Mill Hills Fundamenten voor vrijheid
Ruimte voor Ruimte Mill Ontwerppitch MOB-complex November 2012 plot buro voor stedenbouw i.s.m. BTL advies in opdracht van: provincie Noord-Brabant
1
Inhoudsopgave Inleiding 3 Beleid 3 Identiteit 4 Concept 5 Plankaart 6 Landschappen 8 Profielen van de routes 10 Recreatie, cultuurhistorie en het zintuig 11 Wonen 12 Erfafscheidingen 14 Sfeerbeelden 15 Plantoelichting 16 Uitvoerbaarheid 18
2
Inleiding
Beleid
Mill is een prachtige, landelijke gemeente met een bijzonder veelzijdig palet aan landschappen. Een landelijke omgeving vol rust en ruimte, natuur en cultuur.
Het MOB-complex maakt deel uit van de provinciale ecologische hoofdstructuur. Tevens is het een zoekgebied voor “verstedelijking”. De gemeente wil de diversiteit van natuur en landschappen versterken. Kwetsbare gebieden worden zoveel mogelijk gevrijwaard van ongewenste initiatieven. Nieuwe ontwikkelingen krijgen uitsluitend een kans als ze voldoen aan het beleidscriterium ‘rood voor groen’. Landelijkheid en gastvrijheid zijn de speerpunten van het toeristisch beleid. Met als metafoor de ‘mooie kamer’ die staat voor de landelijke omgeving waar Mill haar gasten ontvangt. Mill wil het dorps-landelijke karakter van de woonkernen versterken met archetypisch landelijke woonvormen die passen bij de natuurlijke omgeving.
Mill wil Mill blijven. Nieuwe ontwikkelingen moeten niet alleen passen in Mill, ze moeten Mill versterken en haar identiteit uitbouwen. Landelijkheid en kleinschaligheid (in tegenstelling tot stedelijkheid) en leefbaarheid en gastvrijheid (voor toeristen en recreanten) zijn daarbij sleutelwoorden. Kwaliteit - zorgvuldig ruimtegebruik, versterking van natuur en landschap, ruimte voor rust en ontspanning, biodiversiteit en duurzaamheid - staat hoog in het vaandel. Elke nieuwe ontwikkeling draagt bij aan de sociale en economische vitaliteit en aan de dorpsstructuur van Mill. Het is belangrijk dat nieuwe woningbouw niet méér van het zelfde is en ruimte biedt aan bijzondere woonwensen van mensen. Het beboste voormalige MOB-complex aan de noordoostzijde van Mill, in bezit van provincie NoordBrabant, biedt de kans om een nieuw woonmilieu aan het dorp, en zelfs aan de regio, toe te voegen. Het is inmiddels verlaten en gesaneerd; alle bebouwing en verharding is weggehaald. De provincie heeft 3 ontwerpbureaus opdracht gegeven een schetsontwerp te maken voor de ontwikkeling van een woonbos voor 20 woningen in een natuur- en recreatiegebied. Buro plot heeft samen met BTL Advies een ontwerp gemaakt voor een nieuw buurtschap met ruimte voor particuliere woningbouw en bijzondere woonvormen in een bijzonder bos- en heidegebied. Een buurtschap op vele manieren is gevat is in het natuurrijke Mill met zijn roerige, kleurrijke geschiedenis. Het gebied kan onderdeel gaan uitmaken van de fiets- en wandelroutes en de toeristisch-recreatieve bestemmingen in Mill. Zo wordt aansluiting gezocht bij bestaand beleid en projecten van de gemeente Mill zoals Dutch Adventure/Mill Trail Experience, Beleef de oorlog/invasie , het wandelroutenetwerk en ´Kunst op de Raam´.
Waar mogelijk moeten de grote boscomplexen verspreid over de gemeente worden versterkt en verbonden. Mill zal bestaande routes langs de recente oorlogsgeschiedenis uitbouwen. Het kasteel Aldendriel zou zo een vast vertrek- en eindpunt kunnen worden; het heeft alle ruimte voor toeristischrecreatieve faciliteiten: kiosk, terrassen, cultuur- en natuurhistorisch streek informatie centrum. Ook het gehucht Bruggen met zijn monumentale boerderijen dat nauw verbonden is met de slag om Mill in 1940 is een belangrijke toeristisch-recreatieve bestemming. En het oude station aan de Spoorstraat zou vertrekpunt kunnen zijn voor verschillende fiets- en wandeltochten en excursies met als thema de Peel-Raamstelling en de oude spoorlijn Londen-Berlijn-St. Petersburg. Daar treft men dan zeker de schaapskudde Ovis & Eco! Tussen Mill en Langenboom, nabij het MOB-complex, bevindt zich bovendien het recreatiegebied De Kuilen.
Verordening Ruimte. provincie Noord-Brabant, 2010
ONTWERPTEAM: Carry Rosenblatt Limpens (stedenbouwkundige, buro plot) Taddeüs van der Weegen (stedenbouwkundige, buro plot) Remco van Eijndhoven (landschapsarchitect, BTL Advies) Structuurvisie Mill 2011
Nota Toerisme en recreatie 2010
Samenvatting van relevant beleid
3
Identiteit
Het ontwerp voor het nieuwe woon- en recreatiebos is gebaseerd op de identiteit en de kwaliteiten van Mill en van de locatie: • de bijzondere geologische positie nabij de rand van de terraswand • het boslandschap • de natuurwaarden • pleisterplaatsen en trekpleisters in en rond Mill • routes langs de plekken die een rol speelden in de roerige periode rond de oorlog Het gebruik van het gebied tussen 1940 en het jaar 2000 blijft op een subtiele en positieve manier bewaard en wordt op diverse manieren ingezet in het ontwerp.
De Vilheide, tussen het gehucht Nieuw Mil en en het dorp Mill, de oorsprong van het MOB-complex
4
Concept Historie
Huidige uitgangssituatie
Ontwikkeling fase 1 Inrichting landschap
Ontwikkeling fase 2 Verkavelen
1800, heide
2012, ontwerpen aan het MOB-complex , landschappelijke kenmerken heide en bos als uitgangspunt
2013, maatregelen in de EHS, terug naar de heide
heidewonen
1945, ontwikkeling MOB
1960, bos groeit, kamers ontstaan
2014, maatregelen in de routes
2015, toevoegen van elementen
boswonen
bosrandwonen
1990, MOB verdwijnt, kamers blijven
Het bos op het voormalige MOB-complex is gevormd door zijn geschiedenis. Tot de tweede wereldoorlog was er heide, de Vilheide. Na de oorlog werd de heide ingericht met als mobilisatiecomplex, met loodsen voor groot materieel, magazijnen voor opslag van wapens, munitie, een werkplaats, een wachtgebouw, verbonden door weg. Tussen de gebouwen kwam het bos op. Het terrein werd nadien gebruikt als noodhuisvesting voor mensen die noodgedwongen vertrokken uit Nederlands-Indië. In de koude oorlog vonden er herhalingskampen plaats. En in de meest recente geschiedenis was het inmiddels volgroeide bos een spannende plek om stiekem te gaan spelen. De sanering van het mobilisatiecomplex is net afgerond. De loodsen en magazijnen zijn ontmanteld en gesloopt, de funderingen en verhardingen verwijderd. Wat rest is een leeg casco van bos van een ecologisch en landschappelijk lage kwaliteit met open, lager gelegen boskamers die door het ontbreken van een humuslaag eenvoudig tot heide kunnen worden omgevormd. Het plan is gebaseerd op de ruimtelijke identiteit van het voormalige mobilisatiecomplex; de structuur van lusvormige wegen en paden en boskamers wordt in stand gehouden, versterkt en benut voor recreatieroutes en recreatief en cultureel programma. Heide en bos worden resectievelijk ontwikkeld en verbeterd ter vergroting van de ecologische waarde en als basis voor woonkwaliteit en differentiatie in kavels.
Dit leidt tot een rijk en gelaagd ontwerp met: • verschillende landschapstypes • natuurlijke gradiënten • routes en verbindingen voor dieren en mensen • een gemeenschappelijke open heideplek • een gemeenschappelijke bosplek • plekken voor natuur, kunst en cultuur Het landschappelijk ontwerp vormt de basis voor een nieuw woongebied waar in vrijheid kan worden gewoond en geleefd. De kavels worden gesitueerd in de diverse landschappen: bos, bosrand en heide. Het ontwerp schept op subtiele wijze condities voor de vrije keuzes van de toekomstige bewoner en verleidt deze zijn/haar huis te voegen naar het landschap. Bouwregels kunnen zo tot een minimum beperkt blijven. Fasering: Fase 1: ontwikkelen landschap, routes, recreatie en culturele functies Fase 2: uitgeven en ontwikkelen kavels
5
Plankaart
6
Legenda Suggestie element: wilgenbos* Bos, uit te dunnen Vrijheidspad
Bospad EHS: poortje Fietspad met zandweg
Bosmantel
Hoofdweg auto halfverharding
MOB-plek met heide
Verlichting
Suggestie element: boskiosk Suggestie element: haaigoal Bos, te verdichten
Bosrand Hoofdweg auto verhard
Suggestie element: boskapel Kavelaansluiting *Op pagina 11 meer suggestieve elementen
Suggestie element: schapenkamp Suggestie element: uitkijktoren Suggestie element: Mobman Heide Suggestie element: panorama (optimaliseren
Kavel zoekgebied Kavel indicatieve ligging Erfafscheiding snoeiwal of hakhout Erfafscheiding haag Erfafscheiding palen
Suggestie element: recreatieparking
Woning, indicatief Heideberm
Bos en groen buiten plangebied
Bosberm
Oversteek Graafseweg
7
Landschappen
huidige situatie: bos in stakenfase
huidige situatie: harde overgang bos-heide
ingreep: bos dunnen
ingreep: dunnen en kappen t.b.v. zoomvegetatie
resultaat: gevarieerd bos
resultaat: zoomvegetatie
Stakenbos
8
Gevarieerd bos
Harde overgang
Zoomvegetatie
Bos
Bosmantel
Het huidige bos is dicht en donker, en verkeert in de ‘stakenfase’. Ten behoeve van openheid en het ontwikkelen van lagenopbouw wordt het bos verdund. Elders wordt het bos verdicht, ten behoeve van privacy en variatie in bosopbouw. Het resultaat is een gevarieerd bos.
De huidige bosranden vormen een harde overgang. Dit is gunstig voor de visuele waarneembaarheid van de kamerstructuur in het MOB-complex. Ongunstig is dit echter voor de ecologie en de variatie in bosopbouw. Als actie wordt daarom voorgesteld het bos te dunnen op tactische plekken en aldaar een deel van de bosrand weg te halen om ruimte te maken voor zoomvegetatie. Deze zoomvegetatie kan op natuurlijke wijze ontstaan.
huidige situatie: braak terrein
ingreep: aanbrengen heidestrooisel en plaggen
resultaat: aantrekkelijke heide
Belangrijk uitgangspunt van het ontwerp is dat het dorp alleen positieve effecten ervaart van de herontwikkeling van het bosgebied. Het bosgebied is verbonden met andere, grotere bosgebieden aan de westzijde van Mill. Om ecologische redenen wordt in het ontwerp voorgesteld het bos op plaatsen te dunnen en een verrijkende onderbeplanting (verdichting) aan te brengen. Hierdoor ontstaat er dekking voor dieren die het bos als doorgangsroute gebruiken naar aangrenzende bos- en natuurgebieden. Het door voormalige bebouwing verstoorde deel van het complex wordt teruggebracht naar de heide die hier oorspronkelijk was. Zo wordt het contrast opgevoerd tussen het “lege, lage midden” enerzijds en de dichte bosranden en het hooggelegen panoramapunt op de terrasrand anderzijds. Door de dicht beplante rand blijft de spanning van het voorheen verboden gebied voor een deel bewaard. De verdichte bosrand rondom het woonbos vormt bovendien een escape voor dieren. De noordelijk gelegen “kamers” van het mobilisatiecomplex worden ingezet voor de ontwikkeling van open fourageerplekken. Het voorstel is om de zonzijde van deze open plekken te dunnen en hier een mantelbeplanting te laten opkomen die zorgt voor een grotere soortenrijkdom aan planten en dus aan dieren. Deze mantel en de heide vergen na aanwas wel beheer. Daarom wordt voorgesteld om een de schapenkudde ruimte te bieden in het gebied. De kudde kan het open heidegebied en de kamers begrazen en is tegelijkertijd een attractie aan de route tussen dorp, panoramapunt en Bruggen. De aangesloten reeks aan kamers vormen een recreatieve route én een ecologische verbinding.
Afbeelding: groot beeld met bijschrift
Heide Er is op het MOB-complex braakliggend terrein met droge schrale grond. Dit terrein heeft potentie om heidevelden op te ontwikkelen. Eerst wordt het terrein aaneengesloten vergroot tot open middenvlakte met uitlopers naar Graafseweg en Kampweg. Vervolgens wordt het ontwikkelen van heide bevorderd door het aanbrengen van heidestrooisel en plaggen. Een aantrekkelijk heideveld is het resultaat.
9
Profielen van de routes Ecologische route langs het Vrijheidspad
Vrijheidspad
Vrijheidspad
Fietspad Heide
Bospad
De wandelroute die de meeste (recreatieve) elementen in het complex verbindt, is 1 kilometer lang. Door grondverzet in het bestaande tracé ontstaat een laag, sporadisch nat, gedeelte, en een droge wandelroute uit zand.
Fietspad Heide
10
Als verbinding tussen Brugse Berg en de buitengebieden wordt voorzien in 3 fietsroutes, asfalt en 1,50 meter breed. Deze paden worden begeleid door een zandweg.
Fietspad Bos
Hetzelfde fiets/zandweg profiel, maar nu door een boscompartiment. Rechts is de erfafscheiding van een kavel te zien.
Recreatie, cultuurhistorie en het zintuig Boskapel De oude kapel wordt een (openlucht fotoexpo) over het Molukse herhalingskamp. Een onderdeel van de MOBgeschiedenis. De kapel kan ook als groene haag-replica gebouwd worden, indien de kapel toch gesloopt wordt.
Uitgangpunt voor het ontwerp is dat het gebied geopend wordt voor de mensen uit Mill en voor recreanten en toeristen een meerwaarde biedt, omdat het aanhaakt op bestaande routes en projecten zoals Dutch Adventure/Mill Trail Experience, Beleef de oorlog/invasie , het wandelroutenetwerk en ´Kunst op de Raam´. Het boscomplex wordt aangehaakt op langere afstand fietsroutes naar het panorama op de terraswand, het defensiekanaal en Bruggen in het oosten, naar het recreatiegebied De Kuilen in het noorden, naar de Peel-Raamstelling in het zuiden en de bosrijke omgeving in het westen. Er ontbreken buiten het plangebied nog een aantal schakels in deze routes. Vanuit het dorp en de Brugse Berg kunnen kinderen en volwassenen het bos in, op dezelfde plaatsen als waar de wegen doodlopen op het bos en waar openingen in het hek zijn gemaakt. Er zijn ruim opgezette, comfortabele wandelroutes voor het hele gezin en kleine, spannende bospaden. Het hek wordt weggehaald en vervangen door dichtere beplanting. De paden het bos in worden gemarkeerd door kleine poorten. Om het recreatieve element te versterken, worden elementen geplaatst voor rituele gebruiken, recreatie- en speelelementen en kunstobjecten. De elementen en de routes door het landschap vormen een samenspel. Hiernaast zijn illustraties opgenomen van mogelijk gebruik van de kamers, de heide en het bos. De ideëen kunnen eenvoudig gerealiseerd worden door mensen en verenigingen uit Mill zelf. De belangrijkste verbindende route door het bos en langs deze elementen is het Vrijheidspad genoemd. De route vormt ook een kortsluiting tussen bestaande ruiter- en menroutes oostelijk en westelijk van het gebied. Aan het begin van het Vrijheidspad is parkeerruimte gecreëerd. Aan de overzijde van de Graafseweg, aan de voet van de berg, buiten het plangebied, wordt ook parkeerruimte voorgesteld en een opknapbeurt voor het panorama-uitzicht. Vanuit de Brugse Berg leiden twee wegen tot aan de bosrand. Vanaf hier zijn fietsroutes naar de bossen en waterplassen buiten het plangebied opgenomen. Deze routes kruisen het Vrijheidspad. Ook aan deze routes zijn elementen gewenst, bijvoorbeeld de boskapel en boskiosk. De idee is om met deze “laag” een spannende zintuigelijke woonen wandelbeleving te creëren die natuur met cultuur verbindt, en heden met toekomst en verleden. Zo wordt de herontwikkeling begrijpelijk gemaakt en logisch ingebed in en verbonden met de geschiedenis en structuur van Mill.
Recreatieparkings
Wilgenbos
Luisterbos Het gebied wordt voorzien van 2 kleine parkeerplaatsen voor recreatieve ontsluiting, gecombineerd met informatieborden. Bij voorkeur aan weerszijden van het plangebied.
Oorlogsmonument Een wilgenntenen tunnelbos spreekt landschappelijk tot de verbeelding en is erg leuk voor avontuurlijke kinderen. Vrij naar ‘The Willowman’. Een klimboom behoort ook tot de mogelijkheden.
Haaigoal
Picknickmill Het beeldje van het treurende meisje met bloemenslinger, het oorlogsmonument van Mill, verplaatst naar een prominente, rustige memorabele plek in het plangebied. Nu nogin de verdrukking naast Fitland.
Boskiosk Voor de wat sportievere jeugd kunnen informeel goaltjes worden geplaatst. Een in de heide uitgemaaid voetbalveld.
Schapenkamp
Een gemeenschappelijke bospicknicktafel als M van Mill. Uitgevoerd uit kaphout. Zomaar in het bos, voor iedereen.
Mobman Voor bijvoorbeeld zomerconcerten van muziek vereniging St. Willibrord kan een boskiosk in een van de kamers worden gerealiseerd. Voor naast de boskapel, dus te combineren bij bijvoorbeeld herdenkingen.
Uitkijktoren Voor de schapenkudde uit Mill, die door de gemeente rondreist en op deze plek een pleisterplaats met schuilhut krijgt. Vanuit hier kan indien nodig de heide begraasd worden. Zichtbaar vanaf de Graafseweg.
Lokale sprookjes die door de bomen verteld worden. Een kunstwerk dat in 2001 is gepresenteerd in het Wilhelminapark in Tilburg, door Moniek Toebosch (overleden 24 november 2012).
Een robuust standbeeld dat nog altijd de wacht houdt over de plek. Op verschillende plaatsen wijst het de passant ook de weg naar jezelf, Sint. Petersburg of een kunstobject.
Panorama Op kleine schaal, of juist boven de bomen uit, een post waar het vernieuwde groen en bijbehorende dieren aanschouwd kunnen worden. Ook voor vogelaars dus.
De echte Hill van Mill: een verbeterde parking, een picknickplaats, een vernieuwd klimpad, om het panoramische uitzicht over de maasterassen zo leuk mogelijk te maken.
11
Wonen Een belangrijk uitgangspunt voor de verkaveling is dat de toekomstige bewoner een grote keuzevrijheid heeft in de wijze waarop hij of zij in het bosgebied wil bouwen, wonen en leven. De ingrepen in het bestaande bosgebied vormen de basis voor een viertal verschillende, samenhangende woonmilieus die onderdeel uitmaken van het toeristisch-recreatief netwerk in en rond Mill. Deze woonmilieus zijn: 1. Wonen in het bos, met bos op en rond de kavel: de Boskavels 2. Wonen op de heide, met heide rond de kavel en uitzicht op de schapen: de Heidekavels 3. Wonen in de bosrand, met bos als rugdekking en uitzicht over de heide: de Bosrandkavels 4. Wonen in het buurtschap Nieuw Mill: de Nieuw Mill-kavels Hierin bevindt zich een lichte verwijzing naar de typen kazematten, welke zich ook naar hun situatie in het landschap vormden: B van gewapend beton - werd zowel voor als achter een linie opgesteld – G met een gietstalen koepel, verzonken in de ondergrond en S (Stekelvarken), een lichte en kwetsbare kazemat (het woord kazemat komt van het Italiaanse casa armata: gewapend huis). De voorheen bebouwde plaatsen op het voormalige mobilisatie complex worden als uitgangspunt genomen voor de positionering van de kavels. Elk kavel krijgt een uniek uitzicht vanuit de woning op het landschap, een specifieke boom of een toegevoegd element in de openbare ruimte. Zo wordt de toekomstige bewoner verleid tot het kiezen van de ideale positie van de woning op de kavel. Er worden weinig of geen bouwvoorschriften gesteld; er wordt alleen geregeld wat strikt noodzakelijk is om afzwakking van het ordenend principe te voorkomen. De mogelijkheid bestaat om een deel van de kavels infrastructureel gezien “light” uit te voeren met een onverharde weg en een minimum aan nutsvoorzieningen, en om de ervaring van het wonen in de natuur te intensiveren. Toekomstige bewoners van deze kavels kunnen kiezen voor een duurzame of autarkische levensstijl door zelf hun energie en afval te managen. Kavelcodes
12
Kavelafmetingen
De verkoopbrochure zou deze tekst kunnen bevatten: “U zoekt een royaal bouwkavel buiten, in een rustige woonomgeving met veel groen. In Mill bent u aan het juiste adres. Mill beschikt over een uniek aanbod van 23 bouwkavels midden in de natuur: Mill Hill. 23 unieke kavels, allemaal net even anders. Geen enkele kavel grenst direct aan de buren, tenzij u dat graag wilt. Bovendien kunt u samen met uw architect de exacte ligging van uw kavel én woning zelf invullen. U krijgt namelijk eerst een zoekgebied; dit is een zoekruimte voor uw toekomstig kavel. Zodra u met uw architect het concept van uw droomhuis heeft bedacht en u weet wat uw toekomstige buren willen, dan pas legt u het perceel kadastraal vast. De af te nemen kaveloppervlakte komt u wel vooraf overeen. Niet elke zoekruimte is namelijk groot genoeg voor alle kavelgroottes. 1. • • • • •
Uw begint bij het bepalen van uw budget. Er zijn kavels in 5 groottes: 800-1000 m2 1000-1200 m2 1200-1400 m2 1400-1600 m2 200-250 m2
Elk kavel beschikt over een bouwvlak van maximaal 225 m2. Twee kavels zijn bijzondere architectuurkavels die geheel bebouwd mogen worden. Wanneer u hebt bepaald welk van de kavels past bij uw budget, bepaalt u de ligging van uw droomkavel in de natuur. 2. • • • •
Dan denkt u na over de ideale landschappelijke ligging van uw kavel. U kunt kiezen voor een kavel midden in het bos (B 1 t/m B13). U kunt voor een kavel op de Millse schapenheide opteren (H 1, H2 en H3). Een kavel op de overgang van bos naar heide (R 1 t/m R4) Een kavel in het gehucht Nieuw Mill (NM1 en NM2)
Landschappelijke ligging
Zoekgebied voor kavels
Hoofdweg (auto)
Hierna gaat u de details van uw voorkeur bepalen: • Hoogteligging • Verhouding breedte/diepte • Parkeren op uw kavel • Erfafscheiding 3. U kunt ervoor kiezen om (een gedeelte van) uw kavel een halve meter op te hogen, zodat u verder uit kunt kijken over het natuurgebied en tussen naburige woningen door. Of U kiest ervoor om te wonen op hetzelfde niveau als de omliggende natuur, zodat uw huis geheel met de natuur kan versmelten. Zo hebt u de regie over het uitzicht uit uw woonkamer en woonkeuken en vanuit uw tuin. 4. Er zijn zoekgebieden die in verhouding smal en diep zijn en er zijn brede, ondiepe opties. Dit is bepalend voor de hoofdopzet van de woningplattegrond. 5. Parkeren doet u op uw eigen kavel, tenzij u een architectuurkavel heeft gekocht. Wanneer uw kavel wordt opgehoogd, kunt een incisie maken in de ophoging, een inrit die aansluit op het lager gelegen wegniveau, zodat u uw eigen auto vanuit uw woning haast niet ziet. Wanneer u overdekt wilt parkeren, moet u nadenken over inpandig parkeren of over de positie van uw carport of garage ten opzichte van uw woning. Het kan zijn dat u de woning ver achter op het perceel wilt plaatsen, in dat geval komt uw garage verder naar voren te liggen op uw kavel, of naast uw woning.
Dit asymmetrische profiel is circa 10 meter breed, met een alsfalt rijbaan van 4,2 meter. Eén berm is kruidachtig, de brede berm bevat heidebeplanting.
6. Uw voorkeur voor de natuurligging bepaalt uw toekomstige erfafscheiding. In het bosgebied komen natuurlijke erfafscheidingen: wallen van snoeihout, gestapeld hak- en snoeihout of een transparante afscheiding van verticale palen, in het open heidegebied erfafscheidingen van gestapelde natuurstenen of gemetselde geprinte betonstenen in combinatie met wilde of strakke hagen.
Beeldkwaliteit
7. De inrichting van de buitenruimte van de kavel mag u natuurlijk zelf bepalen. U heeft gekozen voor een kavel in een natuurlijke omgeving. Om deze mooie omgeving zijn karakter te laten behouden is per kavel een minimaal te behouden oppervlakte bos vastgesteld. Door hieraan te voldoen werkt u zelf mee aan het behoud van uw mooie woonomgeving en dat van uw buren.”
De architectuur is niet gebonden aan strenge voorschriften. De gemeente Mill heeft wel een sterke voorkeur voor een landelijke, authentieke uitstraling. Het voorstel is om de architectuur te beoordelen aan de hand van één criterium: de plattegrond, de gevel en de materialisering moet reageren op of communiceren met het landschap.
Hoogteligging, kavelvorm, parkeren en erfafscheiding
Mogelijke rooilijnen, gevelrichtingen en bouwvlakken
De architectuurstijl wordt niet voorgeschreven. Individueel herkenbaar en (toch) bescheiden en sober, dat past goed bij een landelijke uitstraling. Tijdloos mag, maar hoeft zeker niet; de bouwperiode mag herkenbaar zijn. Aanbevolen kapvorm: voorkeur voor kaphellingen tot maximaal 45 graden, als verwijzing naar de dakhellingen van de gebouwen van het MOB-complex. Bijvoorbeeld een wolfsdak, mansardekap, zadeldak, lessenaarsdak, een enkel plat dak. Een steile, hoge kap zoals in de populaire jaren ’30 stijl heeft niet de voorkeur hier. Duurzaam materiaalgebruik is een vanzelfsprekendheid in dit gebied. Aanbevolen: hoogwaardige, natuurlijke materialen die met de tijd mooier worden (zoals natuursteen, gebakken/keramisch materialen, hout). Aanbevolen kleurgebruik: terughoudend en in de natuurlijke kleur van de gebruikte materialen. Schoon regenwater infiltreert in de ondergrond. Voor het opvangen van het regenwater op de kavels wordt gebruik gemaakt van goten, regenpijpen en dergelijke in materialen die niet uitlogen of het water op een andere manier kunnen vervuilen. Voor een goed ontwerp is altijd een uitzondering mogelijk.
13
Erfafscheidingen
Erfafscheiding in bos (1): hakhoutstapel opgebouw uit hout afkomstig uit het bosbeheer.
4
14
1 en/of 2
Erfafscheiding in bos (2): snoeiwal opgebouwd uit hout afkomstig uit beheer van de openbare ruimte en onderhoud van de privetuinen.
3
Erfafscheiding aan de openbare weg en op de heide (3): strakke gesnoeide of wilde haag (beuk of taxus).
Erfafscheiding in bos (4): transparante afscheiding van verticale losse palen. De palen kunnen afkomstig zijn uit het beheer van het bosgebied.
Erfafscheiding op de heide (5): harde afscheiding van gestempeld beton.
3
5
Sfeerbeelden
15
Plantoelichting EHS en landschappelijke ingrepen Het noordelijke gedeelte plangebied blijft EHS, een gedeeltelijk van het ‘zoekgebied verstedelijking’ eveneens. In het middengebied wordt het bos verdund, aan diverse randen wordt het bos verdicht. Op de zonzijde van open plekken (noordzijde) wordt bos gekapt, om ruimte te maken voor zoomvegetatie Heide op MOB-kavels en in middengebied wordt gestimuleerd door extra boomrooi, heidestrooisel en plaggen.
Routes langzaam verkeer en recreatieve, culturele elementen Het Vrijheidspad wordt door middel van grondverzet opgehoogd tot doorgaande route, de berm wordt daarbij verlaagd. Fietspaden, 1,5 meter asfalt, van woonwijk naar buitengebied door plangebied. Deze worden begeleid door zandwegen van 2,5 meter breed. Bospaden (er zijn er meer mogeljk dan aangegeven, 1,5 meter breed). Met name daar waar geen doorgaande routes nodig zijn. Recreatieve en cultuurhistorische elelementen.
Routes voor ontsluiting, afwatering Hoofdwegen auto: asfaltverharding 4,2 meter breed, zand/leemkleurige afwerking, als verwijzing naar de heidepaden. Zijwegen met kavels: halfverharding, 3 meter breed. Verlichting suggestie: Schreder, Ville-Piano mini De afwatering van hemelwater vindt plaats via natuurlijke afvloeiing naar de bermen langs de hoofdwegen. Hemelwater op de kavels wordt aldaar afgevloeid. Voor grijs water wordt een enkel rioleringstelsel aangelegd onder de verharde wegen. De hoogteligging en stroomrichting is nader te bepalen. Het verdient echter nadere studie te bezien of een deel van de woningen, of zelfs allemaal, een individueel gesloten recycling systeen kan krijgen.
16
Ecologische verbindingen
Eigendom en beheer
Er zijn drie beheergebieden: 1. EHS 2. Openbare ruimte tussen de kavels 3. Private kavels De beheerstrategie is als volgt:
Recreatieve verbindingen
Militaire plaatsen
Langzaam verkeersrelatie
Externe ontsluiting
Openbare ruimte: De EHS en de openbare ruimte tussen de kavels dienen het zelfde beeld te hebben (natuur en wonen in de natuur). Om verschil tussen de twee beheergebieden te voorkomen is het gewenst dat ze door één partij, als één gebied worden beheerd. De provincie heeft de expertise voor het beheren van natuur/ EHS, maar niet voor het beheren van de openbare ruimte van een woonwijk. De gemeente heeft de expertise voor het beheren van natuur én voor de openbare ruimte van een woonwijk. Daarom is de gemeente de meest geschikte instantie om het voormalig MOB-complex als geheel te beheren. Private ruimte: De eigenaren van de kavels zijn zelf verantwoordelijk voor het beheer van hun kavels, het erfafscheidingen en de bomen op hun kavel. Het beheer van de bomen en de erfafscheiding dient in samenspraak met de gemeente/beheerder van de openbare ruimte, plaats te vinden: • de erfafscheidingen gemaakt van snoeihout dienen in samenspraak met de beheerder van de openbare ruimte te worden onderhouden. Snoeihout afkomstig van het beheer van de openbare ruimte dient ten eerste te worden verwerkt in de erfafscheidingen. Pas als er geen hout meer in de erfafscheidingen kan worden verwerkt mag het op andere wijze worden verwerkt. • Het bomenbestand op de kavels wordt “beschermd” door een minimaal percentage bos vast te leggen in de “kavelpaspoorten”., of het bestemmingsplan. De gemeente is hiervoor sturend en toetsend met als beleidsinstrument de kapvergunning, de boswet en de herplantplicht.
17
Uitvoerbaarheid
ligging
De planexploitatie is gebaseerd op realisatie van het gehele plan: het woonbos plus de ingrepen in de EHS en het recreatie programma. Deze vormen de basis voor het woonmilieu en voor de maatschappelijke aanvaardbaarheid van het plan. Een klein deel van de kosten gaat de baat vooruit. Het resultaat van kosten minus opbrengsten is budgetneutraal. Het plan is in grote lijnen haalbaar. Bij uitwerking in een VO is een verbetering van 10% van de opbrengsten haalbaar. Er is gerekend met de verkoop van 22 kavels. Twee van de 22 kavels zijn voor ruimte voor ruimte begrippen zeer klein. Deze woningen zullen midden in het omringende landschap staan, zonder tuin of erfafscheiding, met een terras of een veranda. De vraag is of deze kavels verkoopbaar zijn. En een tweetal kavels is voorgesteld aan de Kampweg, bij het gehucht Nieuw Mill. De beleidsmatige haalbaarheid van deze kavels is mogelijk gering i.v.m. de EHS. Wanneer deze kavels moeten vervallen, stijgt het tekort met een half miljoen. In dat geval: • moet er op een andere plek worden verdicht en/of • moeten de kavels worden verkleind en/of • moeten de kavels door provincie en gemeente samen worden ontwikkeld en verkocht, zodat de advies-, de apparaats- en de verkoopkosten worden gedrukt. De ingrepen in de EHS en het recreatieprogramma kunnen eventueel worden gefinancierd uit de verkoop van extra vierkante meters bos tegen een lage m2-prijs, onder de voorwaarde dat deze onder de bosbestemming blijven vallen én onder de boswet. De aspirant koper kiest allereerst een zoekgebied. Binnen dit zoekgebied kan hij/zij een kavel kopen van ca. 1000 m2, dit mag ook minder (min. 800 m2) of meer (max. 1400 m2) zijn. De m2-prijs varieert met de afname. In feite kan de prijs noch de opbrengst van te voren geheel worden bepaald. De kavels kunnen wel voor een aanbevolen oppervlakte met bijbehorende prijs in de verkoop worden gezet. Voor de exacte gewenste oppervlakte kan dan een offerte worden opgesteld. De bedoeling van het zoekgebied is dat de aspirant koper de tijd krijgt om samen met de architect de ideale kaveloppervlakte, kavelvorm en kavelpositie ten opzichte van het omringende landschap te kiezen. Tussen voorgenomen koop (voorlopig koopcontract) en officiële koop (overdracht) moet daarom met een reële tijdspanne worden gerekend. Daarmee wordt de individuele vrijheid van de koper vergroot en de verkoopbaarheid van de kavel dito. Bovendien vergroot het de kans op financiering door de hypotheekverstrekker als er een woningontwerp voorhanden is.
kavel
zoekgebied in m2prijs per m2
opp.* in m2**
prijs
V.O.N.
bos
B1
2.630
207
1.230
€ 254.132
€
307.500
bos
B2
2.860
207
1.230
€ 254.132
€
307.500
bos
B3
1.790
223
1.080
€ 240.992
€
291.600
bos
B4
1.680
223
1.080
€ 240.992
€
291.600
bos
B5
2.510
207
1.230
€ 254.132
€
307.500
bos
B6
1.925
207
1.200
€ 247.934
€
300.000
bos
B7
1.925
207
1.200
€ 247.934
€
300.000
bos
B8
1.925
207
1.200
€ 247.934
€
300.000
bos
B9
1.925
207
1.200
€ 247.934
€
300.000
bos
B10
2.475
207
1.200
€ 247.934
€
300.000
bos
B11
1.910
223
1.050
€ 234.298
€
283.500
bos
B12
1.910
223
1.050
€ 234.298
€
283.500
heide
H1
1.050
223
1.050
€ 234.298
€
283.500
heide
H2
1.050
223
1.050
€ 234.298
€
283.500
bosrand
R1
1.850
223
1.000
€ 223.140
€
270.000
bosrand
R2
1.850
223
1.000
€ 223.140
€
270.000
bosrand
R3
1.760
223
bosrand
R4
1.760
223
Nieuw Mill
K1
1.400
202
Nieuw Mill
K2
1.430
202
heide, architectuur
H3
750
326
bos, architectuur
B13
900
326
bosgrond verkopen, max. 80.000
totaal
uitgangspunten
22
€ 223.140
€
270.000
€ 223.140
€
270.000
1.400
€ 283.471
€
343.000
1.430
€ 289.545
€
350.350
200
€ 65.289
€
79.000
200
€ 65.289
€
79.000
€ 39.964
€
48.356
€ 5.058.000 €
6.119.406
D M
ER
H C S E G F A
1.000
1.000
0,50
€5
15.986
39.266
225
23.280
residuele berekende grondwaarde is excl. BTW residuele berekende grondwaarde is per datum start bouw prijspeil kosten/opbrengensten Q4-2012 bouwkosten zijn voor de kopers van de kavels het btw-percentage is 21%
OPBRENGSTEN uit kavelverkoop* KOSTEN
€ 5.058.000 kengetallen € 5.051.000
EHS compensatie; al gerealiseerd
pm
saneren
€
400.000
bouwrijpmaken en natuur- en groenaanleg incl. 10% onvoorzien
€
1.180.000
bijdrage aan gemeentelijke bovenwijkse voorzieningen leges per kavel
pm 2.000 €
44.000
apparaatskosten
€
125.000
aankoopkosten
€
32.000
verkoopkosten
€
107.000
125.000 €
2.750.000
€
412.580
kavelopp.
kavelprijs
800-999
240
1000-1199
223
1200-1399
207
1399-1500
202
RvR afdracht per kavel
150-250
326
advieskosten renteverlies
OPBRENGSTEN-OPBRENGSTEN: resultaat na afdracht aan RvR
18
pm
€
7.000
Ruimtebalans
19
maquette Ruimte voor Ruimte Mill
20
