Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 4812-237/2012 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Objekt pro skladování a úpravu produktů, skladová a výrobní hala na p.č.300 v k.ú.Divnice Divnice Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Slavičín, k.ú. Divnice, kód ČSÚ: 750 069, LV: 1984
Vlastník pozemku:
CHMELA - STAV s.r.o., K Nábřeží 853, 76321 Slavičín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.:, 14.11.2012 Dlouhá 4433, 760 01 Zlín
st. 300, 1070/139, 1070/169 CHMELA - STAV s.r.o., K Nábřeží 853, 76321 Slavičín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
, Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, 76861 Bystřice pod Hostýnem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu dle zák.26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 8 000 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: 602750463 fax:
14.11.2012
19 stran
Bystřici pod Hostýnem, dne 16.11.2012
Budoucí stav
Datum zpracování :
16.11.2012
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1935 změna stavby v r. 2009 rekonstrukce v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - samota novostavba (do 5 let stáří) ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců
KUPNÍ CENA
autobus silnice II.,III.tř
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
objekt není předmětem prodeje
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Budoucí stav
8 019 975 Kč 4 948 125 Kč 22 364 684 Kč 8 000 000 Kč 632 700 Kč
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí klady:
- objekt v průmyslové zoně města - výborný ST stav - novostavba
zápory:
- lokalita se zvýšenou mírou nezaměstnanosti - zástavní práva - viz. příloha
Zdůvodnění obvyklé ceny: Stávající stav Věcná hodnota : Výnosová hodnota:
22 364 684,- Kč 4 948 125,- Kč
Průměr Naegelli při váze 5:1: 7 850 885,-
Kč Porovnávací hodnota vypočtená:
8 019 975,- Kč
-2-
Průměr: 430,- Kč Odhad obvyklé ceny:
7 935 7 900 000,- Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1) výpis z KN LV č.1984 ze dne 11.10.2012 2) internetová verze ze dne 8.11.2012 3) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bankovních ústavů
Charakteristika obce
Zlínský kraj,okres Zlín - CZ0724,obec Slavičín - 585751,k.ú.Divnice - 750069,počet obyvatel: 6 800 (lexikon obcí). V obci kompletní infrastruktura a kompletní občanská vybavenost.Místní část Divnice stavebně nesrostlá s kmenovou obcí.
Poloha nemovitosti
Areál bývalé firmy Vlárské strojírny Slavičín v m.č.Divnice asi 5 km od města na trase do Valašských Klobouk.Rozlehlý areál na SV okraji katastru Divnice - viz. situace v příloze Objekt původní haly z roku 1935 po levé straně vnitroareálové komunikace na JZ okraji areálu v roce 2009 kompletně zrekonstrovaný s nádstavbou a přístavbou měl sloužit jako výrobně administrativní objekt pro výrobu a montáž el. rozvaděčů.Pozemky p.č.300,1070/139 a 1070/169 v průmyslové zoně s možností napojení na všechny inženýrské sítí přístupné z vnitroareálové komunikace. Ve městě Slavičín kompletní občanská vybavenost ( prodejny,restaurace).
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno viz. oddíl C) výpisu v příloze - zástavní práva a exekuční příkazy Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Skladová a výrobní hala na p.č.300 Dispoziční řešení: centrální zděná středová část - původní přízemní objekt s monolitickými stropy byl rekonstruován a nadstaven o II.NP.V I.NP kancelářské prostory,šatny a sociální zařízení pro zaměstnance,po pravé straně přízemní část určená pro montáž el. rozvaděčů,ve II.NP učebna a sociální zařízení.Kolem středového objektu provedena přístavba ocelové výrobní zateplené haly tvořící jeden volný skladový a výrobní prostor ,který je možné rozdělit přestavitelnými příčkami. Pozemky: Zastavěná plocha pod stavbou p.č.300 o výměře 572 m2 ,dále pozemky za halou 2 2 p.č.1070/139 a 1070/169 o výměrách 904 m a 633 m v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu.Pozemek bez závad v průmyslové zoně s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Okolní zástavbu tvoří jednak průmyslové objekty areálu,přístup z pozemku p.č.1070/36 - vnitroareálová komunikace.
Druh stavby - účel využití
Výrobní a skladový objekt - výroba el.rozvaděčů a elektromontážní práce v době prohlídky -3-
prázdná a nevyužívaná. Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
centrální zděná středová část - původní přízemní objekt s monolitickými stropy byl rekonstruován a nadstaven o II.NP.V I.NP kancelářské prostory,šatny a sociální zařízení pro zaměstnance,po pravé straně přízemní část určená pro montáž el. rozvaděčů,ve II.NP učebna a sociální zařízení.Kolem středového objektu provedena přístavba ocelové výrobní zateplené haly tvořící jeden volný skladový a výrobní prostor ,který je možné rozdělit přestavitelnými příčkami Zděná část: dvoupodlažní nepodsklepený objekt,betonové základy,zdivo v tl. do 45 cm,betonový monolit. strop nad I.NP a zavěšený SDK strop nad II.NP na OK střechy,betonové monolit.schodiště,krytina z poplast.plechu,klempířské konstrukce z TiZn.Vnitřní hladké omítky a keramické obklady,venkovní zateplená fasáda.Plastová okna a vchod.dveře,dřevěné vnitřní dveře do ocel. zárubní,nadstandartní keramická dlažba na chodbách a soc. zařízení, v místnostech PVC.Standartní rozvody ZTI,standartní zařizovací předměty - umyvadla,pisoáry a spl. WC.Ústřední topení plynový kotel,rozvody v Cu trubkách a otopné panely.Rozvod elektro 400/240 V,rozvod VZT. Ocelová část: nosné ocel. sloupy a průvlaky,systém kovových vazníků ,stropních VSŽ plechů a foliovou krytinou.Klempířské konstrukce z TiZn,opláštění z panelů Kingspan.Kovová sekční vrata na dálk.ovládání,plastová okna,betonové podlahy s potěrem.Rozvod 400/240 V,rozvod plynu a vytápění plynovými nástěnnými jednotkami.Objekt vzhledem k celkové rekonstrukci ,přístavbě a nádstavbě ve výborném ST stavu považuji za novostavbu a opotřebení nepočítám. Oceňovaná hala nemá žádné příslušenství,je napojena na rozvod silnoproudu,kanalizace,přípojku vody a plynu a přístupná z vnitroareálové komunikace
Analýza tržního nájemného
POSUDEK Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 skladová a výrobní hala na p.č.300 - zděná část 1.1.2 skladová a výrobní hala na p.č.300 - kovová část 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 skladová a výrobní hala na p.č.300 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 skladová a výrobná hala na p.č.300
1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 skladová a výrobní hala na p.č.300 - zděná část Zděná část: dvoupodlažní nepodsklepený objekt,betonové základy,zdivo v tl. do 45 cm,betonový monolit. strop nad I.NP a zavěšený SDK strop nad II.NP na OK střechy,betonové monolit.schodiště,krytina z poplast.plechu,klempířské konstrukce z TiZn.Vnitřní hladké omítky a keramické obklady,venkovní zateplená fasáda.Plastová okna a vchod.dveře,dřevěné vnitřní dveře do ocel. zárubní,nadstandartní keramická dlažba na chodbách a soc. zařízení, v místnostech PVC.Standartní rozvody ZTI,standartní zařizovací předměty - umyvadla,pisoáry a spl. WC.Ústřední topení plynový kotel,rozvody v Cu trubkách a otopné panely.Rozvod elektro 400/240 V,rozvod VZT. Ocelová část: nosné ocel. sloupy a průvlaky,systém kovových vazníků ,stropních VSŽ plechů a foliovou krytinou.Klempířské konstrukce z TiZn,opláštění z panelů Kingspan.Kovová sekční vrata na dálk.ovládání,plastová okna,betonové podlahy s potěrem.Rozvod 400/240 V,rozvod plynu a vytápění plynovými nástěnnými jednotkami.Objekt vzhledem k celkové rekonstrukci ,přístavbě a nádstavbě ve výborném ST stavu považuji za novostavbu a opotřebení nepočítám.
Seznam podlaží Název I.NP II.NP I.NP
Zastavěná plocha 218,28 m2 218,28 m2 241,40 m2 -4-
Užitná plocha 174,62 m2 174,62 m2 193,12 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní část střešní část vrchní část - přízemní přístavba Obestavěný prostor - celkem:
16,05*13,60*7,90 16,05*13,60*1,0/2 17,75*13,60*4,00
= = = =
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy a patky izolované zděné z plných cihel tl. 45 cm betonové nízká sedlová AL KOB titanzinek dvouvrstvé vápenné omítky,nátěry a ker.obklady kontaktní zateplovací systém běžné keramické obklady - WC,soc.zařízení železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře
Obestavěný prostor 1 724,41 m3 109,14 m3 965,60 m3 2 799,15 m3
plastová nadst. keramická dlažba PVC ústřední,plynové Cu rozvody,otopné panely a lavice světelná třífázová bleskosvod CU trubky, studená a teplá voda plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody WC, umyvadla, pisoáry chybí běžné digestoře a odvětrání,SLP,EZS
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 226 2 799,15 5 069 100,00 14 188 891 3 97 0,00 14 188 891
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.1.2 skladová a výrobní hala na p.č.300 - kovová část Ocelová část: nosné ocel. sloupy a průvlaky,systém kovových vazníků ,stropních VSŽ plechů a foliovou krytinou.Klempířské konstrukce z TiZn,opláštění z panelů Kingspan.Kovová sekční vrata na dálk.ovládání,plastová okna,betonové podlahy s potěrem.Rozvod 400/240 V,rozvod plynu a vytápění plynovými nástěnnými jednotkami.Objekt vzhledem k celkové rekonstrukci ,přístavbě a nádstavbě ve výborném ST stavu považuji za novostavbu a opotřebení nepočítám.
Seznam podlaží Název I.NP
Zastavěná plocha 677,68 m2
Výpočet obestavěného prostoru -5-
Užitná plocha 576,03 m2
Název vrchní část Obestavěný prostor - celkem:
45,25*11,55*4,50+11,40*13,60*3,50
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
betonové pasy a patky izolované kovové+Kingspan chybí kovový vazník AL KOB- foliová izolace titanzinek typová úprava Kingspan typová úprava Kingspan
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
= =
Obestavěný prostor 2 894,51 m3 2 894,51 m3
chybí chybí zakázkové,sekční výsuvná chybí těžká drátkobetonová podlaha světelná třífázová bleskosvod
běžné odvětrání,pož.hydranty,vytápění nást.plynovými jednotkami
Současný stav 678 2 894,51 2 606 100,00 7 543 093 3
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
0,00 7 543 093
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 pozemky Základní popis oceňovaných pozemků
Zastavěná plocha pod stavbou a pozemky kolem stavby vše ve funkčním celku v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu.Pozemek bez závad v průmyslové zoně s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
pozemky porovnávané
300,00
Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
1,00
300,00
300,00 Kč/m2 Cena obdobných pozemků se v lokalitě pohybuje kolem 300,- Kč/m2 Parcela č.
Výměra m2 -6-
Jednotková cena Kč/m2
Celková cena pozemku Kč
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy Celková výměra pozemků
st. 300 1070/139 1070/169
572 904 633 2 109
300 300 300 Hodnota pozemků celkem
171 600 271 200 189 900 632 700
1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 skladová a výrobní hala na p.č.300 Porovnávací hodnotu odhaduji z realizovaných prodejů podobných nemovitostí nebo vlastních odhadů obvyklých cen pro různé účely( dražby,majetkové vyrovnání mezi firmami apd.)
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 650,00
4 610
Kč 7 000 000
Kč/m2 10 769
KC 0,66
Upravená cena Foto Kč/m2 7 108
Areál VÚO po levé straně silnice ve výjezdu z města směrem do Ratají příjezdný z hlavní silnice po panelové silnice a po pozemcích ve vlastnictví obce.Oceňované objekty jsou v JZ rohu areálu a jsou příjezdné po panelové vozovce a po pozemcích ve vlastnictví obce.Vjezd do nového areálu objednatele ze SV strany,po pravé straně provozní budova SO 01,po levé straně prodejna komodit SO 02.Po pravé straně nádvoří za SO 01 je objekt sklad obilovin.Všechny objekty realizované jako novostavby v roce 2009/2010. Vlastní odhad obv. ceny. Poloha - lepší umístění; Provedení a vybavení - porovnávaná nemovitost v podobném st.tech.stavu; Celkový stav - a podobném vybavení; Vliv pozemku - pozemek je větší; Úvaha zpracovatele ocenění - podobně využitelná nemovitost,index 2012/2010: 1,0*1,15; 940,00
10 514
15 000 000
15 957
0,58
9 255
Výrobně administrativní budova přízemní,ocelová montovaná novostavba z roku 2007 ve výborném stavu na J okraji města.Vlastní odhad obv.ceny pro majetkoprávní vypořádání v roce 2009 Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné vybavení a ST stav; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobně využitelná nemovitost,index 2009/2012: 20%; 1 260,00
5 440
12 500 000
9 921
0,63
6 250
Areál příjezdný z ulice Jiráskové po pozemcích ve vlastnictví obce a soukromého subjektu.Oceňovaný objekt z roku 1970 přízemní bez podsklepení s přistavěnými kancelářskými prostorami a přistavenou novou skladovou halou z roku 2006.Nádvoří je zpevněné - betonová a štětová vozovka a zámková dlažba.Prodej v roce 2009. Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné využití .index 2009/2012: 15%: 1,0*1,20; 1 120,00
20 155
8 500 000
7 589
1,21
9 161
Nemovitosti areálu postavené jako novostavby v roce 1995 tzv.„na zelené louce” sloužící jako garáže,opravárenské dílny a zázemí pro nákladní kamionovou dopravu.Vydražen v roce 2010 za 8,5 mil. Kč Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - horší stavebnětechnický stav; Celkový stav - horší vybavení; Vliv pozemku - vetší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost,index 2010/2012: 0,85*1,15; 1 149,00
6 300
6 000 000
5 222
1,39
7 259
Přízemní ocelová jednolodní hala s nízkou sedlovou střechou obdélníkového tvaru.Vnitřní prostor volný rozdělený přestavitelnými příčkami.U haly provedena přístavba elektrorozvodny a z UNIMO buněk realizovaná přístavba kanceláří a soc.zařízení pro zaměstnance Poloha - podobné umístění; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - hůře využitelná nemovitost,prodej 2011 za 6 mil. Kč ,index 10%: 0,85*1,1; 914,00
6 806
4 900 000
-7-
5 361
1,61
8 631
Areál bývalého JZD Slušovice,oceňovaný objekt postavený v Z části areálu jako skladovací hala pro produkty rostlinné výroby.Objekt je ve vjezdu oplocen a napojen na všechny potřebné inženýrské sítě .Prodej 2012: 4,9 mil. Kč Poloha - podobná poloha; Provedení a vybavení - horší ST stav; Celkový stav - a horší vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší využití, index 01/2012 08/2012 10%: 0,80 x 1,10; 2 481,00
31 522
11 000 000
4 434
1,21
5 365
Areál manipulačního skladu situovaný po pravé straně silnice při vjezdu do obce Ptení.Jedná se o oplocený areál s objekty postavenými do U s rozlehlou manipulační plochou.Objekty garáží,skladů uOS a adm. budovou.Dražba 2011. Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné využití ,dražba 2011,index 2011/2012: 1,00*1,15; 760,00
5 037
6 000 000
7 895
1,21
9 552
Provozní areál firmy Stavex U.H. s.r.o. se nachází v katastru obce Kroměříž,v zastavěné části po pravé straně „staré” silnice směrem do Chropyně cca 300 m od stávajícího nadjezdu Z obchvatu Kroměříže.Původně areál sloužil jako mechanizační středisko podniku Agrostav Kroměříž.Později byl areál rozdělen na dvě části.Oceňovanou část odkoupila v roce 1998 firma Stavmont s.r.o. Kroměříž a později firma Stavex U.H. s.r.o. Prodej 2012: 6 000 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; 683,00
795
2 900 000
4 246
1,55
6 581
Dvě nepodsklepené jednolodní přízemní montované haly sloužící ke skladování a výrobě kartonáže po pravé straně ulice k nádraží ČD.Jedná se o typové ocelové haly typu Suomi hall,obě přístupné ze SZ štítu. Odhad obvyklé ceny pro majetkové vyrovnání v roce 2012: 2 900 000,- Kč Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - podobné vybavení; Celkový stav - podobný ST stav; Vliv pozemku - pouze pozemek pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění horší nemovitost; 1 126,00
0
2 500 000
2 220
1,63
3 613
Dvoulodní výrobní hala s nízkou sedlovou střechou tvořenou příhradovými vazníky,nepodsklepená v 4,5 m modulu ( 9modulů á 4,5 m). Dispozičně řešena jako jeden volný prostor,na S štítu jsou šatny a soc.zařízení pro zaměstnance,kancelář a rozvodna. Dražba 2012: 2 500 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku pozemek jiného vlastníka; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; 1 162,00
7 611
9 000 000
7 745
0,81
6 273
Přízemní ocelová jednolodní hala,9 modulů po 6,0 na rozpětí 24 m m,ocelový plnostěnný sloup a vazník proměnného průřezu po výšce,ocelové paždíky a krytina ze střešních panelů Kingspan,po obvodě do výšky 180 cm opláštění keramickými panely,zbývající část opláštěna panely Kingspan.Nová těžká betonová podlaha z drátkobetonu,uvnitř rozvody silnoproudu 400/240 V. Odhad obvyklé ceny pro ručení: 9 000 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobný ST stav,horší vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 1 457,00
8 440
12 000 000
8 236
0,85
Areál mrazííren situován na JV okraji města mezi ulicí Šumickou tratí ČD a tokem Olšavy asi 700 m od centra města a 500 m od autobusového a vlakového nádraží.Pozemky areálu jsou rovinaté,v místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě.areál je oplocený,přístupný a příjezdný z veřejné komunikace.Vl.odhad obvyklé ceny: 12 000 000,- Kč Poloha - podobná poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost,lépe využitzelní,index 2011/2012: 1,2*1,10; Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
1.4. Ocenění výnosovou metodou -8-
7 001
2
7 171 Kč/m 2 1 118,39 m 8 019 975 Kč
1.4.1 skladová a výrobná hala na p.č.300 Objekt se v současné době nepronajímá.Obvyklá cena pronájmů se v dané lokalitě za podobné objekty pohybuje v průměru kolem 500,- Kč/m2 viz. nabídka RK v příloze. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
1.Provozní prostory 2.Provozní prostory 3.Kancelářské prostory 4.Ostatní prostory
podlahová plocha
nájem
nájem
[m2] 175
[Kč/m2/rok] 700
[Kč/měsíc] 10 208
175
800
11 667
140 000
8,00
193
500
8 042
96 500
8,00
576
500
24 000
288 000
8,00
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
I.NP zděné části II.NP zděné části I.NP zděné části - montáž I.NP kovové části
5.Skladovací prostory 6.Skladovací prostory 7.Skladovací prostory 8.Skladovací prostory 9.Skladovací prostory Celkový výnos za rok:
nájem
míra kapitalizace [Kč/rok] [%] 122 500 8,00
647 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok Objekt ve výborném ST stavu po Opravy a údržba 0,92 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
kompletní rekonstrukci.
0,00 % * RC V N=Nh-V Cv
Seznam příloh:
578 647 000 95 % 614 650 8 000 10 866 199 934 0 0 218 800 395 850 8,00 4 948 125
počet stran A4 v příloze: 3 4
Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti. Znalecká doložka:
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
1 119 21 731 984
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.Spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
-9-
Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 4812-237/2012 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Objekt pro skladování a úpravu produktů, skladová a výrobní hala na p.č.300 v k.ú.Divnice Divnice Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Slavičín, k.ú. Divnice, kód ČSÚ: 750 069, LV: 1984
Vlastník pozemku:
CHMELA - STAV s.r.o., K Nábřeží 853, 76321 Slavičín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.:, 14.11.2012 Dlouhá 4433, 760 01 Zlín
st. 300, 1070/139, 1070/169 CHMELA - STAV s.r.o., K Nábřeží 853, 76321 Slavičín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
, Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, 76861 Bystřice pod Hostýnem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu dle zák.26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 8 000 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: 602750463 fax:
14.11.2012
19 stran
Bystřici pod Hostýnem, dne 16.11.2012
Budoucí stav
Datum zpracování :
16.11.2012
Počet příloh:
7
Otisk razítka
- 10 -
Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1935 změna stavby v r. 2009 rekonstrukce v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - samota novostavba (do 5 let stáří) ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců
KUPNÍ CENA
autobus silnice II.,III.tř
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
objekt není předmětem prodeje
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Budoucí stav
8 019 975 Kč 4 948 125 Kč 22 364 684 Kč 8 000 000 Kč 632 700 Kč
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí klady:
- objekt v průmyslové zoně města - výborný ST stav - novostavba
zápory:
- lokalita se zvýšenou mírou nezaměstnanosti - zástavní práva - viz. příloha
Zdůvodnění obvyklé ceny: Stávající stav Věcná hodnota : Výnosová hodnota:
22 364 684,- Kč 4 948 125,- Kč
Průměr Naegelli při váze 5:1: 7 850 885,-
Kč Porovnávací hodnota vypočtená:
8 019 975,- Kč
- 11 -
Průměr: 430,- Kč Odhad obvyklé ceny:
7 935 7 900 000,- Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1) výpis z KN LV č.1984 ze dne 11.10.2012 2) internetová verze ze dne 8.11.2012 3) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bankovních ústavů
Charakteristika obce
Zlínský kraj,okres Zlín - CZ0724,obec Slavičín - 585751,k.ú.Divnice - 750069,počet obyvatel: 6 800 (lexikon obcí). V obci kompletní infrastruktura a kompletní občanská vybavenost.Místní část Divnice stavebně nesrostlá s kmenovou obcí.
Poloha nemovitosti
Areál bývalé firmy Vlárské strojírny Slavičín v m.č.Divnice asi 5 km od města na trase do Valašských Klobouk.Rozlehlý areál na SV okraji katastru Divnice - viz. situace v příloze Objekt původní haly z roku 1935 po levé straně vnitroareálové komunikace na JZ okraji areálu v roce 2009 kompletně zrekonstrovaný s nádstavbou a přístavbou měl sloužit jako výrobně administrativní objekt pro výrobu a montáž el. rozvaděčů.Pozemky p.č.300,1070/139 a 1070/169 v průmyslové zoně s možností napojení na všechny inženýrské sítí přístupné z vnitroareálové komunikace. Ve městě Slavičín kompletní občanská vybavenost ( prodejny,restaurace).
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno viz. oddíl C) výpisu v příloze - zástavní práva a exekuční příkazy Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Skladová a výrobní hala na p.č.300 Dispoziční řešení: centrální zděná středová část - původní přízemní objekt s monolitickými stropy byl rekonstruován a nadstaven o II.NP.V I.NP kancelářské prostory,šatny a sociální zařízení pro zaměstnance,po pravé straně přízemní část určená pro montáž el. rozvaděčů,ve II.NP učebna a sociální zařízení.Kolem středového objektu provedena přístavba ocelové výrobní zateplené haly tvořící jeden volný skladový a výrobní prostor ,který je možné rozdělit přestavitelnými příčkami. Pozemky: Zastavěná plocha pod stavbou p.č.300 o výměře 572 m2 ,dále pozemky za halou 2 2 p.č.1070/139 a 1070/169 o výměrách 904 m a 633 m v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu.Pozemek bez závad v průmyslové zoně s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Okolní zástavbu tvoří jednak průmyslové objekty areálu,přístup z pozemku p.č.1070/36 - vnitroareálová komunikace.
Druh stavby - účel využití
Výrobní a skladový objekt - výroba el.rozvaděčů a elektromontážní práce v době prohlídky - 12 -
prázdná a nevyužívaná. Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
centrální zděná středová část - původní přízemní objekt s monolitickými stropy byl rekonstruován a nadstaven o II.NP.V I.NP kancelářské prostory,šatny a sociální zařízení pro zaměstnance,po pravé straně přízemní část určená pro montáž el. rozvaděčů,ve II.NP učebna a sociální zařízení.Kolem středového objektu provedena přístavba ocelové výrobní zateplené haly tvořící jeden volný skladový a výrobní prostor ,který je možné rozdělit přestavitelnými příčkami Zděná část: dvoupodlažní nepodsklepený objekt,betonové základy,zdivo v tl. do 45 cm,betonový monolit. strop nad I.NP a zavěšený SDK strop nad II.NP na OK střechy,betonové monolit.schodiště,krytina z poplast.plechu,klempířské konstrukce z TiZn.Vnitřní hladké omítky a keramické obklady,venkovní zateplená fasáda.Plastová okna a vchod.dveře,dřevěné vnitřní dveře do ocel. zárubní,nadstandartní keramická dlažba na chodbách a soc. zařízení, v místnostech PVC.Standartní rozvody ZTI,standartní zařizovací předměty - umyvadla,pisoáry a spl. WC.Ústřední topení plynový kotel,rozvody v Cu trubkách a otopné panely.Rozvod elektro 400/240 V,rozvod VZT. Ocelová část: nosné ocel. sloupy a průvlaky,systém kovových vazníků ,stropních VSŽ plechů a foliovou krytinou.Klempířské konstrukce z TiZn,opláštění z panelů Kingspan.Kovová sekční vrata na dálk.ovládání,plastová okna,betonové podlahy s potěrem.Rozvod 400/240 V,rozvod plynu a vytápění plynovými nástěnnými jednotkami.Objekt vzhledem k celkové rekonstrukci ,přístavbě a nádstavbě ve výborném ST stavu považuji za novostavbu a opotřebení nepočítám. Oceňovaná hala nemá žádné příslušenství,je napojena na rozvod silnoproudu,kanalizace,přípojku vody a plynu a přístupná z vnitroareálové komunikace
Analýza tržního nájemného
POSUDEK Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 skladová a výrobní hala na p.č.300 - zděná část 1.1.2 skladová a výrobní hala na p.č.300 - kovová část 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 skladová a výrobní hala na p.č.300 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 skladová a výrobná hala na p.č.300
1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 skladová a výrobní hala na p.č.300 - zděná část Zděná část: dvoupodlažní nepodsklepený objekt,betonové základy,zdivo v tl. do 45 cm,betonový monolit. strop nad I.NP a zavěšený SDK strop nad II.NP na OK střechy,betonové monolit.schodiště,krytina z poplast.plechu,klempířské konstrukce z TiZn.Vnitřní hladké omítky a keramické obklady,venkovní zateplená fasáda.Plastová okna a vchod.dveře,dřevěné vnitřní dveře do ocel. zárubní,nadstandartní keramická dlažba na chodbách a soc. zařízení, v místnostech PVC.Standartní rozvody ZTI,standartní zařizovací předměty - umyvadla,pisoáry a spl. WC.Ústřední topení plynový kotel,rozvody v Cu trubkách a otopné panely.Rozvod elektro 400/240 V,rozvod VZT. Ocelová část: nosné ocel. sloupy a průvlaky,systém kovových vazníků ,stropních VSŽ plechů a foliovou krytinou.Klempířské konstrukce z TiZn,opláštění z panelů Kingspan.Kovová sekční vrata na dálk.ovládání,plastová okna,betonové podlahy s potěrem.Rozvod 400/240 V,rozvod plynu a vytápění plynovými nástěnnými jednotkami.Objekt vzhledem k celkové rekonstrukci ,přístavbě a nádstavbě ve výborném ST stavu považuji za novostavbu a opotřebení nepočítám.
Seznam podlaží Název I.NP II.NP I.NP
Zastavěná plocha 218,28 m2 218,28 m2 241,40 m2 - 13 -
Užitná plocha 174,62 m2 174,62 m2 193,12 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní část střešní část vrchní část - přízemní přístavba Obestavěný prostor - celkem:
16,05*13,60*7,90 16,05*13,60*1,0/2 17,75*13,60*4,00
= = = =
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy a patky izolované zděné z plných cihel tl. 45 cm betonové nízká sedlová AL KOB titanzinek dvouvrstvé vápenné omítky,nátěry a ker.obklady kontaktní zateplovací systém běžné keramické obklady - WC,soc.zařízení železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře
Obestavěný prostor 1 724,41 m3 109,14 m3 965,60 m3 2 799,15 m3
plastová nadst. keramická dlažba PVC ústřední,plynové Cu rozvody,otopné panely a lavice světelná třífázová bleskosvod CU trubky, studená a teplá voda plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody WC, umyvadla, pisoáry chybí běžné digestoře a odvětrání,SLP,EZS
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 226 2 799,15 5 069 100,00 14 188 891 3 97 0,00 14 188 891
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.1.2 skladová a výrobní hala na p.č.300 - kovová část Ocelová část: nosné ocel. sloupy a průvlaky,systém kovových vazníků ,stropních VSŽ plechů a foliovou krytinou.Klempířské konstrukce z TiZn,opláštění z panelů Kingspan.Kovová sekční vrata na dálk.ovládání,plastová okna,betonové podlahy s potěrem.Rozvod 400/240 V,rozvod plynu a vytápění plynovými nástěnnými jednotkami.Objekt vzhledem k celkové rekonstrukci ,přístavbě a nádstavbě ve výborném ST stavu považuji za novostavbu a opotřebení nepočítám.
Seznam podlaží Název I.NP
Zastavěná plocha 677,68 m2
Výpočet obestavěného prostoru - 14 -
Užitná plocha 576,03 m2
Název vrchní část Obestavěný prostor - celkem:
45,25*11,55*4,50+11,40*13,60*3,50
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
betonové pasy a patky izolované kovové+Kingspan chybí kovový vazník AL KOB- foliová izolace titanzinek typová úprava Kingspan typová úprava Kingspan
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
= =
Obestavěný prostor 2 894,51 m3 2 894,51 m3
chybí chybí zakázkové,sekční výsuvná chybí těžká drátkobetonová podlaha světelná třífázová bleskosvod
běžné odvětrání,pož.hydranty,vytápění nást.plynovými jednotkami
Současný stav 678 2 894,51 2 606 100,00 7 543 093 3
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
0,00 7 543 093
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 pozemky Základní popis oceňovaných pozemků
Zastavěná plocha pod stavbou a pozemky kolem stavby vše ve funkčním celku v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu.Pozemek bez závad v průmyslové zoně s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
pozemky porovnávané
300,00
Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
1,00
300,00
300,00 Kč/m2 Cena obdobných pozemků se v lokalitě pohybuje kolem 300,- Kč/m2 Parcela č.
Výměra m2 - 15 -
Jednotková cena Kč/m2
Celková cena pozemku Kč
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy Celková výměra pozemků
st. 300 1070/139 1070/169
572 904 633 2 109
300 300 300 Hodnota pozemků celkem
171 600 271 200 189 900 632 700
1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 skladová a výrobní hala na p.č.300 Porovnávací hodnotu odhaduji z realizovaných prodejů podobných nemovitostí nebo vlastních odhadů obvyklých cen pro různé účely( dražby,majetkové vyrovnání mezi firmami apd.)
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 650,00
4 610
Kč 7 000 000
Kč/m2 10 769
KC 0,66
Upravená cena Foto Kč/m2 7 108
Areál VÚO po levé straně silnice ve výjezdu z města směrem do Ratají příjezdný z hlavní silnice po panelové silnice a po pozemcích ve vlastnictví obce.Oceňované objekty jsou v JZ rohu areálu a jsou příjezdné po panelové vozovce a po pozemcích ve vlastnictví obce.Vjezd do nového areálu objednatele ze SV strany,po pravé straně provozní budova SO 01,po levé straně prodejna komodit SO 02.Po pravé straně nádvoří za SO 01 je objekt sklad obilovin.Všechny objekty realizované jako novostavby v roce 2009/2010. Vlastní odhad obv. ceny. Poloha - lepší umístění; Provedení a vybavení - porovnávaná nemovitost v podobném st.tech.stavu; Celkový stav - a podobném vybavení; Vliv pozemku - pozemek je větší; Úvaha zpracovatele ocenění - podobně využitelná nemovitost,index 2012/2010: 1,0*1,15; 940,00
10 514
15 000 000
15 957
0,58
9 255
Výrobně administrativní budova přízemní,ocelová montovaná novostavba z roku 2007 ve výborném stavu na J okraji města.Vlastní odhad obv.ceny pro majetkoprávní vypořádání v roce 2009 Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné vybavení a ST stav; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobně využitelná nemovitost,index 2009/2012: 20%; 1 260,00
5 440
12 500 000
9 921
0,63
6 250
Areál příjezdný z ulice Jiráskové po pozemcích ve vlastnictví obce a soukromého subjektu.Oceňovaný objekt z roku 1970 přízemní bez podsklepení s přistavěnými kancelářskými prostorami a přistavenou novou skladovou halou z roku 2006.Nádvoří je zpevněné - betonová a štětová vozovka a zámková dlažba.Prodej v roce 2009. Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné využití .index 2009/2012: 15%: 1,0*1,20; 1 120,00
20 155
8 500 000
7 589
1,21
9 161
Nemovitosti areálu postavené jako novostavby v roce 1995 tzv.„na zelené louce” sloužící jako garáže,opravárenské dílny a zázemí pro nákladní kamionovou dopravu.Vydražen v roce 2010 za 8,5 mil. Kč Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - horší stavebnětechnický stav; Celkový stav - horší vybavení; Vliv pozemku - vetší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost,index 2010/2012: 0,85*1,15; 1 149,00
6 300
6 000 000
5 222
1,39
7 259
Přízemní ocelová jednolodní hala s nízkou sedlovou střechou obdélníkového tvaru.Vnitřní prostor volný rozdělený přestavitelnými příčkami.U haly provedena přístavba elektrorozvodny a z UNIMO buněk realizovaná přístavba kanceláří a soc.zařízení pro zaměstnance Poloha - podobné umístění; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - hůře využitelná nemovitost,prodej 2011 za 6 mil. Kč ,index 10%: 0,85*1,1; 914,00
6 806
4 900 000
- 16 -
5 361
1,61
8 631
Areál bývalého JZD Slušovice,oceňovaný objekt postavený v Z části areálu jako skladovací hala pro produkty rostlinné výroby.Objekt je ve vjezdu oplocen a napojen na všechny potřebné inženýrské sítě .Prodej 2012: 4,9 mil. Kč Poloha - podobná poloha; Provedení a vybavení - horší ST stav; Celkový stav - a horší vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší využití, index 01/2012 08/2012 10%: 0,80 x 1,10; 2 481,00
31 522
11 000 000
4 434
1,21
5 365
Areál manipulačního skladu situovaný po pravé straně silnice při vjezdu do obce Ptení.Jedná se o oplocený areál s objekty postavenými do U s rozlehlou manipulační plochou.Objekty garáží,skladů uOS a adm. budovou.Dražba 2011. Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné využití ,dražba 2011,index 2011/2012: 1,00*1,15; 760,00
5 037
6 000 000
7 895
1,21
9 552
Provozní areál firmy Stavex U.H. s.r.o. se nachází v katastru obce Kroměříž,v zastavěné části po pravé straně „staré” silnice směrem do Chropyně cca 300 m od stávajícího nadjezdu Z obchvatu Kroměříže.Původně areál sloužil jako mechanizační středisko podniku Agrostav Kroměříž.Později byl areál rozdělen na dvě části.Oceňovanou část odkoupila v roce 1998 firma Stavmont s.r.o. Kroměříž a později firma Stavex U.H. s.r.o. Prodej 2012: 6 000 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; 683,00
795
2 900 000
4 246
1,55
6 581
Dvě nepodsklepené jednolodní přízemní montované haly sloužící ke skladování a výrobě kartonáže po pravé straně ulice k nádraží ČD.Jedná se o typové ocelové haly typu Suomi hall,obě přístupné ze SZ štítu. Odhad obvyklé ceny pro majetkové vyrovnání v roce 2012: 2 900 000,- Kč Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - podobné vybavení; Celkový stav - podobný ST stav; Vliv pozemku - pouze pozemek pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění horší nemovitost; 1 126,00
0
2 500 000
2 220
1,63
3 613
Dvoulodní výrobní hala s nízkou sedlovou střechou tvořenou příhradovými vazníky,nepodsklepená v 4,5 m modulu ( 9modulů á 4,5 m). Dispozičně řešena jako jeden volný prostor,na S štítu jsou šatny a soc.zařízení pro zaměstnance,kancelář a rozvodna. Dražba 2012: 2 500 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku pozemek jiného vlastníka; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; 1 162,00
7 611
9 000 000
7 745
0,81
6 273
Přízemní ocelová jednolodní hala,9 modulů po 6,0 na rozpětí 24 m m,ocelový plnostěnný sloup a vazník proměnného průřezu po výšce,ocelové paždíky a krytina ze střešních panelů Kingspan,po obvodě do výšky 180 cm opláštění keramickými panely,zbývající část opláštěna panely Kingspan.Nová těžká betonová podlaha z drátkobetonu,uvnitř rozvody silnoproudu 400/240 V. Odhad obvyklé ceny pro ručení: 9 000 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobný ST stav,horší vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 1 457,00
8 440
12 000 000
8 236
0,85
Areál mrazííren situován na JV okraji města mezi ulicí Šumickou tratí ČD a tokem Olšavy asi 700 m od centra města a 500 m od autobusového a vlakového nádraží.Pozemky areálu jsou rovinaté,v místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě.areál je oplocený,přístupný a příjezdný z veřejné komunikace.Vl.odhad obvyklé ceny: 12 000 000,- Kč Poloha - podobná poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost,lépe využitzelní,index 2011/2012: 1,2*1,10; Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
1.4. Ocenění výnosovou metodou - 17 -
7 001
2
7 171 Kč/m 2 1 118,39 m 8 019 975 Kč
1.4.1 skladová a výrobná hala na p.č.300 Objekt se v současné době nepronajímá.Obvyklá cena pronájmů se v dané lokalitě za podobné objekty pohybuje v průměru kolem 500,- Kč/m2 viz. nabídka RK v příloze. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
1.Provozní prostory 2.Provozní prostory 3.Kancelářské prostory 4.Ostatní prostory
podlahová plocha
nájem
nájem
[m2] 175
[Kč/m2/rok] 700
[Kč/měsíc] 10 208
175
800
11 667
140 000
8,00
193
500
8 042
96 500
8,00
576
500
24 000
288 000
8,00
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
I.NP zděné části II.NP zděné části I.NP zděné části - montáž I.NP kovové části
5.Skladovací prostory 6.Skladovací prostory 7.Skladovací prostory 8.Skladovací prostory 9.Skladovací prostory Celkový výnos za rok:
nájem
míra kapitalizace [Kč/rok] [%] 122 500 8,00
647 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok Objekt ve výborném ST stavu po Opravy a údržba 0,92 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
kompletní rekonstrukci.
0,00 % * RC V N=Nh-V Cv
Seznam příloh:
578 647 000 95 % 614 650 8 000 10 866 199 934 0 0 218 800 395 850 8,00 4 948 125
počet stran A4 v příloze: 3 4
Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti. Znalecká doložka:
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
1 119 21 731 984
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.Spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
- 18 -
- 19 -
