Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 5363-71/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům, rodinný dům na p.č.st.262 Blatnička 39 Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Blatnička, k.ú. Blatnička, kód k.ú. 605344, LV 34 , , , venkovní úpravy + vedl.stavba st. 262, st. 294/1, st. 294/2, st. 294/3, 2215/5, 2215/32 Anna Maňáková, Blatnička 39, 69671 Blatnička, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Anna Maňáková, Blatnička 39, 69671 Blatnička, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.:, Dlouhá 4433, 760 01 Zlín IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
, Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, 768 61 Bystřice pod Hostýnem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny jako podklad pro insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 950 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: 602 750 463 fax:
12.6.2015
15 stran
Bystřici pod Hostýnem, dne 18.6.2015
Datum zpracování :
18.6.2015
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1965 změna stavby v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
střecha
rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD 448 () dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
7+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 205 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 838
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 886
m2 147
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 951 444 Kč 0 Kč 2 437 994 Kč 950 000 Kč 167 600 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Porovnáním s realizovanými prodeji podobných nemovitostí v dané lokalitě,odhaduji obvyklou cenu stavby rodinného domu č.p.39 s příslušenstvím na pozemku p.č.st.262 zapsaného na LV 34 v k.ú.Blatnička včetně všech pozemků na částku 950 000,- Kč Výhody: Nevýhody:
- poměrně velké pozemky na okraji obce - nutná celková modernizace zejména morálně a technicky dožitých prvků krátkodobé životnosti - nutnost zlepšit tepelnětechnické vlastnosti objektu - lokalita se zvýšenou nezaměstnaností - objekt podél rušné komunikace směrem k hranicím se SR
NÁLEZ Situace -2-
Přehled podkladů
1) Výpis z KN LV č.34 - internetová verze 2) snímek z pozemkové mapy 3) pořizovací ceny nové bytové výstavby - odborná publikace MMR - odbor koncepce bytové politiky z roku 2000 4) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bank.ústavů
Charakteristika obce
Kraj Jihomoravský,okres Hodonín,obec a k.ú.Blatnička,obec s počtem obyvatel:448.Obec vzdálená asi 10 km východně od Veselí nad Moravou na trase Veselí nad Moravou- Strání - hranice se SR.V obci základní občanská vybavenost a kompletní infrastruktura.V místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě.
Poloha nemovitosti
Třípodlažní objekt - jedno podzemní,jedno nadzemní podlaží a podkroví na pozemku p.č.st.262 po pravé straně hlavní silnice při vjezdu do obce od Blatnice jako samostatně stojící - viz. situace v příloze.Objekt postavený pravděpodobně v polovině 60.let min.století v době prohlídky v poměrně dobrém ST stavu k postupné modernizaci.V době prohlídky vnitřní konstrukce morálně nebo technicky dožitých. Součástí nemovitosti jsou pouze přípojky inženýrských sítí,příslušenství tvoří samostatně stojící vedlejší stavba ve dvoře a venkovní úpravy kolem domu.Přídomní zahrada vedená jako orná na pozemcích p.č.2215/5 a 2215/32 - viz. LV v příloze. V místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě,dostupnost okolních měst pouze autobusovou dopravou. Průčelí domů je otočené k silnici k S.Dům je v rovině. Pozemky v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu a s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní - viz. LV v příloze RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis
1) rodinný dům na p.č.st.262 - dispoziční řešení Vstup z ulice přes verandu do středové chodby,V I.NP jedna b.j. 2+1, v podkroví druhá b.j. rovněž 2+1.Z chodby výstup do dvora,kde je situována samostatně stojící vedlejší stavba. - technické řešení -3-
Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 50 cm cihelné,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem nad I. a II.NP,betonové nad I.PP,sedlový krov,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,schodiště betonové.Standartní vnitřní štukové omítky poškozené v podkroví,venkovní omítky břízolitovéí,obklad soklu chybí.Rozvody ZTI - studená a teplá do kuchyně a koupelny, koupelně el. boiler,vana,umyvadlo a spl. WC.Ústřední vytápění kotlem na TP ( poškozený) ,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.V kuchyni linka a plynový sporák. Dřevěná kastlová okna,dřevěné dveře do ocel.zárubní.Podlahy místností - cementové potěry a kombinace PVC,vlysků a volných koberců,v koupelně a na chodbě ker. dlažba.V koupelně, kuchyni a na WC keramický obklad.Rozvody pouze 240 /400 V,chybí bleskosvod. 2) vedlejší stavba Zděná vedlejší stavba ve dvoře standartního provedení. 3) přípojky inženýrských sítí a venkovní úpravy provedeny přípojky inženýrských sítí do ulice - přípojka vody,kanalizace,plynu a elektro.Venkovní úpravy ve dvoře - poškozené zpevněné betonové plochy a oplocení zahrady 4) pozemky pozemky dle soupisu v příloze v obci,která nemá zpracovanou CM.Pozemky bez závad s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
Druh stavby - účel využití
objekt užíván k bydlení velikosti 2 x 2+1
Dispoziční řešení
Vstup z ulice přes verandu do středové chodby,V I.NP jedna b.j. 2+1, v podkroví druhá b.j. rovněž 2+1.Z chodby výstup do dvora,kde je situována samostatně stojící vedlejší stavba.
Popis tech. stavu stavby
Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 50 cm cihelné,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem nad I. a II.NP,betonové nad I.PP,sedlový krov,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,schodiště betonové.Standartní vnitřní štukové omítky poškozené v podkroví,venkovní omítky břízolitovéí,obklad soklu chybí.Rozvody ZTI - studená a teplá do kuchyně a koupelny, koupelně el. boiler,vana,umyvadlo a spl. WC.Ústřední vytápění kotlem na TP ( poškozený) ,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.V kuchyni linka a plynový sporák. Dřevěná kastlová okna,dřevěné dveře do ocel.zárubní.Podlahy místností - cementové potěry a kombinace PVC,vlysků a volných koberců,v koupelně a na chodbě ker. dlažba.V koupelně, kuchyni a na WC keramický obklad.Rozvody pouze 240 /400 V,chybí bleskosvod.
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce
Objekt se zanedbanou údržbou k postupné modernizaci s technicky a morálně dožitými prvky krátkodobé životnosti
Příslušenství tvoří vedlejší stavba ve dvoře a venkovní úpravy kolem domu Popis betonové pasy bez funkční izolace zděné tl. 45 cm dřevěné s omítaným podhledem dřevěné s omít.podhledem dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech pozinkovaný plech -4-
7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná špaletová dřevěná špaletová potěr a volné koberce potěr a PVC PVC potěry ústřední topení ústřední topení,kotel na TP,radiátory třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí litinové potrubí PB plynový sporák umyvadlo, vana, splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky bez závad v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu a s možností napojení na všechny inženýrské sítě mimo spl. kanalizaci.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda Celková výměra pozemků
V obci. a okolí se cena zainvestovaných stavebních pozemků v současné době pohybuje podle jejich velikosti od 100,- Kč/m2 do 200,- Kč/m2.Jedná se o nově zainvestované pozemky pro výstavbu rodinných domků.Od této ceny se také odvíjí cena stávajících zastavěných pozemků v závislosti na jejich velikosti a umístění.
Parcela č. st. 262 st. 294/1 st. 294/2 st. 294/3 2215/5 2215/32
Výměra m2 248 124 51 27 234 154 838
-5-
Jednotková cena Kč/m2 200 200 200 200 200 200 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 49 600 24 800 10 200 5 400 46 800 30 800 167 600
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 50 cm cihelné,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem nad I. a II.NP,betonové nad I.PP,sedlový krov,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,schodiště betonové.Standartní vnitřní štukové omítky poškozené v podkroví,venkovní omítky břízolitovéí,obklad soklu chybí.Rozvody ZTI - studená a teplá do kuchyně a koupelny, koupelně el. boiler,vana,umyvadlo a spl. WC.Ústřední vytápění kotlem na TP ( poškozený) ,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.V kuchyni linka a plynový sporák. Dřevěná kastlová okna,dřevěné dveře do ocel.zárubní.Podlahy místností - cementové potěry a kombinace PVC,vlysků a volných koberců,v koupelně a na chodbě ker. dlažba.V koupelně, kuchyni a na WC keramický obklad.Rozvody pouze 240 /400 V,chybí bleskosvod. Objekt se zanedbanou údržbou k postupné modernizaci s technicky a morálně dožitými prvky krátkodobé životnosti
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží I.PP I.NP podkroví podkroví
Zastavěná plocha 62,48 m2 146,82 m2 124,95 m2 0,00 m2
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 117,46 m2 87,47 m2 0,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti I.PP
Podlahová plocha
I.PP - celkem I.NP I.NP - celkem podkroví podkroví - celkem podkroví podkroví - celkem
Koeficient
Započitatelná plocha
0,00 m2 0,00 m2
1,00
0,00m2 0,00 m2
117,46 m2 117,46 m2
1,00
117,46m2 117,46 m2
87,47 m2 87,47 m2
1,00
87,47m2 87,47 m2
0,00 m2 0,00 m2
1,00
0,00m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název spodní část vrchní část střešní část
62,48*2,00 146,82*2,70 124,95*(1,50+2,80/2)
Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 334 885,73 4 675 100,00 4 141 000 50 50 50,00 2 070 000 -6-
= = = = = =
Obestavěný prostor 124,96 m3 396,41 m3 362,36 m3 1,00 m3 1,00 m3 885,73 m3 Budoucí stav
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název
Popis
Parc. číslo
venkovní úpravy + vedl.stavba Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 0,00 0 0,00 0 0,00 0 1,00 kpl
JC 0 Kč/0 0 Kč/0 0 Kč/0 500 000 Kč/kpl
RC 0 Kč 0 Kč 0 Kč 500 000 Kč
Opotřebení 0% 0% 0% 60 %
VH 0 Kč 0 Kč 0 Kč 200 000 Kč 200 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota propočtena z realizovaných prodejů objektů v okolí. Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 174,00
2 250
Kč 950 000
Kč/m2 5 460
KC 0,50
Upravená cena Foto Kč/m2 2 730
Dvoupodlažní,částečně podsklepený objekt s mansardovou střechou a volným půdním prostorem postavený po levé straně slepé místní komunikace.Původní objekt z roku s průběžnou údržbou,po roce 1989 objekt z části modernizován a to zejména ve II.NP,prodej 2013 Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší ST stav a vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - index 2013/2015; 199,00
988
1 700 000
8 543
0,37
3 161
Přízemní,částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou a podkrovím postavený po levé straně silnice naproti autobusové zastávce v části Tetětice ve stávající řadové zástavbě jako středový.Původní objekt ze 30.let min. století byl v letech 1999 až 2000 kompletně zrekonstruovaný.Vypořádání SJM 2013. Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podstatně lepší ST stav a vybavení; Vliv pozemku podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost,index 2014/2013; 174,00
603
900 000
5 172
0,83
4 293
Původní přízemní objekt na p.č.st.175 s částečným podsklepením sedlovou střechou a půdním prostorem, v polovině 70.let provedena vestavba části podkroví a kolmo do dvora dvorní veranda vše po pravé straně místní komunikace na začátku obce ve směru od Kostelanu.Původní objekt asi z poloviny 30.let min. století s průběžnou údržbou a modernizací.V době prohlídky většina konstrukcí morálně dožitých. Odhad obvyklé ceny 2013: 900 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné vybavení a ST stav; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 174,00
0
800 000
4 598
1,25
5 748
Původní přízemní objekt na p.č.st.169/1 a 169/2 byl rozdělen na dvě popisné číásla a to č.p.106 a č.p.133.Oba jsou přízemní bez podsklepení s hambálkovým krovem a volným půdním prostorem.Objekty stojí po pravé straně místní komunikace asi 300 m od středu obce.Původní objekty asi z počátku 30.let min. století s průběžnou údržbou a modernizací.V době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých. Obvyklá ceny 2014: 800 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - horší provedení a ST stav; Vliv pozemku podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; 217,00
1 050
900 000
4 147
1,07
4 437
Třípodlažní objekt- levá část dvojdomku - jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží,sedlový krov a volný půdní prostor postavený na pozemku p.č.st.101/1 po levé straně hlavní silnice uprostřed obce.Objekt postavený počátkem 70.let min. století nedokončený se zanedbanou údržbou ve špatném ST stavu k rekonstrukci.V době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých. Obvyklá cena pro majetkoprávní vypořádání v roce 2014: 900 000,- kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - horší provedení a St stav; Vliv pozemku větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 85,00
714
580 000
-7-
6 824
0,96
6 553
Prodej rodinného domu 85 m2 Blatnička, okres Hodonín 580 000 Kč Prodej rodinného domu 3+1 v obci Blatnička. V zahradě se nachází zahradní domek. Dům je v dobrém stavu, suchý. Na domě proběhla částečná rekonstrukce, nová fasáda z uliční strany, částečně vyměněny rýny, rozvod topení v měděných trubkách. Vytápění domu je ústřední plynové. Dům je připojen na kanalizaci, obecní vodovod. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - podobná poloha; Provedení a vybavení horší vybavení a St stav; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; 85,00
150
600 000
7 059
0,61
4 306
Standartní zděný rodinný dům se sedlovým krovem po kompletní rekonstrukci. Prodej 2013: 600 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení a ST stav; Vliv pozemku menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 100,00
902
550 000
5 500
1,06
5 830
Standartní zděný rodinný dům se sedlovým krovem po rekonstrukci.Dražba 2014: 550 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné provedení a ST stav; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost;
126,00
869
290 000
2 302
2,06
4 733
Dvoupodlažní z části podsklepený objekt a volný půdní prostor pod hambálkovým krovem postavený na pozemku p.č.st.135 po pravé straně místní komunikace jako středový v řadové zástavbě v příloze.Objekt postavený pravděpodobně v 50.letech min.století nedokončený ve velmi špatném ST stavu k celkové rekonstrukci Odhad obvyklé ceny 2015: 290 000,- Kč Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - horší provedení a ST stav; Vliv pozemku podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Variační koeficient před úpravami: 31,09 % Variační koeficient po úpravách: Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
25,30 % 4 643 Kč/m2 204,92 m2 951 444 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Obvyklá výše nájemného za celý objekt: 8 000,- Kč měsíčně.Vzhledem k možnému nájemnému je výnosová hodnota objektu nulová.
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc] 8 000
1.Obytné prostory Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem
Nj Nj * PP Nh -8-
m2 Kč Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
nájem [Kč/rok] 96 000 96 000
0 4 140 788 96 000 95 % 91 200
Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
0,05 % * RC 2,50 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V n Cv
Seznam příloh:
2 000 2 070 103 520 0 0 107 590 0 7,00 20 0 počet stran A4 v příloze: 3 1 1 1
Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Koncesní listina:
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
Vydaná dne 19.3.2001 Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.ŽK-253/2134/01-Ja/3 pro obor „Oceňování majetku pro věci nemovité”
-9-
kuchyně v podkroví
pokoj v podkroví
pokoj v podkroví
dtto
sklad
kuchyně v I.NP
- 10 -
pokoj v I.NP
koupelna v I.NP
pokoje v I.NP
výstup do dvora
WC v I.NP
sklep
- 11 -
kotelna ve sklepě
vstupní veranda
vedlejší stavba ve dvoře
dtto
dvorní pohled
uliční pohled
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
