In Perspectief
nummer 22 november OKTOBER 2007 2006
Vastgoedtools College bouw zorginstellingen
Met tools de markt op Zorginstellingen worden onderhevig aan de ‘tucht van de markt’. Na jaren politieke discussie is het zorgstelsel in de eerste jaren van de eenentwintigste eeuw ingrijpend vernieuwd. Om op de veranderingen in te kunnen spelen heeft het Bouwcollege instrumenten (‘tools’) voor de analyse van vastgoed ontwikkeld.
doen op de reguliere vastgoedpartijen en zullen geconfronteerd worden met de wensen en eisen van de markt. Ook krijgen zij te maken met nieuwe vormen van financiering, nu hun investeringen niet meer door overheidsgoedkeuring – het stelsel van toelating en vergunning volgens de WTZi – worden gegarandeerd.
De Wet toelating zorginstellingen (WTZi)
ductiefactor die zo efficiënt en effectief
gaf de aanzet tot de afschaffing van het
mogelijk moet bijdragen aan het bedrijfsre-
bouwregime voor zorginstellingen. De over-
sultaat.
heid is niet langer sturend bij (nieuw)bouw
Dat betekent dat de kosten van de investe-
van zorginstellingen, instellingen moeten
ringen in de tarieven moeten worden verre-
hun bouwinvesteringen direct uit de
kend, ook de kosten van bouwprojecten. Om
opbrengst van hun activiteiten financieren.
dit te kunnen bereiken formuleren zorgin-
Zorggebouwen worden, net als personeel,
stellingen in de toekomst zelf hun vast-
Na het bouwregime
apparatuur en materialen, een normale pro-
goedbeleid. Ze kunnen daarbij een beroep
Het College bouw zorginstellingen (het
TEN GELEIDE
Bouwcollege) heeft in de afgelopen jaren een aantal instrumenten ontwikkeld om
Centrum voor Zorg en Bouw bij TNO
zorginstellingen te helpen bij het analyse-
Door het verdwijnen van het bouwregime verliest het Bouwcollege zijn rol als vergunning-
ren van hun vastgoedpositie en in te spelen
verlener. Het wordt – naar verwachting per 1 januari 2010 –opgeheven.
op de toekomst. Met behulp van deze in-
De expertise van het Bouwcollege zal – met de mensen die deze voor een belangrijk deel
strumenten kunnen instellingsbestuurders
belichamen – worden ingebracht in een onafhankelijk expertisecentrum voor zorg en bouw,
inzicht krijgen in het complexe terrein van
dat wordt ondergebracht bij TNO Bouw en Ondergrond. De expertise zal mede daardoor
het vastgoedbeleid en hun mogelijkheden
beschikbaar blijven voor zorginstellingen en andere partijen in het veld, en voor de onder-
op dat gebied. In dit nummer van
steuning van de toezichthouders in de zorg, de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) en de
In Perspectief worden die instrumenten in
Inspectie voor de Gezondheidszorg (IGZ).
hun onderlinge samenhang gepresenteerd.
1
IN PERSPECTIEF 22 - NOVEMBER 2007
Planvorming Voor het formuleren van strategisch vastgoedbeleid kan het Bouwcollege een aantal tools of belangrijke informatie leveren. Daarmee kunnen zorginstellingen en bestuurders inzicht krijgen in de toekomstige vraag en zich als instelling beter positioneren. Ook kunnen nieuwbouwplannen en de huidige staat en stand van gebouwen worden geanalyseerd en scenario’s voor toekomstig gebruik worden ontwikkeld.
gebied kan worden geanalyseerd. Dit model laat instellingen zien hoe vraag en aanbod zich zullen ontwikkelen. Op basis daarvan kunnen ze bepalen of het nodig is hun zorgaanbod en strategie aan de (veranderende) markt aan te passen. Voor de vraag is in samenwerking met TNO Kwaliteit van leven onderzoek gedaan naar profielen van ouderen in verzorgingshuizen. Die zijn gerelateerd aan het voorkomen daarvan in de totale ouderenpopulatie om
Onderzoeksresultaten gebouwkwaliteit
voor de vastgoedportefeuille van instellin-
prognoses te kunnen doen over de ontwik-
Inzicht in de feitelijke kwaliteit van gebou-
gen. Het grootste deel van de zorg is inmid-
keling van de vraag naar diverse vormen
wen waar zorg wordt geleverd is te krijgen in
dels gemonitord. Door de monitoring met
van wonen en zorg.
de monitoringrapporten van het Bouwcollege.
enige regelmaat te herhalen wordt bovendien
Horizon© biedt inzicht in de verwachte ont-
Per instelling zijn de gebouwen bezocht en
de informatie up-to-date gehouden.
wikkelingen op wijk-, stads- en regionaal
geïnspecteerd en de bevindingen zijn vastgelegd in individuele rapportages. Deze rappor-
Horizon©
alleen informatie over de sector verpleging
tages geven inzicht in de stand en staat van
Horizon© is een vraag- en aanbodmodel
en verzorging. Het Bouwcollege werkt aan
de gebouwen en kunnen gebruikt worden
waarmee de zorgmarkt in een bepaald
uitbreiding naar de andere sectoren.
H ORIZON ©
2
▼
niveau. Horizon© heeft op dit moment
IN PERSPECTIEF 22 - NOVEMBER 2007
HOT E L
V ICEVOORZITTER TOM V ROON DOOR HET
B OUWCOLLEGE
HOT F LO O R
KA NTO O R
FA B R IEK
algemene verpleging
intensive care
spreekuurafdeling
apotheek
kinderverpleging
coronary care
algemeen orgaanfunctieonderzoek
laboratorium klinische chemie
kraamverpleging
beeldvormende diagnostiek
poliklinische behandeling
laboratorium medische microbiologie
dagverpleging
nucleaire geneeskunde
fysiotherapie
laboratorium klinische pathologie
spoedeisende hulp
algemene patiëntenvoorzieningen
centrale keuken
operatieafdeling
algemene personeelsvoorzieningen
civiele diensten
verlosafdeling
kantoorachtige voorzieningen
centrale sterilisatieafdeling
afnamelab
PRESENTEERT DE
ONTWIKKELDE
F LEXTOOL S CHILLENMODEL
Flextool
door bouwkundige adviseurs uit de sectie
sen de functies. Bij uitbreidingsprojecten
In samenwerking met de Technische
Verpleging en Verzorging van het
vinden bepaalde aspecten van de schillen-
Universiteit Delft is een instrument ontwik-
Bouwcollege.
methode hun toepassing. Uit de praktijk
keld – de Flextool – om bouwkundig-func-
blijkt dat het toepassen van de schillenme-
tionele en bouwtechnische aanpassingsmo-
Schillenmethode
thode het meest optimaal is voor een nieuw
gelijkheden van een gebouw te analyseren
Verschillende functies in een ziekenhuis
te bouwen ziekenhuis.
en op basis daarvan scenario’s te ontwikke-
stellen verschillende eisen aan hun
In het signaleringsrapport “Strategische
len voor toekomstig gebruik. Deze scena-
gebouwde omgeving. Door hiermee in
positie vastgoed” van het Bouwcollege is in
rio’s en informatie over de zorgmarkt bie-
bouwplannen rekening te houden, kunnen
2005 de differentiatie van het ziekenhuis in
den instellingen een basis voor
instellingen hun vastgoed effectiever
verschillende huisvestingtypologieën voor
strategische beslissingen over hun vast-
gebruiken, zodat het meer kan bijdragen
het eerst beschreven. Resultaten van een
goed in relatie tot de mogelijkheden die
aan het bedrijfsresultaat. Deze constatering
recente studie tonen aan dat gebouwdiffe-
het biedt.
is de aanleiding geweest voor een door het
rentiatie voordelig is in het perspectief van
De Flextool wordt op dit moment door de
Bouwcollege ontwikkelde methode die de
zowel vastgoed als het zorgproces. De schil-
aanjagers van het Bouwcollege voor verzor-
functies in vier schillen (hotel, hot floor,
lenmethode is inzetbaar als instrument voor
gingshuizen toegepast in combinatie met
kantoor en fabriek) verdeelt. Uitgangspunt
de afweging van investeringsbeslissingen in
Horizon©. Zij worden daarbij ondersteund
voor de onderverdeling zijn de relaties tus-
vastgoed van een ziekenhuis.
Schillenmethode verdeling.indd 1
31-10-2007 12:01:28
F LEXTOOL :
CONFIGURATIE VAN
BOUWVOLUME IN RELATIE TOT STRAMIENMAAT EN TYPOLOGIE .
3
PERSPECTIEF OKTOBER 2006 IN PERSPECTIEF 22 - NOVEMBER 2007
Ontwerpen Het Bouwcollege heeft een jarenlange traditie in het beoordelen van bouwplannen. Het heeft voor de ondersteuning daarvan enkele hulpmiddelen ontwikkeld. In de loop der jaren is bovendien de beoordeling in strikte zin ontwikkeld tot een vorm van bouwplanbegeleiding. Daarnaast is uit deze adviespraktijk een grote verscheidenheid aan voorbeelden van good practice in de bouw van zorginstellingen verzameld.
name bestuurders en ontwikkelaars die voor de opgave staan een – voor hen – nieuwe voorziening te ontwikkelen kunnen zich door deze voorbeelden laten inspireren. Sinds enige tijd worden voorbeelden van good practice door het Bouwcollege ook rond actuele thema’s gebundeld en in zogenoemde good practice cahiers gepubliceerd.
Plancheck – Plansupport Met behulp van diverse instrumenten en
Rekentool AWBZ
Het Bouwcollege zal TRIX gebruiken bij de
benchmarkinformatie geven deskundigen
De rekentool AWBZ maakt de investerings-
beoordeling van bouwplannen en het afge-
van het Bouwcollege een snelle, efficiënte
kosten van een bouwplan inzichtelijk. De
ven van vergunningen. Instellingen die hun
scan op elementaire onderdelen van een
berekening van de investeringskosten met
bouwplan met een ruimteboek digitaal
bouwplan in de zorg. Zowel de kwaliteit en
de rekentool is gebaseerd op de prestatie-
indienen kunnen, als hun plan aan de
functionaliteit van het ontwerp, alsook de
eisen AWBZ en de Bouwkostennota 2007.
prestatie-eisen voldoet, snel hun vergun-
toekomstbestendigheid van het plan wor-
De rekentool AWBZ is via de website van het
ning verwachten. Na 2009 blijft TRIX
den hierin meegenomen. Een plancheck is
Bouwcollege te raadplegen.
beschikbaar om bouwplannen te analyseren.
te beschouwen als een onafhankelijk, des-
Instellingen kunnen met de ruimteboeken
kundig en vrijblijvend advies, dat gebruikt
Digitale bouwplanbeoordeling (TRIX)
en TRIX bovendien de gegevens over hun
kan worden als basis voor verdere besluit-
Sneller een beter advies over een bouwplan.
vastgoed digitaal vastleggen en bijhouden.
vorming én als second opinion ten behoeve
Dat is het doel van TRIX, het programma
van zorgaanbieders, verzekeraars, banken of
waarmee het Bouwcollege bouwplannen van
Good practice
andere belanghebbenden.
zorginstellingen analyseert. Met slechts drie
Als spin-off van de reguliere beoordeling
Als er behoefte is aan een meer op maat
knoppen kan dit programma in luttele
van bouwplannen heeft het Bouwcollege
gesneden second opinion of feedback over
seconden zien of een bouwplan voldoet aan
ontwerpen verzameld die het als good prac-
onderdelen van het ontwerp, of specifieke
vooraf geformuleerde eisen (bijvoorbeeld de
tice beschouwt. Deze verzameling staat op
thema’s die spelen op het raakvlak van
prestatie-eisen of straks de veldnormen).
de website Kennisplein van het
bouw en zorg, dan wordt dit geleverd in de
Het hele gebouw wordt digitaal in één keer
Bouwcollege (www.bouwcollege.nl). Met
vorm van plansupport.
getoetst. Niet alleen ontwerpen voor nieuwbouw, maar ook digitale tekeningen van bestaande bouw kunnen zo snel worden beoordeeld. Door de tijdwinst die de tool oplevert is er meer ruimte om te komen tot een kwalitatieve beschouwing op een te beoordelen bouwplan. TRIX kan een bouwplan alleen beoordelen als naast het digitale ontwerp ook een ruimteboek is meegestuurd. Opdat architecten ruimteboeken kunnen maken heeft het Bouwcollege voor hen, voorzover zij met Autocad of Arkey werken, hulpprogramma’s (add-ins) ontwikkeld. TRIX
4
LCC / IP NOVEMBER IN PERSPECTIEF 22 -2007 NOVEMBER 2007
Financiering Het Bouwcollege heeft een aantal rekeninstrumenten ontwikkeld die de financiële gevolgen van verschillende vastgoedstrategieën in
Levensduurkosten
Dit instrument helpt haalbaarheidsstudies
een eenvoudige versie van dit instrument
Het Levensduurkostenmodel (Life cycle cos-
in kaart te brengen en kan zowel beleggers
ter beschikking hebben om alternatieve
ting, LCC) brengt de kosten in beeld die uit
als initiatiefnemers interessante financiële
strategieën door te rekenen. Ook is het
een investering voortvloeien over de gehele
berekeningen voorschotelen. Het is de
model op internet beschikbaar.
periode dat een gebouw in gebruik is. Het
bedoeling dat de aanjagers van het
Zoals meer instrumenten biedt ook de ZZP
model houdt niet alleen rekening met de
Bouwcollege op locatie bij een instelling
Vastgoedplanner® de mogelijkheid via inter-
bouwkosten, maar ook met de gebouwgebonden exploitatiekosten (zoals onderhoud, verwarming en schoonmaak) en met de medisch-technische ontwikkelingen en met de levensduur van een gebouw. LCC brengt dus de totale huisvestingslasten van de instelling in kaart. LCC helpt bij vragen of het zinvol is twee locaties naar één locatie terug te brengen met minder vierkante meters, of dat het zinvol is een bepaald gedeelte van een oude locatie met hoge onderhoudskosten af te stoten en nieuwbouw te plegen. Na de uitwerking voor de sector ziekenhuizen wordt LCC geleidelijk aan naar andere vormen van zorginstellingen uitgebreid.
ZZP Vastgoedplanner® Om vastgoed rendabel te krijgen en te houden moet zowel de exploitatie als de investeringsbehoefte in het oog gehouden worden. De ZZP Vastgoedplanner® is ontworpen om vastgoedprojecten te beoordelen en investeringen, huur en rendement op elkaar af te stemmen. Daarbij is in eerste instantie gebruik gemaakt van de resultaten van het rapport ‘Quick scan in de care’ en de daarin ontwikkelde methode volgens de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Omdat zich laat aanzien dat de NZa en het ministerie van VWS de voorkeur geven aan het gebruik van integrale kostprijzen boven deze normatieve benadering, zal het Bouwcollege de planner op dit punt actualiseren.
LCC:
KOSTEN BIJ EEN VIJFTAL
( BOUW ) SCENARIO ’ S (MOM =
GEBOUWGEBONDEN EXPLOITATIEKOSTEN )
5
▼
beeld brengen en zorginstellingen bij hun keuzes kunnen helpen.
IN 22 -2007 NOVEMBER 2007 PERSPECTIEF OKTOBER 2006 LCCPERSPECTIEF / IP NOVEMBER
net een aantal basisgegevens in een database te bewaren. Deze database maakt tevens statistisch onderzoek mogelijk ten behoeve van voorgenomen beleid(swijzigingen).
Waardebepaling ziekenhuizen Een van de discussiepunten bij de stelselwijziging is de bepaling van de waarde van (ziekenhuis)gebouwen. Deze is enerzijds van belang omdat de minister van VWS heeft bepaald dat de stelselwijziging er niet toe mag leiden dat opgebouwde waarde voor de zorg verloren gaat en anderzijds omdat er naar verwachting instellingen zullen zijn die denken nadeel van de stelselwijziging te ondervinden. Het ministerie heeft tevens aangegeven bij de afhandeling van dit probleem een integrale benadering voor te staan, die niet alleen de kapitaallasten in beschouwing neemt; de hele balanswaarde moet worden meegerekend. Daarmee moet voorkomen worden dat overcompensa-
ZZP VASTGOEDPLANNER
tie optreedt. Het ontwikkelde model gaat uit van de DCFmethode, waarbij de waarde van alle effecten gemeten wordt door de geldstromen contant te maken. De boekwaarde van het vastgoed speelt daarbij geen rol. Dit model is niet alleen toepasbaar in de huidige over-
COLOFON
gangssituatie, maar kan ook worden gebruikt voor de vaststelling van de waarde van vastgoed in bijvoorbeeld overnamesitu-
In Perspectief nummer 22 november 2007
aties. In Perspectief is een uitgave van: College bouw zorginstellingen Postbus 3056, 3502 GB Utrecht Bezoekadres: Churchilllaan 11, 3527 GV Utrecht E:
[email protected] W: www.bouwcollege.nl T: 030-2983100 F: 030-2983299 Adreswijzigingen:
[email protected]
Redactie: Tjark Reininga, Willeke van Staalduinen Eindredactie: Han Hoes Tekstbijdragen: Fred Bisschop, André Bode, Just Eijkman, Marianne Groen, Joram Nauta, Petra van der Schaaf, Johan Vijverberg Vormgeving en druk: Twin Design bv, Culemborg
© College bouw zorginstellingen, 2007
6
