Nota van bevindingen: Volkshuisvesting en de gemeenteraad Hoe verhouden die zich tot elkaar? Onderzoek naar stuurbaarheid en betrokkenheid

Nota van bevindingen: Volkshuisvesting en de gemeenteraad Hoe verhouden die zich tot elkaar? Onderzoek naar stuurbaarheid en betrokkenheid -vastgesteld eindconcept-

Waalwijk, november 2014

Uitgave Fanion Onderzoek & Advies Koetshuislaan 34 5146 BC Waalwijk 06-51159287 [email protected] www.fanion.nl Opdrachtgever Rekenkamercommissie Land van Heusden en Altena Auteur drs. Henry de Vaan Versie Definitief eindrapport, na ambtelijke wederhoor Datum 26 november 2014 Bestellingen Exemplaren zijn verkrijgbaar bij de opdrachtgever

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 1

Inleiding .............................................................................................................................................................. 5 1.1 Aanleiding .......................................................................................................................................................... 5 1.2 Doelstelling......................................................................................................................................................... 5 1.3 Onderzoeksmethode .......................................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ........................................................................................................................................................... 6

2

Beleid volkshuisvesting Land van Heusden en Altena ......................................................................................... 7 2.1 Enkele cijfers ...................................................................................................................................................... 7 2.2 Gemeentelijk beleid volkshuisvesting ................................................................................................................ 7

3

Prestatiecontract 2012-2014 ............................................................................................................................. 11 3.1 Het tot stand komen van het prestatiecontract .............................................................................................. 11

4

Resultaten van het onderzoek........................................................................................................................... 13 4.1 Onderzoeksvraag 1: Hoe is de verbinding tussen raad/college en woningcorporatie vormgegeven? ............ 13 4.2 Onderzoeksvraag 2: Op welke wijze vindt aansturing van en verantwoording door de corporaties plaats? .. 14 4.3 Onderzoeksvraag 3: Wat is er geëffectueerd van het prestatiecontract tussen gemeente en corporaties .... 15 4.4 Onderzoeksvraag 4: Op welke wijze zijn de gemeenten hierbij betrokken en wat is de ‘opbrengst’ voor de gemeenten? ................................................................................................................................................ 17 4.5 Onderzoeksvraag 5: Op welke wijze zijn de raden in de positie (geweest) om hun kaderstellende en controlerende rol in te vullen? ......................................................................................................................... 18

5

Herziening prestatieafspraken na 2014 ............................................................................................................. 19 5.1 Nieuwe afspraken ............................................................................................................................................ 19

Bijlage A: Afspraken binnen de prestatieafspraken ................................................................................................... 21 Bijlage B Wat gaat er veranderen in volkshuisvestingsbeleid .................................................................................... 25 Bijlage C Bronnen ...................................................................................................................................................... 28

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Inhoudsopgave

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Inleiding

1

Inleiding

De Rekenkamercommissie Land van Heusden en Altena is medio 2014 gestart met het onderzoek “Volkshuisvesting en de gemeenteraad – hoe verhouden die zich tot elkaar” In deze nota van bevindingen worden de feiten op een rij gezet voor wat betreft de onderzoeksvragen die de rekenkamercommissie heeft geformuleerd.

1.1

Aanleiding

Het zorgen voor voldoende aanbod van woningen dat is afgestemd op de vraag is één van de bestuurlijke aandachtsgebieden van gemeenten. Daarbij ligt de aandacht vooral ook bij de huisvesting van doelgroepen (bijv. minder daadkrachtigen). De woningcorporaties (de grootste verhuurders van goedkopere woningen) zijn daarbij een belangrijke partij. Binnen het Land van Heusden en Altena zijn drie woningcorporaties actief. Woonlinie, (met een kleine vestiging in Woudrichem) en Woonservice Meander (gevestigd in Werkendam) zijn in alle gemeenten binnen het Land van Heusden en Altena actief. De kleinere Woonstichting Land van Altena (gevestigd in Nieuwendijk) is actief in enkele kernen (Almkerk, Nieuwendijk, Uitwijk en Waardhuizen) binnen de gemeenten Werkendam en Woudrichem. Ook bij de corporaties is samenwerking de afgelopen jaren nadrukkelijk toegenomen. Deze samenwerking beperkt zich niet tot onderlinge samenwerking. Ook met de gemeenten wordt steeds meer samengewerkt. Zo is in 2012 door de corporaties en gemeenten een gezamenlijke prestatieovereenkomst ondertekend. Deze prestatieovereenkomst heeft een looptijd van 2012-2014. Deze prestatieovereenkomst is een stap in de richting van verdere samenwerking en nadere afstemming. Met het medeondertekenen van deze prestatieovereenkomst zijn de gemeenten partij geworden in deze prestatieovereenkomst. Daarmee is de betrokkenheid toegenomen. Eerder hebben de gemeenten gegarandeerde leningen verstrekt aan de woningcorporaties. Argument om betrokken te zijn bij de woningcorporaties ligt in het al eerder genoemde gegeven dat huisvesting één van de taken van de gemeente is. Deze betrokkenheid vraagt echter ook om toezicht. Maar hoe wordt dat toezicht vormgegeven? Door het op afstand plaatsen van de corporaties, heeft de raad niet als vanzelf inzicht in de jaarstukken als begroting en jaarrekening.

1.2

Doelstelling

Dit onderzoek richt zich op de vraag hoe de raad bij op afstand staande corporaties, toch invloed en inzicht kan houden. Het gaat hierbij met name over de vraag hoe de raad in control is, waar dit niet of minder het geval is en hoe dat beter zou kunnen. Daarbij ontstaat overigens onmiddellijk het gevaar dat de raad direct of indirect op de stoel van de corporatiebestuurder plaatsneemt. Dit lijkt ons op voorhand al niet de bedoeling. De centrale vraag in dit onderzoek luidt: “Hoe is de raad betrokken bij de op afstand geplaatste woningcorporaties en hoe is de raad geïnformeerd over de resultaten die bereikt worden, waaraan de gemeenten hebben bijgedragen?”

5

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Inleiding

Deze centrale vraag valt uiteen in de volgende deelvragen: 

Hoe is de verbinding tussen raad/college en woningcorporatie vormgegeven?



Op welke wijze vindt aansturing van en verantwoording door de corporaties plaats?



Wat is er geëffectueerd van het prestatiecontract tussen gemeente en corporaties?

 

Op welke wijze zijn de gemeenten hierbij betrokken en wat is de ‘opbrengst’ voor de gemeenten? Op welke wijze zijn de raden in de positie (geweest) om hun kaderstellende en controlerende rol in te vullen?

1.3

Onderzoeksmethode

Voor de nota van bevindingen is een onderzoek uitgevoerd, waarbij gebruik gemaakt is van de volgende onderzoeksmethoden:  

1.4

Deskresearch Gesprekken met de ambtelijke vertegenwoordigers

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt gestart met enkele cijfers over de regio Land van Heusden Altena en de gemeenten daarbinnen. Daarnaast wordt kort het meeste recente volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de wijze waarop de prestatieovereenkomst tot stand kwam. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de onderzoeksvragen en worden de resultaten van het onderzoek uitgewerkt. Het nieuwe rijksbeleid ten aanzien van de woningbouwcorporaties en de nieuwe regionale prestatieafspraken na 2014 komen tenslotte aan de orde in hoofdstuk 5.

6

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Beleid

2

2.1

Beleid volkshuisvesting Land van Heusden en Altena

Enkele cijfers

Het Land van Heusden en Altena bestaat uit de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem. In deze gemeenten samen wonen in 2013 53.620 inwoners en zijn er 20.630 particuliere huishoudens. De gemeente Werkendam is met 26.400 inwoners en 10.270 particuliere huishoudens het grootst (bron: CBS) In totaal zijn er in 2012 20.760 woningen in het gebied. Hiervan is 65% koopwoningen en 35% huurwoningen. Het aandeel koopwoningen is daarmee aanmerkelijk hoger dan landelijk waar 56,2% koopwoningen en 43,1% huurwoningen is. Van de huurwoningen in het Land van Heusden en Altena is 79% in eigendom van woningbouwcorporaties. In totaal beheren de woningbouwcorporaties ongeveer 5.630 woningen. 21% van de huurwoningen wordt aangeboden door niet woningbouwcorporaties (private partijen). In totaal gaat het om ca. 1.540 woningen (bron: CBS) In totaal zijn er drie woningbouwcorporaties actief in het Land van Heusden en Altena.  Woonservice Meander in Werkendam, dat in 2013 100 jaar bestond en 2.124 woningen en 127 verpleeghuiswoningen bezat (bron: jaarverslag Meander 2013)  Woonlinie, dat gevestigd is in Zaltbommel en Woudrichem met in 2013 4.192 woningen waarvan 2.588 in het Land van Heusden en Altena (jaarverslag Woonlinie 2013)  Woonstichting Land van Altena dat 1.003 woningen in bezit heeft (bron: jaarverslag Land van Altena 2013) In totaal beheren de Woningbouwcorporaties in het Land van Heusden en Altena daarmee volgens eigen opgave 5.842 woningen in de regio.

2.2

Gemeentelijk beleid volkshuisvesting

Gemeente Aalburg Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Aalburg is niet meer volledig actueel. Het laatst geformuleerde beleid is vastgelegd in de “Actualisatie Woonvisie 2008-2012” die vooraf gegaan werd door de “Discussienota woonvisie Aalburg uit 2007.” In de discussienota is een analyse gemaakt en worden vragen gesteld voor de te kiezen richting. In de Actualisatie Woonvisie wordt dit nader uitgewerkt. De belangrijkste uitgangspunten van de Actualisatie Woonvisie zijn de volgende:  Kansen voor iedereen: - starters; - lage inkomens; - senioren en wonen welzijn zorg;  Kiezen voor woonkwaliteit: - Aandacht voor kwaliteit en potenties bestaande voorraad - Nieuwbouw: kwantitatief (aantal woningen) én kwalitatief (prijsklassen) - Kwaliteit van de woning: Woonkeur en Politiekeurmerk en duurzaam bouwen volgens ‘Nieuw Altena’s Peil’ - Zeggenschap: maatschappelijk gebonden eigendom, particulier opdrachtgeverschap, collectief opdrachtgeverschap;  Hanteren van concentratiebeleid A- kern: Wijk en Aalburg, concentratie ouderen huisvesting en voorzieningen voor ouderen 7


B- kernen: Veen en Genderen C- kernen: Eethen, Meeuwen, Babyloniënbroek, Drongelen In de uitvoering wordt ingezet op een nauwere samenwerking tussen gemeente en woningbouwcorporaties en het vastleggen van deze samenwerking in prestatieafspraken. Gemeente Werkendam De nota Actualisering Volkshuisvestingsbeleid 2009 betreft een actualisering van twee eerdere nota’s uit 2004/2005 namelijk:  “Lange termijn beleidskader woningbouw”, welke betrekking heeft op de kwantitatieve ontwikkelingen. Daarin komen zaken aan de orde als waar gaan we bouwen, hoeveel gaan we bouwen en wie gaat er bouwen?  “Kwalitatief beleidskader woningbouw 2005-2015” die ingaat op zaken als doelgroepen, koop/huurwoningen, toewijzingsbeleid, woningtypen en kwaliteitseisen. Belangrijke beleidsaandachtspunten die hierin zijn geformuleerd: 1. Regionale ontwikkelingen: komen tot regionale afstemming 2. Woningproductie: 100 tot wellicht 185 woningen per jaar tussen 2009 en 2015.  Beschikbaarheid plancapaciteit  Beschikbaarheid uitvoeringscapaciteit  Marktomstandigheden  Kwaliteitstoets per project 3. Gestapeld bouwen (appartementen): waken voor overaanbod aan appartementen. 4. Toewijzingstelsel nieuwbouwkoopwoningen: ontwikkelen toewijzingsbeleid. Wellicht aansluiting zoeken bij toewijzingssysteem huurwoningen van de woningbouwcorporaties. 5. Zorgwoningen en woonkeur: zorg voor voldoende huisvesting voor mensen met een zorgvraag. 6. Huur/koop: zorgen voor een goed evenwicht koop- en huurwoningen. 7. Kredietcrisis: effecten op de woningbouwproductie zijn ongewis. Werkendam is beperkt afhankelijk van commerciële partijen. Gemeente Woudrichem De woonvisie van de gemeente Woudrichem dateert uit 2011 en heeft als looptijd 2011-2015. Deze woonvisie is tot stand gekomen in een samenwerking tussen de gemeente en de drie woningbouwcorporaties en is gebaseerd op de woningmarktanalyse, de Toekomstvisie 2020 en het Coalitieakkoord 2010-2014. De belangrijkste uitgangspunten van de woonvisie zijn de volgende: 1. Doelgroepen aan bod Zorgen voor voldoende aanbod van woningen in een geschikte woonomgeving voor alle doelgroepen. De hoofdlijnen daarbij zijn: - Vergroten van het aanbod en de keuzevrijheid voor starters; - Focus op doorstroming; - Voldoende gedifferentieerd aanbod voor de toenemende groep ouderen; - Voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met een laag inkomen. 2. De woningvoorraad van morgen Het bieden van voldoende (en kwalitatief) goede woningen om de reguliere groei van huishoudens in Woudrichem op te vangen. 8


De hoofdlijnen daarbij zijn: - Nieuwbouwproductie op maat (bouwopgave op maat) - Regionale afstemming - Aandacht voor kwaliteit 3. De kernen: identiteit Het maatschappelijk en ruimtelijk leefbaar houden van de kernen is een van de belangrijkste taken van de gemeente. De hoofdlijnen daarbij zijn: - Kwaliteit van leven, wonen en werken in dorpen en kernen; - Voorzieningenniveau op peil; - Aandacht voor vitale en aantrekkelijk dorpen en kernen. 4. Overleg, samenwerking en monitoring Samenwerking en overleg met corporaties en overige zorgen maatschappelijke instellingen en commerciële marktpartijen is essentieel. De voortgang van de uitvoering moet worden gemonitord.

9

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Prestatiecontract

10

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Prestatiecontract

3

Prestatiecontract 2012-2014

3.1

Het tot stand komen van het prestatiecontract

De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem hadden al regelmatig onderling overleg over het Volkshuisvestingsbeleid in de Werkgroep Wonen en er was met enige regelmaat bestuurlijk overleg met de Woningbouwcorporaties Woonlinie, Meander en Land van Altena. In 2011 is gestart met de voorbereidingen voor het opstellen van regionale prestatieafspraken met de Woningbouwcorporatie (verslag Werkgroep Wonen Land van Altena, RRO West-Brabant, 12-09-2011). Quintis begeleidt het traject. Op 2 november 2011 is er een bestuurlijk overleg waarin de opzet van de prestatieovereenkomst en de bijbehorende notitie wordt besproken. 25 april 2012 vindt er een vervolgoverleg plaats waarin de afspraken in het prestatiecontract verder vorm worden gegeven. Op 7 juni 2012 wordt de definitieve conceptversie van de Prestatieovereenkomst besproken en worden de laatste punten besproken. De gemeenten en de woningbouwcorporaties zitten op basis van gelijkwaardigheid in de overeenkomst. In de prestatieovereenkomst worden alleen die afspraken opgenomen die gelden voor alle partijen of alle corporaties of alle gemeenten. Lokale afspraken en afspraken waar niet alle partijen zich in kunnen vinden, blijven buiten de overeenkomst. Deze meer lokale afspraken zouden een op een tussen de individuele gemeenten en de woningbouwcorporaties worden gemaakt. Eind juni gaat de prestatieovereenkomst bij de verschillende gemeenten in het bestuurlijke proces. Het college van Woudrichem stelt de prestatieovereenkomst op 20 juni 2012 vast, het college van Werkendam op 26 juni 2012 en het college van Aalburg op 3 juli 2012. Op 5 juli 2012 ondertekenen de wethouders van de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem en de directeur-bestuurders van Woonlinie, Meander en Land van Altena het prestatiecontract. Op 6 juli 2012 wordt het prestatiecontract ter kennisname met een Raadsinformatiebrief naar de raad van Woudrichem gezonden. Het prestatiecontract wordt op 30 juli 2012 ter kennisname naar de gemeenteraad van Aalburg gezonden. De gemeenteraad van Werkendam is niet specifiek over deze prestatieafspraken geïnformeerd, hoewel dit wel in het collegebesluit wordt aangekondigd. De prestatieafspraken worden benoemd in de Volkshuisvestingsmonitor 2012 die op 25 april 2013 aan de raad is verstrekt. Daarbij moet worden opgemerkt dat Werkendam ook in de jaren daarvoor prestatieovereenkomsten met drie woningbouwcorporaties had en de raad hierover werd geïnformeerd in de Volkshuisvestingsmonitor.

11

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Herziening afspraken

12


4

Resultaten van het onderzoek

In dit hoofdstuk worden de onderzoeksvragen beantwoord. Per vraag is een kort feitenrelaas opgesteld op basis van de deskresearch en de gesprekken met de ambtelijke vertegenwoordigers in het kernteam.

4.1

Onderzoeksvraag 1: Hoe is de verbinding tussen raad/college en woningcorporatie vormgegeven?

De colleges hebben de prestatieovereenkomst met de directeur-bestuurders van de woningbouwcorporaties op 5 juli 2012 gesloten. De colleges van de drie gemeenten hebben deze ook formeel vastgesteld. Bestuurlijke overleggen In het prestatiecontract is vastgelegd dat de bestuurders twee keer per jaar in een bestuurlijk overleg bij elkaar zullen komen. De bestuurlijke overleggen hebben op de volgende data plaatsgevonden: 

10 oktober 2012, kantoor Woonlinie Woudrichem



10 juni 2013, gemeentehuis Werkendam



2 december 2013, gemeentehuis Werkendam



12 mei 2014, Gemeentehuis Aalburg

Daarmee heeft conform de afspraken elk halfjaar een bestuurlijk overleg plaatsgevonden. In deze overleggen bespreken de bestuurders de vorderingen in de prestatieovereenkomst. Uit pragmatische overwegingen (de bestuurders zitten nu toch bij elkaar) en uit oogpunt van efficiëntie hebben ook andere actuele zaken op de agenda gestaan. Een voorbeeld is de vorming van een Ondernemersfonds. In de prestatieovereenkomst is expliciet een aantal agendapunten opgenomen dat elke vergadering aan de orde zou moeten komen. Uit de verslagen van de bestuurlijke overleggen blijkt dat deze agendapunten niet daadwerkelijk iedere keer op de agenda staan. De agenda kent wisselende agendapunten, waarbij een groot deel bestrekking heeft op de prestatieafspraken, maar er zijn ook actuele zaken geagendeerd die formeel geen onderdeel uitmaken van de prestatieafspraken. Ambtelijke projectgroep Er is een ambtelijke projectgroep geformeerd bestaande uit ambtenaren RO/Volkshuisvesting van de drie gemeenten en één vertegenwoordiger namens de Woningbouwcorporaties. Deze projectgroep komt regelmatig door het jaar heen bij elkaar. De projectgroep bereidt de agenda voor en voert de afspraken uit het bestuurlijk overleg uit. De raad De raden van Woudrichem en Aalburg hebben de prestatieovereenkomst ter kennisname toegestuurd gekregen.

13


De raad van Werkendam heeft de prestatieovereenkomst niet expliciet toegestuurd gekregen. Wel krijgt de raad van Werkendam al een aantal jaar een Volkshuisvestingsmonitor toegestuurd. Daarin wordt wel verwezen naar de prestatieovereenkomst. In de stukken van de bestuurscyclus van Werkendam (begroting, jaarrekening, kadernota) zit geen verwijzing naar de prestatieovereenkomst. Wel wordt verwezen naar de Volkshuisvestingsmonitor. Binnen de gemeente Aalburg is in de Kadernota 2015 wel verwezen naar de prestatieovereenkomst. In het jaarverslag 2013 en de programmabegroting 2014-2017 wordt deze niet genoemd. De gemeente Woudrichem vermeldt de prestatieovereenkomst in zowel het jaarverslag 2013 als in de programmabegroting 2014. In de raad van Werkendam worden wel vragen gesteld over de Volkshuisvestingsmonitor. Ook worden er soms onderwerpen uitgelicht. In Aalburg en Woudrichem worden geen vragen gesteld over de prestatieovereenkomst zelf. In deze raden wordt wel gesproken over individuele woningbouwprojecten in de gemeenten.

4.2

Onderzoeksvraag 2: Op welke wijze vindt aansturing van en verantwoording door de corporaties plaats?

De gemeenten en de woningbouwcorporaties zijn de prestatieovereenkomst ingegaan op basis van afspraken waar alle partijen het over eens waren. Van een echte aansturing in de zin van een opdrachtgever– opdrachtnemer relatie lijkt geen sprake te zijn. Iets dat ook niet kan, omdat gemeenten en woningcorporaties als gelijkwaardige partners opereren (ook buiten deze overeenkomst). Hierdoor is het niet verwonderlijk dat zowel de gemeenten als de woningbouwcorporaties nieuwe onderwerpen op de agenda zetten of bestaande afspraken faseren indien dit nodig is. In de bestuurlijke overleggen lopen de betrokken partijen de gemaakte afspraken na. Over en weer vindt discussie plaats over de voortgang van de afspraken in de prestatieovereenkomst. De gemeenteraden van Werkendam, Aalburg en Woudrichem ontvangen geen raadsinformatiebrieven of andere tussentijdse informatie over de voortgang van de afspraken in de prestatieovereenkomst. De raad van Werkendam ontvangt wel jaarlijks een Volkshuisvestingsmonitor. Dit document wordt al jarenlang verstrekt, ook al voor de regionale prestatieafspraken. In de meest recente Volkshuisvestingsmonitor 2012 gemeente Werkendam worden de regionale prestatieafspraken op een aantal plekken aangestipt. In de raad van Werkendam worden over het algemeen weinig vragen gesteld over de Volkshuisvestingsmonitor. De gemeenteraden van Aalburg en Woudrichem worden niet specifiek over de prestatieafspraken geïnformeerd. Wel staan regelmatig specifieke woningbouwprojecten en andere bouwprojecten op de agenda. De woningbouwcorporaties brengen geen verslag over specifiek de prestatieafspraken uit. Wel besteden zowel Woonlinie, Woonstichting Land van Altena als Woonservice Meander in hun jaarverslagen over 2012 en 2013 aandacht aan de Regionale prestatieafspraken. In de jaarverslagen over 2012 blijft het bij een melding dat de prestatieafspraken zijn afgesloten. In het jaarverslag 2013 is de behandeling van de prestatieafspraken in de jaarverslagen van Woonlinie en Woonstichting Land van Altena oppervlakkig. Wel meldt Woonlinie in het 14


jaarverslag 2013 dat door gewijzigd inzicht vanwege beleidswijzigingen sommige prestatieafspraken niet meer actueel zijn, terwijl er ook weer nieuwe afspraken zijn gemaakt. Meander Woonservice brengt in het jaarverslag 2013 het meest uitgebreide verslag uit van de prestatieafspraken. Daarin worden de belangrijkste resultaten teruggekoppeld. De jaarverslagen zijn openbaar en voor iedereen terug te vinden op de websites van de woningbouwcorporaties.

4.3

Onderzoeksvraag 3: Wat is er geëffectueerd van het prestatiecontract tussen gemeente en corporaties

De resultaten van de afspraken uit de prestatieovereenkomst worden aan de hand van een spreadsheet bijgehouden (een overzicht van de afspraken met nummering is terug te vinden in Bijlage A) Dit overzicht wordt zowel in de ambtelijke als de bestuurlijke overleggen besproken. De meest recente die ons is verstrekt dateert van mei 2014. Alle prestatieafspraken zijn daarmee in principe opgepakt. Maar in het overzicht is echter te zien dat veel van de afspraken in de tijd zijn verschoven. In de gesprekken geven de ambtenaren aan dat zij prioriteiten moeten stellen waardoor zij niet alle afspraken ten volle kunnen uitvoeren. Vooral Woudrichem en Aalburg hebben beperkte ambtelijke capaciteit op Volkshuisvesting. De afspraken 1, 2, 5, 14, 15, 16, 17 en 18 zijn allemaal gekoppeld aan het opstellen van een Regionale Woningmarkt monitor 2014. Deze Woningmarktmonitor is naar het model van de Volkshuisvestingsmonitor van Werkendam en moet allerlei gegevens en sturingsinformatie gaan bevatten over de woningmarkt van het Land van Heusden en Altena. In bestuurlijke overleggen zijn eerste versies van deze Woningmarktmonitor besproken, maar deze waren nog niet compleet gevuld. Deze volledige Regionale woningmarktmonitor zou bij het bestuurlijk voorjaarsoverleg in mei 2014 klaar moeten zijn geweest, maar deze deadline is niet gehaald. De afspraak 3 met betrekking tot vernieuwingen van het woonruimteverdelingsysteem, de afspraken 12, 13 met betrekking tot arbeidsmigranten en afspraak 36 met betrekking tot Duurzaam Bouwen zijn intensief behandeld. De afspraken 8, 26, 34 en 37 zijn actief aan de orde geweest en besproken. Een definitieve afhandeling van deze actiepunten is echter nog niet aan de orde. Over afspraak 8 om starters meer kansen te geven op de woningmarkt zijn de partijen het niet helemaal eens over de effecten van de regeling. Wel heeft het er toe geleid dat in alle drie gemeenten een Starterslening is ingevoerd. Aan afspraak 26: Partijen zetten zich in voor leefbaarheid is invulling gegeven door collega’s van welzijn en zorg uit te nodigen. Wat dit voor resultaat heeft opgeleverd is niet duidelijk. Afspraak 34 gaat over het uitwisselen van criteria, instrumentarium een aanpak. Dit is gebeurd en wordt aangeduid als procesafspraak. Of hier nog consequenties aan worden verbonden is onduidelijk. Afspraak 37 heeft te maken met de ambitie om alle nieuw op te leveren woningen te laten voldoen aan het Basispakket van WoonKeur en de eisen van levensloopgeschiktheid. Hier zijn in de kerngroep afspraken over gemaakt. Vanwege de aangescherpte norm voor de Energieprestatiecoëfficiënt (EPC-norm) voor nieuwbouw is

15


deze afspraak feitelijk inmiddels ingehaald door de tijd. Voor de monitoring hiervan wordt geopperd dit onder te brengen in de Regionale Woningmarktmonitor. De afspraken 19 t/m 25 betreffen procesafspraken waarbij partijen elkaar actief over en weer zullen informeren als er zich bepaalde ontwikkelingen voordoen. Dit gebeurt niet in de overleggen, maar een op een tussen de samenwerkende partijen. Deze afspraken worden niet gemonitord, maar de ervaring is wel dat deze afspraken worden nagekomen. Ook afspraak 38: partijen zetten zich in om subsidies te verkrijgen is een procesafspraak. Een aantal subsidies is 1 binnengehaald. Zo heeft elke gemeente subsidies ontvangen vanuit de IDOP’s voor woningbouwprojecten. Afspraken 4, 5 hebben weliswaar aandacht, maar zijn nog niet actief opgepakt. Het concreet oppakken van deze afspraken is doorgeschoven naar een later tijdstip. Afspraak 35 was de volgende: “Corporaties evalueren uiterlijk eind 2013 de door hen gehanteerde criteria, instrumenten en aanpak en kijken of het wenselijk is om te komen tot een eenduidig afwegings- en uitvoeringskader.” Deze afspraak blijkt vanwege de veranderende wet- en regelgeving en dan met name door de impact die de nieuwe overheidsheffing voor corporaties op het investeringsvermogen heeft, niet meer realiseerbaar voor de woningbouwcorporaties. De afspraak is daarom geschrapt. Woningbouwcorporatie Woonservice Meander heeft in haar jaarverslag de volgende resultaten opgenomen ten aanzien van de regionale prestatieafspraken. a. De opzet voor één regionaal Woningmarkt Monitor Land van Heusden en Altena. Het doel is één cijfermatig verzicht voor de hele regio met dezelfde definities. De eerste opzet is besproken. Verfijning vindt plaats in 2014. b. Een update van maatregelen voor het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt. Dit gebeurt in combinatie met de verschillende startersregelingen die worden gehanteerd. c. Het woningmarktonderzoek dat onder verantwoordelijkheid van het Zorgnetwerk wordt uitgevoerd, zal leidend zijn voor het woningbouwprogramma in de gehele regio. Presentatie van het rapport is medio februari 2014. d. Het opstellen van een beleidsnotie ‘Huisvesting arbeidsmigranten’, toegespitst op onze regio. Gereed in 2014. e. Eindevaluatie maatschappelijk investeren via het Jongerenbestuur en het Maatschappelijk Investeringsfonds. Afgerond november 2013. f. In 2013 is er een bijenkomst belegd met het WSW, de corporaties en gemeenten. Doel was om het risicoprofiel per gemeente voor wat betreft de financiële achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vast te stellen om zo doorloopsnelheid van de garantie door gemeenten sneller te laten verlopen. g. Nadat alle landelijke politieke ontwikkelingen bekend zijn, gaan gemeenten en corporaties hun agenda opnieuw bepalen. Aan de orde moeten komen de veranderde onderlinge rollen en de taken tussen beide partijen in combinatie met het preferred partnerschap. Het lijkt er op dat woningcorporaties in de toekomst méér preferred partner gaan worden.

1

IDOP = Integraal Dorpsontwikkelingsplan

16


h.

Herijking Nieuw Altena’s Peil (kwaliteitsniveau van woningen voor ouderen) zal besproken worden in het najaarsoverleg in 2014.

Uit dit jaarverslag blijkt duidelijk dat aantal afspraken is gemaakt zoals die zijn opgenomen in de Prestatieovereenkomst, maar dat er ook onderwerpen zijn behandeld die geen onderdeel uitmaakten van de formele afspraken. Deadlines Veel van de gemaakte afspraken in de Prestatieovereenkomst hebben als deadline eind 2013 of het voorjaarsoverleg 2014 meegekregen. Uit het verslag van het bestuurlijk overleg van 12 mei 2014 is duidelijk dat deze deadlines niet zijn gehaald. In dit overleg waren na de gemeenteraadsverkiezingen veel nieuwe bestuurders die nog onvoldoende vertrouwd waren met de materie. Veel van de deadlines zijn daarom verschoven naar het najaarsoverleg 2014.

4.4

Onderzoeksvraag 4: Op welke wijze zijn de gemeenten hierbij betrokken en wat is de ‘opbrengst’ voor de gemeenten?

De gemeenten en woningbouwcorporaties hebben aangegeven dat de gemaakte afspraken wederkerig zijn. Dat wil zeggen dat ook de gemeenten verantwoordelijk zijn voor het uitvoeren van de afspraken. Ambtelijke inzet De gemeenten leveren een actieve bijdrage aan de prestatieafspraken. Er is een kerngroep geformeerd waarin elke gemeente ambtelijk vertegenwoordigd is. Daarnaast is er een vertegenwoordiger namens de drie woningbouwcorporaties. Deze kerngroep komt regelmatig bij elkaar en is verantwoordelijk voor het voorbereiden van de bestuurlijke overleggen en de uitvoering van de prestatieafspraken. Per prestatieafspraak is een trekker benoemd. Voor 19 van de 38 afspraken geldt dat alle partijen in gelijke mate verantwoordelijk en trekker zijn voor de afspraken. De drie gemeenten zijn gezamenlijk of individueel trekker van 10 afspraken. De woningbouwcorporaties zijn gezamenlijk of individueel trekker van 9 afspraken Trekker Alle partijen: Gemeenten: Woningbouwcorporaties: Gemeente Aalburg: Gemeente Werkendam: Gemeente Woudrichem: Woonservice Meander: Woonlinie:

Afspraken 1, 2, 8, 14, 18 t/m 20, 23, 25 t/m 29, 31 t/m 34, 37 en 38 21, 22 en 24 5, 6, 9, 17, 35 15, 36 4, 12, 13 11, 16 10, 30 3,7

Bestuurlijke inzet De bestuurlijke inzet bestaat in eerste instantie uit de twee bestuurlijke bijeenkomsten waar de verantwoordelijke portefeuillehouders en de directeur-bestuurders van de woningbouwcorporaties vertegenwoordigd zijn. De bestuurlijke inbreng vanuit de portefeuillehouders lijkt voor het overige beperkt. Wel heeft wethouder Bergsma van Woudrichem het op zich genomen om samen met de heer van Dijck van Woonlinie een 17


Voorlichtingsbijeenkomst te houden over het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in relatie tot de financiële positie van de corporaties en de garantstellingen door de gemeenten. Dit heeft geresulteerd in een brief aan alle corporaties waarin de nieuwe afspraken rondom de financiële positie van de corporaties en de garantstelling van de gemeenten zijn vastgelegd. Deze brief is overigens vergezeld van een notitie waarin deze afspraken uitvoeriger zijn beschreven. De leden van de raad van Woudrichem zijn in een raadsinformatiebrief hierover geïnformeerd (raadsinformatiebrief van 29 oktober 2013). Financiële bijdrage De gemeenten hebben geen middelen ter beschikking gesteld ten behoeve van de prestatieafspraken. Wel staan gemeenten garant voor specifieke bouwprojecten die de woningbouwcorporaties uitvoeren. Deze garantstelling kent een laag risico, omdat deze pas aan de orde is als het eigen vangnet van de woningbouwcorporatie niet meer toereikend is en het betreffende vastgoed niet verkoopbaar is. Dit vangnet zit als volgt in elkaar. In de eerste plaats hebben woningbouwcorporaties een gezamenlijk fonds (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) van € 3,5 miljard euro om projecten te kunnen waarborgen. Vervolgens kan het vastgoed te koop worden aangeboden aan de partners. Wanneer dat niet lukt dan is er een mogelijkheid het vastgoed aan marktpartijen aan te bieden. Pas wanneer dat geen soelaas biedt, dan is de gemeente verplicht een rentevrije lening te verschaffen. Het risico van de gemeente zit daarbij vooral in het mislopen van rente inkomsten. De woningbouwcorporaties in het Land van Heusden en Altena hebben nog nooit gebruik hoeven maken van de financiële achtervangfunctie van de gemeenten. De gemeente Woudrichem heeft wel nog een lening van € 645.000 uitstaan voor Woonlinie en Woonstichting Land van Altena (bron: begroting 2014, gemeente Woudrichem). Deze lening wordt niet gedekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit waren er eerder vier, maar drie zijn er inmiddels afgelost. Nieuwe leningen worden niet meer verstrekt zonder borging door WSW. WSW is tegenwoordig in ieder geval veelal de partij die borg staat voor leningen door corporaties op de kapitaalmarkt.

4.5

Onderzoeksvraag 5: Op welke wijze zijn de raden in de positie (geweest) om hun kaderstellende en controlerende rol in te vullen?

De gemeenteraden worden niet specifiek geïnformeerd over de vorderingen in de Regionale prestatieovereenkomst. De raad van Werkendam ontvangt jaar de volkshuisvestingsmonitor. In de meest recente monitor over 2012 worden de regionale prestatieafspraken aangehaald. De raad van Werkendam stelt over het algemeen maar weinig vragen over de Volkshuisvestingsmonitor. De raden van de gemeenten Aalburg en Woudrichem ontvangen geen nadere informatie over de stand van zaken in de regionale prestatieafspraken. De raden van Aalburg en Woudrichem worden wel geïnformeerd over individuele woningbouwprojecten in de gemeenten waar woningbouwcorporaties een rol in spelen of voor verantwoordelijk zijn. Deze projecten worden ook besproken in de raad. Ook in de reguliere beleidsdocumenten als de begrotingen en jaarverslagen (over 2013 en 2014) van Aalburg en Werkendam wordt de regionale prestatieovereenkomst niet genoemd. Woudrichem laat de prestatieovereenkomst wel terugkomen zowel in het jaarverslag 2013 en de begroting 2014. De samenwerkende partijen binnen de prestatieafspraken werken aan een Regionale Woningmarktmonitor. Het is de bedoeling dat de raden van de drie gemeenten deze in loop van 2014 zullen ontvangen. De raden sturen de regionale prestatieafspraken op geen enkele wijze bij.

18


5

Herziening prestatieafspraken na 2014

5.1

Nieuwe afspraken

De samenwerkende partijen in de prestatieovereenkomst hebben al aangegeven voor de periode na 2014 nieuwe prestatieafspraken te willen maken. Zowel in de kerngroep als in het bestuurlijk overleg oriënteert men zich al op de afspraken die hernieuwd moeten worden en de nieuwe agendapunten die op de agenda moeten komen. Daarnaast is er discussie over de organisatie van het overleg voor de periode na 2014. Vanuit de gemeenten is er de behoefte om meer vorm en inhoud te geven aan de rol die de drie woningbouwcorporaties kunnen spelen bij de landelijke transities ten aanzien van jeugd, WMO en AWBZ. Zij stellen voor het bestuurlijk overleg hiervoor inhoudelijk te verbreden. Met name de huisvesting van doelgroepen is daarbij een belangrijk onderwerp. Een actueel onderwerp op dit moment is of in de regio de tijd niet rijp is om te komen tot een Regionale Woonvisie. Van de volgende afspraken is in het bestuurlijk overleg van 2 december 2013 besloten om die te vernieuwen of als nieuw punt op te nemen in de nieuwe prestatieafspraken. Afgesproken is verder dat meer thematisch gewerkt zal worden, met thema’s als: “zorgeloos oud worden” of “betaalbaar houden van woningen”. Globaal overzicht nieuwe prestatieafspraken na 2014 Thema Wonen Woonruimteverdeling Zorg en welzijn Wonen Huisvesting doelgroepen Wonen Huisvesting doelgroepen Procesafspraak

Procesafspraak

Onderwerp Nieuwe interregionale woonruimte verdelen Samenwerking binnen de 3 gemeentelijke transities Geliberaliseerde huur

Wat Monitoren voordelen/werking van het nieuwe woonruimte verdeelsysteem. Rol/betrokkenheid corporaties (en ketenpartners) bij de 3 transities Behoefte ontwikkeling en toewijzingsregels rond vrije sector woningen

Ontwikkeling in huurachterstanden

Aanpak (preventief) van toename in huurachterstanden

Vertaling regionale afspraken naar bilateraal

Waar nodig aanvullen van de gezamenlijke, regionale afspraken op gemeente/corporatie niveau Regionale afstemming over alle lopende vastgoed ontwikkelingen

Bestuurlijk afstemmingsoverleg

Ambtelijk blijven er verschillende kerngroepen die zich met de verschillende thema’s gaan bezighouden. Deze kerngroepen stemmen de onderwerpen af en bereiden de agenda voor het bestuurlijk overleg voor.

19


Voorlopig voorstel voor de nieuwe overlegstructuur

De rol en de toekomstige mogelijkheden van de woningbouwcorporaties zijn ook nog niet helemaal duidelijk. Vanuit het beleid dat Minister Blok in zijn novelle “Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting” heeft aangekondigd, blijkt wel dat er veel gaat veranderen en dat de woningbouwcorporaties in hun mogelijkheden beperkt zullen gaan worden. De belangrijkste wijzingen liggen in de afbakening van het geografische werkgebied van woningbouwcorporaties, de versterking van de rol van gemeenten richting de Toegelaten Instelling (TI), een sterkere concentratie van de woningbouwcorporaties op kerntaken. (Zie bijlage A voor verdere wijzingen). De woningbouwcorporaties en gemeenten moeten intensiever gaan samenwerken waarbij de gemeenten meer zeggenschap krijgen. Ook regionale afstemming wordt belangrijker en wordt verlangd. De regionale prestatieovereenkomst zoals in het Land van Heusden en Altena in 2012 is gesloten maakt dat de regio Land van Heusden en Altena voorloopt op regio’s in Nederland waar dergelijke afspraken niet zijn gemaakt.

20

Volkshuisvesting en gemeenteraad, hoe verhouden die zich tot elkaar? | Bijlagen

Bijlage A: Afspraken binnen de prestatieafspraken

1.

Partijen delen de, uit het woonruimteverdelingsysteem, beschikbare informatie en maken op basis hiervan afspraken over onder meer de benodigde strategische (kern)voorraad.

2.

Partijen bespreken jaarlijks in de kerngroep en in het voorjaarsoverleg het aantal toegewezen en verkochte woningen, uitgesplitst naar doelgroepen, woningtype en per kern weergegeven, en de gemiddelde wachttijden.

3.

Uiterlijk eind 2012 ligt er een adviesrapport vanuit de coördinatiegroep Wonen in Altena over vernieuwingen in het huidige woonruimteverdelingsysteem, zodat dit systeem beter aansluit bij de actualiteiten in de woningmarkt (denk hierbij aan zowel een herijking van de spelregels als het systeem zelf en de communicatiekanalen). Dit rapport en de vervolgacties worden in de kerngroep en het eerstvolgende bestuurlijk overleg Volkshuisvesting besproken.

4.

Uiterlijk eind 2013 is voor de toedeling van koopwoningen en kavels door de gemeenten toedelingsbeleid geformuleerd waarbij afstemming is gezocht in de manier van aanbieden en toewijzen.

5.

Corporaties zullen de prijzen van sociale huurwoningen, ook bij harmonisatie, binnen de bereikbaarheidsgrenzen houden.

6.

Wanneer de wet het toelaat en de markt en de doelgroepen hiertoe aanleiding geven, kiezen de corporaties er voor om de huur op te trekken voor die woningen die worden bewoond door de hogere inkomensgroepen. Dit teneinde het scheef wonen terug te dringen.

7.

Uiterlijk op 31 december 2012 evalueren partijen de uitkomsten en consequenties van de in het convenant Tijdelijke Regeling Diensten Algemeen Economische Belang (DAEB) Toegelaten Instelling ( T.I.) overeengekomen afspraken. Partijen bepalen aan de hand daarvan of en op welke wijze het convenant wordt voortgezet.

8.

Naast de inzet op doorstroom, zoeken partijen naar nieuwe vormen van koop en huur en tussenvormen om ook starters een kans op een goede start op de woningmarkt te kunnen bieden. Partijen delen hun ervaringen.

9.

De door het Rijk aan de gemeenten jaarlijks op te leggen huisvestingsopgave voor statushouders wordt door de corporaties gerealiseerd. Er wordt in iedere gemeente gewerkt met een verdeelsleutel naar rato van bezit.

10. Partijen zetten zich in voor de huisvesting van mensen met een zorgvraag.

11. Partijen hebben een convenant gesloten met betrekking tot voorzieningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Dit convenant wordt jaarlijks geëvalueerd. 12. In het Land van Heusden en Altena worden afspraken gemaakt over de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Hierbij worden de gemeenten, de corporaties en de werkgevers in de regio betrokken. 13. Partijen zijn van mening dat moet worden gezocht naar een structurele oplossing voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Hieronder verstaan zij het bieden van huisvesting voor de arbeidsmigranten die zich permanent of semi-permanent in de gemeenten willen vestigen. Deze groep arbeidsmigranten dient te worden gehuisvest via de reguliere woonruimteverdeling. 21


14. Partijen onderschrijven het vraag gestuurd werken en wisselen periodiek informatie uit over relevante regionale en lokale (markt)ontwikkelingen en de effecten hiervan op de woningbehoeften. 15. Wanneer dit door de partijen noodzakelijk wordt geacht, vindt (aanvullend) woningmarktonderzoek plaats. 16. Uiterlijk eind 2013 beschikken de gemeenten over een geactualiseerd en een op elkaar afgestemd woningbouwprogramma dat is uitgewerkt op dorps- en wijkniveau op basis van een actueel inzicht in de (toekomstige) kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. In dit woningbouwprogramma wordt onderscheid gemaakt tussen de periode tot en met 2014 en de periode na 2014. 17. De corporaties brengen uiterlijk eind 2013 hun strategisch voorraadbeleid in beeld en daarmee de eventueel benodigde transformatie- en nieuwbouwopgave. 18. Partijen richten zich met de realisatie van nieuwbouw van woningen op het op gang brengen van de verhuisketen in buurten, wijken en dorpen. Hierdoor worden de kansen van starters en jonge gezinnen vergroot. Nieuwbouwprojecten kenmerken zich doordat zij een verrijking zijn van het bestaande woonen leefklimaat in de buurten, wijken en dorpen. Verdichting vindt bij voorkeur plaats in het stedelijk gebied van de kernen. 19. Bij het actualiseren van de woningbouwprogrammering door de gemeenten wordt de door de corporaties als noodzakelijk geachte herprogrammering betrokken. 20. Partijen consulteren elkaar alvorens de woningbouwprogrammering te herzien. 21. Gemeenten bouwen flexibiliteit in bestemmingsplannen, waardoor tijdig kan worden ingespeeld op de dynamiek van de woningmarkt. 22. Regievoering op het woningbouwprogramma is van belang om vertraging of stagnering van projecten te voorkomen. Om flexibel te kunnen zijn maar toch regie op het woningbouwprogramma te kunnen houden, toetsen de gemeenten nieuwe initiatieven van corporaties maar ook van andere ontwikkelende partijen. Hierbij is het van belang dat het initiatief/project voorziet in de dan geldende woningbehoefte voor de verschillende doelgroepen. 23. Indien een corporatie nieuwe kansen voor woningbouw ziet, neemt de betreffende corporatie het initiatief om hierover in gesprek te gaan met de gemeente. Andersom geldt dat indien de gemeente nieuwe kansen voor woningbouw in de sociale sector ziet, de gemeente het initiatief neemt om hierover met de corporaties in overleg te gaan. 24. Gemeenten informeren elkaar over hun grondbeleid en de effecten van toepassing daarvan. 25. Voor locaties waar sociale huur- en/of sociale koopwoningen worden gepland, worden de corporaties als eerste realisatiepartner uitgenodigd. 26. Partijen zetten zich in voor het behouden en daar waar nodig bevorderen van de leefbaarheid in wijken en dorpen. 27. Partijen stemmen jaarlijks hun plannen en activiteiten op het gebied van leefbaarheid, zorg en welzijn, en maatschappelijke voorzieningen met en op elkaar af. 28. Partijen wisselen informatie uit over de met de leefbaarheidsinspanningen bereikte resultaten.

22


29. Partijen monitoren op lokaal (lees wijken dorps-)niveau de leefbaarheid en bezien in welke mate en waar eventueel extra inzet nodig is om onveilige en overlastgevende situaties tegen te gaan. 30. Partijen maken deel uit van het bestaande regionale woonzorgnetwerk en sluiten zich aan bij de in dit netwerk gemaakte afspraken over de hoeveelheid en het type zorg dat per kern in het Land van Heusden en Altena nodig is en wordt aangeboden. Deze afspraken worden periodiek herijkt. De voortgang vormt een vast agendapunt voor het kerngroepoverleg. 31. Partijen werken actief samen met instellingen die achter de voordeur komen. Zodoende kan doorverwijzing en/of interventie plaatsvinden naar aanleiding van gesignaleerde knelpunten bij het zelfstandig wonen, bijvoorbeeld vereenzaming, huiselijk geweld, schuldhulpverlening of zorgbehoefte. 32. (Plannen voor) preventieve welzijnsactiviteiten worden zoveel mogelijk afgestemd op de door partijen ingezette leefbaarheidsactiviteiten. 33. Partijen faciliteren maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, wijkinformatiepunten, wijkontmoetingspunten en buurthuizen. Dit gebeurt op verschillende manieren. Partijen hanteren hiervoor hun eigen criteria, instrumenten en aanpak. 34. Partijen wisselen informatie uit over de gehanteerde criteria, instrumenten en aanpak en de resultaten hiervan. 35. Corporaties evalueren uiterlijk eind 2013 de door hen gehanteerde criteria, instrumenten en aanpak en kijken of het wenselijk is om te komen tot een eenduidig afwegings- en uitvoeringskader. 36. Partijen hebben hun ambities en afspraken met betrekking tot duurzaamheid vastgelegd in het 'Nieuw Altena's Peil'. Uiterlijk begin 2013 herijken partijen de in dit document gemaakte afspraken en vullen deze aan vanuit hun nieuwe ambities. Hierbij worden de afspraken die in het convenant West Brabant worden gemaakt, betrokken. 37. Partijen zetten zich in om in te sluiten overeenkomsten voor de realisatie van woningbouw alle nieuw op te leveren woningen te laten voldoen aan het Basispakket van WoonKeur en de eisen van levensloopgeschiktheid. 38. Partijen spannen zich in om landelijke en provinciale subsidies te verkrijgen ten behoeve van woningverbeteringprojecten.

23


24


Bijlage B Wat gaat er veranderen in volkshuisvestingsbeleid De laatste jaren zijn diverse woningbouwcorporaties in Nederland in de problemen gekomen. De bekendste Vestia, was door grote risico's in het financiële beheer in de problemen gekomen en kampte met een miljardentekort. Ook andere woningcorporaties, zoals De Kleine Meierij (DKM), Rochdale en SGBB, haalden het nieuws door financieel wanbeleid. Dichterbij huis kwam WSG in Geertruidenberg in de financiële problemen doordat ze te grote grondposities had ingenomen. Inmiddels is er een Parlementaire enquête naar het handelen van de woningbouwcorporaties gaande. Dit heeft er toe geleid dat de Rijksoverheid het beleid ten aanzien van de woningbouwcorporaties flink wil herzien. Op 11 februari 2014 verscheen een novelle van Minister Blok waarin hij zijn ideeën voor een herziening van de woningwet heeft uitgewerkt. Op 20 juni 2014 is een wetsvoorstel voor de herziening van de woningwet naar de tweede kamer verstuurd en op 24 juli 2014 de concept Algemene Maatregel van Bestuur. Het is nog niet bekend wanneer deze door de Tweede Kamer zullen worden behandeld. Dit zal pas zijn nadat de parlementaire enquête commissie haar eindrapport oplevert. De uitgangspunten zoals in de novelle van minister Blok zijn opgenomen zijn de volgende: “Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed.” Op hoofdlijnen ziet het nieuwe beleid er zo uit: wijziging wetsvoorstel dat in juli 2012 werd goedgekeurd in 2e kamer:  Afbakening van het geografische werkgebied  Versterking rol gemeenten richting Toegelaten Instelling (TI)  Concentratie op kerntaken Wat verandert niet O.a.:  Scheiding Diensten van Algemeen Economisch Belang (Daeb) en niet-Daeb (aparte tak of juridische entiteit);  Prestatieafspraken met gemeenten, incl. betrokkenheid van huurdersorganisaties hierbij;  90% sociale voorraad toewijzen aan lage inkomens. Wat verandert: a. Taken Toegelaten instelling Deze taken worden beperkt tot: het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Dit moet onlosmakelijk verbonden zijn met het woongebouw. Concreet:  in plint woongebouw, dus geen losstaand dorpshuis meer;  Deze werkzaamheden hebben een op de wijk, buurt of buurtschap gerichte functie;  Vinden plaats in gebieden waar de woongelegenheden van de TI gelegen zijn;  Zorg: functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen, worden toegerekend tot wonen als zij fysieke eenheid vormen met woon-zorg gebouw;

25


b. taakafbakening Deze taken mogen niet in de volgende gevallen:  Geen noemenswaardig bezit in gemeente;  Omvang van de investeringen maatschappelijk en bedrijfseconomisch in omvang niet verantwoord;  De activiteit is primair een verantwoordelijkheid van een andere partij;  Om religieuze stromingen te faciliteren. Maatschappelijk vastgoed dat er al is, maar niet aan deze eisen voldoet, mag blijven. c. Toegestane niet Daeb activiteiten Alleen nieuwe niet-Daeb activiteiten als ze ten dienste staan van de Daeb-werkzaamheden  Alleen in gebieden met Daeb-bezit  Bijdrage aan volkshuisvestingsbeleid gemeente Bestaande niet-Daeb-activiteiten mogen blijven, in de niet-Daeb-tak WSW-toets van niet-Daeb-activiteiten op rendement, kasstromen, risico voor gehele TI d. Veranderende rol gemeente  Gemeente moet in Woonvisie of volkshuisvestingsbeleid aangeven welke niet-Daeb activiteiten noodzakelijk zijn;  Dit kan alleen als commerciële marktpartijen niet in staat of bereid zijn deze activiteiten uit te voeren;  Dit moeten zij afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag);  Voornemens moeten zij publiceren;  Er is toestemming nodig van de minister voor niet Daeb activiteiten;  TI draagt naar redelijkheid bij aan uitvoering gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;  TI verschaft gemeente jaarlijks inzicht in bijdrage;  TI nodigt gemeente uit om te komen tot prestatieafspraken, met betrokkenheid huurdersorganisaties;  Gemeente krijgt inzicht in financiële positie van TI (is inzet TI groot genoeg i.r.t. financiële mogelijkheden);  Zienswijze gemeente nodig bij: - Verkoop sociale huurwoningen; - Uitbreiding werkgebied; - Fusie of splitsing; - Administratieve scheiding voor wat betreft overheveling geliberaliseerde woningen naar niet-Daeb-tak; - Beoordeling niet-Daeb werkzaamheden; - Vaststelling regionale werkgebied van de TI;  Betrokken bij opstellen reglement door TI over sloopwoningen. e. Schaal van de Toegelaten instelling (TI) De schaal van de TI moet in overeenstemming zijn met schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak  Gemeenten dienen gezamenlijk voorstel in, voor de bepaling van het regionale werkgebied en werkzame TI’s;  De minister bepaalt, op basis van samenhang woningmarkt en evt. visie provincie;  Geen voorstel gemeenten? Dan geen begrenzing;  Overgangsrecht: alleen nieuwbouw in aangewezen gebieden, sloop-nieuwbouw in overige gebieden toegestaan, bestaande woningen exploiteren;  Categorale instellingen mogen in huidige werkgebied actief blijven (bijv. ouderenhuisvesting);  Splitsen naar werkgebied is mogelijk;  Steun aan TI’s buiten werkgebied blijft mogelijk als TI overmaat aan middelen heeft;

26


f. Scheiden of splitsen Daeb/niet Daeb • Niet-Daeb zonder staatssteun (ongeborgd): - Geliberaliseerde huurwoningen op moment van splitsing; - Commerciële onroerende zaken - Grondposities ten behoeve van niet-Daeb - Facultatief: niet-geliberaliseerde woningen die in aanmerking komen voor liberalisatie g.

Als corporatie gaat scheiden  Daeb leent aan niet-Daeb-tak tegen marktconforme rente. Toets: beide organisaties levensvatbaar. Eventueel aanvullende eisen financiële autoriteit.  Niet-Daeb vervangt deze lening naar een lening vanuit de markt. Nieuwe activiteiten alleen financiering markt. Overleg WSW vrijgeven van bestaand geborgd niet-Daeb  Daeb kan geen zekerheidsrechten vestigen met Daeb-onderpand ter financiering van niet-Daeb  Waardering tegen marktwaarde vanwege “verborgen reserves”  Zolang TI meerderheid van de aandelen bezit: - Is bestuurlijk verbinding tussen Daeb en niet Daeb mogelijk; - Vallen beide dochters onder toezicht van de minister.

f. Als corporatie gaat splitsen  Aparte BV, TI verkrijgt 100% aandelen  Splitsing balans en winst- en verliesrekening  Sociale paragraaf, overname personeel  Vereniging vraagt om goedkeuring ALV, stichting die van de rechtbank  Beroepsmogelijkheid belanghebbenden: overleg vereist met gemeente en huurdersorganisaties en bewonersorganisaties  Zienswijzen in splitsingsverzoek, minister beslist  Statutaire vereisten, over o.a. uitkering dividend, besturing, aandelen…  Interne lening wordt geleidelijk afgelost  WSW toetst niet-Daeb activiteit  Beide takken levensvatbaar, wegens vermogensheffing mogelijk verplichte uitkering winst aan Daeb-tak.  Overdracht woningen aan niet-Daeb-tak lokaal maatwerk, o.b.v. lokale en regionale vraag naar sociale huurwoningen. Afweging i.o.m. huurdersorganisatie en gemeente. Minister beoordeelt voorstel.  Kleine corporaties lichter regime, tenzij nieuwe investeringen in niet-Daeb of verder liberalisatie huurwoningen h. Toezicht  CFV verdwijnt. Financieel toezicht via op te richten organisatie). Wordt gescheiden van Volkshuisvestelijk toezicht (door Inspectie Leefomgeving en Transport).  Toezicht gescheiden van beleid (directoraat-generaal)  Dochterondernemingen nu ook onder direct toezicht minister  Uitbreiding toezicht: aanstellen persoon of instantie als TI bij financiële problemen geen structuur hoe te handelen opstelt  Sanering van CFV naar ministerie die het bij WSW belegt Samenwerking • Woningvennootschappen mogen VOF of CV oprichten • Alleen als deze werkzaamheden uitvoeren die TI zelf mogen uitvoeren

27


Bijlage C Bronnen Beleidsstukken Woonvisie gemeente Aalburg 2008-2012 Gemeente Werkendam, Actualisering van het volkshuisvestingsbeleid, februari 2009 Woonvisie Woudrichem 2011-2015, Atrivé, gemeente Woudrichem, 3 maart 2011 Stukken in aanloop naar de prestatieovereenkomst Verslag bestuurlijk overleg Woningbouwcorporaties en gemeenten, 24 mei 2011 e-mail Debby de Jongste (Quintus), 4 juli 2011 Verslag werkgroep Wonen Land van Heusden en Altena, RRO West-Brabant, 12 september 2011 Verslag bestuurlijk overleg Woningcorporaties en gemeenten, 2 november 2011 Verslag bespreking prestatieovereenkomst, 25 april 2012 Mail Jan van Soest, 4 juni 2012 Agenda Prestatieovereenkomst Wonen, 7 juni 2012 e- mail Debby de Jongste (Quintus), 13 juni 2012 Regionale prestatieovereenkomst Prestatieovereenkomst Wonen in het Land van Heusden en Altena 2012-2014 Adviesnota en Collegebesluit Prestatieovereenkomst gemeente Woudrichem, 20 juni 2012 Raadsinformatiebrief Woudrichem Prestatieovereenkomst Wonen Land van Heusden en Altena, 6 juli 2012 Adviesnota en Collegebesluit regionale Prestatieafspraken gemeente Aalburg, 3 juli 2012 Collegevoorstel en collegebesluit Regionale prestatieafspraken gemeente Werkendam, 26 juni 2012 Agenda’s en verslagen prestatieovereenkomst 2012-2014 Verslag bestuurlijk overleg, 10 oktober 2012 Woonlinie, Regionale prestatieovereenkomst Land van Heusden en Altena, Update januari 2013 e-mail Janneke van de Kreeke (Woonlinie), 12-2-2013 Agenda bestuurlijk overleg, 6 juni 2013 Verslag bestuurlijk overleg, 10 juni 2013 Voorstel gewijzigde structuur prestatieafspraken.2-12-2013 Verslag bestuurlijk overleg, 2 december 2013 Verslag bestuurlijk voorjaarsoverleg, 12 mei 2014 Intern overzicht regionale prestatieafspraken (voorjaarsoverleg, mei 2014) Nieuwe prestatie onderwerpen 2014 (bijlage 2 bij verslag bestuurlijk overleg PA 02-12-2013) Voorstel nieuwe overlegstructuur prestatieafspraken 08052014 Overige stukken Volkshuisvestingmonitor 2012 gemeente Werkendam, 10 juni 2013 13-08-08 2e brief raad mbt volkshuisvestingsmonitor Brief raad volkshuisvestingsmonitor 2012 Jaarverslag Woonservice Meander 2012 Jaarverslag Woonservice Meander 2013 Jaarverslag Woonlinie 2012 Jaarverslag Woonlinie 2013 Jaarverslag Woonstichting Land van Altena 2012 Jaarverslag Woonstichting Land van Altena 2013

28


Jaarverslagen 2012 en 2013 gemeente Aalburg Jaarverslagen 2012 en 2013 gemeente Werkendam Jaarverslagen 2012 en 2013 gemeente Woudrichem Programmabegroting 2014-2017 gemeente Aalburg Programmabegroting 2014 gemeente Werkendam Programmabegroting 2014 gemeente Woudrichem Samenvatting Novelle Blok, Companen (2014) Gesprekken 18 juni 2014 Gemeente Werkendam, Rianne de Graaf, beleidsmedewerker volkshuisvesting Gemeente Woudrichem, Jan van Soest, beleidsmedewerker RO/Volkshuisvesting Gemeente Aalburg, Michiel Huijbregts, beleidsmedewerker RO/Volkshuisvesting Ambtelijke wederhoor, gesprekken 26 november 2014 Gemeente Werkendam, Rianne de Graaf, beleidsmedewerker volkshuisvesting Gemeente Woudrichem, Jan van Soest, beleidsmedewerker RO/Volkshuisvesting Gemeente Aalburg, Michiel Huijbregts, beleidsmedewerker RO/Volkshuisvesting

29

Nota van bevindingen: Volkshuisvesting en de gemeenteraad Hoe verhouden die zich tot elkaar? Onderzoek naar stuurbaarheid en betrokkenheid

Recommend Documents