Obsah: Mýty o bytových družstvech Poděkování za úklid sněhu Svozy tříděného odpadu pro rok 2002 Hodinová zúčtovací sazba Naše družstvo a Obchodní zákoník Dopis předsedy SČMBD České televizi Vyjádření ke změně plateb za odvoz domovního odpadu Termoregulace Činnost funkcionářů samospráv Přehled dluhů Inzerce Důležitá telefonní čísla
Mýty o bytových družstvech Čas od času proběhne médii zpráva, jak složitá je situace bývalých členů bytového družstva Kavčí skála Říčany, které jako jediné družstvo v České republice se pro předlužení ocitlo v konkursním řízení. Nehledě na skutečnost, že z celkového počtu více než pěti tisíc bytových družstev se do této situace dostalo jedno jediné, bývají tyto informace doprovázeny úvahami různých odborníků, často pracovníků realitních kanceláří, kteří se pokoušejí tuto situaci zobecnit a hrozí členům bytových družstev, že podobný osud zcela jistě potká časem i je. Jako jediný návod na preventivní ochranu bývá předkládán urychlený převod družstevního bytu do vlastnictví (který by samozřejmě nejraději realizovala realitní kancelář, a to za slušné peníze). Odmítám polemiku na téma zda bytová družstva jsou předurčena k ekonomickým potížím jako zcela nesmyslnou. Počet existujících družstev a družstev v likvidaci je argumentem sám o sobě. Proto dost často zapomínáme na to, jak by se vyvíjela situace například v domě, kde jsou všechny byty ve vlastnictví a existuje tedy společenství vlastníků. Je pravdou, že tito vlastníci se nemusí žádných potíží obávat? Je pravdou, že nepomohou o svůj byt přijít? Mohu vám říci, že nikoliv. Jejich právní postavení se zdaleka neliší tak jak se veřejnost domnívá. Podstatou hrozícího případného nebezpečí je hospodaření domu, tj. bytového družstva, společenství vlastníků, de facto jakéhokoli vlastníka. Jde o to, aby při údržbě domu, popř. při dostavbě či nástavbě na střeše postupoval vlastník domu opatrně a vyloučil situaci, kdy nebude schopen pokrýt závazky dodavatelů a partnerů. Zjednodušeně řečeno - nepředlužit se. Pokud by bytové družstvo nebylo schopno plnit své finanční závazky k partnerům a stane se tedy dlužníkem, odpovídá za své závazky celým svým majetkem. Naopak členové jen trojnásobkem svého splaceného členského vkladu. V průměru se tato částka pohybuje okolo tisíce korun. To je poněkud absurdní situace, neboť takto stanovená uhrazovací povinnost nemusí pokrýt celou výši pohledávky. V tom případě pak hrozí družstvu stejně jako jakékoli jiné obchodní společnosti, že se věřitelé rozhodnou využít konkursního řízení. Konkursní podstatu by pak tvořil veškerý majetek družstva, tedy i jednotlivé
domy s byty. Do této konkursní podstaty se vlastnické byty nepočítají, avšak to zdaleka neznamená, že tito vlastníci neodpovídají za závazky, které by vznikly na jejich domě. Rozprodat majetek družstva, především byty, je velice obtížné. Byty jsou obsazeny a na nového vlastníka by přešly závazky z nájemních smluv. Aby byl byt vyklizen, musel by vlastník dosáhnout přivolení soudu se zrušením nájemní smlouvy a byl by nesporně zatížen povinností zajistit byt náhradní. Protože nepůjde o převody vlastnictví družstevních bytů podle zákona o vlastnictví bytů, musel by správce konkursní podstaty nepochybně vrátit poskytnutý státní příspěvek a také uhradit všechny ostatní pohledávky včetně dosud nesplaceného investičního úvěru bance. Tím cena naroste natolik, že spolu s dalšími závazky většina bytů, s výjimkou zvlášť atraktivních lokalit, bude neprodejná. Pokud se objevují návody, že jediným únikem před takovýmto stavem je převod bytu do vlastnictví, není to pravda. Důkazem je i zkušenost družstevníků z Říčan, což je ono jediné družstvo v likvidaci, které byty převádělo členům na základě své zákonem stanovené povinnosti.Správce konkurzní podstaty tyto převody prohlásil za spekulativní jednání občanů, s tím, že chtějí uniknout dluhům způsobeným neopatrností vedení družstva při realizaci výstavby cca čtyřiceti bytů, část dluhů možná vznikla i trestnou činností. Správce konkursní podstaty využil svého práva, aby se domohl zrušení těchto převodů. Ať již pohledávky vznikly jakkoli, jde o dluh družstva. Zastáváme názor, že jde o kolizi dvou zákonů: Zákona o konkurzu a vyrovnání a Zákona o vlastnictví bytů. Pokud by podobná situace, včetně dluhu, vznikla v domech, kde již byty byly převedeny do vlastnictví a kde tedy existuje společenství vlastníků, podstata situace se příliš nemění. Vlastníci bytů ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Pokud by zmíněné družstvo již bylo v době vzniku pohledávek společenstvím vlastníků a výstavbou předseda společenství napáchal dluhy, bylo by zavázáno společenství taktéž se s nimi vypořádat. Dluh by se rozpočetl v poměru podlahových ploch a pokud by nebyl jednotlivými vlastníky uhrazen, mohl by se věřitel domáhat vyvlastnění jakéhokoli majetku vlastníků, prioritně jejich bytů. Soud by tedy vlastníkům mohl nařídit prodej jejich bytů a z výtěžku by uhradil pohledávky. Namítnete jistě, že s výstavbou či údržbou musí vlastníci souhlasit. I zde je to stejné. Též členská schůze družstva musí investici schválit. Také v Říčanech ji schválila a pak se členové čtyři roky na členské schůzi nesešli a vůbec nekontrolovali výsledky hospodaření. Tím vytvořili prostor k zmíněným nepravostem. Z uvedeného vyplývá, že jakékoli vlastnické kotrmelce příliš nepomohou. Jedinou účinnou prevencí proti riziku ztráty bytu je řádné a promyšlené hospodaření. Družstvo i společenství je povinno každoročně schvalovat výsledky svého hospodaření. Především družstva mají podrobně v obchodním zákoníku stanoveny povinnosti včetně každoročního projednávání roční účetní závěrky a výsledku hospodaření. Zabývá se též právy a povinnostmi členů a vztahy mezi členy navzájem. V tom je společenství vlastníků poněkud pozadu a tedy zde existuje větší míra rizik sporů mezi vlastníky. Právě proto tak vehementně prosazujeme přijetí zákona o kondominiu. Proto mohu prohlásit, že v České republice stejně jako v ostatních zemích Evropy patří bytová družstva k nejbezpečnějším formám správy bytového fondu. Prvním předpokladem však je, že se družstevníci chovají moudře a uvážlivě, neboť oni jsou vlastníky své společnosti, tj. družstva. Praha 10. ledna 2002 JUDr. Ivan Přikryl předseda SČMBD
Poděkování za úklid sněhu Představenstvo a správa družstva děkuje všem nájemníkům, kteří pracovali na odklízení sněhu při prosincové kalamitě. Kolem všech samospráv bytového družstva ve všech lokalitách byl odklizený sníh a zpřístupněny vchody a chodníky. Oceňujeme pracovitost a obětavost našich členů při zvládání svízelné situace a aktivitu předsedů samospráv při jejím zorganizování. sekretariát
Svozy tříděného odpadu pro rok 2002 10. a 24. ledna 7. a 21. února 7. a 21. března 4. a 18. dubna 2., 16. a 30. května 13. a 27. června 11. a 25. července 8. a 22. srpna 5. a 19. září 3., 17. a 31 října 14. a 28. listopadu 12. prosince
Hodinová zúčtovací sazba Od 1.1.2002 byla schválena představenstvem bytového družstva nová hodinová zúčtovací sazba údržby ve výši 212,-Kč/hod. Oproti loňskému roku je navýšená o 5,5 %. Toto navýšení odpovídá přibližně vyhlášené inflaci. Správa SBDO
Naše družstvo a Obchodní zákoník Podle § 765-766 Obchodního zákoníku zakladatelé družstevních podniků podle zákona č.176/1990 Sb o bytovém družstevnictví převedou uvedené podniky na obchodní společnosti nebo družstva podle tohoto zákona, a to nejpozději do jednoho roku ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. do 31.12.2001. Stavební bytové družstvo občanů Průkopník Varnsdorf proto na jednání shromáždění delegátů dne 18.6.2001 přijalo nové Stanovy SBDO uvedené do souladu s Obchodním zákoníkem. Notářským zápisem JUDr.Ludmily Zdráhalové, notářky ve Varnsdorfu, ze dne 19.6.2001 bylo vydáno notářské osvědčení o projednání dle bodu č.2 programu jednání, tj. projednání a schválení nového znění Stanov našeho bytového družstva. Firma družstva obsahuje označení družstvo podle § 221, odst.3 OZ. Zapisovaný základní kapitál činí dle § 223, odst.2- 50.000,- Kč. Všechny uvedené a další úpravy byly následně registrovány obchodním rejstříkem, vedeným Krajským soudem v Ústí nad Labem, oddíl Dr XXVI, vložka 49. Stavební bytové družstvo občanů Průkopník Varnsdorf má povinnost stanovenou Obchodním zákoníkem splněnou. Jan Mareš Předseda představenstva
Dopis předsedy SČMBD České televizi Svaz českých a moravských bytových družstev předseda JUDr. Ivan Přikryl Vážený pan Bohumil Klepetko šéfredaktor zpravodajství ČT1 Praha Praha 8. ledna 2002 Vážený pane šéfredaktore, ve včerejším večerním zpravodajství i v pořadu Tady a teď jste věnovali pozornost problému členů BD Říčany v likvidaci. Ti včera již poněkolikáté demonstrovali, tentokrát před Ministerstvem vnitra, aby vyjádřili svou nespokojenost s řešením svých problémů. Povrchní pohled Vaší televize způsobuje protesty mnoha ostatních bytových družstev v České republice. V této formě družstevního bydlení bydlí téměř 20 % obyvatel naší republiky. Od roku 1990 registrujeme pouze tento jediný případ likvidace, který byl však způsoben nejen trestnou činností bývalého předsedy,
ale též lhostejností členů, kteří po dobu čtyř let neprojednávali roční účetní závěrku a výsledek hospodaření a tím vytvořili podmínky pro tuto nežádoucí činnost. Od této doby se všechna média čas od času touto kausou zabývají a dávají prostor těm, kteří se snaží navodit u členů družstev pocit nejistoty a ohrožení jejich zájmů. V poměru k existujícím pěti tisícům družstev s téměř 800 tisíci byty je tato informace zcela absurdní. Proto se na mne od dnešního rána obrací řada našich členů a apelují na mne, abych u Vás proti této podjatosti protestoval. Náš svaz se snaží hájit zájmy družstev a jejich členů. Jakmile registrujeme jakékoli riziko, veřejnosti tyto skutečnosti sdělujeme. Nedávno jsme například poukázali na důsledky neupravení stanov společností do konce tohoto roku a následnou hrozbu likvidace těchto subjektů. Proto i v tomto případě máme zájem na tom, aby o podstatě problémů tohoto konkrétního družstva byla veřejnost informována pravdivě. Je však třeba říci, že pokud v bytovém družstvu je dodržován zákon, svolávají se pravidelně členské schůze a postupuje se podle stanov a obchodního zákoníku, je riziko jakéhokoli úpadku de facto nemožné. Praxe uplynulých deseti let je toho jednoznačným důkazem. Podotýkám též, že byl skupinou expertů vypracován návrh zákona o družstvu, který bude v dohledné době projednáván a který též zvýší jistoty členů. Osočovat družstvo z důvodu, že vzniklá situace má příčiny též v ignorování zákona, kdy někteří členové říčanského družstva bývalému předsedovi bezmezně důvěřovali, dokonce mu podepsali prázdné listiny, kterými byly padělány doklady o členské schůzi, je však neúměrné. Vaše reportáž navozuje nutnost změny zákona a činí z družstva nesolidní firmu. Opak je však pravdou. Proto bych velice přivítal reportáž či pořad, který by uvedl tyto informace na pravou míru. Na takovém pořadu budeme velice rádi spolupracovat. S pozdravem JUDr. Ivan Přikryl
Vyjádření ke změně plateb za odvoz domovního odpadu Město Varnsdorf vydalo obecně závaznou vyhlášku č.2/2001 o nakládání s komunálním a stavebním odpadem a vyhlášku č. 3/2001 o poplatku za provoz systému shromažďování, sběru, přepravy, třídění, využívání a odstraňování komunálních odpadů. Dosavadní praxe přitom byla, že náklady za odvoz domovního odpadu byly předepsány v zálohách na služby u bytového družstva Průkopník. Družstvo navrhovalo v této praxi pokračovat, s čímž logicky souhlasili i bydlící členové družstva, neboť si ušetří cestu (i peníze) do banky, na MěÚ či na poštu. Vzhledem k tomu, že počet osob v bytech spravovaných SBDO dosahuje asi 2500 nájemníků, jednalo by se o částku 900.000,- Kč/rok. Návrh kalkulace režijních nákladů spojených s evidencí a výběrem poplatku za odvoz domovního odpadu byl 20 Kč/byt/rok, což je při počtu cca 1000 bytů 20.000 Kč/rok. Náklady spojené s evidencí by tudíž dosahovaly přibližně 2 % z vybrané částky., ale především by MěÚ s vysokou pravděpodobností vybral minimálně 90% - 95% požadované částky. Nechápeme tedy, proč MěÚ nepřistoupil na tuto nabídku a bez prokázané kalkulace tvrdí, že je schopen vést tuto službu se správním nákladem za 1000 bytů ve výši 3000(!!!) korun ročně a nutí občany-členy družstva, aby stáli fronty na úřadě. Nepochopení a nesouhlas vyvolal způsob oznámení a vymáhání poplatku označeného jako daň. Anonymní formuláře byly mezi svátky vhozeny do schránek s informací o tom, že nedošlo k dohodě mezi MěÚ a SBDO, přičemž SBDO navrhlo MěÚ neadekvátní (sedminásobně vyšší) poplatek za výběr a převod poplatku od nájemníků na MěÚ.V této situaci je tedy každý nájemník povinen osobně zajít na MěÚ, odevzdat formulář a zaplatit daň.
Závěr tedy je, že většina členů družstva nesouhlasí s postupem MěÚ, žádají revizi celého způsobu výběru poplatků a také skutečnou kalkulaci, podle které došel MěÚ k závěru, že cenová nabídka SBDO byla nepřiměřeně vysoká. Členové družstva se důvodně domnívají, že díky stávajícímu postupu výběru daně nejenže nedojde k výběru peněz, ale navíc dojde k tomu, že výběr této daně značně zatíží pracovníky MěÚ, ale hlavně i občany města. Také nemůžeme souhlasit se založením principu platby poplatku z trvalého pobytu. Praxe vycházející ze skutečného počtu osob v bytové jednotce daleko lépe představuje správné rozdělení nákladů služby za odvoz domovního odpadu. za SBDO Průkopník Jan Mareš Předseda představenstva
Termoregulace Podle ustanovení § 6 odst.7 a § 14 odst.2 zákona č.406/2000 Sb., o hospodaření energií, musí vlastník budovy vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům. Na základě tohoto zákona se dokončuje montáž termostatických ventilů v lokalitě Rumburk a v současné době se připravuje projekt pro lokalitu Varnsdorf. Celou akci zabezpečuje firma TER-MI Varnsdorf, která montuje termostatické ventily značky DANFOSS. Ostatní bližší informace byly již otištěny ve ZPRAVODAJI SBDO č.7. Tolik úvodem. Reaguji spíše na dotazy členů družstva, kteří se ptají, proč se mění ještě dobré vyhovující regulační ventily, které jim mnohdy byly namontovány nedávno. Není to ze strany družstva mrhání penězi nájemníků ? Členové družstva postrádají vysvětlení, jak takový termostatický ventil vlastně funguje. Termostatický ventil pracuje na základě změny teplot v místnosti. Např: na stupnici si navolíte stupeň III, což odpovídá teplotě 20 °C v místnosti. Nastane-li vlivem pečení, vaření atd. teplota v místnosti vyšší, termostatický ventil automaticky zareaguje na tuto změnu teploty tím, že zaškrtí přívod teplé vody do radiátoru, i když je pořád nastaven stupeň III. Termostatický ventil stále udržuje v místnosti teplotu 20 °C. Takže vlivem zvýšené teploty v místnosti nedochází ke zbytečnému přetápění a tím i vyšším nákladům na spotřebu tepla. V opačném případě samozřejmě nedochází k podchlazení místnosti např. z důvodu nepřítomnosti nájemníka v bytě. Při nastavení stupně III na termostatickém ventilu při dlouhodobém poklesu teplot, jako tomu bylo na přelomu roku, termostatický ventil naopak otevře přívod teplé vody do radiátoru a udržuje teplotu, která byla nájemníkem nastavena. Termostatický ventil chrání také proti zámrazu bytu v zimním období při dlouhodobé nepřítomnosti uživatele, který termostatický ventil nastavil na nulovou hodnotu. V tomto případě udržuje termostatický ventil teplotu místnosti kolem 6 °C, tím chrání byt před zamrznutím. Dvě rady na závěr:
1. V zimním období větrejte krátce, ale intenzivně. Při dlouhodobém větrání a působení studeného vzduchu na topení, dochází k termostatické reakci a ventil pouští více teplé vody do topení a tím radiátor více hřeje a vám utíkají peníze doslova oknem. 2. Při vyšší venkovní teplotě a nižší úrovni nastavení t.ventilu (stupeň I nebo II) dochází k tomu, že je radiátor zavlažen jen z jedné poloviny a udržuje teplotu, která byla nastavena.V žádném případě se však nejedná o zavzdušněné topení, jak se mylně někdy nájemníci domnívají. Na ČS 45 jsme byli první v rámci SBDO, kde jsme termostatické ventily namontovali. Musím říct, že s touto formou regulace topení jsme spokojeni a ani v tuhé zimě na přelomu roku nepociťoval nikdo v bytě zimu. Zanedbatelná není ani finanční úspora. V porovnání ČS 45 a ČS 46 (na ČS 46 termostatické ventily v roce 2001 neměli namontovány), byla úspora za rok 2001 20%. Při ceně 342,70,-Kč/1GJ činí úspora přes 100.000,-Kč. Radim Novotný člen představenstva
Činnost funkcionářů samospráv Z důvodu častých dotazů členů uveřejňuje správa družstva souhrn činností funkcionářů členských samospráv. Jak je na první pohled zřetelné jejich práce je důležitá a časově náročná. Jejich činnost zlevňuje náklady na bydlení nás všech. Proto k nim buďme tolerantní a snažme se jim jejich práci ulehčit, třeba v tom, že si na patře sami vyměníme žárovku. Vždyť i chodba, výtah a vestibul patří k našemu domovu, který nekončí na prahu našeho bytu. - pořádání 1x ročně členské schůze - zajištění zápisu, presenční listiny a doručení na správu SBDO Varnsdorf - pořádání 2x ročně výborové schůze - zajištění zápisu, presenční listiny a doručení na správu SBDO Průkopník - účast na poradách předsedů - zajištění informovanosti členů - účast na shromáždění delegátů - zajištění informovanosti členů - zajištění objednání oprav - zajištění kontroly úklidu na samosprávě - malého i velkého, vystavování pokuty za neprovedený úklid a nebo brigádu - zajištění úklidu sněhu přilehlých chodníků a jejich posypu - zorganizování brigád na samosprávě - zajištění roznesení nových předpisů nájmu, vyúčtování a upomínek proti podpisu, vrácení podpisového archu na správu SBDO Průkopník (popř. vrácení kopie) - zajištění rozdání ostatních materiálů členům
- zajištění rozdání Zpravodaje do schránek členů - schvalování dohod o pronájmu celého nebo části bytu - potvrzení svého stanoviska podpisem - 1x ročně odsouhlasení inventurních seznamů a vrácení na SBDO Průkopník - zajištění vrácení vyúčtování stálé zálohy do 15.12. příslušného roku - kontrolování společných prostor - tak, aby byly v souladu s domovním a požárním řádem - kontrola počtu osob v bytě, změny neprodleně hlásit na správu SBDO Průkopník - zajištění sledování vývozu komunálního odpadu Správa SBDO Průkopník
Přehled dluhů na platbě nájemného rok dluh od 1,- Kč dluh nad 5.000,Kč předpis rok dluh od 1,- Kč dluh nad 5.000,Kč předpis
1999 30.6.2000 30.9.2000 31.10.2000 31.12.2000 28.2.2001 3 464 402 3 153 778 4 601 456 4 209 188 3 534 952 3 803 236 2 900 000 2 483 550 3 412 515 2 861 686 2 532 822 1 909 299 6 800 000 7 265 670 7 443 007 7 460 883 7 441 836 7 718 360 30.6.2001 30.9.2001 31.10.2001 30.11.2001 31.1.2002 3 078 222 2 986 750 2 799 942 2 676 646 2 433 352 1 899 311 2 028 478 2 334 113 2 310 964 2 167 032 7 741 846 7 850 033 7 848 977 7 846 476 8 442 809 Jan Mareš Předseda představenstva
Inzerce Prodám družstevní byt 1+3+L, ul. Pražská ve Varnsdorfu. Cena dohodou. Tel.: 0607/866 765
Důležitá telefonní čísla Členský úsek, sekretariát: 0413 / 371 454 Ekonomický úsek, nájemné: 0413 / 371 387 Technický úsek: 0413 / 372 128 Havarijní služba: 0605 / 266 266 Fax: 0413 / 371 454 Středisko Rumburk: 0413 / 332 508
