reality
reality
II/III
Německé výprodeje začaly. Na trh se do stanou nejlepší kancelářské projekty
„Celkově vzato přinese zánik německých otevřených podílových fondů pro český lokální trh více pozitiv než rizik či komplikací. Očekáváme zvýšený zájem ze strany zavedených lokálních investorů, kteří se na tento typ aktiv historicky nezaměřovali. Situace poskytne výbornou příležitost
Vývoj investic do komerčních nemovitostí v ČR objem investic
(v milionech eur)
predikce
3000 2500 2000 1500 1000
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
investičních transakcí bude záležet na načasování prodeje. Nicméně pokud by byla veškerá aktiva obchodována v příštích dvou letech, představovala by deset až dvacet procent obratu za rok,“ podotýká Sattar.
český realitní trh už několik let, a to zejména sníženou investiční aktivitou těchto fondů. „Ani prodeje nejsou v žádném případě novinkou – již v roce 2011 prodala společnost Degi/Aberdeen Palác Anděl, v letošním roce můžeme zmínit prodej kancelářské nemovitosti Trianon v Praze 4 – prodávající Union,“ upozorňuje Dušan Šťastník. Omar Sattar dodává, že od prosince 2012 jsme na českém a polském trhu svědky odprodejů ve výši více než 3,5 miliardy eur. „Fondy pracují na pětiletém cyklu odprodeje majetku, takže ovlivnění
Vládní regulace
Turbulence na finančních trzích po roce 2008 se citelně dotkly i tohoto typu fondů. „Problémy s likviditou vyvolané změnou globální investorské nálady a důvěry vedly k vlnám výkupů a nakonec i pozastavení činnosti některých fondů. Jejich nucené uzavření se vznášelo ve vzduchu již v letech 2010–2012 a proměnilo se v realitu s oznámením likvidace třinácti těchto fondů,“ vysvětlují experti DTZ. „V zásadě jde o ochranu vložených podílů investorů (instituce, ale ve velké míře i běžní Němci), nikoliv apriorně o ukončení činnosti těchto fondů. V Německu se jedná o velmi populární typ investice, něco jako u nás před časem stavební spoření. Vláda tedy přistoupila k regulaci, aby vytvořila rámec, který umožní tyto úspory ochránit a zároveň pustit znovu do reálné ekonomiky,“ dodává Šťastník.
Německá síla
Obchod roku. Největší transakcí v roce 2013 by se měl stát prodej budov v komplexu The Park na pražském Chodově
Pramen DTZ
500
Síla německých otevřených podílových fondů spočívala ve schopnosti nakupovat vždy ta nejkvalitnější aktiva napříč trhy po celém světě. DTZ odhaduje, že kvůli 14 rozpouštěným fondům budou k dispozici nemovitosti z jejich portfolií v souhrnné hodnotě kolem 21 miliard eur. Likvidační pro-
ces by měl dosáhnout vrcholu v roce 2014 s odstavením tří fondů včetně Axa Immoselect (2,2 miliardy eur spravovaných aktiv) a Degi International (1,3 miliardy eur). V roce 2017 má pak skončit působení dvou největších GOE fondů: SEB Immolnvest a CS Euro Real. Každý z těchto dvou fondů disponuje více než 4,5 miliardy eur aktiv ve svém portfoliu. Collliers International tvrdí, že německé otevřené fondy ke konci roku 2012 celosvětově držely aktiva v hodnotě 83 miliard eur, ve východní Evropě jde o zhruba 4,5 miliardy eur. Většina z nemovitostí se nachází v Polsku (55 procent), v České republice (28 procent) a v Maďarsku (osm procent). Z hlediska sektoru je zřejmé, že nejvíce preferované jsou komerční kancelářské budovy se 68procentním podílem následované maloobchodními nemovitostmi, které představují 22 procent majetku. A130001954
„Za posledních deset patnáct let se německé otevřené podílové fondy staly synonymem racionálního přístupu k investicím do realit se zaměřením na vysokou kvalitu a od roku 2000 patří mezi nejaktivnější institucionální investory na českém trhu,“ podotýká Ryan Wray. Z dlouhodobějšího pohledu by se proto mohlo zdát, že českému trhu bude tento německý kapitál chybět. „Osobně jsem přesvědčen, že tento kapitál se na český trh vrátí v jiné formě, například jako uzavřené speciální fondy,“ dodává Šťastník.
lečnosti DTZ dvanáctkrát více než ve stejném období v loňském roce. Díky silnému začátku roku a většímu počtu rozjednaných transakcí společnost očekává, že celkový objem investic by v roce 2013 mohl dosáhnout až jedné miliardy eur. Největší transakcí v roce 2013 by se měl stát zmiňovaný prodej budov v komplexu The Park v Praze 4. Další nemovitosti, o kterých se buď již jedná, anebo
jsou nabízeny k prodeji, zahrnují některé budovy v komplexu BB Centra či Paláce Euro/Astra. „Ve srovnání s minulým rokem je nálada na trhu a zejména pak aktivita výrazně lepší. S trochou štˇ estí by se letošek mohl blížit rekordnímu roku 2011. Již první kvartál naznačil výrazně zvýšenou aktivitu investorů a jejich důvěru v český trh,“ věří Šťastník. > Hana Boříková
Slibný start
Foto včetně titulní strany profimedia.cz
Padne rekord?
všem aktivním (novým i zavedeným) investorům koupit některé z nejlepších aktiv v zemi ve svém segmentu a rovněž i vyšší stupeň transparence na trhu, zejména co se týče cen, protože institucionální transakce bývají zveřejňovány,“ konstatuje zástupce společnosti DTZ Ryan Wray. V roce 2008 byl prodej rozsáhlého administrativního komplexu The Park na pražském Chodově největší investiční transakcí. Tehdejších zhruba 200 milionů eur by mohlo být letos nebo možná příští rok vysoko překonáno. Právě The Park totiž patří do portfolia investičního fondu Degi, který je podobně jako další německé otevřené podílové fondy (GOES) z rozhodnutí německé vlády nucen ukončit svou činnost. Mezi další nemovitosti německých fondů řadí Dušan Šťastník z oddělení realitních investic Jones Lang LaSalle například Metropoli Zličín nebo kancelářský objekt Oregon House na pražském Zličíně. Omar Sattar, generální ředitel Colliers International v České republice, ještě doplnil nákupní centrum Olympia Olomouc. Ukončení činnosti těchto německých fondů – ve vzduchu se vznášelo už od roku 2010 – přitom ovlivňuje
Foto čtk
M
inulý měsíc prodal německý investiční fond SEB ImmoInvest kancelářskou budovu v Anděl Parku B v Praze na Smíchově. Novým majitelem se stal jiný německý fond GLL Real Estate Partners. Tato transakce je důsledkem ukončení činnosti některých německých otevřených fondů. A další budou následovat. Fondy, které budou postupně zpeněžovat svůj majetek až do roku 2017, u nás drží nemovitosti v hodnotě 800 milionů eur, tvrdí poradenská a realitní kancelář DTZ. Česká republika pro tyto investory představovala hned po Polsku nejoblíbenější destinaci. Ty nejlepší kancelářské projekty se nyní dostanou na trh, který prý vybudí z letargie. A vzhledem k tomu, že nemusí snižovat své výnosy prodejem pod tlakem, jej nezkazí.
I díky vyprazdňujícím se německým fondům vidí někteří experti letošní rok z hlediska investic slibně. Už první čtvrtletí dává optimistům náboje. Majitele změnily nemovitosti v celkovém objemu 237 milionů eur, což je podle analýzy poradenské spoi n ze rce
reality
IV/V
Právní rádce: Co přinese znovuzav edení institutu dědické smlouvy Nový občanský zákoník při-
musí zůstat volná pro případ, že by se zůstavitel rozhodl o ní pořídit závěť. Chce-li zůstavitel zanechat smluvnímu dědici i tuto čtvrtinu, může tak učinit formou závěti. Zůstavitel může dědickou smlouvou závazně ustanovit smluvního dědice i za situace, kdy má nepominutelného dědice. Nový občanský zákoník považuje za nepominutelné dědice děti zůstavitele. V případě, že v době smrti zůstavitele již není zůstavitelových dětí, nastupují na jejich místo jejich potomci. Nezletilému potomku náleží tři čtvrtiny jeho zákonného dědického podílu, zletilému potomku čtvrtina. Oproti stávající úpravě se tak snižuje povinný podíl, který musí nepominutelnému dědici připadnout. V rámci dědické smlouvy se zůstavitel bude moci dohodnout se zákonnými dědici na tom, že se zřeknou svého dědického práva. Nebude-li však dědit
náší do právního řádu plno novinek a koncepčních změn, které se od 1. 1. 2014 razantně dotknou oblasti dědického práva. Princip volnosti zůstavitele ve volbě dědice se v souvislosti s kompletní rekodifikací soukromého práva dostává do popředí právní úpravy, v jejímž rámci dojde k znovuzavedení institutu dědické smlouvy, známé českému právu do roku 1950, kdy došlo k jejímu
právním útvarem, neboť vykazuje prvky smlouvy i závěti. Smlouvu může uzavřít pouze plně svéprávný člověk, a to osobně, nikoli prostřednictvím
zástupce. Dědická smlouva musí mít formu veřejné listiny. Nebude-li sepsána v této formě, bude se na smlouvu nahlížet jako na závěť.
Dědickou smlouvou nelze pořídit o celé pozůstalosti, ale pouze ohledně tří čtvrtin majetku, který do pozůstalosti náleží. Čtvrtina pozůstalosti i n ze rce
A130004177
Uzavřít dědickou smlouvu lze úplatně i bezúplatně. Úplatnost smlouvy může mít praktické dopady zejména v případě starých lidí, o které se nemá kdo starat a kteří potřebují finanční prostředky. Tito lidé budou moci uzavřít dědickou smlouvu Dědickou smlouvou nelze pořídit s tím, že dostanou o celé pozůstalosti, ale pouze ohledně úplatu za majetek, tří čtvrtin majetku, který do pozůstalosti náleží který má připadnout smluvnímu by se zůstavitel dopustil právního dědici v případě jejich smrti. Konkrétní jednání, které by bylo v rozporu smluvní podmínky užívání věci po uzas ustanoveními dědické smlouvy vření smlouvy je nutné ve smlouvě (například pořídil by o majetku, jenž přesně specifikovat. je předmětem dědické smlouvy, Smluvní charakter dědické smlouvy závěť), může se smluvní dědic dovolat se projevuje i v okamžiku jejího zrušeneúčinnosti těchto právních jednání. ní. Na rozdíl od závěti nelze smluvní Smlouvou povolaný dědic nemůže povolání za dědice zrušit jednostranpřevést svá práva vyplývající z dědické ným prohlášením zůstavitele. Svých smlouvy na jinou osobu, nedohodne-li povinností se může zůstavitel zprosse se zůstavitelem jinak. tit pouze se souhlasem druhé strany.
K účinnosti zrušení se vyžaduje souhlas smluvního dědice učiněný ve formě veřejné listiny. Zvláštní ustanovení se týkají dědické smlouvy uzavřené mezi manžely. Manželé se dědickou smlouvou vzájemně povolávají za dědice či odkazovníka. Takovou smlouvu mohou pro případ vzniku manželství uzavřít i snoubenci, smlouva se však stane účinnou až vznikem manželství. Rozvod manželství nemá vliv na práva a povinnosti z dědické smlouvy, ledaže by se manželé dohodli jinak. Smlouvu může na návrh některého z bývalých manželů zrušit soud. Prohlášením manželství za neplatné se práva a povinnosti z dědické smlouvy ruší, ledaže by manželství již dříve zaniklo smrtí jednoho z manželů. Petr Podrazil, AK JUDr. Irena Helmová i n ze rce
A130002687
K lepšímu bydlení JednOduše Hledáte způsob, jak výhodně financovat rekonstrukci a zařízení svého vysněného domova? Ideálním řešením je náš úvěr REKOpůjčka s nízkou úrokovou sazbou.
Praha raha 8 - ČČimice imice Nové byty
ReKOpůjčka Velmi Výhodná na reKonstruKce a modernizace možnost měnit Výši spláteK Bez nutnosti mít Vlastní úspory
Půjčíme vám třeba 200 000 Kč na 12 let od 1770 Kč měsíčně.
Bez ní až ě t š i j za 0 Kč 500 00 Změna podmínek vyhrazena.
Dědická smlouva může (na rozdíl od závěti) vzniknout pouze na základě dvoustranného projevu vůle. Vzniku dědické smlouvy předchází dvoustranné právní jednání založené na smluvním principu, kterým jedna strana (zůstavitel) povolává druhou smluvní stranu nebo třetí osobu za dědice a druhá strana toto ustavení přijímá. Dědická smlouva je smíšeným
Foto profimedia.cz
odstranění.
smlouvou povolaný dědic, nastupují na jeho místo zákonní dědici zůstavitele. Dědická smlouva zůstaviteli nebrání, aby se svým majetkem nakládal za svého života podle libosti. Pokud
reality
VI/VII
Radomír Němeček: V Central Parku nabízíme luxus pro střední třídu
E15: V minulém roce se vám podařilo prodat přes sto bytů, zřejmě nejvíce od začátku prodeje po kolaudaci. Čemu to přisuzujete? Stoupající trend v počtu prodaných bytů pozorujeme již třetím rokem. Loni jsme opravdu prodali obrovský počet bytů, celkem 102, o rok dříve, v roce 2011, jich bylo devadesát. Zjednodušeně řečeno: chce to mít kvalitní projekt v dobré lokalitě, konkurenceschopné ceny, transparentní a na klienty orientovaný marketing. A pochopitelně musíte být trochu trpěliví. E15: Jak těžké je zbavit i dobrý projekt pověsti neúspěšného? Je to opravdu velmi obtížné, o čemž jsme se přesvědčili i my sami. A bohužel se o tom stále přesvědčujeme. Některá média si projekt zaškatulkovala během finanční krize jako hůře prodejný. Takže i dnes, kdy patříme mezi nejlépe prodávané
projekty a o byty u nás je zájem, se mnozí z novinářů spokojí se starou, překonanou a zcela neaktuální informací. E15: Říkáte, že už vám zbývá prodat necelých 170 z 547 bytů. Komplex ale stále působí dost prázdně… Z těch 380 bytů prodaných v Central Parku Praha zde minimálně již 300 rodin nebo jednotlivců skutečně bydlí, ostatní si zatím své koupené byty interiérově zařizují nebo upravují. Část klientů zde bydlí přechodně, když nejsou zrovna na svých pracovních cestách v zahraničí. I u klientů, kteří si byt koupili jako investici na pronájem, je většina bytů rychle zabydlena. E15: Byty u vás začínají na 55 tisících korunách za metr čtvereční. Je to ona „psychologická“ hranice, kterou je ochoten zaplatit řekněme klient ze střední třídy za bydlení ve vnitřní Praze? My jsme nastavili naše cenové rozpětí vstřícně a naše ceny jsou konečné včetně parkování, nadstandardně velkých sklepů, teras a balkonů bez skrytých příplatků. Cena 55 tisíc korun za metr čtvereční ale podle našeho názoru není tou pomyslnou cenovou hranicí, která by u klienta ze střední
Foto cp praha
V
projektu Central Park Praha zbývá prodat necelých 170 bytů. Z cizinců si nejčastěji byty pořizují Britové, Slováci a Rusové. „K úspěšným prodejům přispívá i šeptanda,“ říká generální ředitel CP Praha Radomír Němeček.
třídy rozhodovala o pořízení bytu ve vnitřní Praze. U bytových projektů, které mají, také jako Central Park Praha vysokou kvalitu a srovnatelnou dobrou lokalitu v centru města, vnímám jako obecně akceptovanou cenovou úroveň minimálně 65 až 70 tisíc korun za metr čtvereční. E15: Je mi jasné, že projekt CPP není nic pro masového klienta, na kterého útočí developeři
převážně nízkou cenou. Dá se ale zřejmě říci, že jste se posunuli jinam od profilu luxusních bytů pro výjimečné? Náš projekt představuje nadstandardní bydlení v blízkosti centra. Přitom nabízí benefity, které v projektech v centru nejsou běžné – 1,5hektarový soukromý park, prostorné terasy u každého bytu či předzahrádky a soukromé výtahy přímo z garáží u terasových domů. Poměrně ojedinělou službou je i concierge desk jako v hotelu, která funguje sedm dní v týdnu, 24 hodin denně. Řekl bych tedy, že se sice jedná o luxus, který si ale díky našim cenám může v dnešní době dovolit široké spektrum lidí. E15: Nebyla podle vašich zkušeností, když projekt prodáváte dva roky, původní sázka na tento koncept důvodem, proč se developerovi nepodařilo prodeje ani rozeběhnout a dostal se do finanční tísně? Prostě že luxus je u nás myslím vnímán odlišně než jako bydlení v komplexu s pěti stovkami bytů, i když možná v Americe jinak, na což sázel Milan Gánik… Máte pravdu, že vizí minulého managementu byla snaha postavit projekt, který na trhu v Česku do té doby i n ze rce
A130004245
bydlete
www.2barevneletnany.cz Energetická náročnost budovy skupiny B - úsporné Ve stand. vybavení bytu trojskla nebo rekuperace VZT Ideální bydlení pro aktivní rodiny s dětmi 3+1 od 3,7 mil. Kč | HYPO financování 15.100/měs Prodáno 60 % bytů
volejte +420 227 355 277
bydlete
nebyl. Původně byl tedy projektován jako mimořádně luxusní se všemi možnými vymoženostmi. Tomu také odpovídala cena a výše provozních nákladů. Naše vize naopak vychází z požadavků klientů na nízké provozní náklady a konkurenceschopnost projektu. Ve chvíli, kdy se na realitním trhu začala projevovat krize a obecně prodeje bytů ve všech projektech v České republice klesaly, bylo potřeba projekt udělat konkurenceschopným. Proto například nebyl v rámci projektu realizován provozně i investičně příliš náročný soukromý sportovní klub s bazénem či tenisové kurty. Nakonec to ale dopadlo pro majitele bytů v Central Parku Praha zcela optimálně: sportovní klub s tenisovými kurty, aerobikovou a fitness halou, saunou a bowlingem s restaurací vybudoval jiný subjekt hned vedle našeho projektu. A naši rezidenti toto sportovní centrum hojně využívají. E15: Jak jste přizpůsobili změnu strategie původně plánovaného rozsahu služeb, které měl uzavřený areál nabízet. A co z nich se ukázalo jako životaschopné? Část zbytných a luxusnějších nadstaveb projektu (fitness, bazén), které byly na začátku plánování A130003875
projektu zvažovány, se s ohledem na vývoj trhu a měnící se priority kupujících nerealizovala. Důvodem bylo, že podle našich průzkumů by řada lidí neměla zájem o všechny služby z nabízeného portfolia, pouze by jim to prodražovalo poplatky. Dnes máme provozní poplatky velice nízké. Naše ceny bytů nyní začínají na 2,6 milionu korun, a to včetně parkovacího stání, velké sklepní kóje a DPH. Poplatky za služby a do fondu oprav se u bytu 2+kk o průměrné velikosti 68 metrů čtverečních nyní pohybují okolo 4660 korun měsíčně a je v nich zahrnuto vše mimo záloh na elektrickou energii. E15: Máte přehled o tom, kolik bytů si kupují klienti pro vlastní potřebu a kolik na pronájem? Bohužel nemáme žádný nástroj, kterým bychom mohli měřit, kolik lidí si kupuje byt na investici a kolik v nich skutečně bydlí. Někteří lidé mají byt jako trvalou investici, někteří ho mají jen jako investici dočasnou. Byt koupili například pro své děti, a než dorostou, tak byt pronajímají. Ale z informací od kupujících odhaduji, že zhruba 20 až 30 procent klientů byt kupuje jako některou z forem investice. Od těchto lidí víme, že s následným pronájmem nemají vůbec
žádné potíže. Nájemníky nejsou jen cizinci, ale většinou spíše Češi. E15: Projekt jste prezentovali na Slovensku a propagujete jej i v ruštině. Jakou část tvoří zahraniční klientela? Byty v Central Parku si kupuje široké spektrum klientů. Jsou mezi nimi jak Češi, tak i cizinci. Nejčastěji jsou to Britové, Slováci a Rusové, ale také řada smíšených manželství a emigrantů, kteří se vracejí do Čech. Přesné procento obyvatel z ciziny neznáme. Tento údaj jsme neměli potřebu sledovat. Byty u nás si ale kupují také další národnosti, jako například Američané, Němci a Norové. Máme také zájemce z Řecka i Austrálie. E15: Obzvláště se prý těší oblibě mezi ruskojazyčnými klienty. Čím to?
Je zřejmé, že k úspěchu našich prodejů přispívá i jev v moderní době do češtiny překládaný jako „šeptanda“. Lidé, kteří jsou s bytem u nás spokojeni, to řeknou svým přátelům, známým, příbuzným. Mezi cizinci v Praze je tento jev pochopitelně ještě rozšířenější než mezi Čechy, protože v cizím prostředí spíše uvěříte doporučení svého krajana. Ale toto funguje obecně mezi všemi cizinci. E15: Kam byste odhadl, že se vydává rezidenční trh? Mohou podle vás developeři ustát cenovou válku, kterou rozpoutali dva z největších developerů, pokud už jdou opravdu „na dřeň“, jak se píše… Cenová válka už musí brzo skončit, nevidím žádnou možnost ani racionální důvod pro další zlevňování nových bytů v Praze. > Hana Boříková
Radomír Němeček (41)
Funkci generálního ředitele společnosti CP Praha zastává od října 2010. Na trhu nemovitostí se pohybuje přes 21 let. Kariéru zahájil v zahraniční realitní kanceláři Ryden. Během své práce absolvoval kurz Právní vztahy k nemovitostem na Právní fakultě Masarykovy univerzity v Brně a specializační studium na VŠE – Institut oceňování majetku, zaměřené na oceňování nemovitostí pro potřeby soudního znalectví. Působil v realitní firmě Aston jako vedoucí realitního poradenství, v CB Richard Ellis jako zástupce ředitele a vedoucí realitního oddělení. Ve společnosti TriGranit zastával post obchodního ředitele a jednatele české pobočky. Působil rovněž jako realitní poradce. i n ze rce
zeleně úsporně
navštivte nový vzor ový byt
