Samen met onze opdrachtgevers komen tot nieuwe antwoorden op vragen, tot het creëren van kansen. Dat betekent goed luisteren,
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009
durven doorvragen en kritisch blijven. Eigenschappen die onze adviseurs en managers kenmerken. Zodat u de juiste strategische keuzes kunt maken. Resultaat: een andere, verfrissende kijk op uw vraagstuk, met oplossingen die echt werken. Onze mensen staan u terzijde. Twynstra Gudde staat erachter.
Effecten van de economische crisis Twynstra Gudde
Tel 033 4677777
Stationsplein 1
Fax 033 4677666
3818 LE Amersfoort
info@ twynstragudde.nl
Postbus 907
www.twynstragudde.nl
m2891
3800 AX Amersfoort
ondertitel
artikel kopKantorenmarkt Onderzoek 2009 Nationaal
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009
|1
Samenvatting
Tot 2008 was in de Nederlandse kantorenmarkt sprake van een gestage groei. Uit het Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2009 van Twynstra Gudde blijkt dat vanaf de tweede helft van 2009 de vraag naar kantoorruimte zal inzakken en de totale kantooroppervlakte, die in gebruik is, zal krimpen. Het merendeel van de gebruikers verwacht op korte termijn een afname van het aantal medewerkers onder druk van de economische crisis. Deze afname zet in ieder geval door tot in 2012 en is waar te nemen in alle kantoorhoudende branches. Omdat de vraaguitval in de kantorenmarkt met name speelt bij de grotere kantoorhoudende organisaties, verwacht Twynstra Gudde de komende jaren een sterke daling van het opnamevolume van de markt. De afname van het kantoormetrage in eigendom in combinatie met een vervanging door huur- en leasesegmenten, kan worden gezien als voorteken van een krimpende markt. De gebruikers verwachten dat hun dalende vraag naar kantoorruimte niet gepaard gaat met toename van leegstand in de portefeuille. Dit duidt erop dat gebruikers hun kantoorruimte snel willen afstoten. Ook de afname van de vraag naar nieuwbouw duidt op marktverval. Het uitstellen van projecten en het afstoten van kantoren worden door gebruikers aangegeven als de belangrijkste bezuinigingsmaatregel op de korte termijn. Op de lange termijn kiest het merendeel van de gebruikers voor de toepassing van flexibele kantoorconcepten. Toepassing van deze concepten leidt in de opvatting van Twynstra Gudde in ieder geval tot het vergroten van de weerstand tegen de crisis. Dit effect kan ook worden bereikt door het intensiveren van samenwerkingsverbanden tussen gebruikers in het beheer en het gebruik van kantoorruimte.
2 | Twynstra Gudde
In de huidige krimpende kantorenmarkt is het zaak voor gebruikers om de kantorenportefeuille verder te flexibiliseren. Dit op zodanige wijze dat de portefeuille zo goed mogelijk blijft aansluiten op zowel organisatie- als marktontwikkelingen. In huisvestingsstrategie van de onderneming zal hiermee rekening gehouden moeten worden. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een strategie voor leegstand, het sturen op een best-fit (ook in krimpsituaties), het afsluiten van flexibele contracten en het aangaan van samenwerkingsverbanden. Op een dergelijke wijze kan ook tijdens crisissituaties gestuurd worden op kostenbeheersing en kunnen optimale huisvestingskosten worden bereikt.
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009
|3
1 Inleiding
Door Twynstra Gudde is voor de negende keer het Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2009 uitgevoerd. In lijn met de onderzoeken van vorige jaren beoogt Twynstra Gudde met dit onderzoek de inzichten op de kantorenmarkt te vergroten. In het onderzoek is 14 miljoen m2 kantooroppervlakte betrokken, één vijfde deel van het kantooroppervlakte dat momenteel in gebruik is in Nederland. In het Nationaal Kantorenmarktonderzoek staan de gevolgen van de economische crisis op de Nederlandse kantorenmarkt centraal. ‘In welke mate is de economische crisis van invloed op het kantoorgebruik op de kortere termijn? Op welke wijze gaat de kantoorgebruiker noodzakelijke bezuinigingen doorvoeren in de kantorenportefeuille? Zijn er verschillen tussen grote en kleine gebruikers? Zijn er verschillen tussen branches?’ Deze en andere vragen worden beantwoord in het onderzoek. Gevraagd is naar de opinie van kantoorgebruikers over een aantal onderwerpen dat verband houdt met de economische crisis. Deze onderwerpen zijn: 1. De wijze waarop vraag naar kantoorruimte zich ontwikkelt 2. De bezuinigingsmaatregelen, die als gevolg van de economische crisis worden doorgevoerd in de kantorenportefeuille 3. Overige maatregelen om de weerstand tegen de crisis te vergroten zoals flexibilisering van het eigendom en samenwerking in gebruik en beheer van kantoren.
4 | Twynstra Gudde
In het onderzoek zijn 300 kantoorgebruikers benaderd uit de zakelijke branche, het onderwijs, de rijksoverheid en gemeenten.
26% Zakelijk 45%
Onderwijs Rijksoverheid Gemeenten
18% 11%
Figuur 1: Verdeling gebruikers per branche
Nagenoeg alle ministeries en grote bank- en verzekeringsbedrijven hebben in het Nationaal Kantorenmarktonderzoek geparticipeerd. Naast kantoorgebruikers zijn ook aanbieders van kantoren naar hun mening gevraagd over ontwikkelingen van de kantorenmarkt onder druk van de economische crisis. Op enkele punten verschillen gebruikers en aanbieders nadrukkelijk van mening. In het Nationale Kantorenmarktonderzoek staan de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in de periode 2009-2012 centraal. Met dit onderzoek ontstaat een beter inzicht in de markt en in maatregelen waarmee de weerbaarheid tegen de crisis kan worden vergroot.
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009
|5
2 Ontwikkelingen in de Nederlandse kantorenmarkt Momenteel is in de Nederlandse kantorenmarkt sprake van een aantal toonaangevende ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn van grote invloed op de verhoudingen tussen vraag en aanbod en worden door de economische crisis beïnvloed en versterkt.
Ontwikkeling van de vraag In de afgelopen jaren is steeds sprake geweest van toenemende vraag naar en een gestage groei van kantoorruimte als gevolg van economische voortgang. Inmiddels tekent zich een ingrijpende daling van het opnamevolume af. Er is sprake van dalende huurprijzen en de kantorenmarkt lijkt meer en meer tot stilstand te komen. Leidt de economische crisis daadwerkelijk tot een krimpende markt? Is het beeld integraal voor alle branches en grootteklassen?
Efficiëntie en bezuinigingen Vanaf 2002 steeds meer sprake van een efficiënt kantoorgebruik en bezuinigingsslagen. Dit uit zich in een daling van de gemiddelde kantoorvloeroppervlakte per persoon en een daling van de vaste huisvestingslasten. Een belangrijk deel van de bezuinigingen is bereikt door middel van de toepassing van flexibele kantoorconcepten. In deze concepten wordt de persoonsgebonden werkplek ingewisseld voor een flexibele werkplek, die door meerdere personen wordt gebruikt. Daarmee wordt in de eerste plaats een betere aansluiting gezocht op ontwikkelingen van de werkprocessen, waarbij de vraag naar flexibel werken toeneemt. In de tweede plaats leidt de toepassing van flexconcepten tot ruimtebesparing en daarmee tot besparing van huisvestingskosten. Blijft het flexconcept de belangrijkste efficiëntiemaatregel of gaat de kantoorgebruiker de komende jaren over op meerdere en andere bezuinigingsmaatregelen?
Van ’fixed asset’ naar ’flex asset’ Als gevolg van het ‘back-to-core denken’ bij ondernemingen wordt de laatste jaren in toenemende mate door bedrijven geïnvesteerd in de primaire bedrijfsmiddelen (human
6 | Twynstra Gudde
capital). De secundaire bedrijfsmiddelen, zoals het kantorenvastgoed, worden steeds meer geflexibiliseerd, wat zich uit een verschuiving van het eigendom van deze middelen naar huur en lease en off balance financiering. Tot 2008 was het flexibiliseren van de vastgoedportefeuille en het creëren van cash flow nog hoofdzakelijk een gevolg van het streven naar expansie (waarvoor financiële middelen vrijgemaakt moeten worden) en het genereren van stakeholder value. Inmiddels is het wellicht zo dat door de economische crisis intensiever dan ooit fixed assets te gelde worden gemaakt. Nu niet als gevolg van het ‘back-to-core denken’, maar als noodzakelijkheid om met behulp van deze middelen de bedrijfscontinuïteit te garanderen en te overleven. Wordt een afname in de kantorenportefeuilles van gebruikers verwacht?
Samenwerking In de hoogconjunctuur zijn onder druk van expansie samenwerkingsverbanden tussen kantoorgebruikers tot stand gekomen. Dit met het doel om onderling ruimte uit te wisselen en in gezamenlijkheid te sturen op gebruik en beheer van kantoorruimte, ten einde expansiekosten te beperken. Wat zijn de gevolgen van de economische crisis voor samenwerkingsverbanden en doen zich nu nieuwe verbanden voor? De resultaten van het Nationale Kantorenmarktonderzoek geven nader inzicht in de ontwikkelingen in de kantorenmarkt en geven een antwoord op bovenstaande vragen.
Belangrijke ontwikkelingen kantorenmarkt: - Stagnerende vraag naar kantoorruimte - Toepassen van flexibele kantoorconcepten als bezuinigingsmaatregel - Flexibiliseren van eigendom - Samenwerken in gebruik en beheer
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009
|7
3 Onderzoeksresultaten
3.1 Ontwikkelingen in de vraag naar kantoorruimte Tot 2008 was sprake van een gestage groei van de totale in gebruik zijnde kantooroppervlakte. Zijn er inmiddels tekenen van vraaguitval en stagnatie van de markt? Helft kantoorgebruikers verwacht afname kantoormedewerkers Ruim de helft van de ondervraagde kantoorgebruikers verwacht de komende drie jaar een afname van het aantal werknemers. 28% van respondenten verwacht een gelijkblijvend personeelbestand en 21% verwacht een toename.
21% J a, ik verwacht een afname van het aantal kantoormedewerkers N ee, ik verwacht een gelijkblijvend 51%
aantal kantoormedewerkers J a, ik verwacht een toename van het aantal kantoormedewerkers
28%
Figuur 2: Ontwikkeling aantal medewerkers (totaal)
Het merendeel van de respondenten binnen de branches verwacht de komende drie jaar een afname van het aantal kantoormedewerkers. De effecten van de economische neergang speelt in alle branches binnen de kantorenmarkt.
8 | Twynstra Gudde
Zakelijk
Onderwijs
Rijksoverheid
Gemeenten
67% 54% 40%
40% 40% 30%
27%
30% 19% 17%
17%
Ja, ik verwacht een afname van het aantal kantoormedewerkers
Nee, ik verwacht een gelijkblijvend aantal kantoormedewerkers
20%
Ja, ik verwacht een toename van het aantal kantoormedewerkers
Figuur 3: Ontwikkeling aantal medewerkers per branche
Gelukkig bevat de markt nog vitale segmenten. Deze lijkt zich met name te bevinden in de middelgrote organisaties (750-2000 werkplekken). Dit is mogelijk toe te schrijven aan de actuele ontwikkelingen binnen bijvoorbeeld de rechtspraak.
≤ 250 medewerkers
2000 tot 5000 medewerkers
2 50 tot 750 medewerkers
≥ 5000 medewerkers
7 50 tot 2000 medewerkers 63%
67%
67%
50% 33%
33%
38%
25%
17%
25%
33% 20%
17%
13%
0% Ja, ik verwacht een afname van het aantal kantoormedewerkers
Nee, ik verwacht een gelijkblijvend aantal kantoormedewerkers
Ja, ik verwacht een toename van het aantal kantoormedewerkers
Figuur 4: Ontwikkeling kantooroppervlak en organisatiegrootte
Merendeel kantoorgebruikers verwacht afname ruimtebehoefte De komende drie jaar verwacht 68% van de ondervraagde kantoorgebruikers dat hun vraag naar kantoorruimte zal afnemen. Dit percentage is belangrijk hoger dan het percentage dat in andere kantorenmarktonderzoeken in 2009 van vastgoedadvies- en makelaarsbureaus is aangegeven. Hierin wordt uitgegaan van circa 30%. Het lijkt erop dat kantoorgebruikers hun vraagverwachting voor de tweede helft van 2009 en de periode daarna naar beneden hebben bijgesteld.
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009
|9
10%
J a, ik verwacht een afname van het kantooroppervlak
22%
N ee, ik verwacht een gelijkblijvend kantooroppervlak J a, ik verwacht een toename van het kantooroppervlak 68%
Figuur 5: Ontwikkeling m2’s kantooroppervlak
Vooral grote kantoororganisaties snijden in huisvesting Met name de grote kantoorgebruikers verwachten een daling van hun ruimtevraag. Circa 85% van de respondenten met meer dan 2.000 medewerkers verwacht de komende drie jaar een afname van het kantooroppervlak. De oorzaak hiervan kan zijn dat op dit moment vooral grote organisaties intensief gaan bezuinigen op personeel en hun huidige en toekomstige overtollige kantoormeters afstoten naar de markt. Omdat het juist de grotere gebruikers in de markt betreft, kan dit leiden tot een omvangrijke vraaguitval en stijging van het vrij beschikbaar aanbod in de markt. Rijksoverheid verwacht sterke vermindering ruimtebehoefte De verwachte afname van de ruimtebehoefte komt het sterkst naar voren binnen de rijksoverheid, onderwijs en zakelijke dienstverlening. De hoge score van de rijksoverheid is mede te verklaren door de taakstelling die zij zich voor 2015 heeft opgelegd van 20% afname van het rijksambtenarenapparaat. Zakelijk
Onderwijs
Rijksoverheid
Gemeenten
83% 80% 69% 53% 40% 23% 10% 0% Ja, ik verwacht een afname van het kantooroppervlak
Nee, ik verwacht een gelijkblijvend kantooroppervlak
Figuur 6: Ontwikkeling m2’s kantooroppervlak per branche
10 | Twynstra Gudde
17% 8%
0%
7%
Ja, ik verwacht een toename van het kantooroppervlak
Afname van eigendom Bijna de helft van de gebruikers verwacht een afname van het kantoormetrage in eigendom. 9%
Ja, een toename van het aantal kantoren in eigendom Nee, een gelijkblijvend aantal kantoren in eigendom Ja, een afname van het aantal
46% 45%
kantoren in eigendom
Figuur 7: Ontwikkeling eigendom
Ook hier betreft het met name de grotere kantoorhoudende organisaties (2.000-5.000 werkplekken). In combinatie met de vraaguitval vanaf de tweede helft van 2009, kan dit erop duiden dat gebruikers voornemens zijn om op korte termijn te streven naar een belangrijke dispositie van eigendom in de markt en vervanging van dit eigendom door een (beperkter) huurmetrage. Er vanuit gaande dat de kantoren die nu in gebruik zijn zich bevinden in het courante segment van de markt, zal ook dit segment geraakt worden door de crisis. De dispositie van eigendom gaat gedeeltelijk gepaard (23%) met een toename van het aantal gehuurde en geleasde kantoren, waaruit kan worden afgeleid dat eigendom wordt ingewisseld voor huur en lease.
23% 30% Ja, een toename van het aantal gehuurde/geleasde kantoren Nee, een gelijkblijvend aantal gehuurde/geleasde kantoren Ja, een afname van het aantal gehuurde/geleasde kantoren
47%
Figuur 8: Ontwikkeling huur/lease
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 |
11
Aanbieders verwachten een nog grotere afname van het aantal kantoorobjecten in eigendom. Ruim 60% van de ondervraagde aanbieders verwacht een afname van het aantal kantoren in eigendom. Daarnaast verwacht 59% van de aanbieders een toename van het aantal gehuurde/geleasde kantoorobjecten. gebruikers
aanbieders
63%
46%
59% 47%
46% 30%
30%
30%
23% 9%
11%
7%
Toename
Gelijk eigendom
Afname
Toename
Gelijk huur/lease
Afname
Figuur 9: Ontwikkeling in eigendom en huur/lease
Dit onderschrijft het beeld van een verschuiving van eigendom naar huur en lease. Opvallend is dat binnen het rijksoverheid 40% van de ondervraagden een toename verwacht van het aantal gehuurde/geleasde kantoren. Dit duidt op een verdergaande flexibilisering van de kantorenportefeuille binnen de rijksoverheid en op portefeuillesharing, waartoe de initiatieven reeds in gang zijn gezet. Vraag naar nieuwbouw nihil Van de gebruikers verwacht een derde deel dat de vraag naar kantoorruimte door middel van nieuwbouw wordt ingevuld en 40% zegt dit met bestaande bouw te willen invullen. gebruikers
aanbieders
52% 40%
32%
28%
33%
15%
Voornamelijk door middel van nieuwbouw
Voornamelijk door middel van bestaande bouw
Figuur 10: Vraag naar nieuwbouw en bestaande bouw
12 | Twynstra Gudde
Niet van toepassing
Slechts een klein deel van de aanbieders (15%) verwacht dat de komende drie jaar nog sprake zal zijn van nieuwbouw in de kantorenmarkt. Dit duidt op sterke teruggang van het nieuwbouwsegment in de vervangings- en uitbreidingsvraag. Kantoorgebruikers verwachten beperkte toename leegstand Een opmerkelijk onderzoeksresultaat is dat 65% van de ondervraagde kantoorgebruikers geen toename van leegstand verwacht binnen haar kantorenportefeuille terwijl sprake is van afname van het aantal kantoormedewerkers.
gebruikers
aanbieders
85%
65%
35% 15%
Nee, ik verwacht geen toename van leegstand
Ja, ik verwacht een toename van leegstand
Figuur 11: Verwachte ontwikkeling leegstand
Van de ondervraagde aanbieders verwacht 85% de komende drie jaar een toename van de leegstand. Dit duidt op een verschillende perceptie tussen aanbieders en gebruikers. Daar waar gebruikers verwachten dat de leegstand in portefeuille door middel van slagvaardig leegstandsmanagement snel naar de markt kan worden afgestoten, verwachten aanbieders dat deze leegstand meer langdurig in portefeuille blijft. Maatregelen tegen leegstand Bovenstaande wordt verklaard doordat kantoorgebruikers actief gaan sturen op het voorkomen van leegstand. Bijna 45% van de ondervraagde kantoorgebruikers geeft aan dat zij kantoorleegstand zal gaan onderverhuren en bijna 40% geeft aan dit kantoormetrage direct af te stoten naar de markt. Aanbieders onderschrijven voor een groot deel de opinie van de gebruikers over deze maatregelen.
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 |
13
gebruikers
aanbieders
59% 44% 37%
41%
35%
33% 16% 0%
Afstoten
Onderverhuren
Accepteren
Anders
Figuur 12: Maatregelen leegstand
De gekozen maatregelen worden verklaard door de druk van de economische crisis: was het in de hoogtijdagen van 2005-2008 nog mogelijk leegstand in zekere mate te honoreren in verband met groeiverwachting in de toekomst, inmiddels is het noodzakelijk geworden om de kosten van leegstand onmiddellijk te elimineren.
Resumé Geconstateerd kan worden dat kantoorhoudende organisaties in Nederland de komende drie jaar sterk gaan bezuinigen op personeel. Dit heeft tot gevolg dat vanaf de tweede helft van 2009, maar ook in de jaren daarna (in ieder geval tot en met 2012) sprake zal zijn van een sterk verminderde vraag naar kantoorruimte. Deze daling is integraal voor alle branches en speelt met name bij de grotere kantoorhoudende organisaties. Omdat de vraaguitval juist dit segment betreft kan dit grote effecten hebben voor de totale vraag naar kantoorruimte en het opnamevolume van de markt in de komende jaren. Een gedeelte van de gebruikers geeft aan dat eigendom vervangen zal worden door huur en lease. Een klein gedeelte van de gebruikers verwacht dat nog sprake zal zijn van nieuwbouw. Een belangrijk detail is dat kantoorgebruikers voornemens zijn om door actief management van de portefeuille leegstandskosten te voorkomen, dit onder andere door middel van dispositie.
Alle ontwikkelingspatronen duiden erop dat voor het eerst sinds jaren de Nederlandse kantorenmarkt gaat krimpen.
14 | Twynstra Gudde
Belangrijke vraag is of aanbieders van kantoren een voldoende antwoord kunnen vinden om de ophanden zijnde vraaguitval zo goed mogelijk te keren. Het lijkt erop dat de grootschalige huurincentives zoals huurvrije perioden of een substantiële verlaging van huurprijs hiervoor onvoldoende zijn. Aanbieders moeten de aandacht ook richten op meer langjarige en flexibele incentives. Dit kan bijvoorbeeld het bieden van flexibele huurcontracten aan gebruikers betreffen, waarmee gebruikers gedurende de huurperiode zowel ruimte kunnen opnemen en afstoten. Tevens kan gedacht worden aan full-service concepten, waarin beheer- en onderhoudskosten van de huurdersdelen door de aanbieder tegen beperkte vergoeding of om niet worden gedragen.
3.2 Bezuinigingen Al geruime tijd streven gebruikers ernaar om hun kantoorvolumes te flexibiliseren en door meer intensief gebruik bezuinigingen te realiseren. De bezuinigingen worden hoofdzakelijk bereikt door een verhoging van de delingsgraad (aantal personen dat gebruik maakt van één werkplek) en daarmee een verlaging van het aantal kantoor-m² per persoon. Inmiddels zijn delingsgraden van 80% (4 werkplekken voor 5 personen), zeker in het commerciële segment van de markt, gebruikelijk geworden. Deze worden bereikt doordat gebruikers met behulp van flexibele ICT hun werkomgeving hebben verruimd met thuiswerken, werken onderweg en werken bij de klant. Zijn er signalen uit de markt waaruit naar voren komt dat onder druk van de economische crisis het kantoorgebruik extra wordt geïntensiveerd? Geven gebruikers aanvullend nog bezuinigingsmaatregelen aan? Kantoorgebruikers bezuinigen massaal op huisvestingskosten Van de respondenten verwacht 73% in 2009 te moeten bezuinigen op huisvestingskosten. Dit speelt met name in de rijksoverheid en de zakelijke dienstverlening en in mindere mate voor gemeenten. Tot en met 2008 gaf circa 40% van de kantoorgebruikers aan te moeten bezuinigen op huisvestingskosten. Het lijkt erop dat door huidige economische toestand het merendeel van de kantoorhoudende organisaties gedwongen wordt tot het nemen van bezuinigingsmaatregelen.
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 |
15
4% 23% J a, ik verwacht te moeten bezuinigen op huisvestingskosten N ee, ik verwacht niet te moeten bezuinigen op huisvestingskosten O nbekend 73%
Figuur 13: Verwachte bezuinigingen
Hieronder wordt toegelicht op welke manier de respondenten verwachten te bezuinigen op de korte en op de lange termijn. Bezuinigingsmaatregelen op de korte termijn Er zijn veel mogelijkheden om bezuinigingen door te voeren. De belangrijkste maatregel die gebruikers op dit moment nemen is het uitstellen van projecten (37%). Op de tweede plaats staat het afstoten/verkopen van kantoren (30%).
41%
41%
23%
30%
26% 16%
15%
12%
Figuur 14: Bezuinigingsmaatregelen korte termijn
16 | Twynstra Gudde
n Ve rh ui ze
n
nd er ve rh uu r O
en ct nt a Co
G
ee n
op
on d
en br
er h
ek e
ou d
to te n fs A
U
its
te
lle
n
5%
5%
7%
7%
nd er s
26%
A
30%
ee n
37%
aanbieders
G
gebruikers
4%
De aanbieders geven ten aanzien van de belangrijkste bezuinigingen dezelfde maatregelen aan als de gebruikers. De opinie van de gebruikers verschilt op het punt van het openbreken van contracten met de opinie van de aanbieders: een klein gedeelte van de gebruikers (16%) verwacht door middel van dit aspect te gaan bezuinigen terwijl een groot deel van de aanbieders (41%) verwacht dat de gebruikers deze maatregel zal gaan treffen. Hieruit blijkt dat gebruikers deze bezuinigingsmaatregel nog onvoldoende initiëren, terwijl aanbieders daarmee al wel rekening houden. Bezuinigingsmaatregelen op de lange termijn Tot 2012 verwachten gebruikers nog steeds door middel van het afstoten van kantoren (28%) bezuinigingen te realiseren. Echter wordt het inrichten van kantoren met flexibele kantoorconcepten als belangrijkste maatregel aangegeven (46%). Deze bezuinigingsmaatregel duidt erop dat gebruikers zich door flexibilisering gaan wapenen tegen crisiseffecten. gebruikers
aanbieders
52% 37% 28%
22%
2%
in ge n
sc hi
4%
el
e
& Fl
Ke rn
0%
ve r
fle xi
pl ic ht
be le
tr eg m aa n ee G
0%
l
0%
el en
g in er k en w Sa m
le as & Sa le
5%
4%
ex ib
7%
ac k eb
te n to fs A
ke n ek w
er e
11%
Kl e
in
Fl
ex ib
el
er k
pl
co
nc ep t
7%
15%
nd er s
41%
42%
A
46%
Figuur 15: Bezuinigingsmaatregelen lange termijn
Het streven naar minder m² per werkplek wordt ook als een belangrijke bezuinigingsmaatregel gezien (42%). Dit is opmerkelijk omdat het een trendbreuk met het verleden betekent. Tot 2008 groeide het aantal m² per werkplek, terwijl het aantal m² per persoon daalde, dit als gevolg van het delen van werkplekken.
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 |
17
Opvallend is dat 5% van de kantoorgebruikers verwacht überhaupt geen bezuinigingsmaatregelen te hoeven nemen. Dit duidt erop dat een klein segment van de kantoorgebruikers economisch vitaal blijft of dat dit segment de grenzen van de bezuinigingomvang gaat bereiken.
Resumé De effecten van de economische crisis lijken zich in ieder geval tot en met 2012 te manifesteren in intensieve bezuinigingsmaatregelen. Op korte termijn worden hoofdzakelijk projecten uitgesteld en worden kantoren afgestoten. Op de lange termijn worden kantoren meer flexibel ingericht. Twynstra Gudde beschouwt de toepassing van flexibele concepten als een positieve maatregel, aangezien deze leiden tot een grotere bestendigheid tegen groei- en krimpbewegingen van de organisatie. Dit in vergelijking met meer conventionele maatregelen, zoals het uitstellen van projecten en/of onderhoudswerkzaamheden. Op een dergelijke wijze wapent de organisatie zich voor langere tijd tegen crisiseffecten.
3.3 Flexibilisering van eigendom Eerder in dit onderzoek is aangegeven dat veel gebruikers op korte termijn hun kantooreigendom gaan flexibiliseren. Dit door middel van het verkopen en terughuren van kantoren. Indien deze ontwikkeling in de volle omvang doorzet, draagt dit bij aan een nog kleiner percentage eigendom in de Nederlandse kantorenmarkt. Flexibilisering lijkt voor gebruikers in eerste instantie noodzakelijk met als doel het genereren van middelen voor overleving van de crisisperiode. Op de langere termijn kan flexibiliseren van eigendom kansen bieden voor de beleggingsmarkt. Door verlegging van het eigendom naar de beleggingsmarkt kan deze op termijn profiteren van de waardestijging van het kantorenvastgoed, dit terwijl het in de crisistijd ’goedkoop’ aangetrokken kan worden. Mogelijk kan verkoop van kantoren in eigendom geld opleveren voor de huidige eigenaar (de gebruiker). Dit is onder andere afhankelijk van de wijze waarop het eigendom is gefinancierd (bijvoorbeeld de hoogte van de hypotheek) en de waarde waartegen het eigendom op de balans is opgenomen.
18 | Twynstra Gudde
3.4 Samenwerken In de hoogconjunctuur zijn diverse samenwerkingsverbanden tussen kantoorgebruikers tot stand gekomen. Dit met het doel om actief te sturen op expansiebewegingen, het onderling uitwisselen van ruimte en het voeren van gemeenschappelijk gebruik en beheer van kantoren. Crème en Corenet zijn exponenten van dergelijke samenwerkingsverbanden. Komen deze samenwerkingsverbanden door de economische crisis onder druk te staan of is juist sprake van continuering? Méér onderlinge samenwerking tussen kantoorgebruikers Ruim de helft van de ondervraagde gebruikers ziet mogelijkheden om kostenbesparing te generen door het aangaan van een bepaalde samenwerking met andere kantoorgebruikers. Een groot gedeelte denkt ook daadwerkelijk de komende drie jaar een samenwerking aan te gaan met andere kantoorgebruikers. Opvallend is dat driekwart van de kantoorgebruikers binnen de rijksoverheid daadwerkelijk gaat samenwerken met andere kantoorgebruikers. Dit is mede te verklaren door de binnen de rijksoverheid ingang gezette concentratie en standaardisatie van kantoorgebouwen voor meerdere gebruikersgroepen (ministeries).
gebruikers
aanbieders 58% 49%
32%
32% 19% 11%
Nee, ik verwacht geen samenwerking aan te gaan met andere kantoorgebruikers
Onbekend
Ja, ik verwacht een samenwerking aan te gaan met andere kantoorgebruikers
Figuur 16: Intentie tot samenwerken
Opmerkelijk is dat ook de ondervraagde aanbieders steeds meer samenwerking tot stand zien komen tussen kantoorgebruikers. Bijna 60% van de aanbieders verwacht dat kantoorgebruikers samenwerking aangaan om te komen tot een meer efficiënte huisvestingssituatie en kostenreductie.
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 |
19
Samenwerkingsmogelijkheden Kantoorgebruikers zien de volgende belangrijkste samenwerkingsmogelijkheden om kostenbesparing te realiseren: - Gezamenlijk gebruik van gebouwvoorzieningen (bijvoorbeeld vergaderruimte, restaurant) (76%) - Gezamenlijk gebouwbeheer/facilitair management (ca. 56%). - Onderling uitwisselen/beschikbaar stellen van kantoorruimte (80%) gebruikers
aanbieders
100%
92% 80%
76% 56%
38%
0% Gezamenlijk gebruik
Gezamenlijk beheer
Onderling uitwisselen
8%
Anders
Figuur 17: Samenwerkingsmogelijkheden
Resumé Zowel gebruikers als aanbieders van kantoren zien in samenwerking een mogelijkheid om de weerstand tegen de economische crisis te vergroten. Twynstra Gudde is van mening dat het voor gebruikersgroepen loont, om juist in deze economische situatie, intensiever te gaan samenwerken. Samenwerkingsverbanden zijn resistent tegen economische neergang en zijn juist in situaties van laagconjunctuur een probaat middel om te komen tot kostenreducties en efficiënte huisvesting.
20 | Twynstra Gudde
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 |
21
Verantwoording
De onderzoeksresultaten in deze researchpaper zijn tot stand gekomen met behulp van een digitale vragenlijst, die is verspreid onder ruim 300 Nederlandse vastgoedprofessionals (gebruikers en aanbieders). In april 2009 hebben de respondenten de mogelijkheid gekregen om deze vragenlijst te beantwoorden. De vragen hebben betrekking op de ontwikkelingen van de kantorenmarkt onder druk van de economische recessie.
22 | Twynstra Gudde
De gebruikers van kantoren Van de respondenten opereert 45% in de profit-sector. De overheid is ook goed vertegenwoordigd met 26% vanuit de gemeenten en 18% vanuit de rijksoverheid.
26%
45%
Zakelijk Onderwijs Rijksoverheid Gemeenten
18%
11%
Figuur 18: Respondenten - gebruikers
De aanbieders van kantoren In dit onderzoek zijn ook aanbieders van vastgoed betrokken. De ontwikkelaars zijn het beste vertegenwoordigd met bijna 60%. 15%
Ontwikkelaar Total facilitator
26%
Belegger 59%
Figuur 19: Respondenten - aanbieders
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 |
23
Colofon
Het Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek
Op basis van bovenstaande ervaring en
2009 is uitgevoerd door Twynstra Gudde
integrale visie op het vakgebied, zijn wij
Adviseurs en Managers. De resultaten van
bij uitstek geschikt om complexe vastgoed
het onderzoek worden met deze research-
en huisvesting vraagstukken aan te pak-
paper toegankelijk gemaakt voor alle
ken binnen uw organisatie.
geïnteresseerden. Meer informatie Over Twynstra Gudde
Voor meer informatie over het Nationaal
Twynstra Gudde is een multidisciplinair
Kantorenmarkt Onderzoek 2009 kunt u
adviesbureau en een ervaren speler op
contact opnemen met Jurgen van der Meer,
het vakgebied ‘Real Estate’. De integrale
[email protected] of Mark Feijt,
[email protected] of via
realisatie van complexe vastgoed- en
telefoonnummer 033 4677768.
huisvestingsprojecten voor organisaties, van initiatief tot en met de ingebruik-
Aan dit onderzoek hebben ook meege-
name, behoort tot onze kerncompetenties.
werkt: Ellen Gijsbers, Klaas Bosma, Arne
Daarin werken wij altijd nauw samen met
van ‘t Spijker en Barbara van der Hoeven.
onze opdrachtgever. Samenspel van disciplines Instrumenten die wij vanuit onze verschillende disciplines inzetten zijn onder meer: - Vastgoedmanagement - Huisvestingsmanagement - Bouwkostenmanagement - Facility management - Programma management - (Bouw) proces/projectmanagement - Aanbesteding en contractmanagement
24 | Twynstra Gudde
Samen met onze opdrachtgevers komen tot nieuwe antwoorden op vragen, tot het creëren van kansen. Dat betekent goed luisteren,
Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009
durven doorvragen en kritisch blijven. Eigenschappen die onze adviseurs en managers kenmerken. Zodat u de juiste strategische keuzes kunt maken. Resultaat: een andere, verfrissende kijk op uw vraagstuk, met oplossingen die echt werken. Onze mensen staan u terzijde. Twynstra Gudde staat erachter.
Effecten van de economische crisis Twynstra Gudde
Tel 033 4677777
Stationsplein 1
Fax 033 4677666
3818 LE Amersfoort
info@ twynstragudde.nl
Postbus 907
www.twynstragudde.nl
m2891
3800 AX Amersfoort
