Metody a metodologie oceňování podle cenového předpisu

Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví

Metody a metodologie oceňování podle cenového předpisu Diplomová práce

Autor:

Bc. Anna Palovičová Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

duben 2012

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 30.04.2012

Anna Palovičová

2

Poděkování: Tímto chci poděkovat Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., jako vedoucímu této diplomové práce, za konzultace, poskytnutí cenných rad a ochotu při její tvorbě.

3

Anotace: Diplomová práce se zabývá základními metodami používanými při oceňování majetku podle cenového předpisu. Popisuje jednotlivé přístupy a identifikuje některé problémy, které se mohou vyskytnout při administrativním oceňování. Součástí práce je i případová studie, která obsahuje praktická ocenění nemovitostí. Klíčová slova:

Obvyklá cena Administrativní cena Ocenění podle cenového předpisu Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda

Summary: This thesis is concerned with basic methods used in the property valuation according to price regulation. It describes the various approaches and identifies some problems that may occur in the administrative pricing. A part of the thesis also includes case study that provides practical real estate valuation. Keywords:

Market Value Administrative Price Appraisement According to Price Provision Comparative Method Income Method Cost Method

4

Obsah Úvod....................................................................................................................................................8 1. Historie oceňování nemovitostí ...................................................................................................9 1.1. Období do roku 1933................................................................................................................9 1.2. Období od roku 1933 do roku 1939 .......................................................................................10 1.3. Období od roku 1946 do roku 1948 .......................................................................................11 1.4. Období od roku 1948 do roku 1953 .......................................................................................13 1.5. Období od roku 1953 do roku 1963 .......................................................................................14 1.6. Období od roku 1963 do roku 1984 .......................................................................................14 1.7. Období od roku 1984 do roku 1990 .......................................................................................16 1.8. Období od roku 1990 do roku 1997 .......................................................................................17 1.9. Období od roku 1998 do roku 2012 .......................................................................................18 2. Oceňování podle cenového předpisu .........................................................................................20 3. Oceňování staveb .........................................................................................................................22 3.1. Nákladový způsob ..................................................................................................................24 3.2. Kombinace nákladového a výnosového způsobu ...................................................................27 3.3. Porovnávací způsob................................................................................................................29 3.4. Problémy a sporné otázky ......................................................................................................32 3.4.1. Koeficienty používané při nákladovém způsobu ocenění staveb ....................................32 3.4.1.1. Koeficient K4 ..........................................................................................................33 3.4.1.2. Koeficient Ki ..........................................................................................................37 3.4.1.3. Koeficient Kp ..........................................................................................................37 3.4.2. Rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci ...............................................................40 3.4.3. Vedlejší stavby ................................................................................................................41 3.4.4. Bytové jednotky ..............................................................................................................42 3.4.5. Nebytové prostory ...........................................................................................................44 3.4.6. Venkovní úpravy .............................................................................................................45 3.4.7. Kombinace nákladového a výnosového způsobu............................................................48

5

3.4.8. Cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby ...........................................48 4. Oceňování pozemků ....................................................................................................................49 4.1. Stavební pozemky ..................................................................................................................49 4.2. Zemědělské pozemky .............................................................................................................53 4.3. Lesní pozemky .......................................................................................................................54 4.4. Pozemky vodních ploch .........................................................................................................55 4.5. Trvalé porosty ........................................................................................................................56 4.6. Problémy a sporné otázky ......................................................................................................58 4.6.1. Cenové mapy stavebních pozemků .................................................................................58 4.6.2. Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ................................................................59 4.6.3. Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu .........................................................60 4.6.4. Oceňování lesních porostů ..............................................................................................61 4.6.5. Oceňování trvalých porostů zjednodušeným způsobem .................................................61 4.6.6. Oceňování okrasných porostů .........................................................................................62 5. Případová studie ..........................................................................................................................63 5.1. Související právní úprava .......................................................................................................63 5.1.1. Zákon č. 344/1992 Sb. ....................................................................................................63 5.1.2. Zákon č. 72/1994 Sb. ......................................................................................................64 5.1.3. Zákon č. 183/2006 Sb. ....................................................................................................65 5.1.4. Zákon č. 116/1990 Sb. ....................................................................................................65 5.2. Popis oceňované nemovitosti .................................................................................................66 5.3. Ocenění bytového domu kombinací nákladového a výnosového způsobu ............................67 5.4. Ocenění bytového domu součtem cen byt. jednotek zjištěných porovnávacím způsobem ....71 5.5. Ocenění nebytové jednotky nákladovým způsobem ..............................................................94 5.6. Případová studie - závěr .........................................................................................................97 Závěr...............................................................................................................................................100 Seznam použité literatury ................................................................................................................102 Příloha č. 1 ......................................................................................................................................104 Příloha č. 2 ......................................................................................................................................106

6

Příloha č. 3 ......................................................................................................................................108 Příloha č. 4 ......................................................................................................................................109 Příloha č. 5 ......................................................................................................................................110 Příloha č. 6 ......................................................................................................................................113 Příloha č. 7 ......................................................................................................................................116 Příloha č. 8 ......................................................................................................................................121 Příloha č. 9 ......................................................................................................................................124 Příloha č. 10 ....................................................................................................................................125 Zadání diplomové práce ..................................................................................................................127

7

Úvod Cílem mé diplomové práce je přiblížit základní metody používané při úředním oceňování majetku, analyzovat sporné otázky a nejasnosti, které lze v cenovém předpisu najít a v případové studii analyzovat, jak se může změnit administrativní cena nemovitosti tím, že se změní způsob jejího vlastnictví a způsob využití. Rozčlenila jsem ji do pěti kapitol. Nejprve se věnuji historii oceňování nemovitostí a používaným metodám, které se měnily v závislosti na tehdy aktuální politické situaci. Poukazuji také na některé společné principy, které se uplatňují i v současnosti. V další kapitole popisuji základní pravidla a zásady oceňování, které jsou uvedeny v zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb. V této diplomové práci se zaměřuji na oceňování nemovitostí. Konkrétním metodám, které stanovuje cenový předpis pro oceňování nemovitostí, je věnována třetí a čtvrtá kapitola, přičemž třetí kapitola se týká oceňování staveb a čtvrtá kapitola oceňování pozemků. Vymezila jsem zákonem určené přístupy a definovala konkrétní situace, resp. nemovitosti, pro jejichž ocenění se tyto metody používají. Přímo popisuji stanovené postupy, které doplňuji o znalosti z praxe a odkazuji na příslušné části zákona a vyhlášky. Zákon č. 151/1997 Sb., má obecnou povahu, tzn., vymezuje základní pojmy, principy a zásady oceňování. Konkrétní postupy podrobně upravuje a aktualizuje vyhláška Ministerstva financí ČR, která se pravidelně, zpravidla jednou ročně, novelizuje. Od 1. ledna 2012 platí vyhláška č. 387/2011 Sb. Takto je zabezpečena dlouhodobá účinnost zákona, ale i schopnost reagovat podzákonnými předpisy na specifika oceňování a trhu s nemovitostmi podle potřeb praxe. Cenový předpis ovšem obsahuje i několik problematických bodů a nejasností, případně neaktuálních údajů, na které v této diplomové práci poukazuji, případně navrhuji možná řešení. V poslední kapitole je provedena případová studie. Tuto kapitolu lze označit jako praktickou, protože je zde provedeno několik ocenění podle aktuálního cenového předpisu. Hlavním zdrojem pro vypracování diplomové práce byl aktuální cenový předpis, tzn. vyhláška č. 387/2011 Sb., a poznatky z praxe.

8

1. Historie oceňování nemovitostí Úřední oceňování majetku v minulosti podléhalo změnám politické a hospodářské situace na území České republiky. Se změnou politických režimů tedy vždy docházelo i ke změnám v oblasti oceňování majetku. Nástup centrálně plánované ekonomiky v poválečném období znamenal konec do té doby uplatňovaných tržních principů v oceňování majetku a bezvýhradné používání stanovených cenových předpisů. Ke změně této situace došlo až po převratu v listopadu 1989, kdy návrat k tržní ekonomice a rozvoj trhu s nemovitostmi znamenal i změny v cenových a právních předpisech a návrat k používání tržních principů v oceňování majetku.

1.1. Období do roku 1933 Prvotní potřeba určování ceny majetku pro úřední potřeby vyvstala již za vlády Přemyslovců. Souvisela se snahou o systematický výběr majetkových daní. Majetek a panstva šlechty se úměrně rozrůstala s jejich stoupající mocí a rovněž na základě dědičné držby půdy. Vyměřování daní, které vycházelo z cen stanovených pověřenými správci, sebou přinášelo řadu problémů spojených se zkreslováním rozsahu majetku. Důvodem byla nejenom korupce, ale také neznalost přesné výměry pozemků a hospodářských výnosů. Průmyslová revoluce a hospodářský růst ve 2. polovině 19. století znamenaly nutnost zavést jednoznačný a kontrolovatelný způsob vyměřování daní. Pro tento účel byly zavedeny první odhadní řády. 9. srpna 1854 byl vydán patent ř. z. č. 208, který se týkal soudních odhadů. 25. července 1897 vstoupilo v platnost Nařízení ministerstva spravedlnosti č. 175/1897 ř.z., které stanovilo ocenění nemovitostí tzv. obecnou hodnotou. Tento odhadní řád stanovil dva způsoby oceňování, a to na základě zjištění tzv. hodnoty prodejové, resp. hodnoty obchodní, tržní nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku. Hodnota prodejová se stanovovala u nezastavěných pozemků, které byly na základě polohy vhodné k zastavění, u zemědělských nebo lesních pozemků, které byly prodávány, nikoliv jako část hospodářského celku a u pozemků, které k datu zpracování ocenění nemohly přinášet vlastníkovi výnos, ale předpokládal se výnos v budoucnu, např. lesní pozemky bez možnosti přístupu, případně s odlehlou polohou, nebo doly, ve kterých se již delší dobu nepracovalo. Hodnota prodejová se také zjišťovala u malých nebo středně velkých zemědělských nebo lesnických usedlostí a u těch staveb, kterých užívání nesouviselo s provozováním zemědělského, lesního ani průmyslového hospodářství. 9

Tento způsob oceňování byl založen na stejných principech, jako v současnosti při tržním oceňování používaná porovnávací metoda. Znalec musel přihlížet ke kupním cenám, které byly sjednány v dané lokalitě při prodeji nemovitostí obdobného charakteru. Ceny pozemků a staveb byly stanovovány zvlášť. Druhý přístup k oceňování, tzn. kapitalizování ročního čistého výtěžku, se uplatňoval u velkých zemědělských a lesnických statků a u horních a průmyslových podniků. Tato metoda vycházela ze stejných zásad, jako v současnosti užívaná výnosová metoda. Cena zemědělských a lesnických statků se zjišťovala na základě hrubého výnosu, který plynul z držby jednotlivých části hospodářství, od kterého byly odpočteny náklady, související s provozem, daně a veřejné dávky (např. kostelní, školní). K výnosům statků bylo také nutno započíst věcná práva, která souvisela s danou nemovitostí (např. práva živnostenská, rybářská). Úrokové míry, podle kterých byl majetek kapitalizován, stanovoval příslušný zemský vrchní soud pro celý svůj obvod nebo jeho části. Stanovené úrokové míry vycházely z průměrných hodnot pro danou oblast. Činžovní domy a k nim náležící pozemky byly oceňovány kombinací dvou způsobů, tzn. podle kapitalizovaného výtěžku činžovního a podle hodnoty pozemkové a stavební. Výsledná odhadní cena byla stanovována jako průměr těchto zjištěných hodnot. Podobnost s aktuální výnosovou metodou byla i u těch nemovitostí, které ke dni ocenění sice žádný výnos nenesly, ale při eventuálním pronájmu by výnos nést mohly. V těchto případech zjištěná cena vycházela z obvyklého nájemného. U jiných nemovitostí byla volba použité metody na posouzení zpracovatele ocenění, ale musela být řádně zdůvodněna.

1.2. Období od roku 1933 do roku 1939 23. června 1933 bylo vydáno vládní nařízení č. 100/1933 Sb., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním, tzv. odhadní řád. Tento novelizoval a doplňoval starý odhadní řád z r. 1897. Vymezil právní stránku postupu při oceňování majetku a stanovil některé základní hospodářské zásady, postupy a údaje. Metody, které se užívaly při oceňování, se v zásadních věcech nezměnily, a tudíž i nadále se odhadní hodnota stanovovala na základě zjištění prodejní ceny, kapitalizováním ročního čistého výtěžku, nebo průměru obou hodnot. Znalci byli jmenováni okresními a vrchními soudy na pět let, přičemž soudy preferovaly znalce bydlící v blízkosti nemovitostí, které měly být předmětem ocenění.

10

Nařízení předsedy vlády č. 175, o zákazu zvýšení cen, ze dne 20. června 1939, mělo zabránit nepřiměřenému růstu cen v podmínkách blížící se války. Cituji z § 1: „Jest zakázáno zvýšiti ceny zboží, statků a úkonů všeho druhu, jakož i veškeré úplaty, na které se vztahuje působnost nejvyššího úřadu cenového podle vládního nařízení č. 121/1939 Sb, nad jejich stav ke dni 20. června 1939; pokud byly ceny nebo úplaty po 20. červnu zvýšeny, buďtež sníženy na stav k tomuto dni. Ze zvláště závažných důvodů národohospodářských může nejvyšší úřad cenový v jednotlivých případech prohlásiti i nižší ceny nebo úplaty, než byly dne 20. června 1939, za ceny neb úplaty, jejichž zvýšení se zakazuje.― Na základě zkušeností z minulých let byly zavedeny tzv. stopceny, které měly zabránit negativním hospodářským následkům blížícího se válečného konfliktu. Při zjišťování odhadních cen staveb se tedy vycházelo z cen platných k 20. červnu 1939, které byly sníženy o příslušné opotřebení. Ceny pozemků vycházely z údajů uvedených v cenových mapách. Tyto postupy platily u některých typů nemovitostí až do roku 1984. Např. ceny pozemků se takto zjišťovaly až do roku 1979, ceny trvalých porostů do roku 1978. Nejdéle se tento způsob stanovení ceny užíval při oceňování nemovitostí pro převod staveb mezi občany. U staveb v osobním vlastnictví, které byly postaveny od 20. června 1939 do roku 1964 a u staveb ve vlastnictví soukromém, které byly postaveny v období od 20. června 1939, se stopceny používaly až do roku 1984.

1.3. Období od roku 1946 do roku 1948 V období po druhé světové válce bylo nezbytné přistoupit k obnově postiženého hospodářství, což ale vyžadovalo dostatečné množství finančních prostředků. Jednou z možností jak je získat byl i výběr daní, dávek a odvodů. Prvním cenovým předpisem pro oceňování majetku po válce byl Zákon č. 134/1946 Sb., ze dne 15. května 1946 o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku. Pro účely dávky z majetkového přírůstku a dávky z majetku stanovil tento zákon přihlašovací povinnost, které podléhal majetek v tuzemsku i v cizině, pokud patřil právnickým osobám, které měly k rozhodnému dni sídlo v tuzemsku, fyzickým osobám, které k rozhodnému dni v tuzemsku bydlely, případně zde bydlely víc než jeden rok. Jednalo se o jednorázové dávky, které měly částečně přispět k obnově válkou poškozeného hospodářství. Majetek se dělil do čtyř skupin: zemědělský a lesní, pozemkový a domovní, výdělečný, ostatní. Kromě majetku podléhaly přihlašovací povinnosti také dluhy a břemena. Rozhodným dnem, ke kterému se stanovoval

11

počáteční stav majetku, byl 1. leden 1939 a rozhodným dnem, ke kterému se určil konečný stav majetku, byl 15. listopad 1945. Hodnota majetkového přírůstku se stanovovala několika způsoby, a to kupní cenou, nebo částkou, která byla vynaložena za tím účelem, aby byl daný majetek získán jinak než koupí, pokud tato částka odpovídala platným cenovým předpisům. Dále částkou, která byla vynaložena na opravu určitého majetkového předmětu, který byl poškozen již v počáteční rozhodný den, nebo částkou, která byla vyplacena jako náhrada za majetek, který byl vyvlastněn. Majetkový přírůstek u některých druhů výdělečného majetku se stanovoval na základě srovnání počátečního a konečného stavu. Počáteční stav majetku se oceňoval pořizovací cenou sníženou o částku odpovídající skutečnému opotřebení, konečný stav se určil na základě obecné ceny majetku. Za obecnou cenu majetku byla pokládána cena, které by se dosáhlo pouze při prodeji celého podniku, nikoliv cena, které by bylo dosaženo při prodeji jednotlivých částí podniku. Ocenění obecnou cenou se používalo i při stanovení hodnoty dávce podrobeného majetku. Definice obecné ceny byla uvedena v § 28 zákona č. 134/1946 Sb.: „Obecnou cenou jest částka, které by se dosáhlo za šetření platných cenových předpisů prodejem majetkového předmětu nebo práva v rozhodný den v běžném obchodním styku podle jejich stavu a jakosti, bez ohledu na mimořádné okolnosti nebo osobní poměry. Za osobní poměry jest považovati též omezení v nakládání, která tkví v osobě poplatníka nebo jejího právního předchůdce.― Tato definice se významově přibližuje v současnosti platné definici obvyklé ceny, která je uvedena v zákonu č. 151/1997 Sb. K uplatnění zákona č. 134/1946 Sb., byly vydány podrobnější předpisy, a to prováděcí vyhlášky č. 1702/1946 Ú. l. o oceňování jednotlivých druhů zemědělského a lesního majetku, vyhláška č. 1703/1946 Ú. l. o oceňování činžovních a rodinných domů pro účely dávky z majetku a vyhláška č. 1704/1946 Ú. l. o oceňování výdělečného majetku pro účely dávky z majetku. Zákon i prováděcí vyhlášky byly původně vytvořeny pro jednorázové použití, uplatnění ale našly i v pozdějším období. V roce 1947 byly vydány dva předpisy, které upravovaly oceňování znárodněného majetku při dalších převodech. Tím prvním bylo Vládní nařízení č. 106/1947 Sb., ze dne 17. června 1947, o přídělu drobných konfiskovaných živnostenských podniků. Nařízení se vztahovalo k podnikům do dvaceti zaměstnanců. Majetek se oceňoval obecnou cenou sníženou o opotřebení. Druhým předpisem bylo Vládní nařízení č. 163/1947

12

Sb. ze dne 2. září 1947, o přídělu konfiskovaných rodinných domků. Hodnota přídělové podstaty se oceňovala na základě tzv. přejímací ceny domku. Účelem těchto předpisů bylo podpořit osídlení oblastí, ve kterých byl proveden odsun německého obyvatelstva, a zjištěné ceny byly tedy poměrně nízké. Oceňování staveb včetně těmito stavbami zastavěných pozemků se provádělo násobkem ročního nájemného podle tabulky. Cena dalších pozemků se v pohraniční oblasti zjišťovala podle zápisu v cenových mapách obce. Na ostatním území se cena pozemků rovnala obecné ceně.

1.4. Období od roku 1948 do roku 1953 Tržní hospodářství v Československé republice bylo ukončeno po nástupu nového politického zřízení. Stávající zákonodárství, které odráželo existující soukromokapitalistické vztahy, bylo překážkou, a tudíž bylo nutné zavést nová pravidla a předpoklady pro novou vlastnickou strukturu. Prvním krokem k zavedení socialistické hospodářské a tím i vlastnické soustavy byl Ústavní zákon č. 150/1948 Sb., tzv. Ústava 9. května. K výrazným změnám došlo v podmínkách vlastnictví zemědělské půdy. Tato podle nové ústavy náležela tomu, kdo na ní pracuje. Nově se zavedl převod zemědělských pozemků do JZD. Zemědělská půda se oceňovala pouze tehdy, kdy se jednalo o změnu jejího využití na stavební pozemky. V souladu s charakterem tehdejšího politického režimu vyšlo Vládní nařízení č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen, na základě kterého byly ceny stanovovány centrálně pro celé území státu. Pro potřeby znalecké praxe bylo vydáno 19. prosince 1950 Vládní nařízení č. 177/1950 o odhadech nemovitých věcí. Na základě tohoto nařízení se hodnota nemovitého majetku zjišťovala podle ceny, za kterou jí bylo možné v mezích cenových předpisů prodat. Následujícími cenovými předpisy byly vyhláška č. 208/1950 Ú. l., kterou se stanoví podrobnosti o výpočtu náhrady za vyvlastnění nemovitostí a vyhláška č. 228/1951 Ú. l., o určování náhrady za vyvlastnění a za předběžné užívání nemovitostí. Oba tyto cenové předpisy předepisovaly zásadu dvojího ocenění, kdy nižší zjištěná částka určovala výši náhrady. Náhrada za nemovitosti, které byly vyvlastněny pro účely výstavby obcí, se stanovovala jako cena vyvlastněného pozemku zvýšená o cenu investic. Náhrada za 1 m2 pozemku se pohybovala v rozmezí 4 – 10 Kčs. Tyto ceny ovšem neplatily pro všechny pozemky. Pro méně hodnotné pozemky se stanovovaly ceny na nižší úrovni, nejméně ale 2 Kčs za 1 m2.

13

Dalším právním předpisem z tohoto období je zákon č. 65/1951 Sb., o převodech nemovitostí a o pronájmech zemědělské a lesní půdy. Převod nemovitosti, či pronájem zemědělské nebo lesní půdy, bylo možné na základě tohoto předpisu provést pouze se souhlasem okresního národního výboru. Výjimkou byly pouze převody nemovitostí do státního socialistického vlastnictví, převody a pronájmy národního majetku a nájmů zemědělské nebo lesní půdy orgánem státní správy.

1.5. Období od roku 1953 do roku 1963 Další změny přinesl zákon č. 41/1953 Sb., o peněžní reformě, který podnítil v Československé republice měnovou reformu. Veškeré mzdy, platy a ceny se přepočítaly ke dni 1. června 1953 v poměru 5:1. Při zjišťování hodnoty nemovitostí bylo podstatné, kdy byla oceňovaná stavba dokončena. Cena staveb se určovala třemi způsoby. Pro stavby postavené do 20. června 1939 i nadále platily stopceny, které byly snížené o opotřebení a upravené v poměru 5:1. Hodnota staveb dokončených v období od 21. června 1939 do 31. května 1953 se zjišťovala jako cena v době pořízení, snížená o opotřebení a upravená v poměru 5:1. Stavby, které byly postaveny od 1. června 1953 se oceňovaly pořizovací cenou, sníženou o opotřebení.

1.6. Období od roku 1963 do roku 1984 Důležitým znakem cenových a právních předpisů tohoto období je určení typu vlastnictví oceňovaných nemovitostí. Občanský zákoník1 vymezil dva typy vlastnictví – osobní a soukromé. Osobní vlastnictví se vztahovalo k majetku, který sloužil k uspokojení potřeb občana nebo jeho rodinných příslušníků, jako byly např. jeden rodinný dům nebo jedna chata. Pod označení soukromé vlastnictví spadal všechen ostatní majetek, jako byl např. druhý rodinný dům, ale především výrobní prostředky, např. továrna nebo velkostatek. Převod majetku v soukromém vlastnictví byl omezen. Nemohl být předmětem prodeje mezi občany, převod mohl být proveden pouze do vlastnictví státu. Věci v soukromém vlastnictví ale mohly být předmětem dědictví. U pozemků zavedl Občanský zákoník nový typ užívacího vztahu, tzv. osobní užívání. Pozemek byl ve vlastnictví státu, občan jej dostal pouze trvale přidělen do osobního užívání. 1

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

14

V roce 1963 vyšla první vyhláška, která jednotným způsobem upravovala oceňování nemovitostí. Tímto cenovým předpisem byla Vyhláška ministra financí č. 18/1963 Sb., o stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým právnickým osobám. Tato vyhláška ukončila platnost stopcen při převodech nemovitostí v osobním nebo soukromém vlastnictví občanů a soukromých právnických osob a vymezila jednotný postup při určení náhrady za vyvlastnění nemovitostí. Dále určovala výši náhrady za vyvlastnění jednotlivých druhů staveb a pozemků. Stavby dělila na stavby postavené do 1. června 1953 a po 1. červnu 1953. Tento cenový předpis doplňovala Vyhláška ministra financí č. 19/1963 Sb., o úplatném nabývání věcí socialistickými organizacemi od občanů a soukromých právnických osob. 1. dubna 1964 byla vydána Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Tyto cenové předpisy značily nový přístup k oceňování nemovitostí. Vymezily jednotný postup stanovení hodnoty nemovitosti na základě cen za měrnou jednotku. Vyhláška č. 73/1964 Sb. sloužila pro stanovení cen nemovitostí za účelem jejich převodu, a to při nabytí staveb z osobního vlastnictví občanů socialistickými organizacemi nebo soukromými právnickými osobami a jinými občany. Dále vyhláška stanovovala ceny práva osobního užívání pozemků a výši a způsob náhrady za nemovitosti při vyvlastnění. Tento cenový předpis určil zásady rozdělení staveb pro potřeby oceňování do tzv. tříd kvality stavby. Zařazení stavby do určité třídy záviselo od posouzení jednotlivých konstrukcí. Pokud minimálně dvě třetiny konstrukcí odpovídaly požadavkům pro danou třídu, nemovitost byla do této třídy zařazena. V nejasných případech určoval zařazení do příslušné třídy stavební úřad. Pro danou třídu kvality stavby vyhláška stanovovala cenu za 1 m2 obytné plochy, případně zastavěné plochy. Takto zjištěná cena se přiměřeně snížila o opotřebení, které se zpravidla stanovovalo lineárně. Cenu práva osobního užívání pozemku se rovnala výši náhrady poskytované za obdobné pozemky při jejich vyvlastnění podle § 15 vyhlášky. Takto zjištěné ceny mohly být kompetentními krajskými výbory po projednání s ministerstvem financí zvýšené. Typickým znakem této vyhlášky, ale i následujících oceňovacích vyhlášek až do roku 1989, byla skutečnost, že se nesnažily respektovat tržní principy a přiblížit se tedy k tržním cenám, ale naopak se snažily o jejich regulaci. Ceny zjištěné podle vyhlášky byly cenami nejvyššími, jejich překročení nebylo v souladu s předpisy a mělo za následek neplatnost právního úkonu. Následkem této regulace se nemovitosti prodávaly nelegálně, a to za vyšší ceny, než byly kupní ceny uvedeny v kupní smlouvě. 15

V roce 1969 vstoupila v planost Vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitosti. I tato vyhláška zjišťovala ceny staveb na základě tzv. tříd kvality, ale ceny za měrnou jednotku vzrostly. Změna nastala také v případě nesplnění podmínky minimálně dvou třetin jednotlivých konstrukcí dané třídy kvality, kdy již nebylo požadováno rozhodnutí stavebního úřadu, ale zařazení do třídy kvality probíhalo na základě dalších výpočtů. 1. června 1978 vstoupil v platnost Výměr č. 315/126/78 o cenách porostů, který stanovil způsob zjištění cen porostů, které tvoří součást nemovitostí, pro jejich převod nebo přechod mezi občany. Výměr č. 120/47/79 o cenách pozemků platný od 1. dubna 1979, stanovil ceny pozemků nabývaných od občanů nebo jiných než socialistických organizací občany nebo jinými než socialistickými organizacemi. Cena za 1 m2 stavebního pozemku, resp. zahrady patřící k rodinnému domu, byla stanovena v rozmezí 4 – 15 Kčs. Ceny pozemků stanovené tímto předpisem byly cenami nejvyššími. Výměr byl 1. září 1980 novelizován výměrem č. 982/80 o rozšíření platnosti výměru č. 120/47/79 o cenách pozemků, ve kterém byly uvedeny také důvody pro snížení cen pozemků, které jsou v obdobné formě užívány i v současnosti. Např. přístup po nezpevněné komunikaci znamenal snížení ceny o 10 %, negativní účinky okolí o 6 % a chybějící možnost napojení na veřejnou kanalizaci 5 %. Vzhledem k povinnosti považovat ceny předepsané výměrem za ceny nejvyšší, nebyly stanoveny žádné přirážky, které by umožňovaly cenu pozemku odůvodněně zvýšit. Tyto výměry definitivně ukončily oceňování pozemků ve stopcenách.

1.7. Období od roku 1984 do roku 1990 1. ledna 1985 vstoupila v platnost nová vyhláška Českého cenového úřadu č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků. Tento cenový předpis nahradil do té doby účinnou vyhlášku č. 43/1969 Sb., a navazující cenové výměry. Zásadní změna nastala ve způsobu oceňování staveb, kdy základem pro zjištěnou cenu se stala hodnota tzv. bodů za počet podlaží, jednotlivé konstrukční prvky a provedení stavby. Při výpočtech se již nevycházelo z velikosti obytné plochy, jak tomu bylo při aplikaci předchozích cenových předpisů, ale měrnou jednotkou se stal 1 m2 zastavěné plochy podlaží. Změna nastala i v cenách pozemků, kdy byla pro města Praha a Brno určena cena ve výši 20 Kčs za 1 m2 plochy pozemku.

16

Z tohoto období také pochází vyhláška č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. Ministerstvo financí, cen a mezd vydalo 13. října 1988 Vyhlášku č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků. Tento cenový předpis nepřinesl výrazné změny v oceňování, pouze upravil stanovené ceny za jeden bod.

1.8. Období od roku 1990 do roku 1997 Převrat v roce 1989 přinesl výrazné změny i v oblasti oceňování majetku. Československá republika se postupně začala vracet k tržní ekonomice a nová Ústava zrušila dva typy vlastnictví. 1. září 1990 vstoupila v platnost Vyhláška č. 316/1990 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb. Vyhláška nově zavedla podmínky pro oceňování zemědělských a provozních staveb, např. administrativních a obchodních budov, zdravotnických zařízení nebo staveb určených pro ubytování. Těmto typům staveb se cenové předpisy v předchozím období nevěnovaly. Změny nastaly i v cenách stavebních pozemků, kde došlo k výraznému nárůstu jednotkových cen. U zemědělské půdy se zavedlo oceňování podle BPEJ příslušející k dané ceně orné půdy. Z bodového systému vycházeli i další vyhlášky č. 589/1990 Sb., č. 40/1991 Sb., č. 393/91 Sb., a její novelizace č. 110/1992 Sb. a č. 611/1992 Sb. Vyhláška č. 393/91 Sb., již zavedla přednostní užívání platných cenových map obcí pro stanovení ceny pozemků, což je úprava, která je uváděna v cenových předpisech až do současnosti. Dále také stanovila způsob oceňování lesních pozemků na základě ceny za 1 m2 pozemku podle platného kódu SLT, tzn. soubor lesních typů. 25. srpna 1994 vydalo ministerstvo financí Vyhlášku č. 178/1994 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, která byla 17. listopadu 1995 novelizovaná Vyhláškou č. 295/1995 Sb. Cenový předpis z roku 1994 stanovil hlavní zásady oceňování staveb, kdy byla stavba určena účelem užití, a používanou měrnou jednotkou pro všechny stavby, se stal 1 m3 obestavěného prostoru. Dále tato vyhláška ujasnila některé základní pojmy, které jsou při oceňování běžně používány, např. budova, hala, vedlejší stavba, byt, nebytový prostor, stavební pozemek. Pro ocenění staveb tento cenový předpis zavedl dva způsoby oceňování, a to nákladový a výnosový, přičemž vyhláška přesně vymezila, kdy který způsob použít. Výnosová metoda se používala pouze v kombinaci s nákladovou, a to pro ocenění domů

17

s nájemními byty. Výsledná cena byla aritmetickým průměrem ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné výnosovým způsobem.

1.9. Období od roku 1998 do roku 2012 1. ledna 1998 vstoupil v platnost Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Tento zákon platí s novelizacemi č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb., až do současnosti. Určuje postupy při oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, ale neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Konkrétní postupy při oceňování, ceny za měrné jednotky, koeficienty a přirážky a srážky k cenám stanovila s platností od 1. ledna 1998 vyhláška č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Tato vyhláška byla novelizována cenovými předpisy č. 127/1999 Sb., s platností od 1. července 1999, č. 173/2000 Sb., s platností od 1. července 2000, č. 338/2001 Sb., s platností od 1. října 2001 a č. 325/2002 Sb., s platností od 3. července 2002. Výraznější změny přinesla až následující vyhláška, č. 540/2002 Sb., ve které byly stanoveny nové postupy pro ocenění bytů ve vícebytových domech a garáží, které netvoří příslušenství k jiné stavbě. Nově se jejich cena zjišťovala porovnávacím způsobem, který dosud v předepsané formě nebyl užíván. V dalších novelizacích, kterými byly vyhlášky č. 452/2003 Sb., s platností od 1. ledna 2004 a vyhláška č. 640/2004 Sb., s platností od 1. ledna 2005, bylo použití porovnávací metody ocenění předepsáno i na rekreační a zahrádkářské chaty. 1. ledna 2007 vstoupila v platnost vyhláška č. 617/2006 Sb., která zavedla změnu u oceňování venkovních úprav. Tyto se podle předešlých cenových předpisů oceňovaly výhradně nákladovým způsobem. Nově se kromě nákladového způsobu ocenění zavedlo i ocenění zjednodušeným způsobem. Tato úprava se týkala venkovních úprav na pozemcích ve funkčním celku s vícebytovým domem nebo rodinným domem, tvoří-li tyto venkovní úpravy příslušenství k těmto stavbám. Cena venkovních úprav se stanovuje zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 – 5,0 % ze zjištěné ceny hlavní stavby, případně vedlejších staveb a garáže. 13. dubna 2007 byla provedena novelizace vyhláškou č. 76/2007 Sb., která byla účinná až do 1. února 2008, kdy vstoupila v platnost vyhláška č. 3/2008 Sb.

18

Dalšími novelizacemi byly vyhláška č. 456/2008 Sb., s platností od 1. ledna 2009 a vyhláška č. 460/2009

Sb., platná od 1. ledna 2010. Tyto cenové předpisy zavedly použití

porovnávacího způsobu i pro ocenění rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků o obestavěném prostoru do 1 100 m3. Cena zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav, které tvoří příslušenstvím k těmto stavbám a případně i cenu vedlejších staveb s celkovou zastavěnou plochou do 25 m2. 1. ledna 2011 vstoupila v platnost prováděcí vyhláška č. 364/2010 Sb., která přinesla pouze jednu zásadní změnu, kdy cena stavby oceňované nákladovým způsobem musí nově zahrnovat i cenu technologického zařízení určujícího účel užití stavby. Aktuální vyhláška č. 387/2011 Sb., platná od 1. ledna 2012, z převážné části odpovídá znění předešlého cenového předpisu. Tato novela vyhlášky má za úkol, stejně tak jako předcházející cenové předpisy, co nejvíce přiblížit ceny zjištěné cenám sjednaným na trhu při prodeji nemovitostí. Nové cenové předpisy jsou každoročně vytvářeny na základě údajů o cenách, které evidují finanční úřady. Jedná se o ceny sjednané při prodeji nemovitostí, které jsou uvedeny v kupních smlouvách a o ceny zjištěné ve znaleckých posudcích, vypracovaných za účelem přiznání daně z převodu těchto nemovitostí. Finanční úřady na základě ustanovení § 33, odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., tyto informace shromažďují a předávají Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu, kde dochází k jejich zpracování a využití pro tvorbu dalších cenových předpisů. Na základě těchto údajů dochází k aktualizaci hodnot koeficientů a indexovaných průměrných cen. Ministerstvo financí vydává nový cenový předpis, resp. novelizaci předchozí vyhlášky, zpravidla jedenkrát ročně, s platností od 1. ledna. Novelizace oceňovací vyhlášky spadají do oblasti technických úprav, protože jejich obsahem jsou pouze změny technického charakteru, které sledují vývoj cen na trhu s nemovitostmi. Tomuto vývoji se přizpůsobují, ale nemají žádný dopad na věcnou stránku právního předpisu. Jak vyplývá ze shrnutí historie oceňování podle cenového předpisu, je v této oblasti v posledních letech patrná snaha o přiblížení se k tržním hodnotám nemovitostí. Tomu odpovídají i změny v cenových předpisech, které byly v posledních letech provedeny – přechod od nákladové metody k porovnávacímu způsobu ocenění a používání kombinace výnosového a nákladového způsobu pro určité nemovitosti.

19

2. Oceňování podle cenového předpisu Už samotný pojem cenový předpis napovídá, že se jedná o předepsaný soubor metod, způsobů a hodnot pro určení ceny. Při oceňování podle cenového předpisu stanovuje znalec administrativní cenu, resp. cenu zjištěnou. Způsob stanovení této ceny jednoznačně předepisuje zákon o oceňování majetku a platná vyhláška. Úkolem znalce je správně aplikovat tento cenový předpis na danou nemovitost. Administrativní cena se používá např. ve spojitosti s fiskálními zájmy státu pro stanovení daňového základu pro daň z převodu nemovitosti, pro ocenění majetku investičních a penzijních fondů, v případech, kdy o tom rozhodne kompetentní orgán, nebo kdy se na tom dohodnou strany, jejichž majetku se ocenění týká. Základní způsoby pro stanovení ceny jednotlivých druhů majetku jsou stanoveny zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který má ovšem obecnou povahu. Definuje základní pojmy, principy a způsoby oceňování, v podrobnostech a konkrétních cenotvorných údajích ale odkazuje na prováděcí vyhlášku. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Především je nutno upozornit, že cenový předpis se netýká sjednávání cen. Toto je prováděno ve smyslu zákona o cenách2 převážně dohodou. Zákon o oceňování majetku preferuje při oceňování obvyklou cenu a v § 2, odst. 1, konkrétně tento pojem definuje. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se svažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.3

2

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 3

20

Majetek a služba se tedy oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. V odst. 3 uvádí další způsoby oceňování, jako je způsob nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kurzovní hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Způsoby oceňování nemovitostí předepisuje Hlava druhá zákona o oceňování majetku. Nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část4 (dále jen „stavba“) se oceňují nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška.5 Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška.6 Zemědělské pozemky se oceňují výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. U lesních pozemků se používá výnosový a porovnávací způsob podle převládajících souborů lesních typů. Trvalé porosty se oceňují nákladovým a výnosovým způsobem, v některých případech se jejich cena stanovuje zjednodušeně ze zjištěné ceny pozemku, jehož jsou tyto pozemky nedílnou součástí. Úřední oceňování majetku provádějí převážně soudní znalci, kteří byli jmenováni do funkce soudem, na základě prokázání požadovaného vzdělání a znalostí. Jmenování je ale podmíněno i potřebami a poptávkou ze strany soudů po odbornících v konkrétním oboru. Po jmenování jsou znalci zapsáni do seznamu znalců v ČR a podléhají kontrole soudu, do jehož působnosti přísluší dle místa trvalého bydliště.

4

Např. § 2, písm. f) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). 5 § 4, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 6 § 10, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

21

3. Oceňování staveb Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a využití, a zejména podle jeho využití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoli o soubor těchto objektů, i když by tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkčního, účelového využití objektů jeden z nich zaujímá postavení věci (stavby) hlavní (např. rodinný domek, rekreační chata, garáž) a jiný postavení věci (stavby) vedlejší (např. studna, kolna).7 Znalec se ve své praxi nejčastěji setkává s oceněním těchto typů staveb: -

rodinný dům – podle vyhlášky č. 501/20068 je definován jako rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví,

-

byt – podle zákona o oceňování majetku9 se tím rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství,

-

budova – nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí10,

-

hala - stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2 11,

-

stavba pro rodinnou rekreaci – stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví12. Zákon o

7

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. 8 § 2 písmeno a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území. 9 § 8, odst. 1 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 10 § 27 písmeno k) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). 11 § 2 písmeno a) vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 12 § 2 písmeno b) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území.

22

oceňování majetku vymezuje čtyři druhy staveb pro rodinnou rekreaci: rekreační chata, zahrádkářská chata, rekreační domek a rekreační chalupa. Zákon o oceňování majetku nedefinuje všechny typy staveb, ale odkazuje i na jiné právní předpisy, např. vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území nebo zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Zákon o oceňování majetku13 člení stavby na: a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energie a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby. Stavbu oceňujeme podle účelu užití. Pokud je nesoulad mezi účelem užití uvedeným v katastru nemovitostí nebo v dokladech o účelu, pro který byla stavba povolena a skutečným užitím stavby, při stanovení výsledné ceny se vychází ze skutečného užití stavby. V případě, kdy je stavba určena k několika účelům, se má za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. Při oceňování je nutné správně zaměřit a vypočítat výměry staveb a jejich částí. Měření a výpočet se provádějí v metrech, metrech čtverečních nebo metrech krychlových. Výsledná hodnota se vždy zaokrouhluje na dvě desetinná místa. Způsoby měření a výpočtu výměr uvádí příloha č. 1 prováděcí vyhlášky. Ocenění se provádí nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací. Vhodnou metodu pro konkrétní oceňovanou nemovitost stanovuje platná vyhláška č. 387/2011 Sb., v § 3 - § 26a, a znalec musí při oceňování použít pouze způsob stanovený vyhláškou pro konkrétní stavbu.

13

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

23

3.1. Nákladový způsob Nákladový způsob oceňování nemovitostí vychází v zájmu zachování kontinuity oceňovacích předpisů a budování ucelených cenových řad z metodiky a cenové úrovně, kterou zavedla vyhláška č. 178/1994 Sb., kterou byla založena nová koncepce oceňování nemovitostí. Tato úroveň je prostřednictvím koeficientů pravidelně aktualizována na současnou úroveň o vliv vývoje cen stavebních prací a o vliv prodejnosti tohoto majetku na trhu. Vyhláška č. 387/2011 Sb., upravuje nákladový způsob oceňování ve druhé části, v § 3 - § 21. Tuto metodu předepisuje pro ocenění těchto typů staveb: -

budova a hala - § 3,

-

inženýrská a speciální pozemní stavba, kromě stavby rybníka a malé vodní nádrže - § 4

-

rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, jejichž obestavěný prostor je větší než 1 100 m3, nebo které patří k původní zemědělské usedlosti anebo v případě, že se jedná o rozestavěné stavby - § 5,

-

rekreační a zahrádkářská chata, v případě, že se jedná o rozestavěné stavby - § 6,

-

vedlejší stavba, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně - § 7,

-

garáž, tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáže - § 8,

-

studna - § 9,

-

venkovní úprava, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, nebo je oceněna zjednodušeným způsobem dle odst. 2 - § 10,

-

hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení - § 11,

-

kulturní památka - § 12,

-

byt, který se nenachází v bytovém domě, rozestavěný byt a nebytový prostor - § 13,

-

rybník, malá vodní nádrž a ostatní vodní dílo - § 14,

-

rozestavěná stavba - § 15,

-

stavba určená k odstranění - § 16,

-

jiná stavba - § 17.

Při ocenění se vychází ze základních cen za měrné jednotky stavby, nebo z nákladů na pořízení. Je nutno zohlednit účel užití a konstrukční systém stavby.

24

Pro určení administrativní ceny budov a hal se podle § 3 vyhlášky používá vzorec: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp, kde ZCU … základní cena upravená, ZC … základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3 vyhlášky, tzn. základní cena za m3 obestavěného prostoru budovy nebo haly a její standardní vybavení, K1 … koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 vyhlášky, K2 … koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, K3 … koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, K4 … koeficient vybavení stavby, K5 … koeficient polohový podle přílohy č. 14 vyhlášky, Ki … koeficient změny ceny staveb podle přílohy č. 38 vyhlášky, Kp … koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 – vychází z účelu užití oceňované stavby a obce, ve které se nachází. Způsob určení hodnot jednotlivých koeficientů stanovuje vyhláška č. 387/2011 Sb., v § 3. Obdobný vzorec se používá i při oceňování rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků podle § 5 vyhlášky, ale pro stanovení zjištěné ceny se nepoužívají všechny výše uvedené koeficienty: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp. Tento vzorec se užívá i při ocenění rekreačních a zahrádkářských chat, vedlejších staveb a garáží, s aplikací příslušných příloh vyhlášky. Koeficienty K1, K2 a K3 se u těchto staveb nepoužívají, neboť druh stavebního materiálu nosných konstrukcí je již zohledněn v různé základní ceně podle typu. K rozdílným výškám podlaží a zastavěným plochám se nepřihlíží. Ocenění rozestavěného bytu, nebo bytu, který se nenachází v bytovém domě, rozestavěného bytu nebo nebytového prostoru vychází ze základní ceny za m2 podlahové plochy. Tato cena je uvedena v příloze č. 2, 3 nebo 6 vyhlášky a vzorec se rozšiřuje o koeficient K1, který se užívá také u nákladového způsobu ocenění budov a hal: ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp. 25

Ocenění studny nebo venkovních úprav se provede vynásobením počtu měrných jednotek dané stavby cenou uvedenou v příloze č. 10 pro studny a příloze č. 11 pro venkovní úpravy. Výsledná cena se dále upravuje koeficienty K5, Ki a Kp. Pro studny je jako měrná jednotka stanoven 1 m hloubky, u venkovních úprav se vychází z typu dané úpravy. Např. u vodovodních přípojek, obrubníků a venkovních schodišť je to 1 m délky, u septiku, udírny nebo pilíře pro e1ektroměr 1 m3 obestavěného prostoru, u plotů 1 m2 pohledové plochy, u skleníků 1 m2 zastavěné plochy a u vrat nebo domácí vodárny 1 kus. Nákladová metoda slouží také pro ocenění hřbitovních staveb a hřbitovních zařízení podle § 11 vyhlášky, kdy se jako měrná jednotka užívá 1 m, 1 m2, m3 a kus, v závislosti na typu konstrukce. § 12 se věnuje oceňování kulturních památek, kdy odkazuje na použití § 3 až 11, § 14 a § 17, podle typu stavby, která je předmětem ocenění. Rybníky, malé vodní nádrže a ostatní vodní díla se oceňují podle § 14 vyhlášky, podle výše nákladů, které by bylo třeba vynaložit na jejich pořízení v místě staveb, ke dni jejich ocenění. Podle § 16 se oceňují stavby, o jejichž odstranění rozhodl soud nebo u kterých bylo stavebním úřadem nařízeno odstranění, případně povoleno odstranění z důvodu špatného technického stavu. Cena se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu, případně i o náklady na úpravu terénu. V případě, kdy náklady na zbourání a odklizení materiálu, případně i náklady na úpravu terénu převýší obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová. Cena staveb oceněných nákladovým způsobem se přiměřeně snižuje o opotřebení, s přihlédnutím k stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti. Příloha č. 15 vyhlášky odkazuje na použití lineární nebo analytické metody, přičemž konkrétně určuje případy, kdy má být která metoda použitá. Analytická metoda se použije vždy v případech, kdy je stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu, nebo je v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném stavu, v případech kdy byla provedena nástavba, přístavba, vestavba, stavba byla poškozena vlivem živelné pohromy, nebo lineární metoda výstižně nezohledňuje technický stav, případně je opotřebení stavby větší než 85 %. Opotřebení kulturních památek se vždy stanovuje analyticky. V ostatních případech se použije lineární metoda, při které se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti a roční opotřebení se zjistí vydělením 100 % celkovou předpokládanou životností. 26

Nákladový

způsob

přistupuje

k ocenění

z technického

hlediska.

Metoda

vychází

z předpokladu, že cenu stavby lze stanovit na základě nákladů na pořízení stavby snížených o opotřebení. Tato metoda tedy zobrazuje pouze stavební náklady. Nákladový způsob oceňování se používal od roku 1994 až do roku 2003 pro všechny typy staveb oceňovaných podle cenového předpisu. Tato metodika ovšem nezahrnovala velké množství tržních faktorů, které značně ovlivňují cenu nemovitosti, a tak se od roku 2003 až do současnosti postupně přešlo u některých běžně obchodovaných nemovitostí na porovnávací způsob ocenění.

3.2. Kombinace nákladového a výnosového způsobu Cenový předpis stanovuje používání výnosového způsobu ocenění pouze v kombinaci s nákladovým způsobem, kdy se u stavby nepoužije koeficient prodejnosti Kp. Vyhláška č. 387/2011 Sb., ve druhé části, § 22 a § 23, předepisuje způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Tento způsob ocenění se používá pro stavby, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, které jsou celé nebo částečně pronajaty, dále stavby, které nejsou ke dni ocenění pronajaty, ale lze je v místě pronajmout, pokud to jejich stavebně technický stav umožňuje. Před samotným oceněním musí tedy zpracovatel posudku zkoumat, zda objekt ocenění ke dni ocenění byl či nebyl pronajat. Podle cenového předpisu se může jednat o budovy pro administrativu, služby, obchod a společné stravování, vícebytové domy, budovy pro garážování, opravu a údržbu, skladování a manipulaci, pro skladování a úpravu zemědělských produktů, haly, které slouží pro obchod, společné stravování, skladování a manipulaci a garáže typu haly a stavby. Tímto způsobem se tedy oceňují stavby vyjmenovaných typů, které jsou částečně pronajaté nebo pronajaté nejsou, ale jejichž stavebně technický stav jejich pronajmutí umožňuje. V praxi se ovšem někdy vyskytují případy, kdy obvyklé nájemné nelze v některých lokalitách objektivně stanovit, neboť se v nich tyto typy staveb nepronajímají. V těchto případech, pokud je tato skutečnost znalcem objektivně zdůvodněna, se tyto stavby oceňují pouze nákladovým způsobem. Pro výnosového způsob zjištění ceny používá se vzorec: N CV = —— x 100, p kde 27

CV …cena zjištěná výnosovým způsobem, N … roční nájemné, p … míra kapitalizace v procentech – uvedená v příloze č. 16 vyhlášky (v rozmezí 5 – 12 %). Roční nájemné se určuje na základě nájemní smlouvy, nebo jiných vhodných dokladů o provedených platbách nájemného. V případě, kdy tyto doklady nejsou k dispozici, případně ve smlouvách uvedené nájemné je nižší než obvyklé, nebo jsou ve stavbách nepronajaté plochy, stanoví se nájemné ve výši obvyklého nájemného. Nestačí tedy zkoumat pouze nájemní smlouvy, resp. jiné doklady o placení nájemného, ale je nevyhnutné zjistit i nájemné, jež bylo ke dni ocenění obvyklé z obdobných prostor, v daném místě. Výši obvyklého nájemného lze stanovit např. z nájemních smluv srovnatelných objektů, nebo z nabídky realitních kanceláří. Výši nájemného z realitní inzerce je ale nutné přiměřeně upravit, neboť tyto nabídky jsou často navýšeny. Zde je ale nezbytné pečlivě srovnávat polohu a vybavení nemovitostí, protože v závislosti na nich se může nájemné výrazně odlišovat. Nájemné uvedené ve smlouvách se porovná se zjištěným obvyklým nájemným a vyšší z nich je pak tou částkou, která slouží pro další výpočty. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb se dále snižuje o odpočitatelné položky podle § 23, odst. 4 vyhlášky: -

40 % z nájemného – jedná se o paušální částku, která vyjadřuje náklady, které je nutno vynaložit na dosažení příjmů, např. odpisy, náklady na správu a údržbu nemovitostí, pojistné, daň z nemovitosti,

-

roční nájemné z pozemku, je-li ve vlastnictví jiného vlastníka,

-

pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, sníží se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odst. 1 až 3.14

Veškeré tyto náklady se odečtou od výnosů. Celková výše odpočtu ale nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného. Samotný postup při výpočtu zjištěné ceny je uveden v příloze č. 17 oceňovací vyhlášky. Zjištěná cena není aritmetickým průměrem jednotlivých cen zjištěných nákladovým a 14

§ 23, odst. 4 vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

28

výnosovým způsobem. Tabulka č. 1 v příloze určuje zatřídění nemovitostí do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti, a dělí nemovitosti do šesti skupin z označením A – F, na základě posouzení dvou hledisek: -

změny okolí a podmínek s dopadem na výnosnost nemovitosti nebo na její poptávku – např. změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její prodejnost nebo výnosnost,

-

rozvojové možnosti nemovitosti – posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda je možná změna účelu užití stavby, u pozemků posouzení možnosti další zástavby.

Vzorce pro výpočet zjištěné ceny jsou uvedeny v tabulce č. 2, která dělí nemovitosti podle dílčích výsledků ocenění nákladovým způsobem a ocenění výnosovým způsobem. Výnosový způsob posuzuje nemovitost z ekonomického pohledu, prostřednictvím výše očekávaného užitku, který může plynout z držby této nemovitosti ve formě nájemného. Kombinace s nákladovým způsobem vychází ze snahy přiblížit administrativní cenu reálným podmínkám na trhu s nemovitostmi, kdy investor posuzuje nejenom náklady, které do nemovitosti vložil, ale i výnosy, které bude produkovat. Důležitým faktorem je správné stanovení všech ploch, které lze pronajmout.

3.3. Porovnávací způsob Porovnávací způsob ocenění staveb je popsán ve druhé části vyhlášky č. 387/2011 Sb., v § 24 - § 26a. Používá pro ocenění těchto staveb: -

garáž, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných porovnávacím způsobem - § 24,

-

byt ve vícebytovém domě - § 25,

-

rekreační chata a zahrádkářská chata - § 26,

-

rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3.

Musí se jednat o dokončené stavby, v jiném případě se oceňují nákladovým způsobem. Při ocenění se posuzují vyhláškou stanovené znaky a charakteristiky kvalitativních pásem. Vyhláška č. 387/2011 Sb., uvádí hlediska, která se při porovnání berou v úvahu v přílohách č. 18 – 20a.

29

Měrnou jednotkou pro uvedené stavby, vyjma bytu ve vícebytovém domě, je 1 m3 obestavěného prostoru. Pro byty to je 1 m2 podlahové plochy. Základní cenu této jednotky získáme podle vzorce: CU = IPC x I, kde CU … cena upravená za m3 obestavěného prostoru, nebo za m2 podlahové plochy bytu, IPC … indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 18 – 20a tabulky č. 1, která určuje indexované průměrné ceny za danou měrnou jednotku z hlediska velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblasti, I … index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů: I = IT x IP x IV, kde IT … index trhu, IP … index polohy, IV … index konstrukce a vybavení. Rozčlenění na jednotlivé indexy umožňuje na základě jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti z hlediska její prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se stanovuje začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá, resp. je nejvíc porovnatelné s hodnocenou nemovitostí. Index trhu IT se stanovuje podle vzorce: 3

IT = 1 +

Ti, i=1

kde Ti … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1. Přes index trhu je možné ve zjištěné ceně stavby zohlednit rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Zařazení do kvalitativního pásma se posuzuje podle tří znaků: -

znak č. 1: situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi – stav poptávky k nabídce,

-

znak č. 2: vlastnictví nemovitostí – stavba na cizím nebo vlastním pozemku,

-

znak č. 3: vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) – negativní, bez vlivu nebo pozitivní.

Index polohy IP u garáží se stanovuje podle vzorce: 30

5

IP = 1 +

Pi, i=1

u bytů ve vícebytovém domě, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků: n

IP = 1 +

Pi, i=1

u rekreačních a zahrádkářských chat: 11

IP = 1 +

Pi, i=1

kde n … celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy č. 18, Pi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 2 – 6. Zařazení oceňované stavby do kvalitativního pásma se posuzuje na základě více znaků, podle druhu stavby a významu obce, ve které se nachází. U každého znaku je uvedeno 3 – 5 kvalitativních pásem. Znalec vybírá tu možnost, která nejvíc odpovídá skutečnému stavu. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci se jedná zejména o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního vyžití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ovlivňuje zjištěnou cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené okolnosti se do zjištěné ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejím významu. Index konstrukce a vybavení IV u garáží stanoví vzorcem: 5

IV = (1 +

Vi) x V6, i=1

u bytů ve vícebytovém domě, rekreačních a zahrádkářských chat: 9

IV = (1 +

Vi) x V10, i=1

u rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků: 12

IV = (1 +

Vi) x V13, i=1

kde

31

Vi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 18 – 20a tabulky č. 2. Index konstrukce a vybavení zohledňuje stavebně-technický stav a provedení stavby, napojení na veřejné sítě a příslušenství. Tento index také zahrnuje posouzení stáří stavby, opotřebení a rozsahu nutných oprav. Původně se při užívání porovnávacího způsobu oceňování zjišťovala základní cena. Tato byla v roce 2011 nahrazena indexovanou průměrnou cenou. Jedná se o cenu, která byla stanovena na základě jednotkových kupních cen, upravených indexem porovnání ze znaleckého posudku. Zavedení této kategorie cen má za úlohu odstraňovat možnost negativního ovlivňování základních cen strukturou prodávaných nemovitostí, např. ve vybavení a významu obce, polohy a okolí stavby, prodejnosti nemovitostí a ve stavebně technickém řešení. Porovnávací způsob je založen na obdobném principu jako tržní oceňování a vyhláška ho předepisuje pro oceňování většiny běžně obchodovaných dokončených staveb. Při stanovení administrativní ceny se ovšem nejedná o porovnávání s podobnými stavbami jako u stanovení tržní ceny, ale úprava ceny se provádí prostřednictvím kvalitativních pásem. Cenový předpis tedy stanovuje indexované průměrné ceny, které se dále upravují s ohledem na konkrétní vlastnosti a charakteristiky dané stavby.

3.4. Problémy a sporné otázky Konstrukce administrativní ceny je přesně stanovena legislativní úpravou, a tudíž by v cenovém předpisu neměl být prostor pro nejednoznačný výklad. Při zpracování ocenění musí zpracovatel postupovat podle přesně stanovených pravidel a zjištěná cena by měla být jednoznačná a jediná. V praxi tomu ale vždy tak není, protože oceňovací vyhláška obsahuje několik sporných, případně nejasných bodů, které nelze jednoznačně vyložit. Námitky lze vznést i vůči aktuálnosti jednotlivých hodnot uvedených v přílohách vyhlášky a výrazných odklonů zjištěných cen od cen realizovaných na trhu při prodeji nemovitostí.

3.4.1. Koeficienty používané při nákladovém způsobu ocenění staveb Při oceňování staveb nákladovým způsobem se používá několik koeficientů, jejichž hodnotu přesně stanovují přílohy vyhlášky. Aplikují se při přepočtu základní ceny za m3 obestavěného

32

prostoru, resp. m2 podlahové plochy. Vyhláška uvádí sedm typů koeficientů: K1, K2, K3, K4, K5, Ki a Kp. Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K1 se používá pouze u hal a budov, resp. u bytů a nebytových prostor oceňovaných podle § 13. U ostatních staveb je druh konstrukce zohledněn již v rozdělení podle typu. Koeficientem přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží K2 se upravuje základní cena pouze u dvou typů staveb, a to u hal a budov. Koeficient poukazuje na skutečnost, že změna půdorysných rozměrů stavby mění v jiném poměru výměry prvků závislých na obvodu stavby a v jiném poměru výměry prvků závislých lineárně spíš na zastavěné ploše. Mezi prvky závislé na obvodu stavby patří např. základy, obvodové stěny a jejich úpravy povrchů. Stropy, krov včetně střešní krytiny, podlahy apod. jsou konstrukce závislé na zastavěné ploše. Výhradně u budov a hal se používá také koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu K3. S rostoucí výškou podlaží neroste rovnoměrně i podíl jednotlivých konstrukcí na celkové stavbě. Mění se konstrukce závislé přímo úměrně na výšce, např. svislé konstrukce, úpravy jejich povrchů, schody. U některých konstrukcí dochází ke změně pouze v části, např. základy v závislosti na velikosti zatížení, svislé rozvody elektro, vody a kanalizace a v některých případech okna. Mezi konstrukce, které se nemění, patří např. vodorovné konstrukce, krov včetně střešní krytiny, podlahy. Koeficient polohový K5 by měl sloužit k rozlišení různých nákladů na stavby v různých místech, nijak ale nezohledňuje polohu nemovitosti v dané obci.

3.4.1.1. Koeficient K4 Koeficient vybavení stavby K4 upravuje odchylky konstrukcí od standardního provedení a vybavení stavby daného typu. Tyto odchylky hodnotíme jako podstandardní nebo nadstandardní provedení. Některé konstrukce mohou zcela chybět, nebo můžeme u stavby zaměřit konstrukce, případně vybavení, jež nejsou uvedeny ve výčtu konstrukcí a vybavení pro daný typ stavby. V těchto případech se základní cena upravuje koeficientem K4. Úprava základní ceny stavby koeficientem K4 je uvedena v § 3, 5, 6, 7, 8 a 13 vyhlášky. Koeficient se vypočte podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 x n), kde 1 a 0,54 jsou konstanty,

33

n … součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 vyhlášky, s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z vedených tabulek. Dále platí, že a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění, b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením. Je tedy zřejmé, že u konstrukcí a vybavení nadstandardního provedení se přidává 54 % jejich objemového podílu, tzn. k základní ceně stavby za m3, se přidává 54 % ceny, kterou se daná konstrukce na této základní ceně podílí. U podstandardních konstrukcí se 54 % ubírá. Z vyhlášky není zřejmé, proč konstanta je právě 0,54. Možná se jedná o nějaký průměr, který však v některých případech může být zcela nesprávný. Například u řady popisů je jako standardní krytina uveden pozinkovaný plech. Pokud bude plech měděný, bude zřejmě posouzen jako nadstandard a podíl pro střešní krytinu se výše uvedeným vzorcem zvýší o 54 %, i když je ve skutečnosti dražší několikanásobně.15 Popis standardů uvádí vyhláška v přílohách platných pro dané typy staveb. Používání koeficientů a způsob stanovení nákladové ceny, kdy měrnou jednotkou je 1 m3 obestavěného prostoru, resp. 1 m2 podlahové plochy, zavedla vyhláška č. 178/1994 Sb. Od té doby ovšem tato část vyhlášky neprošla výraznější novelizací a při oceňování staveb se i v současnosti vychází převážně ze standardů, které byly stanoveny vyhláškou v roce 1994, tedy před 18 lety.

15

Bradáč. A., Fiala J., Hlavinková V.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, Praha, Linde Praha, a.s., 2007.

34

Příkladem je např. porovnání standardního vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků, které uvádí v příloze č. 6 vyhláška č. 178/1994 Sb. (viz. příloha č. 1) a v příloze č. 6 aktuální vyhláška č. 387/2011 Sb (viz. příloha č. 2). Porovnáním těchto dvou příloh vyhlášky, lze zjistit, že i přes velký časový odstup obou cenových předpisů, byly provedeny pouze úpravy ve standardech dvou typů konstrukcí. Konkrétně se tyto úpravy týkaly podlah obytných místností, kde byl standard rozšířen o podlahy dřevěné palubkové. Původně tato položka obsahovala pouze textilní krytiny, PVC a vlýsky. Druhá změna se týká vytápění, kde bylo jako standard uvedeno pouze ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva. Položka byla rozšířena o kotel na plyn nebo elektrickou energii. Úpravu přílohy č. 6 vyhlášky by ovšem bylo vhodné provést i u ostatních druhů konstrukcí. Položka č. 3 uvádí jako standard jakékoliv stropy s rovným podhledem. Podle přílohy č. 6 vyhlášky by tedy dřevěné stropy s viditelnými trámy měly být klasifikovány jako podstandardní nebo nadstandardní. Vzhledem k někdejší rozšířenosti a výši nákladů na provedení tohoto typu stropních konstrukcí lze možnost nadstandardního provedení vyloučit. Nemůžeme je ovšem obecně hodnotit ani jako podstandardní. Zejména u rekreačních chalup a rekreačních domků se jedná o konstrukci, která plní nejenom primární funkci, ale může sloužit i jako výrazný estetický a přímo vyhledávaný prvek. Standardní střešní krytina může být podle položky č. 5 přílohy cenového předpisu pálená, z pozinkovaného plechu, z osinkocementových šablon a živičná svařovaná. I zde je několik nepřesností. Pálená krytina může mít několik provedení, a to přírodní neboli režné, engobované a glazované. Glazované pálené tašky jsou vzhledem k povrchové úpravě mnohem odolnější než přírodní nebo engobované tašky, a také dražší. Glazovanou krytinu tedy můžeme hodnotit jako nadstandardní, a tudíž nelze všeobecně posuzovat pálenou krytinu jako standard pro tento druh stavební konstrukce, ale je nutno posuzovat i konkrétní typ provedení. Polemizovat lze i o krytině v současnosti již běžně užívané a rozšířené, a to krytině betonové taškové. Výhodou je jednoduchý systém pokládky, a i přes nestálost vzhledu, dlouhá životnost. Vzhledem k funkčním vlastnostem a cenové dostupnosti lze tento typ krytiny jednoznačně řadit k těm již standardně používaným. Dalším příkladem neaktualizovaných položek potřebných pro stanovení koeficientu K4 je položka č. 13, uvádějící standardy pro okna, která zahrnuje pouze okna dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená. V současnosti se jedná o typy oken již téměř nepoužívané u nových staveb. Vzhledem k cenové dostupnosti, rozšířenosti použití a funkčním vlastnostem, lze jako standard hodnotit i okna plastová. 35

Také standardy podlah obytných místností, tzn. položka č. 14, již neodpovídají aktuálnímu stavu. Bylo by vhodné rozšířit tuto položku i o laminátové podlahy a další běžně užívané krytiny, kterých cena je často i pod úrovní cen ostatních krytin, uváděných ve vyhlášce jako standardy. Při hodnocení aktuálnosti standardů jednotlivých konstrukcí je také nutno přihlížet k současným trendům ve stavebnictví. V tomto oboru se nyní nejčastěji mluví o ekologii a snížených nákladech na užívání domu. Největší změny jsou bezesporu v oblasti snížení nákladů, jak na stavbu samotnou, tak především na energie, které jsou potřebné na celoroční provoz. Tyto faktory se však vzájemně nevylučují, naopak se je díky moderním stavebním technologiím a materiálům podařilo sloučit. Pro výstavbu rodinných domů jsou tyto moderní technologie a postupy představovány hlavně tepelnými izolacemi a moderním přístupem k provedení stavby. Stavba pasivního nebo nízkoenergetického domu je náročnější na projektovou přípravu a kvalitu provedení stavby. To ale nemusí znamenat, že tyto stavby jsou dražší, než běžné rodinné domy. Jedním z rozdílů oproti klasickým stavbám je ve volbě stavebních materiálů. Tato závisí od zvolené energetické kategorie. U zděných domů se stavební postup takřka neodlišuje od stavby klasického domu. Energeticky úsporné domy můžou být stavěny z tradičních materiálů, např. keramické bloky a pórobetonové tvárnice, u kterých se dodatečně provádí zateplení dalšími materiály, nebo lze použít novodobé stavební materiály. Tyto jsou již navrženy především pro energeticky úsporné stavby, např. systémy tvárnic tzv. ztraceného bednění. Další možností je použití dřevěného konstrukčního systému. Takto provedené stavby jsou označovány také jako sendvičové stavby, což víc odpovídá skutečnosti. Název dřevostavby působí dojmem, že převážná část stavby je realizována ze dřeva, což ale není u dřevostaveb pravda. Dřevo zde tvoří pouze základní konstrukční část stavby a obvodový plášť. Dlouhodobě vzrůstající ceny energií a zvyšující se nabídka zateplovacích technologií, která snižuje pořizovací náklady, se projevuje i v stavebních úpravách starších rodinných domů. Doba, kdy zateplení stavby představovalo náklady s dlouholetou návratností je pryč, což si velká část stavebníků v současnosti již uvědomuje. Z výše uvedeného vyplývá, že nízkoenergetické řešení staveb již lze v současnosti vzhledem k dostupnosti, co se týká provedení i finanční náročnosti, považovat za standard.

36

Tomu ovšem neodpovídá příslušná položka č. 2 v příloze č. 6 vyhlášky, podle které je standardem pouze zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo, zdivo z montovaného železobetonu s tepelnou izolací nebo montované panely na bázi dřevní hmoty s tepelnou izolací. Zdivo opatřené některou ze zateplovacích technologií, případně zdící materiály s vyšší tepelně izolační schopností tedy cenový předpis klasifikuje jako nadstandardní. Je patrné, že novelizace cenového předpisu, které jsou každoročně prováděny, by se kromě textu vyhlášky a úprav hodnot koeficientů, základních cen a indexovaných průměrných cen, měly týkat i textů příloh vyhlášky.

3.4.1.2. Koeficient Ki Účelem koeficientu změny ceny staveb Ki je zohlednit ve zjištěných cenách vliv inflace, a proto i výše tohoto koeficientu je stanovena na základě vývoje inflace za posledních dvanáct měsíců. Základní ceny staveb, které jsou následně upravovány tímto koeficientem, jsou vztaženy k cenové úrovni roku 1994, a od zavedení vyhlášky č. 178/1994 Sb. se nezměnily. Tyto základní ceny vycházejí z průměru cen stavebních prací převážně z bývalých státních podniků, které do této ceny promítaly také vysoké režijní náklady. V současnosti jsou ale ceny stavebních prací často nižší, než ty, které lze stanovit podle cenového předpisu, tzn. základní ceny za m3 obestavěného prostoru stavby a její standardní vybavení, upravené o příslušné koeficienty. Nižších cen lze na trhu také dosáhnout díky konkurenčnímu prostředí a podmínkám, které vznikly jako reakce na finanční krizi, kdy jsou stavební firmy schopny, v rámci snahy o získání stavební zakázky, výrazně snížit ceny za stavební díla. Na tyto okolnosti ale cenový předpis přes úpravy koeficientu Ki nedokáže dostatečně reagovat.

3.4.1.3. Koeficient Kp Úlohou koeficientu prodejnosti Kp je přiblížit cenu nemovitosti, zjištěnou nákladovým způsobem, ceně skutečně realizované na trhu. Hodnoty tohoto koeficientu se stanovují na základě údajů v daňových spisech, které shromažďují finanční úřady, a dále zpracovává Český statistický úřad a Ministerstvo financí. Tyto spisy obsahují jednak ceny stanovené podle cenového předpisu, ale i ceny realizované při prodeji nemovitosti. Koeficient

37

prodejnosti Kp tedy vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává v porovnání s náklady na pořízení, které v daném případě představuje cena zjištěná nákladovým způsobem, upravená předchozími koeficienty, platnými ke dni ocenění. Sesbírané údaje Český statistický úřad rozděluje a zpracovává podle druhů nemovitostí, okresů a velikosti obcí v daných okresech. Kromě vyjmenovaných měst se obce v jednotlivých okresech dělí, podle přílohy č. 39 vyhlášky, na základě počtu obyvatel do čtyř kategorií: -

nad 5 000 obyvatel,

-

2 001 – 5 000 obyvatel,

-

1 001 – 2 000 obyvatel,

-

do 1 000 obyvatel.

Tento způsob pochopitelně nemůže zohlednit veškerá specifika v rámci obcí stejné velikosti. Např. v okrese Nymburk je sedm obcí, které lze zařadit do kategorie 1 001 – 2 000 obyvatel, a to Kostomlaty nad Labem, Kounice, Křinec, Libice nad Cidlinou, Loučeň, Přerov nad Labem a Rožďalovice. Vyhláška tedy stanovuje stejný koeficient prodejnosti Kp pro dané typy nemovitostí v těchto obcích. Pro případ porovnání nabídkových cen budeme vycházet z cen stavebních pozemků, protože v současnosti na trhu není dostatečné množství nabídek rodinných domů pro případ porovnání a analýzu. A navíc stejná hodnota koeficientu prodejnosti podle cenového předpisu platí pro pozemky i pro stavby. Jedním ze základních cenotvorných faktorů je poloha nemovitosti. Obce Přerov nad Labem a Kounice leží cca 15 km od východního okraje Prahy. Blízkost hlavního města a dobrá dopravní dostupnost, ať již do Prahy nebo po dálnici D11 až do Hradce Králové, dělá z těchto obcí poměrně zajímavé lokality pro bydlení. Tomu odpovídají i nabídkové ceny stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů, které se průměrně pohybují v rozmezí 1 500 – 1 700,- Kč/m2. Městys Loučeň je sice od okraje Prahy vzdálený cca 45 km, nachází se ovšem na okraji známé přírodní lokality Svatojiřský les. V blízkosti se nachází několik rybníků a známý zámek Loučeň. Klidný charakter lokality a poloha v turisticky vyhledávané oblasti se odráží i na cenách stavebních pozemků, které jsou průměrně na úrovni 1 100,- Kč/m2, což je dvounásobkem požadované ceny za stavební pozemky v obcích Kostomlaty nad Labem a Rožďalovice, které se pohybují v rozmezí 550 – 600,- Kč/m2. Tabulka průměrných cen z nabídek realitních kanceláří je uvedena v příloze č. 3.

38

Cenový předpis stanovuje pro obce v okrese Nymburk, s počtem obyvatel 1 001 – 2 000, koeficient prodejnosti pro rodinné domy ve výši 1,680. Tato hodnota tedy platí pro všech sedm obcí, s daným počtem obyvatel, a to i přes výrazné rozdíly v cenách požadovaných na trhu. § 44, odst. 11 vyhlášky umožňuje provést úpravu koeficientu prodejnosti, a to snížením nebo zvýšením až o 30 % hodnoty koeficientu. Tato úprava se ale týká pouze případů důkazně podložených příslušnými podklady, fotodokumentací a mapami, případně jinými důkazními materiály. Důvodem této úpravy může být odchylka od běžných podmínek v oceňovaném území,

např.

v občanské

vybavenosti,

dopravním

spojení,

historickém

významu,

mimořádných klimatických podmínkách, zohlednit lze i morální zastarání stavby. Zdůvodnění úpravy koeficientu prodejnosti tak může být v některých případech nepostačující a neprůkazné. Do jedné kategorie koeficientu prodejnosti může spadat např. deset obcí, z nichž polovina má na svém území poštu, základní školu, několik obchodů, případně další občanskou vybavenost, a druhá polovina pouze obecní úřad a obchod se základním sortimentem. Rozdíl v občanské vybavenosti bychom tedy mohli kompenzovat úpravou hodnoty koeficientu prodejnosti. V dané situaci by ale nebylo úplně jasné, zda za běžné podmínky lze v této oblasti považovat první případ, tzn. obce se základní školou, poštou atd., nebo případ druhý, obce s omezenou vybaveností. A tudíž by znalec při úpravě hodnoty koeficientu mohl postupovat dvěma způsoby. Jako příklad použijeme výše uvedenou hodnotu 1,680, kdy využijeme možnost úpravy až o 30 %. Pokud bychom tedy jako běžnou vyhodnotili první situaci, úprava koeficientu by byla provedena u obcí s omezenou občanskou vybaveností, a tudíž by hodnota 1,680 byla snížena o 30 % na hodnotu 1,176. Ve druhém případě, kdy by za běžnou situaci v oblasti byly považovány obce s omezenou vybaveností, bychom kompenzovali rozdíl zvýšením hodnoty koeficientu o 30 % u obcí s rozšířenou vybaveností, a to z hodnoty 1,680 na 2,184. V daných podmínkách by se tedy hodnota koeficientu mohla pohybovat v rozmezí 1,176 až 2,184, což činí značný rozdíl, který by se ve stejné míře projevil i u zjištěných cen nemovitostí. Jedná se o krajní situaci, která ale není při daném rozdělení obcí do kategorií v rámci okresů nereální.

39

Dalším problémem, který se váže k tomuto koeficientu, je neaktuálnost údajů, na základě kterých byly stanoveny jeho hodnoty. Při novelizacích vyhlášky se vychází z cen skutečně realizovaných při prodeji nemovitostí, které se porovnávají s cenami ve znaleckých posudcích. Ke dni vydání nového cenového předpisu, k čemu dochází zpravidla jednou ročně, se již ale často jedná o zastaralé údaje, které neodpovídají skutečné situaci na trhu s nemovitostmi.

3.4.2. Rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci Rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci se oceňují dvěma způsoby – nákladovým a porovnávacím. Konkrétní způsob ocenění je určen několika podmínkami. Porovnávací metodu lze použít pouze u dokončených staveb. Obestavěný prostor rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků musí být menší než 1 100 m3 a tyto stavby nemůžou patřit k původní zemědělské usedlosti. V jiných případech se používá nákladový způsob ocenění. Co znamená pojem původní zemědělská usedlost, vyhláška nedefinuje. Tento pojem se vyskytuje i v jiných právních předpisech, např. zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku a zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby. Ani v těchto zákonech ovšem pojem není definován. V příloze č. 4 je uvedeno vyjádření vedoucí oddělení Oceňování majetku Ministerstva financí Ing. Vlasty Scholzové ve věci výkladu pojmu původní zemědělská usedlost, která ve vyjádření konstatuje: „Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR „zemědělskou usedlostí“ je třeba chápat zejména obytnou část zemědělské usedlosti, chlévy a stodoly se stavebním pozemkem (stavebními pozemky) a potom jednotlivé zemědělské pozemky, jež byly spolu s uvedenými stavbami užívány jako společný komplex. Přitom pouhá okolnost, že k bytovému domu náležela též zahrada o menší výměře (0,2182 ha), jež byla užívána obyvateli domu nikoliv k zemědělské výrobě, nečiní z bytového domu a přilehlé zahrady komplex, který vyhovuje judikatorní definici „zemědělské usedlosti“ ve shora uvedeném smyslu. Nejedná se zde o „soubor zemědělských pozemků, provozních budov a obytné stavby, vytvářející jediný hospodářský celek“.“ Dále se ve vyjádření uvádí, že pro účely oceňování se stavby posuzují podle jejich skutečného účelu užití. Pokud tedy bývalé hospodářské stavby, patřící k původní zemědělské usedlosti, zásadní přestavbou ztratily svůj původní stavebně-technický charakter, tyto stavby již nelze považovat za původní

40

zemědělskou usedlost a při ocenění rodinného domu se striktně nevyžaduje nákladový způsob ocenění. Zde ale vyvstává protiřečení, kdy dle sdělení příslušné sekce Ministerstva financí se v dané situaci nemusí jednoznačně použít nákladová metoda ocenění, ale v cenovém předpisu je jako jediný způsob určený právě nákladový přístup. V současnosti by tedy dva zpracovatelé znaleckých posudků na identickou nemovitost mohli stanovit dvě rozdílné administrativní ceny. V dalších novelizacích vyhlášky bude určitě potřeba konkrétně vymezit, ve kterých případech se tedy má používat porovnávací a ve kterých nákladový způsob stanovení ceny, případně upřesnit pojem původní zemědělská usedlost. Pro většinu běžně obchodovaných staveb se používá porovnávací způsob stanovení ceny, který vychází z tržních principů, a tudíž takto zjištěná cena by se obvykle nejvíc měla přiblížit cenám realizovaným na trhu s nemovitostmi. Tato metoda se užívá i pro dokončené rodinné domy, které splňují další podmínky stanovené vyhláškou. Ocenění rozestavěných staveb je popsáno v § 15 cenového předpisu. Cena stavby se zjišťuje nákladovým způsobem na základě projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem, případně podle předpokládaného stavu stavby po jejím dokončení. Takto stanovená cena se sníží podle stupně rozestavěnosti o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí, které jsou uvedeny v příloze č. 15 vyhlášky. Zde by bylo vhodné zvážit, jestli by pro ocenění rozestavěných rodinných domů, a dalších staveb, které se oceňují v dokončeném stavu porovnávacím způsobem, nebylo vhodné uplatnit postupy užívané u tržního oceňování. Oproti současné metodice by tedy nastala změna pouze ve stanovení předpokládané administrativní ceny stavby po dokončení, která by mohla být určena porovnávacím způsobem. Dále by se postupovalo podle vyhlášky, a tudíž by se stanovená cena snížila podle stupně rozestavěnosti o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí.

3.4.3. Vedlejší stavby Vyhláška č. 387/2011 Sb. v § 2, písm. b), definuje vedlejší stavbu jako stavbu, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku. Zastavěná plocha vedlejší stavby nemůže přesáhnout 100 m2. Vedlejší stavbou není garáž. Pro ocenění vedlejších staveb cenový předpis stanovuje dva způsoby ocenění: -

nákladový způsob podle § 7,

41

-

cena vedlejší stavby je zahrnuta v ceně hlavní stavby oceňované porovnávacím způsobem podle § 26, odst. 4 a § 26a, odst. 4.

V prvním případě, tedy u nákladové metody ocenění, se při stanovení ceny postupuje jako u jiných staveb oceněných nákladovým způsobem, tzn., počet m3 obestavěného prostoru se vynásobí základní cenou z přílohy č. 8 vyhlášky, upraví se koeficienty a sníží o opotřebení. Ve druhém případě se vedlejší stavba samostatně neoceňuje, ale její cena je zahrnuta v ceně hlavní stavby, zjištěné porovnávacím způsobem. Tato možnost se vztahuje pouze k vedlejším stavbám s celkovou zastavěnou plochou do 25 m2, které tvoří příslušenství rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci. Vedlejší stavby, které splňují podmínku velikosti zastavěné plochy, jsou v ceně hlavní stavby oceňované porovnávacím způsobem zahrnuty prostřednictvím znaku vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD, u rekreačních a zahrádkářských chat je to znak příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby ZP 25 m2 včetně). U rodinných domů se tento znak dělí do třech kvalitativních pásem: I. Snižující hodnotu RD, II. Bez vedlejších staveb nebo jejich zastavěné ploše nad 25 m2, III. Standardní příslušenství – vedlejší stavby celkem do 25 m2. Zde vyvstává otázka, proč je hranicí pro odlišný způsob ocenění právě 25 m2. Když cenový předpis umožňuje zahrnout do zjištěné ceny i cenu vedlejších staveb, které splňují podmínku velikosti zastavěné plochy, určitě by vhodným nastavením hodnot jednotlivých kvalitativních pásem šlo zahrnout do zjištěné ceny hlavní stavby i cenu vedlejších staveb o větší celkové zastavěné ploše.

3.4.4. Bytové jednotky Administrativní cena dokončených bytových jednotek ve vícebytových domech se zjišťuje porovnávacím způsobem podle § 25 vyhlášky. Při oceňování se vychází z hodnocených znaků, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty. Aspekty, které se při porovnání berou v úvahu, jsou uvedeny v příloze č. 19 vyhlášky. Měrnou jednotkou, se kterou se při oceňování bytů pracuje, je 1 m2 podlahové plochy. Způsob výpočtu hodnoty této měrné jednotky je stanoven v příloze č. 1 vyhlášky, kde se mimo jiné uvádí, že do úhrnu podlahové plochy se započítává plocha balkónů vynásobená koeficientem 0,17. Plocha lodžií se započítává v plné výši. Hlavní funkce balkónů i lodžií je ale stejná, a to rozšíření provozu bydlení do exteriéru. Započítávat tedy plochu lodžie v plné

42

výši není úplně opodstatněné a ani v praxi nevstupuje do realizované kupní ceny lodžie v takovém rozsahu, jaký mu přikládá cenový předpis. Při oceňování bytových jednotek zpracovatel ocenění posuzuje hodnocené znaky a jejich kvalitativní pásma. Zařazení bytové jednotky do kvalitativního pásma může být ale diskutabilní, protože i když cenový předpis konkrétně popisuje pásma pro daný znak, bytová jednotka nemusí jednoznačně odpovídat ani jedné z možností. Příkladem může být znak stavebně-technický stav, který se dělí na pět kvalitativních pásem: I. Byt ve výborném stavu, II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou III. Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav), IV. Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) V. Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce). Pokud budeme posuzovat bytovou jednotku v panelovém bytovém domě, která má umakartové bytové jádro, ale jinak byla během užívání průběžně udržována a proběhla v ní výměna původních oken např. za okna plastová a další rekonstrukce, zařazení této jednotky do kvalitativního pásma není úplně jednoznačné. Umakartové bytové jádro je sice předpokladem pro provedení rozsáhlejších stavebních úprav, ale bytová jednotka může být udržovaná a nemusí být ve špatném stavebně-technickém stavu. Tento znak by možná bylo vhodné rozčlenit do dvou znaků, kdy jeden by charakterizoval prováděnou údržbu stavby a druhý znak by zohledňoval předpoklad provedení stavebních úprav. Negativem u znaku stavebně-technický stav jsou i výrazné rozdíly ve zjištěných cenách, kdy rozdíl jednoho kvalitativního pásma může znamenat rozdíl řádově stovek tisíc. U nákladového způsobu ocenění se opotřebení stanovuje lineárně nebo analyticky, což umožňuje lépe vystihnout skutečné opotřebení stavby, a tudíž nedochází k tak výrazným rozdílům mezi jednotlivými pásmy. Dalším příkladem komplikací, se kterými se může setkat zpracovatel při porovnávacím způsobu ocenění, je znak úřady v obci, který se dělí na tři kvalitativní pásma: I. Obecní úřad, II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta, III. Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta, banka, policie, soud, pojišťovna apod.

43

Když budeme vycházet z předpokladu, že oceňovaná nemovitost se nachází např. ve městě Lysá nad Labem, v okrese Nymburk, zatřídění do konkrétního pásma nebude jednoznačně dané. V obci je městský úřad se stavebním a živnostenským úřadem, pobočky pojišťoven a bank, pošta, městská policie a další občanská vybavenost. Je zřejmé, že pásmo II. dostatečně nevystihuje vybavenost ve městě, ale pásmo III. stanovuje vybavenost, kterou město splňuje pouze částečně. Zatřídění nemovitosti v daném případě je skutečně nejednoznačné, tím pádem kdykoliv zpochybnitelné. Tyto a další sporné body by vyřešila pouze větší strukturovanost posuzovaných znaků. Dané problémy se zatříděním do vhodného kvalitativního pásma se netýkají pouze bytových jednotek, ale všech staveb oceňovaných porovnávacím způsobem. Přímo s oceňováním bytových jednotek ale souvisí absence znaku, který by zohledňoval ve zjištěné ceně dispoziční řešení bytu. Na trhu s nemovitostmi je obvykle 1 m2 podlahové plochy bytové jednotky 1+kk nabízen za vyšší cenu, než u bytové jednotky 3+kk. Podle cenového předpisu by ale zjištěná cena za 1 m2 těchto dvou bytových jednotek byla stejná, pokud by byty v ostatních parametrech byly totožné. Řešením by mohlo být zavedení dalšího posuzovaného znaku, který by zohledňoval vliv dispozičního řešení na cenu bytu. Jako příklad může sloužit posuzovaný znak umístnění bytu v domě, kde znalec musí zatřídit jednotku do těchto kvalitativních pásem: 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu, ostatní podlaží nevyjmenované, 2. – 4.NP s výtahem.

3.4.5. Nebytové prostory Pro oceňování nebytových prostor stanovuje vyhláška v § 13 nákladový způsob ocenění. Běžným typem nebytového prostoru, který je často obchodován na trhu s nemovitostmi, je garážové stání v hromadných garážích bytového domu. Pojem garážové stání se sice vyskytuje v příloze č. 2 vyhlášky, legislativně ale tento pojem vymezen není. Při oceňování daného typu nemovitostí se v praxi znalci setkávají s problémy zejména z důvodu zjištěné ceny. Tato je, převážně u novostaveb, často i několikrát vyšší, než je realizovaná kupní cena. Je to dáno postupy při stanovení prodejných cen, kdy developeři přenášejí část nákladů na výstavbu garážových stání do cen bytů. Administrativní cena se ale stanovuje nákladovým způsobem, což samozřejmě znamená zohlednění všech stavebních nákladů a tudíž vyšší zjištěnou cenu.

44

3.4.6. Venkovní úpravy Pro ocenění venkovních úprav stanovuje vyhláška tři způsoby ocenění: -

nákladovým způsobem podle § 10, odst. 1, resp. odst. 3,

-

zjednodušeným způsobem ze zjištěné ceny stavby podle § 10, odst. 2,

-

mohou být zahrnuty v ceně staveb oceňovaných porovnávacím způsobem.

Pro případ porovnání budeme posuzovat venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení, u rodinného domu v obci Milovice, v okrese Nymburk. Soubor venkovních úprav tvoří přípojky inženýrských sítí, pilíř pro elektroměr, pilíř pro plynoměr, zpevněné plochy, oplocení a pergola. Venkovní úpravy, které tvoří příslušenství stavby oceňované porovnávacím způsobem, se samostatně neoceňují, ale jejich cena je zahrnuta v ceně této stavby. V příloze č. 5 je uvedeno vzorové ocenění stavby rodinného domu. Rodinný dům splňuje předpoklady pro porovnávací způsob ocenění a jeho příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení. Rodinný dům oceňujeme podle § 26a, a rozsah a provedení venkovních úprav zohledňujeme v kvalitativním pásmu Konstrukce a vybavení nemovitosti, ve znaku č. 9. Tento znak má 5 pásem a dělí provedení venkovních úprav na: -

zanedbatelného rozsahu,

-

minimálního rozsahu,

-

standardního rozsahu a provedení,

-

většího rozsahu nebo nadstandardního provedení,

-

nadstandardního provedení a rozsahu.

Samostatnou cenu venkovních úprav v daném případě nelze stanovit, a tudíž budeme vycházet pro případ porovnání z předpokladu, že jejich cenu můžeme zjistit jako rozdíl mezi situací, kdy tvoří příslušenství rodinného domu venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení a následně druhou situaci, kdy se jedná o venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu. V příloze č. 6 uvádím vzorové ocenění stavby rodinného domu s venkovními úpravami zanedbatelného rozsahu. RD včetně venkovních úprav standardního rozsahu a provedení:

4 506 648,94 Kč

RD včetně venkovních úprav zanedbatelného rozsahu:

4 310 577,93 Kč

Rozdíl:

196 071,01 Kč

Po zaokrouhlení:

196 070,– Kč

45

Pokud budeme tedy vycházet z předpokladu, že zjištěnou cenu venkovních úprav stanovíme jako rozdíl mezi prvním a druhým stavem, tato cena činí 196 070,– Kč.

Postup pro stanovení ceny venkovních úprav nákladovým způsobem stanovuje § 10, odst. 1 cenového předpisu. Jednotlivé venkovní úpravy se oceňují samostatně a jejich cena se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek dané venkovní úpravy základní cenou uvedenou v příloze č. 11, případně č. 5. Dále se násobí koeficienty K5, Ki a Kp. Vzorové ocenění venkovních úprav nákladovým způsobem je uvedeno v příloze č. 7. Výše uvedený rodinný dům splňuje podmínky pro ocenění porovnávacím způsobem, tudíž by venkovní úpravy měly být zahrnuty ve zjištěné ceně hlavní stavby. Pro účel porovnání ale budeme oceňovat tyto úpravy nákladovým způsobem. Budeme vycházet z předpokladu, že v rodinném domě nejsou dokončeny některé z konstrukcí krátkodobé životnosti, a to podlahové krytiny obytných místností a vybavení kuchyně. Tím pádem budeme hlavní stavbu oceňovat nákladovým způsobem, a v tom případě pro ocenění venkovních úprav vyhláška stanovuje dva způsoby ocenění – zjednodušeně ze zjištěné ceny hlavní stavby nebo nákladovým způsobem. Cena venkovních úprav zjištěná nákladovým způsobem činí 308 790,– Kč. Venkovní úpravy lze ocenit i zjednodušeným způsobem, podle § 10, odst. 2. Tyto musí ovšem tvořit příslušenství bytových nebo rodinných domů oceňovaných nákladovým způsobem, nebo musí být s těmito stavbami společně užívány. Zjednodušený způsob ocenění se netýká všech typů venkovních úprav, výjimkou jsou čistírny odpadních vod, odlučovače ropných látek, zemní sklepy, skleníky a fóliovníky, venkovní bazény a zahradní altány. Opět budeme pro případ porovnání vycházet z předpokladu, že rodinný dům je v rozestavěném stavu, kdy je těsně před dokončením, ale chybí podlahové krytiny obytných místností. Proto budeme stavbu oceňovat nákladovým způsobem a venkovní úpravy zjednodušeně ze zjištěné ceny hlavní stavby. Cenový předpis v daném případě umožňuje stanovit cenu venkovních úprav ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny rodinného domu. Podle vypracovaného ocenění, které je v příloze č. 8, se cena venkovních úprav oceněných zjednodušeným způsobem pohybuje v rozmezí 197 180,– Kč, což je hodnota pro 3,5 %, až po 281 680,– Kč, což je 5 % ze zjištěné ceny rodinného domu.

46

Pro ocenění venkovních úprav cenový předpis stanovuje tři způsoby ocenění. Pro případ porovnání zjištěných cen byla provedena tři ocenění souboru venkovních úprav, které tvoří příslušenství rodinného domu v obci Milovice. V prvním případě se vycházelo z předpokladu, že rodinný dům je dokončený, splňuje podmínky pro ocenění porovnávacím způsobem a cena venkovních úprav je tedy zahrnuta v ceně hlavní stavby. Pro případ tohoto porovnání jsme jejich cenu stanovili jako rozdíl mezi situací, kdy tvoří příslušenství rodinného domu venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení a druhou situaci, kdy se jedná o venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu. V dalších dvou oceněních jsme předpokládali situaci, kdy by v daném rodinném domě nebyly dokončeny některé konstrukce krátkodobé životnosti, a to podlahové krytiny obytných místností a vybavení kuchyně. Hlavní stavba by se tedy oceňovala nákladovým způsobem. Tato situace by v praxi neměla mít žádný vliv na cenu venkovních úprav, a tudíž by se i zjištěné ceny měly pohybovat na stejné úrovni. Venkovní úpravy byly oceněny nákladovým způsobem a zjednodušeným způsobem ze zjištěné ceny rodinného domu. Venkovní úpravy zahrnuty v ceně hlavní stavby:

196 070,– Kč

Nákladový způsob ocenění venkovních úprav:

308 790,– Kč

Zjednodušený způsob ocenění venkovních úprav:

197 180,– Kč - 281 680,– Kč

Z porovnání zjištěných cen vyplývá, že je mezi nimi značný rozdíl, který v případě prvního a druhého ocenění činí více než 112 000,– Kč. Vyhláška sice předepisuje, který způsob ocenění musí znalec použít a jednotlivé přístupy nelze zaměňovat, pořád se ale jedná o identický soubor venkovních úprav, které by při sjednávání kupní ceny ovlivňovaly její výši stejným způsobem. Pokud tvoří venkovní úpravy příslušenství rodinného domu oceněného nákladovým způsobem, cenový předpis umožňuje jejich ocenění dvěma způsoby. Zde má tedy zpracovatel ocenění na výběr, jestli ocenění každou z venkovních úprav samostatně nákladovým způsobem, nebo zjednodušeně ze zjištěné ceny rodinného domu. Při zjednodušeném způsobu ocenění je možnost stanovit cenu v rozmezí 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny rodinného domu. Jedná se o situaci, se kterou se znalci ve své praxi často setkávají a je jenom na jejich posouzení, kterou metodu použijí. Při oceňování podle cenového předpisu by ale zjištěná cena měla být jednoznačná a neměl by zde být prostor pro dvojí interpretaci. Při porovnání se ale rozdíl mezi zjištěnými cenami pohybuje v rozmezí cca 27 000,– Kč až 111 000,– Kč.

47

3.4.7. Kombinace nákladového a výnosového způsobu Kombinace nákladového a výnosového způsobu je popsána v § 22 a § 23 vyhlášky. I tento přístup k oceňování nemovitostí sebou nese několik nejasností případně sporných otázek. V § 22, odst. 2 cenového předpisu je uvedeno, že v případě kdy stavba není pronajata, ale její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje, ocení se i taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočte ve výši obvyklého nájemného. Zde ale vyvstává otázka účelu užití stavby. Nevyužívaný objekt bývalé prodejny, který má např. nefunkční rozvody vytápění, nebo byla provedena demontáž vnitřního hygienického vybavení, již sice neumožňuje bez stavebních úprav pronajmutí k původnímu účelu užití, je tady ale možnost pronajmout objekt k jiným účelem. Vady, které znemožňují užívání stavby pro provoz prodejny, nemusí být funkčním nedostatkem, když bude objekt užíván např. ke skladovacím účelům. Důležitým faktorem je ale správné stanovení všech pronajatelných ploch. Ve vyhlášce tedy chybí upřesnění, jestli se stavebně technický stav posuzuje podle původního účelu užití stavby, nebo může zpracovatel ocenění zvažovat i jiné možnosti.

3.4.8. Cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby § 21, odst. 1, vyhlášky ukládá zpracovateli ocenění povinnost přičíst k ceně zjištěné nákladovým způsobem podle § 3 až 13 cenu technologického zařízení určujícího účel užití stavby. Cenu lze stanovit podle výše nákladů na pořízení zařízení, která se sníží o opotřebení a upraví koeficientem prodejnosti Kp stavby. Tato povinnost byla zavedena v roce 2011 vyhláškou 364/2010 Sb., dosud ovšem nebyly upřesněny konkrétní postupy pro ocenění. Cenový předpis je v tomhle ohledu značně stručný a proto táto povinnost sebou přináší několik nejasností. Vyhláška nedefinuje, co je ještě součástí stavby a je zahrnuto v její ceně, a co je již technologickým zařízením a vyžaduje tedy samostatné stanovení ceny. Příkladem může být stavba, která je užívána jako kotelna. Ve výčtu konstrukcí a vybavení je i položka vytápění, a tudíž by znalec mohl zohlednit případné nadstandardní provedení kotlů, rozvodů a dalších zařízení posouzením těchto konstrukcí jako nadstandardních. Tyto konstrukce jsou ovšem i technologickým zařízením určujícím účel užití stavby. Zde tedy v podstatě vzniká dvojí ocenění jedné konstrukce, která je již zahrnuta v ceně stavby a následně by podle cenového předpisu měla být její cena přičtena i jako cena technologického zařízení.

48

Dalším problémem je odborná způsobilost znalců, kteří mají převážně stavební vzdělání, a oceňování technologických zařízení spadá spíš do kompetence odborníků např. se strojařským vzděláním. Vyhláška sice předepisuje stanovení ceny na základě výši nákladů na pořízení, způsob jejich určení ovšem neuvádí. Tvůrci cenového předpisu by určitě měli této problematice věnovat ve vyhlášce víc prostoru a omezit možnost nejasné interpretace a problémů při stanovení zjištěné ceny.

4. Oceňování pozemků Pozemek je v § 27 zák. č. 344/92 Sb.16, definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Jako parcela se označuje pozemek, který je geometricky a polohově určen, je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemky jsou přírodním zdrojem s limitovanou rozlohou, není možné je nějakým způsobem reprodukovat nebo rozšiřovat a jejich množství pozemků je tedy omezeno na již existující pozemky. Zákon o oceňování majetku17 dělí v § 9 pozemky pro účely ocenění na: a) stavební pozemky b) zemědělské pozemky c) lesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky e) jiné pozemky. Oceňování pozemků upravuje vyhláška č. 387/2011 Sb., ve třetí části, v § 27 - § 32. Při stanovení zjištěné ceny se vychází ze stavu uvedeného v katastru nemovitostí. V případě, kdy je mezi zápisem v katastru nemovitostí a skutečným stavem nesoulad, se pozemek oceňuje podle skutečného stavu.

4.1. Stavební pozemky Zákon o oceňování majetku18 definuje jako stavební pozemky:

16

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 18 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 17

49

a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Cena stavebních pozemků se v první řadě zjišťuje na základě cenových map, ve kterých obce mohou stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků. Tyto ceny vycházejí z informací o realizovaných kupních cenách za 1 m2 pozemků na územích daných obcí, které prodávající zasílají obci při prodeji nemovitosti. Tato informační povinnost platí pouze v případech, kdy ji obec stanoví obecně závaznou vyhláškou. Zavedení cenové mapy ale není pro obec povinností. Oceňování stavebních pozemků, které jsou uvedeny v cenové mapě, vymezuje § 27 vyhlášky č. 387/2011 Sb. Je zde uveden i bližší popis a požadovaná forma provedení cenových map, které musí obsahovat textovou i grafickou část. Textová část cenové mapy obsahuje analýzu základny místního trhu s nemovitostmi, komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje vzhledem k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které by mohly ovlivňovat kvalitu trhu. Dále musí textová část obsahovat popis předlohy použitého mapového podkladu včetně posouzení souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem, komentář ke zdrojům cen, popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti. Grafická část musí zahrnovat mapu s vyznačenými stavebními pozemky na území obce v měřítku minimálně 1:5000, popisné údaje a ceny konkrétních pozemků, případně skupin pozemků se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností. Při ocenění pozemku podle cenové mapy se použijí stanovené ceny bez jakýchkoliv úprav koeficienty, srážkami, přirážkami atd. Pokud cena uvedena v cenové mapě není stejná pro všechny pozemky, které tvoří jednotný funkční celek, při oceňování se postupuje jako u pozemků neuvedených v cenové mapě. 50

S výjimkou cenových map v měřítku větším než 1:1000 včetně, se samostatným, odděleným oceněním pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených.19 Postup pro oceňování stavebních pozemků neuvedených v cenové mapě stanovuje vyhláška v § 28, § 28a nebo § 32. Základní ceny za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného, případně vzorce pro výpočet základních cen, jsou uvedeny v § 28, odst. 1 platné vyhlášky. Základní cena stavebních pozemků např. na území hlavního město Prahy činí 2 250 Kč, pro pozemky v Brně a Ostravě je základní cena stanovena ve výši 1 100 Kč. Základní cena stavebních pozemků na území obcí, pro které vyhláška nestanovuje konkrétní částku, se zjistí výpočtem podle vzorce, který vychází z počtu obyvatel v obci a polohy daného katastrálního území vzhledem k sousedství některých vyhláškou stanovených měst. Pro obce, jejichž některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy, základní cenu vypočteme podle vzorce: ZC = Cp x 5,00, a např. pro obce, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím měst Brno a Ostrava, je stanoven vzorec: ZC = Cp x 3,50, kde Cp … cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414, v němž a … počet obyvatel v obci; pro a vždy platí, že když je počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a = 1000. Základní ceny stavebních pozemků v ostatních obcích, resp. vzorce pro výpočet těchto cen, jsou uvedeny v § 28, odst. 1 vyhlášky. Základní cena stavebních pozemků, které leží v katastrálních území odloučených od obce tak, že nesousedí s ostatními katastrálními územími této obce, se dále upravuje ještě koeficientem 0,65.

19

§ 27, odst. 6 vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

51

Základní ceny pozemků se dále upravuje přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 vyhlášky a násobí se koeficienty Ki a Kp. Tyto koeficienty jsou uvedeny v přílohách č. 38 a č. 39 vyhlášky. Přirážky a srážky se stanovují zejména na základě vlivu polohy a ostatních vlivů, které působí především na využitelnost pozemků pro stavbu. Zpracovatel ocenění musí tyto úpravy dostatečně zdůvodnit. Argumentem pro snížení základní ceny pozemku můžou být např. ztížené základové podmínky, přístup po nezpevněné komunikaci, negativní účinky okolí, nebo chybějící možnost napojení na některou z inženýrských sítí. Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízení, možnost napojení na veřejný rozvod plynu a další vlivy musí znalec v základní ceně pozemku zohlednit prostřednictvím přirážky. Tyto úpravy se realizují připočtením nebo odečtením procent ve vyhláškou stanovené výši. Pokud je nezastavěný pozemek určený k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou, oceňuje se podle § 28, odst. 3 vyhlášky. Je-li z těchto vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá část pozemku, která bude v budoucnu zastavěna stavbou, případně je-li zvláštním právním předpisem stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, vynásobí se cena zbývající část pozemku koeficientem 0,40. Tento koeficient je užíván také u oceňování pozemků zahrad a ostatních ploch, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28, odst. 2 vyhlášky. Tyto zahrady a ostatní plochy se oceňují podle § 28, odst. 5. Pokud z vyjmenovaných dokladů budoucí skutečně zastavěná část pozemku zřejmá není, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. § 28, odst. 4 stanovuje podmínky pro ocenění nezastavěných pozemků určených rozhodnutím o změně využití území pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochu nebo pozemků takto již užívaných. Zjištěná cenu je cenou stanovenou podle § 28, odst. 1, vynásobenou koeficientem 0,50, upravenou o přirážky a srážky a koeficienty Ki a Kp. § 28, odst. 6, vymezuje zásady pro zjištění ceny pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace, včetně jejich součástí a veřejné prostranství, které není součástí komunikace. Odst. 7 stavuje podmínky pro ocenění pozemků, na které bylo vydáno rozhodnutí o změně využití území, týkající se těžebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek. 52

V odst. 9 je uvedena podmínka pro minimální cenu stavebního pozemku, která musí činit nejméně 20 Kč/m2. Znalec musí při oceňování pozemku důkladně posuzovat veškeré faktory, které by mohly ovlivnit zjištěnou cenu. K změně může dojít i bez konkrétního zásahu, v závislosti na tom, jaké lze očekávat využití pozemku v budoucnu. Na cenu pozemků může mít vliv i významnost obce, výhodnost polohy pozemku na území obce, komerční využitelnost pozemku, změna územního plánu, změna okolní zástavby, nově vybudované komunikace a další vlivy. Uvedené vlivy můžou ale ovlivňovat výslednou cenu i negativně a hodnotu pozemků snížit. Při zjišťování ceny pozemků tedy musí zpracovatel ocenění, na základě všech dostupných dokumentů, brát v úvahu i jejich budoucí stav a případnou změnu v účelu využití.

4.2. Zemědělské pozemky Zákona č. 151/1997 Sb., definuje zemědělské pozemky jako ty pozemky, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina. Označení louka a pastvina se v současnosti již nepoužívá a bylo nahrazeno označením trvalý travní porost. Při oceňování zemědělských pozemků je nutno nejprve zjistit, jestli se nejedná o stavební pozemek ve smyslu § 9 zákona č. 151/1997 Sb., případně jestli pozemek není zahrnut do platného územního nebo regulačního plánu obce. Pokud je předmětem ocenění pozemek, který je v katastru nemovitostí veden jako zahrada, musí zpracovatel ocenění prověřit, jestli tento pozemek netvoří jednotný funkční celek se stavbou a zastavěným pozemkem. Dále znalce musí prověřit, zda pozemek není zalesněn, a tudíž by se nejednalo o zemědělský, ale lesní pozemek. Postup pro ocenění zemědělských pozemků předepisuje prováděcí vyhláška v § 29, a to na základě bonitovaných půdně ekologických jednotek. Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků je stanovena na základě agronomicky zvláště významných charakteristik klimatu, konfigurace terénu a půdních podmínek, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické hodnocení. Konkrétní vlastnosti této jednotky jsou vyjádřeny pětimístným číselným kódem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí pro jednotlivé parcely. Jeden pozemek může mít dva i více kódů BPEJ, např. když část pozemku je v rovině a část ve svahu.

53

Základní ceny pozemků, rozdělených na základě BPEJ, uvádí příloha č. 22 vyhlášky. Tyto ceny se dále upravují se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23. Přirážky se vztahují pouze k vzdálenosti katastrálního území, ve kterém oceňovaný zemědělský pozemek leží, od obcí určených touto přílohou. Jako vzdálenost se uvažuje nejkratší vzdálenost mezi hranicemi katastrálních území, bez ohledu na polohu oceňovaného pozemku v daném katastrálním území. Srážky se používají v případech, kdy bylo stanoveno průkazné snížení využitelnosti pozemku. Může se jednat např. o zvýšenou balvanovitost, potřebné odvodnění, imisní zatížení a zvýšený výskyt stožárů elektrovodných zařízení. Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39.20 Pokud oceňovaný zemědělský pozemek není více než 6 let obhospodařován a jsou na něm lesní porosty starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32, odst. 4, tedy jako pozemek, který není prokazatelně stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy. Stanovená hodnota se vynásobí koeficientem 0,65. Zjištěná cena zemědělských pozemků musí činit nejméně 1 Kč/m2.

4.3. Lesní pozemky Jako lesní se označují ty pozemky, které jsou takto zapsány v katastru nemovitostí a nelesní pozemky, které jsou zalesněny. Zákon č. 151/1997 Sb., předepisuje pro ocenění lesních pozemků výnosový a porovnávací způsob, podrobnosti uvádí prováděcí vyhláška v § 30. Základní cena se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Soubory lesních typů SLT jsou jednotky typologického systému, které sdružují lesní typy podle ekologické příbuznosti vyjádřené hospodářsky významnými vlastnostmi stanoviště. Lesní typy jsou zakresleny v lesnických typologických mapách.21 Kódy SLT jsou uvedeny v lesním hospodářském plánu a ceny za 1 m2 jednotlivých souborů lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24 vyhlášky. Základní cena lesního pozemku je součtem cen všech jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Tato cena se dále upravuje

20

§ 29, odst. 3 vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 21 Příloha č. 24 k vyhlášce č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

54

se zdůvodněním srážkami podle vyhlášky č. 25 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. Mezi srážky, které zohledňují negativní vlivy působící na lesní pozemek, patří např. zhoršené odtokové poměry, tvar lesního pozemku, omezené hospodaření. Cena lesního pozemku musí činit nejméně 1 Kč/m2.

4.4. Pozemky vodních ploch § 2, písm. g) vyhlášky č. 387/2011 Sb., vymezuje pozemek vodní plochy jako pozemek s vodním dílem, kromě pozemku rybníku a malé vodní nádrže, a dále pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, na němž je koryto vodního toku, předtím neuvedená vodní nádrž a zamokřená plocha. Vyhláška určuje zásady pro oceňování pozemků vodních ploch v § 31, kdy odkazuje na jiné části tohoto předpisu. Cena pozemku zastavěného hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle § 4 jako inženýrské a speciální pozemní stavby, se na základě ustanovení § 31, odst. 1, zjistí podle § 28, odst. 2, tedy jako stavební pozemek. Pokud je pozemek určen k zastavění těmito stavbami podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístnění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou, při ocenění se postupuje podle § 28, odst. 3, tedy jako u pozemků určených k zastavění. V případě, že je pozemek nezastavěný, ale funkčně souvisí se stavbou vodního díla, zjistí se jeho cena podle § 28, odst. 2 vyhlášky a vynásobí se koeficientem 0,2. Prováděcí vyhláška v § 2, písm. h) definuje rybník jako uměle vytvořenou vodní nádrž, určenou především k chovu ryb, s přírodním dnem a technickou vybaveností nutnou k regulaci vodní hladiny. Malá vodní nádrž je pod písm. i) definována jako uměle vytvořená nádrž s objemem do 2 milionů m3 po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m, měřeno na pevné dno a stoletým průtokem v profilu hráze do 60 m3/s nebo u nádrží s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrže a kapacity přivaděče. Cena pozemku rybníku nebo malé vodní nádrže, včetně jejich částí pod hrází a s jejich dalšími stavebními součástmi, jakož i pozemku, který je určen regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou ke stavbě rybníku a malé vodní nádrže, se zjistí jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu Ki z přílohy č. 38, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a

55

a) koeficientu 0,06 u pozemku v zastavěném území, nebo b) koeficientu 0,05 v nezastavěném území.22 Cena pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i cena přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku, se zjistí jako součin jejich výměry v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu 0,07 a koeficientu Kp z přílohy č. 39.23 Ceny pozemků vodních ploch, zjištěná podle § 31, odst. 2 až 5, musí činit nejméně 10 Kč/m2. Cena pozemků zamokřených ploch, močálu, mokřadu a bažiny se stanoví jako součin jeho výměry v m2, koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků pro dané katastrální území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu Kp z přílohy č. 39 vyhlášky. Cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %. Zjištěná cena ale musí činit nejméně 1 Kč/m2.

4.5. Trvalé porosty Zjištěná cena pozemků nezahrnuje cenu porostů, které se na těchto pozemcích nacházejí. Cena porostů se tedy stanovuje samostatně. Zákon č. 151/1997 Sb. dělí trvalé porosty na: a) lesní porosty, b) ovocné dřeviny, c) vinnou a chmelovou révu, d) okrasné rostliny. Způsoby jejich ocenění předepisuje vyhláška č. 387/2011 Sb., v páté části, v § 35 - § 42. Lesní porosty se oceňují podle § 35 - 38. Pro ocenění těchto porostů je stanoven nákladový a výnosový způsob. Pro stanovení základní ceny skupiny dřevin v určitém věku musí zpracovatel ocenění určit skupinu lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, stáří, bonitního stupně, obmytí a zakmenění. Tyto údaje lze zjistit z lesního hospodářského plánu nebo lesní hospodářské osnovy, ale je nutno je na místě ověřit, a případně stanovit potřebné údaje podle skutečného stavu.

22

§ 31, odst. 4 vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 23 § 31, odst. 5 vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

56

Stanovená základní cena se dále upravuje přirážkami a srážkami podle přílohy č. 31 prováděcí vyhlášky. Základní cena může být snížena např., když se jedná o porosty v lesích zvláštního určení, tzn. v 1. a 2. zóně národního parku, v pásmu hygienické ochrany vodního zdroje I. st., nebo v ochranném pásmu zdroje přírodní léčivé a stolní minerální vody. Přirážky lze použít u geneticky cenných lesních porostů. Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem, podle § 41, odst. 1. Základní ceny jsou uvedeny v přílohách č. 34 – 36 vyhlášky. Zpracovatel ocenění musí vycházet z druhu dřevin, jakosti odrůdy, věku porostů, pěstebního tvaru, zdravotního stavu a ošetřování nebo způsobu založení jejich porostu. Je nutno zohlednit také stanovištní podmínky, tzn. množství živin v půdě, mocnost půdní vrstvy, hloubku a množství podzemní vody, nadmořskou výšku, průměrnou roční teplotu atd. Pokud se totiž nároky příslušného druhu nebo odrůdy liší od podmínek stanoviště, může být výsledkem zhoršený zdravotní stav těchto porostů, což se negativně promítne v kvalitě a množství sklizně. Okrasné dřeviny se oceňují nákladovým způsobem podle § 41, odst. 2., přičemž základní ceny jsou uvedeny v příloze č. 37. Tato příloha také uvádí možné důvody pro úpravu základních cen přirážkami a srážkami. Cenový předpis umožňuje i ocenění porostů zjednodušeným způsobem, a to lesních porostů podle § 40 a ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů podle § 42. Tento postup se ovšem týká pouze oceňování trvalých porostů pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí, popřípadě pro účely určené zvláštním právním předpisem. Při oceňování lesních porostů se vychází z výměry určitého druhu dřevin na lesním pozemku, věku porostů, bonitního stupně a zakmenění. Převodní tabulky bonitních stupňů lesních dřevin jsou uvedeny v příloze č. 27 vyhlášky. Tento způsob zjišťování ceny znamená značné zjednodušení oceňování lesních porostů, s cílem přiblížení zjišťovaných cen k jejich reálným hodnotám. Ovocné dřeviny, vinné révy, okrasné rostliny a jejich smíšené porosty lze ocenit zjednodušeným způsobem, pokud se nacházejí na pozemcích ve funkčním celku s rodinným domem, stavbou pro rodinnou rekreaci, bytem nebo nebytovým prostorem a celková pokryvná plocha těchto porostů je nejvýše 1 500 m2 včetně. Cena ovocných dřevin se tedy zjistí vynásobením zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů a koeficientu 0,045, pro ocenění okrasných rostlin je stanoven koeficient 0,085, pro smíšené porosty 0,065.

57

Stanovené podíly na cenách funkčně spojených pozemků vznikly na základě analýzy údajů příslušných podkladů z jednotlivých finančních úřadů. Pokryvnou plochou se rozumí plocha kolmých průmětů obsahu všech korun jednotlivých rostlin na povrch pozemku, jehož jsou součástí, tzn. průmět obrysu koruny do vodorovné roviny, u více porostů ve skupině pak obalová čára těchto průmětů.

4.6. Problémy a sporné otázky Tržní cenu pozemků ovlivňuje několik činitelů. Významným faktorem jsou informace o možném využití pozemků s přihlédnutím k časovému horizontu, v němž se daný vývoj předpokládá. Příkladem můžou být zemědělské pozemky s obvykle nízkou hodnotou, která ale stoupá v závislosti na očekávání případných změn využití pro jiné účely, např. pro bytovou výstavbu. Proto i zpracovatel ocenění podle cenového předpisu nemůže vycházet pouze z údajů uvedených v katastru nemovitostí, ale musí posuzovat všechny možné vlivy, a také prověřit územní plán a veškeré územně plánovací informace. Prováděcí vyhláška sice také předepisuje úpravu zjištěné ceny přirážkami a srážkami dle příloh č. 21, 23 a 25, ale tyto zpravidla nejsou schopny zohlednit všechny faktory, které působí na nemovitost.

4.6.1. Cenové mapy stavebních pozemků Stavební pozemky se podle cenového předpisu v první řadě oceňují cenami, které jsou uvedeny v cenových mapách obcí. Tyto ceny vycházejí z informací o realizovaných kupních cenách při prodeji nemovitosti. Pro rok 2012 má platnou cenovou mapu 15 obcí, a to Bílina, Brno, Hodonín, Horoměřice, Karviná, Klatovy, Kyšice, Mladá Boleslav, Most, Olomouc, Osek, Ostrava, Praha, Terezín a Zlín. Cenové mapy by ideálně měly být aktualizovány jednou ročně, stejně jak je tomu u oceňovací vyhlášky. Některé obce tyto aktualizace skutečně jednou ročně provádějí, a to Horoměřice, Karviná, Olomouc, Ostrava a Praha. Ostatní obce aktualizují cenové mapy nepravidelně, případně neprovedly aktualizaci již několik let. Pro ocenění stavebních pozemků na území obcí Bílina a Zlín se používá cenová mapa platná již od roku 2008, obce Most a Terezín užívají cenovou mapu s účinností od roku 2009 a cenová mapa stavebních pozemků na území obcí Kyšice a Mladá Boleslav je z roku 2010. Nejhorší situace v aktuálnosti cenových map je ale v obci Osek, v okrese Teplice, kdy je i v současnosti užívána mapa s účinností od 1. dubna 2000. V daném případě je evidentní, že tato mapa již nemůže mít pro aktuální oceňování žádnou vypovídací schopnost a že se jedná o

58

dokument, který v žádném případě nemůže dostatečně sloužit pro zjištění ceny pozemků pro rok 2012. Situace na trhu s nemovitostmi se neustále mění, a ani aktualizace prováděné jednou ročně nedokážou zcela zohlednit skutečný stav. Zejména když ceny stanovené cenovou mapou se při oceňování používají bez jakékoliv možnosti úprav koeficienty, srážkami, přirážkami atd. V případě obce Osek je na zvážení, zda tuto cenovou mapu raději nezrušit a nepostupovat jako v případě jiných obcí bez cenové mapy, tedy podle základních cen a koeficientů, které jsou pravidelně aktualizovány cenovým předpisem. Cenovou mapu z roku 2000 nelze považovat za spolehlivý a odůvodnitelný nástroj cenové argumentace pro oceňování v roce 2012.

4.6.2. Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě Stavební pozemky, které nejsou uvedeny v cenové mapě stavebních pozemků pro danou obec, resp. pozemky na území obce, která nemá zavedenou cenovou mapu, se oceňují podle § 28 vyhlášky. Základní ceny těchto pozemků jsou uvedeny v odst. 1, a dále se upravují přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 vyhlášky a vynásobí se koeficienty Ki a Kp. Maximální výši jednotlivých přirážek a srážek stanovuje vyhláška a zpracovatel ocenění musí prokazatelně zdůvodnit jejich použití. V některých případech ovšem ani tyto úpravy nedokážou dostatečně přiblížit zjištěnou cenu cenám realizovaným na trhu. Příkladem může být stavební pozemek, který se nachází v sousedství rušné silnice, kde denně projíždějí tisíce nákladních automobilů, a způsobují neúměrný hluk, otřesy a prašnost. Tento pozemek určitě nebude atraktivní pro potenciální zájemce o stavbu rodinného domu. Pokud se nenachází v lokalitě, která je zajímavá z hlediska komerčního využití, nebude vhodný ani pro případný podnikatelský záměr, např. nebytovou výstavbu. Jedná se tedy o zřejmé negativní účinky okolí, které snižují uplatnění daného pozemku na trhu s nemovitostmi, a je nepochybné, že prodávající by musel výrazně upravit prodejní cenu nemovitosti, pokud by ji chtěl prodat. Na základě oceňovací vyhlášky lze pro negativní vlivy okolí ale uplatnit srážku pouze do výše 10 % ze základní ceny pozemku. Už samotné základní ceny stavebních pozemků, upravené koeficienty, jsou často výrazně odlišné od cen realizovaných na trhu. Např. stavební pozemky určené pro výstavbu rodinných domů v proslulé lokalitě Kersko, v katastrálním území Hradištko u Sadské, jsou obchodovány na úrovni 900 – 1 000 Kč/m2.

59

Základní cena stanovená vyhláškou je 35 Kč/m2 24. Po úpravě koeficienty Kp, Ki a 0,80 tato cena činí 98,60 Kč/m2. Koeficient 0,80 byl použit z toho důvodu, že budoucí skutečně zastavěná část pozemku není zřejmá. Pro obec Hradištko lze na základě přílohy č. 21 vyhlášky použít přirážku v maximální výši 125 % za výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného. Další přirážku lze uplatnit za polohu v turisticky významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen v maximální výši 400 % ze základní ceny. Po aplikaci obou přirážek by výsledná cena činila 616,20 Kč/m2 (viz. příloha č. 9), což by bylo pouze na úrovni 62 – 68 % obchodovaných cen. Obě tyto přirážky ovšem musí zpracovatel ocenění prokazatelně zdůvodnit. Dalším příkladem jsou ceny pozemků v obci Přerov nad Labem, v okrese Nymburk. Nabídkové ceny těchto nemovitostí činí cca 1 500 Kč/m2 (viz příloha č. 10). Základní cena zjištěná podle § 28, odst. 3b vyhlášky, po úpravě koeficienty Kp, Ki, 0,80 a po přirážce 10 % za možnost napojení na rozvod plynu a srážce 5 % za chybějící možnost napojení na veřejný vodovod, činí 109,33 Kč/m2. Pro obec Přerov nad Labem lze použít přirážku v maximální výši 125 % za výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného. Zjištěná cena pak činí 245,99 Kč/m2, což je cena několikanásobně násobně nižší, než nabídkové ceny stavebních pozemků v této obci. Ze zjištěných skutečností vyplývá, že administrativní ceny jsou v některých případech značně vzdálené realizovaným kupním cenám, resp. požadovaným cenám za tyto nemovitosti.

4.6.3. Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Pozemky a jejich části, které prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do územního plánu, nebo platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se oceňují podle § 32, odst. 1 vyhlášky. Územní plán stanovuje základní koncepci rozvoje území obce, plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury. Také vymezuje zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby a stanovuje podmínky pro využití těchto ploch a koridorů. Vymezené plochy často ale nerespektují skutečné hranice individuálních pozemků. Grafická část územního plánu je vypracována převážně na geodetické mapě v měřítku 1:5000, případně větším. V těchto případech nelze konkrétně zjistit, kudy vede hranice mezi jednotlivými 24

Cena je určena podle § 28, písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 538 obyvatel v obci.

60

plochami, a zpracovatel ocenění může mít problém s přesným zatříděním oceňovaného pozemku. Těmto nejasnostem by bylo možné předejít, kdyby textová část územního plánu obsahovala seznam konkrétních pozemků označených parcelním číslem, které leží v dané ploše.

4.6.4. Oceňování lesních porostů Cenový předpis stanovuje dva způsoby ocenění lesních porostů. Podrobné ocenění všech porostů podle § 35 až 38 nebo zjednodušený postup podle § 40. V obou případech je ocenění založeno na použití konkrétních údajů o porostech. Zde vyvstává problém s odborností znalců v základním oboru Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí, kteří bývají běžně pověřeni vypracováním znaleckých posudků o ceně pozemků. Prováděcí vyhláška stanovuje znalci použít údaje z lesního hospodářského plánu nebo lesní hospodářské osnovy a tyto ověřit a případně upravit podle skutečného stavu. Každý z oceňovaných porostů je tedy potřeba na místě identifikovat. To ale může být značně problematické, především pokud se jedná o lesní pozemek s větší výměrou, případně je daný lesní pozemek součástí většího lesního celku. Ocenění porostů pouze na základě údajů z předepsaných dokumentů, bez ověření na místě, může vést k výrazným odchylkám ve zjištěné ceně, přičemž ceny lesních porostů dosahují vysokých částek. Může také nastat situace, kdy část porostu je již odtěžena, nebo tyto porosty mohou být poškozeny. Rovněž může být část porostů vykácena a původní lesní pozemek může být užíván k jiným účelům. V případě oceňování lesních pozemků a porostů je tedy nezbytné, aby znalec požádal o provedení tohoto ocenění specialistu pro danou oblast s patřičným vzděláním, kterým může např. odborný lesní hospodář. V posudku je pak nutné uvést, kdo ocenění provedl, a tedy odpovídá za zjištěnou cenu.

4.6.5. Oceňování trvalých porostů zjednodušeným způsobem Ovocné dřeviny, vinné révy, okrasné rostliny a jejich smíšené porosty lze ocenit zjednodušeným způsobem, pokud splňují konkrétní předpoklady stanovené v § 42 vyhlášky. Cena trvalých porostů se zjistí vynásobením zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů a koeficientu pro daný typ porostů.

61

Pokryvnou plochou se rozumí plocha kolmých průmětů obsahu všech korun jednotlivých rostlin na povrch pozemku, tzn. průmět obrysu koruny do vodorovné roviny. U více porostů ve skupině pak obalová čára těchto průmětů. Je zřejmé, že tato plocha je obtížně stanovitelná a měřitelná. Její hodnotu také může ovlivňovat několik činitelů, např. aktuální vegetační období, prováděné zahradní úpravy jako je stříhání živých plotů, nebo fyzické poškození porostů, kdy dojde ke změně jejich kolmého průmětu.

4.6.6. Oceňování okrasných porostů V případě, že se ocenění neprovádí pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí, popřípadě pro účely určené zvláštním předpisem, se cena okrasných porostů zjistí podle § 41, odst. 2, který odkazuje na přílohu č. 37 vyhlášky. Základní ceny okrasných porostů vycházejí z jejich rozdělení na stromy, keře a liány, trvalky, neprodukční trávníky a živé plůtky, ploty a stěny. Dále se dělí na skupiny podle vzácnosti či náročnosti pěstovaní a konečná cena se odečte z tabulky podle věku porostu. Zatřídění do skupin provádí zpracovatel ocenění na základě seznamu vyjmenovaných porostů, které jsou uvedeny v příloze. Tento seznam čítá celkem 732 druhů porostů. Základní cena se dále upravuje přirážkami a srážkami, polohovým koeficientem K5, koeficientem typu zeleně a stanoviště okrasných rostlin Kz a koeficientem prodejnosti Kp. Zjištěná cena může po úpravách klesnout až na 1 % základní ceny. Určení správných druhů některých porostů je značně složitý proces. Některé z trvalek, léčivek, aromatických a kořenových bylin a okrasných trav mají část roku zachovanou pouze podzemní část a nadzemní část je suchá, případně má opadané listy. I zkušený dendrolog může mít problém určit konkrétní kultivary v rámci jednoho druhu okrasných dřevin, pokud je oceňovaný porost např. v období vegetačního klidu. Ceny stanovené cenovým předpisem jsou ale jedinou normou, která může složit např. pro vyčíslení škody na trvalých porostech. Je ale zřejmé, že znalec zabývající se nemovitostmi, nemůže mít dostatečné znalosti pro oceňování všech rostlin, a tudíž i zde vyplývá nutnost spolupráce s odborníkem na danou oblast.

62

5. Případová studie Případová studie pojednává o metodách oceňování bytového domu. Zjištěná cena je zde stanovena dvěma způsoby. V prvním případě se jedná o jeden celek, který lze pronajmout, v druhém případě je dům rozdělen prohlášením vlastníka na jednotlivé bytové jednotky a nebytový prostor. Budeme tedy posuzovat, jak se změní administrativní cena nemovitosti tím, že se změní způsob vlastnictví, bez stavebně-technických změn stavby. Pro danou nemovitost budou tedy uplatněny všechny tři metody, které předepisuje oceňovací vyhláška. V prvním případě bude provedeno ocenění kombinací výnosového a nákladového způsobu, ve druhém případě bude cena stanovena jako součet zjištěných cen bytových jednotek oceněných porovnávacím způsobem a nebytové jednotky oceněné nákladovým způsobem. Dále bude provedeno srovnání, jak se změní zjištěná cena bytové jednotky, když se změní způsob jejího využití, tzn., když bude provedena změna využití na nebytovou jednotku, bez stavebně-technických změn. V prvním případě, tedy u ocenění bytové jednotky, bude cena zjištěná porovnávacím způsobem, ve druhém případě, tedy u nebytové jednotky, bude cena stanovena nákladově.

5.1. Související právní úprava Zpracovatel ocenění při své práci vychází především ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a aktuální prováděcí vyhlášky č. 387/2011 Sb. Ve znalecké praxi ale musí využívat i poznatky, pravidla a závěry plynoucí z dalších právních norem. Pro zpracování této případové studie jsou důležité zejména zákony č. 344/1992 Sb., č. 72/1994 Sb., č. 183/2006 Sb., a č. 116/1990 Sb.

5.1.1. Zákon č. 344/1992 Sb. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) v § 1, odst. 2 definuje katastr jako soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona. Katastr je důležitým zdrojem informací, který slouží k ochraně vlastnických práv k nemovitostem, k oceňování nemovitostí, pro daňové a poplatkové účely, pro rozvoj území,

63

k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Katastr nemovitostí je veden jako informační systém o území České republiky. Základní územní jednotkou je katastrální území. Údaje z katastru poskytují pracoviště katastrálních úřadů ve formě veřejných listin. K údajům vedeným ve formě počítačových souborů může každý získat dálkový přístup pomocí počítačové sítě do centrální databáze, která je pravidelně aktualizovaná z podkladů, průběžně dodávaných katastrálními pracovišti.

5.1.2. Zákon č. 72/1994 Sb. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Dále upravuje podmínky vzniku spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. Zákon také upravuje práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy. Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor. V § 2 zákon o vlastnictví bytů vymezuje základní pojmy pro účely tohoto zákona, a to budova, byt, nebytový prostor, dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví, rozestavěný byt, rozestavěný nebytový prostor, společné části domu, jednotka, podlahová plocha bytu a nebytového prostoru a zastavěný pozemek. Práva a povinnosti vlastníků budov, spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník. Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. § 4 předepisuje podmínky a formu pro prohlášení vlastníka.

64

5.1.3. Zákon č. 183/2006 Sb. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v § 126 a § 127 určuje podmínky pro změnu v užívání stavby. Podle § 126, odst. 1 lze stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v ohlášení stavby, ve veřejnoprávní smlouvě, v certifikátu autorizovaného inspektora, ve stavebním povolení, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, je přípustná jen na základě písemného souhlasu stavebního úřadu. 25 Dále musí být změna v užívání stavby v souladu se záměry územního plánování, s veřejnými zájmy chráněnými tímto zákonem a se zvláštními právními předpisy. Souhlas se změnou v užívání stavby vydává stavební úřad na základě oznámení osoby, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby. Toto oznámení musí obsahovat popis a odůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky. K oznámení je nutno doložit doklad o vlastnickém právu ke stavbě, v případě že stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí, případně souhlas vlastníka stavby se změnou v užívání, a závazná stanoviska dotčených orgánů vyžadovaná zvláštními právními předpisy. Lhůta pro písemné vyjádření stavebního úřadu ke změně v užívání stavby je 30 dnů ode dne jejího oznámení. Pokud stavební úřad ve stanovené lhůtě nevyjádří se změnou v užívání stavby souhlas ani ji nezakáže, má se za to, že se změnou v užívání stavby souhlasí.

5.1.4. Zákon č. 116/1990 Sb. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor v § 1 vymezuje pojem nebytový prostor. Za nebytové prostory se pro účely tohoto zákona považují a) místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně

25

§ 126, odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

65

přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.26

5.2. Popis oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je bytový dům č.p. 1012, který se nachází v obci Milovice, v místní části Mladá, v ulici Lesní, na okraji stávající zástavby, na pozemku parc. č. 1769/257 – zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o objekt samostatně stojící, nepodsklepený, se čtyřmi nadzemními podlažími, bez výtahu. Zahrnuje 12 bytových jednotek a 1 nebytový prostor. Ke každé bytové jednotce náleží sklep, byty v 2. až 4.NP mají balkon. Příslušenství bytových jednotek v 1.NP tvoří předzahrádky na pozemcích parc. č. 1769/176 – ostatní plocha, parc. č. 1769/177 – ostatní plocha a parc. č. 1769/176 – ostatní plocha. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci, z ulice Lesní. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce jsou zděné z bloků Porotherm, vodorovné konstrukce z monolitického železobetonu. Základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Schodiště je železobetonové monolitické, s povrchem z keramické dlažby. Střecha je plochá, krytina ze živičných pásů, klempířské konstrukce úplné, provedené z pozinkovaného plechu. Fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem a strukturovanou omítkou. Okna jsou plastová, vnitřní dveře dýhované, do obložkových zárubní, vstupní dveře plastové. Podlahy místností jsou pokryty keramickou dlažbou a PVC. Bytové jednotky jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty – sprchové kouty nebo vany, umyvadla, WC kombi. Objekt je vytápěn z centrální plynové kotelny v 1.NP. Ohřev teplé užitkové vody je rovněž zajištěn centrálně. Stáří a technický stav Kolaudace bytového domu byla provedena v roce 2009. Ke dni ocenění je ve výborném stavebně-technickém stavu. Aktuální využití objektu Ke dni ocenění zahrnuje oceňovaný bytový dům 8 bytových jednotek s dispozicí 2+kk a 4 bytové jednotky s dispozicí 3+kk a jeden nebytový prostor. Všechny jednotky jsou převedeny do osobního vlastnictví. 26

§ 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

66

Dispoziční řešení: 1.NP: byt.j. č. 1012/101, byt.j. č. 1012/102, byt.j. č. 1012/103, nebyt. pr. 1012/1, schodiště, chodba, kolárna, kočárkárna, sklepy, technická místnost. 2.NP: byt.j. č. 1012/201, byt.j. č. 1012/202, byt.j. č. 1012/203, schodiště, chodba. 3.NP: byt.j. č. 1012/301, byt.j. č. 1012/302, byt.j. č. 1012/303, schodiště, chodba. 4.NP: byt.j. č. 1012/401, byt.j. č. 1012/402, byt.j. č. 1012/403, schodiště, chodba.

5.3. Ocenění bytového domu kombinací nákladového a výnosového způsobu Pro účely této případové studie budeme oceňovat bytový dům jako celek, tzn., jednotlivé bytové jednotky nebudou vymezeny na základě prohlášení vlastníka stavby a nebudou zapsány v katastru nemovitostí. Všechny bytové jednotky budeme oceňovat jako pronajaty za obvyklé nájemné. Výše obvyklého nájemného je stanovena na základě interní databáze. Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu je stanoveno v § 22 a § 23 prováděcí vyhlášky. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Milovice Milovice nad Labem (695190)

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nymburk Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

a) Bytový dům č.p. 1012 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,139

67

Podlaží: Název 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP Součet:

Výška 3,05 m 3,00 m 3,00 m 3,10 m 12,15 m

Zastavěná plocha 22,95×9,30+8,00×2,10+20,25×2,45–3,90×0,75 22,95×9,30+8,00×2,10+20,25×2,45–3,90×0,75 22,95×9,30+8,00×2,10+20,25×2,45–3,90×0,75 22,95×9,30+8,00×2,10+8,00×2,10

= = = =

276,92 m2 276,92 m2 276,92 m2 247,04 m2 1 077,80 m2

= =

3,04 m 269,45 m2

= = = = = =

872,31 m3 830,77 m3 830,77 m3 765,81 m3 18,41 m3 3 318,07 m3

Obj. podíl 6,00 % 18,80 % 8,20 % 5,30 % 2,40 % 0,70 % 6,90 % 3,10 % 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): 1.NP (22,95×9,30+8,00×2,10+20,25×2,45–3,90×0,75)×(0,10+3,05) 2.NP (22,95×9,30+8,00×2,10+20,25×2,45–3,90×0,75)×3,00 3.NP (22,95×9,30+8,00×2,10+20,25×2,45–3,90×0,75)×3,00 4.NP (22,95×9,30+8,00×2,10+8,00×2,10)×3,10 Balkony 3,87×0,55×1,20×2,00+(1,90×0,55+3,14×0,55)×1,20×4,00 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

68

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,0130

= 0,9870

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9445 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9908 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9870 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1390 3 988,60 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 3 318,07 m × 3 988,60 Kč/m3 =

13 234 454,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 13 234 454,– Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Bytový dům č.p. 1012 – zjištěná cena:

397 033,62 Kč 12 837 420,38 Kč 12 837 420,38 Kč

b) Venkovní úpravy – § 10 Cena venkovních úprav se zjistí zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 % ze zjištěné ceny bytového domu. Na pozemcích ve funkčním celku s bytovým domem č.p. 1012 se nacházejí tyto venkovní úpravy: - plot ze stroj. pletiva potaženého plast. hmotou na ocel. sloupky do bet. patek; 150,43 m2, - betonová dlažba zámková, šedá, tl. do 60 mm; 36,50 m2.

Ocenění Cena stavby: Bytový dům č.p. 1012 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:

× =

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

12 837 420,38 Kč 2,0 % 256 748,41 Kč 256 748,41 Kč

c) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 98,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (9 532 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 9 532 je počet obyvatel v obci.

69

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Název Zastavěná plocha a nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m2] základní upravená 1769/257 278 98,26 231,1960

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Součet:

Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m2] základní upravená 1769/176 287 98,26 92,4784 1769/177 59 98,26 92,4784 1769/178 99 98,26 92,4784 445

Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky – zjištěná cena:

1,100 2,139 Cena [Kč] 64 272,49

1,100 2,139 0,400 Cena [Kč] 26 541,30 5 456,23 9 155,36 41 152,89 105 425,38 Kč 105 425,38 Kč

Rekapitulace nákladových cen: a) Bytový dům č.p. 1012 (bez Kp) b) Venkovní úpravy (bez Kp) Nákladová cena všech staveb (bez Kp) – celkem:

12 837 420,38 Kč 256 748,41 Kč 13 094 168,79 Kč

c) Pozemky Rekapitulace nákladových cen – celkem:

105 425,38 Kč 13 199 594,17 Kč

d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu – § 22 a § 23 Roční nájemné: Obytné plochy: Bytová jednotka č. 1012/101, 2+kk Bytová jednotka č. 1012/102, 2+kk Bytová jednotka č. 1012/103, 2+kk Bytová jednotka č. 1012/201, 3+kk Bytová jednotka č. 1012/202, 2+kk Bytová jednotka č. 1012/203, 3+kk

Výměra 51,38 m2 49,59 m2 50,26 m2 78,38 m2 50,50 m2 74,31 m2 70

1 750,– 1 750,– 1 750,– 1 280,– 1 590,– 1 280,–

Roční nájemné Kč/m2 89 915,– Kč Kč/m2 86 782,50 Kč Kč/m2 87 955,– Kč 2 Kč/m 100 326,40 Kč Kč/m2 80 295,– Kč 2 Kč/m 95 116,80 Kč

Bytová jednotka č. 1012/301, 3+kk Bytová jednotka č. 1012/302, 2+kk Bytová jednotka č. 1012/303, 3+kk Bytová jednotka č. 1012/401, 2+kk Bytová jednotka č. 1012/402, 2+kk Bytová jednotka č. 1012/403, 2+kk Obytné plochy celkem: Skladovací plochy: Nebytový prostor č. 1012/1 Roční nájemné celkem:

78,25 m2 51,30 m2 75,84 m2 59,45 m2 54,08 m2 58,40 m2

7,37 m2

1 280,– 1 590,– 1 280,– 1 590,– 1 590,– 1 590,–

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

1 620,– Kč/m2

100 160,– Kč 81 567,– Kč 97 075,20 Kč 94 525,50 Kč 85 987,20 Kč 92 856,– Kč 1 092 561,60 Kč 11 939,40 Kč 1 104 501,– Kč

Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem:

441 800,40 Kč 441 800,40 Kč

Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 1 104 501,– Kč – 441 800,40 Kč Účel užití stavby: Bytové domy Míra kapitalizace: 5 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):

=

662 700,60 Kč

/

5,00 % 13 254 012,– Kč

Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: C – bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez Kp (CN): 13 199 594,17 Kč = Vzorec pro výpočet ceny: CV × 1,05 Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

13 916 712,60 Kč 13 916 710,– Kč

Zjištěná cena: 13 916 710,– Kč Cena slovy: třináctmilionůdevětsetšestnácttisícsedmsetdeset Kč

5.4. Ocenění bytového domu součtem cen bytových jednotek zjištěných porovnávacím způsobem V této části je ocenění provedeno podle skutečného stavu, kdy byl bytový dům prohlášením vlastníka rozdělen na jednotlivé bytové jednotky a nebytový prostor, a tyto jednotky byly zapsány do katastru nemovitostí. Pro oceňování dokončených bytových jednotek ve vícebytových domech předepisuje vyhlášky porovnávací způsob podle § 25, nebytové prostory se oceňují nákladově podle § 13.

71

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Milovice Milovice nad Labem (695190)

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Počet obyvatel:

Nymburk 5 001 – 15 000 obyvatel

Pozemky a) Pozemky a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 98,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (9 532 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 9 532 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název Zastavěná plocha a nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m ] základní upravená 1769/257 278 98,26 201,8341 2

Pozemky – zjištěná cena:

1,100 2,139 0,873 Cena [Kč] 56 109,88 56 109,88 Kč

a.2) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 98,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (9 532 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 9 532 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) ×

72

1,100 2,139 0,873

Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Součet:

×

Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m ] základní upravená 1769/176 287 98,26 80,7336 1769/177 59 98,26 80,7336 1769/178 99 98,26 80,7336 445 2

Pozemky – zjištěná cena:

0,400 Cena [Kč] 23 170,54 4 763,28 7 992,63 35 926,45 35 926,45 Kč

Spoluvlastnické podíly k bytovým jednotkám: a.1) Pozemek parc. č. 1769/257 Cena pozemku ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 1012/101 v 1.NP – spol. podíl: 5 322 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/102 v 1.NP – spol. podíl: 5 145 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/103 v 1.NP – spol. podíl: 5 255 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/201 v 2.NP – spol. podíl: 7 980 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/202 v 2.NP – spol. podíl: 5 137 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/203 v 2.NP – spol. podíl: 7 586 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/301 v 3.NP – spol. podíl: 7 959 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/302 v 3.NP – spol. podíl: 5 210 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/303 v 3.NP – spol. podíl: 7 737 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/401 v 4.NP – spol. podíl: 6 028 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/402 v 4.NP – spol. podíl: 5 401 / 75 432 Bytová jednotka č. 1012/403 v 4.NP – spol. podíl: 5 935 / 75 432 Nebytový prostor č. 1012/1 v 1.NP – spol. podíl: 737 / 75 432

56 109,88 Kč 56 109,88 Kč 3 958,75 Kč 3 827,09 Kč 3 908,92 Kč 5 935,90 Kč 3 821,14 Kč 5 642,82 Kč 5 920,28 Kč 3 875,44 Kč 5 755,15 Kč 4 483,91 Kč 4 017,52 Kč 4 414,73 Kč 548,22 Kč

Předzahrádky: a.2) Pozemky Cena pozemku ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 1012/101 – předzahrádka č. 1769/176 Bytová jednotka č. 1012/102 – předzahrádka č. 1769/177 Bytová jednotka č. 1012/103 – předzahrádka č. 1769/178

35 926,45 Kč 35 926,45 Kč 23 170,54 Kč 4 763,28 Kč 7 992,63 Kč

Bytové jednotky a) Bytová jednotka č. 1012/101 v 1.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 7,04 1,00 7,04 12,62 1,00 12,62 25,28 1,00 25,28 4,78 1,00 4,78 1,46 1,00 1,46 2,04 0,10 0,20

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Koupelna WC Sklep 73

53,22

51,38

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti –0,05 0,00 0,00

3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci 3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 10 11 12

Hodnocení znaku I. Bez většího významu II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta II. Okrajová území obce III. Převažující objekty pro bydlení III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení III. Základní škola a sportovní zařízení

Pi 0,00 0,02 –0,01 0,00 0,05 0,04

II. Omezená dostupnost zdravotnické péče

0,00

III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,00

12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2

74

0,00 –0,04 0,00 0,00

Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory V. Nadstandardní vybavení (předzahrádka) užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V10):

1,438

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,438 = 22 732,– × 1,448 =

1,448 32 915,94 Kč/m2

51,38 × 32 915,94 =

1 691 221,– Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 5 322 / 75 432 3 958,75 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/101 v 1.NP – zjištěná cena:

3 958,75 Kč 1 695 179,75 Kč 1 695 179,75 Kč

b) Bytová jednotka č. 1012/102 v 1.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 6,54 1,00 6,54 12,77 1,00 12,77 24,57 1,00 24,57 3,84 1,00 3,84 1,66 1,00 1,66 2,07 0,10 0,21 51,45 49,59

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Koupelna WC Sklep

75

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

2 Společné části domu

3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory V. Nadstandardní vybavení (předzahrádka) užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V10):

1,438

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,438 = 22 732,– × 1,448 =

1,448 32 915,94 Kč/m2

49,59 × 32 915,94 =

1 632 301,46 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství

= 76

56 109,88 Kč

Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

× =

5 145 / 75 432 3 827,09 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/102 v 1.NP – zjištěná cena:

3 827,09 Kč 1 636 128,55 Kč 1 636 128,55 Kč

c) Bytová jednotka č. 1012/103 v 1.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 7,04 1,00 7,04 12,45 1,00 12,45 25,17 1,00 25,17 3,96 1,00 3,96 1,39 1,00 1,39 2,54 0,10 0,25 52,55 50,26

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Koupelna WC Sklep Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované 77

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00

5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory V. Nadstandardní vybavení (předzahrádka) užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení

(IV = (1 +

Vi) × V10): 1,438 i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,438 = 22 732,– × 1,448 =

1,448 32 915,94 Kč/m2

50,26 × 32 915,94 =

1 654 355,14 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 5 255 / 75 432 3 908,92 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/103 v 1.NP – zjištěná cena:

3 908,92 Kč 1 658 264,06 Kč 1 658 264,06 Kč

d) Bytová jednotka č. 1012/201 v 2.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 15,00 1,00 15,00 12,93 1,00 12,93 25,80 1,00 25,80 16,12 1,00 16,12 3,93 1,00 3,93 1,52 1,00 1,52 1,93 1,00 1,93 2,57 0,10 0,26 5,28 0,17 0,90 85,08 78,38

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Pokoj Koupelna WC Šatna Sklep Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 78

22 732,– Kč/m2

Indexovaná prům. cena (IPC):

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V10):

1,375

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,375 = 22 732,– × 1,385 =

1,385 31 483,82 Kč/m2

78,38 × 31 483,82 =

2 467 701,81 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 7 980 / 75 432 5 935,90 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:

79

5 935,90 Kč 2 473 637,71 Kč

Bytová jednotka č. 1012/201 v 2.NP – zjištěná cena:

2 473 637,71 Kč

e) Bytová jednotka č. 1012/202 v 2.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 6,71 1,00 6,71 12,90 1,00 12,90 24,43 1,00 24,43 3,77 1,00 3,77 1,67 1,00 1,67 1,89 0,10 0,19 4,87 0,17 0,83 56,24 50,50

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Koupelna WC Sklep Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

Vi 0,10

III. Příslušenství úplné - standardní provedení

0,00

80

0,00 0,00 0,00 0,00

7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

0,00 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V10):

1,375

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,375 = 22 732,– × 1,385 =

1,385 31 483,82 Kč/m2

50,50 × 31 483,82 =

1 589 932,91 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 5 137 / 75 432 3 821,14 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/202 v 2.NP – zjištěná cena:

3 821,14 Kč 1 593 754,05 Kč 1 593 754,05 Kč

f) Bytová jednotka č. 1012/203 v 2.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 12,30 1,00 12,30 12,47 1,00 12,47 25,56 1,00 25,56 15,82 1,00 15,82 3,77 1,00 3,77 1,40 1,00 1,40 1,82 1,00 1,82 2,72 0,10 0,27 5,29 0,17 0,90 81,15 74,31

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Pokoj Koupelna WC Šatna Sklep Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1

81

Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby

IV.

2 Společné části domu

II.

Hodnocení znaku Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - částečný výhled

3 Příslušenství domu II. 4 Umístění bytu v domě II. 5 Orientace obyt. místností ke II. světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V10):

1,375

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,375 = 22 732,– × 1,385 =

1,385 31 483,82 Kč/m2

74,31 × 31 483,82 =

2 339 562,66 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 7 586 / 75 432 5 642,82 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/203 v 2.NP – zjištěná cena:

82

5 642,82 Kč 2 345 205,48 Kč 2 345 205,48 Kč

g) Bytová jednotka č. 1012/301 v 3.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 14,70 1,00 14,70 12,99 1,00 12,99 25,93 1,00 25,93 16,18 1,00 16,18 4,04 1,00 4,04 1,49 1,00 1,49 1,74 1,00 1,74 2,52 0,10 0,25 5,46 0,17 0,93 85,05 78,25

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Pokoj Koupelna WC Šatna Sklep Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

Vi 0,10

III. Příslušenství úplné - standardní provedení III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)

0,00 0,00

83

0,00 0,00 0,00 0,00

8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení

(IV = (1 +

Vi) × V10): 1,375 i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,375 = 22 732,– × 1,385 =

1,385 31 483,82 Kč/m2

78,25 × 31 483,82 =

2 463 608,92 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 7 959 / 75 432 5 920,28 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/301 v 3.NP – zjištěná cena:

5 920,28 Kč 2 469 529,20 Kč 2 469 529,20 Kč

h) Bytová jednotka č. 1012/302 v 3.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 6,44 1,00 6,44 13,51 1,00 13,51 24,65 1,00 24,65 3,97 1,00 3,97 1,60 1,00 1,60 1,93 0,10 0,19 5,52 0,17 0,94 57,62 51,30

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Koupelna WC Sklep Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101

84

3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V10):

1,375

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,375 = 22 732,– × 1,385 =

1,385 31 483,82 Kč/m2

51,30 × 31 483,82 =

1 615 119,97 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 5 210 / 75 432 3 875,44 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/302 v 3.NP – zjištěná cena:

85

3 875,44 Kč 1 618 995,41 Kč 1 618 995,41 Kč

i) Bytová jednotka č. 1012/303 v 3.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 12,91 1,00 12,91 12,45 1,00 12,45 25,91 1,00 25,91 16,14 1,00 16,14 3,85 1,00 3,85 1,45 1,00 1,45 1,93 1,00 1,93 2,73 0,10 0,27 5,45 0,17 0,93 82,82 75,84

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Pokoj Koupelna WC Šatna Sklep Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

Vi 0,10

III. Příslušenství úplné - standardní provedení III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)

0,00 0,00

86

0,00 0,00 0,00 0,00

8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení

(IV = (1 +

Vi) × V10): 1,375 i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,375 = 22 732,– × 1,385 =

1,385 31 483,82 Kč/m2

75,84 × 31 483,82 =

2 387 732,91 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 7 737 / 75 432 5 755,15 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/303 v 3.NP – zjištěná cena:

5 755,15 Kč 2 393 488,06 Kč 2 393 488,06 Kč

j) Bytová jednotka č. 1012/401 v 4.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 9,49 1,00 9,49 15,52 1,00 15,52 27,07 1,00 27,07 5,62 1,00 5,62 2,58 0,10 0,26 8,80 0,17 1,50 69,08 59,45

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Koupelna s WC Sklep Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

87

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby

IV.

2 Společné části domu

II.

Hodnocení znaku Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - s výhledem

3 Příslušenství domu II. 4 Umístění bytu v domě II. 5 Orientace obyt. místností ke III. světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení

(IV = (1 +

Vi) × V10): 1,413 i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,413 = 22 732,– × 1,423 =

1,423 32 347,64 Kč/m2

59,45 × 32 347,64 =

1 923 067,20 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 6 028 / 75 432 4 483,91 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/401 v 4.NP – zjištěná cena:

88

4 483,91 Kč 1 927 551,11 Kč 1 927 551,11 Kč

k) Bytová jednotka č. 1012/402 v 4.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 6,51 1,00 6,51 12,24 1,00 12,24 26,84 1,00 26,84 3,79 1,00 3,79 1,69 1,00 1,69 2,94 0,10 0,29 7,99 0,17 1,36 7,99 0,17 1,36 69,99 54,08

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Koupelna WC Sklep Balkon Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované III. Ostatní světové strany - s výhledem

Vi 0,10

III. Příslušenství úplné - standardní provedení III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové

0,00 0,00

89

0,00 0,00 0,00 0,03

0,00

9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení

(IV = (1 +

Vi) × V10): 1,413 i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,413 = 22 732,– × 1,423 =

1,423 32 347,64 Kč/m2

54,08 × 32 347,64 =

1 749 360,37 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 5 401 / 75 432 4 017,52 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/402 v 4.NP – zjištěná cena:

4 017,52 Kč 1 753 377,89 Kč 1 753 377,89 Kč

l) Bytová jednotka č. 1012/403 v 4.NP – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 7,66 1,00 7,66 15,45 1,00 15,45 26,96 1,00 26,96 6,56 1,00 6,56 2,72 0,10 0,27 8,80 0,17 1,50 68,15 58,40

Název Chodba Pokoj Pokoj + kk Koupelna s WC Sklep Balkon Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

22 732,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

90

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Viz. bytová jednotka č. 1012/101 12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby

IV.

2 Společné části domu

II.

Hodnocení znaku Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - s výhledem

3 Příslušenství domu II. 4 Umístění bytu v domě II. 5 Orientace obyt. místností ke III. světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 1,25*

9

Index konstrukce a vybavení

(IV = (1 +

Vi) × V10): 1,413 i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,060 × 1,413 = 22 732,– × 1,423 =

1,423 32 347,64 Kč/m2

58,40 × 32 347,64 =

1 889 102,18 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 5 935 / 75 432 4 414,73 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka č. 1012/403 v 4.NP – zjištěná cena:

m) Nebytový prostor č. 1012/1 v 1.NP – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) 91

4 414,73 Kč 1 893 516,91 Kč 1 893 516,91 Kč

Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Koeficient prodejnosti: 0,873 (Bytové domy) Podlahové plochy nebytového prostoru: 7,37 m2

Sklad Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 6,00 % 18,80 % 8,20 % 5,30 % 2,40 % 0,70 % 6,90 % 3,10 % 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vnitřní obklady keramické 13. Okna 15. Vytápění 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod

1,0000 –0,54 × 1,852 × 2,10 % –0,54 × 1,852 × 5,40 % –0,54 × 1,852 × 4,70 % –0,54 × 1,852 × 3,30 % –0,54 × 1,852 × 3,20 % –0,54 × 1,852 × 0,40 %

92

– – – – – –

0,0210 0,0540 0,0470 0,0330 0,0320 0,0040

21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 2,10 % 22. Vybavení kuchyní –0,54 × 1,852 × 1,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení –0,54 × 1,852 × 3,80 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – – =

0,0210 0,0180 0,0380 0,0130 0,0560 0,6630 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena: 7 310,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1390 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8730 10 254,11 Kč Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 7,37 m2 × 10 254,11 Kč = Základní cena nebytového prostoru: =

75 572,79 Kč 75 572,79 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 75 572,79 Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 267,18 Kč 73 305,61 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 737 / 75 432 548,22 Kč + =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Nebytový prostor č. 1012/1 v 1.NP – zjištěná cena:

548,22 Kč 73 853,83 Kč 73 853,83 Kč

Rekapitulace: Číslo Započítaná podlah. jednotky plocha [m2] 1012/101 51,38 1012/102 49,59 1012/103 50,26 1012/201 78,38 1012/202 50,50 1012/203 74,31 1012/301 78,25

Zjištěná cena vč. spol. podílu [Kč] 1 695 179,75 1 636 128,55 1 658 264,06 2 473 637,71 1 593 754,05 2 345 205,48 2 469 529,20 93

Zjištěná cena předzahrádky [Kč] 23 170,54 4 763,28 7 992,63 -

Zjištěná cena celkem [Kč] 1 718 350,29 1 640 891,83 1 666 256,69 2 473 637,71 1 593 754,05 2 345 205,48 2 469 529,20

1012/302 1012/303 1012/401 1012/402 1012/403 1012/1

51,30 75,84 59,45 54,08 58,40 7,37

1 618 995,41 2 393 488,06 1 927 551,11 1 753 377,89 1 893 516,91 73 853,83

1 618 995,41 2 393 488,06 1 927 551,11 1 753 377,89 1 893 516,91 73 853,83 Zjištěná cena celkem: 23 568 408,46 Zjištěná cena po zaokrouhlení podle § 46: 23 568 410,–

Zjištěná cena: 23 568 410,– Kč Cena slovy: dvacettřimilionůpětsetšedesátosmtisícčtyřistadeset Kč

5.5. Ocenění nebytové jednotky nákladovým způsobem Pro účely této případové studie budeme oceňovat bytovou jednotku dvěma způsoby. V prvním případě podle skutečného stavu, kdy je užívána k bydlení. Ve druhém případě budeme předpokládat, že byla v souladu se stavebním zákonem provedena změna v užívání stavby, a původní bytové jednotka je tedy užívána jako nebytový prostor, např. kancelář. Tato změna nevyžaduje stavebně-technické úpravy stavby. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1012/102, v 1.NP bytového domu. Pro účel porovnání budeme oceňovat tuto jednotku bez předzahrádky, která by v obou případech měla stejnou zjištěnou cenu. Ocenění tohoto bytu porovnávacím způsobem bylo provedeno v kapitole 5.5 a zjištěná cena včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a zastavěného pozemku činila 1 636 130 Kč. V případě, kdy by byla bytová jednotka užívána jako nebytový prostor a byla by provedena změna v užívání stavby, její cena by se zjistila nákladovým způsobem podle § 13. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Milovice Milovice nad Labem (695190)

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Počet obyvatel:

Nymburk 5 001 – 15 000 obyvatel

94

a) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 98,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (9 532 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 9 532 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název Zastavěná plocha a nádvoří

1,100 2,139 0,873

Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m ] základní upravená 1769/257 278 98,26 201,8341 2

Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 56 109,88 56 109,88 Kč

Rekapitulace ceny pozemku: a) Pozemky Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: Nebyt. prostor č. 1012/102 v 1.NP – spoluvl. podíl: 5 145 / 75 432

56 109,88 Kč 56 109,88 Kč 3 827,09 Kč

b) Nebytový prostor č. 1012/102 v 1.NP – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Koeficient prodejnosti: 0,873 (Bytové domy) Podlahové plochy nebytového prostoru: Plocha [m2] celková koef. započítaná 49,38 1,00 49,38 2,07 0,10 0,21 51,45 49,59

Název Nebytový prostor Sklep

95

Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 6,00 % 18,80 % 8,20 % 5,30 % 2,40 % 0,70 % 6,90 % 3,10 % 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 –

0,0130

= 0,9870

Ocenění: Základní jednotková cena: 7 310,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9870 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1390 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8730 12 651,01 Kč Základní jednotková cena upravená: = 2 Základní cena upravená: 49,59 m × 12 651,01 Kč = Základní cena nebytového prostoru: = Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky

96

627 363,59 Kč 627 363,59 Kč

Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 627 363,59 Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

18 820,91 Kč 608 542,68 Kč

+ =

3 827,09 Kč 612 369,77 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena společných částí domu a jeho příslušenství Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

56 109,88 Kč 5 145 / 75 432 3 827,09 Kč

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Nebytový prostor č. 1012/102 v 1.NP – zjištěná cena: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

612 369,77 Kč 612 370,– Kč

Zjištěná cena: 612 370,– Kč Cena slovy: šestsetdvanácttisíctřistasedmdesát Kč

5.6. Případová studie - závěr Administrativní oceňování se používá zejména v souvislosti s daňovou povinností při převodu nemovitostí, a tudíž součástí závěrečné analýzy bude také vyjádření se k souladu zjištěných cen a cen požadovaných za obdobné nemovitosti, resp. kupních cen realizovaných při převodu obdobných nemovitosti. V prvním případě byl předmětem ocenění bytový dom jako celek. Ocenění bylo provedeno kombinací nákladového a výnosového způsobu, který předepisuje prováděcí vyhláška v § 22 a § 23, a zjištěná cena činí 13 916 710 Kč. Tato cena zahrnuje stavbu bytového domu, samostatně oceněné venkovní úpravy a pozemky. Použití jiného způsobu ocenění by bylo možné pouze v případě, kdy by nemovitost ke dni ocenění nebylo možné pronajmout, případně by se jednalo o rozestavěnou stavbu. V daném případě by se použila pouze nákladová metoda a zjištěná cena by po aplikaci koeficientu prodejnosti Kp ve výši 0,873 činila 11 207 040 Kč. Provést porovnání této ceny s cenami požadovanými na trhu, resp. s cenami kupními, prakticky nelze bez složitých analýz a stanovení tržní hodnoty provést, neboť v dané lokalitě se tento typ nemovitostí v podstatě neobchoduje. Při druhém ocenění se vycházelo z předpokladu, že vlastník nemovitosti může bytový dům prohlášením vlastníka budovy rozdělit na jednotlivé bytové jednotky a tyto rozprodat

97

samostatně. Jedná se pouze o změnu ve vlastnických vztazích, bez stavebně-technických změn stavby. Toto ocenění bytového domu bylo tedy provedeno součtem zjištěných cen bytových jednotek oceněných porovnávacím způsobem a zjištěná cena činí 23 568 410 Kč. Cena zahrnuje jednotlivé zjištěné ceny bytových jednotek včetně pozemků, resp. spoluvlastnických podílů na zastavěném pozemku. Zjištěné ceny bytových jednotek jsou cca 10 - 15 % nad úrovní obchodovaných cen. Tento rozdíl je dán aktuální situací na realitním trhu a také skutečností, že cenový předpis pro rok 2012 vychází z údajů sesbíraných v roce 2011. Znalec se ve své praxi může setkat s oběma způsoby ocenění. Bytové domy ovšem patří mezi nemovitosti, které nejsou tak často obchodovány. Informací, kterou musí znalec doplnit ocenění nad rámec údajů uvedených ve vyhlášce, je zejména výše obvyklého nájemného pro daný typ bytových jednotek v konkrétní oblasti. V případě provedeného ocenění byly použity informace z interní databáze. Nabídka pronájmů v této lokalitě je ovšem dostatečná a tudíž by nebyl problém stanovit výši obvyklého nájemného i z volně dostupných informací a nabídek realitních kanceláří. Ze zkušeností z praxe vyplývá, že pro vlastníka bytového domu je výhodnější uvažovat o získání finančních prostředků z bytového domu ne jako celku, ale po rozdělení na jednotlivé bytové jednotky. Ať již formou pronájmu nebo prodeje. V dané lokalitě je ale nabídka pronájmů dost rozsáhla, a tudíž návratnost vynaložených investic a náročnost jejího dosažení jednoznačně vypovídá v prospěch prodeje jednotek. Další ocenění se týkalo bytové jednotky, která se podle cenového předpisu oceňuje porovnávacím způsobem podle § 25. Zjištěná cena této bytové jednotky činila 1 636 130 Kč. Jak již bylo uvedeno výše, zjištěné ceny bytových jednotek jsou cca 10 - 15 % nad úrovní obchodovaných cen. Tuto bytovou jednotku by ovšem bylo možné využít i pro jiné účely, než bydlení. Pokud by v souladu se stavebním zákonem byla provedena změna v užívání stavby, bytová jednotka by i vzhledem ke svému umístnění v 1.NP mohla být užívána např. jako kancelář. Tato změna by nevyžadovala žádné stavební úpravy. V tomto případě, kdy jsme o jednotce uvažovali jako o nebytovém prostoru, se ocenění provedlo podle § 13 vyhlášky, tedy nákladovým způsobem. Takto zjištěná cena činí 612 370 Kč. Rozdíl v těchto dvou zjištěných cenách je tedy víc než 1 milion Kč.

98

V současnosti je v sousedství této oceňované nemovitosti nabízen k prodeji obdobný nebytový prostor, tzn. kancelář v 1.NP novostavby bytového domu. Požadovaná cena činí 1 090 000,- Kč. Z těchto skutečností vyplývá, že pro vlastníka jednotky je určitě výhodnější nabízet tuto jednotku jako bytovou a moct tedy požadovat i vyšší cenu. V souvislosti s dělením jednotek na bytové a nebytové, se znalci mohou ve své praxi v posledních letech setkat s novým problémem. Jedná se o označení jednotky jako ateliér. Toto označení je zapsáno i v katastru nemovitostí jako účel užití a týká se zejména některých bytových jednotek v nových developerských projektech, které nesplňují některou z norem, a tudíž nemůžou být zkolaudovány jako bytové jednotky, i když v konečném důsledku takto budou užívány. Zpracovatel ocenění by v tomto případě měl provést ocenění nemovitosti na základě skutečného využití, tudíž jako bytové jednotky. Tomu ale neodpovídá zápis v katastru nemovitostí, ani účel užití plynoucí z kolaudačního rozhodnutí. Správné zatřídění je v daném případě diskutabilní.

99

Závěr Cílem této diplomové práce bylo přiblížit základní metody používané při oceňování majetku podle cenového předpisu, tyto metody využít v případové studii a analyzovat, jak se může změnit administrativní cena nemovitosti tím, že se změní způsob jejího vlastnictví a způsob využití. Výsledky této případové studie jsou uvedeny v kapitole 5.6. Základní metodou použitou v této práci je analýza. Diplomová práce analyzuje, z pohledu obecného i praktického, způsoby administrativního oceňování nemovitostí i samotný cenový předpis. Pojem cenový předpis naznačuje, že se jedná o předepsaný soubor metod, způsobů a hodnot pro zjištění ceny. V praxi se můžeme setkat také s označením úřední, resp. administrativní oceňování, při kterém stanovuje znalec administrativní cenu, resp. cenu zjištěnou. Úřední oceňování majetku provádějí převážně soudní znalci, kteří byli jmenováni do funkce soudem, pod jehož kontrolu také spadají. Při aplikaci cenového předpisu je znalec omezen postupy, cenami, koeficienty a výší případných srážek a přirážek, které jsou uvedeny ve vyhlášce. Případné korekce tedy lze provádět pouze v stanoveném rozmezí. Zjištěná cena by tedy měla být jednoznačná a jediná. Informace pro tuto práci byly, kromě vlastních zkušeností, čerpány především z aktuálního cenového předpisu, tzn. vyhlášky č. 387/2011 Sb. Tato vyhláška je prováděcím předpisem k zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v žádném případě nemůže jít nad jeho rámec. Úkolem vyhlášky je pravidelně každý rok aktualizovat základní ceny a koeficienty, případně upravit některá ustanovení předešlých cenových předpisů takovým způsobem, aby se zjištěné ceny co nejvíce přibližovaly tržním cenám. Tyto úpravy nemají žádný dopad na věcnou stránku zákona o oceňování majetku. Způsoby oceňování nemovitostí předepisuje Hlava II zákona. Nestanoví-li tento zákon jinak, nemovitosti se oceňují nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem, resp. jejich kombinací. Cena stavebních pozemků se zjišťuje na základě údajů uvedených v cenové mapě obce nebo prostřednictvím základní ceny uvedené ve vyhlášce. Typickým znakem cenových předpisů posledních let je snaha implementovat poznatky a metody tržního oceňování. Tomu odpovídají i změny, které byly v posledních letech 100

provedeny – přechod od nákladové metody k porovnávacímu způsobu ocenění a používání kombinace výnosového a nákladového způsobu pro určité nemovitosti. Snaha o přiblížení se tržním hodnotám je tedy evidentní, ale tento záměr se zatím příliš nedaří uskutečnit. Jedním z hlavních důvodů je časové zpoždění mezi sběrem a zpracováním dat a uplatněním takto získaných údajů až v následujícím roce. Dále je v cenovém předpisu řada údajů, které již několik let nebyly aktualizovány, a tudíž již neodpovídají současnému stavu v této oblasti. Administrativní a tržní oceňování tedy rozhodně nelze zaměňovat, neboť se jedná o dva odlišné přístupy. U administrativního ocenění je základem správná aplikace cenového předpisu na danou nemovitost, naopak pro tržní oceňování neexistují přesné vzorce nebo pokyny, které by jednoznačně určovaly způsob ocenění a použití určitých postupů závisí na konkrétních podmínkách a okolnostech. Využití oceňování nemovitostí podle cenového předpisu je dnes již víceméně omezené, neboť většina zákonů odkazuje na ocenění obvyklou cenou. Nejčastější využití administrativního oceňování je v souvislosti s převody nemovitostí, kdy je prodávající povinen k daňovému přiznání k dani z převodu nemovitosti doložit také znalecký posudek o ceně této nemovitosti. Pro daný účel je oceňování podle cenového předpisu nevyhnutné, neboť tím, že stanovuje určité pevné mantinely, pomáhá zamezit pokusům o krácení daně a zajišťuje daňovou spravedlnost. Zde se nabízí otázka, jestli by i pro tyto daňové účely nebylo vhodné zavést ocenění cenou obvyklou. Neexistence jednoznačných cenových norem by ovšem vytvořila prostor pro možné manipulování se zjištěnou cenou, a tudíž se domnívám, že alespoň pro daňové účely je cenový předpis vhodným kontrolním nástrojem.

101

Seznam použité literatury: [1] BRADÁČ, Albert. Oceňování staveb, pozemků a porostů. 1. díl – Oceňování staveb. Brno, Ostrava: EXPERT, technické nakladatelství Ostrava. 1995 [2] BRADÁČ, Albert. a kol. Předpisy pro oceňování nemovitostí (1897 – 31.3.1992). Brno, Ostrava: EXPERT, Consulting Centre. 1993 [3] BRADÁČ, Albert. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. ISBN 978-80-7204-630-0 [4] BRADÁČ, Albert. FIALA, Josef. HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované vydání. Praha: Linde Praha, a.s. 2007. ISBN 978-80-7201679-2 [5] BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2008. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2008. ISBN 978-80-7204-559-4 [6] BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2009. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. ISBN 978-80-7204-615-7 [7] BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2010. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2010. ISBN 978-80-7204-667-6 [8] BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2011. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2011. ISBN 978-80-7204-719-2 [9] BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2012. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2011. ISBN 978-80-7204-772-7 [10] DÖRFL, Luboš. KRATĚNA, Jindřich. ORT, Petr. VÁCHA, Vladimír. Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické v Praze. 2009. ISBN 978-80-01-04307-3

102

[11] ORT, Petr. a kol.: Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o. 2008. ISSN 1803-5159

Právní předpisy: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb. Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Vyhláška č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb.

103

Příloha č. 1 Příloha č. 6 k vyhlášce č. 178/1994 Sb., tabulka II. - Standardní vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků

Typy

Konstrukce a vybavení

všechny

základy

běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé)

A,B,C,D E,F,G,H

zdivo

zdivo v průměrné tl. 45 cm monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo

CH,I,J,K

zdivo

montovaný (prefa železobeton), s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo

L,M,N,O

zdivo

montované panely na bázi dřevní hmoty s tepelnou izolací

všechny

stropy

jakékoliv s rovným podhledem

všechny

střecha

jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha

všechny

krytina

pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná

všechny

klempířské konstrukce

úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů

všechny kromě L,M,N,O

vnitřní omítky

vápenné štukové

L,M,N,O

vnitřní omítky

malby, tapety

všechny kromě L,M,N,O

fasádní omítky

vápenné štukové, břízolit, nástřiky umělé

L,M,N,O

fasádní omítky

nátěry, nástřiky, popř. omítky na pletivo

všechny

vnější obklady

pouze sokl z kabřince apod.

všechny

vnitřní obklady

koupelny, vany, WC, kuchyně

všechny

schody

s jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím

všechny kromě L,M,N,O

dveře

hladké plné nebo prosklené, popř. náplňové

L,M,N,O

dveře

hladké plné nebo prosklené

všechny kromě L,M,N,O

okna

dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená

L,M,N,O

okna

dřevěná zdvojená

všechny

podlahy obytných místností

PVC, vlýsky, textilní krytiny

všechny kromě L,M,N,O

podlahy ostatních místností

keramické dlažby, PVC, teraco

L,M,N,O

podlahy ostat. místností

keramické dlažby, PVC

všechny

vytápění

ústřední s kotlem na tuhá paliva

všechny

elektroinstalace

světelný i motorový proud, pojistkové automaty

všechny

bleskosvod

ano

všechny

rozvod vody

studená a teplá

104

všechny

zdroj teplé vody

bojler, karma

všechny

instalace plynu

zemní plyn nebo PB

všechny

kanalizace

odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC

všechny

vybavení kuchyně

plynový sporák

všechny

vnitřní vybavení

vana ocelová, umyvadlo, popř. sprchový kout

všechny

záchod

standardní splachovací

všechny

ostatní

krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, mříže

105

Příloha č. 2 Příloha č. 6 k vyhlášce č. 387/2011 Sb., tabulka II. - Standardní vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků

Číslo položky

Typy domů, Konstrukce a chalup a domků vybavení

Popis standardu

1

všechny

základy

běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé)

A,B,C,D,E,F, G,H

zdivo

zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo

CH,I,J,K

zdivo

montovaný (prefa železobeton), s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo

L,M,N,0

zdivo

montované panely na bázi dřevní hmoty s tepelnou izolací

3

všechny

stropy

jakékoliv s rovným podhledem

4

všechny

střecha

jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha

5

všechny

krytina

pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná

6

všechny

klempířské konstrukce

úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů

7

všechny kromě L,M,N,0

vnitřní omítky

vápenné štukové

L,M,N,0

vnitřní omítky

malby, tapety

všechny kromě L,M,N,0

fasádní omítky

vápenné štukové, břízolit, nástřiky umělé

L,M,N,0

fasádní omítky

nátěry, nástřiky, popř. omítky na pletivo

9

všechny

vnější obklady

pouze sokl z kabřince apod.

10

všechny

vnitřní obklady

koupelny, vany, WC, kuchyně

11

všechny

schody

s jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím

12

všechny kromě L,M,N,0

dveře

hladké plné nebo prosklené, popř. náplňové

L,M,N,0

dveře

hladké plné nebo prosklené

všechny kromě L,M,N,0

okna

dvojitá špaletová nebo zdvojená

L,M,N,0

okna

zdvojená

všechny

podlahy obytných místností

PVC, vlýsky, textilní krytiny, dřevěné-palubkové

všechny kromě L,M,N,0

podlahy ostatních keramické dlažby, PVC, teraco místností

L,M,N,0

podlahy ostatních keramické dlažby, PVC místností

16

všechny

vytápění

ústřední s kotlem na tuhá paliva, plyn nebo elektrickou energii

17

všechny

elektroinstalace

světelný i motorový proud, pojistkové automaty

18

všechny

bleskosvod

ano

2

8

13 14

15

106

19

všechny

rozvod vody

studená a teplá

20

všechny

zdroj teplé vody

bojler, karma

21

všechny

instalace plynu

zemní plyn nebo PB

22

všechny

kanalizace

odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC

23

všechny

vybavení kuchyně plynový sporák

24

všechny

vnitřní vybavení

vana ocelová, umyvadlo, popř. sprchový kout

25

všechny

záchod

standardní splachovací

26

všechny

ostatní

krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, mříže

107

Příloha č. 3 Ceny stavebních pozemků určených pro výstavbu RD z nabídek realitních kanceláří, v obcích v okrese Nymburk, s počtem obyvatel od 1 001 do 2 000

Obec:

Průměrná nabídková cena za 1 m2:

Kostomlaty nad Labem

600,– Kč

Kounice

1 700,– Kč

Křinec

(v obci momentálně nejsou nabízeny stavební pozemky)

Libice nad Cidlinou

(v obci momentálně nejsou nabízeny stavební pozemky)

Loučeň

1 100,– Kč

Přerov nad Labem

1 500,– Kč

Rožďalovice

550,– Kč

108

Příloha č. 4 Vyjádření Ministerstva financí, oddělení Oceňování majetku

109

Příloha č. 5 Vzorové ocenění rodinného domu v obci Milovice, v okrese Nymburk Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Milovice Benátecká Vrutice (602060)

Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet:

Zastavěná plocha 4,80×13,30+1,40×5,10+3,50×9,80 4,80×13,30+1,40×5,10+3,50×9,80

210,56 / 105,28

Podlažnost:

= = =

105,28 m2 105,28 m2 210,56 m2

=

630,92 m3

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): OP:

4,80×13,30×(5,96+7,02)/2+1,40×5,10×(5,72+6,45)2+3,50× 9,80×2,90+3,50× 7,10×(3,42+2,51)/2

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

4 933,– Kč/m3

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti –0,05 0,00 0,00

3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci

Hodnocení znaku I. Bez většího významu II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 110

Pi 0,00 0,02

3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 10 11 12

II. Okrajová území obce III. Převažující objekty pro bydlení

III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení III. Základní škola a sportovní zařízení II. Omezená dostupnost zdravotnické péče III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

–0,01 0,00 0,05 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,04 0,00 0,00

12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku 0 Typ stavby

1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD

Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou II. Dvojdomek, dům řadový IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené I. méně jak 45 cm II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan III. Ústřední, etážové, dálkové IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved. I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedl. staveb nebo jejich celkové ZP nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem

8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:

1,0

111

Vi B

–0,01 0,04 –0,02 0,01 0,08 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,25*

12

Vi) × V13): 1,438

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): 0,950 × 1,060 × 1,438 = Cena upravená (CU = IPC × I): 4 933,– × 1,448 =

1,448 7 142,98 Kč/m3

630,92 × 7 142,98 =

4 506 648,94 Kč

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:

4 506 648,94 Kč

112

Příloha č. 6 Vzorové ocenění rodinného domu v obci Milovice, v okrese Nymburk Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Milovice Benátecká Vrutice (602060)

Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet:

Zastavěná plocha 4,80×13,30+1,40×5,10+3,50×9,80 4,80×13,30+1,40×5,10+3,50×9,80

210,56 / 105,28

Podlažnost:

= = =

105,28 m2 105,28 m2 210,56 m2

=

630,92 m3

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): OP:

4,80×13,30×(5,96+7,02)/2+1,40×5,10×(5,72+6,45)2+3,50× 9,80×2,90+3,50× 7,10×(3,42+2,51)/2

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 9 532 Indexovaná prům. cena (IPC):

4 933,– Kč/m3

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti –0,05 0,00 0,00

3

Ti):

Index trhu (IT = 1 +

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci

Hodnocení znaku I. Bez většího významu II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 113

Pi 0,00 0,02

3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 10 11 12

II. Okrajová území obce III. Převažující objekty pro bydlení

III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení III. Základní škola a sportovní zařízení II. Omezená dostupnost zdravotnické péče III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

–0,01 0,00 0,05 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,04 0,00 0,00

12

Pi):

Index polohy (IP = 1 +

1,060

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku 0 Typ stavby

1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD

I.

II. IV. I. II. V. III. IV.

Hodnocení znaku Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou Dvojdomek, dům řadový Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené méně jak 45 cm Hodnota více jak 1 do 2 včetně Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan Ústřední, etážové, dálkové Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved. Bez dalšího vybavení Zanedbatelného rozsahu Bez vedl. staveb nebo jejich celkové ZP nad 25 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem

8 Ostatní vybavení v RD I. 9 Venkovní úpravy I. 10 Vedlejší stavby tvořící II. příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se II. stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:

1,0

114

Vi B

–0,01 0,04 –0,02 0,01 0,08 0,00 0,05 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00 1,25*

12

Vi) × V13): 1,375

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): 0,950 × 1,060 × 1,375 = Cena upravená (CU = IPC × I): 4 933,– × 1,385 =

1,385 6 832,21 Kč/m3

630,92 × 6 832,21 =

4 310 577,93 Kč

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:

4 310 577,93 Kč

115

Příloha č. 7 Vzorové ocenění venkovních úprav nákladovým způsobem Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Milovice Benátecká Vrutice (602060)

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nymburk Počet obyvatel 5 001 – 15 000 obyvatel

a) Venkovní úpravy a.1) Přípojka vody – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm: 6,50 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 1,848 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 6,50 m × 340,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

2 210,– Kč × × × =

1,0000 2,3230 1,8480 9 487,32 Kč

– =

189,75 Kč 9 297,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 49 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 49) = 2,000 % Odpočet opotřebení: 9 487,32 Kč × 2,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Přípojka vody – zjištěná cena:

9 297,57 Kč

a.2) Přípojka kanalizace – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm: 6,50 m

116

Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,327 Koeficient prodejnosti: 1,848 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 6,50 m × 1 180,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

7 670,– Kč × × × =

1,0000 2,3270 1,8480 32 983,27 Kč

– =

412,29 Kč 32 570,98 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 79 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 79) = 1,250 % Odpočet opotřebení: 32 983,27 Kč × 1,250 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Přípojka kanalizace – zjištěná cena:

32 570,98 Kč

a.3) Pilíř pro elektroměr – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 3.2.1. Pilíř zděný z obyč. cihel: 0,36 m3 OP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Koeficient změny ceny stavby: 2,241 Koeficient prodejnosti: 1,848 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 0,36 m3 OP × 2 810,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

1 011,60 Kč × × × =

1,0000 2,2410 1,8480 4 189,41 Kč

– =

69,84 Kč 4 119,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 59) = 1,667 % Odpočet opotřebení: 4 189,41 Kč × 1,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Pilíř pro elektroměr – zjištěná cena:

4 119,57 Kč

117

a.4) Pilíř pro plynoměr – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 4.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel: 0,36 m3 OP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,303 Koeficient prodejnosti: 1,848 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 0,36 m3 OP × 2 010,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

723,60 Kč × × × =

1,0000 2,3030 1,8480 3 079,60 Kč

– =

51,34 Kč 3 028,26 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 59) = 1,667 % Odpočet opotřebení: 3 079,60 Kč × 1,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Pilíř pro plynoměr – zjištěná cena:

3 028,26 Kč

a.5) Zpevněné plochy – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm: 31,42+20,46 = 51,88 m2 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,274 Koeficient prodejnosti: 1,848 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 51,88 m2 × 480,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

24 902,40 Kč × × × =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok

118

1,0000 2,2740 1,8480 104 648,65 Kč

Předpokládaná další životnost: 39 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 39) = 2,500 % Odpočet opotřebení: 104 648,65 Kč × 2,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Zpevněné plochy – zjištěná cena:

2 616,22 Kč 102 032,43 Kč 102 032,43 Kč

a.6) Oplocení – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr: 1,40×53,38 = 74,73 m2 PP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 1,848 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 74,73 m2 PP × 290,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

21 671,70 Kč × × × =

1,0000 2,1550 1,8480 86 306,24 Kč

– =

2 876,59 Kč 83 429,65 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 29 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 29) = 3,333 % Odpočet opotřebení: 86 306,24 Kč × 3,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Oplocení – zjištěná cena:

83 429,65 Kč

a.7) Pergola – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen: 4,80×2,60 = 12,48 m2 ZP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená

119

Koeficient změny ceny stavby: 2,339 Koeficient prodejnosti: 1,848 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 12,48 m2 ZP × 1 450,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

18 096,– Kč × × × =

1,0000 2,3390 1,8480 78 219,45 Kč

– =

3 910,97 Kč 74 308,48 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 19 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 19) = 5,000 % Odpočet opotřebení: 78 219,45 Kč × 5,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Pergola – zjištěná cena:

74 308,48 Kč

Rekapitulace: a) Venkovní úpravy 1)Přípojka vody 2)Přípojka kanalizace 3)Pilíř pro elektroměr 4)Pilíř pro plynoměr 5)Zpevněné plochy 6)Oplocení 7)Pergola Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:

9 297,57 Kč 32 570,98 Kč 4 119,57 Kč 3 028,26 Kč 102 032,43 Kč 83 429,65 Kč 74 308,48 Kč 308 786,94 Kč 308 790,– Kč

Zjištěná cena: 308 790,– Kč Cena slovy: třistaosmtisícsedmsetdevadesát Kč

120

Příloha č. 8 Vzorové ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Milovice Benátecká Vrutice (602060)

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nymburk Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

a) Rodinný dům – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 1,848 (Rodinné domy) Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet:

Zastavěná plocha 4,80×13,30+1,40×5,10+3,50×9,80 4,80×13,30+1,40×5,10+3,50×9,80

= = =

105,28 m2 105,28 m2 210,56 m2

=

630,92 m3

Obestavěný prostor (OP): OP:

4,80×13,30×(5,96+7,02)/2+1,40×5,10×(5,72+6,45)/2+ 3,50×9,80×2,90+3,50×7,10×(3,42+2,51)/2

Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Název, popis Základy – betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Zdivo – zděné z tvárnic Porotherm, kont. zatepl. systém Stropy – železobetonové Střecha – pultová Krytina – živičná Klempířské konstrukce – titanzinkový plech Vnitřní omítky – vápenné štukové Fasádní omítky – strukturované Vnější obklady 121

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 %

Hodnocení Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní obklady – běžné keramické obklady Schody – železobetonové Dveře – dýhované, do obložkových zárubní Okna – plastová Podlahy obytných místností – chybí Podlahy ostatních místností – keramická dlažba Vytápění – ÚT s plynovým kotlem Elektroinstalace – světelná, motorová Bleskosvod – bleskosvod Rozvod vody – studená, teplá Zdroj teplé vody – kotel ÚT Instalace plynu – zemní plyn Kanalizace – odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC Vybavení kuchyně – chybí Vnitřní vybavení – sprchový kout, vana, umyvadlo, Záchod – standardní Ostatní

Obj. podíl 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Zdivo 0,54 × 22,30 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 26 Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,60 % . Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 + – –

0,1204 0,0040 0,0360 = 1,0804

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 150,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0804 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,8480 9 250,65 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 630,92 m3 × 9 250,65 Kč/m3 = 5 836 420,10 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 1,0804 × (100 – 0) % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 1,0804 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

+ 2,036 % +

0,463 %

=

2,499 %

Úprava ceny: 5 836 420,10 Kč × 2,499 % Cena stavby:

– =

122

145 852,14 Kč 5 690 567,96 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 99 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 99) = 1,000 % Odpočet opotřebení: 5 690 567,96 Kč × 1,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – zjištěná cena:

– 56 905,68 Kč = 5 633 662,28 Kč 5 633 662,28 Kč

b) Venkovní úpravy b.1) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:

5 633 662,28 Kč × 3,5 % = 197 178,18 Kč

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

197 178,18 Kč

b.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:

5 633 662,28 Kč × 5,0 % = 281 683,11 Kč

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

281 683,11 Kč

123

Příloha č. 9 Vzorové ocenění pozemků v obci Hradištko, k.ú. Hradištko u Sadské Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Hradištko Hradištko u Sadské (647519)

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Počet obyvatel:

Nymburk do 1 000 obyvatel

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 538 obyvatel v obci.

Zjištěná cena bez uplatnění přirážek § 28 odst. 3b – Pozemky určené k zastavění

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

Název Pozemek

Parc. č. xxx

× ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 35,– × 0,80 98,5956 2

Pozemky – zjištěná cena:

2,155 1,634

Cena [Kč] 98,60 98,60 Kč

Zjištěná cena po uplatnění přirážek § 28 odst. 3b – Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Zvýšená úroveň sjednaných cen st. pozemků + 400 % Úprava celkem: + 525 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) ×

Název Pozemek

Parc. č. xxx

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 35,– × 0,80 616,2223 2

Pozemky – zjištěná cena:

6,250 2,155 1,634

Cena [Kč] 616,22 616,22 Kč

124

Příloha č. 10 Vzorové ocenění pozemků v obci Přerov nad Labem, k.ú. Přerov nad Labem Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Přerov nad Labem Přerov nad Labem (735035)

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nymburk Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,95 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 128 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 128 je počet obyvatel v obci.

Zjištěná cena bez uplatnění přirážek § 28 odst. 3b – Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 5% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) ×

Název Pozemek

Parc. č. xxx

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 35,95 × 0,80 109,3288 2

Pozemky – zjištěná cena:

1,050 2,155 1,680

Cena [Kč] 109,33 109,33 Kč

Zjištěná cena po uplatnění přirážek § 28 odst. 3b – Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 5% Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) 125

×

2,250

× × ×

1,050 2,155 1,680

Název Pozemek

Parc. č. xxx

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 35,95 × 0,80 245,9899 2

Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 245,99 245,99 Kč

126