FINANCIERING VAN GROOT ONDERHOUD In de praktijk komt het regelmatig voor, dat een ouder appartementengebouw dringend aan renovatie en/of groot onderhoud toe is. In die gevallen doet de Vergadering van Eigenaars er goed aan een plan van aanpak samen te stellen, waarbij zowel (meerjaren) begrotingen, al dan niet ondersteund door deskundigenrapporten, worden opgemaakt en besluiten worden genomen om ten behoeve van de uit te voeren werkzaamheden extra voorschotbijdragen c.q. eenmalige bijdragen bij de leden te heffen. Op die manier zal de Vereniging van Eigenaars in de regel in staat zijn om op een redelijke termijn tot verwezenlijking van haar plannen te komen. Maar wat gebeurt er, indien de Vergadering van Eigenaars besluit geen extra voorschotbijdragen c.q. eenmalige bijdragen te heffen en/of indien blijkt, dat de leden van een Vereniging van Eigenaars financieel niet in staat zijn die extra voorschotbijdragen c.q. eenmalige bijdragen op te brengen? Biedt dan een externe financiering van dat groot onderhoud of die renovatie soulaas? Kan de Vereniging van Eigenaars in dat geval bijvoorbeeld een geldlening bij een bank of een ander financieringsinstituut sluiten? Nadere bestudering van de juridische merites en jurisprudentie leert, dat aan dit vraagstuk nogal wat haken en ogen zitten. Doelomschrijving Artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt, dat de Vereniging van Eigenaars het beheer over de gemeenschap voert. De artikelen 8 en 29 van het ModelSplitsingsreglement 1973, welk in deze gevallen vaak van toepassing is, noemen als doel van de Vereniging van Eigenaars “het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars” en “het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken”. Gezien dit uitgangspunt is het dus eerst de vraag, of het doel van de Vereniging van Eigenaars wel zodanig kan worden uitgelegd, dat daar ook het sluiten van een geldleningsovereenkomst onder valt. Anders gezegd: is de Vereniging van Eigenaars wel het juridisch vehikel om het appartementengebouw in stand te houden, waar niet de Vereniging van Eigenaars maar de gezamenlijke appartementseigenaren eigenaar van het gebouw zijn en dus voor het groot onderhoud etc. moeten zorgdragen? Soms overweegt men dat de wetgever aan de Vereniging van Eigenaars een beperkte bevoegdheid heeft gegeven, en wel de bevoegdheid om de middelen van de Vereniging van Eigenaars te beheren, dus niet om middelen c.q. gelden ten behoeve van het (groot) onderhoud van het appartementengebouw te verwerven. Indien dit juist is, leert de basis van het appartementsrecht, dat de Vereniging van Eigenaars niet de
1
verplichtingen van de gezamenlijke appartementseigenaars kan overnemen. Anderzijds dient te worden toegevoegd dat er schrijvers zijn die menen dat het doel van de Vereniging van Eigenaars niet uitsluit dat dit soort geldleningsovereenkomsten door de Vereniging van Eigenaars kunnen worden aangegaan. Die schrijvers menen dat nu een verbod niet in de wet is vastgelegd, de wettelijke doelstelling van de VvE ruim moet worden uitgelegd. Een belangrijke aanvulling/wijziging is voorts terug te vinden in het (nieuwe) artikel 44 lid 4 MR 2006 waarin – zij het indirect – wordt verwezen naar de mogelijkheid van de VvE om daadwerkelijk een geldleningsovereenkomst met een financier te sluiten. De rechtspraak sluit zich hierbij aan. Uitgangspunt is dus dat de VvE inderdaad die mogelijkheid heeft. Langdurige verplichting? Een hindernis evenwel zou voorts artikel 38 lid 1 MR 1973 kunnen zijn. Daarin staat, dat de VvE geen overeenkomsten kan sluiten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien en die zich over een langere periode dan één jaar uitstrijken, tenzij die overeenkomsten betrekking hebben op het normale beheer van de gemeenschap. Weliswaar lijkt de geldleningsovereenkomst niet onder het normale beheer van de gemeenschap te vallen, maar momenteel wordt in het algemeen aangenomen, dat het wel het geval is, mits natuurlijk de geldlening het (groot) onderhoud betreft. Juist omdat dit artikel 38 lid 1 van het MR 1973 – evenals overigens artikel 39 lid 1 van de MR 1983 en 1992 – in het verleden tot zoveel praktische problemen hebben geleid, is dit artikel in het nieuwe MR 2006 niet meer terug te vinden. Dat betekent, dat voor Verenigingen van Eigenaars, die het nieuwe MR 2006 hanteren, deze bepaling sowieso geen struikelblok voor de onderhavige problematiek meer zal kunnen vormen. Artikel 5:126 lid 1 BW Een derde obstakel vormt wellicht het per 1 mei 2005 gewijzigde artikel 5:126 lid 1 BW, houdende de verplichting van een Vereniging van Eigenaars om ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten een reservefonds in stand te houden. Het aangaan van een geldleningsovereenkomst door de VvE staat immers op gespannen voet met de tekst van dit artikel. Het kan niet anders zijn dan dat het de bedoeling van de wetgever is geweest, dat bestaande VvE’s ten behoeve van (groot) onderhoud c.q. renovatie gelden via het reservefonds sparen, opdat tijdig dat (groot) onderhoud kan worden uitgevoerd. Daarbij heeft de wetgever niet voor ogen gehad, dat de VvE ten behoeve van de individuele appartementseigenaars dat (groot) onderhoud zou (voor-)financieren.
2
Artikel 5:122 lid 6 BW In het verlengde van deze problematiek is er bovendien het nieuwe artikel 5:122 lid 6 BW, waarin is bepaald, dat de notaris bij overdracht van een appartementsrecht aan de transportakte een verklaring moet hechten, houdende een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE. Dat zou kunnen betekenen dat de notaris enerzijds een reservefonds van bijvoorbeeld € 100,00 kan melden en tegelijkertijd de schuld aan de geldlener niet behoeft te noemen. Naar ons oordeel heeft de wetgever dat niet bedoeld. Klaarblijkelijk moet de oplossing worden gevonden in de regel, dat ook de schuld ex geldlening door de notaris moet worden vermeld. Een extensieve uitleg van artikel 5:126 lid 1 BW dus. Artikel 5:113 BW Het sluiten van een geldleningsovereenkomst door de VvE betekent voorts, dat de VvE een negatief eigen vermogen zal krijgen. Dat zal er toe kunnen leiden, dat toekomstige kopers van appartementsrechten uitermate terughoudend zullen zijn met hun aankoopbeslissingen, voor zover zij dus al door de verkoper c.q. de bestuurder van de geldleningsovereenkomst op de hoogte zijn gebracht. Volgens artikel 5:113 lid 3 BW zijn immers de individuele appartementseigenaren voor ondeelbare schulden, zoals de geldlening, voor het geheel aansprakelijk. Bij eventuele tekorten in de exploitatie zullen de individuele appartementseigenaren die tekorten ten opzichte van elkaar moeten aanvullen. Artikel 5:113 lid 5 BW bepaalt bovendien, dat de appartementseigenaren die ten tijde van het ontstaan van een bepaalde schuld eigenaar zijn, naast de VvE hoofdelijk aansprakelijk zijn voor deze schuld. Belangrijk is dat deze hoofdelijke aansprakelijkheid blijft bestaan, ook nadat het appartementsrecht in eigendom is overgegaan. Er zijn schrijvers die menen, dat de hoofdelijke aansprakelijkheid ondeelbare verplichtingen betreft, zodat die eigenaren alleen aansprakelijk zijn voor hun gedeelte van de schuld, maar naar het oordeel van de kantonrechter te Arnhem – beschikking van 24 mei 2004 – ziet het bepaalde in artikel 5:113 lid 5 BW slechts toe op de aansprakelijkheid van de appartementseigenaren onderling en jegens de VvE, dus op de zogenoemde interne aansprakelijkheid. In zoverre is de geldlening inderdaad intern deelbaar. Dat neemt echter niet weg dat in de relatie appartementseigenaren en geldlener, dus ten aanzien van de externe aansprakelijkheid, de appartementseigenaren wel degelijk hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de tekorten van de VvE. Wanneer één of meer appartementseigenaren dus niet in staat zijn hun aandeel in de geldlening te betalen en voor het overige geen of onvoldoende verhaal bieden, valt geenszins uit te sluiten dat degene die het
3
meest solvabel is, rechtstreeks door de geldlener op de ontstane tekorten wordt aangesproken. Dat is de reden dat de kantonrechter te Arnhem uiteindelijk oordeelde dat financiering door een externe geldlener van (groot) onderhoud geen doorgang kon vinden. Waardestijging? In sommige gevallen zal voorts de vraag kunnen worden gesteld of de investeringen, die met het renovatieplan zijn gemoeid, wel kunnen worden terugverdiend. Het uitvoeren van (groot) onderhoud c.q. een renovatie betekent immers niet impliciet dat de appartementen vervolgens in waarde zullen stijgen, zeker niet met het aandeel dat per appartement aan het (groot) onderhoud c.q. die renovatie moet worden bijgedragen. Tegen dit licht maar ook oordelende dat in verband daarmede een belegger niet altijd een substantiële huurverhoging kan doorberekenen, overwoog de hiervoor genoemde kantonrechter, dat ook dat een situatie kan zijn waarbij het niet redelijk is, dat een appartementseigenaar wordt gedwongen om aan een financiering van (groot) onderhoud medewerking te verlenen. Uit die uitspraak kan zelfs worden afgeleid dat de kantonrechter van oordeel is dat ook zonder financiering een appartementseigenaar niet altijd tot renovatie kan worden gedwongen. Deze laatste overweging delen wij overigens niet met de kantonrechter. Hypotheekhouders Bij de onderhavige problematiek mag voorts niet worden vergeten, welk belang de hypotheekhouders in casu hebben. Het zijn immers de hypotheekhouders die in de regel de aankoop van de appartementsrechten hebben gefinancierd en wel op basis van een ter gelegenheid van de koop/verkoop van het appartementsrecht tot stand gekomen taxatie. De hypotheekhouders zijn in de regel dus niet erg verheugd indien via een omweg, dus via een al dan niet grote geldlening en dus een negatief eigen vermogen van de VvE, hun zekerheid gedeeltelijk teniet wordt gedaan. Afhankelijk van de toepasselijke Voorwaarden bij de hypotheekovereenkomst is een situatie voorstelbaar, dat de appartementseigenaar daarom ten opzichte van de hypotheekhouder niet bevoegd is om te handelen zoals in dit artikel omschreven. In ieder geval is het in voorkomende gevallen belangrijk dat de appartementseigenaar contact met zijn hypotheekhouder opneemt. Conclusie Al met al zijn er voldoende mogelijkheden voor de VvE om een geldlening aan te gaan, maar kleven er nogal wat bezwaren aan de totstandkoming
4
van een geldleningsovereenkomst ten behoeve van (groot) onderhoud c.q. renovatie door de Vereniging van Eigenaars en een externe geldlener. De VvE dient er in ieder geval rekening mee te houden, dat een betreffend vergaderbesluit op verzoek van een appartementseigenaar, die het met bedoelde gang van zaken niet eens is, door de kantonrechter zal kunnen worden vernietigd, met name ter bescherming van de belangen van de individuele appartementseigenaren en hypotheekhouders. Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. N.L. Rijssenbeek en mr. H.J. Braakhuis.
5
