Nieuwsbrief 7 - 21 december 2012 - De zevende Klankbordbijeenkomst Dit is de zevende nieuwsbrief over de ontwikkelingen in project Centrum. U ontvangt een nieuwsbrief na elke klankbordbijeenkomst en vanaf volgend jaar elke 8 à 9 weken. Deze nieuwsbrief wordt bij alle bewoners van fase 1 in de brievenbus bezorgd en is ook terug te lezen op www.wv.nl/projecten/herstructurering/
Van juni 2012 tot en met het eerste kwartaal van 2013 vinden de klankbordbijeenkomsten plaats. Een belangrijk onderwerp dat regelmatig terugkomt is het Sociaal Plan. Daarin zijn de rechten en plichten van huurder en verhuurder vastgelegd. Dit is een belangrijk onderwerp in de voorbereiding van de startavond die begin volgend jaar zal plaatsvinden.
Pagina 1 van 6
vergadering datum aanwezig
Klankbordgroep Project Centrum fase 1 13 december 2012 Vertegenwoordiging van de Poesiatstraat, Dr. Kuyperstraat, Caspar van Gendtstraat, Burg. Nieuwenhuisenplein, Hovystraat, M. van Comenestraat, Ds. Sikkelstraat, voormalige Bewonerscommissie Slikkerveer-Zuidoost, Woonbond, en Woonvisie, namelijk Maaike Kievits en Han van Goeverden.
Verslag/nieuwsbrief, actie en besluitenlijst In de nieuwsbrief stond een verkeerde datum. In de versie op de website is dit inmiddels gecorrigeerd. De opmerking dat appartement bewoners die op basis van woonduur naar een eengezinswoning willen verhuizen een tijdelijke oplossing moeten zoeken om woonduur op te bouwen is niet in de nieuwsbrief terug te vinden. Bij deze..
Standpunt klankbordgroep Op 11 december is de klankbordgroep bij elkaar geweest naar aanleiding van de presentatie van de vorige keer en het concept Sociaal Plan. Tijdens die bespreking zijn een aantal standpunten geformuleerd die op 13 december zijn besproken met Woonvisie. Hieronder een onverkorte weergave van de standpunten. In cursief leest u kort de reactie van Woonvisie. Standpunt klankbordgroep centrumplan Ridderkerk – december 2012 Op dinsdagavond 11 december heeft de klankbordgroep van het centrumplan (fase 1) vergaderd over het concept Sociaal Plan van Woonvisie voor dit project. Onderdeel van het Sociaal Plan voor het centrumgebied is het voorstel van Woonvisie om huurders in een aantal situaties een zogenaamde ‘afbouwende huurkorting’ aan te bieden. De klankbordgroep heeft zich ook gebogen over het voorgenomen woningbouwprogramma voor de nieuwbouw op deze locatie. Vooral omdat het nieuwbouwprogramma bepalend is voor de mogelijkheden voor de huurders om daadwerkelijk terug te keren. De klankbordgroep wil graag beklemtonen dat Woonvisie met de genoemde afbouwende huurkorting een goed gebaar heeft gemaakt richting de huurders in het plan. Het eerste punt in de notitie van de Klankbordgroep (juli 2012) was (en is) de vrees voor een te grote huursprong voor veel huurders in deze buurt. Goed dus dat de corporatie daar oog voor heeft en daarvoor met een (mogelijke) oplossing komt. De klankbordgroep zet bij het aanbod van Woonvisie (Sociaal Plan en woningbouwprogramma) wel de volgende kanttekeningen:
Dr. Kuyperstraat ca. 1950
Pagina 2 van 6
Punt 1 Zoals ook besproken op de laatste vergadering met Woonvisie (op 29 november jl.) is de klankbordgroep van mening dat er niet alleen betaalbare appartementen gebouwd moeten worden met drie kamers, maar ook met vier kamers. Juist omdat – ook voor terugkeerders – er geen wooncarrièrestap gemaakt mag worden, zijn huishoudens met kinderen aangewezen op de appartementen in de nieuwbouw. Ook voor hen moet er de mogelijkheid zijn om terug te keren, en dus moeten er ook betaalbare appartementen worden gebouwd met vier kamers. Reactie Woonvisie: De stedenbouwkundige visie is niet in beton gegoten, maar de oppervlaktes van de woningen liggen vast. Theoretisch kan je binnen 85 m2 een vierkamerwoning realiseren, maar het is de vraag of dat de gewenste kwaliteit oplevert. De invulling van het ontwerp en van de plattegronden moet nog starten. Het resultaat van de bezoekronde kan nog input leveren voor het ontwerp. Daarnaast staan er regelmatig 4 kamerwoningen in de krant. Bijna 90% van de bewoners bestaat uit 1- en 2 persoons huishoudens. Laten we niet vooruit lopen op problemen die zich misschien niet voordoen.
De reactie van de Klankbordgroep hierop: Het is veel gevraagd om bewoners blind te laten kiezen voor terugkeer, zonder dat ze weten of het mogelijk is een 4 kamer woning te krijgen. De klankbordgroep wil dat tijdens de startavond duidelijk is, of een 4 kamer indeling mogelijk is binnen de 85m2 van de 3 kamerwoningen in het plan.
Punt 2 Ook het tweede punt gaat over het al dan niet mogen verhuizen van een appartement naar een grondgebonden woning. Huurders die binnen enkele jaren (op basis van hun inschrijfduur) deze stap mogen maken, omdat zij dan aan de beurt zijn, mogen niet (nu) verhuizen naar een eengezinswoning, omdat de herhuisvestingsverklaring dat niet toestaat. Dat zou in kunnen houden dat deze huurders twee keer verhuizen in relatief korte tijd: eerst naar een ander appartement, omdat alleen dat mag, en daarna naar de door hen gewenste eengezinswoning. De klankbordgroep vindt dit onredelijk en vraagt Woonvisie in deze voor een oplossing te zorgen. Reactie Woonvisie: Er zijn 2 randvoorwaarden waarbinnen we moeten opereren: Ten eerste de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam. Daarin is geregeld dat bij de afgifte van urgentie een zoekprofiel wordt afgegeven en waar dat aan moet voldoen. We houden ons aan de regels en zoeken binnen die regels creatief naar oplossingen. Ten tweede zijn we afhankelijk van vraag en aanbod. Als de vraag voor een type woningen groter is dan het aanbod moet je afspraken maken over de verdeling en de volgorde. Wat betreft woon carrière maken: natuurlijk is het in ook in het belang van Woonvisie om zo goed mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van huurders en het aantal verhuisbewegingen in de wijk te beperken, maar we houden ons aan de regels. Je mag verwachten dat mensen die hebben nagedacht over toekomstige woonwensen al eerder de stap hebben gezet zich in te schrijven. Wie zich nu pas heeft ingeschreven kan dat Woonvisie niet verwijten. Reactie Klankbordgroep: Het blijft oneerlijk dat we niet vrij mogen kiezen terwijl we verplicht worden om te verhuizen. Pagina 3 van 6
Punt 3 Bovendien is de klankbordgroep van mening dat de huren van de nieuwbouwwoningen te hoog zijn. Kijkend naar de huidige huren, de huidige inkomens van de huurders in het centrumplan én de huursprong die de terugkeerders (dus) voor hun kiezen krijgen, zijn de nieuwbouwhuren te hoog. De klankbordgroep hecht veel waarde aan de mogelijkheid (c.q. het recht) voor de huurders om terug te keren in de nieuwbouwwoningen en is dus van mening dat zowel voor de appartementen als voor de grondgebonden woningen de huur met € 100 moet worden verlaagd. Reactie Woonvisie: Woonvisie is niet uit op winstbejag. De Raad van Commissarissen is er mee akkoord gegaan om een flink bedrag bij te passen op de ontwikkeling van het Centrumplan. Er zijn weinig corporaties die dat in deze tijd nog doen. De woningen worden dus voor een lager bedrag verhuurd dan ze eigenlijk moeten opbrengen. Verdere verlaging van de huren is niet aan de orde.
Punt 4 Wellicht is het grootste probleem het grote aandeel huurders met een laag of zeer laag inkomen. Uit de informatie van Woonvisie blijkt dat van de 190 huishoudens 138 een belastbaar inkomen heeft onder de € 25.000. En dat zelfs 94 huishoudens (op een haar na 50%!) een inkomen heeft onder de € 20.000. Ongetwijfeld is een deel van deze groep in staat om hier (met kunsten vliegwerk) van rond te komen. Maar tegelijkertijd is het voor een groot deel van deze groep nauwelijks mogelijk om met zo’n inkomen de eindjes aan elkaar te knopen. Hoewel er uiteraard huurtoeslag is voor deze huurders, is het wel zo dat niet iedere verhoging van de huur (bij verhuizing) wordt gecompenseerd door de huurtoeslag. Met name vanaf een huur van € 366 moeten ook deze huurders extra gaan betalen. Op basis van de cijfers – maar ook op basis van de eigen waarneming van de klankbordgroep leden in hun wijk – heeft een groot gedeelte van deze huishoudens met een (zeer) laag inkomen geen marge in hun inkomsten om meer woonlasten te betalen. De klankbordgroep is dan ook van mening dat het uitgangspunt voor deze groep huurders moet zijn dat zij een gelijkwaardige woning krijgen aangeboden met dezelfde huur als zij nu betalen.
De klankbordgroep suggereert vervolgens om kleinere woningen te bouwen of goedkopere oplossingen te kiezen. Bewoners vinden luxe minder belangrijk dan betaalbaarheid. Woonvisie vraagt zich af of dit mogelijk is zonder afbreuk te doen aan de gewenste kwaliteit voor het centrumgebied.
De klankbordgroep beseft dat de genoemde punten pittig zijn. Pittig, maar noodzakelijk. Want voor heel veel huurders is de huidige situatie al niet rooskleurig, en de nabije toekomst belooft eerder een verslechtering dan een verbetering.
Pagina 4 van 6
Reactie Woonvisie: Juist vanwege het signaal dat vergelijkbare woningen soms duurder uitvallen, gecombineerd met het grote aantal lage inkomens heeft Woonvisie besloten de eerste jaren huurkorting te geven. Het effect hiervan is wel tijdelijk. Uiteraard komen inkomen en de financiële mogelijkheden tijdens de huisbezoeken aan de orde en proberen we hier met het aanbod op aan te sluiten. Lastig wordt het als mensen er niet voor durven uitkomen dat ze financieel niet rondkomen. Daarom onderhouden we contact met de zorgpartners, schuldhulpverlening en het lokaal zorgnetwerk. Ook zijn signalen vanuit de klankbordgroep welkom. Woonvisie heeft de verantwoordelijkheid dat huurders niet financieel in de problemen komen door de verplichte verhuizing, maar Woonvisie kan niet alle gevolgen van de crisis plus persoonlijke financiële problemen op zich nemen. We zullen steeds goed in kaart moeten brengen wat de financiële situatie is, wat de oorzaak van problemen hierbij is en wat de invloed zal zijn van een gedwongen verhuizing zal zijn.
Misschien kan Woonvisie tijdens de startavond aankondigen dat zij tijdens de huisbezoeken dieper ingaat op de financiële situatie met de bedoeling om mensen te helpen. Zodat huurders wat meer open zijn over hun situatie en beter geholpen kunnen worden. Hoe kun je de huisbezoeken en de uitkomsten daarvan zo objectief mogelijk regelen. Het verloop van het huisbezoek kan zo afhankelijk zijn van degene die langs komt.
Reactie Woonvisie: We werken vanuit de afspraken in het Sociaal Plan. De afspraken die tijdens het huisbezoek zijn gemaakt worden schriftelijk bevestigd. Een huurder die zich hier niet in herkent kan er op reageren. Eventueel kunnen we een klachten procedure opstellen. De Klankbordgroep zou als vertrouwenspersoon kunnen fungeren.
Diverse reacties van de Klankbordgroep: Waarom niet een oudbouw woning aanbieden voor de huur die je nu ook moet betalen? Woonvisie verplicht ons te verhuizen en verplicht ons om meer vaste lasten te accepteren. Dit is niet rechtvaardig, zeker niet voor huurders die dit echt niet kunnen betalen. Er is een grote groep met een laag inkomen, er zijn straks maar weinig woningen waar zij naar toekunnen en zelfs bij die goedkopere woningen is er nog steeds een huursprong. Er is zorg over voldoende differentiatie in het bezit van Woonvisie in de toekomst, het lijkt erop dat de sociale huurwoningen steeds dichter tegen de bovengrens van de sociale huursector aan komen en dat er straks geen echt goedkope woningen meer overblijven. Erkent Woonvisie dit? Men maakt zich ernstig zorgen over de keuze mogelijkheden van de groep huurders op bijstand niveau. Pagina 5 van 6
Sociaal Plan Het Sociaal Plan voor Centrum fase 1 wordt doorgenomen. De klankbordgroep levert waardevolle opmerkingen, waardoor het plan korter en leesbaarder wordt. De klankbordgroep is akkoord met het Sociaal Plan op de volgende punten na: 1. Te weinig garanties voor betaalbaar aanbod voor de lagere inkomensgroepen 2. Te weinig terugkeermogelijkheden, bijv. voor gezinnen uit appartementen en lagere inkomensgroepen. Te weinig duidelijkheid over de toekomstige woningen om nu al keuzes te kunnen maken. 3. Te weinig mogelijkheden om woon carrière te maken. Voordat het Sociaal Plan definitief wordt gemaakt wil de klankbordgroep deze punten graag bespreken met de directie van Woonvisie. Inmiddels is daarvoor een afspraak gemaakt.
Offertes verhuisbedrijven Op verzoek van de klankbordgroep heeft Woonvisie bij drie verhuisbedrijven offertes aangevraagd. Afgesproken wordt dat Woonvisie in januari een beknopte versie van de offertes naar alle bewoners zal sturen. Vervolgens kan iedereen zijn eigen keuze bepalen. Vervolgafspraken: Op 16 januari vindt een gesprek plaats met de klankbordgroep en de directie van Woonvisie. Dan zullen bovenstaande punten besproken worden. Na dit overleg wordt het Sociaal Plan definitief gemaakt. Alle huurders uit fase 1 ontvangen een exemplaar van het Sociaal Plan en een korte samenvatting. In februari wordt het Sociaal Plan tijdens de startavond besproken. De datum is nog niet vastgesteld. Zodra die bekend is ontvangt u een uitnodiging.
Het afgelopen jaar bent u geconfronteerd met ingrijpend nieuws. Ook 2013 zal voor u een spannend jaar worden. Weinig mensen weten nu al waar ze de komende jaren zullen wonen. Die onzekerheid kunnen we niet wegnemen. Wel beloven we u zo goed mogelijk behulpzaam te zijn bij het vinden van een woning waar u naar tevredenheid kunt wonen. We hopen dat u ondanks dit alles kunt genieten van de feestdagen en wensen u een goed 2013.
Pagina 6 van 6
