TAXATIES EN ADVIES
Stimo bv
Onteigeningen
Mostaid en Partneis
P l a n s c h a d e en N a d e e l c o m p e n s a t i e E-maHadres:Laiyi!Osiardig|irti|iU»m Bankrekening: RABOBANK 151047235 KVK nr: 13015560. BTW nr: NL001907384B01
Lufeaweg 23 U212ETMAASfRKHT trtefoon- ++433540777 +., 31651494455
Stichting Achmea Rechtsbijstand T.a.v. Mevrouw Mr. G. Visser Posbus 10100 5000 JC Tilburg.
Maastricht, 19 augustus 2014 Onderwerp: Zaaknummer R208473646 Eulen Stuifzand. Geachte mevrouw Visser, Via uw e-mail bericht heeft u mij verzocht in bovengenoemde zaak te adviseren ter zake van de kans van slagen van een verzoek tot tegemoetkoming in planschade van de heer J. Eulen, Hoofdweg 18, .. 7934 PE Stuifzand, hierna te noemen verzoeker. ~"~~~~ ' Verzoeker stelt schade te lijden ten gevolge van het wijzigen van het planologische regime, in de directe omgeving van zijn eigendommen. Ten gevolge van de wijziging zal er waardevermindering optreden aan de hem in eigendom toebehorende woning Hoofdweg 18,7934 PE Stuifzand. De waardevermindering is zijns inziens een gevolg van: - inbreuk op de privacy - vermindering van uitzicht - toename van de verkeersdruk. Naar aanleiding van dit verzoek heb ik de mij ter beschikking staande stukken bestudeerd en kom tot navolgende conclusies. Ter boordeling van het risico op planschade is in deze casus het volgende van belang: Overwegingen met betrekking tot artikel 6.1 Wro. Artikel 6.1 Wro, in werking getreden per 1 juli 2008, bepaalt dat burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bestemmingsplan of andere in artikel 6.1 lid 2 Wro genoemde besluiten, op aanvraag een tegemoetkoming in schade toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet anderszins is verzekerd. Ingevolge artikel 6.2 lid 2 Wro blijft in ieder geval van schade in de vorm van een waardevermindering van de waarde van een onroerende zaak voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan (tenminste) twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Achmea R208473646
19 augustus 2014
Lid 2. Een oorzaak als bedoeld'mhet eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a, b en d; c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel e, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voorzover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4. Voor de beoordeling van een mogelijke aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient verder te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden, daarbij zijn de navolgende overwegingen van belang. Beoordelingscriteria tegemoetkoming in schade: Voor het beoordelen of sprake is van planschade gelden de volgende criteria: 1. is de aanvrager om tegemoetkoming in schade belanghebbende 2. is de aanvrager ontvankelijk in zijn aanvraag om tegemoetkoming in schade 3. is de planologische maatregel onherroepelijk 4. houdt de schade causaal verband met de planologische maatregel 5. is de planologische maatregel voor belanghebbende nadeliger dan de voorheen geldende planologische maatregel 6. is er sprake van risicoaanvaarding en/of voorzienbaarheid als bedoeld in artikel 6.3 Wro 7. vaststellen van de omvang van de schade, rekening houdend met het normaal maatschappelijk risico als bedoeld in artikel 6.2 Wro 8. welke schade lijdt de belanghebbende ten gevolge van de planologische mutatie 9. heeft aanvrager mogelijkheden om de schade te voorkomen ofte beperken als bedoeld in artikel 6.3 Wro 10. is de schade anderszins verzekerd 11. dienen de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand als bedoeld in artikel 6.5 Wro te worden vergoed 12. dient wettelijke rente betaald te worden ex artikel 6.5 Wro. Op basis van de vorenstaande beoordelingscriteria en de mij ter beschikking staande gegevens constateer ik in de onderhavige casus het volgende:
Achmea R208473646
19 augustus 2014
Plaatselijke situering:
*AÏF>t*
Verblijfeobject Identificatie: 0118010000057977 Status: Verblijfsobject in gebruik Gebruiksdoel(en): woon&nctie Oppervlakte: 166 m2 Adres Adres: Hoofdweg 18 Postcode: 7934PE Plaatsnaam: Stuifzand De ligging van het object aan de rand Stuifzand.
Achmea R208473646
19augustus 2014
De oude planologische situatie van de nieuwe bouwlocatie werd gevormd, deels door het bestemmingsplan "Stuifzand Partieel plan '83" vastgesteld op 29 maart 1984, met de bestemming "agrarisch". Deels door het bestemmingsplan "Buitengebied Noord", vastgesteld 22 november 2007, met de bestemmingaanduiding: "Landelijk gebied III". De nieuwe planologische situatie wordt gevormd door het bestemmingsplan "Stuifzand, deelplan uitbreiding woningbouw 2011. Vastgesteld op 12 december 2013.
~^pp-'-/
Op de ter discussie staande locatie wordt in de nieuwe planologische situatie de bouw mogelijk gemaakt van een aantal woningen met de daarbij behorende voorzieningen en de aanleg van een fiets/voetpad direct grenzend aan de eigendommen van verzoeker. Achmea R208473646
19 augustus 2014
De in het plan voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: woningen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf; aan- en uitbouwen en bijgebouwen; met de daarbij behorende: • • •
andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde; andere werken; tuinen en erven. 6.2 Bouwregels 6.2.1 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen de volgende bepalingen gelden: B «
een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; de hoofdgebouwen dienen qua bouwaanduiding zoals weergegeven op de verbeelding en welke overeenkomt met de bouwaanduiding zoals genoemd in onderstaande matrix, en de daarbij behorende woningtype, aantal bouwlagen, kapvorm en maatvoering te voldoen aan de eisen die in de volgende matrix zijn gesteld;
bouwwoningaanduiding type*
Aantal Goothoogte bouwlagen (m)
(m)
min max min
min
max
Bouwhoogte
Dakhelling
Kapvorm
max
n min
** max
sba-1
vrij
3,5
10
30
60
D/LA/S
sba-2
tae/vrij
3,5
10
30
60
D/LA/S
sba-3
tae/vrij
3,5
10
30
60
D/LA/S
6
10
30
60
D/LA/S
sba-4
tae/vrij
Woningtype*
Kapvorm * *
gs tae
gestapeld
D
dwarskap
twee-aan-een
LA
langskap
aeg
aaneengebouwd
P
platdak
vrij
vrijstaand
S LE
stolpkap lessenaarskap
» «>
®
in de bouwaanduiding sba-2 zijn maximaal 2 woningen toegestaan; afstand van het hoofdgebouw tot een niet aangebouwde zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 2,5 meter te bedragen; met dien verstande dat de afstand van een vrijstaande woning tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 4 meter bedraagt; op het bouwperceel van een twee-aan-een gebouwde of vrijstaande woning dient voldoende ruimte te worden gereserveerd voor ten minste 2 parkeerplaatsen.
6.2.2 Bijgebouwen Voor het bouwen van bijgebouwen, waaronder begrepen aan- en uitbouwen, de volgende bepalingen gelden: «»
de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen per hoofdgebouw bedraagt maximaal: o 100 m 2 bij bouwpercelen met een oppervlakte tot 750 m 2 ; o 125 m 2 bij bouwpercelen met een oppervlakte vanaf 750 m2 tot 1.000 m 2 ; o 150 m z bij bouwpercelen met een oppervlakte vanaf 1.000 m2 tot 1.500 m 2 ;
Achmea R208473646
19 augustus 2014
i
o o
175 m2 bij bouwpercelen met een oppervlakte vanaf 1.500 m2 tot 2.000 m2; 200 m2 bij bouwpercelen met een oppervlakte vanaf 2.000 m2 en groter;
met dien verstande dat: o o
« • e <•
ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw aansluitende erf mag worden bebouwd; de afstand tussen het hoofdgebouw en bijgebouwen maximaal 30 meter mag bedragen;
de bijgebouwen dienen minimaal 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd; de goothoogte mag niet meer dan 3 meter bedragen; de bouwhoogte mag niet meer dan 7,5 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet hoger mag zijn dan 80% van de bouwhoogte van het hoofdgebouw; de dakhelling bedraagt minimaal 15 o en maximaal 60 o.
6.2.3 Carports en overkappingen Voor het bouwen van carports of overkappingen gelden de volgende regels: • «
de carport of overkapping mag niet meer dan 1 meter voor de voorgevel worden geplaatst; de bouwhoogte mag niet meer dan 3 meter bedragen. 6.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 3 meter mag bedragen, met dien verstande dat voor erf- of perceelsafscheidingen geldt dat de hoogte: • •
maximaal 1 meter mag bedragen; of maximaal 2 meter mag bedragen, mits meer dan 1 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gebouwd;
Beoordelingscriteria: Adi: De locatie van het bouwplan dat mogelijk wordt gemaakt door het nieuwe bestemmingsplan is op geringe afstand gelegen van het woonhuis van verzoeker. Deze afstand is van dien aard dat er voldaan wordt aan het nabijheidcriterium. Op basis van deze constatering moet gesteld worden dat verzoeker als belanghebbende ex artikel 6 1 lid 1 aangemerkt kan worden. Ad 2: Verzoeker is ontvankelijk in zijn aanvraag om tegemoetkoming in schade, mits een verzoek tijdig wordt ingediend, in ieder geval binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de planologische maatregel. Ad 3: De vraag of de planologische maatregel is aan te merken als schadeveroorzakende ex artikel 6.1 Wro dient bevestigend te worden beantwoord. Ad 4: De schade die verzoeker lijdt houdt causaal verband met de planologische maatregel.
Achmea R208473646
19 augustus 2014
Ad 5: Er kan geconcludeerd worden dat tengevolge van de planologische maatregel de woonomgeving verandert en wel als volgt: - Aantasting van de privacy. Vanuit de te realiseren bebouwing is direct zicht op de tuin en inkijk in de woning van verzoeker mogelijk, waardoor de privacy in en rond het getaxeerde object wordt aangetast. -
Toename geluidshinder. Gelet op de redelijk korte afstand tussen de eigendom van verzoeker en de aanleg van een fiets/voetpad en van en ontsluitingsweg naar het nieuwe bouwplan zal er sprake zijn van toename van het geluidsniveau veroorzaakt door de gebruikers van het fiets/voetpad en het verkeer op de ontsluitingsweg. In vergelijking met de oude situatie zal het geluidsniveau toenemen. Hierdoor is sprake van waardevermindering.
-
Toename van de verkeersdruk. Als gevolg van het intensiveren van de bebouwing en het gebruik van de ontsluitingsweg zal de verkeersdruk op korte afstand van de eigendom van verzoeker toenemen, waardoor het woongenot in negatieve zin zal worden beïnvloed en is er sprake van waardevermindering.
-
Verslechtering van het uitzicht. Op redelijk korte afstand van de woning van verzoeker wordt woonbebouwing gerealiseerd met een aanzienlijk bouwvolume, waardoor het uitzicht vanuit de woning en vanuit de tuin van verzoeker wordt beperkt. Ook hierdoor treedt waardevermindering op.
Vergelijking van de oude en de nieuwe planologische situatie. (zie hiervoor ook de bestendige jurisprudentie o.a. UN:BV2432, AbRS 01-02-2012 en UN8754, AbRS 23-03-2011).
Voor zover ik uit de mij ter beschikking staande stukken kan opmaken, was het in de oude planologische situatie niet mogelijk om gebouwen op te richten op de ter discussie staande gronden. Ook konden grond niet gebruikt worden voor verkeersdoeleinden. Het nieuwe planologische regime maakt de bouw van een aantal woningen mogelijk, direct achter de eigendommen van verzoeker, met een goothoogte van maximaal 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Na vergelijk van de planologische regimes, daarbij rekening houdend met de maximale invulling daarvan, valt te concluderen dat de waarde van eigendommen van verzoeker in negatieve zin wordt beïnvloed ten gevolge van de door de gemeente Hoogeveen genomen planologische maatregel en wel om de volgende redenen: * Conform het vastgestelde stedenbouwkundig plan wordt woningbouw mogelijk gemaakt op korte afstand van de woning van verzoeker, waardoor vermindering van privacy zal ontstaan ten gevolge van inkijk in de woning en in de tuin. Ook ten gevolge van de aanleg van een fiets/voetpad op zeer korte afstand, zal de privacy in en rond het woonhuis van verzoeker verminderen. * het omgevingsgeluid zal toenemen ten gevolge van de verdichting van de woonomgeving, met als gevolg verhoging van het verkeers- en omgevingslawaai en hogere milieubelasting. * het omgevingskarakter zal wijzigen. Het landelijke karakter van de gronden achter de woning van verzoekers veranderd in een woongebied, met alle daarmee verbonden activiteiten. Hierdoor zal de situeringswaarde van de woning afnemen. Beoordeling van de eventuele schade. Het is evident dat een redelijk handelend en denkend koper zich bij het nemen van een aankoopbeslissing zal laten leiden door de negatieve factoren veroorzaakt door de nieuwe planologische maatregel en. een lagere prijs zal bieden voor de eigendommen van verzoeker, dan wanneer de planologische wijziging niet zou hebben plaatsgevonden. Achmea R208473646
19 augustus 2014
1
Gelet op het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat verzoeker ten gevolge van de planologische wijziging schade zal lijden, veroorzaakt door de waardevermindering van zijn eigendommen.
Ad 6: Of er sprake is van voorzienbaarheid moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag often tijde van de eigendomsverwerving van de onroerende zaak voor een redelijk handelend en denkend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (o.a. de uitspraken van 30 januari 1996 BR1997/512 en 8 september 2004, LNJ AQ9963) volgt, dat er slechts van voorzienbaarheid sprake kan zijn, als de documenten waarin planologische wijziging worden aangekondigd, voldoende concrete beleidsvoornemens betreffen die openbaar zijn gemaakt. Verder is voor voorzienbaarheid vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen gestoeld is op een door het bevoegd gezag vastgesteld ruimtelijke beleid. Uit de mij ter beschikking gesteld stukken kan geconcludeerd worden dat verzoeker de eigendom van het pand Hoofdweg 18 te Stuifzand heeft verworven op 6 juli 2004. Voor de beoordeling van eventuele voorzienbaarheid, zijn ten tijde van de eigendomsverwerving de navolgende planologische maatregelen en/of aankondigingen van belang: Vóór en tijdens de aankoopdatum was vigerend het bestemmingsplan "Stuifzand partieel plan 1983", vastgesteld op 29 maart 1984. In dit plan was de ter discussie staande bouwlocatie en de aanleg van verkeersvoorzieningen niet voorzien. Ook zijn mij geen publicaties bekend van plannen die wezen in de richting van een wijziging van het planologische regime. Verzoeker kon dus niet voorzien dat het planologische regime met betrekking tot de agrarische locatie zou wijzigen in een woonlocatie. Hem kan daarom geen "voorzienbaarheid" worden tegengeworpen. Het verzoek om tegemoetkoming in de door hem geleden schade welke voortvloeit uit de nadelige planologische situatie ten gevolge van het gewijzigde planologische regime, kan daarom niet worden afgewezen op grond van voorzienbaarheid en komt in principe voor vergoeding in aanmerking.
Ad 7 en 8: Na vergelijking van de positieve en negatieve factoren en omstandigheden welke voortvloeien uit de planologische wijziging, kan geconcludeerd worden dat de bestemming en het gebruik van deter discussie staande gronden wijzigen en dat er in de directe omgeving veranderingen optreden die een negatieve invloed hebben op de waardeontwikkeling van de eigendommen van verzoeker. De omvang van de schade, voortvloeiende uit deze negatieve waardeontwikkeling kan ik op dit moment natuurlijk niet beoordelen. Daarvoor is een plaatselijke opname en taxatie noodzakelijk. Uitgaande van een objectieve waardering van de onroerende zaak van verzoeker vóór en na de planologische wijziging, zal een ter zake deskundig en ter plaatse goed ingevoerd taxateur zeker constateren dat er schade ten gevolge van de planologische maatregel zal ontstaan door waardevermindering van de eigendommen van verzoeker. Gelet op de normaal gebruikelijke taxatiemethodieken en rekening houdend met de op basis van de vaste jurisprudentie in gebruik geraakte kwalificaties met betrekking tot de vaststelling van de hoogte van planschade, zal de waardevermindering in deze casus kunnen worden ingeschat op circa 4% tot 6% van de waarde van de onroerende zaak in de oude situatie. —•——=*
Ad 9 en 10: De aanvrager heeft geen mogelijkheden om de schade te voorkomen ofte beperken als bedoeld in artikel 6.3 Wro. Ook is de schade niet anderszins verzekerd.
Ad 11 en 12: Bij het verzoek om tegemoetkoming is de schade, dient eveneens gevraagde te worden voor vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand als bedoeld in artikel 6.5 Wro. Tevens dient gevraagd te worden om vergoeding van de wettelijke rente ex. artikel 65. Wro. Achmea R208473646
19 augustus 2014
1
Vergoedbaarheid van de eventuele schade. Ter beantwoording van de vraag of de eventuele schade voor vergoeding in aanmerking komt, dient het volgende in overweging genomen te worden. Zoals ik hiervoor al heb aangegeven heeft de door de gemeente voorgenomen planologische maatregel een negatieve invloed op de omgevingsbelasting en de omgevingskarakteristiek, waardoor waardevermindering van de eigendommen van verzoekers zal optreden. Ingevolge artikel 6.2 lid 2 Wro blijft in geval van schade in de vorm van een waardevermindering van de waarde van een onroerende zaak voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan 2 procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Zoals uit de voren beschreven schadebeoordeling blijkt, zal de schade welke verzoekers lijden ten gevolge van de waardevermindering van hun eigendommen, naar mijn mening het normaal maatschappelijk risico te boven gaan en dient daarom voor tegemoetkoming in aanmerking te komen. Conclusie. Resumerend concludeer ik dat verzoeker op grond van de Wet ruimtelijke ordening artikel 6 lid 1 e.v. en op grond van de daaromtrent gevormde bestendige jurisprudentie, in aanmerking komt voor tegemoetkoming in planschade en er op basis van de mij ter beschikking gestelde stukken, naar mijn mening met succes een verzoek kan worden ingediend. Ik geef u dan ook in overweging uw cliënten de heer Eulen te adviseren een dergelijk verzoek aan het gemeentebestuur van Hoogeveen te richten, op grond van voren omschreven waardevermindering van hun eigendommen ten gevolge van: * vermindering van privacy ontstaan ten gevolge van inkijk in de woning en in de tuin. Ook ten gevolge van de aanleg van een fiets/voetpad op zeer korte afstand, zal de privacy in en rond het woonhuis van verzoeker verminderen. * het omgevingsgeluid zal toenemen ten gevolge van de verdichting van de woonomgeving, met als gevolg verhoging van het verkeers- en omgevingslawaai en hogere milieubelasting. * het omgevingskarakter zal wijzigen. Het landelijke karakter van de gronden achter de woning van verzoekers veranderd in een woongebied, met alle daarmee verbonden activiteiten. Hierdoor zal het uitzicht vanuit de woning en tuin verminderen en de situeringswaarde van de woning afnemen. De hoogte van de tegemoetkoming in planschade zal op basis van een nog uit te voeren taxatie van de waarde van de eigendommen van verzoeker vóór en na de planologische wijziging moeten worden vastgesteld.
Ik vertrouw er op u hiermee voldoende te hebben geïnfonneerd en verblijf. Met vriendelijke groet,
L.M.A. Mostard Planschadedeskundige Gecertificeerd Onteigeningsdeskundige. Beëdigd Registertaxateur
Achmea R208473646
19 augustus 2014
