Memo presentatie Congres KCAF Funderingsherstel Donderdag 21 november 13.00 uur
1. Inleiding
Alternatieve inleiding: Vandaag wordt in de Tweede Kamer de begroting van de minister van wonen en rijksdienst behandeld. Daarbij wordt veel gesproken over woningen die onder water staan (lees= een te hoge hypotheek hebben t.o.v. de waarde van het onderpand) en scheefwonen (mensen met een hoog inkomen in een gesubsidieerde sociale huurwoning). Vandaag hebben we het juist over palen die niet genoeg onder water staan, en over huizen die daardoor verzakken dat de bewoners letterlijk scheef wonen.
Amsterdam, die grote stad, die is gebouwd op palen; als die stad eens omviel, wie moest dat dan betalen? Dit oude kinderversje kreeg in Dordrecht eind jaren ’90 actuele waarde, toen bleek dat veel van de houten funderingspalen onder woningen waren aangetast. Een enorme schok voor de eigenaren van de huizen, die ondergronds in veel slechtere staat bleken te zijn dan ze ooit hadden vermoed, een schok ook voor het gemeentebestuur dat voor de vraag stond hoe ze de getroffen inwoners kon bijstaan. Ik wil u graag meenemen met wat wij zijn gaan noemen de Stadsbrede aanpak van het funderingsherstel. Ik zal daarbij spreken over o de o de o de o en
omvang van het probleem aanpak die we in Dordrecht hebben gekozen lessen die we daarbij hebben geleerd de toekomst
2. Omvang van her probleem
De gemeente Dordrecht werd in 1997 geconfronteerd met mogelijk forse problemen aan de funderingen in de wijken buiten de eeuwenoude binnenstad: de 19e eeuwse schil, en de vooroorlogse uitbreidingswijken Reeland, Oud en Nieuw Krispijn. Het ging hierbij om ca. 3300 particuliere woningen. De sociale huurwoningen hebben we buiten beschouwing gelaten. .
De problemen kwamen aan het licht toen er in huizen opvallende scheurvorming optrad. In sommige gevallen konden bewoners hun hand in de scheur steken. Enkele bewoners hoorden hun woning kraken.
Om de omvang van het probleem in kaart te brengen besloot de gemeenteraad op 9 december 1997 hier een onderzoek naar te laten uitvoeren. In eerste instantie een pilot rond het Emmaplein, vervolgens stadsbreed.
Daarbij heeft Dordrecht steeds dezelfde lijn gehouden: de gemeente is niet aansprakelijk voor de schade, maar voelt wel een verantwoordelijkheid voor de volkshuisvesteljike gevolgen: we wilden niet dat honderden woningen zouden verkrotten.
Van de ruim 3.300 adressen die in het funderingsonderzoek waren opgenomen naar aanleiding van archiefonderzoek, hebben ruim 1.250 adressen (inclusief Emmaplein) een hersteladvies gekregen.
3. De Dordtse aanpak van de funderingsproblemen
De gemeente Dordrecht heeft destijds besloten het probleem letterlijk en figuurlijk diepgaand aan te pakken. o Door alle huiseigenaren in de betrokken wijken te informeren; ook eigenaren die het liever niet wilden weten! o Door onderzoek te doen, zowel in archieven als onder de grond, waarbij honderden palen zijn blootgegraven! o En door met subsidie gedupeerden te begeleiden bij het herstel en de mogelijkheid te bieden een laagrentende lening aan te gaan.
Daarbij hebben we steeds vastgehouden aan een bloksgewijze aanpak: als 80 % van de eigenaren meedeed, schreef de gemeente de anderen aan. Later hebben we dat veranderd in 50%. Zodra de helft mee wilde doen, schreven we de andere eigenaren aan.
Funderingsproblemen spelen in een groot deel van West-Nederland, Dordrecht was de eerste gemeente in Nederland die deze problemen zo grootschalig en systematisch aanpakte.
Dat herstel was een zware operatie. Eerst al om alle eigenaren van een bouwblok op één lijn te krijgen, vervolgens de financiering regelen, en ver volgens de daadwerkelijke herstelwerkzaamheden. In Dordrecht zijn er diverse methoden gebruikt, bij de meest ingrijpende ging de hele begane grondvloer eruit en moesten bewoners maandenlang ‘boven wonen’.
In 15 jaar tijd zijn er van de 1250 woningen waar herstel noodzakelijk was 800 hersteld (inclusief het pilot project Emmaplein).
450 slechte funderingen zijn dus niet aangepakt. Dat zijn woningen waarvan we verwachten dat er ernstige problemen op kunnen treden, in sommige gevallen op korte termijn.
Waarom hebben de eigenaren hier niets gedaan? Sommigen wilden niet, anderen konden niet. En sommigen konden niet omdat hun buren niet wilden. Op de toekomst van deze woningen kom ik straks terug.
Het resultaat van deze aanpak: allereerst kunnen we constateren dat we in Dordrecht veel ervaring hebben opgedaan met collectief particulier opdrachtgeverschap in het kader van funderingsherstel.
Door de betrokkenheid en actieve rol van de gemeente is het funderingsprobleem in Dordrecht een flink stuk kleiner geworden, met soms ongebruikelijke maatwerkoplossingen. Dat was alleen mogelijk door de medewerking van eigenaren, onderzoekers, aannemers, begeleiders en makelaars en de Belangenvereniging. Op die laatste kom ik nog terug.
Het project is officieel afgesloten, maar gezien de opgave die er nog ligt, willen we wel met een nieuwe regeling voor particuliere woningverbetering komen. Daarin is funderingsherstel één van de elementen. Ik vind het belangrijk dat we ook lessen trekken uit de funderingsaanpak. Daarom wil ik een viertal aandachtspunten meegeven:
4. Wat hebben wij geleerd van Funderingsherstel in Dordrecht? 4.1. Projectkosten De kosten voor het herstellen van een woning waren gemiddeld € 60.000 per woning. Tegenover deze particuliere investeringen staan voor de gemeente de proces-, begeleidings- en onderzoekskosten (€21 miljoen) en subsidiebijdragen (4 miljoen). De eindsom laat zien dat tegenover elke euro van de gemeente een particuliere investering van € 1,52 staat. Dordrecht is een voorloper op het gebied van grootschalig funderingsherstel. Daardoor is er veel geïnvesteerd in een degelijke projectopzet en een uitgebreide organisatiestructuur. Ook is in dit meerjarig traject regelmatig geëvalueerd, waardoor regels zijn bijgesteld en oplossingen voor niet voorziene problemen zijn gevonden. Doordat het spreekwoordelijke wiel op veel aspecten telkens opnieuw uitgevonden moest worden, zijn veel onderzoeks-, monitorings- en organisatiekosten gemaakt als investering voor de kennis die Dordrecht nu heeft. Een speciaal woord van waardering heb ik voor de Belangenvereniging Funderingsproblematiek, die aan de ene kant tegenover de gemeente stond in dit juridisch geschil, maar die aan de andere kant zij aan zij met de gemeente streed voor het herstel van zoveel mogelijk panden. Ik ben blij dat deze vereniging inmiddels een landelijke kenniscentrum heeft opgezet, het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek), organisator van dit congres. Vanwege het belang van kennisuitwisseling heeft ook de gemeente Dordrecht
besloten het KCAF te ondersteunen met een subsidie, van €5000 per jaar. Dordrecht wil de ontwikkelingen rondom de funderingsproblematiek blijven voeden en volgen op landelijk niveau en via diverse organisaties die zich hiermee bezighouden, zoals het KCAF en F3o (Organisatie, Onafhankelijk, Onderzoek Funderingen) alsmede het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
4.2 Kwaliteit van niet herstelde panden Zoals gezegd is het funderingsprobleem nog niet opgelost, want aan het einde van deze regeling resteren nog ongeveer 450 panden die niet hersteld zijn. Gezien de hoge kosten die er zijn om deze woningen alsnog technisch goed te krijgen, verwachten we niet dat de huidige eigenaren dat vrijwillig gaan uitvoeren. Bij sommige panden dreigt een gevaarlijke situatie te ontstaan, waarbij de inzet van het aanschrijvingsinstrument voor de gemeente een risico met zich meebrengt: wanneer immers de aangeschreven partij niet over voldoende financiële middelen beschikt dan wel weigert tot uitvoering over te gaan, is de gemeente verplicht de werkzaamheden uit te voeren zonder de zekerheid dat de kosten geheel of gedeeltelijk kunnen worden teruggevorderd. Het college beveelt dan ook aan om bij toekomstige ingrepen goed te kijken naar een evenwichtige verhouding tussen de “gemeentelijke” of “persoonlijke” investeringen ten opzichte van het resultaat. Daarbij zou de gemeente voorwaarden kunnen stellen aan zowel de kwaliteit van het casco als de kwaliteit van de woningen. 4.3 Financiële positie van woningeigenaren In sommige blokken is het funderingsherstel niet doorgegaan omdat een aantal eigenaren die wel wilden verbeteren geen lening kon krijgen. In enkele gevallen heeft dat in combinatie met de weigeraars er toe geleid dat er geen meerderheid meer was voor een aanschrijving. De situatie is door de gedaalde huizenprijzen en de zwaardere eisen van banken nu veel lastiger dan toen Dordrecht met de aanpak van de funderingsproblemen begon.
Om dit financeringsprobleem aan te pakken doe ik een oproep doen aan de landelijke politiek om ook een rol op zich te nemen, bijvoorbeeld bij de garantstelling via een landelijk garantiefonds. Zoals blijkt uit de kaart van de BVFP zijn funderingsproblemen niet een probleem van een aantal gemeenten, maar zijn er vele tientallen plaatsen in Nederland die te maken krijgen met dit probleem. En vaak kunnen de plaatselijke overheid en de eigenaren deze problemen niet alleen aanpakken.
4.4 Grondwaterbeïnvloeding In Dordrecht is ook geëxperimenteerd met grondwaterbeïnvloeding. Slechts in 4 gevallen is deze beïnvloeding ook daadwerkelijk uitgevoerd, omdat het een kwetsbaar systeem blijkt, zeker met het oog op de toekomst. Het vraagt een grote inspanning van de betrokken bewoners. Ook zorgt het niet voor een kwaliteitsverbetering van de funderingpalen na grondwaterherstel, reeds aangetaste palen blijven aangetast. Kortom grondwaterherstel is lang niet altijd een makkelijk/goedkoop alternatief voor funderingsherstel bij reeds aangetaste palen.
5. Nieuwe palen onder Dordrecht Ik heb u vooral cijfers genoemd, en leerpunten voor de professionals. Achter die cijfers en professionele leerpunten gaan verhalen schuil. o verhalen van gedupeerde huiseigenaren, die ineens hun pensioen zagen verdampen; o verhalen van mensen die wel wilden herstellen, maar niet konden omdat de buren niet mee wilden doen; o verhalen van deskundigen, zoals aannemers en makelaars. Van betrokken ambtenaren en wethouders, die voor de vraag stonden in hoeverre de gemeente hierin actie kon en moest ondernemen. o verhalen over rechtszaken en over overleg, over wanhoop en optimisme, over politieke dilemma’s en besluiten. Uiteindelijk gaat het ook om de eigenaren van die panden:
o
de zzp’er voor wie het eigen huis een pensioenvoorziening was
o de oudere bewoner die zijn laatste levensjaren rustig dacht door te brengen in zijn eigen huis. o het gezin dat een droomstart dacht te maken in hun nieuwe huis. Deze verhalen vindt u terug in het boek dat Dordrecht heeft laten maken over de aanpak van funderingsproblemen, onder de titel Nieuwe Palen onder Dordrecht. In dit boek, wat u als deelnemer aan dit congres ook krijgt uitgereikt staan juist de de verhalen achter de feiten ‘boven water hebben gehaald’ om het in funderingstermen te zeggen. En daarbij wordt kritiek op de gemeente niet verzwegen. Het Dordtse gemeentebestuur hecht veel waarde aan de dialoog met de bevolking, en daar hoort ook bij dat je elkaar stevig durft aan te spreken. 6. Samenvatting: Dordrecht was één van de eerste gemeenten waar de funderingsproblemen in hun volle omvang duidelijk werden. Dordrecht heeft heel veel tijd, geld en energie gestoken in de aanpak van de problemen, in nauwe samenwerking tussen gemeente, bewoners en begeleidingsbureaus. Dat heeft geleid tot een ongekend groot aantal herstelde panden (800), een aantal leerpunten, en een opgave voor de toekomst, want , om terug te komen op het versje uit mijn inleiding: als die 450 woningen eens omvallen, wie zal dat dan betalen? Naar mijn stellige overtuiging hebben we hiervoor ook een landelijke regeling nodig. Ik hoop dat we vandaag met elkaar vruchtbaar van gedachten wisselen over de funderingsproblemen en de oplossingen, waarbij wij graag vanuit onze opgedane expertise en ervaringen willen meedenken.
