samostatnou enklávu tvoří k.ú. Čechovice-Záhoří s částečnou zástavbou objekty individuální rekreace (rekreační a zahrádkářské chaty), popř. stavbami víceúčelovými. Do roku 2006 bylo součástí Prostějova taktéţ k.ú. Drţovice na Moravě, které je v současné době jiţ samostatnou obcí severně od města Prostějov.

Obrázek 1: Situační mapa města Prostějov

24

Bývalý okres Prostějov je z pohledu trhu nemovitostí i přes ne příliš velkou rozlohu velmi rozličný. Na západě se jedná o lokality v rámci Drahanské vrchoviny, na jihu jsou lokality velmi ovlivněny dostupností dálnice a sousedních bývalých okresních měst, na východě se jedná o bývalé zemědělské oblasti, dříve nejbohatších zemědělců, bývalým reţimem však zcela ekonomicky zničené a špatně dostupné a na severu jsou lokality opět velmi výrazně ovlivněny dostupností dálnice a sousedstvím krajského města Olomouc. Některé obce na východě bývalého okresu jsou navíc značně ovlivněny výskytem početných konfliktních rodin. Kaţdá část okresu je navíc ještě zásadně ovlivněna velikostí či vybaveností místního správního centra. V celém okrese jsou s výjimkou Prostějova pouze čtyři města. Jedná se o Plumlov, Konici, Kostelec na Hané a Němčice nad Hanou. Všechna tato města mají pouze do tří tisíc obyvatel. V celém okrese tak schází jakékoliv město s vyšším počtem obyvatel. S ohledem na výše uvedené se věnuji pouze stavebně srostlému celku města Prostějov, a to z pohledu objektů trvalého bydlení a pozemků. Samostatně vyhodnocuji ceny bytových jednotek, výše jejich dosahovaných nájmů, ceny rodinných domů a ceny pozemků – viz následující tabulky.

2.1.

Vývoj trhu v posledních letech

Od vzniku volného trhu s nemovitostmi aţ do roku 2002 měly ceny nemovitostí mírně stoupající tendenci. Jednalo se o velmi pozvolný růst, bez výraznějších výkyvů. Trh byl prakticky vyrovnaný. Nabídka byla takřka v souladu s poptávkou. Od roku 2003 přišla změna na trhu s nemovitostmi zejména v souvislosti se zahájením poskytování úvěrů bankovními subjekty aţ do výše 100% z obvyklé ceny nemovitostí. Od tohoto okamţiku se nastartoval rychlejší nárůst cen, který postupně gradoval přibliţně aţ do poloviny roku 2008. Důvodem tedy byla skutečnost, ţe v rámci sto procentních úvěru jiţ klient nepotřeboval mít takřka nic našetřeno, stačil mu jen dostatečný příjem. Tím se okruh kupujících rozšířil i mezi nově pracující mládeţ, mladé rodiny s dětmi a jednotlivce či rodiny, které díky dosavadnímu bydlení v pronájmu nestačili u placení nájemného ještě i spořit. Jestliţe v období do roku 2005 byl průběh kalendářního roku z hlediska prodejů vyrovnaný s tím, ţe se prodávalo prakticky pouze na jaře a na podzim, přičemţ v létě a v zimě byl

25

zájem o nemovitosti takřka nulový, pak od roku 2005 aţ do poloviny roku 2008 se prodávalo takřka bez výkyvů. Od poloviny roku 2008 veškeré prodeje ustaly prakticky ihned po zveřejnění zpráv o tzv. světové krizi a ceny všech nemovitostí začaly stagnovat a po cca 3 měsících, tedy od podzimu 2008 se začaly sniţovat. Tato situace trvala aţ do jara 2010. Pokud byly nějaké prodeje realizovány, pak pouze u nemovitostí, které byly nabízeny 50 – 100tis Kč pod nabídkovou cenou nemovitostí srovnatelných, ale i tento počet uskutečněných obchodů byl minimální. V té době jsem odhadoval, ţe ve výhledu několika příštích měsíců lze očekávat další jiţ ne tak znatelný pokles cen a pomalé ustálení. Dle mého tehdejšího názoru se ceny nemovitostí měly vrátit přibliţně do podoby roku 2003, jelikoţ i bankovní sektor se z hlediska sluţeb vrátil do tehdejšího stavu. Tyto moje prognózy se vyplnily takřka ve všech směrech. Na podzim roku 2009 se pokles cen zastavil, propad v samotném městě činil cca 15 – 20 % z původní výše dosahovaných kupních cen. Na jaře roku 2010 se trh s objekty bydlení opět oţivil a nyní bych řekl, jsou prodeje ve městě znovu stejně četné jako v období před krizí. Po tomto několikaměsíčním výkyvu se však kromě sníţení dosahovaných kupních cen zásadně změnila i podoba trhu. V současné době je nabídka výrazně vyšší neţ poptávka a zásadně se prohloubil rozdíl mezi dobrými a špatnými nemovitostmi a to nejen z pohledu technického stavu, ale zejména z pohledu lokality. Stav, kdy klienta nezajímalo v jakém stavu nemovitost je a jestli leţí na jedné či druhé ulici, byl neudrţitelný a byl způsoben takřka nulovou nabídkou. V současné době se obchodují pouze nemovitosti odpovídající plně poţadavkům klientů, kteří se navíc stali výrazně uvědomělejšími a náročnějšími, a to jak z hlediska lokality, technického stavu a vybavení, tak i z hlediska ceny.

2.2.

Byty

Poptávka po bytových jednotkách v Prostějově je v současné době stále niţší neţ nabídka. Zcela ustala výstavba nových bytů, a to jak větších developerských projektů, tak i v malém měřítku, např. jen půdních vestaveb. Investoři jiţ nejsou schopni a ochotni stavět nové byty za ceny, které by kupující byli ochotni akceptovat. Navíc investoři neprovádějí dostatečný průzkum trhu a nepřizpůsobují dispozice bytů poptávce. V Prostějově je průměrná rodina 26

schopna pořídit nemovitost do 2 mil. Kč. V případě staré zástavby lze velmi snadno pořídit bydlení 3+1 do 1,5 mil Kč, byť s podlahovou plochou do 80 m2. Dle našeho průzkumu, však 75 % odpovídajících klientů raději v obdobné podlahové ploše koupí byt se třemi samostatnými místnostmi neţ prostornější byt se dvěma samostatnými místnostmi. Většina klientů vychází z toho, ţe potřebuje mít dětský pokoj, loţnici a společenskou místnost, kterou představuje obývací pokoj. Developeři stavějí byty 3+kk a větší ve výměrách okolo 90 m2. Ceny takovýchto bytů se však jiţ pohybují okolo 2,3 mil. Kč, coţ překračuje limit průměrného obyvatele (rodiny) Prostějova. Jistým oţivením trhu by tedy zcela jednoznačně byl návrat k výstavbě malometráţních bytů. V rámci města se ceny bytových jednotek samozřejmě liší. Důvodem je v prvé řadě otázka vlastnictví bytové jednotky (osobní vlastnictví x druţstvo). Druţstevní byty jsou prodávány za výrazně niţší ceny (15 – 30 %) neţ byty v osobním vlastnictví. Příčinou je nemoţnost ručení bankovnímu domu bytem, který je předmětem prodeje. Je nutné mít hotovost nebo moţnost ručit jinou nemovitostí. Dalším důvodem lišící se ceny je situování bytu ve zděných x panelových bytových domech a dále situování v méně či více oblíbených lokalitách. Byty ve zděných domech bývají více ţádané, nevýhodou ovšem bývá absence výtahu a z toho důvodu jsou naopak byty ve vyšších podlaţích často levnější neţ byty panelové. Nejoblíbenějšími lokalitami v Prostějově jsou okolí ulice Moravská (výstavba na počátku 80. let) a okolí ulice Mozartova (výstavba koncem 70. let). Obliba lokalit je v Prostějově způsobená zejména vzdáleností od frekventovaných komunikací, vybaveností lokality (zejména se zaměřením na vyţití menších dětí a jejich bezpečnost) a dále dostupností. Menší důraz je přitom kladen na mnoţství zeleně, neboť většina lokalit s bytovou zástavbou je dostatečně zatravněna. Dalším faktorem je počet parkovacích stání, jejichţ nedostatek dokáţe lokalitu posunout na nejniţší příčky zájmu (např. sídlištní zástavba J. Zrzavého a okolí). Velikost bytových jednotek roli nehraje. Za přiměřené ceny se prodávají byty všech velikostí. Rozdíl zájmu bývá spíše u dispozičního uspořádání. Byty s neprůchozími pokoji jsou cennější neţ byty s pokoji průchozími. Více ţádané jsou rovněţ byty s kuchyní, umoţňující zřízení jídelního kouta (v Prostějově se týká zejména panelové výstavby od konce 70. let). Třetí zásadní otázkou dispozice je absence balkónu či lodţie.

27

2.3.

Rodinné domy

U rodinných domů je v rámci Prostějova situace výrazně lepší neţ u bytů, jelikoţ i přes současný stav na trhu je nabídka rodinných domů s ohledem na velikost města velmi nízká, niţší neţ poptávka, a současně je velmi malá nabídka pozemků pro výstavbu objektů bydlení. Lze říci, ţe ceny pozemků se díky krizi posledních měsíců prakticky nesníţily, spíše je mírně ovlivnila nečekaná nabídka města na prodej cca 50 stavebních pozemků s plně zainventovanými přípojkami a příjezdem. Rozdíl v zájmu kupujících je způsoben prakticky pouze situováním v negativně ovlivněné lokalitě (např. přímo u velmi frekventované silnice) a rozloha pozemku (v nabídce bývají i domy, které mají prakticky jen dvorek, okruh poptávajících po takovémto typu nemovitosti je minimální).

2.4.

Pozemky

V Prostějově je velmi malá nabídka stavebních pozemků. Je to způsobeno zejména vysokými poţadavky vlastníků půdy na cenu. Většina z nich však není ani vůbec ochotná pozemek za účelem výstavby prodat. Často se jedná o starší občany, bývalé zemědělce, pro které je vlastnictví půdy důleţitější neţ zisk. Povaţují za selhání nezanechat po sobě příštím generacím majetek v podobě půdy. Severní část města je dále dlouhodobě nerozšířitelná z důvodu místní vodoteče – říčky Hloučely. Z východu je město omezeno dálnicí. Za dálnicí, v místní části Vrahovice, jiţ poptávka není tak silná. Pro výstavbu tedy přichází v úvahu pouze jih a západ města. Z důvodu vysokých pořizovacích cen pozemků a nedostatečných kapacit inţenýrských sítí nepřipadá v úvahu zasíťování většího celku, který by mohl být následně rozparcelován a pouţit k výstavbě. Toto je důvod velmi malého počtu realizovaných prodejů stavebních pozemků. Ceny jsou s velmi vysokým rozptylem, neboť za dobrý, stavebně připravený pozemek, je moţné získat více, neţ je cena přiměřená, a to zejména z důvodu prakticky nulové nabídky. Většinou se najde zájemce o koupi, který jiţ není ochoten déle čekat a naopak je ochoten zaplatit za pozemek více. Za poslední rok se však okruh poptávajících částečně zmenšil o uspokojené zájemce, kteří zakoupili pozemky v rámci projektu Města Prostějov. V rámci této akce bylo vytvořeno cca 50 stavebních míst v sousedství nové nemocnice (PV západ). Pozemky byly prodávány

28

formou veřejné aukce a jsou kompletně zasíťované, se zpevněnými příjezdy. Jedná se však o menší výměry pozemků, z nichţ většina je negativně ovlivněna tím, ţe je na ně z celého lůţkového oddělení velmi dobře vidět.

29

2.5.

Výsledky rozborů dosahovaných kupních cen/cen z pronájmu

Níţe uvedená cenová rozpětí byla stanovena na základě databáze realizovaných prodejů prostřednictvím vlastní realitní kanceláře a údajů sdělených spolupracujícími realitními kancelářemi, znalci a odhadci. Ceny jsou uváděny v korunách za 1 m2 podlahové plochy objektu, u pozemků za 1 m2 výměry. Pozn.: rozbor pozemků byl tvořen z realizovaných prodejů stavebně připravených pozemků, tedy s alespoň nejnutnějším napojením na inţenýrské sítě.

Nové byty Podlahová plocha do 40 m2 40 - 80 m2 nad 80 m2

Nejniţší ceny 24 000,00 24 000,00 24 000,00

Nejvyšší ceny 25 000,00 28 000,00 28 000,00

Nejčastější ceny 24 000,00 25 000,00 25 000,00

Tabulka 1: Ceny nových bytů dle velikosti podlahové plochy

Starší byty Podlahová plocha do 40 m2 40 - 55 m2 nad 55 m2

Nejniţší ceny 18 000,00 15 000,00 18 000,00

Nejvyšší ceny 25 000,00 25 000,00 25 000,00

Nejčastější ceny 22 000,00 20 000,00 20 000,00

Tabulka 2: Ceny starších bytů dle velikosti podlahové plochy

Nové RD Podlahová plocha do 160 m2 nad 160 m2

Nejniţší ceny 26 000,00 25 000,00

Nejvyšší ceny 38 000,00 35 000,00

Nejčastější ceny 30 000,00 30 000,00

Tabulka 3: Ceny nových RD dle velikosti podlahové plochy

Starší RD Podlahová plocha do 160 m2 nad 160 m2

Podstandard 16 tis aţ 23 tis 15 tis aţ 23 tis

Standard 19 tis aţ 25 tis 18 tis aţ 24 tis

Tabulka 4: Ceny starších RD podle velikosti podlahové plochy

30

Nadstandard 22 tis aţ 28 tis 22 tis aţ 27 tis

Pronájmy bytů Velikost bytu 1+1 2+1 3+1 a větší

Nejniţší ceny 2 000,00 3 000,00 4 000,00

Nejvyšší ceny 4 000,00 4 500,00 5 500,00

Nejčastější ceny 3 000,00 4 000,00 5 000,00

Tabulka 5: Ceny za měsíční pronájem bytových jednotek podle jejich velikosti

Pronájmy rodinných domů jsou v dané lokalitě zcela výjimečné. Z tohoto důvodu nebyl pronájem rodinných domů předmětem této analýzy.

Stavební pozemky Velikost pozemku do 500 m2 501 – 1000 m2 nad 1000 m2

Nejniţší ceny 1 000,1 000,900,-

Nejvyšší ceny 2 500,3 000,2 000,-

Nejčastější ceny 1 600,00 1 300,00 1 300,00

Tabulka 6: Ceny stavebních pozemků

Poznámka: ceny za pronájem jsou uváděny po odečtení nákladů spojených s uţíváním bytu, zejm. nákladů spojených se spotřebami energií a platbami do fondů oprav. Pokud jde o ceny rodinných domů v Prostějově, existuje tu jistá cenová hranice, kterou jiţ případní zájemci nejsou ochotni překročit a v takových případech raději provedou vlastní výstavbu rodinného domu dle svých představ a poţadavků. V současné době je tato hranice, s ohledem na nedostatek volných stavebních pozemků, v rozmezí 4 – 5 milionů, v závislosti na lokalitě. Podobná hranice existuje i u pronájmů bytových jednotek, kde lze konstatovat, ţe ceny dosahované za pronájem bytů nejsou úměrné velikosti, kvalitě ani lokalitě, v níţ je byt situován. Hranici 9 tisíc za měsíc je ochoten překročit málokdo, ať se jedná o průměrný byt 3+1 v sídlištní zástavbě nebo nadstandardní byt 5+1 o 120 m2 podlahové plochy. Mají-li ceny za pronájem být vyšší, pak člověk, který si takovýto pronájem můţe dovolit, zvolí raději moţnost koupě bydlení vlastního.

31

3. Tržní ocenění bytové jednotky Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele č. 1 – 1 / 2008 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti – bytové jednotky č. 260/1 situované v bytovém domě č.p. 260, na ulici Pod Kosířem 260/5, postaveném na pozemku p.č. 348, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 67/609 na společných částech bytového domu č.p. 260 a na pozemcích p.č. 348 – zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 349 – zahrada, k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, dle LV č. 14309 a 6427.

Objednavatel:

BIVŠ, a.s., Ovenecká 380/9, 170 00 Praha 7.

Vlastník:

Tomáš Fresser, Sídl. svobody 3525/26, 796 01 Prostějov

Účel ocenění:

Stanovení obvyklé ceny pro potřeby objednavatele

Zpracováno ke dni:

22.4.2008

Zpracovatel ocenění: Pavel Čundrla koncesovaný odhadce Poděbradovo nám. 11-12 (budova Komerční banky, a.s.) 796 01 Prostějov tel.: 776 29 44 98 e-mail: [email protected] Licence A-cons:

0733

Ocenění je vypracováno celkem ve dvou vyhotoveních, z nichţ jedno je předáno objednavateli a jedno je uloţeno v archivu zpracovatele. Celkem ocenění obsahuje 21 stran textu, z toho 11 strany příloh.

V Prostějově, dne 30.4.2008

32

Obsah: 3.1.

Úvod

34

3.2.

Podklady

35

3.3.

Nález

36

3.4.

Ocenění nemovitostí:

39

3.5.

Stanovení obvyklé ceny

42

Poznámka: z praktických důvodů je číslování stránek tohoto vzorového ocenění provedeno v rámci celé bakalářské práce.

Přílohy: -

fotodokumentace situační plánek výpisy z katastru nemovitostí LV č. 14309 a 6427 kopie katastrální mapy

Poznámka: přílohy ocenění jsou na konci bakalářské práce, v oddíle Přílohy.

33

3.1.

Úvod

Jedná se o ocenění výše specifikovaných nemovitostí za účelem zjištění obvyklé ceny k datu ocenění, stanovené pro potřeby objednavatele. Toto ocenění nelze pouţít pro hypoteční úvěrové řízení. Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, ţe by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její obvyklou cenu významně ovlivnit a tyto musí být zapracovány do příslušné prognózy.

Mezi ně patří zejména: - historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku), - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti, - účetní hodnota nemovitosti, - realizované ceny porovnatelných nemovitostí ve srovnatelné lokalitě, - předpokládaný objem výnosu nemovitosti, - ekologické zatíţení nemovitosti, - věcná břemena a jiná právní omezení, - jiná omezení a okolnosti ovlivňující obvyklou cenu.

Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být vyuţity v prognóze vyhodnocení všech okolností a skutečností vedoucích ke stanovení výsledné obvyklé hodnoty.

34

3.2.

Podklady

Základní podklady: -

neoficiální výpis z katastru nemovitostí (zdroj internet vyhotoveno dálkovým přístupem) k oceňovanému majetku, LV č. 14309 pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, vyhotovený dne 22.4.2008,

-

výpis z katastru nemovitostí vyhotovený katastrálním pracovištěm v Prostějově dne 7.4.2008 k oceňovanému majetku, LV č. 6427 pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov,

Situační podklady: -

kopie katastrální mapy pro k.ú. Prostějov, mapový list č. Prostějov 3-6/41, vyhotovená katastrálním pracovištěm v Prostějově, dne 7.4.2008.

Ostatní podklady: -

místní šetření odhadce se zaměřením současného stavu dne 22.4.2008 za přítomnosti pana Tomáše Fressera, vlastníka nemovitosti,

-

údaje sdělené účastníkem místního šetření.

35

3.3.

Nález

Místopis: Město Prostějov leţí na dálnici R 46 (Brno – Olomouc) a má 47.165 obyvatel. Jedná se o bývalé okresní město s veškerou příslušnou infrastrukturou. Město správně spadá pod Magistrát města Olomouce, od níţ je Prostějov vzdálen cca 20 km jiţně. Oceňovaný byt je situován v poměrně atraktivní lokalitě, v klidné centrální části města s minimální průjezdností automobilů. Vzdálenost od samotného centra je cca 500 metrů. Pozemky leţí v rovinném terénu a jsou přístupné po zpevněné komunikaci. Objekt je napojen na veškeré inţenýrské sítě.

Popis nemovitosti, dispoziční uspořádání: Jedná se o ocenění bytové jednotky o velikosti 2+1 situované ve zděném netypovém bytovém domě. Oceňovaná bytová jednotka je situována v mírně zvýšeném I.NP, z podesty ve společné chodbě vpravo. Za vstupními dveřmi je situována předsíň, ze které je přímo proti vstupním dveřím situován vstup do koupelny a na samostatné WC. Z předsíně přímo vpravo je vstup do kuchyně čtvercového tvaru a vedle, tedy z předsíně vpravo, je vstup do obývacího pokoje. Z předsíně vlevo je loţnice. Oba pokoje jsou s okny do ulice (severovýchod). Budova s oceňovanou bytovou jednotkou je podsklepená a má 3 nadzemní podlaţí, kdyţ I.NP je mírně zvýšené. Na kaţdém podlaţí jsou vţdy 3 bytové jednotky, vlevo o velikosti 3+1, uprostřed o velikosti 1+1 a vpravo o velikosti 2+1, všechny s vlastním kompletním sociálním zařízením. Celkem je tedy v budově 9 bytových jednotek. Budova má s ohledem na technické provedení a dispoziční uspořádání charakter bytového domu, je takto i uţívána, zkolaudována a i zapsána v katastru nemovitostí. Skutečný stav je tedy v souladu se stavem právním. K bytovému domu náleţí pozemky p.č. 348 a 349. Pozemek p.č. 348 je zastavěnou plochou a nádvořím bytového domu a pozemek p.č. 349 je zahradou za domem, tvořící funkční celek s pozemkem p.č. 348. Pozemek p.č. 349 je jako zahrada i uţíván a to všemi vlastníky bytových jednotek situovaných v tomto bytovém domě. Dvůr ani zahrada nejsou 36

přístupné z komunikace před bytovým domem a nelze na nich tedy parkovat. Pozemky jsou upraveny drobnými venkovními úpravami a jsou osázeny několika ovocnými a okrasnými dřevinami. Patřičný podíl na společných částech budovy a na pozemcích vč. příslušenství připadající na oceňovanou bytovou jednotku je zohledněn ve výsledné obvyklé ceně.

Rozpis podlahové plochy bytu: 12,31 m2 23,16 m2 7,75 m2 2,37 m2 1,07 m2 7,11 m2 0,32 m2 12,32 m2

pokoj: pokoj: kuchyně: koupelna: WC: předsíň: spíţ: sklep

Celková podlahová plocha bytu (bez započtení plochy sklepní komory) činí 54,09 m2. Stavebně technický popis: Objekt na betonových základech včetně izolace proti zemní vlhkosti, zdivo zděné, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov vaznicový sedlový, střecha kryta taškou pálenou, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, vnější břizolitové, vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně a na WC, schody teracové, dveře hladké plné a prosklené, okna dřevěná dvojitá – kastlová, podlaha v obytných místnostech a v kuchyni laminátová plovoucí, v ostatních místnostech keramická dlaţba, vytápění ÚT plynové s vlastním kombi kotlem, elektroinstalace pouze světelná – hliníkový rozvod s pojistkovým automatem, v domě 220/380 V, rozvod studené i teplé vody s přípravou v kombinovaném kotli, instalace plynu provedena, odkanalizování provedeno ze všech zařizovacích předmětů – plast, kuchyně vybavena plynovým sporákem, vnitřní vybavení – vana, umyvadlo a splachovací WC – kombi, ostatní – pouze společný anténní rozvod pod omítkou a domácí telefon. Ostatní prvky se nevyskytují.

37

Popis technického stavu: Dle dostupných pokladových materiálů a dle sdělení objednavatele byl objekt postaven, kolaudován a je uţíván od roku 1930. V průběhu ţivotnosti objekt neprošel ţádnou rozsáhlou rekonstrukcí či modernizací, pouze byly provedeny rozsahem drobnější opravy a úpravy v rámci běţné údrţby, kterou lze ke dni ocenění hodnotit jako průměrnou. V roce 1989 byla provedena výměna stoupacího vedení teplé a studené vody a odpadů, výměna střešní krytiny s opravou původního krovu a dále oprava s nátěrem fasádních omítek a zastřešení vstupu z ulice. Bytová jednotka je v původním stavu, pouze v roce 1995 byla vyměněna kuchyňská linka a v roce 2007 byly nově provedeny plovoucí podlahy v obytných místnostech. Dle sdělení objednavatele byla v roce 1980 provedena instalace plynu a současně s ní i instalace ÚT a sporáku v kuchyni. Celkový technický stav bytové jednotky je ke dni ocenění dobrý, údrţbu lze hodnotit jako dobrou. Rizika a omezení váznoucí na nemovitostech: Ke dni ocenění nejsou ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 14309 a 6427 zapsána ţádná zástavní práva, věcná břemena ani jiná omezení vlastnického práva. Oceňované nemovitosti nejsou k datu ocenění ani dotčeny ţádnou změnou právního stavu. Ke dni ocenění je bytová jednotka volná, vyklizená, připravená k prodeji. Nebyla zjištěna ţádná rizika či jiná omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem.

38

3.4.

Ocenění nemovitostí:

Stanovení hodnoty metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyţaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S mnoţstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosaţených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen daného typu nemovitosti, ţe uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 3 měsíce. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb a v neposlední řadě téţ na základě údajů z vlastní databáze a z databáze spolupracujících realitních kanceláří, znalců, odhadců, správců nemovitostí a správců konkurzních podstat. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná bezpečně realizovatelná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a stávajícího stavu nemovitosti.

Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytová jednotka 2+1 dokončená, uvedené velikosti, vybavení, resp. odpovídající zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka výrazně vyšší než nabídka. Zaznamenaná četnost realizovaných obchodů srovnatelných nemovitostí je nižší, což je způsobeno zejména velmi nízkou nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu vyuţití, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je velmi dobře obchodovatelná.

39

Porovnávací nemovitosti: 1) Bytová jednotka 2+1 ve zděném netypovém bytovém domě na nám. Spojenců Jedná se o bytovou jednotku srovnatelné velikosti (58 m2), přičemţ výměra pokojů je obdobná. Byt má pouze prostornější předsíň a chodbu. Bytová jednotka je situována ve zděném podsklepeném bytovém netypovém domě se čtyřmi nadzemními podlaţími (bez výtahu) a se sedlovou střechou, kde I.NP je zvýšené. Jednotka je situována ve zvýšeném I.NP, ze společné podesty vlevo. Proti oceňovanému bytu má výrazně horší dispozici, coţ je dáno zejména průchozími pokoji a absencí jídelního kouta v kuchyni. Bytová jednotka je navíc v původním stavu, z roku 1964. Standardní provedení – dřevěné vlysy, xylolit, keramické obklady, dřevěná dvojitá okna. Lokalitu, v níţ se porovnávací bytová jednotka nachází lze však hodnotit jako výrazně lepší. Jedná se o oválné náměstí s centrálním parkem a jednosměrným kruhovým provozem. Průjezdnost automobilů náměstím zúţena takřka pouze na místní obyvatelstvo. V parku před domem je několik míst s posezením pod vzrostlými okrasnými stromy a několik zákoutí s dětskými a menšími sportovními hřišti a kašnou. Další pozitivní stránkou této lokality je pěší dostupnost centra, která je však srovnatelná se vzdáleností oceňované bytové jednotky. Porovnávací jednotka má však lepší moţnosti parkování a navíc uzavřený dvůr s vjezdem. Dosaţená kupní cena v 04/2008 (vlastní prodej) 1.390.000,- Kč (cca 24 tis/m2). 2) Bytová jednotka 2+1 ve zděném netypovém domě na ulici Sušilova Jedná se o bytovou jednotku srovnatelné velikosti (56 m2) se shodnou dispozicí jako porovnávací objekt č. 1, tedy s průchozími pokoji, prostornější chodbou a předsíní a s menší kuchyní bez jídelního kouta. Bytová jednotka je situována ve zděném podsklepeném bytovém netypovém domě se čtyřmi nadzemními podlaţími (bez výtahu) a se sedlovou střechou, kde I.NP je zvýšené. Jednotka je situována ve III.NP ze společné podesty vpravo. Proti oceňovanému bytu má výrazně horší dispozici. Bytová jednotka je ve srovnatelném technickém stavu (stáří z roku 1967 s částečnou rekonstrukcí interiéru v roce 2000 – podlahy, obklady v kuchyni a na WC, nový kotel ÚT, původní dřevěná okna, vybavení koupelny, starší kuchyňská linka). Lokalitu, v níţ se porovnávací bytová jednotka nachází lze hodnotit jako lepší, je sice v blízkosti poměrně frekventované ulici Wolkerovy, avšak v samotném centru města. K domu navíc náleţí vlastní uzavřený dvůr s vjezdem a s garáţemi (k bytu garáţ nenáleţí, lze však bez obtíţí garáţ pronajmout, nabídka garáţí takřka nulová). Dosaţená kupní cena v 01/2008 (spolupr. RK) 1.350.000,- Kč (cca 24 tis/m2). 40

3) Bytová jednotka 2+1 v panelovém domě na ulici Moravská Jedná se o bytovou jednotku se srovnatelnou podlahovou plochou (58 m2) a s lepší dispozicí neţ má jednotka oceňovaná. Porovnávací byt má velmi vhodně řešenou předsíň s vestavěnými skříněmi, má větší obývací pokoj s lodţií a kuchyni půdorysného tvaru písmene „L“ s tím, ţe linka je ve vstupní části a zadní část slouţí jako poměrně prostorný jídelní kout, který je navíc neprůchozí a dává tak moţnost velmi dobrého prostorového vyuţití. Bytová jednotka je situována v podsklepeném panelovém typovém domě s osmi nadzemními podlaţími a s rovnou střechou, kde I.NP je zvýšené. Jednotka je situována v V.NP, ze společné podesty vpravo. Bytová jednotka je v lepším technickém stavu – plastová okna, laminátové plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka vč. spotřebičů, rekonstrukce koupelny a WC (jádro zachováno původní – umakartové), zánovní vestavěné skříně v předsíni. Původní stáří objektu je z roku 1981. Lokalitu, v níţ se tento porovnávací objekt nachází lze hodnotit jako mírně lepší, objekt situován na okraji západní sídlištní zástavby, ve vzdálenosti cca 3 km od centra města. Západní část města je však daleko atraktivnější a ţádanější neţli centrum. Zejména z důvodu dostatečné kapacity pro parkování, lepší infrastrukturou z hlediska dětských hřišť a sportovních areálů a hlavně zejména z důvodu dostupnosti rekreačních lokalit v okolí plumlovské přehrady. Z oceňované jednotky je navíc krásný výhled právě směrem k této přehradě a okolnímu lesu – Záhoří. Nevýhodou jsou však vyšší náklady na provoz, zejména související s vyššími náklady na údrţbu panelového domu oproti zděnému. Dosaţená kupní cena v 03/2008 (vlastní prodej) 1.290.000,- Kč (cca 22 tis/m2). Nabídky srovnatelných bytových jednotek se pohybují v dané lokalitě v rozmezí cca 20.000,- aţ 25.000,- Kč/m2. Na základě výše uvedených skutečností a se zohledněním stavebnětechnického provedení, vybavení, technického stavu a téţ situování nemovitosti je porovnávací hodnota stanovena při horní hranici uvedeného rozpětí a to 24.000,- Kč/m2. Výsledná porovnávací hodnota je tedy stanovena ve výši:

1.300.000,- Kč

41

3.5.

Stanovení obvyklé ceny

Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněţitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad výsledné obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky a dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy, závazky a jiná omezení či právní vady, které jsou na nemovitost vázány. V neposlední řadě je nutno rovněţ posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti.

Hodnocení trhu: Z hlediska segmentu trhu obecně současná poptávka po obdobných bytových jednotkách dané cenové kategorie je vyšší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je nižší. V současné době je v této lokalitě na trhu velmi malá nabídka bytových jednotek. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu poměrně dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níţe uvedených cenových relacích lze předmětný byt povaţovat za dobře obchodovatelný.

Kladné stránky - velmi dobrá dopravní i pěší dostupnost do centra města a k lesoparku Hloučela, - poměrně atraktivní lokalita vhodná k bydlení.

42

Záporné stránky - sociální zázemí v nevzhledném stavu, z roku 1980, - chybí balkon, či lodţie.

Na základě výše uvedených skutečností lze konstatovat, ţe výsledná obvyklá cena dané nemovitosti se blíţí hodnotě stanovené metodou porovnávací, neboť ta v daném případě představuje hlavní indikátor investorského zájmu a současně nejlépe vystihuje situaci na daném segmentu trhu s nemovitostmi. S ohledem na výše uvedené skutečnosti stanovuji obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí ve výši:

1.300.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

V Prostějově dne 30.4.2008

Pavel Čundrla koncesovaný odhadce Poděbradovo nám. 11-12 796 01 Prostějov 776 29 44 98

43

4. Tržní ocenění bytového domu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele č. 2 – 1 / 2010 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti – budovy č.p. 383 v části obce Prostějov, způsob vyuţití objekt bydlení, na ulici Fanderlíkova 14, postavené na pozemku p.č. 615, včetně pozemků p.č. 615 – zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 616/1 – zahrad, k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, dle LV č. 4757. Objednavatel:

BIVŠ, a.s., Ovenecká 380/9, 170 00 Praha 7.

Vlastník:

Ing. Ivo Císař, Ramzová 302, 788 25 Ostruţná

Účel ocenění:

Stanovení obvyklé ceny pro potřeby objednavatele

Požadavky objednavatele: nejsou ţádány zvláštní poţadavky Zpracováno ke dni:

20.6.2010

Zpracovatel ocenění:

Pavel Čundrla koncesovaný odhadce Poděbradovo nám. 11-12 (budova Komerční banky, a.s.) 796 01 Prostějov tel.: 776 29 44 98 e-mail: [email protected]

Licence A-cons:

0733

Ocenění je vypracováno celkem ve dvou vyhotoveních, z nichţ jedno je předáno objednavateli a jedno je uloţeno v archivu zpracovatele. Celkem ocenění obsahuje 27 stran textu, z toho 7 stran příloh.

V Prostějově, dne 20.6.2010 44

Obsah: 4.1.

Úvod

46

4.2.

Podklady

47

4.3.

Nález

48

4.4.

Ocenění nemovitostí:

51

4.4.1.

Stanovení hodnoty metodou nákladovou

53

4.4.2.

Stanovení hodnoty metodou výnosovou

54

4.4.3.

Stanovení hodnoty metodou porovnávací:

59

4.5.

Stanovení obvyklé ceny

63

Poznámka: z praktických důvodů je číslování stránek tohoto vzorového ocenění provedeno v rámci celé bakalářské práce.

Přílohy: -

fotodokumentace situační plánek výpisy z katastru nemovitostí LV č. 4757 kopie katastrální mapy

Poznámka: přílohy ocenění jsou na konci bakalářské práce, v oddíle Přílohy.

45

1.1. Úvod Jedná se o ocenění výše specifikovaných nemovitostí za účelem zjištění obvyklé ceny k datu ocenění, stanovené pro potřeby objednavatele. Toto ocenění nelze pouţít pro hypoteční úvěrové řízení. Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, ţe by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její obvyklou cenu významně ovlivnit a tyto musí být zapracovány do příslušné prognózy. Mezi ně patří zejména: - historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti - účetní hodnota nemovitosti - realizované ceny porovnatelných nemovitostí ve srovnatelné lokalitě - předpokládaný objem výnosu nemovitosti - ekologické zatíţení nemovitosti - věcná břemena a jiná právní omezení - jiná omezení a okolnosti ovlivňující obvyklou cenu. Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být vyuţity v prognóze vyhodnocení všech okolností a skutečností vedoucích ke stanovení výsledné obvyklé hodnoty. Ke dni ocenění je stavebně nedokončen, bez stavebních poruch. Ocenění je provedeno pouze na stav stávající.

46

1.2. Podklady Základní podklady: -

neoficiální výpis z katastru nemovitostí LV č. 4757 pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, zdroj server ČÚZK, ze dne 2.7.2010 a 4.7.2010.

Situační podklady: -

neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Prostějov, zdroj internet – server ČÚZK.

Ostatní podklady: -

nájemní smlouvy k pronajatým bytovým jednotkám, předloţené vlastníkem,

-

místní šetření odhadce se zaměřením současného stavu dne 20.6.2010, za přítomnosti ing. Ivo Císaře, vlastníka nemovitosti,

-

údaje sdělené účastníkem místního šetření.

47

1.3. Nález Místopis: Město Prostějov leţí na dálnici R 46 (Brno – Olomouc) a má 47.165 obyvatel. Jedná se o bývalé okresní město s veškerou příslušnou infrastrukturou. Město správně spadá pod Magistrát města Olomouce, od níţ je Prostějov vzdálen cca 20 km jiţně. Předmětný objekt je situován v centrální části města, cca 300 metrů od samotného centra, na ulici Fanderlíkova. Okolní zástavba je na stejné straně ulice tvořena bytovými a rodinnými domy obdobného stáří a způsobu provedení a na straně druhé objektem České pojišťovny, a.s. a areálem bývalé kornolitky, který je k dnešnímu dni částečně pronajat drobným podnikatelským subjektům a zčásti je opuštěný. Cca před 5 roky byl zahájen a městem schválen projekt přestavby areálu na luxusní bytovou zástavbu. Tento projekt však zejména v souvislosti s krizí, která nastoupila na podzim roku 1998, ztroskotal. Pozemky leţí v rovinném terénu, jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci s chodníkem, v místě jsou veškeré inţenýrské sítě. MHD (autobus) v pěší dostupnosti – cca 150 metrů. Parkování moţné na vlastním pozemku (předzahrádka i moţnost vjezdu zezadu po obecní komunikaci). Z pohledu umístění v rámci města se jedná o polohu velmi dobrou. Popis nemovitosti, dispoziční uspořádání: Jedná se o zděný podsklepený bytový netypový dům se třemi nadzemními podlaţími. Dům byl stavebně dokončen a je uţíván od roku 1938. Po revoluci byl v restituci navrácen původní majitelce paní Vašíčkové, od které tento dům koupil roku 1990 současný majitel Ing. Ivo Císař. V rámci města je dům velice dobře situovaný. Hlavní průčelí domu do ulice je orientováno na jih, dvorní část je orientována na sever. Ve dvorní části navazuje dvůr na sousedící p.č. 616/1 - zahrada. Pozemek je po obvodu oplocen, zahrada zatravněna. Dům je napojen na veškeré inţenýrské sítě. Dům ke dni ocenění sestává z 5 bytových jednotek (4 x 3+1 a 1 x 4+1). Byty 3+1 mají celkovou podlahovou plochu cca 85 m2 a byt 4+1 cca 140 m2. V 1.NP a 2.NP jsou byty třípokojové s kuchyní. Součástí kaţdého bytu je vstupní hala, komora, spíţ, WC, koupelna a balkon do dvora, přístupný z kuchyně. Ve 3.NP je jedna bytová jednotka o velikosti 4+1 se dvěma kompletními sociálními zařízeními a částečně zastřešenou terasou po kompletní

48

rekonstrukci provedené v roce 1995. Její součástí je vstupní hala, předsíň, kuchyňský kout s jídelnou, 2 x WC, 2x koupelna, 2x balkon do dvora, přístupný z koupelny a z dětského pokoje, a částečně zastřešená terasa v uliční části, přístupná z jídelny a obývacího pokoje. V současné době je celý dům pronajatý nájemníkům na základě platných nájemních smluv, s výjimkou bytu ve III.NP, který je uţíván vlastníkem. Nájemní smlouvy byly zpracovateli tohoto ocenění doloţeny. V 1.PP byla provedena roku 1991 rekonstrukce prostor bývalého sklepního bytu na barové zařízení, které bylo od ostatních sklepních prostor oddělené a přístupné svým vlastním vchodem přímo z ulice. K datu ocenění je však jiţ bar dlouhodobě uzavřen a tyto prostory byly vyklizeny a slouţí jako sklep. Ve zbývající části 1.PP se nachází 2 další sklepní místnosti. Veškeré pronajaté prostory v domě jsou pronajaty v reţimu trţního nájemného. Popis technického stavu: Dům byl dle dostupných podkladových materiálů a dle vyjádření majitele nemovitosti postaven v roce 1938. Za dob minulého reţimu objekt neprocházel téměř ţádnými většími opravami či rekonstrukcemi. Bytové jednotky v 1. a 2. NP jsou aţ na 1 bytovou jednotku ve 2.NP prakticky v původním stavu, pouze s minimálními opravami v rámci běţné údrţby, která je však řádně prováděna aţ od roku 1990 (pořízení objektu stávajícím vlastníkem). V bytě ve 2.NP byla z větší části provedena rekonstrukce roku 1995. V roce 1991 byla provedena z uliční strany nová fasádní omítka kombinovaná s obkladem z cihelných pásků, nové stupačky a oprava omítek ve společných prostorách. V roce 1995 provedena rozsáhlá kompletní rekonstrukce bytové jednotky ve 3.NP, společně se zásahem do střešní konstrukce - odbourání části zastřešení - vznik částečně kryté terasy do ulice. Celkový technický stav objektu je velmi dobrý. Stavebně technické provedení: Objekt na betonových základech včetně izolace proti zemní vlhkosti, která je však k datu ocenění jiţ převáţně nefunkční, lokální zavlhnutí zdiva, zdivo zděné, stropy rovné ţelezobetonové, v části bytu ve 3.NP šikmé se sádrokartonovým podhledem, střecha ve střední části rovná s ţivičnou svařovanou krytinou, do ulice po obou stranách střecha sklonitá s dřevěnými krokvemi zpevněnými středovou vaznicí, v levé části nad částečně zastřešenou terasou s krytinou z eternitových šablon a v pravé části s ţivičným šindelem, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké,

49

v prostoru schodiště dřevěný obklad, fasádní omítka z uliční strany vápenná hladká s bílým nástřikem z části obloţena cihelnými pásky, vnitřní obklady keramické v kuchyních, koupelnách a na WC, schody jsou ţelezobetonové s povrchovou úpravou z hladkého betonu, dveře jsou původní hladké dřevěné plné a prosklené (dle účelu místnosti), v bytové jednotce ve 3. NP po rekonstrukci z větší části masivní dubové, okna jsou v 1.NP původní dřevěná dvoudílná, ve 2.NP a 3.NP plastová. Povrchy podlah jsou v bytových jednotkách v 1.NP a 2.NP obytné místnosti – vlysové, ostatní místnosti – keramická dlaţba, ve 3.NP převáţně keramická dlaţba, ve dvou pokojích plovoucí podlaha z laminátových dílců. Vytápění ústřední etáţové s plynovými kotli, ohřev teplé uţitkové vody kotli ÚT. Elektroinstalace je kromě 3.NP původní. Bleskosvod instalován. Vnitřní rozvody vody jsou plastové z rPE (rozvětvený polyethylen). Vnitřní kanalizace je z PVC trub a z části kamenina. Dům je napojen na všechny veřejné sítě technického vybavení tj. na kanalizaci, vodovod, el. rozvod NN, plynovod a telefon. Rizika a omezení váznoucí na nemovitostech: Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4757 je v oddíle C zapsáno zástavní právo smluvní pro bankovní ústav. Na základě poţadavku objednavatele je ocenění provedeno bez zohlednění tohoto zástavního práva. U veškerých nájemních smluv je sjednána výpovědní lhůta v délce 3 měsíců. Všechny smlouvy jsou navíc uzavřeny pouze na období 1 roku s moţností prodlouţení. Ke kaţdé smlouvě je uzavřen notářský zápis se svolením o přímé vykonatelnosti – vyklizení. Vztahy dané těmito nájemními smlouvami tedy nijak neomezují vlastníka a jsou zohledněny ve výsledné obvyklé ceně. Nebyla zjištěna ţádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem.

50

1.4. Ocenění nemovitostí: Výpočet obestavěného prostoru: Bytový dům č.p. 383

Spodní stavba: (17,00*12,00+9,55*1,80)*3,30 Spodní stavba celkem:

729,93 m3

Vrchní stavba: (17,00*12,00+9,55*1,80)*3,50+(17,00*12,00+9,55*1,80+9,15*1,50)*3,50+ +17,00*6,55+9,55*1,80+8,55*7,00)*3,50+4,23*3,00*2,50+(4,23*5,50)*1,00 Vrchní stavba celkem: 2.310,72 m3 Zastřešení: 4,23*5,50*3,50*0,50 Zastřešení celkem:

40,71 m3

_________________________________________ obestavěný prostor celkem: 3.081,36 m3

51

Pozemky: Pro ocenění pozemků je pouţita metoda vycházející ze srovnání s realizovanými prodeji. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4757 Obec: Prostějov Katastrální území: Prostějov Vlastník stavby:

Ing. Ivo Císař, Ramzová 302, 788 25 Ostruţná.

Vlastník pozemku:

Ing. Ivo Císař, Ramzová 302, 788 25 Ostruţná.

Pozemek p.č. 615 - zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 616/1 - zahrada

m2 m2

400,00 243,00

Výměra pozemků celkem

m2

643,00

Nemovitost se nachází v zóně převáţně rodinných a bytových domů. S ohledem na skutečnost, ţe v dané lokalitě, ani v lokalitách srovnatelných, se pozemky neobchodují (nejsou nezastavěné pozemky), byla směrná cena pozemku stanovena na základě porovnání se skutečně realizovanými cenami ostatních pozemků, přičemţ byly aplikovány různé cenotvorné faktory.

Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků celkem Cena celkem

m2 Kč/m2 Kč

643,00 2.500,00 1.607.500,00

Kč

1.607.500,00

52

1.4.1. Stanovení hodnoty metodou nákladovou Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, bývá pouţita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny sníţené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m3). Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běţného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, bývá tedy stanovena odborným odhadem zpracovatele. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně kaţdá účelově a konstrukčně odlišná část, takţe některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě téţ opotřebením.

V dané lokalitě se již dlouhodobě bytové domy srovnatelného charakteru nestavějí. Materiálová charakteristika a celkové provedení stávajících bytových domů je zcela odlišné. Bytové domy se navíc v dané lokalitě setkávají s prakticky minimálním zájmem investorů. S ohledem na tyto skutečnosti není v daném případě nákladová metoda provedena.

53

1.4.2. Stanovení hodnoty metodou výnosovou Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. trţní hodnoty, mezinárodně uznávanou a pouţívanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je moţné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním investování kapitálu), 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování proměnného toku příjmů za delší časové období (např. 5, 10, 15 let, zbytková ţivotnost stavby). Je ale také nutné odhadnout a diskontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. V přechodném období ekonomiky, ve kterém se ještě stále Česká republika nachází, je však toto vytváření dlouhodobějších prognóz často problematické a diskutabilní. Proto je diskontování budoucích výnosů vhodnější k pouţívání v jiţ stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde jiţ nedochází k výraznějším změnám vstupních údajů pro výpočet, a kde i trh s nemovitostmi je jiţ bez větších výkyvů a stabilizovaný. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, ţe výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé ceny (trţní hodnoty), je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizací stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------úrok. míra kapitalizace (%)

54

Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důleţité si uvědomit, ţe výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není moţné povaţovat za hodnotu fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údrţbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a povaţovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé ceny (trţní hodnoty). Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv.“věčnou rentu“ nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření „věčné renty“ je nutné v nákladech uvaţovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl „střádán“ kapitál na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba (resp. kalkulace) úrokové míry kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Vychází se při tom z moţného průměrného bezrizikového (málo rizikového) zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. dluhopisy České republiky, hypotéční zástavní listy…) s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti).

55

Přestoţe v posledním období dochází ke sniţování úrokových sazeb na peněţním i kapitálovém trhu (ve vazbě na vývoj inflace), je nutno kalkulovat úrokovou míru kapitalizace

velmi

obezřetně.

Zejména

vzhledem

k současné

situaci

na

trhu

s nemovitostmi, nestabilnímu ekonomickému prostředí, nedostatku solventních investorů a nesnadnému získávání úvěrů od peněţních ústavů. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze „čisté nájemné“ (základní nájemné), bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další sluţby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - apod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. trţní hodnoty, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvaţovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je toto nájemné nutné respektovat. Ke dni ocenění jsou čtyři z pěti bytových jednotek v domě pronajaty v režimu tržního nájemného. Nájemné stanovené v předložených platných nájemních smlouvách odpovídá nájemnému v daném místě a čase obvyklému. U bytové jednotky ve III.NP, která je užívána vlastníkem, je uvažováno obvyklé nájemné.

56

V dané lokalitě je prakticky nemožné uvažovat i s jinou formou výnosu, než z pronájmu bytových prostor (s výjimkou sklepních prostor, které jsou však ve zhoršeném stavu a bez nákladné investice nepronajatelné).

Nájemné uvedené v předloţených nájemních smlouvách pro byty v I. a II.NP je ve výši 5.500,00 Kč/měsíc. V této ceně jsou však zahrnuty náklady na dodávku studené vody. Samotné „čisté“ nájemné činí okolo 4.500,- Kč/měsíc. Pro potřeby tohoto ocenění bude uvaţováno s touto výší. Bytové jednotky, které by svým technickým provedením, vybavením a dispozičním uspořádáním odpovídaly bytu, který je v oceňovaném domě situován ve III.NP, jsou v místních podmínkách trhu značně nedoceněny. Ceny pronájmů standardních bytů 3+1, jako jsou například byty v panelových bytových domech, jsou pro průměrné obyvatele Prostějova na hranici únosnosti. Poptávka po lepším bydlení (jak z hlediska vybavení, tak z hlediska výměry podlahové plochy) je takřka nulová. Adekvátní výše za pronájem takové jednotky by byla v relacích, ve kterých se většina obyvatel rozhodne pro pořízení bydlení vlastního. Za pouţití vlastních dlouholetých zkušeností na daném trhu s nemovitostmi volím obvyklé nájemné pro tuto jednotku ve výši 6.500,- Kč/měsíc. Výše placeného pojistného, daně z nemovitosti a průměrných nákladů spojených s opravami a údrţbou byla sdělena vlastníkem. Přehled pronajímaných/pronajímatelných prostor: -

bytová jednotka I.NP vlevo 3+1

-

bytová jednotka I.NP vpravo 3+1

-

bytová jednotka II.NP vlevo 3+1

-

bytová jednotka II.NP vpravo 3+1

-

bytová jednotka III.NP 4+1

57

Tabulka 7: Výpočet výnosové hodnoty areálu (stávající stav) Příjmy byt 3+1 I.NP vlevo byt 3+1 I.NP vpravo byt 3+1 II.NP vlevo byt 3+1 II.NP vpravo byt 4+1 III.NP koef. nepronajatosti Celkem Náklady pojistné daň opravy, údrţba, správa nájem pozemku Celkem Čistý zisk míra kapitalizace v % Výnosová hodnota po zaokrouhlení

MJ - měs 12 12 12 12 12

Kč/MJ 5 500,00 5 500,00 5 500,00 5 500,00 6 500,00

roční výnos 66 000,00 66 000,00 66 000,00 66 000,00 78 000,00 10,00% 307 800,00 Kč Roční náklady v Kč 3 950,00 1 100,00 60 000,00 0 65 050,00 Kč 242 750,00 Kč 7 3 467 857,14 Kč 3 500 000,00 Kč

58

1.4.3. Stanovení hodnoty metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyţaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S mnoţstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosaţených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen daného typu nemovitosti, ţe uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 3 měsíce. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb a v neposlední řadě téţ na základě údajů z vlastní databáze a z databáze spolupracujících realitních kanceláří, znalců, odhadců, správců nemovitostí a správců konkurzních podstat. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná bezpečně realizovatelná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a stávajícího stavu nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytový dům netypový, uvedené velikosti, vybavení, resp. odpovídající zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Zaznamenaná četnost realizovaných obchodů srovnatelných nemovitostí je nižší. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu vyuţití, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Nabídka bytových domů v dané lokalitě je niţší, navíc se většinou jedná o konstrukčně i dispozičně zcela odlišné bytové domy staršího data provedení, ve značně horším

59

technickém stavu. Současně i právní stav bývá ve většině případů odlišný – byty bývají obsazeny nájemníky v reţimu regulovaného nájemného. S ohledem na tyto skutečnosti zpracovatel ocenění přistoupil ke stanovení porovnávací hodnoty za pomoci stanovení porovnávací hodnoty jednotlivých bytových jednotek, tedy rozkladu oceňovaného objektu na drobnější, daleko více obchodované celky. Výsledkem je výrazně přesnější odraz místního trhu, stanovený součtem hodnot jednotek s aplikací cenotvorných faktorů menších neţ 1, tedy sniţujících výslednou hodnotu, a to zejména o částku představující případný indikátor investorského zájmu. Jednotlivé objekty k porovnání: -

bytová jednotka I.NP vlevo 3+1

-

bytová jednotka I.NP vpravo 3+1

-

bytová jednotka II.NP vlevo 3+1

-

bytová jednotka II.NP vpravo 3+1

-

bytová jednotka III.NP 4+1.

Jednotky 3+1 v I. a II.NP jsou takřka identické, zpracovatel proto provedl srovnání pouze dvou jednotek, a to jednotky 3+1 a jednotky 4+1. Bytová jednotka 3+1, centrální část Prostějov Objekty k porovnání: 1. Prodej bytu 3+1, Prostějov, ulice Krapkova Nabídka prodeje bytu 3+1 o výměře 64 m2 se dvěma balkony, který je situován cca 450 m od oceňovaného domu. Jedná se o mírně horší lokalitu, zejména z důvodu větší vzdálenosti od infrastruktury města a dále z důvodu hluku způsobeného sousedním areálem pekárny. Byt je v lepším technickém stavu, po částečné rekonstrukci, avšak má mírně horší dispozici a je výrazně menší. Nabídková cena bytu je ve výši 1.490.000,- Kč, tuto cenu hodnotím za mírně nadhodnocenou, optimální výši stanovuji na 1.350.000,- Kč. 2. Prodej bytu 3+1, Prostějov, ulice Fanderlíkova Realizovaný prodej bytu 3+1 o výměře 74 m2 s lodţií do zatravněného dvora za domem. Jedná se o prakticky shodnou lokalitu, byt je situován cca 70 metrů naproti oceňovaného 60

domu. Byt je v lepším technickém stavu, je z roku 1965, rekonstrukce kuchyně a sociálního zařízení v průběhu 80. let, prováděna řádná údrţba. Dispozice je dobrá, výměra bytu mírně menší. Realizovaná cena v 02/2010 ve výši 1.420.000,- Kč, kterou povaţuji v daném místě a čase za obvyklou. 3. Prodej bytu 3+1, Prostějov, ulice Cyrila Boudy Realizovaný prodej bytu 3+1 o výměře 80 m2 s lodţií do zeleně vnitrobloku. Jedná se o srovnatelnou lokalitu. Dům je sice situován v okrajové části města, stejným směrem od centra, ale v dosahu MHD a v blízkosti lesoparku Hloučela. Jedná se o velmi klidnou lokalitu s velmi dobrým parkováním a dostatečnou zelení, doplněnou sportovišti a dětskými hřišti. Byt je v lepším technickém stavu, provedena částečná rekonstrukce na konci 90. let. Byt má rovněţ vlastní ÚT. Dispozice horší (jeden průchozí pokoj), podlahová plocha bytu je srovnatelná. Realizovaná cena v 04/2010 ve výši 1.450.000,- Kč, kterou povaţuji v daném místě a čase za obvyklou. Nabídky srovnatelných bytových jednotek se pohybují ve srovnatelných lokalitách v rozmezí cca 18.000,- aţ 23.000,- Kč/m2. Na základě výše uvedených skutečností a se zohledněním stavebnětechnického provedení, vybavení, technického stavu a téţ situování nemovitosti je porovnávací hodnota stanovena při spodní hranici uvedeného rozpětí a to ve výši 18.000,- Kč/m2. Výsledná porovnávací hodnota je tedy stanovena ve výši: 1.500.000,Kč. Bytová jednotka 4+1, centrální část Prostějov Objekty k porovnání: 1. Prodej bytu 4+1, Prostějov, Přikrylovo nám. Nabídka prodeje bytu 4+1 o výměře 115 m2 s terasou, který je situován cca 200 m od oceňovaného domu směrem k centru. Jedná se o cca 10 roků starou půdní vestavbu. Jedná se o mírně horší lokalitu, zejména z důvodu většího hluku způsobeného situováním domu na městském okruhu. Byt je v lepším technickém stavu, má rovněţ vlastní ÚT, má vyšší standard vybavení, ale je menší a má menší terasu, navíc na sever do zastíněného zahradního vnitrobloku. Nabídková cena bytu je ve výši 2.490.000,- Kč, tuto cenu hodnotím za mírně nadhodnocenou, optimální výši stanovuji na 2.300.000,- Kč.

61

2. Prodej bytu 4+kk, Prostějov, Havlíčkova ulice Realizovaný prodej bytu 4+kk o výměře 105 m2 bez balkonu, lodţie či terasy, který je situován v blízkosti městského okruhu, na ulici Havlíčkova. Jedná se o horší lokalitu zejména z důvodu velmi špatného parkování a prakticky absence jakékoliv zeleně přímo u domu. V blízkosti domu však situován park – cca 250 metrů. Jedná se o cca 10 roků starou půdní vestavbu, která však nese známky ne příliš zdařilého provedení dokončovacích řemeslných prací. Byt je i tak v mírně lepším technickém stavu a má rovněţ vlastní ÚT, je menší a má horší dispozici. Velikou nevýhodou je absence balkónu a značná sklonitost stropních podhledů. Realizovaná kupní cena v 01/2010 činila 2.350.000,- Kč. Tuto cenu hodnotím v daném místě a čase za značně nadhodnocenou, optimální cenu stanovuji ve výši 1.900.000,- Kč. Nabídky srovnatelných bytových jednotek se pohybují ve srovnatelných lokalitách v rozmezí cca 17.000,- aţ 21.000,- Kč/m2. Na základě výše uvedených skutečností a se zohledněním stavebnětechnického provedení, vybavení, technického stavu a téţ situování nemovitosti je porovnávací hodnota stanovena při spodní hranici uvedeného rozpětí a to ve výši 18.000,- Kč/m2. Výsledná porovnávací hodnota je tedy stanovena ve výši: 2.500.000,Kč. Součet porovnávacích hodnot všech bytových jednotek v domě tedy činí 8.500.000,- Kč. S ohledem na shora uvedené údaje je však nutné takto stanovenou hodnotu poníţit. Jedná se zejména o sníţení z hlediska případného investora, který při pořízení takto rozsáhlého majetku nebude ochoten akceptovat plnou cenu a bude se doţadovat sníţení, které zohlední niţší počet případných poptávajících na daném trhu, očekávaný výnos investora z případného prodeje celku po jednotlivých částech a rovněţ případné riziko při prodlevě prodeje po jednotlivých bytech. Pro potřeby tohoto ocenění uvaţuji sníţení takto stanovené hodnoty ve výši 20 %. S ohledem na výše uvedené skutečnosti stanovuji porovnávací hodnotu oceňovaných nemovitostí ve výši:

6.800.000,- Kč

62

1.5. Stanovení obvyklé ceny Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněţitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad výsledné obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky a dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy, závazky a jiná omezení či právní vady, které jsou na nemovitost vázány. V neposlední řadě je nutno rovněţ posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti. Hodnocení trhu Z hlediska segmentu trhu obecně současná poptávka po obdobných bytových jednotkách dané cenové kategorie je nižší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je nižší. V současné době je v této lokalitě na trhu nižší nabídka bytových domů. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu velmi dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níţe uvedených cenových relacích lze předmětný byt povaţovat za dobře obchodovatelný. Kladné stránky - velmi dobrá dopravní i pěší dostupnost, centrální část města, - všechny bytové jednotky v reţimu trţního nájemného, krátké výpovědní lhůty, k nájemním smlouvám sepsány notářské zápisy na vyklizení, - velmi dobrý technický stav domu, - za domem vlastní zahrada s moţností vjezdu či výstavby garáţí, parkování na vlastním pozemku před domem.

63

Záporné stránky - jednotky 3+1 spíše k rekonstrukci a modernizaci - v daném místě prakticky nulový zájem investorů za účelem budoucího pronájmu. Rekapitulace výsledných hodnot: Hodnota Nákladová Výnosová Porovnávací

Současný stav není stanovena 3.500.000,6.800.000,-

Na základě výše uvedených skutečností lze konstatovat, ţe výsledná obvyklá cena dané nemovitosti se nejvíce blíţí hodnotě stanovené metodou porovnávací, neboť ta v daném případě představuje hlavní indikátor investorského zájmu a současně nejlépe vystihuje situaci na daném segmentu trhu s nemovitostmi. V dané lokalitě je prioritou případných investorů zajištění vlastního bydlení, případně spojeného s podnikáním v prostorech přízemí domů. Výše dosahovaných nájmů je takřka mizivá. V Prostějově je jiţ dlouhodobě okruh poptávajících po pronájmu velmi rozšířen do sféry vesměs nemajetných, sociálně slabších. S tím souvisí i opakující se problémy s neplacením nájemného a ničením majetku. Z tohoto důvodu většina investorů dává přednost investicím za účelem pronájmu spíše ve větších (univerzitních) městech. S ohledem na výše uvedené skutečnosti stanovuji obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí jako kombinaci metody výnosové a porovnávací, a to v poměru 20:80. Výsledná obvyklá cena tedy činí:

6.100.000,- Kč Výsledná obvyklá cena je stanovena v souladu s riziky popsanými v ocenění. V Prostějově dne 30.4.2008 Pavel Čundrla koncesovaný odhadce Poděbradovo nám. 11-12 796 01 Prostějov tel.: 766 29 44 98

64

Názvosloví Právní pojmy (dle zák. č. 40/1964 Sb. – občanský zákoník – dále jen „OZ“, dle zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu – stavební zákon – dále jen „SZ“ a zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku – dále jen „OM“) Obvyklá cena Definice pojmu „obvyklá cena“ vychází ze zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. § 2 odst. 1 – „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

Nemovitost – pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (§ 119 OZ). Stavba – stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu (§ 2 SZ). Pozemek (§ 9 OM) -

stavební o nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná 65

zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, o pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy – staveniště, nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, o plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, -

zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina,

-

lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky,

-

pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky,

-

jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina.

Součást – vše, co k věci podle její povahy náleţí a nemůţe být od věci odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Dřívější předpisy, např. zákoník mezinárodního obchodu (zákon č. 101/1963 Sb.) a jiné však povaţovaly za součást věci i to, co od ní nemůţe být odděleno, aniţ by se znehodnotila tato oddělovaná část (§ 16 odst. 1 zákoníku mezinárodního obchodu). Součást věci není tedy samostatnou věcí a právní úkony týkající se věci se vztahují na všechny její součásti (§ 120 OZ). Příslušenství – věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány (§ 121 OZ). Cena – pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. 8 Hodnota – není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, 66

na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto nutné vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

Členění staveb (§ 3 zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) Stavby pozemní: -

budovy – stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory,

-

venkovní úpravy,

-

stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru,

-

vodní nádrţe a rybníky, jiné stavby. 4

4

Teorie oceňování nemovitostí – VI. přepracované a doplněné vydání, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., vydal CERM, s.r.o., Brno 2004, ISBN 80-7204-332-3

67

Seznam použité literatury Monografie: -

Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a.s. Únor 2007. ISBN 978-80-7265-101.

-

Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a.s. Říjen 2007. ISBN 978-80-7265-113-9.

-

Bradáč, Albert; Fiala, Josef; Hába, Jaroslav; Hallerová, Alena; Skála, Milan; Vitulová, Naděţda. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Linde Praha, a.s. 2006. ISBN 80-7201-572-9.

-

Zazvonil, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. EKOPRESS, s.r.o. 2006. ISBN 80-86929-14-0.

-

Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VI. přepracované a doplněné vydání. CERM, s.r.o., Brno 2004. ISBN 80-7204-332-3.

Právní podklady -

zákon č. 40/1964 Sb. – občanský zákoník,

-

zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu – stavební zákon,

-

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,

-

vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, účinnost od 1.2.2008,

-

vyhláška č. 456/2008, ze dne 16. prosince 2008, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

68

Seznam tabulek: Tabulka 1: Ceny nových bytů dle velikosti podlahové plochy ........................................... 30 Tabulka 2: Ceny starších bytů dle velikosti podlahové plochy ........................................... 30 Tabulka 3: Ceny nových RD dle velikosti podlahové plochy ............................................. 30 Tabulka 4: Ceny starších RD podle velikosti podlahové plochy ........................................ 30 Tabulka 5: Ceny za měsíční pronájem bytových jednotek podle jejich velikosti ............... 31 Tabulka 6: Ceny stavebních pozemků ................................................................................. 31 Tabulka 7: Výpočet výnosové hodnoty areálu (stávající stav) ............................................ 58

Seznam obrázků: Obrázek 1: Situační mapa města Prostějov ......................................................................... 24

69

Seznam příloh Přílohy k ocenění bytové jednotky (část 3. bakalářské práce) -

Fotodokumentace

-

Situační plánek

-

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14309 a 6427

-

Kopie katastrální mapy

Přílohy k ocenění bytového domu (část 4. bakalářské práce) -

Fotodokumentace

-

Situační plánek

-

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4757

-

Kopie katastrální mapy

70

Přílohy Přílohy k ocenění bytové jednotky Fotodokumentace: Snímek č. 1 – pohled na bytový dům z ulice

Snímek č. 2 – pohled na bytový dům ze dvora

Snímek č. 3 – pohled do dvora za domem

71

Fotodokumentace:

Snímek č. 4 – pohled do kuchyně

Snímek č. 5 – pohled do koupelny

Snímek č. 6 – pohled do jednoho z pokojů

72

Situační plánek

73

74

75

76

77

Kopie katastrální mapy:

78

Přílohy k ocenění bytového domu Fotodokumentace

79

Situační plánek

80

81

82

83

84

Oficiální zadání bakalářské práce

85