Monitor Nieuwe Woningen cijfers & analyses - Zomer

Monitor Nieuwe Woningen cijfers & analyses - Zomer 2011

1

Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies

3

1. Landelijke trends

5

Nieuwbouwtransacties zakken terug

5

1. Betaalbaarheid koopwoningen neemt af

6

2. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt is sterk verminderd

7

3. Er zijn fors minder woningen aangeboden in Q1 2011 dan in Q1 2010

8

Nieuwbouw versus bestaande bouw

9

Voorverkooppercentages hebben zich weer aardig hersteld

11

Ontbindingen nemen weer toe

12

Prijsontwikkeling verkochte woningen

13

Vijvermodellen voor 2007, 2008, 2009 en 2010

14

2. Landelijke trends naar prijsklasse Trends naar geïndexeerde prijsklassen 3. Landelijke trends naar woningtype

17 17 19

Krapte-indicator naar woningtype

19

Verkoopquotes naar woningtype

19

Verkoopportefeuille naar woningtype

21

4. Regionale trends Woningmarkt van grote steden erg conjunctuurgevoelig?

22 22

NEPROM-prognoses

24

Bijlage: uitleg MNW en Vijvermodel

26


2

Samenvatting en conclusies Nieuwbouwmarkt van 2011 is slechter dan die van 2010 Met nog geen 6.000 verkochte woningen was het eerste kwartaal van 2011 een tegenvallend kwartaal, maar de vooruitzichten voor het tweede kwartaal zijn nog slechter dan die van het eerste kwartaal en we verwachten dat dit kwartaal blijft steken op circa 5.000 verkochte nieuwbouwwoningen. Concreet betekent dit voor het eerste half jaar van 2011 een daling in verkopen van (ruim) 20% ten opzichte van het eerste half jaar van 2010. De terugval is als volgt te verklaren: 1. De betaalbaarheid van woningen neemt af door verminderde leencapaciteit: o Als gevolg van aanscherping van de hypotheekregels; o Als gevolg van een sterk en snel gestegen hypotheekrente 2. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt is sterk verminderd; 3. Het aanbod nieuw te koop aangeboden woningen is fors lager. Wat niet wordt aangeboden kan ook niet worden verkocht.

MAAR: Nieuwbouwmarkt beter dan bestaande markt •

Projectontwikkelaars hebben zich aangepast aan de nieuwe marktsituatie Dankzij het vermogen van ontwikkelaars om zich aan te passen aan de nieuwe markt heeft de nieuwbouwmarkt zich de afgelopen twee jaar flink hersteld, waar de bestaande markt stagneert. De verkoopportefeuille van alle te koop staande nieuwbouwwoningen is zeer hoog, maar stabiel. Er worden namelijk grofweg evenveel woningen nieuw aangeboden als er in een kwartaal worden verkocht. Projectontwikkelaars brengen nu voorzichtig en in kleine projecten nieuwe woningen op de markt. In de bestaande markt is een ander, negatiever beeld zichtbaar: het aantal nieuw aangeboden woningen blijft stabiel, terwijl het aantal verkopen sterk is teruggelopen, met als resultaat dat de totale voorraad blijft oplopen. Het aandeel nieuwbouw in de totale verkopen (nieuw en oud) is in een kort tijdsbestek gestegen van 10% naar bijna 20%, terwijl het aandeel nieuwbouw in de totale verkoopportefeuille van te koop staande nieuwe en bestaande koopwoningen juist gestaag daalt. Een voor onze sector gunstige ontwikkeling in deze zware tijden.

•

Verkooppercentages herstellen zich Voor de crisis werd van nieuw aanbod bijna 70% van de woningen binnen een half jaar verkocht. Dat zakte terug tot slechts 40%, waarbij na een jaar slechts 50% was verkocht. Inmiddels zijn de verkooppercentages bijna weer op het oude niveau, al dient hierbij wel een kanttekening geplaatst te worden. Er worden beduidend minder woningen nieuw aangeboden dan voor de crisis, zodat bij een relatief laag aantal transacties toch een hoog verkooppercentage kan worden gehaald. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt doordat projecten veel kleiner zijn dan voorheen.

•

Verlaging van de overdrachtsbelasting stimuleert doorstroming, spin-off nieuwbouw Wij verwachten dat de gehele woningmarkt een impuls krijgt van de verlaging van de overdrachtsbelasting en dat ook de nieuwbouw uiteindelijk via de doorstroming profiteert als veel potentiële doorstromers hun woning nu wel kunnen verkopen en daarmee ook de keuze voor nieuwbouw kunnen maken. Het effect van de doorstroming zal pas over een half jaar goed zichtbaar zijn. Wij verwachten dat de nieuwbouw al eerder kan profiteren van een verwacht kantelend sentiment op de woningmarkt.


3

Woningmarkt van grote steden erg conjunctuurgevoelig? Voor de crisis maakte de nieuwbouwmarkt in de vier grote steden een enorme groei door, veel groter dan Nederland als geheel, om vervolgens weer enorm in te zakken tijdens de crisis. Zij het in minder extreme mate geldt dit ook voor veel andere grote steden.


4

1. Landelijke trends Nieuwbouwtransacties zakken terug In de NEPROM Nieuwbouwbarometer Koopwoningen Winter 2010-2011 prognosticeerden we een daling van het aantal nieuwbouwtransacties voor de eerste helft van 2011. Deze angst is helaas bewaarheid geworden. Met nog geen 6.000 verkochte nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal is de verkoop weer flink teruggezakt. Deels is dit een seizoensgebonden effect. Voor de crisis werden in het laatste kwartaal van een jaar immers vaak veel transacties gemeld, waarop het eerste kwartaal van het volgende jaar weer wat minder was. De vooruitzichten voor het tweede kwartaal van 2011 zijn echter nog slechter dan die van het eerste kwartaal en we verwachten dat dit kwartaal blijft steken op circa 5.000 verkochte nieuwbouwwoningen. Concreet betekent dit voor het eerste half jaar van 2011 een daling in verkopen van (ruim) 20% ten opzichte van het eerste half jaar van 2010. Figuur 1.1: Nieuwbouwtransacties per kwartaal

Slecht Q1 2011 opmaat voor dieper dal 14.000

12.000

10.000

prognose

8.000

6.000

4.000

2.000

0 1

2

3

2001

4

1

2

3

2002

4

1

2

3

2003

4

1

2

3

2004

4

1

2

3

2005

4

1

2

3

2006

4

1

2

3

2007

4

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

2010

4

1

2

2011

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM Cijfers zijn inclusief bijschatting van nagemelde verkopen. Het tweede kwartaal 2011 is een schatting op basis van het aantal afgegeven garantiecertificaten en gegevens uit de historische database van Niki.nl

De terugval is als volgt te verklaren: 1. Betaalbaarheid woningen afgenomen door verminderde leencapaciteit: a. Als gevolg van aanscherping van de hypotheekregels; b. Als gevolg van een sterk en snel gestegen hypotheekrente 2. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt is sterk verminderd 3. Het aantal nieuw te koop aangeboden woningen is fors lager. Wat niet wordt aangeboden kan ook niet worden verkocht.

1. Betaalbaarheid koopwoningen neemt af De betaalbaarheid van een koopwoning wordt bepaald door de hypotheekrentestand, de hoogte van het inkomen en door beleid. De huidige afgenomen betaalbaarheid van koopwoningen wordt vooral veroorzaakt door beleid en rentestand.


5

Leencapaciteit wordt minder door aanscherping hypotheekregels Op 1 januari 2011 zijn de NHG-regels voor hypotheekverstrekking aangescherpt, waardoor benedenmodale inkomens flink minder kunnen lenen. Nibud heeft berekend dat Nederlandse huishoudens in 2011 meer geld kwijt zijn aan zorgpremies, pensioenpremies en energiekosten. Omdat het wonen de sluitpost is in de Nibud-modellen leidt dit er toe dat huishoudens minder budget beschikbaar hebben voor wonen. Dit kan oplopen tot ruim 25% minder hypotheek voor benedenmodale inkomens. Ook de resterende 30% van de hypotheken die zonder NHG wordt afgesloten wordt aangepakt. Per 1 augustus wordt de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken van kracht. Vanaf die datum geldt ook voor hypotheken zonder NHG een aflossingsvrije hypotheek van maximaal 50% van de woningwaarde. Hoewel het aflossen van de hypotheek (of spaar- of beleggingshypotheek) op zich geen slecht idee is, resulteert de verplichte aflossing wel in hogere maandlasten met als gevolg een verdere beperking van de leencapaciteit van kopers. Via verschillende kanalen wordt zo de leencapaciteit voor kopers beperkt, in dit licht vinden wij de timing van deze maatregel zeer ongelukkig. Daar komt bij dat banken nauwelijks meer de mogelijkheid hebben af te wijken van de regels via de zogeheten explain-regel. Banken kunnen op basis hiervan een hogere hypotheek verstrekken dan volgens de regels is toegestaan als ze daarvoor een goede onderbouwing hebben, bijvoorbeeld voor hoogopgeleide starters, zzp’ers en ouderen. Banken schatten in dat in de praktijk op slechts 5% van de afgesloten hypotheken deze explain-regel wordt toegepast. Voorheen was dit circa 30%. Verlaging van de overdrachtsbelasting stimuleert doorstroming Het kabinet heeft 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% wordt verlaagd voor een periode van een jaar. De betaalbaarheid van een woning neemt weliswaar daardoor slechts beperkt toe, relevanter is dat er op een huis niet eerst minimaal 6% winst gehaald hoeft te worden voordat deze zonder verlies weer verkocht kan worden. Dit laatste voordeel kan voor veel kopers het beslissende zetje in de rug zijn. Wij verwachten dat de gehele woningmarkt een impuls krijgt en dat ook de nieuwbouw uiteindelijk via de doorstroming profiteert als veel potentiële doorstromers hun woning nu wel kunnen verkopen en daarmee ook de keuze voor nieuwbouw kunnen maken. Hypotheekrente in korte tijd snel gestegen In de media en in onderzoeksrapporten wordt vaak gesteld dat de daling van de prijzen gunstig is voor kopers, want woningen worden financieel beter bereikbaar voor kopers. Feitelijk is dit waar, maar daarbij wordt voorbij gegaan aan de invloed van de stand van de hypotheekrente op de betaalbaarheid van een huis. Figuren 1.2 en 1.3 geven weer dat een stijging of daling van de maandelijkse hypotheeklasten zeer sterk bepaald wordt door de hoogte van de rentestand. De ontwikkeling van de woningprijzen is voor een deel een resultante van de ontwikkeling van deze rentestand. De daling van de prijzen heeft wel veel effect op de hoogte van de meerwaarde of de hypotheekschuld na verkoop. Om deze reden zorgt een prijsdaling juist voor minder dynamiek op de woningmarkt dan meer: • Huishoudens willen niet met een (te groot) verlies de woning weer verkopen; • Veel mensen verwachten dat de prijzen nog verder kunnen dalen en wachten af tot de ‘lucht eruit is’; • Men voelt niet de psychologische druk om snel in te stappen als de prijzen niet stijgen.


6

Figuur 1.2: Gemiddelde hypotheekrente (10 jaar vast met NHG)

De gestegen hypotheekrente heeft de leencapaciteit van de koper verslechterd 6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

4,00%

3,50% 1

2

3

4

1

2

2004

3

4

1

2

2005

3

4

1

2

2006

3

4

1

2

2007

3

4

1

2008

2

3

4

1

2009

2

3

4

1

2010

2

3

4

2011

Bron: De Hypotheekshop 2011, bewerking NEPROM. Op basis van alle hypotheekverstrekkers 10 jaar vast met NHG

Figuur 1.3: Ontwikkeling bruto hypotheeklasten voor gemiddelde woningwaarde

Hoogte hypotheeklasten op korte termijn sterker bepaald door rentestand dan door prijsontwikkeling € 1.200

113 € 1.100 110 € 1.000

107 104

€ 900

101 € 800 98 95

€ 700 1

2

3

2004

4

1

2

3

2005

Waarde-index CBS

4

1

2

3

4

1

2006

2

3

4

2007

1

2

3

2008

4

1

2

3

4

1

2009

2

3

2010

4

1

2

3

4

2011

Bruto hypotheeklasten

Bronnen: CBS en De Hypotheekshop, bewerking NEPROM Hoewel recent veel aandacht is voor de prijsdalingen op de woningmarkt hebben juist renteontwikkelingen op korte termijn een veel groter effect op de betaalbaarheid van een koopwoning. Prijsontwikkelingen zijn vooral relevant voor het vaststellen van de overwaarde of woningschuld na verkoop. Daarmee beïnvloedt de prijsontwikkeling wel de woningmarkt, de verwachting met een schuld te blijven zitten remt de dynamiek.

Door de verminderde betaalbaarheid van koopwoningen zal voor een woning met een modale prijs (rond € 250.000) een dubbelmodaal inkomen nodig zijn. Echter, hoe hoger het inkomen, hoe hoger de kwaliteitseisen met betrekking tot de nieuwe woning. Vraag en aanbod sluiten zo steeds minder op elkaar aan.

2. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt is sterk verminderd De economie groeit en de werkloosheid neemt af. Toch profiteert de woningmarkt hier nog niet van. Het consumentenvertrouwen op de woningmarkt is sterk afgenomen (zie figuur 1.4) door de verscherpte hypotheekregels, de hogere rentestand en de angst dat de prijzen verder zullen dalen.


7

Bruto hypotheeklasten per maand

Prijsindex bestaande koopwoningen

116

Ook externe onzekerheden als de pensioenopbouw, de schuldencrisis en de gevolgen van kabinetsbezuinigingen hebben vermoedelijk grote invloed. Wij verwachten dat de verlaging van de overdrachtsbelasting een positief effect heeft op het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. In de media zijn veel positieve berichten verschenen van een stijging van het aantal bezichtigingen en deze berichten zullen ook een aantal twijfelaars over de streep trekken. De nieuwbouw profiteert hier op korte termijn niet van, maar naar verwachting wel op lange termijn, om twee redenen: 1. Door verlagen van de overdrachtsbelasting komt de doorstroming weer op gang. De nieuwbouw profiteert vervolgens van de doorstroming; 2. De nieuwbouwmarkt is heel erg afhankelijk van het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. de Figuur 1.4 toont de Marktindicator van Vereniging Eigen Huis. Deze indicator peilt het consumentenvertrouwen met betrekking tot de huizenprijzen, hypotheekrente en de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen. Fluctuaties in het woningmarktsentiment blijken een veel groter effect op de nieuwbouw te hebben dan op de bestaande bouw. Figuur 1.4: Transacties nieuwbouw en bestaande bouw versus VEH Marktindicator

Het verband tussen het marktsentiment en de verkoop van nieuwbouw is zeer sterk 100 95 100% 90 85

80%

80 60%

75 70

40% 65 20%

60 1

2

3

4

2004

nieuwbouw

1

2

3

4

1

2005

bestaande bouw

2

3

2006

4

1

2

3

2007

4

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

2010

4

1

2

2011

VEH marktindicator

Bronnen: Monitor Nieuwe Woningen, NVM en Vereniging Eigen Huis, bewerking NEPROM Q1 2007 = 100% Het consumentenvertrouwen liep al sinds 2007 structureel terug. Dit is direct waarneembaar in een structurele daling van de nieuwbouwtransacties in 2007-2008. De transacties in de bestaande bouw bleven in dezelfde periode stabiel. Het sterke herstel van de nieuwbouw in 2009 is deels te danken aan een groeiend consumentenvertrouwen, maar vooral aan het aanpassende vermogen van ontwikkelaars om andere producten op de markt te brengen. De verslechtering van het sentiment in 2011 gaat gepaard met een daling van de nieuwbouwtransacties.

3. Er zijn fors minder woningen aangeboden in Q1 2011 dan in Q4 2010 In het eerste kwartaal van 2011 zijn slechts een geschatte 5.200 nieuwbouwwoningen nieuw op de markt gebracht (inclusief bijschatting nagemeld aanbod), een aanzienlijk lager aantal woningen dan in het laatste kwartaal van 2010 (geschat op 8.300). Nieuw aanbod verkoopt doorgaans het best, maar wat niet wordt aangeboden kan ook niet worden verkocht. Het lage aanbod is dus een van de oorzaken van het lage aantal nieuwbouwtransacties. De vijvermodellen in figuur 1.5 en 1.6 tonen dit aan. In aantallen was het laatste kwartaal van 2010 een prima kwartaal en het eerste kwartaal van 2011 een heel stuk minder. Toch is de dynamiek van de markt zeer vergelijkbaar, zoals het vijvermodel laat zien. Circa de helft van de woningen die nieuw op de markt kwamen werden in hetzelfde kwartaal weer verkocht, dit geldt voor beide kwartalen. Ook is de gemiddelde prijs van het aanbod en van de transacties in Q1 2011 vergelijkbaar met Q4 van 2010.


8

VEH marktindicator

Transacties (% t.o.v. Q1 2007)

120%

Figuur 1.5: Vijvermodel vierde kwartaal 2010

Hoewel Q4 2010 wat betreft het aantal verkopen een beduidend beter kwartaal was dan Q1 2011…

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM

Figuur 1.6: Vijvermodel eerste kwartaal 2011

Blijkt de doorstroomdynamiek van beide kwartalen opvallend overeen te komen.

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM In de bijlage op pagina 26 vindt u een leeswijzer voor het vijvermodel. De vijver is exclusief bijschatting van nagemeld nieuw aanbod en verkopen. Hoewel de aantallen nieuw aangeboden en verkochte woningen in Q1 2011 beduidend lager zijn dan in Q4 2010, zijn de transactieprijzen en de doorloopsnelheid in Q1 2011 vrijwel identiek aan die van het kwartaal ervoor.


9

Nieuwbouw versus bestaande bouw Ontwikkeling verkoopportefeuille nieuwbouw en bestaande bouw De verkoopportefeuille van alle te koop staande nieuwbouwwoningen is zeer hoog, maar stabiel. Er worden namelijk grofweg evenveel woningen nieuw aangeboden als er in een kwartaal worden verkocht. Projectontwikkelaars brengen nu voorzichtig en in kleine projecten nieuwe woningen op de markt. In de bestaande markt is een ander, negatiever beeld zichtbaar: het aantal nieuw aangeboden woningen blijft stabiel, terwijl het aantal verkopen sterk is teruggelopen, met als resultaat dat de totale voorraad blijft oplopen. Figuur 1.7: Nieuwbouw: aanbod versus verkoop (in aantallen woningen)

Transacties en aanbod houden elkaar in evenwicht in de nieuwbouw… 28.000 24.000 20.000 16.000 12.000 8.000 4.000 0 1

2

3

4

1

2001

2

3

4

1

2

2002

nieuw aanbod

3

4

1

2003

verkocht

2

3

4

1

2004

portefeuille

2

3

4

1

2005

2

3

4

1

2

2006

3

4

1

2

2007

3

4

1

2008

2

3

4

1

2009

2

3

4

2010

1 2011

ontbindingen

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM Cijfers inclusief bijgeschatte nameldingen. Het hoge aantal ontbindingen in eind 2007-begin 2008 is waarschijnlijk het resultaat van administratieve correcties en niet van een veranderende markt.

Figuur 1.8: Bestaande bouw: aanbod versus verkoop (in aantallen woningen)

Maar in de bestaande bouw is sinds het uitbreken van de crisis het woningaanbod verdubbeld en groei houdt aan. 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 1

2

3

2001

4

1

2

3

2002

nieuw aanbod

4

1

2

3

2003

verkocht

4

1

2

3

2004

portefeuille

4

1

2

3

4

1

2005

2

3

2006

4

1

2

3

2007

4

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

2010

4

1

2

2011

ingetrokken

Bron: NVM, bewerking NEPROM Per kwartaal worden veel meer woningen te koop aangeboden dan dat er wordt verkocht, hierdoor neemt de verkoopportefeuille sterk toe.


10

Aandeel nieuwbouw in de totale woningmarkt Figuren 1.4, 1.7 en 1.8 lieten al zien dat de terugval in woningverkopen in de nieuwbouw eerder begon en veel dieper was dan in de bestaande bouw, waarna de nieuwbouw zich vervolgens veel beter herstelde. Figuur 1.9 maakt dit verschil nog concreter. De figuur toont aandeel nieuwbouw binnen de totale verkopen (zowel nieuw als oud) en binnen de totale verkoopvoorraad te koop staande woningen. Tot 2007 schommelde het aandeel nieuwbouwwoningen in de totale verkopen rond de 18-20%. De nieuwbouw zakte in twee jaar tijd weg naar slechts 10% (één op de tien verkochte woningen was een nieuwbouwwoning). In 2008 zakte ook de bestaande markt in, maar de nieuwbouw dus nog veel meer. De jaren 2009 en 2010 laten vervolgens een tegenovergestelde trend zien. Het opvallende herstel van de nieuwbouwmarkt is voor een belangrijk deel te danken aan het anticiperend vermogen van de projectontwikkelaars. Figuur 1.9 toont ook het aandeel nieuwbouwwoningen in de totale verkoopportefeuille. Hier laat juist de bestaande markt een negatieve ontwikkeling zien. De verkoopportefeuille in de bestaande bouw neemt zeer snel en constant toe, waar in de nieuwbouwmarkt inmiddels sprake is van een stabilisatie (zie ook figuren 1.7 en 1.8). Het gevolg is dat het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod te koop staande woningen afneemt, een voor onze branche gunstige ontwikkeling. Figuur 1.9: Aandeel nieuwbouw in alle woningverkopen en verkoopportefeuille

Nieuwbouwverkopen harder teruggevallen dan bestaande bouw, maar beter hersteld, Verkoopportefeuille bestaande bouw neemt sneller in omvang toe dan in nieuwbouw 22%

20%

18%

16%

14%

12%

10% 1

2

3

4

1

2001

portefeuille

2

3

4

1

2002

2

3

2003

4

1

2

3

2004

4

1

2

3

4

1

2005

2

3

2006

4

1

2

3

2007

4

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

2010

4

1

2

2011

verkocht

Bron: Monitor Nieuwe Woningen en NVM, bewerking NEPROM. Voor de crisis was 18-20% van alle verkochte woningen een nieuwbouwwoning. Dit aandeel is sterk teruggezakt doordat de nieuwbouwmarkt veel harder werd geraakt door de crisis dan de bestaande markt. Inmiddels heeft de nieuwbouw zich ook veel beter hersteld. Het grootste probleem in de bestaande markt is de snel groeiende verkoopvoorraad. Deze groeit veel sneller dan de voorraad te koop staande nieuwbouwwoningen.

Voorverkooppercentages hebben zich weer aardig hersteld In opdracht van de NEPROM heeft Onderzoeksinstituut OTB een methode ontwikkeld om meer inzicht te krijgen in de verkoopsnelheid van nieuwe projecten. Figuur 1.10 geeft het aandeel aan van het nieuwe aanbod per kwartaal dat in een bepaalde tijdsperiode wordt verkocht. In 2005 werd circa 70% van het nieuwe aanbod in een half jaar verkocht (zie figuur 1.10). In Q1 van 2009 was een half jaar later slechts 40% van het nieuwe aanbod verkocht. Het voorverkooppercentage van 70 tot 80% (veelal beslissend voor start bouw) werd in 2010 gehaald na een verkooptijd van gemiddeld een (ruim) jaar.


11

Figuur 1.10: Verkooppercentages van nieuw aanbod per tijdseenheid

De helft van het nieuwe aanbod is na een kwartaal verkocht, maar nieuwe projecten zijn relatief klein 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 1 2

3 4 1 2

2001 na 1 kwartaal

3 4 1

2002

2 3 4 1

2 3 4 1

2 3 4

2003

2004

2005

na 1 half jaar

na 1 jaar

1 2 3 4

1 2 3 4

1 2 3 4

2006

2007

2008

1 2 3

4 1 2 3

2009

2010

4 1 2011

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM Leeswijzer: de grafiek toont per kwartaal hoeveel procent van het nieuwe aanbod in een tijdseenheid weer is verkocht. Zo is circa 40% van wat in Q1 van 2010 nieuw is aangeboden na een kwartaal weer verkocht. Na een jaar is circa 70% van wat oorspronkelijk in Q1 van 2010 is aangeboden verkocht.

Belangrijke kanttekeningen bij berekening van de verkooppercentages 1. In de Monitor Nieuwe Woningen worden projecten pas als nieuw aanbod geregistreerd als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet meegeteld, wat zorgt voor een lichte overschatting van de werkelijke verkoopsnelheid in een korte tijdsperiode. Daarnaast wordt op landelijk niveau een verkoop van 100% van het nieuwe aanbod nooit gehaald, omdat er altijd enkele projecten weer van de markt worden gehaald, wat juist zorgt voor een lichte onderschatting van het werkelijke verkooppercentage op lange termijn. 2. Als uitsluitend naar de percentages gekeken wordt dan lijkt het alsof nieuwe projecten weer net zo snel en goed verkopen als voor de crisis. Er worden echter beduidend minder nieuwe woningen aangeboden dan voor de crisis, zodat bij een relatief laag aantal transacties toch een hoog verkooppercentage kan worden gehaald. Een belangrijke oorzaak van het verminderde aanbod is dat nieuwe projecten van een beduidend kleinere omvang zijn dan voorheen.

Ontbindingen nemen weer toe Aan het begin van de woningmarktcrisis werd bijna een kwart van de woningverkopen weer ontbonden, hetzij door de ontwikkelaars die de projecten weer van de markt haalden, hetzij door de koper zelf. In 2010 was dit percentage weer teruggebracht naar de normale waarde van 2 tot 3% van de totale verkoop. Wij verwachten echter dat door het aanscherpen van de hypotheekregels het aantal ontbonden verkopen verder zal oplopen.


12

Figuur 1.11: Percentage van koopcontracten dat weer is ontbonden

Het aantal ontbindingen neemt weer iets toe 30%

25%

20%

15%

10%

5%

0% 1

2

3

4

1

2001

2

3

4

1

2

2002

3

4

1

2

2003

3

4

1

2

2004

3

4

1

2005

2

3

4

1

2006

2

3

4

1

2007

2

3

4

1

2008

2

3

4

1

2

2009

3

4

2010

1 2011

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM. Eind 2007-begin 2008 is een administratieve correctie doorgevoerd die niet meegenomen is in de grafiek.

Prijsontwikkeling verkochte woningen Sinds de start van de crisis verkopen grote en dure woningen relatief slecht, waardoor de gemiddelde transactieprijs van nieuwbouwwoningen tussen 2008 en 2010 is gedaald met bijna 15% (zie figuur 1.12). Deels wordt deze afname veroorzaakt door een daling van de woningprijzen, maar in 2008 vooral door het wegvallen van de verkoop van dure woningen. In 2011 is een omgekeerd patroon zichtbaar: nu worden dure woningen weer beter verkocht, maar is juist de verkoop van goedkope woningen stilgevallen (zie ook paragraaf 2). Figuur 1.12 toont ook de prijsindex voor bestaande woningen van het CBS en Kadaster. Deze index corrigeert de transactieprijs op verandering in pakketsamenstelling. De maximale daling van de prijsindex is tot nu toe ‘slechts’ 8%, al is een verdere daling van de woningwaarde niet uit te sluiten. Figuur 1.12: Gemiddelde transactieprijs vs. CBS prijsindex bestaande woningen

De gemiddelde prijs is maximaal 15% gedaald, de woningwaarde ‘slechts’ 8%

Transactieprijs (% t.o.v. Q1 2007)

110%

105%

100%

95%

90% 1

2

3

2004

4

1

2

3

2005

verkoop nieuwbouw

4

1

2

3

4

1

2006

2

3

4

2007

verkoop bestaande bouw

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

2010

4

1

2

3

4

2011

prijsindex CBS

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM.

Vijvermodellen voor 2007, 2008, 2009 en 2010 In de NEPROM Nieuwbouwbarometer Koopwoningen Winter 2010-2011 introduceerden wij het vijvermodel op kwartaalbasis, waarbij de dynamiek in de woningmarkt kan worden gevisualiseerd. Onderzoeksinstituut OTB heeft in opdracht van de NEPROM ook vijvermodellen gemaakt op


13

jaarbasis. We gaan hier wat dieper in op de dynamiek van de nieuwbouwmarkt gedurende de woningmarktcrisis. Het jaar 2007: goed en stabiel Indicatoren: • Het te koop staande aanbod is jong: tweederde van het totale aanbod is in het betreffende jaar op de markt gekomen. Er zit dus nauwelijks ‘oud zeer’ in de portefeuille • Woningen verkopen snel: ook tweederde van het aantal verkochte woningen was in hetzelfde jaar nieuw aangeboden. o bijna driekwart van het aanbod in 2007, zowel oud als nieuw, is binnen hetzelfde kalenderjaar alweer verkocht. In figuur 1.10 toonden we bovendien aan dat circa 60% van het nieuwe aanbod zelfs binnen een half jaar al is verkocht. • De gemiddelde prijs van de verkochte woningen is gelijk aan de gemiddelde prijs van de aangeboden woningen, wat impliceert dat alle prijsklassen goed verkopen en dat wat verkocht is dus van een vergelijkbare samenstelling is als wat er is aangeboden. • Aan het eind van het jaar zijn meer woningen verkocht dan aangeboden, de totale verkoopportefeuille is afgenomen Figuur 1.13: Vijvermodel 2007

Goed en stabiel jaar

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM. In de bijlage op pagina 26 vindt u een leeswijzer voor het vijvermodel.

Het jaar 2008: de markt zakt in Indicatoren: • Nieuw aanbod is nog relatief duur en groot. De projecten die dit jaar op de markt kwamen zijn in de goede periode ontwikkeld: • Nieuw aanbod verkoopt veel trager: amper meer dan de helft van de in 2008 aangeboden woningen is in hetzelfde jaar verkocht. • De gemiddelde prijs van de verkoopportefeuille aan het eind van het jaar is sterk toegenomen. Als eerst begint de verkoop van de duurdere woningen te verslechteren. • De verkoopportefeuille wordt groter doordat er beduidend minder woningen worden verkocht.


14

Figuur 1.14: Vijvermodel 2008

De markt zakt in

Het jaar 2009: het jaar van crisis en herbezinning Indicatoren: • Oude voorraad verkoopt slecht: de oude voorraad woningen die in 2008 en eerder op de markt zijn gebracht (de pre-crisiswoningen) worden aanzienlijk slechter verkocht. • Nieuw aanbod verkoopt ook beduidend slechter. Als reactie op de verslechterde markt worden veel minder nieuwe woningen aangeboden en ook met een aanzienlijk lager prijsniveau dan voorgaande jaren. Toch wordt ook hiervan slechts 50% in hetzelfde kalenderjaar weer verkocht. • De verkoopportefeuille wordt nog steeds groter. Figuur 1.15: Vijvermodel 2009

Het jaar van crisis en herbezinning


15

Het jaar 2010: het wankele herstel Indicatoren: • Er worden beduidend meer woningen verkocht dan in 2009, al verkopen de duurdere woningen nog steeds niet zo goed als voor de crisis. o Het herstel is vooral zichtbaar in het nieuwe aanbod. De verkoopaantallen en de verkoopquote nieuw zitten al bijna weer op het niveau van voor de crisis (figuur 1.13). Projectontwikkelaars moesten reageren op de nieuwe markt en hebben hun producten en de fasering hierop aangepast • De verkoopportefeuille stabiliseert. Figuur 1.16: Vijvermodel 2010

Het wankele herstel

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM. In de bijlage op pagina 26 vindt u een leeswijzer voor het vijvermodel.


16

2. Landelijke trends naar prijsklasse Trends naar geïndexeerde prijsklasse Steeds meer nieuwbouwwoningen worden verkocht met een gesplitste koop-/aanneemsom. Via de garantieverlenende instellingen is alleen de hoogte van de aanneemsom te achterhalen, zodat steeds meer woningen met prijsklasse onbekend in de Monitor Nieuwe Woningen worden opgenomen. In opdracht van de NEPROM heeft het Onderzoeksinstituut OTB de verkoopprijs van deze woningen geschat op basis van de woningen die verkocht zijn waarvan zowel de grondprijs- als de aanneemsom bekend zijn. De schatting blijkt op landelijk niveau statistisch behoorlijk betrouwbaar, zodat de kwaliteit van de analyse is verbeterd ten opzichte van eerdere rapportages. De verhoudingen naar prijsklassen blijkt na het bijschatten nauwelijks veranderd, waardoor eerder getrokken conclusies nog steeds gelden. Figuur 2.1: Woningverkopen naar geïndexeerde prijsklasse (abs)

Een verdere daling van het aantal transacties in het goedkope segment dreigt door de verminderde financierbaarheid… 5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 1

2

3

4

1

2

3

2006

4

1

2

2007

goedkoop

middelduur

3

4

1

2

2008

3

4

1

2

2009

3

4

2010

1 2011

duur

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM De aanscherping van de hypotheekregels per 1 januari 2011 en de stijging van de hypotheekrente hebben vooral de goedkope prijsklasse getroffen. Daarnaast zijn er minder goedkope woningen nieuw op de markt gebracht.

Figuur 2.2: Aandeel verkopen per geïndexeerde prijsklasse

In dat geval zal het aandeel van het goedkope segment in de totale verkopen dalen… 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 1

2

3

4

1

2

2006

goedkoop

3 2007

duur

4

1

2

3 2008

4

1

2

3 2009

4

1

2

3 2010

4

1 2011

middelduur


17

Figuur 2.3: Nieuw aanbod naar geïndexeerde prijsklasse

Vraag en aanbod zijn nauw aan elkaar verbonden: ook een verminderd aanbod in de goedkope sector veroorzaakt een lager aantal verkopen in het goedkope prijssegment 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 1

2

3

4

1

2006

goedkoop

2

3 2007

middelduur

4

1

2

3 2008

4

1

2

3 2009

4

1

2

3 2010

4

1 2011

duur

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM. Elk jaar worden de prijsklassen opnieuw geïndexeerd na aanleiding van prijsontwikkelingen om vergelijkingen tussen jaren mogelijk te maken.

In het vorige NEPROM-rapport lieten we zien dat het aandeel goedkope woningen in het aanbod sterk stijgt en inmiddels 45% van het totale nieuwe aanbod bedraagt. Na uitbrengen van de NEPROM Nieuwbouwbarometer Koopwoningen Winter 2010-2011 kwam echter aan het licht dat de cijfers niet goed zijn geïmplementeerd. Vanaf eind 2008 zijn wel degelijk veel meer goedkope woningen aangeboden dan voorheen, maar daarna lijkt het aandeel goedkope woningen juist weer af iets te nemen. Wederom is het sterke verband tussen nieuw aanbod en transacties zichtbaar. Toen eind 2008 de verkoop van (middel)dure woningen inzakte, maar die van goedkope woningen nog redelijk stabiel bleef, hebben projectontwikkelaars steeds meer goedkope woningen op de markt gebracht. Nu er gaandeweg weer meer dure woningen worden verkocht en de verkoop van goedkope woningen juist tegenvalt, brengen projectontwikkelaars weer voorzichtig dure woningen op de markt. Omgekeerd geldt de trend ook: als er in een periode veel woningen in een bepaalde prijsklasse wordt aangeboden, is direct een stijging van de verkopen in dezelfde prijsklasse zichtbaar. Wat zullen de nieuwe hypotheekregels betekenen voor de transacties? Wij verwachten dat het aandeel goedkope woningen in de totale verkopen verder zal afnemen, als starters geen hypotheek kunnen krijgen. Met een kleine vertraging zullen dan ook minder goedkope woningen nieuw op de markt komen. Juist in het starterssegment zal ook de concurrentie van de bestaande markt door de verlaging van de overdrachtsbelasting het sterkst worden gevoeld.


18

3. Landelijke trends naar woningtype Krapte-indicator naar woningtype De krapte-indicator in figuur 3.1 toont het aantal te koop staande woningen per koper. Hoe lager de score, hoe krapper de markt. Gemiddeld is het aanbod 16 keer zo groot als er per maand wordt verkocht (een theoretische verkooptijd van 16 maanden per woning). De figuur geeft een aantal opmerkelijke ontwikkelingen weer: 1. De markt voor nieuwbouwappartementen is beduidend ruimer dan die van nieuwbouweengezinswoningen, voor de bestaande markt geldt dit niet. Projecten met nieuwbouwappartementen kunnen veel moeilijker gefaseerd op de markt gebracht worden dan projecten met grondgebonden woningen. De omvang van projecten met appartementen is doorgaans aanzienlijk groter waardoor nieuwbouwappartementen gemiddeld langer te koop staan. In de bestaande markt geldt dit uiteraard niet; 2. De markt voor nieuwe appartementen was in 2008 en 2009 beduidend ruimer dan die van bestaande appartementen, maar in 2010 is dit verschil ineens verdwenen. Het oorspronkelijke verschil was wel te verklaren: en is immers sprake van een totaal ander marktsegment: nieuwe appartementen zijn gemiddeld aanzienlijk groter en duurder dan bestaande appartementen, bovendien is de periode tussen koop van een nieuwbouwappartement en de oplevering voor veel huishoudens onacceptabel lang. Een verklaring voor het (bijna) verdwijnen van het verschil in krapte zou kunnen zijn dat ontwikkelaars zich een tijd hebben gericht op de ontwikkeling van startersappartementen. Ook zijn, waar mogelijk, de projecten zoveel mogelijk opgeknipt. 3. De markt voor nieuwe eengezinswoningen is opvallend krapper dan die van bestaande eengezinswoningen. Nieuwe eengezinswoningen blijven onverminderd populair; Figuur 3.1: Krapte-indicator naar woningtype

De markt voor nieuwbouweengezinswoningen veel krapper dan de andere segmenten 24

20

16

12

8

4

0 1

2

3

4

1

2004

eengezins nieuwbouw

2

3

2005

4

1

2

3

2006

meergezins nieuwbouw

4

1

2

3

4

2007

eengezins bestaand

1

2

3

4

1

2008

2

3

2009

4

1

2

3

2010

4

1 2011

meergezins bestaand

Bron: MNW, bewerking NEPROM. De krapte-indicator geeft de verhouding tussen de omvang van de totale verkoopportefeuille en het aantal verkopen per maand. Hoe hoger de krapte-indicator, des te slechter is de markt.

Verkoopquotes naar woningtype De verkoopquote is een indicator van de populariteit van de woning en toont het aandeel van het aanbod dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Hoe hoger de verkoopquote, des te sneller wordt het aanbod verkocht (zie figuur 3.2). Ook in de vijvermodellen wordt deze verkoopquote gebruikt.


19

De verkoopquote nieuw aanbod is het percentage van het aanbod nieuwbouwwoningen in het meest recente kwartaal dat in hetzelfde kwartaal alweer is verkocht. Gemiddeld wordt ruim 50% van het nieuwe aanbod eengezinswoningen in hetzelfde kwartaal verkocht (zie figuur 3.2). Voor appartementen is dit circa 35%. De verkoopquote oud aanbod is het percentage van de oude verkoopportefeuille dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Logischerwijs is deze lager (17% voor eengezinswoningen en 12% voor appartementen). Het nieuwe woningaanbod wordt dus beduidend sneller verkocht dan het oude restaanbod van voorgaande kwartalen. Twee belangrijke kanttekeningen bij de percentages 1. In de Monitor Nieuwe Woningen worden projecten pas als nieuw aanbod geregistreerd als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet in de vijvermodellen meegenomen. Dit heeft vooral effect op de verkoopquote van nieuw aanbod, die daardoor extra hoog uitvalt. 2. Projecten worden steeds kleiner. Een hoog verkooppercentage (een hoge verkoopquote) wordt zo sneller gehaald. Projecten met appartementen zijn doorgaans groter van omvang, waardoor de verkoopquote na een kwartaal lager ligt. Echter, omdat ook de verkoopquote van het oude aanbod ook lager is dan bij eengezinswoningen, kan men wel concluderen dat appartementen minder populair zijn dan eengezinswoningen. Het aantal verkochte woningen in het derde kwartaal van 2010 en het eerste kwartaal van 2011 vielen beduidend lager uit dan in de voorgaande twee kwartalen. De verkoopquotes laten echter geen teruggang zien, het eerste kwartaal van 2011 laat juist een snelle verkoop zien! Het beperkte aantal verkopen in dit kwartaal lijkt dus voor een belangrijk deel veroorzaakt te worden door het beperkte aantal nieuwe projecten dat in verkoop is gegaan, naast uiteraard een verslechtering van de markt. Figuur 3.2: Verkoopquotes naar woningtype en naar nieuw en oud aanbod

% verkocht van oud + nieuw aanbod

Nieuw aanbod verkoop sneller dan oud, eengezinswoning verkoopt sneller dan appartement, Q3 2010 en Q1 2011 waren niet zo slecht als transactiecijfers doen vermoeden 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q1 2010

Q2 2010

Q3 2010

Q4 2010

Q1 2011

Q1 2010

Eengezinswoningen

verkoopquote totaal

verkoopquote oud

Q2 2010

Q3 2010

Q4 2010

Q1 2011

Appartementen

verkoopquote nieuw

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM. De verkoopquote is een indicator van de populariteit van de woning en toont het aandeel van het aanbod dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Hoe hoger de verkoopquote, des te sneller wordt het aanbod verkocht. De verkoopquote nieuw aanbod is het percentage van het aanbod nieuwbouwwoningen in het meest recente kwartaal dat in hetzelfde kwartaal alweer is verkocht. De verkoopquote oud aanbod is het percentage van de oude verkoopportefeuille dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Nieuw aangeboden woningen verkopen dus aanzienlijk sneller dan de oude voorraad. Wel dient opgemerkt te worden dat in de Monitor Nieuwe Woningen projecten pas als nieuw aanbod geregistreerd kunnen worden als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet in de vijvermodellen meegenomen. Dit heeft vooral effect op de verkoopquote van nieuw aanbod.


20

Verkoopportefeuille naar woningtype Circa een derde van de nieuw aangeboden woningen en eveneens een derde van de verkochte nieuwbouwwoningen is een appartement. Echter, appartementen verkopen flink trager, waardoor de helft van het totale nieuwbouwaanbod uit appartementen bestaat. Het blijkt dat de afgelopen twee jaar deze verhoudingen behoorlijk stabiel zijn geweest: vraag en aanbod houden elkaar in evenwicht. Figuur 3.3: Verdeling verkopen 2009-2011

Figuur 3.4: Verdeling nieuw aanbod 2009-2011

Slechts 1/3 van transacties is appartement, maar het nieuwe aanbod is hierop aangepast… 34%

37%

eengezins

eengezins

appartement

appartement 63%

66%

Figuur 3.5: Verdeling verkoopportefeuille 2009-2011

De verdeling in de verkoopportefeuille blijft hierdoor constant 50%-50%

49%

eengezins

51%

appartement

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM Er werden in 2010 bijna twee keer zoveel nieuwe eengezinswoningen als appartementen verkocht. Omdat er in dezelfde periode ook bijna twee keer zoveel nieuwe eengezinswoningen in verkoop gingen blijft de verdeling naar woningtypen in de totale verkoopportefeuille behoorlijk constant.

Figuur 3.6: Verkoopportefeuille naar woningtype

Al ruim een jaar is de verkoopportefeuille voor de helft gevuld met appartementen 12.000

10.000

8.000

6.000

4.000 1

2

3

4

2001

eengezins

1

2

3

2002

4

1

2

3

2003

4

1

2

3

2004

4

1

2

3

4

1

2005

2

3

2006

4

1

2

3

2007

4

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

2010

4

1 2011

meergezins



21

4. Regionale trends Woningmarkt van grote steden erg conjunctuurgevoelig? De nieuwbouwmarkt in de vier grote steden maakte een enorme groei door tussen de recessie van 2001-2002 en de hoogconjunctuur van 2005-2006. Tussen 2001 en 2005-2006 nam het aantal verkopen in Den Haag toe met 100% en in Amsterdam tot maar liefst 375% (zie figuur 4.1). In Nederland als geheel was de groei ‘slechts’ 35%. De enorme groei van Amsterdam werd flink gestimuleerd door het grote aantal nieuwbouwwoningen dat te koop kwam in dezelfde periode. In de periode vanaf 2005 is een omgekeerde ontwikkeling zichtbaar. In de vier grote steden zakt de nieuwbouwmarkt bovengemiddeld hard in tot slechts 15-30% van de verkopen in de hoogtijdagen. Landelijk is dit ‘slechts’ een daling naar 40%. Deze dubbele trend doet zich ook voor in andere grote steden, zij het in minder extreme mate. Figuren 4.1 en 4.2 tonen de ontwikkelingen verkoop en nieuw aanbod, waarbij de ontwikkeling van de vier grote steden wordt afgezet tegen de landelijke ontwikkelingen. De enorme piek in verkopen in 2006 in Amsterdam wordt vooral veroorzaakt door een enorm nieuw aanbod dat in dat jaar op de markt kwam. Figuur 4.1: Ontwikkeling verkoop vier grote steden

De periode 2002-2005 wordt gekenmerkt door een uitzonderlijk sterke groei van de transacties in de grote steden, gevolgd door een bovengemiddeld sterke terugval 90.000 80.000

3.000

70.000 2.500 60.000 2.000

50.000

1.500

40.000 30.000

1.000 20.000 500

10.000

0

0 1998

1999 Amsterdam

2000

2001 Den Haag

2002

2003

2004

Rotterdam

2005

Utrecht

2006

2007

2008

2009

2010

Nederland



22

Landelijke transacties

Transacties naar gemeente (4 steden)

3.500

Figuur 4.2: Ontwikkeling nieuw aanbod vier grote steden

4.000

90.000

3.500

80.000 70.000

3.000

60.000 2.500 50.000 2.000 40.000 1.500 30.000 1.000

20.000

500

10.000

0

0 1998

1999

Amsterdam

2000

2001 Den Haag

2002

2003

2004

Rotterdam

2005

Utrecht

2006

2007

2008

2009

2010

Nederland



23

Landelijk nieuw aanbod

Nieuw aanbod naar gemeente (4 steden)

Nieuw aanbod en verkopen houden elkaar in de greep: In Amsterdam veel nieuwbouwwoningen verkocht in 2006 door een enorm nieuw aanbod in dat betreffende jaar.

NEPROM-prognoses De NEPROM verwacht een tegenvallend jaar voor de nieuwbouwmarkt, maar de vooruitzichten voor 2012 zijn positiever. Door aanscherping van de Nibud-normen per 1 januari 2011 en het van kracht worden van de Gedragscode van de NVB per 1 augustus 2011 wordt het voor huishoudens flink moeilijker om een koopwoning te financieren. De verlaging van de overdrachtsbelasting zal zeker doorstroming op de woningmarkt stimuleren, maar de positieve spin-off voor de nieuwbouw zal pas over een half jaar goed zichtbaar zijn. Wel verwachten wij dat de nieuwbouw nog dit jaar kan profiteren een kandelend sentiment op de woningmarkt.

Verscherpte hypotheekregels beperkt de betaalbaarheid van koopwoningen De aanscherping van de Nibud-normen voor NHG-hypotheken heeft zoals verwacht vooral de (beneden)modale inkomens getroffen. Zowel in de nieuwbouw als in de bestaande bouw zijn er fors minder woningen tot € 200.000 verkocht en betreffen het vooral starters die zijn gedupeerd. In de bestaande bouw heeft dit een negatief effect op de doorstroming, wat uiteindelijk een druk zal veroorzaken op de duurdere prijssegmenten. De gevolgen voor de doorstroming zullen vooral de komende kwartalen duidelijk worden. De NEPROM verwacht door de verscherping van de Nibud-normen een verdere daling van het aantal verkopen in het goedkope prijssegment en met een kleine vertraging ook een daling van het nieuwe aanbod goedkope nieuwbouwwoningen. Ook de resterende 30% van de hypotheken die zonder NHG wordt afgesloten wordt met ingang van 1 augustus aangepakt wanneer de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken van kracht wordt. Vanaf die datum geldt ook voor hypotheken zonder NHG een aflossingsvrije hypotheek van maximaal 50% van de woningwaarde. Daar komt bij dat banken nauwelijks meer de mogelijkheid hebben af te wijken van de regels via de zogeheten explainregel. Banken schatten in dat in de praktijk slechts 5% van de afgesloten hypotheken deze explainregel wordt toegepast. Voorheen was dit circa 30%. De NEPROM verwacht de volgende ontwikkelingen wanneer de gedragscode van kracht wordt: 1. Door de verminderde betaalbaarheid van koopwoningen zal voor een woning met een modale prijs (rond € 250.000) een dubbelmodaal inkomen nodig zijn. Echter, hoe hoger het inkomen, hoe hoger de kwaliteitseisen met betrekking tot de nieuwe woning. Vraag en aanbod sluiten zo steeds minder op elkaar aan. 2. Vanwege het inperken van de explain-regel zullen veel huishoudens geen hypotheek kunnen krijgen, hoewel zij het op basis van het (toekomstig) inkomen best kunnen betalen.

Verlaging van de overdrachtsbelasting stimulans voor de woningmarkt, positieve spin-off voor de nieuwbouw De NEPROM is enthousiast over de verlaging van de overdrachtsbelasting per 15 juni 2011. De betaalbaarheid van een woning neemt hierdoor weliswaar slechts beperkt toe, relevanter is dat er op een woning niet eerst minimaal 6% winst gehaald hoeft te worden voordat het zonder verlies weer verkocht kan worden. Dit laatste voordeel zal voor veel kopers het beslissende zetje in de rug zijn. Wij verwachten dat de gehele woningmarkt een impuls krijgt van de verlaging van de overdrachtsbelasting en dat ook de nieuwbouw uiteindelijk profiteert via: • Doorstroming: Door verlagen van de overdrachtsbelasting komt doorstroming weer op gang waar de nieuwbouw vervolgens van profiteert. Wij verwachten echter dat het effect van de doorstroming pas over een half jaar goed zichtbaar is;


24

•

Meer consumentenvertrouwen: Wij verwachten dat de verlaging van de overdrachtsbelasting een positief effect heeft op het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. In de media zijn veel positieve berichten verschenen van een stijging van het aantal bezichtigingen en deze berichten zal ook een aantal twijfelaars over de streep trekken. Fluctuaties in het woningmarktsentiment blijken een veel groter effect op de nieuwbouw te hebben dan op de bestaande bouw, dus de nieuwbouw zal een positieve spin-off krijgen van een hoger consumentenvertrouwen. Mogelijk is dit positieve effect al wel in 2011 zichtbaar.


25

Bijlage: uitleg MNW en vijvermodel De Monitor Nieuwe Woningen De Monitor Nieuwe Woningen (MNW) is een samenwerkingsverband van het (voormalig) Ministerie van VROM en de NEPROM. De MNW levert actuele cijfermatige informatie over de ontwikkeling van het aanbod, de verkoop en de productie van nieuwe marktkoopwoningen op basis van verleende certificaten van SWK en Woningborg. Onder marktkoopwoningen verstaan we koopwoningen die worden gerealiseerd voor de verkoop door projectontwikkelaars, bouwbedrijven en woningcorporaties. Van dit segment is circa 85% van de nieuwe woningen opgenomen in de MNW. De MNW heeft géén betrekking op eigen woningen die onder particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd. Via de website MNW.datawonen.nl heeft u toegang tot alle nieuwbouwcijfers uit de Monitor Nieuwe Woningen. Een woning wordt in de Monitor Nieuwe Woningen geregistreerd als verkocht bij ondertekening van een voorlopig koopcontract. Woningen worden pas opgenomen in het aanbod als de eerste woning van het project is verkocht.

Het Vijvermodel Met het Vijvermodel is de dynamiek in de nieuwbouwwoningmarkt goed inzichtelijk te maken (zie figuren 1.5 en 1.6 en figuren 1.13, 1.14, 1.15 en 1.16). Leeswijzer Het vijvermodel toont de invoer van in de betreffende tijdseenheid (kwartaal of jaar) nieuw op de markt gekomen projecten (Nieuw aanbod) in de totale te koop staande nieuwbouwvoorraad. Het geeft ook weer hoeveel woningen uit het nieuwe aanbod in dezelfde tijdseenheid alweer zijn verkocht (Nieuw verkocht) en hoeveel woningen uit de oude voorraad zijn verkocht (Oud verkocht). De woningen die uiteindelijk in de voorraad blijven (midden rechts in de vijver) vormen de oude voorraad van het volgende kwartaal of jaar. De kwartalen sluiten niet exact op elkaar aan, doordat er na het sluiten van het kwartaal nog correcties plaatsvinden. De verkoopquote De verkoopquote is onderdeel van het vijvermodel en is een indicator van de populariteit van de woning. Het toont het aandeel van het aanbod dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Hoe hoger de verkoopquote, des te sneller wordt het aanbod verkocht. De verkoopquote nieuw aanbod is het percentage van het aanbod nieuwbouwwoningen in het meest recente kwartaal dat in hetzelfde kwartaal alweer is verkocht. De verkoopquote oud aanbod is het percentage van de oude verkoopportefeuille dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Nieuw aangeboden woningen verkopen dus aanzienlijk sneller dan de oude voorraad. Wel dient opgemerkt te worden dat in de Monitor Nieuwe Woningen projecten pas als nieuw aanbod geregistreerd kunnen worden als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet in de vijvermodellen meegenomen. Dit heeft vooral effect op de verkoopquote van nieuw aanbod.


26

Colofon De Monitor Nieuwe Woningen cijfers & analyses – Zomer 2011 is een uitgave van de NEPROM op basis van de Monitor Nieuwe Woningen. Dit rapport is met grote zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen. Overname van (delen van) dit rapport is met bronvermelding mogelijk na overleg met de NEPROM. Research en eindredactie Drs. ing. Jan Fokkema Drs. Matthijs Hofman Voorburg, juli 2011 Voor meer informatie kunt u terecht bij Matthijs Hofman (070 387 97 94 of [email protected]). U kunt dit rapport ook downloaden via www.neprom.nl. Via de website MNW.datawonen.nl heeft u toegang tot alle nieuwbouwcijfers uit de Monitor Nieuwe Woningen. NEPROM Postbus 620 2270 AP Voorburg T 070 386 62 64 F 070 387 40 89 E [email protected] www.neprom.nl MNW.datawonen.nl

Monitor Nieuwe Woningen cijfers & analyses - Zomer

Recommend Documents