FUNDERINGEN
Gemeente krijgt meer watertaken dan alleen afvoer van rioolwater De Tweede Kamer heeft ingestemd met het Wetsontwerp ‘verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken’. Onderdeel van deze wet is de zorg voor ondiep grondwater die de gemeente krijgt. Zo krijgt de gemeente de taak om te onderzoeken of structureel hoge of lage grondwaterstanden die overlast of schade veroorzaken, aangepast kunnen worden. Als dat haalbaar en betaalbaar is, mag deze grondwateraanpassing uitgevoerd worden.
Inhoud • Gemeente krijgt meer watertaken dan alleen afvoer rioolwater • Makelaars informeren ieder op eigen wijze over funderingen • Evaluatie funderingsaanpak 2006 • Funderingsherstel in uitvoering in Reeland • Eerste resultaten monitoring bekend • Funderingsproblemen en WOZ/OZB • Onderzoek rekenkamer van start naar onderzoek funderingsaanpak • Regel uw gereedmelding op tijd
In de wet is geregeld dat perceeleigenaren verantwoordelijk zijn voor het uitvoeren van maatregelen op eigen terrein, terwijl de gemeente verantwoordelijk is voor drainage of riolering in het openbare gebied. De kosten van de maatregelen in openbaar gebied mag de gemeente via de rioolheffing aan burgers in rekening brengen. Als ook de Eerste Kamer instemt met de nieuwe wet, wordt deze – naar verwachting dit najaar – van kracht. Dan kan de gemeente huiseigenaren in staat stellen hun huis te beschermen tegen paalrot. Rob Weeda van de gemeente legt uit: “Als de palen onder een huis droog staan, kan de gemeente ervoor zorgen dat de eigenaar van dat stuk grond daar iets aan kan doen. Dan kan de gemeente op sommige plaatsen bijvoorbeeld een aanvoerleiding leggen voor water waarmee de eigenaar het grondwaterpeil onder zijn huis kan verhogen”. Door die leiding, die overigens alleen tot aan de perceelsgrens voor rekening van de
1
Rob Weeda wijst het aandachtsgebied aan waar de gemeente17 riolen gaat vervangen.
gemeente komt, zal geen drinkwater stromen. “Dat is te duur; het wordt gewoon hemelwater dat uit een vijver of haven is gepompt.” Rioleringswerken Inmiddels zijn alle funderingsonderzoeken afgerond en is een belangrijk deel van de monitoringsresultaten bekend. Nu kan bepaald worden in welke gevalvervolg op pagina 2
MEI 2007
20
Nieuwsbrief
Nieuwsbrief F U N D E R I N G E N Evaluatierapport 2006: Herstel funderingen volop in gang Van 75 van de 1108 eigenaren van een woning met een slechte fundering is bij de gemeente bekend dat de herstelwerkzaamheden achter de rug zijn. Eind vorig jaar waren er voor 360 woningen bouwvergunningen verleend en binnenkort wordt het herstel van 504 woningen verwacht. Van 1108 woningen, verdeeld over het Land van Valk, de Transvaalbuurt, de Vogel- en Indische buurt, Krispijn en de 19de-eeuwse schil is iets mis met de fundering. Al een jaar of tien zijn bewoners en de gemeente bezig daar werk van te maken, maar door de aard van de problemen, de onduidelijkheid over wie verantwoordelijk is voor het grondwater, de noodzaak om het probleem per blok woningen aan te pakken en de hoge herstelkosten, verloopt de aanpak stroef. Na een langdurige voorbereiding is in 2005 met het herstel van de eerste funderingen begonnen. In de laatste halfjaarlijkse rapportage over de voortgang van het funderingsherstel meldt de gemeente dat eind vorig jaar 75 eigenaren – verspreid over 25 blokken – hun woning gereed hebben gemeld. In werkelijkheid zijn er waarschijnlijk al meer huizen hersteld, maar niet iedereen maakt dit bij de gemeente kenbaar. Het evaluatierapport noemt twee redenen als verklaring voor deze gang van zaken. De eerste heeft met de subsidie te maken. Mensen die geen lening bij de gemeente hebben afgesloten, krijgen hun subsidie pas achteraf. Die zullen dus melden dat zij klaar zijn. Mensen die wel via de gemeente geld hebben geleend, krijgen hun subsidie echter
Het aandachtsgebied Funderingen: Krispijn, Reeland en de 19e – eeuwse schil
meteen. Die vergeten nogal eens te melden dat het werk klaar is. De tweede reden heeft te maken met het in orde maken van het huis nadat de fundering is hersteld. Aannemers, maar ook Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente, adviseren huiseigenaren om nog even te wachten met het herstel van het casco omdat de nieuwe fundering tijd nodig heeft om te zetten. Wie scheuren in de muur te vroeg herstelt, zou dat al snel weer moeten doen als gevolg van dat zetten. Woningen worden pas gereed gemeld als ook het casco is hersteld. Bouwvergunningen In heel 2006 zijn er voor 25 blokken (125 woningen) bouwvergunningen verleend en is er voor nog 23 blokken (116
woningen) een vergunning aangevraagd. Alles bij elkaar is er, sinds de start van het project, voor 72 blokken met 360 woningen een bouwvergunning verleend. Als daarbij de 144 woningen die eind jaren negentig en begin 2000 op en rond het Emmaplein zijn hersteld opgeteld worden, komt het totale aantal daadwerkelijk herstelde funderingen binnenkort uit op 504. Dat aantal had al op 31 december 2006 gehaald moeten zijn. Het ministerie van VROM had als voorwaarde voor zijn bijdrage in de subsidieregeling geëist dat er op die datum minstens 500 woningen zouden zijn hersteld dan wel gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Het ministerie heeft echter uitstel verleend tot eind 2009. Weigeraars Voor 337 woningen wordt het herstel belemmerd door het gebrek aan medewerking van de eigenaren. Ruim 160 eigenaren veroorzaken dit probleem; zij voelden er eind vorig jaar nog altijd niets voor om hun fundering op te knappen of twijfelden aan de noodzaak van herstel. Hun huizen staan voornamelijk in de omgeving van de Krommedijk, de Bankastraat, de Markettenweg, de Singel en Reeweg- Oost. ➤
vervolg van pagina 1
len herstel van lekke riolen urgent is. Het Gemeentelijk Riolerings Plan (GRP) voorziet erin dat de riolen die mogelijk invloed hebben op de grondwaterstand, als eerste zullen worden vervangen of gerepareerd. Dit jaar wordt een pilot ‘grondwaterherstel’ uitgevoerd in het aandachtsgebied funderingen Oud- en Nieuw Krispijn, Ree-
land en de 19e eeuwse schil‘. Ook start de gemeente met het vervangen van 17 riolen in het aandachtsgebied. Bijvoorbeeld in de Reeweg Oost, de Burgemeester de Raadtsingel, de Rozenhof, de Bankastraat en de Vrieseweg. Zie voor de volledige lijst www.dordrecht.nl/funderingen. Overigens waarschuwt Weeda voor te hoog
2
gespannen verwachtingen. “Helaas is het niet zo dat na de rioleringswerken de problemen per definitie voorbij zijn. De ervaring heeft geleerd dat het grondwater niet altijd tot het gewenste peil stijgt als het riool is vervangen of gerepareerd. Er zijn nu eenmaal meer factoren van invloed op de stand van het grondwater.” ➤
Nieuwsbrief F U N D E R I N G E N Funderingsherstel in uitvoering in het Reeland De laatste maanden komt het funderingsherstel in het Reeland goed op stoom. Er is een aantal projecten in uitvoering; de funderingen van woningen in de Riouwstraat en de Celebesstraat worden momenteel hersteld. Ook zijn al woningen gereed aan het Sumatraplein, de Reeweg-Oost en de Sumatrastraat. Op korte termijn zal er ook gestart worden met het herstel van de Javastraat. Verder is vooral de Riouwstraat een ‘groot’ project; het gaat hier om 35 woningen die als één geheel hersteld gaan worden. In totaal zijn er nu ruim 40 panden hersteld en er zijn nog ongeveer 65 panden waarvan het herstel op korte termijn uitgevoerd gaat worden. Ook blijkt na drie jaar meten vanuit het traject monitoring dat bij een aantal bouwblokken toch herstel van de fundering nodig is. Het gaat hierbij om circa 127 panden. Lange adem Het heeft de nodige voorbereidingstijd gekost om zover te komen met het funderingsherstel. Dit vraagt van zowel de eigenaren als het begeleidingsbureau een lange adem. Bij projecten in het Reeland is de Groene Werf uit Nieuw-
egein sinds 2002 actief als procesbegeleidingsbureau. Het grote aantal partijen maakt het niet eenvoudig om een herstelmethode te vinden waar alle eigenaren achter staan. De oplossing ligt vaak in combinaties van systemen om zowel kosten te besparen als in sommige gevallen ook ruimte te winnen voor bijvoorbeeld een kelder. Financiën Als alle wensen uiteindelijk vertaald zijn in een plan van aanpak en de keuze voor een aannemer is gemaakt, komt de tweede lastige fase; het financieren van het herstel. De gemeente stelt hiervoor een subsidie beschikbaar en biedt de mogelijkheid om een ‘zachte’ lening te verkrijgen. De lening wordt verstrekt in de vorm van een hypothecaire annuïteitenlening (met lage rente).
De funderingen van woningen in de Riouwstraat worden momenteel hersteld
De financiële situatie is uiteraard voor iedereen verschillend, dus dit vraagt maatwerk. Hierbij speelt de gemeente ook een belangrijke rol; deze biedt een vangnetregeling waarbij het mogelijk is een aantal jaren aflossingsvrij te lenen. Dit draagt bij tot het stimuleren en het financieel mogelijk maken van herstel in een aantal blokken. De overlast tijdens de uitvoering valt niet altijd mee. Opmerking van een eigenaar waar herstel wordt uitgevoerd:”Ik ben vanwege mijn werk veel thuis. Ik maak het funderingsherstel de hele dag mee en het is verschrikkelijk. Het heien is een stressfactor van de bovenste plank, maar dat is van voorbijgaande aard. Er komen scheuren bij, de ramen hangen opeens scheef, de deuren klemmen, het aanrechtblad kwam naar voren. Dan wordt er gezegd dat alles in orde komt, maar dat geloofde ik niet. Twee weken later gingen de ramen en deuren weer open en het aanrecht stond weer recht. Het komt echt in orde. De ervaring leert dat er veel te regelen is met de aannemer en de bouwvakkers.”
Aan het Sumatraplein is het funderingsherstel aan de woningen gereed
3
Nieuwsbrief F U N D E R I N G E N Makelaars voelen niets voor protocol De Dordtse makelaars geven er de voorkeur aan om ieder op hun eigen wijze voorlichting te geven over te koop staande huizen met funderingsproblemen. De erkende makelaars werken binnen de regels die wettelijk gelden. Desondanks heeft de gemeente er op de jaarlijkse bijeenkomst bij de makelaars op aangedrongen om potentiële kopers op een uniforme manier te informeren over funderingsproblemen bij te koop staande huizen. Dit zou via een gezamenlijk opgesteld ‘protocol’ kunnen gebeuren. Dit voorstel kreeg geen enthousiast onthaal. Aangezien de gemeente de makelaars hierin niets dwingend kan opleggen, zullen de makelaars potentiële kopers ieder op hun eigen wijze informeren over de toestand van de fundering van een woning. Op dit moment vemeldt geen enkele makelaar al in de advertenties in de krant of op internet dat een woning kampt met funderingsproblemen. Dat zou volgens hen bij voorbaat alle geïnteresseerde kopers afschrikken. De gemeente adviseert geïnteresseerden in een woning in het Dordtse funderingengebied om vóór de koop nadere informatie in te winnen over de staat van het funderingsherstel.
Dordtse makelaars informeren potentiële kopers het liefst op eigen wijze over de toestand van de funderingen van een woning.
Informatie hierover is verkrijgbaar bij het gemeentelijke projectbureau Funderingen, tel. (078) 639 68 75, de BelangenVerenigingFunderingenProblematiek of bij de ingenieurs-
bureaus die de funderingsrapportages van de bewuste woning hebben opgesteld. De adressen van deze ingenieursbureaus kunt u opvragen bij het gemeentelijke projectbureau Funderingen. ➤
vervolg van pagina 3
Het daadwerkelijke heien van de palen neemt per pand meestal maar twee à drie dagen in beslag. De overlast van het slopen is meestal groter, vooral als er een betonvloer uitgehaald moet worden. Dit gebeurt met pneumatische hamers en geeft nogal wat geluidsoverlast. Ook moeten er vaak door- en ingangen onder de huizen gemaakt worden, zodat de aannemer met zijn materiaal onder de woning kan komen. Het kan nodig zijn om grond te verwijderen om voldoende werkhoogte onder de vloer te creëren. Als er toch al grond wordt weggenomen dan kiezen de meeste eigenaren ervoor om nog wat meer
grond af te graven en gelijk een kelder te laten aanleggen. De kelder geeft een hoop extra ruimte in de woning, wat een positieve invloed heeft op de verkoopprijs. Er is momenteel een drietal aannemers actief in het Reeland, namelijk de firma Bresser, de firma Smit en de firma Van Dijk. Nulmeting Tijdens de herstelwerkzaamheden treden regelmatig zettingen op die leiden tot scheurvorming in de gevels en muren. Dit is moeilijk te vermijden. Het is zaak hier van tevoren rekening mee te houden. Dit kan door hierover goede afspraken te maken met de aannemer.
4
Het is ook van belang om een zogeheten nulmeting te laten doen voordat de werkzaamheden beginnen. Bij de nulmeting worden alle bestaande scheuren en scheefstanden vastgelegd, zodat het eenvoudig wordt om de schade die is ontstaan tijdens het werk vast te stellen. Deze schade wordt over het algemeen goed afgewikkeld door de aannemers. Ook hier geldt evenals bij het hele herstelproces dat een goede voorbereiding erg belangrijk is. De voorbereidingsfase kost soms veel tijd, maar betaalt zichzelf terug bij de uitvoering.
➤
Nieuwsbrief F U N D E R I N G E N Funderingsproblemen en WOZ/OZB Voor de meeste woningen in de stad zijn de aanslagen gemeentelijke belastingen 2007 verstuurd. Deze aanslag is gebaseerd op de nieuwe vastgestelde waarde van een woning op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Het aanslagbiljet lijkt in de praktijk wat onduidelijkheid op te roepen, ook voor bewoners die te kampen hebben met (mogelijke) funderingsproblemen aan hun woning. Hieronder volgt daarom een uitleg van de belangrijkste informatie rondom de belastingaanslag. Het beleid funderingsproblematiek dat een aantal jaren geleden is vastgesteld, is nog steeds van kracht. In het kort komt het erop neer dat er sprake kan zijn van een aftrek van 20% van de WOZ-waarde of een aftrek van 100% of 75% van het bedrag van de herstelkosten. Welke aftrek van toepassing is, hangt af van een aantal zaken. Wat is het WOZ-tijdvak? Het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen is zowel een waardebeschikking (een kennisgeving van de waarde van het huis) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het nieuwe WOZ-tijdvak 2007 als een aanslag onroerende zaakbelastingen. Sinds 1 januari 2005 is de gemeente verplicht om de waardebeschikking en de aanslag op één document te vermelden. Vanaf 2007 is er elk jaar sprake van een nieuw WOZ-tijdvak (tijdvak waarvoor de waardering van het huis geldt) en wordt er dus elk jaar een nieuwe waarde van het huis vastgesteld. Voorheen was er sprake van WOZ-tijdvakken van twee jaar, en zelfs vier jaar. Wat is de waardepeildatum? Bij het WOZ-tijdvak 2007 gaat het eigenlijk om de waarde van het huis op 1 januari 2005 (dit is de waardepeildatum). Dit heeft te maken met het feit dat de waardepeildatum twee jaar voor het WOZ-tijdvak ligt. Met andere woorden: de aanslag gemeentelijke belastingen 2007 heeft betrekking op het jaar 2007 en geeft de waarde aan die op 1 januari 2005 voor de woning van toepassing zou zijn geweest. Overigens, de waardepeildatum ligt vanaf het jaar 2008 niet meer twee jaar voor het heffingsjaar, maar nog slechts één jaar. Dat betekent dat in 2008 een waarde wordt vastge-
steld met als waardepeildatum 1 januari 2007 (in plaats van 1 januari 2006). WOZ-waarde en funderingsproblemen Als er sprake is van funderingsproblemen, dan kan er sprake zijn van een aftrek van de WOZ-waarde vanwege die problemen. Dat er een aftrek is toegepast, is echter helaas niet te zien op het aanslagbiljet. De berekening van een eventuele aftrek is wel te zien op het taxatieverslag. Op het taxatieverslag staan diverse gegevens van de woning en, indien van toepassing, ook de berekening van de aftrek wegens funderingsproblemen. Het taxatieverslag is in te zien via het e-loket van de gemeente op www.dordrecht.nl/e-loket met behulp van een DigiD, maar het kan ook bij de afdeling Belastingen schriftelijk of telefonisch worden opgevraagd. De aftrek van de WOZ-waarde is voor die funderingsgevallen waarin de omvang van de problemen nog wordt onderzocht, 20% van de WOZ-waarde die in eerste instantie is vastgesteld. Als er een definitief kostenrapport is en herstel nodig is binnen 15 jaar, dan wordt een bedrag van 100% van de herstelkosten in aftrek gebracht op de WOZwaarde. Is herstel pas nodig na 15 jaar, dan wordt een bedrag van 75% van de herstelkosten in mindering gebracht. Op het moment dat de fundering is hersteld, wordt met ingang van het daaropvolgende kalenderjaar niet langer een aftrek toegepast. Vragen over de vaststelling van de WOZwaarde van een woning kunt u stellen via telefoonnummer 0900-555 83 33, maar u kunt ook terecht bij het e-loket van de gemeente, op www.dordrecht.nl/e-loket ➤
5
Herinneringsoproep: is de fundering hersteld? Regel dan uw gereedmelding! Aan het begin van de herstelperiode heeft u een ‘subsidiebesluit’ ontvangen: dit is een voorwaardelijke aanspraak op subsidie. Bij dit besluit zit een gereedmeldingsformulier. Dit formulier moet u invullen en inleveren bij de gemeente, wanneer uw funderingswerkzaamheden zijn afgerond. U kunt vanaf nu het gereedmeldingsformulier ook downloaden vanaf de website www.dordrecht.nl/funderingen. Funderingsherstel kost de nodige tijd. En daardoor gebeurt het wel eens dat het invullen van het gereedmeldingsformulier wordt vergeten. De meest voorkomende oorzaak is dat bewoners moeten wachten met het cascoherstel totdat de nieuwe fundering zich heeft gezet. Als u echter vergeet uw gereedmeldingsformulier op te sturen, kan dat soms vervelende gevolgen hebben. Lever het formulier daaarom op tijd in.
Het gereedmeldingsformulier is nu ook te downloaden op www.dordrecht.nl/funderingen
Nieuwsbrief F U N D E R I N G E N Eerste resultaten monitoring bekend Van 135 bouwblokken waarbij de fundering is gemonitord, is nu duidelijk hoe de funderingen er aan toe zijn. De bewoners van 70% van die blokken kunnen opgelucht ademhalen: hun fundering kan nog zeker 25 jaar mee. Maar in 41 blokken zijn maatregelen nodig om de fundering te beschermen of te verbeteren. Deze verhouding wijkt naar verwachting niet af van de resultaten van de grofweg 200 bouwblokken waarvan de monitoring nog loopt.
In 2003 besloot de gemeente, als aanvulling op het funderingsonderzoek, om van veel bouwblokken ook nog nauwgezet te volgen of de panden misschien toch aan zakking of droogstand onderhevig waren. “Je kunt nu eenmaal niet alles met een funderingsonderzoek vaststellen”, legt Anne Mollema namens de gemeente uit. “Vooral het gedrag van het grondwater niet. Dat peil wisselt sterk per seizoen, maar ook tussen het ene of het andere jaar.” Om die reden is besloten de ‘werking’ van 343 blokken gedurende een paar jaar te volgen. De eerste meetbouten (om zakking te kunnen aantonen) en peilbuizen in de buurt van de heipalen werden in 2003 aangebracht. Sindsdien
werd maandelijks de grondwaterstand opgenomen en werd elk halfjaar gemeten of het huis zakte of stabiel bleek te zijn. De resultaten van de eerste 135 bouwblokken – die samen 736 panden omvatten – zijn nu bekend. Mollema: “De bewoners van 609 panden hebben bericht ontvangen dat hun fundering nog zeker 25 jaar mee kan. Maar de bewoners van 127 panden hebben te horen gekregen dat er wel degelijk problemen zijn. En bij ongeveer de helft daarvan is de boodschap dat er binnen 15 jaar ernstige problemen te verwachten zijn.” Bij 60 panden luidde de conclusie dat de draagkracht van de fundering nog wel voldoende is, maar dat het grondwater te laag staat. “Die mensen hebben dus de keuze: het grondwater verhogen of
Een peilbuis waarmee de grondwaterstand gemonitord wordt
de fundering laten herstellen.” Mollema verwacht dat de monitoring van de overige 208 bouwblokken een vergelijkbaar beeld zal opleveren. “De blokken waarvan de monitoring nu is afgerond, zijn keurig over de probleemgebieden verspreid.” ➤
Colofon Deze nieuwsbrief is een uitgave van projectbureau funderingen van de gemeente Dordrecht. Schriftelijke reacties op de nieuwsbrief kunt u sturen naar de gemeente Dordrecht, t.a.v. de heer W.M. Bellaart, postbus 8, 3300 AA Dordrecht. Voor meer informatie kunt u op werkdagen bellen naar tel. (078) 639 68 75, of kijken op www.dordrecht.nl/funderingen.
Rekenkamer onderzoekt funderingsaanpak gemeente
Productie: projectbureau funderingen in samenwerking met de afdeling Communicatie gemeente Dordrecht Interviews: Wim van Wijk Foto’s: Rinie Boon, Henk van Veen Vormgeving en druk: drukkerij Brinkman, Rotterdam
De Dordtse rekenkamer onderzoekt of de gemeente de problemen rond de funderingen van de woningen in het Dordtse funderingengebied op de juiste wijze heeft aangepakt. Ook kijkt het of de resultaten van de gemeentelijke funderingsaanpak tot nu toe bevredigend zijn. De rekenkamer ondersteunt de Dordtse gemeenteraad bij haar controlerende en sturende rol. De kamer neemt een aparte en onafhankelijke positie in binnen de (gemeentelijke) overheid. Deze onafhankelijkheid houdt onder meer in dat de rekenkamer zelf bepaalt wat zij onderzoekt en rapporteert.
Oplage: 17.000 Mei 2007
Nog voor de zomer brengt de rekenkamer verslag uit over het onderzoek naar de funderingsaanpak aan de gemeenteraad. Het rapport van de rekenkamer geeft antwoord op de vraag of het gemeentebestuur heeft gehandeld zoals van het bestuur verwacht mocht worden. Welke lessen kunnen er eventueel getrokken worden uit de Dordtse funderingenaanpak?
Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.
➤
6
