Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 4825-250/2012 6
Objekt pro skladování a úpravu produktů, provozní objekt na LV 2033 v k.ú.Spytihněv Spytihněv Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Spytihněv, k.ú. Spytihněv, kód ČSÚ: 752 860, LV: 2033
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
967/152, 982/1 Tomáš Brázdil s.r.o., Spytihněv 579, 76364 Spytihněv, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 , , , spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Tomáš Brázdil s.r.o., Spytihněv 579, 76364 Spytihněv, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 , , , spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
insolvenční správce, Ing. Jiří Skopalík; č. obj.:, 26.11.2012
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
, Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, 76861 Bystřice pod Hostýnem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201
ÚČEL OCENĚNÍ:
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny jako podklad zpeněžení přímým prodejem (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 2 300 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
telefon: 602750463 fax:
3.12.2012
8 stran
Bystřici pod Hostýnem, dne 12.12.2012
Budoucí stav
Datum zpracování :
12.12.2012
Počet příloh:
10
Otisk razítka
Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1988 změna stavby v r. Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha, fasáda
zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
KUPNÍ CENA
rekonstrukce v r. ostatní
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Budoucí stav
2 449 558 Kč 488 329 Kč 11 227 811 Kč 2 300 000 Kč 3 089 500 Kč
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí klady: - objekty ve velmi dobrém ST stavu - velmi dobrá přístupnost objektu - objekt umístění ideálně v průmyslové zoně obce s dostatečně velkým pozemkem ( celkem 2 7 735 m ) s možností další zástavby ! zápory:
- převis nabídky
Zdůvodnění obvyklé ceny: Stávající stav Věcná hodnota : Výnosová hodnota:
11 227 811,- Kč 488 000,- Kč Průměr Naegelli při váze 5:1: 2 277 969,- Kč Porovnávací hodnota vypočtená: 2 449 558,- Kč Průměr: 2 363 763,- Kč Odpočet hodnoty VB:
51 188,- Kč
-2-
0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Odhad obvyklé ceny:
2 300 000,- Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1) výpis z KN LV č.2033 ze dne 31.5.2012,internetová informace ze dne 11.12.2012 2) snímek z pozemkové mapy - internetová verze 3) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bankovních ústavů.
Charakteristika obce
Spytihněv: Zlínský kraj,okres Zlín - CZ0724,obec Spytihněv - 585793,k.ú.Spytihněv 752860,počet obyvatel: 1 730 (lexikon obcí) Spytihněv leží asi 3 km J od Napajedel na hlavní trase I/55 Přerov - Břeclav.Oceňovaný objekt na okraji bývalého areálu zemědělského družstva na JZ okraji obce - viz. situace v příloze. Areál zemědělského družstva budovaný postupně,oceňovaný objekt postaven koncem 80.let jako porážka dobytka po roce 1989 užívaný několika firmami.V době prohlídky prázdný,neužívaný. Oceňovaný objekt je napojeny na rozvody veřejného vodovodu kanalizace,plynovodu a sítě NN a je příjezdný z vnitroareálové komunikace ,která je však ve vlastnictví jiných subjektů ( příjezd není ošetřen věcným břemenem) - viz. informace o nemovitosti v příloze) Obec má kompletní infrastrukturu,základní síť obchodů a služeb a autobusové a vlakové spojení s okolím.
Poloha nemovitosti
Oceňovaný objekt situován na JZ okraji obce v areálu bývalého zemědělského družstva - viz. situace v příloze
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN
Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno viz. oddíl C) výpisu v příloze - zástavní právo smluvní ve prospěch ČSOB,a.s. a dále exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - vše viz. LV v příloze. Obvyklá cena objektu je propočtena bez výše uvedených vlivů. viz. výpis v příloze Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
1) skladová a výrobní hala na pozemku p.č.982/1 Zděná přízemní hala,ze SZ štítové strany tvořená administrativní částí,zbývající část tvoří volné skladové a výrobní plochy,které původně sloužily pro provoz porážky dobytka 2) venkovní úpravy na pozemku p.č.967/152 přípojky inženýrských sítí - vody,kanalizace,plynu a zpevněná betonová plocha a štětová plocha kolem objektu 3) pozemky Pozemky p.č.982/1 zastavěná plocha a plocha ostatní p.č.967/152 vše ve funkčním celku v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu.Pozemky bez závad s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
-3-
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Objekt v době prohlídky nevyužívaný sloužil původně jako porážka dobytka.
Popis tech. stavu stavby
1) skladová a výrobní hala na pozemku p.č.st.983 Zděný objekt na izolovaných betonových základech,zdivo tl. do 40 cm,střecha nízká sedlová krytina Ondusteel,klempířské konstrukce z FeZn plechu.Stropy jsou zavěšené na vaznících se zateplením Objekt má venkovní hrubé omítky,vnitřní hladké omítky a keramické obklady v provozních a skladových prostorách,dále betonové podlahy v adm.části kryté PVC,ve skladové a výrobní kombinace potěrů a keramické dlažby.Okna kovová s dvojitým zasklením,dveře dřevěné do ocel.zárubní,kovová vrata,rozvod 240/400 V,bleskosvod.V adm. části a části výrobních a skladovací ústřední topení,kotel na dřevo,rozvod v ocel. trubkách a radiátory,příprava TUV el. boilerem..Rozvod studené a teplé vody,keramický obklad a dlažba na soc. zařízení. příslušenství objektů tvoří venkovní úpravy - přípojky sítí a zpevněné plochy
Příslušenství stavby
1) skladová a výrobní hala na pozemku p.č.982/1 volné výrobní a skladové prostory,ze SZ strany vestavěné kancelářské prostory.Podélná chodba objektu,po pravé straně chladírenské a skladové prostory bez technologie,po levé straně soc. zařízení zaměstnanců,kotelna a skladové prostory.Ve druhé třetině haly volný prostor původní porážky bez technologie.
Analýza tržního nájemného
POSUDEK Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 skladová a výrobní budova na p.č.st.982/1 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 provozní objekt na LV 2033 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 výrobní a skladový objekt na p.č.982/1
1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 skladová a výrobní budova na p.č.st.982/1 Zděný objekt na izolovaných betonových základech,zdivo tl. 45 cm s vnitřními ocelovými sloupy,obložený sokl,střecha nízká sedlová krytina Ondusteel,klempířské konstrukce z FeZn plechu.Objekt bez fasádních omítek,vnitřní hladké omítky,betonové podlahy v adm.části kryté PVC.Okna plastová,zdvojená a jednoduchá,rozvod 240/400 V,bleskosvod.V adm. části ústřední topení,plynový kotel,rozvod v CU trubkách a otopné panely,příprava TUV el. boilerem..Rozvod studené a teplé vody,keramický obklad a dlažba na soc. zařízení. Vnitřní dřevěné dveře.V halové části osazena nová výsuvná plastová vrata a původní plechová vrata.Dále realizoval nový majitel nový zavěšený podhled se zateplením. Opotřebení vzhledem k provedené modernizaci počítám analytickou metodou
Seznam podlaží Název I.NP I.NP
Zastavěná plocha 434,19 m2 147,60 m2
Užitná plocha 347,35 m2 118,08 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní část - sokl
47,30*12,30*0,90 -4-
=
Obestavěný prostor 523,61 m3
vrchní část střešní část přístavba Obestavěný prostor - celkem:
35,30*12,30*3,50+12,00*12,30*4,50 47,30*12,30*0,60/2 6,30*5,50*4,50
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované zděné tl. 40 cm závěsné, nepochozí, nespalné kovový vazník Ondusteel pozink.plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné hrubé omítky běžné obklady chybí hladké plné dveře kovová kovová kovová s dvojsklem a dřevěná zdvojená kovová bez přerušení tep. mostu cementový potěr běžná keramická dlažba a PVC ústřední, TP světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
= = = =
2 183,86 m3 174,54 m3 155,92 m3 3 037,93 m3
bojler WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí
Současný stav 291 3 037,93 3 827 100,00 11 626 158 24 56 30,00 8 138 311
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 pozemky Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky p.č.982/1 zastavěná plocha a plocha ostatní p.č.967/152 vše ve funkčním celku v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu.Pozemky bez závad s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
pozemky porovnávané
500,00
Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění
1,00
500,00
500,00 Kč/m2 Cena obdobných pozemků se v lokalitě pohybuje kolem 500,- Kč/m2 -5-
jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
Parcela č.
ostatní plochy zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
967/152 982/1
Výměra m2 5 504 675 6 179
Jednotková cena Kč/m2 500 500 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 2 752 000 337 500 3 089 500
1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 provozní objekt na LV 2033 Porovnávací hodnotu odhaduji z realizovaných prodejů podobných nemovitostí.
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 areál bývalého Technoplastu Chropyně
1 072,00
1 213
Kč 3 000 000
Kč/m2 2 799
KC 1,05
Upravená cena Foto Kč/m2 2 939
Objekt zděný s monolitickými stropy,užívaný ke stejným účelům - sklady.Stavebnětechnický stav je horší jak u objektu oceňovaného.Prodej v roce 2009 za 3 mil. Kč Poloha - porovnávací objekt hůře situovaný; Provedení a vybavení - provedení a vybavení je podobné; Celkový stav - porovnávací objekt v podobném tech.stavu; Vliv pozemku - porovnávací objekt s pozemkem pouze pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění - porovnávaný objekt podobně využitelný,index 2012/2009: 25%, 1,0*1,25; 650,00
4 610
7 000 000
10 769
0,50
5 385
Areál VÚO po levé straně silnice ve výjezdu z města směrem do Ratají příjezdný z hlavní silnice po panelové silnice a po pozemcích ve vlastnictví obce.Oceňované objekty jsou v JZ rohu areálu a jsou příjezdné po panelové vozovce a po pozemcích ve vlastnictví obce.Vjezd do nového areálu objednatele ze SV strany,po pravé straně provozní budova SO 01,po levé straně prodejna komodit SO 02.Po pravé straně nádvoří za SO 01 je objekt sklad obilovin.Všechny objekty realizované jako novostavby v roce 2009/2010. Vlastní odhad obv. ceny. Poloha - lepší umístění; Provedení a vybavení - porovnávaná nemovitost v lepším st.tech.stavu; Celkový stav - a lepším vybavení; Vliv pozemku - pozemek je podobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lépe využitelná nemovitost,index 2012/2010: 1,1*1,15; 940,00
10 514
15 000 000
15 957
0,44
7 021
Výrobně administrativní budova přízemní,ocelová montovaná novostavba z roku 2007 ve výborném stavu na J okraji města.Vlastní odhad obv.ceny pro majetkoprávní vypořádání v roce 2009 Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení a ST stav; Celkový stav novostavba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lépe využitelná nemovitost,index 2009/2012:1,1*1,25; 1 260,00
5 440
12 500 000
9 921
0,46
4 564
Areál příjezdný z ulice Jiráskové po pozemcích ve vlastnictví obce a soukromého subjektu.Oceňovaný objekt z roku 1970 přízemní bez podsklepení s přistavěnými kancelářskými prostorami a přistavenou novou skladovou halou z roku 2006.Nádvoří je zpevněné - betonová a štětová vozovka a zámková dlažba.Prodej v roce 2009. Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší využití,index 2009/2012: 25%: 1,1*1,25; 1 120,00
20 155
8 500 000
7 589
0,81
Nemovitosti areálu postavené jako novostavby v roce 1995 tzv.„na zelené louce” sloužící jako garáže,opravárenské dílny a zázemí pro nákladní kamionovou dopravu.Vydražen v roce 2010 za 8,5 mil. Kč Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - podobný stavebnětechnický stav; Celkový stav - a podobné vybavení; Vliv pozemku - vetší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná -6-
6 147
nemovitost,index 2010/2012; 1 149,00
6 300
6 000 000
5 222
0,98
5 118
Přízemní ocelová jednolodní hala s nízkou sedlovou střechou obdélníkového tvaru.Vnitřní prostor volný rozdělený přestavitelnými příčkami.U haly provedena přístavba elektrorozvodny a z UNIMO buněk realizovaná přístavba kanceláří a soc.zařízení pro zaměstnance Poloha - lepší umístění; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - poněkud hůře využitelná nemovitost, prodej 2011 za 6 mil. Kč ,index 10%: 0,95*1,1; 2 481,00
31 522
11 000 000
4 434
1,21
5 365
Areál manipulačního skladu situovaný po pravé straně silnice při vjezdu do obce Ptení.Jedná se o oplocený areál s objekty postavenými do U s rozlehlou manipulační plochou.Objekty garáží,skladů uOS a adm. budovou.Dražba 2011. Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné využití ,dražba 2011,index 2011/2012: 0,95*1,15; 683,00
795
2 900 000
4 246
1,41
5 987
Dvě nepodsklepené jednolodní přízemní montované haly sloužící ke skladování a výrobě kartonáže po pravé straně ulice k nádraží ČD.Jedná se o typové ocelové haly typu Suomi hall,obě přístupné ze SZ štítu. Odhad obvyklé ceny pro majetkové vyrovnání v roce 2012: 2 900 000,- Kč Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - podobné vybavení; Celkový stav - lepší ST stav; Vliv pozemku - pouze pozemek pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost,; 1 126,00
0
2 500 000
2 220
2,18
Dvoulodní výrobní hala s nízkou sedlovou střechou tvořenou příhradovými vazníky,nepodsklepená v 4,5 m modulu ( 9modulů á 4,5 m). Dispozičně řešena jako jeden volný prostor,na S štítu jsou šatny a soc.zařízení pro zaměstnance,kancelář a rozvodna. Dražba 2012: 2 500 000,- Kč Poloha - horší poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a ST stav; Vliv pozemku pozemek jiného vlastníka; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
4 840
2
5 263 Kč/m 2 465,43 m 2 449 558 Kč
1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 výrobní a skladový objekt na p.č.982/1 Objekt se v současné době pronajímá pouze z části a to za 7 000,- Kč měsíčně.Obvyklá cena pronájmů se v dané 2 2 lokalitě za podobné objekty pohybuje v rozmezí 500,- Kč/m až 700,- Kč/m Vzhledem k charakteru objektu a možné výši nájemného je jeho výnosová hodnota nízká. Objekt nemá příjezd: vzhledem k této skutečnosti odhaduji hodnotu VB příjezdu dle zák.151/1997 Sb. 2
Předpokládaná výměra příjezdu: 91 m x 3,0 = 273 m 2 Obvyklá cena pozemku: 500,- Kč/m 2 Obvyklé nájemné za pozemek: 7,5% z 500,- Kč = 37,50 Kč/m ,rok 2 Nájemné roční celkem: 273 m x 37,50 = 10 237,50 Kč Věcné břemeno dle zák.151/1997 Sb. § 18 Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům 18) (1) Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti.
-7-
Hodnota VB:
51 188,- Kč
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
1.Kancelářské prostory
2.Provozní prostory
I.NP haly adm.část a výrobní část dtto - skladová a výrobní část
podlahová plocha
nájem
nájem
[m2] 347
[Kč/m2/rok] 500
[Kč/měsíc] 14 458
118
500
4 917
59 000
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
3.Kancelářské prostory 4.Ostatní prostory 5.Skladovací prostory 6.Skladovací prostory 7.Skladovací prostory 8.Skladovací prostory 9.Skladovací prostory Celkový výnos za rok:
nájem
míra kapitalizace [Kč/rok] [%] 173 500 7,00
232 500
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,04 % * RC Kč/rok Objekt ve velmi dobrém ST stavu.Chybí Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
pouze fasáda
0,04 % * RC V N=Nh-V Cv
Seznam příloh:
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
465 11 626 158 500 232 500 95 % 220 875 3 000 4 650 174 392 4 650 0 186 692 34 183 7,00 488 329
počet stran A4 v příloze: 2 2 3 3
Výpis z katastru nemovitostí pro LV 2033 Snímek katastrální mapy,vyznačení VB situování nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Znalecká doložka:
7,00
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.Spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
-8-
