OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009
OCEN NÍ NEMOVITOSTI
Soubor budov s p íslušenstvím a pozemkem v katastrálním území Královo Pole, obec Brno
001/2009
Objednatel : Projektová a inženýrská kancelá Božidarova 72 612 00 Brno Ú el ocen ní : Úv r u GE Money bank, a. s. Zhotovitel : ÚOM KOM, a. s. Václavské nám. 15, Praha 1 Ing. Alois Karásek len eské komory odhadc majetku
Brno, dne : 01.02.2009
1
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009
1.
Ú EL A P EDM T OCENÉNÍ
Ocen ní je vypracováno v souladu s "Metodikou oce ovaní nemovitostí" pro pot eby poskytování hypote ních úv rových obchod v Komer ní bance, a.s.. Jedná se o návrh tržní hodnoty domu . p. 207 v etn vybraného p íslušenství a pozemku . parc. 1218/3 v katastrálním území Královo Pole, obec Brno, okres Brno-m sto dle LV . 50. Výsledky práce budou použity jako jeden z podklad pro získání hypote ního úv ru od GE Money Bank pro rekonstrukci a p estavbu p edm tných nemovitostí. Navržená tržní hodnota podle tohoto ocen ní je zp tn dosažitelná p i prodeji p edm tného majetku za podmínek platných v dob jeho zpracování.
2.
VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ
Cílem p edložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty administrativní budovy s p íslušenstvím a pozemkem, ke dni 1.1.2009.
.p. 207
Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocen ní pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši
11 000 000,- K Slovy: jedenáctmilion korun eských (Tato hodnota je bez ode tení poskytnutých úv r .)
Datum: 1.2.2009 Podpis: Razítko:
Datum, k n muž je majetek ocen n :
01.01.2009
Po et vyhotovení :
2
2
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009
3.
SOUHRNNÁ REKAPITULACE Název majetku
V cná hodnota [K ]
1. Nemovitost se t emi objekty - ukázkový elaborát tržní
15 716 300
Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [K ] [K ] 8 038 788 9 202 941
Tržní hodnota [K ] 11 000 000
V cná hodnota
15 716 300 K Patnáctmilion sedmsetšestnácttisíct ista korun eských
Výnosová hodnota
8 038 788 K Osmmilion t icetosmtisícsedmsetosmdesátosm korun eských
Porovnávací hodnota
9 202 941 K Dev tmilion dv st dvatisícdev tset ty icetjedna korun eských
Komentá : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecn užívaných metod pro stanovení v cné, výnosové a porovnávací hodnoty (bod 5.9.) Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno provést analýzu trhu a tržních podmínek. Návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) v dané lokalit nejlépe odpovídá porovnávací hodnot , nebo tato nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v této lokalit . P i stanovení tržní hodnoty byl brán z etel na silné a slabé stránky nemovitosti, které jsou uvedeny v záv re né analýze tohoto majetku. Tržní hodnota
4. 4.1.
11 000 000 K Jedenáctmilion korun eských
POPIS A OCEN NÍ MAJETKU NEMOVITOST SE T EMI OBJEKTY - UKÁZKOVÝ ELABORÁT TRŽNÍ
IDENTIFIKA NÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Projektová a inženýrská kancelá Božidarova 72 612 00 Brno Adresa majetku : Kropá kova 12 Brno 12 - Královo Pole Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Po et obyvatel obce : Datum stanovení po tu obyvatel :
611484 Královo Pole 582786 Brno 368 533 01.01.2008 3
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci : asové koeficienty :
CZ0642 Brno-m sto Jihomoravský (Jihovýchod) Okolí centra do 500m ÚRS
List vlastnictví : 50 Místní šet ení : Prohlídka a zam ení nemovitosti byla provedena dne 5.1.2009 za p ítomnosti zástupce vlastníka Ing. Halámka. Byly prohlédnuty oce ované prostory, posouzen technický stav a provedeno porovnání s p edloženými podklady. Zárove byla po ízena fotodokumentace. Infrastruktura : V obci je pošta, základní škola 1. - 9. ro ník, zdravotnické za ízení, za ízení Policie s p ipojením na isti ku odpadních vod, vodovod a plynofikace.
R, kanalizace
Popis a ú el : Oce ovaná administrativní budova se nachází na roku ulic Kropá kova a Matulkova v Brn 12 - Královo Pole. Lokalita je zastav na inžovními domy, které jsou využívané jako kancelá e a byty. V míst je úplná sí obchod a služeb, jsou zde školy i zdravotnické za ízení, služby a nákupní st ediska. V nedaleké ulici vzdálené od domu asi 100 m je tramvajová zastávka. V blízkosti jsou hlavní komunikace, s dopravní návazností na hlavní m stský okruh. Parkování je možné v blízkosti budovy. P íslušenství : Budova je postavena na pozemcích stejného vlastníka a je napojena na ve ejný vodovod, kanalizaci, elektro, zemní plyn a ve ejný telefon. B emena, závazky, zatížení nemovitosti : Na p edm tné nemovitosti nevázne žádné v cné b emeno ani restitu ní nárok. Ekologické zatížení : Ekologická zát ž ve vztahu k oce ovanému majetku nebyla zjišt na. Seznam oce ovaných objekt
4.1.1. Administrativní budova 4.1.2. Rodinný d m 4.1.3. Pozemek 4.1.1.
Administrativní budova
IDENTIFIKA NÍ ÚDAJE Popis a ú el : Jedná se o zd ný áste n podsklepený d m se t emi nadzemními podlažími a podkrovím, který byl postaven v roce 1952. Budova má sedlovou st echu s betonovou krytinou, klempí ské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Obvodové konstrukce jsou vyzd né v tl. do 0.6 m, stropy jsou áste n klenbové cihelné, trámové železobetonové nebo d ev né s rovným podhledem. Schodišt v p ízemních patrech je betonové, ve vyšších patrech ocelové s d ev nými stupni. Vn jší povrchy jsou upravené vápennou hladkou omítkou s fasádními prvky, vnit ní omítky jsou štukové dopln né v místnostech sociálních za ízení keramickými obklady. Podlahy jsou p evážn keramické. Okna jsou d ev ná zdvojená, v p ízemí opat ená m ížemi, dve e jsou d ev né hladké. Vytáp ní budovy je plynové etážové. 4
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Stavební úpravy : V letech 1980 - 81 byla provedena rekonstrukce budovy, která p edstavovala: - opravu n kterých stropních konstrukcí - vým nu krytiny v rozsahu 50 % - nové schodišt - vým nu oken v 1. NP - nové technické rozvody kanalizace, vody, plynu - nová instalace vytáp ní Vhodnost využití : Budova je vybudována a využívána pro administrativní ú ely. Svou polohou a umíst ním v ulici je jejích stávající využití vhodné, nebo se jedná o lokalitu dob e dostupnou MHD s možností parkování vozidel. Úrove kancelá í a zázemí odpovídá požadavk m doby i náro n jším uživatel m. ANALÝZA OCEN NÍ V cná hodnota
Metoda ukazatelová
Zat íd ní : JKSO :
801 61 Budovy administrativní (správní) 46.21.14.30 Budovy pro služby a administrativu nerozlišena
SKP : Materiálová charakteristika :
Zastav ná plocha (m2) Popis
Výpo et / komentá 11.2*9 3*11.2*(16.4+13.2)/2 11.2*9
1. p.p. 1. - 3. n.p. 4. n.p.
Zastav ná plocha celkem :
Po et m2 100,80 497,28 100,80
699 m2
Podlahová plocha (m2) Popis 1. p.p. 1. n.p. 2. n.p 3. n.p. 4. n.p.
Podlahová plocha celkem :
Výpo et / komentá 4.85*5.2+2.2*4.5+8.1*5.6 sklad, nevyužitý prostor, chodby a schodiš ový prostor 3.8*4.4+4.4*3.6+2.1*3.3+3.3+3.5+1.2*1.8+7.4*2.4+3.7*2.8+(1.8* 1.2)*2+4.4*2+4.4*1.8+3.7*2.8+1.9*1.6+6.4*1.6 kancelá e, chodba se schodiš ovým prostorem a sociálním zázemím 6.1*4.4+4.7*3.1+5.6*3.6+1.2*1.8+7.4*2.4+3.7*2.8+(1.8*1.2)*2+(3 .8*3.5)*2+3.9*4.4 kancelá e, chodba se schodiš ovým prostorem a sociálním zázemím 6.1*4.4+4.7*3.1+5.6*3.6+1.2*1.8+7.4*2.4+3.7*2.8+(1.8*1.2)*2+(3 .8*3.5)*2 kancelá e, chodba se schodiš ovým prostorem a sociálním zázemím 9.8*6.2 ateliér
525 m2
5
Po et m2 80,48 121,25 139,93 122,77 60,76
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009
Výkaz vým r (m3 obestav ného prostoru) Popis
Výpo et / komentá 11.2*9*3 11.2*(16.4+13.2)/2*3.5 11.2*(16.4+13.2)/2*3.35 11.2*(16.4+13.2)/2*3.4 11.2*9*3.55/2
1. p.p. 1. n.p. 2. n.p. 3. n.p. 4. n.p. a zast ešení
Výsledek 302,40 580,16 555,30 563,58 178,92
2 180,36 m3 obestav ného prostoru
Celkem : Výpo et reproduk ní ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:
5 471 K /m3 obestav ného prostoru 5 471 K /m3 obestav ného prostoru
Koeficient úpravy základní hodnoty : Výpo et : Výchozí hodnota jednotková : Výpo et : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :
1,2208 5 471 * 1,2208 = 6 679 6 679 K /m3 obestav ného prostoru 6 679 * 2 180,36 = 14 562 624 14 562 624 K strukturou stavebních díl
Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce st echy Krytina st echy Klempí ské konstrukce Vnit ní omítky Úprava vn jších povrch Vnit ní obklady Schodišt Dve e Okna Podlahy Vytáp ní Elektroinstalace Bleskosvod Vnit ní vodovod Vnit ní kanalizace Vnit ní plynovod Zdroj teplé vody Vybavení kuchyní Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem
Podíl 1 Hodnota (K ) 7,844 1 142 292 14,605 2 126 871 11,600 1 689 264 5,347 778 664 2,099 305 669 1,193 173 732 5,126 746 480 3,093 450 422 2,187 318 485 2,806 408 627 4,198 611 339 7,402 1 077 925 6,805 990 987 5,192 756 091 5,612 817 254 0,994 144 752 1,502 218 731 1,502 218 731 0,508 73 978 0,398 57 959 0,398 57 959 1,392 202 712 3,005 437 607 5,192 756 091 100,000 14 562 622
Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpo et : Reproduk ní cena celková : Výpo et : Reproduk ní cena jednotková nezaokr. : Reproduk ní cena jednotková :
Koef 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,7000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 0,9397
Podíl 2 8,348 15,543 12,345 5,690 2,234 1,270 5,455 3,292 2,327 2,090 4,468 7,877 7,242 5,525 5,972 1,058 1,598 1,598 0,541 0,424 0,424 1,481 3,198 0,000 100,000
RC (K ) 1 142 292 2 126 871 1 689 264 778 664 305 669 173 732 746 480 450 422 318 485 286 039 611 339 1 077 925 990 987 756 091 817 254 144 752 218 731 218 731 73 978 57 959 57 959 202 712 437 607 0 13 683 943
0,9397 14 562 624 * 0,9397 = 13 683 943 13 683 943 K 13 683 943 / 2 180,36 = 6 276,0017 6 276,0017 K /m3 obestav ného prostoru 6 276 K /m3 obestav ného prostoru
6
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Výpo et v cné hodnoty : Opot ebení : Stá í : Celková životnost : Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce st echy Krytina st echy Klempí ské konstrukce Vnit ní omítky Úprava vn jších povrch Vnit ní obklady Schodišt Dve e Okna Podlahy Vytáp ní Elektroinstalace Bleskosvod Vnit ní vodovod Vnit ní kanalizace Vnit ní plynovod Zdroj teplé vody Vybavení kuchyní Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem
analytické 48 rok 100 rok Min Max Stá í Život. Podíl 2(%) Opot .(%) P .opot (%) 150 200 48 150 8,348 32,000 2,671 80 200 48 150 15,543 32,000 4,974 80 200 48 150 12,345 32,000 3,950 70 150 48 100 5,690 48,000 2,731 40 80 48 80 2,234 60,000 1,340 30 60 20 60 1,270 33,333 0,423 50 80 20 80 5,455 25,000 1,364 30 60 48 60 3,292 80,000 2,634 50 80 20 80 2,327 25,000 0,582 80 200 48 100 2,090 48,000 1,003 50 80 48 80 4,468 60,000 2,681 50 80 48 80 7,877 60,000 4,726 15 80 48 80 7,242 60,000 4,345 15 30 20 30 5,525 66,667 3,683 25 50 20 50 5,972 40,000 2,389 25 50 48 50 1,058 96,000 1,016 20 50 20 50 1,598 40,000 0,639 30 60 20 60 1,598 33,333 0,533 20 50 20 50 0,541 40,000 0,216 15 30 20 30 0,424 66,667 0,283 15 30 15 30 0,424 50,000 0,212 15 30 20 30 1,481 66,667 0,987 30 50 48 50 3,198 96,000 3,070 15 80 48 80 0,000 60,000 0,000 0 0 0 0 100,000 46,452 46,452
Míra opot ebení : Výpo et : V cná hodnota :
46,452 % 13 683 943 * (1 - 0,46452) = 7 327 478 7 327 478 K
Administrativní budova - celkem : Reproduk ní cena V cná hodnota
4.1.2.
13 683 943 K 7 327 478 K
Rodinný d m
ANALÝZA OCEN NÍ V cná hodnota
Metoda skladebná
Zat íd ní : JKSO :
Materiálová charakteristika :
803 60 Domky rodinné jednobytové 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové zd né z cihel,tvárnic,blok
Výkaz vým r :
1 350,00 m3 obestav ného prostoru
SKP :
7
VH (K ) 776 759 1 446 272 1 148 700 404 905 122 268 115 821 559 860 90 084 238 864 148 740 244 536 431 170 396 395 252 030 490 352 5 790 131 239 145 821 44 387 19 320 28 980 67 571 17 504 0 7 327 478
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Výpo et základní hodnoty : Název stavebního/funk ního dílu
Množství M.j.
Základy a zemní práce Odkopávka a prokopávka v hornin t . 3 Odkopávka a prokopávka v hornin t . 5 Hloubení jámy nezapažené v hornin t . 3 p es 100 m3 Hloubení jámy zapažené v hornin t . 5 p es 100 m3 Hloubení rýhy š. do 60 cm v hornin t . 3 Hloubení rýhy š. do 200 cm v hornin t . 3 do 100 m3 Hloubení rýhy š. do 60 cm v hornin t . 5 Hloubení rýhy š. do 60 cm v hornin t . 5 Pažení výkopu p íložné Rozep ení st n pažení Vzep ení st n P emíst ní výkopku svislé P emíst ní výkopku vodorovné do 100 m P emíst ní výkopku vodorovné do 5 km P emíst ní výkopku vodorovné - p íplatek za každý další km Vodorov.p emíst ní t . 7 do 10 km Vodorov.p emíst ní t . 7 ZKD 10 km Nakládání, vykládání a p ekládání výkopku Násyp nezhutn ný Zásyp zhutn ný Zásyp v uzav ených prostorách zhutn ný Zhutn ní podloží pod násyp Vrt pro injektáž povrchový pr m ru do 56 mm v hornin I Polštá št rkopískový pod základy Základová deska železobetonová Základový pas betonový Kotvi ky výztuž tmel 20 cm 8 mm Mazanina betonová Izolace základ vodorovná nát rem za studena Izolace základ svislá nát rem za studena Izolace základ vodorovná pásy p itavením Izolace základ svislá pásy p itavením Izolace proti tlakové vod vodorovná termoplasty Izolace proti tlakové vod svislá termoplasty
108,98 m3 108,98 m3 160,14 m3
65 262 115
7 084 28 553 18 416
158,78 m3
500
79 390
11,93 m3 28,47 m3
314 249
3 746 7 089
11,93 28,47 115,82 11,04 88,89 11,04 161,25 387,59 3 875,90
m3 m3 m2 m2 m2 m3 m3 m3 m3
1 500 1 500 112 38 75 76 23 118 14
17 895 42 705 12 972 420 6 667 839 3 709 45 736 54 263
308,08 1 540,41 80,63 695,68 62,22 18,41 5,98 22,58
m3 m3 m3 m3 m3 m3 m2 m
219 25 76 15 57 166 6 423
67 470 38 510 6 128 10 435 3 547 3 056 36 9 551
0,34 7,73 88,61 244,00 55,00 502,32 81,05 751,99 162,09 140,00
m3 m3 m3 kus m3 m2 m2 m2 m2 m2
995 3 494 2 858 68 2 789 6 14 153 172 286
338 27 009 253 247 16 592 153 395 3 014 1 135 115 054 27 879 40 040
1,20 m2
318
382
Svislé konstrukce Zdivo z cihel pálených plných Zdivo z tvárnic porobetonových Komín dvoupr duchový P eklad železobetonový montovaný P í ka porobetonová tl.10 cm P í ka porobetonová tl.12 cm P ízdívka izola ní tl. 6,5 cm
Podíl 1(%) Funk ní díly Jed. cena (K ) 16,253
15,040 7,88 257,14 6,10 83,00 23,81 62,82 77,00
m3 m3 m m m2 m2 m2
Stropy a podhledy
3 201 3 371 5 370 295 351 462 481
1 023 702 25 224 866 819 32 757 24 485 8 357 29 023 37 037
17,981
Strop montovaný z desek železobetoných Strop montovaný z desek Hurdis
27,00 m2 38,66 m2
8
705 911
Stavební díly (K ) 1 106 302
1 223 918 19 035 35 219
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Strop železobetonový Podp rná konstrukce Ztužující pás železobetonový Násyp podlahy ze št rkopísku tl. 15 cm Pot r pískocementový hlazený d evem tl. 2 cm Pot r pískocementový hlazený d evem tl. 4 cm Pot r pískocementový hlazený d evem tl. 5 cm Vložka pískocementového pot ru Izolace podlahy rohožemi ze sklen ných vláken Izolace podlahy deskami polystyrenovými tl. 3 cm Izolace podlahy deskami polystyrenovými p íplatek za 1 cm P ekrytí pásem A400 H Parot sná zábrana stropu Parot sná zábrana podlahy Podhled stropu z desek sádrokartonových zav šených
128,90 365,00 3,61 68,00 82,42 33,14 25,99 359,10 40,42 336,79
m3 m2 m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
7 450 103 237 143 90 148 179 27 80 78
960 305 37 595 856 9 724 7 418 4 905 4 652 9 696 3 234 26 270
673,58 m2
21
14 145
19 158 159 514
10 322 12 773 50 432 17 337
543,25 80,84 317,18 33,73
m2 m2 m2 m2
Konstrukce st echy Krov d ev ný vaznicový Bedn ní krovu z prken tl. 2,2 cm La ování krovu pod krytinu betonovou Nát r. tesa . kcí Antiflam
2,722 99,00 198,00 99,00 597,88
m2 m2 m2 m2
Krytina st echy
509
27 995
42,00 m2
428
17 976
0,799 91
45 045
46,00 m
203
9 338
3,853 395,30 1 065,05 1 510,00 701,18
m2 m2 m2 m2
Vn jší omítky
196 125 11 50
262 279 77 479 133 131 16 610 35 059
6,601 395,88 395,88 419,86 1 259,87
m2 kus m2 m2
Vnit ní obklady Obklad st n keramický pórovinový jednobarevný
54 383
495,00 m2
Vnit ní omítky
Nást ik vn jších st n hmotou Akronat Sana ní systém Hasit Lešení lehké adové Lešení lehké adové - p íplatek za další použití
45 971
55,00 m2
Klempí ské konstrukce
Omítka stropu štuková Omítka vnit ních st n vápenná štuková Malba st n místností klihová Lešení pomocné
98 010 41 580 6 831 38 862
0,675
Krytina s klempí skými konstrukcemi z plechu pozinkovaného Krytina st echy z tašek betonových
St ešní klempí ské konstrukce z plechu pozinkovaného Oplechování parapetu plechem pozinkovaným rš 330 mm
990 210 69 65
185 283
133 635 238 36
449 318 52 652 251 384 99 927 45 355
1,055 138,14 m2
Vn jší obklady
520
71 833 71 833
0,060
Materiál obkladový vn jší Optalit
22,81 m2
9
180
4 106 4 106
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Schodišt Schodišt železobetonové monolitické Zábradlí ocelové Schodišt ocelové
3,034 3,50 m3 59,80 m 20,20 m2
Dve e Zárube kovová pro zd né konstrukce Zárube d ev ná Dve e d ev né balkonové Dve e d ev né vnit ní otevíravé Dve e plastové vchodové Dve e kovové vnit ní Dve e hliníkové vnit ní Vrata ocelová lamelová motoricky ovládaná
27,00 3,00 10,10 180,00 5,00 4,50 2,50 10,70
kus kus m2 m2 m2 m2 m2 m2
39,20 28,00 9,56 9,50 35,31
m m2 m2 m2 m2
15 363 10 158 29 805 179 280 46 000 6 399 26 078 79 918
476 6 477 5 227 7 516 500
339 042 18 659 181 356 49 970 71 402 17 655
3,590 158,59 5,47 12,60 12,60 303,65 171,00
m2 m2 m2 kus m2 m2
Podlahy ostatních místností Podlaha z dlaždic keramických Podlaha z litého teraca
569 3 386 2 951 996 9 200 1 422 10 431 7 469
393 001
4,981
Podlahy obytných místností Podlaha z vlys lepených Podlaha povlaková plastová bez podložky Podlaha povlaková textilní Podlaha povlaková textilní Litá podlaha Patix Podlaha st rková vyhlazení
30 590 54 657 121 301
5,774
Okna Parapetní deska š. 200 mm Okno plastové otevíravé a skláp cí dvouk ídlové Okno plastové otevíravé a skláp cí jednok ídlové Okno hliníkové otevíravé a skláp cí Žaluzie
8 740 914 6 005
206 548
772 179 392 1 150 305 52
244 344 122 431 979 4 939 14 490 92 613 8 892
1,731 230,00 m2 23,18 m2
475 370
117 827 109 250 8 577
Vytáp ní
3,688
251 000
Elektroinstalace
3,606
245 418
Bleskosvod
0,095
6 500
Vnit ní vodovod
1,986
135 211
Zdroj teplé vody
0,154
10 500
Vnit ní plynovod
0,235
16 000
Vnit ní kanalizace
0,518
35 265
Vybavení kuchyn
1,396
95 000
Vybavení koupelny
0,514
35 000
WC
0,118
8 000
Ostatní
3,540
240 935
10
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Nát r záme nických výrobk syntetický Dopl kové kovové stavební konstrukce do 5 kg Dopl kové kovové stavební konstrukce do 100 kg Dopl kové kovové stavební konstrukce p es 100 kg Vzduchotechnika
Základní hodnota :
345,00 m2 140,00 kg 10,00 kg
121 130 48
41 745 18 200 480
1 800,00 kg
86
154 800
25 710
25 710
1,00 soubor
6 806 686 K
Výpo et reproduk ní ceny : Soustava koeficient vých. hodnoty : Název stavebního Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce st echy Krytina st echy Klempí ské konstrukce Vnit ní omítky Vn jší omítky Vnit ní obklady Vn jší obklady Schodišt Dve e Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytáp ní Elektroinstalace Bleskosvod Vnit ní vodovod Zdroj teplé vody Vnit ní plynovod Vnit ní kanalizace Vybavení kuchyn Vybavení koupelny WC Ostatní
Reproduk ní cena celková : Výpo et : Reproduk ní cena jednotková nezaokr. : Reproduk ní cena jednotková :
1,4369 Podíl 1 (%) 16,253 15,040 17,981 2,722 0,675 0,799 3,853 6,601 1,055 0,060 3,034 5,774 4,981 3,590 1,731 3,688 3,606 0,095 1,986 0,154 0,235 0,518 1,396 0,514 0,118 3,540
Hodnota (K ) 1 106 302 1 023 702 1 223 918 185 283 45 971 54 383 262 279 449 318 71 833 4 106 206 548 393 001 339 042 244 344 117 827 251 000 245 418 6 500 135 211 10 500 16 000 35 265 95 000 35 000 8 000 240 935
V. hodnota (K ) 1 589 645 1 470 957 1 758 648 266 233 66 056 78 143 376 869 645 625 103 217 5 900 296 789 564 703 487 169 351 098 169 306 360 662 352 641 9 340 194 285 15 087 22 990 50 672 136 506 50 292 11 495 346 200
Koef 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
9 780 528 K 9 780 528 / 1 350,00 = 7 244,8356 7 244,8356 K /m3 obestav ného prostoru 7 245 K /m3 obestav ného prostoru
Výpo et v cné hodnoty : Opot ebení : Stá í : Celková životnost :
lineární 20 rok 100 rok
Výpo et : Míra opot ebení : Výpo et : V cná hodnota :
100 * 20 / 100 = 20,000 20,000 % 9 780 528 * (1 - 0,20000) = 7 824 422 7 824 422 K 11
Podíl 2 (%) 16,253 15,040 17,981 2,722 0,675 0,799 3,853 6,601 1,055 0,060 3,034 5,774 4,981 3,590 1,731 3,688 3,606 0,095 1,986 0,154 0,235 0,518 1,396 0,514 0,118 3,540
RC (K ) 1 589 645 1 470 957 1 758 648 266 233 66 056 78 143 376 869 645 625 103 217 5 900 296 789 564 703 487 169 351 098 169 306 360 662 352 641 9 340 194 285 15 087 22 990 50 672 136 506 50 292 11 495 346 200
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Rodinný d m - celkem : Reproduk ní cena V cná hodnota
4.1.3.
9 780 528 K 7 824 422 K
Pozemek
IDENTIFIKA NÍ ÚDAJE Popis a ú el : Stavební pozemek tvo eny parcelou . 1218/4 a . 1218/5 je áste n zastav ný p edm tnou administrativní budovou. Zbylá ást budovy stojí na parcele . 1218/3, která je však ve vlastnictví jiného subjektu a není tudíž p edm tem ocen ní. Oce ovaný pozemek je rovinný z ásti zatravn ný. P ístup k n mu je po zpevn ných komunikacích, s možností napojení na inženýrské sít . ANALÝZA OCEN NÍ V cná hodnota Výpo et plochy pozemku íslo 1218/4 1218/5
Popis
Výpo et 102.00 64.00
stavební parcela stavební parcela
Plocha (m2) 102,00 64,00
166,00 m2
Plocha pozemku celkem :
P ímá metoda
Pro výpo et hodnoty pozemku byla použita metoda p ímá s jednotkovou cenou porovnatelných pozemk , nebo nejlépe vystihuje skute n realizované prodeje pozemk v dané lokalit a ase. íslo 1218/4 1218/5
Plocha (m2): Celková hodnota :
Popis stavební parcela stavební parcela
Plocha (m2) Jednot. cena 102,00 3 400,00 64,00 3 400,00
166,00 564 400 K
Pozemek - celkem : Jednotková cena : V cná hodnota
12
3 400 K /m2 564 400 K
Hodnota 346 800,00 217 600,00
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Výnosová hodnota majetku Stabilizovaný výnos Výdajové hodnoty zjišt né z p edložených podklad odpovídají vypo teným hodnotám v tabulce ze základu reproduk ní ceny budovy: - da z nemovitosti z da ového p iznání - pojistné ze smlouvy . 052-63354-10 u P - náklady na údržbu a provoz srovnatelné s obdobnými objekty Výpo et nájemného Administrativní budova je tém celá pronajímána na základ platných nájemních smluv. Nájemné bylo stanoveno v závislosti na charakteru a kvalit jpronajímaných prostor a liší se jen nepatrn . Uvedené nájemné odpovídá obvyklému nájemnému v míst a ase. Ateliér v podkroví není v dob ocen ní stavebn dokon en a ani pronajímán. Nájemné je proto sníženo o náklady nutné na dokon ení prostor do té míry, aby byly pronajímatelné. K K K K
Název 1. n.p. 2. n.p. 3. n.p. 4. n.p. Celkem
Plocha (m2) 101,40 109,40 92,10 45,00 0,00
K /m2/m síc 208,33 241,67 241,67 241,67
K /m2/rok 2 500,00 2 900,00 2 900,00 2 900,00
K /m síc 0,00 0,00 0,00 0,00 -
M s. 0 0 0 0 -
Nájemné 253 500 317 260 267 090 130 500 968 350
Vysv tlivky : B - byty, K - kancelá e, S - sklady, O - ostatní Výpo et výnosové hodnoty : Nájemné Da z nemovitosti Pojistné budov Odpisy st ádací - amortizace Náklady na údržbu Náklady provozní Pronájem pozemku
Míra ekonomické výnosnosti : Míra rizika : Míra kapitalizace : Stabilizovaný ro ní výnos Výpo et : Výnosová hodnota :
% 0,00 0,02 0,07 0,50 1,00 0,70 0,00
Ze základu P íjmy [K ] Výdaje [K ] 0 968 350 12 447 715 2 490 12 447 715 8 713 12 447 715 62 239 12 447 715 124 477 12 447 715 87 134 0 0
5,50 % 3,00 % 8,50 % 683 297 100 * 683 297 / 8,50 = 8 038 788 8 038 788 K
Nemovitost se t emi objekty - ukázkový elaborát tržní - celkem :
Výnosová hodnota
13
8 038 788 K
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Porovnávací hodnota majetku
P ímá metoda Pro stanovení porovnávací hodnoty oce ovaného majetku byly vybrány hodnoty ze skute n realizovaných prodej srovnatelných nemovitostí v ase a míst . Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadc a databáze ARK získané prost ednictvím Internetu. Nemovitost .1: M sto : Brno - Židenice Ulice : ímská 24 Jedná se o velmi výhodnou lokalitu v blízkosti dopravního uzlu. V míst je silný automobilový a chodecký provoz se snadnou dostupností MHD, cesta na zastávku trvá asi 5 min. Budova má železobetové stropy a je vybavena dv ma výtahy. V 1.NP je 21 m2 prodejních ploch se zázemím a vstup do domu. V ostatních podlažích je celkem 48 kancelá í. Nemovitost .2: M sto : Brno - Královo Pole Ulice : Arabská 122 Budova je vzdálená asi 300 m od ulice B lohorské, kde je ilý automobilový, tramvajový a chodecký provoz. Je postavena v 30. letech pro bydlení. V roce 1995 byla kompletn zrekonstruována a využívána jako kancelá ské a skladové prostory. Sou asný stav je velmi dobrý, architektonicky i technicky na výši. Nemovitost .3: M sto : Brno-Tábor Ulice : Lužní 56 Budova se nachází v sídlištní zástavb z 50. let. Zastávka MHD je vzdálená asi 200 m. Jedná se o typovou montovanou stavbu s keramickým obvodovým plášt m s plochou st echou. Prostory jsou využívání jako prodejní prostory (220 m2) a kancelá e (1213 m2). Budova je napojena na inženýrské sít . Výb r reprezentanta: Nejvíce se oce ované nemovitosti podobá svými parametry nemovitost . 2. Oce ovaná nemovitost je menší, ale porovnatelná nemovitost leží v atraktivn jší lokalit . Údaje o nemovitosti a kvalitativní parametry byly indikovány do níže uvedeného aritmetického výrazu. Výpo et : 10500000.00/3400*2980 Porovnávací hodnota :
9 202 941 K
Nemovitost se t emi objekty - ukázkový elaborát tržní - celkem :
Porovnávací hodnota :
9 202 941 K
Rekapitulace majetku Název Administrativní budova Rodinný d m Pozemek Nemovitost se t emi objekty ukázkový elaborát tržní
Reproduk ní cena V cná hodnota [K ] [K ] 13 683 943 7 327 478 9 780 528 7 824 422 564 400 564 400 24 028 871 15 716 300
14
Výnosová hodnota [K ] 8 038 788
Porovnávací hodnota [K ] 9 202 941
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009
Záv re ná analýza Reproduk ní cena [K ] 24 028 871
V cná hodnota [K ] Výnosová hodnota [K ] 15 716 300 8 038 788
Porovnávací hodnota [K ] 9 202 941
Silné stránky nemovitosti : - výrazná poptávka po obdodbných nemovitostech - budova se nachází v blízkosti hlavních dopravních komunikací - dobrá dostupnost MHD - lokalita není zatížená p ímými pr myslovými exhalacemi - v blízkosti se nachází úplná infrastruktura Slabé stránky nemovitosti : - omezené možnosti parkování automobilem - zástavní právo Výpo et pr m rné hodnoty :
Název hodnoty V cná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Výpo et :
Váha 1,00 1,00 1,00
K 15 716 300 8 038 788 9 202 941
( 1,00 * 15 716 300 + 1,00 * 8 038 788 + 1,00 * 9 202 941 ) / ( 1,00 + 1,00 + 1,00 ) = 10 986 010
Pr m rná hodnota :
10 986 010 K
Nemovitost se t emi objekty - ukázkový elaborát tržní - celkem :
Tržní hodnota :
11 000 000 K
Souhrnná rekapitulace Název majetku 1. Nemovitost se t emi objekty - ukázkový elaborát tržní
V cná hodnota [K ] 15 716 300
Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [K ] [K ] 8 038 788 9 202 941
Tržní hodnota [K ] 11 000 000
V cná hodnota
15 716 300 K Patnáctmilion sedmsetšestnácttisíct ista korun eských
Výnosová hodnota
8 038 788 K Osmmilion t icetosmtisícsedmsetosmdesátosm korun eských
Porovnávací hodnota
9 202 941 K Dev tmilion dv st dvatisícdev tset ty icetjedna korun eských 15
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Komentá : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecn užívaných metod pro stanovení v cné, výnosové a porovnávací hodnoty (bod 5.9.) Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno provést analýzu trhu a tržních podmínek. Návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) v dané lokalit nejlépe odpovídá porovnávací hodnot , nebo tato nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v této lokalit . P i stanovení tržní hodnoty byl brán z etel na silné a slabé stránky nemovitosti, které jsou uvedeny v záv re né analýze tohoto majetku. Tržní hodnota
5. 5.1.
11 000 000 K Jedenáctmilion korun eských
PODMÍNKY A APLIKACE METOD P EDPOKLADY A OMEZ. PODMÍNKY PRO UR ENÍ TRŽNÍ HODNOTY
Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s t mito obecnými p edpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šet ení a nebyla p evzata žádná odpov dnost za právní popis nebo právní záležitosti, v etn právního podkladu vlastnického práva. P edpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpen žitelné, pokud by se nezjistilo n co jiného. Dále se p edpokládá, že vlastnictví je pravé a isté od všech zadržovacích práv, služebností nebo b emen zadlužení, pokud by se nezjistilo n co jiného. 2) Informace z jiných zdroj , na nichž je založena celá, nebo ásti této zprávy, jsou v rohodné, ale nebyly ve všech p ípadech ov ovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká p esnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpov dnost za zm ny v tržních podmínkách a nep edpokládá se, že by n jaký závazek byl d vodem k p ezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následn po tomto datu. 4) P edpokládá se odpov dné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí n co jiného, p edpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a p edpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za ú elem zjišt ní hodnoty pro z ízení zástavního práva. 7) P edpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osv d ení o držb , nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávn ní od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního ú adu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv pot ebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zpráv . 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finan ní strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocen ní je platná za p edpokladu, že objekt bude v p ípad prodeje ihned uvoln n bez dalších výdaj na vyprázdn ní a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k ú elu uvedenému v této zpráv .
5.2.
ZÁKLADNÍ POJMY
CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjišt ná dle cenového p edpisu (v sou asné dob Zákon . 151/1997 16
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon a Vyhláška Ministerstva financí . 3/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb.). CENA PO IZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek po ídit v dob po ízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dob jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpo tu opot ebení. CENA REPRODUK NÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek po ídit v dob ocen ní, bez odpo tu opot ebení. ISTÝ RO NÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (p íjmy) po odpo tu náklad (výdaj ), nebo také sou et provozního, finan ního zisku a zisku z mimo ádných p íjm (da ový základ pro da z p íjm ), stanovený jako pr m rná, nebo pravd podobn o ekávaná hodnota z asové ady. HODNOTA LIKVIDA NÍ - pen žní ástka, kterou je majitel likvidovaného majetku p inucen p ijmout v p ípad , kdy se majetek musí prodat p i asov omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základ porovnání p edm tného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná ástka", za kterou by m l být majetek k datu ocen ní sm n n v transakci bez osobních vliv mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím po pat i ném pr zkumu trhu, na n mž ú astníci jednají informovan , rozvážn a bez nátlaku." (Definice dle IVSC aktualizace rok 1998). HODNOTA V CNÁ - (dle právního názvosloví " asová cena " majetku), je reproduk ní cena majetku, snížená o p im ené opot ebení v ci stejného stá í a p im ené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno p i stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako istý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto ástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit.
5.3.
ZKRATKY
SÚ - eský statistický ú ad IVSC - The International Valuation Standards Committee (Mezinárodní výbor pro oce ovací standardy) JKSO -Jednotná klasifikace stavebních objekt KB - Komer ní banka, a.s. NUS - Náklady spojené s umíst ním stavby SKP - Standardní klasifikace produkce ÚRS - ÚRS Praha, a.s. ÚSI - Ústav soudního inženýrství p i VUT Brno
5.4.
PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM
- Výpis z katastru nemovitostí - Kopie snímku katastrální mapy - Kopie geometrického plánu - Výkresová dokumentace - Stavebn právní dokumentace - Kupní a další p evodní smlouvy - Smlouvy o správ nemovitostí 17
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 - Smlouvy o službách - Smlouvy pojistné - Smlouvy nájemní - Da ová p iznání - Výsledky místního šet ení - Hmotný investi ní majetek - Výpis z obchodního rejst íku - Vyjád ení realitních kancelá í - Fotodokumentace - Plánek polohy objektu
5.5.
PODKLADY ZAJIŠT NÉ ZHOTOVITELEM
5.6.
ROZSAH OCEN NÍ
Rozsah práce p i ocen ní nemovitosti vychází z toho, že by m lo být p ihlédnuto ke všem vliv m, které mohou její tržní hodnotu významn ovlivnit a tyto musí být zapracovány do p íslušné prognózy. Mezi n pat í: - Historie a podstata nemovitosti (dle typu oce ovaného majetku) - Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti - Ú etní hodnota nemovitosti - Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí - P edpokládaný objem výnosu nemovitosti - Ekologické zatížení nemovitosti - V cná b emena Pokud jsou informace o t chto skupinách problém dostupné, mohou být využity v prognóze istého výnosu majetku, je-li nemovitost oce ována s využitím výnosové metody.
5.7.
ZÁKLAD HODNOTY
Podkladem pro sjednání tržní ceny (tj. realizované ceny na trhu) je tímto ocen ním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finan ní ástky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadc TEGoVA a s mezinárodním oce ovacím standardem, který zpracoval IVSC (viz l. 1.3.).
5.8.
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY
Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje.
5.9.
METODY OCE OVÁNÍ
METODA STANOVENÍ V CNÉ HODNOTY V cná hodnota je reproduk ní cena nemovitosti snížená o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. V cnou hodnotu staveb je t eba ur it s p ihlédnutím k opot ebení, které s ohledem na skute ný stavebn technický stav a morální zastarání je stanovené pomocí n které ze známých metod. 18
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 Nemovitosti zpravidla d líme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (v etn vodních ploch) P i stanovení v cné hodnoty nemovitosti (krom pozemk ) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb t mito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastav ná plocha [m2] - obestav ný prostor [m3] - vnit ní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stá í stavby - reproduk ní po izovací cena 1 m3 obestav ného prostoru, 1 m2 zastav né plochy, p íp. 1 m délky - opot ebení stavby Pro výpo et opot ebení stavby je nutné zjistit p íp. stanovit: - stá í stavby a stav b žné údržby - technické a morální opot ebení - provedené opravy a vým na jednotlivých konstruk ních prvk - p edpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpo tu opot ebení a od vodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reproduk ní ceny s odpo tem opot ebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s p ihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemk se vychází z vým r podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastav ná plocha, orná p da, atd.). Uváží se také umíst ní pozemku v dané obci a údaje z územn plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemk v dané lokalit se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základ kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemk je t eba vycházet z územn plánovací dokumentace a dalších podklad . METODA VÝNOSOVÁ Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr m rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr b žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. Sou asná hodnota nemovitosti je pak ur ena podle tohoto schématu: - stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu - stanovení odpovídající kapitaliza ní míry (skladba faktor r1 - r4) - využití kapitalizace, tj. p evodu budoucích pen z na jejich sou asnou kvantitativní úrove Hodnota majetku vyjád ená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce: V = 100 * Z / r , ve vzorci je možno Z nahradit Zu, kde V je výnosová hodnota majetku Zje istý ro ní stabilizovaný výnos (p ed zdan ním, je-li stanoven z nájmu) Zuje upravený stabilizovaný ro ní zisk (po zdan ní), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako podnik r je kapitaliza ní míra Kapitaliza ní míru r lze stanovit jako sou et ty základních len , a to skute né míry výnosnosti, infla ní míry, rizikové míry a míry ekonomické životnosti: r = r1 + r2 + r3 +r4, kde r1je míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na bezpe né vklady ve lh t požadovaného úv ru, snížená o infla ní vlivy. 19
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009 r2je skute ná míra inflace v hodnoceném období. r3 je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oce ované nemovitosti nutno posoudit nap . dle místních podmínek, podle známé nebo o ekávané konkurence, a podle p ípadného nebezpe í ztráty likvidnosti. M žeme zahrnovat i vlivy konjunktury a nep edvídatelné vlivy. r4je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle pr m rné technické a morální životnosti hmotného majetku oce ované nemovitosti. Celkovou kapitaliza ní míru r stanovujeme zásadn skladbou jednotlivých faktor . Pokud n který faktor není použit, uvede se zd vodn ní. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocen ní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání p edm tné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby i souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v asovém horizontu ne delším než šesti m síc minimáln t i realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestav ný prostor, zastav ná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejp esn jší obraz o skute n realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a pot eba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skute nost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ená informace o pr b hu prodeje. Za optimální délku pr b hu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 m síc . Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktor pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalit - Konstruk ní systémy - Vybavenost - Opot ebení fyzické, funk ní a ekonomické - Ekologické zatížení - V cná b emena - Architektonické p sobení. APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodej ). Z výpo tových metod se v sou asné dob asto používají hodnoty vypo tené metodou výnosovou a metodou stanovení v cné hodnoty. Stále v tší význam má metoda porovnávací, která nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a proto by nem la chyb t v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti
5.10.
INFORMACE O PROGRAMU
K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS firmy KONCES, spol. s r. o. Brno.
20
OCEN NÍ NEMOVITOSTI 001/2009
6.
P ÍLOHY
SEZNAM P ÍLOH - Osv d ení - P edpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty - Použitá literatura - Rekapitulace - Informace o nemovitosti - Informace o pozemku - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie snímku katastrální mapy - Kopie geometrického plánu - Výkresová dokumentace - Stavebn právní dokumentace - Kupní a další p evodní smlouvy - Smlouvy o správ nemovitostí - Smlouvy o službách - Smlouvy pojistné - Smlouvy nájemní - Da ová p iznání - Výsledky místního šet ení - Hmotný investi ní majetek - Výpis z obchodního rejst íku - Vyjád ení realitních kancelá í - Fotodokumentace - Plánek polohy objektu
21
