Műemlékek a vállalati ingatlangazdálkodásban
Barts J. Balázs FRICS
Tézis: „Műemlék elnevezés alatt értetik a földben vagy a földszinén lévő minden olyan épitmény és tartozéka, mely történeti- vagy művészeti emlék becsével bir.” (1881. évi XXXIX. törvénycikk)
Antitézis: A vállalatok működése elsődlegesen idegen a műemléki épületek használatától. Szintézis: A társadalmi felelősségvállalás teremti meg hosszú távon a műemlékek beépülését a vállalatok értékrendjébe. 2
Termelő üzemek Oktatás
Egészségügy Közlekedés
Gyárak
Sport és szabadidő
Közösségi célok
Infrastruktúra
INGATLANOK Kereskedelem
Kultúra
Mezőgazdaság
Irodák
Lakó épületek
Szállodák
Vendéglátás
Raktárak
Szolgáltatás
3
„Épületet termelek” Profit centrum
Irodák
Gyárak
Kereskedelem
Termelő üzemek
Raktárak
Szolgáltatás
Commercial
Corporate
Vendéglátás
Mezőgazdaság
Lakó épületek
Infrastruktúra
Szállodák
Közlekedés
Oktatás Egészségügy
Non-profit
„Épületben termelek”
Költség centrum
Sport és szabadidő
„Épületben vagyok”
Közösségi célok Kultúra
MŰEMLÉKEK? 4
Műemlékek Budapesten 200 180 160 Lakóépület Középület
140 Műemlékek száma
Szakrális építmény Egyéb építmény
120
Ipari
Erődítmény
100
Közlekedési emlék 80
Plasztika Temető
60
Történeti kert Műemléki környezet
40
Agrár-ipari Műemléki jelentőségű terület
20 0 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Kerületek
5
Műemlékek Budapesten az V. kerületben • 46 műemlék • 25 az eredeti funkcióval, 21 új funkcióval • Az eredeti funkciók
A jelenlegi funkciók
12 banképület
8 banképület
10 hivatali épület
10 hivatali épület
6 lakóház 5 kulturális létesítmény
4 kulturális létesítmény
5 iskola
5 iskola
4 irodaház
12 irodaház
1 könyvtár
2 könyvtár
1 közlekedési létesítmény
1 szálloda
2 szálloda
1 üzletház
3 üzletház
• 4 épület üres
6
Vállalati értékek
Műemléki adottságok Elhelyezkedés
Történelmi városközpont Gépkocsiktól elzárt területek
Flexibilis alaprajzok Optimalizálható kubatúrák Könnyen tisztítható felületek Magas bevilágítási érték
Belső terek
Kötött terek, térkapcsolatok Nagy belmagasságú terek Díszítettség Történeti nyílászárók
Könnyen tisztítható felületek Magas hővédelmi érték
Homlokzatok
Könnyű megközelítés Parkolási lehetőségek
Kifogástalan állapot Anyagok, szerkezetek Elsődleges és másodlagos szerkezetek Könnyű átalakíthatóság Könnyű szerelhetőség Optimális méretezés
Gépészeti, elektromos rendszerek
Díszítettség Nehezen hőszigetelhető
Kritikus állapotban Vegyes szerkezetek Kockázatos beavatkozások
Rejtett rendszerek Nehéz bonthatóság
7
8
9
10
11
12
13
A műemlékek értékelése a vállalat szempontjából:
+
Elhelyezkedés Kontinuitás Presztízs ???
-
Hatósági előírások Kötöttségek Avultság Többlet költség Kockázatok Kiszámíthatatlanság … 14
TERMÉK MŰTÁRGY
AZ INGATLAN
Ingatlanok „genezise”
ÉPÍTTETŐ
FEJLESZTŐ
A LÉTREHOZÓ
15
PIACKÉPES PIACKÉPTELEN
AZ INGATLAN
A változás háttere
TULAJDON
BÉRELT
A TULAJDONI VISZONY
16
„Épületet termelek”
„Épületben termelek”
Commercial
MŰEMLÉKEK
Corporate MŰEMLÉKEK
Profit centrum
Költség centrum
Non-profit
„Ha a magántulajdonos a fentartást a vallás- és közoktatásügyi minister felhivása
daczára elmulasztja, valamint ha az épitményen
„Épületben vagyok”
MŰEMLÉKEK
engedély nélkül javitásokat, bővitéseket vagy átalakitásokat tesz, a vallás- és közoktatásügyi minister a műemlék kisajátitását elrendelheti.”
17
Három szektor – három feladat „Épületet termelek” Commercial szektor: Megtalálni a hasznosítást ! „Épületben termelek” Corporate szektor: Elfogadni a kötöttségeket ! „Épületben vagyok” Non-profit szektor: Felismerni a küldetést !
18
19
20
21
A vállalati döntések szempontjai: „Muszáj”
„Érdemes”
„Megfontolandó”
Vevői elvárások Megtérülő beruházások
Hatósági előírások
Kockázatkezelés Munkakörülmények
Szükséges pótlások
Környezetvédelem Műemlékvédelem
22
A szabályozás dilemmája: „Muszáj”
„Érdemes”
„Megfontolandó”
Vevői elvárások Megtérülő beruházások
Hatósági előírások
Kockázatkezelés Munkakörülmények
Szükséges pótlások
Környezetvédelem Műemlékvédelem
23
A vállalat dilemmája:
GAZDASÁG TÁRSADALOM
TERMÉSZET
MŰEMLÉKEK 24
A vállalati döntések szempontjai: „Muszáj”
„Érdemes”
„Megfontolandó”
Vevői elvárások Megtérülő beruházások
Hatósági előírások
Kockázatkezelés Munkakörülmények
Szükséges pótlások
Környezetvédelem Műemlékvédelem
25
Az értékelés módja: Szempont
Típusa
1. Jogszabályi előírások Nem számszerűsíthető
Értékelése Jogszabályba ütközés szintje és mértéke
2. Megtérülő beruházás
Értéke Súlya 3X3
3X
M Ft Számszerűsíthető
Nettó jelenérték számítással
3.
Szükséges felújítás
4.
Vevői elégedettség
Marketing felmérés (érintettek köre és a következmények)
3X3
3X
5.
Kockázatkezelés
Kockázatértékelés (gyakoriság és következmények)
3X3
2X
6.
Munkakörülmények
Munkakörülmények változásának mértéke és szintje
3X3
2X
3X3
1X
3X3
1X
M Ft
Nem számszerűsíthető
7.
Környezetvédelem
Jogszabályi megfelelés, épület minősítése -
8.
Műemlékvédelem
Műemléki helyreállítás mértéke és szintje
26
Hogyan értékeli a projekteket a vállalat vezetése?
V.
II.
I.
IV.
VIII.
VI.
III.
IX.
X.
VII.
Lehetséges átalakítások nettó jelenérték szerint NPV Értékelés NPV Értékelés NPV Értékelés NPV Értékelés NPV Értékelés NPV Értékelés NPV Értékelés NPV Értékelés NPV Értékelés NPV Értékelés -1 500
NPV
-1 000
Kockázatváltozás
-500
Munkakörülmények
0
500
Környezetvédelem
1 000
Műemlékvédelem
1 500
27
Mi az ingatlangazdálkodás feladata?
I.
Értékelés
X.
IX.
VIII. VII.
VI.
V.
IV.
III.
Értékelés
II.
Lehetséges átalakítások indokoltságuk szerint
Értékelés Értékelés Értékelés Értékelés Értékelés Értékelés Értékelés Értékelés -1500
NPV
-1000
Kockázatváltozás
-500
Munkakörülmények
0
500
Környezetvédelem
1000
Műemlékvédelem
1500
28
Néhány tanulság Az üres épületek intő jelek !
Gondoljuk végig a kötöttségeket !
A kompromisszumokban vannak jók és rosszak!
29
30
31
32
33
Tézis: „Műemlék elnevezés alatt értetik a földben vagy a földszinén lévő minden olyan épitmény és tartozéka, mely történeti- vagy művészeti emlék becsével bir.” (1881. évi XXXIX. törvénycikk)
Antitézis: A vállalatok működése elsődlegesen idegen a műemléki épületek használatától. Szintézis: A társadalmi felelősségvállalás teremti meg hosszú távon a műemlékek beépülését a vállalatok értékrendjébe. q.e.d. 34
Köszönöm megtisztelő figyelmüket! Kérdések? Barts J. Balázs FRICS
[email protected] +36-30-2033272
35
