OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem. Pod rybníčkem 431, Valtice

Znalecký posudek

číslo 155/126783 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

NEMOVITOST:

Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem

Adresa nemovitosti:

Pod rybníčkem 431, 691 42 Valtice

Katastrální údaje:

Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, kú Valtice, kód kú 776696, LV 2440 Stavba s pozemkem, č.p. 431, p.č. 1446

VLASTNÍK:

Richard Predikant, Pod Rybníčkem 431, Valtice, 691 42, IČO/RČ: 751227/4099

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení ve věci 002 Ex 7747/09

OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

Exekutorský úřad pro Prahu 2

Adresa objednatele:

Kateřinská 13, 120 00 Praha 2

IČ

DIČ

telefon

ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:

Ing. Jan Skyva

Adresa zhotovitele:

Buzulucká 3, 160 00 Praha 6

IČ

DIČ

Telefon

Fax

email

Fax

email

603 511 900 Datum místního šetření:

19.9.2012

[email protected] Datum zpracování:

25.9.2012

Počet stran: 9

Počet příloh: 5

Počet vyhotovení: 2

Vyhotovení číslo:

-3STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:  stavba dokončena v r. 1910  změna stavby v r.

 rekonstrukce v r.

Stavebně technický stav:

 neudržovaná

Počet podlaží celkem:

 novostavba 1

z toho podzemní:

 udržovaná 0

z toho nadzemní:

1

Počet bytů:

Konstrukce:

 zděné

 betonové

 montované

 kovové

Využití: volný objekt

 bydlení

 pronájem

 podnikání

 bydlení a podnikání

 částečně obsazen

Poloha:

 centrum

 kraj obce

 bytová zóna

 průmyslová zóna  nákup zóna

 mimo obec

Přípojky:

 voda

 kanalizace

 plyn

 elektro

 telefon

 zpev. příjezd

Dostupnost:

 MHD

 železnice

 autobus

 dálnice/sil. I.tř

 sil. II/III. tř.

Negat.vlivy okolí:

 dálnice/I.tř

 železniční tr.

 podnik/trafo

 letiště

 zápl. oblast

 dřevěné

 jiné

 jiné

Požadavky objednatele Rizika nemovitosti:

PRODEJNOST NEMOVITOSTI:

 velmi dobrá

 průměrná

 obtížná

 (do 6 měsíců)

 (od 6 do 12 měsíců)

 (nad 1 rok)

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena

Budoucí stav

Minimální při rek.

273 880,- Kč 275 000,- Kč

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti:

Obvyklá hodnota byla zjištěna porovnávací metodou. Všechny porovnávané objekty se nacházejí v okrese Břeclav, jsou podobného stáří. Rozdíly jsou ve výpočtu zohledněny koeficienty

Seznam příloh:porovnávané objekty, informace z KN, fotomapa

1



Nález Situace Přehled oceňovaných staveb Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem a pozemků Přehled všech vlastníků

Richard Predikant, Pod Rybníčkem 431, Valtice, 691 42

Přehled podkladů

Výpis z KN, kopie katastrální mapy, Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, podklady pro porovnávací metodu, výměry a skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 19.9.2012, informace sdělené zástupcem objednatele dne 19.9.2012

Charakteristika obce

Obec Valtice, okres Břeclav, kraj Jihomoravský

Poloha nemovitosti

Intravilán obce

Nemovitost pronajata

Ne

Rizika nemovitosti

Ne

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Rodinný dům zděný, nepodsklepený, o 1 NP, sklad podsklepený, kolna ( havarijní stav)

Druh stavby účel využití

Rodinný dům bydlení

Dokumentace

Není

Způsob užívání

Vlastní bydlení

Popis tech. stavu stavby

Objekt po částečné rekonstrukci ( nedokončená )

Údaje o stáří a provedených Objekt víc jak 100 let, v posledních několika letech postupná rekonstrukce ( nedokončená) rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku

p.č.1446 zastavěná plocha a nádvoří

Trvalé porosty

Ano

Věcná břemena

Ne

-5-

Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí.

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Oceňovaný objekt je zděný, nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví s příslušenstvím a pozemky. Dům byl postaven před více jak 100 lety, v několika posledních letech probíhá rekonstrukce , která není stále dokončena. Z inženýrských sítí je dům napojen na veřejný rozvod el . energie, zásoben pitnou vodou je z vlastní studny. Po konstrukční stránce je dům založen na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo zděné, střecha sedlová, krytina pálená taška, stropy rovné, vnější omítka vápenná (částečná), vnitřní omítky vápenné štukové, okna dřevěná euro dvojskla, podlahy cementový potěr, elektroinstalace světelná , ostatní konstr. se nevyskytují . Příslušenství tvoří sklad podsklepený o rozměrech 2,5x4,0 m, kolna o rozměrech 4,0x7,5 +2,4x7,1 m, studna , venkovní úpravy, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení. K rodinnému domu přísluší pozemek - p.č. 1446 zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 266 m2. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 266 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 55 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 4,88 Výtah: ne Přípojky: elektro Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: není Stáří objektu: 102 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka

Zkratka

Výměra

Obestavěný prostor

OP

m3

Zastavěná plocha podlaží celkem

ZP

m2

Podlahová plocha podlaží celkem

PP

43,50 m2

Hrubá užitná plocha

PUH

m2

Čistá užitná plocha

PUČ

m2

Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium

Rozmezí koeficientu Min

1. Velikost obce

0,85

Max 1,25

Hodnota koeficientu 1,000

2. Správní funkce

0,97

1,03

1,000

3. Poptávka po koupi nemovitostí

0,90

1,10

1,000

4. Přírodní okolí

0,94

1,06

1,000

5. Obchod a služby

0,94

1,06

1,000

6. Školství

0,94

1,06

1,000

7. Zdravotnictví

0,94

1,06

1,000

8. Kultura, sport

0,94

1,06

1,000

9. Hotely ap.

0,98

1,02

1,000

10. Struktura zaměstnanosti

0,94

1,06

1,000

11. Životní prostředí

0,94

1,06

1,000

12. Poloha vzhledem k centru obce

0,94

1,06

1,000

13. Dopravní podmínky

0,94

1,06

1,000

14. Orientace ke světovým stranám

0,94

1,06

1,000

15. Konfigurace terénu

0,92

1,05

1,000

16. Převládající zástavba

0,94

1,06

1,000

17. Parkovací možnosti v okolí

0,94

1,06

1,000

18. Obyvatelstvo v sousedství

0,94

1,06

1,000

19. Územní plán

0,94

1,06

1,000

20. Inženýrské sítě

0,60

1,05

0,980

21. Typ stavby

0,94

1,06

1,000

22. Dostupnost jednotlivých podlaží

0,90

1,05

1,000

23. Regulace nájemného

0,90

1,10

1,000

24. Výskyt radonu

0,93

1,05

1,000

25. Další možnosti ohrožení

0,60

1,00

1,000

26. Příslušenství nemovitosti

0,90

1,10

1,000

27. Možnost dalšího rozšíření

0,98

1,02

1,020

28. Technická hodnota stavby

0,20

1,00

0,950

29. Údržba stavby

0,85

1,10

1,000

30. Pozemky k objektu celkem

0,85

1,15

1,000

31. Názor odhadce

0,90

1,10

1,000

Výsledný koeficient:

Přehled porovnatelných nemovitostí

Objekt č.: 1

Název: Rodinný dům

0,950

-7-

Adresa: 691 42 Valtice Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy

Poloha: samostatně stojící

Stáří objektu: 80 roků

Stav objektu: velmi dobrý

Počet nadz. podlaží 1

Počet podzemních podlaží: 0

Výměra pozemku: 318 m2

Zastavěná plocha: 234 m2

Garáž: mimo objekt

Výtah: ano

Podkroví: ne

Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 199 000,- Kč

Koef. úpravy ceny: 0,95

Cena po úpravě: 1 139 050,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny

Obestavěný prostor:

m3

Kč/m3

Kč/m3

Zastavěná plocha podlaží celkem:

m2

Kč/m2

Kč/m2


150,00 m2

7 593,67 Kč/m2

6 574,60 Kč/m2

Hrubá užitná plocha:

m2

Kč/m2

Kč/m2

Čistá užitná plocha:

m2

Kč/m2

Kč/m2

Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel

1,00

2. Správní funkce

1,00

3. Poptávka nemovitostí

1,00


1,00

5. Obchod a služby

1,00

6. Školství

1,00

7. Zdravotnictví

1,00

8. Kultura a sport

1,00

9. Hotely apod.

1,00


1,00 11. Životní prostředí


1,00 14. Orientace ke světovým stranám

1,00


1,00 16. Převládající zástavba

1,00 17. Parkovací možnosti

1,00

18. Obyvatelstvo v okolí

1,00 19. Územní plán

1,00 20. Inženýrské sítě

1,00

21. Typ stavby

1,00 22. Dostupnost podlaží

1,00 23. Regulace nájemného

1,00

24. Výskyt radonu

1,00 25. Další možnosti ohrožení

1,00 26. Příslušenství nemovitosti

1,10


1,00 28. Technická hodnota

1,00 29. Údržba stavby

1,05

1,00 Součin dílčích koeficientů - Is

1,155

30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce

1,00 12. Poloha k centru

1,00

Objekt č.: 2

Název: Rodinný dům 2+1

Adresa: 696 03 Dubňany Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy

Poloha: samostatně stojící


Stav objektu: velmi dobrý





Garáž: není

Výtah: ne

Podkroví: ano

Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 550 000,- Kč


Cena po úpravě: 522 500,- Kč




m3

Kč/m3

Kč/m3


m2

Kč/m2

Kč/m2


70,00 m2

7 464,29 Kč/m2

6 969,45 Kč/m2


m2

Kč/m2

Kč/m2


m2

Kč/m2

Kč/m2


1,00

2. Správní funkce

1,00


1,00


1,00

5. Obchod a služby

1,00

6. Školství

1,00

7. Zdravotnictví

1,00

8. Kultura a sport

1,00

9. Hotely apod.

1,00




1,00



1,00




1,00




1,02

21. Typ stavby



1,00

-9-

24. Výskyt radonu



1,00




1,05


1,071


Objekt č.: 3

Název: Rodinný dům 2+1

Adresa: 691 11 Brumovice Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy

Poloha: řadový vnitřní


Stav objektu: dobrý





Garáž: není

Výtah: ne

Podkroví: ne

Svislé konstrukce: zděné Přípojky: voda,elektro, plyn Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 650 000,- Kč


Cena po úpravě: 617 500,- Kč




m3

Kč/m3

Kč/m3


m2

Kč/m2

Kč/m2


87,50 m2

7 057,14 Kč/m2

6 534,39 Kč/m2


m2

Kč/m2

Kč/m2


m2

Kč/m2

Kč/m2


1,00

2. Správní funkce

1,00


1,00


1,00

5. Obchod a služby

1,00

6. Školství

1,00

7. Zdravotnictví

1,00

8. Kultura a sport

1,00

9. Hotely apod.

1,00






1,00 1,00




1,00




0,98

21. Typ stavby



1,00

24. Výskyt radonu



1,05




1,05


1,080


Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP

ZP

PP

PUH

1. Rodinný dům

6 574,60

2. Rodinný dům 2+1

6 969,45

3. Rodinný dům 2+1

6 534,39

SJC – minimum

6 534,39

SJC – průměr

6 693,00

SJC – maximum

6 969,45

Index oceňovaného objektu

0,950

0,950

0,950

JCO – minimum

6 208,00

JCO – průměr

6 358,00

JCO – maximum

6 621,00

Výměry oceňované stavby

0,950

PUČ

0,950

43,50

CO – minimum

270048

CO – průměr

276573

CO – maximum

288014

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:

270 048,- Kč 276 573,- Kč 288 014,- Kč

Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 276573 - [0,15 * (288014 - 270048)] = 273 878,10 Kč Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem - výsledná cena

=

273 878,10 Kč

- 11 -

Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:

Obvyklá cena:

273 880,- Kč 273 880,- Kč

275 000,- Kč

slovy: dvěstěsedmdesátpěttisíc Kč

Závěr: 1) Práva a závady s nemovitostí spojené se nevyskytují 2) Závady, které prodejem z dražby nezaniknou se nevyskytují 3) Obvyklá cena rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem činí

275 000,- Kč

V Praze dne 25.9.2012

Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 28.4.1989 čj.Spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 155/12-6783 znaleckého deníku. V Praze dne 25.9.2012

Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem. Pod rybníčkem 431, Valtice

Recommend Documents