MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORTAGE

MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. Tekening voorkant: Plan Blauwhoed

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORTAGE


Opdrachtgever

WonenBreburg

Auteurs

Edgar Wever Jeroen Buitendijk

Uitgave

September 2012

Rapportnummer

22940

RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl

Inhoud Hoofdstuk 1

Inleiding

1

1.1

Achtergrond

1

1.2

Leeswijzer

2

Hoofdstuk 2

Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein

3

2.1

Inleiding

3

2.2

Probleemanalyse, projecten nulalternatief

5

2.3

Effecten op de leefbaarheid

7

2.4

Overige baten

15

2.5

Totaaloverzicht baten

18

Hoofdstuk 3

Voorzieningen

20

3.1

Inleiding

20

3.2

Leefbaarheidseffecten

20

3.3

Buurteconomie en werkgelegenheid

24

3.4

Huuropbrengsten

26

3.5

Samenvatting

26

Hoofdstuk 4

Conclusies

28

4.1

Inleiding

28

4.2

Conclusies baten project

28

4.3

Conclusies voorzieningen

30

Bijlagen Geen inhoudsopgavegegevens gevonden.

Inhoudsopgave

1

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Achtergrond Het Dr. Struyckenplein in Breda is in de loop der jaren verworden tot een doods plein met m onotone bewoning en weinig inkomensdifferentiatie. Er is te lang weinig tot niets gebeurd en er is een in verhouding te groot bezit van de woningcorporatie: 80 -85 % is in bezit van WonenBreburg. Het natuurlijk verloop in de wijk wordt geblokkeerd en het leefmilieu is onvoldoende. Om de problematiek aan te pakken heeft de gemeente Breda een herijkte wijkontwikkelingsvisie vastgesteld i.s.m. woningcorporaties (Alliantie Breda 2010 -2015). Het doel van het plan is om het Dr. Struyckenplein te ontwikkelen tot een centraal winkelplein van de wijk Heuvel in Breda. Dit moet leiden tot een verbetering van het woonklimaat en een versterking van de buurt en wijkeconomie. Het plein zal de komende jaren een complete metamorfose ondergaan. Voorjaar 2011 is de sloop gestart en begin dit jaar stonden de eerste palen al in de grond. In de nieuwe situatie wordt het plan omringd door drie nieuwe bouwblokken, met woningen, winkels en voorzieningen: 

Blok 1: een winkelblok van 4.375 m2. Met 2 woonlagen met in totaal 100 woningen.



Blok 2: plint met voorzieningen (925 m2) met daarboven 47 appartementen in vijf bouwlagen.



Blok 3: een woontoren van 14 bouwlagen met 64 appartementen op een plint met voorzieningen.

Het winkelblok is reeds grotendeels verhuurd. Momenteel gecontracteerde partijen zijn Lidl, Jumbo, Zeeman, Primera, de Rabobank en Bakkerij van Iersel. Er bestaat echter nog onzeke rheid over de invulling van de 925 m2 die in blok 2 zijn gereserveerd. De komende tijd zal WonenBreburg haar plannen inzake de voorzieningen in blok 2 moeten gaan concretiseren. Om deze reden wil men een ex -ante MKBA laten uitvoeren waarbij de volgende twee vragen centraal staan: 1.

Wat zijn de maatschappelijke baten voor de wijk Heuvel van het gehele plan op het Dr. Struyckenplein?

2.

Wat is de meest renderende voorziening ter invulling van de 925 m2 gereserveerde ruimte? Maak daarbij onderscheid naar maatschappelijke en commerciële invullingen.

Inleiding

2

Ten aanzien van de tweede vraag is WonenBreburg op zoek naar die voorzieningen, die opt imaal bijdragen aan de leefbaarheid op het plein zelf en in de wijk Heuvel. Uiteraard is ook i nbedding in het totale plan van gewicht. Hierbij is het van belang dat de voorzieningen: 

Dynamiek (levendigheid) realiseren tussen de twee gebieden van het plein.



Bijdragen aan de aantrekkingskracht van het plein op de eigen wijk en op nabijgelegen wijken.

WonenBreburg heeft in het kader van het Tien voor MKBA -initiatief (zie kader) aan RIGO Research en Advies gevraagd onderzoek te doen ter beantwoording van de centrale onderzoeksvragen.

Dit onderzoek maakt onderdeel uit van het initiatief ‘Tien voor MKBA’, een samenwerking sverband tussen tien corporaties en RIGO Research en Advies. Doel van dit initiatief is een i mpuls te geven aan de kennisontwikkeling omtrent het denken in maatschappelijke kosten en baten bij corporatieactiviteiten. De onderzoeken die onder de vlag van dit initiatief worden uitgevoerd, dienen te voldoen aan bepaalde – gezamenlijk vastgestelde - criteria. De volgende stappen dienen in elk geval te worden doorlopen (zie voor een uitgebreide beschrijving de onderzoeksmatige criteria van Tien voor MKBA):

1.2

1.

Het scherp inzichtelijk maken van de problematiek en/of het ambitieniveau.

1.

Het benoemen van specifieke interventies die worden uitgevoerd om de problematiek op te lossen c.q. het ambitieniveau te bereiken.

2.

Het vaststellen van een realistische referentie (nulalterna tief) waarmee de ontwikkelingen kunnen worden vergeleken.

3.

Het scherp definiëren van de (veronderstelde) relatie tussen de interventie en de effecten.

4.

De effecten moeten worden gemonetariseerd.

5.

Het expliciteren van de context bij de interventie-effectrelatie. Effecten in het sociale domein kunnen niet los gezien worden van de lokale omstan digheden (omgeving, populatie etc.). De invloed van de context op de relatie tussen interventie en effecten dient zo goed mogelijk te worden aangeduid. Alleen dan zijn de resultaten te veralg emeniseren.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 gaan we in op de maatschappelijke baten van het gehele plan op het Dr. Struyckenplein (eerste onderzoeksvraag). In hoofdstuk 3 zoomen we in op de 925 m2 in blok 2 en is een analyse gedaan naar de meest optimale invulling daarvan. In hoofdstuk 4 tenslotte zijn de conclusies van het rapport terug te vinden, waarbij we ook ingaan op de algemene lessen in het kader van Tien voor MKBA.


3

Hoofdstuk 2 Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein 2.1

Inleiding In dit onderzoek maken we geen volledige MKBA van het gehele plan Dr. Struyckenplein. De bedrijfseconomische kosten en opbrengsten (investeringen, exploitatie) zijn geen onderdeel van deze studie omdat het project al in gang is gezet en de vraag of dit project wel of niet eff iciënt is niet meer aan de orde is. WonenBreburg is er vooral in geïnteresseerd tot welke maatschappelijke baten deze interventie kan leiden voor de bewoners op en rond het Dr. Struycke nplein. Uit eerdere studies is bekend dat dergelijke interventies kunnen leiden tot positieve leefbaa r1 heidseffecten, welke weer leiden tot een stijging van vastgoedwaarden in de buurt omdat er een directe relatie is tussen de leefbaarheidssituatie in een wijk en de huizenprijzen. Om een paar projectvoorbeelden te noemen:

1



Uit een ex-post-evaluatie van een investering van Ymere in het Timorpleingebouw in Amsterdam-Oost bleek dat de vastgoedwaarden in een straal van 200-300 meter rondom het gebouw met naar schatting 3-5% waren gestegen. Dit Timorpleingebouw bevindt zich in een buurt waar men kampte met een relatief slechte leefbaarheid. Het b etrof een op dat moment leeg kantorencomplex, gelegen aan een plein met overlast die werd veroorzaakt door hangjongeren en drugsgebruikers. Aan de waardestijging van de woningen rondom het plein lagen verschillende zaken ten grondslag: de overlast op het Timorplein was als gevolg van het project verdwenen, het gebouw functioneert als sociale ontmoetingsplaats dankzij de horecagelegenheid en bioscoop, het Okay-hostel draagt bij aan de buurteconomie (bestedingen) en er wordt kantoorruimte met korting voor jonge startende ondernemers aangeboden .



Uit een andere ex-post-studie voor Ymere bleek een soortgelijk effect te zijn opgetr eden. Als gevolg van een investering in het gebouw Het Sieraad aan de rand van De Baarsjes bleken de woningwaarden in een straal van 100 meter meer dan gemiddeld gestegen. Het Sieraad is een bedrijfsverzamelgebouw waar beoogd wordt om een broedplaats te bieden aan (kleine) ondernemingen en tegelijkertijd de omwonenden naar het gebouw te trekken zodat het ook dient als een ontmoetingsplek. In het gebouw zit verder een ROC, dansschool en een grand café met terras aan het water. Het effect bleef hier beperkt tot een straal van 100 m door de perifere ligging van het g ebouw ten opzichte van de woonwijk.



In de ex-ante-studie MKBA Hart van Zuid Rotterdam met grootschalige herstruc turering van het winkelcentrum en het busstation en de uitbreiding van het Ahoy -complex met een congrescentrum en hotel is - op grond van referentieprojecten en gefundeerde i nschattingen van de werkgelegenheidseffecten - geraamd dat de gemiddelde woningwaarde in een straal van 500 m met 1,6% zal stijgen en ook nog eens met 1% voor de woningen in een straal van 500 – 1000 m.

Of in plaats van een stijging een stabilisatie of voorkomen van een daling van vastgoedwaarden ten opzichte van het nulalternatief.


4

Het is voor WonenBreburg interessant om te weten tot welke leefbaarheidseffecten de inte rventie op het Dr. Struyckenplein zal leiden. O m een beeld te krijgen van hoe de ontwikkeling van het Dr. Struyckenplein zich verhoudt ten opzichte van de drie referentieprojecten die we hierboven besproken hebben, hebben we in Tabel 1 de overeenkomsten en verschillen gegeven welke de overdraagbaarheid van de resultaten uit de referentiestudies het meest beïnvloeden. Zo zijn in alle referenties voorzieningen toegevoegd en bevonden het Timorpleingebouw en Hart van Zuid zich ook in een relatief slechtere wijk (wat betreft leefbaarheid). Verschillen zi tten voornamelijk in de relatief grote hoeveelheid woningen die wordt gebouwd op het Dr. Struyckenplein. Daarnaast betreft Hart van Zuid een grootschalige herstructurering waardoor het schaalniveau veel groter is dan de overige projecten. Verder mist Het Sieraad de centrale ligging van het Dr. Struyckenplein en bevindt het Timorpleingebouw zich aan een plein waar veel sprake was van (drugs)overlast. Tot slot ging het bij Timorpleingebouw en Het Sieraad om renovatieprojecten van een grootschalig pand. In Hart van Zuid is sprake van veel sloop en nieuwbouw evenals op het Dr. Struyckenplein. In paragraaf 2.3 beschrijven we de verwachte leefbaarheidseffecten van het Dr. Struyckenplein. Conform de Tien voor MKBA richtlijnen (zie paragraaf 1.1) definiëren we echter eerst het pr obleem en het projecten nulalternatief. T a b e l 1 V e r g e l i j k i n g o n t w i k k e l in g D r. S t ru y c k e n p l e i n m e t d r ie re f e r e n t ie p ro j e c t e n (T im o r p l e i n g e b o u w , H e t S i e r a a d e n H a rt v a n Z u id )

Project

Overeenkomsten

Verschillen

Timorpleingebouw

Relatief slechte wijk

Geen woningen toegevoegd

Toevoeging voorzieningen

Veel (drugs)overlast

Centrale ligging t.o.v. de buurt

Renovatie


Geen woningen toegevoegd

Het Sieraad

Geen centrale ligging Renovatie Hart van Zuid

Relatief slechte wijk

Groter schaalniveau


Regionaal verzorgingsgebied

Centrale ligging t.o.v. de buurt Sloop/nieuwbouw


5

2.2

Probleemanalyse, projecten nulalternatief Probleemanalyse In hoofdstuk 1 is al ingegaan op de problematiek van het Dr. Struyckenplein: 

Het gaat om een doods plein met monotone bewoning en weinig inkomensdifferenti atie.



Er is te lang weinig tot niets gebeurd en er is een in verhouding te groot bezit van de woningcorporatie: 80-85 % is in bezit van WonenBreburg.



Het natuurlijk verloop in de wijk wordt geblokkeerd en het leefmilieu is onvoldoende.

Het doel van het plan is om het Dr. Struyckenplein te ontwikkelen tot een centraal winkelplein van de wijk Heuvel in Breda. Dit moet leiden tot een verbetering van het woonklimaat en een versterking van de buurten wijkeconomie. Projectalternatief Het Dr. Struyckenplein wordt ontwikkeld tot het centrale winkelplein van Heuvel. Het plein is onderscheidend voor Heuvel en het zuidwestelijke stadsdeel door zijn winkel - en ontmoetingsfunctie en door het inrichtingsniveau. Er komen winkels, enkele maatschappelijke voorzieni ngen en woningen. De gebouwen krijgen een alzijdige uitstraling op alle verdiepingen zodat er een sterke oriëntatie is op het plein die de levendigheid versterkt. Als winkelcentrum zal het Dr. Struyckenplein een invloedssfeer kennen die tot buiten Heuvel reikt en ongeveer geheel zuidwest Breda bestrijkt. Het plein is ook een schakel in de route over de Dr. Struyckenstraat tussen het centrum van Breda en het zuidwestelijke stadsdeel. Deze verkeersverbinding blijft intact, maar wordt nu echt onderdeel van het plein in de vorm van een 30 km zone. Om de plannen te kunnen realiseren zijn de woningen die zich op het plein bevonden ( het ging om 80 woningen) reeds gesloopt. Het bouwvolume (Blok 1) ten zuiden van de Dr. Struyckenstraat betreft een winkelblok met ca. 4.375 m2 b.v.o. ten behoeve van detailhandel. Boven de winkels komt een parkeerdek ten b ehoeve van de daarboven gelegen appartementen. In twee bouwstroken boven op het parkee rdek worden 100 appartementen gerealiseerd. Ten noorden van de Dr. Struyckenstraat worden twee bouwvolumes gerealiseerd. Het westelijke bouwvolume (Blok 2) betreft op de begane grond een plint met voorzieningen (ca. 925 m2 b.v.o.). Boven de plint worden 47 appartementen gerealiseerd in vijf bouwlagen. Het oostelijk bouwvolume (Blok 3) betreft een woontoren die als een los element gerealiseerd wordt op het plein. Het betreft een ruimtelijk accent waarmee het winkelcentrum vanuit de omgeving zichtbaar wordt gemaakt. Het betreft hier de realisatie van 14 bouwlagen met 64 appartementen op een plint met voorzieningen. Onder de woontoren en het plein wordt een parkeerkelder gerealiseerd. In de plint van het gebouw is ruimte voor dienstverlenende fun cties (ca. 320 m2 b.v.o).


6

Ten behoeve van de analyse zoomen we hier verder in op de in totaal 211 appartementen die op het plein worden gerealiseerd. Van belang is welke prijsklassen worden gehanteerd omdat dit van invloed zal zijn op de samenstelling van de bevolking. In onderstaande tabel is dit s amengevat. T a b e l 2 A p p a r t e m e n t e n n a a r p ri j s k la s s e n D r . S t ru y c k e n p le in . B ro n : W o n e n B r e b u rg , b e werkt door RIGO

Blok 1 Blok 2 Blok 3 Totaal

Aantal appartementen prijsklasse (euro) t/m huurprijs Huurprijs huurprijs 143 punten 640 715-900 900-1.050 4 52 41 7 16 20 18 9 15 15 26 15 35 87 85 31

Totaal 100 47 56 2032

Het totaal aantal woningen onder de liberalisatiegrens (tot en met 143 punten) komt uit op 35. In totaal worden echter 87 appartementen (43%) aangeboden voor een huurprijs van 640 euro (sociale huur). 85 appartementen (42%) vallen in de prijsklasse 715 -900 euro, waarvan het merendeel boven de 800 euro/maand (in blok 1 is de gemiddelde huur 850 euro/maand) . Nog eens 31 appartementen (15%) vallen in een huurprijsklasse van 900 -1.050 euro.

2

De plannen voor blok 3 zijn recent gewijzigd naar een plan waar sprake is van 64 woningen. Omdat de verdeling naar prijsklasse van dit nieuwe plan niet in ons bezit was hebben we in de tabel de verdeling gegeven van de 203 woningen in het oorspronkelijke plan.


7

Nulalternatief Conform de afspraken met WonenBreburg gaan we er in het nulalternatief van uit dat de gehele interventie van ontwikkeling van het Dr. Struyckenplein niet plaatsvind t. Dit zou dus betekenen dat er sprake blijft van een doods plein waar de leefbaarheid onder druk staat en mogelijk verder verslechtert in de toekomst (zie volgende paragraaf). Het niet ontwikkelen van het Dr. Struyckenplein betekent niet dat er geen enkele inspanning wordt gedaan in de wijk Heuvel. Zo zijn reeds diverse projecten in de wijk uitgevoerd, welke onafhankelijk van de ontwikkeling ook in de toekomst zullen plaatsvinden. Daarnaast zijn er ook plannen voor de ontwikkeling van naastgelegen gebieden van het plein.

2.3

Effecten op de leefbaarheid Om de effecten op de leefbaarheid op en rond het Dr. Struy ckenplein te voorspellen maken we gebruik van de Leefbaarometer (zie kader). Uit inmiddels verschillende RIGO-onderzoeken (zie ook paragraaf 2.1) en uit ons voor het Ministerie van VROM ontwikkelde instrument de Lee fbaarometer (zie kader) weten we dat bepaalde investeringen in (achterstands)wijken een positief effect kunnen hebben op de leefbaarheidsscore van een wijk. Dit komt dan doordat – als gevolg van een herstructurering of bepaalde investering – bepaalde omgevingsfactoren ten positieve veranderen; de samenstelling van de bevolking wordt bijvoorbeeld gedifferentieerder, de werkloosheid neemt af, de (subjectieve) veiligheid neemt toe etc.

De Leefbaarometer (www.leefbaarometer.nl) De Leefbaarometer is een instrument dat de leefbaarheid van alle Nederla ndse buurten en wijken op een zeer laag schaalniveau (blokken van gemiddeld 20 woningen) in beeld brengt. Dit instrument is in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld door RIGO Research en A dvies en Atlas voor gemeenten. Leefbaarheid kan gedefinieerd worden als de mate waarin de woon- en leefomgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld. De Leef baarometer maakt daarom gebruik van een vijftigtal objectieve omgevingsindicatoren met betrekking tot fysieke kenmerken, sociale aspecten en de veiligheidssituatie, waarmee een nauwkeurige voorspelling wordt gemaakt van het oordeel van de bewoners over hun woon - en leefomgeving. Niet alleen brengt de Leefbaarometer de (ontwikkeling van de) leefbaarheid in beeld, het i nstrument kan ook gebruikt worden om de leefbaarheidseffecten van lokale maatregelen in te schatten. Van de vijftig omgevingscondities is statistisch vastgesteld in welke mate ze same nhangen met het bewonersoordeel. Hierdoor is het mogelijk de leefbaarheidseffecten van (potentiële) veranderingen van fysieke kenmerken, sociale aspecten en de veiligheidssituatie te berekenen. Aangezien de leefbaarheidssituatie in sterke mate samenhangt met de huizenpri jzen, kunnen deze leefbaarheidseffecten vervolgens ook nog eens gem onetariseerd worden. In een grootschalig onderzoek in het kader van de MKBA Hart van Zuid Rotterdam zijn 15 ref erentiewijken onderzocht met daarin 2 groepen: 1.

Wijken waar een interventie heeft plaatsgevonden in de vorm van uitbreiding van voorzieningen, toevoeging van woningen en herstructurering.

2.

Wijken waar geen interventie heeft plaatsgevonden.


8

Op basis van de leefbaarheidsanalyse bleek dat in wijken met een interventie (afgezet tegen de wijken zonder interventie) significante (positieve) veranderingen werden waargenomen bij de volgende indicatoren uit de Leefbaarometer: 

Werkgelegenheid



Samenstelling c.q. differentiatie van de bevolking



Mutatiegraad



Veiligheid

Om de leefbaarheidseffecten van het Dr. Struyckenpleinplan in te schatten dienen we na te gaan of er effecten op deze indicatoren verwacht kunnen worden als gevolg van de interventie. Daarbij dienen de effecten te worden afgezet tegen het nulalternatief. Een extra indicator uit de Leefbaarometer is er in dit geval waar een verandering tussen projecten nulalternatief optreedt in de aanwezigheid (dan wel afstand) tot voorzieningen. Er wordt immers ruim 5.000 m2 aan voorzieningen gerealiseerd op een plein waar nu geen voorzieningen zitten. We gaan hier op de 5 indicatoren in. Werkgelegenheid Voor de werkgelegenheidseffecten hoeven we niet naar referentieprojecten te kijken. Deze kunnen worden ingeschat aan de hand van het aantal m2 voorzieningen dat wordt toegevoegd. Zoals in hoofdstuk 1 vermeld zijn voor het winkelblok van 4.375 m2 Lidl, Jumbo, Zeeman, Primera, de Rabobank en Bakkerij van Iersel gecontracteerd. Verder wordt op dit moment nog overleg gevoerd met een drogist, kapper en bloemist. In blok 2 wordt 925m2 aan voorzieningen gerealiseerd. In het volgende hoofdstuk wordt daar verder op ingegaan, maar mogelijke invu llingen zijn (combinaties van) een Blokker, fysiotherapeut, fitnesscentrum of daghoreca. Daarnaast is in de plint van het derde blok nog ruimte voor 320 m2 aan voo rzieningen met een dienstverlenende functie. Het gemiddelde aantal fte per 1.000 m² winkelvloeroppervlak (w.v.o.) in Nederland bedraagt 28,5 voor de branche food (levensmiddelen) en naar schatting 11,6 voor de branche non-food. Om de werkgelegenheidseffecten te schatten dient dus een aanna me te worden gedaan over de verhouding food/non-food. We gaan voorlopig hiervan uit: 

Blok 1. Food: 2.500 m (Lidl, Jumbo, Bakkerij) en Non-food 1.875 m



Blok 2: Non-food 925 m



Blok 3: Non-food 320 m2



Totaal Food 2.500 m en non-food 2.775 m

2

2

2

2

2

Het winkelcentrum Dr. Struyckenplein leidt daarmee tot 71 fte in food en 36 fte in non-food. Een groot deel daarvan zal aan jonge mensen ten goede komen (in de detailhandel blijkt dat ruim de helft van de werkzame personen jonger is dan 25 jaar). Het gaat hierbij vooral om arbeidsplaatsen waar een lage tot middelbare opleiding voor is vereist. De werkgelegenheid die gecreëerd wordt gaat doorgaans ten koste van de werkgelegenheid elders. Echter voor de laaggeschoolde werkgelegenheid kan wel sprake zijn van een n etto werkgelegenheidseffect. In de wijk Heuvel is sprake van een structurele werkloosheid van laa gopgeleide mensen (tabel 3). Het project kan helpen om een aantal mensen eerder uit een wer kloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het project worden toegerekend. Van de 107 fte gaan we ervan uit dat 35% laaggeschoold (bron: ROA 2009) is oftewel 37 fte. De inschatting is dat de helft hiervan ten bate mag worden toegekend aan het project, dus 18 volledige arbeidsplaatsen worden onttrokken uit de structureel laagopgeleide werklozen uit de wijk Heuvel. Dit levert – los van het effect op de leefbaarheid - an sich al een maatschappelijke baat op. Dit wordt beschreven in paragraaf 2.4.1. Maar wat dit werkgelegen-


9

heidseffect betekent voor de leefbaarheid in de buurt en de wijk Heuvel hangt af van de score van deze indicator in de Leefbaarometer waarbij het erom gaat in hoeverre de werkloosheid in de wijk daalt. In Tabel 3 hebben we de ontwikkeling van het aantal niet -werkende werkzoekenden in de buurt Heuvel afgezet tegen de wijk (Breda -West) en de gemeente. We zien dat het percentage niet-werkende werkzoekenden in alle jaren relatief hoog ligt. Verder zien we wel dat zowel het aantal als het percentage in de afgelopen jaren gedaald is, waarbij de afname sterker is in de buurt Heuvel dan de wijk en de gemeente. De afname van niet-werkende werkzoekenden is een trend die te zien is over het hele land. De sterkere afname in de buurt Heuvel is waarschijnlijk het gevolg van meerdere inspanningen die de afgelopen jaren verricht zijn om de situatie in de buurt te verbeteren. T a b e l 3 O n t w i k k e l i n g n i e t - w e r k e n d e w e r k z o e k e n d e n in d e b u u rt H e u v e l, w ij k B r e d a - W e s t e n g e m e e n t e B r e d a v a n 2 0 1 0 t o t 2 0 1 2 . B ro n : O n d e r z o e k e n in f o rm a t ie , g e m e e n t e B re d a

Heuvel Breda-West Breda

2010 Aantal % 480 9,7% 1298 6,3% 6053 5,2%

2011 Aantal % 440 8,7% 1248 6% 5816 4,9%

2012 Aantal % 384 7,3% 1071 5,1% 5013 4,2%

Wanneer we verder ingaan op de niet-werkende werkzoekenden (zie Figuur 1) zien we dat zo’n 30% van de werkzoekenden in Heuvel jonger is dan 35 jaar. Daarnaast valt ook op dat het grootste deel van de werkzoekenden laagopgeleid is (meer dan de helft heeft alleen een dipl oma voor het basisonderwijs of het VMBO). F i g u u r 1 K e n m e r k e n n i e t - w e r k e n d e w e rk z o e k e n d e n 2 0 1 2 in d e b u u r t H e u v e l . B ro n : O n d e r z o e k e n i n f o r m a t i e , g e m e e n t e B re d a .

Op basis van bovenstaande gegevens gaan we ervan uit dat het mogelijk moet zijn om de te creëren fte’s te vullen met bewoners uit de wijk. Dit leidt tot een afname van de werkelo osheid met een stijging van de leefbaarheid als gevolg (zie het volgende kader voor een uitgebreidere beschrijving van de relatie). Doordat de laatste update van de Leefbaarometer in 2010 heeft plaatsgevonden, houden we rekening met de afname van de werklo osheid die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. We zien in dit geval een afname van 25% (t.o.v. 2010) als autonome ontwikkeling. In het geval van het projectalternatief (realisatie van 18 fte) zal het leiden tot een extra daling van 3,75%.


10

De relatie tussen werkeloosheid en leefbaarheid 3

In een publicatie van VROM wordt ingegaan op de relatie tussen de omgevingscondities en het oordeel van bewoners over de leefbaarheid van hun woonomgeving. Eén van de omg evingscondities die in beschouwing wordt genomen is de bevolkingssamenstelling, waarbij ook wordt ingegaan op de werkeloosheid in de buurt. In de publicatie is te lezen dat naarmate de werkeloosheid in de buurt stijgt, het tevredenheidsoordeel van de bewone rs in de buurt afneemt. Wanneer we dit vertalen naar de buurt Heuvel met het doel om als gevolg van de on twikkeling van het Dr. Struyckenplein de leefbaarheid van de buurt te vergroten, dan is dan ook het advies om de gecreëerde banen op te vullen met werk lozen uit de buurt.

Samenstelling van de bevolking Eén van de thema’s binnen de leefbaarheid betreft de samenstelling van de bevolking. Bij de ontwikkeling van het instrument is aangetoond dat enkele kenmerken van de buurtbewoners (i.e. bewoners binnen een straal van 200 meter van uw woning) een effect hebben op de leefbaarheid in de buurt. Om precies te zijn betreft dit de volgende kenmerken: 

Inkomensniveau



Opleidingsniveau



Wel of niet werkzoekend



Wel of niet van allochtone afkomst

Door de bouw van 211 appartementen weten we dat de bevolkingssamenstelling rondom het plein zal gaan veranderen. De precieze verandering is moeilijk te voorspellen, voornamelijk omdat we niet op voorhand weten wat voor bewoners in de nieuwbouwwoningen zullen gaan wonen. Voor de woningen in de vrije sector huur (116 van de 203 woningen, zie Tabel 2) verwachten we echter wel dat we kunnen aannemen dat: 

De bewoners werk hebben.



Driekwart van de nieuwe bewoners meer dan een modaal inkomen verdient. Deze laatste aanname baseren we op een analyse in het WoON. Deze liet zien dat van de ca. 2.000 respondenten die op dit moment een woning met een huur hog er dan 640 euro per maand huren, 45% 1 tot 2x modaal verdient en nog eens 28% meer dan 2x modaal. Een soortgelijke verhouding zien we terug bij de respondenten die aangeven op zoek te zijn naar een nieuwbouw huurwoning met een huur boven de 640 euro.

Door voor de overige indicatoren en voor de bewoners van de sociale huurwoningen op het plein aan te nemen dat de kenmerken gelijk zijn aan de gemid delden in de huidige situatie, kunnen we op basis van bovenstaande aannames de verwachte stijging berekenen. Hierbij vo egen we de fictieve bewoners (inclusief de aangenomen kenmerken) toe aan de buurt en ber ekenen we de Leefbaarometerscore voor alle postcodegebieden binnen een straal van 200 meter opnieuw.

3

Kwaliteit van buurt en straat: tussen feit en fictie. VROM Wonen, Wijken en Integratie (januari 2009). Te downloaden via http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/rapporten/2009/11/09/kwaliteit-van-buurt-en-straat-tussen-feit-en-fictie.html


11

Mutatiegraad In eerder onderzoek naar de effecten van een verbetering van centra met een bovenwijks ve r4 zorgingsgebied is gekeken naar het effect van de verbetering op de mutatiegraad in de wijk. Uit deze analyse kwam naar voren dat de mutatiegraad significant lager was rondom centra die verbeterd waren ten opzichte van centra waar geen verbetering heeft plaatsgevonden. Op basis van deze referentieprojecten is aangenomen dat de mutatiegraad rondom het Dr. Struyckenplein met twee procentpunt zal afnemen. Doordat het verzorgingsgebied in dit geval kleiner is dan de originele studie, nemen we aan dat het effect ook in een kleiner gebied rondom het plein zal optreden. Waar de aanname voor een bovenwijks verzorg ingsgebied was dat de mutatiegraad in een straal tot 500 meter met 2 procentpunt daalt en nog eens met 1 procentpunt in een straal van 500-1000 meter, gaan we in dit geval uit van een daling van 2 procentpunt in een straal tot 200 meter en een daling van 1 procentpunt in een straal van 200-500 meter. Veiligheid In de huidige situatie is op het Dr. Struyckenplein weinig te beleven en kan men dus spreken van een doods plein. Zonder de verbeteringen die gepland zijn in het projectalternatief zal dit niet veranderen en zal de toekomstige situatie dus niet beter zijn dan nu. Van pleinen waar weinig gebeurt weten we dat dit het veiligheidsgevoel van de buurtbewoners negatief beïnvloedt. Door de aanpassingen binnen het projectalternatief verwachten we dat het plein transformeert in een levendig plein, waar mensen naast hun dagelijkse boodschappen ook zullen wonen en gebruik gaan maken van andere voorzieningen die daar aanwezig zijn. Als gevolg hiervan gaan we ervan uit dat het veiligheidsgevoel zal toenemen. Voor de omvang van het effect maken we wederom gebruik van de referentieprojecten uit de MKBA Hart van Zuid. Uit deze studie blijkt dat in een straal van 500 meter de veiligheidsindicator binnen de Leefbaarometer met 0,02 indexpunt was toegenomen als gevolg van herstructureringsprojecten (in vergelijking met de centra zonder ingreep) en nog eens 0,01 indexpunt in een straal van 5001000 meter. Net als bij de verandering in de mutatiegraad gaan we in dit geval uit van een kle inere straal (tot 200 meter en 200-500 meter), maar gaan we uit van dezelfde grootte van het effect. Voorzieningen Uit eerder onderzoek is gebleken dat de nabijheid van bepaalde voorzieningen een sterke i n5 vloed heeft op de leefbaarheid in de buurt. Specifiek gaat het hier om: 

Groot winkelcentrum



Supermarkt



Bankfiliaal

In het projectalternatief is geen sprake van een groot winkelcentrum of een bankfiliaal (er is wel een pinautomaat in het plan opgenomen), maar op het plein zullen wel twee supermarkten gevestigd worden. Wat betreft deze supermarkten is een positieve relatie aangetoond tussen het aanwezig zijn van een supermarkt binnen een straal van 500 meter en de leefbaarheid in de buurt. Voor Breda geldt dat er reeds meerdere supermarkten aanwezig zijn (bijvoorbeeld een Jumbo aan de Haagweg en een Albert Heijn aan Past van Spaandonkstraat). Wanneer we kijken naar 4 5

MKBA Hart van Zuid, RIGO, februari 2011. Zie Leidelmeijer, K., G. Marlet e.a., De leefbaarometer; Leefbaarheid in Nederlandse wijken en buurten gemeten en vergeleken – rapportage instrumentontwikkeling, RIGO en Atlas voor gemeenten i.o.v. Ministerie van VROM/WWI, mei 2008. Dit rapport is te downloaden via www.rigo.nl


12

de gebieden in een straal van 500 meter rondom het Dr. Struyckenplein zien we dat voor het overgrote deel van de gebieden één van de reeds aanwezige supermarkten binnen een s traal van 500 meter voorhanden is. Voor de leefbaarheid betekent de komst van de nieuwe supe rmarkten op het plein dan ook geen opzichzelfstaande geweldige verbetering van de leefbaarheid in de Leefbaarometer. Omdat we vermoeden dat de nieuwe voorzieningen op het Dr. Struyckenplein wel degelijk positief van invloed zijn op de directe omgeving, leidt dit mogelijk tot een onderschatting van de baten. In de volgende paragraaf komen we daarop terug.

2.3.1 Monetaire baten leefbaarheid Leefbaarheidsscores projecten nulalternatief In de vorige paragraaf hebben we op basis van de verwachte situatie van het Dr. Struyckenplein in het projectalternatief aannames gemaakt over de verandering van de leefbaarheid rond het plein. Hierbij hebben we gekeken naar twee verschillende stralen (tot 200 meter en tussen 200 en 500 meter) en hebben we de gemeten daling in werkeloosheid verwerkt in een nulaltern atief. In deze paragraaf vertalen we de verwachte stijging van de leefbaarheid ten opzichte van het nulalternatief in een stijging van de waarde van de woningen in de buurt. In de vorige paragraaf hebben we laten zien dat we niet uitgaan van een verandering op alle omgevingsindicatoren als gevolg van de vernieuwing van het Dr. Struyckenplein. In Figuur 2 op de volgende bladzijde zien we in welke mate de totale leefbaarheid verandert als gevolg van de indicatoren waarvan we wel verwachten dat hier verandering in komt. In deze figuur zien we in eerste instantie dat de leefbaarheid in de directe omgeving van het plein lager ligt dan in de wijdere omgeving, maar voor beide gevallen geldt dat het grootste deel van de bewoners op een plek woont waar de leefbaarheid matig positief o f beter mag worden verondersteld. Geen van de gebieden heeft een negatieve leefbaarheidsscore. Op basis van de daling in het aantal niet-werkende werkzoekenden die rondom het plein wonen, zien we dat we ten opzichte van de leefbaarheid van 2010 al een positieve ontwikkeling zullen aantreffen zonder dat de ontwikkeling van het plein zal plaatsvinden. We zien dat deze aanname al leidt tot het grotendeels verdwijnen van de leefbaarheidscategorie matig in zowel een straal van 200 als 500 meter. Met de extra werkgelegenheid in het projectalternatief en de verbeteringen op het gebied van samenstelling van de bevolking, mutatiegraad en veiligheid zullen ook de laatste gebieden in een straal van 200 meter met een matige leefbaarheid veranderen in een gebied met een matig positieve leefbaarheid. Na het uitvoeren van het projectalternatief woont volgens de berek ening in de Leefbaarometer ongeveer de helft van de bewoners die binnen een straal van 200 meter van het plein wonen in een gebied in de klasse matig positieve leefbaarheid en de and ere helft in de klasse positieve leefbaarheid.


13

F i g u u r 2 V e r d e l i n g v a n d e l e e f b a a rh e id s s c o r e s ro n d o m h e t D r. S t ru y c k e n p le in in 2 0 1 0 , d e v e r w a c h t i n g a l s g e v o l g v a n d e a f n a m e v a n h e t a a n t a l n ie t - w e rk e n d e w e rk z o e k e n d e n ( n u l a l t e r n a t i e f ) e n d e v e r w a c h t in g a ls g e v o lg v a n h e t o n t w ik k e le n v a n h e t D r . S t ru y c k e n plein (projectalternatief).

Van leefbaarheid naar euro’s Mensen zijn bereid meer te betalen voor een woning in een buurt met een goede leefbaarheid ten opzichte van eenzelfde woning in een buurt waar de leefbaarheid onder druk staat. Om inzichtelijk te maken hoe deze relatie er uitziet hebben we in Figuur 3 het verband afgebeeld.


14

2

F i g u u r 3 R e l a t i e t u s s e n l e e f b a a rh e id e n w o n in g p r i j z e n p e r m . B ro n : R I G O

Uit Figuur 3 valt af te lezen dat mensen bereid zijn meer te betalen voor een woning in een leefbaardere buurt. Verder valt op dat de relatie niet lineair is. Met andere woorden : een stijging van de leefbaarheidsklasse matig naar matig positief betekent een kleinere stijging van de woningwaarde dan een stijging van de leefbaarheidsklasse positief naar zeer positief. In Tabel 4 hebben we bovenstaande relatie toegepast op de woningen rondom het Dr. Struyckenplein. 2

T a b e l 4 V e r w a c h t e p r i j s s t i j g i n g p e r m v a n w o n in g e n ro n d o m D r. S t ru y c k e n p l e in a ls g e volg van vernieuwing

Afstand tot Dr. Struyckenplein

Verschil in prijs 2 per m

Aantal woningen

Gemiddeld oppervlak woning

Totale waardestijging woningen

Tot 200 meter

€52,- (+2,85%)

673

71 m

2

2,5 miljoen

Tussen 200 – 500 meter

€12,- (+0,64%)

1.803

86 m

2

1,9 miljoen

TOTAAL

2.476

4,4 miljoen

De totale baat van de verbetering van de leefbaarheid rond het Dr. Struyckenplein wordt dus geraamd op 4,4 mln. euro. Dit is berekend door middel van een eenmalige stijging van de omliggende woningen in een straal van 500 meter. Het gaat daarbij in totaal om 2.476 woningen. Het relatief grootste leefbaarheids- en daarmee prijseffect kan verwacht worden in een straal tot 200 m. Het berekende prijseffect is 2,85% per woning. In een straal van 200-500 m is het prijseffect gemiddeld 0,64%. Die waardestijgingspercentages gelden dus voor alle woningen,


15

zowel koop –als huurwoningen. Voor de huurwoningen in bezit van corporaties kunnen de pe rcentages ook gezien worden als een betalingsbereidhe id voor een opslag op de huur. Als we deze percentages afzetten tegen de referentieprojecten (zie paragraaf 2.1) kan geco ncludeerd worden dat het algemene beeld in lijn ligt met die referentieprojecten. Er zijn wel verschillen, maar die komen vooral door de verschillende projectkenmerken. Het grote verschil van het plan Dr. Struyckenplein met de referentieprojecten is de toevoeging van woningen en het aantrekken van een nieuw type inwoner. De vraag vooraf was of dit tot aanzienlijke extra leefbaarheidsbaten zou leiden. De conclusie is dat het toevoegen van woningen zeker bijdraagt tot een verbetering van de leefbaarheid, maar niet dusdanig dat er een verschil in omvang van leefbaarheidsbaten optreedt in vergelijking met de referentieprojecten. Het toevoegen van die woningen leidt overigens wel tot een baat voor de betrekkers van die woningen. Wat die zijn en hoe groot komt aan bod in de volgende paragraaf. Tot slot dient vermeld te worden dat we vermoeden dat de berekende baten in tabel 3 een onderschatting zijn vanuit het oogpunt van de nieuwe (winkel)voorzieningen. Zoals in de vori ge paragraaf is aangegeven is één van de indicatoren in de Leefbaarometer de aanwezigheid van voorzieningen in een straal van 500 m. Uit de analyse bleek dat voor de meeste postcodes rond het Dr. Struyckenplein er al (winkel)voorzieningen in een straal van 500 m zijn. In de Leefbaarometer wordt dit eenvoudig vertaald met een score ‘ja’ en is er niet sprake van bijvoo rbeeld een index of een rapportcijfer. Technisch gezien kunnen we dus de score op het onderdeel voorzieningen in de Leefbaarometer niet verbeteren. Dit terwijl zeker voor de huishoudens direct rond het Dr. Struyckenplein er straks verschillende voorzieningen op kortere afstand zijn te vinden. In het volgende hoofdstuk zullen we overigens voor verschillende soorten voorzieningen analyseren of deze van invloed zijn op de leefbaarheids scores in de wijk.

2.4

Overige baten Het doel van hoofdstuk 2 is om de effecten op de leefbaarheid van het plan Dr. Struyckenplein in te schatten en in geld uit te drukken. Dat is in de vorige paragraaf gedaan. We willen in dit hoofdstuk daarnaast ook aandacht schenken aan een tweetal andere baten die als gevolg van het plan optreden. Het gaat daarbij om: 

Werkgelegenheidseffecten



Woongenot voor bewoners

2.4.1 Werkgelegenheidseffecten In paragraaf 2.3 is beschreven dat als gevolg van het project Dr. Struyckenplein circa 18 volled ige arbeidsplaatsen kunnen worden onttrokken uit de structur eel laagopgeleide werklozen uit de wijk Heuvel. Vervolgens is aangegeven hoe dit zich doorvertaalt in de daling van de werkloosheid in de wijk en binnen de Leefbaarometer. Een daling van werkloosheid in een wijk is goed voor de buurt en leidt tot een stijging van leefbaarheid en daarmee waardestijging van vastgoed. Maar deze werkgelegenheidseffecten leveren natuurlijk ook een baat op voor de werklozen die aan een baan worden geholpen. Ook deze baten kunnen worden berekend. De meeste banen die worden gecreëerd zijn voor jonge mensen. Uitgaande van het minimumloon (voor leeftij d 23+) komen de jaarlijkse baten uit op 18 x 18.351 euro = 330 duizend euro. In de MKBA nemen we deze baten doorgaans mee voor een periode van 10 jaar omdat ervan uitgegaan mag wo rden dat ook zonder dit project deze mensen na verloop van tijd wel een baan zullen vinden. Voorwaarde voor het toekennen van deze baat is wel ervoor te zorgen dat daadwerkelijk struc-


16

tureel werklozen (uit de buurt) aan een baan kunnen worden geholpen. Dit is mogelijk door bijvoorbeeld een sociaal plan op te stellen in samenwerking met gemeente, de winkeleigenaren en UWV.

2.4.2 Woongenot voor bewoners Met het project Dr. Struyckenplein worden netto 158 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Er van uitgaande dat er behoefte is aan deze woningen leidt dat tot een woongenot baat voor de bewoners die de woningen betrekken en daarnaast voor overige bewoners in de verhuisketen die het op gang brengt. Voordat we die baat berekenen is het belangrijk om het begrip consumentensurplus (CS) te introduceren en uit te leggen. Dat surplus is een mani er voor economen om aan te geven dat mensen meer welvaart ontvangen van een product dan ze er daadwerkelijk voor betalen. In de woningmarkt kunnen we dat het best vertalen door te zeggen dat het CS aangeeft dat mensen meer woongenot ontvangen dan ze voor d e woning hoeven te betalen. Hieronder lichten wij dit nader toe. Consumentensurplus Indien een consument een product aanschaft, of het nu een auto is of een nieuwe mobiele telefoon, dan betaalt hij daarvoor de marktprijs. Die marktprijs komt tot stand door dat enerzijds het aanbod toeneemt zolang de prijs omhoog gaat (rode lijn in de volgende figuur) en anderzijds de vraag toeneemt zolang de prijs zakt (blauwe lijn). Er ontstaat evenwicht bij een (markt)prijs waarbij het aantal kopers gelijk is aan het aantal verkopers.

Het blauwe gebied geeft aan dat consumenten die het product hebben aangeschaft - gemiddeld als groep – bereid zijn er iets meer voor te betalen dan de marktprijs. We kunnen dat in de praktijk ook aantonen door te kijken naar situaties waar een prijsverhoging plaatsvond. We zien dan meestal dat slechts een klein deel van de kopers wegvalt. De meeste kopers blijven ook tegen een hogere prijs kopen. In feite hadden deze kopers bij de oorspronkelijk lagere prijs een voordeel. Dat voordeel noemen we het consumentensurplus. Uit de literatuur weten we dat het consumentensurplus voor veel producten tussen de 1 -10% ligt van de (markt)prijs van het product. Stel dat een auto 20.000 euro kost en de consumenten die deze auto hebben aangeschaft er zoveel nut/welvaart aan ontlenen dat ze gemiddeld wel 5% meer hadden willen betalen, dan is het consumentensurplus dus gemiddeld 1.000 euro. Hetzelfde principe geldt ook voor de woningmarkt. Indien iemand een woning huurt of koopt dan zal hij gemiddeld gezien nooit precies de prijs betalen die hij ervoor over heeft en zal er


17

sprake zijn van een consumentensurplus. Daarbij speelt in de woningmarkt nog iets bijzonders. In de sociale huursector krijgen consumenten een korting/huurtoeslag op een woning die zij niet zelf kunnen betalen. In dat geval is er feitelijk sprake van een extra consumentensurplus in de vorm van de geboden korting. De consument krijgt immers meer kwaliteit dan waar hij voor betaalt. Een tweede bijzonderheid in de woningmarkt is dat na verlo op van tijd de woonwensen van bewoners veranderen waardoor woningen vaak niet meer passend zijn. Het ext ra dat hij voor die woning overheeft (het consumentensurplus) zal dus dalen. Doorgaans zal dat co nsumentensurplus hoog (bijvoorbeeld 10%) zijn als hij de woning betrekt. Hij wil immers die woning graag, zij past bij zijn huidige levensomstandigheden. Later zal dezelfde consument uit de woning zijn gegroeid – hij heeft bijvoorbeeld kinderen gekregen – en ervaart hij dat consumentensurplus veel lager. Dat is dan ook een reden om te verhuizen naar een nieuwe, vaak duurdere woning. Hij doet dat omdat het consumentensurplus op die duurdere woning weer veel hoger is. Baten woongenot Met deze toelichting als achtergrond kunnen we de baat voor de bewoners van de woningen en bewoners in de verhuisketen inschatten. Hiervoor gebruiken we de informati e uit tabel 1 van WonenBreburg. Op basis daarvan is de volgende tabel samengesteld (tabel 5). t a b e l 5 B a t e n w o o n g e n o t b e w o n e rs n ie u w e w o n in g e n D r. S t ru y c k e n p l e in

Aantal

Gem.

CS

Totaal

Totale

woningen

huurprijs

10%

Huurtoeslag

CS/woning/maand

CS/jaar

122 – 80 = 42

640

64

170

234

117.936

85

800

80

0

80

81.600

31

975

98

0

98

36.270

158

Totaal

235.806

Uit tabel 1 is het aantal woningen in drie huurprijsklassen gehaald en is voor elke klasse uitg egaan van een gemiddelde huurprijs. Het woongenot dat de huishoudens ondervinden van de woningen drukken we uit in een consumentensurplus, waarbij we zijn uitgegaan van een max imum van 10%. Voor een woning met een huurprijs van 800 euro /maand geldt dus een CS van 80 euro/maand. Voor de woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens zijn we voor het gemak ui t6 gegaan van een gemiddelde huurtoeslag van 170 euro/maand . Doordat de gesloopte woningen die op het plein stonden zich in deze huurprijsklasse bevonden hebben we de nieuw te bouwen woningen in de klasse (122) verminderd met het aantal gesloopte woningen (80). De huurtoeslag geldt als een extra CS zoals hierboven uitgelegd. Op basis van deze benadering leiden de 158 nieuwe woningen tot 236 duizend euro aan woongenot in 1 jaar. Omdat de nieuwe woningen gemiddeld een verhuisketen van 2 op gang brengen per woning, mag dat bedrag nog een keer verdubbeld worden en komt de welvaartsbaat uit op 472 duizend euro per jaar. Het gaat hier dus om een jaarlijkse baat, maar mogelijk gaat het in dit geval ook om een aardige schatting van de eindbaat:

6

Dit was de gemiddelde huurtoeslag in Nederland in 2010.


18

2.5



Men dient zich immers af te vragen of de 158 woningen in het nulalternatief ook niet (elders) gebouwd zouden zijn. Indien het project Dr. Strucykenplein precies een jaar eerder tot realisatie van 158 woningen zou hebben geleid dan een alternatief projec tplan, dan geldt de baat van 472 duizend euro als maximum. Deze baat is wel gevoelig voor de omvang van het CS welke vrij onzeker is. Bij een CS van 5% halveren de baten.



Indien in het nulalternatief de bouw van de 158 woningen langer op zich laat wachten, dan nemen de baten toe. Echter mag dan niet worden gerekend met de volledige 472 duizend euro per jaar. Zoals hierboven beschreven neemt het woongenot in de loop van de jaren af door de persoonlijke ontwikkeling van huishoudens. Gemiddeld na 8 jaar verhuizen mensen weer, dus na 8 jaar kan de CS-opslag bij benadering op 0% worden gezet. Ook zal niet meer iedereen huurtoeslag krijgen als gevolg van een inkomensstijging.

Totaaloverzicht baten In de volgende tabel staan de totale baten van het project Dr. Struyckenpl ein samengevat. t a b e l 6 T o t a l e b a t e n D r . S t r u y c k e n p le in . B e d ra g e n in m ln . e u ro (N C W , d is c o n t o v o e t 5 , 5 % )

Baten

meeteenheid

Leefbaarheid

aantal woningen buurt

Werkgelegenheid Woongenot

Contante waarde 2.476

3,95

aantal fte

18

2,49

aantal huishoudens

316

0,47

Totaal

6,9

Omdat voor werkgelegenheid sprake is van jaarlijkse baten zijn de baten netto contant gemaak t (discontovoet 5,5%) waarbij ervan is uitgegaan dat het plan Dr. Struyckenplein in 2013 is opgeleverd en vanaf dan de baten optreden. De totale baten komen dus uit op circa 6,9 mln. euro, waarvan 58% als gevolg van verbetering van de leefbaarheid. 36% komt voor rekening van de gecreëerde werkgelegenheid en 6% als gevolg van het woongenot voor de nieuwe bewoners en volgers in de verhuisketen. Bij die laatste is ervan uitgegaan dat het project Dr. Struyckenplein tot 1 jaar versnelling van productie van 211 woningen heeft geleid. De maximale baat voor woongenot die kan optreden geldt bij een versnelling van 8 jaar en zou dan uitkomen op 1,4 mln. euro (NCW).

2.5.1 Vergelijking met referentieprojecten Vergeleken met de referentieprojecten (zie ook Tabel 1) zien we dat het aandeel van de leefbaarheidsbaat ongeveer gelijk is als bij het Timorplein. Bij Hart van Zuid zien we een relatief klein leefbaarheidseffect als gevolg van de grote hoeveelhe id aan banen die gecreëerd wordt. Referentieproject Het Sieraad is niet in tabel 7 opgenomen omdat daar geen volledige MKBA van is gemaakt.


19

T a b e l 7 B i j d r a g e l e e f b a a r h e i d s - e n w e rk g e le g e n h e i d s e f f e c t a a n d e t o t a le b a t e n v o o r d e r e f e r e n t i e p r o j e c t e n T i m o r p l e i n e n H a r t v a n Z u id

Dr. Struyckenplein

Timorplein

Hart van Zuid

Leefbaarheidseffect

58%

52%

26%

Werkgelegenheidseffect

36%

25%

52%

Woongenot

6%

-

-

Overige effecten

0%

23%

22%

2.5.2 Totale kosten en baten Binnen deze MKBA hebben we de bedrijfseconomische effecten voor de verschillende partijen die een rol spelen bij de ontwikkeling van het plein niet meegenomen. WonenBreburg heeft echter aangegeven dat waarschijnlijk sprake is van een positieve business case . Indien dit voor alle betrokken partijen geldt die betrokken zijn bij de ontwikkeling van het plein, kunnen we concluderen dat er sprake is van een maatschappelijk render end project.


20

Hoofdstuk 3 Voorzieningen 3.1

Inleiding Zoals in paragraaf 1.1. is aangegeven is de tweede centrale onderzoeksvraag van dit onderzoek: Wat is de meest renderende voorziening ter invulling van de 900 m2 gereserveerde ruimte (in blok 2)? Maak daarbij onderscheid naar maatschappelijke en commerciële invullingen. WonenBreburg is op zoek naar die voorzieningen, die optimaal bijdragen aan de leefbaarheid op het plein zelf en in de wijk Heuvel. Uiteraard is ook inbedding in het totale plan van gewicht. Hierbij is het van belang dat de voorzieningen: 





Er zijn in theorie natuurlijk tientallen voorzieningen te bedenken die onderzocht zouden ku nnen worden. Maar niet elke voorziening is gewenst of nodig (bijvoorbeeld omdat een bepaalde voorziening al in de wijk Heuvel zit). In overleg met WonenBreburg zijn we tot de volgende selectie van te onderzoeken voorzieningen gekomen: 1.

Warenhuis (denk aan een Blokker of iets dergelijks)

2.

Horeca-cafetaria

3.

Restaurant

4.

Fysiotherapeut

5.

Bibliotheek

6.

Kantoorfunctie

De effecten van deze voorzieningen onderzoeken we aan de hand van de volgende thema’s :

3.2

1.

Leefbaarheidseffecten

2.

Buurteconomie en werkgelegenheid

3.

Huuropbrengsten

Leefbaarheidseffecten Om de leefbaarheidseffecten van de verschillende voorzieningen in kaart te brengen gaan we dieper in op de vraag in hoeverre men tevreden is met zijn woonomgeving en of de afstand tot de dichtstbijzijnde (van de verschillende typen) voorziening hier invloed op heeft. Een eerste stap hierbij betreft het koppelen van data. Hierbij maken we gebruik van het landelijke Woo nOnderzoek Nederland (WoON) waarin meer dan 40.000 Nederlanders bevraagd worden over onder andere hun woonsituatie en hun woonomgeving. Het tevredenheidsoordeel van de woonomgeving van de respondenten is in een eerder onderzoek gebruikt om een model te bouwen dat dit oordeel schat aan de hand van achter grondkenmerken van de leefomgeving,


21

7

wat geresulteerd heeft in de Leefbaarometer. Van dit model weten we dat een flink aantal indicatoren meespeelt in het oordeel van de bewoners (denk bijvoorbeeld aan veiligheid en bevolkingssamenstelling). Een deel van het oordeel is echter nog niet verklaard, en daarom hebben we voor dit onderzoek gekeken of de nabijheid van de voorzieningen genoemd in de introductie van dit hoofdstuk een deel van dit onverklaarbare gedeelte wel kan verklaren. Om de analyse te verrichten hebben we het gegeven oordeel uit het WoON gecombineerd met zowel de Leefbaarometerscore als de afstand tot de dichtstbijzijnde voorziening. Voor deze laatste gegevens maken we gebruik van cijfers van het CBS, die voor alle buurten in Nederland de gemiddelde afstand van de bewoners uit de buurt tot een groot aantal voorzieningen g e8 ven. In ons geval hebben we gekeken naar data uit 2008 (het WoON bevat het tevredenheid soordeel uit 2009). Op basis van deze gegevens hebben we een lineair regressiemodel gebru ikt om het oordeel uit het WoON te verklaren uit zowel de Leefbaarometer als de afstand tot de voorzieningen. Om te voorkomen dat enkele uiterst positieve of negatieve oordelen van de respondenten de uitkomsten te veel beïnvloeden hebben we een gemiddelde genomen van de leefbaarheidsoordelen van respondenten die binnen een straal van 200 meter van elkaar wonen en alleen de oordelen verklaard die gebaseerd zijn op minstens vijf personen . Daarnaast hebben we twee gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. In Tabel 8 geeft model 1 de primaire uitkomst van de regressieanalyse weer. In model 2 is gecorrigeerd voor kenmerken van stedelijkheid en totale voorzieningenniveau in de buurt en in model 3 voor achtergrondkenmerken van de respondent (leeftijd, o pleidingsniveau en aantal personen in het huishouden). T a b e l 8 U i t k o m s t r e g r e s s i e m o d e l re la t ie n a b i j h e id v o o rz ie n in g e n e n o o rd e e l le e f b a a rh e id

Coëfficiënt Leefbaarometer Afstand tot bibliotheek Afstand tot cafetaria Afstand tot fysio Afstand tot restaurant Afstand tot warenhuis R2 * Coëfficiënt niet significant op 5%-niveau

Model 1

Model 2

Model 3

1,062 (0,013) -0,026 (0,005)

1,093 (0,014) -0,023 (0,005)

0,928 (0,016) -0,021 (0,005)

0,060 (0,011) -0,074 (0,012) -0,043 (0,01) 0,024 (0,002) 0,314

0,060 (0,011) -0,06 (0,012) -0,035 (0,01) 0,026 (0,002) 0,316

0,041 (0,011) -0,044 (0,012) -0,030 (0,01) 0,027 (0,002) 0,338

Wanneer we de coëfficiënten uit Tabel 8 interpreteren kunnen we de voorzieningen opsplitsen in twee groepen: 

7 8

De bibliotheek, de fysiotherapeut en het restaurant hebben alle een significante, negatieve coëfficiënt. Deze negatieve coëfficiënt betekent dat wanneer we corrigeren voor

Zie ook het kader op pagina 6. Zie: http://statline.cbs.nl/StatWeb/selection/?DM=SLNL&PA=80306NED&VW=T

Voorzieningen

22

alle overige indicatoren in het model, mensen tevredener zijn met hun leefomgeving wanneer ze dichterbij één van deze voorzieningen wonen. De bijdrage aan het oo rdeel verschilt per voorziening; hoe lager de coëfficiënt des te hoger de tevredenheid. 

De cafetaria en het warenhuis hebben beide een positieve coëff iciënt. Op basis hiervan zou men kunnen concluderen dat (wederom gecorrigeerd voor de overige indicatoren) men liever verder van de voorziening af woo nt dan dat men de voorziening dicht bij huis heeft.

In Tabel 8 ontbreekt overigens de kantoorfunctie. In de CBS -data is hiervoor geen aparte categorie. Voorlopig gaan we ervan uit dat kantoorfunctie op het gebied van leefbaarheid neutraal scoort. Verdere analyse positieve coëfficiënten Bovenstaande analyse doet vermoeden dat de aanwezigheid van een cafetaria of warenhuis een negatief effect heeft op de mate waarin bewoners tevreden zijn met hun buurt. Voordat we deze conclusie voor waar aannemen, kijken we verder naar de relatie tussen het oordeel van de bewoners en de nabijheid van deze voorzieningen. In het geval van het Dr. Struyckenplein weten we bijvoorbeeld dat d e geanalyseerde voorzieningen onderdeel gaan uitmaken van een buurtcentrum. Dit betekent dan ook dat geen van de voorzieningen op zich zelf zullen staan. Wanneer we voor de cafetaria’s een onderscheid maken tussen de cafetaria’s die zich in de buurt van een supermarkt bevinden (de dichtstbijzijnde cafetaria ligt binnen een straal van 300 meter van de dichtstbijzijnde supermarkt) en op zich zelf staande cafetaria’s zien we dat het negatieve effect dat we eerder gevonden hebben verdwijnt (de coëfficiënt verandert in een niet-significante coëfficiënt op 5%-niveau, zie ook de resultaten van model 3A in Tabel 9). T a b e l 9 U i t k o m s t r e g r e s s i e m o d e l re la t ie n a b i j h e id v o o rz ie n in g e n e n o o rd e e l le e f b a a rh e id v o o r c a f e t a r i a ’ s r o n d o m s u p e r m a rk t e n

Coëfficiënt Leefbaarometer Afstand tot bibliotheek Afstand tot cafetaria Afstand tot fysio Afstand tot restaurant Afstand tot warenhuis R2 * Coëfficiënt niet significant op 5%-niveau

Model 3

Model 3A

0,928 (0,016) -0,021 (0,005) 0,041 (0,011) -0,044 (0,012) -0,03 (0,01) 0,027 (0,002) 0,338

0,946 (0,018) -0,024 (0,005) 0,02 (0,017) -0,058 (0,014) -0,02 (0,011) 0,023 (0,002) 0,370

Voor de in deze paragraaf beschreven analyses hebben we gebruikgemaakt van data waarin de afstand naar de dichtstbijzijnde voorziening werd gegeven. De verbetering in leefbaarheid heeft dan ook vooral een effect wanneer een voorziening dichterbij de bewoners komt; met


23

andere woorden, de geschatte coëfficiënten gelden niet wanneer een nieuwe voorziening d irect naast een andere soortgelijke voorziening wordt geplaatst. In het geval van het effect van het plaatsen van een voorziening op het Dr. Struyckenplein moeten we dan ook kijken naar waar de dichtstbijzijnde soortgelijke voorziening zit. In Tabel 10 hebben we de gemiddelde afstand (over de weg) voor de bewoners van de buurt Heuvel gegeven. We zien dat de bewoners al snel bij een restaurant, cafetaria of café kunnen zijn. Voor de bibliotheek moeten zij iets langer reizen en het warenhuis ligt het verste van huis. T a b e l 1 0 G e m i d d e l d e a f s t a n d v a n d e b e w o n e rs u it d e b u u rt H e u v e l n a a r d e d ic h t s t b i j z i j n d e v o o r z i e n i n g g e m e t e n i n 2 0 0 8 . B ro n : C B S S t a t l in e

Dichtstbijzijnde bibliotheek Dichtstbijzijnde café Dichtstbijzijnde cafetaria Dichtstbijzijnde fysio Dichtstbijzijnde restaurant Dichtstbijzijnde warenhuis

9

Afstand in meters 600 400 300 700 300 2.500

Op basis van bovenstaande analyses combineren we de afstandsverbetering door het plaatsen van de nieuwe voorzieningen en het effect van de voorzieningen op de buurt tot een eindoo rdeel voor het leefbaarheidseffect van de buurt. Dit eindoordeel is te vinden in Tabel 11. T a b e l 1 1 E i n d o o r d e e l l e e f b a a r h e id s e f f e c t o p b a s is v a n g e m e t e n e f f e c t e n h u i d ig e lo c a t ie van dichtstbijzijnde voorziening

Afstandsverbetering

Leefbaarheidseffect eerste analyse

Leefbaarheidseffect gecorrigeerd

Eindoordeel

Fysiotherapeut Bibliotheekwijk Restaurant

++

+

+

+

++

+

+

+

0

+

+

0/+

Cafetaria

0

-

0

0

+++

-

0

0

0

n.v.t.

n.v.t.

0

Voorziening

WarenhuisHEMA Kantoorfunctie

Omdat er in de nabijheid van het Dr. Struyckenplein geen fysiotherapeut of bibliotheek zit en volgens de regressieanalyse deze voorzieningen tot een positieve leefbaarheids score leiden, krijgen deze voorzieningen als eindoordeel een +. Het restaurant scoort iets minder omdat er al

9

Link naar de bron: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=80306NED& D1=24,36,40,44,48,96&D2=1293 8&D3=2&VW=T

Voorzieningen

24

restaurants aanwezig zijn in de buurt en een extra restaurant in onze optiek dus minder bi jdraagt aan de verbetering van de leefbaarheid. De cafeta ria krijgt als eindoordeel een neutrale beoordeling (0). Er is al een cafetaria in de buurt en uit de regressieanalyse komt geen positief effect op de leefbaarheid. Het warenhuis is een lastige voorziening om te beoordelen . Uit de regressieanalyse komt een significante negatieve leefbaarheidsscore. Maar het gaat in de r egressieanalyse met de CBS –data vooral om de Hema, V&D en Bijenkorf en daarmee voornamelijk om warenhuizen in stadscentra en niet een wijkvoorziening zoals op het Dr. Struyckenplein wordt beoogd. Indien er bijvoorbeeld een Blokker op het Dr. Struyckenplein wordt gevestigd kan wel geconcludeerd worden dat dit leidt tot een aanzienlijke verbetering als het gaat om de afstand tot een dergelijke voorziening in de buurt. In ons eindoordeel gaan w e toch ook uit van een neutraal effect vanwege de uitkomsten van de regressieanalyse. Voor de kantoorfunctie tenslotte geldt als eindoordeel ook een 0. Er zitten al kantoorfuncties in de wijk. Voor de kantoorfunctie hebben we geen regressieanalyse kunnen uitvoeren, maar we gaan ervan uit dat kantoorfuncties geen significante invloed hebben op de leefbaarheid in de wijk en dat bewoners er neutraal tegenover staan.

3.3

Buurteconomie en werkgelegenheid De verschillende voorzieningen kunnen elk bijdragen op het ge bied van werkgelegenheid en buurteconomie. Onderstaande tabel geeft een aantal verzamelde kengetallen voor de verschi llende voorzieningen. t a b e l 1 2 G e m i d d e l d a a n t a l f t e , in k o m s t e n e n o m z e t v o o rz ie n in g e n . B ro n n e n : o . a . S t ip o , R a b o b a n k , H o o f d B e d r i j f s c h a p D e t a i lh a n d e l

Voorziening Fysiotherapeut Bibliotheek-wijkniveau Kantoorfunctie Restaurant Cafetaria Warenhuis-Blokker

Fte/ 100 m2 3,5 1 3,0

Inkomen/ fte 50.000 40.000 50.000

Inkomen/ 100m2 175.000 40.000 150.000

Omzet/ 100m2

3,5 3,5 1,5

25.000 25.000 25.000

87.500 87.500 37.500

300.000 300.000 180.000

Voordat we op de cijfers in de tabellen ingaan eerst de volgende opmerkingen : 

De kengetallen geven niet meer dan een globale indicatie per voorziening en dienen niet als absoluut te worden beschouwd. Binnen een voorziening kunnen grote verschi llen zitten, de cijfers geven gevonden gemiddelden weer en zijn vooral nuttig om de verschillende typen voorziening met elkaar te vergelijken.



Om die vergelijking te trekken zijn de getallen zoveel mogelijk uitgedrukt in x/100m2. In de praktijk zitten er grote verschillen in gemiddelde omvang van voorzieningen. Een fysiotherapeut neemt gemiddeld 78 m2 ruimte in beslag (bron: Stipo), een wijkbibliotheek kan gemakkelijk de 925 m2 in zijn eentje vullen (de gemiddelde omvang van een bibliotheek voor 35.000 inwoners is 2.100 m2). Kantoren zijn er natuurlijk in alle soo rten en maten. Een warenhuis als Blokker neemt zeker enkele honderden m2 b.v.o. in beslag. Een cafetaria of kleinschalige daghorecazaak zit gemiddeld rond de 60-70 m2,


25

een restaurant al snel op 150 m2. Maar voor restaurants geldt dat er een grote spre iding is. Deze analyse geeft al wel aan dat er bij de vulling van de 900 m2 aan voorzieningen in blok 2 gezocht moet worden naar een slimme combinatie van voorzieningen, tenzij gekozen zou worden voor een bibliotheek. Met deze opmerkingen in het achterhoofd kunnen de volgende conclusies worden getrokken: 

Als alleen gekeken wordt naar het gemiddeld aantal fte/ 100 m2, valt op dat de fysiotherapeut, de kantoorfunctie, restaurant en cafetaria ongeveer evenveel arbeidsplaa tsen opleveren en aanzienlijk meer dan een warenhuis zoals Blokker of een bibliotheek. De bibliotheek is duidelijk hekkensluiter als het gaat om het aantal fte/100m2.



Als het gemiddelde inkomen erbij wordt betrokken scoren de fysiotherapeut en ka ntoorfunctie duidelijk hoger dan de rest als gevolg van het gemiddelde hogere inkomen per fte. Een werknemer in een restaurant, cafetaria of warenhuis verdient gemiddeld zo’n 2.000 euro per maand. Voor iemand op kantoor of een fysiotherapeut gaat het bijna om het dubbele. Overigens is het juist weer vanwege de gemiddeld lage lonen en lagere opleidingseisen dat de winkel- en de horecabranche het meest kunnen bijdragen aan de werkloosheid.



Echter in termen van omzet/m2 scoren vooral het restaurant en de cafetaria goed, en wellicht verrassend genoeg beter dan een warenhuis met huishoudelijke artikelen. Bij de overige voorzieningen wordt geen omzet gedraaid in termen van verkochte p roducten of etenswaren aan consumenten. Deze doen dan ook weinig voor de buurtec onomie.

De uitkomsten van deze analyse kunnen als volgt worden samengevat . t a b e l 1 3 S c o r e s v o o r z i e n i n g e n o p e c o n o m is c h e c r it e r ia

Voorziening

Bruto werkgelegenheid (fte+inkomen)

Laaggeschoolde werkgelegenheid

Buurteconomie

Eindoordeel

Fysiotherapeut

+++

0/+

0

+

Bibliotheek-wijk

+

0/+

0

0/+

Kantoorfunctie

+++

0/+

0

+

Restaurant

++

++

++

++

Cafetaria

++

++

++

++

WarenhuisBlokker

+

+

+

+

Overall gezien scoren de restaurant en de cafetaria het best. Daarna volgen het warenhuis, fysiotherapeut en de kantoorfunctie. De laatste twee scoren beter op de bruto werkgelegenheid maar dragen weinig bij aan de buurteconomie. Het warenhuis scoort juist beter o p de bijdrage aan de buurteconomie. Hekkensluiter op deze criteria is de bibliotheek.

Voorzieningen

26

3.4

Huuropbrengsten De hiervoor beschreven effecten betreffen vooral effecten voor de buurt in de vorm van lee fbaarheid, buurteconomie en werkgelegenheid. Aan de voorzieningen zit natuurlijk ook een bedrijfseconomische kant waarbij het gaat om de exploitat iekosten en opbrengsten van de verschillende voorzieningen. Om enigszins gevoel te krijgen voor potentiële huuropbrengsten is gekeken in Funda. Daaruit blijkt dat de m2-prijs voor kantoorpanden in postcodegebied 4812 uiteenloopt van 89 euro/m2 (pand aan de Vincent van Goghstraat) tot 173 euro/m2 (Mgr. Nolensplein). Voor twee kantoorpanden aan de Dr. Struyckenstraat wordt respectievelijk een vraagprijs gehanteerd van 104 en 117 euro/m2. Voor winkelruimtes geldt dat de gevonden m2-prijzen in postcodegebied 4812 uiteenlopen van 75 euro/m2 (Ettensebaan en Planciusplein) tot 174 euro/m2 (Mgr. Nolensplein). In de Vincent van Goghstraat is een locatie gevonden van 120 euro/m2. Op basis van deze Funda-analyse lijken er geen grote prijsverschillen te zitten in de vraagprijs tussen kantoorpanden en winkelpanden, d.w.z. dat de gevonden spreiding ongeveer gelijk i s. Wel is de spreiding in vraagprijzen tussen locaties erg groot. In Funda is ook nog gekeken naar vraagprijzen voor horecapanden, maar daarvoor zijn onvoldoende referenties gevonden. Voo rlopig gaan we dan ook ervan uit dat voor de verschillende commerciële functies ongeveer hetzelfde huurprijsniveau geldt. Een uitzondering daarop is de bibliotheek. Uitgang spunt is dat de kosten voor huur moeten worden gedekt door de gemeente. Daarnaast geldt voor bibliotheken dat er sprake is van aa nzienlijke extra exploitatiekosten in de vorm van materieel en personeel.

3.5

Samenvatting In onderstaande tabel staan de uitkomsten van voorgaande analyses samengevat . t a b e l 1 4 E i n d o o r d e e l s c o r e s v o o r z ie n in g e n

Werkgelegenheid

Huur

Eind

en buurteconomie

opbrengsten

oordeel

Eindoordeel exclusief huuropbrengsten

+

+

+

+++

++

+

0/+

-

0/+

+/++

0

+

+

++

+

0/+

++

+

+++/++++

++/+++

Cafetaria

0

++

+

+++

++

WarenhuisBlokker

0

+

+

++

+

Voorziening

Leefbaarheid a.g.v. komst van betreffende voorziening

Fysiotherapeut Bibliotheekwijk Kantoorfunctie Restaurant


27

Van de zes voorzieningen scoren het restaurant, de fysiotherapeut en cafetaria dus het hoogst in het einddoordeel, met een lichte voorsprong voor het restaurant. De bibliotheek staat onderaan als gevolg van de negatieve huuropbrengsten en relatief lage bijdrage aan de buurteconomie en werkgelegenheid. Indien louter naar de maatschappelijke (buurt)effecten wordt gekeken (en dus huuropbren gsten buiten beschouwing worden gelaten) blijft dezelfde top 3 bestaan, maar komt de bibliotheek op de vierde plek als gevolg van de bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk.

Voorzieningen

28

Hoofdstuk 4 Conclusies 4.1

Inleiding In dit onderzoek staan de volgende twee vragen centraal: 1.

Wat zijn de maatschappelijke baten voor de wijk Heuvel van het gehele plan op het Dr. Struyckenplein?

2.

Wat is de meest renderende voorziening ter invulling van de 925 m2 gereserveerde ruimte? Maak daarbij onderscheid naar maatschappelijke en commerciële invullingen.

De vragen dienen niet alleen beantwoord te worden voor WonenBreburg, maar ook ten beho eve van het Tien voor MKBA initiatief.

4.2

Conclusies baten project Ten aanzien van de eerste onderzoeksvraag kan worden geconcludeerd dat de maatschappelijke baten van het gehele plan op het Dr. Struyckenplein bestaan uit: 1.

Verbetering van de leefbaarheid

2.

Werkgelegenheidseffecten

3.

Afname wachtlijsten c.q. woongenot

In tabel 15 staan de totale baten van het project aangegeven welke uitkomen op circa 6,9 mln. euro. Omdat de business case van de ontwikkelaars waarschijnlijk positief zal uitkomen, kan geconcludeerd worden dat sprake is van een maatschappelijk renderend project. Onder de tabel staat een toelichting op de berekende baten. t a b e l 1 5 T o t a l e b a t e n D r . S t r u y c k e n p l e in . B e d ra g e n in m ln . e u ro (N C W , d is c o n t o v o e t 5,5%)

Baten

meeteenheid

Leefbaarheid

aantal woningen buurt

Werkgelegenheid Woongenot

Contante waarde 2.476

3,95

aantal fte

18

2,49

aantal huishoudens

316

0,47

Totaal

6,9

Verbetering van de leefbaarheid Een verbetering van de leefbaarheid van de wijk Heuve l wordt veroorzaakt door een afname van de structurele werkloosheid, een verbeterde samenstelling van de bevolking (hogere ink omens), een daling van de mutatiegraad en een hoger veiligheidsgevoel. Uiteindelijk vertaal t deze verbetering van de leefbaarheid zich in een stijging van vastgoedwaarden welke uitkomt


29

op circa 1-3% voor woningen in een straal van 500 m. Hierbij geldt: hoe dichter de afstand tot het Dr. Struyckenplein des te groter het prijseffect. In dit geval gaat het om een kleine 2.500 woningen en komt de monetaire baat uit op nominaal 4,4 mln. euro. Mogelijk is hier sprake van een onderschatting van de baten omdat we de toevoeging van voorzieningen in de wijk niet hebben kunnen waarderen via de Leefbaarometer. In het kader van Tien voor MKBA kan worden geconcludeerd dat herstructureringsprojecten zoals het Dr. Struyckenplein doorgaans tot positieve leefbaarheidseffecten leiden. Ook de orde van grootte van het gevonden effect ligt in lijn met referentieprojecten (o.a. Hart van Zuid Ro tterdam en Timorplein in Amsterdam). Natuurlijk speelt de context een belangrijke rol. In algemene zin geldt dat hoe lager de leefbaarheid sscore in een wijk is, des te groter het leefbaarheidseffect kan zijn als gevolg van een ingreep. Dit hebben we bijvoorbeeld gezien b ij het project Timorplein in Amsterdam. Verder weten we dat werkgelegenheidseffecten relatief zwaar doorwegen ten opzichte van de indicatoren als veiligheid en mutatiegraad. Het grote verschil van het plan Dr. Struyckenplein met de referentieprojecten is toevoeging van woningen. De vraag vooraf was of dit tot aanzienlijke extra leefbaarheidsbaten zou leiden. De conclusie is dat het toevoegen van woningen zeker bijdraagt tot een verbetering van de leefbaarheid, maar niet dusdanig dat er een verschil in omvang van leefbaarheidsbaten optreedt in vergelijking met de referentieprojecten. Het toevoegen van die woningen leidt wel tot een baat voor de betrekkers van die woningen (zie hieronder). Werkgelegenheidseffecten Het toevoegen van voorzieningen leidt tot (bruto) werkgelegenheid in Breda en specifiek in de wijk Heuvel. Omdat sprake is van structurele werkloosheid in de wijk, is er ook sprake van netto werkgelegenheidseffecten. In dit geval is geschat dat er 18 fte aan banen wordt gecreëerd. De totale baat hiervan komt uit op 330 duizend euro per jaar. In de MKBA nemen we deze baten doorgaans mee voor een periode van 10 jaar omdat ervan uitgegaan mag worden dat ook zo nder dit project deze mensen na verloop van tijd wel een baan zullen vinden. Voor het project Dr. Struyckenplein en in algemene zin voor Tien voor MKBA dient wel de o pmerking te worden gemaakt dat een voorwaarde voor het toekennen van deze baat is dat ervoor wordt gezorgd dat daadwerkelijk structureel werklozen (uit de buurt) aan een baan wo rden geholpen. Dit is mogelijk door bijvoorbeeld een sociaal plan op te stellen in samenwerking met gemeente, de winkeleigenaren en UWV. Afname wachtlijsten c.q. woongenot Met het project Dr. Struyckenplein worden netto 158 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Ervan uitgaande dat er behoefte is aan deze wonin gen leidt dat tot een woongenotbaat voor de bewoners die de woningen betrekken en daarnaast voor overige bewoners in de verhuisketen die het op gang brengt. Dat woongenot is uitgedrukt in een percentage van de 10 huurprijs (dit noemen we ook wel het consumentensurplus ) van de woningen plus een eventuele huurtoeslag. De totale berekende baat komt uit op 472 duizend euro. Hierbij dient wel de kritische vraag te worden gesteld wat er zou zijn gebeurd in h et nulalternatief. Indien het project Dr. Struyckenplein een jaar eerder tot realisatie van 211 woningen zou hebben geleid dan een alternatief projectplan, dan geldt de baat van 472 duizend euro als maximum. Deze baat is wel gevoelig voor de omvang van het CS welke vrij onzeker is. Bij een CS van 5% halveren de baten. Indien in het nulalternatief de bouw van de 211 woningen langer op zich laat wachten, dan nemen de baten toe. Echter mag dan niet worden gerekend met de volledige 472 duizend euro per jaar. Zoals in hoofdstuk 2 beschreven neemt het woongenot in de loop van de jaren af 10

Het verschil tussen wat mensen bereid zijn te betalen en daadwerkelijk betalen.

Conclusies

30

door de persoonlijke ontwikkeling van huishoudens. Gemiddeld na 8 jaar verhuizen mensen weer, dus na 8 jaar kan de CS-opslag bij benadering op 0% worden gezet. Tot slot geldt als algemene les voor Tien voor MKBA, dat het toekenn en van een dergelijke woongenot-baat alleen geldt in een gespannen woningmarkt, waarbij er dus echt sprake is van wachtlijsten.

4.3

Conclusies voorzieningen De realisatie van voorzieningen op het Dr. Struyckenplein draagt bij aan de in de vorige paragraaf berekende baten. Zij draagt bij aan de leefbaarheid in de wijk en zorgt voor extra werkg elegenheid. Voor de 925 m2 aan voorzieningen in blok 2 is WonenBreburg nog op zoek naar een optimale invulling. Hiertoe zijn er in totaal zes typen voorziening geanalyseerd: 1.

Warenhuis (een Blokker of vergelijkbare voorziening)

2.

Horeca-cafetaria

3.

Restaurant

4.

Fysiotherapeut

5.

Bibliotheek

6.

Kantoorfunctie

Onderzocht is welke voorzieningen het meest renderen vanuit het oogpunt van leefbaarheid, buurteconomie en werkgelegenheid en huuropbrengsten. Uit de analyse is gebleken dat v an de zes voorzieningen het restaurant, de fysiotherapeut en cafetaria het hoogst scoren in het eindoordeel, met een lichte voorsprong voor het restaurant. De bibliotheek staat onderaan als gevolg van de negatieve huuropbrengsten en relatief lage bijdrage aan de buurteconomie en werkgelegenheid. Het warenhuis en de kantoorfunctie scoren wel positief, maar dus net iets minder op het aspect leefbaarheid. Indien louter naar de maatschappelijke (buurt)effecten wordt gekeken (en dus huuropbren gsten buiten beschouwing worden gelaten) blijft dezelfde top 3 bestaan, maar komt de bibliotheek op de vierde plek als gevolg van de bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk. Voor WonenBreburg geldt als doel verder dat de voorzieningen: 





Vanuit die optiek zouden vooral die voorzieningen moeten worden gekozen die nu nog ontbr eken en die met name positief bijdragen aan de leefbaarheid op en om het plein. Speciale aandacht geldt er voor levendigheid in de avonduren, omdat met de nieuwe winkels in blok 1 al levendigheid overdag wordt gecreëerd (en mogelijk in de vroege avond met de nieuwe supe rmarkten). Dit alles beschouwende lijkt een mix van fysiotherapeut, cafetaria , warenhuis en restaurant voor de hand te liggen. Met 925 m2 is er ook meer dan voldoende ruimte voor een dergelijke mix.


MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein

Recommend Documents