Nový občanský zákoník katastr nemovitostí a nájemní smlouvy

Magda Pokorná

Nový občanský zákoník – katastr nemovitostí a nájemní smlouvy © Allen & Overy 2014

1

Katastr nemovitostí (§ 980 - 983) – Veřejný seznam vs. veřejný rejstřík – Princip (formální) publicity (§980) – Neznalost o zapsaném právu neomlouvá – Má se za to, že právo bylo zapsáno v souladu s právním stavem – Má se za to, že vymazané právo neexistuje

– Přednost zapsaného práva před nezapsaným (§981)

© Allen & Overy 2014

2

Katastr nemovitostí (§ 980 - 983) pokr. – Princip priority (§982) – Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis – Dle §9 NKZ se sleduje den, hodina a minuta podání


3

Zásada materiální publicity (§ 984 ) – Význam: byť se zapsaný stav liší od právního stavu, svědčí zapsaný stav ve prospěch zapsané osoby – Podmínky: – Právo nabyto smluvně – Za úplatu – Od osoby k tomu oprávněné dle zapsaného stavu – Nabyvatel je v dobré víře (ke dni podání návrhu na zápis do KN) – Možnosti napadat zápis nabyvatele taxativně vypočteny: §985 a 986 – Úplata – formální či materiální hledisko? – Dobrá víra? – §1107 NOZ? © Allen & Overy 2014

4

Napadnutí zápisu dle § 986 – Podmínky: – – – – –

Rozpor zápisu s právním stavem Absence právního důvodu pro zápis Namítá osoba, která byla bezprostředně dotčena zápisem (zapsaný vlastník) Návrh na zápis poznámky spornosti do 1 měsíce (subjektivní) nebo 3 let (objektivní) Do 2 měsíců od návrhu na zápis poznámky podána žaloba

– Důsledky: –

V případě úspěchu žaloby KN vymaže sporovaný zápis i všechny navazující zápisy 1 měsíc/3 roky KS 1

A

KS 2 B zápis B do KN a oznámení A o zápisu

– –

C návrh A na zápis poznámky spornosti

„Dozvěděl se“ o zápisu? Jakou transakční historii je potřeba obsáhnout v DD?


5

Napadnutí zápisu dle § 985 – Podmínky: – Jiný důvod rozporu mezi skutečným a právním stavem než dle §986 – Namítá osoba, jejíž věcné právo dotčeno – Návrh na zápis poznámky spornosti až po podání žaloby

– Důsledky: – V případě úspěchu žaloby KN vymaže pouze zápisy provedené po podání návrhu na zápis poznámky spornosti návrh na vklad vlastnictví C

KS 2

KS 1

A

B odstoupení A od KS 1


C návrh A na zápis poznámky spornosti

návrh A na zápis poznámky spornosti

6

Přechodná ustanovení (§ 3064-5) – Pro práva zapsaná do KN před 1.1.2014 nebo do 1.1.2015 nastanou účinky nové úpravy 1.1.2015 – Následující lhůty začnou běžet 1.1.2015: – –

Lhůta 1 roku pro zápis přednostního práva (§983) Lhůta 1 měsíce / 3 let pro sporování zápisu v KN (§986)

– Lhůta pro napadení stávajících zápisů uplyne 1.1.2018 2013

zápis A do KN

1.1.2015

1.1.2014

účinnost NOZ

zápis B do KN

zápis C do KN

poznámka spornosti A

1.2.2015

návrh na zápis D do KN

poznámka spornosti A

– Věcná práva, která se před 1.1.2014 nezapisovala do KN: princip přednosti (§981) a princip pořadí (§982(1)) se uplatní od 1.1.2018 r. 1970

vznik telekomunikačního VB


1.1.2014

účinnost NOZ

1.1.2015

návrh na zápis zástavního práva / VB

31.12.2017

návrh na zápis telekomunikačního VB

7

Prostor sloužící podnikání (§ 2302) – NOZ zcela nahrazuje z. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor – Definice: (i) účelem nájmu je provozování podnikatelské činnosti (ii) prostor nebo místnost alespoň převážně slouží podnikání – vyjádření účelu v nájemní smlouvě je irelevantní – Nekryje všechny nebytové prostory dle z. 116/1990 Sb. – Žádné zvláštní podstatné náležitosti nájemní smlouvy – Nevyžaduje se písemná forma – Platí zvláštní úprava i pro pronájem celé nemovitosti k podnikání?


8

Nájem – přechodná ustanovení (§3074) – Nájem se řídí NOZ od 1.1.2014, i když vznikl před tímto datem – Vznik nájmu, práva a povinnosti vzniklé před 1.1.2014 se posoudí dle OZ – X nájem movité věci a pacht

– Do jaké míry se na nájemní smlouvu vztahují nová ustanovení NOZ o výpovědi?


9

Nájem budoucí věci (§ 2202(2)) – Nájem budoucí věci je možný, pokud je možné ji dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy – Platí i pro nebytové prostory jako část věci (§2202(1)) – Předpokladem není veřejnoprávní povolení (§1(1), 2 věta) – Nutné definovat pronajatý prostor, ne celou budovu


10

Nájem – zápis do KN (§ 2203) – Návrh: – Vlastníka – Nájemce se souhlasem vlastníka

– Nájem se nestává věcným právem – Význam: ochrana nájemce při přechodu nájmu (§2222(2), 2222(1)) – Lze nájem prostor zapsat do KN před vznikem stavby?


11

Nájem – doba (§ 2204) – Omezení doby nájmu nad 50 let – „má se za to“, že nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze vypovědět jen z důvodů a ve výpovědní době stanovené smlouvou

– Obecná úprava závazků: právo žalovat na zrušení závazku v případě smluv nad 10 let (§2000) – Bez vážného důvodu nebo – Změna okolností, pro které nelze rozumně požadovat, aby zavázaná strana byla dále smlouvou vázána – Nelze vyloučit pro fyzické osoby

– Vztah těchto dvou ustanovení? © Allen & Overy 2014

12

Změna vlastnictví (§ 2221 - 2) – Nelze vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví ALE – neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata – právo vypovědět nájem ve 3 měsíční subjektivní době (od okamžiku, kdy se dozvěděl nebo musel dozvědět) – chráněn jen kupující (neplatí pro darování)

– Práva a povinnosti z nájmu přechází automaticky ALE – ustanovení o povinnostech pronajímatele nad zákonný rámec přechází pouze, pokud nový vlastník o nich věděl


13

Náhrada za převzetí zákaznické základny (§ 2315) – Nárok nájemce, jehož nájem skončil, na náhradu za výhodu pronajímatele nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem – Podmínky: – Nájem skončil výpovědí ze strany pronajímatele – Důvodem výpovědi není hrubé porušení povinností nájemce

– Kdo je povinným? – Lze se vzdát?


14

Námitky při ukončení nájmu (§ 2314) – Právo nájemce i pronajímatele uplatnit námitky proti výpovědi nájemní smlouvy – Podmínky: – Do 1 měsíce od doručení výpovědi – Písemně – Důsledky: – Právo vypovídané strany napadnout výpověď u soudu – Pokud vypovídající strana nevezme výpověď zpět do 1 měsíce od doručení námitek – Do 2 měsíců od uplynutí doby pro zpětvzetí výpovědi

– Marným uplynutím měsíční lhůty právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zaniká

– Důsledky podaných námitek?


15

Použití ustanovení o skončení nájmu bytu (§ 2311) – Ustanovení o skončení nájmu bytu na doby určitou se použijí obdobně – §2287: právo nájemce vypovědět nájem na dobu určitou – podmínky: – změna okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely a – po nájemci nelze v důsledku změny rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval

– Lze smluvně vyloučit?


16

Sanace – § 3074 (vznik nájmu se řídí OZ) ALE §3050 (i na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních předpisů, se uplatní hlavní zásady NOZ včetně zásady pacta sunt servanda) – §582 odst. 2: Není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. – §553 odst. 2: neurčitost právního jednání lze zhojit dodatečně tak, že si strany dodatečně projev vůle vyjasní


17

Kontakt Magda Pokorná Seniorní advokátka

Tel 222 107 138 [email protected]


18

Otázky?

Tato prezentace neobsahuje vyčerpávající přehled právní úpravy v daných oblastech. Klientům doporučujeme, aby vyhledali právní radu v souvislosti s konkrétní plánovanou transakcí. Veškeré odkazy na „Allen & Overy“ znamenají firmu Allen & Overy LLP a/nebo její přidružené kanceláře. Jakýkoli odkaz na partnera v souvislosti s Allen & Overy LLP znamená společníka, konzultanta či zaměstnance Allen & Overy LLP s příslušným postavením a kvalifikací nebo osobu s odpovídajícím statutem v některé z přidružených kanceláří Allen & Overy LLP. © Allen & Overy 2014

19

Nový občanský zákoník katastr nemovitostí a nájemní smlouvy

Recommend Documents