Nr:
Schipluiden: 27 april 2004
Onderwerp: Centrumontwikkeling Den Hoorn
Aan de Raad
1. Inleiding Ten behoeve van de centrumontwikkeling van Den Hoorn is in september 2002 een Masterplan afgerond. Bij de totstandkoming van het Masterplan zijn meerdere varianten tegen elkaar afgewogen. Uiteindelijk is in oktober 2003 gekozen voor model 4+. Dit model is thans nader uitgewerkt. Gaandeweg het proces is de stand van zaken van de ontwikkelingen een aantal keren besproken met de stuurgroep en de klankbordgroep voor de centrumontwikkeling van Den Hoorn. In deze adviesnota wordt de stand van zaken van ontwikkeling c.q. uitwerking van het Masterplan en specifiek de eerste fase nader uiteengezet. Hoofdstuk 2 betreft een toelichting op de integrale benadering welke een belangrijk uitgangspunt vormt voor de ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 wordt aangegeven op welke wijze de fasegewijze ontwikkeling van het Masterplan plaatsvindt. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de stedenbouwkundige randvoorwaarden van de onderscheiden deelgebieden 1 t/m 4. In hoofdstuk 5 wordt de stand van zaken met betrekking tot het parkeren belicht. Hoofdstuk 6 gaat oriënterend in op de architectenkeuze In hoofdstuk 7 wordt een toelichting gegeven op de planexploitatie voor het centrum. Ook is op de woningdifferentiatie ingegaan. Hoofdstuk 8 behandelt het ruimtelijk kader voor de plannen. Hoofdstuk 9 gaat in op het verdere traject van de ontwikkeling van deelgebied 1. Tot slot wordt in de hoofdstukken 10 en 11 de planning behandeld en worden de benodigde kredieten aangevraagd om de plannen mogelijk te maken. 2. Integrale benadering Het Masterplan geeft een blauwdruk van het stedenbouwkundig wensbeeld van Den Hoorn centrum. Een ontwikkeling wordt voorgestaan, waarbij het wonen in het centrum wordt geïntensiveerd en het winkelgebied een upgrading ondergaat. Het Masterplan is opgedeeld in een zevental deelgebieden. Het bijgaande kaartbeeld (bijlage 1)geeft deze deelgebieden weer, waarbij sprake is van een integrale benadering c.q. samenhang. Als uitgangspunt voor alle deelontwikkelingen geldt een integrale stedenbouwkundige benadering waarbij harmonie en afstemming in de beeldkwaliteit van groot belang is. Integrale benadering betekent ook dat in alle stadia van de planvorming en planuitwerking de grondslagen van het Masterplan centrum Den Hoorn voor het gehele plangebied van toepassing blijven. Deze benadering is van essentieel belang omdat alle zeven deelgebieden deel uitmaken van de bestaande dorpskom met per deelgebied verschillende bestemmingen maar ook samenhangende aandachts- c.q. knelpunten. Afstemming in de fasering is ook van belang. In beginsel kunnen deelgebieden onafhankelijk van elkaar ontwikkeld worden maar afstemming in ruimtelijk, functioneel, verkeerskundig, logistiek en financieel opzicht is noodzakelijk om de volgende redenen: • De aan elkaar grenzende deelgebieden vragen om een duidelijke regie van de beeldkwaliteit ter wille van de stedenbouwkundige kwaliteit. Dit is regie in de schaal en maat van de bebouwing
• •
•
•
•
en regie in het gewenste gevelbeeld en de inrichting van het openbaar gebied. De toekomstige architectenkeuze dient mede aan de hand van dit gemeenschappelijk kader gestalte te krijgen.De opstelling van een beeldkwaliteitssplan is daarbij van groot belang. Afstemming van het winkelaanbod tussen de verschillende gebiedsdelen is gewenst: verplaatsing van winkelfuncties van het ene gebied naar het andere is niet uitgesloten. De gewenste woningbouwdifferentiatie, welke is gebaseerd op het collegewerkprogramma, vraagt om compensatie in de sociale huursector: amovering van huurwoningen in het plangebied betekent ook het terugbrengen van huurwoningen in of buiten het plangebied. De parkeerfunctie en de verkeerscirculatie moeten beiden goed geregeld zijn: een oplossing voor de bestaande aandachtspunten is alleen mogelijk wanneer de samenhang tussen de deelgebieden voor wat betreft deze aspecten is gewaarborgd. In logistiek opzicht omdat de bereikbaarheid van de bouwlocatie en bestaande ondernemingen en instellingen in het plangebied gegarandeerd moet blijven. Ondanks tijdelijke beperkingen moet het centrum van Den Hoorn kunnen blijven functioneren; dit vraagt om een goede fasering. In financieel opzicht omdat rentelasten laag gehouden moeten worden; dit vraagt om de nodige afstemming in de verwerving en de inbreng van de gronden, het bouwrijp maken en de gronduitgifte.
Een presentatie van het Masterplan als geheel is ook belangrijk in het kader van de subsidieverlening. ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) toetst onder meer op het sociale aspect in de woningbouwprogrammering alsmede de duurzaamheidsaspecten. Bij de provincie zal hierop in een later stadium teruggekomen worden. 3. Ontwikkeling in fasen Momenteel wordt de ontwikkeling van een eerste deelgebied (fase 1) voorbereid. De gebieden 2 t/m 4 kunnen ook in ontwikkeling worden gebracht. Afstemming op deelgebied 1 is daarbij noodzakelijk. De gebieden 5 en 6 zullen in tweede aanleg in aanmerking komen om ontwikkeld te worden. Gebiedsdeel 7 heeft nog geen definitieve bestemming. Hier staat het gebouw van de Rabobank met een mogelijkheid tot herbestemming. Een gefaseerde c.q. afgestemde ontwikkeling van de gebiedsdelen 1, 2, 3 en 4 is gewenst omwille van de functionele afstemming (winkels en woningen) en bereikbaarheid (parkeerbalans). De gebiedsdelen 5 en 6 kunnen in functioneel opzicht losser van de overige gebiedsdelen ontwikkeld worden. Bij deze gebiedsdelen wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein. Zoals reeds is opgemerkt, is het wel zo dat in het kader van ISV alle deelgebieden in één keer in de subsidieaanvraag voor 2005 meegenomen moeten worden. 4. Stedenbouwkundige randvoorwaarden 4.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden deelgebied 1 (zie kaart exploitatiegebieden 1a en 1b; bijlage 2) Zoals gezegd, komt deelgebied 1 als eerste in aanmerking om tot ontwikkeling gebracht te worden. In de bijgaande tekening is het deelgebied opgesplitst in twee subgebieden: 1a en 1b. Er is oriënterend overleg gevoerd met de belangrijkste grondeigenaren in het gebied en enkele andere betrokkenen. Dit is ook van belang voor het opstellen van een exploitatieopzet. Deelgebied 1a is nader uitgewerkt in een maatvaste tekening. Dit deelgebied omvat het gehele gebied tussen de Looksingel en de sloot vanaf de Look (noordzijde), zoals aangegeven op bijgaand kaartbeeld. In dit gebied wordt in feite één samenhangend complex teruggebouwd met parkeerkelder, supermarkt, dagwinkels en woningen in de plint en op de tweede tot vierde laag. Ook de herinrichting van het plein is een belangrijk element in het plan waarbij een goede aansluiting op het bestaande centrum van Den
Hoorn wordt gewaarborgd. Herontwikkeling en bestemming van de vrijkomende supermarktruimte (deelgebied 1b) maakt onderdeel uit van het plan. De planopzet is mede afgestemd op de inzichten van mogelijke marktpartijen die in dit plandeel de belangrijkste grondpositie innemen.
Belangrijke stedenbouwkundige elementen van het plan zijn: • Op de begane grond de situering van een supermarkt in combinatie met goed bereikbare afzoomwinkels met een oriëntatie op het plein. • Woningen op de begane grond en in lagen erboven welke worden ontsloten door een combinatie van liften/portieken en korte galerijen vanaf de binnenkant van een daktuin op de supermarkt. De daktuin krijgt een groen karakter en kan mede met privéterrassen direct grenzend aan de woningen worden vormgegeven. • Een ondergrondse parkeerkelder met in- en uitrit en een overdekt laad- en losstation aan de zijde van de Dijkhoornseweg. • Een herkenbaar plein met een nieuwe rooilijn tot aan de Dijkhoornseweg en een goothoogte van gemiddeld 10 meter; de gevelopbouw is gevarieerd en apart herkenbaar; het plein kan worden opgevat als een ruimte met één doorgaand inrichtingsprofiel, waar de auto te gast is en routes hooguit worden gemarkeerd door paaltjes, bomen, kleuren etc. Een goede inpassing van een fietsenstalling is daarbij essentieel. Aan de kant van de Lookwetering is aan het water voorzien in voortuinen/terrassen. In een Programma van Eisen (PvE) zijn de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan nog eens geformuleerd. De uitgangspunten zijn onderscheiden in ontwikkelings-, functioneel-programmatische, kwalitatief-ruimtelijke en verkeerskundige uitgangspunten. Er is een concept van een lijst met 32 uitgangs- en/of aandachtspunten welke als bijlage bij deze adviesnota is gevoegd. Dit concept dient mede te worden betrokken bij de opstelling van de samenwerkingsovereenkomst en de deelexploitatie voor het betrokken gebied. 4.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden deelgebied 2 (zie kaart exploitatiegebieden 2a, 2b en 2c; bijlage 3) In deelgebied 2 ligt het accent met name op sociale woningbouw in de huur- en koopsector. Belangrijk element in het plan is het perceelsgewijs vervangen van de verouderde duplexwoningen en een deel van de eengezinswoningen, welke nog in bezit zijn bij de Woningstichting St. Willibrordus, door nieuwe woningen. Voor wat betreft het parkeren wordt in beginsel uitgegaan van parkeren op maaiveld (langs de straat of aan de binnenzijde van de blokken). In verband met de stedenbouwkundige invulling, de herhuisvesting van bewoners, maar ook vanwege de branchering, is afstemming met deelgebied 1 van wezenlijk belang. Een tweetal eengezinswoningen is daarbij gesitueerd op de hoek van het driehoekig plein en is daarom beeldbepalend. De Looksingel markeert een zekere schaalsprong in de bebouwingsopzet hetgeen mogelijk is door het ruimere profiel aan de kant van de Lookwetering (deelgebiedje 2a). Voorgesteld wordt om de ontwikkeling van de gebieden 2a en 2b qua uitwerking te bespreken met de woningstichting. Het is aanbevelenswaardig om gebied 2c mee te nemen bij de ontwikkeling van deelgebied 3, mede in verband met de eigendomssituatie c.q. -grenzen. Herhuisvesting is een punt dat aan de orde komt in hoofdstuk 7.5.
4.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden deelgebied 3 (zie kaart exploitatiegebied 3; bijlage 4) In dit deelgebied ligt het accent op de realisering van parkeervoorzieningen als belangrijk bronpunt voor het centrumaanbod. Daarbij is voorzien in een goede aansluiting op het horecaplein en de
Dijkhoornseweg. In dit (stedenbouwkundig) deelplan zijn 50 parkeerplaatsen geprojecteerd en voetgangersverbindingen gemaakt naar de Dijkshoornseweg, de Hoornsewal en de Hof van Delfstraat. Bij de herinrichting van het gebied moet rekening gehouden worden met een aantrekkelijke afbakening van het openbare gebied in de vorm van hagen of gebouwde erfafscheidingen. Een goede overgangszone van de achtertuinzijde van de woningen naar het openbaar (binnen)gebied is eveneens belangrijk. Ter plaatse van het plein van de Hoornsewal wordt uitgegaan van het realiseren van een doorsteek langs de bestaande rijwielzaak. Een tweetal percelen wordt herontwikkeld met één laag winkels en een of twee woningen erboven. De ontwikkeling van dit deelgebied zal een financiële last betekenen voor de exploitatie van het totale centrumgebied. De voorkeur gaat uit naar de ontwikkeling van dit deelgebied in samenhang met deelgebied 2C omdat in dit deelgebied een aantal koopwoningen kan worden geprojecteerd. De deelexploitatie van dit gebied moet mede worden gezien in relatie tot de totale planexploitatie. 4.4 Stedenbouwkundige randvoorwaarden deelgebied 4 (zie kaart exploitatiegebied 4; bijlage 5) Voor deelgebied 4 is een stedenbouwkundige verkenning opgesteld. De kaart voor exploitatiegebied 4 (bijlage 5) is een indicatieve schets voor de inrichting. Bij de uitwerking zal het waterfront en de combinatie huur/koop nader worden bekeken. De ontwikkeling van de deelgebieden 2,3 en 4 zal in programmatische zin op elkaar afgestemd moeten worden. 5. Parkeren Voor het gehele centrumplan is een parkeerbalans opgesteld. Voor een woning is een parkeernorm gehanteerd van 1,5 parkeerplaats per woning. Bij het opstellen van de parkeerbalans zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Alle vierkante meters (wonen, winkels, etc.) moeten in ieder geval voor wat betreft het aantal parkeerplaatsen zelfvoorzienend zijn zodat er geen (extra) parkeerdruk ontstaat. Dit betekent voor het nieuw toe te voegen programma een sluitende parkeerbalans binnen de deelgebieden 1 t/m 4. Het plan is hierop ingericht. Ook de deelgebieden 5, 6 en 7 dienen zelfvoorzienend te zijn in hun parkeervoorzieningen. Een bijgestelde parkeerbalans is bijgevoegd op basis van geactualiseerde gegevens. 6. Architectenkeuze De architectenkeuze wordt momenteel voorbereid door het adviesbureau BRO. Een advies over de architectenkeuze voor de diverse deelgebieden zal te zijner tijd separaat aan u worden voorgelegd. Daartoe wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. 7. Planexploitatie 7.1 Inleiding De economische uitvoerbaarheid van het centrumplan Den Hoorn is aan de hand van een exploitatiemodel doorgerekend. In het exploitatiemodel is onderscheid gemaakt tussen de grondexploitatie (verwerving, grondwerkzaamheden en verkoop grond) en opstalexploitatie (bouwen van de opstallen). De exploitaite zal de komende maanden verder uitgewerkt worden afhankelijk van verder overleg en de nadere ontwikkelingen 7.2 Woningdifferentiatie De woningtypen die in de deelgebieden gerealiseerd worden zijn afgestemd op het collegewerkprogramma. Er is een aandeel sociale huurwoningen opgenomen. Dit is mede bedoeld ter
compensatie van de sloop van een deel van de huidige huurwoningvoorraad van de Woningstichting St. Willibrordus in het centrumgebied. 7.3 Grondexploitatie Voor het gehele centrumplan geldt het streven om de verschillende deelgebieden zodanig te ontwikkelen en financieel uit te onderhandelen dat de resultaten van de verschillende deelstudies leiden tot een integraal financieel resultaat welke in principe sluitend is en waarbij de risico’s zoveel mogelijk bij private partijen worden gelegd. 7.4 Verwerving Makelaar Santen & Gasille voert minnelijk overleg met grondeigenaren voor de gemeente. In het kader van de verwerving van gronden in deelgebied 1A is opdracht gegeven tot het verrichten van verkennende bodemonderzoeken voor een aantal objecten. Met de woningstichting St. Willibrordus is op 5 maart 2004 overeenstemming bereikt over de aankoop van 9 huurwoningen aan de Hof van Delftstraat 2-18. In Look-West wordt aan de woningstichting grond verkocht voor de bouw van 9 huurwoningen. In verband met deze transacties zullen koopovereenkomsten en een samenwerkingsovereenkomst opgesteld worden. 7.5 Herhuisvesting In verband met de ontwikkelingen in de deelgebieden 1 t/m 4 van het centrum van Den Hoorn zal een aantal bedrijven en woningen gesloopt gaan worden. In principe verleent de gemeente op basis van de navolgende voorwaarden medewerking bij herhuisvesting. A. Herhuisvesting bedrijven De bedrijven krijgen prioriteit onder de volgende voorwaarden: • inpassing vindt plaats op dezelfde zakelijke manier als nieuwkomers • uitgangspunt is dat de bedrijven zelf ook zoeken; dit maakt onderdeel uit van de procesgang. B. Herhuisvesting woningen In het kader van het vaststellen van toewijzingscriteria voor nieuwbouwprojecten heeft het college van Schipluiden ook voor herhuisvesting een aantal randvoorwaarden opgesteld. De kandidaten wier woning gesloopt wordt: • krijgen voorrang bij de toewijzing van nieuwbouw-koopwoningen. • krijgen 100 punten extra (stadsvernieuwing) indien zij belangstelling hebben voor een huurwoning van de woningstichting St. Willibrordus. Voorgesteld wordt deze criteria van toepassing te verklaren bij de herhuisvesting van kandidaten van wie de woning of het bedrijf gesloopt wordt in het centrumgebied van Den Hoorn. De herhuisvesting is mede van belang voor de planning van de ontwikkelingstermijnen 8. Ruimtelijk Kader (bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan) Het adviesbureau BRO is opdracht gegeven voor de opstelling van een bestemmingsplan voor het centrum van Den Hoorn. De grens van het plangebied is vooralsnog gelijk aan de grens van het voorbereidingsbesluit. Binnen deze grens liggen de deelgebieden 1 t/m 4 en 7. Een beeldkwaliteitsplan voor het centrum van Den Hoorn zal onderdeel uitmaken van de toelichting bij het bestemmingsplan Centrum Den Hoorn. Er is een planning opgesteld waarbij het mogelijk is om het ontwerpbestemmingsplan voor 2 maart 2005 ter inzage te leggen (zie bijlage 7). Deelgebied 5 maakt reeds onderdeel uit van het bestemmingsplan Hooipolder dat momenteel in procedure is. Het bestemmingsplan zal volgens planning eind juni 2004 aan de raad ter vaststelling voorgelegd worden. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Hooipolder
zullen de ontwikkelingsmogelijkheden van deelgebied 5 afgestemd worden op de randvoorwaarden die zijn verwoord in het Masterplan Centrum Den Hoorn. 9. De verdere ontwikkeling van deelgebied 1 Voor deelgebied 1 wordt met een mogelijke ontwikkelingscombinatie (de eigenaren van de voormalige meelfabriek) onderhandeld over een concept-samenwerkingsovereenkomst (is in bewerking), waarbij bovenvermelde zaken kunnen worden ingebracht. Een programma van eisen welke ten grondslag liggen aan deelgebied 1 is bijgevoegd (zie bijlage 8). Hiertoe wordt in eerste instantie overleg gepleegd over een te hanteren rekenmodel. Het overleg met de Woningstichting St.Willibrordus over deelgebied 1a (zie hoofdstuk 7.5) is afgerond. Een advies hierover is behandeld in het college van b&w op 6 april j.l. 10. Planning Een globale conceptplanning is als bijlage bij dit advies bijgevoegd (zie bijlage 7). 11. Plankosten Zowel voor de extra benodigde gelden voor grondverwerving als de extra gelden voor stedenbouwkundig advies zijn in de raadsbegroting 2004 de benodigde ramingen opgenomen. Resumerend stellen wij u voor In te stemmen met een integrale ontwikkeling van het Masterplan centrum Den Hoorn. 1. Hierbij het bijgevoegde advies als leidraad nemen voor: a. het verdergaand opstellen van een concept-samenwerkingsovereenkomst voor deelgebied 1, b. het opstarten overleg met de Woningstichting St. Willibrordus over deelgebied 2,3 en 4 c. het voeren van overleg met betrokkenen 2. de voorgestelde criteria hanteren bij herhuisvesting. Dit voorstel is behandeld in de vergadering van de raadscommissie Grondgebied
Burgemeester en wethouders van Midden-Delfland, de secretaris, de burgemeester (wnd.), P.T. Veenman Drs. J. de Prieëlle
