VISIE VASTGOED DE ROTTERDAM 240 appartementen, 60.000 m2 kantoorruimte, een viersterrenhotel met congresruimte, 1500 m2 voor horeca, 8000 m2 voor leisure-activiteiten en 670 parkeerplaatsen. En dat alles op een terrein niet groter dan een voetbalveld.
Rem Koolhaas kantelt de stad in Rotterdam. Heeft zijn verticale stad ook kans op slagen in ons land? Hoogbouw is geen vies woord meer, klinkt het optimistisch. LAURENZ VERLEDENS
N
DE GRONDGEBONDEN WONING KRIJGT HET M O E I L I J K I N N I E U W E S TA DS ON T W I K K E L I N G
Hoger als het kan
a vier jaar bouwen wordt volgende maand aan de Rotterdamse Wilhelminapier, beter bekend als de Kop van Zuid, De Rotterdam opgeleverd. Dat imposante bouwwerk, ontworpen door het befaamde Office for Metropolitan Architecture (OMA) van Rem Koolhaas, is goed voor een totale vloeroppervlakte van 160.000 vierkante meter. Koolhaas noemt het een verticale stad. Omdat er — zeker naar de normen van de Lage Landen — radicaal is gekozen voor hoogbouw, en omdat het gebouw een grote verscheidenheid van functies samenbrengt. In drie torens van 150 meter hoog komen 240 appartementen en 60.000 m2 kantoorruimte. NH Hotels zal er een viersterrenhotel met 285 kamers en 2000 m2 congresruimte uitbaten. In de sokkel is 1500 m2 gereserveerd voor horeca. Ongeveer 8000 m2 krijgt een zogenoemde leisure-invulling. Er komen ook 670 parkeerplaatsen over vijf bouwlagen, waarvan twee ondergronds. En dat alles op een terrein dat niet groter is dan een voetbalveld. Projecten van die omvang en ambitie kennen we in ons land nog niet, maar ook bij ons is hoogbouw terug van lang weggeweest. De Up-site van Atenor aan het ≤ WWW.TRENDS.BE | 24 OKTOBER 2013 43
Mediargus met docroom pdf
VISIE VASTGOED
≤ Kanaal in Brussel benadert met zijn 140
meter nog het meest het concept van De Rotterdam. In Vlaanderen was de nieuwe woontorenbouw vooral een Antwerpse zaak, met onder meer De Lichttoren en de Parktoren, allebei op Park Spoor Noord, maar nu volgen ook Gent en Leuven. In Leuven integreert de projectontwikkelaar Ghelamco de bouw van een toren met studentenflats en een parkeertoren in het project Waterview aan de Vaartkom. Voor de aankondiging van de bouw van de Queen Towers aan het Gentse Sint-Pietersstation gebruikt de vastgoedinvesteerder Optima Global Estate ook de term verticale stad. De Queen Towers worden 90 en 68 meter
hoog en zullen 197 flats met een, twee of drie slaapkamers herbergen. In de gemeenschappelijke sokkel van de torens komen kantoren. Optima mikt met de Gentse torens ook op een publiek van jonge gezinnen en introduceert met dat doel sky gardens, geïntegreerde gemeenschappelijke tuinen, en sky rooms, grote ontspanningsruimten, in de torens. Jan Gillis, bestuurder bij Optima Global Estate, is ervan overtuigd dat hoogbouw ook in Vlaanderen aan belang zal winnen. Demografische evoluties zoals de bevolkingstoename, de gezinsverdunning en de terugkeer naar de stad, in combinatie met de schaarser wordende ruimte, laten niet veel andere oplossin-
gen toe, meent hij: “Niet iedereen die in de stad wil komen wonen, zal nog een huisje-tuintje-boompje kunnen claimen. En het verder aansnijden van de open ruimte is ook geen optie meer. Hoogbouw maakt kwalitatief wonen op een beperkte ruimte mogelijk.”
Afwisseling maakt het boeiend In ’t Groen Kwartier, op de site van het voormalige Militair Hospitaal van Antwerpen, kunnen nieuwe stadsbewoners wel nog terecht voor een huisje-met-tuintje. Na een wedstrijd in 2005 ontwikkelen de projectontwikkelaars Vanhaerents en Matexi in samenwerking met AG Vespa er 425 wooneenheden, een mix
≤
“Het verder aansnijden van de open ruimte is ook geen optie meer. Hoogbouw maakt kwalitatief wonen op een beperkte ruimte mogelijk” Jan Gillis, Optima Global Estate
WESTKAAI Optima Global Estate commercialiseert de drie resterende torens van het Westkaaiproject in Antwerpen (voorheen van Project2) en is ervan overtuigd dat hoogbouw in Vlaanderen aan belang zal winnen.
44 24 OKTOBER 2013 | WWW.TRENDS.BE
Mediargus met docroom pdf
VISIE VASTGOED
≤ van appartementen, lofts en grondge-
bonden woningen. Begin september startten de projectontwikkelaars met de commercialisatie van de laatste fase (Arsenaal Zuid: 40 nieuwbouwwoningen met tuin). Opvallend: de tandem VanhaerentsMatexi koos niet voor een maximale dichtheid. De wedstrijdvoorwaarden lieten 500 wooneenheden toe op het terrein van 7,7 hectare. “We hebben geopteerd voor meer grondgebonden woningen omdat
dat de kwaliteit van het project en de buurt ten goede komt”, vertelt Lode Waes, CEO van Vanhaerents. “Een stad heeft nood aan woningen én appartementen. En ja, de grondgebonden woning blijft begeerd, ook in de stad.” Maar de volledige ruimte van zo’n site ‘privatiseren’, zoals in een traditionele verkaveling, is volgens Waes niet meer van deze tijd. “Dan privatiseer je eigenlijk de kwaliteit, terwijl de publieke ruimte de lasten moet dragen”, meent
hij. Waes benadrukt dat het relatief grote aantal grondgebonden woningen in ’t Groen Kwartier slechts mogelijk is omdat er op andere plekken hoger en dichter mag worden gebouwd. Aan de westzijde van het terrein zijn drie appartementsblokken van 24 meter hoog gepland. “Hoogbouw mag geen taboe zijn”, vindt Waes. “Sommige ruimtelijke uitvoeringsplannen laten niet toe meer dan vier of vijf niveaus te bouwen. Dat kan een hele ontwikkeling hypothekeren.” ≤
’T GROEN KWARTIER Woontorens van 24 meter maken het mogelijk elders op het terrein te kiezen voor woonhuizen.
46 24 OKTOBER 2013 | WWW.TRENDS.BE
Mediargus met docroom pdf
VISIE VASTGOED
≤ Park in plaats van tuin
De woontorens van ’t Groen Kwartier blijven met hun 24 meter nog net onder de Antwerpse hoogbouwnorm. Dat zal bij de bouw van Nieuw Zuid wel anders zijn. In het verlengde van de trendy wijk het Zuid start volgend jaar de bouw van 2200 nieuwe wooneenheden. Het gaat om een van de grootste residentiële projecten in ons land. “Nieuw Zuid wordt een duurzame, gemengde stadswijk”, vertelt Sam De Maeyer van Triple Living, de eigenaar van een belangrijk deel (18 hectare) van de site. “Er komen zeker twee nieuwe scholen en twee kinderkribbes. In de wijk zal er ook plaats zijn voor buurtondersteunende commerciële functies, denk aan het type winkels en horecazaken zoals die nu al op het Zuid bestaan. Maar de hoofdfunctie is wonen, want het is een van de grote zones waarmee de stad een antwoord wil bieden op de verwachte bevolkingstoename.” Het masterplan is van de hand van het gerenommeerde Italiaanse ontwerpteam Studio Associato Secchi-Viganò, dat de wedstrijd van de stad en de projectontwikkelaar Triple Living won. Het plan voorziet in acht bouwstroken, die dwars op de kaaien en de parkzone zijn georiënteerd en waarin een variatie van bouwtypes en -hoogten mogelijk is. Het aantal bouwlagen zal schommelen tussen vier en acht, maar per strook is ook een woontoren van 60 tot 80 meter gepland. De landschapsarchitecten van Bureau Bas Smets gaan met het masterplan aan de slag voor het ontwerp van een park en de publieke ruimte. “Een van de uitgangspunten was de publieke groenruimte te maximaliseren”, legt De Maeyer uit. “Van de 18 hectare zal ongeveer de helft groenruimte zijn. Er komt een groot park dat we met zogenoemde ‘groene vingers’ doortrekken tot in de woonwijk. De keuze voor hoogbouwaccenten creëert ruimte voor het park en het groen.” In de huidige plannen zijn er geen grondgebonden woningen voorzien. Als je in plaats van de privétuin andere kwaliteiten kunt aanbieden, zoals een buurtpark, wordt de discussie appartement versus grondgebonden woning minder
SLIM MIXEN IN DE BELLIARDWIJK Op verzoek van de stad Brussel heeft Bogdan & Van Broeck Architects in samenwerking met IDEA Consult een analyse gemaakt van het gebouwenbestand in de Belliardwijk, in het hart van de hoofdstad. Dat hart is op sterven na dood omdat de stedelijke mix er al een halve eeuw lang geofferd wordt op het altaar van ‘het kantoor vóór alles’. Om het historische stramien, dat bijna een patrimoniale waarde heeft, te vrijwaren, pleiten de onderzoekers in hun verslag voor een natuurlijke, gerichte omvorming van sommige kantoorgebouwen, die zonder al te veel problemen een andere bestemming kunnen krijgen. “We hebben in de wijk huizenblok per
huizenblok de structuur, de bestemming, de bezetting, de ouderdom en de lichtinval van de gebouwen geanalyseerd”, zegt architect Leo Van Broeck. “We stelden vast dat het geraamte van sommige verouderde kantoorgebouwen een omvorming tot woningen en handelszaken mogelijk maakt. Daarnaast kunnen er ondanks de diepte van de oorspronkelijke percelen ook zeer mooie, luchtige appartementen worden gebouwd.” De onderzoekers kwamen ook tot de vaststelling dat het nodig is de omgeving aan te passen als men de functies in een stadswijk met succes wil wijzigen. Ze halen het voorbeeld van het World Trade Center in de Noordwijk aan. “Dat moest een gemengde functie krijgen, maar het
gebouw was niet gepast voor de geplande mix. Daardoor heeft het winkelcentrum op de tweede verdieping nooit goed gedraaid. Er waren in de omgeving geen woningen voorzien en de lay-out van de toren is veel te ingewikkeld voor potentiële klanten: je moet twee keer de lift nemen en een deur doorgaan om er te geraken.” De onderzoekers pleiten er dan ook voor dat de overheid de privéspelers van bij de aanvang van de projecten zou bijstaan. Ze vragen ook een grotere flexibiliteit aan de dag te leggen en makkelijker afwijkingen toe te staan bij de omvorming van kantoren tot woningen, zoals dat nu al het geval is bij enkele wijkcontracten. PHC
“Als je in zo’n woontoren uitsluitend op beleggers mikt, riskeer je dat het een sociaal getto wordt” Lode Waes, Vanhaerents relevant, vindt De Maeyer. “Ook op het niveau van de individuele wooneenheid kan je veel doen”, zegt hij. “Door de gebouwen intelligent in te plannen zal elk appartement een mooi uitzicht hebben. Alle appartementen krijgen ook ruime en diepe terrassen.”
Functies mengen Moeten we in ons behoorlijk volgebouwde landje niet nog drastischer kiezen voor hoogbouw zoals Rotterdam doet op de Kop van Zuid? Het klinkt project-
ontwikkelaars als muziek in de oren, maar Lode Waes waarschuwt toch ook voor ondoordachte hoogbouw. “Het wordt stilaan een hype en dat houdt ook gevaren in”, meent hij. “Als je in zo’n woontoren uitsluitend op beleggers mikt, riskeer je dat het een sociaal getto wordt.” Hij pleit ervoor om, zoals bij De Rotterdam, verschillende functies te combineren. “We denken hier nog te vaak monofunctioneel. Dat kost veel geld en ruimte. Waarom integreren we geen school in een groter complex? Vandaag
≤
48 24 OKTOBER 2013 | WWW.TRENDS.BE
Mediargus met docroom pdf
VISIE VASTGOED
≤ bouwen we scholen uitsluitend gericht
op die schoolfunctie. Dat is gemakkelijk en het lijkt goedkoop. Maar op lange termijn is het een dure oplossing, want je optimaliseert de grondpositie niet.” Mischa Molsbergen van MAB Development, samen met OVG Real Estate de projectontwikkelaar van De Rotterdam, merkt op dat de vermenging van functies in het concept van de verticale stad onlosmakelijk verbonden is met een groot volume. “Je hebt kritische massa nodig om die extra voorzieningen en diensten rendabel te kunnen aanbieden”, zegt hij. “In De Rotterdam zullen dagelijks ongeveer 4500 mensen het gebouw gebruiken.” Maar is dat grote volume ook niet de achilleshiel van het project? De eerste plannen voor De Rotterdam dateren van
voor de financiële crisis. Molsbergen geeft toe dat de economische situatie de commercialisatie bemoeilijkt. “De kantoormarkt is een huurdersmarkt, en dat voelen wij ook”, zegt hij. “Maar er is toch veel interesse. Dit project spreekt aan, juist door die vermenging van functies. Vooral de monofunctionele kantoorlocaties krijgen klappen.” “De financiering van een groot, multifunctioneel project rondkrijgen, is nog het moeilijkste”, vervolgt Molsbergen. “De financiële partijen kijken naar het risico, en dat is fundamenteel anders in een gebouw met vier functies, omdat er afhankelijkheid is tussen die functies. En de omvang heeft natuurlijk een impact op de doorlooptijd: we moesten partijen aan ons binden die sterk genoeg zijn om de tijdshorizon van vier jaar bouwen te
kunnen overbruggen.” Is een project als De Rotterdam ook mogelijk bij ons? “In theorie wel”, antwoordt Jan Gillis. “Maar ik denk dat Vlaanderen er nog niet klaar voor is. De ruimtelijke regelgeving is hier — vaak terecht — zeer streng voor hoogbouw, maar ik zie vooral ook cultureel-maatschappelijke bezwaren. Hoogbouw gaat nog altijd gebukt onder de negatieve perceptie van de woontorens uit de jaren zestig en zeventig. Omdat de noodzaak en de voordelen van hoogbouw nog te weinig bekend zijn, laten veel buurtbewoners zich nog leiden door een nimbymentaliteit, not in my backyard. In Nederlandse steden kan kwaliteitsvolle hoogbouw meer en meer en meer rekenen op een pimby-reactie: ‘please in my backyard’.” z
50 24 OKTOBER 2013 | WWW.TRENDS.BE
Mediargus met docroom pdf
