NAMEN EN ADRESSEN VAN BETROKKEN PARTIJEN. Opdrachtgever

NAMEN EN ADRESSEN VAN BETROKKEN PARTIJEN

Opdrachtgever HKL Projectontwikkeling Fascinatio Boulevard 562 2909 VA Capelle a/d IJssel Telefoon : 010- 43372 40 Telefax : 010-43372 41 Contactpersoon : de heer Ir. K. op den Kelder Email : [email protected]

Architect CFC architecten BNA Ursulinenhof 1 4133 DA Vianen Telefoon : 0347-326977 Telefax : 0347-373156 Contactpersoon 1 : de heer Ing. S. Lagcher Email : [email protected] Contactpersoon 2 : de heer Ir. C. van de Velde Email : [email protected]

1

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1. Aanleiding tot de herziening 1.2. Bij het plan behorende stukken 1.3. Ligging en begrenzing van het plangebied 1.4. Vigerende regelingen 1.5. Leeswijzer 2. Bestaande situatie 2.1. Algemeen 2.2. Ruimtelijke hoofdstructuur 2.3. Bebouwingsstructuur en –typologieën 2.4. Functionele structuur 2.5. Verkeer, vervoer en parkeren 2.6. Waterhuishouding 2.7. Natuur en landschap (flora en fauna) 2.8. Cultuurhistorie en archeologie 2.9. Milieu 2.9.1. Geluid 2.9.1.1. Industriegeluid 2.9.1.2. Weg- en railverkeergeluid 2.9.2. Bedrijven en Milieuzonering 2.9.3. Externe veiligheid 2.9.4. Bodem 2.10 Belemmeringen 2.11 Sociale veiligheid 3. Beleidskader 3.1. Rijks-, provinciaal en regionaal beleid A. Ruimtelijk beleidskader B. Beleidskader natuur en landschap (flora en fauna) C. Beleidskader cultuurhistorie en archeologie D. Beleidskader milieu 3.2. Gemeentelijk beleid A. Ruimtelijk beleidskader B. Beleidskader verkeer, vervoer en parkeren C. Beleidskader natuur en landschap (flora en fauna) D. Beleidskader cultuurhistorie en archeologie E. Beleidskader milieu

2

4. Planuitgangspunten 4.1. Planbeschrijving 4.2. Ruimtelijke hoofdopzet 4.2.1 Ruimtelijke structuur in relatie tot de omgeving 4.2.2 Het bouwplan 4.3. Planaspecten 4.3.1. Functionele structuur 4.3.2. Verkeer, vervoer en parkeren 4.3.3. Waterhuishouding 4.3.4. Natuur en landschap (flora en fauna) 4.3.5. Cultuurhistorie en archeologie 4.3.6. Beschaduwingsanalyse 4.4. Milieu 4.4.1. Geluid 4.4.2. Bodem 4.4.3. Duurzaam bouwen en energie 4.5. Belemmeringen 5. Uitvoerbaarheid 5.1. Economische uitvoerbaarheid 5.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2.2. Resultaten van het overleg met HDSR

-

Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2:

-

Bijlage 3:

-

Bijlage 4:

-

Bijlage 5: Bijlage 6:

-

Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9:

De plancontour. Vigerende, feitelijke bestaande en nieuwe situatie CFC architecten 17-05-2011 Milieukundig bodemonderzoek firma Koch 22-05-2006 (geannuleerd vorig bouwplan Van Heukelumstraat 2 en 2a). Verkennend bodemonderzoek Van Heukelumstraat te Nieuwegein firma Aveco de Bondt 01-12-2010 (gemeentegrond Mozartplantsoen). Waterparagraaf firma Oranjewoud 20-05-2011 Archeologisch bureau- en booronderzoek firma ADC Archeoprojecten 11-11-2010 Verkeersonderzoek firma Oranjewoud 22-03-2011 Beschaduwingsanalyse firma S&W Consultancy 20-01-2011 KLIC oriëntatiemelding aanwezige kabels en leidingen december 2010.

3

Inleiding 1.1

Aanleiding tot de herziening

In 2006 heeft het college een bouwvergunning in combinatie met een vrijstelling ex artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening verleend voor de realisatie van een appartementencomplex van 41 appartementen met een parkeerkelder aan de Mgr. GW van Heukelumstraat. Dit besluit is overgenomen in het inmiddels vigerende bestemmingsplan Zuilenstein-Huis de Geer. De geplande woningen werden echter onvoldoende verkocht en er is daarom nooit gestart met de bouw. Ontwikkelaar Hillen & Roosen is failliet gegaan. HKL Projectontwikkeling heeft het project overgenomen uit de portefeuille en tot een doorstart gebracht. In april 2010 is een nieuw schetsontwerp opgesteld, bestaande uit de realisatie van 52 appartementen en maatschappelijke functies op de begane grond. HKL Projectontwikkeling heeft Woonzorg Nederland, een corporatie uit Amstelveen, bereid gevonden de woningen af te nemen. De doelgroep van de woningen is senioren, de woningen worden gebouwd in de sociale sector. Op de begane grond komt naar verwachting een kinderdagverblijf en er komen diverse voorzieningen met een sociale, maatschappelijke of (para)medische invalshoek. De exacte invulling van deze ruimten is nog niet bekend. Het nieuwe bouwplan wijkt op een aantal punten af van hetgeen ingevolge het voornoemd bestemmingsplan is toegestaan. HKL Projectontwikkeling heeft aangegeven een procedure voor een omgevingsvergunning afwijken planologisch strijdig gebruik te willen volgen. Deze vergunning dient te worden gemotiveerd met een goede ruimtelijke onderbouwing. Deze notitie omvat de ruimtelijke onderbouwing. 1.2 Bij het plan behorende stukken De ruimtelijke onderbouwing bestaat uit de volgende stukken: - De toelichting; Hierin wordt de haalbaarheid van het bouwplan toegelicht. - Bijlage 1: De plancontour. - Bijlage 2: Vigerende, feitelijke bestaande en nieuwe situatie CFC architecten 17-05-2011 - Bijlage 3: Milieukundig bodemonderzoek firma Koch 22-05-2006 (geannuleerd vorig bouwplan Van Heukelumstraat 2 en 2a). - Bijlage 4: Verkennend bodemonderzoek Van Heukelumstraat te Nieuwegein firma Aveco de Bondt 01-12-2010 (gemeentegrond Mozartplantsoen). - Bijlage 5: Waterparagraaf firma Oranjewoud 20-05-2011 - Bijlage 6: Archeologisch bureau- en booronderzoek firma ADC Archeoprojecten 11-11-2010 - Bijlage 7: Verkeersonderzoek firma Oranjewoud 22-03-2011 - Bijlage 8: Beschaduwingsanalyse firma S&W Consultancy 20-01-2011 - Bijlage 9: KLIC oriëntatiemelding aanwezige kabels en leidingen december 2010.

4

1.3 Ligging en begrenzing van het plangebied Het plangebied is gelegen in het noordelijk deel van Nieuwegein en wordt aan de noordzijde begrensd door de Mr. JMM Hamerstraat, aan de oostzijde door de Mgr. GW van Heukelumstraat, aan de zuidzijde door Het sluisje en aan de westzijde door het Mozartplantsoen (zie figuur1). Het betreffende perceel bevindt zich aan de Mgr. GW van Heukelumstraat.

Figuur 1 plangebied 1.4 Vigerende regelgeving Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan Zuilenstein – Huis de Geer, vastgesteld op 16 juli 2008 en goedgekeurd op 21 oktober 2008. 1.5 Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing wordt na de inleidende paragrafen van hoofdstuk 1, in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de bestaande situatie in al haar facetten. Hoofdstuk 3 geeft de relevante beleidskaders weer en in hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van het plan gegeven en hoe het beleid ten aanzien van de verschillende facetten in het bestemmingsplan is vastgelegd. Tenslotte wordt in hoofdstuk 5 de economische uitvoerbaarheid verantwoord.

5

2.

Bestaande situatie

2.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie van het plangebied beschreven en het geeft een uitgebreid beeld van alle relevante aspecten. De paragrafen gaan achtereenvolgens in op de ruimtelijke hoofdstructuur, de bebouwingsstructuur en de functionele structuur, maar ook op de aspecten groen en ecologie, archeologie en cultuurhistorie, water, verkeer, milieuaspecten en sociale veiligheid. Het plangebied beslaat de percelen kadastraal gemeente Jutphaas sectie B7447 en B8105 en een klein gedeelte van het Mozartplantsoen, dat aangekocht gaat worden van de gemeente Nieuwegein. 2.2 Ruimtelijke hoofdstructuur Het plangebied bevindt zich aan de rand van de woonwijk Zuilenstein. De woonwijk Zuilenstein is gebouwd in de jaren '60 en '70. De wijk is deels aangelegd volgens het woonerfconcept. Groene ruimtes scheiden de woonbuurten van elkaar. Het Mozartplantsoen is onderdeel van een centrale groene zone, die evenwijdig ligt aan de Nedereindseweg. Waartoe ook het wijkpark Kokkebogaard behoort. De wijk grenst aan een langzaamverkeersroute (centrale as) die grenst aan de historische Nedereindseweg. In de wijk liggen een paar historische linten: de voormalige Galecopperdijk (nu Duetlaan en Klarinetlaan), de Nedereindseweg en de Herenstraat/Utrechtsestraatweg. Het beeld wordt grotendeels bepaald door laagbouw woningen.Verspreid over de wijk liggen voorzieningen als basisscholen, kerken, een verzorgingshuis en medische voorzieningen. In het zuiden van de wijk Zuilenstein, aan de Nedereindseweg, ligt het buurtwinkelcentrum Nedereind. 2.3 Bebouwingsstructuur en –typologieën Rondom het plangebied kunnen de volgende deelgebieden qua bebouwingsstructuur worden onderscheiden: - Noordzijde: woongebieden in woonerfconcept; - Oostzijde: historische- en lintbebouwing; - Zuidzijde: vrijstaande bebouwing; - Westzijde: vrijstaande- en 2/1 kap bebouwing. Noordzijde: woongebieden in woonerfconcept De woonerven aan de Mr JMM Hamerstraat liggen aan verspringende en rechte rooilijnen van de rijenwoningen. De jaren '60 en '70 woningen hebben veelal een bouwhoogte van twee bouwlagen met zadeldak. De nokken van de daken liggen in langsrichting op de bouwmassa’s. De woningen zijn voornamelijk opgetrokken in baksteen, afgewisseld met plaatmaterialen houten delen. Er is sprake van een licht kleurgebruik. Aan de voorzijde liggen op diverse plekken in de wijk garages en bergingen uitgevoerd in baksteen met platte daken. Oostzijde: historische- en lintbebouwing De bebouwing langs de Herenstraat aan het Merwedekanaal verwijst naar een rijk verleden. Monumentale historische panden worden afgewisseld door kleinschalige woningbouw. De bebouwing heeft veelal een bouwhoogte van twee of drie bouwlagen met zadeldak. De nabijgelegen kerk en het voormalige gemeentehuis van Jutphaas vormen hierop een uitzondering met een hogere bouwhoogte. De bebouwing is voornamelijk opgetrokken in

6

baksteen. Aan de achterzijde bevinden zich op diverse plekken aan de Mgr GW van Heukelumstraat garages en bergingen welke zijn uitgevoerd in baksteen met platte daken. Zuidzijde: vrijstaande bebouwing; De bebouwing langs de Nedereindseweg en het Sluisje kent rondom het plangebied een overgang van een verstedelijkt karakter naar het meer dorpse karakter van oud Jutphaas. De bebouwing heeft veelal een bouwhoogte van twee bouwlagen met zadel- of schilddak en is voornamelijk opgetrokken in baksteen. De aanbouw achter het kerkelijk centrum de Bazuin (voormalige school) aan de Mgr GW van Heukelumstraat heeft een bouwhoogte van één bouwlaag en is uitgevoerd in houten delen met een plat dak. Het modern vormgegeven winkelgebouw met bovengelegen appartementen aan het Sluisje heeft een bouwhoogte van drie bouwlagen met gebogen kap en is uitgevoerd in een wit gekeimde gevel. Westzijde: vrijstaande- en 2/1 kap bebouwing; De bebouwing aan de Mozartplantsoenzijde bestaat uit een modern vormgegeven schoolgebouw met een bouwhoogte van één en plaatselijk twee bouwlagen met gecombineerd plat- en schuindak en is voornamelijk opgetrokken in baksteen. Achter het Mozartplantsoen bevinden zich vrijstaande en 2/1 kapwoningen met een wisselende bouwhoogte van één tot twee bouwlagen welke zijn vormgegeven in traditionele architectuur met zadeldaken. De gevels zijn in baksteen opgetrokken en zijn in een lichte als donkere kleurschakering toegepast. 2.4 Functionele structuur Deze paragraaf schetst een beeld van de functionele structuur van de wijk rondom het plangebied. Het betreft de volgende functies: wonen, wijkeconomie/functiemenging, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. Wonen In de wijk Zuilenstein-Huis de Geer staan ruim 2.300 woningen, ongeveer 9% van het totale aantal woningen in Nieuwegein. In Zuilenstein-Huis de Geer bestaat de woningvoorraad voor 60% uit koopwoningen en 40% uit huurwoningen. Wijkeconomie/functiemenging De wijk kenmerkt zich qua economische structuur als een woonwijk met in het noorden een concentratie van economische activiteiten. Het betreft een klein kantorencluster aan de Symfonielaan. Aan de Utrechtsestraatweg 4 ligt een zalencentrum. Het gaat hier om enkele groot- en kleinschalige bouwmassa’s die ruim in het groen gesitueerd zijn. Detailhandel De Gemeente Nieuwegein beschikt over een duidelijke winkelhiërarchie (zie Detailhandelsvisie 2010). Deze is opgebouwd uit één stadscentrum, twee wijkwinkelcentra en diverse buurtwinkelcentra. Hierdoor is er relatief weinig sprake van verspreide bewinkeling. Nabij het plangebied bevinden zich detailhandels-, horeca-, dienstverlenings- en ambtelijke functies bij ‘t Sluisje en de Herenstraat/Utrechtsestraatweg. Het plangebied heeft geen eigen wijk- en/of buurtwinkelcentrum. Het winkelcluster rondom ’t Sluisje behoort bij het winkelconcentratiegebied Jutphaas. Men is aangewezen op de winkels van de nabijgelegen wijk Jutphaas-Wijkersloot, winkelcentrum Nedereind , winkelcentrum Makado of op het wijkwinkelcentrum “Batau-Centrum” (Muntplein).

7

Maatschappelijke voorzieningen In de wijk zijn diverse maatschappelijke voorzieningen aanwezig. Scholen De schoolvoorzieningen zijn evenwichtig over de wijk verspreid. De scholen zijn gelegen in het noordelijk deel van Zuilenstein, met een complex ter plaatse van de Lohengrinhof. In het oostelijk deel is de eerste Montessorischool direct gesitueerd aan het Mozartplantsoen. Kinderopvang Ten behoeve van kinderdagopvang is aan de Van Anrooylaan het kinderdagverblijf “Skippy” gehuisvest. Tevens bevindt zich een kinderdagverblijf aan de Nedereindseweg en de Mgr GW van Heukelumstraat Medische voorzieningen Aan de rand van het park, aan de Diepenbrocklaan, ligt het verzorgingstehuis Zuilenstein. Daarnaast is er aan de Climbaansingel een gezinsvervangend tehuis voor gehandicapten gevestigd. Buurthuis en jeugdopvang Aan het Kerkveld 63a ligt het buurthuis `Kerkveld´. Kerken In de nabijheid bevinden zich drie kerkgebouwen. Aan de Mgr GW van Heukelumstraat bevindt zich de rk st. Nicolaaskerk en aan de Nedereindseweg de Protestantse gemeente Dorpskerk ’t Geinlicht en de Evangeliegemeente De Bazuin. Sport Voor vormen van georganiseerde sport, zoals tennis, squash, sportklimmen, en bowling zijn in het gebied Blokhoeve (ten noorden van Zuilenstein) diverse mogelijkheden. Direct ten oosten van de wijk zijn vormen van georganiseerde sport, zoals hockey, cricket en tennis aanwezig. Ongeorganiseerde sport kan beoefend worden op de aanwezige trapvelden, welke vooral verspreid in Zuilenstein liggen. Parkvoorzieningen In de wijk Zuilenstein bevinden zich een drietal grootschalige groenvoorzieningen waarvan park Kokkebogaard als centraal wijkpark wordt aangemerkt. Het park heeft een planmatig karakter en wordt gekarakteriseerd door grasvlakten met bomen en waterpartijen. In het noorden van de wijk bevindt zich het park Lohengrinhof. Dit park wordt gekenmerkt door de singelstructuur die een belangrijke rol speelt in de groenbeleving. Tenslotte ligt in het oosten van de wijk het Mozartplantsoen; een groenzone waarin losse gebouwen zijn geprojecteerd die samen met het groen de kwaliteit bepalen. 2.5 Verkeer, vervoer en parkeren In deze paragraaf komen de verkeersaspecten aan de orde. Het betreft autoverkeer, openbaar vervoer, fietsverkeer en parkeren. Autoverkeer De Mgr GW van Heukelumstraat is een weg voor verkeer in 2 richtingen met een maximaal toegestane snelheid van 30 km/h.

8

Openbaar vervoer Het plangebied bevindt zich nabij de sneltramlijn Utrecht-Nieuwegein. Op dit deel van het traject zijn twee halteplaatsen gelegen, respectievelijk “Zuilenstein” aan de Symfonielaan en “Batau-Noord” aan de A.C. Verhoefweg/Menuetbrug. Nabij het plangebied lopen ook een aantal buslijnen. Het gaat om twee interlokale buslijnen; van Driebergen–Zeist via Utrecht naar Vianen en van Nieuwegein-Centrum naar Veenendaal via Rijnsweerd/De Uithof. Via de Utrechtsestraatweg rijden ten slotte ook nog de lijnen Utrecht CS – Nieuwegein-Plettenburg - Nieuwegein-Stadscentrum en Utrecht CS – Nieuwegein-Plettenburg - Nieuwegein-De Wiers – Vianen. De haltes van de buslijnen bevinden zich op de volgende locaties (in 2 richtingen): - op de Diepenbrocklaan nabij de kruising met de Nedereindseweg; - op de Sweelincklaan nabij de kruising met de Orpheuslaan; - op de Symfonielaan nabij de kantorenlocatie; - op de Utrechtsestraatweg ter hoogte van de Dr. Nolensstraat. Fietsverkeer De nabijgelegen Nedereindseweg maakt deel uit van het hoofdfietsroute netwerk van de gemeente Nieuwegein. Parkeren Naast de mogelijkheid van parkeren op eigen terrein, parkeert men in het bestaande gebied met name op de parkeergelegenheden langs de openbare weg. Er bevinden zich aan de Mgr. GW van Heukelumstraat in de directe omgeving van het plangebied 63 openbare parkeerplaatsen (zie bijlage 2). Het gebied kent geen betaald parkeren. 2.6 Waterhuishouding Het plangebied maakt deel uit van het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Riolering In de Mgr. GW van Heukelumstraat ligt een gemengd riool, waarnaar het afvalwater en hemelwater van de voormalige bebouwing werd afgevoerd. Het verhard oppervlak bedroeg circa 1200 m2. Er is geen oppervlaktewater of infiltratievoorziening aanwezig binnen het plangebied. 2.7 Natuur en landschap (flora en fauna) In Sein op Groen heeft het terrein hoofdfunctie Recreatie en beleving, nevenfunctie natuurontwikkeling. Het plangebied ligt niet in een ecologische verbindingszone. Ecologisch gezien is het plangebied van geringe betekenis. In het uiterste zuidwesten van het plangebied staat een gemeentelijke boom die de status toekomstboom heeft. 2.8 Cultuurhistorie en archeologie Het plangebied ligt direct achter het toekomstige beschermd dorpsgezicht Jutphaas, daarom is advies gevraagd aan de Monumentencommissie.

9

Op de conceptarcheologische verwachtingskaarten geldt voor het gebied een hoge verwachting voor de periode IJzertijd-Romeinse Tijd en voor de periode MiddeleeuwenNieuwe Tijd. Er geldt een middelhoge verwachting voor de periode Midden Neolithicum-Late Bronstijd. Het toekomstige beleid op basis van de conceptbeleidskaart zal zijn dat vroegtijdig archeologisch onderzoek plaats moet vinden. Volgens de Historische Waardenkaart valt het plangebied binnen de middeleeuwse historische kern van Jutphaas. 2.9

Milieu

2.9.1

Geluid

2.9.1.1 Industriegeluid De wet geluidhinder is niet relevant. Het plangebied ligt op voldoende afstand van de geluidzone van industrieterrein Laagraven en overige inrichtingen. 2.9.1.2 Weg- en railverkeergeluid De wet geluidhinder is niet relevant. Alle wegen met een wettelijke zone liggen op voldoende afstand. 2.9.2 Bedrijven en Milieuzonering Bedrijven en milieuzonering is niet relevant. In de directe omgeving bevinden zich geen bedrijven waarbij milieuzonering een belemmering vormt. 2.9.3 Externe veiligheid Het plangebied ligt buiten de toetsingsafstanden van risicobedrijven waarop het Besluit externe inrichtingen (Bevi) van toepassing is, of van buisleidingen vallend onder het Besluit externe veiligheid (Bevb), of van rijkswegen die deel uitmaken van het zgn. Basisnet voor vervoer van gevaarlijke stoffen. De locatie ligt wel binnen de 200 meter van een vaarweg (Merwedekanaal) waarover vervoer van gevaarlijke stoffen mogelijk is. Het Merwedekanaal gaat deel uitmaken van het basisnet water en is een zogenaamde "groene" vaarweg. Bij groene vaarwegen is er geen PR10-6 contour en dus geen veiligheidsafstand. Plasbrandaandachtsgebieden zijn niet aangewezen. Het GR bij groene vaarwegen is beneden 0,1 maal de oriëntatiewaarde en hoeft niet verantwoord te worden. Conclusie, externe veiligheid als gevolg van het Merwedekanaal is niet relevant. 2.9.4 Bodem De bodemkwaliteit van het plangebied dient minimaal voldoende te zijn voor de nieuwe gebruiksfunctie. Hiervoor moeten in principe bodemonderzoeken worden uitgevoerd waarbij extra aandacht dient te worden besteed aan het speelplein behorende bij de kinderopvang. Van het terrein zijn 2 actuele bodemonderzoeken beschikbaar (zie bijlagen 3 en 4): - In 2006 is in het kader van een bouwvergunning een bodemonderzoek uitgevoerd op de Mrg van der Heukelumstraat 2/2a (bijlage 3). Sindsdien hebben zich geen gewijzigde omstandigheden voorgedaan op de locatie. - In 2010 is in het kader van het verkrijgen van een stuk gemeentegrond in het Mozartplantsoen een bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 4). In de bodem zijn licht verhoogde gehaltes van enkele van de onderzochte stoffen waargenomen. De aangetroffen concentraties komen overeen met de achtergrondkwaliteit van de bodem in dat deel van Nieuwegein. De resultaten vormen geen belemmering voor de voorgenomen bouw.

10

2.10 Belemmeringen Volgens de eerste toets vormen planologisch relevante leidingen in- en nabij het plangebied geen problemen. Er lopen kabels en leidingen aan de oostzijde en de zuidzijde van het perceel. Aandachtspunten zijn de aanleg van een glasvezelkabel voor de voorzieningen op de begane grond en de mogelijke aanpassing van de Cai-kabel. Daarnaast is er waarschijnlijk stadsverwarming aanwezig. Als deze aanwezig is, dan moeten hier ook aanpassingen aan gedaan worden. 2.11 Sociale veiligheid Het plangebied sluit direct aan op het Mozartplantsoen. Bij de inrichting van het plantsoen wordt rekening gehouden met het aspect sociale veiligheid. Verlichting van doorgaande parkpaden is van belang. Evenzo het aspect zien en gezien worden. Hierbij is het van belang dat de invulling van de begane grond van het complex een interactie heeft met de omgeving heeft.

11

3.

Beleidskader

3.1

Rijks- provinciaal en regionaal beleid

A. Ruimtelijk beleidskader Nota Ruimte (2006) Concentratie van activiteiten (wonen en bedrijvigheid met mogelijkheden voor recreatie en natuur) vormen de belangrijkste leidraad in het rijksbeleid. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels tot stand komt in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt. Het bouwplan past binnen de “Nota Ruimte” omdat wordt voorzien in de realisatie van seniorenappartementen, een plint met voorzieningen en bijbehorende parkeerplaatsen. Het bouwplan bevindt zich op een optimaal benutte bestaande locatie. Voor de mogelijkheden voor recreatie en natuur kan gebruik gemaakt worden van het aangrenzende Mozartplantsoen. Streekplan Utrecht 2005-2015 (2004) De aandacht voor de gemeente Nieuwegein is in het streekplan vooral gericht op herstructurering van het bestaande stedelijk gebied. Het plangebied ligt binnen de stedelijke contour van de gemeente Nieuwegein. Voor ruimtelijke ontwikkelingen, zowel in het stedelijk als in het landelijk gebied is zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. Gestreefd wordt naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen. Het bouwplan past binnen het “Streekplan” gezien er wordt voorzien in de realisatie van een gedifferentieerd gebouw met seniorenappartementen, een plint met voorzieningen en bijbehorende parkeerplaatsen. Het bouwplan bevindt zich op een optimaal benutte bestaande locatie in het bestaande stedelijk gebied.

Figuur 2 Plankaart Streekplan Utrecht

12

Regionaal structuurplan 2005 – 2015 (2005) De Regio Utrecht wil de groei van de bevolking in de regio zelf opvangen door tot 2015 nieuwe woningen te bouwen samen met de ontwikkeling van recreatieve voorzieningen en infrastructuur. Het bouwplan past binnen het “Regionaal structuurplan” gezien het een bijdrage levert aan de gewenste realisatie van extra woningen. B. Beleidskader natuur en landschap (flora en fauna) Het plangebied ligt niet in een natuurbeschermingswetgebied, de dichtstbijzijnde gebieden zijn dusdanig ver verwijderd dat zij geen invloed hebben. Het plangebied is eveneens niet gelegen in een beschermingszone van de door de De Europese Unie (EU) uitgevaardigde Vogel- en Habitatrichtlijn. Het plangebied ligt ook niet in een ecologische verbindingszone van de Ecologische hoofdstructuur (EHS) van het Structuurschema Groene Ruimte. Het bouwplan past derhalve binnen het beleidskader “Natuur en landschap”. C. Beleidskader cultuurhistorie en archeologie In de Monumentenwet (waarin via de wijzigingswet op de archeologische monumentenzorg het Verdrag van Malta is geïmplementeerd) is de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen geregeld. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van dit onderzoek dienen vervolgens volwaarding in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is bescherming van het archeologische in de bodem (in situ), omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de “verstoorder” betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Het provinciale beleid voor de archeologische monumentenzorg is er in de eerste plaats op gericht waardevolle archeologische vindplaatsen te behouden in de bodem (in situ). Dit beleid is nader uitgewerkt en vastgelegd in de provinciale Cultuurnota en het Streekplan. D. Beleidskader milieu Beleidskader Geluid De Wet geluidhinder stelt eisen aan de geluidbelasting van geluidgevoelige objecten. Geluidgevoelige objecten zijn bijvoorbeeld woningen, scholen en ziekenhuizen. Bedrijven zijn niet gevoelig. In de Wet geluidhinder is regelgeving voor wegverkeer-, railverkeers- en industrielawaai opgenomen. De regelgeving geldt alleen voor wegen, spoorlijnen en bedrijventerreinen die een geluidzone hebben. Daarnaast geeft de Wet milieubeheer geluidvoorschriften voor bedrijven, ook voor bedrijven die niet op een gezoneerd bedrijventerrein zijn gelegen. Het bouwplan past binnen het beleidskader “Geluid”. Alle wegen met een wettelijke zone liggen op voldoende afstand. Het plangebied ligt op voldoende afstand van de geluidzone van industrieterrein Laagraven en overige inrichtingen. Luchtkwaliteit In november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet bestaat uit een aanpassing van hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer en de introductie van een aantal AMvB's en bijbehorende regelingen. De aanpassing van de Wet luchtkwaliteit vervangt het

13

oude Besluit luchtkwaliteit 2005 en alle bijbehorende regelingen. In het kort is de belangrijkste wijziging ten opzichte van het Besluit luchtkwaliteit de introductie van een 'flexibele koppeling' met de ruimtelijke ordening. Het principe hiervan is dat via een nationaal programma (het NSL; het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) de benodigde inspanning wordt verricht om aan de luchtkwaliteitseisen te kunnen voldoen, en dat ruimtelijke of infrastructurele projecten hierdoor niet meer afzonderlijk aan luchtkwaliteit hoeven te worden getoetst. De uitwerking van dit principe vormt gevormd door het Besluit Niet In Betekenende Mate, waarin -kort gezegd- is aangegeven dat een project niet wezenlijk bijdraagt aan de luchtkwaliteit wanneer die bijdrage niet meer dan 3% bedraagt. Deze 3% is in een aanvullende regeling geconcretiseerd, wat betekent dat woningbouwprojecten of kantoorontwikkeling van beperkte omvang altijd als 'niet in betekenende mate' worden gezien, mits ze voldoen aan bepaalde voorwaarden. Voor andere functies is dit niet geconcretiseerd en is derhalve onderzoek noodzakelijk. Wanneer een project wel in betekenende mate is zal aan de geldende grenswaarden moeten worden getoetst door middel van onderzoek. Indien een project meer dan 3% bijdraagt en niet voldoet aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn aanvullende maatregelen nodig, bijvoorbeeld door projectsaldering, of kan het project onder het NSL worden geschaard. De belangrijkste aangewezen categorieën voor de grens zijn de bouw van niet meer dan 1.500 woningen (of 3.000 woningen als er twee ontsluitingswegen zijn met een gelijkmatige verkeersverdeling) en de bouw van kantoren met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 (of 300.000 m2 als er twee ontsluitingswegen zijn met een gelijkmatige verkeersverdeling). In het plangebied worden minder dan 1.500 woningen gebouwd en wordt minder dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlak gerealiseerd. Het plan is derhalve beoordeeld als 'niet in betekende mate'. Onderzoek in het kader van luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Bodemsanering De Wet bodembescherming koppelt het gebruik van de bodem consequenter aan de mogelijkheden tot blootstelling aan en verspreiding van bodemverontreiniging. De geschiktheid van de bodem voor het gewenste gebruik is dus het uitgangspunt. Als het risico voor gebruik gering is gelden weinig regels. Bij situaties die meer risico met zich meebrengen kunnen door de overheid beperkingen in het gebruik worden vastgesteld. Als het risico onaanvaardbaar is, moeten er op korte termijn maatregelen worden genomen. Externe veiligheid Het huidige beleid met bijbehorende normstellingen op het gebied van externe veiligheid is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt buiten de toetsingsafstanden van risicobedrijven waarop het Bevi van toepassing is, of van buisleidingen vallend onder het Bevb, of van rijkswegen die deel uitmaken van het zgn. Basisnet voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Het bouwplan past binnen het beleidskader “Externe veiligheid”.

14

3.2

Gemeentelijk beleid

A.

Ruimtelijk beleidskader

Bestemmingsplan Zuilenstein – Huis de Geer (2008) Het vigerende bestemmingsplan is Bestemmingsplan Zuilenstein – Huis de Geer. In dit bestemmingsplan heeft het overgrote deel van het plangebied de bestemming Woondoeleinden. Hiermee is het bouwplan in strijd, omdat in de plint van het gebouw maatschappelijke voorzieningen zullen worden gesitueerd en door verschuiving van hoogteaccenten de toegestane bouwhoogte op een aantal plaatsen wordt overschreden. Aan de westzijde overschrijdt het bouwplan het op de plankaart opgenomen bouwvlak en wordt de bebouwing in de bestemming Groenvoorzieningen opgericht. Op gronden met deze bestemming is bebouwing niet toegestaan. Structuurvisie 2030 Nieuwegein Verbindt (2010) Nieuwegein heeft meerdere kernambities voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Zij vormen de basis voor de Structuurvisie 2030 en voor datgene wat we met elkaar willen bereiken in Nieuwegein. Bij het uitwerken en vertalen van de opgave in ruimtelijke oplossingen en voorstellen wordt en onderscheid gemaakt tussen enerzijds stadsbrede ontwikkelthema’s die integraal voor de hele stad gelden en anderzijds ontwikkelzones en – assen als aparte ruimtelijke onderdelen van de stad. De vier ontwikkelthema’s zijn:Nieuwegein Leeft; inzetten op kwalitatief hoogwaardig wonen en werken, -Mooi Nieuwegein; revitaliseren en leefbaar maken van “cultuurhistorische parels”en inzetten op aansprekende nieuwe architectuur op cruciale plekken in de stad, -Nieuwegein verbindt; intensiveren en versterken van de verbindingen in de stad en met het buitengebied en verbeteren van de kwaliteiten van de publieke ruimte, - Duurzaam Nieuwegein; de stad neemt haar verantwoordelijkheid jegens haar omgeving. De vijf ontwikkelzones zijn: Wateras, Stadsas, Werkas, Lek en Uiterwaarden en A12 zone. Het bouwplan sluit aan op de visie van de Structuurvisie. In het bijzonder ten aanzien van het ontwikkelthema ‘s Nieuwegein Leeft en Mooi Nieuwegein. Het bouwplan voorziet in een versterking van de achter het toekomstig beschermde dorpsgezicht gelegen zone. Woonvisie (2005) De woonvisie 2005 is een middellange termijnvisie op het wonen in Nieuwegein en geeft aan hoe attractief Nieuwegein als woongemeente is en hoe deze attractiviteit behouden kan blijven en waar mogelijk verbeterd kan worden. De woonvisie wordt als input gebruikt vanuit het Wonen bij meer integrale beleidsafweging. Op basis van de woonvisie zijn onder andere de volgende beleidsuitgangspunten vanuit het wonen geformuleerd: -

Bij woningbouwontwikkelingen krijgt de realisering van groene woonmilieus voorrang. Mogelijkheden voor aanvullende woningbouw zoveel mogelijk benutten en kansen creëren. Daar waar voorzieningen aanwezig en bereikbaar zijn krijgt huisvesting voor senioren prioriteit. Het is wenselijk om het imago van Nieuwegein te verbeteren en meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteiten die de stad als (woon)gemeente heeft.

Het bouwplan past binnen het beleidskader “Woonvisie” gezien er wordt voorzien in de realisatie van seniorenappartementen, een plint met voorzieningen en bijbehorende parkeerplaatsen. Het bouwplan voorziet in een groen woonmilieu gezien het grenst aan het

15

Mozartplantsoen. Het bouwplan draagt bij aan een opwaardering van dit gedeelte van de Mgr. GW van Heukelumstraat die hier hoofdzakelijk uit achtertuinen bestaat. Aanpasbaar bouwen (2005) Sinds 1992 heeft Nieuwegein een eigen beleid voor aanpasbaar bouwen. Ingegeven door de toenemende vergrijzing bevordert aanpasbaar bouwen, behalve voor gehandicapten en ouderen, de toegankelijkheid en de bruikbaarheid van woningen en woongebouwen voor iedereen. Veel eisen uit het basispakket in de nota ‘Nieuwegein bouwt aanpasbaar’ zijn inmiddels overgenomen in het Bouwbesluit. De nota is echter nog steeds actueel omdat hierin extra eisen zijn opgenomen. Het bouwplan past binnen het beleidskader “Aanpasbaar bouwen” gezien het basispakket ‘Nieuwegein bouwt aanpasbaar’ is verwerkt in het bouwplan. Nieuwegein werkt verder (1996) In deze nota is het werkgelegenheidsbeleid ten aanzien van bedrijven en kantoren geformuleerd. In hoofdlijnen is dat gericht op het bevorderen van de werkgelegenheid, onder de randvoorwaarden van kwaliteit, kwantiteit en diversiteit. Verder wordt, evenals vanuit het woonbeleid, ook vanuit het werkgelegenheidsbeleid gestreefd naar functiemenging, met name van wonen en werken, voor zover de eisen ten aanzien van milieu en bereikbaarheid en parkeren dat toelaten. Het bouwplan past binnen het beleidskader “Nieuwegein werkt verder” gezien er wordt voorzien in de realisatie van seniorenappartementen, een plint met voorzieningen en bijbehorende parkeerplaatsen. Collegeakkoord De gemeente Nieuwegein zet in op de realisatie van in totaal 3.300 woningen zoals genoemd in het urgentieprogramma Woningbouw. Bij de realisatie van extra woningen wordt gestreefd naar differentiatie waarbij wordt ingespeeld op verschillende doelgroepen zoals starters, jongeren, studenten, mantelzorgers, senioren (woonservice zones). De gemeente Nieuwegein streeft naar een evenwichtige opbouw van de bevolking. Een stad voor oud en jong met de bijbehorende voorzieningen. Om dit actieve doelgroepenbeleid mogelijk te maken, wordt ingezet op programmering van de woningbouw. Hierbij wordt evenwichtig ingespeeld op de woningbehoefte van nu en de toekomst. Er worden afspraken gemaakt met woningcorporaties en andere bouwende partijen over energiezuinig en duurzaam bouwen. Het bouwplan past binnen het “collegeakkoord”gezien er wordt voorzien in de realisatie van seniorenappartementen, een plint met voorzieningen en bijbehorende parkeerplaatsen. Het bouwplan bevindt zich op een optimaal benutte bestaande locatie. B.

Beleidskader verkeer, vervoer en parkeren

Nota parkeren 1999 De beleidsnota parkeren van de gemeente Nieuwegein is onderdeel van het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP). Hierin staat beschreven dat de gemeente overgaat tot een kritische dosering van de parkeerruimte, de gratis parkeerfaciliteiten in de meeste woongebieden handhaaft, belanghebbendenparkeren introduceert en overgaat tot parkeerregulering in het centrum. Nota parkeernormen 2011-2015 De Nota Parkeernormen 2011-2015 maakt onderdeel uit van het verkeersbeleid voor de gemeente Nieuwegein. De parkeernormen in deze nota vervangen de parkeernormen die opgenomen zijn in de Nota Parkeren van 1999.!Doel van de Nota parkeernormen is het

16

vaststellen van parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke plannen en projecten in Nieuwegein om in de toekomst in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. C. Beleidskader natuur en landschap (flora en fauna) Sein op groen; Nota natuurontwikkeling Nieuwegein (1997) In de nota Sein op groen wordt de gemeentelijke visie op natuurontwikkeling verwoord. Het algemene beleid is gericht op een verhoging van natuurwaarden. Specifiek voor het stedelijk gebied wordt het veiligstellen of verder ontwikkelen van natuurwaarden in kerngebieden en het verhogen van natuurwaarden in de directe woonomgeving door middel van het inrichten en beheren van migratiegebieden van en naar de kerngebieden nagestreefd. Om een stabiele en duurzame structuur te ontwikkelen zijn drie factoren van belang. Het scheppen van condities, het realiseren van migratiemogelijkheden en de ontwikkelingstijd. De stedelijke ecologische structuur zal moeten aantakken op de provinciale structuur zoals vastgelegd in het Beleidsplan natuur en landschap van de provincie Utrecht. Het bouwplan past binnen het beleidskader “Natuur en landschap”. In Sein op Groen heeft het terrein hoofdfunctie Recreatie en beleving, nevenfunctie natuurontwikkeling. Gezien de vorm van het terrein is het naar oordeel van de gemeente Nieuwegein geen bezwaar als de "bult" in de hoek bij de van Mgr. GW van Heukelumstraat wordt bebouwd. Voorkomen moet worden dat de (al beperkte) doorgaande groenstrook wordt onderbroken (Groenstrook Buxtehudelaanpark Kokkeboogaard). Uiteraard geldt wat betreft de flora en fauna de zorgplicht bij de werkzaamheden. D. Beleidskader cultuurhistorie en archeologie De gemeente stelt gemeentelijk archeologiebeleid op met een eigen inhoudelijk en bestuurlijk afwegingskader. De bij het beleid horende archeologische verwachtingskaart geeft op perceelsniveau inzicht in het voorkomen van bekende en te verwachten archeologische waarden. Daarnaast bevat de kaart een informatielaag met mogelijke diepteliggging van de te verwachten archeologie en bodemverstoring. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 geldt voor het gebied een hoge verwachting voor de periode IJzertijd-Romeinse Tijd en voor de periode Middeleeuwen- Nieuwe Tijd. Er geldt een middelhoge verwachting voor de periode Midden Neolithicum-Late Bronstijd. Er dient daarom vroegtijdig archeologisch onderzoek plaats te vinden. Volgens de Historische Waardenkaart valt het plangebied binnen de historische middeleeuwse kern van Jutphaas. E. Beleidskader milieu Duurzaam Bouwen Het streven van de gemeente Nieuwegein is het realiseren van een milieuprestatie van 15% of hoger t.o.v. de op dat moment geldende gebruikelijke bouwstandaard in Nederland. Dit heeft de raad vastgesteld eind 2007 in de nota ´Bouwen voor de toekomst; duurzaam bouwen beleid gemeente Nieuwegein´. De milieuprestatie wordt (bij grotere bouwplannen) gemeten met het duurzaam bouwen instrument GreenCalc+-score en weergegeven met een MIG-score (Milieu Index Gebouw). In dit instrument worden de prestaties op de milieuthema´s energie, materialen en water beoordeeld en gewogen. Per 1 januari 2011 geldt voor appartementen in Nederland een gemiddelde MIG van 144 (per 2012 geldt 147). Voor Nieuwegein is het streven dus dat de MIG minimaal 15% hoger is. De milieuprestatie kan bij kleinere bouwinitiatieven (zoals hier) worden gemeten met het gebruiksvriendelijker duurzaam bouwen instrument GPR-gebouw. In dit instrument worden de prestaties op de duurzaamheidsthema´s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en

17

toekomstwaarde beoordeeld en gewogen. GPR-gebouw geeft per thema een waardering op een schaal van 1 tot 10, waarbij een 6,0 staat voor de huidige bouwstandaard. Een GPR-score van 6,9 staat voor ´mainstream duurzaam´ en komt overeen met de in Nieuwegein gewenste milieuprestatieverbetering van 15% of hoger. De gemeenteraad heeft daarnaast de volgende basis maatregelen vastgesteld in de nota: • alle woningen uitrusten met laag-temperatuur-verwarming systeem; • geen toepassing van uitlogende bouwmetalen; • alleen toepassing van (gecertificeerd) duurzaam geproduceerd hout; • geluidswering tussen woningen onderling 5db beter dan bouwbesluit; • opstellen van een handleiding voor bewoners en gebruikers; • voor nieuwbouw woningen moet een duurzaam gezond binnenmilieu worden gewaarborgd. Energie Volgens het in juni 2009 door het college vastgestelde gemeentelijke Klimaatprogramma 2009-2013 dient de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) minimaal 10% te worden aangescherpt t.o.v. het Bouwbesluit en geldt bovendien een streven naar 10% duurzame energie. Kansen om deze ambitie te halen zijn er ook: bijvoorbeeld via thermische zonne-energie en/of PV-zon (want er is een goede zonoriëntatie van het dak) en/of via warmtepompen en/of via aansluiting op de stadsverwarming. In het Collegeprogramma 2010-2014 is aangegeven dat Nieuwegein streeft naar een klimaatneutrale duurzame stad in 2040. Er wordt een EPC waarde gerealiseerd die 10% lager ligt als de geldende norm. Afval Bij nieuwbouw / inbreidingen moeten ondergrondse afvalcontainers voor het huisvuil worden aangelegd op kosten van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar hoeft dan bij de bouw geen inpandige containerruimte te bouwen. Bij 52 appartementen zijn er volgens opgave van de gemeente Nieuwegein 2 containers nodig. De vereiste 2 ondergrondse containerruimten worden op kosten van HKL Projectontwikkeling aangelegd op de in bijlage 2 aangegeven locatie. Water en riolering Het waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is een uitwerking van de doelstellingen zoals deze op Europees, nationaal en provinciaal niveau zijn geformuleerd. Zo sluit het plan goed aan op bijvoorbeeld de vierde Nota Waterhuishouding en de provinciale plannen op het gebied van water en milieu. Daarnaast is in het plan rekening gehouden met diverse visies op veranderd waterbeheer. Ten eerste het advies ‘Waterbeheer voor de 21ste eeuw’ van de commissie Tielrooij, ten tweede de Waterstructuurvisie van De Stichtse Rijnlanden en de daarop gebaseerde stroomgebiedvisie Amstelland. Beleidspunten zijn het minimaliseren van wateroverlast en –tekort door een meer zelfvoorzienend watersysteem, het verbeteren van de waterkwaliteit, het afkoppelen van verhard oppervlak en het toepassen van duurzame bouwmaterialen. Het rioleringsplan 2009-2013 is in uitvoering. In dit plan is, naast het beleid over omgaan met afvalwater, ook de afvoer van overtollig hemelwater en het grondwater opgenomen (verbreed GRP). In het GRP zijn de gemeentelijke doelstellingen voor de riolering en het rioolbeheer beschreven en een strategie voor de planperiode uitgezet.

18

4.

Planuitgangspunten

4.1 Planbeschrijving Het plangebied is gelegen aan de Mgr. GW van Heukelumstraat, vlak achter het beschermd dorpsgezicht van Jutphaas. Het plan levert een bijdrage aan de versterking van deze zone. Het plangebied wordt, als onderdeel van de groenzone Mozartplantsoen opgevat als een overgang tussen de oude dorpskern van Jutphaas en de woonwijk Zuilenstein. Het realiseren van extra woningen past binnen het streekplan en het regionaal structuurplan. In dit plan wordt de plangrens ten opzichte van de in het vigerende bestemmingsplan aangegeven bebouwingsmogelijkheden vergroot in de richting van het park. De schuine lijn die in het vorige plan aanwezig was is rechtgetrokken. 4.2

Ruimtelijke hoofdopzet

4.2.1 Ruimtelijke structuur in relatie tot de omgeving De ruimtelijke structuur van de directe omgeving van het plangebied is te onderscheiden in de volgende ruimtelijke eenheden: 1. Woonbuurt: Er is een onderscheid tussen de noordelijke en zuidelijke woonbuurt waarbij de zuidelijke woonbuurt onderdeel is van het orthogonale gridpatroon tussen het oude lint van Jutphaas en het stadscentrum. De noordelijke buurt is opgezet volgens de fijnmazige structuur van noord – zuid en oost – west verbindingslijnen. Kenmerken: - Bebouwingspatroon is willekeurig, weinig differentiatie in woontypologie. - Doorsnijding parkzone. - Korte woonstraten met geclusterd parkeren. 2. Historisch Lint: Jutphaas is te onderscheiden in twee historische linten: - Nedereindseweg; dit is ontwikkeld vanuit een agrarische betekenis. - Kenmerken: lintbebouwing met kleinschalige bebouwingstypologieën. - Herenstraat/Utrechtsestraatweg; ontwikkeld vanuit de handelsactiviteiten langs het Merwedekanaal. Kenmerken: lintbebouwing met grootschalige bebouwingstypologieën. 3. Groenzone: De groenzone sluit in ruimtelijke zin aan op de oost-west richting georiënteerde groenstructuur van de woongebieden Zuilenstein/Batau-noord. Kenmerken: - Groene long tussen woonbuurten. - Losse elementen in parksetting. - Gemengde functies. 4.2.2 Het bouwplan Het plan (figuur 3) is samengesteld uit drie bouwvolumes gesitueerd aan de zuid (figuur 4), oost (figuur 5) en noordzijde (figuur 6) van het plangebied. De drie volumes zijn binnen het plangebied zo gesitueerd dat er een optimale interactie zal ontstaan tussen het Mozartplantsoen en de te ontwikkelen nieuwbouw. Door deze hoofdvolumes aan de randen van het plangebied te situeren ontstaat er een open binnenruimte (figuur 7). Op de begane grond zullen deze volumes verbonden worden door een maatschappelijke plint.

19

De bouwvolumes zijn zelfstandige elementen, die helder en eenvoudig van opzet zijn. Op basis hiervan kan verfijning plaatsvinden, waarin geanticipeerd kan worden op het specifieke karakter van het gebied. Het bouwplan zal vanwege de unieke ligging een intermediair gaan vormen tussen de Van Heukelumstraat en de parkzone. Het fungeert als een kom waarin het park wordt opgevangen. Het sedumdak van het middengebied versterkt dit. Aan de westzijde sluit het gebouw aan op het Mozartplantsoen. Om de relatie met het Mozartplantsoen te versterken zal het bouwvolume naar het park toe in omvang afnemen, terwijl aan de oostkant meer sprake is van een “stedelijk front” dat beter aansluit op het historische lint van de Herenstraat. Op de hoeken van het complex zorgen gebouwde accenten voor een juiste aansluiting op de omgeving. Zowel richting gebouwde omgeving als richting het plantsoen. Ter plaatse van de entree zullen de glasvlakken op de verdiepingen worden voorzien van lamellen om eventueel overlast van naar buiten schijnende binnenverlichting te voorkomen. De bebouwingshoogte zal bestaan uit vier lagen met een beperkte vijfde laag. Het gebouw zal twee gezichten krijgen; aan de buitenkant of beter gezegd naar de straatzijde wordt uitgegaan van een overwegend stenen gevel (hard), terwijl voor de binnenzijde gekozen wordt voor een meer houten uistraling (zacht). In beide gevallen geldt dat de materialisering zowel in kleur als in vorm terughoudend zal zijn. Wat betreft de materialisering is gekozen voor hoogwaardige materialen die mooier worden naarmate ze ouder worden. Het kleurgebruik aan de buitenkant van de bouwvolumes zal terughoudend zijn. De uitstraling zal vooral worden bepaald door de textuur van de toegepaste materialen.

Figuur 1 plangebied

20

Figuur 3 het bouwplan

Figuur 4 zuidgevel

21

Figuur 5 oostgevel

Figuur 6 noordgevel

Figuur 7 westgevel

22

4.3

Planaspecten

4.3.1 Functionele structuur Wonen De veranderende samenleving vraagt om flexibiliteit en diversiteit in woonvormen en woningtypen. De ontwikkelingskavel zal daar een positieve bijdrage aan kunnen leveren. In het plan zal bestaan uit een zorgplint op de begane grond en appartementen op de bovenliggende verdiepingen. Wijkeconomie In de woonwijk Zuilenstein is de werkgelegenheid vooral geconcentreerd in het kantoren- en scholencomplex. De realisatie van een plint met zorgfaciliteiten zal extra banen realiseren. Door het ontwikkelen van dit plan zal de werkgelegenheid versterkt worden en kwaliteit van leven verhogen. Detailhandel en dienstverlening Zoals eerder aangegeven is het gemeentelijk beleid gericht op het streven naar een gezonde en levensvatbare winkelstructuur met één hoofdwinkelcentrum en diverse wijk- en buurtwinkelcentra in Nieuwegein. Voor dit plan geldt dat een concentratie van detailhandelvoorzieningen ligt binnen het aangewezen winkelconcentratiegebied Oud Jutphaas, aan de Herenstraat. Horeca In de nieuwbouw zal geen horeca worden toegestaan. Maatschappelijke voorzieningen In zijn algemeenheid wordt in de toekomst een toename van het ruimtebeslag voor zorg- en maatschappelijke dienstverlening voorzien. Het aanbod van de binnen het plangebied gesitueerde scholen is verder uitgebreid. Het te ontwikkelen woonzorgconcept sluit naadloos aan bij de intentie van de gemeente om mee te werken aan dergelijke projecten. In de zorgplint op de begane grond zal een bijeenkomstruimte voor de bewoners en de omwonenden worden gerealiseerd. 4.3.2 Verkeer, vervoer en parkeren In de aanwezige verkeersstructuur voor gemotoriseerd en langzaam verkeer worden geen wijzigingen voorzien. De gemeente Nieuwegein heeft een parkeerbalans opgesteld. De conclusie hieruit is dat tijdens de koopavond, de maatgevende periode, 88 parkeerplaatsen voor 52 appartementen nodig zijn. Er bevinden zich aan de Mgr. GW van Heukelumstraat in de directe omgeving van het plangebied 63 openbare parkeerplaatsen. Er zullen nog 25 parkeerplaatsen in het openbare gebied moeten worden toegevoegd teneinde aan de vereiste parkeerbalans van 88 parkeerplaatsen te voldoen. De ervaringsnorm van Woonzorg Nederland is dat het benodigd aantal parkeerplaatsen tussen de 0,6 -1,0 per appartement ligt. Dit is lager dan de 1,25 parkeerplaatsen per appartement in de parkeerbalans van de gemeente Nieuwegein. Om de verkeerssituatie en de parkeeropgave te verhelderen en objectief te beoordelen is er een verkeersonderzoek opgesteld door Oranjewoud (bijlage 7). In het kader van dit onderzoek zijn verkeersmetingen en parkeertellingen gehouden.

23

Uit het verkeersonderzoek blijkt dat er op een werkdag gemiddeld respectievelijk 923 en 1154 motorvoertuigen langs het noordelijke en het zuidelijke telpunt rijden. Verkeerskundig zijn op 30km wegen intensiteiten van 2500 tot 5000 motorvoertuigen per dag acceptabel. Met bijtelling van de verwachtte verkeerstoename ten gevolge van het bouwplan bedragen de gemiddelde verkeersintensiteiten respectievelijk 1443 en 1150 motorvoertuigen per werkdag. Verkeerskundig gezien is dit acceptabel. De parkeerdrukmeting heeft plaatsgevonden op de Van Heukelumstraat, Hamerstraat, het Sluisje, Nedereindseweg en Herenstraat. In totaal zijn 82 parkeerplaatsen daarvan gelegen nabij het bouwplan, bij het sluisje en aan de van Heukelumstraat. Hiervan worden er op het drukste moment 53 gebruikt. Ten behoeve van het nieuwbouwplan moeten extra parkeerplaatsen worden aangelegd conform de parkeernormen van de gemeente welke zijn vastgelegd in de Nota Parkeernormen 2011-2015 welke in mei 2011 zijn/worden vastgesteld door de gemeenteraad. Voor de volledigheid is het bouwplan ook getoetst aan de oude parkeernormen uit 1999. Op dit moment zijn er 63 parkeerplaatsen aanwezig bij ’t Sluisje. Daarvan is een deel toegewezen aan de woningen en winkels bij ’t Sluisje. In totaal zijn er conform de normen uit 1999 86 parkeerplaatsen nodig. Conform de normen van 2011-2015 zijn er 83 parkeerplaatsen nodig. Na de realisatie van 25 extra parkeerplaatsen zijn er in het gebied 88 parkeerplaatsen aanwezig. Wanneer de parkeerdrukmeting wordt gekoppeld aan de nieuwe behoefte blijkt dat er op piekmomenten een 100% bezettingsgraad kan ontstaan. Er zijn na de realisatie van de nieuwbouw in het gebied waar nu 82 parkeerplaatsen zijn, 107 parkeerplaatsen aanwezig. Op basis van de realiseerbare extra capaciteit en de aanwezige parkeerplaatsen in de ruimere omgeving zijn er precies genoeg plaatsen aanwezig. Als er precies genoeg plaatsen zijn, zal er toch een negatieve beleving bij omwonenden ontstaan omdat, in tegenstelling tot de huidige situatie, alles altijd vol is. Dit is echter niet toe te rekenen aan de realisatie van de nieuwbouw. In Jutphaas is sprake van een historische situatie. Daarbij zal men langere loopafstanden moeten accepteren dan idealiter het geval is. In het verkeersonderzoek is eveneens gekeken naar de verkeersveiligheid. Hieruit blijkt dat er geen verslechtering van de verkeersveiligheid als gevolg van het bouwplan wordt verwacht. 4.3.3 Waterhuishouding Voor het bouwplan is een waterparagraaf opgesteld (zie bijlage 5). Hieruit volgen de volgende maatregelen: - Door het bouwplan breidt het verhard oppervlak uit. Dit heeft tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet de versnelde afvoer worden gecompenseerd. Deze compensatie zal buiten het plangebied worden uitgevoerd door een vergroting van nabijgelegen oppervlaktewater. Voor het bouwplan is 190m2 aan extra wateroppervlak nodig. Voor de locatie verwijzen we naar de tekening op de volgende bladzijde.

24

-

-

De gemeente heeft voor het geannuleerde vorige bouwplan 39m2 extra wateroppervlak gerealiseerd in de Singel aan het Mozartplantsoen. Het huidige bouwplan heeft een verhard oppervlak van grofweg 3100m2. 3100m2 - 1200m2 aftrek voor de bestaande verharding = 1900m2 waarvan 10% (*) = 190m2 moet worden gecompenseerd. Gezien er reeds 39m2 is uitgegraven zal er door de gemeente aanvullend 151m2 worden uitgegraven (voor locatie zie bovenstaande kaart) . Na uitvoering van deze werkzaamheden voldoet de watercompensatie en kan het hemelwater zonder aanvullende maatregelen worden afgevoerd naar de Singel aan het Mozartplantsoen. (*) = sinds 2010 is de richtlijn om water te compenseren inde Keur vastgelegd. In de Keur staat dat de richtlijn 15% is. Voor dit bouwplan blijft de richtlijn 10% van toepassing, gezien het feit dat voor 2010 al gewerkt is aan de planvorming samen met het waterschap. Het hemelwater van de appartementengebouwen wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater van de Singel aan het Mozartplantsoen, uitgezonderd het hemelwater

25

-

-

afkomstig van de balkons en loggia's. In verband met het gebruik van reinigingsmiddelen bij schoonmaakwerkzaamheden worden deze hemelwaterafvoeren aangesloten op het gemengd riool in de Mgr. GW van Heukelumstraat. Ook het huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd naar het bestaande gemengd riool. Voor ondergrondse bouwwerken zullen waterdichte materialen en constructies worden gebruikt. Permanente onttrekking van grondwater zal niet plaatsvinden. Daarnaast zullen geen deklagen doorsneden worden, waardoor grondwaterstromen worden verstoord. Ter bevordering van een goede waterkwaliteit worden maatregelen genomen om te voorkomen dat verontreinigingen in het open water geraken. Naast genoemde afvoer van hemelwater van de balkons en loggia's naar het gemengd riool, betreft dit het niet toepassen van uitlogende materialen voor dak, dakgoot en regenpijp.

Dempen en graven van water en het lozen van (grond)water op oppervlaktewater tijdens de bouwwerkzaamheden, is vergunningsplichtig in kader van de Waterwet. Hiervoor zal een Watervergunning worden aangevraagd bij het waterschap. Hemelwater vanaf het dak van de nieuwbouw wordt afgevoerd naar oppervlaktewater. Hiervoor zal een melding worden gedaan in kader van de Waterwet. Dit is in casu voldoende, omdat voldaan wordt aan de algemene regels van de Keur. 4.3.4 Natuur en landschap (flora en fauna) De (al beperkte) doorgaande groenstrook (Groenstrook Buxtehudelaan-park Kokkeboogaard) zal worden gehandhaafd. Bij de werkzaamheden zal de zorgplicht voor wat betreft de flora en fauna in acht worden genomen. Voor het vellen van de in het uiterste zuidwesten van het plangebied aanwezige gemeentelijke boom met de status toekomstboom zal een omgevingsvergunning voor het vellen worden aangevraagd en de boom zal op een geschikte locatie – te bepalen door de vakgroep groen van de gemeente Nieuwegein – worden gecompenseerd. 4.3.5 Cultuurhistorie en archeologie Het door ADC Archeoprojecten uitgevoerde bureau- en booronderzoek (zie bijlage 6) geeft aan dat in het plangebied geen aanvullend archeologisch onderzoek uitgevoerd hoeft te worden. Wat betreft de archeologie is er geen belemmering om het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. In het plangebied bevinden zich geen monumenten. 4.3.6 Beschaduwingsanalyse Eerder is voor het toenmalige bouwplan door de gemeente Nieuwegein het rapport “Bezonningsstudie Van Heukelumstraat” nov. 2005 / maart 2007 opgesteld. Dat geannuleerde vorige bouwplan is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Voor het huidige bouwplan is een aangepaste beschaduwingsanalyse opgesteld (zie bijlage 8). In dit rapport wordt de schaduwwerking van het pand naar de omgeving bepaald. Hierbij worden de situatie volgens het vigerende bestemmingsplan (volgens het rapport uit 2007) en de nieuwe situatie met elkaar vergeleken. Uit de analyse kan worden geconcludeerd dat de beschaduwing ten gevolge van het nieuwe bouwplan over het gehele jaar genomen geen significante verschillen geeft ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan, voor de woningen in de omgeving.

26

4.4

Milieu

4.4.1 Geluid De wet geluidhinder is niet relevant. Alle wegen met een wettelijke zone liggen op voldoende afstand. Het plangebied ligt op voldoende afstand van de geluidzone van industrieterrein Laagraven en overige inrichtingen. De Van Heukelumstraat en Het Sluisje, zijn 30km wegen. Deze wegen hebben geen geluidszone en hier hoeft in het kader van de Wet Geluidhinder niet aan getoetst te worden. Omdat de verkeersintensiteiten en de snelheid op deze wegen laag zijn zal naar verwachting de geluidsbelasting op de gevels acceptabel zijn. 4.4.2 Bodem Van het terrein zijn 2 actuele bodemonderzoeken beschikbaar die niet ouder zijn dan 5 jaar (zie bijlagen 3 en 4): - In 2006 is in het kader van een bouwvergunning een bodemonderzoek uitgevoerd op de Mrg van der Heukelumstraat 2/2a (bijlage 3). - In 2010 is in het kader van het verkrijgen van een stuk gemeentegrond in het Mozartplantsoen een bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 4). In de bodem zijn licht verhoogde gehaltes van enkele van de onderzochte stoffen waargenomen. De aangetroffen concentraties komen overeen met de achtergrondkwaliteit van de bodem in dat deel van Nieuwegein. De resultaten vormen geen belemmering voor de voorgenomen bouw. Indien van de locatie in het Mozartplantsoen grond vrijkomt tijdens het bouwen dan is deze binnen Nieuwegein altijd toepasbaar. Grondverzet mag dus plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart. Het grondverzet moet wel worden gemeld op het landelijke meldpunt. 4.4.3 Duurzaam bouwen en energie Bij het bouwplan wordt gedeeltelijk aan de beleidskaders duurzaam bouwen en energie voldaan. De volgende maatregelen worden achterwege gelaten: • De toetsing van de milieuprestatie met behulp van het instrument GPR-gebouw zal niet plaatsvinden. Er wordt voldaan aan de landelijke bouwregelgeving. • Een laag-temperatuur-verwarming systeem wordt niet toegepast gezien dit systeem door de langzame opwarming van de woning ongeschikt is voor de seniorendoelgroep. • Een betere geluidwering tussen de woningen onderling vervalt. Het Bouwbesluit bevat op dit punt voldoende goede voorschriften en in Nieuwegein is geen sprake van specifieke overlast. De volgende maatregelen worden getroffen: • Een EPC waarde die 10% lager ligt als de geldende norm. • Er worden geen uitlogende bouwmaterialen toegepast. • Het toepassen van gecertificeerd duurzaam geproduceerd hout (FSC-keurmerk of gelijkwaardig). • Er wordt een gebruiksvriendelijke handleiding opgesteld voor de bewoners/gebruikers. • Het waarborgen van een duurzaam en gezond binnenmilieu. Gezien de doelgroepen van Woonzorg Nederland is in eerste instantie de nadruk gelegd op de duurzame flexibiliteit van het complex. Er is gekozen, ondanks de ongunstige vormfactor die

27

dit oplevert, om de woningen te ontwerpen met een brede beukmaat. Dit vergroot de indeelbaarheid en het toekomstig gebruik van het complex. De woningen worden verder zodanig technisch aangepast dat het door middel van domotica toepassingen op efficiënte wijze bijdraagt aan het plezier, de waarde, duurzaamheid en de levensloopbestendigheid van het wonen. Aanvullende op de eisen van de afnemer/verhuurder zijn verder de eisen van Woonkeur, het Politie Keurmerk Veilig Wonen en de eisen uit Aanpasbaar Bouwen als leidraad meegenomen in het ontwerpproces. In tweede instantie is gekeken naar de energievraag van de woningen. Om de energie vraag te beperken wordt de schil van het gebouw goed geïsoleerde, luchtdicht gebouwd door o.a. toepassing van knevelend hang/en sluitwerk, is gekozen voor een kozijn met een hoge U waarde en wordt standaard buitenzonwering aangebracht op de zonbelaste gevels. Het toepassen van buitenzonwering beperkt het aantal temperatuuroverschrijdingsuren. Daarnaast zorgt de massa van de betonconstructie voor het uitdempen van grote temperatuurschommelingen. Kijkend naar het kwaliteitsaspect gezondheid in relatie tot het comfort en onderhoud is voor een individueel installatieconcept gekozen. Ten aanzien van het waterverbruik zullen kranen worden toegepast met EcoJoyTM technologie waardoor het waterverbruik met zo'n 35% zou kunnen verminderen. Dit heeft tevens invloed op het gebruik van gas en elektra (tbv het opwarmen van het water dat gebruikt wordt). Het ventilatieprincipe is van natuurlijke toevoer en mechanische afvoer van ventilatielucht. Toevoerroosters zijn voorzien van een mechanisch regelmechanisme die voorkomen dat te hoge luchtsnelheden in de leefzone ontstaan. De host-controller bedient de mechanische afzuiging en is door de bewoner zodanig te programmeren dat het ventilatieprogramma wordt afgestemd op de normale bezetting van de woning. Dit geheel draag bij aan het onnodig warmteverlies. De warmteafgifte vindt plaats door middel van radiatoren/convectoren. Zowel het zonwerings-, verwarmings- als ventilatiesysteem zijn zodanig ontworpen dat deze door middel van domotica toepassingen kunnen worden aangestuurd en dragen bij aan een EPC waarde die 10% lager ligt als de geldende norm. 4.5 Belemmeringen Volgens de KLIC oriëntatiemelding (zie bijlage 9) vormen planologisch relevante leidingen in- en nabij het plangebied geen problemen. Er lopen inderdaad kabels en leidingen aan de oostzijde en de zuidzijde van het perceel. Dit betreft gas, laagspanning, data en water. Stadsverwarming is niet aanwezig. Aandachtspunten zijn de aanleg van een glasvezelkabel voor de voorzieningen op de begane grond en de mogelijke aanpassing van afwijkend van de oriëntatie Klicmelding gelegen leidingen in de directe nabijheid van de erfgrens.

28

5.

Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid De Stichting Woonzorg Nederland neemt zowel de woningen als de maatschappelijke plint af. De gemeente heeft met HKL Projectontwikkeling een exploitatieovereenkomst opgesteld waarin financiële afspraken gemaakt zijn gemaakt met betrekking tot de kosten voor de ambtelijke ondersteuning, oplevering van openbaar gebied en de eventuele planschade op grond van artikel 6.1 Wro als gevolg van het stedenbouwkundig plan en bijbehorende bouwplan. De kosten hiervoor zijn voor rekening van HKL projectontwikkeling. 5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Ten behoeve van het bouwplan is een inspraaktraject gevolgd. Dit traject bestond uit een inloopavond, de mogelijkheid tot het indienen van een inspraakreactie en een mondelinge bespreking van deze reacties. Door de gemeente is een Reactienota inspraakreacties opgesteld. In het vervolg zal de uniforme openbare voorbereidingsprocedure worden gevolg (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht). Het ontwerpbesluit zal gedurende zes weken ter inzage worden gelegd, waarbij voor een ieder de mogelijkheid bestaat om zienswijzen in te dienen. Het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning zal bekend worden gemaakt. Na bekendmaking zal het besluit zes weken ter inzage liggen. Gedurende deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de rechtbank. 5.2.2 Resultaten van het overleg met HDSR Het Hoogheemraaschap De Stichtse Rijnlanden heeft aangegeven akkoord te zijn met deze ruimtelijke onderbouwing. Er dient nog een Watervergunning te worden aangevraagd.

29