NOTITIE COLLEGES BESLUITVORMING AFSPRAKEN KWALITEIT BEDRIJVENTERREINEN REGIO GRONINGEN-ASSEN Notitie voor: Colleges van B&W van de deelnemers aan het regionaal programma Bedrijventerreinen van de Regio Groningen-Assen Opsteller: Marieke van Ginkel, [mail:
[email protected], telefoon: 06-1586 6674] Bijlage: Overzicht van grondprijzen per gemeenten Inleiding Hierbij presenteren wij u de regionale samenwerkingsafspraken voor het verbeteren van de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de Regio Groningen-Assen. Deze afspraken zijn geïnitieerd en opgesteld door het Portefeuillehoudersoverleg Bedrijventerreinen in overleg met hun collega wethouders RO en financiën. Het afgelopen jaar is hard gewerkt door de ambtenaren EZ en de gemeentelijke planeconomen om deze afspraken zorgvuldig uit te werken. In het onlangs afgesloten principeakkoord tussen IPO, VNG en het ministerie van VROM en EZ is afgesproken dat de aanpak van bedrijventerreinen op regionale schaal dient plaats te vinden, om zo te komen tot een efficiënter ruimtegebruik. De verwachting is dat in dit akkoord wordt opgenomen dat gemeenten regionaal dienen samen te werken om in aanmerking te komen voor co-financiering of subsidie voor de herstructurering van de verouderde bedrijventerreinen. De in deze notitie voorgestelde regionale afspraken vormen hiervoor een goede basis. We vragen u deze afspraken te bespreken in uw college en het projectbureau Regio Groningen-Assen voor 1 oktober 2009 over de besluitvorming te informeren. In de Stuurgroep Regio Groningen-Assen van 15 oktober 2009 worden de afspraken vervolgens ondertekend. In de bijgevoegde notitie vindt u de gemaakte afspraken en een korte achtergrond hierbij. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de door de deelnemers opstelde bandbreedtes in de grondprijzen.
pagina 1 van 5
Doelstelling regionaal programma Bedrijventerreinen Het doel van het regionaal programma Bedrijventerreinen is het versterken en profileren van de economische positie (zowel nationaal als internationaal) van de Regio Groningen-Assen en tegelijkertijd de gebiedskwaliteiten te behouden. In dit programma werken de gemeenten Assen, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Noordenveld, Tynaarlo en de provincies Groningen en Drenthe samen op een regionale schaal. De belangrijkste reden hiervoor is het feit dat de markt voor bedrijventerreinen regionaal van aard is. De gemeenten werken aan het realiseren van bovengenoemde doelstelling door de kwaliteit van de bedrijventerreinen en de dienstverlening aan ondernemers te verbeteren, in het kader van het uitvoeringsprogramma "De Regio Werkt!". Waarom afspraken over kwaliteit van de bedrijventerreinen? De portefeuillehouders van het programma Bedrijventerreinen hebben eind 2007 de discussie over de kwaliteit van de terreinen geagendeerd vanuit hun indruk dat de grondprijzen van de bedrijventerreinen binnen Regio Groningen-Assen niet marktconform zijn. In sommige gemeenten leidde dit tot een tekort aan middelen om in de kwaliteit van de terreinen te investeren. Daarnaast heerste het gevoel dat (te) lage prijzen leiden tot minder duurzaam ruimtegebruik en tot verrommeling van het landschap, wat een negatief effect heeft op de gebiedskwaliteiten van de Regio. Hoe zijn de afspraken tot stand gekomen? Naar aanleiding van dit gedeelde inzicht heeft de Regio Groningen-Assen een onderzoek uitgezet naar de prijzen en kwaliteiten van de regionale bedrijventerreinen. Onderzocht werd door onderzoeksbureau STEC in hoeverre de grondprijzen van Regio Groningen-Assen, gezien de kwaliteit van deze terreinen, marktconform zijn. Daarnaast werd onderzocht welke vorm van samenwerking leidt tot een kwaliteitsverbetering van de bedrijventerreinen. Vervolgens zijn de adviezen van STEC verwerkt en toegepast op de lokale situatie door ambtenaren EZ, de gemeentelijke planeconomen en/of medewerkers grondzaken. Gedurende dit proces zijn de Stuurgroep van de Regio en de Raden en Staten (op 15 april en 28 mei 2009) geïnformeerd. Tot slot is overlegd met de ministeries VROM en EZ en de landsadvocaat om deze regionale afspraken te plaatsen binnen de grenzen van het mededingingsrecht. Wat zijn de conclusies en adviezen die volgen uit het onderzoek van STEC? STEC concludeerde dat: - de kwaliteit van de terreinen niet in verhouding is met de lage prijs - de prijzen niet marktconform zijn, en dat komt met name door het comparatief rekenen (de grondwijs wordt bepaald op basis van vergelijking met buurgemeenten) - door een regionaal te grote hoeveelheid "zachte" plannen, er op termijn een overaanbod aan terreinen zal ontstaan - er nu in de Regio een overaanbod is aan hoogwaardige terreinen
pagina 2 van 5
STEC adviseerde de Regio: - stem de kwantiteit van het aanbod op regionaal niveau af door het gezamenlijke aanbod te faseren - stem de kwaliteit van het aanbod op regionaal niveau af door te segmenteren - maak de grondprijzen marktconform. Doe dit door niet langer comparatief te rekenen, maar residueel - differentieer in de grondprijs - zet de opbrengst van de grondverkoop in voor kwaliteitsverbetering, zoals herstructurering - leg de afspraken vast in een regionale afsprakenlijst Naast deze adviezen heeft STEC de terreinen binnen Regio Groningen-Assen, met behulp van de residuele methode, getaxeerd. Deze methode houdt in dat een directe relatie wordt gelegd tussen de commerciële waarde, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarden van een onroerend goed object. Het doel van deze methode is te komen tot marktconforme grondprijzen. Voor de praktische toepasbaarheid zijn adviesprijzen opgesteld per type kavel. Deze methode wordt "genormeerd residueel rekenen" genoemd. Het onderzoeksrapport is beschikbaar bij het projectbureau van Regio Groningen-Assen. Hoe hebben de gemeenten de grondprijzen berekend? Uitgaande van de gedeelde ambitie de prijzen van de terreinen marktconform te maken, hebben de gemeentelijk planeconomen en medewerkers grondzaken het advies van STEC vertaald naar de eigen lokale situatie. Afgesproken is de taxatiewaarde van STEC als vertrekpunt te nemen en vervolgens ieder voor zich, afhankelijk van locale informatie over de terreinen en kavels, prijzen op te stellen per type kavel. Het resultaat van deze vertaalslag naar de lokale omstandigheden is dat de prijzen lager uitvallen dan de door STEC geadviseerde prijzen, maar meestal hoger dat de huidige prijzen. Een overzicht van de berekende prijzen is weergegeven in bijlage 1. De gemaakte afspraken De leden van het Portefeuillehoudersoverleg Bedrijventerreinen vragen de Stuurgroep (hieronder genoemd "De deelnemers") op 15 oktober 2009 een principe-besluit te nemen over de volgende afspraken: OVERWEGENDE 1. dat de colleges van de deelnemende gemeenten aan het Convenant 2004 Regiovisie Groningen-Assen, dan wel hun rechtsvoorgangers in eerdere convenanten overeen kwamen actief te zullen samenwerken ten behoeve van een optimale ruimtelijke en economische ontwikkeling van de Regio Groningen-Assen; 2. dat deze colleges eraan hechten met elkaar afspraken te maken om gezamenlijk te zorgen voor een leefbare en aantrekkelijke Regio (Groningen-Assen) waar voldoende ruimte is voor bedrijven om zich te vestigen, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin; 3. dat de colleges daarom hebben ingestemd met het geactualiseerde Convenant 2004 Regiovisie Groningen-Assen 2030 en dat de hieronder beschreven afspraken een nadere uitwerking zijn van dit convenant; 4. dat een onderzoek naar de kwaliteit van de Bedrijventerreinen binnen Regio Groningen-Assen is uitgezet, met als doel te komen tot een kwaliteitsverbetering van het aanbod van bedrijventerreinen en de samenwerking te versterken binnen deze Regio;
pagina 3 van 5
5. dat in het onderzoek "Kwaliteit Bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen", d.d. november 2008 is geconstateerd dat het wenselijk is om de grondprijzen genormeerd residueel te bepalen, met als resultaat dat gemeenten zo marktconforme grondprijzen voor hun grond vragen. Afgesproken is dat de gemeenten op basis van de taxatie door STEC zelfstandig bandbreedtes van de grondprijzen voor bedrijfsruimte en kantoorlocaties bepalen; 6. dat deze afspraken over de berekening van de grondprijzen tot doel hebben bij te dragen aan het aantrekkelijk maken en houden van de Regio Groningen-Assen voor de vestiging en uitbreiding van bedrijven. Om dat te realiseren worden de opbrengsten van de verkoop van terreinen gekoppeld aan de verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen; 7. dat de afspraken over het proces van samenwerking, die horen bij het Convenant 2004 Regiovisie Groningen-Assen 2030, ook van toepassing zijn voor deze afspraken. Dit geldt voor de geschillenregeling (artikel 18), en de regelingen voor monitoring en evaluatie (artikel 16 en 17); 8. dat we deze afspraken na een jaar evalueren op hun effecten voor de Regio Groningen-Assen en voor de individuele gemeenten. REGIONALE AFSPRAKEN I. De deelnemers spreken af om de door hen voorgestelde grondprijzen op te nemen in hun grondprijzenbeleid en in te voeren per 1-1-2010. Deze prijzen zijn weergegeven in bijlage 1. Het gaat hierbij om de grondprijzen van de volgende terreinen: in de gemeente Assen: Messchenveld, Peelerpark; in de gemeente Groningen: Eemspoort, Europapark, Westpoort, Zernike Science park, Kranenburg Noord; in de gemeente Tynaarlo: Kranenburg Zuid; in de gemeente Noordenveld: Haarveld, in de gemeente Leek: Leeksterveld; in de gemeente Slochteren: Rengers (samenwerking tussen Groningen, Hoogezand-Sappemeer, en Slochteren); in de gemeente Haren: Nesciopark (zie bijlage 1) II. De deelnemers, die een bedrijventerrein (gaan) exploiteren die niet genoemd is onder I, worden uitgenodigd ook hun gronden te laten taxeren op de genormeerd residuele manier en op basis daarvan hun grondprijs te bepalen; III. De opbrengsten van de verkoop van de terreinen worden gekoppeld aan kwaliteitsverbeteringen op bedrijventerreinen van de gemeente die het terrein exploiteert. Te denken valt hierbij aan herstructurering van bestaande bedrijventerreinen of verbetering van de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen, door middel van bijvoorbeeld parkmanagement, fysieke infrastructuur op het terrein, ontsluiting van het terrein, parkeren op het terrein en voorzieningen op het terrein. Hiertoe wordt een regionaal investeringsprogramma opgesteld. Het Projectbureau verkent de mogelijkheden voor co-financiering/subsidie vanuit Provincies en het Rijk, bestemd voor kwaliteitsverbetering van bedrijventerreinen; IV. Plannen voor nieuw te ontwikkelen regionale bedrijventerreinen worden, voordat zij door de gemeenteraad worden goedgekeurd, afgestemd met de deelnemers ten aanzien van de kwantiteit (hoeveelheid uitgeefbaar gebied) en de kwaliteit van het terrein (segmentatie, beeldkwaliteit, milieucategorie, etc.); V. In situaties waarin het kwantitatieve en/of kwalitatieve aanbod de vraag naar bedrijventerrein overtreft, worden zachte plannen in onderling overleg anders gefaseerd om te komen tot een gezonde vraag-aanbodverhouding aan bedrijventerreinen in de Regio Groningen-Assen; VI. De Deelnemers maken jaarlijks afspraken over: - het moment van planvorming van nieuwe terreinen - de aangeboden kwaliteit
pagina 4 van 5
VII.
VIII.
- de aangeboden kwantiteit Deelnemers spreken hierbij de intentie uit om samen te werken op overige vlakken zoals: - het delen van expertise - de marketing van de regionale bedrijventerreinen - andere kwaliteitsverbeterende initiatieven zoals bijvoorbeeld parkmanagement, duurzaamheid en beeldkwaliteit Deze afspraken worden in 2011 geëvalueerd en getoetst op hun actualiteit en waar nodig bijgesteld. Tot deze evaluatie wordt de werking van deze afspraken gemonitord door de Stuurgroep.
Besluitpunten 1. Het college stemt in met het principe-besluit van de Stuurgroep Regio Groningen-Assen over de afspraken ter bevordering van de kwaliteit van de bedrijventerreinen. 2. Het college stelt de door de eigen gemeente voorgestelde bandbreedtes voor de grondprijzen vast. Op 15 oktober 2009 liggen deze afspraken voor in de stuurgroep ter ondertekening.
pagina 5 van 5
