Obsah Úvod Předmluva 1. Bytové družstevnictví 2. Základní vnitrodružstevní předpisy

��

��

��

��

��

��

��

Obsah Úvod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Předmluva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1. Bytové družstevnictví . . . . . . . . . . . . . 1.1. Současná situace v bytovém družstevnictví 1.2. Trochu z historie . . . . . . . . . . . . . . 1.3. Změny v posledních letech . . . . . . . . 1.4. Musejí se zakládat „družstva nájemců“ …

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

9 9 10 10 12

2. Základní vnitrodružstevní předpisy . . . . . 2.1. Stanovy bytového družstva (do 50 členů) . 2.2. Stanovy bytového družstva (nad 50 členů) 2.3. Domovní řád . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4. Jednací řád . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5. Volební řád . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

. . . . . .

14 14 31 81 85 97

3. Základní předpisy společenství vlastníků jednotek . . . . . . . . 102 4. Odpovědi na nejčastější otázky členů bytových družstev a vlastníků bytových jednotek . . . . . . . . . . . . . . . 4.1. Správa domu, finance a družstevní demokracie . . . . . 4.2. Péče o dům a náklady na jeho údržbu . . . . . . . . . . 4.3. Služby spojené s bydlením v družstevním bytě a domě . 4.4. Nájemní a podnájemní vztahy v družstevním bytě . . . 4.5. Převod bytové jednotky a jiných hodnot do vlastnictví člena družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.6. Administrativa a orgány v družstvu . . . . . . . . . . .

. . . . .

. . . . .

. . . . .

117 117 135 137 145

. . . . 153 . . . . 161

5. Výběr základních právních norem a předpisů . . . . . . . . . 5.1. Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů . . . . . . . . 5.2. Vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3. Vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (vybraná ustanovení) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Rádce pro èleny bytových družstev.indd 5

. . . . .

. 173 . 173

. 199

. 205 . 215

26.9.2006 16:37:32

5.5. Vyhláška č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění vyhlášky č. 146/2004 Sb. (část) . . . . . . . . . . . 5.6. Zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7. Nařízení vlády č. 465/2005 Sb., k zákonu o podpoře výstavby družstevních bytů . . . . . . . . . . . . . 5.8. Nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . 234 . . . . . . 239 . . . . . . 252

. . . . . . 254

6. Drobné opravy a bytová družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 7. Vzory smluv a písemných podání . . . . . . . . . . . . . . Vzor č. 1 Smlouva o podnájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . Vzor č. 2 Dohoda o výměně bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . Vzor č. 3 Dohoda rozvedených manželů o dalším užívání bytu po rozvodu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vzor č. 4 Návrh na vyklizení bytu . . . . . . . . . . . . . . . . Vzor č. 5 Dohoda o zániku nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . Vzor č. 6 Oznámení nájemce o změně počtu osob v domácnosti . Vzor č. 7 Upomínka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . 257 . . . 257 . . . 260 . . . . .

. . . . .

. . . . .

263 264 266 268 269

8. Přehled dalších právních předpisů . . . . . . . . . . . . . . . 8.1. Nájemní vztahy, vlastnictví bytů . . . . . . . . . . . . . . . 8.2. Nájemné a plnění poskytovaná s užíváním bytů, oceňování 8.3. Ostatní související předpisy . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . .

. . . .

270 270 270 272

Použitá literatura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276


26.9.2006 16:37:33

ÚVOD

7

Úvod 3. přepracované vydání přináší řadu nových a zajímavých odpovědí na otázky, které se v poradnách Sdružení nájemníků České republiky často vyskytují. Publikace se osvědčila i jako užitečná pomůcka pro základní orientaci v právech a povinnostech členů bytových družstev, případně vlastníků bytů, a také pro funkcionáře bytových družstev a odbornou veřejnost. 2. vydání publikace bylo velmi rychle rozebráno, a proto jsme připravili aktualizované a zcela přepracované 3. vydání. V publikaci najdete aktuální právně závazný text stanov společenství vlastníků jednotek, dále pak novelizované stanovy malých i velkých bytových družstev a především značně rozsáhlejší část nejčastějších otázek a odpovědí o bydlení v družstevních domech a domech společenství vlastníků jednotek. Autor děkuje za pomoc svým spolupracovníkům, kteří se významně podíleli na tvorbě publikace, a také nakladatelství za vydání této žádané knihy. autor


26.9.2006 16:37:33

8

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ

Předmluva Historie bytového družstevnictví je více než stoletá. Bytová družstva pomohla u nás i v zahraničí překonat občasné bytové krize a výrazným způsobem ovlivnila množství a kvalitu bydlení. Po roce 1989 v České republice došlo namísto odstranění dílčích nedostatků administrativně centrálního řízení k úplnému ochromení bytového družstevnictví. Bytová družstva byla mylně považována za relikt, někdy dokonce negativní projev minulého režimu. Privatizace bytového fondu se tedy negativně promítla i do družstevního bydlení. Přitom je zcela zřejmé, že občasné problémy, se kterými se bytové družstevnictví po transformaci ekonomiky setkává, se nevyhnou ani společenství nových vlastníků. Přes několikaletou snahu vlády a zákonodárného sboru se do dnešního dne nepodařilo plně obnovit funkci bytového neziskového družstevnictví a neziskových bytových společenství vůbec, jakožto základu a předpokladu nové koncepce bydlení, uspokojování bytových potřeb především pro nastupující generaci.


26.9.2006 16:37:33

BYTOVÉ DRUŽSTEVNICTVÍ

9

1. Bytové družstevnictví 1.1. Současná situace v bytovém družstevnictví Úroveň bydlení je bezesporu jedním z hlavních měřítek životního standardu obyvatelstva. Po roce 1989 došlo k rozsáhlé transformaci bytového fondu, která se dotýkala zejména bytových domů ve vlastnictví státu a též bytových družstev (LBD a SBD). Až do roku 1990 byla významná část bytového fondu ve vlastnictví státu a tento státní bytový fond byl spravován buď rozpočtovými organizacemi nebo samostatnými hospodářskými organizacemi (organizace bytového hospodářství). Přibližně 21 % bytového fondu bylo ve vlastnictví bytových družstev, která zajišťovala výstavbu, ale i správu a obnovu bytového fondu. Družstevní bytová výstavba a z části i opravy družstevního bytového fondu byly podporovány státem. Je třeba připomenout, že v 70. letech se ročně stavělo až 30 tisíc bytů převážně pro nově vznikající rodiny. V důsledku rozsáhlých majetkových změn došlo také ke značným změnám na úseku bytového fondu, a to i u bytů bývalých SBD a LBD, která se postupně soustředí zejména na správu bytového fondu, a to nejen vlastního, ale i ve vlastnictví jiných subjektů. Bytová výstavba v bytových družstvech se prakticky zastavila. V druhé polovině 90. let došlo ve velké míře k prodeji bytového fondu měst a obcí (dříve státních) bytovým družstvům založeným stávajícími nájemci bytu. Takto vzniklo v České republice více než třicet tisíc nových bytových družstev nebo společenství vlastníků jednotek, často žel s minimálními zkušenostmi členů v představenstvech či výborech. V ČR vznikala bytová družstva především z potřeby zajistit levné nájemní bydlení pro střední a nižší příjmové skupiny obyvatelstva již na sklonku minulého století (na základě zákona o Obecně prospěšných společenstvích bytových přijatém v roce 1973). Družstvo vykazovalo vždy jisté specifické vlastnosti: •

Společnost je právnickou osobou soukromoprávního charakteru.

•

Jejími zakladateli a vlastníky jsou členové.

Pojmové znaky družstva předurčují některé principy, které jsou mezinárodně respektované. Společnost staví domy z prostředků vytvořených členy, v některých případech za (přímé či nepřímé) podpory státu. Podpora je odůvodněna potřebou státu subvencovat výstavbu levných bytů na neziskovém principu, to znamená, že družstvo pracuje jen s náklady na provoz, nepřináší členům zisk. Proto jsou mnohdy subvence a dotace poskytovány podmínečně. Člen má k bytu pak vztah specifického nájmu, má řadu práv, zejména kontrolovat hospodaření, spolurozhodovat o činnosti, volit a být volen do orgánů družstva apod.


26.9.2006 16:37:33

10


1.2. Trochu z historie V roce 1948 (po předchozím útlumu hitlerovskou okupací) byla existující bytová družstva chápána jako příliš „kapitalistická“ především pro majetkové podíly členů a nezávislost na státu a jako taková byla některými ex lege přejmenována na „Lidová bytová družstva“ a jejich pravomoci byly potlačeny. Byty přidělovala jen se souhlasem státu (národního výboru) a ekonomika byla podurčena obecně stanovenému nájemnému. V roce 1959 však komunistickému režimu začaly vznikat potíže (bylo málo bytů, málo peněz, opadlo nadšení z poválečných let a politickými procesy se odhalila zrůdná tvář stalinismu). Po zkušenostech komunistů se znásilněním vesnice povinnou kolektivizací nazvanou Jednotná zemědělská družstva byl přijat zákon o družstevní bytové výstavbě a nastartovala se masivní výstavba panelových domů. Komunistům se hodilo organizovat pro neprivilegované skupiny obyvatel (privilegovaní získali byt zdarma od státu) svépomocnou výstavbu, když občan různými formami (splacením podílu a úvěrem) splatil až 50 % pořizovací ceny bytu, avšak měl značně okleštěná práva, zejména dispoziční. Družstvo nesmělo byty prodat, a to ani svým členům, pokud nevrátilo státní příspěvek. Takto se postavilo téměř 800 000 bytů, v celém tehdejším Československu 1 200 000, mnoho garáží a dalších prostor.

1.3. Změny v posledních letech V letech 1988 až 1990 byly přijaty nové zákony, které přinesly určité uvolnění práv družstev a členů. Výraznou změnou bylo přijetí Obchodního zákoníku, který však zařadil družstvo do jedné řady s ostatními podnikatelskými subjekty, přiznal jim jen „jiné“, zejména sociální úlohy. Toto se neukázalo být šťastnou formou. Zásadní změnou pro družstva pak byl tzv. transformační zákon, který dopadal na všechna existující družstva (zemědělská, výrobní, spotřební, bytová, apod.). Bytovým družstvům uložil předat těm členům, kteří o to požádají, v konkrétně stanovené lhůtě byty do vlastnictví. Zvolená forma je nešťastná. Nerespektovala bytové družstvo jako subjekt soukromého práva a byla reflexí postátnění družstev počátkem 50 let. Namísto toho, aby přikázala orgánům družstva (zejména členské schůzi) rozhodnout o tom, zda do svých stanov přijmou ustanovení o možnosti převodu bytu do vlastnictví, dala právo členovi na specifickou formu vyvlastnění družstva tím, že si převezme byt do vlastnictví, i když mnohdy ani osobně nesplácel celý úvěr. Celá konstrukce převodu nebyla promyšleným vládním návrhem, ale rodila se přímo v jednání tehdejšího federálního shromáždění, a to velice nedokonale, neboť neřešila ani vztah družstva k bance, ani ke státu. Proto zákon prošel řadou novel a přesto je dodnes velice spornou normou. 14 let práce družstev přivedlo družstva pod vlivem tohoto zákona do současného stavu, který lze charakterizovat asi takto: Bytová družstva se velice od sebe odlišují, především podle prostředí, ve kterém působí – jde nesporně o vliv lokálního trhu, ceny bytů včetně hodnoty bytů převáděných do vlastnictví. Zásadně se odlišují družstva v Praze a velkých městech, existují družstva, která již převedla více než 50 % bytů do vlastnictví, naopak v mnohých družstvech v menších městech nedosahuje počet převedených bytů 5 %.


26.9.2006 16:37:33


11

Existují střední a velká družstva s profesionálním pracovním týmem, ale též družstva řízená dobrovolníky, popř. jiným smluvním subjektem. Jsou družstva „zdravá“, ekonomicky silná (jde vesměs o velká) s potřebnými rezervami, také však družstva, která nevytvářejí dostatečné rezervy na opravy a preferují krátkodobou „levnost“ před ekonomickou perspektivou. Jsou však též nová malá družstva vzniklá privatizací bývalých státních bytů, a ta mnohdy pracují zcela amatérsky, takříkajíc z ruky do úst… A zcela se zastavila nová výstavba bytů. I když v družstvech zůstalo 50 000 nebydlících členů. Obchodní zákoník zavedl volné převody nájemních bytů mezi členy, čímž jim dal de facto práva vlastnická. Téměř 60 % bytů bylo takto od roku 1990 „prodáno“ za tržní cenu. Ta je v Praze u bytu 60 m2 o třech místnostech cca 1 000 000 Kč, naopak stejný byt je k dostání mimo Prahu též za 150 až 200 000 Kč. Převládá malá informovanost členů, zejména „nových“ (těch, kteří získali byt převodem), o jejich právech, ekonomických regulích a potřebách, což vede mnohdy k podfinancování, naopak občané, 40 let se bojící otevřít ústa, aby je nikdo neokřikl, lačně užívají své svobody mnohdy k nesmyslným výpadům proti komukoliv. Nefunguje osvěta, též mnohá družstva a jejich pracovníci mají svérázné názory na vnitřní komunikaci, v zaměstnancích obecně přetrvávají postsocialistické představy o pracovních povinnostech. Zmíněné případy jsou sice okrajovými jevy minoritní části družstev, avšak bývají často medializovány, a tudíž zobecňovány, jak tomu bylo například, když jedno jediné družstvo o 400 bytech bylo uvedeno do konkurzu. Následovala kampaň s cílem přimět členy k názoru, že „začal konec družstevnictví“. Proces převodu bytu je často nazýván „privatizací“, což je nesmysl, privatizovat lze jen to, co ještě není privátní, tedy jen majetek státu. Privatizovat privátní je vlastnický převod, jakási „personifikace“ majetku. Tyto převody jsou záležitostí smlouvy a podmínkou její platnosti je mj. její svoboda. Pokud by na straně družstva předcházel souhlas nejvyššího orgánu (členské schůze), byl by úkon perfektní. Jsem přesvědčen, že členové sami by rozhodli o volných převodech bytů a praxe to zcela potvrzuje, neboť většina družstev taková usnesení přijala. K převodům vlastnictví, které mohly být, pokud by byly lépe pojaty, důkazem otevřené vůle na demokratických principech, přidejme ještě povinný vznik právnické osoby uvnitř družstva, což přinesla novela. Tento institut, který má nahradit v našem právním řádu absenci kondominia, je však jen nedostatečnou náhradou. Poukazuji na skutečnost, že vlastnických bytů bylo postaveno v letech 1990 až 2000 téměř 250 000, zatímco družstevních bytů bylo do vlastnictví převedeno cca 110 000. Proto některé politické strany podaly proti této novele ústavní stížnost, což odůvodňují zejména tím, že vznikem těchto právnických osob, zákonem povolaných k výkonu práv a povinností ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, se narušuje princip právní jistoty zakotvený v čl. 1 Ústavy ČR. Nabízí se však srovnání, proč ústavní stížnost nebyla dána ze srovnatelných důvodů k povinným převodům bytů do vlastnictví člena, když obchodní zákoník jasně svěřuje ex lege rozhodování o závažných, zejména majetkových záležitostech členské schůzi družstva. SČMBD k iniciaci takové stížnosti nepřistoupil nejen proto, že k ní nebyl aktivně legitimován, ale nechtěl též takto jednat bez potvrzení, že je to vůle členů. Možná bylo chybou, že k této věci neproběhlo jakési „vnitřní referendum“, neboť – a to zdůrazňuji – šlo jen


26.9.2006 16:37:34

12


o to, aby o převodech rozhodla členská schůze družstva, tedy členové sami. Budou-li tedy zmíněné právnické osoby uvnitř družstev vznikat (zákon stanoví jejich vznik na odkládací podmínku, až majetkový podíl družstva klesne pod 25 % v jednotlivých budovách), bude třeba zásadně změnit organizačně právní strukturu družstva, které se stále více bude měnit z družstva vlastníka na družstvo pro správu cizího majetku. Ve světě je zcela obvyklé, že občané využívají družstev všude tam, kde nechtějí být předmětem ziskové činnosti podnikatelského subjektu pracujícího logicky pro zisk. Taková družstva pracují v jisté analogii v Norsku (ovšem bez povinných převodů, družstevník se tam s ohledem na svá práva cítí vlastníkem, vždyť může „byt držet, užívat a brát z něj užitky a volně s ním nakládat“, což jsou atributy vlastnictví). Bytové družstevnictví čeká ještě na řadu nezbytných právních norem, zejména je třeba přijmout zákon o neziskových bytových společenstvech, nový zákon o vlastnictví bytů, samostatný zákon o bytovém družstvu a také právní předpisy pro zajišťování a oceňování služeb spojených s bydlením.

1.4. Musejí se zakládat „družstva nájemců“ … Prodej bytů z majetků obcí bytovým družstvům nelze podceňovat ani tím, že zastupitelé o něm často rozhodují bez znalosti věci. Vyskytují se případy, kdy v „Zásadách prodeje bytových domů ve vlastnictví města“ na základě rozhodnutí zastupitelstva vznikly následující absurdity: – zastupitelstvo se dohodlo, že dům bude prodán družstvu nájemců, kteří se ve lhůtě do 30 dnů vyjádří, že mají o koupi domu zájem, – jako právnická osoba vznikne družstvo nájemců s neomezeným počtem členů, – v družstvu nájemců musí být nejméně 50 % nájemců domu. Člověka jen trochu zasvěceného do družstevnictví musí napadnout spousta otázek, které by docela rád zastupitelům, kteří pro takové zásady zvedli ruku, položil: Proč 50 % nájemníků domu? Proč je subjekt otevřený pro každého, když počet bytů v domě je omezen? Proč je doporučováno nájemníkům něco tak nesmyslného, jako je „družstvo nájemníků“? Kdo má na tomto způsobu privatizace nájemních domů zájem? Jaké je složení nájemníků v každém obecním domě? Chtějí si zakládat podnikatelský subjekt? Budou umět podnikat? Mají na to? Co vědí zastupitelé, kteří pro tyto zásady hlasovali, o družstevnictví? Bude-li podle zásad schválených zastupitelstvem členy družstva pouze 50 % lidí v jednom domě, je nutné vědět, jaký bude jejich společný zájem. Podle mého názoru to nemůže být nic jiného než správa a pronájem druhé části domu těm, kteří členy družstva nebudou. Jaké vztahy vzniknou v takovém domě, když jedna polovina obyvatel domu bude podnikat se svým majetkem na úkor druhé poloviny? Protože družstvo je podnikatelský subjekt, musí tvořit zisk. Ten může tvořit pouze z nájmu části svého majetku, neboť jiný majetek a ani předmět podnikání nemá. Kořeny družstevnictví ukazují, že


26.9.2006 16:37:34


13

družstvo je sice otevřený právnický subjekt, ale mohou v něm být členy pouze ti, kdo mají nějaký společný zájem – v tomto případě bydlet v jednom společném domě, být jeho vlastníky a nakládat s ním. Je-li to subjekt otevřený, může do něho vstoupit kdokoliv, koho členové přijmou, tedy jakákoliv fyzická či právnická osoba. A ta musí mít zájem na tvorbě zisku či na užitku z majetku. Samozřejmě, že pouze na úkor těch, kteří v domě sice bydlí, ale nejsou členy.


26.9.2006 16:37:34

14


2. Základní vnitrodružstevní předpisy Zdaleka ne všechny vztahy v družstvu jsou upraveny kogentními ustanoveními obchodního zákoníku a celá řada těchto vztahů je ponechána vlastní úpravě družstev ve vnitrodružstevních normách, především stanovách. V tomto směru obsahuje obchodní zákoník jednak zmocňovací ustanovení (dikce zákona „...stanovy mohou určit“), jednak dispozitivní ustanovení? (dikce zákona „...pokud stanovy neurčují jinak“), která umožňují některé vztahy upravit odchylně. Kromě toho je v družstvech obvyklé a již tradiční, že jsou vydávány další vnitrodružstevní předpisy pro úpravu některých skupin vztahů, které mají trvalejší ráz a jsou zobecnitelné. Mezi ně patří zejména jednací řád družstva, který je procesní normou upravující pravidla pro jednání a rozhodování orgánů družstva, domovní řád upravující podmínky a způsob užívání domu, bytů, nebytových prostor a společných částí domu. Družstva vydávají ještě celou řadu dalších předpisů nebo směrnic, jako je volební řád, organizační řád, protipožární řád, směrnice pro hospodaření v družstvu, směrnice pro přidělování bytů, pravidla pro vytápění a dodávky TUV, směrnice k provádění údržby bytového fondu, zásady pro poskytování odměn funkcionářům, statuty a náplně činnosti komisí a volených orgánů představenstva, spisový řád apod. O některých z nich bude pojednáno v dalším textu. Pro všechny vnitrodružstevní předpisy platí, že nesmí být v rozporu s obecně závaznými předpisy a v hierarchii těchto předpisů nesmí být ani v rozporu se stanovami družstva jako nejdůležitějším vnitrodružstevním předpisem. Výlučné postavení stanov jako vrcholu vnitrodružstevních předpisů je zajištěno ustanovením obchodního zákona, který kogentně určuje hlavní obsah stanov zejména v § 226 a dále skutečností, že podléhají registraci obchodního rejstříku. V dalším textu uvádíme vzor stanov bytového družstva do 50 členů a vzor stanov bytového družstva běžného typu s komentářem. Pro družstva nazývaná podle dřívějších předpisů LBD byla zpracována verze přihlížející k jejich specifikům, která je k dispozici na SČMBD.

2.1. Stanovy bytového družstva (do 50 členů) Podle ustanovení § 245 obchodního zákoníku je za malé bytové družstvo považováno družstvo s méně než 50 členy. V těchto družstvech mohou stanovy určit, že působnost představenstva a kontrolní komise plní členská schůze. Statutárním orgánem je předseda, popřípadě další členové pověření členskou schůzí. Podobná praxe se však používá skutečně pouze u malých domů, v případě větších domů je častější, že statutárním orgánem je představenstvo (o 3 či 5 členech), nevylučuje se ani volba kontrolní komise. Pro tyto případy lze při zpracování stanov použít příslušná ustanovení ze stanov s větším počtem členů.


26.9.2006 16:37:34

ZÁKLADNÍ VNITRODRUŽSTEVNÍ PŘEDPISY

15

Za zmínku stojí i družstva založená pouze právnickými osobami, nejčastěji za účelem státem dotované výstavby nájemních bytů. Tato družstva často nemají žádné individuální členy a po splnění podmínky trvání nájemního vztahu k bytům alespoň v délce 20 let se již při ustavování družstva počítá s budoucím převodem jednotlivých bytů do vlastnictví nájemců bytů. Stanovy těchto družstev určí způsob rozhodování a statutární orgány družstva odlišně od následujících vzorů stanov. Podobně také bývalá lidová bytová družstva mohou mít stanovy upraveny poněkud odlišně. Pro uplatnění zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů) a dalších doplňujících předpisů bude třeba také pro tento typ družstev přijmout a přizpůsobit stanovy tomuto zákonu. Vzor stanov obsahuje základní úpravu právních poměrů bytového družstva v návaznosti na příslušná ustanovení obchodního zákoníku. Při zpracování se vycházelo z předpokladu, že vzor je určen družstvům již existujícím, která vznikla např. vyčleněním podle zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, výrobním, spotřebním a jiném družstevnictví (zrušen k 1. 1. 1992 zákonem č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníkem) nebo podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, event. jiným způsobem, a dále družstvům, která jsou v současnosti zakládána v rámci procesu privatizace obecního bytového fondu. V těchto případech se předpokládá, že družstvo kromě zabezpečování provozu a správy bytového fondu nebude vyvíjet jinou činnost, tedy ani výstavbovou, a proto ani nebude mít tzv. nebydlící členy. Z tohoto důvodu vzor neobsahuje ustanovení o dalším členském vkladu, který by představoval část zálohy na členský podíl. Pokud by družstvo výstavbu realizovalo, bylo by třeba o tento předmět činnosti stanovy rozšířit podle vzoru pro větší družstva. Upozorňujeme však na skutečnost, že na řadu činností musí právnická osoba, tedy i družstvo, získat živnostenské oprávnění podle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, jinak nebude družstvo do obchodního rejstříku zapsáno. Předmět činnosti bude oproti vzoru třeba zúžit v případě, že v bytových objektech družstva se nenachází nebytový prostor ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Při zpracování stanov konkrétního družstva doporučujeme zvážit, zda v zájmu co nejširší informovanosti členů družstva nebude vhodné do stanov pojmout i některá další ustanovení obchodního zákoníku, jako např. podmínky vzniku družstva, náležitosti zápisu z členské schůze, podmínky odstoupení z funkce v družstvu, zrušení družstva usnesením členské schůze o sloučení, splynutí či rozdělení družstva, průběh likvidace družstva včetně způsobu rozdělení likvidačního zůstatku. Část IV. Hospodaření družstva je zpracována pro podmínky malého bytového družstva o jednom bytovém domě, které není rozděleno na hospodářská střediska – střediska bytového hospodářství a středisko správy družstva. Družstvo s více bytovými domy musí sledovat náklady a výnosy podle těchto domů a tedy vytvářet střediska. Takové družstvo použije ustanovení o hospodaření ze vzoru stanov pro větší družstva. Čl. 35 a 36 je třeba


26.9.2006 16:37:35

16


chápat jako alternativní – družstvo bude tvořit buď rezervu nebo dlouhodobou zálohu (viz komentář ke vzoru stanov většího družstva). Vzhledem k dispozitivnímu pojetí celé řady norem obchodního zákoníku jsou možná i jiná řešení než obsahuje předkládaný vzor, která mohou lépe postihovat potřeby a představy jednotlivých družstev o uspořádání právních poměrů v konkrétním družstvu, a to zejména v těchto situacích: – určení uhrazovací povinnosti členů a její výše, – možnost určení dalšího členského vkladu a dodatečného členského vkladu, – způsob stanovení vypořádacího podílu při zániku členství, – určení kvalifikované většiny pro přijetí usnesení členské schůze, – vymezení funkčního období předsedy družstva.

Vzor stanov neupravuje práva a povinnosti z nájmu bytu s ohledem na komplexní úpravu v hlavě sedmé občanského zákoníku. VZOR STANOVY bytového družstva do 50 členů Část I. Základní ustanovení Čl. 1 Firma: Bytové družstvo ………………………………………………………………. Sídlo ………………………………………………………………………………….. Čl. 2 1) Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeného za účelem zajišťování potřeb svých členů v oblasti bydlení. 2) Družstvo je právnickou osobou, vystupuje v právních vztazích svým jménem a za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Čl. 3 Předmětem činnosti družstva je: a) provoz a správa bytového domu, popř. dalších staveb s provozem a správou domu spojených a pozemku ve vlastnictví bytového družstva nebo členů družstva, včetně zajišťování údržby, oprav, příp. provádění změny stavby, modernizace či rekonstrukce a hospodaření s majetkem družstva pro tyto účely,


26.9.2006 16:37:35


17

b) poskytování, popř. zabezpečování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor ve vlastnictví bytového družstva nebo členů družstva, c) uzavírání nájemních smluv o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), popř. jiných smluv souvisejících s užíváním bytu (nebytového prostoru). Část II. Členství v družstvu Čl. 4 Vznik členství Členství v družstvu vzniká po splnění podmínek daných zákonem a těmito stanovami: a) při založení družstva dnem vzniku družstva, b) za trvání družstva přijetím za člena na základě písemné členské přihlášky, c) převodem a přechodem členství, d) jiným způsobem stanoveným zákonem. Čl. 5 Členem družstva může být zletilá osoba s trvalým pobytem na území České republiky. Toto ustanovení se použije, nestanoví-li závazné předpisy práva Evropských společenství jinak. Z důvodu dědění a výměny bytu se může stát členem družstva i osoba nezletilá a osoba, která nemá na území ČR trvalý pobyt. Čl. 6 1) Členství vzniká dnem, kdy členská schůze rozhodne o přijetí za člena na základě písemné přihlášky. K přihlášce musí být připojeno potvrzení o zaplacení základního členského vkladu ve výši …… Kč. 2) Družstvo vrátí základní členský vklad uchazeči o členství, kterého nepřijalo za člena, do třiceti dnů ode dne nabytí účinnosti rozhodnutí o nepřijetí uchazeče za člena družstva. Čl. 7 Přechod a převod členství 1) Smrtí člena přechází jeho členství v družstvu na dědice, kterému připadl členský podíl. Pokud na základě rozhodnutí soudu je více dědiců, uzavře družstvo nájemní smlouvu k bytu nebo nebytovému prostoru pouze s jedním dědicem (manželi) určeným dodatečnou dohodou dědiců nebo dodatečným rozhodnutím soudu. 2) Člen může převést svá práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu nebo jejich část na fyzickou osobu, jsou-li splněny podmínky vzniku členství stanovené v čl. 5. Převod práv a povinností spojených s členstvím v družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Ve vztahu k družstvu přecházejí členská práva


26.9.2006 16:37:35

*

18

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ a povinnosti z dosavadního člena jako převodce na nového člena jako nabyvatele předložením dohody o převodu členských práv a povinností družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této dohodě nebo dnem, kdy družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena jako převodce o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele s nabytím členství. Dohodou o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v družstvu nepřechází právo nájmu k družstevnímu bytu.

3) Členství v družstvu přechází i na základě dohody o výměně družstevního bytu. 4) Členství přechází i jiným způsobem stanoveným zákonem. Čl. 8 Společné členství manželů 1) Vznikne-li jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu i společné členství manželů v družstvu. 2) Právo společného nájmu družstevního bytu manželi i společné členství manželů v družstvu vznikne také v případě přechodu a převodu členství na jednoho z manželů podle čl. 7. 3) Společné členství manželů podle odst. 1 a 2 nevznikne, jestliže manželé spolu trvale nežijí. 4) Ze společného členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Čl. 9 Členská práva a povinnosti 1) Člen družstva má právo zejména: a) účastnit se osobně nebo prostřednictvím svého zástupce na jednání a rozhodování členské schůze, b) být volen za předsedu družstva, má-li plnou způsobilost k právním úkonům a splňuje další podmínky zákona, popř. stanov družstva, c) účastnit se veškeré družstevní činnosti a požívat výhod, které družstvo svým členům poskytuje, d) předkládat návrhy na zlepšení činnosti družstva, obracet se s podněty, připomínkami nebo stížnostmi, týkajícími se činnosti družstva, k předsedovi družstva a být o jejich vyřízení informován, e) na uzavření budoucí smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), splatí-li další členský vklad na výzvu družstva a ve lhůtě jím stanovené; při splnění těchto podmínek má člen právo na uzavření této smlouvy do třiceti dnů od vzniku práva na uzavření této smlouvy,


26.9.2006 16:37:35


19

f) na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) na základě uzavřené smlouvy podle písm. e) příslušným orgánem družstva, dále na základě převodu členských práv a povinností nebo jejich části, zanikne-li se zánikem členství převodce v bytovém družstvu i jeho nájem bytu, pak nabyvateli členských práv z uzavřené dohody o převodu práv a povinností vznikne právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), splní-li další podmínky určené stanovami; dále na základě dohody o výměně bytu, popř. jiných skutečností vyplývajících ze zákona nebo stanov, g) na roční vyúčtování zaplacených záloh nájemného a záloh úhrad za plnění poskytovaných s užíváním bytu a na vypořádání rozdílů z tohoto vyúčtování podle zásad schválených členskou schůzí, h) na majetkové vypořádání podle čl. 19. 2) Člen družstva je povinen zejména: a) dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů družstva, b) uhradit další členský vklad podle čl. 10 odst. 3, popř. čl. 10 odst. 4 ve stanovené výši a lhůtě, c) platit nájemné za užívání bytu včetně mimořádného příspěvku do dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice podle čl. 22 a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu anebo zálohy na ně v předepsané výši a lhůtě splatnosti a nedoplatky z jejich vyúčtování, d) platit úhrady za úkony družstva prováděné z podnětu nebo ve prospěch jednotlivého člena družstva ve výši určené členskou schůzí, e) chránit družstevní majetek, dodržovat domovní řád, provozní řád nebytových prostor, předpisy o požární ochraně a řádně užívat a udržovat byt, jakož i společné prostory a zařízení domu a řádně užívat plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru), f) převzít byt na základě smlouvy o nájmu bytu, který je způsobilý k užívání ve lhůtě stanovené družstvem, nebo uhradit družstvu újmu, která mu vznikne opožděným převzetím bytu, g) oznamovat družstvu včas změny týkající se člena a příslušníků jeho domácnosti, které jsou podstatné pro vedení členské a bytové evidence, rozúčtování cen za plnění poskytovaná s užíváním bytu a pro doručování písemností, h) umožnit osobám pověřeným družstvem, aby po předchozím písemném oznámení zjišťovali technický stav bytu (nebytového prostoru) a stavy měřidel, prováděli opravy, údržbu a instalaci technických zařízení a jiné práce nutné k řádnému provozu bytu, popř. ostatních bytů či domu jako celku, i) podílet se na úhradě ztráty maximálně do výše trojnásobku členského vkladu, j) hradit veškeré opravy v bytě podle čl. 21 odst. 2, k) přispívat podle svých možností k plnění úkolů družstva.


26.9.2006 16:37:36

20

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ Čl. 10 Členské vklady a členský podíl

1) Členské vklady v družstvu tvoří základní členský vklad podle odst. 2, další členský vklad podle odst. 3 a případně další členský vklad podle odst. 4. Členským podílem se rozumí souhrn všech členských vkladů člena v družstvu vyjádřený v účetní hodnotě. 2) Základní členský vklad je pro všechny členy družstva stejný a je ……… Kč. Po dobu trvání členství nesmí členský vklad člena v družstvu klesnout pod hodnotu základního členského vkladu. 3) Další členský vklad představuje vklad člena do družstva na pořízení družstevního bytového domu formou výstavby nebo koupě a pozemku příslušejícího k domu nebo na financování technického zhodnocení domu. 4) Uzavření smlouvy o nájmu uvolněného družstevního bytu (nebytového prostoru) lze vedle úhrady dalšího členského vkladu podle odst. 3 připadajícího na tento byt (nebytový prostor) podmínit splacením dalšího členského vkladu, jehož výši stanoví členská schůze. Obdobně lze postupovat i při povolení rozšíření stávajícího bytu (nebytového prostoru), pokud by se týkalo společných prostorů v domě, pořízení bytu nebo nebytového prostoru formou nástavby, přístavby či vestavby v domě, nebo při přijetí nájemce bytu za člena družstva. 5) Další členský vklad podle odst. 3 a 4 může mít formu nepeněžitého vkladu. Nepeněžitý vklad se ocení pořizovacími náklady ve výši doložené vkladatelem nebo cenou stanovenou znaleckým posudkem zpracovaným na náklad vkladatele. Čl. 11 Členská evidence Družstvo vede seznam všech svých členů. Do seznamu se zapisují kromě jména, bydliště a data narození, výše členských vkladů, popř. další rozhodné skutečnosti. V seznamu se bez zbytečného odkladu vyznačí všechny změny evidovaných skutečností. Představenstvo umožní každému, kdo prokáže právní zájem, aby do seznamu nahlédl. Člen družstva má právo do seznamu nahlížet a žádat vydání potvrzení o svém členství a obsahu zápisu v seznamu. V otázkách nakládání s osobními údaji členů družstva se družstvo řídí zvláštním zákonem. Čl. 12 Zánik členství Členství v družstvu zaniká: a) písemnou dohodou, b) vystoupením, c) úmrtím člena, pokud jeho členství nepřejde na dědice,


26.9.2006 16:37:36


21

d) vyloučením, e) zánikem družstva, f) prohlášením konkursu na majetek člena, g) zamítnutím návrhu na prohlášení konkursu pro nedostatek majetku člena, h) pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, i) vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce, j) jiným způsobem stanoveným zákonem. Čl. 13 Dohoda Dohodu o skončení členství uzavírají družstvo a člen písemně. Členství končí sjednaným dnem. Jedno vyhotovení dohody o skončení členství vydá družstvo členovi. Čl. 14 Vystoupení Člen může z družstva vystoupit. Členství zaniká uplynutím doby dvou měsíců, tato doba začíná prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení písemného oznámení člena o jeho vystoupení z družstva. Oznámení o vystoupení může člen odvolat jen písemně a se souhlasem družstva. Čl. 15 Úmrtí člena Zemře-li člen a nejde-li o společné členství manželů, přechází dnem jeho smrti členství v družstvu na dědice, kterému připadl členský podíl. S přechodem členství přechází na dědice i nájem družstevního bytu (nebytového prostoru), popř. právo na uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního (nebytového prostoru). Nepřešlo-li členství na dědice, zaniká smrtí člena. Čl. 16 Vyloučení 1) Předseda může rozhodnout o vyloučení člena, jestliže: a) opětovně a přes výstrahu porušuje své členské povinnosti nebo z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách, b) byl pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný proti družstvu nebo proti členu družstva.


26.9.2006 16:37:36

22


2) Rozhodnutí o vyloučení z družstva musí být členu písemně oznámeno doručením do vlastních rukou. V rozhodnutí o vyloučení člena z družstva musí být uveden důvod podle odst. 1, který nelze dodatečně měnit. 3) Proti rozhodnutí předsedy o vyloučení má právo podat člen odvolání k členské schůzi družstva. Není-li právo na odvolání uplatněno do tří měsíců ode dne, kdy se člen dozvěděl nebo mohl dozvědět o rozhodnutí o vyloučení, zaniká. Odvolání má odkladný účinek. 4) Soud na návrh člena, kterého se rozhodnutí týká, prohlásí rozhodnutí členské schůze o vyloučení za neplatné, je-li v rozporu s právními předpisy nebo stanovami. Není-li právo na podání návrhu uplatněno do tří měsíců ode dne konání členské schůze, která vyloučení potvrdila, nebo jestliže nebyla řádně svolána, ode dne, kdy se člen mohl dovědět o konání členské schůze, která vyloučení potvrdila, nejpozději ale do jednoho roku od jejího konání, zaniká. 5) Jestliže je důvodem návrhu podle odstavce 4, že tvrzené rozhodnutí členská schůze nepřijala proto, že o něm nehlasovala, anebo že obsah tvrzeného rozhodnutí neodpovídá rozhodnutí, které členská schůze přijala, lze podat návrh do tří měsíců ode dne, kdy se člen o tvrzeném rozhodnutí dozvěděl, nejdéle však do jednoho roku ode dne konání nebo tvrzeného konání členské schůze. Čl. 17 Likvidace družstva Členství zaniká po zrušení družstva a ukončení jeho likvidace dnem výmazu družstva z obchodního rejstříku. Čl. 18 Zánik společného členství manželů 1) Společné členství manželů v družstvu zaniká: a) smrtí jednoho z manželů, b) smrtí jednoho z bývalých manželů, c) dohodou rozvedených manželů, d) rozhodnutím soudu o zrušení práva společného nájmu bytu (nebytového prostoru) rozvedenými manželi s určením, který z bývalých manželů bude byt dále užívat jako člen družstva a oprávněný nájemce, e) písemnou dohodou manželů při převodu bytu do jejich vlastnictví, f) na základě písemné dohody manželů s úředně ověřenými podpisy o vypořádání vzájemných majetkových vztahů, práva a povinnosti společného bydlení a případné vyživovací povinnosti pro dobu po rozvodu manželství podle § 24a zákona o rodině. 2) Zanikne-li společné členství manželů v družstvu smrtí jednoho z nich, zůstává členem družstva a nájemcem družstevního bytu (nebytového prostoru) pozůstalý manžel.


26.9.2006 16:37:36


23

Po rozvodu manželství zůstává členem družstva a nájemcem družstevního bytu (nebytového prostoru) ten z rozvedených manželů, který byl určen dohodou rozvedených manželů, rozhodnutím soudu nebo dohodou uzavřenou podle odst. 1 písm. f). 3) Smrtí jednoho z bývalých manželů, kteří po rozvodu manželství do doby úmrtí jednoho z nich neuzavřeli dohodu, ani nerozhodl soud o zrušení společného nájmu bytu a o tom, který z nich bude nadále byt užívat jako člen družstva, zaniká společný nájem bytu i společné členství v družstvu a nájemcem bytu a členem družstva zůstává bývalý žijící manžel. 4) Dohodnou-li se rozvedení manželé – společní členové družstva, užívající společně družstevní byt i nebytový prostor, že jeden z nich bude jako člen družstva užívat družstevní byt a druhý nebytový prostor, nebo rozhodne-li tak soud, zaniká společné členství manželů jeho přeměnou na samostatné členství každého z nich dnem uzavření dohody nebo dnem právní moci rozhodnutí soudu. 5) Společné členství manželů a zároveň členství obou v družstvu zaniká i převodem jejich členských práv a povinností a zánikem členství podle čl. 12. Čl. 19 Majetkové vypořádání 1) Zánikem členství podle čl. 12 vzniká bývalému členovi nebo jeho dědicům nárok na vypořádací podíl. U nájemce se vypořádací podíl rovná základnímu členskému vkladu a dalšímu členskému vkladu. U vlastníka (člen, jemuž družstvo převedlo byt nebo nebytový prostor podle zvláštního předpisu) se vypořádací podíl rovná základnímu členskému vkladu. 2) Nárok na výplatu vypořádacího podílu vzniká uplynutím tří měsíců po schválení řádné účetní závěrky za rok, ve kterém členství zaniklo, není-li dále stanoveno jinak. Pokud to hospodářská situace dovoluje, může družstvo uspokojit tento nárok nebo jeho část i dříve. 3) Výplata vypořádacího podílu, jehož součástí je další členský vklad, je vázána vždy na vyklizení bytu (nebytového prostoru) a jeho předání družstvu. 4) Při výplatě vypořádacího podílu započte družstvo své splatné pohledávky vůči bývalému členu. 5) Kromě nároku na výplatu vypořádacího podílu nemá bývalý člen nebo jeho dědicové z důvodu zániku členství nárok na jakoukoliv jinou část majetku družstva. Část III. Nájem družstevního bytu (nebytového prostoru) Čl. 20 1) Nájem družstevního bytu (nebytového prostoru) vzniká smlouvou, kterou družstvo (pronajímatel) přenechává svému členu (nájemci) do užívání družstevní byt (neby-


26.9.2006 16:37:37

24

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ tový prostor). Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.

2) Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu (nebytového prostoru), jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (nebytového prostoru) nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Čl. 21 1) Družstvo je povinno zajistit členu – nájemci družstevního bytu plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. 2) Veškeré opravy v bytě související s jeho užíváním, včetně výměn zařizovacích předmětů a náklady spojené s běžnou údržbou bytu hradí nájemce (společní nájemci), není-li dále stanoveno jinak. Nájemce nehradí opravy a výměny elektrických, vodoinstalačních, kanalizačních, plynových a topných rozvodů (včetně topných těles), rozvodů společné televizní antény, opravy a výměny domácích telefonů a rozvodů k nim, opravy a ověřování bytových měřičů vody a tepla, vnější nátěry oken v bytě a jejich výměny nebo výměny jejich částí, pokud se s družstvem nedohodne jinak. 3) Družstvo může z technických nebo estetických důvodů stanovit odchylná pravidla, upravující způsob provedení některých oprav nebo běžné údržby bytu. Čl. 22 Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru) 1) Člen – nájemce družstevního bytu je povinen platit nájemné za užívání družstevního bytu (nebytového prostoru) v poměrné výši nákladů na správu a provoz objektu za stanovené období, včetně tvorby dlouhodobé zálohy podle odst. 3 a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru). 2) Celkovou výši nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru) podle zásad schválených členskou schůzí stanoví předseda družstva s přihlédnutím k předpokládaným nákladům. 3) Součástí nájemného je také pravidelný nebo jednorázový příspěvek určený na tvorbu dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice. Její výši stanoví předseda podle zásad schválených členskou schůzí v souladu s předpokládanými náklady na opravy, příp. výdaji na dodatečné investice v domě. Zůstatek dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice se převádí do příštího roku. 4) Nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru) se platí zálohově, a to měsíčně nejpozději do 20. dne příslušného měsíce. 5) Vyúčtování zálohy na nájemné za kalendářní rok provede družstvo se členem nejpozději do konce dubna následujícího roku. Dlouhodobá záloha tvořená podle odst. 3 se do vyúčtování nezahrnuje.


26.9.2006 16:37:37


25

6) Vyúčtování záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru) se provádí odděleně pro každý druh zálohy, a to nejpozději do čtyř měsíců po uplynutí zúčtovacího období. 7) Přeplatek nebo nedoplatek z vyúčtování záloh podle odst. 5 a 6 je splatný nejpozději do sedmi kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období, kterým je zpravidla kalendářní rok. Pokud byly uplatněny reklamace, které družstvo uznalo, je konečný nedoplatek nebo přeplatek splatný nejdéle do osmi kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. Přeplatek z nájemného podle odst. 5 může být převeden na dlouhodobou zálohu podle odst. 3. Při výplatě přeplatku nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu má družstvo právo započíst své splatné pohledávky vůči členu – nájemci družstevního bytu. 8) Nezaplatí-li člen – nájemce družstevního bytu (nebytového prostoru) zálohu na nájemné a zálohu na plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru) do pěti dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit družstvu poplatek z prodlení stanovený zvláštním právním předpisem. Část IV. Orgány družstva Čl. 23 Orgány družstva jsou: a) členská schůze, b) předseda. Čl. 24 Členská schůze 1) Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva, který současně plní i funkci představenstva a kontrolní komise. 2) Do výlučné působnosti členské schůze patří: a) měnit stanovy, b) volit a odvolávat předsedu, c) projednávat a schvalovat zprávy předsedy o činnosti družstva, d) rozhodovat o základních koncepčních otázkách, schvalovat zásady hospodaření, zásady pro stanovení výše dalších členských vkladů podle čl. 10 odst 3 a 4, schvalovat řádnou účetní závěrku a rozhodovat o rozdělení a užití zisku, popř. způsobu úhrady ztráty, e) schvalovat statuty fondů, f) rozhodovat o výši a změnách zapisovaného základního kapitálu a výši členských vkladů, g) rozhodovat o odvoláních proti rozhodnutí předsedy,


26.9.2006 16:37:37

26

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ h) rozhodovat o splynutí, sloučení, rozdělení a o jiném zrušení družstva nebo o změně právní formy, i) pověřit jednoho až dva členy družstva výkonem kontrolní činnosti, která jinak spadá do působnosti kontrolní komise, j) pověřit dva členy družstva, kteří ve stanoveném pořadí zastupují předsedu, k) schvalovat zásady pro stanovení nájemného za užívání bytu (nebytového prostoru) a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu a pro tvorbu a použití dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice podle čl. 38, l) rozhodovat ve věcech oprav prováděných nad rámec běžného rozsahu, ve věcech modernizace, rekonstrukce a podobných investičních akcí, včetně výběru dodavatele a ve věcech půjček či úvěrů, které mají být poskytnuty družstvu, m) stanovit výši úhrad za úkony družstva prováděné z podnětu nebo ve prospěch jednotlivého člena družstva, n) stanovovat výši uhrazovací povinnosti v případě ztráty družstva, o) rozhodovat o významných majetkových dispozicích, p) rozhodovat o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty, nebo s byty ve vlastnictví družstva v souladu s § 239 odst. 4 písm. i) obchodního zákoníku.

3) Do působnosti členské schůze patří i rozhodování týkající se družstva a jeho činnosti, pokud si rozhodování o některé věci vyhradila, pokud nejde o otázky týkající se řízení družstva. Čl. 25 1) Jednání členské schůze svolává předseda dle potřeby, nejméně dvakrát ročně. 2) Členská schůze musí být svolána, požádá-li o to písemně alespoň jedna třetina členů družstva nebo předseda, a to do patnácti dnů od doručení výzvy. 3) Členská schůze je svolávána písemnou pozvánkou obsahující zejména datum, hodinu a místo jejího konání a pořad jednání. Pozvánka se odesílá poštou všem členům na adresu jejich bydliště alespoň osm dní před datem konání členské schůze; pozvánka se považuje za doručenou i v případě, že ji člen v místě svého bydliště uvedeného naposledy v seznamu členů nepřevzal, ač byla prokazatelně na tuto adresu doručována. Pozvánku lze namísto zaslání poštou doručit osobně členům na jejich adresu v téže lhůtě; osobní doručení se prokazuje podpisem člena. 4) Členská schůze je usnášeníschopná, je-li přítomna nadpoloviční většina členů družstva. Usnesení je přijato, hlasovala-li pro něj většina přítomných. Souhlasu nadpoloviční většiny všech členů družstva je třeba v případě rozhodování podle čl. 24 odst. 2 písm. a), b), h), i), j), l), n),o) a p). 5) Není-li členská schůze schopna se usnášet, svolá předseda náhradní členskou schůzi tak, aby se konala do tří týdnů ode dne, kdy se měla konat členská schůze původně


26.9.2006 16:37:37


27

svolaná. Náhradní členská schůze musí být svolána novou pozvánkou s nezměněným pořadem jednání. Pozvánka musí být odeslána nejpozději do patnácti dnů ode dne, na který byla svolána původní členská schůze, nejpozději však deset dnů před konáním náhradní členské schůze. Náhradní členská schůze je schopna se usnášet bez ohledu na ustanovení odst. 4. Čl. 26 1) Při hlasování má každý člen nebo společní členové jeden hlas. Člen družstva může písemně zmocnit jiného člena družstva nebo jinou osobu, aby jej na schůzi zastupovala. 2) O způsobu hlasování rozhoduje členská schůze. Čl. 27 Na návrh člena vysloví soud neplatnost usnesení členské schůze, pokud usnesení je v rozporu s právními předpisy nebo stanovami družstva. Návrh soudu může člen podat, požádá-li o zaprotokolování námitky na členské schůzi, která usnesení přijala, nebo jestliže námitku oznámil předsedovi do jednoho měsíce od konání této členské schůze, a nebyla-li řádně svolána do jednoho měsíce ode dne, kdy se o jejím konání dověděl, nejdéle však do jednoho roku od konání členské schůze. Návrh soudu lze podat jen do jednoho měsíce ode dne, kdy člen požádal o zaprotokolování námitky nebo od oznámení námitky předsedovi. Čl. 28 1) O každé členské schůzi se pořizuje zápis, který musí obsahovat: a) datum a místo konání schůze, b) přijatá usnesení, c) výsledky hlasování, d) nepřijaté námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování. 2) Přílohu zápisu tvoří seznam účastníků schůze, pozvánka na ni a podklady, které byly předloženy k projednávaným bodům. 3) Schválení usnesení členské schůze družstvo zveřejní způsobem v družstvu obvyklým do 7 dnů ode dne jeho přijetí. Čl. 29 Předseda 1) Předseda, popř. další člen pověřený členskou schůzí jako zástupce předsedy (dále jen „zástupce předsedy“) je statutárním orgánem družstva a je volený členskou schůzí. 2) Jako statutární orgán jedná předseda nebo v jeho zastoupení zástupce předsedy jménem družstva navenek. Písemné právní úkony, které činí statutární orgán, podepisuje předseda nebo v jeho zastoupení zástupce předsedy; jde-li však o právní úkony, pro


26.9.2006 16:37:38

28

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ které je právními předpisy předepsána písemná forma, podepisují je předseda a zástupce předsedy společně.

3) Předsedovi družstva, popř. jeho zástupci přísluší: a) řídit činnost družstva, b) jednat za družstvo navenek, c) rozhodovat o vyloučení člena z družstva, d) rozhodovat o dalších záležitostech na základě pověření členskou schůzí. Čl. 30 1) Předsedou, popř. zástupcem předsedy mohou být voleni a funkci vykonávat jen členové družstva starší 18 let, kteří splňují podmínky zvláštních zákonů. 2) Členem orgánu družstva může být pouze fyzická osoba splňující podmínky podle odst. 1 a která je plně způsobilá k právním úkonům, je bezúhonná ve smyslu zákona o živnostenském podnikání a u níž nenastala skutečnost, jež je překážkou provozování živnosti podle zákona o živnostenském podnikání. 3) Předsedou a zástupcem předsedy nemohou být souběžně osoby, které jsou manžely nebo příbuznými v řadě přímé nebo sourozenci. 4) Funkční období předsedy a zástupce je … let; předseda či zástupce předsedy mohou být voleni opětovně. Čl. 31 Předseda, popř. jeho zástupce je povinen vykonávat svou působnost s péčí řádného hospodáře, zachovávat mlčenlivost o důvěrných informacích a skutečnostech, jejichž prozrazení třetím osobám by mohlo družstvu způsobit škodu, dodržovat právní předpisy, stanovy a usnesení členské schůze družstva, pokud nejsou v rozporu s platnou právní úpravou. Čl. 32 Předseda, popř. jeho zástupce, nesmí být podnikatelem ani členem statutárních a dozorčích orgánů právnických osob s obdobným předmětem činnosti, pokud mu k tomu nedá souhlas členská schůze. Předseda, popř. jeho zástupce, může být členem statutárních a dozorčích orgánů právnických osob, jejichž společníkem, zřizovatelem, členem, účastníkem apod. je družstvo. Část V. Hospodaření družstva Čl. 33 Základní kapitál 1) Základní kapitál tvoří souhrn základních a dalších členských vkladů. 2) Výše základního kapitálu nesmí klesnout pod částku 50 000 Kč.


26.9.2006 16:37:38


29

3) Základní kapitál se zvyšuje, resp. snižuje přijetím nových členů, resp. skončením členství v družstvu. Dále se snižuje převodem bytů (nebytových prostor) do vlastnictví členů podle zvláštního předpisu. 4) Základní kapitál se eviduje v členění na zapisovaný a nezapisovaný a podle jednotlivých členů. 5) Zapisovaný základní kapitál je 50 000 Kč. Čl. 34 Nedělitelný fond (fond ze zisku) 1) Nedělitelný fond se tvoří ze zisku. Družstvo doplňuje nedělitelný fond nejméně 10 % ročního čistého zisku až do doby, kdy výše nedělitelného fondu dosáhne částky rovnající se minimálně polovině zapisovaného základního kapitálu družstva, tj. 25 000 Kč. Fond se na základě rozhodnutí členské schůze může doplňovat i po dosažení této částky. 2) Nedělitelný fond se používá k úhradě ztráty družstva a k převodu do fondu družstevní výstavby při financování technického zhodnocení domu nebo pořízení pozemku příslušejícího k domu. 3) Nedělitelný fond se nesmí použít za trvání družstva k rozdělení mezi členy. Čl. 35 Fond dalších členských vkladů podle čl. 10 odst. 3 1) Fond dalších členských vkladů, který je součástí základního kapitálu, se tvoří z peněžního nebo věcného plnění na další členský vklad podle čl. 10 odst. 3 nebo převodem zdrojů z dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice, jsou-li tyto zdroje použity na financování technického zhodnocení domu nebo k pořízení pozemku příslušejícího k domu. 2) Fond se používá na financování investičních výdajů spojených s pořízením družstevního domu a pozemku příslušejícího k domu nebo na financování technického zhodnocení domu. Fond se snižuje při převodu bytu do vlastnictví člena podle zvláštního předpisu.. 3) Fond se eviduje podle jednotlivých členů. Čl. 36 Fond družstevní výstavby (kapitálový fond) 1) Fond družstevní výstavby se tvoří z poskytnutých příspěvků právnických nebo fyzických osob, které nejsou členskými vklady, a převodem zdrojů z nedělitelného fondu podle čl. 34 odst. 2. 2) Fond se používá na financování investičních výdajů spojených s pořízením družstevního domu a pozemku příslušejícího k domu nebo na financování technického zhod-


26.9.2006 16:37:38

30

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ nocení domu. Fond se snižuje při převodu bytu do vlastnictví člena podle zvláštního předpisu. Čl. 37 Fond dalších členských vkladů podle čl. 10 odst.4

1) Fond se tvoří dalšími členskými vklady podle čl. 10 odst.4. 2) Fond se používá na financování investičních výdajů spojených s pořízením pozemku příslušejícího k domu nebo technického zhodnocení domu a k úhradě ztráty družstva. Fond se snižuje při použití jeho zdrojů na úhradu ztráty a při převodu bytu do vlastnictví člena podle zvláštního předpisu. 3) Fond se eviduje podle jednotlivých členů. Čl. 38 Dlouhodobá záloha na opravy a dodatečné investice 1) Záloha se tvoří pravidelnými i mimořádnými příspěvky z nájemného a z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu podle zvláštního předpisu. 2) Záloha se používá na financování oprav, údržby, příp. dalších provozních nákladů a dále na financování investičních výdajů spojených s pořízením pozemku příslušejícího k domu nebo financování technického zhodnocení domu při současném převodu zdrojů do fondu dalších členských vkladů podle čl. 10 odst. 3. 3) Způsob tvorby a použití zálohy podrobně upravují směrnice družstva. Část VI. Likvidace družstva Čl. 39 1) Družstvo se zrušuje: a) usnesením členské schůze, b) zrušením konkursu po splnění rozvrhového usnesení nebo zrušením konkursu z důvodu, že majetek úpadce nepostačuje k úhradě nákladů konkursu, a nebo zamítnutím návrhu na prohlášení konkursu pro nedostatek majetku, c) rozhodnutím soudu. 2) O rozhodnutí členské schůze o zrušení musí být pořízen notářský zápis. 3) Družstvo zaniká výmazem z obchodního rejstříku. Čl. 40 Průběh likvidace upravuje obchodní zákoník.


26.9.2006 16:37:38


31

Část VII. Společná ustanovení Čl. 41 1) Rozhodnutí týkající se jednotlivých členů družstva jim musí být doručeno nebo oznámeno. 2) Lhůta k podání odvolání činí 15 dnů od doručení rozhodnutí, počíná běžet dnem následujícím po dni doručení rozhodnutí. Čl. 42 Doručení doporučeným dopisem nebo do vlastních rukou je nutné v případech stanovených zákonem nebo rozhodnutím členské schůze. Část VIII. Závěrečné ustanovení Čl. 43 1) Záležitosti neupravené těmito stanovami se řídí obchodním a občanským zákoníkem. 2) Stanovy se mění tímto novým zněním přijatým členskou schůzí dne ……… a nabývají účinnosti dnem ……….....

2.2. Stanovy bytového družstva (nad 50 členů) Vzhledem ke složení členské základny svazu (zejména různá velikost družstev, různý stav převodů bytů do vlastnictví členů, různé zaměření činnosti atd.) nelze objektivně očekávat, že předkládaný vzor bude bez jakékoli úpravy použitelný při event. přijímání vlastních stanov či jejich změn u každého jednotlivého družstva. Měl by však být přinejmenším vhodnou pomůckou a inspirací při úvahách družstva nad vlastními stanovami. Pokud tomu tak skutečně bude, splní tento vzor účel, pro který je vydáván. Nejde tedy o žádnou analogii vzorových stanov, které se do roku 1988 vydávaly nařízením vlády a byly pro všechna bytová družstva závazné. Na základě zkušeností vzor neobsahuje přímo v textu varianty některých ustanovení, když případné různé možnosti řešení jsou nabízeny v tomto komentáři k jednotlivým částem vzoru stanov. Komentář neobsahuje upozornění na různé upřesňující formulace, které nemění smysl jednotlivých ustanovení. Byla ponechána tzv. maximalistická verze vzoru, která je určena větším družstvům, kde působnost členské schůze plní shromáždění delegátů. Vychází se přitom z názoru, že pro družstva je snazší ze vzoru něco vypustit než úpravu rozšiřovat. Při event. vypouštění některých článků je třeba mít na paměti § 226 obchodního zákoníku, který stanovuje, co stanovy družstva musí obsahovat.


26.9.2006 16:37:39

32


K jednotlivým částem:

Část I – Základní ustanovení Pouze drobná formulační změna, týkající se označení družstva.

Část II – Činnost družstva V čl. 3 odst. 2 písm. b) byla zjednodušena případná činnost družstva za účelem podnikání, když se přistoupilo na terminologii, která vyplývá z vymezení jednotlivých možných živností upravených v živnostenském zákoně. V tomtéž článku byl vypuštěn odst. 3 vzhledem k tomu, že první věta měla pouze proklamativní charakter a způsobovala problémy při jednání s obchodním rejstříkem. Druhá věta, týkající se schválení shromážděním delegátů v případě činnosti družstva, při níž majetková účast přesahuje 1 milión Kč, pak způsobovala problémy při mnohdy potřebném operativním rozhodování příslušných orgánů družstva i s vymezením pojmu „majetková účast“. Komise dospěla k závěru, že postačí obecná úprava v čl. 66 vzoru, kde je stanoveno, že do výlučné působnosti shromáždění delegátů patří rozhodovat o významných majetkových dispozicích. Pokud jednotlivým družstvům předchozí úprava vyhovovala, je samozřejmě možné toto konkrétnější ustanovení ve stanovách ponechat.

Část III – Členství v družstvu Článek 4 týkající se možnosti vzniku členství byl přeformulován z hlediska slučitelnosti s přímo použitelnými předpisy Evropského společenství, např. směrnicemi o nediskriminaci. Dále byl vypuštěn odst. 2, z jehož znění se dalo dovodit, že pouze v případech dříve vyloučeného člena nemusí být tento uchazeč o členství přijat za člena, když odmítnutí přijetí za člena nelze zužovat pouze na tuto okolnost. Vzor nadále neupravuje možnost členství právnických osob v družstvu, i když obchodní zákoník takovou možnost připouští. V čl. 5 odst. 1 byla vypuštěna okolnost, že k přihlášce musí být připojeno potvrzení o zaplacení dalšího členského vkladu, vzhledem k tomu, že to není podmínkou vzniku členství. V souvislosti s děděním se ponechává ve vzoru pojem členský podíl, který v této souvislosti nadále používá v příslušných ustanoveních občanský zákoník. Členský podíl zde a dále ve stanovách není chápán v zúženém slova smyslu, tj. jako jeden ze zdrojů financování družstevní bytové výstavby, ale ve smyslu analogického obchodního podílu. V ustanovení o společném členství manželů (čl. 7) byla vypuštěna možnost jeho vzniku u nebytových prostor, když zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, tento institut neupravuje. Možnost vzniku společného členství manželů u nájmu nebytových prostor na základě ustanovení ve stanovách není zpravidla odbornými kruhy akceptována.


26.9.2006 16:37:39


33

V textu stanov se upouští od již překonaného pojmu přidělování bytů a zavádí se termín právo na uzavření budoucí smlouvy o nájmu družstevního bytu, když obsah tohoto pojmu je třeba ve stanovách zachovat vzhledem k tomu, že na okolnost splacení dalšího vkladu se váže vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu bytu a také souvisí se dnem vzniku společného členství manželů v družstvu. Důvodem je i stav, že rozhodnutí o přidělení družstevního bytu nebylo podle občanského zákoníku přijatého v roce 1992 již vymahatelné soudem, zatímco nedojde-li u smlouvy budoucí k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím (§ 50a obč. zák.). Uvedenou změnou jsou tedy posílena i práva členů družstev. U práv člena bylo také reagováno na usnesení Nejvyššího soudu týkající se jeho stanoviska ve věci převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, kde Nejvyšší soud vyslovil názor, že dohodou o převodu práv a povinností uzavřenou podle § 230 obchodního zákoníku nepřechází právo nájmu k družstevnímu bytu. Nejvyšší soud odůvodnil tento závěr tak, že nabyvatel práv a povinností spojených s členstvím v družstvu nevstupuje do práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy uzavřené mezi dosavadním členem a původním pronajímatelem. Právním důsledkem uzavření dohody je zánik členství převodce v družstvu a vznik členství nabyvatele práv a povinností. O jaká práva jde konkrétně, určuje zákon a stanovy. Určují-li stanovy, že k členským právům patří i právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, pak zánikem členství převodce v bytovém družstvu zanikne podle ust. § 714 věty první občanského zákoníku jeho nájem bytu a nabyvateli členských práv z dohody o převodu práv a povinností vznikne právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, splní-li další podmínky určené stanovami. Ve vzoru se tato okolnost promítla do čl. 12 písm. f) a čl. 17 odst. 2. U povinnosti člena byla dána terminologie do souladu se zavedenými pojmy a výslovně uvedena povinnost vyplývající z možnosti uvedené v obchodním zákoníku o uhrazovací povinnosti člena přesahující členský vklad na krytí ztrát družstva na základě rozhodnutí nejvyššího orgánu družstva. Uhrazovací povinnost však nesmí přesáhnout trojnásobek členského vkladu. Z této maximální výše také vychází vzor stanov. Jednotlivé družstvo si samozřejmě může nastavit tuto povinnost na nižší hranici. U povinnosti platit za úkony družstva prováděné z podnětu nebo ve prospěch člena se tato platba již nenazývá poplatkem ve snaze vyhnout se výkladu, že poplatky občanům lze stanovit pouze na základě zákona. V čl. 14. a 16 bylo upuštěno od dosud užívaného pojmu majetková účast člena v družstvu, protože obchodní zákoník používá tento pojem pouze v souvislosti s podnikáním družstva (§ 223, odst. 4), což neodpovídalo dosud používanému významu tohoto pojmu a mohlo by způsobovat různá nedorozumění. Rovněž bylo upuštěno od pojmu dodatečný členský vklad a vzor se striktně drží terminologie užívané v obchodním zákoníku. Vzhledem k tomu, že se nenašel žádný krátký a zejména výstižný název odpovídající obsahu článků 15 a 16, mají oba články stejný název a v dalších ustanoveních stanov se odkazuje na jejich označení a nikoliv název.


26.9.2006 16:37:39

34


Vypuštěno bylo ustanovení o možnosti vkladu spočívajícího v provedení prací, protože obchodní zákoník § 59 odst. 2 tuto možnost spolu s možností poskytování služeb výslovně zakazuje. U zániku členství se doplňuje odstavec, který přejímá ustanovení obchodního zákoníku, za jakých okolností a v jakých případech se zaniklé členství obnovuje (čl. 19 odst. 2). Komise zastává názor, že v předmětném případě se spolu s obnovením členství obnovují veškerá práva a povinnosti člena s výjimkou členství v orgánech družstva. Článek 23 o vyloučení se dává zcela do souladu se zněním v obchodním zákoníku, když se vycházelo zejména z rozhodovací praxe soudů a zejména z nálezu Ústavního soudu z roku 2002, který vyslovil závěr, že obchodní zákoník taxativně upravuje způsob vzniku a zániku členství v družstvu, přičemž stanovy družstva jako tzv. podzákonný předpis se od těchto základních a kogentních podmínek účasti člena na činnosti družstva, důležitých i pro třetí osoby, nemohou zásadně odchýlit. Zánik společného členství manželů se doplňuje o případy smrti jednoho z bývalých manželů, písemné dohody manželů při převodu bytu do jejich vlastnictví a písemné dohody manželů o vypořádání vzájemných majetkových vztahů, práv a povinností společného bydlení pro dobu po rozvodu manželství. Toto doplnění se pak odráží i do ustanovení, který z manželů, popř. bývalých manželů zůstává členem družstva a nájemcem bytu. Článek 26 o majetkovém vypořádání byl přizpůsoben zavedené terminologii a u členů – vlastníků bytů také změněnému znění § 24 odst. 9 zákona o vlastnictví bytů ohledně možnosti dodatečného složení základního členského vkladu v souvislosti s převodem bytu do vlastnictví člena.

Část IV – Pořadníky a vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) Praxe ukázala, že některá ustanovení v této části jsou užívána jen minimálně, a proto byla tato část zjednodušena a některé články vypuštěny (způsoby započítávání délky členství, změna a zrušení rozhodnutí o přidělení bytu). Naopak byla možnost uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu mimo pořadník doplněna o případy obnovení členství. Zároveň na tomto místě upozorňujeme, že u vzoru byla vypuštěna veškerá ustanovení týkající se svépomocné bytové výstavby.

Část V – Nájem družstevního bytu (nebytového prostoru) V této části nedochází k výraznějším změnám. Po diskusi byla „upřesněna“ ustanovení o hrazení oprav v bytě a umožnění přístupu do bytu k provedení udržovacích prací, rekonstrukcí a oprav realizovaných přímo družstvem a také umožnění přístupu k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří družstvu. Jsou také přizpůsobeny lhůty pro platbu a vyúčtování, aby odpovídaly obecně platným právním předpisům.


26.9.2006 16:37:39


35

Přiměřeně, jak výše uvedeno u společného členství manželů, jsou doplněna i ustanovení o společném nájmu manželů. Výslovně je převzato z občanského zákoníku, že ustanovení o vzniku společného nájmu manžely neplatí, jestliže manželé spolu trvale nežijí. U této části stanov byla diskutována také problematika neplatičů, přičemž v komentáři uplatňujeme pozitivní zkušenosti severočeské rady, které spočívají v omezení či přerušení dodávek některých plnění spojených s užíváním bytů. Čl. 40 by pak mohl být doplněn o další odstavce, které znějí: 9) Pokud člen – nájemce družstevního bytu neuhradí včas úhradu nájemného nebo ceny plnění spojených s užíváním bytu, může mu družstvo, po jeho předchozím písemném upozornění a poskytnutí další, zpravidla třicetidenní lhůty ke splnění jeho platební povinnosti, přerušit dodávku některé nebo i všech plnění spojených s užíváním bytu. To platí i o dodávce elektrického proudu a plynu, kde družstvo nevystupuje přímo jako dodavatel těchto energií. Člen družstva – nájemce bytu je povinen za tímto účelem umožnit, pokud je to třeba, vstup pracovníků družstva či pracovníků družstvem písemně pověřených do bytu. V tomto případě nevzniká členu – nájemci družstevního bytu právo na slevu nájemného, ale naopak povinnost uhradit družstvu náklady spojené jak s přerušením, tak i obnovením dodávky plnění spojených s užíváním bytu. Opakované svévolné napojení na přerušenou dodávku některého z těchto plnění, včetně dodávky elektrické energie, považuje se za jiný důležitý důvod k vyloučení člena z družstva. 10) Družstvo je též oprávněno vhodným způsobem zveřejňovat jména členů družstva – dlužníků nájemného, jakož i výši jejich dluhů vůči družstvu. Přitom využívá především vnitrodružstevní informační prostředky (např. umístění písemné informace na vývěsce v domě, v němž dlužník bydlí, ústní informaci podanou na členské schůzi samosprávy). 11) Pokud jiný člen družstva některému členu – nájemci družstevního bytu, vůči němuž byla použita opatření podle odst. 9 umožní dodávku přerušených plnění spojených s užíváním bytu svým prostřednictvím, považuje se takové jeho jednání za jiný důležitý důvod k vyloučení člena z družstva. 12) Organizování nebo podpora hromadného neplacení stanoveného nájemného a úhrad za plnění spojených s užíváním bytu považuje se rovněž za jiný důležitý důvod k vyloučení člena z družstva. Uvedené odstavce uvádíme v komentáři proto, že si je komise vědoma určité problematičnosti těchto ustanovení, které jsou na hranici či spíše za hranicí legálnosti při případné realizaci. Při obhajobě takového postupu je třeba argumentovat (např. u dodavatelů elektrického proudu a plynu, do jejichž smluvních vztahů by bylo zasahováno), že stanovy jsou svým způsobem smlouvou, a protože se družstvo se členem na možnosti těchto zásahů dohodlo, jde o postup legální. Nejsme si však jisti, zda by byl tento výklad v případném soudním sporu vždy respektován. Předmětná ustanovení by spíše mohla působit jako určitá hrozba.


26.9.2006 16:37:40

36


U nájmu nebytových prostor bylo vypuštěno ustanovení o důsledcích, jestliže nebytový prostor slouží k výkonu povolání jednoho z manželů, vzhledem k tomu, že zvláštní zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor takové ustanovení již neobsahuje. V čl. 53, týkajícím se zajištění řádného využití bytů, byla vypuštěna úprava převzatá z § 711 občanského zákoníku, kdy lze s přivolením soudu vypovědět nájem bytu, má-li nájemce – člen družstva dva nebo více bytů nebo neužívá-li byt bez vážných důvodů vůbec nebo jen občas. Tato ustanovení v občanském zákoníku zůstávají a družstva je tudíž mohou využívat, avšak zkušenosti ukazují, že vzhledem k možnosti realizace institutu převodu členských práv a povinností (§ 230 obch. zák.) se tato možnost stává prakticky zcela neúčinnou. Zjednodušena byla také ustanovení o možnosti sloučení a rozdělení bytu.

Část VI – Orgány družstva Tato část byla předmětem široké diskuse, zejména z hlediska vhodného zapojení členů – vlastníků bytů a jejich postavení při realizaci předmětu činnosti družstva. Nakonec byl učiněn závěr, že ve vzoru ponecháme jen obecnou úpravu a na možné varianty řešení upozorníme v tomto komentáři. U této části více než u jiných platí, že za daného stavu postavení bytových družstev prakticky nelze najít obecné ideální řešení, které by bez výhrad bylo akceptovatelné pro všechny členy svazu, zvláště když přístupy jednotlivých družstev, pokud jde o zapojení členů – vlastníků bytů např. do orgánů družstva, jsou zcela odlišné. Nyní k možným variantám. Čl. 57 odst. 1 lze doplnit o další slova, která zní: „a jejichž členský vklad v družstvu činí nejméně…………Kč.“ Popř. lze přijmout podvariantu, že tato podmínka se bude týkat jen členů představenstva a kontrolní komise. Pokud bude výše členského vkladu nastavena dostatečně vysoko, může být důsledkem cílený stav, že členy orgánů družstva budou jen členové – nájemci bytů, což má i svou logiku, vzhledem k výši jejich majetkové účasti v družstvu, která je zcela nesrovnatelně vyšší než u jiných členů, kteří v nájemním vztahu s družstvem nejsou. Takovou úpravu považujeme za vhodnější než tu, která by výslovně stanovila, že členem orgánu může být pouze člen – nájemce bytu. Obáváme se, že při této úpravě by mohla být vznesena námitka, že dochází k porušování principu rovnosti členství či diskriminaci některé skupiny členů. U čl. 58 lze odst. 3 doplnit v ustanovení o způsobilosti orgánů se usnášet o možnosti přijetí některých usnesení tzv. kvalifikovanou většinou. Další věta uvedeného odstavce může např. znít: „V případech uvedených v čl. 66 odst. 2 písm a), b), c), e), i), j), l), m) a n) je usnesení přijato, hlasovala-li pro ně dvoutřetinová většina přítomných delegátů“. Kvalifikovanou většinu lze stanovit např. také tak, že je třeba pro přijetí usnesení ve výše uvedených případech souhlasu nadpoloviční většiny všech delegátů. V čl. 59 byl pojem funkčního období, že „probíhá shodně“, nahrazen podrobnějším vyjádřením dávajícím srozumitelnější smysl této úpravy. Zákaz konkurence vymezuje vzor stanov jinak, než zákon, což obchodní zákoník v § 249 umožňuje.


26.9.2006 16:37:40


37

Výlučná působnost shromáždění delegátů byla doplněna o stanovování výše uhrazovací povinnosti a také o ustanovení, že jednání shromáždění delegátů se musí konat v obci sídla družstva. Dále byl upřesněn způsob jeho svolávání. U článků týkajících se představenstva se diskuse vedla zejména k ustanovení o případné účasti členů kontrolní komise na jednání představenstva. Od názorů, že členové kontrolní komise se nemohou zúčastňovat jednání představenstva vůbec, až po názor, že naopak je představenstvo povinno umožnit jim účast na jeho jednání (např. vzor stanov zpracovaný MMR), bylo přijato řešení, které vypouští dříve upravené oprávnění pověřených členů kontrolní komise zúčastnit se zasedání všech orgánů družstva a popsaná problematika se ponechá bez výslovného doporučení ve vzoru stanov. U rozhodování předsedy jako orgánu družstva v bytových otázkách bylo toto rozhodování rozděleno podle toho, zda se jedná o právní úkon, pro který je předepsána písemná forma, či nikoli. U počtu členů představenstva, kontrolní komise a výboru samosprávy je komise názoru, že je třeba stanovit konkrétní počet a nikoliv rozmezí např. 5 až 8 členů. Rozmezí by bylo akceptovatelné u výborů samospráv vzhledem k tomu, že počet jeho členů se zpravidla odvíjí od velikosti jednotlivých samospráv. Největší diskuse při jednání komise se pochopitelně vedla na probíhající dlouhodobý proces převádění bytů do vlastnictví členů a vliv tohoto procesu na činnost a postavení družstva, včetně skloubení činnosti samospráv a společenství vlastníků jednotek. Dosavadní zkušenosti ukazují, že nejčastějším zájmem členů po nabytí bytu do vlastnictví je, aby se „jinak“ nic nezměnilo a vše zůstalo při starém. Je také v současné době naprosté minimum družstev – členů svazu, kde by členové – vlastníci tvořili nadpoloviční většinu členské základny. Za tohoto stavu věci byla ponechána úprava samospráv i v tomto vzoru, protože nadále může plnit a plní svou funkci. V případech, kdy zájmy členů – vlastníků se zcela odlišují od zájmů členů – nájemců i členů nebydlících a ohrožují klasickou činnost bytového družstva, popř. i jeho existenci, je možno přistupovat k tomuto problému z několika pohledů či hledisek. Připomínáme výše uvedenou možnost doplnit stanovy a vázat členství v orgánu na určitou stanovenou výši členského vkladu a možnost rozhodování na shromáždění delegátů ve věcech zásadního významu kvalifikovanou většinou. Určitý prostor je i ve stanovení podmínek vzniku a existence členství v družstvu, neboť tyto okolnosti nejsou po přijetí novely zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 97/1999 Sb.) již zatíženy ekonomikou družstva. Tento prostor je ovšem velmi zúžen vzhledem ke stanovisku Nejvyššího soudu ČR, že členská schůze družstva nemůže uložit stávajícím členům povinnost zvýšit členský vklad. Prostor je i ve zřizování a působnosti samospráv, když možné typy samospráv členěných podle druhů práv jednotlivých členů družstva jsou uvedeny v čl. 80. Vlastník bytu nemusí být tedy vázán na dům, ve kterém byt vlastní. V souvislosti s rozdělením samospráv podle druhu práv a s tím spojené velikosti členských vkladů je možno také


26.9.2006 16:37:40

38


přizpůsobit klíč pro volbu a účast delegátů za jednotlivé samosprávy na shromáždění delegátů. Samosprávám členů – nájemců by tak mohl zůstat rozhodující vliv na činnost a postavení bytového družstva. U členské schůze by mohlo být variantou stanovení váhy hlasu podle velikosti členských vkladů, avšak taková úprava se jeví jako nepraktická vzhledem k ustanovení § 240 obch. zákoníku. Toto ustanovení sice různou váhu hlasů umožňuje, pokud je tak určeno ve stanovách, avšak zároveň stanovuje, že při hlasování o změně stanov, při rozhodování o splynutí, sloučení a rozdělení a jiném zrušení družstva nebo o významných majetkových dispozicích má každý člen vždy pouze jeden hlas. Další možností by mohlo být přímo ve stanovách taxativně vymezit práva a povinnosti jednotlivých druhů členů, což se však ukázalo jako velmi obtížné a diskutabilní, zejména z hlediska nediskriminace některé skupiny členů. Při koncipování uvedených návrhů se vychází z objektivně existující situace, kdy podle zákona o vlastnictví bytů je v nejpodstatnějších věcech týkajících se domů, tj. ve věcech správy, provozu, údržby a oprav, rozhodující jednání a hlasování ve společenství vlastníků a nikoliv na schůzích samospráv. Současný vývoj směřuje k tomu, že do budoucna bude spíše třeba přizpůsobovat činnost samospráv jako orgánů družstva, které nejsou obligatorně stanoveny zákonem (§ 237 obch. zák.) a jsou ustavovány „jen“ podle stanov družstva. Při narůstajícím počtu členů – vlastníků bude třeba tyto dané dvě polohy vlastníka a zároveň člena od sebe oddělit. Zejména v případech ztráty majority vlastnictví družstva na jednotlivých domech zůstává diskutabilní smysl dosavadního organizování samospráv. Nějaké rozsáhlé změny týkající se fungování jednotlivých domů nejsou navrhovány také proto, že některé přístupy mohou být modifikovány v souvislosti s připraveným novým zákonem o vlastnictví bytů. Vzhledem k výše uvedenému nebyly z předchozího vzoru převzaty čl. 117 až 119 týkající se práv a povinností členů – vlastníků bytu, když komisí bylo konstatováno, že předmětná práva a povinnosti vyplývají nikoli z titulu členství v družstvu, nýbrž z členství ve společenství vlastníků jednotek. Opět platí, že družstva mohou tato ustanovení ve svých stanovách ponechat. Upozorňujeme dále, že v kompetenci členské schůze samosprávy je mj. také volit delegáty na shromáždění delegátů. Vzhledem k rozhodovací praxi soudů v severomoravském regionu je třeba volit delegáty na celé volební období a nikoliv na jednotlivá jednání. I z toho důvodu je vhodné zvolit také dostatečný počet náhradníků. Vzhledem k existujícím problémům, týkajícím se činnosti výborů samospráv, kdy z různých důvodů není výbor zvolen či neplní řádně svou funkci, popř. i z důvodu respektování vůle členské schůze příslušné samosprávy, lze funkci výboru nahradit správcem nebo se může nazývat zástupcem domu. Za čl. 88 by pak bylo možno vložit další článek v tomto znění:


26.9.2006 16:37:40


39

Čl. … Správce 1) Není-li zvolen výbor samosprávy, neplní-li řádně svou funkci nebo z jiných důležitých důvodů, zejména zlepší-li se tak informovanost členů samosprávy o práci družstva a zajišťování úkolů, které jinak plní výbor samosprávy, může představenstvo rozhodnout o tom, že úkoly výboru samosprávy přejímá pracovník družstva – správce, který k tomu bude pověřen družstvem. 2) Povinnost správce je zejména: a) pravidelně kontrolovat technický stav domu, oznamovat zjištěné závady a přímo zajišťovat pohotové odstranění havarijních poruch, jakož i nahlašovat osoby za vznik závad odpovědné, b) podílet se na vypracování plánů oprav příslušného střediska bytového hospodářství, c) kontrolovat v součinnosti s dalšími pracovníky družstva prováděné opravy a údržbářské práce a potvrzovat jejich provedení, d) kontrolovat provádění úklidu ve společných prostorách domu a přijímat opatření k odstranění případných nedostatků, e) sledovat četnost a kvalitu odvozu domovního odpadu, f) kontrolovat provádění povolených svépomocných prací v domě, g) zajišťovat potřebnou informovanost členů samosprávy o dění v družstvu, h) doručovat vnitrodružstevní poštu, i) svolávat 1x ročně členské schůze samospráv, j) spolupracovat s delegáty na shromáždění delegátů opatřováním podkladů, informací apod., k) zajišťovat pravidelný styk s členy samosprávy formou pravidelných úředních hodin pro členy samosprávy, jakož i přímým osobním stykem s nimi v domě, l) plnit další úkoly uložené družstvem. 3) Mzda správce, jakož i ostatní finanční výdaje spojené s jeho činností, se hradí k tíži příslušného střediska bytového hospodářství. 4) Usnesení představenstva o zrušení výboru samosprávy a zřízení funkce správce musí být vyvěšeno ve všech vchodech do domů v obvodu samosprávy, které se týká. Činnost výboru samosprávy a členství jeho členů v tomto orgánu zaniká dnem, kterým bylo takové rozhodnutí představenstvem přijato. 5) Předseda zaniklého výboru samosprávy je povinen svou agendu nejpozději ve lhůtě 1 týdne od vyzvání předat ustanovenému správci. 6) Nově zvolit výbor samosprávy lze v obvodu samosprávy, o němž představenstvo vydalo rozhodnutí podle odst. 1, jen na členské schůzi samosprávy svolané před-


26.9.2006 16:37:41

40

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ stavenstvem poté, co po řádném doložení předpokladů k obnovení činnosti výboru samosprávy představenstvo rozhodne o obnovení jeho činnosti.

Zastupování družstva ve společenství vlastníků bylo výrazně zkráceno a obsahuje pouze zcela obecnou úpravu, když úpravě v předchozím vzoru (čl. 97) bylo vytýkáno, že je příliš zavádějící a nedává družstvům dostatek prostoru pro vlastní úpravu. Samozřejmě pokud družstvu tato předchozí úprava vyhovovala, nic nebrání tomu ji ve svých stanovách ponechat.

Část VII – Hospodaření družstva Tato část neobsahuje mnoho zásadních věcných změn. Finanční zdroje vytvořené dalšími členskými vklady se z praktických důvodů nadále nazývají „fondy“ (dříve „fond členských podílů“ a „fond dodatečných členských vkladů“). Zároveň se však zdůrazňuje, že fond dalších členských vkladů je součástí základního kapitálu družstva. To je v souladu s obchodním zákoníkem, podle kterého základní kapitál představuje souhrn členských vkladů (základních i dalších). Možnosti použití fondu dalších členských vkladů podle čl. 16 (dříve fond dodatečných členských vkladů) se rozšiřují na úhradu ztráty. Nadále platí, že o tom, zda bude tento fond evidován na středisku správy nebo středisku bytového hospodářství a tedy jeho zdroje využívány ve prospěch celého družstva nebo jen příslušného domu, rozhoduje orgán družstva, v jehož pravomoci je stanovení zásad hospodaření družstva. Je-li fond tvořen vklady upsanými při přidělení volného bytu novému členovi, je obvykle evidován na středisku správy. Je-li vytvořen vklady při rozšíření bytu nebo realizaci nástavby či vestavby v bytovém domě (ostatním obyvatelům domu tak vzniká určitá újma), měl by být evidován na příslušném středisku bytového hospodářství. Ve vzoru je nadále ponechán doplňkový fond družstevní výstavby pro případy, kdy družstvo uplatňuje účetní odpisy z nebytového prostoru, příp. celého bytového domu. Družstva, která uplatňují pouze odpisy daňové, tento zdroj nevytvářejí. Také statutární fond bytového hospodářství již většina družstev nevytváří, protože na střediscích bytového hospodářství obvykle zisk nevzniká. Dále se některá ustanovení upřesňují a používaná terminologie se přizpůsobuje přijatým změnám v předchozích článcích tohoto vzoru.

Část VIII – Zrušení, změna a likvidace Beze změn, když úprava je zcela převzata z obchodního zákoníku.

Část IX – Společná ustanovení Upřesnění se týká článku č. 110 o doručování, kde v odst. 1 byla dána možnost doručování také prostřednictvím veřejné datové sítě a v odst. 4 byly převzaty pojmy používané v obecných právních předpisech procesního charakteru.


26.9.2006 16:37:41


41

Část X – Přechodná a závěrečná ustanovení V čl. 114 je použito nové znění, které je třeba přijmout i v případě, že by se jednalo o přijetí nových stanov, protože to vyplývá ze skutečnosti, že dříve přijaté stanovy lze podle obchodního zákoníku jen měnit.

VZOR STANOVY bytového družstva nad 50 členů Část I. Základní ustanovení Čl. 1 Firma: Bytové družstvo ………………………………………………………………. Sídlo ………………………………………………………………………………….. Čl. 2 1) Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob, jehož hlavním posláním je opatřovat si společnou činností a společnými prostředky byty, hospodařit s nimi a tak se podílet na uspokojování svých bytových potřeb a tím i obecného zájmu. 2) Družstvo je právnickou osobou, vystupuje v právních vztazích svým jménem a za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Část II. Činnosti družstva Čl. 3 1) Činnost družstva je založena na vlastnictví družstevních domů, bytů, objektů s nebytovými prostorami (garáže, ateliery), na správě a provozu bytů a na ostatním majetku družstva. 2) Předmětem činnosti družstva je zejména: a) činnost za účelem zajišťování potřeb svých členů spočívající především v aa) organizování přípravy a provádění, popř. zabezpečování výstavby bytů, rodinných domků a nebytových prostor, ab) provádění, popř. zajišťování správy, údržby, oprav, modernizací a rekonstrukcí bytových a nebytových objektů, bytů a nebytových prostor ve vlastnictví družstva nebo členů družstva, ac) zajišťování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor ve vlastnictví družstva nebo členů družstva,


26.9.2006 16:37:41

42

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ ad) uzavírání smluv o nájmu družstevních bytů (nebytových prostor), popř. jiných smluv souvisejících s užíváním bytů (nebytových prostor), b) činnost za účelem podnikání spočívající především v realitní činnosti a správě a údržbě nemovitostí ve vlastnictví jiných osob než členů družstva. Část III. Členství v družstvu Čl. 4 Vznik členství

Členem družstva může být zletilá osoba s trvalým pobytem na území České republiky. Toto ustanovení se použije, nestanoví-li závazné předpisy práva Evropských společenství jinak. Z důvodu dědění a výměny bytu se může stát členem družstva i osoba nezletilá a osoba, která nemá na území ČR trvalý pobyt. Čl. 5 1) Členství vzniká dnem, kdy představenstvo rozhodne o přijetí za člena na základě písemné přihlášky. K přihlášce musí být připojeno potvrzení o zaplacení zápisného ve výši …… Kč a základního členského vkladu ve výši …… Kč. 2) Představenstvo je povinno rozhodnout o přihlášce nejpozději na první schůzi v měsíci následujícím po dni, kdy byla družstvu doručena. Toto rozhodnutí musí být členu doručeno doporučeným dopisem. 3) Družstvo vrátí zápisné a základní členský vklad uchazeči o členství, kterého nepřijalo za člena, do třiceti dnů ode dne nabytí účinnosti rozhodnutí o nepřijetí uchazeče za člena družstva. Čl. 6 Přechod a převod členství 1) Smrtí člena přechází jeho členství v družstvu na dědice, kterému připadl členský podíl. Pokud na základě rozhodnutí soudu je více dědiců, uzavře družstvo nájemní smlouvu k bytu nebo nebytovému prostoru pouze s jedním dědicem (manželi), určeným dodatečnou dohodou dědiců nebo dodatečným rozhodnutím soudu. 2) Člen může převést svá práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu nebo jejich část dle čl. 18 na fyzickou osobu, jsou-li splněny podmínky vzniku členství stanovené v čl. 4. 3) Členství v družstvu přechází i na základě dohody o výměně družstevního bytu uskutečněné podle čl. 48 odst. 1. 4) Členství přechází i jiným způsobem stanoveným zákonem.


26.9.2006 16:37:41


43

Čl. 7 Společné členství manželů 1) Vznikne-li jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu i společné členství manželů v družstvu. 2) Právo společného nájmu družstevního bytu manželi i společné členství manželů v družstvu vznikne také v případě přechodu a převodu členství na jednoho z manželů podle čl. 6. 3) Společné členství manželů podle odst. 1 a 2 nevznikne, jestliže manželé spolu trvale nežijí. 4) Ze společného členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Manželé jako společní členové mají jeden hlas. Čl. 8 1) Vznikem společného členství manželů nezaniká to samostatné členství kteréhokoliv z nich, které se nepřeměnilo na jejich členství společné. 2) Existence společného členství manželů nevylučuje vznik samostatného členství kteréhokoliv z nich v tomtéž nebo jiném bytovém družstvu. Splynutí, přeměna a rozdělení členství Čl. 9 Splynutí členství 1) Jestliže člen získá členská práva k dalšímu předmětu užívání – bytu nebo nebytovému prostoru v témže družstvu, např. z důvodu dědění, převodem členských práv a povinností, sloučením družstev a převodem části majetku, vyzve družstvo člena, aby provedl některou z dispozic s členskými právy podle čl. 17 a 18. Jestliže člen nevykoná tuto dispozici do tří měsíců od výzvy družstva, splyne takto získané členství s členstvím původním v členství jediné. 2) Z důvodů uvedených v odst. 1 splynou navzájem i společná členství manželů. Vznikem společného členství manželů nesplyne to samostatné členství kteréhokoliv z nich, které se nepřeměnilo na jejich společné členství. 3) Při splynutí členství podle odst. 1 a 2 platí délka nejstaršího členství. Členská práva a povinnosti z takto splynutého členství zůstávají členovi zachovány. Čl. 10 Přeměna členství K přeměně členství dochází v těchto případech: a) společné členství manželů se mění na samostatné členství jednoho z bývalých manželů nebo na samostatné členství každého z nich v případě uvedeném v čl. 25,


26.9.2006 16:37:42

44


b) společné členství manželů se převedením bytu do vlastnictví podle zvláštního zákona mění na samostatné členství jednoho z nich, a to na základě dohody společných členů, c) samostatné členství zůstavitele se v případě uvedeném v čl. 22 odst. 2 mění na samostatné členství (nebo společné členství) každého z dědiců jednotlivých členských podílů zůstavitele, d) samostatné členství jednoho z manželů, společných nájemců družstevního bytu se výměnou družstevního bytu mění na společné členství manželů, e) samostatné členství nájemníka družstevního bytu se převodem členských práv a povinností na jednoho z manželů za trvání manželství mění na společné členství manželů. Čl. 11 Rozdělení členství K rozdělení členství dochází v případech rozdělení družstva, jestliže člen nebo manželé – společní členové budou po jeho uskutečnění užívat nadále byt ve vlastnictví jednoho družstva a nebytový prostor ve vlastnictví jiného družstva. Čl. 12 Členská práva a povinnosti Člen družstva má právo zejména: a) účastnit se osobně nebo prostřednictvím svého zástupce na jednání a rozhodování členské schůze samosprávy a nebo prostřednictvím zvolených delegátů na jednání a rozhodování shromáždění delegátů, b) být volen do orgánů družstva, má-li plnou způsobilost k právním úkonům a splňuje další podmínky zákona, popř. stanov družstva, c) účastnit se veškeré družstevní činnosti a požívat výhod, které družstvo svým členům poskytuje, d) předkládat návrhy na zlepšení činnosti družstva, obracet se s podněty, připomínkami nebo stížnostmi, týkajícími se činnosti družstva, k příslušným orgánům družstva a být o jejich vyřízení informován, e) na uzavření budoucí smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), splatí-li další členský vklad na výzvu družstva a ve lhůtě jím stanovené; při splnění těchto podmínek má člen právo na uzavření této smlouvy do třiceti dnů po vzniku tohoto práva f) na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) na základě uzavřené smlouvy podle písm. e) příslušným orgánem družstva, dále na základě převodu členských práv a povinností nebo jejich části, zanikne-li se zánikem členství převodce v bytovém družstvu i jeho nájem bytu, pak nabyvateli členských práv


26.9.2006 16:37:42


45

z uzavřené dohody o převodu práv a povinností vznikne právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), splní-li další podmínky určené stanovami; dále na základě dohody o výměně bytu uskutečněné podle čl. 48 odst. 1, popř. jiných skutečností vyplývajících ze zákona nebo stanov, g) na roční vyúčtování zaplacených záloh nájemného a záloh úhrad za plnění poskytovaných s užíváním bytu a na vypořádání rozdílů z tohoto vyúčtování podle zásad schválených shromážděním delegátů, h) na majetkové vypořádání podle čl. 26. Čl. 13 Člen družstva je povinen zejména: a) dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů družstva, b) uhradit další členský vklad podle čl. 15, popř. čl. 16 ve stanovené výši a lhůtě, c) platit nájemné za užívání bytu včetně mimořádného příspěvku do dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice podle čl. 40 a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu anebo zálohy na ně v předepsané výši a lhůtě splatnosti, d) hradit členské příspěvky na činnost družstva a platit úhradu za úkony družstva prováděné z podnětu nebo ve prospěch člena družstva ve výši určené shromážděním delegátů, e) chránit družstevní majetek, dodržovat domovní řád, provozní řád nebytových prostor, předpisy o požární ochraně a řádně užívat a udržovat byt, jakož i společné prostory a zařízení domu a řádně užívat plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru), f) převzít byt na základě smlouvy o nájmu bytu, který je způsobilý k užívání, ve lhůtě stanovené družstvem nebo uhradit družstvu újmu, která mu vznikne opožděným převzetím bytu, g) oznamovat družstvu včas změny týkající se člena a příslušníků jeho domácnosti, které jsou podstatné pro vedení členské a bytové evidence, rozúčtování cen za plnění poskytovaná s užíváním bytu a doručování písemností, h) umožnit osobám pověřeným družstvem, aby po předchozím písemném oznámení zjišťovali technický stav bytu (nebytového prostoru) a stavy měřidel, prováděli opravy, údržbu a instalaci technických zařízení a jiné práce nutné k řádnému provozu bytu, popř. ostatních bytů či domu jako celku, i) podílet se na úhradě ztráty maximálně ve výši trojnásobku členského vkladu, j) přispívat podle svých možností k plnění úkolů družstva.


26.9.2006 16:37:42

46

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ Čl. 14 Členské vklady a členský podíl

1) Členské vklady v družstvu tvoří základní členský vklad a další členský vklad podle čl. 15 a čl. 16. Členským podílem ve smyslu § 706 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí souhrn všech členských vkladů člena v družstvu vyjádřený v účetní hodnotě. 2) Základní členský vklad je pro všechny členy družstva stejný a je ……… Kč. Po dobu trvání členství nemůže členský vklad člena v družstvu klesnout pod hodnotu základního členského vkladu. Čl. 15 Další členský vklad 1) Další členský vklad představuje majetkovou účast člena na pořízení příslušného domu, bytu nebo nebytového prostoru formou výstavby nebo koupě, technickém zhodnocení domu, bytu nebo nebytového prostoru nebo na pořízení pozemku příslušejícího k domu. 2) Zálohovou výši dalšího členského vkladu určí družstvo před zahájením družstevní výstavby tak, aby jeho výška kryla rozpočtem stanovené náklady připadající na konkrétně určený byt (nebytový prostor), ke kterému byla se členem uzavřena budoucí smlouva o nájmu družstevního bytu (nebytovému prostoru), snížené o státní příspěvek poskytnutý na výstavbu, o úvěr poskytnutý peněžním ústavem na výstavbu, příp. o jiné zdroje financování družstevní výstavby. Zálohu na další členský vklad je člen povinen zaplatit ve výši a lhůtě stanovené představenstvem družstva. V případě nutnosti zvýšit zálohu na další členský vklad se postupuje obdobně. 3) Po dokončení výstavby vypořádá družstvo s financujícím peněžním ústavem finanční zdroje. Po finančním uzavření stavby rozdělí družstvo náklady a zdroje financování objektu na jednotlivé byty (nebytové prostory) a představenstvo rozhodne o konečné výši členského podílu. 4) S rozdělením nákladů a zdrojů financování na byty (nebytové prostory) a s rozhodnutím o konečné výši dalšího členského vkladu seznámí družstvo člena nejpozději do šesti měsíců od finančního uzavření stavby. Rozhodnutí o konečné výši dalšího členského vkladu musí být členovi doručeno do vlastních rukou. Proti tomuto rozhodnutí se může člen písemně odvolat. Odvolání nemá odkladný účinek. Nedoplatek dalšího členského vkladu je splatný do třiceti dnů od doručení rozhodnutí, pokud představenstvo nerozhodne jinak; v této lhůtě je družstvo povinno uhradit případný přeplatek dalšího členského vkladu. 5) Doklad o rozdělení nákladů a zdrojů financování objektu na jednotlivé byty (nebytové prostory) zašle družstvo na vědomí také výboru samosprávy. 6) Obdobně jako v odstavcích 2 až 4 se postupuje, je-li pořizován příslušný dům, byt nebo nebytový prostor koupí od předchozího vlastníka, při financování technického


26.9.2006 16:37:42


47

zhodnocení domu, bytu nebo nebytového prostoru a pořízení pozemku z dalšího členského vkladu. Čl. 16 Další členský vklad 1) Uzavření smlouvy o nájmu uvolněného bytu (nebytového prostoru) lze vedle úhrady dalšího členského vkladu podle čl. 15 podmínit splacením dalšího členského vkladu. Výši tohoto dalšího členského vkladu stanoví představenstvo podle pravidel schválených shromážděním delegátů. 2) Obdobně lze postupovat i při povolení rozšíření stávajícího bytu (nebytového prostoru), pokud by se týkalo společných prostor v domě, pořízení bytu nebo nebytového prostoru formou nástavby, přístavby či vestavby v domě nebo při přijetí nájemce bytu za člena družstva. Čl. 16a Nepeněžitý členský vklad Další členský vklad podle čl. 15 a čl. 16 může mít formu nepeněžitého vkladu. Nepeněžitý vklad se ocení pořizovacími náklady ve výši doložené vkladatelem nebo cenou stanovenou znaleckým posudkem zpracovaným na náklad vkladatele. Čl. 17 Převod členských práv a povinností 1) Převod práv a povinností spojených s členstvím v družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. 2) Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství v družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Dohodou o převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu nepřechází právo nájmu k družstevnímu bytu. 3) Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena (společných členů) o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství. Při převodu musí být splněny podmínky členství podle čl. 4. Čl. 18 Převod části členských práv a povinností 1) Člen může převést část svých členských práv a povinností za podmínek uvedených v čl. 17 na jiného člena téhož družstva v případech: a) kdy člen – nájemce družstevního bytu z důvodu dědění, sloučení družstev nebo převodu části majetku družstva získal právo na uzavření budoucí smlouvy o ná-


26.9.2006 16:37:43

48

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ jmu družstevního bytu (nebytového prostoru) podle čl. 12 písm. e) k jinému bytu v témže družstvu nebo právo takový byt užívat, b) kdy člen – nájemce družstevního bytu získal právo na uzavření budoucí smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) podle čl. 12 písm. e) k jinému bytu v družstvu, c) kdy člen – nájemce družstevního bytu (nebytového prostoru) převádí část členských práv a povinností týkající se bytu (nebytového prostoru) v případě, že mu svědčí právo nájmu k více předmětům užívání a převádí právo pouze k jednomu z nich.

2) Předseda dá souhlas ke vzájemnému převodu části členských práv a povinností mezi členy téhož družstva v případech, kdy předmětem převodu jsou práva a povinnosti týkající se bytů, z nichž alespoň u jednoho dosud nevzniklo právo na uzavření nájemní smlouvy. 3) Rozhodnutí předsedy musí být členu doručeno doporučeným dopisem. Čl. 19 Zánik členství 1) Členství v družstvu zaniká: a) písemnou dohodou, b) vystoupením, c) smrtí člena, pokud jeho členství nepřejde na dědice, d) vyloučením, e) zánikem družstva, f) prohlášením konkursu na majetek člena, g) zamítnutím návrhu na prohlášení konkursu pro nedostatek majetku člena, h) pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, i) vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce, j) jiným způsobem stanoveným zákonem. 2) V případě zrušení konkursu na majetek člena z jiných důvodů než po splnění rozvrhového usnesení nebo pro nedostatek majetku, dále v případech pravomocného zastavení výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností člena v družstvu a pravomocného zastavení exekuce podle zvláštního předpisu, členství v družstvu se obnovuje.


26.9.2006 16:37:43


49

Čl. 20 Dohoda 1) Dohodne-li se družstvo a člen na skončení členství, končí členství sjednaným dnem. 2) Dohodu o skončení členství uzavírají družstvo a člen písemně. Jedno vyhotovení dohody o skončení členství vydá družstvo členovi. Čl. 21 Vystoupení 1) Člen může z družstva vystoupit. Členství zaniká uplynutím doby dvou měsíců; tato doba začíná prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení písemného oznámení člena o vystoupení z družstva. 2) Člen, který nesouhlasí s převodem svých členských práv a povinností na právního nástupce družstva, může z družstva vystoupit ke dni, kdy k tomuto převodu má dojít, když to oznámí představenstvu do jednoho týdne po usnesení shromáždění delegátů. Vypořádací podíl je povinný uhradit členovi, který z družstva vystoupil, právní nástupce družstva do jednoho měsíce ode dne, kdy na něho přešlo jmění družstva. 3) Oznámení o vystoupení může člen odvolat jen písemně a se souhlasem družstva. Čl. 22 Úmrtí člena 1) Zemře-li člen a nejde-li o společné členství manželů, přechází dnem jeho smrti členství v družstvu na dědice, kterému připadl členský podíl. S přechodem členství přechází na dědice i nájem družstevního bytu (nebytového prostoru), popř. právo na uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru). Nepřešlo-li členství na dědice, zaniká smrtí člena. 2) Náležely-li zůstaviteli dva nebo více předmětů užívání v jednom družstvu, mohou jednotlivé s nimi spjaté další členské vklady připadnout různým dědicům. Tím se zůstavitelovo členství v den jeho smrti přemění na dvě nebo více samostatných členství (popř. společných členství manželů) jednotlivých dědiců. Čl. 23 Vyloučení 1) Představenstvo může rozhodnout o vyloučení člena, jestliže: a) opětovně a přes výstrahu porušuje své členské povinnosti nebo z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách, b) byl pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný proti družstvu nebo proti členu družstva.


26.9.2006 16:37:43

50


2) Rozhodnutí o vyloučení z družstva musí být členu písemně oznámeno doručením do vlastních rukou. V rozhodnutí o vyloučení člena z družstva musí být uveden důvod podle odst. 1, který nelze dodatečně měnit. 3) Proti rozhodnutí představenstva o vyloučení má právo podat člen odvolání k shromáždění delegátů. Není-li právo na odvolání uplatněno do tří měsíců ode dne, kdy se člen dozvěděl nebo mohl dozvědět o rozhodnutí o vyloučení, zaniká. Odvolání má odkladný účinek. 4) Soud na návrh člena, kterého se rozhodnutí týká, prohlásí rozhodnutí shromáždění delegátů o vyloučení za neplatné, je-li v rozporu s právními předpisy nebo stanovami. Není-li právo na podání návrhu uplatněno do tří měsíců ode dne konání shromáždění delegátů, které vyloučení potvrdilo, nebo jestliže nebylo řádně svoláno, ode dne, kdy se člen mohl dovědět o konání shromáždění delegátů, které vyloučení potvrdilo, nejpozději ale do jednoho roku od jeho konání, zaniká. 5) Jestliže je důvodem návrhu podle odstavce 4, že tvrzené rozhodnutí shromáždění delegátů nepřijalo proto, že o něm nehlasovalo, anebo že obsah tvrzeného rozhodnutí neodpovídá rozhodnutí, které shromáždění delegátů přijalo, lze podat návrh do tří měsíců ode dne, kdy se člen o tvrzeném rozhodnutí dozvěděl, nejdéle však do jednoho roku ode dne konání nebo tvrzeného konání shromáždění delegátů. Čl. 24 Likvidace družstva Členství zaniká po zrušení družstva a ukončení jeho likvidace dnem výmazu družstva z obchodního rejstříku. Čl. 25 Zánik společného členství manželů 1) Společné členství manželů v družstvu zaniká: a) smrtí jednoho z manželů, b) smrtí jednoho z bývalých manželů, c) dohodou rozvedených manželů, d) rozhodnutím soudu o zrušení práva společného nájmu bytu (nebytového prostoru) rozvedenými manželi s určením, který z bývalých manželů bude byt dále užívat jako člen družstva a oprávněný nájemce, e) písemnou dohodou manželů při převodu bytu do jejich vlastnictví, f) na základě písemné dohody manželů s úředně ověřenými podpisy o vypořádání vzájemných majetkových vztahů, práva a povinnosti společného bydlení a případné vyživovací povinnosti pro dobu po rozvodu manželství podle § 24a zákona o rodině. 2) Zanikne-li společné členství manželů v družstvu smrtí jednoho z nich, zůstává členem družstva a nájemcem družstevního bytu (nebytového prostoru) pozůstalý manžel. Po


26.9.2006 16:37:43


51

rozvodu manželství zůstává členem družstva a nájemcem družstevního bytu (nebytového prostoru) ten z rozvedených manželů, který byl určen dohodou rozvedených manželů, rozhodnutím soudu nebo dohodou uzavřenou podle odst. 1 písm. f). 3) Smrtí jednoho z bývalých manželů, kteří po rozvodu manželství do doby úmrtí jednoho z nich neuzavřeli dohodu, ani nerozhodl soud o zrušení společného nájmu bytu a o tom, který z nich bude nadále byt užívat jako člen družstva, zaniká společný nájem bytu i společné členství v družstvu a nájemcem bytu a členem družstva zůstává bývalý žijící manžel. 4) Dohodnou-li se rozvedení manželé – společní členové družstva, užívající společně družstevní byt i nebytový prostor, že jeden z nich bude jako člen družstva užívat družstevní byt a druhý nebytový prostor, nebo rozhodne-li tak soud, zaniká společné členství manželů jeho přeměnou na samostatné členství každého z nich dnem uzavření dohody nebo dnem právní moci rozhodnutí soudu. 5) Společné členství manželů a zároveň členství obou v družstvu zaniká i převodem jejich členských práv a povinností a zánikem členství podle čl. 19. Čl. 26 Majetkové vypořádání 1) Zánikem členství podle čl. 19 vzniká bývalému členovi nebo jeho dědicům nárok na vypořádací podíl. Vypořádací podíl se rovná: a) u nebydlícího člena (člen, kterému dosud nevzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu nebo nebytového prostoru podle čl. 32) základnímu členskému vkladu (čl. 14 odst. 2), b) u nájemce (člen, kterému vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu nebo nebytového prostoru podle čl. 32) základnímu členskému vkladu (čl. 14 odst. 2) a dalšímu členskému vkladu (čl. 15 a čl. 16), c) u vlastníka (člen, jemuž družstvo převedlo byt nebo nebytový prostor podle zvláštního zákona), ca) nule, jestliže základní členský vklad převodem bytu nebo nebytového prostoru do vlastnictví člena zanikl, protože byl zdrojem financování převedeného bytu nebo nebytového prostoru, cb) základnímu členskému vkladu (čl. 14 odst. 2), jestliže základní členský vklad zdrojem financování převedeného bytu nebo nebytového prostoru nebyl. 2) Nárok na výplatu vypořádacího podílu vzniká uplynutím tří měsíců po schválení řádné účetní závěrky za rok, ve kterém členství zaniklo, není-li dále stanoveno jinak. Pokud to hospodářská situace dovoluje, může družstvo uspokojit tento nárok nebo jeho část i dříve. 3) Výplata vypořádacího podílu podle odst. 1 písm. b) je vázána vždy na vyklizení bytu (nebytového prostoru) a jeho předání družstvu.


26.9.2006 16:37:44

52


4) Zanikne-li nájemní poměr člena k družstvu bez zániku členství jiným způsobem než převodem bytu nebo nebytového prostoru do jeho vlastnictví, vznikne členovi nárok na výplatu dalšího členského vkladu (čl. 15 a čl. 16) uplynutím 3 měsíců od schválení řádné účetní závěrky za rok, ve kterém po zániku nájmu přestal byt užívat a vyklizený jej předal družstvu. 5) Kromě nároku na výplatu vypořádacího podílu nemá bývalý člen nebo jeho dědicové z důvodu zániku členství nárok na jakoukoliv jinou část majetku družstva. 6) Při výplatě vypořádacího podílu započte družstvo své splatné pohledávky vůči bývalému členu. Čl. 27 Členská evidence Družstvo vede seznam všech svých členů. Do seznamu se zapisují kromě jména, bydliště a data narození, výše členských vkladů, popř. další rozhodné skutečnosti. V seznamu se bez zbytečného odkladu vyznačí všechny změny evidovaných skutečností. Představenstvo umožní každému, kdo prokáže právní zájem, aby do seznamu nahlédl. Člen družstva má právo do seznamu nahlížet a žádat vydání potvrzení o svém členství a obsahu zápisu v seznamu. V otázkách nakládání s osobními údaji členů družstva se družstvo řídí zvláštním zákonem. Část IV. Pořadníky a vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) Čl. 28 Sestavování pořadníků Pořadníky sestavuje představenstvo s přihlédnutím k délce členství spolu se schopností člena podílet se svými členskými vklady na výstavbě či jiném způsobu pořízení bytu. Čl. 29 1) Návrh pořadníku předloží představenstvo k připomínkám členům nejpozději dva měsíce před jeho předložením ke schválení. O zveřejnění vyrozumí družstvo členy družstva způsobem v družstvu obvyklým. Návrh pořadníku musí být přístupný členům družstva nejméně po dobu třiceti dnů. V této době mohou členové podávat své připomínky. 2) Pořadník schvaluje představenstvo družstva. 3) Schválený pořadník musí být po dobu jeho platnosti zveřejněn způsobem v družstvu obvyklým.


26.9.2006 16:37:44


53

Čl. 30 Vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) 1) Při splnění podmínek určených ve stanovách uzavírá budoucí smlouvu o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) představenstvo družstva se členy podle jejich pořadí v pořadníku. 2) Mimo pořadník může představenstvo uzavřít budoucí smlouvu o nájmu družstevního bytu (čl. 12 písm. e)) se členem družstva v případech: a) uzavření smlouvy o zajištění výstavby bytů, b) hodných zvláštního zřetele, zejména z důvodů důležitých potřeb bytového družstva, c) kdy byt, který člen v družstvu užívá, se stal neobyvatelným, nebo byl-li člen družstva zbaven práva na uzavření budoucí smlouvy o nájmu družstevního bytu nebo práva nájmu nesprávným postupem družstva, d) návrhu obecního úřadu, kdy užívaný družstevní byt byl uvolněn vyklizením dosavadního nájemce do náhradního bytu (ubytování) poskytnutého tímto obecním úřadem. 3) Mimo pořadník může představenstvo uzavřít smlouvu o nájmu družstevního bytu [čl. 12 písm. f)] se členem družstva v případech: a) návrhu výboru příslušné samosprávy v případě uvolnění bytu člena, který v témže družstevním domě již užívá byt nevyhovující jeho bytové potřebě, uzavřel-li člen s družstvem písemnou dohodu, že dosud užívaný byt družstvu vrátí, b) uvolnění bytu, kdy družstvo nesestavilo pořadník nebo členové v něm zařazení byli již uspokojeni, popř. nemají o nájem bytu zájem, c) kdy členům, kterým dříve zaniklo právo nájmu vyloučením nebo výpovědí s přivolením soudu, tento byt stále užívají a skýtají záruky řádného plnění povinností člena družstva, d) kdy členům, kterým dříve zaniklo členství postižením členských práv a povinností v případě, že tento způsob výkonu rozhodnutí byl pravomocně zastaven. Čl. 31 1) Před postupem podle čl. 30 družstvo vyzve písemně člena ke splacení dalšího členského vkladu podle čl. 15, popř. čl. 16; lhůtu na zaplacení stanoví nejméně na 15 dnů od doručení výzvy do vlastních rukou. 2) Nesplatí-li člen ve stanovené lhůtě další členský vklad podle odst. 1, nebo odmítne-li písemně uzavření smlouvy podle čl. 30, právo na uzavření smlouvy zaniká.


26.9.2006 16:37:44

54

RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ Čl. 32

Přenechání družstevního bytu (nebytového prostoru) do nájmu na určitou dobu Předseda může smlouvou o nájmu přenechat družstevní byt (nebytový prostor) fyzické popř. právnické osobě, i když nepůjde o člena družstva v případě, kdy o byt (nebytový prostor) nemá zájem žádný z členů družstva. Stejně může předseda přenechat byt (nebytový prostor) tomu, kdo zabezpečuje provoz družstevního domu. V těchto případech nevzniká povinnost ke splacení dalšího členského vkladu podle čl. 15 a čl. 16. Výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytové prostoru) se určí ve smlouvě. Část V. Nájem družstevního bytu (nebytového prostoru) Čl. 33 Vznik nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) 1) Nájem družstevního bytu (nebytového prostoru) vzniká smlouvou, kterou družstvo (pronajímatel) přenechává svému členu (nájemci) do užívání družstevní byt (nebytový prostor). Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. 2) Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu (nebytového prostoru), jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (nebytového prostoru) nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Čl. 34 Práva a povinnosti z nájmu bytu 1) Se členem – nájemcem družstevního bytu a s manželi – společnými nájemci mohou na základě jejich práva v bytě bydlet jejich příbuzní v řadě přímé, sourozenci, zeť a snacha, jakož i osoby, které žijí s nájemci ve společné domácnosti. Počet těchto osob a jeho změnu je povinen člen – nájemce neprodleně oznámit družstvu. 2) Kromě práva užívat byt má člen – nájemce družstevního bytu a na základě jeho práva i osoby, které s ním bydlí, právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu. 3) Nájemci jsou povinni při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv. Čl. 35 1) Družstvo je povinno zajistit členu – nájemci družstevního bytu plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu.


26.9.2006 16:37:44


55

2) Veškeré opravy v bytě související s jeho užíváním, včetně výměn zařizovacích předmětů a náklady spojené s běžnou údržbou bytu hradí nájemce (společní nájemci), není-li dále stanoveno jinak. Nájemce nehradí opravy a výměny elektrických, vodoinstalačních, kanalizačních, plynových a topných rozvodů (včetně topných těles), rozvodů společné televizní antény, opravy a výměny domácích telefonů a rozvodů k nim, opravy a ověřování bytových měřičů vody a tepla, vnější nátěry oken v bytě a jejich výměny nebo výměny jejich částí, pokud se s družstvem nedohodne jinak. 3) Výbor samosprávy může z technických nebo estetických důvodů stanovit odchylná pravidla, upravující způsob provedení některých drobných oprav nebo běžné údržby bytu. Čl. 36 1) Neplní-li družstvo svoji povinnost odstranit závady, které brání řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon práva člena – nájemce družstevního bytu ohrožen, má člen právo po předchozím upozornění družstva závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něho náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u družstva bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad. 2) Nepostará-li se člen – nájemce družstevního bytu o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má družstvo právo učinit tak po předchozím upozornění člena na jeho náklad samo a požadovat od něj náhradu. 3) Nájemce je povinen po předchozí písemné výzvě umožnit družstvu nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k provedení udržovacích prací, rekonstrukcí a oprav realizovaných přímo družstvem a také umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří družstvu. Čl. 37 Člen – nájemce družstevního bytu je povinen oznámit bez zbytečného odkladu družstvu potřebu těch oprav v bytě, které má nést družstvo a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Čl. 38 Člen – nájemce družstevního bytu je povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má družstvo právo po předchozím upozornění člena závady a poškození odstranit a požadovat od něho náhradu. Čl. 39 Člen – nájemce družstevního bytu nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu družstva, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této


26.9.2006 16:37:45

Toto je pouze náhled elektronické knihy. Zakoupení její plné verze je možné v elektronickém obchodě společnosti eReading.

Obsah Úvod Předmluva 1. Bytové družstevnictví 2. Základní vnitrodružstevní předpisy

Recommend Documents