ÖNKORMÁNYZATI INGATLANGAZDÁLKODÁS Baross Pál FRICS
ALAPSZABÁLY:
„
22
AMIT NEM TUDSZ MÉRNI, AZT NEM TUDOD MENEDZSELNI”
INGATLANFEJLESZTŐ
3
4
5
ISMERŐS PROBLÉMA
6
ISMERŐS PROBLÉMA • Pénz nincs • karbantartásra • felújításra • bérlő kihelyezésre • bérlő nem fizet És ha fizet is a bevétel elmegy a „nagy kalapba” KÖRBEMUTOGATÁS, HOGY KI TEHET RÓLA
7
ÉS MIÉRT VAN EZ ÍGY? „Statikus ingatlangazdálkodás” Mert az ingatlangazdálkodó szervezetek többségének üzleti modellje épület üzemeltetési és karbantartási feladatokra szakosodott. Praktikusan egyetlen feladatuk, hogy költségvetéseket állítsanak össze, hogy mit kell az épületekre költeni (és persze ha meg van hozzá a pénz el is költsék) 8
2011. évi CXVI. törvényt a nemzeti vagyonról A nemzeti vagyonról szóló törvény iránymutatóan, általánosságban határozza meg a vagyongazdálkodás irányelveit: ”egységes elveken alapuló, átlátható, hatékony és költségtakarékos működtetése, értékének megőrzése, állagának védelme, értéknövelő használata, hasznosítása, gyarapítása, továbbá az állam vagy a helyi önkormányzat feladatának ellátása szempontjából feleslegessé váló vagyontárgyak elidegenítése.”
9
JÓ GAZDA? 1. Az Önkormányzatok ingatlanjainak jelentős részét be nem árazott támogatásként bocsátják a felhasználók rendelkezésére 2. A felhasználók jelentős csoportjának nincsen arról információjuk, hogy milyen ingatlan vagyon értéket használnak, mennyire gazdaságos kihasználtsággal és mennyi ráfordítási igénnyel.
A felhasználók nem ismerik az „ingatlantámogatás” értékét 10
STRATÉGIAI CÉL • A vagyongazdálkodás célja az ingatlan portfolió működtetésének összehangolása az Önkormányzat és intézményei feladat ellátási igényeivel, figyelembe véve, hogy • Az ingatlanok piaci vagy előállítási értéke magas de sokba kerül értékmegőrző üzemeltetésük is • Hosszú az életciklusuk és ezért hasznosításuk gondos szakértelmet igényel az évek során változó felhasználási, karbantartási és jövedelem termelő lehetőségek koordinációjára • A változó ingatlanigények elfogadása, beárazása és megvalósítása időigényes
11
STRATÉGIAI INGATLAN HASZNOSÍTÁSI TÍPUSOK • • • • •
12
Kötelező önkormányzati feladatok ellátásához kapcsolódó költségvetési intézmények ingatlan igénye Kötelező önkormányzati feladatok ellátásához kapcsolódó vállalatok ingatlan igénye Nem kötelező, de az önkormányzati politika által támogatott intézmények, szervezetek, egyesületek, ingatlan igénye Jövedelemtermelő ingatlanok (kereskedelmi hasznosítású bérletek) Üres ingatlanok és fejlesztési területek
STRATÉGIAI ESZKÖZ •
13
A teljes vagyon egy szervezeten belüli ( új BFVK Zrt ) kezelése: • Stratégiai irányítás • Teljekörű ingatlan kataszter • Szakértelem biztosítása • Intézmény/ingatlan egyensúly kialakítása • Energia takarékossági beruházások prioritásának megteremtése • Folyamatos ingatlan és portfolió audit
AZ INGTLAN PARADIGMA
„hedonisztikus” termék FIZIKAI OBJEKTUM
GAZDASÁGI OBJEKTUM
14 14
JOGI OBJEKTUM
FELHASZNÁLÓI PARADIGMA „hedonisztikus” termék ALKALMASSÁG
KÖLTSÉG RENDELKEZÉS
15 15
A JÁTÉKTÉR • Felhasználói kereslet • Alkalmasság Elhelyezkedés Elrendezés
• Ingatlan kínálat • Aktuális ingatlanok
Fizikai állapot
• Rendelkezés
• Költség
Tulajdon Kezelés Bérlet Hasznosítási és fenntartási felelősségek Könyv szerinti érték Piaci érték Bérleti díj Üzemeltetési költségek Felújítási költségek
• Rendeletek
• Költségvetés • Bevételek
SOK ISMERETLENES EGYENLET SOK ISMERETLENES JÁTÉKSZABÁLYOKKAL 16 16
A JÁTÉK SZABÁLYOK • Felhasználói kereslet • Intézmények: csak költségvetési árbevétel • Szolgáltatások: „szabályozott” árbevétel • Vállalatok: piaci mozgásterű árbevételek (is) • Társadalmi szervezetek: ön definiálló árazás
17 17
• Ingatlan kínálat • Forgalomképtelen • Korlátozottan forgalomképes • Forgalomképes
JÁTÉKSZABÁLY JAVASLATAIM A felhasználó • Kötelező funkció • Támogatott funkció • Kereskedelmi funkció • Fejlesztési funkció
18 18
Az ingatlan • Szolgáltatás • Költségalapú • Piaci alapú • Stratégia
INGATLAN MINT VAGYON ELEM „KOMPLEX MODELL”
Vagyon érték
KörnyezetIngatlan terhelés állag Költségek /
Alkalmasság
FELHASZNÁLÓ
19
Bevételek
SZEMPONT 1: ALKALMASSÁG • • • • • • •
ELHELYEZKEDÉS; FUNKCIONALITÁS; REPUTÁCIÓS ÖSZKÉP; FELSZERELTSÉG; HELY-IGÉNY ÉS ELRENDEZÉS; BIZTONSÁG ÉS VÉDELEM; HASZNOSÍTÁS 10 ÉV MÚLVA
(Gondoljuk végig az „alkalmasság vizsgálatát” egy üzlethelységnek, óvodának, ügyfélszolgálati irodának….)
20
SZEMPONT 2: ÉPÜLET ÁLLAG • ÉPÜLET FIZIKAI ÁLLAPTÁNAK RÖGZÍTÉSE • HASZNOSÍTÁS 10 ÉV MÚLVA • SZÜKSÉGES „ÉLETCIKLUS” FELÚJÍTÁSOK ÉS KÖLTSÉGVETÉSÜK • BEAVATKOZÁS ÜTEMEZÉSE • „VARJAD MEG, MIELÖTT ELSZAKAD” • „ CSINÁLJUNK VALAMIT, MERT MÁR ÖSSZEDŐL” • OSZTÁLYOZÁS
21
SZEMPONT 3: KIADÁSOK ÉS BEVÉTELEK • KIADÁSOK • MŰKÖDTETÉSI KÖLTSÉGEK • ENERGIA, VÍZ, TAKARITÁS, ŐRZÉS…. • RENDSZERES KARBANTARTÁS • TERVEZETT FELÚJÍTÁS • (AMORTIZÁCIÓ) • SZOLGÁLTATÁSI SZERZŐDÉS (KÖZÖS KÖLTSÉG)
22
SZEMPONT 4: VAGYONÉRTÉK ÉRTÉKBECSLÉSI ALTARNATÍVÁK • PIACI ÉRTÉK • FEJLESZTÉSI ÉRTÉK • (AMORTIZÁLT) ÚJRA-ELŐÁLLÍTÁSI ÉRTÉK • BÉRLETI ÉRTÉK • KÖNYV SZERINTI ÉRTÉK VAGYONVESZTÉSI FENYEGETETTSÉG (INGATLAN ENTROPIA) • TECHNIKAI ELÉVÜLÉS • TECHNOLÓGIAI ELÉVÜLÉS • TERÜLETI ELÉVÜLÉS
23
SZEMPONT 5: KÖRNYEZETTERHELÉS • ENERGIA FELHASZNÁLÁS • FŰTÉS • VILÁGÍTÁS • CO2 EMMISSIÓ • VÍZ FELHASZNÁLÁS • HULLADÉK KIBOCSÁJTÁS • ZÖLD TERÜLET • MUNKAHELYI KOMFORT • FELHASZNÁLÓI SZOKÁSOK • ÜZEMELTETÉSI GYAKORLAT 24
HANGSÚLYOK MEGHATÁROZÁSA SZOLGÁLTATÓ ÖNKORMÁNYZAT
VÁLLAKOZÓ ÖNKORMÁNYZAT
INGATLAN VAGYON KÖTELEZŐ
ÁLLAG,
25
ALKALMASSÁG
TÁMOGATOTT
KÖLTSÉG/BEVÉTEL
KERESKEDELMI
PIACI ÉRTÉK
ÜRES
KÖRNYEZET TERHELÉS
AUDIT KONCEPTEK Használati (hasznosítási) érték. Az ingatlanban működő gazdasági szervezet vagy intézmény szempontjából az épület funkcionális megfelelősége egy nyilvánvaló alap követelmény. Oktatáshoz iskola épületre, gyógyításhoz kórházakra, adminisztrációhoz irodákra, tároláshoz raktárakra, sportoláshoz pályákra és csarnokokra van szükség. A „tartalom követi a formát” építészeti paradigmája pontosan leköveti a „használati érték” mérhetőségének logikáját, de a Nemzeti Vagyon Törvény is (implicit módon) ezt a követelményt teszi a nemzeti vagyongazdálkodás központi elvárásának: A nemzeti vagyon alapvető rendeltetése a közfeladat ellátásának biztosítása. 26
PÉLDA 1. Hasznosítási audit HASZNOSÍTÁSI ÉRTÉK 70% 60%
Minősítés
50% 40% 30% 20% 10% 0% Megfelelés
Alulhasznosítás Szempontok
Az ingatlan mindössze 60%-ban felel meg a felhasználó funkcionális épület és helységcsoport igényeinek és mintegy 25%- ban alulhasznosított.
27 27
AUDIT KONCEPTEK Újraelőállítási érték/ Pótlási érték Az értékalapú létesítménygazdálkodás egyik fő célkitűzése az ingatlanok jó minőségben való megtartása, a fizikai elhasználódásból adódó műszaki tartalom pótlása, az épület életciklus szinten meghatározott karbantartási és felújítási munkák elvégzése (értékének megőrzése, állagának védelme).
28
PÉLDA 2.Újraelőállítási audit ÚJRAELŐÁLLÍTÁSI ÉRTÉK 80% 70%
Minősítés
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Amortizációs
Pótlási
Állagmegóvási
Szempontok
Az ingatlan könyvszerinti értékének 40%-a lett amortizálva, az eddigi karbantartási és felújítási munkák aktivált összege az amortizációs összeg 75%-a, ami az életciklusra tervezett ráfordítás 60%-a.
29 29
AUDIT KONCEPTEK Piaci Érték Az „érték hasznosítású létesítménygazdálkodás” axiomatikusan állítja, hogy a piacgazdaság alapú társadalmi berendezkedésben minden ingatlannak van piaci értéke és ez az érték megfelelő gondossággal elvégzett összehasonlító vizsgálatok alapján meghatározható. A Piaci Érték meghatározásánál két elterjedt értékbecslési módszert alkalmaznak a) eladási adatok összehasonlító vizsgálatából számított érték b) bérleti adatok összehasonlító vizsgálatából számított érték, hozam elvárással kalkulált tőkeértéke
30
PÉLDA 3. Piaci Érték audit PIACI ÉRTÉK 90% 80% 70%
Minősítés
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Telek érték
Épület érték
Elvárt hozam
Szempontok
Az ingatlan Piaci Értékének 22% a telek, 78% az épület értékéből tevődik össze. Az éves bérleti díj az ingatlan Piaci Értékének 12%.
31 31
AUDIT KONCEPTEK Üzemeltetési Érték Az ingatlanok üzemeltetési költségének racionalizálása egyre fontosabb prioritása az életciklus teljes időszaka alatt. Az empirikus tapasztalat, hogy évek során az üzemeltetési költségek faktor ára is növekszik és amennyiben az épület technikai avultsága is romlik annak multiplikátor hatása az évek során még rosszabb eredményre vezet. Az Üzemeltetési Érték növekedése állandó költség igényként jelentkezik és nagyban hozzájárul a „pazarló” stigma kialakulásához a közösségi ingatlanok vagyongazdálkodási megítéléséhez. Itt kimondottan az épület üzemeltetéssel kapcsolatos költségeket vizsgáljuk, az épületet használó tevékenységéből fakadó üzemeltetési költségek külön auditjával
32
PÉLDA 4. Üzemeltetési Érték audit ÜZEMELTETÉSI ÉRTÉK 70 000 60 000
Ft/m2/év
50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 Villany
Gáz
Víz
Karbantartás
Minősítés
Az ingatlan Üzemeltetési Értéke mintegy 118.000 Ft/m2/év, aminek döntő részét az energia szektor költségei teszik ki (gáz 63.000 Ft/m2/év, villany 32.500 Ft/m2/év). Karbantartási költségek 16.500 Ft/m2/év szinten vannak, a vízfogyasztás elhagyhatóan alacsony, 6.500 Ft/m2/év.
33 33
AUDIT KONCEPTEK Újrahasznosítási érték Az ingatlan életciklus fázisában egyszer csak elérkezik az idő, amikor a fent javasolt auditok abban az irányban mutatnak, hogy az ingatlan kiürítése és alternatív hasznosítása nagyobb pénzügyi értéket jelent, mint a jelenlegi folyamatos (alul) hasznosítás. Az újrahasznosítás lehetősége megjelenhet, ha a felhasználói szolgáltatás nem ott, nem olyan minőségben vagy mennyiségben indokolt, az ingatlan elhelyezkedéséből adódó piaci érték szignifikánsan növekszik vagy egy nagyobb terület fejlesztési potenciáljában az ingatlan eredeti hasznosítása gátat jelent. A gyakorlatban számos példa van üresen vagy lényegesen alulhasznosított portfolió elemekre az önkormányzati szektorban: (a helyi önkormányzat feladatának ellátása szempontjából feleslegessé váló vagyontárgyak elidegenítése.)
34
PÉLDA 5. Újrahasznosítási Érték audit ÚJRAHASZNOSÍTÁSI ÉRTÉK 70% 60%
Minősítés
50% 40% 30% 20% 10% 0% Piaci érték
Szinterület mutató Szempontok
Az ingatlan jelenlegi piaci értéke mintegy 40% az újrahasznosításból (értékesítés) elvárt piaci értéknek, a jelenlegi szintterületi mutató 60% a rendezési tervben megengedett (elérhető) értéknek.
35 35
AUDIT KONCEPTEK Öko Érték A fenntartható fejlődéssel foglalkozó szakirodalom az épületek öko lábnyomát a globális CO2 kibocsátás 50%-ra, az összes energia felhasználás 40%-ra becsüli. Ezen túlmenően az épületek üzemeltetésük során jelentős víz fogyasztók és hulladék produkálóak. Több minősítő rendszer van használatban a kereskedelmi ingatlanok öko-lábnyomának vizsgálatára (BREEAM, LEAD, DGNB) és legtöbbjük új fejlesztésként már kidolgozta az üzemeltetéshez kapcsolódó ajánlásokat (in use), mintegy .8-15 szempontrendszer mérésre. Az Öko- Érték meghatározásánál javaslatunk az Energia Besorolási mutató használata vonatkozik.
36
ÖKO-AUDIT (BREEAM)
37
•
•
• •
38
Összefoglalva az érték hasznosítású létesítménygazdálkodás három dimenzióban próbálja pozícionálni az ingatlanokat, optimalizálva vagyon értéküket: az ingatlan megfelelősége a hasznosítási célnak (operatív szempontok, a nemzeti vagyon alapvető rendeltetése a közfeladat ellátásának biztosítása ), az ingatlan értékállóságának biztosítása (vagyon érték szempontok, értékének megőrzése, állagának védelme) az ingatlan üzemeltetési költségeinek racionalizálása (költség takarékossági szempontok, hatékony és költségtakarékos működtetése)
VAGYONGAZDÁLKODÁS ESZKÖZE: INTEGRÁLT VAGYONKATASZTER VAGYONKATASZTER
INGATLAN
FELHASZNÁLÓK
ÁLLAG
ALKALMASSÁG
KÖLTSÉGEK
BEVÉTELEK
KÖRNYEZET-
ÉRTÉKBECSLÉS
TERHELÉS AUDIT ANALITIKA KÖLTSÉGVETÉS FINANSZÍROZÁS
39
Menedzsment információ A javasolt érték auditok felhasználása az érték hasznosítású létesítménygazdálkodás szempontjából több célt is szolgálhatnak. ( vagyon rendeltetése biztosításának céljából közép- és hosszú távú vagyongazdálkodási tervet köteles készíteni.)
40
Az egyedi ingatlanok összehasonlító elemzése ágazati standardokhoz képes
Az auditált ingatlan piaci értéke magasabb az ágazati standardokhoz képest, de alacsonyabb fokon van kihasználva és állag megóvási deficit jellemzi.
41 41
Egy egész ágazati portfolió csoport vizsgálata bizonyos szempontok (pl. energia audit) szerint. ENERGIA AUDIT 40 35
ingatlanok száma
30 25 20 15 10 5 0 >30
30
35
40
45
50
55
60
<60
1000*Ft/m2/é v
A portfolió mintegy 60% 35.000 Ft/m2/év összegénél rosszabb energiahasznosítással működik.
42 42
Beruházási terv készítés az audit hiányosságok korrigálására
A modernizációs terv célkitűzései a meglévő szintterület teljes kihasználása, az épület piaci értékének és hasznosításának növelése, az energia felhasználás racionalizálása és az épület állagmegóvásának javítása
43 43
KATASZTER ÉS INFORMÁCIÓ MENEDZSMENT •
•
•
•
•
44
(a) Költségvetési intézmények: Ingatlan igény (m2), elhelyezkedés, működtetési költség, állapot megóvás/értékalapú beruházások, esetleges részbeni jövedelemtermelő hasznosítás vizsgálata. Éves beszámoló és költségvetési terv. (b) Önkormányzati vállalatok: Működtetési költség, állapot megóvás/értékalapú beruházások, éves beszámoló és költségvetési terv. Ingatlan igény (m2), elhelyezkedés három évente való felülvizsgálata. (c) Támogatott intézmények: Ingatlan igény (m2), elhelyezkedés, működtetési költség, állapot megóvás/értékalapú beruházások, esetleges részbeni jövedelemtermelő hasznosítás vizsgálata. Éves beszámoló, önerő hozzájárulás és költségvetési terv. (d) Jövedelemtermelő ingatlanok: Jövedelem termelő képesség vizsgálata hasonló piaci pozícionált ingatlanokhoz képest. Éves beszámoló. Alulhasznosítás esetén javaslat beruházásra, bontásra vagy a, b, c típusú hasznosításra a bérleti szerződések lejártával. (e) Fejlesztési területek: Az ingatlanfejlesztésből eredő értékteremtés városfejlesztési politikai illetve jövedelemtermelő szempontokból. Átmeneti hasznosítások illetve költségcsökkentési lépések a nem hasznosított időszakra. Éves beszámoló a költségekről és az ingatlanok piaci értékének növekedéséről illetve csökkenéséről.
INGATLAN MINT VAGYON ELEM „DINAMIKUS MODELL” Ügyosztályok VAGYONGAZDA(K) BIZOTTSÁGOK
SZOLGÁLTATÓK
Üzemeltetők
Ingatlan használók
KÖLTSÉGVETÉS
KÖZGYŰLÉS
45
AZ ÚJ MANTRA • •
•
•
• • •
46
Az ingatlanvagyon az önkormányzatok olyan stratégiai vagyon elemei, amelyek alapvetően befolyásolják, az önkormányzati szolgáltatások minőségét A jövőben arra kell számítani, hogy az ingatlan vagyongazdálkodás szükségszerűen magasabb szakmai felkészülést fog megkívánni, adva a várhatóan szűkösebb pénzügyi mozgásteret, mélyreható demográfiai és piaci változásokat, magasabb igényű és artikuláltabb felhasználókat és a lakossági elvárásokat. Szükségünk van egy „dinamikus ingatlanvagyon gazdálkodási modellre”, aminek alapja • egy menedzsment szemléletű ingatlan kataszter, • specializált vagyongazdálkodó szervezet és • egy működési modell, ami figyelembe veszi az önkormányzati döntésmechanizmusok intézmény specifikus karakterét. Nincsen „ingyen ebéd”. Az ingatlan vagyon gazdálkodás alapja az értékalapú költségvetési rendszer, ami figyelembe veszi az ingatlanok vagyon érték tartásának (vagy fejlesztésük) költségeit és azokat vagy bevételi vagy, transzparens támogatási oldalon ellentételezi. Az ingatlan vagyongazdálkodást nem lehet éves szintű „stop and go” költségvetési keretek között tartani. Az ingatlan vagyongazdálkodási szerveknek kötelezővé kell tenni a minimum 3-5 éves (optimálisan 10 éves) tervezési ciklust. Az ingatlan vagyon gazdálkodás politika kereti között egyenlő legitimációja van a karbantartás, felújítás, a költségek ésszerűsítése, vásárlás, eladás, fejlesztés, magán tőke bevonás és kiszervezés eszköztárának – szakértelemmel. Az önkormányzati ingatlangazdálkodó szervezeteknek „korai vezető” pozíciót kell elfoglalni a zöld környezetkímélő beruházási programok megvalósításában.
NEMZETKÖZI AJÁNLÁSOK (RICS) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
47
üzemeltetés racionalizálása élet ciklus szemléletű felújítás tervezés az ingatlan portfolió elemeinek optimalizálása multiple hasznosítás összehasonlító gazdaságossági elemzés piaci alapú értékbecslés használata munkaszervezés javítása felhasználói incentívák alkalmazása „zöld” auditálás alkalmazása
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
TULAJDONOS
HASZNÁLLÓ
ÜZEMELTETŐ
A „JÓ GAZDA” A FUNKCIÓK SZÉTVÁLLASZTÁSÁRA TÖREKEDJEN
58
