mens, stad & toekomst
het tijdperk van de gebruiker is begonnen
Geijkte processen voor gebiedsontwikkeling moeten in Nederland drastisch worden omgegooid. De markt heeft de afgelopen jaren een harde wake up call gekregen. Nu de wekker van de recessie luidruchtig is afgegaan blijkt dat de wereld is veranderd. Het oude systeem van top down planontwikkeling is bijna failliet. De pijn hiervan wordt dagelijks gevoeld in Nederland. Gemeenten, banken en projectontwikkelaars zitten met de gebakken peren: verpaupering van industrieel erfgoed, leegstand, gekunstelde marketingcampagnes zonder rendement, tegenvallende grondverkopen en loodzware rentelasten. Omdat het anders kan presenteren Walas Concepts en La Compagnie op maandag 30 mei 2011 de alliantie PRO. PRO biedt integrale, mens- én marktgerichte consultancy, waarbij een gezonde exploitatie van gebieden, locaties en gebouwen het doel is. Uitgangspunt van de PRO-aanpak vormen de mensen. Gebruikers, bewoners, ondernemers zijn, nét als gemeenten, banken en projectontwikkelaars ‘stakeholders’ en experts. Door bij gebiedsontwikkeling voor een integrale aanpak te kiezen, met oog voor verhoudingen en voor wensen en mogelijkheden van toekomstige gebruikers, ontstaan bloeiende ‘communities’. Door vanuit dit gegeven te werken en daarbij schaalgrootte als een flexibel gegeven te beschouwen, kunnen steden, gebouwen en andere gebieden duurzaam en vitaal gemaakt worden.
noodzaak ‘Behandel de Aarde goed. Het werd niet aan u gegeven door uw ouders. Het was geleend aan u door uw kinderen’, aldus een Keniaans spreekwoord.
Het gezegde verwoordt heel mooi waar steeds meer mensen zich momenteel bewust van worden: we zijn hier maar tijdelijk. En ook volgende generaties hebben recht op een schone en leefbare wereld. Maar bewustwording is niet het enige dat telt. Minstens net zo essentieel is het ontwikkelen van nieuwe, schonere, technieken en het drastisch veranderen van processen, op verschillende gebieden. Neem gebiedsontwikkeling. Er is geen discipline waar de mens in de voorbije eeuwen zó ingrijpend bezig is geweest. Bossen werden ontgonnen, rivieren ingedamd en steden groeiden uit tot proporties die niemand tweehonderd jaar gelden voor mogelijk had gehouden. En werd de aarde bij al die ontwikkeling beschouwd als iets dat tijdelijk in bruikleen is gegeven? Beslist niet. Ontwikkeling gaat vaak uit van economisch gewin op de korte en middellange termijn. De processen die daarbij worden gehanteerd zijn vooral top down; regeringen, industriëlen en ontwikkelaars bepalen de agenda. Inmiddels dringt de tijd. Neem de groei van steden. Steeds meer mensen wonen in steden. Op dit moment is dit al ruim 50% van de wereldbevolking en naar verwachting zal volgens UN Habitat rond 2025 zo’n 75% van alle wereldburgers in een stedelijke omgeving wonen. Verstedelijking die zich in zo’n snel tempo voltrekt, is niet zelden een bedreiging voor het milieu, de gezondheid van de mensen of voor een eerlijke verdeling van bronnen en middelen.
denkend aan Holland …
Ook op microniveau in Nederland zijn eerder genoemde topdown-processen jarenlang leidend geweest.
‘Denkend aan Holland zie ik breede rivieren traag door oneindig laagland gaan, rijen ondenkbaar ijle populieren als hooge pluimen aan den einder staan’
En de Nederlandse binnensteden? Ook hier heerste decennia lang de tucht van een aanbodgestuurde markt. Kantoorpanden schoten decennia lang als paddestoelen uit de Nederlandse grond. Authentieke, maar verouderde gebouwen maakten hardhandig kennis met de sloophamer, om plaats te maken voor nieuwbouw. De leegstand nam toe en de recessie, die in 2008 intrad zorgde vervolgens voor een complete verlamming van de markt. Tegenwoordig worden zelfs relatief jonge gebouwen vernietigd. Inmiddels groeit het aanbod echter al weer. Landelijk werd er in 2010 ten opzichte van 2007 toch nog een stijging van 27% van het aanbod geregistreerd. Kortom: het probleem neemt verder toe!
schreef Hendrik Marsman. Maar dat was in 1936. Wie tegenwoordig aan Nederland denkt, ziet die rivieren vooral langs oneindige buitenwijken gaan, waar veel, érg veel ‘ondenkbaar ijle’ Vinexhuizen staan. De ronkende promotieborden die her en der in het landschap staan hebben hun glans verloren.
Onze conclusie is dat de recessie de Achilleshiel van gebiedsontwikkeling in Nederland pijnlijk aan het licht heeft gebracht: het aanbodgericht, top-down ontwikkelen van gebieden en wijken voert tot leegstand en daardoor tot achterblijvend rendement op geïnvesteerd vermogen.
Het is 2011. Dat de Nederlandse woningmarkt inmiddels fors onder druk staat zal bij iedereen duidelijk zijn. De prijzen van bestaande koopwoningen daalden in april 2011 met gemiddeld 2,1 procent, in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, verwacht dat de prijzen volgend jaar met nog eens 2,5 procent zullen dalen.
Willen we in het algemeen de balans tussen stad en platteland – tussen mens en natuur – in evenwicht houden en willen we in het bijzonder de binnensteden vitaal houden, dan moet het roer drastisch om.
mens, stad & toekomst
Wie een duurzame, verantwoorde stadsontwikkeling serieus neemt en open staat voor verandering dient na te denken over uitgangspunten. In de kern staan deze punten verwoord in het Manifest van Earth Charter Cities (zie kader), opgesteld door Walas Concepts in nauwe samenwerking met het Earth Charter Initiative, een beweging met sterke banden met de Verenigde Naties.
Vertaald naar de praktijk betekent gebiedsontwikkeling in de geest van het Manifest, dat de mens - de gebruiker - centraal staat. Gemeenten, provincies, projectontwikkelaars, banken zijn partijen die in facilitaire- en financiële zin ontwikkeling mogelijk maken. Zij zijn belangrijk, maar kunnen niets zonder afnemers. Het zijn de bewoners, bedrijven, instellingen, start ups die zich in de gebouwde omgeving thuis moeten voelen! Die feel good factor wordt bepaald door een complexe mix van factoren. Elementen die integraal meegenomen moeten worden in goede planontwikkeling. Van inrichting van de bebouwde omgeving tot gebruiksgemak. Van haalbare huurtarieven tot inspiratie in de nabije omgeving. Van relevante marketing en communicatie tot transparante informatie. Het is die integratie van elementen waar PRO, de alliantie van Walas Concepts en La Compagnie aan wil werken. Een methode die beter is voor mens, stad én toekomst. De aanpak van PRO biedt een geheel andere manier van denken. Een benadering die tot voor kort ongebruikelijk was in de branche. De oprichters zijn er echter van overtuigd dat de markt toe is aan een nieuwe – markt- en mensgedreven – aanpak van gebiedsontwikkeling. Ruim 400 steden in de wereld hebben zich aan het Earth Charter gecommitteerd. Het Earth Charter Cities Manifesto zet hen meer in concrete zin aan tot waardevolle en duurzame (her)ontwikkeling. Naast steden zijn hier ook multinationals en andere bedrijven en universiteiten bij betrokken. Earth Charter Steden stemmen af op een duurzame toekomst voor vele toekomstige generaties. De stad is een ecosysteem als onderdeel van de Aarde en ecologische integriteit is een belangrijke leidraad. Als economische motor zal de stad zich inzetten op betekenisvolle waardeontwikkeling en een duurzame economie waarin iedereen mee doet. Earth Charter Steden werken aan de hand van zestien principes. www.earthcharterplus10.org www.earthcharter.nl www.walasconcepts.com/nl/earth-charter-cities
Earth Charter Cities Het Earth Charter, ook wel het Handvest van de Aarde genoemd, is een verklaring waarin een aantal fundamentele ethische principes staan die nodig zijn om in de 21e eeuw een rechtvaardige, duurzame en vreedzame wereldwijde gemeenschap te realiseren. De belangrijkste principes: 1. Respecteer de Aarde en het leven in al zijn verscheidenheid. 2. Draag zorg voor alle levensvormen, met begrip, compassie en liefde. 3. Bouw democratische samenlevingen op die rechtvaardig zijn, waaraan iedereen kan deelnemen, en die duurzaam en vreedzaam zijn. 4. Stel de rijke schatten en de schoonheid van de Aarde veilig voor de huidige en toekomstige generaties.
de initi- Initiatiefnemers Walas atiefne- Concepts uit Vancouver en Rotterdam en La Compagnie mers marketing- en communicatie uit Groningen hebben hun sporen ruim verdiend op het gebied van ontwikkeling en marketing van steden, gebieden, gebouwen en merken.
Walas, onder leiding van Gerben van Straaten, is adviseur en programmeur en vormt een kennisplatform voor hergebruik van industrieel erfgoed in de creatieve economie en voor de revitalisering van stedelijke gebieden. De Rotterdamse vestiging werkt voor gemeenten en andere organisaties die zich bezighouden met gebiedsontwikkeling. Van Straaten is auteur en ontwikkelaar van het Earth Charter Cities Manifesto, waarin principes voor duurzame, vitale en leefbare steden voor de toekomst worden verwerkt. Het Earth Charter heeft nauwe connecties met de Verenigde Naties
La Compagnie, onder leiding van Geerth Boschma, werkt al sinds 1987 voor tal van nationale en internationale merken, maar ook voor gemeenten, bouwers en projectontwikkelaars. Het bureau is er van overtuigd dat ‘push-marketing’ (waarbij communicatieboodschappen met veel tamtam en zonder vooronderzoek vanuit de zender naar ontvangers worden geduwd) vandaag de dag een gepasseerd station is, zeker bij het vermarkten van gebiedsontwikkeling.
mens, stad & toekomst
Gerben van Straaten Spangesekade 76G 3027 GK Rotterdam 06 - 513 67 142 walasconcepts.com
Geerth Boschma Westerkade 18 9718 AS Groningen (050) 318 63 67 lacompagnie.nl
