OBSAH Úvod Makroekonomické analýzy... 9

OBSAH Úvod ................................................................................................................. 7 1. Makroekonomické analýzy ....................................................................... 9 1.1 Růst úvěrů v nových členských státech.................................................................... 9 1.1.1 Růst úvěrů v nových členských státech (vstup do EU 2004-2007): stylizovaná fakta ............................................................................................... 10 1.1.2 Trend, koloběh a konjunktura ................................................................. 12 1.2 Středoevropský trh s nemovitostmi ........................................................................ 13 1.2.1 Současné trendy světového trhu s bydlením ........................................... 14 1.3 Trhy s nemovitostmi ve střední Evropě – další vývoj ............................................ 17 1.3.1 Demografie .............................................................................................. 18 1.3.2 Trh s nemovitostmi versus vládní opatření ............................................ 18 1.4 Důvodům rozvoje bydlení na stopě ....................................................................... 20 1.4.1. Růst hypotečních úvěrů a poptávka ....................................................... 20 1.4.2 Zotavení výstavby domů ....................................................................... 21 1.4.3 Ceny a bydlení ........................................................................................ 22 1.5 Hrozba bublin ........................................................................................................ 23

2. Hypoteční nástroje a produkty ............................................................... 25 2.1 Trendy vývoje hypotečních produktů na českém trhu ........................................... 25 hypoték .................................................................................................................. 25 2.2 Hypotéka na českém trhu ...................................................................................... 27 2.1.2 Klasická hypotéka .................................................................................. 28 2.1.3 Americká hypotéka ................................................................................ 30 2.1.4 Hypotéka 2 v 1 ....................................................................................... 31 2.1.5 Další hypoteční produkty ....................................................................... 32 2.1.6 Hypoteční a zástavní listy (HZL) ........................................................... 33 2.1 Zajištění hypotečního úvěru a nemovitosti ............................................................ 34 2.1.1 Zajištění hypotečního úvěru ................................................................... 35 2.1.2 Pojištění nemovitosti ............................................................................... 36 2.1.3 Úvěrové životní pojištění ....................................................................... 36 2.1.4 Pojištění hypotéky .................................................................................. 37 2.2 Hypoteční trh v rámci Evropské unie .................................................................... 38 2.2.1 Trendy na trhu hypoték v Evropě ............................................................ 41

3. Sub-prime .................................................................................................. 44 3.1 Hypoteční krize ..................................................................................................... 44 3.1.1. Příčiny hypoteční krize........................................................................... 45 3.1.2 Průběh a následky hypoteční krize ......................................................... 50 3.1.3 Krach burzy ............................................................................................. 53 3.1.4 Ztráty ....................................................................................................... 55 3.2. Hypoteční krize v České republice........................................................................ 56 3.2.1 Kdo může a chce využít finanční krizi ve svůj prospěch? ..................... 57

4. Strategie ČSOB v oblasti hypoték .......................................................... 59 4.1 Hypoteční banka od historie ke strategii ............................................................... 59 4.1.1 Multibrandingová strategie .................................................................... 60 4.1.2 Hypoteční banka a hypoteční krize ......................................................... 60 4.1.3 Bezpečnostní politika ............................................................................. 62

5. Výhled vývoje hypoték na českém trhu v dalších dekádách................ 63 5.1 Úrokové sazby ....................................................................................................... 63 5.1.1 Předpověď dalšího vývoje úrokových sazeb .......................................... 65 5.1.2 Jak vidí budoucí vývoj úrokových sazeb odborníci na hypotéky z........ 66 velkých bank v ČR? ......................................................................................... 66 5.2 Vývoj hypoték z hlediska objemu a počtu prodeje ............................................. 68 5.3 Vývoj rezidenčního trhu ........................................................................................ 70

Závěr .............................................................................................................. 73 Seznam použité literatury............................................................................ 76

6

Úvod Bydlení patří mezi primární potřeby člověka. Pořízení přiměřeného bydlení představuje pro mnoho domácností nejvýznamnější a největší investici v životě. Nedůstojné a nepřiměřené bydlení vede k sociální a politické nestabilitě a je také brzdou ekonomického rozvoje. Proto právo na "přiměřené bydlení" je zakotveno v zákonodárství jednotlivých zemích. Otázku pořízení vlastního bydlení začínají obvykle řešit lidé ve věku 25 až 35 let. Málokterá mladá rodina si může dovolit financovat nemovitost v hodnotě několika milionů z vlastních zdrojů. Existují však finanční nástroje, které rozloží velký jednorázový výdaj do mnoha menších. Nejoblíbenějším takovým finančním nástrojem je bezpochyby hypoteční úvěr. Současná nestálá a poměrně nepředvídatelná ekonomická situace hypotečním obchodům v dnešní době příliš nenahrává. Protože i já jsem před dvěma lety řešila soukromou bytovou situaci, zajímalo mne jak se hypoteční trh vyvíjí nyní a jaké jsou předpoklady do budoucna. Proto jsem se rozhodla tématu problematiky vývoje hypotečního trhu věnovat i ve své diplomové práci, v níž se zaměřuji na problematiku vývoje hypotečního trhu nejen z pohledu České republiky, ale i z pohledu celé Evropy a Evropské unie. První kapitola analyzuje trh úvěrů z pohledu nových členských států, které do Evropské unie vstoupily v letech 2004 až 2007. Makroekonomické údaje

členských zemí

Evropské unie do roku 2007 vykazovaly trend poskytování úvěrů pro soukromý sektor na financování bydlení, přestože úvěrové sazby byly poměrně vysoké. Zajímalo mne proto, jak se poskytování hypotečních produktů soukromému sektoru - domácnostem v eurozóně vyvíjelo, jak se trh vypořádal s nedávnou úvěrovou expanzí a co vedlo k tak extrémnímu růstu úvěrů v evropských zemích. V této části je popsáno dění na středoevropském trhu s nemovitostmi, kdy globální vlivy, nižší úrokové sazby a snadnější přístup k úvěrům rázně přispěly ke zdražování nemovitostí určených pro bytové účely. Důležitou součástí této kapitoly je blok zabývající se rozvojem bydlení, růstem hypotečních úvěrů z pohledu poptávky a jaké měl středoevropský region výsledky z pohledu výstavby nových domů do roku 2007. Banky nabízejí celou škálu úvěrových produktů, které klient může použít k financování koupě nemovitosti, či její rekonstrukci, výstavbu a modernizaci. V druhé kapitole jsem

7

se zaměřila na trendy vývoje hypotečních produktů na českém hypotečním trhu, protože od roku 1995, kdy byl u nás po vytvoření všech potřebných legislativních opatřeních hypoteční úvěr na náš trh uveden, došlo právě v oblasti hypotečních produktů k mnoho změnám. Dovolila jsem si popsat nejdůležitější hypoteční produkty, které nalezneme v nabídkách předních hypotečních bank na českém hypotečním trhu. Zaměřila jsem se také na trendy hypotečního trhu zemích Evropy. V době, kdy celý svět hovoří o hypoteční krizi, která plynule přešla v celosvětovou finanční krizi s fatálními dopady i na hospodářskou politiku zemí v Evropě, Českou republiku nevyjímaje, jsem nemohla jinak, než jednu z kapitol věnovat právě problematice hypoteční krize. Zajímaly mne příčiny, průběh i ztráty a jak se krize promítla do ekonomiky České republiky. Stejně jako jiné podnikání i obchod s hypotečními produkty vyžaduje strategii. Pro příklad, jak taková strategie funguje, jsem si vybrala Hypoteční banku, která razí strategii multibrandigu, nebo-li více značkovou strategii, ve které je, dá se říci, na českém hypotečním trhu průkopníkem. Do strategického řízení bezpochyby patří i bezpečnostní politika a to jak se banka staví k současné situaci na trhu, kdy konkurence sahá po mimořádných opatřeních a zpřísňuje podmínky svých hypotečních produktů. V poslední kapitole se věnuji výhledu vývoje hypoték na českém trhu v dalších dekádách. Budoucnost hypotečních produktů určuje především vývoj úrokových sazeb, protože to je cena produktu a tak klienty zajímá jako první. Zajímalo mne tedy jaké jsou výhledy vývoje úrokových sazeb v budoucnosti a jak vidí budoucí vývoj úrokových sazeb odborníci z předních bank českého hypotečního trhu. Hypoteční produkty mohou mít zajištěnou budoucnost pouze v případě, že se bude nadále vyvíjet i rezidenční trh a proto jsem se snažila nastínit co se nyní děje na trhu s realitami a jaký je výhled do budoucnosti. Cílem mé práce je zmapovat současnou situaci a vývoj na hypotečním trhu České republiky a v rámci Evropské unie a dále zjištění dopadů americké hypoteční krize na náš hypoteční trh..

8

1. Makroekonomické analýzy V této kapitole zhodnotím situaci úvěrových a hypotečních trhů minulých let až do roku 2007. Pokusím se osvětlit otázky a úvahy, zda vysoký růst úvěrů nebyl v rozporu s ekonomickou konvergencí a pokud ano, pak jak se tato skutečnost promítla v ekonomice. Dále se budu zabývat trhem s bydlením. Některé poznatky jsou čerpány z vývoje trhu v USA, zaměřím se i na trhy středoevropské.

Mluvíme-li o problémech ekonomiky, je jasným společným tématem všech zemí, zda jde o trhliny na jejich trzích, nebo zda je prudký nárůst cen bydlení plně opodstatněný a reflektuje na úspěchy evropské integrace. Dalším velmi podstatným bodem v oblasti vývoje hypoték, trhu s bydlením

a rozvoje stavebnictví jsou vládní zásahy. Praxe

ukazuje, že někdy mohou pomoci, jindy naopak mohou uškodit (zdárným příkladem jsou právě Spojené státy americké). Z pohledu členství České republiky v Evropské unii, jsou zajímavá i data ostatních zemí patřících do Euro zóny. Uvádím data jen některých zemí, které v posledních letech, konkrétně v roce 2004-2007 vstoupily do Evropské unie a staly se tak novými členskými státy. Česká republika, Maďarsko, Polsko, Slovensko, Slovinsko, Litva, Lotyšsko, Rumunsko Bulharsko - to jsou státy, jejichž ekonomický vývoj budu sledovat a to z pohledu bankovních úvěrů. V grafech se též objeví porovnání s Euro zónou, kam patří tyto země - Belgie, Finsko, Francie, Irsko, Itálie Lucembursko, Kypr, Malta, Německo, Nizozemsko, Portugalsko, Španělsko, Řecko. Slovinsko je od roku 2007 též v Euro zóně. V materiálech, které jsem měla k dispozici je ještě uvedeno mimo Euro zónu.

1.1 Růst úvěrů v nových členských státech V mnoha členských státech Evropské unie za posledních několik let vzrostl trend poskytování úvěrů na bydlení soukromému sektoru i přesto, že úrokové sazby byly poměrně hodně vysoké. S poskytováním úvěrů na bydlení souvisí spousta rizik. Aby tyto rizika bylo možné reálně posoudit, je důležité umět porozumět základním faktorům úvěrové dynamiky. Zejména se nabízí otázka, zda úvěrová konjunktura není až příliš velká. Rapidní úvěrová expanze ve střední Evropě do značné míry odráží bohatství a důsledky spojené s ekonomickou konvergencí, klesající úrokové sazby a prohlubující se

9

liberalizaci finančního sektoru. Prudký boom může být v zápětí následován prudkým zpomalením ekonomiky, jak se tomu nyní děje v Americe. Spojené státy americké jsou jasným příkladem toho jak extrém následuje další extrém (tím se budu blíže zabývat v samostatné kapitole).

Překročení úrovně, která je v souladu s ekonomickou konvergencí již došlo v Bulharsku a Baltských státech (Litva, Lotyšsko, Estonsko). Směnný kurz v těchto zemích a po delší dobu klesající reálné úrokové sazby byly důležitou hnací silou úvěrového boomu. Z regionálního pohledu však makroekonomická rovnováha Evropské unie, jako celku ohrožena není. Poptávka po úvěrech pro domácnosti přešla ve vzestupný tlak na ceny zboží a trh práce, na reálné úrokové sazby, reálný kurz nadhodnocení a nadměrné deficity zahraničního obchodu. Úvěry v Pobaltí a dvou zemích jihovýchodní Evropy (Rumunsko, Bulharsko) se rozšířily zejména v oblasti bydlení a v cizí měně (poskytování úvěrů v eurech, dolarech), což způsobuje určité obavy pro potenciální kurz měny a rizika likvidity v bankovním sektoru. Mix úvěrového boomu a optimistických očekávání může podporovat spekulativní investice a podpořit bubliny cen aktiv. Rizika se sice zvýšily, ale stále existuje prostor pro lepší výhled do budoucna. Průzkumy potvrdily, že bankovní sektor v nových členských státech je silný a schopný vydržet značné makroekonomické výkyvy.

1.1.1 Růst úvěrů v nových členských státech (vstup do EU 2004-2007): stylizovaná fakta Zajímalo mne, jak se vyvíjelo poskytování bankovních úvěrů soukromému sektoru (domácnosti) v Euro zóně. Poskytování úvěrů v nových členských státech Evropské unie se v posledních letech se velmi rychle rozšířilo a výrazně se to odrazilo na tempu růstu úvěrů v eurozóně. Průměrný růst úvěrů v Pobaltí, Bulharsku a Rumunsku byl během let 2003 až 2006 zhruba třikrát rychlejší než ve střední Evropě (Česká republika, Polsko, Maďarsko, Slovensko a Slovinsko).V Maďarsku i Slovinsku se nárůst úvěru od roku 2000 zvyšoval neustále. Česká republika a Slovensko zaznamenala zvýšení růstů úvěrů pro soukromý sektor až v posledních letech. Do roku 2004 vývoj úvěrového trhu spíše stagnoval. Nutno říci, že prakticky všechny post-socialistické země (Polsko, Česká republika, Slovensko, Rumunsko, Maďarsko) se v devadesátých letech potýkaly s

10

problémy se solventností. Většina zemí, kromě České republiky a Slovenska, poměrně rychle dosáhly stabilizace. Česká republika a Slovensko vytvořily komplikovanou strukturu státních konsolidačních institucí a motivací. ČR nastavila dva konsolidační programy; "stabilizační program, ČKA (Česká konsolidační agentura)1991, Česká finanční 1996". V obou zemích nastala v letech 1996 až 1999 hluboká bankovní krize spojená s makroekonomickým otřesem. Následovala privatizace klíčových institucí do rukou nerezidentů. Podíl úvěrů na HDP v letech 1997 až 2001 klesl o 20 procentních bodů!1 Krize byla velmi nákladná a také dlouhá. Proto až do roku 2001 pro růst úvěrů nebyl prostor. Bankovní sektor se nejprve potřeboval uzdravit. Polsko použilo decentralizační model a proto je zde je vývoj úvěrů opačný, do roku 2001 poskytování úvěrů rostlo, po té se růst výrazně zpomalil a zůstal, jak je vidět na linii v grafu, na relativně skromné úrovni. Graf č. 1 – Nárůst úvěrů pro soukromý sektor

zdroj: ECB 2007, interní makroekonomická studie KBC

Rapidní vývoj v poskytování bankovních úvěrů soukromému sektoru v nových členských státech v průběhu posledních deseti let se do značné míry týkal především úvěrů pro domácnosti (soukromý sektor), zatímco růst úvěrů v podnikovém sektoru byl výrazně nižší. Rychlá expanze úvěrů pro soukromý sektor odráží zvyšující se poptávku po dlouhodobých spotřebních úvěrech a ještě více investice na bydlení (odráží velký nárůst obytných domů a bytů v osobním vlastnictví). Z hlediska analýzy vývoje úvěrů, je rovněž podstatný fakt, že do celkového podílu půjček pro soukromý sektor spadají i úvěry denominované v cizí měně, které zahrnují stále větší podíl celkových půjček ve

1

Prezentace - Vývoj bankovního sektoru v ČR, finanční stabilita, regulace a role státu, přednáška 23.3.2007 M. Erbenová, VŠE

11

většině zemích. Poskytování úvěrů v cizí měně v České republice není až takovým trendem, dokonce oproti ostatním zemím dokonce klesá.

1.1.2 Trend, koloběh a konjunktura Trh úvěrů v nedávné době dostal dosti zásadní impuls, který vyvolal úvěrovou expanzi. Nyní je otázkou, zda tento otázka, zda nedávný impuls nebyl nepřiměřený nebo dokonce zcela mimo základy ekonomie, či je odrazem tzv. poháněcího efektu

v důsledku

nízkého počátečního HDP. Proto je pro pochopení důležité náhodně zkoumat proměnné rovnovážné úrovně úvěru a jejich ekonomické zdůvodnění.

Ekonometrické přístupy se zaměřují na odhad zásadního prohlubování finančního zprostředkování v nových členských zemích. Najdeme zde také vysvětlující proměnné rozvoje úvěrů, které mohou pomoci určit rovnovážnou úroveň růstu úvěrů.

Co ale vedlo k tak extrémnímu růstu úvěrů? Makroekonomické analýzy se ve svém hodnocení zaměřily především na Pobaltské státy a Bulharsko, kde je nárůst úvěrů v rámci Evropy nejvyšší. Výsledky zkoumání upozorňují na riziko riskantního úvěrového boomu, kterému tyto státy mohou v budoucnu při stejném vývoji čelit. Jejich měny jsou pevně vázány na euro. Dle ekonomických teorií stabilní měny mohou vést k morálnímu hazardu, nadměrnému půjčování v cizích měnách, což může vést k měnovému nesouladu. Měnová základna eura navíc ukazuje, že měnová politika je přesnou kopií oblasti měnové politiky Evropské centrální banky. Slabý růst HDP v eurozóně donutil Evropskou centrální banku snížit v letech 2001 a 2003 úrokové sazby, nominální oficiální sazby zůstaly na rekordně nízké úrovni, tj. na 2% do konce roku 2005. Hospodářská konvergence byla v Pobaltí ve stejné době v plném proudu, s výrazně vyšším růstem HDP a mírou inflace, než v eurozóně. Nepřímý vliv poklesu hospodářské dynamiky v eurozóně zpomalil hospodářský růst i České republiky. Oficiální sazby byly v těchto státech po delší období v reálné hodnotě negativní, což by mohlo vysvětlit, proč růst úvěrů je považován za nepřiměřený. Maďarsko rovněž trápí neblahá kombinace vyšší inflace a nízké úrokové sazby v cizí měně, i přes skutečnost, že Maďarsko má plovoucí měnový režim (namísto měnové základny). Velké rozdíly v

12

úrokových sazbách tlačily nezajištěné maďarské domácnosti stále více k uzavírání úvěrů (v cizí měně).

Spekulativní poptávka v oblasti nemovitostí může být významným hnacím motorem nadměrného růstu úvěrů. V případě nových členských států, vstup do Evropské unie by mohl odstartovat zvyšování cen nemovitostí a také zahraniční zájmy na místních trzích s nemovitostmi (např. ruští investoři kupují nemovitosti v Pobaltí). Záporné reálné úrokové sazby zřejmě rovněž pohánějí spekulace na trhu s bydlením.

1.2 Středoevropský trh s nemovitostmi Globální vlivy, silnější růst, nižší úrokové sazby a snadnější přístup k úvěrům přispěly k celoplošnému zvyšování cen domů. Zvraty na americkém trhu hypoték testují stabilitu a možnosti ostatních hypotečních trhů, včetně středoevropských trhů s nemovitostmi.

Globální faktory jsou stále důležité, ale faktem je, že lokální vlivy velmi pravděpodobně určují intenzitu boomu. Navíc pro vládní orgány není snadné zabývat se nestálostí hypotečního trhu, protože ztrácejí kontrolu nad tradičními politickými pákami, přestože se snaží trh s nemovitostmi podporovat (např. podpora u stavebního spoření, půjčka novomanželům apod.).

Pohled na středoevropské hypoteční trhy ukazuje, že boom převážně odráží úspěšnou integraci v evropském regionu. To vedlo k trvalému nárůstu permanentního a disponibilního důchodu, v návaznosti na stabilní makroekonomické a finanční prostředí. Snadnější přístup k financování, v době prohlubující se sektorové integrace a některé uvolněné

úvěrové praktiky patří mezi významné lokální faktory, které pomáhají

vysvětlit nedávný vývoj na trhu s nemovitostmi. Nárůst cen nemovitostí je samozřejmě chvilkovým fenoménem. Je však třeba zachovat individuální náhled a to především pokud se cenové hladiny a úroky značně liší nejen mezi jednotlivými zeměmi, ale také v rámci jednotlivých zemí. Ceny domů a bytů ( a zvýšení cen) v několika krajských městech dosáhly úrovně, které vyvolávají otázky, zda je možné je v takovéto úrovni udržet. Například standardní pražský panelákový byt 3+1 ve velikosti 65 až 80 metrů

13

čtverečních může kupce vyjít až na 3,2 milionu korun, zatímco v Plzni nebo ve Zlíně mu bude na podobný byt stačit třeba i o dva miliony méně.

Otázkou také je, zda uvolnění úvěrových standardů a vývoj více neobvyklých úvěrových produktů, což je často znakem neudržitelného boomu bytové výstavby, vede ke krachu či jaký má konkrétní význam pro rozvoj bydlení ve střední Evropě.Přestože výzkumy odhalily i pochybné praktiky v poskytování úvěrových produktů, které vyžadují pečlivé sledování, jsou tyto nekalé praktiky stále výjimkou. Z toho například KBC vyvodilo, že pro řešení nerovnováh na středoevropských trzích s nemovitostmi mohou existovat dva scénáře: tzv. měkké či naopak tvrdé přistání. Tyto se liší ve způsobu řešení vzniklých nerovnováh. Scénář tzv. měkkého přistání představuje ozdravení fiskální politiky v kombinaci s měnovou politikou. Tvrdé přistání představuje scénář hluboké recese, která samovolně přispěje minimálně k částečnému řešení problému dvojího deficitu. Z pohledu KBC je potřeba se

druhému scénáři vyhnout. Nicméně, pokračující

konvergence a její důsledky významného růstu trvalého příjmu poukazují na to, že scénář tvrdého přistání je méně pravděpodobný. Vzhledem k omezenému významu stavebnictví na HDP (a při růstu HDP), ani tvrdé přistání nevyhrotí pozitivní ekonomický výhled regionu ve směru, který oslabil americkou ekonomiku.2

1.2.1 Současné trendy světového trhu s bydlením Jedním z nejvýznamnějších rysů období silného růstu světové ekonomiky v posledních letech v mnoha zemích je zejména pružnost trhu s nemovitostmi.

Cykly cen na světových trzích s nemovitostmi nemovitostí bývají intenzivnější

a

často mívají i bolestivější následky, než rozsáhlé hospodářské cykly. Výzkumy zaměřené na cykly konjunktury a krachu na trhu s nemovitostmi, odrážejí i konkrétní události z 70. a 80. let, které se vyznačují vleklými cykly konjunktury a krachů, které se odrážejí v celé ekonomice o mnoho více, než v současné době. To znamená, že současný hospodářský cyklus může mít jasně nastaveno výrazné zpomalení ekonomiky v oblasti trhu s nemovitostmi.

2

Interní materiál KBC Credit growth and housing in Central Europe, 2008

14

V minulosti cykly konjunktury a krachu v oblasti cen nemovitostí měly především lokální charakter. Například v USA v sedmdesátých a osmdesátých letech zažili řadu prudkých výkyvů v cenách nemovitostí v jednotlivých regionech, ale

celkově na

celostátní úrovni byly změny mírné. Ve Francii nemovitostní „boom“ začal na začátku osmdesátých let a v Anglii se trh s nemovitostmi rozvířil v posledních letech tohoto desetiletí. Za poslední léta byly ceny domů posíleny trendem v oblasti nemovitostí v širokém okruhu světové ekonomiky s výjimkou Německa a Japonska.

Tento zjevný trend vzrůstající globalizace trhu nemovitostí odráží prudký nárůst vlivných

globálních

faktorů

napříč

ekonomikou.

Díky

zvýšené

celosvětové

makroekonomické stabilitě, spolehlivosti volného trhu a budoucnosti politiky, byla světová ekonomika od konce 60tých a začátkem 70tých let nejsilnější. Historicky nízké úrokové sazby, volný pohyb kapitálu a větší finanční inovace a liberalizace byly předpokladem trvalého

příjmu, který zvýšil budoucí kupní ceny domů ve většině

ekonomikách. Přístupnost k financování se dramaticky zvýšila a náklady na půjčky prudce poklesly v důsledku omezení úvěrových marží a vzrostla i konkurence mezi finančními institucemi.

Za situace, kdy růst příjmů zrychlil, přístup k zadlužení vzrostl a náklady úvěrů poklesly, není tedy nijak překvapující, že se ceny domů prudce zvýšily v celé řadě zemí. Krach hypotečního trhu v USA (který bude podrobněji rozebrán v následujících kapitolách) je stále ještě v živé paměti. Bydlení jakožto třída aktiv přilákala zvýšenou pozornost širší skupiny investorů. Prudký nárůst cen domů po celém světě nižší úrokové sazby v posledních deseti letech může i na evropském trhu s nemovitostmi vést ke globální realitní bublině. Z logického hlediska by mělo platit pravidlo poměru mezi cenami domů a příjmy obyvatel, což bohužel vzhledem k nadhodnocování domů příliš nefunguje.

V uplynulém roce se sentiment vůči trhům s nemovitostí celosvětově výrazně změnil. Ukázalo se, že americký trh s bydlením prochází podstatnou korekcí. Nárůst výstavby domů v posledních letech

prudce zvýšil spekulativní prvek při nákupu majetku a

konkrétní problémy na sub-prime trhu ohromně zesílily negativní dopad, což bylo logicky předvídatelné, ale přesto nedošlo nijak zvlášť ke zpřísnění monetární politiky. V roce 2006 výstavba domů dosahuje vrcholu a představuje zhruba 1-1.5% nárůst hrubého 15

domácího produktu USA (viz. graf č. 2).3 Zřetelně je zde vidět prudký pokles, jak výstavby bytů, tak i průměrné ceny nových domů. Zlomovým bodem je počátek roku 2006, kdy bytová výstavba v USA poklesla až o 50%. Přesto, že od bodu zlomu už uplynuly 3 roky, stále se ještě v této oblasti nedotýkáme dna a proto vyvstávají obavy, že tento obrovský pokles může být nejhorší za 3,5 let. Graf č. 2 - Vývoj výstavby bytů a cen na americkém trhu s nemovitostmi v letech 1976-2008

v ℅.

v tis.

Zdroj: interní makroekonomická studie KBC

Oslabení amerického trhu nemovitostí zasáhlo v mírnější podobě i trhy nemovitostí ostatních zemí, třebaže období a rozsah poklesu nebyl jednotný. Nedávný obrat na ostatních trzích s nemovitostmi odráží řadu globálních vlivů, včetně více restriktivního postoje v měnové politice. Efekt přesycenosti globálního trhu v důsledku oslabování americké ekonomiky napomáhají k prudkému zhoršení fungování úvěrových trhů, které se prolínají s trhem nemovitostí. Za těchto okolností je sotva překvapující, že se sentiment na trhu nemovitostí v mnoha zemích zhoršil. To vyvolává několik zásadních otázek, především pokud jde o vývoj cen nemovitostí na středoevropském trhu v příštích letech. Ceny nemovitostí v souvislosti s kapitálovými toky mohou být v příštích letech slabší. Ceny nemovitostí by v některých zemích střední Evropy mohly skromným tempem i tak růst. Nicméně, tento další globální rozměr také naznačuje, že mnoho středoevropských trhů s nemovitostmi by mohly být více nestabilní jak z hlediska výstavby i ceny, než by způsobily čistě domácí vlivy.

3

Interní materiál KBC Credit growth and housing in Central Europe, 2008

16

1.3 Trhy s nemovitostmi ve střední Evropě – další vývoj Silnější ekonomiky a nízké sazby jsou tahouny boomu. Zatímco vývoj trhů nemovitostí v rozvinutých ekonomikách se synchronizoval, nedávný vývoj stavebnictví ve střední Evropě je primárně spojen se zlepšujícími se podmínkami v ekonomikách v regionu. Díky relativně nízkým příjmům a větším ekonomickým problémům, deficit na trhu s bydlením, který byl

evidentní po rozpadu socialistického bloku v mnoha zemích,

významně po dlouhou dobu neklesl. Skutečně, v mnoha případech se situace díky vývoji populace, která posílila poptávku po bydlení, naopak zhoršila.

Trendy v bydlení jasně odrážejí ekonomické podmínky, bez ohledu na to, zda jsou dobré nebo špatné. V celé střední Evropě v posledních letech celkově příznivá finanční situace domácností byla ovlivněna zlepšujícím se stavem zaměstnanosti a růstem reálných mezd. Lidé začali mnohem více peněz

investovat do nemovitostí. Více stabilní a

pozitivní makroekonomické podmínky, včetně zrychlení hospodářského růstu

a

zmírnění inflačního tlaku, vytvořily příznivé podmínky pro zahájení boomu bytové výstavby.

Dá se říci, že oživení bytové výstavby v zemích střední Evropy bylo značně ovlivněno několika společnými faktory. V prvé řadě to je růst reálných mezd a zlepšení situace na trhu práce, což mělo příznivý dopad na disponibilní i trvalý příjem domácností. Za druhé to je pokles inflace, který vytvořil předpoklady pro snížení úrokových sazeb. Dále expanze retailového bankovnictví, zaměřeného na poskytování úvěrů na bydlení. Posledním významným faktorem, který významně ovlivnil trh výstavby nemovitostí je relativně nízká úroveň bytů v osobním vlastnictví v dobách komunismu. Vznik silné kapitalistické síly zvýšil poptávku po majetku, jednak růstem příjmu jednotlivce a za druhé, protože majetek byl symbolem a ukazatelem prosperity.

Lze tedy konstatovat, že s výjimkou nízké reálné úrokové sazby, což je celosvětový fenomén, jsou všechny výše zmíněné faktory úzce spjaty s úspěšným konvergenčním procesem ve střední Evropě. Samozřejmě tu existují i faktory specifické pouze jednotlivé státy, které hrály silnou roli v rozvoji trhu s bydlení ve střední Evropě.

17

1.3.1 Demografie Pozitivní demografické faktory jsou v trendech hypotečního trhu velmi významné, především pokud se jedná o území České republiky. Podíváme-li se za hranice různých zemí Evropy můžeme sledovat značné rozdíly, i přesto, že tyto země spolu bezprostředně sousedí. Česká republika v sedmdesátých letech zaznamenala velký nárůst populace, což v následujících desetiletích podpořilo nárůst poptávky po nemovitostech, která se tímto v roce 2007 dostala na vrchol. V Polsku je situace trhu s nemovitostmi o poznání horší, neboť spousty lidí z Polska během několika posledních let emigrovalo a populace výrazně klesla. Malou náplastí na tuto bolístku byl fakt, že přestože mnoho Poláků přesto pracuje v zahraničí nakupují hmotné statky v jejich vlasti. Populační problém promítnutý do trhu s nemovitostmi řešilo i Maďarsko.

V případě České a Slovenské republiky přispěl pozitivní demografický vývoj k nárůstu poptávky po nemovitostech. V české historii ekonomiky hrají velkou roli dvě důležité vlny porodnosti. První přišla hned po válce, v padesátých letech. Tato vlna byla tichým dozněním následků války, která upírala lidem mít rodinu. Když tzv. poválečné děti na konci sedmdesátých letech začaly mít své vlastní potomky, způsobily tím vlastně druhou významnou vlnu porodnosti. Tehdejší vláda se pokusila porodnost podporovat vládními stimuly v oblasti bydlení. V důsledku toho lidé ve věku 20-39 let začali zvyšovat poptávku po nemovitostech.

Na druhou stranu dlouhodobá demografická perspektiva v České republice není příliš povzbudivá. Stárnutí populace v příštích letech nejspíše povede ke zmenšení podílu věkové skupiny 20-39, která je pro trh s nemovitostmi rozhodující, a to i v případě průběžného přílivu cizinců. Česká republika v poslední době zaznamenala značný nárůst imigrace, která by , zejména v Praze, mohla podpořit poptávku po bytech.

1.3.2 Trh s nemovitostmi versus vládní opatření Stejně jako země po celém světě, tak i státy ve střední Evropě využívají vládní stimuly pro podporu bydlení. Rozsah využívání vládních stimulů se napříč regionem liší. Zvýšení zájmu vlády se zaměřuje především na stav nabídky a poptávky po nemovitostech. Tyto stimuly jsou ve své podstatě nástroje určené ke snížení potíží pramenících z dlouhého období centrálně plánovaných ekonomik, což vedlo ke

18

stávajícímu nedostatku bytů. Nedávno se role vládních stimulů v regionu poněkud snížila. Porovnání vládních opatření v jednotlivých zemí, ukazuje, že stimuly předepsané vládou České republiky měly na expanzi bydlení největší vliv.

V České republice vládní stimuly významně pomohly v posledních letech k ustálení českého hypotečního trhu.

Mezi hlavní podpory patří, možnost daňového odpočtu

splacených úroků z hypotéky a úroky z úvěrů na bydlení ze stavebního spoření. Krom toho v ČR existuje velký spořící systém, který je ze státního rozpočtu dotován zhruba 15 bln CZK ročně.4 To významně podporuje získávání menších a doplňkových úvěrů. Prostřednictvím státního fondu pro rozvoj bydlení jsou dle zvláštních režimů rozdělovány úvěry se stání dotací vybraným skupinám obyvatel, obcím a bytovým družstvům. Bytová výstavba byla též nepřímo podpořena i patnáctiletými daňovými prázdninami pro novostavby. Zpočátku dotace na stavební úvěry byly pro občany dosti významné, ale protože úrokové sazby významně poklesly, toto opatření ztratilo na významu a daňové výjimky u hypotečních dluhopisů byly nedávno zrušeny.

Maďarský hypoteční trh vznikl v roce 2001 a od počátku byla poptávka po úvěrech podporována vládou. Jednalo se o dotované úvěry fixované na domácí měnu. Takže nominální úroky vyplacené vypůjčovateli klesly na 5%. V praxi vláda subvencovala úvěry až do 8% z celkové výše úvěru, což rychle vedlo k velkému zatížení státního rozpočtu5. Kromě toho, že toto opatření vedlo k prudkému odlivu veřejných zdrojů, zhoršila se i finanční situace domácností a jejich úspory klesly na nulu. Není proto divu, že se po zastavení státních dotací hypoteční trh změkčil. Na rozdíl od České republiky a Maďarska, vládní stimuly V Polsku a Slovensku nehrály žádnou roli v boomu bytové výstavby. Polská vláda poskytuje dotaze omezeně a to prostřednictvím kreditního systému pro rodiny na pořízení prvního bytu.Tato nabídka v podstatě znamená náhradu ve výši 50% z úroků. Nárok na tuto dotaci však mají pouze manželské páry a lidé, které vychovávají děti.Kromě toho je dotace limitována velikostí bytu, v přepočtu na metr čtvrteční, což účinně vylučuje úvěrové dotace na nákup bytů ve větších městech, kde jsou ceny obvykle mnohem vyšší.

4 5

Ministerstvo pro místní rozvoj Interní mareritál KBC, Credit growth

19

Slovensko nabízí na podporu bydlení poměrně málo dotací. Obecně jsou tyto obsaženy v podpoře stavebního spoření. Subvence úrokových sazeb v předchozích letech snížila přetíženost domácností hypotékami, což je nyní v době celkového poklesu tržních úrokových sazeb již bez přidané hodnoty. Slovensko, stejně jako česká republika, má svůj státní fond na podporu bydlení.

1.4 Důvodům rozvoje bydlení na stopě V následujících třech blocích odůvodním rozvoj bydlení z hlediska poptávky, z hlediska vývoje bytové výstavby a také z pohledu vývoje cen nemovitostí.

1.4.1. Růst hypotečních úvěrů a poptávka Rozmach výstavby nemovitostí ve střední Evropě v posledních letech vděčí z velké části zvýšenému přístupu k financím na bydlení a to jak pro developerské a stavební firmy, tak i pro nákup nemovitosti.. Mimořádný růst hypoték byl zaznamenán v celém regionu střední Evropy. Například v Polsku se objem v průběhu posledních tří let hypoték ztrojnásobil. V České republice vzrostl objem hypoték dvaapůlkrát. Přestože tempo růstu zadluženosti domácností napříč celým regionem bylo extrémně rychlé, pochází z velmi nízkého základu. Takže poměr zadluženosti domácností k HDP v eurozóně byl v roce 2007 pořád relativně nízký.

Nárůst úvěrů na bydlení byl rovněž podpořen

pozitivním vývojem v oblasti retailového bankovnictví. A opět je tu odraz snadnějšího přístupu k financování a rostoucí konkurence v oblasti finančních služeb. Rychle se měnící ekonomické okolnosti vedly domácnosti ke změně postoje k zadlužování.

Růst úvěrů na bydlení podpořil i rapidní vývoj retailového bankovnictví. Došlo ke zlevnění a zpřístupnění financování domácnostem a zároveň se na bankovním trhu rozšířila konkurence. Rychle se měnící ekonomické okolnosti vedly ke změnám pohledu domácností na zadlužování. Příklad Polska a Maďarska (viz. graf) ukazuje, že ani relativně vysoké úrokové sazby pro hypoteční boom nejsou překážkou. V této souvislosti je pozoruhodné, jak bankovní klienti snadno objevili "kouzlo" levnějších úvěrů v cizí měně. Zatímco úrokové sazby mohou být nákladově nižší, můžou zde potenciálně hrozit významná měnová rizika. Výsledkem je, v Maďarsku 50% podíl úvěrů na bydlení v cizí měně, v Polsku taktéž úroveň půjček na bydlení dosahuje téměř

20

poloviny z celého objemu, avšak na Slovensku je to jen zanedbatelný podíl a v České republice je atraktivnost takovýchto úvěrů velmi limitována. Graf č 3 - Půjčky na bydlení v poměru ku HDP v roce 2007 - ČR, SR, Maďarsko Polsko

Zdroj: interní studie KBC

1.4.2 Zotavení výstavby domů Výstavba nových bytů za poslední roky (myšleno do roku 2007) značně v rámci celého středoevropského regionu zesílila. Počet nových stavebních projektů, na základě stavebních povolení, a počet již dokončených bytů rapidně roste.V roce 2000 statistiky udávaly počet 2 bytů na 1000 občanů v uplynulém roce to již bylo 3,5 bytů na 1000 občanů. Stále tu však jsou specifické záležitosti, které ovlivňují vývoj v jednotlivých zemích. V Maďarsku je sektor stavebnictví velmi silně ovlivněn slabým ekonomickým prostředím. Propad hrubých mezd a vysoké úrokové sazby omezily růst nových zakázek. Přesto však výsledky roku 2007 indikují v této oblasti mírný nárůst.

Oproti tomu v České republice byl nárůst výstavby v roce 2007 nových bytů více než optimistický. V roce 2007 bylo v České republice vystavěno na 1000 občanů 4 nové byty. Obavy ze zvýšení sazby DPH začátkem roku 2008, v důsledku reformy veřejných financí a harmonizace s Evropskou unií, přiměly stavební firmy na tuto pro ně negativní situaci reagovat a dokončit co nejvíce bytů ještě před tím než budou změny sazeb implementovány. Dlouhodobý trend zvyšování cen nemovitostí a větší dostupnost hypotečních úvěrů byly rovněž motorem pro zesílení poptávky. Naštěstí se hrozba zvýšení sazeb DPH naplnila jen zčásti, Česká republika a rovněž i Polsko vytvořily mezeru v daňovém zákoně, která do určité míry udržuje DPH na bydlení nízké. Tyto problémy nepostihlo Maďarsko ani Slovensko, protože oba státy používají jednotnou sazbu DPH (SR - 19%, Maďarsko - 25%). Slovensko v roce 2007 zažívá pomalejší růst

21

počtu nových bytů na počet obyvatel a to díky kombinaci vyšší úrokové sazby a slabší kupní síly.

Tři ze čtyř zmiňovaných zemí střední Evropy zažívají expanzi v oblasti výstavby bytových domů. Otázkou nyní je, zda je to pro ovlivnění celé ekonomiky postačující. Z mého pohledu jen s těží, vezmu- li v potaz dostupná data vykazující celkovou výstavbu bytových domů ve střední Evropě. Ty naznačují, že bytová výstavba Polsku a České republice činí jen 0,1 - 0,2%6 HDP.

1.4.3 Ceny a bydlení Kombinace poměrně mírného zvýšení nabídky bydlení a svižné poptávky nevyhnutelně vedlo k rychlému zvýšení cen stávajících i nově postavených nemovitostí. Bohužel údaje o cenách nemovitostí ve střední Evropě jsou velmi omezené. V některých případech žádná oficiální data ani neexistují. Tam, kde údaje jsou dostupné, jsou publikované s velkým zpožděním. Takže monitorování vývoje cen často závisí na údajích soukromých firem působících na místních trzích s nemovitostmi. Přesto je více než jasné, že s výjimkou Maďarska ceny nemovitostí za poslední roky drasticky vzrostly. První příčku v rapidním nárůstu cen nemovitostí obsadilo Polsko, kde ceny průměrného bydlení vzrostly o 86% v místní měně (v EUR o 95%) v období 2006-2007. V některých polských městech cena vzrostla až o neuvěřitelných 100%. V České republice i na Slovensku vzrůst cen oproti Polsku nebyl až tak velký, ale i tak k navýšení cen nemovitostí ve zmíněném období rovněž došlo. V ČR o 39% (v EUR o 48%), na Slovensku o 36% (v EUR o 52%). Výše uvedené znázorňuje následující graf č. 4.

Graf č 4. - změny cen bydlení v období 2 let - ČR, Maďarsko, Polsko, Slovakia

6

Interní dokument KBC - Credit growth and housing in Central Europe

22

Zdroj: interní dokument KBC

Důvodem pro tak rychlý nárůst cen může být fakt, že začaly stoupat z velmi nízké úrovně. To je samozřejmě případ hlavně zemí v prvních stádiích reálné konvergence, především pokud stále ještě ve značné míře zaostávají za Evropskou unií. Nicméně, ceny bydlení v některých středoevropských lokalitách se již plně srovnatelné cenami bytů v západní Evropě.

1.5 Hrozba bublin Obrovský nárůst cen nemovitostí v Polsku i České republice přirozeně vzbuzuje obavy ze vzniku bublin, tak jako tomu bylo v USA. Podívejme se tedy na některé indikátory, které mohou vznik bublin zapříčinit.

Boom v oblasti bydlení je obvykle spojen se silným růstem hypotečních úvěrů. Je logické, že zpozorují-li

účastníci trhu

možnost vzrůstu zisku v hypotečním

obchodování, posílí své půjčování. V důsledku velké konkurence v bankovním sektoru, banky zpřístupňují úvěry, což má za následek zhoršení úvěrového rizika. Zajímavostí je, že i boom a krach na americkém trhu hypoték je spojen s uvolněnějšími podmínkami pro poskytování úvěrů.

Jedním z podivných postupů, které mohou být vnímány, jako uvolněné standardy, je poskytování půjček až do výše 120% hodnoty nemovitosti. Pravda, tato možnost je dostupná pouze vybraným klientům in ČR a není to běžná praxe. Na druhé straně banky

23

ve všech třech zmíněných zemích umožňují klientům odložit splátky až o 1 rok. Takovéto "úvěrové prázdniny" jsou za normální situace zcela běžné, ale paralelně se stylem půjčování v Americe nebezpečné.

Bankovní domy se ve vysoce konkurenčním prostředí snaží získat co nejvíce klientů, proto některé banky středoevropského trhu nabízejí hypotéky s dobou trvání 40-50let, u některých je doba trvání závislá na věku dlužníka na konci půjčky. V některých zvláště extrémních případech věk dlužníka v době, kdy úvěr bude plně splacen, přesahuje 75 let.

Některé banky požadují doložení dokladů (například faktury) pouze na 80% hodnoty hypotéky. 20% může dlužník utratit za cokoliv (například Hypotéka 2v1). Banky zejména v ČR, ale i některé slovenské banky, za účelem prodeje co nejvíce hypotečních úvěrů, nepožadují od klienta doložení výše jeho příjmů. Na rozdíl od amerického stylu půjčování hypoték, kdy klient nepotřeboval disponovat příjmem, majetkem a ani nemusel mít zaměstnání, klienty zde musejí disponovat dostatečnými prostředky pro zajištění hypotéky.

24

2. Hypoteční nástroje a produkty Banky nabízejí celou řadu úvěrových produktů, které lze použít pro financování nákupu, rekonstrukce či modernizace nemovitosti. Může se jednat o úvěry pro podnikatele nebo úvěry občanům. Protože většina těchto úvěrů je univerzální nejsou přizpůsobeny investicím do nemovitostí dlouhodobého charakteru. Jinak řečeno tyto úvěry pro financování do nemovitostí nejsou vzhledem k dlouhodobé návratnosti vhodné. Proto banky poskytují hypoteční úvěry, které svou charakteristikou přesně odpovídají investování do nemovitostí. Hypoteční úvěr je úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splácení je zajištěno zástavním právem k této i rozestavěné, nebo i jiné nemovitosti, takzvanou hypotékou. 7 V České republice, že hypoteční úvěry v současné době poskytuje vpravo),

všechny 17 bank (viz. seznam

přičemž

refinancování

těchto

používají úvěrů.

různé Výjimku

zdroje tvoří

refinancování emisí hypotečními zástavními listy, kdy banka musí vlastnit licenci České národní banky, opravňující k emitování hypotečních zástavních listů.

2.1 Trendy vývoje hypotečních produktů na českém trhu hypoték Na českém hypotečním trhu, jak jsem již uvedla, v současné době působí sedmnáct bank, velkých i malých. Z největších lídrů trhu to je především ČSOB, Komerční banka, Česká spořitelna. Hypotéku Vám mohou nabídnout i v HVB Bank, eBank, Živnostenské bance nebo Raiffeisenbank. V minulosti

zákon bankám umožňoval

poskytovat hypoteční úvěry pouze na investice do nemovitostí na území České republiky a hypotéky byly poskytovány pouze za účelem koupi, rekonstrukce či

7

Kolektiv autorů - Praha, Základy bankovnictví, Bankovní institut vysoká škola, 2004 str. 49

25

modernizace nemovitosti. Novela Zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. přinesla řadu změn v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie a nutnosti zkompatibilovat zákon s obdobnými předpisy v Evropské unii. Novela již neobsahuje podmínku účelovosti hypotečního úvěru a také umožňuje, aby zástavou za poskytnutý úvěr byla nemovitost na území členského státu Evropské unie. Standardní hypoteční trh v České republice se začal vyvíjet až v roce 2000, přestože zaveden byl již v roce 1995. Banky v letech 2000 - 2003 poskytovaly hypoteční úvěr vesměs bonitním klientům, maximálně do výše 70℅-85℅ ceny zastavěné nemovitosti s pevnou úrokovou sazbou, fixovanou na pět let. V období 2004 - 2006 byl základním trendem boj největších bank o co největší tržní podíl na trhu hypoték. Banky začaly ve velkém nabízet hypoteční úvěry s krátkodobou fixací na jeden rok s úrokovými sazbami v rozpětí 2,3℅ - 2,5℅. Zároveň se poprvé v jejich nabídkách objevila 100℅ hypotéka, kdy je financována celá částka zastavené nemovitosti. Od roku 2006 se administrativa spojená se sjednáním hypotečního úvěru zjednodušila a na trhu se objevily nové produkty pro méně bonitní klienty. Přichází také trend refinancování starých hypoték novými hypotékami. Rok 2008, hypotéky již nejsou pro klienty nedostupné a jedná se o známý a masově dostupný produkt. Porovnáme-li situaci na hypotečním trhu z let 1995/1997, kdy byl hypoteční úvěr uveden na český finanční trh se současností, je nutno konstatovat, že hypoteční produkty jsou klientům mnohem dostupnější. Úrokové sazby jsou pro současného klienta mnohem přívětivější, než například v roce 1996, kdy

minimální úroková sazba

průměrně činila 11,3%, současná průměrná úroková sazba je 5,69%. Banky byly dříve v poskytování hypoték mnohem upjatější a opatrnější. Získat hypotéku před deseti lety nebylo tak snadné jako dnes. Mladý, svobodný člověk s minimálními úsporami měl na získání hypotéky velmi malé šance. Hypoteční banky v současné době schválí až 90% předložených žádostí. Posunula se i hranice věku, do kdy je nutné úvěr splatit ( v r. 1996 do 60let věku klienta, dnes do 70let věku klienta). Hypotéky jsou oproti minulosti jednodušší a rychlejší. Dokazuje to i snížení počtu potřebných dokladů na jejichž základě klient může hypoteční úvěr s bankou uzavřít. V současné době je klientův požadavek na hypotéku vyřízen průměrně do jednoho týdne od podání žádosti, v minulosti klient na odpověď od banky čekal až měsíc. Banky dnes také nabízejí expresní ocenění. Po deseti letech se trh výrazně změnil. Hypotéky jsou mnohem variabilnější. 26

Maximální doba splácení se ze 30let posunula na 40let. Rozšířila se i platnost sazeb. Historicky doba fixace byla pouze jeden rok nebo 5 let. Nyní si klient může dobu fixace nastavit dle libosti, protože banky nabízejí fixaci například na 1,3,5,10 i 30 let a mohou úrokové sazby i garantovat. V minulosti byla hypotéka bez poplatků nemyslitelná, dnes je to jeden z hlavních trumfů obchodní strategie. V nabídce bank můžeme najít hypotéky pro cizince, bez prokazování výše příjmů nebo hypotéky na nemovitost v zahraničí. Možnosti dnešní hypotéky jsou tedy podstatně bohatší. Klient může získat hypoteční úvěr ve výši až 100℅ ceny zastavené nemovitosti, může financovat družstevní bydlení nebo hypoteční produkty kombinovat.

2.2 Hypotéka na českém trhu Na českém trhu hypoték si v současnosti můžeme vybrat z velkého množství hypoték, podle našich individuálních potřeb. Z laického pohledu je hypotéka ve své podstatě vlastně půjčka a ten, kdo si jí půjčuje za svůj závazek musí vždy ručit nemovitostí. Hypoteční úvěry lze rozdělit na dva základní typy a to na účelové a neúčelové. Finance z účelového hypotečního úvěru smí klient použít pouze na účely stanovené ve smluvních podmínkách banky. Většinou se jedná o investice do nemovitosti, objektu na bydlení. Neúčelové hypotéce se obecně říká Americká hypotéka, klientovi dává naprostou volnost ve výběru objektu financování. Klient penězi z Americké hypotéky může pořídit i movité věci dle libosti (například automobil, zaplatit si cestu kolem světa, zaplatit dětem studium v zahraničí).U obou typů hypotečních úvěrů platí, že musí být zajištěné nemovitostí v osobním vlastnictví. Účelové hypotéky mívají lepší podmínky (především nižší úrokové sazby), než hypotéky neúčelové. Hypotéky také můžeme rozlišit dle maximální výše, kterou klient může od banky získat. Tato výše představuje procento z hodnoty zastavené či pořizované nemovitosti. U účelových hypotečních úvěrů na bydlení se klient může rozhodovat mezi úvěry do výše 70, 80, 90, ale i 100 procent zastavené nemovitosti. U Amerických hypoték je běžná výše 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti. Klient si též může vybrat způsob splácení. Banky nabízejí tři typy splácení, anuitní, progresivní a degresivní. U anuitního splácení platí, že klient platí stejnou výši měsíční splátky po celou dobu splácení úvěru. Progresivní splácení umožňuje klientovi snížit

27

financování v počátečním období splácení úvěru nižší splátkou než anuitní.8 Měsíční splátky se však v průběhu let zvyšují. Degresivní splácení je opakem progresivního splácení a zde platí, že počáteční splátky jsou vyšší a v průběhu let se výše splátek snižuje Některé bankovní domy umožňují klientům hypoteční úvěry kombinovat s jinými produkty, například se životním pojištěním, stavebním spořením nebo hypotečními zástavními listy. Praxí je, že klient z hypotéky platí pouze úroky z hypotéky a následně uhradí hypotéku buď jednorázově nebo část z peněz ze stavebního spoření nebo hypotečních zástavních listů. Produktová nabídka bank na našem trhu se liší, ne všechny banky poskytují celou paletu u hypotečních úvěrů. Celkově se dá říci, že i přesto, že i k nám doléhá hypoteční krize, je nabídka hypotečních produktů dosti bohatá. Je však potřeba počítat s tím, že banky na kritickou situaci na trhu zareagovaly a zpřísnily podmínky poskytování hypotečních úvěrů. U nestandardních hypotečních produktů omezily či upravily parametry (například omezení na co lze daný typ hypotéky využít, vyškrtnutí možnosti financovat komerční projekty či snížení maximální výše úvěru a podobně).

2.1.2 Klasická hypotéka Často se jí říká standardní hypoteční úvěr a najdeme jej v nabídce hypotečních produktů všech hypotečních bank či bankovních domů poskytující

hypoteční úvěry. Jde o

účelový úvěr poskytovaný fyzickým osobám (i podnikatelům) na dlouhou dobu. Představuje snadný a rychlý způsob získání financí ke koupi domu či bytu. Touto hypotékou není bezpodmínečně nutné financovat pouze dům nebo byt, ale lze ji použít ke koupi stavebního pozemku určeného ke stavbě domu, garáže nebo jiné nemovitosti sloužící k bydlení nebo výstavbu bytového domu, rekonstrukci, refinancování dříve poskytnutých úvěrů na bydlení. Tato hypotéka je oproti hypotékám před deseti lety také velmi moderní., protože za poskytnuté peníze lze pořídit chatu nebo chalupu sloužící k individuální rekreaci a také nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (například bazén, garáž, saunu nebo třeba i terénní úpravy pozemku aj.).

8

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/progresivni-splaceni/

28

Klasickou hypotéku většina bank poskytuje od minimální výše 200-300 tis. Kč a touto hypotékou lze splatit 85% nebo až 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Maximální výše hypotéky nebývá přímo udána a v produktových kartách většiny bank nalezneme, že výše úvěru není omezena. Limit ale samozřejmě existuje a je zpravidla dán výší zamýšlené investice, tedy při koupi to je kupní cena, při výstavbě rozpočtové náklady a tak dále. V neposlední řadě je výše úvěrované částky limitována schopností žadatele úvěr splácet. Žadatelé musí splňovat několik základních kritérií, jako je plnoletost (u nás dosažením 18 let věku) a trvalý pobyt na území České republiky (občané České republiky a držitelé průkazu povolení k pobytu na území ČR). Další důležitou podmínkou jsou příjmy ze závislé činnosti, podnikání nebo jiný příjem, který je banka ochotna uznat. Zajímavostí je, že o tento úvěr může žádat více žadatelů najednou. Společně mohou o tento typ hypotečního úvěru zažádat manželé, rodiče a děti, příbuzní, druh a družka, ale i lidé, kteří nejsou v příbuzenském vztahu. Maximálně však můžou o tento úvěr zažádat většinou čtyři žadatelé (u Wüstenrot hypoteční banky až šest žadatelů). Z toho alespoň jeden ze žadatelů musí úvěrovanou nemovitost vlastnit nebo se v důsledku realizace investičního záměru jejím vlastníkem stát. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky a nesmí již být zatížena zástavním právem.

Důležitou

podmínkou mnoha bank je schopnost úvěr splatit nejpozději do 70ti let věku žadatele. Jde o to, aby klient byl po většinu času splácení úvěru v produktivním věku a omezilo se tak riziko nemožnosti splácet. Banky svým klientům nabízejí i volitelné parametry, například zvolení pevné úrokové sazby dle fixace na 1,3,5,10,20,25 nebo 30 let. Úroková sazba je pro banky nejzákladnějším nástrojem, protože pro ni znamená zisk. Variabilitou úrokové sazby banky mohou motivovat širší okruh klientů, kteří si mohou vybrat pevnou úrokovou sazbu, jež bude platit po celou dobu vybrané fixace. Obecně platí, že čím kratší fixace tím je úrok sice nižší (levnější), ale je nutné počítat s tím, že v následujícím období se úrok může zvýšit. Je-li úrok fixován po celou dobu splácení je sice o něco vyšší než například úrok u hypotečního úvěru s fixací na 3 roky, ale ve finále může vyjít klienta mnohem laciněji. Je to proto, že úroky krátkodobějších fixací mohou být ovlivněny rostoucí inflací nebo v současné době dopady hypoteční a finanční krize.

29

2.1.3 Americká hypotéka Americká hypotéka je tedy neúčelový úvěr, zajištěný zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Klient peníze z této hypotéky může použít na cokoliv, není omezen pouze na koupi nemovitosti. Tento typ úvěru je oblíbený zejména v USA a také proto se tomuto produktu říká "americká hypotéka". Přednost této hypotéky spočívá v možnosti využít peníze dle potřeby, například na rozjezd podnikání či pořízení auta, zařízení bytu, kanceláře, na stavbu u nemovitosti, kterou ještě nelze zapsat do katastru nemovitostí a dát do zástavy. Oproti běžným neúčelovým úvěrům je nižší úroková sazba, ale i tak je to stále oproti klasickému hypotečnímu úvěru dražší. Pokud však klient v krátké době potřebuje velký obnos peněz a přitom je vlastníkem nemovitosti je americká hypotéka nejjednodušším řešením. Díky ručení nemovitostí je klientovi umožněno půjčit si i několik milionů a použít je dle své libosti. Otázkou však je jestli člověku skutečně stojí za to se zadlužit někdy až po zbytek života. Americká hypotéka se poprvé na českém trhu objevila v roce 2004 a revoluční byla také v tom, že možnost zažádat o ni měli i cizinci. Prostřednictvím této hypotéky si mohli občané jiných zemí v Česku pořídit družstevní byt. Podmínka pro přidělení americké hypotéky pro cizince, tedy zástava nemovitosti ve prospěch banky, je stejná. Co je tedy potřebné splnit, chce-li klient zažádat o americkou hypotéku? Základem je mít nemovitost u níž je alespoň podílovým vlastníkem. Ručení družstevním či obecním bytem je naprosto vyloučené. Dle zákona se nemovitost může nacházet kdekoliv na území Evropské unie, ale v praxi banky přijímají do zástavy pouze nemovitosti nacházející se na území České republiky. Pro některé bankovní domy může být překážkou pro poskytnutí této hypotéky i věcné břemeno uvalené na nemovitost, protože to má vliv na odhadní cenu nemovitosti. Dále žadatel musí mít alespoň 18 let a také musí dodat další potřebné doklady, jako je průkaz totožnosti, výpis z katastru nemovitostí, odhad ceny nemovitosti, nabývající titul k ní. Banky rovněž požadují doložení pojištění nemovitosti a potvrzení příjmů ze závislé činnosti. Úrokové sazby se nyní pohybují dosti vysoko, neboť odrážejí neklidnou situaci na hypotečním trhu rozpoutanou hypoteční krizí v USA. Ještě v loni se úrokové sazby amerických hypoték průměrně pohybovaly kolem 7% p.a. Letos jsou již americké hypotéky nabízeny za úrok daleko přes 8% p.a. (například ČSOB Americká hypotéka

30

8,64% p.a., GE Money Bank Americká hypotéka 9,25% p.a., Raiffeisen Bank Americká hypotéka Univerzál 8,89%).9 Klasickou hypotéku financovanou do 85% zástavní hodnoty nemovitosti například u Hypoteční banky pořídíte již od 5,69% p.a. Rozdíl mezi úroky je tedy evidentní, ale mějme na paměti, že vlastně platíme za jakýsi nadstandard, kdy peníze nemusíme použít na financování nemovitosti. Americkou hypotéku lze splácet od jednoho roku do třiceti let a nejčastěji s fixací na jeden, tři roky nebo pět let. Podle mého názoru je americká hypotéka trochu hazardem. Nabídka výpůjčky velkého obnosu peněz a možnost jimi financovat například i cestu kolem světa nebo jiné drahé výstřelky může hodně svádět a podle mne to je velmi neuvážlivé. Myslím, že je potřeba mít stále na paměti, že zastavujeme nemovitost a často jde o střechu nad hlavou. V případě, že klient nebude schopen dostát svým závazkům, banka si nebude brát přílišné servítky a dům klientovy v nesnázích jednoduše zabaví. Ne všichni klienti, kteří do banky přicházejí zažádat o hypoteční úvěr jsou dostatečně informováni a svou schopnost splácet úvěr v budoucnu neumějí odhadnout, či přeceňují své schopnosti dostát svým závazkům i v dalších letech. Protože se i v portfoliích českých bank stále častěji objevují klienti neschopni splácet, navrhla bych zásadně zpřísnit politiku poskytování amerických hypoték a stanovit účely pro poskytnutí. Nadále by mohla zůstat možnost financovat nejen nemovitosti, ale i další věci, které nelze finančně pokrýt klasickou hypotékou, ale banka by měla vědět účel a mít možnost se k tomuto vyjádřit. Mám namysli především investici, kterou lze v budoucnu účelně zhodnotit, například studium na vysoké škole. Tady je předpoklad, že má investice se v budoucnu zhodnotí, tím že dosáhnu vyšší úrovně vzdělání a zaměstnavatel mi může zvednout mzdu. Rozhodně bych se za vypůjčené peníze nejela někam slunit k moři nebo poznávat exotické cizí země, protože mi útrata peněz na dluh za zboží krátkodobého charakteru připadá zbytečné a velmi neefektivní.

2.1.4 Hypotéka 2 v 1 Hypotéka 2 v 1 je kombinací klasické účelové hypotéky a neúčelové americké hypotéky Výhodou této hypotéky je, že až 20 procent z výše celé hypotéky je možné čerpat neúčelově, to znamená, že je možné tuto část peněz využít na cokoli, tedy například na vybavení domácnosti nebo na dovolenou. Tato kombinace klasické a americké 9

Zdroj: produktové letáky bank

31

hypotéky je poskytována za výhodnějších podmínek klasické hypotéky, protože na i část, kdy lze finance použít neúčelově se vztahuje stejná úroková sazba jako u klasické hypotéky, což je samozřejmě levnější. Účelovou část úvěru lze investovat do koupi bytu, domu, stavebního pozemku, chaty či nemovitého příslušenství, které je součástí nemovitosti. Zajištění úvěru je opět zastavením nemovitosti, tudíž žadatel musí být minimálně podílovým vlastníkem nemovitosti nebo se jím v budoucnu stane (u financování rozestavěného domu, či stavby). Je samozřejmé, že nemovitost musí být možno zastavit zástavním právem ve prospěch banky. Klient opět musí být plnoletý a musí doložit příjmy ze závislé činnosti.

Tato varianta hypotečního produktu se mi zdá mnohem rozumnější, ať již z pohledu banky i klienta. Tím, že klasická část přesně vymezuje účel (především pořízení domu a bytu, chaty a chalupy) na co mohou být finanční prostředky vynaloženy a na neúčelový úvěr zbývá jen relativně malé procento, je pravděpodobné, že klient peníze neutratí neuváženě a neúčelová část bude sloužit hlavně ke koupi vybavení, které bude součást nemovitosti. Samozřejmě i zde je možné peníze utratit za cokoliv, ale "cesta kolem" světa je asi málo pravděpodobná.

2.1.5 Další hypoteční produkty Banky dále nabízejí například hypotéku naruby. Jde vlastně o schválení hypotečního úvěru dopředu pouze na základě doložení příjmů. Klientovi je dopřán čas na to, aby si našel vhodnou nemovitost a již předem má jasně odsouhlasenou výši částky, kterou mu banka půjčí. Některým klientům může vyhovovat produkt Předhypoteční úvěr, kdy klient potřebuje překlenout období, po které z nějakého důvodu není možné pořizovanou nemovitost dát do zástavy. Pomocí tohoto produktu má klient možnost financovat nemovitost, kterou by normálně nemohl pokrýt klasickou hypotékou. Předhypoteční úvěr je pak následně splacen řádnou hypotékou a jeho délka je zpravidla omezena na dobu dvanácti měsíců, výjimečně na dobu jednoho roku. Klienti tento druh hypotečního úvěru využívají hlavně ke koupi družstevních bytů, financování privatizací, dřevostaveb, ekostaveb,

32

montovaných domků a k nákupu rodinných domů či bytů zahrnutých do developerských produktů. Mezi další možnosti hypotečních produktů patří Hypotéka bez doložení příjmů, kdy banka nepožaduje od klienta potvrzení příjmů ze závislé činnosti. Existuje samozřejmě i spousta dalších produktů, které banky nabízejí, ale je nutno brát v potaz, že veškeré tyto nadstandardy si banka nechá náležitě zaplatit a proto je obezřetnost a uvážlivost klienta na místě. Na tomto místě mi ještě připadá vhodné zmínit možnost čerpání úvěru ze stavebního spoření, protože se tento druh financování bydlení také těší velké oblibě. Finanční prostředky z úvěru i z překlenovacího úvěru ze stavebního spoření lze použít pouze účelově a to k financování bytových potřeb určených zákonem o stavebním spoření číslo 96/1993 Sb. Zpravidla je úvěr stavební spoření poskytován na maximálně 60% zastavené nemovitosti. Avšak některé stavební spořitelny půjčují bez zástavního práva k nemovitosti až půl milionu korun. U řádných úvěrů do 300 tisíc korun se lze bez zástavy nemovitosti obejít v naprosté většině případů. Výhodou stavebního spoření je lepší podpora ze strany státu, hypotéky jsou v tomto směru poněkud handicapované.

2.1.6 Hypoteční a zástavní listy (HZL) Hypoteční zástavní list /HZL/ je dluhopis v němž je dlužníkem banka, která hypoteční zástavní listy vydává a jejich prodejem získává peníze na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota HZL, včetně úroků, je kryta pohledávkami z hypotečních zástavních úvěrů. Hypoteční zástavní listy může emitovat pouze banka, která má povolení České národní banky. Výnos je osvobozen od daní.10 Do hypotečních zástavních listů mohou investovat velcí i drobní investoři, kteří chtějí bezpečně uložit své finanční prostředky. Jedná se o dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota včetně úroků je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Ty jsou jištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující hodnotou nemovitostí. Jedná se tedy o velmi bezpečné cenné papíry.11 Hypoteční zástavní listy jsou pro klienty atraktivní, protože výhledově zabezpečují vysoký výnos, než například vkladní knížky nebo jiné dluhopisy. Jako jediný dluhopis na kapitálovém trhu v České republice je osvobozen od daní. Pro řádné 10 11

www.cnb.cz./export/cz/prakticke informace http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/hypotecni-zastavni-listy/

33

krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí funguje takzvané náhradní krytí, které představují pouze vysoce likvidní a bonitní prostředky (hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Z tohoto důvodu jsou hypoteční zástavní listy vhodné pro ty nejkonzervativnější investory, kteří nemají mnoho zkušeností s kapitálovými trhy a nechtějí podstupovat příliš velké riziko. Protože hypoteční zástavní listy patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, má jejich majitel možnost, v případě potřeby hotovosti, kdykoli je prodat. Úrok na základě vlastnického práva je fixovaný, tudíž platí po celou dobu trvání HZL. Výnos z úroků je čistý a nepodléhá dani z příjmů jako výnos z vkladních knížek nebo termínovaných vkladů. Hypoteční zástavní listy nemají žádnou výpovědní lhůtu. Obchoduje se s nimi na pražské burze nebo na RM-Systému a jejich majitel je tedy může kdykoli v obchodní dny na těchto trzích prodat. Majitel zároveň

můžete využít služeb některých

obchodníků s cennými papíry. O možnosti odkupu HZL se klient samozřejmě může informovat i na pobočce banky, která jej vydala. Při předčasném prodeji je potřeba počítat s možnými poplatky banky. Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech.

2.1 Zajištění hypotečního úvěru a nemovitosti Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je zastavení nemovitosti ve prospěch banky. Zpravidla to není jediná podmínka, kterou banka pro čerpání hypotečního úvěru má. Většina bank poskytující hypoteční produkty po svých klientech požadují i některá povinná pojištění, především jde o pojištění nemovitosti a životní pojištění. Nabízena jsou i nepovinná pojištění, jako je pojištění hypotéky pro případ nemožnosti splácet. Ve spolupráci s některou vybranou pojišťovnou může banka klientovi nabídnout některé banko-pojistné produkty ihned při uzavírání hypoteční smlouvy.

34

2.1.1 Zajištění hypotečního úvěru Zákon č. 190/2004 Sb. stanovuje, že hypoteční úvěr musí být zajištěn nemovitostí. Zástavní právo vniká sepsáním zástavní smlouvy a jejím vložením do katastru nemovitostí. Od 1.1.1993 nabyl účinnosti zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí v České republice. Katastr nemovitostí je evidence nemovitostí, která je ze zákona veřejné přístupná.12 Klient může zastavit kupovanou nemovitost, což je na českém trhu nečastější případ, nebo jinou nemovitost v jeho osobním vlastnictví či nemovitost ve vlastnictví třetí osoby. Nemovitost, na níž se bude vztahovat zástavní právo, se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Banky dnes, dle slov B. Suchánka z Hypoteční banky, požadují, aby se zastavovaná nemovitost nacházela na území České republiky. Zároveň platí, že nemovitost, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý například stavební spořitelnou. Ovšem pouze za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotečního zástavního listu zahrnout pohledávku z hypotečního

úvěru maximálně ve výši rozdílu 70% zástavní hodnoty zastavené

nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou.13 Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitost také nesmí váznout žádné věcné břemeno.14 Hypotékou lze financovat pořízení družstevního bytu, ale jím již hypoteční úvěr zajistit nelze. Je to proto, že se nejedná o koupi samotné nemovitosti, ale pouze o podíl v družstvu.

12

PAVELKA, F. OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. 2. vydání Praha: Nakladatelství Consultinvest, 2003. 151str. ISBN 80-901486-7-3 13 § 30 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 14 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha: GRADA 2005.

35

Ručit lze rovněž rozestavenou nemovitostí, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno podlaží. Zákon stanovuje, že banka může poskytnout úvěr v maximální výši do 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. V případě, že banky poskytují úvěry do vyšší výše, musejí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši.

2.1.2 Pojištění nemovitosti Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být nejpozději před čerpáním hypotéky pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno ve prospěch banky.15 Pojištění nemovitosti patří mezi standardní nástroje jimiž si banky zajišťují zastavenou nemovitost, protože plně zabezpečují, jak majetek klienta, tak i pohledávky banky za klientem. Klient si sám může vybrat pojišťovnu, kde si pojištění nemovitosti zřídí. Banka mu ve většině případů může sama nabídnout pojistný produkt svého smluvního partnera, například Česká spořitelna spolupracuje s pojišťovnou Kooperativa. Hypoteční banka má nastavený cross-selling banko-pojistných produktů s ČSOB Pojišťovnou a svým klientům nabízejí mimo klasického pojištění kombinované pojištění Hypotéka Expres. Výhodou produktu je, že splňuje základní podmínky pro čerpání úvěru (pojištění budovy pro bydlení, bytu, stavby) a zároveň umožňuje klientovi navolit si doplňková pojištění dle jeho potřeb, například pojištění domácnosti, pojištění úvěru. Chrání klienta před finančními problémy v případě živelné pohromy. Banka má samozřejmě záruku, protože v případě poškození či zničení nemovitosti bude pojistné plnění plně vinkulováno ve prospěch banky. Hypoteční banka nabízí, v případě uzavření dvou pojištění ze tří, výhodnější úrokovou sazbu na hypoteční úvěr sníženou o 0,1% z běžné úrokové sazby.

2.1.3 Úvěrové životní pojištění Ve většině případů je součástí smlouvy o hypotečním úvěru povinnost klienta maximálně do šedesáti dnů od vyčerpání úvěru uzavřít životní pojištění na částku minimálně ve výši úvěrované částky. I v tomto případě bude banka uvedena jakožto 15

www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby

36

oprávněná osoba pro případ pojistného plnění. Zpravidla bance stačí pouze základní pojištění pro případ smrti. Klient si samozřejmě může navolit i rozšířené či doplňkové pojištění. Například Úvěrové životní pojištění Hypotéka od Pojišťovny České spořitelny nabízí čtyři možnosti pojištění pro případ smrti, pro případ smrti a plné invalidity, pro případ smrti a

velmi vážných onemocnění a pojištění pro případ smrti, velmi vážných

onemocnění a plné invalidity. Všechny tyto varianty pojištění lze kombinovat s doplňkovým pojištěním pro případ dlouhodobé pracovní neschopnosti. Což je vlastně obdoba pojištění hypotéky, které je zmíněno v následující podkapitole. Rozdílem je, že životní pojištění pro případ smrti je bankou požadováno, pojištění hypotéky je čistě na zvážení klienta, stejně jako rozšířené či doplněné životní pojištění.

2.1.4 Pojištění hypotéky Pojištění hypotéky je speciální banko-pojištění schopnosti splácet hypotéku. Při uzavírání dlouholetých, poměrně vysokých finančních závazků, jaké hypoteční úvěr může představovat, je pojištění hypotéky významným zvýšením jistot, jak pro dlužníka, tak i pro věřitele. Uzavření tohoto pojištění přitom není podmínkou pro poskytnutí úvěru. Zpravidla existují tři varianty pojištění, ze kterých si klient může vybrat a to ochrana v případě 1) smrti a plné invalidity, 2)smrti, plné invalidity a dlouhodobé pracovní neschopnosti, 3) smrti, plné invalidity, dlouhodobé pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. Pojistné plnění, hrazení splátek či úplné splacení úvěru místo pojištěného dlužníka poskytne pojišťovna bance v případě, že dlužník není schopen úvěr splácet. Za dlouhou dobu trvání hypotečního úvěru mohou dlužníka postihnout různé nepříznivé životní situace, kdy mu může být splácení hypotečního dluhu znemožněno. Tato záruka, klienta přijde na několik stokorun měsíčně a zaručeně mu přinese v době nestabilní ekonomické situace více klidu. Hypoteční banka s tímto banko-pojistným produktem přišla začátkem roku 2007. Poplatek za pojištění zde dle variant činí 3,4℅, 4,7℅ a 7,1℅ z měsíční úvěrové splátky

37

včetně poplatku za správu úvěru. Například u hypotéky ve výši jednoho milionu korun se splatností do třiceti let, anuitním splácením a úrokovou sazbou 3,74℅ zaplatí klient za pojištění varianty 1) 162 korun. Pokud chce mít navíc pojištění pro případ dlouhé pracovní neschopnosti, varianta 2 ), bude poplatek činit 224 korun a za kompletní pojištění včetně ztráty zaměstnání zaplatí 339 korun měsíčně.

2.2 Hypoteční trh v rámci Evropské unie Již na počátku evropského integračního procesu byla snaha o vybudování jednotného evropského trhu, což mělo vést především ke „skutečně“ zdravému konkurenčnímu tržnímu prostředí a zvýšení potencionálního odbytu, zvýšení produktivity práce, snížení cen, zvýšení podílu investic, zvýšení produkce díky možnosti úspor z rozsahu a ostatní výhody plynoucí z úplného odstranění omezení v rámci trhu, včetně nárůstu HDP. Důvodem vytváření společného trhu bylo zejména dosažení, popřípadě zlepšení konkurenceschopnosti evropských států vůči ostatním ekonomickým centrům, ať už se jedná o USA, Japonsko či Čínu. Cílem vytvoření společného evropského trhu bylo zejména sblížení hospodářské politiky členských států, zvýšit ekonomickou prosperitu. Významným krokem v budování jednotného trhu bylo rozhodnutí Evropské rady v březnu 1985, kdy pověřila Evropskou komisi vypracováním programu vnitřního trhu. Pod vedením tehdejšího místopředsedy Komise, lorda Cockfielda, vznikl dokument pod názvem "Dokončení vnitřního trhu s výhledem do konce roku 1992", zkráceně Bílá kniha. Dokument důkladně popsal stávající situaci a obsahoval rovněž seznam téměř tří set legislativních opatření, na jejichž základě měl být jednotný vnitřní trh dokončen. Komise i v současnosti věnuje velkou pozornost všem odvětvím vnitřního trhu a snaží se nacházet nové strategie na vylepšení podmínek trhu, tak aby podpořila, jak spotřebitele, tak obchodníky. Jednotný trh znamená pro občany Evropy přínos, protože stimuluje ekonomický růst, umožňuje lidem žít, studovat a pracovat v zahraničí a spotřebitelům přinesl širokou nabídku zboží a služeb za nižší ceny. Jednotný vnitřní trh nebyl dosud plně dokončen. Plnění tohoto dlouhodobého cíle se nyní zaměřuje zejména na oblast služeb, které dnes tvoří asi 70% HDP mnohých evropských ekonomik. Komise je pak hlavním tahounem dokončení trhu a zároveň monitoruje kroky k jeho dokončení.

38

Na vnitřním trhu stále ještě existují nevyužité příležitosti, které jednotný trh nabízí. Jednou ze stěžejních oblastí, kde se skrývá velký potenciál pro zlepšení jednotného evropského trhu jsou maloobchodní finanční služby, které spotřebitelé a drobní podnikatelé využívají. Komise se rozhodla přezkoumat trh a na základě svého zkoumání vydala zprávu "Jednotný trh pro Evropu v 21. století". Zpráva stanovuje nové iniciativy v oblasti maloobchodních finančních služeb. Například uvolnění svázanosti služeb. Klienta mohou omezovat některá pravidla banky. Třeba pokud chce uzavřít hypotéku, musí mít zřízen běžný účet. Další důležitou oblastí jsou oblasti úvěrů, kdy se apeluje na mezinárodní dostupnost k úvěrovým údajům a to tak, aby byl zajištěn plynulý tok úvěrových údajů. Z hlediska mého zaměření diplomové práce je taktéž důležitá oblast hypotečních trhů, ale rozhodně to není poslední oblast, na kterou se Komise Evropské unie ve své zprávě a doporučeních zaměřila. Koncem roku 2007 Komise přijala Bílou knihu o integraci hypotečních trhů v Evropské unii. Pojem integrace hypotečních trhů zde znamená, že stejné hypoteční produkty jsou ve všech zemích Evropské unie za stejné ceny. Evropská komise rovněž usiluje o vytvoření nadnárodního katastru nemovitostí (tzv. EULIS), který by využívaly všechny evropské banky. V České republice již byla za tímto účelem vytvořena přípravná skupina. Komise rovněž podporuje využívání standardizovaného formuláře, tzv. Code of Conduct, díky němuž může klient jednoduše porovnat podmínky úvěru ve všech bankách v Evropské unii, které se již k využívání Code of Conduct přihlásily. K tomuto formuláři už přistoupila také většina českých bank. Stejně jako čeští občané, tak většina lidí v ostatních zemích Evropského kontinentu dávají přednost koupi vlastního domu či bytu, než bydlení v podnájmu. Je to proto, že mnoho domácností podléhají teorii, že mnohem efektivnější je splácet hypotéku a mít jistotu vlastní střechy nad hlavou po splacení úvěru, než stejně dlouho platit nájemné někomu cizímu. Velké procento domácností nedisponuje dostatečnými finančními prostředky, aby mohli koupi domu financovat bez úvěrové pomoci. Proto pro většinu občanů Evropy, stejně jako pro občany České republiky, hypoteční úvěr znamená největší finanční investici v jejich životě. Vzhledem k objemu peněz, které jsou vynaloženy na hypoteční úvěry, jsou hypoteční trhy významnou součástí evropského hospodářství. Průzkum Komise prokázal značnou roztříštěnost hypotečních trhů. Pro spotřebitele je pořízení hypotečního úvěru v zahraničí příliš složité, výběr produktů nebo

39

poskytovatelů je omezený a tak se jejich zájem o nemovitosti soustřeďuje především v rámci trhu jejich rodné země. Dále zde existuje pro spotřebitele i poskytovatele spousta právních i ekonomických překážek, především pokud jde o přeshraniční činnosti. Bílá kniha z prosince roku 2007 obsahovala strategii týkající se hypotečních trhů v Evropské unii. Cílem strategie bylo zlepšit konkurenceschopnost a efektivnost hypotečních trhů zjednodušením zahraniční nabídky a financování hypotečních úvěrů a také rozšíření nabídky dostupných produktů. Větší konkurenceschopnost na hypotečním trhu Evropské unie a širší škála produktů mohou přinést

výhody i spotřebitelům,

protože odstraněním těchto překážek by mohlo vést ke snížení úroku z hypotečního úvěru. Dluhové břemeno související s hypotékami ovlivňuje výši výdajů domácností. Integrace hypotečních trhů by tudíž měla mít příznivý vliv na hospodářství jako celek a mohla by ovlivnit rovnováhu mezi výdaji domácností a jinými druhy spotřeby a také rozhodnutími o investicích. Dokonalejší trh hypotečních úvěrů v Evropské unii by mohl zajistit lepší mobilitu pracovních sil a zlepšit financování důchodů. Integrace trhu hypoték

tedy může ovlivnit chování spotřebitelů a zvýšit jejich investiční

činnost.Rozvojem hypotečního trhu se zpřístupní hypotéky a domácnosti tak budou více poptávat nemovitosti. Logicky to bude mít efekt na stavebnictví, protože poptávka zvýší výstavbu domů. Domácnosti budou splácet úvěry a samozřejmě to povede ke snížení spotřeby, protože se domácnostem sníží disponibilní důchod. Firmy přesunou svou výrobu ze sektoru spotřebního zboží do stavebnictví časovém horizontu zvýšené kapacity umožní

a v důsledku toho v delším

vyšší výrobu a nabídku a poroste i

spotřeba domácností. Nutné je však také připomenout, že každý stát má jinak ošetřené státní regulace v oblasti hypoték. Mohou to být zejména nevhodně nastavené daňové úlevy nastavené tamní daňovou politikou, které vyvolávají nadměrnou poptávku po bydlení. Z mého pohledu je v prostředí, kde prozatím není jednotná měna nemožné dosáhnout úplné spravedlivosti a stejných podmínek pro všechny členské státy. Bude-li například u hypotečních úvěrů stanovena úroková sazba 5% v případě, že česká koruna vůči euru oslabí, bude Česká republika jasně v nevýhodné pozici a rozdíl bude muset dorovnat. Je pak otázkou, jakým způsobem lze tyto kurzové rozdíly řešit. Nejspíše by se muselo jednat o nějaké výjimečné opatření Evropské centrální banky, která by tyto kurzové rozdíly individuálně vyvažovala. 40

2.2.1 Trendy na trhu hypoték v Evropě Za poslední léta se vývoj evropského hypotečního trhu pokročil a evropské banky jsou pod tlakem silné konkurence. Ve svých produktových portfoliích mají

více

sofistikovaných produktů, které jsou klientům dostupnější než dříve. Nabídka úvěrů je v porovnání s minulostí také mnohem flexibilnější. K hlavním změnám došlo zejména v prodlužování doby splácení hypotečních úvěrů. Například ve Francii se průměrná doba splácení prodloužila z 12 let na 19 let. V Itálii bylo ještě v polovině devadesátých let nastaveno pouze na deset let, nyní je doba splácení 15 let. Dánové mohou úvěr splácet stejně dlouho jako Češi, tedy až třicet let, Irové dokonce až pětatřicet let. Některé banky nabízejí úvěry s životností 25 a dokonce i 40 let. Tyto úvěry se hodí zejména pro lidi, kteří si hypoteční úvěr zřizuji prvně a jsou ve věku 25-35 let, tito si většinou mohou dovolit splácet úvěr na nemovitost pouze s dlouhou dobou splatnosti. Měsíční splátky jsou v tomto případě rozloženy do dlouhého období a představují proto menší zatížení rozpočtu domácnosti. Dalším významným trendem evropského trhu hypoték je růst poměru LTV (loan-tovalue, poměr úvěru vůči hodnotě nemovitosti). Běžně je poměr úvěru kolem 70% hodnoty zastavené nemovitosti, výjimkou není financování 80% a v některých případech ani 100% hodnoty nemovitosti. Na hypotéky s vysokým poměrem LTV dosáhnout jen někteří klienti. Například v Holandsku pokud klient chce úvěr na sto procent hodnoty nemovitosti musí si zřídit pojištění na riziko nesplácení. Švédské banky půjčí hypoteční úvěr až na 100% hodnoty nemovitosti pouze klientům s vysokými příjmy. Za poslední rok se novým trendem na evropském hypotečním trhu staly úvěry s fixními úrokovými sazbami. Souvisí to s pohybem sazeb, v některých zemích více vzrostly právě variabilně nastavené sazby. Podíly hypoték s variabilními sazbami klesají, lidé dávají přednost úvěrům s pevnou fixací. Pevná fixace je však víceméně preferována hlavně u krátkodobých hypotečních úvěrů. Dalším novým trendem v Evropě jsou reverzní hypotéky. Jsou to úvěry poskytnuté na dobu dlužníkova života, zajištěné nemovitostí. Princip tohoto produktu spočívá v tom, že klient zastaví bance svou nemovitost oproti hodnotě nemovitosti, kterou mu banka

41

vyplatí. Část peněz dostane v hotovosti, nemovitost může doživotně používat k bydlení a navíc mu bude vyplácena doživotní renta. Majiteli nemovitosti, ve které bydlí a jejíž hodnotu by mohl použít pouze v případě, že nemovitost prodá, nyní může dostat peníze za svého života a nemovitost stále používat. Banka samozřejmě bere v úvahu věk klienta a předpokládané zhodnocování nemovitosti v budoucnosti, predikce vývoje úrokových sazeb a další. Výhodou je, že příjemci peněz z rezervní hypotéky již nemusejí nic splácet. Tento způsob financování využívají především senioři, kteří mají nízký důchod. Smlouva zaniká rok po té, co zemře poslední z účastníků smlouvy na straně majitelů nemovitosti. Dědicové se pak mohou rozhodnout pro jednu ze tří variant vypořádání se s bankou. A to buď splatí celý dluh najednou, nemovitost tak přejde do vlastnictví dědiců. Nebo mohou uzavřít novou hypoteční smlouvu a splácet úvěr klasickou hypotékou. Poslední možností je prodej nemovitosti a splacení dluhu ze získané částky. Pakliže dědicové nespolupracují prodá banka nemovitost sama na základě svého zástavního práva. Tento produkt se velké oblibě těší v USA, ale je poskytován bankami ve spolupráci s pojišťovnami. V roce 2007 tento produkt začala poskytovat maďarská banka FHB. U nás tento produkt naráží na legislativní nejistoty. Zatím není úplně jasné, kdo přesně by mohl tento typ hypotéky poskytovat a také je třeba se vypořádat s problémem neopomenutelných dědiců. Dle naší legislativy nelze jen tak dědice z dědického řízení bezdůvodně vyloučit. Spotřebitelské komise Evropské unie prosadily jednotnou evropskou hypotéku, "Eurohypotéka". Mezi klienty se bohužel příliš neujala, protože většinově odmítají přeshraniční hypotéky. Důvodem jsou značné rozdíly mezi jednotlivými zeměmi. Banky rovněž nemají tento produkt příliš v oblibě, neboť se obávají unifikace. Světový trh s hypotékami ještě z daleka není vyčerpaný a zahraniční banky se mohou pochlubit i dalšími hypotečními specialitami:
Offset Mortgage jsou

hypotéky umožňující splatit předčasně úvěr díky

spořícím účtům.
Marine Mortgage, jimi lze financovat nákup lodí, jachet…, jako zástava zde slouží loď místo nemovitosti.
Mortgage Reserve, hypotéky na nemovitosti zastavené již kvůli jiné hypotéce.

42


Dědičné hypotéky, klient platí pouze úroky, neumořuje se jistina a úvěr se stále dědí. Oblíbený produkt hlavně v USA, naše právní legislativa zatím zavedení tohoto produktu neumožňuje, pro banky tento produkt nyní znamenal velké riziko.

43

3. Sub-prime Od poloviny roku 2007 se novinové sloupky začaly hemžit pojmem "sub-prime hypotéka". Dokážu si představit, že lidé v Česku, ale i jiných zemích Evropy, pokud to nebyli zrovna ekonomové a bankéři, kteří žijí světem ekonomiky a financí, vůbec netušili, co to je sub-prime hypotéka. Před tím nikoho ani nenapadlo, že něco co se jmenuje "sub-prime" a co jsme neuměli a možná dosud neumíme dobře přeložit, se stane jedním z hlavních spouštěčů finanční krize. Přestože epicentrem jsou Spojené státy americké vzdálené od České republiky na tisíce kilometrů, otřes byl tak silný, že mnoho českých firem bylo narušeno a v důsledku toho se v průběhu roku 2009 ocitnou bez práce desetitisíce lidí.

Co to vlastně jsou sub-prime hypotéky? Jde o úvěry sekundárního trhu, tedy úvěry již jednou uzavřené, se kterými si dále obchodovalo a byly znovu prodány za nízké ceny nebankovním společnostem. Tento nestandardní produkt je výhradní specialitou kuchyně USA, tady je naštěstí nenajdeme. Jsou to hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou. Kamenem úrazu se tato vlastnost stala v okamžiku, kdy se úroková sazba např. po 3 letech změnila. Banky tyto hypotéky nabízely klientům s nízkým ratingovým ohodnocením, u kterých byl předpoklad, že až uplyne doba první fixace nebudou schopni splácet. Typickým sub-prime klientem v Americe byl občan, kupující nemovitost, který přišel do banky a přál si uzavřít hypotéku, ale jeho ohodnocení bylo tak nízké, že by na klasickou hypotéku tzv. prime nedosáhl a proto mu banka nabídla velmi výhodnou hypotéku sub-prime. Klient si navíc mohl v prvních dvou až třech letech sám zvolit výši měsíční splátky. To, že výše splátek kolikrát ani nepokryla úrok banka neřešila.

3.1 Hypoteční krize Abychom byli schopni pochopit co se vlastně stalo a taky podstatu sub-prime hypoték, které teď leží v žaludku celému světu, je potřeba zajít trochu do historie ekonomiky USA. Všechny události a zrovna tak i krize mají své příčiny. Příčina hypoteční krize USA, byť si to nikdo v té době vůbec neuvědomil začala v letech 1998 - 2000.

44

Problémy na trhu bydlení přispívá k finanční krizi, která snižuje nabídku úvěrů potřebných k udržení ekonomické aktivity. Klesající ceny nemovitostí jsou klíčovým faktorem finanční krize i vyhlídek celé ekonomiky, protože dluhopisy kryté hypotékami a na nich uložené deriváty představují primární aktiva, která oslabují finanční instituce. Dokud se trh cen domů nestabilizuje, nebude možné tyto cenné papíry spolehlivě oceňovat. Znamená to tedy, že finanční instituce, které je vlastní nemohou spolehlivě znát likviditu nebo solventnost potenciálních protistran. Bez této jistoty bude ekonomická aktivita omezená. Makroekonomická slabost v USA však dnes přesahuje pouhou sníženou nabídku úvěrů. Klesající ceny domů snižují bohatství domácností a tudíž i spotřebitelské výdaje. Klesající zaměstnanost stlačuje příjmy domácností. Vyšší ceny potravin a energií snižují reálné příjmy ještě více. A klesající ekonomická aktivita ve zbytku světa oslabuje poptávku po americkém exportu.16

3.1.1. Příčiny hypoteční krize Jsme tedy v roce 2000, kdy v Americe splaskla bublina technologického sektoru a došlo k pádu nadhodnocených technologických akcií. Akciový Index NASDAQ 10017 se tehdy zřítil v průběhu několika mála měsíců z rekordních 5 000 bodů na 2 500 bodů. Během dalších dvou let pak klesla hodnota až na 1 200 bodů. 18 Všichni jsme si všimli, že v průběhu 90.let nabral Internet skutečně na obrátkách a firmám po celém světě přinášel velké zisky. Vznikaly první

internetové vyhledavače (např. Altavista,

Yahoo!...), internetové obchody, zpravodajské portály, e-mailová komunikace (např. Hotmail), outsourcing prostřednictvím internetu (telefonní operátoři), sdílení hudby. Zároveň se celosvětově rozmohla i mobilní komunikace (hlavním průkopníkem v Americe je např. Nokia). Díky tomu se investovalo stovky miliard dolarů do internetových sítí, serverů, programování, zkrátka do dalšího vývoje a zkvalitnění internetových služeb.

Amerika je známá tím, že firmy tam získávají značnou část finančních prostředků na investice prostřednictvím emisí akcií, protože to je nejlevnější způsob financování.

16

Ekonom, číslo 40, 8.10.2008 NASDAQ100 zahrnuje 100 společností na základě tržní kapitalizace z těch největších amerických a mezinárodních společností zapsaných na NASDAQ akciovém trhu. Odráží společnosti napříč celým spektrem hlavních průmyslových odvětví, včetně počítačových hardware a software společností, telekomunikací, malo/velkoobchod, biotechnologie. Neobsahuje finanční společnosti a také investiční společnosti. 18 http://www.euroekonom,cz/analyzy-clanky, 27.2.2009

17

45

Akcie kupují i domácnosti, v USA to je zhruba 80% domácností. Do roku 2000 chtěl do technologických akcií investovat každý. Akcie putovaly od akcionáře k akcionáři a po každé se jejich hodnota pochopitelně zvedla, takže původní cena mohla vzrůst až o 200%. Přitom však skutečná cena firem zůstávala stejná. Trh zaplavovaly nové akciové emise a hrozba spočívala také v tom, že hodně domácností si kupovalo akcie na dluh. Analytici akciových burz přitom hlásali neuvěřitelně příznivou situaci a tento přefouknutý trh podporovali.

V roce 2000 akciová bublina splaskla, řada neuvážených investic do internetových technologií se muselo odepsat a investoři začali přicházet o své investované peníze. Extrémní nadhodnocení tohoto sektoru stáhlo na dno celou burzu a začalo oslabovat i ekonomiku. Některé firmy zkrachovaly, jiné musely projít restrukturalizací a propustit část zaměstnanců, domácnosti

omezily své výdaje, kurz dolaru začal oslabovat,

ekonomika USA mířila do recese.19

Situaci zachránila americká centrální banka (FED), tehdy ještě pod vedením guvernéra Alana Greenspana. Píše se rok 2001 a já si vzpomínám (v té době jsem žila v Americe druhým rokem), že útoku 11. září prezident Bush promlouval k celému státu a vyzval občany, aby podpořili Ameriku nákupem všeho možného.

Zároveň FED postupně srazil úrokové sazby, viz. graf 5. V roce 2001 z 6,5% na 1,75% a v roce 2003 úrokové sazby klesly na neuvěřitelné 1%! Půjčky se tím pádem staly extrémně levné a dostupné. Z grafu je, mimo prudký sráz úrokové sazby v roce 2001, jasně vidět, jak se úroková sazba vyvíjela v době technologického boomu, v roce 2000 byla na nejvyšší úrovni.

Graf č. 5. - Vývoj základní úrokové sazby americké centrální banky (FED) - 1997 - 2004

Zdroj: Euroekonom 19

Robert J. Schiller, The Subprime solution, 2008, str. 13

46

K recesi americké ekonomiky díky zásahu FEDu nakonec vůbec nedošlo. Od roku 2002 se americká ekonomika zvedá. Hrubý domácí produkt USA roste a ekonomika USA zvyšuje svůj výkon. Z grafu je rovněž patrné, že FED udržoval ultra nízké úroky po celé 4 roky, po které Američané nekontrolovatelně utráceli a to především na dluh.

Banky si libovaly v přívalu poptávky po spotřebních úvěrech, ale také po hypotékách. Nízké úrokové sazby zajistily významný pokles hypotečních úrokových sazeb. Podíváme-li se na nadcházející graf č. 6, třeba jen letmo, ihned nás upoutá prohlubeň, kterou křivky jednotlivých hypoték tvoří v důsledku propadu hypotečních úrokových sazeb v roce 2001, kdy na scénu vstoupil FED. Rokem 2001 propad začíná, nejnižšího stupně dosahuje u všech hypoték v roce 2003.

Graf č. 6 - Vývoj úrokové sazby hypotečních produktů v letech 1997-2008

v%

Zdroj: www.Mortgage-X.com

Vidíme, že například sazba hypotečního úvěru s 30letou fixací v roce 2003 klesla na 5,5%, s15letou fixací na 5% a u hypoték s pohyblivou mírou dokonce na 3,5%.

Právě hypotéky s pohyblivou sazbou byly přesně tou časovanou bombou, která v létě 2006 vybuchla v hypoteční krizi. FED od roku 2004 (graf č.5) zvedá úrokové sazby na 2,25% a v ten okamžik si lidé uvědomují, že úrokové sazby nejspíše už nikdy nebudou tak nízko a tak vypukne nákupní horečka a strhne se i velká poptávka po nemovitostech. Jak je patrno z čísel popisujících stav trhu s nemovitostmi v USA, až do roku 2001 se na

47

trhu financování a následného nákupu nemovitostí nedělo nic významného. Nárůst počtu prodaných nemovitostí zhruba kopíroval nárůst počtu obyvatel USA kombinovaný s růstem jejich životní úrovně. V roce 2001 došlo v USA k prodeji 908 000 nových rodinných domů, což bylo v souladu s průměrným dvouprocentním meziročním nárůstem zaznamenaným v předchozích 15 letech. Graf č. 7 - Počet prodaných rodiných domů v USA - porovnání let od 1999 do 2006

Zdroj:www.euroekonom.cz

Klesala úroková sazba FEDu a následně i úroková sazba hypotečních úvěrů, což oslovilo i ty domácnosti, které by za normální situace na vlastní bydlení neměly dostatek finančních prostředků. Lákavě v danou dobu vypadaly především již zmiňované hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou. Při jejím poklesu na 3,50 % se zkrátka nedalo odolat. Banky se doslova staly hamižné, čím více půjček se udělá, tím více banky vydělají. Na kontrolu bonity klienta žádajícího o úvěr banky v té době příliš nedbaly. Od roku 2002 si proto pořizovali nemovitosti i ti lidé, o nichž bankéři museli přinejmenším tušit problémy se splácením v horizontu pěti let. V roce 2002 se v USA prodalo již 973 000 nových rodinných domů, v roce 2003 to už bylo 1 086 000 a v průběhu roku následujícího jejich počet vystřelil na hodnotu

1 203 000 nových domů.

Pamatuji si, že v té době mi volal známý, který do Ameriky odletěl v době olympiády v Atlantě. Jeho úspory opravdu nemohly být v té době nikterak významné a řekla bych i své zkušenosti, že s platem to nebylo také nijak zázračné. Velmi jsem se podivila, když mi řekl, že se rozhodl koupit v Atlantě dům a vzít si na něj hypotéku. Vzpomínám si jeho nadšení z jednání s bankéřem, který by ochoten podmínky hypotéky maximálně přizpůsobit situaci mého známého. Dokonce mu nabídl, že první rok nemusí platit nic. Samozřejmě to se pak promítlo v úrocích příštích let. To, že už má na dluh pořízené auto a jiné spotřební věci vůbec nebyl problém. Známých, kteří si takto pořizovalo nemovitosti přibývalo a já nevěřícně kroutila hlavou. Mé ekonomické vzdělání ani praxe

48

nebyla zdaleka na takové úrovni jako je dnes, kdy se v bankovním sektoru pohybuji již téměř 6 let. Tenkrát mi však tenhle způsob přišel přinejmenším hodně zvláštní.

Počet prodaných nemovitostí rostl v letech 2001 až 2005 o 9% ročně, počet obyvatel USA o jedno procento, nominální platy o čtyři procenta, příjmy z akcií v daném období spíše stagnovaly. Nenarůstal pouze počet prodaných (koupených) nemovitostí, ale i jejich cena. Ze 175 000 dolarů (rok 2001) na 241 000 dolarů (rok 2005). V obou případech měřeno mediánem. To představovalo meziroční nárůst cen ve výši 8 procent.20 Graf č. 8. - Vývoj prodejní ceny nového rodinného domu v USA v letech 1999 až 2006

Zdroj:www.euroekonom.cz

Když dáme počet prodaných nemovitostí dohromady s růstem jejich nominální ceny, jsme u čísla 18 procent.21 I laika by napadlo, že přesně o tolik by se v letech 2002 až 2005 musely zvyšovat ročně i příjmy amerických domácností, aby korespondovaly s růstem objemu nakoupených nemovitostí. Ve skutečnosti se nominální příjmy zvyšovaly, ale jen o pět až šest procent, zbytek tvořily "příjmy na dluh". Logicky zde musela vzniknout bublina.

Pro názornost přikládám tabulku výpočtu bubliny nových nemovitostí na trhu USA Výpočet bubliny nových nemovitostí na trhu USA (standardní růst = 2% ročně):

20 21

http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky, 27.2.2009 http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky, 27.2.2009

49

2001 2002 2003 2004 2005 2001-2005 [tisíce] ---------------------------------------------908

973 1086 1203 1283

908

926

945

964

5453 (skutečně prodané nové rodinné domy)

980

4723 (prodané nové domy bez růstu zadlužení)

---------------------------------------------0

47

141

239

297

730 (bublina nových domů na trhu)

Pramen: euroekonom.cz

Číslo 730 představuje hodnotu bubliny, kterou lze odhadnout na cca 730 000 rodinných domů, ty by za situace bez levných hypoték samozřejmě nikdo nekoupil a nejspíš ani nikdo nepostavil. Takže je jasné, že 730 000 nových nemovitostí přibylo na trhu pouze díky financování na dluh. Při průměrné ceně nového rodinného domu na úrovni necelých 250 000 dolarů (průměrná cena je o 20% vyšší než cena stanovená mediánem) to představuje cenovou bublinu o objemu 180 miliard dolarů.

Jako by to všechno nebylo málo, jsou tyto prapodivné levné půjčky a hypotéky baleny do jakých si balíčků CDO (collateralized debt obligation - zajištěná dlužní obligace), CMO (collateralized mortgage obligation - zajištěná hypoteční obligace nebo CDS (credit default swap - směna úvěrového selhání). Minimálně 20% subprime hypoték, kterým hrozil úpadek a následné vyvlastnění domů v letech 2005 -2006, se zabalily do CDO a prodaly se v rámci trhu dál do světa.22 S těmito tzv. balíčky banky obchodovaly nejen mezi sebou na území USA, ale prodávaly je do celého světa. Systém se stal tak složitým, že už ani nikdo neví, co kdo vlastní a kde, ale v té době bylo důležité, že banky na tom strašně vydělaly.

3.1.2 Průběh a následky hypoteční krize V roce 2004 politika levných peněz v USA skončila. FED začal základní úrokovou sazbu zvedat, nejprve jen

na 2,25%. Což jak jsem zmínila vedlo k nákupnímu a

hypotečnímu šoku. Zvyšování sazby, jak je z grafu vidět pokračoval i v dalších letech. Na konci roku 2005 se roční úrok pohyboval kolem 4,25%, o rok později dosáhl již 5,25% ročně. Tak jako se snížení úrokových sazeb promítlo do výše hypotečních sazeb, se zvýšením to bylo stejné. Sazba hypotéky s jednoletou fixací vzrostla během tří let z

22

Jochen Felsenheimer, Philips Gisdakis, Credit Crises, str.21

50

rekordně nízkých 3,50 na 5,50 procentních bodů, hypotéka s 15letou fixací podražila z 5 na 6 procent, hypotéka z 30letou fixací z 5,50 na 6,50 procenta.

Graf č. 9 - další vývoj základní úrokové sazby FEDu - 2004 až 2008

Zdroj: euroekonom.cz

V létě roku 2006 bublina praskla, což se projevilo v několika oblastech: 1) Rapidně klesl počet žádostí o hypotéku, taktéž upadl zájem o nákup rodinných domů. 2) Přebytek nových rodinných domů na trhu zakončil období růstu cen nemovitostí v USA. 3) Prodloužila se i prodejní doba nového rodinného domu. 4) Nejméně bonitní domácnosti se vlivem růstu hypotečních úrokových sazeb a následným nárůstem měsíčních splátek hypoték dostaly do finanční tísně a přestaly být schopné splácet. Úrokové sazby sub-prime hypoték se v průběhu let 2004-2005 z 10% zvedly na 13%.23 V roce 2006 proto musel jasně následovat problém splácení a příliv bankrotu sub-prime věřitelů. Mnozí si říkají, že si za finanční tíseň a následné vyvlastňování domů mohou lidé sami, protože měli umět lépe odhadnout své finanční možnosti. Já tvrdím, že ne tak docela. Sub-prime hypotéky byly bankami na základě různých marketingových triků doslova vnucovány doslova každému, lidem se vzděláním i bez vzdělání. Když chudé rodině s několika dětmi nabídnete možnost financovat koupi krásného vlastního domu, navíc za úžasných podmínek, nelze to odmítnout. Banka se navíc o finanční situaci těchto klientů mohla velmi snadno přesvědčit, ale před uzavřením smlouvy k žádné důkladné finanční prověrce nedošlo. A co víc klienti byli sice "nakrmeni" výhodami, ale už je nikdo

23

Jochen Felsenheimer and Philips Gisdakis, Credit Crises, str. 22

51

neinformoval o tom, co je čeká v budoucnu a jaká rizika na ně číhají. Takže s růstem úrokových sazeb postupně

i výše měsíčních splátek hypotéky. Například zatímco

taková akční sub-prime hypotéka ukusovala v roce 2003 třeba jen čtvrtinu rodinného rozpočtu podprůměrně vydělávající rodiny, v roce 2006 spolkly splátky té samé hypotéky již třetinu toho, co dokázala rodina za měsíc vydělat. Zatížení rodinného rozpočtu v kombinaci s ostatními výdaji je evidentní.

Hrůzný je také fakt, že na počátku této šlamastiky také stojí stát, který poskytování levných hypoték chudším lidem podporoval. Již v roce 1977 americký kongres schválil takzvaný dokument CRA (The Community Reinvestment Act), který po federální pojištěných bankách vyžadoval poskytovat levné hypotéky specificky chudým okrskům. Plnění požadavku CRA bylo striktně monitorováno. Bill Clinton pak v roce 1995 prosadil významnou revizi CRA. Tato revize vedla ke zvýšení počtu a objemů hypoték a půjček pro nejchudší vrstvy a to přímou autorizací a podporou nestandardních (subprime) úrokových sazeb, vedoucích k tvorbě sekundárního trhu hypoték. Clintonovi revize pak spustily parcelování a přebalování finančních aktiv do již zmíněných podivných balíčků.24 Zdroje současné finanční krize tedy rovněž spočívají v radikální zásahu Clintonovy vlády do fungování hypotečních trhů. Američtí demokraté ve snaze zbavit se komplexu viny za finančně slabší vrstvy, které si nemohly dovolit vlastnit dům, poškodili nejchudší

občany Ameriky a uvedly šéfy Wall Street na bezprecedentní cestu

arogantního bohatství, morální korupce a sebezničujícího cyklu chamtivosti.25

Finanční problémy domácností se v roce 2007 ještě více vyhrotily. Přispělo k tomu i zvýšení cen pohonných hmot. Domácnostem rostly výdaje kam se podívaly, včetně splátek za hypotéky a proto musely výrazně omezit své výdaje za spotřební zboží. V USA klesla poptávka po automobilech, elektronice, stavebním materiálu.

Na jaře 2007 se zhroutil nejslabší článek systému. Sub-prime hypotéky se propadly a banky přebraly domy zkrachovalých dlužníků, protože některé rodiny úplně přestaly splácet měsíční hypoteční splátky a banky jim domy zabavila. Počet zabavených domů 24 25

Euro, č. 40, 29.září 2008 Euro, č. 40, 29.září 2008

52

na konci roku 2007 představoval 0,83% ze všech hypoték, počet hypoték s opožděnými splátkami dosáhl nejvyšší hodnoty od roku 1985 - 5,82 procenta.26 Je nutno říci, že náklady hypotéky ve svém důsledku nese banka. Dům zatížený hypotékou je v podstatě majetkem banky a domácnost ho má pouze "půjčený". Banka ale nemovitost obratem prodá na trhu a vyčíslí ztrátu, kterou jí zmíněná finanční transakce způsobila. Ztráta banky při nesplácení, zabavení a prodeji jednoho rodinného domu představuje aktuálně v USA zhruba 15 až 25% z původní ceny nemovitosti. Záleží na lokalitě a sumě již splacených splátek. V peněžním vyjádření jde o částku cca 50 000 dolarů na1 rodinný dům (jedna nesplacená hypotéka).

Na trh se dostává velký počet domů určených k prodeji, ale zájem o ně je malý. Ceny nemovitostí klesají, vláda USA i FED ujišťovaly, že o nic nejde a situace je pod kontrolou, jednalo se prý pouze o "malý" problém se sub-prime hypotékami. Amerika je opravdu země neomezených možností, že ano? Jenže malý problém se jaksi začal v průběhu léta 2007 zvětšovat. Banky začaly odepisovat první velké ztráty způsobené subprime hypotékami, ceny nemovitostí se ještě více propadly.

3.1.3 Krach burzy Tento propad ochromil nejen americkou burzu, ale i ostatní světové burzy. FED opět zasahuje a snižuje úrokové sazby o 0,5%. Burza stoupá a v půlce října je na rekordním maximu.

Zde je rovněž důležité zmínit, že bankovní sektor byl velmi deregulovaný, dokazuje to existence speciálních balíčků. Další věcí je, že banky mohou své špatné investice skrýt v účetnictví do tzv, "Level 3 aktiva" (Aktiva, jejichž reálná hodnota nemůže být určena pomocí pozorovatelných opatření, jako jsou tržní ceny nebo modely. Jsou to aktiva zpravidla velmi nelikvidní jejichž hodnotu lze pouze odhadnout)27, kam samozřejmě veřejnost nemá přístup. Balíčky pak navenek poukazovala s vyšší hodnotou, než v reálu byla. To působilo dojem, že její ztráty nejsou až tak zničující a není tedy potřeba navyšovat rezervy. Všichni asi cítíme tu netransparentnost, která se však později ukázala jako fatální. 26 27

www.euroekonom.cz http://www.investopedia.com/terms/l/level3_assets.asp

53

V říjnu 2007 je burza opět v poklesu a FED opět reaguje snížením sazeb nyní z 4,75% na 4,5. Ale burzu to už tak výrazně neoživí a po krátkém skoku se opět propadá, v čele s akciemi finančního sektoru, který vykazuje další a další ztráty. Už se tu nejedná jen o problém se subprimes, ale do problému se dostává i další skupina hypoték "Alt-A", která je objemnější než subprime. Opět roste počet vyvlastněných domů a ceny nemovitostí padají dolů a finanční trh trpí. Bankám je už nad slunce jasné, že půjčky jsou bezcenné, ale ve svém účetnictví je vedou jako dobré.

Kdyby v tento moment vláda zasáhla a změnila zákony, které by pomohly trh vyčistit dopady na světovou ekonomiku by dle mého názoru neměly tak katastrofický scénář. Jenže FED i vláda místo zákonu a čistky napumpovaly trh likviditou a stále se dle nich nic závažného nedělo. Sazby jdou opět dolů. Burza zachvacuje nervozita a investoři celého světa skládají hlavy do dlaní. Na začátku roku 2008 futures indexy ukazují, že burzu nemine rekordní propad. FED zase snižuje tentokrát na 3,25%. Burzy, které byly s technického hlediska extrémně "oversold" vystřelily vzhůru, jenže v růstu nevydržela ani měsíc a FED panikaří a snižuje.

Lidé v Americe se topí v dluzích, ceny základních věcí rostou a útraty se omezují. Výsledkem je krachující bankovní sektor, ale i obchodní řetězce, automobilky i výrobci elektroniky a to po celém světě. Cena pohonných hmot se rovněž vymrštila vzhůru. Poslední snížení sazeb burzu už téměř vůbec neovlivnilo a ta se propadá.

Počátkem března roku 2008 začínají jít světem zprávy, že velké americké banky krachují, ale díky velké netransparentnosti nikdo neví, jakého bankovního domu se to týká. Burzy letí dolů. Propojenost bank skrze balíčky znamená, že pokud zkrachuje jedna, stáhne s sebou i další .

17. června 2007 Bear Sterns přiznává, že dva ze zajišťovacích fondů obsahující subprime mají velmi nízkou hodnotu. V zápětí však investorům oznamuje nulovou hodnotu u fondů "High-Grade Structured Credit Strategie Enhanced Leverage po bezprecendetním snížení AAA subprime v CDO28 - první vlaštovka směřující k

28

Jochen Felsenheimer and Philips Gisdakis, Credit Crises, WILEY-VCH Verlag GmbH&Co, 2008, str. 28

54

bankrotu společnosti. V prosinci totiž Bear Sterns vykazují celkovou ztrátu 854 milionů dolarů. Moody's reagují na jejich zprávu snížením jejich ratingu z A1 na A2.29 V únoru už rating banky je A3 a v březnu 2008 byl svět informován o konci banky Bear Stearns, kterou ale přebírá za podpory FEDu americký finanční gigant JPMorgan Chase. FED přebral a zaručil se za veškeré špatné obchody i balíčky Bear Sternu. Tento krok vyděsil investory a ti se snažili ze všech sil zbavit všech akcií finančního sektoru dokud měly ještě nějakou cenu. Do prodeje šly i akcie bank, které byly v pořádku. FED provedl další "rate cut", snižuje sazby o 0,75%. Burzu to na chvíli uklidní a stoupá, FED růst burzy podpoří dalším poklesem úrokových sazeb na 2%.

Problémy se nabalují a americké banky krachují. V září 2008 je na soupisce zkrachovalých bank další bankovní obr - Lehman Brothers. FED opět pokryl všechny špatné obchody a zdravou část odkoupilo Barclays. Pomoc Lehman Brothers však způsobilo, že FEDu se dlouhodobých odpisů, za které zachraňoval banky nedostává. Burzy tyto zprávy nesou těžce a opět se propadají.

3.1.4 Ztráty Už v roce 2007 vykazuje pět velkých amerických investičních bank (Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merril Lunch, Lehman and Bear Sterns) ztráty z akciového trhu v objemu 150 bilionů dolarů jejich tržního kapitálu, což je více než 40%. Velké komerční banky (Bank of America, Citigroup, JP Morgan Chase, Wells Fargo a Wachovia) byly zasaženi "pouze" z 35%, však celková ztrátová suma v hodnotě 320 bilionů dolarů je opravdu strhující.

Krach akciového trhu Citi Group po výkazu ohromné sub-prime ztráty ve výši 34 bilionů dolarů nebyl překvapením. Ztráty banky Merril Lynch ze sub-prime hypoték činil 25 bilionů dolarů a USB vykázala sub-prime ztrátovost 14 bilionů dolarů. Celkem banky do konce února 2008 vykázaly ztráty na sub-prime hypotékách v objemu více než 130 bilionů dolarů. V dubnu 2008 agentura Bloomber ukazuje odpisy a kreditní ztráty v celkovém objemu 245 miliard dolarů. Výkaz ukazuje čísla sedmdesáti největších světových bank a brokerských firem. Uvedené položky vyvěrají z kolapsu s sub-prime

29

Jochen Felsenheimer and Philips Gisdakis, Credit Crises, WILEY-VCH Verlag GmbH&Co, 2008, str. 57

55

hypotečního trhu. Čísla jsou převzata z bilancí společností a reflektují kreditní ztráty nebo writedowns30 hypotečních aktiv, které nejsou tzv. sub-primes. Ke dni 23.10. 2008 činí dle serveru Bloomberg celkové světové ztráty celých 658,4 miliard dolarů, podíl Spojených států je více než polovina.

3.2. Hypoteční krize v České republice Drama, které zachvátilo svět dolehlo i na Českou republiku. Otřesy však nejsou tak drastické, ale kdo ví jak se bude situace vyvíjet, protože ještě není vše za námi. Dle slov hlavního ekonoma Komerční banky, Kamila Janáčka se finanční turbulence v USA v české ekonomice projeví jen nepatrně. Bude to znamenat pouze očistu, z trhu zmizí ti slabší a nepoctiví a silní zůstanou.

Důležitou informací je, že české banky neobchodovaly s úvěrovými deriváty (CDO, sekuritizovanými hypotékami apod.), jak dokazují jejich bilance a prohlášení České národní banky. 31

Vývoj v USA naši ekonomiku přesto, že zde hypoteční krize nehrozí,už jen z toho důvodu, že u nás neexistuje subprime trh a banky velmi bedlivě sledují bonitu klienta a také požadují adekvátní míru ručení, ovlivňuje. Česká národní banka byla v důsledku dění nucena zvýšit základní úrokovou sazbu, ale přesto kvůli provázanosti světových trhů dluhopisů (pokles amerických yield způsobí pokles českých yildů bez ohledu na to, co dělá ČNB) výnosy z českých dluhopisů s dobou splatnosti nad čtyři roky poklesly.

Hypoteční krize se ČR dotýká, ale prozatím se projevuje pouze ve zpomalení hospodářského růstu. České banky jsou bankami zaměřující se na poskytování bankovních služeb občanům a firmám, nenesou charakter investičních bank, které investují do spekulativních nákupů akcií. Navíc portfolia jednotlivých hypotečních bank jsou zdravá, obsahují jen zajištěné hypoteční produkty, nikoliv rizikové hypotéky. Samozřejmě i právní rámec tu hraje významnou roli, jelikož schopnost klienta splácet

30

Writedown - Investiční banky tak označují celou skupinu svých aktiv. Writedown snižují účetní hodnotou aktiv, protože jsou ve srovnání s tržní hodnotou nadhodnocené. V bilanci banky je tato položka vedena jako náklad, snižuje čistý příjem. 31 Americká finanční krize, sborník textů ze semináře "Americká recese-hrozba pro světovou ekonomiku politiku?", CEP, 2008, str. 21

56

(tzv.kredibilita) je prověřována na prvním místě, stejně tak zadlužitelná hodnota nemovitosti, která je použita jako zajišťující instrument.

S ohledem na masivní potřebu financí v rámci zažehnání celosvětové finanční krize vzroste cena peněz na trhu, to znamená zvýšení úrokových sazeb, jak u občanských hypoték, tak u financování developerských projektů. Toto navýšení by nemělo být nijak zásadní. České republice tedy hypoteční krize a znepřístupnění hypoték nehrozí, hypoteční trh je zde zdravý.32

3.2.1 Kdo může a chce využít finanční krizi ve svůj prospěch? Velké bankovní domy obchází strach z následků finanční krize a proto zpřísňují své podmínky pro úvěrové obchody a jsou mnohem více obezřetné, než kdy jindy. Pro malé banky je finanční krize tak trochu výzva. Zatímco velké banky (ČSOB, Komerční banka, Česká spořitelna atd.) expanzi spíše utlumují, malé banky (mBank, Volksbank LBBW) expandovat hodlají. Giganti bankovního trhu ve svém portfoliu mají více rizikové úvěry a hypotéky a to nejen poskytnutých fyzickým osobám, ale i velkým korporátním firmám. Jejich zainteresovanost na akciových trzích je rovněž vyšší. Proto na ně krize spíše doléhá než poskytuje příležitost k expanzi. Malé banky vzhledem k tomu, že se zaměřují na retailové bankovnictví a v jejich portfoliu se mnoho rizikových úvěrů nenajde, mají k expanzi více prostoru. Vzhledem k tomu, že jejich portfolio klientů je menší, mohou být mnohem flexibilnější řešit individuální požadavku svých klientů.

Lidé v době krize spíše šetří a málo utrácejí. Malé bankovní instituce si uvědomují, že nynější úspory mají větší hodnotu než v době konjunktury a své klienty oslovují nabídkami výhodného úročení spořících i běžných účtů. Například Volksbank nabízí běžný účet "Běžný investiční účet" s kladným úročením 3,03%, pokud by výplata peněz byla vázána termínem 6 měsíců úrok by byl 3,23% a 12 měsíců 3,43%.33 U velkých bank ke zvýšení úroků na spořících účtech v nejbližší době určitě očekávat nemůžeme, proto malé banky mohou mít šanci u klientely uspět.

32

Reality - Hospodářské noviny, 15. 10.2008 http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/home/index.html

33

57

Také jejich podnikání je transparentnější a méně rizikové, než u velkých bankovních institucí. Malé banky tak mohou klientům nabízet více nestandardní produkty. Některé velké banky již, vzhledem k vyšší rizikovosti, takzvanou Americkou hypotéku úplně vyřadila ze své produktové nabídky, nebo její poskytování značně omezila zpřísněním podmínek a zvýšením úrokových sazeb. Totéž se týká 100% hypotéky (například GE Money Bank na konci roku 2008 s poskytováním stoprocentních hypoték skončila)34, kdy úvěr pokrývá 100% zastavené nemovitosti (standardně banky poskytují hypoteční úvěr na 80% zastavené nemovitosti).

Malé banky mohou více experimentovat a

Americké hypotéky a 100% hypotéky stále nabízejí (například LBBW). Malé banky se nyní snaží rozšířit svá úvěrové portfolia a své klienty lákají na velmi atraktivní nabídky, jež u velkých bank, které naopak podmínky uzavírání smluv zpřísnily, zejména u hypotečních produktů, není příliš možné. Malé banky tedy oslovují svými nabídkami fyzické osoby, ale začínají se více zaměřovat i na malé a střední podniky (v bankovním označení SME).

Přestože banky ubezpečují, že se stále hodlají chovat obezřetně a klást důraz na klientovu bonitu, mám trochu obavy z toho, aby je nezachvátila hamižnost typu amerických bank. V zápalu konkurenčního boje by mohly na některé zásady etického kodexu zapomenout a situace by se mohla vyhrotit. Jsem si ale jistá, že bankovní dohled ČNB by něco takové nedopustil a včas by zasáhl. .

34

E15, 15. října 2008

58

4. Strategie ČSOB v oblasti hypoték Přestože sama ČSOB ve svém produktovém portfoliu hypoteční produkty nabízí, hlavní tepnou hypotečních obchodů v rámci skupiny ČSOB je dceřiná společnost Hypoteční banka. ČSOB je de facto jen poskytovatelem hypotečních produktů Hypoteční banky a proto pozornost ohledně strategie v oblasti hypotečních úvěrů by tedy měla především směřovat právě na Hypoteční banku.

4.1 Hypoteční banka od historie ke strategii Hypoteční banka tedy původně "Českomoravská hypoteční banka, a.s. (ČMHB)" vznikla v lednu roku 1991 a zprvu působila jako univerzální banka regionálního charakteru. V druhé polovině roku 1995 banka získala oprávnění vydávat hypoteční zástavní listy a tak se stala první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. V červnu 2000 se majoritním vlastníkem Českomoravské hypoteční banky, a.s. stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB) a tímto krokem se ČMHB stala členem silné finanční skupiny ČSOB. ČSOB je tedy majoritním akcionářem s podílem 99,90℅. Jedním z klíčových strategických kroků byla změna značky. Od 1. ledna 2006 se název obchodní firmy Českomoravská hypoteční banka, a.s. mění na Hypoteční banka, a.s. Hlavní změnou je posílení specializace poskytování pouze hypotečních sektoru fyzických osob, především domácnostem. Motto "Pomáháme našim klientům bydlet" mluví za vše. Nyní je Hypoteční banka vnímána jako moderní, vstřícná a spolehlivá banka se silným jménem na trhu, s širokou nabídkou hypotečních produktů. Rozdíl od ČMHB je značný. ČMHB rozhodně nebyla identickou hypoteční bankou, která by klientům příliš imponovala, nabízela pouze jediný hypoteční produkt pouze skrze své pobočky a to nejen soukromému sektoru, ale i právnickým osobám. Profit byl oproti nynějšímu profitu Hypoteční banky nízký. Druhým strategickým krokem je tedy multibranding, o kterém ještě bude řeč v nadcházející podkapitole. Hypoteční banka také podporuje cross - selling, tedy křížový prodej. Svým klientům může nabídnout vedlejší produkty, například pojištění hypotéky, kreditní kartu, ČSOB běžný účet, státní dotace. Za krátkou dobu

svého působení si vybudovala silné obchodní vztahy s

externími obchodními partnery. 59

4.1.1 Multibrandingová strategie Hypoteční banka razí takzvanou multibrandovou nebo-li víceznačkovou strategii, ve které je, dá se říci, na českém hypotečním trhu průkopníkem. Nabízí hypotéky nejen ve vlastní obchodní síti, ale připravuje hypoteční produkty pro mateřskou ČSOB, Poštovní spořitelnu, Citibank.V dubnu 2008 v rámci své multibrandingové politiky zahájila spolupráci s Českou pojišťovnou a ING pojišťovnou. Posledními nově přibranými partnery jsou Českomoravská stavební spořitelna a REMAX. Ve své podstatě to pro klienta znamená jistý komfort, protože je mu umožněno produkt Hypoteční banky nakoupit, tam kde mu to vyhovuje a stále má zaručen prvotřídní servis specialisty. Klientovi jsou zaručeny stejné parametry hypotečního úvěru, jaké by získal přímo na pobočce Hypoteční banky, což se týká i poplatků. Multibrandingoví partneři prodávají produkt Hypoteční banky pod svým vlastním názvem ve své vlastní distribuční síti. O schvalovací proces, smluvní dokumentaci a spravování hypotečního úvěru se pak samozřejmě stará Hypoteční banka. Do jisté míry zde existuje i flexibilita, kdy obchodní partneři multibrandu mohou nezávisle na bance připravovat různé akční nabídky a slevy. Rozsah spolupráce s externími partnery se odvíjí od segmentace, kterou Hypoteční banka provádí na základě podmínek spolupráce nastavených s obchodním partnerem. Prodejci jsou zařazeni do tří skupin (zlatí, stříbrní a bronzoví) dle jejich výsledků, tedy objemu prodeje. Každá skupina má své parametry pro odměňování, přístup k produktům a rozsah marketingové podpory. Prodejci se mohou dle aktuálních výsledů v rámci těchto skupin posouvat či propadat. Díky multibrandingové strategii se Hypoteční bance možnosti na trhu rozšířily, protože její vlastní pobočková síť je omezena pouze na třináct regionálních poboček a sedmnáct menších poboček.

4.1.2 Hypoteční banka a hypoteční krize Hypoteční banka, největší tuzemský poskytovatel hypotečních úvěrů, poskytla v roce 2008 hypotéky za celkem 39,6 miliard korun. Navzdory celkovému poklesu hypotečního trhu, který loni poznamenalo nejprve meziroční zvolnění poptávky a následně první dopady světové finanční krize, tak Hypoteční banka spolu se svými

60

obchodními partnery téměř vyrovnala rekordní výsledky z roku 2007, kdy objem poskytnutých hypoték činil 40,4 miliardy korun.35 Hypoteční banka si i přes současné problémy dopadající na hypoteční trh zachovává své vedoucí místo na trhu. Toto tvrzení potvrzuje i graf vytvořený na základě informací Ministerstva pro místní rozvoj. Hypoteční banka se v roce 2008 na hypotečním trhu svými obchody podílí 32,69% a zajišťuje si tak zde vedoucí postavení. Graf č. 10: Podíl hypotečních bank na trhu v České republice - I.-IV.Q 2008

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj

Pokles prodeje hypoték vedení Hypoteční banky nevidí prozatím nijak dramaticky. V roce 2007 byl růst hypotečních úvěrů až příliš dynamický a to hlavně proto, že od roku 2008 se očekávalo zvýšení sazby DPH. Proto i sama banka pokles prodeje hypoték očekávala, hypoteční krizi tedy pokles prodeje úplně za vinu nedává. Pokles hypotečního trhu v průběhu jednoho roku znázorňuje graf č. 10. Hypoteční banka navzdory zpomalení hypotečního trhu (viz. graf o 9%) naopak zaznamenala nárůst o 6% Graf č. 11: hypoteční trh versus Hypoteční banka

35

http://www.hypotecnibanka.cz/pro-novinare/tiskove-zpravy

61

Samozřejmě dopad hypoteční krize se nejspíše co nevidět projeví, neboť developerský trh nyní stagnuje a kde není nabídka nemovitostí nemůže prosperovat ani hypoteční trh.

4.1.3 Bezpečnostní politika To, že se Hypoteční banka hypoteční krize, potažmo finanční krize, příliš nebojí svědčí i nabídka produktů, kde stále oproti jiným velkým bankám stále najdeme Americkou hypotéku, Hypotéku 100%, Hypotéku bez poplatků. Ke zpřísnění podmínek hypotečních úvěrů došlo, ale jen částečně. Média jednu dobu hlásala velkolepé zpřísnění poplatků, to ale marketingový manažer Hypoteční banky, pan Suchánek při našem rozhovoru, který mi pro účely mé diplomové práce poskytl, rozporoval. Dle něj se stále jedná o standardní podmínky a opatření, které byly nastaveny již před tím, než se o nějaké krizi začalo hovořit. V prvé řadě se jedná o systémová opatření. Banka pravidelně přepočítává dle aktuální situace na trhu minimální výši stálého příjmu aby na hypotéku dosáhl. Hypoteční banka se rozhodla zhoršit přístupnost k hypotékám cizincům ze zemí východní Evropy, protože i přes všechna opatření jsou tito klienti značně rizikoví. Banka měla vymezenou určitou kapacitu úvěrů pro tyto klienty a ta již byla nyní dosažena, proto se banka rozhodla k tomuto bezpečnostnímu kroku. Přestože se Hypoteční banka cítí být silnou a to hlavně proto, že může využívat silný finanční potenciál ČSOB, musí ve svém úvěrovém podnikání používat i nástroje pro zmírnění rizika. Patří sem zejména skórové aplikace, na jejichž základě je pak automaticky generováno rozhodnutí schválení či zamítnutí hypotečního úvěru. Hypoteční banka požaduje potvrzení o příjmech minimálně u 95% žádostí o hypoteční úvěr. Některé nestandardní žádosti jsou schvalovány na centrále Hypoteční banky, týmem specialistů zaměřující se na schvalování rizikovějších produktů. Hypoteční banka nenese žádné měnové riziko, protože hypoteční úvěry v jiné než domácí české měně neposkytuje.

62

5. Výhled vývoje hypoték na českém trhu v dalších dekádách Jak již bylo zmíněno v předchozích kapitolách, český hypoteční trh je vzhledem k základním principům poskytování hypoték zdravý a kolaps podobný tomu americkému mu jistě nehrozí. Vzhledem k tomu, že je svět tržně propojen černý stín v podobě zpomalení ekonomiky dopadl i na českou republiku a banky musely přistoupit k jistým opatřením. Proto mne zajímalo, jaká budoucnost hypotéky čeká.

5.1 Úrokové sazby Každého, kdo uvažuje o podání žádosti o hypotéku v prvé řadě zajímá výše a vývoj úrokové sazby. Nejjednodušší cestou, jak se informovat je nahlédnout do letáků s hypotečními produkty anebo si potřebné informace vyhledat na internetových stránkách hypoteční banky. Ovšem do té doby než

skutečně o hypotéku zažádáte přesnou

úrokovou sazbu, která se Vás bude týkat znát nebudete. Na našem trhu působí pouze tři hypoteční banky, na jejichž internetových stránkách jsem v jejich nabídce našla uvedeno "garantovaná" úroková sazba. Tyto banky se tedy zaručují, že žadatel o hypotéku může počítat s tím, že na avizovanou sazbu skutečně dosáhne. Ostatní hypoteční banky podíváte-li se pozorně u výše úrokové sazby uvádí nepatrné slovíčko "od" což poukazuje na minimální úrokovou sazbu, na kterou dosáhne jen mizivé procentu žadatelů. Tato sazba neumožňuje klientovi se v nabídce správně zorientovat, aby byli schopni zjistit své skutečné možnosti.

Nutno podotknouti, že právě úroková sazba je pro banky regulačním nástrojem a oceňují tak míru rizika spojenou s neschopností splácet. Banka rovněž výši sazby přizpůsobuje trhu. Proto abychom dokázali odhadnout, jak se budou úrokové sazby hypotečních úvěrů na českém trhu dále vyvíjet, měli bychom se podívat co se s nimi dělo v minulém roce a co se s nimi děje dnes.

Koncem loňského roku finanční krize začala snižovat dostupnost hypoték po celém světě a také na hypotečním trhu v České republice. Banky, vzhledem ke zdražování cen peněz na mezibankovním trhu, jedna po druhé začaly hypotéky zdražovat. Samozřejmě

63

jak jinak než přes zvýšení procenta úrokové sazby. V říjnu loňského roku jsme se v novinách mohli dočíst , že příznivé sazby měsíců srpen až září jsou ty tam.

Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky v říjnu 2008 avizoval, že hypotéky budou muset vzhledem k tlaku na finančních trzích být nejspíše zdraženy. Komerční banka se k tomu to kroku odhodlala právě již v září a minimální sazby pro hypotéky 85 procent zastavované nemovitosti zvedla sazbu o 0,6 procentního bodu na 5,59%.36 U stoprocentních hypoték šly sazby nahoru o celé jedno procento, nyní minimální sazba začíná na 6,49%. Komerční banka tak reagovala na zdražení peněz, ze kterých financuje půjčky.

Komerční banka ve zdražení úrokových sazeb hypoték byla hned z počátku listopadu 2008 následována Hypoteční bankou a Raiffeisenbank. Dražší hypotéky překvapily i klienty LBBW Bank, bank i UniCredit Bank. Např. Raiffeisen zvýšila úrokovou sazbu u hypoték s fixací na rok z 5,54% na 5,74%. Hypoteční banka výparně zvedla minimální úrokové sazby 100% hypoték a to o 0,6 až 0,8 procentního bodu. U hypoték do 85% zástavní hodnoty nemovitosti (tzv. standardních hypoték) se úroková sazba zvedla z 5,29% na 5,69% (jednoletá až pětiletá fixace).

Protože se dle sazebníků jedná právě o "minimální" úrokové sazby, bude pro nás mnohem praktičtější podívat se na vývoj průměrné úrokové sazby roku 2008 (viz. tabulka). Následující tabulka je pro nás mnohem jasnější, protože podkladem pro výpočet jsou data o množství, objemu a hlavně výši úrokových sazeb, za které banky svým klientům hypotéky opravdu poskytly. Tabulka č. 1 : Průměrné úrokové sazby podle FINCENTRUM HYPOINDEXu v roce 2008

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

36

Hypoindex.cz, materiály Komerční banky

64

5.1.1 Předpověď dalšího vývoje úrokových sazeb Úrokové sazby hypoték se na přelomu roku opět vydaly směrem vzhůru o čemž svědčí křivka hypoindexu. Avšak vzhledem k expanzivní měnové politice České národní banky a tedy razantnímu snižování úrokových sazeb cena peněz na mezibankovním trhu částečně klesla. Bankovní rada České národní banky se ještě v září, kdy Centrální banky západních zemí Evropy

zareagovaly na negativní vliv finanční krize na

hospodářský vývoj, mimo jiné, koordinovaným snížením základních úrokových sazeb, vyjádřila, že situace je v České republice stabilní. V případě nutnosti, je ale dle slov Miroslava Singera byla připravena základní úrokové sazby snížit až o 0,5 procentního bodu. Analytiky proto velmi překvapilo listopadové snížení o 75 bazických bodů, tedy o tři čtvrtě procenta, na 2,75%. Hlavním důvodem bylo rychlé zpomalování domácí ekonomiky v důsledku rozšiřující se recese v Evropě, snaha o oslabení české koruny, kompenzace nárůstu rizikové prémie, která zdražuje úvěry a nakonec to také byla jakási pojistka proti zvyšování nervozity na domácím finančním trhu. Graf č. 10: FINCENTRUM HYPOINDEX leden 2009

Zdroj: www.hypoindex.cz

Z tohoto pohledu by proto mohlo ze strany hypotečních bank dojít k odvážnějšímu snižování úrokových sazeb hypoték s fixacemi na jeden nebo na dva roky. Hypoteční banky jsou ve svých předpovědích vývoje úrokových sazeb stále velmi opatrné a uvádí, že prostor pro výraznější snižování úrokových sazeb v současnosti na trhu není.

65

5.1.2 Jak vidí budoucí vývoj úrokových sazeb odborníci na hypotéky z velkých bank v ČR? Cenné informace jsou informace poskytnuté přímo od zdroje, proto jsem si dovolila přiložit přesné citace jednotlivých zástupců hypotečních bank: Pavla Hávová, Hypoteční banka: "Je velmi těžké říci, jak se budou úrokové sazby hypoték vyvíjet. Roli hraje celá řada faktorů, které působí i proti sobě. Česká národní banka sice upravuje sazby, situace na mezibankovním trhu ale není příznivá. Dalším faktorem je i nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou. Vývoj sazeb si tedy opravdu netroufáme odhadovat. V nejbližší době však žádné úpravy úrokových sazeb hypotečních úvěrů neplánujeme." Zdroj: iHNed.cz,2009 Tomáš Kofroň, Raiffeisenbank: "Jakékoli odhadování je v tuto chvíli spíše věštěním z křišťálové koule. Bude záviset především na tom, zda a kdy se rozhýbe mezibankovní trh. Dosavadní kroky ČNB se na mezibankovních sazbách prakticky neprojevují." Zdroj: Hypoindex.cz,2009 Monika Klucová, Komerční banka: "Dopady posledního snížení úrokových sazeb ČNB. Nevylučujeme, že na ně budeme v brzké době přiměřeně reagovat. Spekulace o konkrétní výši sazeb u jednotlivých produktů však v tuto chvíli považujeme za předčasné. Výše úrokových sazeb je dána nejen cenou peněz na mezibankovním trhu, ale i vysoce konkurenčním prostředím a rizikovými náklady. Dramatické snížení úrokových sazeb hypotečních úvěrů neplánujeme. Není však vyloučeno, že k mírnému snížení přistoupíme." Zdroj: Hypoindex.cz, 2009 Martina Lambert, LBBW Bank: "Jakékoliv odhady na delší časový horizont není možné, vzhledem k situaci na trhu, provádět. Víceleté mezibankovní sazby (zejména fixace do 5 let, které jsou u hypoték nejčastější), jsou nyní výrazně pod 3% p.a. V horizontu několika měsíců je možný ještě jejich mírný pokles, ale pravděpodobně jsme blízko dna." Zdroj: Hypoindex.cz,2009 Michal Čapek, mBank: "Předpokládáme, že na českém hypotečním trhu bude docházet k viditelné diverzifikaci úrokových sazeb v závislosti na výši hodnoty nemovitosti a

66

profilu klienta. Prostor na celkové snižování sazeb napříč trhem ale zatím nevidíme. Poskytujeme všem klientům stejné úrokové sazby, bez ohledu na to, zda klient žádá o svojí první hypotéku či refinancuje. V ostatních bankách můžeme již dnes vidět markantní rozdíly mezi úrokovými sazbami poskytovanými klientům na první hypotéku a refinancování." Zdroj: iHNed.cz,2009 Pavel Sobíšek, UniCredit: "Ceny hypoték držela v posledních měsících na relativně vysokých úrovních cena dlouhodobých peněz. Je to způsobeno jednak nedůvěrou investorů vůči střední Evropě včetně České republiky a jednak obavami z inflace v delším časovém horizontu. Zmírnění kteréhokoliv z uvedených negativních faktorů by mohlo vytvořit prostor k určitému poklesu hypotečních sazeb. Větší šanci má podle mého názoru první z uvedených faktorů. Případný pokles sazeb ovšem zřejmě nepřesáhne půl procentního bodu." Zdroj: iHNed.cz,2009 Jaromír Šindel, Citibank: "Pro sazby úvěrů na bydlení bude zřejmě charakteristický předešlý vývoj. Nebudou plně reflektovat vývoj úrokových sazeb centrální banky, které by mohly ještě poklesnout. Tento pokles bude snad jen dočasný a od roku 2010 čekáme pozvolný růst sazeb ČNB. Nicméně hlavním faktorem pro zvyšování rozdílu mezi úročením hypoték a sazbami centrální banky, nyní zřejmě představuje negativní vývoj v reálné ekonomice. Situace na trhu práce se zhoršuje, a to zvyšuje rizikovou prémii pro půjčky poskytované domácnostem." Zdroj: iHNed.cz, 2009 Pavla Langová, Česká spořitelna: "Je velmi těžké říci, jak se budou úrokové sazby hypoték vyvíjet. Roli hraje celá řada faktorů, které působí i proti sobě. Česká národní banka sice upravuje sazby, situace na mezibankovním trhu ale není příznivá. Dalším faktorem je i nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou. Vývoj sazeb si tedy opravdu netroufáme odhadovat. V nejbližší době však žádné úpravy úrokových sazeb hypotečních úvěrů neplánujeme." Zdroj: Hypoindex.cz, 2009 Odpovědi jsou dle mého názoru dosti vyhýbavé, takže opravdu velmi s těží si dokáži představit co nás vlastně v budoucnu čeká. Je zřejmé, že hypoteční banky mají skutečný respekt z nevrlosti dnešních trhů a přesnější předpovědi se v tuto nestálou dobu raději vyhýbají. Pravdou je, že rytmus rovněž udává Česká národní banka. Hypoteční banky jen odrážejí celkovou situaci, která je v poslední době, jak je vidět, velmi napjatá a nestabilizovaná. Nicméně věřím, že v zájmu hypotečních bank není úrokové sazby nyní

67

bezdůvodně zvyšovat a dle mého názoru se je budou snažit udržet na stejné úrovni dokud to jen bude možné.

5.2 Vývoj hypoték z hlediska objemu a počtu prodeje Dle statistik ze začátku letošní ho roku vyplývá, že zájem o hypotéky klesá.Banky v lednu poskytly méně než 3000 úvěrů. Mohou za to i úrokové sazby, které od prosince 2008 mají rostoucí tendenci. Dalším důvodem poklesu zájmu o hypoték jsou spekulace na pokles cen nemovitostí. Celkově bylo za leden 2009 poskytnuto 2 675 hypoték v lednu v objemu 4,595 miliard korun. V lednu loňského roku však objem poskytnutých hypoték činil 8,2 miliard Kč (4 817 kusů hypoték). Ani snížení základní úrokové sazby Českou národní bankou nepomohlo hypoteční trh

oživit. Na výsledky vývoje

poskytování hypotečních úvěrů se můžeme podívat v následující tabulce. Tabulka č. 2 : Vývoj počtu hypoték v českých bankách

Zdroj:www. Hypoindex.cz

V tabulce si můžeme všimnout, že Česká spořitelna v roce 2007 jasně držela příčku vítězů s počtem poskytnutých hypoték 29 140 zažila drastický propad o více než 50%, počet poskytnutých hypoték v loňském roce byl pouze 14 340. Druhou bankou, která zaznamenala velký propad je GE Money Bank, pokles počtu hypoték činil zhruba 36%. Zřejmé je rovněž, že rok 2007 byl z hlediska poskytování hypoték nejpřínosnějším a to pro všechny zmíněné hypoteční banky, porovnáme-li jejich údaje za uplynulá léta. Je to známka toho, že americká hypoteční krize se na hypotéky u nás ještě nepodepsala. O loňském roku toto už říci nemůžeme. Oproti tomu Wüstenrot hypoteční bance a Volskbank se prodej hypoték v roce 2008 podařilo zvýšit.Hypoteční banka si v roce 2008 oproti roku 2007 také pohoršila, ale propad činil "jen" 2 260 kusů (to je asi 10%) poskytnutých hypoték, tím se v roce 2008 dostává do vedení.

68

Po letech růstů hypoteční trh zaznamenává pokles. Následující dva grafy poskytují obecný náhled na celkovou situaci na hypotečním trhu. Je tam zaznamenán permanentní růst, jak objemu nově poskytnutých hypoték občanům, tak i počet uzavřených nových smluv, v jednotlivých letech od roku 2001. I tady je zřejmé, že hypoteční trh svého vrcholu dosáhl v roce 2007. Zatímco v roce 2007 objem nově poskytnutých hypoték činil 142 290 milionů korun, v roce 2008 se trh v oblasti hypoték propadá o 20% na 113 97 milionů korun. Propad se týká i počtu nově uzavřených smluv, kdy rok 2008 vykazuje propad o 23 %, pod úroveň výsledků 2006. Graf č. 12 a graf č.13: Vývoj hypotečního trhu z hlediska poštu a objemu nově poskytnutých hypoték v jednotlivých letech

Zdroj:Ministerstvo pro místní rozvoj

Podle odborníků se v letošním roce očekává pokles hypotečního trhu o 16% podle počtu uzavřených hypoték a o 14% dle objemu. Důležitou informací je i nárůst zadluženosti. Poslední dva roky byly pro český hypoteční trh rekordní. V loňském roce banky v České republice poskytly hypoteční úvěry v celkovém objemu 142,3 mld. Kč, což představuje meziroční nárůst o 41 %37. Jak se však vyvíjely hypotéky v ostatních státech EU a jak se liší úroveň bankovního sektoru ve střední, východní a jihovýchodní Evropě? Jsou Češi hodně zadlužení? Média i odborníci se zdviženým prstem upozorňují na to, že české domácnosti se čím dál více zadlužují. Podíváme-li se na graf č. 13, zjistíme, že na tom nejsme zdaleka tak špatně. V roce 2007 připadá na jednoho obyvatele Česka průměrná hodnota hypotečního dluhu 1.890 EUR, což je v přepočtu zhruba 50.841 Kč. Česká republika společně s 37

Interní materiály Hypoteční banky

69

Rumunskem, Bulharskem, Polskem, Slovenskem, Maďarskem, Slovinskem a Litvou má hypoteční dluh na osobu nejnižší. Oproti tomu průměrný občan Dánska si na byt půjčuje průměrně o dosti více. Dánsko žebříčku hodnot zadluženosti vévodí už po několik let, v roce 2007 hodnota hypotečního dluhu na občana činila 38 710 EUR, v přepočtu 1.041.299 Kč. Do bydlení také hodně investují Nizozemci a Irové. Nicméně z toho je patrné, že hypoteční trh ještě není vyčerpaný a potenciál tu stále existuje. Graf č. 14: Zadluženost hypotékami na 1 obyvatele v roce 2007

Zdroj: Hypoteční banka

5.3 Vývoj rezidenčního trhu Krize pochopitelně prosákla i na realitní trh.. Jelikož nabídka nemovitostí úzce souvisí s financováním je dobré mít přehled i o tom, co se děje na trhu s realitami, jaký je současný stav a výhled do budoucnosti. V září 2007 byli developeři ještě vcelku optimisté co se týkalo prognóz vývoje realitního trhu. Ještě na začátku roku 2008 realitní trh fungoval dobře, přestože hypoteční krize byla v plném proudu a banky hlásily miliardové ztráty. Obchody s nemovitostmi šly dobře, ceny akcií developerských firem byly ještě na relativně dobré úrovni. Na rozdíl od jiných poskytovatelů služeb, developeři nemají příliš prostoru pro snižování cen. Vše se odvíjí od cen pozemků a také nákladů na stavební práce. Prodejci proto nejsou ochotni snížit cenu, ale kupujících, kteří jsou ochotni jejich aktuální částky 70

zaplatit je velmi málo. Dle mezinárodní společnosti Jones Lang LaSalle v prvním pololetí roku 2008 bylo uzavřeno pouze devět nemovitostních transakcí v objemu 520 milionů eur. V porovnání s prvním pololetím roku 2007 to byl propad o 64%!38 Po propadu a době stagnace se na konci roku 2008 ledy opět prolomily a zájem o nemovitosti ožil. V listopadu 2008 mnoho lidí svůj záměr koupit nový byt raději odložili. V prosinci již

mnozí z nich raději nechtěli čekat na další vývoj cen

nemovitostí. Poptávka byla především po starších cihlových zástavbách jejichž cena klesla o 20%. Vývoj cen na realitním trhu je samozřejmě dán i regionálně a lokalitě. Jinak se budou vyvíjet ceny v centru Prahy, jinak na okraji Prahy a jinak například na severu Čech. Proto starší domy v dobrých lokalitách se pravděpodobně, dle vyjádření odborníků, týkat až tolik nebude. Změna ceny směrem dolů nastala u bytů v novostavbách a panelových domech a další pokles cen je stále očekáván. Lidé na slevy reagují kladně a proto se prodej bytů v novostavbách ustálil. Dle ředitele společnosti MEXX Reality, p. Šinágla by ceny starších panelových bytů měl v první polovině tohoto roku klesnout asi o 10 - 20%. V loňském roce se jejich cena již snížila zhruba o čtvrtinu. Velké realitní firmy ceny nových bytů prozatím oficiálně nesnížily, na trhu se ale již objevují menší projekty, které nové byty zlevňují, ale nejde o slevu přímo z ceny nemovitosti, ale o bonusy za koupi nemovitosti. Některé realitní kanceláře nabízejí k bytům nejrůznější akční slevy a bonusy (některé dokonce k bytu nabízejí i Mercedes nebo kuchyňskou linku, sklepy nebo pojištění). Developerské firmy v nyní čelí propadu poptávky po novém bydlení o pětinu až třetinu.39 Přitom úplně jednoduché heslo "zlevňujeme" by podle mého názoru bylo mnohem efektivnější a klienti by určitě více ocenily spíše slevu například 15% než Mercedes. Přestože se byty neprodávají developeři o výrazné slevě nechtějí moc uvažovat, naopak zamýšlejí si neprodejné nemovitosti ponechat a byty pronajímat. Na druhé straně, klient může situaci na realitním trhu chápat i jako jakousi očistu. Díky krizi na trhu zůstanou jen firmy s dobrým kapitálem a kvalitními projekty, které již obstojí vyšší náročnost klientů, kde hlavní roli hraje kvalita a cena. Kvalita a cena jsou 38 39

Euro, č. 40 29.září 2008 Realit 3/2009

71

hlavními faktory ovlivňující rozhodován klienta. Současný klient je náročnější a právem. Na trhu je mnoho nabídek mezi kterými si může vybírat a peníze na financování bydlení již není tak jednoduché získat. Mylná je domněnka, že trh patří prodávajícímu. Dnešní trh je orientován především na kupujícího. Firmy jsou v rámci konkurence nuceni buď ceny nemovitostí snižovat nebo je minimálně udržovat na stejné úrovni, jako konkurence. Vývoj rezidenčního trhu bohužel můžeme jen stěží předpovědět. Stejně jako u hypotečního trhu je i zde mnoho faktorů, které mohou vývoj ovlivnit takřka ze dne na den a to jak pozitivně, tak i negativně. Může se stát, že díky náročnosti bank na financování projektů a klientů na kvalitu a cenu bude vznikat menší množství projektů, o to ale kvalitnějších. Rovněž se může stát, že banky zareagují na snížení sazeb ČNB a zvolní ve své přísnosti, zpřístupní tak klientům finance na koupi domů a bytů. Zvolnění přísnosti se do budoucna určitě dá předpokládat, protože hypoteční úvěry jsou pro banky zajímavé. Své podmínky u hypotečních produktů zpřísnily hlavně z obavy z krize.

72

Závěr Hypoteční úvěry jsou pro banky silným strategickým produktem, který klienta k bance váže na dlouhou dobu. Z hlediska zajištění se jedná o velmi bezpečný produkt, který je oblíben napříč evropským trhem. Hypoteční úvěr je na českém trhu poměrně krátkou dobu a za poslední léta patří k jednomu z hlavních pilířů financování bydlení. Od roku 1993, kdy byl opět zaveden na český trh prošel radikálními změnami a to zejména díky novele zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb, která byla nutná pro sjednocení zákona s obdobnými předpisy v Evropské unii. Novela již neobsahuje podmínku účelovosti úvěru. Vůbec celkově se hypoteční úvěr zlidštil, úrokové sazby jsou o více jak polovinu nižší (rok 1996 průměrná útková sazba 11,3%; rok 2009 průměrná úroková sazba 5,69%), vyřízení úvěru je jednodušší a rychlejší. Hypoteční banky schválí až 90% žádostí. Ještě v polovině roku 2006 odborníci předvídali, že expanze hypotečních úvěrů bude pokračovat i dalších letech. Prosperoval i trh s nemovitostmi a výstavbě nových bytů se také velmi dařilo. Příjmy rychle rostly a úrokové sazby byly na přijatelné úrovni, situace na trhu byla pro poskytování hypotečních úvěrů více než příznivá. V roce 2006 Evropa zatím netuší, že USA se situace přiostřuje a rok 2007 je rokem zlomu, světem se šíří finanční krize. Jedním z hlavních spouštěčů celosvětové finanční krize jsou takzvané sub-prime hypotéky, poskytované klientům s nízkým ratingovým ohodnocením. Sub-prime hypotéky jsou hypotéky sekundárního trhu, jde tedy o úvěry, se kterými se dále obchodovalo a byly znovu prodány za nízké ceny. Tyto prapodivně levné půjčky se balili do balíčků CDO (collateralized debt obligatin - zajištěná dlužní obligace). Až 20% sub-prime hypoték, kterým hrozil úpadek bylo takto zabaleno a prodáno v rámci trhu dál do světa. Ztratila se návaznost a nikdo už neví, jakou hodnotu vlastně nemovitosti mají. Nebyl to však trh, kdo selhal, ale opět namyšlená ruka představitelů státu. Hlavním viníkem je americká vláda, která poskytování půjček lidem s chudších regionů podporovala a dokonce nařizovala. FED se

situaci snažil

zachraňovat nekonečným snižováním úrokových sazeb a naléváním peněz do ekonomiky, čímž rozpoutal další vlnu šíleného zadlužování. Podle mého názoru mělo v tento okamžik dojít především k radikální změně zákona a vyčištění sub-prime trhu.

73

Situace by se tak minimálně stabilizovala a krize by na zbytek světa nemusela dolehnout v takovém rozsahu. V roce 2006 propukla v USA hypoteční krize a o rok později její otřes pociťuje i ekonomika států v Evropě. Ekonomika se zpomaluje, firmy jsou zadlužené a nemají peníze, svou finanční tíseň řeší buď částečným nebo úplným zastavením provozu a propouští se. Ekonomika České republiky je rovněž zasažena, ale o krizi jako takovou se dle mého názoru nejedná, spíše o recesi. Trh se vyčistí od špatných firem a vzniknou firmy nové s lepším potenciálem. Banky jsou u nás i v Evropských státech silné a jejich portfolia jsou zdravá, proto mají velkou šanci nepříznivou situaci bez větších problémů zvládnout. Více nebezpečné pro ně, než samotná celosvětová krize, jsou poplašné zprávy médií, které mohou vyvolávat celoplošně paniku mezi lidmi. Banky se zatím krizí ohrožené být necítí a zpomalení trhu dávají z velké části za vinu i zvýšení sazeb DPH, ke kterému došlo na začátku roku 2008. V roce 2007 se již o zvýšení sazby vědělo a mnoho občanů zareagovalo pořízením si nemovitosti ještě za nižší sazbu DPH. To mělo za následek expanzi jak nemovitostního trhu, tak i trhu hypoték. V roce 2008 tedy jasně muselo dojít ke zpomalení. Hypoteční banky zpomalení trhu berou v jistém smyslu i jako výzvu a energii vynakládají do zlepšení strategie a produktů. Například Hypoteční banka zvolila novou taktiku multibrandingového prodeje. Znamená to, že uzavírá smlouvy s jinými institucemi a prodává své hypoteční produkty v jejich prodejních sítích i pod jejich značkou. Cílem je oslovit co nejširší části trhu potenciálních zájemců o hypotéku, ke kterým by se jinak nedostala. Smluvními partnery mohou být pojišťovny, realitní kanceláře, developerské firmy a další. Hypoteční banka si dokonce dovede představit i model, který funguje v Anglii, že hypotéku poskytuje i obchodní sít TESCO. Jiné banky sázejí spíše na refinancování, protože vzhledem k situaci na trhu nových zájemců zřejmě ubude a proto se budou snažit přetahovat stávající klienty konkurence. Některé hypoteční banky podmínky pro uzavření hypotečního úvěru zpřísnily, některé dokonce vyloučily ze své nabídky rizikovější produkty, jako je Americká hypotéka nebo hypotéka 100% či hypotéka 120%. Avšak v rámci konkurenčního boje většina bank tyto produkty do své nabídky zase vrátila.

74

Produktová nabídka je opravdu široká, ale stále v ní nenajdeme speciality světového hypotečního trhu, například reverzní hypotéky nebo hypotéky na pořízení lodi, dědickou hypotéku a další. Hypoteční trhy v nových členských státek Evropské unie se rozvíjejí mnohem rychleji. Existují i snahy o vybudování sjednoceného evropského hypotečního trhu. Bohužel, hypoteční trh má ve všech zemích lokální charakter a lze těžko očekávat popularitu příhraničních hypotečních úvěrů. Proto se i Eurohypotéka setkala s velkou nelibostí a nezájmem klientů. Ani samotné banky tento produkt příliš neuvítaly, protože mají strach z přílišné unifikace.Vzhledem k nejednotnosti měny je podle mne v blízké době nemožné dosáhnout spravedlnosti, o kterou Komise usiluje prostřednictvím Bílé knihy o sjednocení hypotečního trhu. Rok 2009 s největší pravděpodobností přinese stagnaci trhu až pokles na českého trhu hypoték na úroveň roku 2006 V důsledku ekonomické krize může dojít ke zvýšení delikvence. Ceny nemovitostí zřejmě v dohledné době neporostou a v některých oblastech může dojít ke zlevnění nemovitostí. Banky si budou ještě více konkurovat a bojovat o své klienty. Nicméně z porovnání zadluženosti hypotékami mezi jednotlivými evropskými zeměmi je v České republice zadluženost hypotečními úvěry na relativně nízké úrovni a proto tu stále ještě zůstává nevyužitý potenciál pro uzavření nových hypotečních úvěrů.

75

Seznam použité literatury Mnonografie: ELLIS, Luci: The housing metldown: why did it happen in the United States? 1.vyd. Basel: Bank for International Settlemets, 2008 - 31 s. ISBN 31-9204-295-9 FABBOZI, Frank J. : Advances & inovations in the bond and mortgage markets 1. vyd. Chicago: Probus, 1989 654 s. ISBN 1-55738-016-3 FELSENHEIMER, Jochen, GISDAKIS, Philip: Credit crises: from tained loans to a global economic meltdown 1.vyd. Weinheim: Wiley-VCH, 2008 - 277 s. ISBN 978-3-527-50375-9 HOLMAN, Robert, JANÁČEK, Kamil, DALLARA, Charles: Americká finanční krize: hrozba pro světovou ekonomiku? : sborník textů č. 71/2008 [Ekonomika, právo a politika] 1. vyd. Praha: Centrum pro ekonomiku a politiku, 2008 - 87 s. ISBN 978-80-86547-65-7 MAGNÉ, Francois Ortalo, RADY, Sven: Boom in, Bust out: Zouny households and the housing cycle 1. vyd. London: London Schoul of Economics. Financial Market Group, 1998 - 18 s. MÚČKOVÁ, Viktória: Hypotéky v Európe 1. vyd. Bratislava: Národná banka Slovensko. Institut menových a finančních štúdií, 2000 - 54 s. ISBN 319-2016-6-86 PAVELKA, František, OPLTOVÁ Dagmar: Jak správně na hypotéky 1.vyd. Praha: Consultinvest, 1997 - 142 s. ISBN 80-901486-5-4 PELTRÁM, Antonín: Evropská integrace a Česká republika 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2009 - 143 s. ISBN 978-80-2747-2849-0 PERRUCI, Stefania: Mortgages and real estate finance: latest innovationsa and opprotunities 1. vyd. London: Risk Books, 2008 - 418 s. ISBN 978-1-906348-12-0 TOMÁŠEK, Michal: Bankovnictví jednotného vnitřního trhu Evropské unie 1. vyd. Praha: Linde, 1997 - 516 s. ISBN 80-7201-052-2 SHILLER, Robert J. : The subprime solution: how today´s global financial cisis happened, and Chat to do about it 1. vyd. Princeton: Princeton University Press, 2008 - 196 s. ISBN 978-0-691-13929-6 SYROVÝ, Petr: Financování vlastního bydlení 5. vyd. Praha: Grada Publishing, 2009 - 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4

76

Odborná periodika: EKONOM, 8. října 2008, č. 40 E15, 15. října 2008 EURO, 29. září 2008 HOSPODÁŘSKÉ NOVINY - Reality 15. října 2008 Zákony a nařízení: Zákony č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, v platném znění Internetové zdroje: www.cnb.cz - internetové stránky České národní banky www.csob.cz - internetové stránky Československé obchodní banky www.czso.cz- internetové stránky Českého statistického úřadu www.mmr.cz - internetové stránky Ministerstva pro místní rozvoj www.mfcr.cz - internetové stránky Ministerstva financí www.hypotecnibanka.cz - internetové stránky Hypoteční banky, a.s. www.volksbank.cz - internetové stránky Volksbank, a.s. www.kb.cz - internetové stránky Komerční banky, a.s. www.euroekonom.cz - internetové stránky euroekonom www.finweb.cz - internetové stránky finweb www.finance.cz - internetové stránky finance www. investopedia.cz - internetové stránky investoepedia www. hypoindex.cz - internetové stránky hypoindex.cz dále: interní materiály Československé obchodní banky, a.s. interní materiály a ekonomické studie KBC interní materiály Hypoteční banky, a.s. intranet Československé obchodní banky, a.s.

77