Oceňování nemovitostí v realitní praxi

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování nemovitostí v realitní praxi

Bakalářská práce

Autor:

Zuzana Vávrová, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně s použitím uvedené literatury.

V Praze, dne 1.6.2010

Zuzana Vávrová, DiS.

Poděkování:

Děkuji panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za vedení mé bakalářské práce, za jeho inspirativní připomínky a cenné rady, které mi poskytl při přednáškách a dalších konzultacích. Byly pro mě velice významným přínosem

Anotace: Cílem této bakalářské práce je popsat roli oceňování majetku v realitní praxi a poukázat na nesrovnalosti v používání ocenění v realitní praxi. K tomuto tématu mě inspirovaly zkušenosti z praxe při práci v realitní kanceláři. První, teoretická, část práce popisuje typickou činnost realitní kanceláře v ČR, dále se zabývá používáním ocenění a odhadů nemovitostí při činnosti realitní kanceláře. V poslední kapitole této části autorka popsala existenci a užití neodborných ocenění a také problémů, které jejich užití může zapříčinit. Praktická část práce se zabývá tržním oceněním rodinného domu v okrese Praha – Východ a tržním oceněním bytového domu v Praze 3 – Žižkov. Poslední část práce je analýzou trhu se nemovitostmi v oblasti Prahy 3.

Annotation: The goal of this bachelor´s work is to describe the function of property assesment in the real estate profession and to refer to the discrepancies in usage of the property assesments in the reality. The inspiration for this topic is my practice gained due to my work in a real estate agency. The first part of this work describes the typical activities of the real estate agency in Czech Republic. It undertakes the typical usage of immovable property assesment or valuation coherent to the operation of the real estate agency. In the last part of this work the author depictures the existence and usage of unprofessional valuations and describes the problems rising in connection with that. The applicative part of work consists of two properte valuations: the valuation of the self-contained house in the Prague-East district and the valuation of the block of flats in Prague 3 – Žižkov. The last part of this work contains the immovable market analysis in Prague 3.

Obsah: Úvod:.......................................................................................................................................... 6 Literární rešerše:......................................................................................................................... 7 A. Teoretická část: .................................................................................................................. 8 Činnost realitní kanceláře:...................................................................................................... 8 Členění realitních kanceláří................................................................................................ 8 Historie realitního trhu ....................................................................................................... 9 Realitní makléři ................................................................................................................ 12 Služby realitní kanceláře .................................................................................................. 18 Oceňování nemovitostí......................................................................................................... 29 Právní předpisy................................................................................................................. 29 Způsoby oceňování .......................................................................................................... 31 Členění nemovitostí.......................................................................................................... 32 Důležité pojmy ................................................................................................................. 35 Katastr nemovitostí .......................................................................................................... 36 Užití ocenění nemovitostí v realitní praxi ............................................................................ 38 Posudek ............................................................................................................................ 38 Znalecký posudek............................................................................................................. 40 Profese odhadce a znalce.................................................................................................. 41 Odborné versus neodborné ocenění nemovitostí ................................................................. 43 B. Praktická část.................................................................................................................... 45 Ocenění rodinného domu, Praha - východ ........................................................................... 46 Popis ................................................................................................................................. 46 Ocenění: ........................................................................................................................... 48 Porovnávací metoda ............................................................................................................. 51 Příjmová metoda .................................................................................................................. 60 Nákladová metoda................................................................................................................ 62 Shrnutí .................................................................................................................................. 64 Ocenění bytového domu, Praha 3 - Žižkov.......................................................................... 66 Popis ................................................................................................................................. 66 Stanovení tržní hodnoty pozemku........................................................................................ 70 Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku ........................................................................ 74 Porovnávací metoda ............................................................................................................. 74 Příjmová metoda .................................................................................................................. 79 Nákladová metoda................................................................................................................ 81 Shrnutí .................................................................................................................................. 89 C. Analýza trhu s nemovitostmi, oblast Prahy 5................................................................... 91 Historie Prahy 5.................................................................................................................... 91 Analýza trhu Prahy 5............................................................................................................ 96 Pozemky ........................................................................................................................... 97 Byty - prodej..................................................................................................................... 98 Rodinné domy - prodej..................................................................................................... 99 Nájmy ............................................................................................................................. 100 Obytné domy .................................................................................................................. 100 Rekreační objekty........................................................................................................... 101 Závěr: ............................................................................................................................. 102 Seznam zdrojů:....................................................................................................................... 103 Přílohy: ................................................................................................................................... 104

5

Úvod: Tato bakalářská práce se skládá ze tří částí. První část je teoretická a zabývá teoretickým popisem a vymezením důležitých pojmů, aplikovaných v práci. Definují se zde základní pojmy, metody ocenění a přístupy k němu. Budou zmíněny i právní předpisy. Tématem teoretické části je činnost realitní kanceláře a rozebrání způsobu, jakým realitní kanceláře používají ocenění nemovitostí v praxi. Dále se práce zabývá existencí odborných a neodborných ocenění a také nesrovnalostí vznikajících na základě používání neodborných ocenění. Praktická část práce obsahuje tržní ocenění rodinného domu v obci Louňovice, Praha – východ. V této druhé části je zpracováno ocenění bytového domu v Praze 3, Žižkově. Na tuto část práce navazuje i její třetí část, a to analýza trhu v oblasti Prahy 3. Oceňování nemovitostí je odborná činnost a provádí se za účelem zjištění hodnoty nemovitostí. Provádí se s použitím určitých pravidel a postupů. V oceňování můžeme rozlišit dva základní přístupy, a to oceňování tržní a tzv. oceňování administrativní. Výstupem tržního oceňování je tzv. tržní hodnota, tedy cena obvyklá, za kterou je možné v daném místě a čase nemovitost koupit nebo prodat. Tržní oceňování je individuální proces a jeho výsledek závisí především na zkušenostech a informacích zpracovatele. Druhý způsob oceňování je tzv. administrativní, jeho výstupem je tzv. cena administrativní. Tato cena se zjišťuje podle aktuálně platného cenového předpisu. Tato cena je uměle vytvořená a nemusí plně odpovídat ceně tržní. Nicméně při správné aplikaci obou postupů by neměly vzniknout protichůdné výsledky.

6

Literární rešerše:

1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a změně některých předpisů 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a o změně některých zákonů; tzv. oceňovací vyhláška 3) Vyhláška č. 456/2008 Sb. 4) ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ a.s., Praha 2007 5) ORT, Petr: Analýza realitního trhu, BIVŠ a.s., Praha 2008 6) ORT, Petr: Moderní metody oceňování na tržních principech, BIVŠ a.s., Praha 2005 7) ZAZVONIL, Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK s.r.o., Praha 1996 8) ZAZVONIL, Zbyněk: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, Praha 2006 9) ZAZVONIL, Zbyněk: Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK®, Praha 2004

7

A. Teoretická část: Činnost realitní kanceláře: Tato kapitola pojednává o roli realitních kanceláří na českém trhu a o vývoji profese realitních makléřů. Budou zde zmíněny druhy a rozsah poskytovaných služeb v oblasti realitního trhu a zvláštnosti realitního trhu a s tím související. Realitní trh bývá definován jako místo, kde se setkávají prodávající a kupující a vzniká zde cena obchodované komodity, kterou jsou nemovitosti a služby s nimi spojené. Realitní trh byl a je součástí české ekonomiky. Má však svoje specifické znaky. Majetek, se kterým se zde obchoduje, je nepřemístitelný a je tedy jednoznačně vymezen svým umístěním, polohou. Obchoduje se zde s majetky vysoké hodnoty a tyto obchody jsou relativně málo časté (vzhledem k vysoké hodnotě zboží). Nemovitosti jsou málo likvidní, jelikož prodej nemovitosti může běžně trvat i několik měsíců. Tyto obchody musejí být uzavřeny na základě písemné smlouvy, která se musí vložit do katastru nemovitostí.

Členění realitních kanceláří Realitní kanceláře můžeme rozdělit podle mnoha kritérií, například podle teritoria působení, podle segmentu trhu nebo podle jejich specializace. Některé kanceláře jsou úzce vyprofilované (např. pouze nájmy bytů), jiné působí v širokém rozpětí celého realitního trhu. -

-

dle teritoria: •

globální, celosvětové působení

•

v rámci jednoho státu

•

lokálně např. v rámci města

dle segmentu trhu (jeden nebo více segmentů): 8

-

•

byty

•

budovy

•

pozemky

•

administrativní budovy

•

zemědělské pozemky, lesy, rybníky

•

prodeje

•

pronájmy

•

nespecializované (pracují ve všech segmentech trhu)

specializované: •

realitní kanceláře vzniklé pro konkrétní skupinu klientů nebo dokonce pro jednoho klienta (např. dceřiná společnost banky vzniklá za účelem prodeje propadlých zástav)

Historie realitního trhu Realitní trh fungoval po celou dobu existence našeho státu s patrným rozvojem po uvolnění legislativních podmínek po roce 1948. Po roce 1948 nastala velká změna trhu, jelikož dosud rozdílné subjekty trhu se staly rovnoprávnými. Církve a šlechta ztratily svoje výsadní postavení ve vlastnictví půdy. Po zrušení „roboty“ si nemohou dovolit najímat a platit pracovníky, proto půdu rozprodávají nebo pronajímají. Židé mohou nyní nakupovat půdu, což jim nebylo dříve dovoleno. Zvyšuje se migrace, jelikož nastala svoboda pohybu a volby zaměstnání. Možnost legálně získat prostředky na nákup nemovitostí a politická svoboda měly kladný vliv na rozvoj obchodu s nemovitostmi. Všechny tyto změny přinášejí prudký nárůst změn vlastnických práv k nemovitostem, což vede ke vzniku nové profese obchodníka s nemovitostmi. V této době se rozvíjejí nezisková peněžní družstva (kampeličky apod.). Ještě v 19. století zajišťovali celý právní 9

servis notáři. Na konci 19.století měl realitní trh podobu velmi podobnou dnešní situaci, jelikož začaly vznikat první kanceláře specializované na obchody s nemovitostmi (tedy realitní kanceláře). V souvislosti s tím se rozvíjelo i bankovnictví (půjčky) a pojišťovnictví. Jejich pracovníci byli odměňováni provizí odvozenou z objemu jejich ochodů. N počátku 20.let 20.století došlo vlivem stabilizace Československa k dalšímu rozvoji trhu. Pozemková reforma omezila vlastnictví půdy na 150 ha a proto nastaly prodeje zemědělské půdy ve velkých objemech. Stát podporuje bytová i zemědělská družstva. Velká světová krize zpomalila na na počátku 30.let 20.století realitní trh, což vydrželo do poloviny 30. let. Na počátku 2. světové války se stále velice aktivně stavělo (pravděpodobně snaha uložit majetek do do nemovitostí, které narozdíl od peněz mohou déle uchovat svoji hodnotu). Od roku 1941 přestal realitní trh fungovat a profese realitního makléře vymizela. V letech 1945-48 bylo znárodněno velké množství nemovitostí (průmyslové podniky, banky, majetky Němců, Maďarů a kolaborantů atd.). Tím byl trh silně deformován, obzvláště po přidělování nemovitostí zabavených sudetským Němcův do správy českým občanům, kteří je mohli později za nízkou cenu odkoupit. Od roku 1948 do roku 1990 mohli občané vlastnit v „osobním vlastnictví“ pouze jeden rodinný dům, jednu chatu a jednu garáž. Ostatní nemovitosti nesměli občané vlastnit vůbec (např. byty)

nebo pouze v „soukromém vlastnictví“ (např. pozemky), což je režim

omezených vlastnických práv, kdy se majetek nesmí prodat mezi občany nýbrž pouze státu, smí se ale dědit. Tato situace zapříčinila, že do roku 1990 trh s realitami vůbec neexistoval. Po roce 1990 se realitní trh rychle rozvíjel. Rychle vzniklo velké množství realitních kanceláří, realitní trh nebyl usměrňován a živnost realitního makléře mohl dělat kdokoli bez prokazování kvalifikace. Ceny nabídkové i realizované mnohdy neodpovídaly tržní hodnotě majetku. Do roku 1994 nebylo možné obchodovat s byty, jelikož stále platily zákony vzniklé 10

před rokem 1990. Panovala vysoká ochrana nájemníků v bytech (na úkor majitelů) a nízké regulované nájemné. Stát se snažil zabránit zahraničním zájemcům v koupi českých nemovitostí (např. vyššími daněmi). Platí se progresivní daň z převodu nemovitostí (5-40%). Hypoteční úvěry začaly fungovat až po roce 1995, pro české zájemce pouze krátko- a střednědobé (4-5 let) a s úroky 23-25% p.a. Mezi poptávajícími se začali vyskytovat zahraniční investoři, kteří kupovali i bytové domy obsazené nájemníky za účelem dlouhodobé investice. Čeští poptávající kupovali vzhledem k nedostatku finančních prostředků menší nemovitosti. Do nabídky vstoupily nemovitosti vrácené při restitucích původním majitelům a také nemovitosti prodané státem při privatizaci. V letech 1997-1998 nastalo zpomalení celé české ekonomiky, která se od té doby rozvíjela cca do roku 2008, kdy začala být pociťována celosvětová „krize“. Ačkoli je trh v dnešní době kvalitnější než v 90.letech 20. století, stále není na úrovni standardních a stabilizovaných trhů, jaké jsou např. v Německu, Velké Británii či ve Francii. Dnes může provozovat profesi realitního makléře téměř kdokoli pouze na ohlášení volné živnosti. Typická je účast velkých mezinárodních sítí realitních kanceláří na českém trhu, které úzce spolupracují s bankami či developery. Nicméně na českém trhu existuje několik stovek realitních kanceláří s rozdílnou úrovní služeb. Na to reaguje odborná veřejnost snahou prosadit a rozvíjet vzdělávání a certifikace realitních makléřů. Přichází rozvoj obchodních sítí a řetězců pracujících na principu franchisingu (RE/MAX, Century 21, Real Spektrum apod.). Jedná se o typ odbytového systému, jehož prostřednictvím se uvádí na trh zboží, služby nebo technologie. Franchisingu se účastní minimálně dvě osoby. Jedna z nich plní roli poskytovatele, tedy franchisora, druhá je příjemcem, tedy franchisantem. Franchisant je pak povinen na základě smlouvy (licence) provozovat obchodní činnost pod jménem franchisora v souladu s jeho koncepcí, za což franchisorovi náleží úplata. Předmětem franchisy pak nemusí být jen podnikatelský nápad, ale také ochranná známka, jméno nebo další obchodní a technické poradenství. Podnikateli práce na principu franchizy zjednoduší vstup na trh a sníží riziko neúspěchu díky tomu, že využívá zavedenou značku, kterou mají zákazníci v povědomí a na kterou si trh již zvykl. Výhodu také 11

franchisant pocítí při styku s dodavateli. V rámci franchisingové skupiny má silnější vyjednávací pozici, která mu umožní nákupy za nižší ceny s lepšími podmínkami, které by bez podpory velkého partnera nevybojoval. Menší podniky pod ochranou franchisingové smlouvy tak mohou lépe konkurovat větším firmám. Podnikatel si také nemusí lámat hlavu s koncepcí a strategiemi, neboť ty přebírá od franchisora. Na druhou stranu licenční smlouva přesně vymezuje jeho povinnosti. Franchisor tak může jen stěží nebo vůbec uplatnit svoje inovativní myšlenky a postupy. V České republice existuje Česká asociace franchisingu, která je zaměřena na podporu rozvoje stávajících franchisových systémů a vytváření příznivějších podmínek pro rozvoj tohoto způsobu podnikání. Obchody na realitním trhu se realizují v této době častěji z toho důvodu, že prodávající potřebuje získat hotovost a proto prodá svoji nemovitost i za nižší cenu, než z důvodu silné poptávky. Kvůli ekonomické recesi mohou být majitelé nemovitostí nuceni své domy či byty prodat. Zatímco prodej realit bývá v době konjunktury a růstu cen nemovitostí snadný, v době recese se nemovitosti prodávají pomaleji a za nižší ceny. Česká národní banka ve své zprávě o stabilitě finančního trhu v letech 2009/2010 zveřejnila údaje a odhady cen residenčních nemovitostí, cen, za které byly byty a rodinné domy převedeny v Katastru nemovitostí. V roce 2009 ceny převáděných bytů klesly o 14 %. Guvernér ČNB Zdeněk Tůma k tomu uvádí, že ceny bytů se

zřejmě přiblížily svým

rovnovážným úrovním, z čehož lze vyvodit, že dále by již klesat neměly. Pokles nabídkových cen byl nižší než pokles cen uváděných u převodů v Katastru nemovitostí. Nabídkové ceny klesly přibližně o 10 %.

Realitní makléři Ekonomický rozvoj České republiky umožnil rozvoj podnikání v mnoha oblastech, tedy také v realitní sféře. Vidina vysokých příjmů přilákala zájemce o tuto práci nejen 12

s dobrým profesními a etickými předpoklady. V tomto oboru se obchoduje s majetky s velmi vysokou hodnotou a proto vznikají i uskupení na odlišné odborné úrovni a s odlišnými zájmy a cíli. Je nutné zmínit, že činnost realitního makléře dnes spadá pod živnost volnou (zprostředkování obchodu a služeb; realitní činnost a správa a údržba nemovitostí). Žádný předpis tedy nestanovuje požadavky na realitního makléře. Živnostenské oprávnění pro provozování volné živnosti získáme tak, že živnost ohlásíme na kterýkoliv živnostenský úřad, zaplatíme 1000 Kč a doložíme všeobecné podmínky pro udělení živnosti, kterými jsou: •

věk minimálně 18 let

•

způsobilost k právním úkonům

•

bezúhonnost (úřad si to ověří v trestním rejstříku)

Dnes je již snaha ze strany velkých realitních kanceláří a Asociace realitních kanceláří České republiky o změnu v tom směru, aby činnost realitního makléře mohly provozovat pouze osoby s určitými kvalifikačními dovednostmi, vzděláním a certifikací, což by mělo zajistit lepší úroveň služeb než je poskytována nyní. Důležitým pokrokem je certifikace makléřů podle mezinárodní normy ČSN EN ISO/IEC 17024. Tato certifikace by měla nahrazovat či zastupovat skutečnost, že činnost makléře není vedena jako vázaná. Certifikace se uděluje po složení náročných oborových zkoušek.

Schopnosti realitního makléře Realitní makléř by měl mít především silné morální předpoklady. Kupující a prodávající často vykonávají své největší a nejzásadnější investiční rozhodnutí ve svém životě. Prodej či koupě nemovitosti obvykle ovlivní budoucí život celé jejich rodiny. 13

Schopnost správně užívat marketingu s tímto tématem souvisí. Úkolem marketingu je uspokojení zájmu kupujících a prodávajících na trhu prostřednictvím směny rentabilním způsobem. Správné užití marketingu by se mělo řídit použitím tzv, marketingového mixu, který se skládá z těchto nástrojů (tzv. 4P): •

Product /Produkt – kvalita nabízeného produktu či služby a průzkum potřeb trhu

•

Price /Cena – snaha dodávat produkt, který má nejvyšší poměr užitné hodnoty a ceny

•

Place / Distribuce – prodej, propagace na správném místě, ve správném čase a při správné příležitosti (např. prodávat zemědělské pozemky v zimě je velice nevhodné, protože obvykle neexistuje racionální možnost, jak se na daný pozemek dopravit vlivem nepříznivých klimatických podmínek)

•

Promotion / Komunikace pro podporu prodeje – např. reklama

Další kapitolou jsou odborné znalosti realitního makléře. Ten by měl mít vzdělání v oboru pozemního stavitelství, aby byl schopen analyzovat stav nemovitosti a vytvořit její kvalitní technický popis. S tím souvisí i znalost katastru nemovitostí a zeměměřičství. Zásadními dokumenty, se kterými se makléř denně setkává, jsou výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa, které musí makléř umět správně pochopit, rozebrat a vysvětlit. Znalost oceňování nemovitostí je zcela zásadní. Makléř musí být schopen určit tržní hodnotu nemovitosti, kterou prodává nebo pronajímá. Znalost práva je rovněž velice zásadní. Makléř nemusí být vystudovaným právníkem, nicméně se musí umět orientovat přinejmenším v těchto zákonech: •

Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.),

•

Stavební zákon (č. 183/2006 Sb.),

•

Katastrální zákon (č. 344/1992 Sb.),

•

Zákon

a

zápisech

vlastnických

a

jiných

věcných

práv

k nemovitostem (č. 265/1992 Sb.) 14

•

Zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.)

•

Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor (č. 116/1990 Sb.)

•

Zákon o oceňování majetku (č. 151/1997 Sb.)

•

Zákon o veřejných dražbách (26/2000 Sb.)

•

Zákon o ochraně osobních údajů (č. 101/2000 Sb.)

•

Správní řád (č. 500/2004 Sb.)

Obecné znalosti z oblasti ekonomie, historie, kultury, bankovnictví

a všeobecný

přehled posilují pozici makléře na trhu.

Certifikace Jak již bylo zmíněno, v České republice není činnost v realitní sféře příliš regulována a je stále vedena jako činnost volná bez požadavků na vzdělání a praxi. Skutečnost prokazuje velmi rozdílnou odbornou zdatnost pracovníků realitních kanceláří a realitních makléřů. Asociace realitních kanceláří (ARK) se snaží tuto situaci změnit a zavést regulaci trhu a povinnost dodržovat základní pravidla. ARK se již téměř dvacet let se zabývá profesním vzděláváním realitních makléřů v České republice a sdružuje realitní kanceláře. Certifikace realitních makléřů má přispět ke zvýšení kvality služeb, které realitní kanceláře poskytují klientům, k růstu společenské prestiže profese makléřů

a zároveň

k ochraně spotřebitele. Systematické profesní vzdělávání završené nezávislou certifikační zkouškou má přispět k tomuto cíli a podpořit úroveň etického chování při této činnosti. Pro prokazování profesní odbornosti lze využít (zatím dobrovolně) certifikace podle mezinárodní normy ČSN EN ISO/IEC 17024. Certifikace je dokladem odborné úrovně makléřů, není tedy pouhým firemním oprávněním, za nímž může být skryta velmi rozdílná úroveň pracovníků. Všichni členové Asociace realitních kanceláří (ARK)jsou certifikováni a pravidelně tuto certifikaci musejí obnovovat. Ve spolupráci s certifikačním ústavem Vysoké školy ekonomické připravila ARK program pro testování odbornosti a ověřování znalostí makléřů. 15

Certifikační ústav VŠE Praha je účelovým pracovištěm Vysoké školy ekonomické v Praze, zřízeným výhradně pro certifikaci osob již v roce 1998.

Obrázky: Logo asociace realitních kancelářá České republiky (Zdroj: http://www.reality.cz/images/design/ark1.gif) Logo prokazující certifikaci CRM ISO (Zdroj: http://klient.remax-czech.cz/prilohy/obrazky/logo-CRM-ISO.jpg)

Proces udělení certifikace Proces udělení certifikace začíná podáním přihlášky, doložením nezbytných dokumentů a dokladů a poté pokračuje složením zkoušky. Žadatel musí prokázat, že má odpovídající kvalifikaci, praxi a vlastnosti.

16

Kvalifikace a praxe: Žadatel o certifikaci ve specializaci certifikovaný realitní makléř musí mít středoškolské vzdělání, 3 roky praxe v realitní činnosti a osvědčení o odborné způsobilosti doložené

absolvováním

rekvalifikačního

vzdělávání

schváleného

MŠMT,

nebo

vysokoškolské vzdělání, 1 rok praxe v realitní činnosti a osvědčení o odborné způsobilosti doložené absolvováním rekvalifikačního vzdělávání, schváleného MŠMT, nebo absolvováním vysokoškolského studia se zaměřením na činnost realitního makléře.

Vlastnosti žadatele: Žadatel o certifikaci nesmí být nikdy trestán za majetkovou trestnou činnost či jiný s realitní činností související čin. Žadatel musí prostřednictvím referencí či jiných obdobných dokladů prokázat spokojenost svých klientů s poskytovanými službami a tím svoji dostatečnou odbornou úroveň. Zkouška probíhá před komisí a skládá se z písemné a ústní části. Písemnou zkoušku musí žadatel splnit minimálně na 60%. Po jejím splnění žadatel přistoupí k ústní zkoušce, kde zodpoví 2 vylosované otázky. Certifikát prokazující dostatečnou odbornou způsobilost k výkonu funkce certifikovaný realitní makléř je vydáván na 3 roky, při recertifikaci na 5 let. Certifikační zkouška se dotýká těchto okruhů: •

písemná část: právo v realitní činnosti,

stavební minimum

realitního makléře •

ústní část: činnost a řízení realitní kanceláře, oceňování nemovitostí a realitní trh, praktické dovednosti pro činnost realitního makléře

Vyžaduje se, aby makléř byl schopen pracovat s informacemi trhu a využívat syntetické dovednosti v oblastech: 17

•

koupě a prodeje nemovitosti

•

vkladu nemovitosti

•

prezentace činnosti realitní kanceláře

•

vyhodnocení informací od prodávajícího

•

stavební charakteristiky předmětu obchodu

A dále pak tyto analytické dovednosti: •

analýza vlivů působících na příslušný segment trhu (zejména stav nabídky a poptávky, politické, ekonomické, správní, demografické aj. vlivy)

•

analýz komerčních charakteristik nemovitosti a její postavení na trhu

•

analýza podkladů pro stanovení ceny v místě a čase

Služby realitní kanceláře Služby poskytované realitními kancelářemi se kancelář od kanceláře liší, přičemž neexistuje závazná definice toho, jaké služby by měly realitní kanceláře poskytovat. Při vyhledávání nebo nabízení nemovitostí by měla realitní kancelář čerpat ze zkušeností a dobré znalosti místního trhu. Prvořadé je vždy přání klienta. Jím popsané možnosti a specifické požadavky určují cestu k nalezení správné nemovitosti pro správného kupujícího či nájemce. Kanceláře v české republice nabízejí především tyto služby: -

zprostředkování prodeje a koupě

-

zprostředkování nájmu a podnájmu nemovitostí či jejich částí

-

správa nemovitostí 18

-

poradenství

-

zastoupení developerských společností, developerská činnost

-

výkup nemovitostí

-

dražby

Zprostředkování prodeje nemovitosti Co by měla v ideálním případě realitní kancelář poskytnout: -

osobní prohlídka nemovitosti při náběru, zjištění právního a faktického stavu nemovitosti (vyžádání nabývacích titulů jako je kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví apod.), včetně podrobných technických informací, získání výpisu z katastru nemovitostí, snímků z pozemkové mapy, písemných vyjádření správců sítí, stanoviska stavebního úřadu apod.

-

určení optimální prodejní ceny

-

písemná smlouva o poskytování realitních služeb

-

příprava zakázky: •

zpracování nabídky (fotografie, zpracování textových a grafických výstupů)

•

nabídka dané nemovitosti stávajícím klientům z databáze realitní kanceláře (tzv. referenční business)

•

nabídka dané nemovitosti spolupracujícím realitním kancelářím (s nimiž existuje obvykle dohoda o dělení provize, která se nikterak nedotýká klienta)

•

inzerce - v realitních časopisech, na realitních serverech, pomocí letáků, vývěsek, klientského centra, databáze poptávajících klientů atd.)

•

organizace a zajištění prohlídky nemovitosti za účasti makléře realitní kanceláře

-

aktivní pomoc při napravení nedostatečného právního stavu (např. pokud 19

chybí zápis na katastrálním úřadě či kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu, jednání s bankami či exekutory, řešení podílového spoluvlastnictví a s ním spojených předkupních práv atd.) -

pomoc při zajištění financování díky spolupráci s finančními institucemi

-

řízení prodeje za účelem dosažení maximální tržní ceny v co nejkratším čase

-

poradenství

-

realizace obchodu: •

příprava, návrh a vypracování smluv za asistence právníka (smlouvy rezervační, o budoucí smlouvě kupní, kupní, o úschově kupní ceny, návrhy na vklad vlastnických práv do katastru nemovitostí atd.)

•

konzultace ohledně dalších právních dokumentů (zástavní smlouva, smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru, smlouvy týkající se věcných břemen atd.)

-

časová a finanční koordinace prodeje dané nemovitosti a nákup jiné

-

zprostředkování úschovy kupní ceny (volitelně společně s deponováním částky nutné pro zaplacení daně z převodu nemovitostí)

-

poprodejní servis (zajištění stěhovací služby, převod energií, jednání s katastrem nemovitostí, zajištění posudku pro finanční úřad, pojištění nemovitosti atd.)

20

Grafické znázornění rozložení marketingových aktivit při oslovování potenciálních kupujících (Zdroj: interní statistka RE/MAX Česká republika, 2009) Ostatní 5%

Tisk 20%

Plachta  20%

Tisk Internet Vývěsky Vývěsky 5%

 Plachta Ostatní

Internet 50%

21

Zprostředkování nájmu a podnájmu nemovitostí či jejich částí Postup při nájmu či podnájmu nemovitosti je v podstatě analogický postupu při prodeji. Obvykle se zde častěji projevuje skutečnost, že zájemci nemanipulují s tak zásadním objemem peněz a proto se častěji stává, že zájemce avizovaný zájem o nemovitost odřekne.

Správa nemovitostí Obvykle realitní kanceláře nabízejí i správu nemovitostí. Toho mohou využít klienti, kteří například nežijí v České republice, ale vlastní zde nemovitost, kterou pronajímají, nebo kteří se správě nemovitosti nemohou či nechtějí věnovat. Realitní kanceláře tuto službu nabízejí zpravidla za odměnu rovnající se částce odpovídající desítkám procent z měsíčního nájmu za nemovitost. Pod správu nemovitostí spadá mnoho činností, např. -

ekonomicko správní činnosti: evidence nájemníků a podnájemníků, předpisy nájemného a služeb a kontrola úhrad, výběr úhrad, upomínání, provádění vyúčtování služeb, vedení účetnictví a daní atd.

-

technicko správní činnosti: vedení technické evidence, vedení pasportů bytů, smluvní zajištění dodávek služeb (el. energie, teplo, plyn, voda, odvoz odpadu apod.), zajištění údržby a revizí technických zařízení, informování vlastníka o nutnosti oprav, smluvní zajištění havarijní služby, ostrahy atd.

-

právní činnost: uzavírání smluv o nájmu, uzavírání smluv na umístění reklam na nemovitosti, zpracování návrhů na výpověď z nájmů, zatupování zájmů vlastníka, podávání návrhů na vklad na katastr nemovitostí, smluvní spolupráce při prodeji, nájmu či podnájmu

-

domovnická činnost: kontrola společných prostor, rozvodů a měřicích zařízení, klimatizace, topení a bojlerů, vytápění, úklid, výtahy, evidence požadavků na opravy 22

Výkup nemovitostí Některé realitní kanceláře vykupují nemovitosti do svého vlastnictví. Pro prodávajícího toto řešení přináší maximálně rychlý prodej, často však za cenu finančních ztrát, jelikož takto vykupující kanceláře vyplácejí za nemovitosti poměrně nízké částky. Například realitní kancelář Patriot Reality nabízí vyplatit do 48 hodin cenu ve výši až 90% tržní ceny. Některé realitní kanceláře nabízejí možnost v případě potřeby vykoupenou nemovitost následně po prodeji dlouhodobě pronajmout původnímu vlastníkovi.

Podle jakých kriterií vybírat realitní kancelář Vysoká konkurence nutí makléře zviditelňovat se a dávat jakkoli klientovi najevo, že jeho služby jsou lepší než u konkurence. Klient se může řídit osobními referencemi případně členstvím makléře v Asociaci realitních kanceláří České republiky nebo členstvím makléře v určitých obchodních sítích. Již při první návštěvě by měl být zájemce podrobně informován o průběhu konkrétního obchodního případu. Napovědět o úrovni dané kanceláře může mnoho faktorů, např: -

zpracování webových stránek,

-

klientské centrum – interiér i adresa,

-

chování makléřů, jejich profesní způsobilost

-

reference,

-

doba působení na trhu,

-

certifikace, členství v profesním sdružení,

-

pojištění

-

výše provize a rozsah za ni nabízených služeb

-

smlouva – je zpracovaná právníkem a šitá konkrétně na daný případ, je 23

exkluzivní nebo ne -

způsob stanovená ceny nemovitosti – užití cenové dokumentace a argumentace

-

spolupráce s právníkem (bez které nemůže realitní kancelář poskytovat právní služby)

Exkluzivní a neexkluzivní zastoupení Při výhradním (exkluzivním) prodeji nebo pronájmu nemovitosti nabízí danou nemovitost pouze jedna realitní kancelář. Při nevýhradním (neexkluzivním) obchodu je počet realitních kanceláří neomezen. Podle jaké strategie bude nemovitost prodávána záleží pouze na dohodě mezi kanceláří a klientem, na jejich filosofii a na jimi podepsané smlouvě. Zda zvolit exkluzivní či neexkluzivní zastupování je velice zásadní otázkou. Exkluzivních zakázek je dnes na českém trhu menšina, ačkoli některé realitní kanceláře s neexkluzivními zakázkami vůbec nepracují. Skutečnost, že většina nemovitostí je nabízena neexkluzivně, přispívá ke zmatku na realitním trhu, k multiplikaci nabídek, podtrhování ceny a snižuje obecně úroveň trhu. V zahraničí jsou obchody založeny na exkluzivitě, je zde běžné, že každý člověk má svého osobního makléře a nikomu jinému svoji nemovitost nesvěřuje. Existuje zde vzájemná důvěra, která dává realitnímu makléři větší prostor pro práci s nabídkou – i když za cenu kratšího trvání smlouvy. To ale makléře vybičuje k vyvinutí maximálního úsilí v této krátké době, aby nemovitost co nejrychleji prodal nebo přesvědčil prodávajícího, že skutečně dělá pro realizaci obchodu maximum. Při tomto druhu spolupráce se makléř nemusí obávat, že zatímco sám investuje vlastní nemalé prostředky do reklamy, tak majitel prodá nemovitost za jeho zády. Nepsané pravidlo říká, že pokud má kancelář investovat do marketingu a prezentace nemovitosti, bude toto opravdu kvalitně dělat pouze u exkluzivních zakázek. Pokud klient nechce uzavřít exkluzivní smlouvu, pravděpodobně se mu dostane poněkud omezených služeb.

24

Exkluzivní zastoupení funguje na základě písemné smlouvy, ve které jsou specifikována práva a povinnosti obou stran a doba zastupování. Lze očekávat, že kvalita služeb poskytovaných realitní kanceláří bude lepší než u neexkluzivních zakázek. Klient jedná pouze s jedním makléřem, což je pro něj jednodušší, přehlednější a šetří to jeho čas. V tomto případě je jednodušší i dohoda o přenechání klíčů makléři, který provádí prohlídky nemovitosti sám bez přítomnosti majitele a nemusí složitě řešit, zda se při prohlídce nepotká s jinou realitní kanceláří. U exkluzivních nabídek se také nemůže stát, že by nemovitost byla inzerována např. na internetu několikrát s odlišnými údaji. Nehrozí zde, že by se jednotlivé kanceláře předháněly ve snižování ceny bez konzultace s vlastníkem. Obvykle realitní kanceláře nabízejí výhodnější služby pro klienty s exkluzivním zastupováním, např. možnost získat jako kompenzaci za ztracený čas část složeného propadlého rezervačního poplatku při nedokončeném obchodě nebo výhodnější podmínky při získání hypotéky přes smluvní partnery. Pro realitní kanceláře je pozitivní fakt, že pokud zastupují majitele jako jediní, je pro potenciální klienty téměř vyloučena možnost, jak je obejít. Ve smlouvě je obvykle uvedeno, že po dobu jejího trvání majitel nemovitost nesmí prodat sám. Někteří klienti mohou vidět nevýhodu v tom, že pokud by chtěli smlouvu rozvázat před uplynutím doby její platnosti, bývá za to vyžadována sankce. Zjednodušeně lze po shrnutí všech kladů i záporů říci, že exkluzivita bývá výhodná pro obě strany transakce. U neexkluzivních zakázek klient také většinou podepisuje smlouvu o zastupování, nicméně může nemovitost nabízet i sám nebo přes další realitní kanceláře. Tento způsob je v České republice doposud i přes mnoho nevýhod nejčastější.Nabízení nemovitosti několika realitními kancelářemi obvykle působí kontraproduktivně. Může dojít k matení zákazníka, když se jednotlivé kanceláře snaží co nejvíce snížit cenu, aby získali klienta dříve. Toto chování je výhodné pro kupujícího, nikoli pro prodávajícího. Nabídka kolující po internetu se brzy stává pochybnou až neprodejnou, jelikož často neobsahuje autentické informace a budí dojem, že o ni není zájem nebo má nějaké vady. Pokud je nabídka neexkluzivní, často je rychlost zveřejnění inzerce důležitější než její kvalita.

25

Existují i realitní kanceláře, které pracují výhradně bez písemné zprostředkovatelské smlouvy (např. Anna Reality, Praha –západ). Jednání beze smlouvy nelze příliš doporučit, jelikož ani jedna ze stran nemá nikde specifikována ani práva ani povinnosti a v případě sporu tento nelze snadno vyřešit. Je možní prodat (či koupit) nemovitost i bez realitní kanceláře, nicméně to vyžaduje od prodávajícího určité zkušenosti, znalost a hlavně čas. Osobě, která dosud žádný realitní obchod neuzavírala, nelze tento postup doporučit.

Chování prodávajících a kupujících Podle průzkumu, který si nechala zpracovat společnost RE/MAX

v roce 2009

agenturou MindBridge vyplývají data o chování kupujících a prodávajících , o realitním trhu obecně a také o chování realitních kanceláří. Průzkum probíhal na základě hodinových rozhovorů s TOP managery 15 realitních kanceláří působících na českém trhu a na základě dotazování veřejnosti, kdy bylo v rámci dvou samostatných fází osloveno minimálně 1000 respondentů.Tento průzkum uvádí, že přes realitní kanceláře je realizováno 54% všech realitních obchodů. Autoři studie zjistili, že marže realitních kanceláří se pohybují mezi 4-5%, vyjímečně pouze okolo 2% nebo až okolo 7% z uskutečněného obchodu.

26

Graf: Struktura realitního trhu (Zdroj: agentura MindBridge, „Realitní trh ČR“)

Na trhu působí v současnosti přibližně 31 – 33 000 subjektů s živnostenským oprávněním k realitní činnosti. Z toho 68 % působí výhradně v jednom regionu, 14 % funguje více než v jednom kraji, ale bez celorepublikové působnosti a 18 % subjektů disponuje celorepublikovým pokrytím. Pro letošní rok studie předpokládá pokles objemu realizovaných transakcí o 20 %. Ze studie například také vyplývá, že 23% populace v současnosti bydlí v pronajatém bytě, 14% v družstevním bytě, 60% v bytě (domě) v osobním vlastnictví a 3% bydlí na kolejích, ubytovnách apod. Nákup či prodej nemovitosti dosud realizovalo 11 % z dotazovaných respondentů a služeb realitních makléřů využívali lidé nejvíce při prodeji bytu v osobním vlastnictví. Celkově, jak už bylo uvedeno výše, služeb realitní kanceláře využilo pouze 54 % lidí prodávajících či pronajímajících svou nemovitost. Autoři studie si položili otázku, proč lidé v tak velké míře dávají přednost přímému prodeji? Z odpovědí respondentů vyplynulo, že klienti by pravděpodobně služeb realitních kanceláří využívali ve větší míře, ale kvalita poskytnutých služeb podle nich zdaleka neodpovídá ceně, kterou si realitní kanceláře účtují.

27

Obrázek: Schéma průběhu obchodu v realitních kancelářích sítě RE/MAX (Zdroj: interní materiály společnosti RE/MAX)

28

Oceňování nemovitostí Určení obvyklé ceny nemovitosti, tedy takové, za kterou je možné v daném místě a čase nemovitost prodat či koupit, je složitý proces, při němž je nutno uvažovat mnoho parametrů, které jsou často poněkud subjektivní povahy. Tato bakalářská práce má poukázat na některé z problémů, které přináší objektivizace ukazatelů k určení obvyklé ceny v realitní praxi. Aby byl určen správný postup ocenění, je nutno zohlednit zadání ocenění. Ocenění se zpravidla zpracovává v těchto případech: -

ocenění zástavy při zajištění pohledávky zástavním právem (hypotéky)

-

prodej nemovitosti

-

v rámci soudního řízení (trestně- i občanskoprávní řízení)

-

v případě daňového či správního řízení

Při prodeji obecního majetku má být prodejní cena v takové výši, aby byla v daném čase a místě obvyklá a každá odchylka se musí zdůvodnit. Tato pravidla vycházejí ze zákona o obcích č.128/2000 Sb. a jsou často ze strany obcí opomíjena. Tím je způsobeno, že obecní majetek bývá prodán na cenu, která neodpovídá ceně tržní. Stanovení ceny obvyklé není pouze formalitou, ale často klíčovým okamžikem daného případu či sporu a autor posudku může svým neodborným přístupem poškodit zúčastněné osoby.

Právní předpisy Problematika oceňování majetku obecně je upravena „Zákonem o oceňování majetku“ č. 151/1997 Sb. Dále je třeba se řídit vyhláškou č. 3/2008 Sb., tzv. „oceňovací vyhláškou“, a novelizující vyhláškou č. 456/2008 Sb. 29

Tento zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. To znamená, že podle tohoto zákona se majetek oceňuje pouze v případě, že je to přímo vyžadováno – většinou pro účely soudu, finančního úřadu, banky anebo jiné instituce. Nepoužívá se při sjednávání cen v případě prodeje – neodpovídá totiž zcela reálné situaci na trhu. To neznamená, že by snad měla tato tzv. administrativní cena menší význam než cena tzv. tržní – pouze je nutné tyto dvě ceny nezaměňovat a uvědomit si, kdy kterou z nich použijeme. Při určování ceny za účelem prodeje se oceňuje cenou tržní. Je vhodné uvědomit si rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Hodnota je chápána jako schopnost věci přinést nám nějaký užitek, uspokojit určité potřeby a přání. Měli bychom spíše hovořit o určitém optimálním rozpětí hodnoty, nelze určit konkrétní číslo. Subjektivní hodnota je dána významem užitku, který subjektu přináší. Objektivní hodnota spočívá ve schopnosti směny dané věci za jinou, případně ji udává ekvivalent vyjádřený penězi. Hodnota tedy může být například výsledkem ocenění, neboť je brána jako věc názoru. Hodnota se vždy nemusí rovnat ceně, a prodávající může mít rozdílnou představu o hodnotě než kupující. Cena je naopak chápána jako konkrétně vyjádřené číslo, neboli peněžní částka sjednaná při nákupu či prodeji zboží – můžeme říci, že cena je finální realizovaná skutečnost. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, kterou se rozumí taková cena, jíž by bylo dosaženo při prodeji stejného či obdobného majetku (služby) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, nikoliv však vlivy mimořádných okolností trhu (stav tísně či důsledky přírodních kalamit), vliv osobních poměrů ani vliv zvláštní obliby.

30

Způsoby oceňování Způsoby oceňování na základě tohoto zákona jsou především nákladový, výnosový a porovnávací způsob (a další). Nestanoví-li zákon jinak, oceňuje se stavba právě těmito třemi způsoby nebo jejich kombinací; přesné užití stanovuje vyhláška. Při oceňování stavby nákladovým způsobem se vychází buď ze základních cen za měrné jednotky nebo z nákladů na pořízení stavby. Pokud jde o stavbu k odstranění, ocení se použitý materiál a cena se sníží o náklady na odstranění stavby. Oceňuje-li se stavba výnosově, vychází se z vyhlášky, která stanoví způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu i výši míry kapitalizace pro dané období. Jde-li o ocenění stavby porovnávacím způsobem, postupujeme podle vyhlášky, která stanoví přesný postup. Legislativa umožňuje zpracovávat ocenění majetku soudním znalcům i odhadcům majetku (dle účelu ocenění). Odhadce vykonává činnost podle zákona 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání. Může jím být osoba právnická i fyzická. Odhadce zpracování ocenění, expertní a odhadní posudky pro účely soukromého práva. Činnost znalců upravuje zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících. Ocenění smí provádět podle tohoto zákona osoba zapsaná na seznamu znalců nebo znalecký ústav. Znalec zpracovává ocenění ve formě znaleckého posudku nebo zprávy znalce pro veřejnoprávní účely (pro státní orgány) nebo pro účely fiskálně-daňové (souvisí s právními úkony osob a organizací). V České republice neexistuje závazný předpis, který by udával přesnou formu či postup ocenění. Odhadci a znalci, kteří provádějí ocenění pro státní orgány (např. převod vlastnických práv, dědictví) nebo v návaznosti na právní úkony občanů (např. zástava pro hypoteční úvěr) jsou vázáni pouze rámcově legislativními předpisy. Výběr metodiky ocenění závisí tedy na uvážení zpracovatele (až na několik specifických vyjímek). Tento stav je považován odbornou veřejností za nevyhovující, neboť výstup ocenění je silně závislý na 31

zkušenostech a zaměření odborníka, nikoli na okolnostech důležitých pro určení správné hodnoty. Proto se může stát, že dva odborníci při ocenění stejné věci ke stejnému datu dojdou k výrazně odlišným výsledkům.

Členění nemovitostí Stavby Další část zákona pojednává o nemovitostech a jejich členění. Podrobněji se tomuto věnuje vyhláška. Stavby se podle zákona člení na: -

stavby pozemní •

budovy, což jsou stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi

•

venkovní úpravy

-

stavby inženýrské a speciální

-

stavby vodních nádrží a rybníků

-

stavby jiné

Pro účely oceňování se stavba posuzuje dle účelu užití – pokud se účel uvedený v kolaudačním rozhodnutí neshoduje s realitou, ocení se nemovitost podle skutečného užití, popřípadě podle užití, které probíhá bez závad. Byt a nebytový prostor Bytem je místnost nebo soubor místností určených bydlení a jeho součásti a příslušenství; včetně podílu na společných částech domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenství, určených pro společné užívání.

32

Nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností včetně příslušenství, které jsou určené k jiným účelům než k bydlení. Oceňuje se rovněž včetně podílu na společných částech domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenství, určených pro společné užívání, přičemž nebytovým prostorem nemohou být příslušenství bytu ani společné části domu. Cenu bytu a nebytového prostoru zjistíme jako podíl z ceny celé stavby; jeho velikost je daná poměrem podlahové plochy bytu (nebytu) k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě (bez ploch společného příslušenství). Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí (zejména venkovní úpravy), se započte do ceny stavby. Podlahová plocha bytu (nebytu) je součet všech plošných výměr podlah místností a prostor tvořících jeho příslušenství.

Pozemky Pozemky se pro účely oceňování člení na několik přesně specifikovaných typů. Pozemek se posuzuje podle stavu uvedeného v KN, pokud je skutečnost jiná, tak podle skutečnosti. Dělení je následující: -

stavební pozemky: •

nezastavěné pozemky evidované v KN s vydaným územním rozhodnutím povolujícím zastavění

•

pozemky evidované v KN jako zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy – staveniště, nebo zahrady a ostatní plochy, které tvoří funkční celek s oceňovanou stavbou a pozemkem evidovaným v KN jako zastavěná plocha a nádvoří – ale pouze za účelem jejich společného využití a při vlastnictví stejnou osobou

•

pozemky skutečně zastavěné bez ohledu na KN 33

•

stavební pozemky nejsou takové, které jsou zastavěné podzemní či nadzemní stavbou nezasahující na povrch

-

zemědělské (evidované v KN jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka, pastvina)

-

lesní (evidované v KN jako lesní a zalesněné nelesní pozemky)

-

vodní nádrže a toky

-

jiné pozemky

Stavební pozemek se oceňuje násobkem ceny za m2 uvedené v cenové mapě a výměry pozemku. Neexistuje-li příslušná cenová mapa, použije se základní cena za m2 vypočtená dle vyhlášky, která bere v úvahu vliv polohy a využitelnost pozemku atd. Cenová mapa ovšem uvádí ceny uvedené v kupních smlouvách v době, kdy bylo s pozemkem naposledy obchodováno. Tak se může stát, že ceny pozemků jsou neaktuální, tedy neodpovídají situaci na trhu. Zákon v takových případech připouští určit cenu pozemku na základě porovnání obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích. Cenové mapy navrhuje obec a schvaluje je Ministerstvo financí. Zemědělský pozemek se oceňuje podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) výnosovým způsobem. Bere se v úvahu zvláště využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu s ohledem na možné překážky a chráněná území. Lesní pozemek se ocení výnosovým a porovnávacím způsobem podle převládajících souborů lesních typů. Základní cena se určí dle kategorie lesů a dle využitelnosti. Ostatní pozemky se oceňují dle postupu uvedeného ve vyhlášce.

34

Trvalé porosty Trvalé porosty se člení na lesní porosty, ovocné dřeviny, vinnou a chmelovou révu a okrasné rostliny. Lesní porost se ocení nákladovým a výnosovým způsobem, přičemž se vychází ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení, podle věku, bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění. Podrobnosti upravuje vyhláška. Vychází se z lesního hospodářského plánu. Ovocné dřeviny a réva se ocení výnosovým způsobem s ohledem na druh, věk, tvar a způsob založení. Ceny révy zahrnují zařízení vinic či chmelnic. Okrasné rostliny se ocení způsobem nákladovým. Základní cenu stanovuje vyhláška, která zohledňuje zdravotní stav porostů, případné poškození, životnost a cenu souvisejícího zařízení.

Věcná břemena Věcná břemena se oceňují výnosovým způsobem, vychází se z výše ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Lze-li zjistit roční užitek z dokumentace, ocenění se neprovádí. Nelze-li cenu zjistit, ocení se paušálně částkou 10.000,- Kč.

Důležité pojmy Za nemovitosti se považují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou s nimi spojeny pevným základem (i rozestavěné). U staveb nebereme na zřetel jejich stavebně technické provedení, účel ani dobu trvání. Nemovitostmi jsou porosty (jako součást pozemků) 35

a vodní plochy (pokrývající pozemky). Obvykle oceňujeme celý soubor nemovitostí, např. několik parcel, u staveb jednu stavbu hlavní a několik staveb vedlejších (jako její příslušenství). Součástí nemovitosti rozumíme vše, co k ní svou povahou náleží a nemůže být odděleno, aniž by se nemovitost znehodnotila či poškodila. Stavba součástí pozemku není. Příslušenství je samostatnou nemovitostí a může existovat samostatně. Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních hranicí územně správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či zřetelným rozdílem způsobu využití. Parcelou je pozemek geometricky a polohově určený, označený parcelním číslem a zobrazený v katastrální mapě.

Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí (KN) je soubor informací, zahrnující soupis a popis nemovitostí. Eviduje jejich polohové a geometrické určení a rovněž vlastnické vztahy, věcná práva a další právní vztahy. KN byl zřízen zákonem č. 344/1992 Sb., tzv. katastrálním zákonem. Zápisy do KN se řídí zákonem č. 265/1992 Sb. Práva k nemovitostem nevznikají uzavřením smlouvy, ale až rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu a následně zápisem do KN. Vkladem se rozumí zápis do KN, který vyvolává vznik, změnu nebo zánik právních vztahů k nemovitostem. Spadají sem smlouvy o převodech vlastnictví, o zástavním i podzástavním právu, o věcných břemenech, o předkupním právu, o vložení nemovitosti do základního kapitálu podniku, dále smlouvy o vypořádání společného jmění manželů i smlouvy související s privatizací či restitucí. Řízení o povolení vkladu se zahajuje v den, kdy byla žádost doručena na KN. Přednost má vždy návrh, který byl doručen jako první. 36

Náležitostmi vkladu jsou jméno navrhovatel, předmět návrhu a zjištěná cena. Nezbytnými přílohami jsou ověřená písemná smlouva, geometrický plán (při dělení pozemků), ověřené nabývací tituly a případně plné moci. Záznam do KN slouží k vyznačení práva k nemovitosti vzniklého ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu. Takto se vyznačuje i správa státních nemovitostí či právo hospodařit s majetkem státu, dále právo trvalého užívání, nájmu či výpůjčky. Poznámka se využívá k upozornění v případě, že nemovitost bude prodána z důvodu výkonu rozhodnutí, pokud na ni byl vyhlášen konkurz proti vlastníkovi nebo zde začalo vyvlastňovací řízení.

37

Užití ocenění nemovitostí v realitní praxi Případy, kdy je žádáno ocenění nemovitosti, jsou v první řadě ocenění zástavy při zajištění pohledávky zástavním právem. V praxi se s tímto lze setkat při poskytování hypotečních úvěrů, kdy finanční ústav potřebuje znát cenu nemovitosti, která slouží jako zástava a která by při nesplácení hypotečního úvěru byla prodána a z prodejní ceny by byla uhrazena jeho pohledávka. Další možností je krátkodobá půjčka, kdy se vlastníka zaručí scojí nemovitostí. Další situací, kdy je žádáno oceněné nemovitosti, je její prodej. Vlastník z ocenění získá informaci o ceně obvyklé v místě a čase prodeje a tedy takovou, která vypovídá o výši částky, jakou by mohl za nemovitost získat. Vlastník se tak může vyvarovat prodeje za příliš nízkou cenu, čímž by prodělal, nebo naopak se může vyvarovat marných pokusů o prodej za příliš vysokou cenu. V rámci soudního řízení je nutno získat nezávislé a objektivní posouzení ceny obvyklé. Může se jednat například o případ, kdy je převeden majetek společnosti za cenu nižší než obvyklou a tím jsou poškozeni věřitelé společnosti. Toto se může týkat jak občansko právního tak trestně právního řízení. V případě daňového či správního řízení. Stanovení ceny je zásadní pro situace, kdy se řeší výše daně z příjmu podle zákona č. 586/1992 a nebo vyvlastnění majetku.

Posudek Proces tržního ocenění nelze svázat do pevných norem, protože je nutno postupovat částečně individuálním způsobem, který je podřízen postupnému hledání a vyhodnocování finálního názoru a výsledku. Každý další krok musí logicky navazovat na krok předešlý, musí být srozumitelný, průkazný a kontrolovatelný. 38

Jako doporučení, jak by mohl posudek vypadat, uvádím tuto stručnou tuto osnovu: -

definice zadání, datum ocenění, účel ocenění, specifikace oceňovaných nemovitostí

-

popis nemovitostí (podstata majetku, charakteristika technická, územní, komerční a majetkoprávní) ==> sběr a výběr údajů a jejich předběžná analýza •

obecná data (umístění, aspekty sociální, ekonomické, správní atd.)

•

specifická data (pozemky, stavby, jejich náklady a výnosy, způsoby využití, opotřebení atd.)

•

zohlednění nabídky a poptávky

-

vymezení tržního segmentu a tržní analýza nemovitostí

-

stanovení strategie ocenění (výběr přístupů), postupný vývoj názorů podle použitých přístupů

-

analýza nejlepšího a nejvyššího využití

-

analýza dílčích výstupů a formulace výsledku

-

závěr, komentář

Jako vodítko lze použít např. publikaci International Valuation Standards, Eighth Edition (2007), vydanou asociací The Appraisal Institute v návaznosti na International Valuation Standards Council, viz webové stránky: http://www.ivsc.org. Tato publikace není dostupná v českém jazyce, nicméně byla přeložena do jazyka slovenského pod názvem Medzinárodne ohodnocovacie štandardy a vydána Slovenskou Asociácií Ekonomických Znalcov (přeloženo 6.vydání z roku 2003) a lze ji objednat za cenu cca 70 €.

39

Znalecký posudek Znalecký posudek je odborné dílo podané znalcem nebo znaleckým ústavem, které stanovuje hodnotu oceňovaného majetku a je vypracováno v souladu se zákonem O tlumočnících a znalcích (č. 36/1967 Sb.) a splňuje náležitosti posudku (dle §13 prováděcí vyhlášky č.37/1967 Sb.). Náležitosti posudku dle §13 prováděcí vyhlášky č.37/1967 Sb. jsou: 1. Příslušný orgán, který v řízení ustanovil znalce, vymezí ve svém opatření jeho úkol, podle okolností případu též formou otázek tak, aby se znalec zabýval jen takovými skutečnostmi, k jejichž posouzení je třeba jeho odborných znalostí. 2. V posudku uvede znalec popis zkoumaného materiálu,popřípadě jevů, souhrn skutečností, k nimž při úkonu přihlížel (nález), a výčet otázek, na které má odpovědět, s odpověďmi na tyto otázky (posudek). 3. Písemný znalecký posudek musí být sešit, jednotlivé strany očíslovány, sešívací šňůra připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí. 4. Na poslední straně písemného posudku připojí znalec znaleckou doložku, která obsahuje označení seznamu, v němž je znalec zapsán, označení oboru, v němž je oprávněn podávat posudky,a číslo položky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém deníku. 5. Znalec je povinen písemný posudek na požádání státního orgánu osobně stvrdit, doplnit nebo jeho obsah blíže vysvětlit. 6. Při ústním posudku podaném do protokolu uvedou se též údaje, které jsou předmětem znalecké doložky. Úkolem znaleckého posudku však nemusí být jen stanovení hodnoty majetku, ale rovněž odborné odpovědi na otázky zadavatele. Zpracovatel musí vždy respektovat ustanovení Zákona o oceňování majetku nebo požadavky soudu a musí mít příslušné znalecké oprávnění. Každý znalecký posudek musí obsahovat i znaleckou doložku, ve které je popsán rozsah oprávnění znalce, identifikace jeho jmenování znalcem a číslo znaleckého posudku či 40

znalecké zprávy, pod kterým je posudek zapsán ve znaleckém deníku.

Graf: Příčiny nevyužívání služeb realitních kanceláří (Zdroj: agentura MindBridge, „Realitní trh ČR“)

Realitní kancelář RE/MAX v rámci prezentace výsledků uvedeného průzkumu zmínila, že v rámci zvyšování kvality poskytovaných služeb a v rámci zlepšení orientace na trhu podpořila ve spolupráci s Českou společností pro jakost vznik systému nezávislé celostátní certifikace makléřů (CRM) podle mezinárodních norem ISO.

Profese odhadce a znalce Profese odhadce majetku, se řadí podle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání mezi živnosti vázané. Žadatel musí prokázat určité zákonem specifikované vzdělání a praxi. Podmínky pro výkon profese odhadce majetku upravuje novela Živnostenského zákona č. 130/2008 Sb. z 20.3.2008, která vstoupila v platnost od 1.7.2008

41

Dle výše uvedeného zákona je možné požádat o vydání živnostenského oprávnění pro následující kategorie oceňování majetku: •

věci movité

•

věci nemovité

•

nehmotný majetek

•

finanční majetek

•

podniky

Zákon č. 130/2008 Sb. stanovuje rovněž požadavky na vzdělání respektive odbornou praxi žadatele o živnostenské oprávnění odhadce s ohledem na vybranou kategorii oceňování majetku a dále vymezuje požadavky na: •

zamezení střetu zájmů

•

uchování důvěrnosti informací

•

řádné provozování živnosti

•

pojištění profesní odpovědnosti za případné škody vzniklé v souvislosti s vykovávanou činností odhadce majetku

•

zajištění systému jakosti a odpovědnosti

Soudní znalec je fyzická osoba jmenovaná krajským soudem soudním znalcem pro určitou specifickou oblast s příslušnou kvalifikací a praxí, kterou stanovuje zákon č.36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících. Znalec skládá znalecký slib a je oprávněn zhotovovat znalecké posudky podle zákona o oceňování majetku.Seznam soudních znalců podle znaleckých oborů vede místně příslušný Krajský soud.Klienti často hledají soudního znalce, což je ale podle předpisů totéž jako znalec. Odhadce v České republice sdružuje „Česká komora odhadců majetku“ (ČKOM). Posláním ČKOM je prohlubování kvalifikace členů Komory a zvyšování kvality služeb jimi poskytovaných v rámci trhu s majetkem

42

„Komora soudních znalců ČR“ je dobrovolnou organizací a sdružuje znalce ze všech znaleckých oborů, kteří byli jmenováni Ministerstvem spravedlnosti a krajskými soudy. Komora byla založena v roce 1990 jako sdružení znalců ČR. Posláním komory je prosazovat a obhajovat zájmy znalců ve vztahu ke státním orgánům a jiným organizacím a osobám, podílet se na vypracování a projednávání návrhů právních předpisů týkajících se znalecké činnosti, formulovat a prosazovat etické a morální zásady znalecké činnosti a další.

Odborné versus neodborné ocenění nemovitostí Ve své realitní praxi jsem se setkala s několika způsoby vypracovávání posudků, které byly vydávány za profesionální tržní ocenění, ovšem byly vytvořeny laickým postupem bez znalosti problematiky oceňování. Za tímto jednáním pravděpodobně stála snaha získat nemovitost klienta do portfolia. Součástí práce realitního makléře je orientovat se v tržních cenách nemovitostí a umět určit interval ceny, za niž by mohla být nemovitost prodána a měl by být schopen takto určenou cenu podložit určitou argumentací a dokumentací. Makléř ale nemůže vytvořit napodobeninu odborného posudku a vydávat ji za odborný posudek. Toto jednání poškozuje profesi odhadců a znalců v očích veřejnosti, jelikož veřejnost nepozná rozdíl mezi takovýmto laickým posudkem a odbornou prací. Jako jednu z největších chyb, vyskytující se v těchto oceněních, kterou je nutno popsat, považuji výpočet nájemného pouze na základě podlahové plochy budovy a nabídkových cen podobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi. Nikde nebyly zohledněny další faktory jako stav konstrukcí, vnitřní vybavení nemovitosti, dopravní dostupnost a obslužnost, rozdíl mezi nabídkou a realizovaným obchodem apod. U takových ocenění chybí standardní struktura ocenění a podstatné složky, podle kterých by se dala správně indikovat hodnota nemovitosti. To ztěžuje orientaci v ocenění. Jelikož za takové ocenění nikdo nenese právní odpovědnost i s jejími následky, není autor 43

nucen uvádět správné či pravdivé údaje a tyto mohou být zkresleny za účelem manipulace s prodávajícím. Další chybu spatřuji v tom, že velké množství odhadců je ochotno vypracovávat posudky takzvaně na objednávku. To znamená, že nemovitost je prodána, známe její prodejní cenu, a nastane situace, kdy je nutné doložit finančnímu úřadu posudkem její „administrativní cenu“. Někteří odhadci vypracovávají posudky na principu, že je jim zadána cena, která má být prezentována finančnímu úřadu, a oni skutečně přesně takovou cenu vypočítají. Tímto způsobem má pravděpodobně dojít ke zjednodušení výpočtu daně a ke snížení vypočtené částky, kterou je nutno zaplatit finančnímu úřadu. Často dochází k nátlaku ze strany realitních makléřů , kteří přímo vyžadují takto vypracované ocenění. Pokud odhadce dodrží svůj etický kodex a toto odmítne, zároveň také přichází o výdělek.

Závěr: Pokusila jsem se upozornit na nejčastější nesrovnalosti, se kterými se klient může ve spojení dvou oborů jako jsou oceňování nemovitosti a realitních obchodů setkat. Profese odhadce nemovitostí a realitního makléře mají k sobě velice blízko. Pokusila jsem se popsat, jaká by mohla a měla být role realitního makléře a odhadce v realitních obchodech. Pokud realitní makléři nebudou zastávat roli zprostředkovatel a nebude jim jasně definován rozsah povinností a služeb, bude i nadále docházet k nedorozuměním a konfliktům mezi kupujícími a prodávajícími. Jasná formulace požadavků na realitní kanceláře a makléře by přispěla ke zlepšení úrovně pracovníků realitních kanceláří. Na českém trhu není příliš ochota uveřejňovat informace. To je jeden z důvodů, proč se klienti bojí uzavírat výhradní smlouvy o prodeji. Pokud by se trh stal více transparentním, snížil by se počet nesolidních zakázek. Realitní trh by se pročistil a zůstaly by pouze kvalitní realitní kanceláře. Některé realitní kanceláře již tímto směrem vykročily a to jim v dnešní vypjaté situaci na realitním trhu může výrazně pomoci v dalším rozvoji. 44

B. Praktická část

45

Ocenění rodinného domu, Praha - východ

Popis

Předmětem ocenění je dvoupodlažní rodinný dům bez podsklepení s přistavěnou garáží, na vlastním pozemku. Dům stojí v obci Louňovice (Praha – východ), nachází se v oblasti s novou zástavbou rodinných domů, v sousedství lesa. Je zde možnost napojení na elektřinu, vodovodní a kanalizační řad. Celý dům se užívá pouze k bydlení. Občanská vybavenost je částečně v centru obce (cca 2 km), nebo šířeji zastoupená v Říčanech (cca 8 km). RD byl dokončen v roce 2004, jedná se o relativně novou stavbu. Prohlídka a zaměření nemovitosti proběhly na začátku roku 2009. Dispoziční řešení: Popis 1.NP: V 1.NP vstupujeme hlavním vchodem do předsíně, z níž je přístupná koupelna, pracovna, a velký obývací prostor. Obývací pokoj je v souladu s moderními trendy propojen do jednoho prostoru s kuchyní i jídelnou. Odsud je možný vstup na schodiště a do spíže, umístěné pod schodištěm. V zadní straně domu je umístěno několik oken, uprostřed se nacházejí dveře do zahrady. Popis 2.NP: Podkroví slouží jako noční klidová část domu. Nacházejí se zde tři pokoje (ložnice), koupelna s WC a samostatné WC. Všechny místnosti jsou přístupné z centrální chodby, do které vystoupáme po schodišti. Ze dvou pokojů na jedné straně domu je přístupná zadní lodžie, z dalších dvou místností na druhé straně domu je přístupný přední balkon. Z chodby je umožněn přístup na půdu pomocí otvoru ve stropě a žebříku. Popis stavební konstrukce: Stavba je založena na základových pasech z prostého betonu. Izolací proti zemní vlhkosti je lepenka natavená na podkladní beton, který má tloušťku 15 cm. Pod podlahou 1.NP slouží jako tepelná izolace polystyren tloušťky 4 cm. Nosné zdivo je z cihel Keratherm. 46

Obvodové zdivo má tloušťku 38 cm, vnitřní nosné zdivo 25 cm, dělicí příčky 11,5 cm. Vnější omítka je tzv. „termo omítka“ tloušťky 3 cm s povrchovou akrylátovou omítkovou vrstvou. Vnitřní omítka je vápenná hladká štuková, rovněž „termo“. Okna a dveře jsou plastová s izolačním dvojsklem (bílá), kromě vchodových dveří, které jsou z dřevěného masivu. Stropní konstrukce je z keramických stropních nosníků a stropních vložek Porotherm, tl. 2,1 cm. Konstrukce krovu je dřevěná vaznicová soustava s fošnovými krokvemi (7,5 cm × 1,8 cm). Střecha je sedlová (sklon 35°), pokrytá betonovou taškou Bramac. Schodiště z 1.NP do 2.NP je železobetonové monolitické, s obložení z dřevěného masivu (dub). Lodžie i balkon mají na podlaze dlažbu. Balkon má celé zábradlí dřevěné, lodžie má po stranách a částečně i zepředu zábradlí zděné, uprostřed v délce cca 3 m dřevěné. Sanitární prostory jsou obloženy keramickými obkladačkami. Koupelny v 1.NP a 2.NP jsou obloženy po celé ploše stěn. Dále je obložena částečně kuchyně (pás nad kuchyňskou linkou) a stěny WC v 2.NP do výšky 2 m. Podlahy v celém 1.NP jsou pokryty dlažbou, kromě pracovny, kde je dřevěná plovoucí podlaha. Schodiště je obloženo dubovým masivem. Podlahy v 2.NP jsou řešeny následovně: v chodbě, koupelně a WC je dlažba, ve všech pokojích dřevěná plovoucí podlaha. Půda má obklad ze sádrokartonových desek tloušťky 1,5 cm na dřevěném roštu. Stavba je umístěna v oblasti s nízkým rizikem výskytu radonu a proto se nevyžaduje žádné speciální ochranné opatření. K domu byla přistavěna garáž. Je propojena s RD společnou elektroinstalací a zastřešením. Dveře, resp. vrata vedou však pouze ven. Vnější úprava je stejná jako úprava RD. Garáž je zděná, vnitřní omítky vápenné, sklonitá střecha, tašková krytina, klempířské prvky ZnTi, podlahy: dlažba, rozvod elektro 220V/380V, centrální vysavač, vrata plastová na elektrický pohon s dálkovým ovládáním, osvětlení: zářivky na stropě, větrání přirozené pomocí větracích mřížek, fasáda zateplená, vnější omítka břizolit.

Technické vybavení: Vytápění je realizováno ústředním elektrickým kotlem, který rovněž ohřívá užitkovou vodu. V 1.NP je umístěn bojler. Vytápěcí tělesa jsou ocelová, desková. V 1.NP je umístěn krb na tuhá paliva, kterým je možno také vytápět. Plyn není do objektu zaveden. Zdrojem pitné vody je napojení na veřejnou vodovodní síť. Kanalizace je řešena napojením na veřejnou

47

kanalizační síť. Objekt je napojen na veřejnou elektrickou síť vlastní podzemní přípojkou, zaveden je světelný i motorový proud. Nejlepší a nejvyšší využití: Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve výborném stavu, užíván. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím

Ocenění: V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. dubnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o prodeji nemovitosti. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Prahu – východ, na listu vlastnictví č. 847, pro katastrální území Louňovice, obec Louňovice, okres Praha - východ. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 48

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: -

polohu, velikost a využitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší využití majetku

-

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Pro ocenění rodinného domu jsme použili: -

porovnávací metodu. Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku s použitím korekcí indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. 49

-

příjmovou metodu, analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

-

nákladovou metodu, analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo o jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

Informace o nemovitosti: Kraj: Středočeský Okres: Praha – východ Obec: Louňovice Katastrální území: Louňovice 687359 Adresa: Polní 293, PSČ 252 62

50

Porovnávací metoda Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s obytným domem indikovaná porovnávací metodou je: 2.208.000,- Kč

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové

číslo

pozemku Název pozemku

Parcelní číslo Adresa pozemku

Katastrální území

Louňovice,

Ve

Polní 293

225, Světice

St.

Vilkách Na

977, St. 330/12

Louňovice,

Ve

Polní 293

225, Světice

Újezdec,

Šestajovice

Čenětice 2

1356, St.

597/38

Vilkách Na

Světice Říčan

560,

608, St.

218/28

Louňovice

Výsluní Křížkový

51/1,

709/1, 710

Výsluní Křížkový

560,

Újezdec,

Šestajovice

Čenětice 2

u Šestajovice u Čenětice Prahy

51

Obec

Louňovice

Světice

u Šestajovice

Křížkový

Říčan Okres

Praha

Újezdec

- Praha

východ

- Praha

východ

- Praha

východ

-

východ

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem X

2650000

2980000

3690000

Rozloha

pozemku 1086

1112

1128

2162

2

2

vm

Cena za 1m

X

2383,09

2641,84

1706,70

Datum transakce

Červen 2010

Červen 2010

Květen 2010

Červen 2010

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2383,09

2641,84

1706,70

Nabídka

Nabídka

Prodej

Korekce

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

2144,78

2377,66

1706,70

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2144,78

2377,66

1706,70

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Vlastnická práva

Existence

věcných Bez

břemen

věcných Bez věcných Bez věcných Bez

břemen

věcných

břemen

břemen

břemen

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2144,78

2377,66

1706,70

Využití

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2144,78

2377,66

1706,70

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2144,78

2377,66

1706,70

Nejsou

Zástavní

podle Rodinný dům

územního plánu

Územní rozhodnutí

Ano

Jiná právní omezení a Zástavní právo Zástavní závazky

banky

právo banky

právo banky

Korekce

1,05

1

1,05

Upravená hodnota

2252,02

2377,66

1792,09

D. Technické parametry

52

Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2252,02

2377,66

1792,09

Pravidelný

Pravidelný

Nepravidelný

Korekce

1

1

1,05

Upravená hodnota

2252,02

2377,66

1881,69

Rovinný

Rovinný

Mírně svažitý

Korekce

1

1

1,02

Upravená hodnota

2252,02

2377,66

1919,32

Kompletní

Kompletní

Elektro, voda

Korekce

0,95

0,95

1,1

Upravená hodnota

2139,42

2258,78

2111,25

Tvar pozemku

Svažitost

Pravidelný

Mírně svažitý

Dostupnost

Elektro,

inženýrských sítí

kanalizace, voda

Dopravní obslužnost

Autobus

Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus

Korekce

0,98

0,98

1

Upravená hodnota

2096,63

2213,60

2111,25

Dopravní dostupnost Dobré

Dobré

Výborné

Dobré

Korekce

1

0,95

1

Upravená hodnota

2096,63

2102,92

2111,25

Nutnost

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2096,63

2102,92

2111,25

Srovnatelná

Srovnatelná

Větší

Korekce

1

1

0,9

Upravená hodnota

2096,63

2102,92

1900,13

Možná zastavitelnost

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2096,63

2102,92

1900,13

2096,63

2102,92

1900,13

1112

1128

2162

a parkování

demolice Ne

stávajících objektů

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 2033,22 2

1m

Rozloha pozemku

1086

53

Celková porovnávací 2208076,92

2331085,6

2372093,76

4108081,06

hodnota

Výpis oceňovaných parcel jednotková hodnota v Kč/ poř. číslo

číslo parcely

výměra v m

m2

tržní hodnota

zaokrouhleno

1

St. 977,

104

2033,22

211454,36

211.000,-

2

218/28

982

2033,22

1996622,04

1.997.000,-

Celkem

2

2.208.000,-

54

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha-východ v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 5.804.000,-Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace následuje.

Podlahová plocha: Název

Výška

Zastavěná plocha

1.NP (Přízemí)

3,01 m

9,00×9,81

=

88,29 m2

2.NP (Podkroví)

2,83 m

4,6×9,81

=

45,13 m2

2,2×9,81

=

21,58 m2

2,2×9,81×2×0,5

=

0,00 m2 45,13 m2

+2.NP

(Podkroví

-

kraje 2,52 m

spodek) +2.NP (Podkroví - kraje vršek) 1,57 m 3.NP (Půda)

0,92 m

4,60×9,81

=

Garáž

3,50

6,00×3,15

= 18,90 m2 219,03 m2

Součet: Podlažnost:

219,03 / 88,29

=

2,48

55

Obestavěný prostor (OP): 1.NP (Přízemí)

3,01 × 9,00×9,81

=

265,75 m3

2.NP (Podkroví)

2,83 × 4,6×9,81

=

127,71 m3

=

54,39 m3

=

33,88 m3 41,52 m3

+2.NP (Podkroví - 2,52 × 2,2×9,81 kraje spodek) +2.NP (Podkroví - 1,57 × 2,2×9,81×2×0,5 kraje vršek) 3.NP (Půda)

0,92 × 4,60×9,81

=

Garáž

3,5×6,0×3,15

= 66,15 m3 = 589,40 m3

Obestavěný prostor – celkem: TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové

číslo

1

2

3

nemovitosti Název nemovitosti

Parcelní číslo

Louňovice,

Ve

Polní 293

225, Světice

St. 977, 218/28

Vilkách Na

St. 608, 330/12

Výsluní Křížkový

560,

Újezdec,

Šestajovice

Čenětice 2

St.

1356, St. 51/1, 709/1,

597/38 Adresa nemovitosti

Katastrální území

Louňovice,

Ve

Polní 293

225, Světice

Louňovice

Vilkách Na

Světice

Louňovice

Světice

Výsluní Křížkový

560,

Újezdec,

Šestajovice

Čenětice 2

u Šestajovice

Říčan Obec

710

u Čenětice

Prahy u Šestajovice

Říčan Okres

Praha - východ

Praha - východ

Křížkový Újezdec

Praha - východ

Praha - východ

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota

za

2

1m

1086

1112

1128

2162

2033,22

2033,22

2033,22

2033,22

2331085,6

2372093,76

4108081,06

pozemku Hodnota

pozemku 2208076,92

56

celkem 2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaží Počet

srovnávacích 219

300

360

350

9890000

8900000

8760000

7558914,4

6527906,24

4651918,94

25196,28

18133,07

13291,19

Červen 2010

Květen 2010

Červen 2010

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

25196,28

18133,07

13291,19

jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací X jednotku Datum transakce

Červen 2010

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Prodej

Korekce

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

22676,65

16319,76

13291,19

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

22676,65

16319,76

13291,19

Existence

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

22676,65

16319,76

13291,19

Využití podle územního Rodinný dům

Rodinný

Rodinný dům

Rodinný dům

plánu

dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

22676,65

16319,76

13291,19

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

22676,65

16319,76

13291,19

Zástavní

Ne

Zástavní právo

Vlastnická práva

Absolutní

věcných Ne

břemen

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omez. a záv.

Ano

Ne

právo Korekce

1,05

1

1,05

Upravená hodnota

23810,48

16319,76

13955,75

57

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Lepší

Horší

Korekce

1

0,9

1,1

Upravená hodnota

23810,48

14687,78

15351,32

Výborný

Dobrý

Dobrý

Korekce

0,95

1

1

Upravená hodnota

22619,95

14687,78

15351,32

Technická

Velmi dobrá Dobrá

Průměrná

Korekce

0,95

1

1, 05

Upravená hodnota

21488,96

14687,78

16118,89

Funkční

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21488,96

14687,78

16118,89

Dobrý

Ne

Dobrý

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

21488,96

16156,56

16118,89

Autobus

Autobus, vlak

Autobus

Korekce

1

0,98

1

Upravená hodnota

21488,96

15833,43

16118,89

Dopravní dostupnost a Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21488,96

15833,43

16118,89

Technický stav objektu

Dobrý

vybavenost Dobrá

budovy

využitelnost Dobrá

budovy

Další

možný

rozvoj Dobrý

nemovitosti

Dopravní obslužnost

Autobus

parkování

Atraktivita objektu

Velmi dobrá Průměrná

Velmi dobrá

Korekce

0,95

1

0,98

Upravená hodnota

20414,5

15833,43

15796,51

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20414,5

15833,43

15796,51

Větší

Větší

Větší

0,98

0,9

0,95

Jiná technická korekce

Průměrná

Ne

F. Ostatní parametry Korekce

pro

velikost

nemovitosti Korekce

58

Upravená hodnota

20006,22

14250,08

15006,68

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20006,22

14250,08

15006,68

20006,22

14250,08

15006,68

6001866,65

5130031,69

Jiná korekce

Ne

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 16420,99 jednotky Porovnávací

hodnota 3596197,54

5252340,52

celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

2208076,92

2331085,6

2372093,76 4108081,06

Celková hodnota

porovnávací 5804274,46

8332952,25

7502125,45 9360421,58

59

Příjmová metoda Pro ocenění nemovitosti je zvolena příjmová metoda, nemovitost by mohla generovat výnos, kdyby byla pronajata. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 3.092.000,- Kč

60

Pronájem RD Praha -východ Kč

m2

33000

300 110

39000

240 162,5

19000

150 126,66

22900

94

Cena/1m2

Kč/m2

243,6 160,69

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné

160,69×219×12 422293,32

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

-0,15%

-63343,99

Efektivní hrubý příjem

358949,32

Náklady na údržbu

-30 000

Pojistné

-3800

Ostatní provozní náklady

-54000

Provozní náklady celkem

87800

Provozní příjem

204575,32

Rezervy na renovace

50000

Čistý provozní příjem (NOI)

154575,32

Míra kapitalizace (R)

5%

Indikovaná hodnota (V)

3091506,4

Zaokrouhleno

3.092.000,- Kčč

61

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: 1. Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. 2. Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 3. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

62

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší databáze. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je 7.616.000,- Kč. NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům, Louňovice, Polní Název

293, Praha - východ

Číslo pozemku

St. 977, 218/28

Nosná konstrukce

Klasická, zděná (porotherm)

Skutečné stáří

7 let

Ekonomická životnost

70 let

Zastavěná plocha

104

Počet podlaží

1 NP + podkroví

Celková zastavěná plocha

219

Koeficient využitelnosti

0,9

Celková podlahová plocha

197,1

m2

Celkový obestavěný prostor

589,40

m3

10 427,24

/m3

Jednotkové

m2

reprodukční

náklady Reprodukční

náklady

celkem Fyzické

m2

6145814,24 opotřebení

(odborný odhad)

-7%

- 430 206,99

Funkční nedostatky

-5%

- 307 290,71

Ekonomické nedostatky

0%

0 5408316,54

Pozemek

2208076,92

Indikovaná hodnota

7616393,46

Zaokrouhleno

7.616.000,- Kč

63

Výpočet jednotkových reprodukčních nákladů RD: ZCU = ZC × K4 ×K5 ×Ki ×Kp ZCU = 2 290 × 1,0606 × 0,85 × 2,142 × 2,358 ZCU = 10 427,24 Základní cena (ZC): 2 290,– Kč/m3 Koeficient změny ceny stavby Ki: 2,142 Koeficient prodejnosti Kp: 2,358 Polohový koeficient K5: 0,850 Koeficient vybavení stavby K4: 1,0606 Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 9.

Vnější obklady

–0,54 × 1,852 × 0,40 %

–

0,0040

14. Podlahy obytných místností

0,54 × 2,20 %

+ 0,0119

15. Podlahy ostatních místností

0,54 × 1,10 %

+ 0,0059

21. Instalace plynu

–0,54 × 1,852 × 0,50 %

–

0,0050

23. Vybavení kuchyně

0,54 × 0,50 %

+ 0,0027

24. Vnitřní vybavení

0,54 × 5,10 %

+ 0,0275

25. Záchod

0,54 × 0,40 %

+ 0,0022

26. Ostatní

0,54 × 3,60 %

+ 0,0194

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 1,0606

Shrnutí Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15.dubnu 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

64

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

5.804.000

80%

4643200

Příjmová metoda

3.092.000

5%

154600

Nákladová metoda

7.616.000

15%

1142400

Výsledná cena

5.940.200,- Kč

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvažované lokaci často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale pouze v zastoupení 5 %. Investoři většinou nejsou ochotni přistoupit na současnou výši nákladů na výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 15 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15.dubna 2010 reprezentována částkou:

5.940.200,- Kč

65

Ocenění bytového domu, Praha 3 - Žižkov Toto hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv (regulovaného nájmu bytových jednotek), jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. březnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel. Oceňovaný majetek, tedy parcela č. 459 a budova č.p.887, je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 2528, pro k.ú. Smíchov, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Popis Lokalita Oceňovaný bytový dům se nachází v ulici Svornosti 887/21 v Praze 5, Smíchov, na parcele č. 459, k.ú. Smíchov, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Pražská čtvrť Smíchov se nachází v širším centru města. Vzhledem ke kladnému rozvoji hlavně v okolí oblasti zvané „Nový Smíchov“ v posledních letech je tato část města považována za atraktivní lokalitu. Lze očekávat vysoké zhodnocení investice vzhledem k dalšímu očekávanému rozvoji této lokality. V oblasti je kompletní občanská vybavenost (nákupní centrum, banky, obchody, lékaři, školy atd). Oblast má dobrou dopravní dostupnost (parkování na ulici) i obslužnost (tramvaj, autobus i metro v dochůdné vzdálenosti). Popis bytového domu Prohlídka bytového domu byla provedena 5.3.2010. Dům se nachází na rohu ulic Jindřicha Plachty a ulice Svornosti. Uliční strany jsou orientovány na východ a jih. Dům má 4

66

nadzemní podlaží a podkroví. Je podsklepen. Objekt prošel dílčí rekonstrukcí v roce 1994. Dům je zděný z plných pálených cihel, se sedlovou střechou, krov dřevěný vaznicový, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, krytina pálené keramické tašky. Stropy jsou dřevěné trámové. Okna jsou dřevěná. Topení je ve většině bytů řešeno lokálními plynovými topidly. V několika bytech se však vyskytují lokální topidla na tuhá paliva, elektrické přímotopy nebo etážové plynové vytápění. Podlahy jsou ve většině obytných místnosti z dřevěných vlýsek, v ostatních místnostech keramická dlažba. Kuchyně jsou v bytech v převážné většině řešeny provizorně, například umístěním v předsíni či koupelně. Několi bytů má sprchový kout umístěný přímo do prostoru kuchyně. Dům byl postaven cca roku 1909. Celkový technický stav je dobrý. Od doby vzniku až dodnes byly bytové jednotky užívány k nájemnímu bydlení. V 1.NP byl původně hostinec, v roce 1935 byly upraveny prostory v 1.NP na kanceláře (řádně zkoulaudováno), které se nyní rovněž pronajímají. Jelikož je 13 bytových jednotek pronajato s regulovaným nájemným, jejich nájemci neinvestovali příliš mnoho prostředků do oprav či technického zhodnocení bytů. Ostatní byty jsou prázdné. Většina bytů je v podstandardním stavu. Dispozice domu jsou následující: -

1.NP: o bytová jednotka č. 1 o dispozici 2+1 - pronajata o 4 nebytové jednotky (kanceláře)

-

2.NP: o bytová jednotka č. 2 o dispozici 2+1 - pronajata o bytová jednotka č. 3 o dispozici 1+kk - pronajata o bytová jednotka č. 4 o dispozici 3+1 - pronajata o bytová jednotka č. 5 o dispozici 2+1 - pronajata

-

3.NP: o bytová jednotka č. 7 o dispozici 3+1 - pronajata o bytová jednotka č. 8 (x) o dispozici 2+1 - pronajata o bytová jednotka č. 9 (xx) o dispozici 2+1 - pronajata o bytová jednotka č. 10 (xxx) o dispozici 2+1 - pronajata

-

4.NP: o bytová jednotka č. 11 o dispozici 1+1 - pronajata 67

o bytová jednotka č. 12 o dispozici 1+1 - pronajata o bytová jednotka č. 15 o dispozici 3+1 - pronajata o bytová jednotka č. 17 o dispozici 3+1 - pronajata Popis bytových jednotek 1. Dispozice 2+1. Vytápění etážové a lokální, podlahy obytných místností tvoří vlýsky a plovoucí podlahy, ostatních místností dlažba. V koupelně je sprchový kout a WC. 2. Dispozice 2+1. Vytápění etážové a lokální, podlahy obytných místností tvoří vlýsky a plovoucí podlahy, ostatních místností dlažba. V koupelně je sprchový kout a WC. 3. Dispozice 1+k. Vytápění lokální elektrickými přímotopy, podlahy obytných místností tvoří vlýsky, v koupelně je keramická dlažba. V koupelně je sprchový kout, WC samostatně na patře. 4. Dispozice 3+1. Vytápění lokální elektrickými přímotopy, podlahy obytných místností tvoří vlýsky, v koupelně je keramická dlažba. V koupelně je sprchový kout a WC. 5. Dispozice 2+1. Vytápění lokální elektrickými přímotopy a na tuhá paliva, podlahy obytných místností tvoří vlýsky, v koupelně je keramická dlažba, v koupelně je vana a WC. 6. 0 7. Dispozice 3+1. Vytápění plynové etážové. Podlahy obytných místností vlýsky a plovoucí podlahy, ostatní místnosti dlažba, v koupelně vana a WC. 8. (x) Dispozice 2+1. Vytápění lokální plynové a na tuhá paliva, podlahy obytných místností vlýsky, ostatní místnosti dlažba, v koupelně je vana a WC. 9. (xx) Dispozice 2+1. Vytápění lokální plynové. Podlahy všech místností plovoucí, v koupelně je vana a WC. 10. (xxx) dispozice 2+1 – nepřístupný 11. Dispozice 1+1. Vytápění plynové etážové. Podlahy obytných místností vlýsky, ostatní místnosti dlažba, v koupelně sprchový kout a WC. 12. Dispozice 2+1 – nepřístupný. 13. 0 14. 0 15. Dispozice 3+1. Vytápění plynové etážové. Podlahy obytných místností vlýsky, ostatní místnosti dlažba a dřevěné podlahy, v koupelně sprchový kout a WC. 16. 0 68

17. Dispozice 3+1. Vytápění lokální plynové a na tuhá paliva, podlahy obytných místností vlýsky, ostatní místnosti dlažba, v koupelně vana a WC. -

4.NP – Podkroví – jedná se o půdní prostor bez zateplení

-

1.PP – Sklep – jsou provedeny hrubé podlahy a omítky, v části nebyly zhotoveny nové podlahy.

-

1.NP – 4 nebytové jednotky, kanceláře: podlahy pokryty vlýskami a dlažbou, vytápění plynové etážové, každá kancelář má své WC

Popis pozemku Parcela p.č. 459 je rovinná, téměř čtvercového tvaru o rozměrech cca 19,7×20,5 m o výměře 404 m2. Na pozemku je postaven rohový dům blokové zástavby (ve tvaru písmene „L“). Převážná většina pozemku je zastavěná. Nezastavěná zůstala pouze část ve vnitrobloku ve vnitřním roku pozemku, která slouží jako dvůr a má rozměry cca 5×8,5 m. Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou zastoupeny přípojkami médií, jako jsou voda, plyn, elektřina, kanalizace. Dále oplocení pozemku ve vnitrobloku. Tržní hodnota venkovních úprav je zahrnuta ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Nejvyšší a nejlepší využití Nejvyšší e nejlepší využití vede k nejvyšší možné výnosnosti a konkurenceschopnosti nemovitosti. Je to legální využití stavby nebo pozemku, které je fyzicky možné, technicky proveditelné a finančně přiměřené. Oceňovaný majetek je veden v katastru nemovitostí jako bytový dům, tomu odpovídá i skutečné využití a územně plánovací dokumentace. Pouze v části 1.NP slouží nebytové prostory jako kanceláře.

Dům je ve stavu, kdy je možno ho využívat k daným účelům.

Aby byla splněna maximální ziskovost, bylo by nutné nemovitost pronajmout za tržní nájemné nebo by ji musel využívat vlastník pro svou potřebu, čímž by ušetřil z nájem obdobné nemovitosti. Vzhledem k tomu, že byty jsou pronajaty za regulované nájemné, není

69

tato podmínka splněna. Současné využití majetku není v souladu s nejvyšším a nejlepším využitím majetku. K takovému využití by vedlo odstranění režimu regulovaného nájemného.

Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty se předpokládalo, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění. Byla použita metoda porovnávací. Byly porovnány tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla použita cena za 1 m2 pozemku. Pokud se jednalo o nabídky k prodeji, byla tato skutečnost zohledněna koeficienty. Byly vzaty v úvahu faktory jako datum obchodu, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, vybavenost inženýrskými sítěmi, soulad s územním plánem a územním rozhodnutím atd. Na základě uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem vypočtená porovnávací metodou je: 6.659.000 Kč. .

70

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

Název pozemku

Pozemek

Pozemek

Pozemek

Pozemek

Svornosti

Arbesovo

Holečkova

Holečkova

887/21

nám. 314/10

838/18

405/53

459

93

3409,

A. Identifikační údaje

Parcelní číslo

3410, 3482

3411 (součet) Adresa pozemku

Svornosti

Arbesovo

Holečkova

Holečkova

887/21

nám. 314/10

838/18

405/53

Katastrální území

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Obec

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

---

11160000

9000000

13400000

Rozloha pozemku v m2

404

558

654

629

13761

21303

Červen 2010

Únor 2010

Červen 2010

Korekce

1

1,02

1

Upravená hodnota

20005

14036.22

21303

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

18005

12632.598

19173,29

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

18005

12632.598

19173,29

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

18005

12632.598

19173,29

Cena za 1 m2 Datum transakce

---

20005 Březen 2010

C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Zástava

Ne

71

Využití podle územního plánu

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

18005

12632.598

19173,29

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

18005

12632.598

19173,29

Památkově

Památkově

Památkově

chráněné

chráněné

chráněné území chráněné

území,

území

Územní rozhodnutí

Bytový dům

Ano

Jiná právní omezení a závazky Památkově

území

zástavní právo Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

18005

11369.33

17255,96

Výborná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

0,85

1,05

1,05

Upravená hodnota

15304

11937.80

18118,75

Lichoběžník

Obdélník

Obdélník

Korekce

1,02

1

1

Upravená hodnota

15610

11937.80

18118,75

Rovinný

Mírně svažitý

Mírně

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Tvar pozemku

Čtverec

Svažitost

Rovinný

svažitý Korekce

1

1,02

1,02

Upravená hodnota

15610

12176.56

18481,14

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

15610

12176.56

18481,14

Metro,

Metro,

Metro,

Metro,

tramvaj,

tramvaj,

tramvaj,

tramvaj,

autobus

autobus

autobus

autobus, vlak

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

15610

12176.56

18481,14

Dobrá

Velmi dobrá, Velmi dobrá,

Dostupnost inženýrských sítí

Dopravní obslužnost

Dopravní

dostupnost

Kompletní

a Dobrá

72

parkování

(parking

na (parking

ulici + zóny)

na tunel, parking tunel, parking

ulici + zóny)

na ulici

na ulici

Korekce

1

0,95

0,95

Upravená hodnota

15610

11567.73

17557,08

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

15610

11567.73

17557,08

Ne

Podtunelované Ne

Nutnost demolice stávajících Ne objektů

Jiná technická korekce

Interakce sousedních

území

budov Korekce

1

1,2

1

Upravená hodnota

15610

13881.27

17557,08

Větší

Větší

Větší

Korekce

0,98

0,95

0, 95

Upravená hodnota

15298

13187.21

16679,22

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Možná zastavitelnost

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

15298

13187.21

16679,22

15298

13187

16679

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

15054

Souhrn výstupů: Číslo parcely:

Výměra m2:

Jednotková

Tržní hodnota:

Zaokrouhleno:

6081816

6.082.000 Kč

hodnota Kč/m2: 459

404

15054

73

Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku Při stanovení obvyklé ceny celého majetku jsme použili kombinaci metody porovnávací, příjmovou a nákladovou (jejich kombinaci).

Porovnávací metoda Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy nemovitosti stejného využití, které byly v Praze 5 v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 42.309.396.- Kč

74

TABULKA II- MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 Název nemovitosti

Bytový

2

3

dům Bytový

dům Bytový

Bytový dům

nám. dům

Holečkova

Svornosti 887/21

Arbesovo 314/10

4

Holečkova 405/53 838/18

Parcelní číslo

459

93

3409,

3482

3410, 3411 Adresa nemovitosti

Svornosti 887/21

Arbesovo

nám. Holečkova Holečkova

314/10

838/18

405/53

Katastrální území

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Obec

Praha 5

Praha 1

Praha 1

Praha 1

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

404

558

654

629

Hodnota za 1 m2 pozemku 15054

15054

15054

15054

Hodnota pozemku celkem

8400132

9845316

9468966

1950

1250

1100

34494700

27000000 40000000

26094568

17154684 30531034

13381.82

13723.74

Březen 2010

Červen 2010

Únor 2010 Červen 2010

1

1

1, 02

1

13381.82

13998.22

27755,48

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku

6081816

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet

srovnávacích 2200

jednotek Prodejní cena celkem

---

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací ---

27755,48

jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje

75

Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13381.82

13998.22

27755,48

Absolutní

Absolutní

Břemeno

Břemeno

vlastnictví

(byty vlastnictví

náj. smluv náj.

všechny

regul. (tržní náj.)

(6

Vlastnická práva

Zástava

náj., kanc. tržní)

Smluv

bytů (3

regul. náj)

regul. náj.)

Korekce

0,9

1,1

1,05

Upravená hodnota

12043.64

15398.04

29143,3

Ne

Ne

Ne

1

1

15398.04

29143,3

Existence věcných břemen Ne Korekce

byty

1 Upravená hodnota

12043.64

Využití podle územního Všeobecně obytné Všeobecně obytné Čistě plánu

Čistě obytné

obytné

Korekce

1

1,02

1,02

Upravená hodnota

12043.64

15706.00

29726,2

Ne

Ano

Ano

Korekce

1,05

0,9

0,9

Upravená hodnota

12645.82

14135.40

26753,6

Jiná právní omezení a Památkově

Památkově

Památkově Památkově

závazky

chráněné území

chráněné

chráněné

území

území

Stavební povolení

Ne

chráněné území

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

12645.82

14135.40

26753,6

Výborná

Srovnatelná Srovnatelná

Korekce

0,9

1

1

Upravená hodnota

11381.24

14135.40

26753,6

Velmi dobrý

Před reko

Před reko

Korekce

0,9

1,1

1,15

Upravená hodnota

10243.12

15548.94

30766,64

Dobrá

Průměrná

Podprůměr

Korekce

0,95

1,1

1,15

Upravená hodnota

9730.96

17103.83

35381,6

E. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu

Průměrná

Dobrý

Technická vybavenost bud Špatná

76

Funkční

využitelnost Dobrá

budovy

(možné Dobrá

Dobrá

Dobrá

změny dispozice)

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

9730.96

17103.83

35381,6

Ne

Ne

Garáže

Další

možný

rozvoj Vybudování

nemovitosti

půdních bytů

dvoře

Korekce

1,2

1,2

0,9

Upravená hodnota

11677.15

20524.60

31843,5

Dopravní obslužnost

Metro,

tramvaj, Metro,

autobus

tramvaj, Metro,

autobus

Metro,

tramvaj,

tramvaj,

autobus

autobus

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11677.15

20524.60

31843,5

Dopravní

dostupnost

a Dobrá, parking na Dobrá, parking na Dobrá

parkování

ulici

ve

Dobrá

ulici horší (zóny)

Korekce

1,05

1

1

Upravená hodnota

12261.01

20524.60

31843,5

Dobrá

Průměrná

Průměrná

Korekce

0,98

1

1

Upravená hodnota

12015.79

20524.60

31843,5

Neaplikováno

Neapliková Neaplikován

Atraktivita objektu

Průměrná

Jiná technická korekce

Neaplikováno

no

o

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

12015.79

20524.60

31843,5

Menší

Menší

Menší

Korekce

1,1

1,15

1,16

Upravená hodnota

13217.37

23603.29

36938,46

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13217.37

23603.29

36938,46

13217

23603

36938

29078226.79

29503750 40631800

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nem.

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

hodnota

1 24507

jednotky Porovnávací

hodnota

77

celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

8400132

9845316

Celková

37478358

39349066 50100766

porovnávací 42309396

9468966

hodnota

78

Příjmová metoda Předmět ocenění generuje příjem z pronájmu 13 bytů, nicméně pouze ve výši regulovaného nájemného, ostatní jednotky jsou prázdné (lépe řečeno nepronajaté). Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále jsou stanoveny náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pomocí metody přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů (regulovaný nájem) a potenciálně možného dosažitelného příjmu z nepronajatých nebytových prostor. Vycházeli jsme z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 39.190.000,- Kč.

Potenciální hrubý příjem za rok Příjem

Kč

za Potenciální příjem Potenciální

měs. regulovaný Kč

za

Potenciální

rok příjem Kč za měs příjem Kč za rok

nájem

regulovaný nájem

tržní nájem

tržní nájem

Byty

70879

850548

115600

1387200

Nebytové

0

60000

720000

prostory Celkem

1570548

79

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

Efektivní hrubý příjem

1570548 5%

78527

1649075

Náklady na údržbu

55 000

Pojistné

21000

Daň z nemovitosti

9 800

Ostatní provozní náklady

70 000

Provozní náklady celkem

155800

Provozní příjem

1493275

Rezervy na renovace

200000

Čistý provozní příjem (NOI)

1293275

Míra kapitalizace (R)

3,3% 42678

Indikovaná hodnota

39190151,52

Zaokrouhleno

39.190.000,-

80

Nákladová metoda Obvyklá cena pozemku je připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: 1. Technické opotřebení 2. Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

3. Funkční nedostatky 4. Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 5. Ekonomické nedostatky 6. Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a

81

nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z vyhlášky o oceňování majetku. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 29.036.000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulkách. Výpočet zastavěné plochy (ZP): Název

Výška

Zastavěná plocha podlaží

1.PP

3,00 m

21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05– 1,05×5,80/2

1.NP

4,44 m 3,84 m 3,72 m 3,60 m 2,72 m

366,70 m2

=

366,70 m2

=

366,70 m2

=

366,70 m2

21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05– 1,05×5,80/2

Součet:

=

21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05– 1,05×5,80/2

půda

366,70 m2

21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05– 1,05×5,80/2

4.NP

=

21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05– 1,05×5,80/2

3.NP

366,70 m2

21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05– 1,05×5,80/2

2.NP

=

2 200,20 m2

21,32 m

Průměrná výška podlaží (PVP):

=

Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

=

3,55 m 366,70 m2

82

Výpočet obestavěného prostoru (OP): 1.PP

3,00

×

(21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05–

1,05×5,80/2) 1.NP

4,44

×

3,84

×

3,72

×

3,60

×

2,72

×

=

1 408,13 m3

=

1 364,12 m3

=

1 320,12 m3

(21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05–

1,05×5,80/2) půda

1 628,15 m3

(21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05–

1,05×5,80/2) 4.NP

= (21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05–

1,05×5,80/2) 3.NP

1 100,10 m3

(21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05–

1,05×5,80/2) 2.NP

=

(21,85×19,80–1,05×19,80/2–5,80×9,05–

1,05×5,80/2)

=

Obestavěný prostor – celkem:

=

997,42 m3 7 818,04 m3

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 1.

Základy včetně zemních prací

–0,54 × 6,00 % × 30 %

–

0,0097

7.

Úprava vnitřních povrchů

–0,54 × 6,90 % × 70 %

–

0,0261

8.

Úprava vnějších povrchů

–0,54 × 3,10 %

–

0,0167

9.

Vnitřní obklady keramické

–0,54 × 2,10 % × 50 %

–

0,0057

–0,54 × 3,20 % × 30 %

–

0,0052

–0,54 × 1,852 × 3,20 % × 35 %

–

0,0112

14. Povrchy podlah

–0,54 × 1,852 × 3,10 % × 25 %

–

0,0078

15. Vytápění

–0,54 × 4,70 % × 40 %

–

0,0102

17. Bleskosvod

–0,54 × 0,40 %

–

0,0022

22. Vybavení kuchyní

–0,54 × 1,80 % × 60 %

–

0,0058

23. Vnitřní hygienické vybavení

–0,54 × 3,80 % × 35 %

–

0,0072

24. Výtahy

–0,54 × 1,852 × 1,30 %

–

0,0130

25. Ostatní

–0,54 × 5,60 % × 50 %

–

0,0151

11. Dveře

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 0,8641

83

Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1.

Základy včetně zemních prací – standardní 70 % 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 6,00 % × 70 % / 0,8641

1.

+ 3,273 %

Základy včetně zemních prací – podstandardní 30 % 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 6,00 % × 30 % × 0,46 / 0,8641

2.

+ 0,645 %

Svislé konstrukce – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 18,80 % / 0,8641

3.

+ 14,649 %

Stropy – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 8,20 % / 0,8641

4.

+ 6,390 %

Krov, střecha – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 5,30 % / 0,8641

5.

+ 4,130 %

Krytiny střech – standardní 40 / (40 + 0) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 2,40 % / 0,8641

6.

+ 1,389 %

Klempířské konstrukce – standardní 40 / (40 + 0) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 0,70 % / 0,8641

7.

+ 0,405 %

Úprava vnitřních povrchů – standardní 30 % 16 / (16 + 64) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 6,90 % × 30 % / 0,8641

7.

+ 0,479 %

Úprava vnitřních povrchů – podstandardní 70 % 40 / (40 + 40) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 6,90 % × 70 % × 0,46 / 0,8641

8.

+ 1,286 %

Úprava vnějších povrchů – podstandardní 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 3,10 % × 0,46 / 0,8641

9.

+ 1,100 %

Vnitřní obklady keramické – podstandardní 50 %

84

40 / (40 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 2,10 % × 50 % × 0,46 / 0,8641 9.

+ 0,559 %

Vnitřní obklady keramické – standardní 50 % 16 / (16 + 0) × 100 = 32,000 % 32,000 % × 2,10 % × 50 % / 0,8641

+ 0,389 %

10. Schody – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 3,00 % / 0,8641

+ 2,338 %

11. Dveře – standardní 35 % 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 3,20 % × 35 % / 0,8641

+ 1,037 %

11. Dveře – podstandardní 30 % 60 / (60 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 3,20 % × 30 % × 0,46 / 0,8641

+ 0,511 %

13. Okna – standardní 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 5,40 % / 0,8641

+ 4,687 %

14. Povrchy podlah – standardní 75 % 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,10 % × 75 % / 0,8641

+ 2,018 %

15. Vytápění – standardní 60 % 16 / (16 + 14) × 100 = 53,333 % 53,333 % × 4,70 % × 60 % / 0,8641

+ 1,741 %

15. Vytápění – podstandardní 40 % 40 / (40 + 5) × 100 = 88,889 % 88,889 % × 4,70 % × 40 % × 0,46 / 0,8641

+ 0,890 %

16. Elektroinstalace – standardní 50 / (50 + 20) × 100 = 71,429 % 71,429 % × 5,20 % / 0,8641

+ 4,298 %

17. Bleskosvod – podstandardní 40 / (40 + 0) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 0,40 % × 0,46 / 0,8641

+ 0,170 %

18. Vnitřní vodovod – standardní

85

50 / (50 + 20) × 100 = 71,429 % 71,429 % × 3,30 % / 0,8641

+ 2,728 %

19. Vnitřní kanalizace – standardní 60 / (60 + 30) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 3,20 % / 0,8641

+ 2,469 %

20. Vnitřní plynovod – standardní 50 / (50 + 20) × 100 = 71,429 % 71,429 % × 0,40 % / 0,8641

+ 0,331 %

21. Ohřev vody – standardní 16 / (16 + 14) × 100 = 53,333 % 53,333 % × 2,10 % / 0,8641

+ 1,296 %

22. Vybavení kuchyní – standardní 40 % 16 / (16 + 24) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 1,80 % × 40 % / 0,8641

+ 0,333 %

22. Vybavení kuchyní – podstandardní 60 % 30 / (30 + 10) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 1,80 % × 60 % × 0,46 / 0,8641

+ 0,431 %

23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní 65 % 16 / (16 + 24) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,80 % × 65 % / 0,8641

+ 1,143 %

23. Vnitřní hygienické vybavení – podstandardní 35 % 30 / (30 + 10) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,80 % × 35 % × 0,46 / 0,8641

+ 0,531 %

25. Ostatní – standardní 50 % 40 / (40 + 40) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 5,60 % × 50 % / 0,8641

+ 1,620 %

25. Ostatní – podstandardní 50 % 101 / (101 + 40) × 100 = 71,631 % 71,631 % × 5,60 % × 50 % × 0,46 / 0,8641 Opotřebení analytickou metodou celkem:

Základní jednotková cena (ZC):

+ 1,068 % = 64,326 %

2 150,– Kč/m3

86

Koeficient

přepočtu

ZC

dle

druhu

konstrukce K1

×

0,9390

×

0,9380

podlaží K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :

×

0,8915

Koeficient vybavení stavby K4:

×

0,8641

Polohový koeficient K5:

×

1,2000

Koeficient změny cen staveb Ki:

×

2,1620

Koeficient prodejnosti Kp:

×

2,4250

Základní jednotková cena upravená:

=

Koeficient

přepočtu

ZC

dle

velikosti

průměrné zastavěné plochy podlaží K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient přepočtu ZC dle průměrné výšky

9 177,85 Kč/m3

Základní cena upravená: 7 818,04 m3 × 9 177,85 Kč/m3

= 71 752 798,41 Kč

87

NÁKLADOVÁ METODA Bytový

dům

Svornosti

Název

887/21, Praha 5, Smíchov

Číslo pozemku

459

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

101 let

Efektivní stáří

101 let

Ekonomická životnost

80 let

Zastavěná plocha

366 1

podzemní

podlaží,

4

Počet podlaží

nadzemní podlaží, půda

Celková zastavěná plocha

2200

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

1870

m2

Celkový obestavěný prostor

7818,04

m3

Jednotkové reprodukční náklady

9 177,85

/m3

Reprodukční náklady celkem

71 752 798,41

Fyzické opotřebení

-64,33%

- 46 155 705,11 Kč

Funkční nedostatky

-5 %

- 3587639,92

Ekonomické nedostatky

0%

0

Stavby a venkovní úpravy Věcnou

hodnotu

m2

945 000

stanovujeme

odborným odhadem

22954453,38

Pozemek

6.082.000

Indikovaná hodnota

29 036453,38

Zaokrouhleno

29.036.000,- Kč

88

Shrnutí Toto hodnocení vyjadřuje názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. březnu 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

42309396

80

33847516

Příjmová metoda

39190151

10

3919015

Nákladová metoda

5 912 750

10

591275

Výsledná cena

38357806

Zaokrouhleno

38.358.000,- Kč

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Proto se domníváme, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považujeme indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %. Oceňovaný majetek – obytný dům s nájemními byty a nebytovými prostory je z hlediska typu objektu a sektoru trhu investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem, omezení je způsobeno režimem regulovaného nájmu bytů a to, že nebytové prostory jsou nevyužívané. Regulované nájemné je jediným břemenem. Majitel objektu tedy de facto dotuje bydlení nájemníkům v bytech s regulovaným nájemným. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena 89

váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 5. březnu 2010 reprezentována částkou 38.358.000,- Kč. Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

90

C. Analýza trhu s nemovitostmi, oblast Prahy 5

Historie Prahy 5 Městská část Praha 5 patří svou rozlohou a počtem obyvatel k největším v Praze. Podle dat statistického úřadu měla 31.12.2009 počet obyvatel: 1 249 026. Leží na levém břehu Vltavy v těsném sousedství historického jádra Prahy, od kterého ji dělí středověké opevnění, zvané Hladová zeď. Osídlení tohoto území se datuje již od pravěku, což dokládá řada nalezišť. Pátou městskou část tvoří několik původně samostatných obcí ¬ Smíchov, Košíře, Motol, Hlubočepy, Radlice, Jinonice-Butovice a jižní výběžek Malé Strany - Újezd. Je to území velice rozmanité, s uliční zástavbou, vilovými čtvrtěmi, menšími sídlišti, novými

obytnými

komplexy,

továrnami

a

řadou

chráněných

přírodních

území.

Charakteristickou součástí Prahy 5 jsou bývalé usedlosti a letohrádky v zahradách. Terén této městské části je zajímavě členěný, tvořený několika rovnoběžnými údolími, kterými protékají potoky, ústící do Vltavy. Centrální částí Prahy 5 je Smíchov. Na převážné části území se od středověku rozkládaly vinice, chmelnice, dvory, pole a zahrady, náležející církvi, při Vltavě stály mlýny. Obrovský průmyslový rozmach Smíchova předznamenává v 18. století vznik několika manufaktur. Od počátku 19. století zde dochází k výrazným proměnám. Zahrady a letohrádky postupně ustupují výstavbě továren na výrobu nejrůznějšího zboží. Roku 1838 byl povýšen na předměstí ¬druhé nejstarší v Praze ¬ a roku 1850 na město. Spolu s továrnami se stavějí také obytné domy a dělnické kolonie. Stavební ruch na Smíchově vrcholí v posledním desetiletí 19. století, na počátku 20. století se centrum přesouvá na dnešní náměstí 14. října. Další částí Prahy 5 jsou Košíře, které jsou poprvé zaznamenány k roku 1185. V devatenáctém století začíná narůstat počet obyvatel a také zde vzniká několik továren.Ve dvacátém století pokračuje rozvoj obce a narůstá počet obyvatel, kteří nacházejí obživu převážně v sousedním Smíchově. Rozlohou téměř stejné jako Košíře je katastrální území Motol, obyvatel má však daleko méně,¬ necelou čtvrtinu. Ani v průběhu 19. a na počátku 20. století nedochází v Motole k výraznému nárůstu počtu obyvatel.

91

Druhým největším katastrálním územím po Smíchovu jsou Hlubočepy zaznamenané již r. 1257. Ve středověku se zde nalézaly tři osady ¬ Hlubočepy a Zlíchov, zmiňovaný poprvé k roku 1222, a Klukovice, o kterých máme zprávu až ze století čtrnáctého. V 16.stol. zde byl postaven dvůr a tvrz. V 19. a na počátku 20. století dochází i zde k výrazným změnám, staví se železnice tzv. Pražský Semmering a také tu vzniká řada továren, v souvislosti s tím vzrostl i počet obyvatel. Ze všech obcí na území dnešní páté městské části se mohou Jinonice a Butovice pochlubit nejstarší zmínkou o své existenci z roku 1088. V průběhu devatenáctého století se počet obyvatel zdvojnásobil, nevznikly tu ale žádné velké průmyslové podniky, byl tu vápencový lom, vápenice a cihelna, teprve v roce 1911 nechal Josef Walter postavit v Jinonicích velkou továrnu na automobily.

Obrázek: Obvod Prahy 5 (Zdroj: http://www.praha.czso.cz/x/krajedata.nsf/oblast2/obyvatelstvo-xa )

92

Radlice se poprvé objevují v pramenech k roku 1283. I v Radlicích vzniklo v průběhu 19. století několik průmyslových závodů, jako mlékárna, vápenka, cihelna a další, část obyvatelstva byla zaměstnána v sousedním Smíchově. K území Prahy 5 patří i část osady Újezd, která nebyla zabrána Prahou a zůstala tak od zbytku původní osady oddělena hradební zdí. Dnešní Újezd je tvořen několika bloky domů při Vítězné ulici. V roce 1922 se všechny výše jmenované obce stávají součástí Velké Prahy ¬ hlavního města nově vzniklé Československé republiky. Nejprve jako Praha XVI a XVII, od roku 1949 jako Praha 4 a 16 a od roku 1960 jako Praha 5. V souvislosti s proměnou celé Prahy na důstojné hlavní město republiky mění se i Praha 5. Vyrůstají kolonie vil, činžovních vil a rodinných domků v zeleni smíchovských a košířských svahů ¬ Malvazinka, Hřebenka, Cibulka a další. Vzniká velkolepé zahradní město na Barrandovské skále. Přestavují se i některé továrny a stavějí se nové. Na Smíchově vznikají Ženské domovy, narůstá doprava a přibývají další mosty, jako například Jiráskův a dnešní pátá městská část se celkově modernizuje. Tento slibný vývoj byl přerušen druhou světovou válkou. V průběhu války měly na území městské části sídla různé odbojové skupiny. Dopadly bomby na Farkáň, těžce poškodily několik domů a usmrtily jejich obyvatele. Byly postaveny desítky barikád, z kostelů se staly márnice. Obětí okupace a povstání je několik set, jejich jména můžeme číst na pamětních deskách a pomníčcích. Poválečné období je charakterizováno hlavně nedostatkem bytů, který se začal posléze řešit výstavbou panelových sídlišť, většinou na neosídlených okrajích města. I Prahu 5 "zdobí" několik panelových sídlišť jako Barrandov, Homolka a menší skupiny panelových domů. Dochází také k další modernizaci průmyslových závodů. V 60. letech začala výstavba dětské nemocnice v Motole a v 80. letech nemocnice pro dospělé a nemocnice Na Homolce. Po listopadu 1989 se začala psát nová kapitola městské části. V ekonomické oblasti byly novými zákony zrušeny nebo transformovány velké státní podniky, což se v MČ Prahy 5 dotýkalo především pivovaru Staropramen, Motorletu Jinonice, Radlické mlékárny, Tatrovky Smíchov aj. Obec řešila řadu restitučních požadavků majitelů, kteří se hlásili o svá dědická práva. 93

V současné době se postupně mění centrální část Prahy 5, Smíchov. Na místě starší zástavby a bývalých továrních hal vzniklo několik obchodně administrativních center, která změnila charakter této části Prahy a stala se tak důležitým pokračováním středu města na levém břehu Vltavy. Dominantou křižovatky Anděl se stal komplex budov Zlatý Anděl, moderní prosklená stavba nesoucí symbol anděla. Nový Smíchov vzniknul na místě Ringhofferovy továrny při Plzeňské ulici. Lávka pro pěší spojila nákupní centrum přímo s parkem Sacre Coeur. Dalším rezidenčním centrem je komplex budov Anděl City, položených mezi ulicemi Stroupežnického a Radlickou. V ulici Karla Engliše vyrostl nový bytový komplex a také Anděl Media Centrum. „Andělské město“ má i nezanedbatelnou výhodu, rychlý dopravní systém v napojení na Strahovský tunel, tunel Mrázovka a další výjezdové komunikace z centra Smíchova ven do volné krajiny. V katastru Prahy 5 vznikly také nové rozsáhlé obytné soubory, jako například na Smíchově U Trojice, Císařka a v Jinonicích U Kříže, další na Barrandově. Od roku 2003 spojuje Hlubočepy s Barrandovem tramvajová estakáda, nejmodernější tramvajová trať v republice. Po kolejišti dlouhém 3, 567 kilometrů se lze dostat na Barrandov za 16 minut. Náklady na realizaci se pohybovaly okolo 2,5 miliardy korun.. Urbanistický komplex nové centrály ČSOB postavené v Radlicích získal v kategorii nová administrativní centra titul Nejlepší z realit 2007. V roce 2006 je nalezen investor pro revitalizaci bývalé dělnické kolonie Buďánka. Historie osady Buďánka sahá na počátek 19. století, kdy byly Košíře i širší území Smíchova jedinečným přírodním areálem s výstavnými usedlostmi a vinicemi. V roce 1988 byli původní majitelé domů násilně vyvlastňováni a pod silným tlakem nakonec odešli. Po letech sporů o to, zda zachovat, či zrušit památkový režim, se nakonec asanovalo šest objektů a u zbylých se učinila statická opatření k zamezení zhroucení staveb. Územní rozhodnutí by mělo být vydáno v roce 2008 a stavební povolení v roce 2009. Kolaudace celého areálu by měla proběhnout zhruba v roce 2010 nebo 2011. Novým srdcem Smíchova se stane dnešní vlakové nádraží Praha-Smíchov, které se promění v další městské centrum. Stane se tak na základě dohody mezi hl. m. Prahou, MČ Praha 5, Ministerstvem dopravy ČR a Českými dráhami, a.s., což umožní přestavbu území o rozloze 52 hektarů na jih od Anděla až po Zlíchov. První změny se uskuteční okolo autobusového nádraží na Knížecí, které je nejprve nutné přesunout. Změny se dotknou i jižní části smíchovského nábřeží, odkud je přístup na Císařskou louku. Vzniknou zde byty a přes 94

lagunu Vltavy budou postaveny lávky. Z jižní části Smíchova vznikne rezidenční a rekreační městská čtvrť. V období secese vznikla řada velice kvalitních činžovních domů a vil. Praha 5 má i památky moderní architektury jako již zmíněný komplex Teras Barrandov, filmových ateliérů a též vilové čtvrti, vila v ulici Na Cihlářce, na které má podíl architekt Adolf Loos, kostel sv. Jana Nepomuckého v Košířích, bývalá továrna Hydroxygen v Hlubočepích. V průběhu 19. století vzniká na území dnešní Prahy 5 řada průmyslových závodů. Přední místo zaujímala Ringhofferova továrna na vagóny a železniční tendry, která patřila k největším svého druhu v monarchii. V průběhu doby řada továren zanikla, zejména v 1873, kdy Rakousko-Uhersko postihla finanční a průmyslová krize, ale vznikaly i nové. V současné době patří k největším závodům pivovar Staropramen. Již od roku 1869 náleží pivovar Staropramen k pražskému Smíchovu, kdy na pozemcích poblíž Vltavy začala jeho výstavba. V bývalé Waltrovce Jinonicích vyroste nová čtvrť za miliardy. V chátrajícím továrním areálu budou za několik let bydlet i nakupovat tisíce lidí. Společnost Red Group, která Waltrovku přestavuje, chce do projektu v následujících letech investovat až deset miliard korun. Pokud se nevyskytnou komplikace, tovární haly, kde se vyráběly letecké motory, kde kdysi bývala i filmová studia se stanou místem k bydlení, nákupům i práce. V areálu vznikne tisíc domů a vilek, které pojmou podle odhadu čtyři tisíce obyvatel. Zbývající výroba se přesune na území MČ Praha 18. Od pradávna vedly územím dnešní Prahy 5 důležité cesty směřující na západ, jih a jihozápad od Prahy. Nejnovějším mostem je most Barrandovský, který je zároveň největším silničním mostem Prahy. Spojuje Hlubočepy s Braníkem a je důležitou součástí Jižní spojky na vnitřním pražském okruhu. Most je součást středního dopravního okruhu, který pokračuje rychlostní komunikací směřující k tunelům Mrázovka a dále do Strahovského tunelu, který je spojnicí s Prahou 6. Stavba Strahovského tunelu byla zahájena v roce 1985, tunel byl dostavěn v roce 1997 a otevřen v listopadu téhož roku. Strahovský tunel je nejdelším pražským silničním tunelem Tunel s denní kapacitou 43 000 vozidel jako součást vnitřního pražského okruhu spojuje Smíchov s pomezím Břevnova a Střešovic. V srpnu 2004 byl na Smíchově uveden do provozu silniční tunel Mrázovka, spojující část městského okruhu ze Zlíchova a Radlické ulice se Strahovským tunelem. V říjnu 2002 byl otevřen úsek městského okruhu Zlíchov- Radlická,

95

jehož součástí je i 165 metrů dlouhý Zlíchovský tunel. Na opačném konci Prahy se v současné době začala budovat soustava tunelů, která by měla být hotova v roce 2011 a měla by umožnit podzemní průjezd přes Letnou a Stromovku až na druhý břeh Vltavy v Tróji (komplex Blanka). Zároveň oba břehy Vltavy spojil tunel pro kabely. Nový kolektor má odvrátit energetickou krizi způsobenou čilým stavebním ruchem, která by Smíchovu v nejbližších letech hrozila.

Analýza trhu Prahy 5 Trh s nemovitostmi v Česku v současné době stagnuje. Podle některých kritérií klesl pod úroveň roku 2007. Počet vkladů do katastru nemovitostí v České republice byl vloni cca 648 tisíc řízení, což bylo téměř o 74 tisíc případů méně než v roce 2008 a zhruba o sedm a půl tisíce nižší než v roce 2007. Vyplývá to z nejnovějších statistik Českého úřadu zeměměřičského. Počet hypoték, které si v uplynulém roce sjednali lidé pro vlastní bydlení, byl meziročně skoro o 40 procent nižší. Činil ani ne 40 tisíc smluv, zatímco rok 2008 vykázal 56 tisíc smluv a rok 2007 přes 76 tisíc smluv. Loňský propad realitního trhu do značné míry způsobila nejistota na straně zákazníků a jejich obavy z budoucího vývoje (stabilita příjmu, ztráta zaměstnání atd.). Oživení trhu nastane, až pokud tato nejistota pomine. Pro pochopení, proč se trh nemovitostí v Česku letos nezmění je třeba si uvědomit, jaké skupiny lidí u nás v minulosti nejvíce kupovaly byty do vlastnictví a proč je situace dnes jiná. V prvé řadě to nejvíce byly malí lidé od 26 do 32 let. V tomto věku je nyní o 20% méně lidí než před pěti lety. Už jen změnou demografické situace, tedy změnou počtu mladých lidí se změnil i počet zájemců o vlastnické bydlení. Proměnil se i jejich životní styl a možnosti, které mají po absolvování školy. Dříve mladý člověk po vysoké škole sehnal poměrně snadno práci se stálým platem. Banky půjčovaly i na 100 procent ceny nemovitostí, tak si mnoho mladých lidí koupilo byt velice brzy po nástupu do zaměstnání, což dnes tak snadno nelze. Přístup k práci je dnes horší a nabízené platy jsou v jiné relaci (vztaženo k ceně bydlení). Mladí lidé dnes pociťují nejistotu. Řada z nich odchází do zahraničí nebo raději bydlí v nájmu, který je pro ně pružnější a jednodušší. 96

Trh s nemovitostmi uvolnil a rozvíjel v době, kdy získání hypotečních úvěrů bylo za přijatelných podmínek pro většinu pracující populace, tzn. za oboustranně přijatelných podmínek jak pro vypůjčitele, tak i pro poskytovatele. Dále k rozmachu trhu přispěly změny vlastnictví bytů a to z podílového vlastnictví v družstevních objektech na vlastnictví tzv. osobní (výhradní) právě pro snadné financování hypotečními úvěry. To se pozitivně odrazilo i na nové výstavbě. Vzhledem k nižším prodejním cenám ve středočeském kraji oproti hl. m. Praze se mnozí Pražané rozhodli přestěhovat mimo území hl. města, ovšem se zachováním dobré dostupnosti do Prahy a to vlakem, autobusem, integrovanou dopravou nebo automobilem.

Pozemky

Druh pozemku

Výměra Cena za celý Cena za m2

1 Zemědělský

4170

350000

83,9

2 Zemědělský

12700

70000

55,1

3 Komerční účely 700

840000

1200

4 Bydlení

400

1090000

2725

5 Bydlení

1488

10900000

7325,3

6 Bydlení

1090

7630000

7000

7 Bydlení

850

9900000

11647,1

8 Bydlení

5837

40800000

6989,9

9 Bydlení

22000

85800000

3900

Ceny pozemků se liší podle jejich umístění a účelu využití. Platí zde obecná pravda, že menší pozemky jsou po přepočítání na jednotky vlastně dražší než ty velké. V okrajových částech Prahy 5 je několik málo volných rozlehlých zemědělských pozemků, které jsou nyní k prodeji. Očekává se, že o tyto pozemky bude mít zájem investor, který je po změně územního plánu buď prodá za účelem zisku a nebo na nich postaví vlastní projekt. Ceny těchto pozemků se pohybují přibližně v rozmezí 50-90 Kč/m2.

97

V blízkosti hlavních silnic a nákupních center jsou k k dipozici pozemky o velikosti do 1000 m2, které jsou určeny ke komerčnímu využití, a jejichž cena se pohybuje v rozmezí cca 1100-1500 Kč/m2. a velikost cca 400-2500 m2. Nejvíce obchodované jsou pozemky k bydlení. V oblastech vzdálenějších od centra města se jejich ceny pohybují kolem 3000 Kč/m2. Stále je k prodeji i omezené množství pozemků ve velice žádaných lokalitách širšího centra, kde se ceny pohybují kolem 7000 Kč/m2.

Byty - prodej Byty jsou nejvíce obchodovanou komoditou na realitním trhu obecně. Na Praze 5 je velký cenový rozdíl mezi lokalitami, které jsou ještě „v centru Prahy“ (např. Smíchov, Košíře) a mezi takovými, které jsou již na okraji města (Stodůlky). Panelové byty jsou výrazně levnější než cihlové. Malé byty typu garsoniery nebo 1+kk jsou nejčastěji v cihlivých domech, cena se pohybuje u starší zástavby obvykle mezi 40 000-50 000 Kč/m2. Novostavby jsou dražší řádově o desítky tisíc korun na m2. Velmi oblíbené jsou byty velikosti 1+1 nebo 2+kk. Zde se cena za m2 pohybuje nepatrně níže než u menších bytů, nicméně je zde kladen obzvlášť velký důraz na dobrou lokalitu, kde se cena může vyšplhat až k 80 000 Kč/m2. Další skupina bytů o velikosti 3+kk zahrnuje velkou nabídku panelových bytů. Jejich cena se pohybuje v rozmezí cca 35 000-40 000 Kč/m2. Pokud by se jednalo o cihlové byty, bude cena vyšší, a to cca o 5 000-10 000 Kč na 1 m2. Větší byty již jsou víceméně nadstandardní. Ačkoli by se dalo očekávat, že jejich cena bude v přepočtu na jednotku klesat, nemusí tomu tak být, jelikož tyto byty bývají lépe dispozičně řešeny, technicky vybaveny atd. , což se projevuje ve vyšší ceně. Dispozice bytu , Smíchov

Výměra Cena za celý Cena za m2

1

1+kk, cihla, starší, Smíchov

49

1700000

34693

2

1+kk cihla, starší, Hlubočepy

34

1800000

52941

3

1+kk, novostavba, Košíře

29

2380000

82068

4

2+kk, cihla, starší, Košíře

50

2290000

45800

5

2+kk, cihla, starší, Hlubočepy 88

3390000

38522

6

2+kk, cihla, Smíchov

6400000

79012

81

98

7

3+kk, panel, Stodůlky

80

3130000

39125

8

3+kk, panel, Stodůlky

64

2272000

35500

9

3+1, panel, Hlubočepy

70

2800000

40000

177

8900000

50282

10 4+kk, cihla, Hlubočepy

Rodinné domy - prodej Rodinné domy k prodeji se vyskytují spíše ve vzdálenějších lokalitách, v širším centru. Na okraji města vyrůstají novostavby. V centrální části Prahy 5 nové domy téměř nevznikají, pokud se tedy nějaký prodává, tak pouze starší zástavba – u které je ale cena zvýšena výbornou lokalitou. Vzhledem k tomu, jak široce variabilní může bžt pojetí rodinného domu, tak nemohu hodnotit podle ukazatele ceny Kč/m2. Starší domy před rekonstrukcí na okraji města se dají koupit již od cca 35 000 Kč/m2. Naopak novostavby často ve stejných lokalitách se pohybují od 55 000 Kč/m2 výše. Domy v nejlepších lokalitách mohou mít cenu až od 80 000 Kč/m2, nicméně stále si svoje kupce najdou.

Rodinné domy

Popis

Cena za celý Cena za m2

1 Stodůlky, samostatný, patrový, 2 garáže, 536 m2 23000000

42910

terasa, nadstandardní 2 Řeporyje, starší, cihlový, u lesa,

180 m2 4500000

25000

261 m2 15000000

57471

4 Zličín, řadový RD, novostavba, 2NP

200 m2 6500000

32500

5 Stodůlky, samostatný RD, zahrada,

264 m2 15450000

58522

135 m2 12500000

92592

74 m2

57972

2NP + půda, před reko 3 Radotín, novostavba před dokončením, 2 garáže, zimní zahrada

2NP, 3 byty 6 Stodůlka, samost, 3NP, zahrada, novostavba 7 Smíchov, řadový, 1,5 NP, cihla,

4290000

u metra, starší 8 Jinonice, velký samost RD, 3NP

307 m2 14000000

45602

99

Nájmy Nabídka bytů k pronájmu se v analyzovaných lokalitách liší dle vybavenosti bytu a atraktivity lokality. Obecně je největší poptávka po bytech 2+1 nebo 3+kk, kde je také cena hned po garsonkách nejvyšší. Nejhůř se pronajímají velké byty (4 místnosti a více) v panelových domech. Převažuje poptávka po zařízených bytech (kuchyňská linka, pračka, lednice, základní nábytek jako stůl, židle, postel, skříň). Je preferováno nové zařízení bytu (ne nábytek po babičce). Pokud je byt výše než ve 3.patře a dům nemá výtah, je téměř nepronajatelný. Požadovány jsou obchody a noční MHD v blízkosti. Nájmy v RD se od bytů v bytových domech téměř neliší, nicméně jsou zde častější výkyvy – častěji jsou rodinné domy luxusně zařízeny a proto jsou v těchto případech dražší. Orientačně se ceny pohybují takto: Byt

Cena v tisících Kč

1

1+1

6-15

2

2+1

7-18

3

3+1

9-22

4

4+1

12-30

RD 80 m2

12-18

RD 150 m2 20-35 RD 230 m2 25-60 RD 400 m2 70+

Obytné domy V oblasti Smíchova je k prodeji několik bytových domů klasické formy, tj. 3-4 nadzemní podlaží, podsklepené, s půdou, bloková klasická cihlová zástavba. Odhadem s 1020 bytovými jednotkami a většinou s nebytovým prostorem k pronájmu. Překvapivě většina z nabízených domů je v dosti špatném stavu. Všeobecně takové domy prodávají majitelé, kteří v důsledku regulovaného nájemného nemohli dům spravovat a naopak ho museli dotovat. Ceny těchto domů začínají od cca 20 mil. Kč. Stejné domy, které jsou v dobrém stavu, po rekonstrukci, se nabízejí k prodeji v cenách cca od 35 mil. Kč, luxusní domy nad 100 mil Kč. Mnoho prodávajících do poslední chvíle cenu tají.

100

Bytové domy

M2

Cena

za

celý Cena

v mil. Kč 1 Plzeňská, Košíře, 3NP, 14 bytů, 2 obchody, 1014 17,3

za

m2 17061

půda, před reko 2 Hlubočepy, 3NP, 7 bytů + restaurace

821

19,35

23568

3 Smíchov, Holečkova, 5NP

640

36

56250

4 Smíchov, Na Čečeličce, 5NP, 11 bytů

907

33

36383

5 Smíchov, 6NP, 12 bytů, dobrý stav

1570 111,5

71019

Rekreační objekty Ačkoli by se dalo očekávat, že v Praze se s rekreačními objekty neobchoduje, opak je pravdou. Praha 5 nabízí jednak lokality podél řeky a také na okraji města v původně vesnicích. Ceny chat se pohybují od 15 000 Kč/m2. Tato skutečnost láká mnoho lidé, kteří se dostali do finanční tísně, k trvalému bydlení právě v takové chatě v dosahu hl.m.Prahy. Chaty

Popis Cena za celý Cena za m2

1 Zděná, Slivenec, 2NP, zahrada 600m2 40

780000

19500

2 Lipence, smíšená, po reko, 400 m2

100

1585000

15850

3 Zbraslav, montovaná, 300 m2

16

250000

15625

4 Radotín, smíšená, 310 m2

17

550000

32352

101

Závěr: V Praze 5 je plánováno několik velkolepých projektů, kdy se mají přestavět staré průmyslové či výrobní budovy na byty se zázemím služeb. Praha 5 se postupně přibližuje centru města, začíná zde růst poptávka po bytech v atraktivních lokalitách (Smíchov, Košíře, novostavby). Tato část Prahy má své výborné, ale i neatraktivní lokality. Bohužel rozvoj obchodu a služeb sice přiláká lidi, kteří zde budou trávit svůj čas, budou zde pracovat a tudíž i bydlet, ale s nimi přijdou i klaické problémy velkého města (např. bezdomovci). Přesto se domnívám, že je Praha 5 jednou z nejvíce a nejlépe se rozvíjejících lokalit Prahy s velkým potenciálem.

102

Seznam zdrojů: 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a změně některých předpisů 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a o změně některých zákonů; tzv. oceňovací vyhláška 3) Vyhláška č. 456/2008 Sb. 4) ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ a.s., Praha 2007 5) ORT, Petr: Analýza realitního trhu, BIVŠ a.s., Praha 2008 6) ORT, Petr: Moderní metody oceňování na tržních principech, BIVŠ a.s., Praha 2005 7) ZAZVONIL, Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK s.r.o., Praha 1996 8) ZAZVONIL, Zbyněk: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, Praha 2006 9) ZAZVONIL, Zbyněk: Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK®, Praha 2004 10) DUŠEK, David: Základy oceňování nemovitostí, VŠE – IOM, Praha 2004 11) HÜTTER, David: Základy oceňování nemovitostí, Institut F. Dysona, Brno 2008 12) Svačina, Luboš. Hypoindex.cz: Přes realitní kanceláře jde pouze 54 % všech obchodů 17.9.2009 [online] Dostupný z WWW: . 13) Čermák, Jan. SPS: Správa nemovitostí, rozsah jednotlivých činností [online] Dostupný z WWW: . 14) Asociace realitních kanceláří české republiky [online] Dostupný z WWW: . 15) International

Valuation

Standards

2007

[online]

Dostupný

z

WWW:

. 16) Slovenská

komora

znalcov

[online]

Dostupný

z

WWW:

. 17) Znalecký

a

oceňovací

ústav

s.r.o.

[online]

Dostupný

z

WWW:

posudky\

[online]

Dostupný

z

WWW:

. 18) Věra

Misáková:

Znalecké

..

103

Přílohy: Příloha č.1 Fotodokumentace Příloha č.2 Výpisy z katastr nemovitostí Příloha č.3 Snímky z katastrální mapy Příloha č.4 Mapy Příloha č.5 Nabídky prodej a nájem Příloha č.6 Pasporty bytů Svornosti 887/21

104

Příloha č.1 Fotodokumentace

Arbesovo náměstí 314/10

Čenětice

HŠolečkova 838/18

Šestajovice

Světice

Svornosti

Fotografie bytových jednotek, kanceláří, půdy, sklepa a společné chodby (Svornosti 887/21, Praha 5, Smíchov)

Bytová jednotka č. 1

Příloha č.2 Výpisy z katastr nemovitostí

Informace o budově

1z3

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Budova

Informace o budově č.p.:

314

Část obce:

Smíchov

Číslo LV:

8746

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

bytový dům

Jednotky v budově:

314/1, 314/2, 314/3, 314/4, 314/5, 314/6, 314/7, 314/8, 314/9, 314/10, 314/11, 314/12, 314/13, 314/14, 314/15, 314/16, 314/17, 314/18, 314/19, 314/20, 314/21, 314/101, 314/102, 314/103

Katastrální území:

Smíchov 729051

Na parcele:

93

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

AGRANAM, s.r.o.

V Jirchářích 195/2, Praha, Nové Město, 110 00

SJM Bartoníček Radek a Bartoníčková Dana

Podíl 364/13399 566/13399

Radek Bartoníček

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

Dana Bartoníčková

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

SJM Bielik Milan a Bieliková Božena

248/13399

Milan Bielik

Čajkovského 597/8, Jihlava, 586 01

Božena Bieliková

Čajkovského 597/8, Jihlava, 586 01

Tomáš Brablec

Brněnská 2004/19, Prostějov, 796 01

456/13399

Jiří Dobroruka

Přecechtělova 2230/4, Praha, Stodůlky, 155 00

771/26798

Romana Dobroruková

Přecechtělova 2230/4, Praha, Stodůlky, 155 00

771/26798

MgA. Tereza Eschlerová

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

1502/13399

Hlavní město Praha

Mariánské nám. 2/2, Praha, Staré Město, 110 01

478/13399

SJM

Kaulfuss Günter Andreas Dipl.-Ing. a Kaulfussová Jitka Mgr. Günter Andreas Kaulfuss Dipl.-Ing.

560/13399 Děvínská 2821/16, Praha, Smíchov, 150 00

6/28/2010 12:25 AM

Informace o budově

2z3

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Budova

Jméno

Adresa

Podíl

Děvínská 2821/16, Praha, Smíchov, 150 00

Mgr. Jitka Kaulfussová Jaroslava Kolářová

Arbesovo Náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

562/13399

Zdeňka Kopecká

Arbesovo náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

380/13399

Vendula Kopperová

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

390/13399

Adam Kouba

Arbesovo Náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

651/13399

Jaroslava Kovářová

Arbesovo Náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

433/13399

Maarten Ruud Kruyswijk

Amestelle 245 , Zwanenburg 1161 BB, Nizozemsko

Filip Marek

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

1771/13399 332/13399

Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce Jméno

Adresa

Podíl

Městská část Praha 5

nám. 14. října 1381/4, Praha, Smíchov, 150 22

478/13399

Vlastnické právo Jméno

Adresa

Pavel Michálek

Arbesovo náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

SJM Roztočil Josef a Roztočilová Jana

Podíl 311/13399 333/13399

Josef Roztočil

Lhotka 20, Svinaře, Lhotka, 267 27

Jana Roztočilová

Arbesovo náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

Marcela Sklenářová

Arbesovo Nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

410/13399

Radovan Štecher

Arbesovo náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

431/13399

SJM Štimák Jan a Štimáková Eva

1131/13399

Jan Štimák

Vodnická 454, Praha, Újezd, 149 00

Eva Štimáková

Vodnická 454, Praha, Újezd, 149 00

Pavel Tejkal

Křesetice 21, Křesetice, 285 47

371/13399

Jan Toscher

Kainarova 5047/66, Jihlava, 586 01

248/13399

Hermína Uhrová

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

300/13399

Jitka Veverková

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

400/13399

Způsob ochrany nemovitosti

6/28/2010 12:25 AM

Informace o budově

3z3

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Budova

Název památkově chráněné území

Omezení vlastnického práva Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek

Jiné zápisy Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Vlastnictví jednotek Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 27.06.2010 22:01:01

6/28/2010 12:25 AM

Informace o parcele

1z3

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=parcela&id=2360368101

Informace o parcele Parcelní číslo:

93

Výměra [m2]:

558

Katastrální území:

Smíchov 729051

Číslo LV:

8746

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 314

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

AGRANAM, s.r.o.

V Jirchářích 195/2, Praha, Nové Město, 110 00

SJM Bartoníček Radek a Bartoníčková Dana

Podíl 364/13399 566/13399

Radek Bartoníček

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

Dana Bartoníčková

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

SJM Bielik Milan a Bieliková Božena

248/13399

Milan Bielik

Čajkovského 597/8, Jihlava, 586 01

Božena Bieliková

Čajkovského 597/8, Jihlava, 586 01

Tomáš Brablec

Brněnská 2004/19, Prostějov, 796 01

456/13399

Jiří Dobroruka

Přecechtělova 2230/4, Praha, Stodůlky, 155 00

771/26798

Romana Dobroruková

Přecechtělova 2230/4, Praha, Stodůlky, 155 00

771/26798

MgA. Tereza Eschlerová

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

1502/13399

Hlavní město Praha

Mariánské nám. 2/2, Praha, Staré Město, 110 01

478/13399

SJM

Kaulfuss Günter Andreas Dipl.-Ing. a Kaulfussová Jitka Mgr. Günter Andreas Kaulfuss Dipl.-Ing.

560/13399 Děvínská 2821/16, Praha, Smíchov, 150 00

6/28/2010 12:26 AM

Informace o parcele

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=parcela&id=2360368101

Jméno

Adresa

Podíl

Děvínská 2821/16, Praha, Smíchov, 150 00

Mgr. Jitka Kaulfussová Jaroslava Kolářová

Arbesovo Náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

562/13399

Zdeňka Kopecká

Arbesovo náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

380/13399

Vendula Kopperová

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

390/13399

Adam Kouba

Arbesovo Náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

651/13399

Jaroslava Kovářová

Arbesovo Náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

433/13399

Maarten Ruud Kruyswijk

Amestelle 245 , Zwanenburg 1161 BB, Nizozemsko

Filip Marek

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

1771/13399 332/13399

Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce Jméno

Adresa

Podíl

Městská část Praha 5

nám. 14. října 1381/4, Praha, Smíchov, 150 22

478/13399

Vlastnické právo Jméno

Adresa

Pavel Michálek

Arbesovo náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

SJM Roztočil Josef a Roztočilová Jana

Podíl 311/13399 333/13399

Josef Roztočil

Lhotka 20, Svinaře, Lhotka, 267 27

Jana Roztočilová

Arbesovo náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

Marcela Sklenářová

Arbesovo Nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

410/13399

Radovan Štecher

Arbesovo náměstí 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

431/13399

SJM Štimák Jan a Štimáková Eva

1131/13399

Jan Štimák

Vodnická 454, Praha, Újezd, 149 00

Eva Štimáková

Vodnická 454, Praha, Újezd, 149 00

Pavel Tejkal

Křesetice 21, Křesetice, 285 47

371/13399

Jan Toscher

Kainarova 5047/66, Jihlava, 586 01

248/13399

Hermína Uhrová

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

300/13399

Jitka Veverková

Arbesovo nám. 314/10, Praha, Smíchov, 150 00

400/13399

Způsob ochrany nemovitosti

2z3

6/28/2010 12:26 AM

Informace o parcele

3z3

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=parcela&id=2360368101

Název památkově chráněné území

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek

Jiné zápisy Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 27.06.2010 22:01:01

6/28/2010 12:26 AM

Informace o budově

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Budova

Informace o budově č.p.:

2

Část obce:

Čenětice

Číslo LV:

188

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

rodinný dům

Katastrální území:

Čenětice 676543

Na parcele:

st. 51/1

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SJM

Adresa

Podíl

Richter Jan a Richterová Jaroslava Jan Richter

Čenětice 2, Křížkový Újezdec, Čenětice, 251 68

Jaroslava Richterová

Čenětice 2, Křížkový Újezdec, Čenětice, 251 68

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Objekt je dotčen změnou právního vztahu:V-5642/2010, Z-13497/2010, Platnost k 29.06.2010 18:11:05

6/29/2010 7:32 PM

Informace o parcele

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=parcela&id=3014194209

Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 51/1

Výměra [m2]:

722

Katastrální území:

Čenětice 676543

Číslo LV:

188

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

KMD

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 2

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SJM

Adresa

Podíl

Richter Jan a Richterová Jaroslava Jan Richter

Čenětice 2, Křížkový Újezdec, Čenětice, 251 68

Jaroslava Richterová

Čenětice 2, Křížkový Újezdec, Čenětice, 251 68

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Objekt je dotčen změnou právního vztahu:V-5642/2010, Z-13497/2010, Platnost k 29.06.2010 18:11:05

6/29/2010 7:32 PM

Identifikace objektu podle souřadnic

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/MapaIdentifikace.aspx?x=-733749.6028035...

Informace o parcele Parcelní číslo:

709/1

Výměra [m2]:

282

Katastrální území:

Čenětice 676543

Číslo LV:

188

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

KMD

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zahrada

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SJM

Adresa

Podíl

Richter Jan a Richterová Jaroslava Jan Richter

Čenětice 2, Křížkový Újezdec, Čenětice, 251 68

Jaroslava Richterová

Čenětice 2, Křížkový Újezdec, Čenětice, 251 68

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

56811 282

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Objekt je dotčen změnou právního vztahu:V-5642/2010, Z-13497/2010, Platnost k 29.06.2010 18:11:05

1z1

6/29/2010 7:37 PM

Identifikace objektu podle souřadnic

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/MapaIdentifikace.aspx?x=-733777.1728970...

Informace o parcele Parcelní číslo:

710

Výměra [m2]:

1158

Katastrální území:

Čenětice 676543

Číslo LV:

188

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

KMD

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zahrada

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SJM

Adresa

Podíl

Richter Jan a Richterová Jaroslava Jan Richter

Čenětice 2, Křížkový Újezdec, Čenětice, 251 68

Jaroslava Richterová

Čenětice 2, Křížkový Újezdec, Čenětice, 251 68

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

56811 1158

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Objekt je dotčen změnou právního vztahu:V-5642/2010, Z-13497/2010, Platnost k 29.06.2010 18:11:05

1z1

6/29/2010 7:38 PM

Informace o parcele

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=parcela&id=2364767101

Informace o parcele Parcelní číslo:

3409

Výměra [m2]:

257

Katastrální území:

Smíchov 729051

Číslo LV:

2352

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 838

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Polo Immobiliare s.r.o.

Vojtěšská 211/6, Praha, Nové Město, 110 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 28.06.2010 00:01:05

6/28/2010 1:02 AM

Identifikace objektu podle souřadnic

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/MapaIdentifikace.aspx?x=-744906.8177570...

Informace o parcele Parcelní číslo:

3410

Výměra [m2]:

290

Katastrální území:

Smíchov 729051

Číslo LV:

2352

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zahrada

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Polo Immobiliare s.r.o.

Vojtěšská 211/6, Praha, Nové Město, 110 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

22644 290

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 28.06.2010 10:29:23

1z1

6/28/2010 1:58 PM

Identifikace objektu podle souřadnic

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/MapaIdentifikace.aspx?x=-744895.8364484...

Informace o parcele Parcelní číslo:

3411

Výměra [m2]:

107

Katastrální území:

Smíchov 729051

Číslo LV:

2352

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zahrada

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Polo Immobiliare s.r.o.

Vojtěšská 211/6, Praha, Nové Město, 110 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

22644 107

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 28.06.2010 00:01:05

1z1

6/28/2010 1:03 AM

Informace o budově

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Budova

Informace o budově č.p.:

405

Část obce:

Smíchov

Číslo LV:

11172

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

bytový dům

Katastrální území:

Smíchov 729051

Na parcele:

3482

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Pardubice, s.r.o.

Karlova 152/19, Praha, Staré Město, 110 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 28.06.2010 00:01:05

6/28/2010 1:09 AM

Informace o parcele

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=parcela&id=2364845101

Informace o parcele Parcelní číslo:

3482

Výměra [m2]:

629

Katastrální území:

Smíchov 729051

Číslo LV:

11172

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 405

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Pardubice, s.r.o.

Karlova 152/19, Praha, Staré Město, 110 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 28.06.2010 00:01:05

6/28/2010 1:10 AM

Informace o budově

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Budova

Informace o budově č.p.:

838

Část obce:

Smíchov

Číslo LV:

2352

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

bytový dům

Katastrální území:

Smíchov 729051

Na parcele:

3409

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Polo Immobiliare s.r.o.

Vojtěšská 211/6, Praha, Nové Město, 110 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 28.06.2010 00:01:05

6/28/2010 1:01 AM

Informace o budově

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Budova

Informace o budově č.p.:

560

Část obce:

Šestajovice

Číslo LV:

1292

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

rodinný dům

Katastrální území:

Šestajovice u Prahy 762385

Na parcele:

st. 1356

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SJM

Adresa

Podíl

Podrazký Josef a Podrazká Markéta Josef Podrazký

Na Balkáně 325/14, Šestajovice, 250 92

Markéta Podrazká

Na Balkáně 325/14, Šestajovice, 250 92

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Platnost k 29.06.2010 18:11:05

6/29/2010 6:52 PM

Informace o parcele

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=parcela&id=3305919209

Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 1356

Výměra [m2]:

160

Katastrální území:

Šestajovice u Prahy 762385

Číslo LV:

900

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 560

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Markéta Podrazká

Na Balkáně 325/14, Šestajovice, 250 92

1/2

Josef Podrazký

Na Balkáně 325/14, Šestajovice, 250 92

1/2

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Platnost k 29.06.2010 18:11:05

6/29/2010 6:54 PM

Identifikace objektu podle souřadnic

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/MapaIdentifikace.aspx?x=-724587.0467290...

Informace o parcele Parcelní číslo:

597/38

Výměra [m2]:

968

Katastrální území:

Šestajovice u Prahy 762385

Číslo LV:

900

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

orná půda

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Markéta Podrazká

Na Balkáně 325/14, Šestajovice, 250 92

1/2

Josef Podrazký

Na Balkáně 325/14, Šestajovice, 250 92

1/2

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

23715 968

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Platnost k 29.06.2010 18:11:05

1z1

6/29/2010 6:55 PM

Informace o budově

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Budova

Informace o budově č.p.:

225

Část obce:

Světice

Číslo LV:

481

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

objekt k bydlení

Katastrální území:

Světice u Říčan 760391

Na parcele:

st. 608

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Eva Pipková

Písecká 2231/10, Praha, Vinohrady, 130 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Platnost k 29.06.2010 20:11:04

6/29/2010 10:17 PM

Informace o parcele

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=parcela&id=3126981209

Informace o parcele Parcelní číslo:

st. 608

Výměra [m2]:

199

Katastrální území:

Světice u Říčan 760391

Číslo LV:

481

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

GUST2880,V.S.V-17-16

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 225

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Eva Pipková

Písecká 2231/10, Praha, Vinohrady, 130 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Platnost k 29.06.2010 16:26:18

6/29/2010 6:18 PM

Identifikace objektu podle souřadnic

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/MapaIdentifikace.aspx?x=-727397.2429906...

Informace o parcele Parcelní číslo:

330/12

Výměra [m2]:

913

Katastrální území:

Světice u Říčan 760391

Číslo LV:

481

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

GUST2880,V.S.V-17-16

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zahrada

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Eva Pipková

Písecká 2231/10, Praha, Vinohrady, 130 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

52601 913

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Platnost k 29.06.2010 16:26:18

1z1

6/29/2010 6:19 PM

Informace o budově

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?typ=budova&id=1001232101

Informace o budově č.p.:

887

Část obce:

Smíchov

Číslo LV:

2528

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

bytový dům

Katastrální území:

Smíchov 729051

Na parcele:

459

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Tomáš Laštovic

Václavická 1721, Náchod, 547 01

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 27.06.2010 18:01:04

6/27/2010 7:37 PM

Informace o parcele

1z1

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx

Informace o parcele Parcelní číslo:

459

Výměra [m2]:

404

Katastrální území:

Smíchov 729051

Číslo LV:

2528

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 887

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Tomáš Laštovic

Václavická 1721, Náchod, 547 01

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 27.06.2010 18:01:04

6/27/2010 7:33 PM

Příloha č.3 Snímky z katastrální mapy

Zobrazení mapy

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Parcela&id=2360368101

1:662

YX=744140 1044049

ortofoto

Přiblížení území.

def. body parcel

pozemkový katastr def. body budov

Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě (PDF formát).

1z1

6/28/2010 12:27 AM

Zobrazení mapy

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Parcela&id=3014194209

1:331

YX=733715 1060517

ortofoto

Přiblížení území.

def. body parcel

pozemkový katastr def. body budov

Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě (PDF formát).

1z1

6/29/2010 7:36 PM

Zobrazení mapy

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Parcela&id=2364767101

1:331

YX=744865 1044226

ortofoto

Přiblížení území.

def. body parcel

pozemkový katastr def. body budov

Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě (PDF formát).

1z1

6/28/2010 1:03 AM

Zobrazení mapy

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Budova&id=1001600101

1:662

YX=744920 1044250

ortofoto

Přiblížení území.

def. body parcel

pozemkový katastr def. body budov

Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě (PDF formát).

1z1

6/28/2010 1:08 AM

Zobrazení mapy

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Parcela&id=3305919209

1:331

YX=724524 1043371

ortofoto

Přiblížení území.

def. body parcel

pozemkový katastr def. body budov

Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě (PDF formát).

1z1

6/29/2010 6:55 PM

Zobrazení mapy

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Budova&id=834026209

1:662

YX=727322 1058513

ortofoto

Přiblížení území.

def. body parcel

pozemkový katastr def. body budov

Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě (PDF formát).

1z1

6/29/2010 6:16 PM

Zobrazení mapy

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=Budova&id=1001232101

1:662

YX=743903 1044762

ortofoto

Zmenšení území.

def. body parcel

pozemkový katastr def. body budov

Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě (PDF formát).

1z1

6/27/2010 7:38 PM

Příloha č.4 Mapy

Arbesovo náměstí 10, Praha-Praha 5, Česká republika - Google Maps

1z1

http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=en&geocode=&q=Ar...

Address Arbesovo náměstí 314/10 150 00 Prague 5-Smíchov Czech Republic

6/28/2010 5:34 PM

49.942435,14.579372 - Google Maps

1z1

http://maps.google.com/maps?q=49.942435,14.579372&num=1&sll=49....

Address 251 68 Křížkový Újezdec-Čenětice Czech Republic

6/29/2010 7:29 PM

Holečkova 838/18, Smíchov, 150 00 Prague 5, Czech Republic - Google...

http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=en&geocode=&q=H...

Address Holečkova 838/18 150 00 Prague 5-Smíchov Czech Republic

1z1

6/28/2010 5:40 PM

Holečkova 53, Smíchov, 150 00 Prague 5, Czech Republic - Google Maps

http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=en&geocode=&q=H...

Address Holečkova 405/53 150 00 Prague 5-Smíchov Czech Republic

1z1

6/28/2010 9:10 PM

50.106368,14.674494 - Google Maps

1z1

http://maps.google.com/maps?q=50.106368,14.674494&num=1&sll=50....

Address Šestajovice Czech Republic

6/29/2010 6:57 PM

Ve Vilkách, 251 01 Světice, Czech Republic - Google Maps

1z1

http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=en&geocode=&q=Ve...

Address Ve Vilkách 251 01 Světice Czech Republic

6/30/2010 5:55 AM

Příloha č.5 Nabídky prodej a nájem

Prodej, dům Činžovní, 850 m² | Sreality.cz

Největší realitní server, máme 158189 aktuálních nabídek

http://sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/praha-smichov-/650798684

Prodej, dům Činžovní, 850 m² Cena:

33 490 000 Kč

Adresa:

Smíchov

Datum vložení:

22.06.2010

ID zakázky:

N/RSHK/5600/10

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Dobrý

Typ domu:

Přízemní

Plocha zastavěná:

850 m

Plocha užitná:

850 m2

Plocha podlahová:

850 m

Plocha pozemku:

244 m

2

2 2

Popis: Prodej nájemního domu v centru Prahy - Smíchov, na Arbesově náměstí. Dům je podsklepen, v 1.NP má 3 nebytové prostory (plně obsazeno, tržní nájem), ve 2.NP až 4.NP je celkem 10 bytů, 5.NP možnost využít pro půdní vestavbu. Dům má novou střechu a fasádu směrem do Arbesova nám. Možnost přístavby domu ve dvorní části, počítá s tím již zpracovaná studie. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Užitná plocha domu je cca 950m2. Bližší informace Vám rádi poskytneme v naší kanceláři. CENA NEZAHRNUJE PROVIZI RK! Dispozice: 1.NP - 3 nebytové prostory, vstup do objektu 2.NP - 3 byty (2+1, 1+1, 1+1) 3.NP - 4 byty (1+1, 1+1, 1+1, 1+1) 4.NP - 3 byty (1+1, 1+1, 2+1) 5.NP - půda, možnost vestavby Zavřít

Kontaktovat Ing. David Křepinský Tel: +420602586121 [email protected] Dotaz prodejci REAL SPEKTRUM GROUP a.s. Lidická 718/77, 60200 Brno

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

1z1

6/27/2010 11:21 PM

Prodej, dům rodinný, 350 m² | Sreality.cz

1z1

Největší realitní server, máme 166393 aktuálních nabídek

V okolí nemovitosti najdete Bus MHD: autobusová zastávka Křížkový Újezdec,Čenětice 100 m

http://sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/krizkovy-ujezdec-cenetice-/2...

Prodej, dům rodinný, 350 m² Cena:

8 760 000 Kč

Cena zahrnuje:

včetně provize

Adresa:

Čenětice

Datum vložení:

08.04.2010

ID:

2371458652

Stav:

Prodáno

Budova:

Smíšená

Stav objektu:

Po rekonstrukci

Vlastnictví:

Osobní

Umístění objektu:

Klidná část obce

Zástavba:

Obytná

Typ domu:

Patrový

Plocha zastavěná:

200 m

Plocha užitná:

350 m

Plocha podlahová:

350 m2

Plocha pozemku:

2 162 m

Voda:

Dálkový vodovod

Topení:

Ústřední elektrické

Doprava:

MHD

Komunikace:

Asfaltová

Zařízený:

Ano

2 2

2

Popis: Nabízíme k prodeji kompletně zrekonstruovaný ( kolaudace 2007) samostatný RD 7+1 s velkým pozemkem a krásnou zahradou situovaný na konci klidné obce Čenětice v okrese Praha - východ. Zastavěná plocha 200 m2, užitná plocha 350 m2. Ve sníženém přízemí se nachází garáž s technicko - skladovací místností a sklep, v přízemí velký obývací pokoj s krbem a vstupem na zahradu, kuchyně se spíží a veškerým vybavením, koupelna s rohovou vanou a dvěma umyvadly, samostatné WC a tři pokoje, z nichž jeden s dlažbou na podlaze má zhotovenu přípravu na event. přeměnu na saunu. V patře jsou k dispozici další tři pokoje, šatna a druhá koupelna se sprchovým koutem a WC. Prostorná půda. Na pozemku se dále nachází velká stodola s všestranným využitím ( možné i ustájení koní ). Voda ze dvou vlastních studní + veřejný vodovod, kanalizace v plánu obce. Mírně svažitá zahrada v perfektním stavu, s umělým jezírkem, přímo sousedící s obecním rybníčkem. U jezírka venkovní zastřešená terasa s krbem. Vhodné pro rodinu s dětmi, dvougenerační bydlení, kombinaci bydlení a podnikání. Spolehlivé spojení busem do Prahy k metru Budějovická ( 35 minut ). Doporučuji prohlídku - nutno vidět. Bonus: nábytek na míru zdarma, pro další informace volejte RK. Zavřít

Kontaktovat Lukeš Ing. Luděk Mobil: +420 731 618 327 [email protected] Dotaz prodejci RE/MAX Alfa Lazarská 1718/3, 11000 Praha

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

6/29/2010 7:40 PM

Prodej, dům Činžovní, 650 m² | Sreality.cz

Největší realitní server, máme 156301 aktuálních nabídek

http://sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/praha-praha-5-holeckova/48...

Prodej, dům Činžovní, 650 m² Cena:

27 000 000 Kč

Cena zahrnuje:

včetně provize, včetně právního servisu

Poznámka k ceně:

SLEVA

Adresa:

Holečkova, Praha 5

Datum vložení:

17.05.2010

ID zakázky:

0920

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Před rekonstrukcí

Vlastnictví:

Osobní

Umístění objektu:

Klidná část obce

Zástavba:

Obchodní a obytná

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

4

Plocha zastavěná:

258 m

Plocha užitná:

650 m

Plocha podlahová:

780 m

Plocha pozemku:

658 m2

Plocha zahrady:

400 m

Zařízený:

Ne

2 2 2

2

Popis: Prodej ČD na pozemku 685m2 ve výborné, klidné lokalitě Prahy 5, Holečkova ulice. Hezké místo v zeleni se vzrostlými stromy. OC Anděl 10 min.pěšky. Součástí prodeje je i projekt a stav.povolení na rekonstrukci a přístavbu domu. Stávající dispozice: předzahrádka 109m2, zastavěná plocha 258m2, pozemek za domem(zahrada) 291m2. Dispozice domu - 8 bytů o celk.užitné ploše 650m2. 6 bytů je pronajato za regulovaný nájem, 2 byty za tržní nájem. Investice je zajímavá v případě přístavby dle projektu. Dům je podsklepen. Veškeré inženýrské sítě na pozemku, obch.centrum Anděl 2 stanice MHD, stanice autobusu 50m od domu. Zavřít

Kontaktovat Ilona Tichá Mobil: 604656566 [email protected] Dotaz prodejci Realitní kancelář Gesa Záběhlická 3217/63, 10600 Praha

V okolí nemovitosti najdete Metro: stanice metra Anděl 900 m Tram: tramvajová zastávka Bertramka 110 m Bus MHD: autobusová zastávka Holečkova 230 m

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

1z1

6/28/2010 1:51 PM

Prodej, dům Činžovní, 916 m² | Sreality.cz

Největší realitní server, máme 155609 aktuálních nabídek

http://sreality.cz/detail/prodej/dum/cinzovni/praha-smichov-holeckova/1...

Prodej, dům Činžovní, 916 m² Cena:

40 000 000 Kč

Adresa:

Holečkova, Smíchov

Datum vložení:

27.04.2010

ID zakázky:

6

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Před rekonstrukcí

Vlastnictví:

Osobní

Zástavba:

Obytná

Typ domu:

Patrový

Plocha zastavěná:

367 m

Plocha užitná:

916 m2

Plocha podlahová:

1 358 m

Plocha pozemku:

626 m2

Zařízený:

Ne

2

2

Popis: Prodej činžovního domu v atraktivní lokalitě Prahy 5 (pod Strahovem) s dobrou dostupností do centra města. V současné době jsou ještě 3 bytové jednotky obsazené. Cena je v četně projektu a stavebního povolení. Celková plocha pozemku: 626 m2. SKUTEČNÝ STAV: Zastavěná plocha: 367 m2. Celková plocha: 1358 m2. Užitná plocha: 916 m2. PROJEKT: Zastavěná plocha: 417 m2. Celková užitná plocha: 3106 m2. Užitná plocha: 2606 m2. Celkem bytů 18 (plochy od 49,6 m2 do 160 m2) Garážová stání: 23 Zavřít

Kontaktovat Radka Babiánková Tel: 224221641 Mobil: 602220381 [email protected] Dotaz prodejci Honor reality Rošických 604/6, 15000 Praha

V okolí nemovitosti najdete Metro: stanice metra Anděl 800 m Tram: tramvajová zastávka Bertramka 150 m Bus MHD: autobusová zastávka Holečkova 100 m

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

1z1

6/28/2010 7:48 PM

Prodej, dům rodinný, 216 m² | Sreality.cz

1z1

Největší realitní server, máme 166339 aktuálních nabídek

V okolí nemovitosti najdete Bus MHD: autobusová zastávka Šestajovice,Balkán 430 m Pošta: Česká pošta, s.p. 540 m Restaurace: Lovecká restaurace U Kamene 430 m

http://sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/sestajovice-sestajovice-na-vy...

Prodej, dům rodinný, 216 m² Cena:

8 900 000 Kč

Cena zahrnuje:

včetně provize, včetně právního servisu

Adresa:

Na Výsluní, Šestajovice

Datum vložení:

02.06.2010

ID zakázky:

201059/JS

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Vlastnictví:

Osobní

Umístění objektu:

Klidná část obce

Zástavba:

Obytná

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

2

Plocha zastavěná:

216 m

Plocha užitná:

216 m

Plocha podlahová:

360 m2

Plocha pozemku:

1 136 m

Voda:

Dálkový vodovod

Topení:

Lokální plynové

Plyn:

Plynovod

Odpad:

Kanalizace

Elektřina:

230V

Sítě:

Kabelové rozvody

Doprava:

Silnice

Komunikace:

Asfaltová

Zařízený:

Ne

2 2

2

Popis: Nabízíme novostavbu zděného, nepodsklepeného, rodinného domu s prostornou dvojgaráží na vlastním pozemku o celkové rozloze 1136 m2. Zastavěná plocha domu je 216 m2.Dispozičně v přízemí: prostorný obývací pokoj s krbem, jídelnou a kuchyní, pokoj, koupelna s WC, hala, technická místnost, zimní zahrada. 1.patro: 3 prostorné pokoje s balkonem, prostorná koupelna s WC, další pokoje a šatny. Podlahové topení v obou patrech. Podlahy: v přízemí dlažba v patře plovoucí podlahy. Dřevěné dveře a zárubně.Klidné místo v žádané lokalitě v blízkosti Klánovického lesa s velmi dobrou dostupností do centra Prahy. Zavřít

Kontaktovat Jiří Svitič Tel: +420596113115 Mobil: +420776007943 [email protected] Dotaz prodejci MORAVSKOSLEZSKÉ REALITY 28. října 770/6, 70200 Ostrava

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

6/29/2010 6:56 PM

Prodej, dům rodinný, 300 m² | Sreality.cz

Největší realitní server, máme 165328 aktuálních nabídek

V okolí nemovitosti najdete

http://sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ricany-ricany-azalkova/2330...

Prodej, dům rodinný, 300 m² Cena:

9 890 000 Kč

Poznámka k ceně:

Cena za nemovitost

Adresa:

Azalková, Říčany

Datum vložení:

Včera

ID zakázky:

010-102-141230

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Vlastnictví:

Osobní

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

2

Plocha zastavěná:

228 m

Plocha užitná:

300 m

Plocha podlahová:

280 m2

Plocha pozemku:

1 141 m

Zařízený:

Ano

2 2

2

Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout prodej exkluzivního RD o velikosti 4+1 s celkovou užitnou plochou 300 m2 na pozemku (1.141 m2) s jižní orientací v klidné lokalitě Světice u Říčan (Praha-východ). Součástí domu vyhřívaný bazén, finská sauna, dvougaráž, zavlažovací systém, cetrální vysavač. Přízemí: prostorný obývací pokoj s krbem a vstupem na terasu, jídelní kout, zimní zahrada, kuchyně (včetně vestavěných elektrospotřebičů horkovzdušná trouba s otočným grilem, sklokeramická deska, lednice, myčka, digestoř), koupelna se sprchovým masážním koutem, hala, šatna, technická místnost a dvougaráž. 1. patro: oddělaná ložnice se vstupem na terasu a se samostatnou koupelnou (hydromasážní vana i sprchový kout) a šastnou, 2x dětský pokoj s dětským koutem. Profesionálně udržovaná zahrada se zavlažovacím systémem a vzrostlými porosty poskytuje maximální soukromí. Dům je napojen na veškeré IS: voda, plyn, kanalizace, 220/380. Vytápění na vlatní plynový kotel. Dostupnost autem do Prahy cca 15min. 2 minuty od domu se nachází vlakové nádraží a autobusová zastávka s pražskou intergrovanou dopravou. Bydlení mohu doporučit i náročnějším klientům, kteří hledají výjímečný dům s dostatkem soukromí s ... Zavřít

Bus MHD: autobusová zastávka Říčany,Marvánek 140 m Bankomat: Bankomat GE Money Bank 590 m Pošta: Česká pošta, s.p. 650 m Lékarna: Mgr. Petruše Špirková - Lékárna DPS 760 m Sportoviště: OÁZA Říčany, spol. s r.o. 480 m Restaurace: Western Chilli 410 m

Kontaktovat Ondřej Skokan Tel: 222317555 Mobil: 420 733538145 [email protected] Dotaz prodejci CENTURY 21 Energy Korunní 1167/43, 12000 Praha

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

1z1

6/29/2010 6:05 PM

Reality.CZ - Pronájem RD 3+kk/T/G, pozemek 740m2, Šestajovice, Praha...

1z1

http://reality.cz/cgi/detail?ord=G77-RA1196

DETAIL NABÍDKY G77-RA1196

Pronájem RD 3+kk/T/G, pozemek 740m², Šestajovice, Praha-zápa Atriový, přízemní domek s terasou se nachází v obci Šestajovice, okr. Praha-východ. Jedná se o novostavbu z r. 2007 s terasou (38m²), garáží a parkovacím stáním na pozemku. Dům je zařízený - kompletní kuchyňská linka včetně myčky, americké lednice a pračky, vnitřní krb, na podlahách koberce a plovoucí podlahy, venkovní rolety. Dobrá dostupnost. Pronájem:

22.900Kč/měs.

Účel: Plocha pozemku: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Typ budovy: Velikost domu: Počet bytů: Druh budovy: Počet NP: Počet pokojů: Účel pozemku: Forma vlastnictví: Plocha bytu: Voda: Plyn: Elektroinstalace: Kanalizace: Sklep: Garáž: Zařízení nábytkem: Parkování: Stav objektu:

Kuchyň.jpg

Obytný 740 m² 94 m² 94 m² Cihlová 3+kk 1 Cihlová 1 3 Obytný osobní 94 m² ano obecní ano ano ano obecní ne ano Zařízeno ano Novostavba

Tato nemovitost může být nabízena i jinou realitní kanceláří Datum zadání: 15.06.2010, poslední aktualizace: 15.06.2010

Kuchyň 2.jpg

Obývací pokoj s krbem.jpg

Pohled ze zahrady.jpg

Pohled z ulice.jpg

Ložnice.jpg

Pohled z kuchyně.jpg

Pokoj.jpg

Koupelna.jpg

KONTAKT Aktiva Palác Piaristů, Panská 1 Praha 1 - Nové Město 110 00

Makléř: Ing. Pavel Šamšula tel.:

224 232 552 603 435 722 e-mail: [email protected]

tel.: 224 232 553 224 232 552 e-mail: [email protected] web: http://www.aktivareality.cz

Copyright © 1995-2010 Reality.CZ | design ILIKETHIS!

6/29/2010 10:57 PM

Pronájem, dům rodinný, 150 m² | Sreality.cz

1z1

Největší realitní server, máme 165081 aktuálních nabídek

http://sreality.cz/detail/pronajem/dum/rodinny/kvetnice-kvetnice-do-pruho...

Pronájem, dům rodinný, 150 m² Cena:

19 000 Kč za měsíc

Poznámka k ceně:

+ poplatky

Adresa:

Do Průhonu, Květnice

Datum vložení:

25.06.2010

ID zakázky:

034-202-137249

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Novostavba

Vlastnictví:

Osobní

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

2

Plocha zastavěná:

150 m

Plocha užitná:

150 m

Plocha podlahová:

150 m2

Plocha pozemku:

1 000 m

Zařízený:

Ne

2 2

2

Popis: Dovolujeme si nabídnout k pronájmu luxusní, nadstandartně rešený RD 4+1, se zahradou nedaleko Klánovického lesa. V domě je nová kuch linka se spotřebiči ( skloker. varná deska, myčka, lednice, pračka), jídelní kout. Velká lodžie přes kuchyň a ložnici. Tři ložnice a menší pokoj jako šatna nebo pracovna. Na zemi položena kvalitní dřevěná podlaha. Z vybavení pouze zabudované skříně, kuch. linka a jídelní kout. Luxusní koupelna s dvěma umyvadly, hydromasážní vanou a sprch. koutem. Regulovatelné vytápění pomocí elektrokotle. Bezproblémnové připojení internetu. Garáž na pozemku pro dvě auta. Zahrada k užívání, domácí mazlíčci nejsou překážkou. Preferujeme dlouhodobý pronájem pro solidní zájemce. Vřele doporučujeme pro překrásnou lokalitu v zeleni na okraji Prahy. Zavřít

V okolí nemovitosti najdete Bus MHD: autobusová zastávka Květnice 30 m Sportoviště: Jiří Pavlíček 290 m

Kontaktovat Pavla Prosová Tel: +420266315527 Mobil: 420 733123663 [email protected]

Restaurace: Restaurace u Bandity 400 m Dotaz prodejci CENTURY 21 Europe Property V tůních 1770/10, 12000 Praha

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

6/29/2010 10:48 PM

Pronájem, dům rodinný, 240 m² | Sreality.cz

Největší realitní server, máme 165081 aktuálních nabídek

http://sreality.cz/detail/pronajem/dum/rodinny/ricany-radosovice-bazantni...

Pronájem, dům rodinný, 240 m² Cena:

39 000 Kč za měsíc

Cena zahrnuje:

včetně poplatků

Adresa:

Bažantní, Radošovice

Datum vložení:

10.06.2010

ID zakázky:

379210

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Novostavba

Umístění objektu:

Klidná část obce

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

2

Plocha zastavěná:

157 m

Plocha užitná:

240 m

Plocha podlahová:

240 m2

Plocha pozemku:

920 m

2 2

2

Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje pronájem v nadstandardní rodinné vile v Říčanech-Radošovicích. Tato vila je situována v jedné z prvních nových lokalit v Říčanech. Nachází na se okraji staré a nové zástavby. Zastavěná plocha vily činí 157m2 s užitnou plochou 240m2. Zahrada u domu o velikosti 763m2 nabízí dostatek volného prostoru pro další využitelnost. Dispozičně je tato vila řešena jako 5+kk. Napravo za vstupními bezpečnostními dveřmi do bytu se nachází šatna s dostatkem úložních prostor. Vedle této šatny je situována prádelna s kombinovaným kotlem na vytápění a ohřev teplé vody. Další místností vedle prádelny je koupelna s toaletou a masážním sprchovým koutem, který nabízí širokou škálu využitelnosti včetně radia. V zadní části chodby je situována pracovna, kterou lze využít také jako pokoj pro hosty či skladovací prostory. V levé části přízemí se nachází kuchyňský kout s vestavěnými spotřebiči značky Whirpool. Na kuchyňský kout volně navazuje jídelní stůl, který opticky rozděluje kuchyň s velmi prostorným obývacím pokojem. Mezi kuchyňským koutem a obývacím pokojem je přímý vstup na prostornou zastřešenou terasu u domu. Obývacímu pokoji dominuje Zavřít

V okolí nemovitosti najdete Bus MHD: autobusová zastávka Říčany,K Žel.st. 610 m Vlak: vlaková stanice Říčany 940 m Bankomat: Bankomat GE Money Bank 610 m Lékarna: PhMr. Lucie a Aleš Nedopilovi, s.r.o. - Lékárna U Bílého lva 590 m Restaurace: Jureček Říčany, s.r.o. 440 m

Kontaktovat Martin Srb Tel: 251 551

778

Mobil: 777 651 161 [email protected] Dotaz prodejci dumrealit.cz Terra Svornosti 985/8, 15000 Praha

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

1z1

6/29/2010 10:46 PM

Pronájem, dům rodinný, 300 m² | Sreality.cz

1z1

Největší realitní server, máme 165081 aktuálních nabídek

http://sreality.cz/detail/pronajem/dum/rodinny/cestlice-cestlice-mala-ulic...

Pronájem, dům rodinný, 300 m² Cena:

33 000 Kč za měsíc

Adresa:

Malá ulička, Čestlice

Datum vložení:

10.05.2010

ID zakázky:

021-202-101242

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Vlastnictví:

Osobní

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

2

Počet bytů:

2

Plocha zastavěná:

280 m

Plocha užitná:

300 m

Plocha podlahová:

270 m2

Plocha pozemku:

1 000 m

Zařízený:

Ne

2 2

2

Popis: Dovolujeme si Vám nabídnou dvougenerační rodinný dům 6+2/T,G s obytnou plochou 270m2, který se nachází v jedné z nejžádanějších lokalit na Praze – východ v Průhonicích. Dva samostatné vchody Vám zajistí dostatek soukromý s možností např. bydlení pro dvě rodiny nebo spojit bydlení s podnikáním. V rodinném domě se nachází dvě kuchyňské linky a krb, který Vám nabídne příjemné večerní posezení. Na krajním rovinatém pozemku o velikosti 1000m2 se nachází venkovní bazén, který v letních teplých dnech přijde vhod. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost pro Váš spokojený život. Dopravní dostupnost je zajištěna autobusovými linkami na metro Opatov. Rádi Vám poskytneme bližší informace. Zavřít

V okolí nemovitosti najdete Bus MHD: autobusová zastávka Čestlice,Hypernova 150 m Bankomat: Bankomat ČSOB 160 m Pošta: Česká pošta, s.p. 180 m Restaurace: Restaurace Spektrum 370 m

Kontaktovat Lukáš Stach Mobil: 420 737509915 [email protected] Dotaz prodejci CENTURY 21 Reality 21 Na poříčí 1071/17, 11000 Praha

Copyright (c) 1996 - 2010 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

6/29/2010 10:50 PM

Příloha č.6 Pasporty bytů Svornosti 887/21