Možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Ústav financí

Možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU Bakalářská práce

Vedoucí práce: doc. Ing. Vlasta Kašparovská, Ph.D.

Brno 2010

Hana Dvořáková

Poděkování: Na tomto místě bych ráda poděkovala paní doc. Ing. Vlastě Kašparovské, Ph.D. za odborné vedení a cenné rady, které mi pomohly při zpracování této bakalářské práce. Zároveň bych chtěla poděkovat panu Ing. Jaroslavovi Vincencovi, Ing. Milošovi Dvořákovi, Ing. Milanovi Daňkovi.

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci vypracovala samostatně s použitím literatury a zdrojů, které uvádím v seznamu. V Brně dne 28. května 2010

__________________

Abstract Dvořáková, H. Possibilities of mortgage lending Czech banks in the European Union. Bachelor thesis. Brno: MENDELU, 2010. Bachelor thesis deals with the possibilities of mortgage lending Czech banks in the European Union. In the first part of the thesis describes the trends that lead to the unification of mortgage markets in the European Union, description of the legislative acts of mortgage lending in selected countries from European Union, especially right of lien. Then thesis deals with the conditions of the Foreign Exchange Act, which the foreign person must satisfy to could acquire real estates in the Czech Republic. In the second part of this thesis is carried out a marketing survey for selected Czech banks, whose objective is to determine how Czech banks offer mortgage loans to clients from European Union. Keywords Mortgage credit, European mortgage market, right of lien, marketing survey.

Abstrakt Dvořáková, H. Možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU. Bakalářská práce. Brno: MENDELU, 2010. Bakalářská práce se zabývá možnostmi hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU. V první části bakalářské práce jsou popsány tendence, které vedou ke sjednocování hypotečních trhů v rámci EU, legislativní úpravy hypotečního úvěrování ve vybraných zemích EU, zejména popis legislativní úpravy zástavního práva. Dále práce pojednává o podmínkách devizového zákona, které zahraniční osoba musí splňovat, aby na území České republiky mohla nabývat nemovitosti. Ve druhé části bakalářské práce je proveden marketingový průzkum u vybraných českých bank, jehož cílem bylo zjistit, jak české banky poskytují hypoteční úvěry klientům ze zemí EU. Klíčová slova Hypoteční úvěr, jednotný evropský hypoteční trh, zástavní právo, marketingový průzkum.

Obsah

6

Obsah 1

Úvod

10

2

Cíl práce a metodika

11

2.1

Cíl práce ................................................................................................... 11

2.2

Metodika .................................................................................................. 11

3

Historický nástin vývoje jednotného evropského hypotečního trhu 13

4

Legislativní úprava hypotečních úvěrů ve vybraných zemích

5

20

4.1

Legislativní úprava hypotečního úvěrování v České Republice............. 20

4.2

Legislativní úprava hypotečního úvěrování ve Slovenské republice ..... 23

4.3

Legislativní úprava hypotečního úvěrování v Německu ........................ 26

4.4

Komparace legislativních úprav hypotečního úvěrování ve vybraných zemích .................................................................................................... 30

Podmínky devizového zákona pro nabývání nemovitostí na území ČR

34

6

Možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU

36

7

Marketingový průzkum hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU 40 7.1

Základní informace o marketingovém průzkumu.................................. 40

7.2

Stručná charakteristika respondentů ..................................................... 42

7.2.1

Československá obchodní banka, a. s. (ČSOB)............................... 42

7.2.2

Hypoteční banka ............................................................................. 43

7.2.3

Česká spořitelna .............................................................................. 45

7.2.4

Raiffeisen bank ............................................................................... 45

7.3

Vyhodnocení kvalitativního průzkumu .................................................. 47

8

Závěr

51

9

Literatura

53

10 Přílohy

57

Obsah

7

Seznam obrázků

8

Seznam obrázků Obr. 1

Mapa Evropy znázorňující země zapojené do EULIS

19

Obr. 2

Tržní podíl podle objemu v %

41

Obr. 3

Pozice skupiny ČSOB na trhu

43

Obr. 4

Podíl distribučních kanálů na hypotékách

43

Obr. 5

Schválené hypoteční úvěry (v mil. Kč)

44

Obr. 6

Portfolio hypotečních úvěrů (v mld. Kč)

45

Seznam tabulek

9

Seznam tabulek Tab. 1 Finanční instituce, které se k datu zpracování přihlásili ke Kodexu

17

Tab. 2 Komparace legislativních úprav hypotečního úvěrování ve vybraných zemích

30

Tab. 3 Komparace legislativních úprav hypotečního úvěrování ve vybraných zemích

37

Tab. 4 Nově poskytnuté úvěry fyzickým osobám v roce 2009

41

Tab. 5 Podíly Raiffeisenbank na trhu

46

Úvod

10

1 Úvod V současné době si jen velmi málo lidí pořizuje hypoteční úvěr v jiné zemi. Přeshraniční hypoteční úvěry představují méně než 1 % všech půjček na bydlení v EU a většinou se obyvatelé omezují na koupi rekreačních objektů či nemovitostí v příhraničních regionech. Pro většinu občanů Evropy je hypoteční úvěr největší finanční investicí v jejich životě. Trhy s hypotečními úvěry představují rovněž významnou část evropského hospodářství. Dnes si evropští spotřebitelé pořizují hypoteční úvěr především v místě. Jejich výběr produktu stejně jako jejich schopnost změnit produkty nebo poskytovatele jsou často omezené. Přestože je nabídka ve většině zemí EU poměrně široká, žádný domácí hypoteční trh neposkytuje plný rozsah produktů, které existují. V případě přeshraničních činností se poskytovatelé hypotečních úvěrů potýkají s řadou ekonomických a právních překážek. V polovině roku 2005 Evropská komise představila Zelenou knihu „Hypoteční úvěr v EU“. Zelenou knihou byla zahájena veřejná diskuse o tom, jak podpořit poskytování hypotéčních úvěrů přes hranice členských států a rozšířit tak nabídku spotřebitelům. Evropská komise v Zelené knize navrhuje ke konzultaci seznam oblastí, které by v budoucnu mohly přispět k větší integraci hypotečního trhu. Těmito oblastmi jsou např. ochrana spotřebitele (včetně rozsahu poskytovaných informací), právní problémy hypotečních smluv, zástava a financování hypotečních úvěrů. V prosinci 2007 Evropská komise představila Bílou knihu o integraci hypotečních úvěrových trhů v EU, která navazuje na Zelenou knihu „Hypoteční úvěr v EU“. Cílem bílé knihy je zlepšení efektivity a konkurenceschopnosti na trzích hypotéčních úvěrů v EU, kterého má být dosaženo přes následující dílčí cíle: • umožnění přeshraniční nabídky a financování hypotečních úvěrů; • zvýšení rozmanitosti úvěrových produktů; • zlepšení spotřebitelské důvěry; • usnadnění mobility spotřebitelů.


11

2 Cíl práce a metodika 2.1 Cíl práce Cílem bakalářské práce je identifikovat možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU. Dílčím cílem bakalářské práce je zjistit pomocí marketingového průzkumu, jak české banky poskytují hypoteční úvěry klientů ze zemí EU. Marketingový průzkum má odpovědět na následující otázky: 1.

jakým způsobem české banky klienty ze zemí EU úvěrují,

2.

jaké překážky mohou vznikat v případě přeshraničního hypotečního úvěrování,

3.

jaký mají české banky postoj k jednotnému evropskému hypotečnímu trhu, který by měl podpořit poskytování hypotéčních úvěrů přes hranice členských států.

2.2 Metodika První část bakalářské práce je zaměřena na identifikaci možností hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU prostřednictvím popisu historického vývoje sjednocování hypotečních trhů v rámci EU, komparací jednotlivých právních úprav hypotečního úvěrování ve vybraných zemí a popisu podmínek devizového zákona pro nabývání nemovitostí zahraničními klienty na území České republiky. Vybranými zeměmi jsou Česká republika, Slovenská republika a Německo, které splňují požadavek členství v EU, a zároveň se jedná o sousedící státy, kde je větší pravděpodobnost přeshraničního úvěrování českými bankami. Ve druhé části bakalářské práce bude proveden kvalitativní marketingový průzkum, jehož cílem bylo zjistit, jak české banky poskytují hypoteční úvěry klientů ze zemí EU. Ke zpracování bakalářské práce jsou použity následující metody: 1.

2.

Metoda deskripce-popisuje zkoumané jevy, tato metoda bude použita u popisu jednotlivých právních úprav hypotečního úvěrování, zejména pak zástavního práva ve vybraných zemích, u popisu historického vývoje jednotného evropského hypotečního trhu a k popisu devizového zákona pro identifikaci podmínek pro nabývání nemovitostí na území České republiky zahraničními klienty. Metoda komparace- slouží ke srovnání jevů, k nalezení společných a odlišných znaků sledovaného jevu, touto metodou bude provedeno srovnání legislativních úprav hypotečního úvěrování, především úprava zástavního práva ve vybraných zemích. [33]


3.

12

Kvalitativní výzkum- hledá odpovědi na otázky: Proč? Jak? Zjišťuje důvody a příčiny chování. Klade důraz na podrobné prozkoumání názorů vybraných představitelů cílové skupiny na zkoumaný problém. [33] Kvalitativní výzkum bude proveden v rámci druhé části bakalářské práce. Cílem marketingového průzkumu bude zjistit, jak české banky poskytují hypoteční úvěry klientům ze zemí EU. Pro marketingový průzkum je zvolena metoda dotazování, technika rozhovoru. Rozhovory by měly poskytnout odpovědi zejména na otázky: • Zda vybrané české banky poskytují hypoteční úvěry klientům ze zemí EU. • Zda jsou hypoteční úvěry zajišťovány nemovitostmi na území ČR nebo na území v rámci EU. • Jak české banky nastavují parametry hypotečních úvěrů pro klienty ze zemí EU. • K jakým problémům nejčastěji dochází při hypotečním úvěrování klientů ze zemí EU.

Závěrečná část rozhovoru bude zaměřena na oblast jednotného evropského hypotečního trhu: • Zda by mohl jednotný hypoteční trh ohrozit postavení českých bank na českém hypotečním trhu. • Jaké výhody a nevýhody by mohl jednotný hypoteční trh přinést českým bankám. 4.

Metoda syntézy- představuje proces spojování jednotlivých částí do jednoho celku, metoda syntézy bude využita v závěru práce, kde budou shrnuty informace a poznatky, které tato práce přinesla. [33]

Historický nástin vývoje jednotného evropského hypotečního trhu

13

3 Historický nástin vývoje jednotného evropského hypotečního trhu Pro většinu občanů Evropy je hypoteční úvěr největší finanční investicí v jejich životě. Trhy s hypotečními úvěry představují rovněž významnou část evropského hospodářství. Dnes si evropští spotřebitelé pořizují hypoteční úvěr především v místě. Jejich výběr produktu stejně jako jejich schopnost změnit produkty nebo poskytovatele jsou často omezené. Přestože je nabídka ve většině zemí EU poměrně široká, žádný domácí hypoteční trh neposkytuje plný rozsah produktů, které existují. [1] V případě přeshraničních činností se poskytovatelé hypotečních úvěrů potýkají s řadou ekonomických a právních překážek. Jednotný evropský hypoteční trh by měl zaručit, aby hypotéky byly snadno dostupné a porovnatelné i přes hranice. Evropská hypoteční federace (European Mortgage Federation – EMF) poukazuje však na to, že v jednotlivých členských státech platí různá legislativa a zvyklosti, i úroveň zkušeností s jednotlivými typy úvěrů, což značně komplikuje integraci hypotečních trhů. Bude nutné integrovat např. úvěrové registry, sjednotit způsoby vymáhání pohledávek, oceňování a evidenci zástav. EMF varuje, že v konečném důsledku může dojít paradoxně ke zdražení úvěrů vlivem nákladů vynaložených na integrační proces. [2] Pro uzákonění a fungování jednotného hypotečního trhu je podle Hoškové (1996, s. 8) spojeno s několika problémovými okruhy: 1. Bylo by možné sjednotit a zjednodušit velmi rozdílné právní předpisy dnešní hypoteční legislativy v jednotlivých státech EU? 2. Bylo by účelné vytvořit novou, právně sjednocenou kategorii- eurohypotéku? 3. V jakém rozsahu se budou muset právní předpisy pro potřeby evropského seskupení sjednotit a v jaké míře může být ponechána vnitrostátní osobitost? Vyjasnění těchto otázek je rozhodující pro odstranění brzdících faktorů. Snahy o zjednodušení podmínek přeshraničního poskytování hypotečního úvěru, které dosud byly vyvinuty, se dají shrnout podle Hoškové (1996, s. 8) následovně: 1.

2.

Segrého zpráva z roku 1966 (budování evropského kapitálového trhu, zpráva vypracovaná komisí ES v Bruseli, jméno dostala podle jejího předsedy prof. Claudia Segrého), považovala za prvořadné sjednocení a harmonizaci zástavního práva uvnitř ES, což mělo sloužit jako vzor pro integraci kapitálových trhů. Evropské hypoteční hnutí se snaží již od svého vzniku odhalit všechny překážky v oblasti jednotného hypotečního trhu a zároveň vytvářet možnosti pro jejich odstranění.


14

3.

V roce 1983 byla vytvořena v rámci států ES speciální pracovní skupina, která se zabývá možnostmi právního sjednocení v oblasti evropského zástavního práva. [3] Mezi další snahy lze také zařadit Zelenou knihu- „Hypoteční úvěr v EU“ a Bílou knihu o integraci trhů EU s hypotečními úvěry. Základní myšlenkou Zelené knihy je integrace evropského hypotečního trhu. Evropská komise v Zelené knize navrhuje ke konzultaci seznam oblastí, které by v budoucnu mohly přispět k větší integraci hypotečního trhu. Těmito oblastmi jsou např. ochrana spotřebitele (včetně rozsahu poskytovaných informací), právní problémy hypotečních smluv, zástava a financování hypotečních úvěrů. V prosinci 2007 Evropská komise představila Bílou knihu o integraci hypotečních úvěrových trhů v EU, která navazuje na Zelenou knihu „Hypoteční úvěr v EU“, kterou Komise představila v polovině roku 2005. Zelenou knihou byla zahájena veřejná diskuse o tom, jak podpořit poskytování hypotečních úvěrů přes hranice členských států a rozšířit tak nabídku spotřebitelům. Cílem bílé knihy je zlepšení efektivity a konkurenceschopnosti na trzích hypotéčních úvěrů v EU, kterého má být dosaženo přes následující dílčí cíle: • umožnění přeshraniční nabídky a financování hypotečních úvěrů; • zvýšení rozmanitosti úvěrových produktů; • zlepšení spotřebitelské důvěry; • usnadnění mobility spotřebitelů. Bílá kniha tak obsahuje závěry komplexního procesu hodnocení trhů s hypotečními úvěry a stanovuje, co je třeba učinit pro vytvoření efektivnějších a konkurenceschopnějších hypotečních trhů a pro zlepšení výběru hypotečních produktů pro spotřebitele. Navrhuje rovněž opatření na zlepšení efektivity a konkurence, která by měla pomoci jak klientům bank, tak i hypotečním bankám a investorům. [4] Bílá kniha o integraci hypotečních úvěrových trhů v EU obsahuje následující doporučení pro splnění výše uvedených cílů. Usnadnění a zvýšení přeshraniční nabídky hypotečních úvěrů a jejich financování lze dosáhnout několika způsoby: prostřednictvím určité formy přítomnosti poskytovatele na místním trhu (např. pobočky, dceřiné společnosti, fúze), prostřednictvím kanálů přímé distribuce (např. telefonicky, internetem), nebo prostřednictvím místních zprostředkovatelů. Další možností je nákup hypotečního portfolia od jiné banky v jiném členském státě. Bariéry tvoří různé regulace ochrany spotřebitelů, lišící se infrastruktura (například úvěrové registry) či nedostatečná právní úprava zdrojů pro úvěry. [4] Zvýšení rozmanitosti hypotečních produktů lze provést odstraněním překážek distribuce a prodeje hypotečních produktů. Mnohá pravidla omezující nabídku určitých hypotečních produktů přes hranice byla zavedena na ochranu spotřebitelů nebo udržení finanční stability. [4]


15

Nemůže existovat efektivní trh bez spotřebitelů, kteří mají důvěru a dostatečné informace a jsou schopni vyhledat a zvolit ten nejlepší hypoteční produkt pro své potřeby bez ohledu na umístění poskytovatele hypotečního úvěru. [4] Pro správnou volbu potřebují spotřebitelé jasné, správné, úplné a srovnatelné informace o různých hypotečních produktech. Proto je důležité, aby poskytovatelé hypotečních úvěrů poskytovali úvěry zodpovědně, a zejména důkladně posuzovali schopnost vypůjčovatelů platit splátky vzhledem k rozsahu transakce. Jestliže budou poskytovatelé hypotečních úvěrů nebo úvěroví zprostředkovatelé poskytovat úvěry nezodpovědně a uzavírat hypoteční půjčky nevhodně, může to mít nepříznivý dopad na celé hospodářství. Při posilování důvěry spotřebitelů je důležité kvalitní poradenství, včetně právního poradenství. [4] Mobilita klientů by měla být usnadněna zajištěním, že spotřebitelům, kteří si přejí změnit poskytovatele hypotéky, nebude ve změně bráněno a nebudou odrazováni přítomností neodůvodněných právních nebo ekonomických překážek. [4] V rámci Bílé knihy Evropská komise došla k závěru, že v první řadě je třeba se zabývat následujícími otázkami: předsmluvními informacemi; roční procentní sazbou nákladů (RPSN); zodpovědným poskytováním úvěrů a předčasným splacením. [9] Předčasné splácení je považováno za jednu z nejdůležitějších otázek v procesu integrace hypotečních trhů EU. Posouzení dopadů poukazuje na důsledky podmínek předčasného splacení ve vztahu ke všem čtyřem cílům vytyčených v Bílé knize. Úspěšné vyřešení otázky předčasného splacení by umožnilo dosáhnout všech přínosů integrovaných evropských hypotečních trhů. [9] Pro spotřebitele je velmi důležité získat předsmluvní informace v přehledné podobě, která jim umožní srovnávat nabídky. Přestože kodex chování pro poskytování úvěrů na bydlení (dále jen 'Kodex') sehrál důležitou úlohu, úroveň a kvalita informací o hypotečních úvěrech, které jsou v současné době klientům poskytovány, se mezi členskými státy stále liší. [9] Sazba RPSN (roční procentní sazba nákladů) je zásadní součástí informací poskytovaných spotřebitelům. Existence odlišných metod výpočtu a cenových základů může omezovat skutečnou srovnatelnost různých produktů, zejména při jejich poskytování přes hranice, a tak uvádět spotřebitele v omyl. Harmonizace RPSN je nezbytná pro zajištění standardů vysoce kvalitních informací a skutečné srovnatelnosti různých hypotečních produktů pro spotřebitele. [9] Bílá kniha obsahuje přílohu, ve které Komise přestavuje časový harmonogram úkolů, které hodlá provést do konce roku 2010 v oblasti hypotečních úvěrů (příloha A). V roce 2010 by mělo dojít podle výše zmíněného harmonogramu úkolů k uveřejnění studie vyhodnocující potřebu omezení úrokových sazeb (například pravidla proti lichvě, kolísání úroků a složenému úročení) a jejich odůvodnění ve srovnání s jejich dopadem na jednotný trh.


16

Zda je potřeba přijímat legislativu v otázkách typu možností předčasného splacení úvěru, vyjadřování úrokové míry či poskytování předsmluvních informací je nutné ještě posoudit, ale stále není vyloučeno, že v budoucnu bude předložen návrh na komplexní legislativu harmonizující pravidla poskytování hypotéčních úvěrů v EU. [2] Podle zadání Bílé knihy je nutné ještě analyzovat rozdíly ve financování úvěrů v jednotlivých státech, připravovat pravidla pro regulaci nebankovních institucí působících na hypotečním trhu, sestavovat doporučení pro jednotnou registraci nemovitostí a jejich oceňování, integrovat úvěrové registry, sbližovat způsoby vymáhání úvěrových pohledávek, a tak dále. Zatímco v ostatních podobných dokumentech bývají obsažena konkrétní doporučení, která pak dostávají rychle podobu směrnic EU a jsou integrována do legislativy jednotlivých států, tentokrát Bílá kniha nic podobného nepřinesla. Někteří odborníci to přičítají i americké krizi hypoték, která dopadla loni na světové finanční trhy. [2] Jako úvodní krok zavedla Evropská unie v roce 2001 dobrovolný kodex chování pro poskytovatele hypotečních úvěrů. Předmětem dokumentu, jehož plný název zní „Evropské ujednání o dobrovolném kodexu chování pro poskytování informací o úvěrech na bydlení před uzavřením smlouvy“ (příloha B), je sjednotit informace, které banky poskytují potenciálním klientům. Zkráceně se tento dokument označuje jako „hypoteční kodex“, v rámci České bankovní asociace se označuje jako standard ČBA č. 18/2005 (dále jen Kodex). Kromě implementačních podmínek Kodexu a definice úvěru na bydlení pro účely Kodexu se dokument skládá ze dvou částí – v první řadě je zde soupis všeobecných informací, které by měly být bankou poskytovány v souvislosti s jakoukoli prezentací úvěru na bydlení. Jedná se o informace o poskytovateli úvěru, tedy bance, případně zprostředkovateli a dále o informace o parametrech nabízeného produktu, jako je účelovost, způsob zajištění, náklady na úvěr a další informace, které jsou pro potenciálního žadatele o úvěr relevantní a mohou být rozhodující při výběru konkrétního produktu. Celkem se jedná o 12 bodů, které má poskytovatel úvěru podávat ve stejné podobě, v jaké probíhá komunikace s klientem. Druhou částí Kodexu je tzv. „Evropský standardizovaný informační formulář“, který by měl potenciální klient obdržet před podpisem úvěrové smlouvy s tím, že zde budou zaznamenána konkrétní data jeho předpokládaného úvěru. Smyslem tohoto postupu má být možnost klienta se ještě před podpisem smlouvy v klidu rozmyslet, zda je pro něj produkt výhodný a odstranit jakékoli nejasnosti. Formulář obsahuje všechny základní informace, které by měl klient o svém úvěru obdržet a díky předepsané jednotné struktuře může sloužit také pro porovnání odlišných produktů různých finančních ústavů pro konkrétní úvěrový případ. [5] Sdružení obrany spotřebitelů v roce 2007 provedlo průzkum, jehož hlavním cílem bylo zjistit jak české banky, které se přihlásily k plnění Kodexu, dodržují poskytování předsmluvních informací klientům. Hodnocení probíhalo v průběhu dubna až srpna 2007. Vybrány byly pouze instituce, které se


17

ke Kodexu připojili a začali ho uplatňovat v praxi před datem zpracování tohoto průzkumu. Tab. 1

Finanční instituce, které se k datu zpracování přihlásili ke Kodexu

Banka rozhodla o přistoupení ke Kodexu:

Kodex je bankou implementován od:

říjen 2005

31. 3. 2006

říjen 2005

19. 3. 2007

říjen 2005

15. 2. 2007

Hypoteční banka, a.s

listopad 2005

1. 4. 2006

Volksbank CZ, a.s.

prosinec 2005

15. 12. 2006

prosinec 2005

15. 2. 2007

prosinec 2005

15. 2. 2007

leden 2006

1. 1. 2007

leden 2006

1. 3. 2007

Raiffeisenbank, a.s.

březen 2006

7. 3. 2007

Československá obchodní banka, a.s.

květen 2006

1. 5. 2006

září 2006

1. 1. 2007

Název finanční instituce HVB Bank Czech Republic a.s. HYPO stavební spořitelna a.s. Stavební spořitelna České spořitelny a.s.

Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot hypoteční banka a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

GE Money Bank a.s. Zdroj: Sdružení obrany spotřebitelů

Naplňování Kodexu bylo hodnoceno na třech úrovních, a sice dodržování poskytování předepsaných informací na webových stránkách úvěrových


18

institucí, v tištěných materiálech poskytovaných klientům a při osobním jednání falešného zákazníka s pracovníky banky (tzv. mastery shopping). Závěry učiněné Sdružením obrany spotřebitelů byly následující: „Pokud má být smyslem Kodexu poskytnutí přehledných a pro spotřebitele srozumitelných dat o jeho možném úvěru, je nutné zmínit, že tento cíl v českém prostředí zcela jistě splněn nebyl. Z analýzy vyplývá, že plnění informačních povinností v Kodexu obsažených je opakovaně porušováno a české banky přistupují k tomuto dokumentu dosti svérázně. V českém bankovním prostředí je patrně zásadním problémem pouze doporučující charakter Kodexu a nevymahatelnost jeho dodržování. Je tak možné usuzovat z toho, že většina bankovních institucí, která se k dodržování Kodexu zavázala, zjevně neučinila žádné kroky k jeho naplňování a nelze se ubránit dojmu, že banky vyhodnotily předpis jako bezvýznamný dokument, pro jehož implementaci není nutné cokoli měnit a přistoupení k němu jen pozvedne důvěryhodnost banky v očích potenciálních klientů. Jen tak si lze vysvětlit, že mnozí klientští pracovníci bank o existenci Kodexu nevědí, informace v něm obsažené v úplnosti nepodávají, na webu některých bank o dokumentu není ani zmínka a poskytnutí Evropského standardizovaného formuláře před uzavřením smlouvy, jak předjímá Kodex, je spíše výjimkou. Právě nedodržování této povinnosti je zřejmě nejvážnějším problémem. Výše popisovaný Kodex zřejmě není tím správným nástrojem k odstranění těchto nedostatků, nicméně pokud by jeho dodržování bylo právně vymahatelné a například údaje obsažené ve standardizovaném formuláři by bylo možné po uzavření smlouvy považovat za její součást, mohl by pomoci některé sporné momenty vyřešit.“ [5] Z výše uvedeného závěru vyplývá, že i když se finanční instituce přihlásí k poskytování Kodexu, neznamená to, že naplňují jeho obsah a poskytují klientům informace v takové formě, jakou Kodex předepisuje. Dalším krokem ke sjednocení hypotečního trhu je tzv. EULIS (European Land Information Service- Evropská pozemková informační služba), který slouží k poskytování katastrálních informací v mezinárodním rozsahu, zejména k přeshraničnímu přístup k informacím o nemovitostech a právech k nim. Právní oblast vlastnictví nemovitostí, katastry a pozemkové knihy jsou upraveny v jednotlivých členských státech odlišně, což způsobuje problémy pro: • poskytování hypoték na nemovitosti vlastněné v zahraničí, • společný trh s nemovitostmi, • přeshraniční projekty, investice v zahraničí… [6] Cesta k jednotnému katastru v rámci EU je velice obtížná, jelikož v členských státech není sjednocen ani pojem nemovitost.


19

Následující obrázek znázorňuje země, které jsou již připojené v EULIS (modré) a země, které se připravují na připojení do EULIS (zelené).

Obr. 1

Mapa Evropy znázorňující země zapojené do EULIS

Zdroj: www.eulis.eu

EULIS poskytuje zákazníkům katastru, jako jsou banky, věřitelé, realitní kanceláře, spolehlivý, přímý a snadný přístup k informacím o nemovitostech v členských zemích. Přínosy EULIS: • získání informací o nemovitostech v zahraničí a právech k nim, • informace ve všech jazycích EULIS zprostředkovávajících popis národních systémů, legislativy a význam získaných informací. [6] Dlouhodobá vize EULIS je pomoci vytvořit prostředí pro usnadnění přeshraničního poskytování úvěrů. [6]


20

4 Legislativní úprava hypotečních úvěrů ve vybraných zemích Jak již bylo uvedeno v kapitole o jednotném evropském hypotečním trhu, odlišná legislativní úprava hypotečního úvěrování v jednotlivých zemích představuje jednu ze základních překážek v přeshraničním poskytování hypotečních úvěrů. V této kapitole bude proveden popis jednotlivých právních předpisů, které upravují hypoteční úvěrování ve vybraných zemích, se zaměřením na úpravu zástavního práva. Z důvodu, že pokud česká banka poskytuje hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí, která se nachází mimo území ČR, je vázána předpisy, které upravují zástavní právo dané země, kde se nemovitost nachází. Následně bude provedena komparace legislativních úprav zejména k identifikaci překážek v oblasti zástavního práva. Vybranými zeměmi jsou Česká republika, Slovenská republika (dále jen SR), Německo.

4.1 Legislativní úprava hypotečního úvěrování v České Republice V ČR je základní legislativní rámec hypotečního úvěru upraven v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který vstoupil v platnost dnem vstupu ČR do EU a nahradil tak stávající zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech. V uvedeném zákoně § 28 odst. 3 je hypoteční úvěr definován následovně: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“[10] Novela zákona o dluhopisech přinesla změnu pojetí pojmu hypoteční úvěr. Dříve musely být splněny dvě základní náležitosti, pro udělení hypotečního úvěru: • úvěr musel být použit pouze na investici do nemovitosti, • úvěr musel být jištěn zástavou nemovitosti. V dnešní době lze hypotečním úvěrem financovat jakoukoli investici, tzn., že lze poskytnout i neúčelový úvěr, podmínkou však stále zůstává, že investice musí být kryta zástavním právem k nemovitosti. Další důležitou změnou, kterou novela zákona o dluhopisech přinesla, bylo umístění nemovitosti pro účely zajištění hypotečního úvěru. Do roku 2004 musel být hypoteční úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která se nacházela na území ČR. Podle §28 odst. 4 novelizovaného zákona se nemovitost zajišťující hypoteční úvěr musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.


21

Z právní definice hypotečního úvěru vyplývá, že zastavená může být, buď existující nemovitost, nebo rozestavěná nemovitost. [11] Nemovitostí se podle § 119, odst. 2 občanského zákoníku rozumí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Stavby jsou v českém právním řádu samostatnou věcí a nejsou součásti pozemku. Ustanovení občanského zákoníku, že stavba není součástí pozemku, je významné, neboť umožňuje vložit vklad zástavního práva ke stavbě na cizím pozemku nebo naopak k parcele, na níž stojí stavba cizího vlastníka. [11] Rozestavěnou budovou se rozumí budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. [12] Zástavní právo se podle § 153 odst. 2 vztahuje také na příslušenství, přírůstky a neoddělené plody zástavy. Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti, což vyplývá z definice hypotečního úvěru. „Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“[10] Zástavní právo k nemovitostem je upraveno v Občanském zákoníku §§ 152-172. Legální definici pojmu zástavního práva obsahuje § 152 občanského zákoníku: „Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. [13] Zástavní právo lze charakterizovat těmito zásadami: 1.

2. 3.

4.

5.

Zásada akcesority určuje místo zástavního práva ve vztahu k zajištěnému hlavnímu závazku; zástavní právo je existenčně spjato se závazkem hlavním (existuje pouze tehdy, je-li dána existence či předpoklad existence hlavního závazku a zánikem hlavního závazku dochází k zániku zástavního práva). Zásada subsidiarity - k realizaci zástavního práva lze přistoupit až poté, kdy dluh nebyl plněn řádně a včas. Zásada práva k cizí věci vyjadřuje skutečnost, že zástavní právo vzniká vůči zástavě náležející osobě odlišné od zástavního věřitele. Tato zásada se projeví např. i při zániku zástavního práva, a to splynutím. Zásada individualizace zástavy - zástavní právo může vzniknout jen k individuálně určeným věcem, individualizována musí být také zajištěná pohledávka. Zásada nedělitelnosti - celou zástavou se zajišťuje celá pohledávka. [14]


22

Zástavní právo vzniká: na základě písemné smlouvy, která musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje, 2. k nemovitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak. Jsou-li zástavou nemovité věci, které se neevidují v katastru nemovitostí, věci hromadné, soubory věcí nebo movité věci, k nimž má zástavní právo vzniknout, aniž by byly odevzdány zástavnímu věřiteli nebo třetí osobě, musí být zástavní smlouva sepsána ve formě notářského zápisu. [13] Pokud jsou hypoteční úvěry financované emisí hypotečních zástavních listů tak na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem banky. Výjimku tvoří zástavní práva, kterými je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou nebo úvěr na družstevní bytovou výstavbu. Za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dá emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Hypoteční úvěr se v tomto případě snižuje o hodnotu uvedených úvěrových pohledávek. [10] Způsoby zániku zástavního práva lze rozdělit do dvou skupin: 1. V důsledku zániku zajištěné pohledávky. Tento způsob zániku vyplývá z akcesorické povahy zástavního práva. Pohledávka může zaniknout různými způsoby (zánik závazku), nejčastěji se uplatní její splnění. Protože zástavní právo nemůže existovat samostatně, je zánik zástavního práva zákonitým důsledkem zániku pohledávky. Zanikne-li tímto způsobem zástavní právo k nemovitosti, zánik se do katastru nemovitostí zapíše záznamem. 1.

2. Samostatnými způsoby, bez ohledu na další existenci zajištěné pohledávky. Podle občanského zákoníku zaniká zástavní právo výslovně: 2.1. zánikem zástavy (zničením, spotřebováním apod.), 2.2. složením ceny obvyklé zástavy zástavnímu věřiteli, 2.3. vzdáním se zástavního práva zástavním věřitelem, 2.4. uplynutím času, na který bylo zástavní právo omezeno, 2.5. na základě písemné dohody. Kromě toho může nastat zánik zástavního práva i jako důsledek soudní exekuce (výkon rozhodnutí) nebo veřejné dražby. V konkursním řízení zanikají zástavní práva oddělených věřitelů zpeněžením zástavy podle § 28 odst. 5 zákona o konkursu a vyrovnání. [15]


23

4.2 Legislativní úprava hypotečního úvěrování ve Slovenské republice Základní legislativní úpravu hypotečního bankovnictví na Slovensku představuje Zákon č. 483/2001 Z.z. o bankách, který definuje hypoteční obchody jako: 1.

poskytování hypotečních úvěrů a s tím spojené vydávání hypotečních zástavních listů, 2. poskytování komunálních úvěrů a s tím spojené vydávání komunálních obligací bankou. Podle § 68 Zákona č. 483/2001 Z.z. o bankách, je hypoteční úvěr definován jako: „Úvěr s dobou splatnosti nejméně čtyři roky a maximálně 30 let zabezpečený zástavním právem k tuzemské nemovitosti, a to i rozestavěné, který je financován nejméně ve výši 90% prostřednictvím vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů hypoteční bankou podle zvláštního předpisu, a který poskytuje hypoteční banka na tyto účely: • pořízení tuzemské nemovitosti nebo její části, • stavbu nebo změnu dokončených staveb, • údržbu tuzemských nemovitostí, nebo • splacení poskytnutého úvěru použitého pro účely podle písmen a) až c), který není hypotečním úvěrem.“ [16]

Podle § 69 Zákona č. 483/2001 Z.z. o bankách je komunální úvěr definován jako: „Úvěr s dobou splatnosti nejméně čtyři roky a maximálně 30 let zajištěn zástavním právem k nemovitému majetku obce, který je financován nejméně ve výši 90% prostřednictvím vydávání a prodeje komunálních obligací hypoteční bankou podle zvláštního předpisu, a který poskytují banky na nabývání tuzemských nemovitostí, výstavbu, změnu dokončených staveb a údržbu tuzemských nemovitostí a dalších staveb s cílem využít jejich účelu.“ [16] Z právních definicí hypotečního a komunálního úvěru vyplývá, že se jedná o úvěry účelové s taxativně vymezenými účely, pro které lze hypotečního a komunálního úvěru využít. Zároveň je zde uvedená podmínka financování úvěrů, a to nejméně ve výši 90% prostřednictvím emisí hypotečních zástavních listů. Hypoteční i komunální úvěr musí být zajištěn zástavním právem k tuzemské nemovitosti. Podle Občanského zákoníku § 119 odst. 2 nemovitostmi jsou:


24

„Pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ [17] Dále je v občanském zákoníku upraveno, že stavba je součástí pozemku, toto ustanovení upravuje § 478, odst. 1, kde se říká, že: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“. [17] Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost. Rozestavěná nemovitost v katastru nemovitostí je stavba s přiděleným evidenčním číslem a je nejméně tak rozestavěná, že je jasný tvar prvního nadzemního podlaží (tj. přízemí). [18] Zastavená nemovitost se musí nacházet na území Slovenské republiky podle § 68 a § 69, Zákona č.483/2001 Z. z. o bankách. Zajištění hypotečního úvěru představuje zástavní právo na tuzemskou nemovitost, tj. zřízením zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky. Zástavní právo je zakotveno v Zákoně č. 526/2002 Z. z.- Zákon, kterým se mění a doplňuje Občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů a o změně a doplnění některých zákonů: „ Zástavní právo je právem k cizí věci, případně k právu nebo jiné majetkové hodnotě. Účelem zástavního práva je pouze zajistit pohledávku zástavního věřitele. Zajištění pohledávky a jejího příslušenství zástavním právem spočívá v tom, že v případě neplnění pohledávky včas a řádně je zástavní věřitel oprávněn: 3. 4.

uspokojit se, a to způsobem dohodnutým ve smlouvě, nebo uspokojit se prodejem zástavy na dražbě podle Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovolných dražbách, nebo 5. domáhat se uspokojení prodejem zástavy podle zvláštních předpisů, například podle exekučního řádu apod. Uspokojit se, případně domáhat se uspokojení pohledávky může zástavní věřitel ze zástavy, její součástí, plodů a užitků a příslušenství.“ [19]

Zástavní právo v důsledku své akcesorické povahy předpokládá pro svůj vznik, resp. trvání platnou pohledávku, bez níž nemůže existovat. Váže se vždy výhradně na zabezpečenou pohledávku a nemůže být přeneseno na jinou pohledávku. Vznik zástavního práva je upraveno přímo v ustanoveních OZ, přičemž občanskoprávní úprava připouští zřízení zástavního práva na základě smlouvy v písemné formě, schválené dohody dědiců o vypořádání dědictví, rozhodnutím soudu nebo správního orgánu, nebo zákonem (právní skutečnosti, s nimiž se váže vznik, resp. zřízení zástavního práva). Podmínkami vzniku zástavního práva jsou:


25

1. 2. 3. 4.

způsobilá pohledávka (pohledávka, kterou lze zajistit zástavním právem), způsobilá záloha (způsobilý předmět zástavního práva), právní skutečnosti, s nimiž se spojuje vznik zástavního práva, registrace zástavního práva v notářském centrálním registru zástavních práv (dále jen registr zástavních práv) nebo ve zvláštním registru, pokud se pro jeho vznik vyžaduje registrace ve zvláštním registru, 5. zápis zástavního práva do katastru nemovitostí, když je předmětem zálohy nemovitost. [17] Zástavní právo k zajištění pohledávek hypoteční banky z hypotečních úvěrů nebo z komunálních úvěrů vzniká jeho vkladem do katastru nemovitostí na základě návrhu hypoteční banky a vlastníka nemovitosti. Hypoteční úvěr a komunální úvěr nesmí být zajištěný zástavním právem vztahujícím se na nemovitost, na níž již vzniklo a trvá zástavní právo v prospěch třetí osoby nebo omezení převodu nemovitosti s výjimkou zástavního práva nebo omezení převodu nemovitostí zřízených podle zvláštního předpisu a zástavního práva zřízeného ve prospěch stavební spořitelny nebo Státního fondu rozvoje bydlení. [16] Ustanovení § 151 OZ výslovně stanoví výčet možných způsobů zániku zástavního práva, přičemž se připouštějí i další způsoby jeho zániku, pokud byly dohodnuty v zástavní smlouvě nebo pokud vyplývají ze zvláštního právního předpisu. Ve smyslu § 151 OZ zástavní právo zaniká: 1. 2.

zánikem zajištěné pohledávky, zánikem všech věcí, práv nebo jiných majetkových hodnot, na které se zástavní právo vztahuje, 3. pokud se zástavní věřitel vzdá zástavního práva, 4. uplynutím doby, na kterou bylo zástavní právo zřízeno, 5. vrácením věci zástavce, pokud zástavní právo vzniklo odevzdáním věci, 6. pokud zástavce převedl zálohu v běžném obchodním styku v rámci výkonu předmětu podnikání, 7. pokud zástavce převedl zálohu a smlouva o zřízení zástavního práva určuje, že zástavce může zástavu nebo část zástavy převést bez zatížení zástavním právem, 8. jiným způsobem dohodnutým ve smlouvě o zřízení zástavního práva nebo vyplývajícím ze zvláštního předpisu. [17] Zástavní právo k nemovitosti zaniká splacením tohoto úvěru i s příslušenstvím. Po zániku zástavního práva je nutné provést jeho výmaz v registru zástavních práv nebo ve zvláštním registru. Žádost v takovém případě podává zástavní věřitel bez zbytečného odkladu. Ve zvláštních případech je oprávněn požádat o výmaz i zástavce. [20]


26

4.3 Legislativní úprava hypotečního úvěrování v Německu Hypoteční bankovnictví v Německu představuje základní model pro mnohé evropské země, mezi nimi i pro Českou republiku a Slovenskou republiku. V roce 2005 došlo k významné změně legislativy. Byl přijat zákon o hypotečních zástavních listech (Pfandbriefgesetz), který klade na první místo hypoteční zástavní listy místo striktně definovaného charakteru hypoteční banky v zákoně o hypotečních bankách (Hypothekenbankengesetz) a upouští od principu specializace. [21] Princip bankovní specializace se opíral hlavně o rozdělení hypotečních bank na čistě hypoteční instituce, smíšené hypoteční banky, dále na veřejnoprávní instituce a lodní banky. Čistě hypoteční banky nebo smíšené banky (tj. takové, které prováděly kromě hypotečních obchodů i činnosti komerčních bank) mohly emitovat hypoteční zástavní listy s tím, že zákon o hypotečních bankách se vztahoval jen na čistě hypoteční banky. Dále zde byly veřejnoprávní banky, na které se vztahoval zákon o veřejných zástavních listech, a mohly emitovat veřejné zástavní listy, jakož i lodní banky, podléhající zákonu o lodních bankách, které mohly emitovat lodní zástavní listy. [21] Se změnou legislativy přestává být důležité, zda banka má pojmenování hypoteční, lodní nebo veřejnoprávní, ale důležitým se stává, jaké typy úvěrů poskytuje, tedy jaký blok krytí vytváří. Na základě toho může vydávat přiměřený druh zástavních listů. To znamená, pokud banka s licencí na hypoteční obchody poskytuje úvěry pro lodě, bez ohledu na její název, může vydávat lodní zástavní listy, neboť shromáždila dostatečný krycí blok lodních úvěrů, pokud poskytla určitý objem úvěrů veřejnému sektoru, může na základě krycího bloku uvedených úvěrů vydávat veřejné zástavní listy. [21] Podle § 1 zákona o zástavních listech jsou hypotečními obchody: 1.

vydávání krytých dluhopisů na základě nabytých hypoték pod názvem hypoteční zástavní listy (Hypothekenpfandbriefe), 2. vydávání krytých dluhopisů na základě získaných pohledávek od vládních institucí pod názvem veřejné zástavní listy (Öffentliche Pfandbriefe), 3. vydávání krytých dluhopisů na základě získaných hypoték na lodě pod názvem lodní zástavní listy (Schiffspfandbriefe), 4. vydávání krytých dluhopisů na základě získaných zástavních práv na letadla podle § 1 zákona o letectví (Luftverkehrsgesetz) pod názvem zástavní listy na letadla (Flugzeugpfandbriefe). [22] Hypoteční úvěry představují úvěry, které poskytují hypoteční banky na financování novostaveb v oblasti bytové výstavby, v oblasti komerčně využívaných staveb, na obnovu, modernizaci, rekonstrukci a změnu dokončených staveb, jakož i na koupi pozemků v tuzemsku a v zahraničí, na plavidla a námořní zařízení, která jsou registrována ve veřejném registru, na letadla ve smyslu § 1 odst. 2, č. 1 zákona o letectví a zapsané do veřejného registru. Podle typu zálohy a cha-


27

rakteru jeho použití se rozlišují hypoteční úvěry na financování bydlení (záloha představuje nemovitost na bydlení) a živnostenské financování (založená nemovitost je určena pro podnikatelské účely). [21] Podmínkou hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti, lodi či letadlu. Pro účely této bakalářské práce bude dále věnována pozornost pouze zástavnímu právu k nemovitostem. Zástavní právo je upraveno v Bürgerliches Gesetzbuch (dále jen BGB). Pozemkové zástavní právo tzv. grundpfandrecht se dělí na: Hypotéku, Pozemkový dluh, Důchodový dluh. Hlavní rozdíl mezi typy zástavních práv k nemovitostem představuje vázanost na pohledávku. Hypotéka je plně vázaná, akcesorická k pohledávce, kterou zajišťuje, čímž se podobá platné české úpravě zástavního práva. [23] Definice Hypotéky je zakotvena v § 1113 BGB: „Pozemek je možno zatížit tak, že osobě, v jejíž prospěch je zatížení zřízeno, musí být z pozemku zaplacena stanovená peněžitá částka k uspokojení pohledávky, která jí přísluší.“ [23] Pojem Pozemkový dluh (Grundchuld) je obsažen v § 1191 odst. 1 BGB: „ Pozemek je možno zatížit tak, že tomu, v jehož prospěch je zatížení zřízeno, je nutno z pozemku zaplatit určenou peněžitou částku.“ [23] O žádné pohledávce se v definičním ustanovení Pozemkového dluhu nic neříká a ve srovnání s legální definicí Hypotéky je patrná nevázanost, neakcesorita k jakékoli pohledávce. [23] Třetím druhem zástavního práva k nemovitostem podle německého práva je Důchodový dluh (Rentenschuld, někdy překládaný jako Rentový dluh), který je definován v § 1199 BGB: „Pozemkový dluh je možno zřídit tak, že z pozemku musí být v pravidelně opakujících se termínech vyplácena stanovená peněžitá částka.“ [23] Důchodový dluh je příbuzný s Pozemkovým dluhem. Liší se od Pozemkového dluhu nejvíce v pravidelnosti opakujících se peněžitých plnění, přičemž splacením celkové částky dluhu, prostřednictvím těchto opakujících se plnění, je dluh splacen. Zánik Důchodového dluhu je poté uveden v pozemkové knize. [23] Z pohledu silného věřitele (např. banky) je lepší využít Pozemkového dluhu oproti Hypotéce. Odpadá totiž jedna stránka zástavně-právního vztahu, kterou je pohledávka. Při případných komplikacích například se splácením úvěru nemusí věřitel, při užití Pozemkového dluhu jako zástavního práva k nemovitosti, prokazovat existenci pohledávky, jak by tomu muselo být při zajištění úvěru Hypotékou. Silné ekonomické postavení věřitele- banky způsobuje, že využívání Hypotéky ustupuje do pozadí a prosazuje se pozemkový dluh, se kterým má věřitel nejmenší obtíže při realizaci zástavního práva. [23]


28

V německém občanském zákoníku není užíváno pojmu nemovitost, ale pozemek. Podle § 94 BGB: „Věci pevně spojené se zemským povrchem, zejména budovy, stejně jako plodiny, dokud jejich spojení trvá, jsou součástí pozemku.“ [23] Tím nejsou stavby nemovitými věcmi, ale jen součástí pozemku. Pozemky se podle § 13 odst. 2 musí nacházet na území Německa, členského státu EU nebo na území jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. [22] Do zástavy je také možné dát rozestavěnou nemovitost. Na nemovitosti nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby a žádné věcné břemeno bránící v užívání nemovitosti. [22] Vznik zástavního práva se může rozdělit do čtyř fází: obligační smlouva, věcně-právní smlouva, zápis do pozemkové knihy a předání zástavního listu věřiteli. Podle § 873 odst. 1 BGB se zástavní právo zřizuje na základě smlouvy a zápisu do pozemkové knihy. Během tohoto procesu vzniknou dvě smlouvy, nazývané podle svých účinků jako obligační a věcně-právní. Obligačními smlouvami, také nazývanými jako zastavovací nebo zajišťovací jsou obvykle smlouvy o úvěru, půjčce, koupi a další. Zajišťovatel se v obligační smlouvě zavazuje ke zřízení zástavního práva k zajištění pohledávky příjemce, na jejím základě nevznikají žádná věcná práva. Obligační smlouva nevyvolává věcně-právní účinky ve smyslu § 873 odst. 1 BGB. Tyto účinky naopak má věcně-právní smlouva, teprve na jejím základě je možné učinit zápis do pozemkové knihy, tím se naplní obě náležitosti požadované § 873 odst. 1 BGB pro vznik zástavního práva. O obou smlouvách platí, že zákon nevyžaduje jejich písemnou formu. Až předáním zástavního listu je proces vzniku zástavního práva dokončen, věřitel nabude zástavního práva. [23] Hypotéka a Pozemkový dluh, jako dva základní typy zástavního práva, se nejpodstatněji liší ve vázanosti na pohledávku, a proto je na místě oddělit i popis jejich zániku. V německém právu pokud zanikne zajištěná pohledávka, Hypotéka nezanikne. Hypotéka totiž po zániku pohledávky, jež zajišťovala, přechází na osobu odlišnou od věřitele zaniklé pohledávky. Ihned po zániku pohledávky přejde Hypotéka na vlastníka zastaveného pozemku, ten s ní poté může nakládat dle své vůle. Německý občanský zákoník opět přechod Hypotéky vyjadřuje velmi krátce a přehledně v § 1163 odst. 1 větě druhé BGB: „Zanikne-li pohledávka, získá Hypotéku vlastník.“ [23] Z této přešlé Hypotéky se stane vlastníkův Pozemkový dluh (§ 1177 odst. 1 BGB). Pozemkový dluh se z přešlé Hypotéky stává proto, že vlastníkovi nepřísluší pohledávka, jelikož zanikla. Neplní-li dlužník po splatnosti pohledávky svůj dluh, může věřitel přistoupit k realizaci zástavního práva prodejem v nucené dražbě a vnutit vlastníkovi nucenou správu. [23]


29

Zánik Pozemkového dluhu je ovlivněn neakcesoritou k určité pohledávce. Z toho důvodu nepřechází Pozemkový dluh na vlastníka pozemku při odpadnutí pohledávky, jak jsme tomu zvyklí u Hypotéky. Vlastník může po zániku pohledávky žádat věřitele o převedení Pozemkového dluhu na sebe, dále aby se věřitel práva vzdal nebo o zrušení Pozemkového dluhu. [23]


30

4.4 Komparace legislativních úprav hypotečního úvěrování ve vybraných zemích Tab. 2

Komparace legislativních úprav hypotečního úvěrování ve vybraných zemích

Česká republika

Slovenská republika

Německo

Zákon o dluhopisech

Zákon o bankách

Zákon o zástavních listech

Účelový i neúčelový

Účelový

Účelový

Nemovitost, rozestavěná nemovitost


Nemovitost, rozestavěná nemovitost, loď, letadlo

Nemovitost

Pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem


Věci pevně spojené se zemským povrchem, zejména budovy, stejně jako plodiny, dokud jejich spojení trvá, jsou součástí pozemku. Nemovitost=pozemek

Stavba

Samostatná věc

Součástí pozemku

Součástí pozemku

Umístění nemovitosti pro účely hypotečního úvěru

Na území ČR, členského státu EU nebo na území jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor


na území Německa, členského státu EU nebo na území jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor

Není zákonem určeno 1

První 2

První 2

Vkladem do katastru nemovitostí


Předáním zástavního listu věřiteli

Zákon upravující hypoteční úvěrování Účelovost hypotečního úvěru Zajištění hypotečního úvěru

Pořadí zástavního práva banky Vznik zástavního práva


31

Česká republika


Německo

Druh zástavního práva

Hypotéka

Hypotéka

Hypotéka, Pozemkový dluh

Akcesorita pohledávky

Akcesorická

Akcesorická

Akcesorická/neakcesorická

Zánik zástavního práva

Zánikem zajištěné pohledávky zaniká Hypotéka 3


Zánikem zajištěné pohledávky Hypotéka nezaniká

1

V případě financování hypotečního úvěru jinými zdroji než emisí hypotečních zástavních listů.

2

Výjimku tvoří zástavní právo nebo omezení převodu nemovitostí zřízených podle zvláštního předpisu a zástavní právo zřízeného ve prospěch stavební spořitelny nebo Státního fondu rozvoje bydlení.

3

Zástavní právo zaniká i jinými způsoby vymezenými zákonem než zánikem zajištěné pohledávky.

Zdroj: vlastní práce

Základní vymezení hypotečních obchodů je ve všech komparovaných zemích upraveno obsahově jinými zákony: Česká republika- zákon o dluhopisech, Slovenská republika- zákon o bankách, Německo- zákon o zástavních listech (Pfandbriefgesetz). Nejobsáhlejší legislativní úprava je v Německu, kde došlo v roce 2005 k významné změně legislativy v oblasti hypotečního bankovnictví. Do roku 2005 upravoval oblast hypotečního bankovnictví v Německu zákon o hypotečních bankách, který s menšími změnami platil od roku 1900. V roce 2005 byl přijat zákon o zástavních listech, který nahradil zákon o hypotečních bankách. Naopak v ČR je hypoteční bankovnictví upraveno v zákoně o dluhopisech v rámci hypotečních zástavních listů pouze několika paragrafy. Komparované země se odlišují i ve vymezení hypotečních obchodů podle účelu i zajištění. Zatímco hypoteční úvěry v Německu a SR jsou účelové a jsou poskytovány pro účely bydlení, respektive pro podnikatelské účely v Německu, v ČR lze poskytnout i neúčelový úvěr, podmínkou však stále zůstává, že investice musí být kryta zástavním právem k nemovitosti. V případě zajištění jsou hypoteční úvěry zajištěny zástavním právem k nemovitosti ve všech komparovaných zemí, v Německu lze zajistit i loď v případě hypotečního úvěrů na loď nebo letadlo jedná-li se o hypoteční úvěr na letadlo, musí však být zapsány ve zvláštním registru. V případě hypotečního úvěru na letadlo, musí dané letadlo splňovat podmínky podle § 1 zákona o letectví.


32

Zástava nemovitosti je zapsána v katastru nemovitostí, v případě lodí a letadel ve zvláštní evidenci. V ČR se pod pojmem nemovitost rozumí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Tato definice nemovitosti je platná i pro SR. Rozdílně je však chápáno pojetí stavby jako samostatné věci (v případě ČR) a stavby jako součástí pozemku (v případě SR). V případě stavby jako samostatné věci je umožněno vložit vklad zástavního práva ke stavbě na cizím pozemku nebo naopak k parcele, na níž stojí stavba cizího vlastníka, pokud je však stavba součástí pozemku, výše uvedené nelze realizovat. V Německém občanském zákoníku se nepoužívá pojmu nemovitost, ale pozemek. Stavba není tedy chápána jako nemovitá věc, ale jako součást pozemku, čímž dochází k odlišnému pojetí s českou legislativou. V Německu a v SR tedy nelze zřídit vklad zástavního práva pouze na stavbu nebo pozemek. V rámci české a německé právní úpravy se nemovitost pro účely hypotečního úvěrování musí nacházet na území daného státu (ČR, Německa), členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. V SR je možné do zástavy dát pouze tuzemskou nemovitost, což vyplývá přímo z definice hypotečního a komunálního úvěru. Ve všech komparovaných zemích musí být nemovitost v zástavě celá, do zástavy je také možné dát rozestavěnou nemovitost. Na nemovitosti nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby a žádné věcné břemeno bránící v užívání nemovitosti, což platí v Německu a SR. V případě ČR výše zmíněné neplatí, pokud hypoteční úvěr není financovaný emisí hypotečních zástavních listů. Pokud banka v ČR financuje hypoteční úvěry jiným typem zdrojů než emisí hypotečních zástavních listů, není určen požadavek na pořadí zástavního práva banky. V praxi však banky ve většině případů z důvodů obezřetného podnikání vyžadují zástavní právo k nemovitosti, která zajišťuje hypoteční úvěr, jako první v pořadí. [11] V případě ČR a SR se k zajištění používá hypotéka, která vzniká na základě vzniku pohledávky, je tedy vázaná, akcesorická k pohledávce. V Německu k zajištění hypotečního úvěru používají i tzv. Pozemkového dluhu, který není vázaný na žádnou pohledávku a věřitel tak nemusí prokazovat existenci pohledávky. K odlišnostem v legislativě dochází již při podmínkách vzniku zástavního práva. V ČR a SR je vyžadována písemná forma zástavní smlouvy, zatímco německá právní norma písemnou formu zástavní smlouvy nevyžaduje. Při vzniku zástavního práva v německém prostředí vznikají dokonce dvě smlouvy obligační smlouva a věcně-právní smlouva, z nichž v první se zajišťovatel zavazuje ke zřízení zástavního práva, ale na jejím základě nevznikají žádná věcná práva, tyto účinky naopak má druhá smlouva, na jejímž základě je možné učinit zápis do pozemkové knihy, čímž se naplní náležitosti pro vznik zástavního práva. Zástavní právo však nevzniká zápisem do pozemkové knihy, jak je tomu v ČR a SR, ale až předáním zástavního listu. Mezi další podstatnou odlišnost patří, že ke vzniku zástavního práva v ČR a v SR je nutná způsobilá pohledávka, pohledávka, kterou lze zajistit zástavním


33

právem. V případě Německa pokud je zřízen tzv. pozemkový dluh, tato podmínka odpadá. I v případě zániku zástavního práva dochází k odlišnostem. V českém a slovenském právním prostředí, pokud zanikne zajištěná pohledávka, zaniká i zástavní právo. V Německu pokud zanikne zajištěná pohledávka, tak Hypotéka nezaniká, ale stane se z ní vlastníkův Pozemkový dluh. Pozemkový dluh se z přešlé Hypotéky stává proto, že vlastníkovi nepřísluší pohledávka, jelikož zanikla. V případě zániku pozemkového dluhu může vlastník žádat věřitele o převedení Pozemkového dluhu na sebe, dále aby se věřitel práva vzdal nebo o zrušení Pozemkového dluhu.


34

5 Podmínky devizového zákona pro nabývání nemovitostí na území ČR V současné době české banky poskytují hypoteční úvěry zahraničním klientům pouze při zajištění hypotečního úvěru nemovitostí na území ČR. Z důvodu zajištění hypotečního úvěru nemovitostí na území ČR, musí zahraniční klient splňovat podmínky devizového zákona pro nabývání nemovitostí na území ČR. Podle § 17 Zákona č. 219/1995 Sb. devizového zákona ve znění pozdějších předpisů mohou nabývat nemovitosti na území ČR: 1.

tuzemci,

2. 3.

cizozemci s českým státním občanstvím, cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství, cizozemci - právnické osoby, které umístí v tuzemsku podnik nebo organizační složku podniku a jsou oprávněny v tuzemsku podnikat, ostatní cizozemci pouze:

4. 5.

• děděním, • pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti, • do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je českým státním občanem nebo tuzemcem, • od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, • výměnou za jinou nemovitost v tuzemsku, jejíž cena zjištěná nepřevyšuje cenu původní nemovitosti zjištěnou podle zvláštního právního předpisu, • na základě předkupního práva z titulu podílového spoluvlastnictví, • výstavbou na vlastním pozemku, • jde-li o pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví, nebo • pokud tak výslovně stanoví zvláštní zákon. [24] Novela devizového zákona, kterou se mění Zákon č. 219/1995 Sb. a která nabyla účinnosti 8. 6. 2004, přinesla významné změny pro občany Evropské unie v oblasti nabývání nemovitostí. Vlastnictví nemovitosti občany EU je novelou upraveno rozdílně s ohledem na druh nemovitosti, který chtějí získat do svého vlastnictví. Velmi omezený je nákup pozemků, které tvoří zemědělský půdní fond a pozemků určených k plnění funkce lesa. Ostatní nemovitosti mohou nabývat všichni cizozemci s průkazem povolení k pobytu. [25] Nabývání nemovitostí na základě získání pobytového povolení je umožněno také občanům států, kteří jsou členy Evropského hospodářského prostoru, tedy


35

občanům Lichtenštejnska, Norska a Islandu, na základě bilaterálních dohod občanům Švýcarska a občanům USA na základě dohody o ochraně a podpoře investic. [25]


36

6 Možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU Na základě popisu historického vývoje jednotného hypotečního trhu, výsledků komparace legislativních předpisů vybraných zemí a popisu novely devizového zákona je možné určit možnosti českých bank v hypotečním úvěrování klientů ze zemí EU. V přeshraničním hypotečním úvěrování existuje mnoho brzdících faktorů, které brání českým bankám v efektivním úvěrování klientů ze zemí EU. Existují překážky, které omezují míru přeshraniční aktivity na straně nabídky i poptávky, a omezují tak hospodářskou soutěž a možnost volby na trhu. [9] V Bílé a Zelené knize Evropská komise identifikovala oblasti, které je nutné sjednotit a překážky, které je nutné odstranit, aby finanční instituce poskytující hypoteční úvěry mohly přeshraničně úvěrovat i klienty z ostatních zemí EU. Oblasti, které je nutné sjednotit, jsou: • jasné, správné, úplné a srovnatelné informace o hypotečních produktech, • zodpovědné poskytování hypotečních úvěrů, • předčasné splácení, • výpočet roční procentní sazby nákladů (RPSN), • úvěrové registry, • rozdílné právní rámce a předpisy na ochranu spotřebitele. Překážky, které je nutné odstranit, jsou: • odstranění překážek distribuce a prodeje hypotečních produktů, • odstranění neodůvodněných právních či ekonomických překážek. Sjednocení výše uvedených oblasti a odstranění vyjmenovaných překážek by vedlo k splnění vytyčených cílů Evropské komise v Bílé knize a tím i k bližšímu sjednocení hypotečních trhů v rámci EU a k usnadnění přeshraničního hypotečního úvěrování klientů ze zemí EU českými bankami. Jednou ze základních překážek je odlišná legislativní úprava hypotečního úvěrování v zemích EU, která byla předmětem komparace. Komparace legislativní úprav odhalila, že jednotlivé evropské země se odlišují v základních definicích, ať už se jedná o definici hypotečního úvěru, nebo pojmu nemovitost, každá země má legislativně upraveno hypoteční úvěrování podle vlastních tradic a zvyklostí. Výsledky komparace legislativních předpisů, upravujících hypoteční úvěrování a zejména předpisy upravující zástavní právo, jsou přehledně uvedeny v následující tabulce.

Možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU Tab. 3

37

Komparace legislativních úprav hypotečního úvěrování ve vybraných zemích

Česká republika


Německo

Zákon o dluhopisech

Zákon o bankách

Zákon o zástavních listech

Účelový i neúčelový

Účelový

Účelový



Nemovitost, rozestavěná nemovitost, loď, letadlo

Nemovitost



Věci pevně spojené se zemským povrchem, zejména budovy, stejně jako plodiny, dokud jejich spojení trvá, jsou součástí pozemku. Nemovitost=pozemek

Stavba

Samostatná věc

Součástí pozemku

Součástí pozemku

Umístění nemovitosti pro účely hypotečního úvěru

Na území ČR, členského státu EU nebo na území jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor


na území Německa, členského státu EU nebo na území jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor

Není zákonem určeno 1

První 2

První 2



Předáním zástavního listu věřiteli

Hypotéka

Hypotéka

Hypotéka, Pozemkový dluh

Zákon upravující hypoteční úvěrování Účelovost hypotečního úvěru Zajištění hypotečního úvěru

Pořadí zástavního práva banky Vznik zástavního práva Druh zástavního práva


38

Česká republika


Německo

Akcesorita pohledávky

Akcesorická

Akcesorická

Akcesorická/neakcesorická

Zánik zástavního práva



Zánikem zajištěné pohledávky Hypotéka nezaniká

1

V případě financování hypotečního úvěru jinými zdroji než emisí hypotečních zástavních listů.

2

Výjimku tvoří zástavní právo nebo omezení převodu nemovitostí zřízených podle zvláštního předpisu a zástavní právo zřízené ve prospěch stavební spořitelny nebo Státního fondu rozvoje bydlení.

3

Zástavní právo zaniká i jinými způsoby vymezenými zákonem než zánikem zajištěné pohledávky.

Zdroj: vlastní práce

Komparace legislativních předpisů byla provedena pouze u tří vybraných zemí EU, ale jak ukazuje výše uvedená tabulka, komparované země se neshodují ani v jedné zkoumané oblasti. Lze tedy vyvodit závěr, že legislativní úpravy hypotečního úvěrování a především úpravy zástavního práva v jednotlivých státech Evropské unie se budou navzájem odlišovat. Legislativní úpravy hypotečního úvěrování tak představují zásadní překážku v přeshraničním hypotečním úvěrování klientů ze zemí EU českými bankami. I přes odlišnosti v legislativních úpravách zástavního práva v jednotlivých zemích EU bránící českým bankám v poskytování hypotečního úvěru zajištěného zástavním právem na zahraniční nemovitost, mohou české banky přeshraničně úvěrovat klienty ze zemí EU a poskytovat jim hypoteční úvěry, které jsou zajištěné zástavním právem k nemovitosti nacházející se na území ČR. Po vstupu České republiky do Evropské unie byl novelizován devizový zákon, který upravuje podmínky, za kterých mohou cizinci na území České republiky nabývat nemovitosti. Novelou došlo k rozšíření okruhu osob, kterým je nabývání nemovitostí na území ČR povoleno. Nejpodstatnější změnou je možnost, aby cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství mohli nabývat na území ČR nemovitost. Občané jednotlivých států EU mohou tedy na území ČR kupovat nemovitosti a využívat přitom financování prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého českými bankami. Zda hypoteční úvěr česká banka klientovi ze země EU poskytne, je rozhodnutí banky. České banky využívají možnosti hypotečního úvěrování klientů ze zemí EU, zejména možnosti hypotečního úvěrování, kdy hypoteční úvěr je zajištěný


39

nemovitostí na území ČR, čímž se české banky vyhýbají překážce v podobě odlišné úpravy zástavního práva v jednotlivých zemích EU. V tomto případě se banky řídí pouze legislativní úpravou zástavního práva v ČR, s jehož realizací mají české banky zkušenosti. Bakalářská práce je dále rozšířena o kvalitativní marketingový průzkum, jehož cílem je zjistit, jak české banky poskytují hypoteční úvěry klientům ze zemí EU a celkově zhodnotit úroveň přeshraničního hypotečního úvěrování klientů ze zemí EU českými bankami.

Marketingový průzkum hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU

40

7 Marketingový průzkum hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU 7.1

Základní informace o marketingovém průzkumu

Následující část bakalářské práce se zaměřuje na kvalitativní marketingový průzkum. Cílem marketingového průzkumu bylo zjistit, jak české banky poskytují hypoteční úvěry klientů ze zemí EU. Marketingový průzkum je proveden metodou dotazování, technikou rozhovoru. Rozhovory měly poskytnout odpovědi zejména na otázky: • Zda vybrané banky poskytují hypoteční úvěry klientům ze zemí EU. • Zda jsou hypoteční úvěry zajišťovány nemovitostmi na území ČR nebo na území v rámci EU. • Jak české banky nastavují parametry hypotečních úvěrů pro klienty ze zemí EU. • K jakým problémům nejčastěji dochází při hypotečním úvěrování klientů ze zemí EU. Závěrečná část rozhovoru bude zaměřena na oblast jednotného evropského hypotečního trhu: • Zda by mohl jednotný hypoteční trh ohrozit postavení českých bank na českém hypotečním trhu. • Jaké výhody a nevýhody by mohl jednotný hypoteční trh přinést českým bankám. Rozhovory byly realizovány v průběhu konce dubna a začátkem května 2010. Rozhovory v průměru trvaly 30-45 minut. Bankám byly kladeny otázky na dané téma, pokud nevěděly jak danou otázku zodpovědět, byly jim navrženy varianty možných odpovědí. Rozhovory nebyly nahrávány, a proto byly připraveny podklady pro záznam odpovědí bank (příloha D), do kterých byly během rozhovoru zapisovány nejpodstatnější nebo nejvýraznější části odpovědí. Tyto záznamy rozhovorů představují kvalitativní údaje, jejichž obsahová analýza poskytla odpovědi na stanovené cíle marketingového průzkumu. Banky účastnící se marketingového průzkumu byly vybrány z poskytovatelů hypotečních úvěrů na území ČR (příloha C). Vybranými bankami byly: Česká spořitelna, Hypoteční banka, Československá obchodní banka (dále jen ČSOB), Raiffeisen bank. Česká národní banka rozděluje banky podle bilanční sumy na velké, střední a malé. Pro výzkum byly zvoleny dvě banky ze skupiny velkých bank (Česká spořitelna, ČSOB) a dvě banky ze skupiny středních bank (Hypoteční banka, Raiffeisen bank). I když rozhovory nebyly provedeny se všemi poskytovateli hypotečních úvěrů na území ČR, vybrané banky se řadí mezi poskytovatele mající největší podíly na českém hypotečním trhu, jak znázorňuje následující tabulka a obrázek.

Marketingový průzkum hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU Tab. 4

Nově poskytnuté úvěry fyzickým osobám v roce 2009

Obr. 2

Tržní podíl podle objemu v %

Zdroj: Výroční zpráva hypoteční banky 2009

41


42

V roce 2009 patřily mezi přední poskytovatele hypotečních úvěrů na území ČR tři bankovní instituce – Hypoteční banka (ve spolupráci s ČSOB), Komerční banka a Česká spořitelna. V roce 2008 se k této silné trojici řadila ještě Raiffeisenbank, ta však v loňském roce výrazně snížila svůj podíl na trhu.

7.2 Stručná charakteristika respondentů 7.2.1

Československá obchodní banka, a. s. (ČSOB)

ČSOB působí jako univerzální banka v České republice. ČSOB byla založena státem v roce 1964 jako banka pro poskytování služeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V červnu 1999 byla privatizována – jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank, která je součástí skupiny KBC. Obchodní profil ČSOB zahrnuje tyto segmenty: fyzické osoby (retailová klientela), malé a středně velké podniky, korporátní klientela a nebankovní finanční instituce, finanční trhy a privátní bankovnictví. V retailovém bankovnictví v ČR působí společnost pod dvěma obchodními značkami – ČSOB a Poštovní spořitelna, která využívá pro svou činnost rozsáhlé sítě České pošty. Klienti ČSOB jsou obsluhováni na 246 pobočkách v ČR, klienti Poštovní spořitelny jsou obsluhováni prostřednictvím 51 finančních center Poštovní spořitelny a zhruba na 3 320 obchodních místech České pošty (stav k 30. 9. 2009). ČSOB i Poštovní spořitelna dále poskytují své služby prostřednictvím distribučních kanálů v rámci skupiny ČSOB a různých distribučních kanálů přímého bankovnictví. Pobočková síť ČSOB nabízí současně se svými produkty a službami i produkty a služby celé skupiny ČSOB. Ucelená nabídka služeb tak kromě bankovních služeb zahrnuje i pojistné a penzijní produkty (ČSOB Pojišťovna a penzijní fondy Stabilita a Progres), financování bydlení (Hypoteční banka a Českomoravská stavební spořitelna), kolektivní investování a správu majetku (investiční fondy ČSOB Investiční společnosti a ČSOB Asset Management) a poskytování dalších specializovaných služeb (ČSOB Leasing a ČSOB Factoring). Služby spojené s obchodováním na finančních trzích poskytuje Patria, sesterská společnost ČSOB. [29]

Marketingový průzkum hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU Obr. 3

43

Pozice skupiny ČSOB na trhu

Jelikož je ČSOB majoritním vlastníkem Hypoteční banky, vstupuje do bilance prodejů hypoték ČSOB i Hypoteční banka. Podíl na celkovém objemu prodaných hypoték znázorňuje následující obrázek.

Obr. 4

Podíl distribučních kanálů na hypotékách

Zdroj: Výroční zpráva ČSOB 2009

7.2.2

Hypoteční banka

Hypoteční banka, a.s., vznikla již 10. ledna 1991. Po celé České republice má 26 poboček, z toho 12 regionálních. Zahraniční pobočky Hypoteční banka nemá. Od roku 2007 je Hypoteční banka lídrem hypotečního trhu v České republice v oblasti nově poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany. ČSOB, a.s, která je


44

ovládána belgickou KBC Group NV, je jediným akcionářem Hypoteční banky od roku 2009. Hypoteční banka je specialistou na poskytování hypotečních úvěrů na českém trhu. Hypotéky poskytuje převážně fyzickým osobám. V její pobočkové síti se najdou bankovní služby související s hypotečním financováním; banka vede i běžné korunové účty související s poskytováním a splácením hypoték. Kromě sítě poboček nabízí Hypoteční banka své služby také prostřednictvím strategických partnerů – ČSOB, Poštovní spořitelny a Českomoravské stavební spořitelny. Hypoteční banka spolupracuje s řadou externích hypotečních poradců. Pro financování své činnosti vydává banka hypoteční zástavní listy, dále provádí transakce v korunách na mezibankovním peněžním trhu a přijímá i vklady velkodeponentů v domácí měně. Hypoteční banka je dlouhodobě největším emitentem hypotečních zástavních listů v České republice. K 31. prosinci 2009 tvořily hypoteční zástavní listy emitované Hypoteční bankou 32,9 % všech hypotečních zástavních listů v oběhu v ČR. Navzdory poklesu hypotečního trhu o 35,2 % Hypoteční banka poskytla občanům v roce 2009 celkem 17 010 hypotečních úvěrů ve výši 28,4 mld. Kč, což v objemu poskytnutých hypoték představuje pokles o 28,2 %. Hypoteční bance se podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj podařilo zvýšit podíl na trhu hypotečních úvěrů z 33 % na 36 % a významně překročit finanční cíle. [28] Obr. 5

Schválené hypoteční úvěry (v mil. Kč)

Zdroj: Výroční zpráva Hypoteční banky 2009


7.2.3

45

Česká spořitelna

Kořeny České spořitelny sahají až do roku 1825, kdy zahájila činnost Spořitelna česká, nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Na tradici českého a později československého spořitelnictví navázala v roce 1992 Česká spořitelna jako akciová společnost. 5,3 milionu klientů, které dnes Česká spořitelna má, hovoří zcela jasně o jejím pevném postavení na českém trhu. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem Erste Group, jednoho z předních poskytovatelů finančních služeb ve střední a východní Evropě s 17, 5 miliony klientů v osmi zemích, z nichž většina je členy Evropské unie. Česká spořitelna je moderní banka orientovaná na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Nezastupitelnou roli hraje také ve financování velkých korporací a v poskytování služeb v oblasti finančních trhů. Česká spořitelna má 660 poboček, 15 komerčních center pro služby firemním klientům, 25 specializovaných pracovišť pro hypotéky, dvě telefonní klientská centra, více než 1200 multifunkčních bankomatů. V roce 2009 představovali hypoteční úvěry 38 % portfolia všech úvěrů. V posledním čtvrtletí 2009 dosáhl tržní podíl hodnoty 22 % na trhu nových hypoték. [30] Obr. 6

Portfolio hypotečních úvěrů (v mld. Kč)

Zdroj: Výroční zpráva České spořitelny 2009

7.2.4

Raiffeisen bank

Raiffeisenbank a.s. je významným bankovním domem, který v České republice nabízí široké spektrum bankovních služeb soukromé i podnikové klientele.


46

Banka je součástí rakouské finanční skupiny Raiffeisen, která v České republice nabízí produkty a služby rovněž v oblasti stavebního spoření (Raiffeisen stavební spořitelna), pojištění (UNIQA pojišťovna) a leasingu (Raiffeisen-Leasing a Raiffeisen-Leasing Real Estate). V roce 2008 Raiffeisenbank úspěšně ukončila fúzi s bývalou eBankou, která působila na českém trhu od roku 1998 a od počátku kladla důraz na kvalitní služby s využitím přímého bankovnictví. Raiffeisenbank klienty obsluhuje na více než stovce poboček a klientských center po celé České republice. Majoritním akcionářem obou bank držícím 51 % akcii je rakouská finanční instituce Raiffeisen International Bank Holding AG. Rakouská bankovní skupina Raiffeisen poskytuje finanční služby již více než 140 let a je jednou z nejsilnějších finančních společností působících na poli komerčního a investičního bankovnictví v celé střední a východní Evropě. Na 17 trzích střední a východní Evropy obsluhuje Raiffeisen International téměř 15 milionů klientů na 3200 obchodních místech. [31]

Tab. 5

Podíly Raiffeisenbank na trhu

Zdroj: Výroční zpráva Raiffeisen bank 2009


47

7.3 Vyhodnocení kvalitativního průzkumu První otázkou rozhovoru byl zjišťován podíl banky na trhu hypotečních úvěrů v ČR. Banka, která má vysoký podíl na hypotečním trhu v ČR, by mohla mít nejvíce zájem na rozšíření klientely do zahraničí, z důvodů zvýšení nově poskytnutých hypotečních úvěrů, jelikož český hypoteční trh je relativně malý. Nejmenší podíl na trhu z oslovených bank má Raiffeisen bank, její podíl se nachází v rozmezí 10%-20%, Česká spořitelna 21%-30%, Hypoteční banka 33%, avšak do podílu hypoteční banky vstupuje i ČSOB, která je majoritním vlastníkem hypoteční banky. Evropská unie usiluje o vytvoření jednotného hypotečního trhu, který by měl zaručit, aby hypotéky byly snadno dostupné a porovnatelné i přes hranice. Porovnatelnost hypoték by měl zajišťovat tzv. Code of Conduct (oficiální název zní: Zásady poskytování předsmluvních informací souvisejících s úvěry na bydlení). Jde o soubor informací, které by měl mít k dispozici zájemce o hypotéku v každém státě EU, aby si mohl snadno porovnat nabídku a vybrat si tak nejvýhodnější hypoteční úvěr. Všechny banky se podle zmíněného dokumentu řídí a tyto předsmluvní informace zájemcům o hypoteční úvěr poskytují. Otázkou je v jaké formě informace podle Kodexu klientům sdělují s odkazem na průzkum Sdružení obrany spotřebitelů, jehož výsledky jsou uvedeny v kapitole o vývoji jednotného hypotečního trhu. Filtrační otázkou rozhovoru byla otázka: „Poskytujete klientům ze zemí EU hypoteční úvěry?“ U všech bank byla odpověď na otázku ANO. Z uvedených odpovědí vyplývá, že české banky již přeshraničního hypotečního úvěrování využívají. V případě, že by některá z bank přeshraničního úvěrování nevyužívala, zjišťován by byl důvod k neposkytování, popřípadě zda uvažují poskytovat hypoteční úvěry klientům ze zemí EU v budoucnosti. České banky tedy přeshraničního hypotečního úvěrování již využívají, pro zjištění, jak velký objem hypotečních úvěrů je přeshraničně poskytován, byla položena následující otázka: „Jaké procento tvoří objem poskytnutých hypotečních úvěrů klientům ze zemí EU z celkových poskytovaných hypotečních úvěrů za rok?“ V Raiffeisen bank tvoří objem poskytnutých hypotečních úvěrů klientům ze zemí EU 5% , v případě hypoteční banky se procento pohybuje do 3%. U ostatních dotazovaných bank procento objemu přeshraničně poskytnutých hypotečních úvěrů nebylo uvedeno. Další otázka měla identifikovat země, jejichž obyvatelstvo české banky úvěrují. Všechny banky poskytují nabídky hypotečních úvěrů klientům ze zemí EU. Kromě úvěrování klientů ze zemí EU všechny banky úvěrují i klienty ze zemí mimo EU. V Hypoteční bance a v ČSOB jsou nejčastěji hypoteční úvěry


48

uzavírány s klienty ze Slovenské republiky, v rámci zemí mimo EU se jedná například o klienty z Ruska, Ukrajiny, Rumunska a Vietnamu. Banky poskytují hypoteční úvěry klientům bez ohledu na jejich státní příslušnost, pokud splní bankou stanovené podmínky a prokáže, že je dostatečně bonitní pro následné splácení hypotečního úvěru. Následující otázkou bylo zjišťováno, jak české banky oslovují klienty ze zemí EU. Raiffeisen bank se snaží oslovovat klienty ze zemí EU přes externí sítě finančních poradců, se kterými spolupracuje, v České spořitelně je distribuční kanál identický jako u tuzemských klientů, prostřednictvím poboček, dceřiných společností, místních makléřů a přímou distribucí. ČSOB a Hypoteční banka nepovažují klienty ze zemí EU za cílový segment, a proto se ani nesnaží oslovovat klienty ze zemí EU určitou marketingovou akcí, klienti si je sami vybírají. Z odpovědí na otázku, zda poskytují banky hypoteční úvěry klientům ze zemí EU za stejných podmínek jako českým klientům, vyplývá, že banky v ČR nerozlišují, zda se jedná o klienty ze zahraničí nebo z ČR, všem je poskytnut hypoteční úvěr za stejných podmínek v oblasti úrokových sazeb, ale i poplatků. Pouze v Hypoteční bance, pokud klient ze zahraničí žádá o hypoteční úvěr za účelem investice do pronájmu, je k úrokové sazbě připsána přirážka. Navíc v ČSOB a Hypoteční bance mají určité země přiřazeny do rizikových skupin, jedná se například o země, kde je časté tzv. „praní špinavých peněz“, terorismus, atd… Pro občany z těchto zemí jsou podmínky přísnější, jednou z podmínek je zaměstnání v České republice, jak uvádí Hypoteční banka. České banky klientům ze zemí EU neposkytují žádné speciální nabídky hypotečních úvěrů, ani nijak zvýhodněné nabídky, aby klientelu ze zemí EU přilákali. Další otázka marketingového průzkumu byla: „Kde se musí nacházet nemovitost pro účel zajištění hypotečního úvěru?“ Všechny banky zajišťují hypoteční úvěr zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území ČR. Na základě výše zmíněné shodné odpovědi se nabízí otázka: „Proč hypoteční úvěr nezajišťujete zástavním právem k nemovitosti, která se nachází mimo území ČR, jaký je důvod?“ Důvod, proč české banky nezajišťují hypoteční úvěry nemovitostmi mimo území EU, je různé právní prostředí zemí především s ohledem na zástavní právo k nemovitostem, což způsobuje, že pro české banky je nereálné vytvářet zástavní smlouvy odpovídající legislativě dané země, a proto banky volí jednodušší cestu, zajištění hypotečního úvěru nemovitostí na území ČR. Například ČSOB by tuto situaci řešila pomocí externí firmy, která by pro jejich účely zajistila ocenění nemovitosti a ostatní úkony potřebné k vyřízení zástavy nemovitosti podle legislativních předpisů dané země. Celkově by se pak najmutí externí


49

firmy projevilo na ceně hypotečního úvěru, která by byla mnohem vyšší než u poskytovatelů hypotečních úvěrů v daném státě. Další otázkou bylo zjišťováno stanovování LTV (poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) pro účely přeshraničního hypotečního úvěrování klientů. Pro srovnání bylo požadováno stanovení LTV i pro tuzemské obyvatele, aby bylo možné porovnání, zda dochází k odlišnostem. Stanovení LTV se u jednotlivých bank lišilo. V ČSOB kladou důraz zejména na původ příjmů a státní příslušnost žadatele. Platí, že i zahraniční klient může získat hypoteční úvěr na 100% hodnoty zastavené nemovitosti, pokud se však jedná o klienta například ze západních zemí, který dostatečně prokázal svoji bonitu. Jedná-li se však o žadatele, který pochází z rizikové země (teroristická země, atd.) může u ČSOB získat úvěr maximálně na 70% hodnoty zástavy. I v Hypoteční bance může získat zahraniční klient úvěr do 100% zástavy nemovitosti, avšak pokud je úvěr poskytován, jako investice do pronájmu, LTV se pohybuje kolem 85%. V Raiffeisen bank stanovují hodnotu LTV pro tuzemské obyvatele i zahraniční obyvatele na 90% hodnoty zástavy, stanovení hodnoty LTV odlišně je pouze u zahraničních klientů ze zemí mimo EU, kde má Raiffeisen bank jiné podmínky pro klienty. V České spořitelně je hodnota LTV daná komplexním posouzením úvěru, zda se jedná o tuzemce nebo cizince není podstatné, důležité pro rozhodnutí je původ příjmů například tuzemec s příjmy v zahraničí nemusí úvěr dostat, zatímco cizinec s příjmy v ČR může úvěr při ostatních shodných parametrech získat. Ve většině bank jsou úvěry schvalovány na místní nebo centrální schvalovací úrovni. Empiricky lze jednoznačně říci, že žádosti, kde je zdrojem pro splácení příjem ze zahraničí, vykazují výrazně vyšší míru nesplácení než žádost založená na příjmech z ČR. Jakmile některá skupina úvěrů (subsegment) vykazuje vyšší rizikovost než skupiny ostatní, banka ji zařadí do skupiny úvěrů schvalované centrální schvalovací úrovní, například příjmy ze zahraničí jsou kritériem, které u bank znamenají důkladnější úvěrový proces. Podmínky, které musí zahraniční žadatel o hypoteční úvěr splňovat, jsou naprosto stejné jako pro tuzemské obyvatele. Musí mít dostatek disponibilních příjmu, aby byl schopen úvěr splácet. Pokud je žadatelem o úvěr osoba, která pochází z jiného než z členského státu EU, musí mít daná osoba povolení k pobytu na území ČR. Stejně tak jako u podmínek, které jsou stejné pro tuzemské obyvatele i pro zahraniční obyvatele, jsou stejné i doklady, které banky vyžadují. Klient musí doložit identifikační údaje a doložit své příjmy s tím, že příjmy ze zahraničí jsou důkladněji dokládány. Smlouvy o hypotečním úvěru pro klienty ze zemí EU jsou uzavírány shodně ve všech bankách v češtině. V případě České spořitelny je pak možnost vedení schůzek v anglickém nebo německém jazyce. Pokud dojde k poskytnutí hypotečního úvěru klientovi ze země EU podle výše zmíněných způsobů úvěrování, opět shodně banky tvrdí, že již k problémům nedochází, co se týče například jazykových bariér, ty většinou klienti řeší přes překladatele.


50

Vývoj podílu poskytnutých hypotečních úvěrů klientům ze zemí EU, každá banka vidí odlišně. V případě České spořitelny je vývoj podílu klesající tak jako klesá celý trh. Raiffeisen bank vidí ve vývoji podílu přeshraničního hypotečního úvěrování spíše stagnující trend, stejně tak jako Hypoteční banka, i když připouští, že vlivem krize mohlo dojít k menšímu snížení vlivem zpřísnění podmínek pro klienty z rizikových zemí. Stejný názor na vývoj má i ČSOB, která je jediným vlastníkem Hypoteční banky. Poslední část marketingového průzkumu je zaměřena na jednotný hypoteční trh, kde byly zjišťovány postoje bank k jednotnému hypotečnímu trhu, dále jaké výhody a nevýhody by jednotný trh mohl přinést pro české banky. Banky nepředpokládají, že by jednotný hypoteční trh mohl mít zásadní vliv na jejich postavení na trhu, úvěry v zahraničí by podle jejich názoru stále využívalo jen minimum klientů, většinou z příhraničních oblastí. Shodně také banky považují jednotný hypoteční trh jako nereálný v dohledné době. Jako výhodu banky vidí tlak na invenci a rozvoj produktové základny, nevýhody naopak v tom, že pokud by cizí banka vlastnila velké portfolio českých klientů a došlo k jejímu pádu, staly by se tyto pohledávky splatné a klienti by museli rychle hledat alternativu refinancování.

Závěr

51

8 Závěr Bakalářská práce byla zaměřená na možnosti hypoteční úvěrování klientů ze zemí EU českými bankami. Práce byla dále rozšířena o kvalitativní marketingový průzkum, jehož cílem bylo zhodnotit situaci přeshraničního hypotečního úvěrování klientů ze zemí EU českými bankami. První část bakalářské práce pojednávající o možnostech hypotečního úvěrování českými bankami v zemích EU je shrnuta v kapitole 6 Možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU, kde jsou na základě zjištěných informací vyvozené závěry, že české banky i přes mnohé existující překážky v hypotečním úvěrování klienty ze zemí EU úvěrují, pouze však v případě pokud je hypoteční úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti nacházející se na území ČR. České banky využívají pouze této možnosti hypotečního úvěrování klientů ze zemí EU, z důvodů odlišné legislativy zejména v oblasti zástavního práva, které jim znemožňuje poskytovat hypoteční úvěry zajištěné i jinou nemovitostí než nacházející se na území ČR. Překážku v podobě odlišností zástavního práva v jednotlivých zemích EU odhalila komparace legislativních úprav ve vybraných zemích. Komparované země se odlišují již v definici pojmu nemovitost a dále přes vznik zástavního práva, podmínky vzniku zástavního práva až k zániku zástavního práva. Ani v jedné oblasti nedošlo mezi komparovanými zeměmi k ideální shodě, což naznačuje, že i v případě všech zemí EU nemůže dojít k ideální shodě a je nutná unifikace na úrovni EU, zejména ve sjednocení legislativních úprav zástavního práva. Ve druhé části bakalářské práce byl proveden marketingový průzkum jako rozšíření práce o aktuální stav hypotečního úvěrování klientů ze zemí EU českými bankami. Marketingový průzkum ukázal, že české banky klienty ze zemí EU úvěrují a úvěrují je podle stejných podmínek jako klienty české. Klient z jakékoliv země EU by neměl mít problém získat v České republice hypoteční úvěr, jestliže předloží identifikační doklady a je dostatečně bonitní a své příjmy řádně doloží, stejně tak jako klient český. Parametry hypotečních úvěrů jsou pro české klienty a klienty ze zemí EU stanovovány taktéž za stejných podmínek, ať už se jedná o poplatky, úrokovou sazbu, stanovení LTV. Výjimku netvoří ani jazyk v jakém je smlouva o hypotečním úvěru uzavřena. Průzkum také ukázal, že české banky úvěrují i klienty ze zemí mimo EU, tito klienti však musí splnit přísnější podmínky, jednou z podmínek je zaměstnání na území ČR. Ve srovnání s celkovým objemem poskytnutých hypotečních úvěrů v jednotlivých českých bankách však přeshraniční úvěrování stále tvoří zanedbatelná procenta, odhadem Raiffeisen bank a Hypoteční banky kolem 3%-5%. V přeshraničním úvěrování je skryt velký potenciál, kterému však brání řada překážek. Marketingový průzkum prokázal, že v oblasti legislativy se zejména jedná o překážku v zástavním právu jednotlivých zemí, což potvrdila i komparace jednotlivých právních úprav zástavního práva ve vybraných zemích. Poskytne-li česká banka hypoteční úvěr, který bude zajištěný zástavním právem

Závěr

52

k zahraniční nemovitosti, musí se banky řídit zástavním právem země, kde se nemovitost nachází. Uvedená překážka je brzdícím faktorem, který způsobí, že banky nechtějí poskytovat hypoteční úvěry při zajištění zahraniční nemovitostí a přikloní se k úvěru, který je zajištěný nemovitostí, která se nachází na území České republiky, vyhnou se tak zbytečným a nákladným problémům, které by způsobovalo zajištění nemovitostí mimo území České republiky. Uvedené by se také projevilo i na celkové ceně hypotečního úvěru, což by vyvolalo nezájem o hypoteční úvěry ze strany klientů ze zemí EU. V oblasti jednotného hypotečního trhu už dochází k určitým tendencím naznačujících sjednocování hypoteční trhů v rámci EU. Postoje českých bank k jednotnému hypotečnímu trhu jsou spíše negativní nebo nejsou žádné, z důvodu, že jednotný hypoteční trh považují v současnosti za nereálný. Jednotný hypoteční trh v rámci EU vystihují nejlépe slova: „…bude se jednat o úplně jiný způsob úvěrování, řešený podle úplně jiných pravidel a zákonů…“ (Raiffeisen bank)

Literatura

53

9 Literatura [1] EC.EUROPA. Hypoteční úvěry v EU. [online]. [cit. 10.5.2010]. Dostupné z WWW: http://ec.europa.eu/internal_market/finservicesretail/docs/finfocus/finfocus5/finfocus5_cs.pdf. [2] FINMAG. Cesta do hypotečního ráje. [online]. [cit. 10.5.2010]. Dostupné z WWW: http://www.finmag.cz/clanek/2496/. [3] HOŠKOVÁ, A. Nové tendencie v hypotekárnom financovaní štátov Európského společenstva. Ve formátu PDF. Bratislava: Institut menových a finančních študií, 1996. 8 s. [4] Usnesení výboru pro evropské záležitosti. Bílá kniha o integraci trhů EU s hypotečními úvěry. Dokument ve formátu DOC. Praha, 2008. 4 s. [5] SDRUŽENÍ OBRANY SPOTŘEBITELŮ. Plnění hypotečního kodexu českými bankami. [online]. [cit. 18.5.2010]. Dostupné z WWW: http://www.volksbank.cz/vb/public/be/9c/e1/d1/14936_32703_SOS_Plneni _hypotecniho_kodexu_ceskymi_bankami.pdf. [6] EULIS. About EULIS. [online]. [cit. 18.5.2010]. Dostupné z WWW: http://www.eulis.eu/about/. [7] KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ. Zelení kniha- Hypoteční úvěr v EU. Dokument ve formátu PDF. Brusel: 2005. Dostupné z WWW: http://eurlex.europa.eu/LexUriServ/site/cs/com/2005/com2005_0327cs01.pdf. [8] MINISTERSTVO FINANCÍ ČR. Pozice České Republiky k Zelené knize Evropské komise- Hypoteční úvěr v EU. Dokument ve formátu PDF. Praha: 2005. Dostupné z WWW: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Pozice_CR_k_Zelene_knize_EK__Hypotecni_uver_v_EU.pdf

[9] KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ. Bílá kniha o integraci trhů EU s hypotečními úvěry. Dokument ve formátu v PDF. Brusel: 2007. Dostupné

Literatura

54

z WWW: http://eurlex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=COM:2007:0807:FIN:CS:PDF

[10] Zákon č. 190/2004 o dluhopisech [11] KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vyd. Kravaře: MARREAL SERVIS, 2010. 172 s. ISBN 978-254-6779-4. [12] Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon. [13] Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů. [14] SAGIT. Zástavní právo. [online]. [cit. 7.5.2010]. Dostupné z WWW: http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=OC _574.HTM [15] SAGIT. Zánik zástavního práva. [online]. [cit. 7.5.2010]. Dostupné z WWW: http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_560. htm. [16] Zákona č. 483/2001 Z.z. o bankách. [17] Zákon č. 40/1964 Zb., Občianský zákonník. [18] KATASTERNEHNUTEL’NOSTI. Rozostavaná stavba. [online]. [cit. 7.5.2010]. Dostupné z WWW: http://katasternehnutelnosti.sk/164-rozostavana-stavba/. [19] Zákon č. 526/2002 Z. z., Zákon, kterým se mění a doplňuje Občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů a o změně a doplnění některých zákonů. [20] EPI. Záložné právo v praxi po novelizácii uskutočnenej zákonom č. 526/2002 Z. z. [online]. [cit. 7.5.2010]. Dostupné z WWW: http://www.epi.sk/Main/Default.aspx?Template=~/Main/TArticles.ascx&phCo ntent=~/Main/ArticleShow.ascx&ArtID=7447&LngID=0. .

Literatura

55

[21] MÚČKOVÁ, V, HORVÁTOVÁ, E. Hypoteční obchody v Německu. Bratislava: Katedra bankovnictví a mezinárodních financí Národohospodárskej fakulty Ekonomickej univerzity v Bratislave, 2007. Dostupné z WWW: http://translate.googleusercontent.com/translate_c?hl=cs&sl=sk&u=http://www.deriva t.sk/files/2007%2520janjun/HotSept2007Evicka.doc&prev=/search%3Fq%3Dhypotek%25C3%25A1rn%25C3% 25BD%2B%25C3%25BAv%25C4%259Br%2Bv%2Bn%25C4%259Bmecku%26hl%3Dc s%26lr%3D&rurl=translate.google.cz&usg=ALkJrhg2tHQRXuu84mU2aGUrvvVKzhYWh Q

[22] PFANDBRIEF. Pfandbriefgesetz (PfandBG). [online]. [cit. 24.4.2010]. Dostupné z WWW: http://www.pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/0/C3B0CA85E1F9C92BC12576A 1005F39CC/$FILE/Pfandbriefgesetz%20nach%20Novelle.pdf?OpenElement. [23] HOLUB, O. Zástavní právo v českém a německém právním řádu. Diplomová práce. Brno: Katedra občanského práva, Právnická fakulta Masarykovy university, 2006. Dostupné na WWW: http://is.muni.cz/th/61344/pravf_m/diplomka_O.Holub.doc. [24] Zákon č. 219/1995 Sb. devizový zákon ve znění pozdějších předpisů. [25] CZECHREALESTATES. Novela zákona: Nabývání nemovitostí pro cizince. [online]. [cit. 24.4.2010]. Dostupné z WWW: http://www.czechrealestates.com/?p=32. [26] FORET, M. Marketingový průzkum- Poznáváme svoje zákazníky. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2009. 122s. ISBN 978-80-251-2183-2. [27] FORET, M., STÁVKOVÁ, J. Marketingový výzkum: Jak poznat své zákazníky. Praha: Grada, 2003. 160s. ISBN: 80-247-0. [28] HYPOTECNIBANKA. Výroční zpráva 2009. [online]. [cit. 11.5.2010].

Dostupné z WWW: http://www.hypotecnibanka.cz/__SYS__/FileStorage/download/vyrocnizpravy1/HB_VZ09_CZ.pdf. [29] CSOB. Výroční zpráva 2009. [online]. [cit. 11.5.2010]. Dostupné z WWW:

http://www.csob.cz/WebCsob/Csob/O-CSOB/Vztahy-k-investorum/Vyrocnipololetni-zpravy/Vyrocni-zpravy/VZ_CSOB_2009.pdf. [30] CSAS. Výroční zpráva 2009. [online]. [cit. 11.5.2010]. Dostupné z WWW:

http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/VZ_2009.pdf.

Literatura

56

[31] RB. Výroční zpráva 2009. [online]. [cit. 11.5.2010]. Dostupné z WWW:

http://www.rb.cz/attachements/pdf/o-bance/pololetni-zpravy/vz-09.pdf. [32] MÚČKOVÁ, V. Hypotéky v Európe. Dokument ve formátu PDF. Bratislava:

Inštitút

menových

a

finančných

štúdií,

2000.

Dostupné

http://www.nbs.sk/_img/Documents/PUBLIK/muc0069.pdf.

[33] WIKIPEDIE. Věda. [online]. [cit. 18.5.2010]. Dostupné z WWW: http://cs.wikipedia.org/wiki/V%C4%9Bda.

z WWW:

Přílohy

10Přílohy

57

58

Možnosti hypotečního úvěrování českých bank v zemích EU

Recommend Documents