Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 – Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur 1), waarbij een gevreesde nieuwe daling van de markt realiteit lijkt te worden. Op basis van de signalen van onze leden verwachten we niet dat de markt zich in het derde kwartaal zal herstellen. De opleving van het consumentenvertrouwen op de woningmarkt na verlaging van de overdrachtsbelasting was weliswaar spectaculair, maar de verscherpte hypotheekregels hebben de markt een nieuwe knauw gegeven. Op 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) van kracht. De leencapaciteit van kopers is hierdoor beperkt en dit zal zich naar verwachting vertalen in een lager aantal verkochte woningen in Q3, zeker in het starterssegment. Ook zal een deel van de verhuisgeneigden tijdelijk afzien van zelfs het zoeken naar een nieuw huis als gevolg van de negatieve effecten van de algemeen politiek-economische situatie (schuldencrisis, bezuinigingen) op het vertrouwen van de woonconsument. Bovendien heeft de veelvuldig naar buiten gebrachte verwachting dat woningprijzen nog (licht) zullen dalen, negatieve invloed op het koperssentiment. Figuur 1: Nieuwbouwtransacties per kwartaal
Nieuwbouwmarkt verslechtert als gevolg van negatief sentiment rond aangescherpte hypotheeknormen en de schuldencrisis 14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0 1
2
3
2001
4
1
2
3
2002
4
1
2
3
2003
4
1
2
3
4
2004
1
2
3
4
1
2005
2
3
4
1
2006
2
3
2007
4
1
2
3
2008
4
1
2
3
2009
4
1
2
3
2010
4
1
2
2011
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM Cijfers zijn inclusief bijschatting van nagemelde verkopen (circa 300).
Nieuwbouw versus bestaande bouw De verkoop van nieuwbouwwoningen reageert veel heftiger op economische ontwikkelingen dan verkoop in de bestaande woningvoorraad. Twee belangrijke indicatoren illustreren dit; het marktaandeel nieuwbouw en de verkoopquote: 1. Het marktaandeel van nieuwbouw in de totale verkopen fluctueert sterk (zie figuur 2). Voor de crisis was 18-20% van alle verkochte woningen een nieuwbouwwoning. Aan het begin van de crisis daalde dit razendsnel tot circa 10% in de tweede helft van 2008. Door de inzet van projectontwikkelaars herstelde de nieuwbouw zich snel ten opzichte van de bestaande voorraad. Ontwikkelaars schakelden over naar eenvoudiger, goedkopere producten en bovendien brachten ze minder nieuwe woningen in verkoop. Door de huidige economische ontwikkelingen neemt het marktaandeel nieuwbouw weer snel af ten opzichte van de verkoop in de bestaande voorraad.
1/6
Figuur 2: Marktaandeel nieuwbouw in totale woningverkopen
Nieuwbouwverkopen reageren heftiger op economische ontwikkelingen dan verkopen in de bestaande bouw, dit geldt zowel voor verval als herstel 22%
20%
18%
16%
14%
12%
10% 1
2
3
2001
4
1
2
3
2002
4
1
2
3
2003
4
1
2
3
2004
4
1
2
3
4
1
2005
2
3
2006
4
1
2
3
2007
4
1
2
3
2008
4
1
2
3
2009
4
1
2
3
2010
4
1
2
2011
% nieuwbouw in totale verkopen
Bron: Monitor Nieuwe Woningen en NVM, bewerking NEPROM. Voor de crisis was 18-20% van alle verkochte woningen een nieuwbouwwoning. Dit aandeel is sterk teruggezakt doordat de nieuwbouwmarkt veel harder werd geraakt door de crisis dan de bestaande markt. De nieuwbouw heeft zich relatief veel beter hersteld, maar krijgt nu opnieuw als eerste klappen.
2. De verkoopquote. De verkoopquote is een indicator van de populariteit van de woning en toont het aandeel van het aanbod dat in het betreffende kwartaal is verkocht. De verkoopquote van de nieuwbouw is al jarenlang aanzienlijk hoger dan die van de bestaande bouw (zie figuur 3). Een oorzaak van de lage verkoopquote van de bestaande bouw is het stijgende aandeel ‘gelukszoekers’ dat hun bestaande woning te koop aanbiedt in de hoop op een goede verkoop. Deze groep hoeft niet op korte termijn te verhuizen en voelt zich daarom niet gedwongen de prijs te laten zakken of de kwaliteit van de woning te verhogen. In de nieuwbouw geldt dit uiteraard niet; projectontwikkelaars zijn erop gebrand hun woningen zo goed en zo snel mogelijk te verkopen en sturen sterk op een goede prijs-kwaliteitverhouding. Vaak betekende dit tot nu toe de ontwikkeling van eenvoudigere, goedkopere woningen, met name voor starters. Bovendien pasten ontwikkelaars de hoeveelheid niet te koop aangeboden woningen naar beneden aan. Op die manier zorgden ze ervoor dat sneller werd verkocht en de verkoopvijver kleiner werd. Nu daalt opnieuw de verkoopquote van de nieuwbouw door het economisch slechte klimaat en het negatieve effect op het sentiment. Aanpassen naar goedkopere woningen gaat niet meer: de bodem komt vermoedelijk nu wel in zicht en bovendien zijn het nu de starters die het, vanwege verminderde hypotheekmogelijkheden, op grote schaal laten afweten.
2/6
Figuur 3: Verkoopquote nieuwbouw en bestaande bouw
Een groter aandeel van het te koop staande nieuwbouwaanbod wordt in een kwartaal verkocht dan in de bestaande markt, maar het verschil wordt weer kleiner 45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10% 1
2
3
4
1
2001
2
3
2002
bestaande bouw
4
1
2
3
4
2003
1
2
3
2004
4
1
2
3
4
1
2005
2
3
2006
4
1
2
3
2007
4
1
2
3
2008
4
1
2
3
2009
4
1
2
3
2010
4
1
2
2011
nieuwbouw
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM De verkoopquote is een indicator van de populariteit van de woning en toont het aandeel van het aanbod dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Hoe hoger de verkoopquote, des te sneller wordt het aanbod verkocht. De verhouding aanbod/verkoop is in de nieuwbouw dus beduidend gunstiger. Hier wordt het aanbod veel beter aangepast aan de verkopen dan in de bestaande markt. De rek is hier inmiddels echter wel uit, waardoor het voor ontwikkelaars zeer lastig is om te pareren op de nieuwe terugval van de markt.
Vijvermodellen De vijvermodellen maken het mogelijk dieper in te gaan op de dynamiek op de woningmarkt. Grofweg valt een teruggang van de nieuwbouwmarkt op vanaf het laatste kwartaal van 2010, maar hoe is de dynamiek nader bekeken? • Q4 2010 (figuur 4): Van het nieuwe aanbod wordt de helft (49%) in hetzelfde kwartaal alweer verkocht. Van de oude voorraad is dit slechts een zesde (16%). Goedkope woningen worden sneller verkocht, zodat de gemiddelde prijs van de verkochte woningen relatief laag is. Toch zijn de verschillen in Q4 tussen de gemiddelde prijs van het aanbod en de gemiddelde verkoopprijs relatief klein, want aangeeft dat ook duurdere woningen redelijk snel verkopen. • Q1 2011 (figuur 5): Hoewel de verkoopaantallen in het eerste kwartaal een stuk lager liggen dan in het laatste kwartaal van 2010, zijn de verkooppercentages (of verkoopquotes) opvallend vergelijkbaar. Ook de gemiddelde prijzen komen overeen. Van een duidelijke neergang van de markt is in het eerste kwartaal dus nog niet sprake. Q2 2011 (figuur 6): De gemiddelde verkoopprijzen dalen en de verkoopquotes dalen, twee indicatoren dat de markt nu echt verslechtert. Het lijkt er op dat de ontwikkelaars er ook toe over zijn gegaan minder woningen nieuw in verkoop te brengen als gevolg van de verslechterende afzet. Hierdoor daalt de totale verkoopportefeuille naar een voorlopig aantal van 19.900 te koop staande woningen. Dit aantal zal nog wel oplopen als gevolg van te verwachten nameldingen, maar er zal zeer vermoedelijk sprake blijven van een daling ten opzichte van vorig kwartaal.
3/6
Figuur 4: Vijvermodel vierde kwartaal 2010
Hoewel Q4 2010 wat betreft het aantal verkopen een beduidend beter kwartaal was dan Q1 2011…
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM. Er dient opgemerkt te worden dat projecten pas in de Monitor Nieuwe Woningen als nieuw aanbod geregistreerd kunnen worden als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet in de vijvermodellen meegenomen. Dit heeft een positief effect op de verkoopquote van nieuw aanbod.
Figuur 5: Vijvermodel eerste kwartaal 2011
Blijkt de doorstroomdynamiek van het eerste kwartaal van 2011 nauwelijks slechter…
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM
4/6
Figuur 6: Vijvermodel tweede kwartaal 2011
Hoe anders is het tweede kwartaal. Deze laat nu echt zien dat de markt op meerdere onderdelen is verslechterd.
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM De vijver voor Q2 2011 is exclusief bijschatting van nagemeld nieuw aanbod en verkopen.
Ontwikkelingen naar prijsklassen Figuur 6 laat zien dat zowel de gemiddelde prijs van nieuw aangeboden woningen als de prijs van verkochte woningen lager is dan voorgaande kwartalen. De reden hiervoor is dat minder woningen in het dure prijssegment (vanaf € 300.000) zijn verkocht (zie figuur 7). Figuur 7: Aandeel verkopen per geïndexeerde prijsklasse
De lage gemiddelde verkoopprijs wordt veroorzaakt door minder verkopen in het dure prijssegment 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 1
2
3
4
2006
goedkoop
1
2
3 2007
duur
4
1
2
3 2008
middelduur
Bron: Monitor Nieuwe Woningen
5/6
4
1
2
3 2009
4
1
2
3 2010
4
1
2 2011
Figuur 8: Nieuw aanbod naar geïndexeerde prijsklasse
Schommelingen van kwartaal op kwartaal als gevolg van verschillen in pakketsamenstelling van het nieuwe aanbod 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 1
2
3
4
1
2
2006
goedkoop
3
4
1
2
2007
middelduur
3
4
1
2008
2
3
4
1
2009
2
3
4
2010
1
2 2011
duur
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM. Elk jaar worden de prijsklassen opnieuw geïndexeerd na aanleiding van prijsontwikkelingen om vergelijkingen tussen jaren mogelijk te maken.
Ontwikkelingen naar woningtype De tegenvallende verkopen van het tweede kwartaal 2011 worden vooral veroorzaakt doordat het oude aanbod (dat één of meer kwartalen geleden op de markt kwam) erg moeizaam lijkt te verkopen. Figuur 9 toont verkoopquotes voor het oude aanbod die sinds 2009 niet meer zo laag zijn geweest. Zo is slechts 9% van het te koop staande oude aanbod appartementen in Q2 verkocht. Figuur 9: Verkoopquotes naar woningtype en naar nieuw en oud aanbod
% verkocht van oud + nieuw aanbod
Eengezinswoningen blijven beduidend beter verkopen dan appartementen, de verkoop van oud aanbod wordt steeds moeilijker 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q1 2010
Q2 2010
Eengezinswoningen
verkoopquote totaal
verkoopquote oud
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Appartementen
verkoopquote nieuw
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NEPROM. De verkoopquote nieuw aanbod is het percentage van het aanbod nieuwbouwwoningen in het meest recente kwartaal dat in hetzelfde kwartaal alweer is verkocht. De verkoopquote oud aanbod is het percentage van de oude verkoopportefeuille dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Nieuw aangeboden woningen verkopen dus aanzienlijk sneller dan de oude voorraad. Wel dient opgemerkt te worden dat projecten pas in de Monitor Nieuwe Woningen als nieuw aanbod geregistreerd kunnen worden als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet in de vijvermodellen meegenomen. Dit heeft vooral effect op de verkoopquote van nieuw aanbod.
6/6
