Náměty na využití bývalého hotelu Strojař a jeho areálu v Přerově tj. pozemků p.č. 3800/2 (ostatní plocha – ostatní komunikace) o výměře 2323 m2 a p.č. 3820 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 2819 m2, včetně všech součástí a příslušenství mj. stavby občanského vybavení č.p. 336 (dále jen „hotel Strojař“ nebo jen „Strojař“)
březen 2015 Statutární město Přerov
Obsah 1. Zhodnocení stavu objektů 2. Limity objektu a lokality 3. Zapojení veřejnosti, studentský workshop a výstupy 4. Návrhy pro využití vč. odhadu ceny a předběžného návrhu financování 5. Orientační harmonogram dalšího postupu
1/20
1. Zhodnocení stavu objektů a lokality Areál „hotelu Strojař“ byl postaven v 70. letech minulého století jako svobodárna se 472 lůžky pro tehdejší n.p. Přerovské strojírny. Byl postaven v místě proluky vzniklé asanací a demolicí původních zchátralých budov v této lokalitě a to původních starších bytových domů při ulici Velká Dlážka a Brabansko a asanací objektů bývalého pivovaru Šilhavý. V 90. letech byl objekt v majetku Statutárního města Přerova, v rámci směny majetku byl poté převeden v roce 1998 do vlastnictví ČR – Ministerstva obrany a sloužil jako ubytovna pro pracovníky armády a vojáky z povolání. V posledních letech bylo ubytování postupně omezeno a užívána byla pouze spodní patra, od roku 2013 hlavní objekt ubytovny prakticky nebyl využíván a od roku 2014 bylo zrušeno i provozování restaurace. Areál sestává ze tří navzájem propojených budov s odlišným způsobem využití a postavených z odlišných konstrukčních systémů (Část A, B a C).
Část A - budova č.p. 336 - Hlavní budova ubytovny Dispoziční řešení Jedná se o nepodsklepenou stavbu s celkem 9 nadzemními podlažími. Přízemí má oproti dalším patrům rozšířený půdorys s volnou dispozicí díky skeletové konstrukcí. Sloužilo jako vstupní hala do ubytovny a servisní místnosti, později pronajímatelné jednotky. Ve vyšších patrech je budova řešena jako podélný trojtrakt (střední chodba a pokoje po stranách). Ve 2. až 9.NP je prakticky shodná dispozice prostor - z prostřední podélné chodby je vstup do jednotlivých ubytovacích prostor dispozičně tvořících samostatné byty velikostní kategorie 2+kk a 1+kk, na západní straně s lodžiemi, na východní straně v části s balkóny ve zhoršeném stavu. Celkem se v těchto patrech nachází v každém patře 18 bytů s vlastním vstupem a prakticky shodným vybavením – vstupní chodba s malou kuchyňskou linkou a elektrickým dvouplotýnkovým vařičem, z chodby je přístup do sociálního zařízení – splachovací WC a sprchový kout, ve vstupní chodbě s vestavěnými skříněmi a dále je vstup do obytných místností.
Konstrukce objektu Tento objekt je postaven panelovou technologií G-57-OL, která umožňovala výstavbu max. 8.NP a dle ČSN 73 0035 je užitné zatížení stropů bytů, předsíní, chodeb, pokojů ubytoven 1,5 kN/m2 (odpovídá kategorii A EN 1991-1-1). Konstrukčně je 1.NP provedeno jako monolitický skelet se zavěšeným podhledem s mezistropem s instalačním vedením a rozvody. Stavba byla vzhledem k nestabilnímu podloží a vysoké hladině spodní vody založena na pilotách a betonových patkách tvořících základový rošt, v přízemí jsou částečně zděné vyzdívky hlavně v zadní části budovy a kolem výtahových šachet a dále tvoří příčky mezi místnostmi. Horní podlaží jsou v provedení kombinace železobetonové montované konstrukce z plošných panelů a zděných vyzdívek. Stav základových konstrukcí Objekt hlavní budovy – ubytovací části je založen na betonových pilotech v délce 6-7m, jejichž patky jsou ztuženy ŽB pasy. Základové konstrukce nevykazují stav degradace, neboť jakékoliv statické narušení, nestejnoměrné sedání, či jiná změna v podloží by se projevila na vnějších i vnitřních viditelných konstrukcí. Objekt není podsklepen.
2/20
Stav vodorovných nosných konstrukcí Vodorovné nosné konstrukce 2. - 9. NP jsou tvořeny skladbou panelů, betonových potěrů, v obytných místnostech dřevěná parketová úprava (čtverce), v chodbách PVC, na WC vč. sprchových koutů keramická dlažba. V bytových jednotkách jsou ve většině případů podlahy pokryty kobercovou metráží. V 1. NP je podlahová skladba doplněna mramorovou dlažbou, ostatní místnosti ve skladbě povrchové úpravy PVC, keramická dlažba a litá betonová podlaha. Nebyly shledány poruchy statické, v některých případech je uvolněna keramická dlažba, obroušený povrch PVC či jsou prolisovány panelové styky. Vady se projevují zejména ve styku panelů, kde došlo v některých případech k vydrolení betonových zaprávek, popraskání omítky. Jedná se o estetické vady. Důvodem je nedodržená technologie pokládky stropních panelů, kdy ložné betonové vrstvy nevykazují stejnou tloušťku nebo panely jsou z výroby nedostatečně horizontálně tuhé. Stropní panely jsou položeny podélným směrem na příčných nosných konstrukcích. Stav svislých nosných konstrukcí Svislé nosné konstrukce jsou v ubytovací části tvořeny výhradně z panelové technologie, obvodový plášť s povrchovou úpravou vsypem o tloušťce 240 mm, vnitřní nosné panely v podélném i příčném směru tl. 150 mm a dispozičních příček o tl. 80 mm. Vady se projevují zejména ve styku panelů, kde došlo v některých případech k vydrolení betonových zaprávek, popraskání omítky. Jedná se o estetické vady, poruchy neohrožují stabilitu objektu. Stav střešní konstrukce a krytiny Střešní konstrukce budovy hotelu se dle PD z roku 1964 skládá ze stropního panelu, cementového potěru, lepenky A500 sklené rohože, izolační lepenky, škvárobetonového potěru, cementového potěru a plechové krytiny. V současném stavu je použita jako uzavírací vrstva pískovaná hydroizolace ve stáří cca 10-12 let. Střešní krytina vizuálně nevykazuje vady a po prohlídce lze konstatovat, že nedochází k zatékání do stropní konstrukce. Lokální stopy po zatečení lze přičíst detailu ukončení střešní krytiny, oplechování a stropní konstrukci u styku s nosným panelem. Tato část je do jisté míry zatížena zvýšeným odtokem dešťové vody, kdy se jeví jako nedostatečné odvodnění plochy střechy střešními vpusti. Stav obvodového pláště Obvodový plášť budovy hotelu je tvořen betonovým panelem o tl. 240 mm s vnější povrchovou úpravou vsypem a vnitřní úpravou omítkou. Jedná se konstrukční systém panelových domu G–57-OL se zabudovanými výplněmi otvorů – oken a balkonových dveří. Skladba panelu je tvořena vnější povrchovou úpravou betonem s armaturou, 50 mm tepelnou izolací, betonovou skořepinou a vnitřní povrchovou úpravou – omítkou. Obvodové panely nevykazují konstrukčních a statických vad, u balkonových příček dochází ve velké míře v místech klimaticky namáhaných částí k destrukci betonu až na armování a dochází ke korozi výztuže. Dále se vada projevuje svislou trhlinou v prostoru krajních armovacích prutů. Uchycení ocelových částí zábradlí do zabetonovaných ploten vykazuje korozi tak, jak i vlastní zábradlí. Výplně otvorů jsou tvořeny dřevěnými zdvojenými okny a balkónovými dveřmi. Jejich stav je z 90% havarijní, netěsní, dosloužilé kování, zatéká kolem terasových parapetů. V 1. NP je tvořen ze západní a jižní části fasády obvodový plášť skleněnou výplní v hliníkových – ocelových rámech. Další obvod je vyzděn plynosilikátovými tvárnicemi.
Vybavení objektu Vybavení hygienických zázemí a kuchyněk je již dožité a vyžaduje kompletní obměnu. Co se týče dalšího mobiliáře, je v zachovalém a použitelném stavu, ačkoli je již morálně 3/20
zastaralý. Milovníci retro stylu by však v mnohých pokojích oprávněně obdivovali dochovaný design 70. let 20. století.
Závěr Objekt hlavní budovy ubytovny je v konstrukčně celkově dobrém stavu s dílčími vadami odpovídajícími stáří a stavební technologii objektu. Tyto vady jsou relativně odstranitelné. Havarijní je stav výplní otvorů a balkonů včetně jejich zábradlí. Mobiliář je z velké části využitelný.
Část B - Budova č.p. 336 – Budova restaurace Strojař Dispoziční řešení Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepenou budovu, která je propojovacím krčkem propojena s hlavní budovou a je spojena můstkem s předloženými schody s terasou na střeše sousedící stavby výměníkové stanice a krytu CO. V přízemí se nachází technické zázemí, v patře pak vlastní restaurace se salónkem, kuchyní a obslužnými prostory. Dispoziční uspořádání stravovacího prostoru již neodpovídá současným normám a požadavkům na gastroprovoz. Za budovou restaurace je oplocené soukromé parkoviště pro osobní vozidla s příjezdem z veřejné komunikace ulice Brabansko.
Konstrukce objektu Objekt je postaven jako železobetonový montovaný skelet, kombinovaný v části s monolitickou železobetonovou konstrukcí v místech napojení spojovacího krčku, stropy rovné, panelové, popř. monolitické. Základové konstrukce restaurace jsou dle dostupných podkladů založeny na betonových pasech s betonovou deskou. Původní projektová dokumentace budovy B není v archivu Stavebního úřadu v Přerově archivována. Stav vodorovných nosných konstrukcí U objektu jsou vodorovné nosné konstrukce tvořeny ŽB deskami PZD (500/5300) a standardní skladbou podlah – ŽB deska, betonový potěr, izolace, tepelná izolace, potěr, skladba nášlapných vrstev – PVC, keramická dlažba, teraso. Specifikaci skladby nutno ověřit sondami. Konstrukce nevykazují statické poruchy, užíváním nášlapných vrstev jsou často za hranicí životnosti, zejména v části varny. Užitné zatížení stropu by mělo být dle kategorie C1 normy EN 1991-1-1 dimenzováno na 3 kN/m2, jak již bylo uvedeno, skladbu nosné konstrukce je nutné ověřit pro stanovení stálého zatížení a z toho vyplývajícího užitného zatížení. Stav svislých nosných konstrukcí U objektu je použita vyzdívka železobetonového skeletu z cihelného a metrického formátu se standardní povrchovou úpravou – vnitřní omítky, v hygienicky exponovaných prostorách keramický obklad. Dispozice vnitřního uspořádání vychází plně z využití objektu – varna, sklady, přípravny, technologické místnosti, výtah, kanceláře, stravovací část. Nutná sanace nevyhovujících konstrukčních prvků – výplňových konstrukcí. Skeletový systém výstavby umožní variabilní dispoziční uspořádání nových provozů nebo nového využití. Stav střešní konstrukce a krytiny Objekt i spojovací chodby mají novou (cca 10 let) krytinu z pískované hydroizolační folie, která nevykazuje poškození a stropní konstrukce nenesou stopy po zatečení. Lokální zatečení ve spojovací chodbě je způsobeno detailem oplechování střechy a svislé stěny.
4/20
Stav obvodového pláště U objektu je stav obvodového pláště (vnější povrchové úpravy) úměrný době vzniku. Jako materiál byla ve velké míře použita pálená cihla nebo metrický formát plynosilikátových tvárnic. Povrchová úprava destruována klimatickými podmínkami a již nevhodným stavebně technickým stavem. Výplně otvorů okna i dveře jsou za dobou životnosti, zejména dřevěná okna ve varně. Statické poruchy se neprojevují na vnějším plášti budov.
Závěr S výjimkou výplní otvorů je budova v konstrukčně dobrém stavu. Vybavení je dožité. Skeletové uspořádání a předpokládaní užitné zatížení umožňují dobrou variabilitu budoucího využití.
Část C - budova č.p. 336 - Budova bývalého objektu CO s výměníkovou stanicí Dispoziční řešení Jedná se o budovu s jedním podzemním a jedním nadzemním podlažím s rovnou, pochůznou střechou, využívanou jako terasa (venkovní posezení) restaurace Strojař (budova B), přístupnou přes spojovací můstek z patra restaurace ve 2.NP a z venkovního schodiště. První nadzemní podlaží původně sloužilo jako úložný prostor (sklípky) ubytovaným v ubytovně. Do těchto prostor je přístup podzemní chodbou přímo z ubytovny. V současnosti jsou sklípky ponechány pouze v severní části, větší část 1.NP je pronajata společnosti Veolia (dříve Dalkia) a slouží jako výměníková stanice pro sídliště. Tato část nebyla přístupná prohlídce
Konstrukce objektu Celá stavba je vestavěna z cihel do původního objektu pivovaru s využitím původních obvodových stěn a stropů, betonové základy s izolací proti vlhkosti, po povodni pravděpodobně nefunkční, nad krytem CO je do původního zdiva vybudován monolitický železobetonový strop, v části valená klenba, nad 1.NP cihelné klenby do I profilů, nad podélnou přístavbou zastropení prefabrikátové desky PZD. Zděné klenbové stropy a nosné konstrukce nevykazovaly zjevně větší statické poruchy, část prostor nebyla přístupná – jejich celková velikost byly posouzena na základě původní projektové dokumentace.
Závěr Na objektu vázne věcné břemeno umístění výměníkové stanice tepla. Problémy se zemní vlhkostí. Podzemní části jsou posledním hmatatelným odkazem na pivovar Šilhavého. Pro využití na terasu dostatečné, jinak problematické prostory.
Stávající kapacity objektů Objekt A: Celkem 369 lůžek ve 144 pokojích. Užitná plocha celkem 7.024m2. Objekt B: Užitná plocha budovy restaurace 978m2. Objekt C: Zastavěná plocha 1.NP 458,7m2 (podzemního podlaží 640,75m2) Pozemek: 5.142m2.
Zhodnocení lokality Dotčené objekty se nachází ve velmi atraktivní lokalitě na nábřeží řeky Bečvy, s dobrou pěší dostupností občanské vybavenosti, centra města, městské hromadné dopravy ale i rekreačních ploch parku Michalov. Dopravní napojení na ulici Velká Dlážka vytváří rovněž dobré dopravní napojení na síť vyšších silničních tříd. Výhled na historické městské jádro je vskutku impozantní a tvoří významnou pozitivní externalitu tohoto místa. 5/20
Mezi zápory je nutno bezesporu uvést polohu v záplavovém území řeky (podobně však jako 80% města) a hlukové znečištění. Při plném využití objektu se zřejmě objeví nesplnění vyhláškou požadovaného počtu parkovacích míst. Tyto však není možno na terénu řešených pozemků splnit. Bylo by tak nutné uvažovat o nad- anebo pod-zemním parkování či žádosti o udělení výjimky.
Shrnutí Objekty se nachází v atraktivní lokalitě a jsou v relativně dobrém konstrukčním stavu, vyžadují však investice na eliminaci drobných statických poruch a zvýšení úrovně využívání (zateplení objektu, výměna výplní otvorů a balkonů vč. zábradlí aj.), případně výměnu mobiliáře na soudobý standard. Objekt A je s ohledem na nízkou únosnost stropů hůře využitelný na jiné než obytné účely.
6/20
2. Limity využití objektů a lokality Na začátku úvah o budoucím využití objektů či lokality je třeba prověřit limity, které mohou být zásadně omezující. Níže jsou uvedeny základní kritická omezení, nejedná se tedy o jejich kompletní výčet - menší omezení mohou být snadněji vypořádána.
Stručný popis základních limitů Územně-plánovací omezení Platný územní plán města Přerova pro tuto lokalitu určuje funkční využití "plochy smíšené obytné". Tyto jsou samostatně vymezeny pro polyfunkční využití území za účelem zajištění podmínek pro bydlení s integrovanými prvky veřejné občanské vybavenosti, výrobních a obchodních služeb a rekreace, které jsou slučitelné s bydlením a nesnižují kvalitu prostředí. Územní plán nepřestavuje pro uvažovaná využití zásadní překážku.
Konstrukční omezení Objekt ubytovny (A) je ve svém stávajícím stavu dimenzován pouze pro zatížení obytnou funkcí (hodnota užitného zatížení 1,5 kN/m2), což je zásadním omezením pro jiná využití. Je však možné stropní desky dodatečně nadbetonovat a takto vyztužit, čímž by se omezení zmenšilo a bylo by možné uvažovat o využití i pro administrativní účely. Konstrukce objektu A představuje zásadní omezení pro jiné než obytné využití. Objekt restaurace (B) díky skeletovému uspořádání a vyšší hodnotě užitného zatížení nepředstavuje zásadní překážku uvažovaným formám využití. Objekt sklepů, terasy a krytů CO (C) nebyl konstrukčně blíže prověřen. Na objekt byl v únoru 2015 zpracován firmou Energoprojekta Přerov, spol. s r.o. dokument „Posouzení možností nového využití objektu bývalého hotelu Strojař, Přerov, z hlediska statiky“.
Inženýrské sítě Dle dostupných údajů a při zvážení faktu dřívějšího využívání objektu lze konstatovat, že kapacity inženýrských sítí jsou pro budoucí využívání dostačujícíc.
Hygienická omezení Největším omezením budou hlukové limity vztahující se k funkci bydlení. Dle staršího měření na kruhovém objezdu na nábřeží PFB se dá i v řešeném území předpokládat překračování hlukových limitů, a to především v noci. Zástupci Krajské hygienické stanice (KHS) uvádí ve svých podkladech možné způsoby eliminace negativního vlivu hluku na budoucí bydlení v objektu: úprava dispozičního řešení tak, aby nebyly ke komunikaci orientovány obytné místnosti (vzhledem k dispozičnímu trojtraktu ve velké části objektu nemožné) protihlukové stěny na fasádě objektu - balkon nebo terasa s prosklenou stěnou směrem ke komunikaci řízené větrání dotčených místností (vzduchotechnika) Nad rámec vyjádření KHS uvádíme, že je pochopitelně možná i kombinace těchto opatření. Jiné hygienické limity (kapacity hygienického zázemí, hygiena práce, osvětlení aj.) jsou řešitelné až v rámci projektové dokumentace pro stavební povolení a nebudou zřejmě představovat zásadní překážku využití objektu. Hlukové limity jsou řešitelné za cenu mírně zvýšených nákladů. 7/20
Požárně-bezpečnostní omezení Tato omezení se projeví zejména v podrobnosti projektu pro stavební povolení. Omezením koncepční fáze rozhodování jsou ale únikové cesty a jejich kapacita. Ta bude zřejmě nevyhovující při úvaze o 100% využití objektu na domov pro seniory, kde vyvstane požadavek na kapacitní evakuační výtah(y). Detailní prověření je možné až na základě konkrétního stavebního záměru.
Závěr Hlavními omezeními pro budoucí využití objektů budou zejména konstrukční a hygienické limity. Konstrukční limity se příliš neuplatní při využití objektu A pro bydlení, omezení kvůli zvýšenému hluku jsou za cenu mírně zvýšených nákladů řešitelná.
8/20
3. Zapojení veřejnosti, studentský workshop a výstupy Zapojení veřejnosti V souvislosti se záměrem převést bezúplatně „Strojař“ do majetku města, byla vyhlášena výzva, aby občané zasílali své náměty na jeho využití. Občané zaslali pět desítek námětů, jak opuštěný objekt využít. Většina z nich navrhovala objekt přestavět na domov pro důchodce, nebo ho zbourat a parcelu využít pro parkování či volnočasové aktivity. labyrint, park 13%
úřad 4%
zbourat 17%
byty 17%
domov pro seniory 49%
Studentský workshop Z časových a finančních důvodů bylo přistoupeno pro prověření různých možností využití objektů k uspořádání studentského workshopu. Ve spolupráci s Fakultou architektury VUT Brno se tématu využití „Strojaře“ věnovalo ve dnech 19.-22.2.2015 celkem 24 studentů. Ti přinesli různé konkrétněji zpracované náměty využití při respektování výše uvedených omezení. V rámci workshopu proběhly konzultace se statikem, zástupci Hasičského záchranného sboru a Krajské hygienické stanice. Výsledkem je 5 návrhů na využití Strojaře. Díky jejich návrhům, které poslouží jako dílčí podklad pro další rozhodování a vizuálně komunikovatelné ukázky reálných možností objektů mohla být stanovena i orientační cena jednotlivých variant a jejich zhodnocení z dalších hledisek. Podněty z jednotlivých variant mohou dále posloužit pro zpracování zadání soutěže o návrh. Je třeba podtrhnout, že odhadované ceny jsou pouze orientační a u rekonstrukcí je obzvláště obtížné při rozsahu rozpracovanosti idejí, které máme momentálně k dispozici, stanovit finanční náročnost stavby. Běžně se mohou první odhadní ceny lišit o +/-25%, při rekonstrukci i více. Záleží totiž nejen na celkové kubatuře stavby, ale také na stanoveném standardu povrchů a vybavení. Uváděné ceny jsou bez DPH.
9/20
Návrh A
Autoři: Dočekalová Veronika, Mráz Ondřej, Pavlíková Iveta, Schleider Jan, Zatloukal David Námět využití: magistrátní úřad Stručný popis: Demontáž horních dvou pater, vyztužení stropů, lehká nástavba dvou nových pater. Uvolnění dispozic demontáží některých podélných příček. Demolice objektu B a C, na jejich místě (v obvodu jejich sklepů) vytvoření podzemního parkoviště. Odhadované náklady: 140 mil. Kč (nezahrnuje zpevněné plochy a podzemní garáže, ty jsou odhadovány na cca 125 mil. Kč).
Návrh B
Autoři: Kubovič Marko, Kuklová Alexandra, Maloň Marek, Mokrá Lucie, Ochotná Barbora, Severová Anna Námět využití: domov pro seniory, sociální bydlení, společenské prostory Stručný popis: Hlavní hmota ubytovny je rozdělena do dvou částí - vyšší pro účely sociálního bydlení a nižší a celkově menší,která by sloužila jako domov pro seniory. Objekty B a C by sloužily pro stravování, jako společenské prostory či pro služby. Odhadované náklady: 92 mil. Kč.
Návrh C
Autoři: Bakalíková Veronika, Marečková Kateřina, Promna Denisa, Voráčová Michaela 10/20
Námět využití: polyfunkční využití (služby, podnikatelské inkubátory, bydlení) Stručný popis: Parter i objekty B a C by sloužili jako prostor pro služby, komunitní dílny a galerie. Hlavní objekt by po patrech sloužil různému účelu: dvě patra pro podnikatelský inkubátor, 4 patra pro malometrážní bydlení a dvě demontovaná patra (v budoucnu možná nástavba). Střední sekce východní fasády nahrazena ocelovou konstrukcí pro větší prosvětlení. Odhadované náklady: 112 mil. Kč.
Návrh D
Autoři: Jetelina Martin, Kačmář Filip, Kala Josef, Očadlíková Veronika, Šellongová Slavka, Štrejbarová Pavlína Námět využití: administrativní budova magistrátního úřadu Stručný popis: Přízemí budovy A slouží pro častý kontakt s veřejností, vyšší patra pro kanceláře s nástavbou v posledním patře. Odlehčení je provedeno vybouráním betonových příček a nahrazením ocelovými ztužidly. Objekty B a C jsou nahrazeny novostavbami sálů, archivů aj. a propojeny na přízemí a zelenou střechou. Odhadované náklady: 139 mil. Kč
Návrh E
Autoři: Hrušková Ludmila, Patočková Martina, Vik Ondřej Námět využití: polyfunkční využití na bydlení, služby, kanceláře Stručný popis: Hlavní objekt slouží v přízemí pro zdravotnické služby a sklady, v dalších dvou patrech jako kanceláře a posledních 5 pater jako malometrážní byty. Objekt A je o patro snížen, v budoucnu možná nástavba luxusnějších bytů. Střední sekce odbourána pro prosvětlení chodeb. Objekt B zachován pro školku, objekt C částečně demolován pro skating, kryté parkování a vizuální propojení s nábřežím. Odhadované náklady: 100 mil. Kč
11/20
4. Návrhy pro využití včetně odhadu ceny a předběžného návrhu financování Návrhy jsou soustředěny zejména na využití hlavní budovy A. Předpokládáme, že v budovách B a C budou umístěny pomocné funkce a příslušenství, případně budou demolovány. Podobně jako výše je třeba upozornit na pouze orientační charakter cenových odhadů, na nesnadnost jejich určení a možnost odlišnosti od skutečné ceny až o +/-25% v závislosti na konkrétním řešení projektu, který by byl až následně vypracován.
Možné zdroje financování Prostředky státního rozpočtu - Ministerstvo práce a sociálních věcí Do roku 2014 existoval program na spolufinancování výstavby či rekonstrukce ústavů sociální péče, domovů důchodců. To, jestli tento dotační titul bude existovat i v budoucích letech nejsme schopni závazně říci, jedná se o politiku rozdělování prostředků státního rozpočtu. Dotační tituly MMR Jejich prostřednictvím je možné spolufinancovat projekty zaměřené na zpřístupnění nájemního bydlení pro sociálně slabé osoby (věk, zdravotní stav, životní podmínky) za předem jasně stanovených podmínek. Podrobněji jsou tyto podmínky pro r. 2015 zveřejněny na stránkách MMR. Evropské prostředky Vzhledem k aktuální situaci s přípravou pravidel pro čerpání prostředků Evropské unie velmi těžké zodpovědně popsat, jaká budou omezení a pravidla pro jejich čerpání. Obecně lze konstatovat, že by mohlo být využito Integrovaného operačního programu (IROP). Tento program je jedním z operačních programů pro období 2014-2020. Dnes je jasná struktura zaměření tohoto programu a jednou z nich bude i prioritní osa 2 Zkvalitnění veřejných služeb a podmínek života pro obyvatele regionů. Podporovány budou investice do zdravotnické a sociální infrastruktury, které přispívají k celostátnímu, regionálnímu a místnímu rozvoji, snižování nerovností, pokud jde o zdravotní stav, podporou sociálního začlenění díky lepšímu přístupu k sociálním, kulturním a rekreačním službám a přechodem od institucionálních ke komunitním službám. Předmětem podpory nebudou ubytovny a domovy pro seniory. Podporovány budou projekty, kdy budou v objektech nabízeny sociální služby a komunitní péče. Tzn. nejen bydlení, ale také zajištění péče. Dále pak budou podporovány projekty sociálního bydlení, za předem jasně stanovených podmínek pro pojem sociální bydlení. Na uvedené typy projektů se vztahuje výjimka z veřejné podpory, výše dotace by tudíž měla činit až 85%. Uznatelným výdajem by měl být i nákup nemovitosti. Podrobnější podmínky budou ovšem stanoveny až v jednotlivých výzvách a metodikách operačního programu. První výzvy IROP jsou předpokládány až na podzim tohoto roku, v tuto chvíli jsou definovány pouze obecně cíle a možné typy projektů u jednotlivých prioritních os. Nová Zelená úsporám Pravidla tohoto programu pro veřejné budovy nejsou momentálně známa. Pokud však bude otevřen i pro veřejné budovy, dá se předpokládat možnost financovat část nákladů vedoucích k energetickým úsporám objektu, a to zřejmě bez ohledu na jeho funkční využití.
12/20
Varianta 0: nulová varianta V zájmu objektivnosti je třeba posoudit a zvážit i variantu, že by město přestalo usilovat o převod objektů a pozemků do svého vlastnictví. Tato varianta je pochopitelně ze všech nejlevnější a nejsnazší, ale přináší také jistá rizika a promarněné příležitosti.
Zhodnocení záměru klady Nejlevnější varianta
zápory Riziko vzniku „sociální“ ubytovny nemožnost určit využití budovy a její obsazení Riziko vzniku negativní dominanty na nábřeží Bečvy v případě postupného chátrání objektu Praktická nemožnost určit podobu nábřežní dominanty.
Varianta 1: Úplná demolice objektu Záměr využití Objekt ubytovny (i ostatní objekty) by byly zcela zdemolovány a terén upraven pro parkování. Je možné uvažovat se zachováním části objektů jako nadstřešení parkovacích míst či pro základní vybavenost. Očekávaná kapacita takto vzniklého parkoviště by činila cca 180 míst. Spolu s tím by byla značně omezena parkovací místa na historickém Horním náměstí a náměstí Žerotínově. Parkoviště by na místě „Strojaře“ vzniklo na limitovanou dobu dle smlouvy s Ministerstvem obrany (MO).
Finanční náročnost Dle předběžných nacenění specializovaných firem by se cena celkové demolice objektu A pohybovala kolem 12 mil. Kč. Úprava plochy formou geobuněk ze štěrkem a příprava podloží pro parkovací stání by stála přibližně 4 mil. Kč. Očekáváme, že záměr by byl zcela financován z rozpočtu města, případně by byly náklady postupně spláceny formou výběru parkovného bez tvorby zisku.
Udržitelnost Parkoviště by bylo běžně udržováno a v ideálním případě by byl vybírán poplatek za pronájem parkovacích ploch za cenu nákladů na jejich zřízení a údržby, aby mohly být tyto náklady v čase umořeny. Po uplynutí vázané doby veřejně prospěšného využití (např. 10 let), by v této cenné lokalitě mohl vzniknout například polyfunkční (bytový) dům nebo jiné formy bydlení.
Zhodnocení záměru klady Velmi levná varianta Odlehčení centru města od statické dopravy (zrušení parkování na historických náměstích)
zápory Neefektivní využití potenciálu místa otevření pohledu na panelové sídliště Velké Dlážky (stávající objekt Strojaře tento pohled "odstiňuje")
13/20
Varianta 2: Rekonstrukce na formy bydlení a částečná demolice Záměr využití Část objektu bude využita na potřebné formy bydlení. A to především jako bydlení pro seniory v režimu domova pro seniory a domova s pečovatelskou službou (kapacita stávajících městských zařízení je zcela nedostatečná), jako chráněné a startovací bydlení či jako malometrážní tzv. sociální bydlení. Pro snížení celkové finanční náročnosti rekonstrukce a eliminaci koncentrace jedné sociální skupiny do jednoho místa by byl objekt objemově upraven - přibližně na polovinu svého původního objemu. V přízemí by bylo vhodné situovat služby související s hlavním účelem domu, ale přístupné i pro další občany, jako například lékárna, fyzioterapie, kadeřnictví, ordinace praktického lékaře aj. Zajímavá může být kombinace s malým muzeem socialismu při využití stávajícího mobiliáře ubytovacích jednotek. Poměry rekonstrukce/demontáže mohou být po zvážení přesného zadání ještě měněny. Jedná se de facto o návrh B studentského workshopu.
Finanční náročnost Při úvaze demontáže 4 horních pater (v součtu 9 mil. Kč) zbývá pro kompletní přestavbu 5 obytných pater a celé přízemí. Dle již realizovaných přestaveb panelových domů (viz část reference) v České republice odhadujeme cenu za kompletní rekonstrukci 1 m3 obestavěného obytného prostoru na 2900 Kč a 4000 Kč/m3 prostoru přízemí, čili rekonstrukce budovy A celkem cca 38 (patra)+31 (přízemí) +9(demontáž)=78 mil. Kč. Pozor, cena zahrnuje pouze úpravy hlavní budovy ubytovny! Uvažujme snížení počtu bytů na patro z 18 na 14 (tj. zvýšení prostorového standardu), celkem je pak 70 bytů v objektu při průměrné ceně 0,54 mil. Kč/byt (bez započtení úprav přízemí). Cenový odhad nezahrnuje náklady na úpravy zpevněných a nezpevněných ploch (komunikace, parkoviště, sadové úpravy) ani částku na vybavení budovy. Dílčí část stávajícího mobiliáře by bylo teoreticky možné využít.
Udržitelnost Město by tímto objektem částečně uspokojilo potřebu po seniorském a jiných formách bydlení, které musí řešit bez ohledu na vlastnictví „Strojaře“. Cena poskytovaných služeb (bydlení) by musela být nastavena na úroveň pokrytí nákladů bez tvorby zisku, pouze rezervy na opravy. Po ukončení fixované doby veřejně prospěšného využití může být objekt nadstaven prostornějšími byty v atraktivní lokalitě pro vyšší hospodárnost provozu.
Zhodnocení záměru klady zápory Výhodná cena za zřízení jedné potřebné Částečné otevření pohledu na panelové jednotky sídliště Velké Dlážky (stávající objekt Strojaře tento pohled "odstiňuje") Uspokojení části poptávky po potřebných Ztráta dominanty nábřeží formách bydlení (seniorské, malometrážní, startovací, chránění aj.) Využití potenciálu lokality pro bydlení V budoucnu možnost nástavby prostornějších bytů v dobré lokalitě pro finanční zhodnocení objektu (statická rezerva v konstrukcích)
14/20
Varianta 3: Kompletní rekonstrukce na formy bydlení a) Záměr využití Celý objekt A by byl využit na bydlení, kde bude klíčové určení správného poměru jednotlivých forem bydlení. A to především jako bydlení pro seniory v režimu domova pro seniory a domova s pečovatelskou službou (kapacita stávajících městských zařízení je zcela nedostatečná), jako chráněné a startovací bydlení či jako malometrážní tzv. sociální bydlení. Jednalo by se o komplexní rekonstrukci, z objektu by byla zachována de facto pouze hrubá stavba. V přízemí by bylo vhodné umístnit služby související s bydlením, přístupné i pro ostatní občany. Výhodou oproti předchozí variantě je úspora financí za demontáž pater, ale na druhé straně stojí velká koncentrace podobného typu bydlení na jednom místě.
Finanční náročnost
Kompletní přestavba představuje 8 obytných pater (asi 21 000 m3) a celé přízemí (asi 7816 m3). Dle již realizovaných přestaveb panelových domů (viz část reference) v České republice odhadujeme cenu za kompletní rekonstrukci 1 m3 obestavěného obytného prostoru na 2900 Kč a 4000 Kč/m3 prostoru přízemí, čili rekonstrukce budovy A celkem cca 61 (patra) + 31 (přízemí) =92 mil. Kč. Pozor, cena zahrnuje pouze úpravy hlavní budovy ubytovny! Uvažujme snížení počtu bytů na patro z 18 na 14, celkem 112 rekonstruovaných bytů v objektu při průměrné ceně opět 0,54 mil. Kč/byt (bez započtení úprav přízemí). Cenový odhad nezahrnuje náklady na úpravy zpevněných a nezpevněných ploch (komunikace, parkoviště, sadové úpravy) ani částku na vybavení budovy. Dílčí část stávajícího mobiliáře by bylo teoreticky možné využít.
Udržitelnost Město by tímto objektem částečně uspokojilo potřebu po seniorském a jiných formách bydlení, které musí řešit bez ohledu na vlastnictví „Strojaře“. Cena poskytovaných služeb (bydlení) by musela být nastavena na úroveň pokrytí nákladů bez tvorby zisku, pouze rezervy na opravy. Po ukončení fixní doby veřejně prospěšného využití mohou být některé jednotky standardně pronajímány.
Zhodnocení záměru klady Výhodná cena za zřízení jedné potřebné jednotky uspokojení části poptávky po potřebných formách bydlení (seniorské, malometrážní, startovací, chránění aj.) využití potenciálu lokality pro bydlení V budoucnu možnost nástavby prostornějších bytů v dobré lokalitě pro finanční zhodnocení objektu (statická rezerva v konstrukcích) Zachování dominanty nábřeží
zápory Riziko monofunkčnosti a koncentrace pouze jedné sociální skupiny na malém prostoru Velký počet malých a obdobných bytových jednotek Malá atraktivita díky „masovosti“ Nedostatek prostoru pro parkovacích míst
dostatek
Možné problémy s požárními úniky velkého počtu osob.
15/20
Varianta 4: Přestavba na sídlo magistrátu Záměr využití Po statických úpravách může být objekt využit pro sestěhování všech odborů Magistrátu města Přerova na jedno místo. V případě nedostatečné kapacity či prostorových omezeních daných konstrukčním systémem objektu je možné například větší zasedací místnosti k objektu přistavět. Úřad dnes sídlí v 11 budovách, což není ekonomické, zvláště, když je část prostor v pronájmu za cca 2 mil. Kč ročně. Potřebnou kapacitu 10 500 m2 podlahové plochy je možno v objektech z velké uspokojit, zvláště za předpokladu minimalizace chodeb, případně ponechání jednoho odboru či městské policie ve vlastní budově v jiné lokalitě. Díky statickému zpevnění podlah nadbetonávkou je nutné základy odlehčit demontáží min. 2 pater. Ztracenou plochu by bylo nutné nahradit lehkou nástavbou nebo přístavbou. Jedná se o obdobu návrhů A či D studentského workshopu. Je otázkou, zdali dispozičně sevřený objekt umožní vytvoření úřadu pro 21. století.
Finanční náročnost a zdroje Nároky na přestavbu na administrativní budovy je nutné rozdělit do několika kroků. Jednak demontáž min. 2 pater (4,7 mil. Kč), jednak rekonstrukce zbývajícího objemu a nakonec dostavba cca 2 pater (či přístavba), tedy nový objem. Při rekonstrukci je navíc nutné započíst statické zpevnění stropních desek. Odhadní cena za m3 rekonstruovaného prostoru činí tedy 5000 Kč/m3. Demontáž 2 pater 4,7 mil. Kč Rekonstrukce 110 mil. Kč Přístavba potřebného objemu 6000 Kč/m3 30 mil. Kč Celkem (bez terénních úprav, zpevněných ploch aj.) ~145 mil. Kč Cenový odhad nezahrnuje náklady na úpravy zpevněných a nezpevněných ploch (komunikace, parkoviště, sadové úpravy) ani částku na vybavení budovy. Převážná část stávajícího vybavení úřadu by byla pravděpodobně přestěhována do nového sídla.
Udržitelnost Výkon samosprávy a přenesené státní správy je jedním z poslání a účelů obce. Tato funkce musí být vykonávána ze zákona. Umístěním do jednoho radničního komplexu lze očekávat zefektivnění úřadu úsporou přejíždění a přecházení mezi jednotlivými budovami, úsporu na pronájem cizích prostor a snadnější orientaci občanů a konec konců i úsporu jejich času. Dá se tedy předpokládat, že koncentrovaný úřad by byl udržitelnější než dnešní roztříštěný stav.
16/20
Zhodnocení záměru klady Koncentrace úřadu do jediného komplexu
zápory Nedostatek parkovacích míst (lze řešit výjimkou) Zachování dominanty nábřeží Problematické horizontální vedení vzduchotechniky díky malé světlé výšce Volná dispozice přízemí umožní umístění Vyvstává otázka, co s nevyužitými různých přepážek, kde dochází k velké nemovitostmi návštěvnosti občany. Technicky složitější řešení Úřad v takto lukrativní lokalitě není zcela odůvodněný. Velmi nákladná varianta s malou možností jiných zdrojů.
Porovnání s jinými záměry města Srovnání - domov pro seniory Pro porovnání uvádíme, že dle studie Dostavba domova pro seniory - ul. Kabelíkova, Přerov zpracované v dubnu 2012 firmou Printes Ateliér s.r.o. je odhadována cena přístavby pavilonu G ke stávajícímu Domovu pro seniory s kapacitou 56 lůžek, technického zázemí, odlehčovacího a denního pobytu na částku cca 130 mil. Kč bez DPH. Autor uvádí částku 1,96 mil. Kč na jedno lůžko.
Srovnání - sídlo magistrátu V dokumentaci pro územní rozhodnutí zpracované v roce 2004 je řešen objekt části úřadu a knihovny na náměstí TGM. V dokumentaci však nejsou zahrnuty přesné náklady jednotlivých částí (např. podzemního parkoviště), a tak není zodpovědně možné říci jaké by byly náklady pouze na magistrátní úřad. Z tohoto důvodu přistupujeme k objemovému odhadu ceny novostavby magistrátu, při níž vycházíme ze současných užívaných ploch úřadu (bez úvahy o možné optimalizaci při snížení ploch chodeb aj.). Konstrukční výšku uvažujeme 3,8 m, konstrukční systém monolitický železobetonový skelet. Požadovaná plocha vč. velké zasedací místnosti..............10 120 m2 Uvažovaný objem .............................................................38 456 m3 Cena za m3 obestavěného prostoru (2015) ...................6 484 Kč/m3 Odhadovaná cena budovy.......................................... 249, 3 mil. Kč V ceně je zahrnuta pouze stavba samotná, nejsou zahrnuty případné přeložky inženýrských sítí, parkovací stání, úpravy návazných ploch aj. Cena je bez DPH. Cena je pouze velmi hrubým odhadem bez znalosti konkrétního místa, uspořádání, tvaru budovy aj.
Referenční příklady Tmaň V obci Tmaň byla v roce 2001 panelová ubytovna kompletně přestavěn na bytový dům s 58 byty 1+kk až 3+kk a 6 bytů bezbariérových za celkovou cenu 33,5 mil. Kč. Hrubá objemová cena činí tedy 2612 Kč/m3 při cenách roku 2001.
17/20
Původní stav a stav po komplexní revitalizaci Autoři: Ing. arch. David Kraus, Ing. arch. Tomáš Klanc Zdroj: http://www.archiweb.cz/buildings.php?action=show&id=1911 Olomouc Vybydlený objekt v místní části Holice je právě v roce 2015 přestavován na dům s byty pro seniory. Z původních 80 bytů vznikne 70 nových jednotek 1+kk, 2+kk vč. 6 bezbariérových bytů. Celkové vysoutěžené náklady činí 45 mil. Kč, což je při odhadovém objemu 15 200m3 2960 Kč/m3 v aktuálních cenách.
Původní stav Zdroje: http://www.olomouc.eu/aktualni-informace/aktuality/17067 http://www.olomouc.org/zpravy-olomoucko/prichystalova-jako-spatna-adresabyvavalo-ted-jedna-z-nejklidnejsich/ Cheb Staticky poškozený panelový dům typu T06B o 10 nadzemních podlažích byl v roce 2000 přestavěn na koleje Západočeské univerzity v Chebu. Součástí komplexní revitalizace bylo také statické zajištění objektu. Cena stavby činila 25 mil. Kč, což je při odhadovaném objemu 10270 m3 (včetně přístavby vstupního foyer) 2434 Kč/m3 (v cenách roku 2000).
18/20
Autoři: ATELIER 69 – ARCHITEKTI Zdroj: http://stavby.karlovarska.net/stavba.php?ID=200110
Závěr Členové pracovní skupiny se shodli na demolici objektu a využití ploch jako veřejného prostranství (veřejná zeleň, veřejné parkoviště).
5. Orientační harmonogram dalšího postupu
Dodatečný sběr podkladů, průzkumy objektu Vypracování studie proveditelnosti Konečné rozhodnutí ZM o budoucím využití objektu Příprava smlouvy o bezúplatném převodu Schvalování smlouvy ZM, Ministerstvem obrany a financí, vládou (?) Uzavření smlouvy Formulace přesného zadání a příprava soutěže Architektonicko-urbanistická soutěž o návrh a jednací řízení bez uveřejnění Úpravy vítězného návrhu v diskuzi se zadavatelem Přesnější odhad ceny Vypracování projektů pro územní řízení, stavební povolení a provádění stavby Zanesení finančních nároků do rozpočtů a rozpočtových výhledů Zpracování dotační žádosti a přihlášení do příslušné výzvy Výběr zhotovitele stavby Stavební práce Zahájení užívání objektu Vyhodnocování udržitelnosti, případné změny v užívání a uspořádání
19/20
20/20
Orientační časové schéma
