OBSAH I.
BYDLENÍ V NÁJMU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Uzavírání nájemní smlouvy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2 Nájem bytu k rekreačním nebo krátkodobým účelům . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3 Trvání nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4 Nájem bez písemné nájemní smlouvy . . . . . . . 2. Zakázaná ujednání . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Nájem bytu družstevního nebo bytu právnické osoby . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Odevzdání bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1 Rozestavěný byt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2 Byt k nastěhování . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3 Odmítnutí se nastěhovat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4 Nájemné, když se nenastěhuji . . . . . . . . . . . . . . 5. Nájemné je především věcí dohody . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Zajišťování služeb spojených s bydlením . . . . . 5.2 Rozúčtování služeb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Zvyšování nájemného . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4 Nedojde-li k dohodě o zvyšování nájemného . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5 Co to je obvyklé a srovnatelné nájemné . . . . . . 5.6 Zvyšování nájemného po úpravách domu nebo bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7 Placení nájemného . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.8 Vyúčtování, přeplatek a nedoplatek . . . . . . . . . 5.9 Uložení nájemného v případě sporu . . . . . . . . . 5.10 Co s dnešními nájmy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.11 Útulek pro osobu s nebezpečnými vlastnostmi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11 12 16 17 18 19 21 22 24 25 26 28 29 31 32 34 35 39 41 43 44 46 49 49
3
LEGES_42.indd 3
21.1.2014 11:01:15
Obsah
6. 7.
8.
9. 10. 11. 12. 13. 14.
Jistota neboli kauce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 Vrácení jistoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Práva a povinnosti stran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1 V bytě lze i pracovat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2 Náležitý pořádek a obvyklá pravidla . . . . . . . . . 7.3 Rozumné pokyny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4 Byt způsobilý k užívání . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.5 Chování zvířete v bytě . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Úpravy a jiné změny bytu nebo domu . . . . . . . . . . . . 8.1 Kdy nájemce musí dát souhlas s úpravami, a kdy nemusí . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2 I když bez souhlasu nájemce, nikoliv však bez povinností pronajímatele . . . . . . . . . . . . . . . 8.3 Lhůty nezbytné k zahájení prací . . . . . . . . . . . . 8.4 Nevyklizení bytu nájemcem . . . . . . . . . . . . . . . . 8.5 Důležité: zanikne-li byt, zanikne i nájem . . . . . 8.6 Co když nájemce odmítne byt vyklidit . . . . . . . 8.7 Souhlas pronajímatele se stavebními úpravami prováděnými nájemcem . . . . . . . . . . Odstraňování poškození nebo vad . . . . . . . . . . . . . . . Nové ustanovení: předpokládaná nepřítomnost nájemce v bytě . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Společný nájem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Domácnost nájemce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.1 Oznámení o počtu osob v domácnosti . . . . . . . Podnájem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Následky smrti nájemce – přechod nájmu . . . . . . . . . 14.1 Přechod nájmu – zákon dává přednost potomkům . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.2 Jistota od toho, na koho přešel nájem . . . . . . . . 14.3 Vrácení předplaceného nájmu po přechodu nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.4 Novinka: dědění nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
51 53 54 55 57 58 60 61 64 65 67 69 69 70 71 73 75 80 84 86 88 91 97 102 102 103 104
4
LEGES_42.indd 4
21.1.2014 11:01:15
Obsah
14.5 14.6
15.
16.
17.
18. 19.
Vypovězení nájmu dědice . . . . . . . . . . . . . . . . . . Není-li dědic znám, má pronajímatel právo byt vyklidit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.7 Uložení věcí v bytě se nacházejících . . . . . . . . . Skončení nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.1 Obnovení nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.2 Výpověď z nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.3 Poučení o námitkách a žalobě . . . . . . . . . . . . . . 15.4 Výpověď daná nájemcem . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.5 Výpovědní důvody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.6 Výpověď z důvodu potřeby bytu pronajímatelem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.7 Obrana proti zneužití výpovědního důvodu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.8 Pronajímatel vyklizený byt opravuje . . . . . . . . . 15.9 Přezkoumání výpovědi soudem . . . . . . . . . . . . . 15.10 Klíčový okamžik: doručení (dojití) výpovědi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.11 Žaloba proti výpovědi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.12 Vystěhování nájemce před rozhodnutím soudu o námitkách . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.13 Zpětvzetí výpovědi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Výpověď bez lhůty – okamžité vyklizení bytu! . . . . . 16.1 Odůvodnění takové výpovědi . . . . . . . . . . . . . . 16.2 Přezkoumání důvodů okamžité výpovědi . . . . Odevzdání bytu pronajímateli a opuštění bytu . . . . . 17.1 Jak to je se stavem bytu při předávání pronajímateli. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.2 Co je připevněno ke zdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3 Věci zanechané v bytě nájemcem . . . . . . . . . . . . Nájem služebního bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.1 Skončení nájmu služebního bytu . . . . . . . . . . . . Nájem bytu zvláštního určení . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
105 106 107 108 108 110 111 112 113 117 119 120 121 121 122 124 124 125 126 127 128 129 132 134 135 138 141
5
LEGES_42.indd 5
21.1.2014 11:01:15
Obsah
II. BYDLENÍ MANŽELŮ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Rodinná domácnost . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Bydlení v bytě (domě) jednoho z manželů. . . . . . . . . 3. Společný nájem manželů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 Omezení vlastnických práv při společném bydlení . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Ohroženost bydlení . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 Omezení nájemních práv při společném bydlení . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4 Manželé se mohou (písemně) dohodnout i jinak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5 Dohodou však nesmí ohrozit nezletilé děti . . . 3.6 Předběžná opatrnost . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Bydlení po zániku manželství . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1 Manželství zaniklo smrtí jednoho z manželů a manželé bydleli v nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2 Manželství zaniklo smrtí jednoho z manželů a manželé bydleli ve vlastním bytě . . . . . . . . . . 4.3 Manželství zaniklo rozvodem a manželé bydleli v nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.
6.
Rozhodnutí soudu o bydlení rozvedeného manžela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Bydlení po rozsudku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Právo na bydlení založené rozhodnutím soudu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Manželství zaniklo rozvodem a manželé bydleli ve vlastním . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
III. BYDLENÍ V BYTOVÉM DRUŽSTVU . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Bytové družstvo a družstevní byt . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Zákaz změny povahy družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Stanovy bytového družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Členství v bytovém družstvu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Nájem družstevního bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
143 144 146 147 150 152 153 155 155 157 158 158 160 162 164 165 166 167 169 171 173 174 176 178
6
LEGES_42.indd 6
21.1.2014 11:01:15
Obsah
6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
Nájem družstevního bytu manžely . . . . . . . . . . . . . . . Vyloučení člena z bytového družstva . . . . . . . . . . . . . Rozdělení družstevního podílu . . . . . . . . . . . . . . . . . . Podíl člena na ztrátách družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . Vypořádací podíl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omezení hospodaření bytového družstva . . . . . . . . . Samospráva bytového družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . . Likvidace bytového družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
179 180 182 183 184 185 187 189
IV. SOCIÁLNÍ PODPORA DOSTUPNÉHO BYDLENÍ . . . . . 1. Příspěvek na bydlení . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Doplatek na bydlení . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
191 192 197
PŘÍLOHY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Část zákona č. 89/2012 Sb., ze dne 3. 2. 2012, občanský zákoník, věnovaná nájmu bytu. . . . . . . . . . . . . . . . . Zákon č. 67 /2013 Sb., ze dne 19. února 2013, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Část zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních společnostech a družstvech (zákon o korporacích), věnovaná družstvům a bytovým družstvům . . . . . . . . . . . . . . Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., ze dne 11. 12. 2013, o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě . . . . . . Použitá literatura. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seznam použitých zkratek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
199 200
214
219
264 271 272
7
LEGES_42.indd 7
21.1.2014 11:01:15
