Znalecký posudek
číslo 164/12-6792
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST:
Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem
Adresa nemovitosti:
783 72 Velký Týnec 119
Katastrální údaje:
Kraj Olomoucký, okres Olomouc, kú Velký Týnec, kód kú 779784, LV 304 Stavba s pozemkem, č.p. 119, p.č. 1128 Jaroslav Peňaška, Zábraní 119, Velký Týnec 783 72, IČO/RČ: 530922/228
VLASTNÍCI:
Marie Peňašková, Zábraní 119, Velký Týnec 783 72, IČO/RČ: 555128/0856
Exekuční řízení ve věci 002 Ex 1719/08
ÚČEL OCENĚNÍ:
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
Exekutorský úřad pro Prahu 2
Adresa objednatele:
Kateřinská 13, 120 00 Praha2
IČ
DIČ
telefon
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Ing. Jan Skyva
Adresa zhotovitele:
Buzulucká 3, 160 00 Praha 6
IČ
DIČ
Telefon
Fax
e-mail
Fax
e-mail
603 511 900 Datum místního šetření: Počet stran: 9
26.9.2012 Počet příloh: 5
[email protected] Datum zpracování: Počet vyhotovení: 2
8.10.2012 Vyhotovení číslo:
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav: Počet podlaží celkem:
3
stavba dokončena v r. 1892 novostavba
z toho podzemní:
1
změna stavby v r. udržovaná
z toho nadzemní:
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití: objekt
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání
rekonstrukce v r. 2009 neudržovaná 2
dřevěné
Počet bytů: jiné částečně obsazen
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna
nákup zóna
mimo obec
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
elektro
telefon
zpev. příjezd
Dostupnost:
MHD
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
Negat.vlivy okolí:
dálnice/I.tř
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
jiné
Požadavky objednatele Rizika nemovitosti:
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá (do 6 měsíců)
průměrná (od 6 do 12 měsíců)
obtížná (nad 1 rok)
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Budoucí stav
Minimální při rek.
4 057 130,- Kč 4 060 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti:
Obvyklá hodnota byla stanovena porovnávací metodou. Porovnávané objekty se nacházejí v okrese Olomouc.Rozdíly jsou zohledněny koeficienty.
Seznam příloh: porovnávané objekty, informace z KN, výřez katastrální mapy
2 volný
-3-
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem pozemků Přehled všech vlastníků SJM Peňáška Jaroslav a Peňášková Marie, oba bytem Zápolí 119, Velký Týnec 783 72 Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy, Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 26.9.2012, informace sdělené zástupcem objednatele dne 26.9.2012 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti
Obec velký Týnec, okres Olomouc, kraj Olomoucký Intravilán obce Ne Ne
Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům zděný, částečně podsklepený, o 2 NP, s příslušenstvím - kolna, oplocení, opěrná zeď Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dokumentace Není Způsob užívání Vlastní bydlení Popis tech. stavu stavby Udržovaný Údaje o stáří a provedených Postaven v r. 1892, v roce 2009 rozsáhlá rekonstrukce rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku
p.č. 1128 - zastavěná plocha a nádvoří
Trvalé porosty
Ne
Věcná břemena
Ne
-4-
Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí.
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Oceňovaný objekt je zděný, částečně podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, bez podkroví s příslušenstvím a pozemky. Dům byl postaven před více jak 100 lety, v roce 2009 proběhla rozsáhlá rekonstrukce. Z inženýrských sítí je dům napojen na všechny běžné inženýrské sítě - veřejný vodovodní i kanalizační řad, rozvod el . energie i plynu. Po konstrukční stránce je dům založen na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo zděné, střecha sedlová, krytina azbestocementové šablony, stropy rovné, klempířské konstrukce kompletní, vnitřní i vnější omítky vápenné štukové, vnější omítka zateplená, vnitřní obklady kuchyně, soc. zařízení a WC, schody dřevěné, dveře hladké dýhované, garážová vrata - roleta, okna dřevěná zdvojená, podlahy plovoucí, keramická dlažba, vytápění ústřední elektrické, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod, ohřev vody boilerem, v kuchyni el. sporák, v soc. zařízení (2x) vana, umyvadlo, sprcha, WC, z ostatních vybavení a zařízení žaluzie, digestoř. Příslušenství tvoří garáž zrealizovaná v průjezdu domu, veranda, kolna , studna kopaná, 14m hluboká, , venkovní úpravy, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení, opěrná zeď. K rodinnému domu přísluší pozemek - p.č. 1128 zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 227 m2. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: řadový vnitřní Podkroví: ne Výtah: ne Přípojky: ano Technický stav objektu: velmi dobrý Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: v objektu Stáří objektu: 120 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 176,00 m2 m2 m2
-5Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,60 1,05 0,94 1,06 0,90 1,05 0,90 1,10 0,93 1,05 0,60 1,00 0,90 1,10 0,98 1,02 0,20 1,00 0,85 1,10 0,85 1,15 0,90 1,10
Hodnota koeficientu 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: 772 00 Olomouc Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 459 m2 Zastavěná plocha: 99 m2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 990 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 3 790 500,- Kč
-6Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m2 Podlahová plocha podlaží celkem 170,00 m2 Hrubá užitná plocha: m2 Čistá užitná plocha: m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Jednotkové ceny Kč/m3 Kč/m2 22 297,06 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
Přepočtené jedn. ceny Kč/m3 Kč/m2 22 297,06 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,000
Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 5+1 Adresa: 751 03 Brodek Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 50 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Zastavěná plocha: 238 m2 Výměra pozemku: 660 m2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 450 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 3 277 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 Podlahová plocha podlaží celkem 125,00 m2 26 220,- Kč/m2 24 971,43 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,050
-7Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 5+1 Adresa: Chválkovice, 772 00 Olomouc Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 60 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 939 m2 Zastavěná plocha: 212 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 500 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 3 325 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 160,00 m 20 781,25 Kč/m 23 090,28 Kč/m2 Hrubá užitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,900
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Rodinný dům 2. Rodinný dům 5+1 3. Rodinný dům 5+1 SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 22 297,06 24 971,43 23 090,28 22 297,06 23 453,00 24 971,43 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 22 297,00 23 453,00 24 971,00 176,00 3924272 4127728 4394896
-8Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
3 924 272,- Kč 4 127 728,- Kč 4 394 896,- Kč
Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 4127728 - [0,15 * (4394896 - 3924272)] = 4 057 134,40 Kč
Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem - výsledná cena
=
4 057 134,40 Kč
Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
Obvyklá cena: slovy: čtyřimiliony Kč
4 057 130,- Kč 4 057 130,- Kč
4 060 000,- Kč
-9-
Závěr: 1) Práva a závady s nemovitostí spojené se nevyskytují. 2) Závady, které prodejem z dražby nezaniknou se nevyskytují 3) Obvyklá cena rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem činí 4 060 000,- Kč.
V Praze dne 8.10.2012 Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 28.4.1989 čj.Spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 164/12-6792 znaleckého deníku. V Praze dne 8.10.2012
Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6
