mei 2016 Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Stedenbouw & Planologie

Ruimtelijk kader: Bedrijfsverzamelgebouw Dr. Lelykade

mei 2016

Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Stedenbouw & Planologie

Ligging Bedrijfsverzamelgebouw Doctor Lelykade in Den Haag 2

Ruimtelijk kader DR.LELYKADE bedrijfsBEBOUWING

05-02-2016

Inhoudsopgave 1. INLEIDING 1.1 Huidige situatie op de ontwikkellocatie en directe omgeving 1.2 Ontwikkelingen bedrijfsruimte in het havengebied 1.3 Relevant beleid voor de haven 2. Kaders voor herontwikkeling 2.1 Bouwenvelop 2.2 Economie 2.3 Verkeer en parkeren 2.4 Bestaande functies

4 5 5 7 8 9 9 11 13

3. Stedenbouwkundige visie 3.1 Bedrijfsbebouwing als ‘sluitsteen’ 3.2 De Dr.Lelykade noordzijde 3.3 Bouwvlak 3.4 Functioneel 3.5 Beeldkwaliteit 3.6 De Pijp 3.7 De openbare ruimte 3.8 Duurzaamheidsbeleid

14 15 15 15 15 17 17 17 19

Bijlagen beleidskaders Bijlage 1 Bijlage regels Gemengde Doeleinden - bp Scheveningen Haven Bijlage 2 Kadastrale situatie Bijlage 3 Kabels en Leidingen Bijlage 4 Duurzaamheidsbeleid

22


05-02-2016

3 3

2e Zeesluisdwarsweg

plangebied

BP Bouwvlak

‘Viermaster’

‘Driemaster’

Zeesluisweg

Dr. Lelykade

Dr. Lelykade

Plangebied en opgave aan de Dr. Lelykade (situatie maart 2015)

4


05-02-2016

1. Inleiding 1.1. Huidige situatie op de ontwikkellocatie en directe omgeving De locatie aan de Dr. Lelykade, in het verlengde van gebouw ‘de Driemaster’ vormt één van de laatste ontwikkellocaties in de haven waarvoor de planvorming opgestart wordt, met de uitdrukkelijke wens om hier meer ruimte voor havengebonden bedrijfsmatig gebruik te creëren. Het huidige gebruik van de locatie is versnipperd. In bepaalde opzichten vormt het gebied een verzameling van functies waarvoor elders geen plek gevonden kon worden. Dit is suboptimaal, enerzijds doordat een alternatief gebruik hogere opbrengsten in de vorm van werkgelegenheid zal hebben en anderzijds doordat de ruimtelijke uitstraling van het gebied beter kan en moet. De gemeente is eigenaar van de locatie en van de grond in de directe omgeving. De gebruikers hebben tijdelijke huurcontracten. De Trix heeft een contract voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van drie maanden. Langs de haven staan 13 containers. Dit zijn allemaal 40” containers en zijn eigendom van de huurders. De huurcontracten voor de grond (15m²) hebben een looptijd van één jaar. Deze gaan ieder jaar per 1 januari in en met een tussentijdse opzeg termijn van één maand. Het huidige gebruik en ontsluiting van het gebied is niet richtinggevend voor de toekomst. Bestaande functies in het gebied vragen om afzonderlijke besluiten over inpassing of uitplaatsing. Aanvullende informatie is te vinden in paragraaf 2.4

1.2 Ontwikkelingen bedrijfsruimte in het havengebied Op verschillende plekken in de haven spelen initiatieven om verschillende soorten bedrijfsruimte te realiseren. Het Noordelijk Havenhoofd biedt ontwikkelingsmogelijkheden aan het viscluster. Op het Noordelijk Havenhoofd krijgt de visserij ruimte voor uitbreiding met 5.000m². Bovendien wordt de Visafslag vernieuwd waarmee extra ruimte voor bedrijven uit het viscluster ontstaat. Daarnaast bieden de plannen een publieksprogramma en een parkeergarage aan de ‘boulevardzijde’, grenzend aan het sportstrand. De attractie met als werktitel ‘FISH’ moet zich richten op de visserij en/of de Noordzee. De ruimte is qua ligging / loopstromen geschikt voor een ‘experience’, gericht op een brede doelgroep, met een programma / verblijfsduur van enkele uren. Bij de ontwikkeling van het voormalige Norfolkterrein wordt er in de plint rondom de derde haven ruimte gereserveerd voor maritieme economie. Dit biedt kansen voor bijvoorbeeld rederijen en watersportbedrijven, maar ook voor bedrijven die hun innovaties op zee willen testen. De beschikbaarheid van kaderuimte kan voor een aantal bedrijven extra toegevoegde waarde betekenen. Het kantoor van de voormalige Norfolkline blijft op de begane grond(de plint) bedrijfsruimte, maar wordt op de verdiepingen getransformeerd tot wonen (twee verdiepingen). Mogelijke gegadigden zijn enkele reeds in de haven gevestigde bedrijven met een uitbreidingsbehoefte of de realisatie van flexibele bedrijfsruimte voor kleine, startende

ondernemers. Voor het voormalige douanehuis bij Norfolk is de voorbereiding gaande van een ‘tender’ voor een passende horeca-invulling. De locatie is centraal gelegen, in de omgeving worden zo’n 700 woningen gebouwd en de beoogde bedrijvigheid zorgt potentieel voor aanvullende klandizie. Het nieuw te bouwen Topzeilcentrum aan de Hellingweg faciliteert de Olympische ploeg en vormt de thuisbasis voor andere zeilers met topzeilambities. Aansluitend op de ontwikkeling van het Topzeilcentrum zal rederij Van der Zwan op eigen terrein bedrijfsruimte realiseren. Er verdwijnt echter ook bedrijfsruimte. Verschillende bedrijven in het gebied moeten sluiten als gevolg van ontwikkelingen ter plekke van hun locatie. In het gebied zijn daarnaast (soms startende) ondernemers actief die ‘antikraak’ huren of om een andere reden een gereduceerd huurniveau hebben. Het gaat om het eerder genoemde kantoor van de Norfolkline, het rijksgebouw aan de Vuurtorenweg en afhankelijk van de toekomstige besluitvorming om het milieudepot aan de Vissershavenstraat. Opgeteld gaat het hier om een tiental ondernemers met een aanzienlijk oppervlakte aan bedrijfsruimte. De hieraan gekoppelde werkgelegenheid willen we behouden in de haven, Scheveningen en de stad. In het verlengde van ‘De Driemaster’ loopt een particulier initiatief voor een kleinschalige bioscoop waarmee de ontbrekende ‘Vierde mast’ gebouwd kan worden.


05-02-2016

5 5

6


05-02-2016

1.3 Relevant beleid voor de haven Agenda Scheveningen Haven In Scheveningen Haven komt het accent meer te liggen op de economische functie van de haven. Dit maakt onderdeel uit van de ambitie om meer banen te creëren in de stad. De gemeente Den Haag wil banen creëren door ondernemers de ruimte te bieden en op deze manier meer maritieme bedrijvigheid toe te voegen aan de haven. De voorstellen passen binnen de kaders van het vastgestelde bestemmingsplan Scheveningen haven. Doel is werkgelegenheidsgroei. De Agenda Scheveningen Haven (‘Scheveningen haven, is en blijft haven’ - RIS 281550 ), omschrijft de prioriteiten voor versterking van de maritieme bedrijvigheid waarvoor gekozen is omdat hier kansen liggen. De vier prioriteiten zijn: visserij, watersport, havengebonden dienstverlening en innovatie. Daarnaast werkt de gemeente aan verbetering van de randvoorwaarden: havenbeheer, bereikbaarheid en ontsluiting. De kansen voor de haven komen voort uit de kenmerken van de haven en de omgeving waar deze gelegen is. Scheveningen Haven heeft een unieke ligging, met een snelle, directe en diepe verbinding met open zee. En heeft als haven van Den Haag een kennisintensieve stad onder handbereik, met alle daarbij behorende (inter)nationale voorzieningen, bedrijven en instellingen. Scheveningen Haven is aan het veranderen: van industrieel haventerrein naar een gebied waar

werken én wonen én watersport hand in hand gaan. Maar natuurlijk blijft het ook een belangrijke visserijhaven. Om de kansen die er in de haven liggen te kunnen grijpen wordt er door de gemeente veel aandacht gegeven aan de gezamenlijke uitwerking met de betrokken stakeholders. We voeren ook gesprekken met potentiële, nog niet op Scheveningen gevestigde partijen, waarbij clustervorming en –versterking en vestiging op Scheveningen uitgangspunt vormen. Ook bij het uitwerken van nieuw te bouwen bedrijfshuisvesting krijgen ondernemers de ruimte. We geven geen medewerking aan ontwikkelingen die kunnen leiden tot ‘bouwen voor de leegstand’, maar stimuleren ondernemers om hun vestigingswensen te articuleren zodat deze in de planvorming meegenomen kan worden.

Bestemmingsplan Scheveningen Haven (RIS 279659_150113) De locatie is gelegen in het bestemmingsplan Scheveningen Haven. Aanvullende informatie is te vinden bij de kaders en in bijlagen 1.

Nota Havenbeheer Voor de ontwikkeling van het bedrijfsverzamelgebouw moet men rekening houden met het verplaatsen en toewijzen van een definitieve locatie van de havenontvangst installatie. Dit kan mogelijk in het nieuwe gebouw opgenomen worden of in een nog te ontwikkelen bebouwing langs de pijp. De Zeesluisweg dient in twee richtingen goed toegankelijk te zijn voor grote vrachten tankwagens die de kade als bestemming hebben. Deze kade moet goed toegankelijk zijn en geschikt voor het bevoorraden en laden en lossen van de bunkerbak en laden en lossen van de daar afgemeerde schepen.


05-02-2016

7 7

Maatvoering bouwvlak, Bestemmingsplan Scheveningen Haven

8


05-02-2016

Schaal - 1:2000

2. Kaders voor herontwikkeling 2.1 Bouwenvelop In dit bestemmingsplan zijn deze gronden voorzien van een bouwvlak. Het bouwvlak voor de bedrijvenverzamellocatie is ca. 140m bij 27,4m maximaal. De mogelijkheden tot maximaal gebruik is afhankelijk van de inrichting van de openbare ruimte. Bouwen is toegestaan tot een hoogte van 25 meter t.o.v. NAP (NB. bouwhoogte t.o.v. kade is lager, zie doorsnede blz.18). Het gebied ligt buitendijks, daardoor is er kans op overstroming in het gebied. In verband met de waterveiligheid wordt geadviseerd om het vloerpeil van het gebouw op 4,2m + NAP te bouwen. Bij een lager vloerpeil zijn er aanvullende eisen nodig om de veiligheid te garanderen. De kade als buitenruimte is een nader uit werken opgave voor de ontwikkelaar die in samenhang met de ontwikkeling van het pand zal worden ontworpen. Bestemmingsplan De ontwikkeling is mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Scheveningen Haven. Ter plaatse gelden de bestemming ‘Gemengd-3’, de dubbelbestemmingen ‘Waarde-Archeologie’ en ‘Waterstaat - Waterkering’, de functieaanduiding ‘gemengd’ en de gebiedsaanduiding ‘milieuzone -gezoneerd industrieterrein’ Mogelijke functies in het hele bestemmingsvlak GD-3: • bedrijven in de categorie A en B van de Staat van bedrijven bij functiemenging als opgenomen in bijlage 4 van het bestemmingsplan • culturele voorzieningen

Haven Scheveningen moet centrum worden van vernieuwende maritieme bedrijven woensdag 25 maart 2015

Bron: OmroepWest

• • • • •

niet-dagelijkse detailhandel alleen op begane grond aan de Dr. Lelykade dienstverlening, maximaal 500 m2 BVO per vestiging horeca in de categorie licht alleen op begane grond aan de Dr. Lelykade kantoren, maximaal 250 m2 BVO per vestiging welzijnsvoorzieningen

Aanvullend op het bovenstaande mogen in dit vlak nog de volgende functies door de functieaanduiding “gemengd” (gd): • detailhandel met een maximaal oppervlak van 500 m2 BVO • horeca in de categorie licht en middelzwaar

• • •

hotel culturele voorzieningen gebouwde parkeervoorziening in 1 laag beneden peil Zie voor meer informatie bijlage 1: regels GD3bestemming of http://www.denhaag.nl/home/ bewoners/stadsdelen-en-wijken/scheveningen/to/ Scheveningen-Haven-16.htm 2.2 Economie Het bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden voor herontwikkeling. Dit zijn de publiekrechtelijke kaders welke nader zijn uitgewerkt in randvoorwaarden/ambities voor de haven. De randvoorwaarden vormen het uitgangspunt voor de verdere invulling van de ontwikkeling, waarbij


05-02-2016

9 9

2.3 Toekomstige verkeerssituatie

Zeesluisweg en ontsluiting Driemaster

Toekomstige Verkeerssituatie Scheveningen Haven Bron: Bestemmingsplan Scheveningen Haven (RIS 279659_150113)

10


05-02-2016

dr.Lelykade - ‘de Pijp’

wordt ingezet op het behoud van havengebonden activiteiten. De locatie leent zich voor bebouwing met havengebonden bedrijvigheid. De gemeente mikt op: • Een optimalisering van de hoeveelheid op maaiveld ontsloten bedrijfsruimte (zo veel mogelijk m²) voor bedrijven die gebruik maken van de haven. • Bedrijfsruimte geschikt voor activiteiten van bedrijven uit de maritieme economie, waarbij het gebruik van de ruimte is afgestemd op een bedrijfsmatig kadegebruik (zo veel mogelijk combinatie van bedrijven die ruimte afnemen en daarnaast een ligplaats in de haven huren). • Kans voor stapeling twee bedrijfsniveaus; ontsloten vanuit dr. Lelykade én Zeesluisweg. • Inpassingsmogelijkheden voor bedrijven die op dit moment containerruimte huren in het gebied (mogelijk maken van opslagruimte kleinschalige visserij). • Een bedrijfsverzamelgebouw met functiemix voor bedrijven in de dienstverlening/ innovatie op de eventuele verder te ontwikkelen verdiepingen (bovenop de reeds genoemde op maaiveld ontsloten ruimte), waarbij wordt ingezet op een flexibele indeling waardoor groeimogelijkheden voor bedrijven ontstaan. Beoogde gebruikers zijn bedrijven die eerder gericht zijn op ondernemen in het ‘havenmilieu’, de nabijheid van de zee en de mogelijkheid van ontmoeting in de horeca rondom de haven, dan op het gebruik van de haven zelf.

2.3 Verkeer en parkeren Verkeer De ontwikkellocatie wordt ontsloten door de Zeesluisweg, Tweede Zeesluisdwarsstraat en de Dr. Lelykade. Hier geldt een 50 km/h regime en de inrichtingseisen van bedrijventerrein vanuit het handboek Openbare Ruimte zijn van toepassing. De huidige helling tussen de Dr. Lelykade en de Zeesluisweg komt als gevolg van het plan te vervallen. Hiervoor is een onttrekkingsbesluit noodzakelijk. Door het wegvallen van de helling verandert de verkeerscirculatie in het gebied. Hierdoor dient voortaan de route via ‘de Pijp’ geschikt te zijn voor vrachtwagenbewegingen. De openbare ruimte voor het te realiseren bedrijvengebouw, de ruimte langs de pijp en de tweede Zeesluisdwarsstraat dient als gevolg hiervan ook hierop te worden aangepast, zodat het een logische en veiliger verkeersroute wordt. Daarnaast is bij de herinrichting van de kade de directe toegankelijkheid van het gebouw vanaf de kade / het water een voorwaarde. Het inrichting van de wegenstructuur dient te voldoen aan het Handboek Openbare Ruimte van de gemeente Den Haag.

Parkeren Het uitgangspunt is dat parkeren op eigen terrein opgelost moet worden. Het aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van het programma. Hierbij wordt getoetst aan de parkeernormen uit het bestemmingsplan en gemeentelijke nota parkeernormen. Ditzelfde geldt voor het fietsparkeren. Het hangt van het toekomstige gebruik af in hoeverre deze parkeervoorzieningen ‘openbaar’ toegankelijk moeten zijn. De minimale hoogte voor de toegang tot een ondergrondse parkeergarage is 4,50 meter boven NAP. Eventuele garageboxen op kadeniveau dienen minimaal op 4,20 meter boven NAP op een integrale wijze te worden aangesloten op de Dr. Lelykade. De huidige parkeercapaciteit aan de zijde van de Zeesluisweg dient te worden gehandhaafd voor de bestaande functies aan de Zeesluisweg.

Zeker in een gebied met veel maritieme bedrijvigheid ligt het voor de hand dat het gebied goed bereikbaar is voor het vrachtverkeer. De mogelijkheid om te laden en te lossen op deze locatie is dus ook een voorwaarde bij de inrichting van de kade. Daarbij dient het bedrijvengebouw zowel vanaf de Dr. Lelykade als de Zeesluisweg bereikbaar te zijn voor vrachtverkeer.


05-02-2016

1111

‘Driemaster’

n e v

a H e

t s r

Ee afsluitbaar hek kade Eerste Haven

openbare parkeerplaatsen

opslag containers Havenbedrijf havenontvangstinstallaties

‘Bunkerbak’

opslag containers Havenbedrijf

De

‘TRIX’

Pi

jp

Zoeklocatie fietsbrug

e d e

n e v

Ha

e Tw

Bestaande functies en ondergrond Dr. Lelykade (situatie maart 2015) Ms. Mercuur is weg uit de haven

12


05-02-2016

2.4 Bestaande functies De locatie aan de Dr. Lelykade bevindt zich midden in een intensief gebruikt gebied met een scala aan maritieme functies. De huidige opslagruimtes in de vorm van containers zullen met het vaststellen van het Ruimtelijke kader niet meer terugkeren op deze plek. Havenontvangsinstallatie Een havenontvangstinstallatie (HOI) is voor iedere haven een wettelijk verplicht havenafval verzamel- en opslagdepot. De beroepsvaart kan er haar afval kwijt. Binnen het studiegebied moet voorzien worden in een dergelijke voorziening. Onderzocht wordt naar welke locatie in de haven de Havenontvangstinstallatie het best kan worden verplaatst. Mogelijkheden tot integratie binnen de nieuwe ontwikkeling kan onderzocht worden. Daarbij is het wel wenselijk dat het aantal containers in het gebied niet zal toenoemen. Wanneer er geen integratie mogelijkheden worden gevonden gaat de voorkeur uit naar het direct aangrenzende gebied langs “De Pijp”. Bunkerbak De bunkerbak met dieselolie moet als essentiële voorziening voor de scheepvaart in de haven beschikbaar blijven. De bunkerboot vormt geen belemmering voor een zeehavengebonden bedrijfsbestemming, mits de kade beschikbaar blijft vanwege de bevoorrading van de bunkerboot. Verplaatsing binnen de tweede haven is gezien de rondom liggende bebouwing vrijwel onmogelijk. De bunkerbak met de aanmeerplek voor de olieboot blijft hierdoor op de huidige locatie.

Opslag De schepen van de kleinschalige visserij hebben historisch een plek in de Tweede haven en de vissers maken gebruik van (opslag-)ruimte op de kade. In de toekomst is er geen extra ruimte nodig voor dit deel van de visserijvloot, omdat verdere groei niet in de verwachting ligt. De ligplaatsen in dit deel van de haven zullen bij een eventuele herinrichting van de haven geoptimaliseerd worden. Of er op het land bestaande gebruiksrechten zijn moet onderzocht worden. Wanneer onder deze bestaande rechten sprake is van overlast is het verstandig om deze opslag onder te brengen in een travee van de visafslag in de eerste haven. Langs de haven staan nu 13 containers en 19 containers langs de Pijp. Dit zijn allemaal 40” containers en zijn eigendom van de huurders. De huurcontracten voor de grond (15m²) wordt op basis van jaarcontracten verhuurd door het Havenbedrijf. Deze gaan ieder jaar per 1 januari in en met een tussentijdse opzeg termijn van één maand.

het besluit tot bebouwing aan de Dr. Lelykade moet worden gezocht naar verplaatsing. TRIX heeft een huurcontract voor onbepaalde tijd.De Trix heeft een contract voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van drie maanden. Havenbedrijf In de huidige situatie op de beoogde ontwikkellocatie vindt een breed scala van bedrijvigheid plaats. De kade wordt voornamelijk gebruikt wordt voor de aanlanding van de kleinere garnalenkotters, overheidsschepen (schip Rijkswaterstaat en Marine), grotere passanten en de bunker/olieboot (max.cap. 145.000 liter gasolie). De kade wordt tevens als evenemententerrein ingezet.

Naast de opslag voor de visserij worden de containers gebruikt als opslagruimte, kleed- en instructie/ontvangstruimte voor de Rhibs(Rubberboten). TRIX Bij Stichting TRIX worden jongeren begeleid die over het algemeen een meervoudige problematiek kennen. De jongeren krijgen een nieuwe kans om weer opnieuw in de maatschappij te participeren. Dit wordt vormgegeven door allerlei kort lopende projecten, zoals het bouwen van bootjes en sloepen. Met


05-02-2016

1313

de locatie in de bestaande stedenbouwkundig context

14


05-02-2016

3.1 Bedrijfsbebouwing als ‘sluitsteen’ De betreffende locatie is een van de laatste ontwikkelvlakken in de Tweede Haven. Met een kade ervoor die een open verbinding naar zee heeft. Deze ‘sluitsteen’-locatie is in de gehele haven van Scheveningen het enige ontwikkelvlak geschikt voor bebouwing met havengebonden bedrijven. De Tweede Haven heeft in de loop der tijd verschillende ontwikkelingen doorgemaakt. De laatste decennia zijn er vele bouwprojecten uitgevoerd. Van enkel bedrijfsmatig gebruik oorspronkelijk, is de het gebied nu functioneel zeer gedifferentieerd. Deze bebouwing is flink qua maat, heeft een nautische beeldkwaliteit en vormt een havenwand rondom de Tweede Haven. De uitstraling en sfeer van de Tweede Haven is wel nog steeds nautisch, rauw en levendig. 3.2 De Dr.Lelykade noordzijde Het bouwvlak ligt in het verlengde van de bouwstrook waar ook het gebouw de ‘Driemaster’ staat met direct aansluitend een tweede bouwvlak, ‘de Viermaster’. Ruimtelijk en functioneel is logisch dat er een knip tussen het bouwvlak t.b.v. bedrijfsbebouwing en de ‘Drie- en Viermaster’ wordt gemaakt. Hiertussen kan een doorkijk en langzaamverkeersdoorgang naar de Zeesluisweg komen (in het bestemmingsplan aangeduid als ‘onderdoorgang’), welke de bouwstrook opdeelt in twee delen. Ten noorden hiervan bevindt zich de ‘Drie- en Viermaster’, die een functioneel meer een recreatieve, gespecialiseerde detailhandel en kantoorachtige sfeer heeft. Hierbij is een andere indeling van de kade, hoogteverschillen met trappen en de

overgang van openbaar via een galerij naar privé passend. Ten zuiden van de doorgang bevindt zich de bebouwing aan de kade zonder galerij of hoogteverschillen, zodat er rechtstreeks naar schepen geladen en gelost kan worden. 3.3 Bouwvlak Het bouwvlak bied ruimte om bedrijfsruimte te maken van verschillende groottes. Een segmentering van het bouwblok in bijvoorbeeld 3 á 4 delen is goed denkbaar (afhankelijk van de bouwhoogte). De segmentering kan tot uiting komen in een stedenbouwkundige geleding, passend in het ritme van de noordwand van de dr.Lelykade. Hierbij ontstaat een voetprint die goed geschikt is voor deze bedrijfsoppervlaktes en functioneel flexibel aanpasbaar is. De ontwikkeling kan één flink gebouw worden, wat middels geleding met zijn voeten op de kade komt te staan. Tevens is het, gezien de bedrijfsgroottes, wenselijk om de ontwikkeling in 3-4 delen bebouwing te realiseren. In elk geval staat de bebouwing in de rooilijn van de dr.Lelykade en de onderste bouwlaag is hoog en geheel bebouwd om zo efficient gebruik te maken van de unieke locatie. Door de eventuele geleding en het achterwege laten van een sterk visueel onderscheid tussen plint en opbouw komt de bebouwing stevig met zijn voeten op de kade te staan. Bedrijfsbebouwing zoals pakhuizen, koelhuizen en bijvoorbeeld graansilo’s zijn hierbij de stedenbouwkundige referentie. 3.4 Functioneel Het is wenselijk om het benodigde parkeren open eigen terrein te ontsluiten vanaf de de Zeesluisweg. Wanneer er sprake is van laden en lossen aan de Zeesluisweg zullen op straat

de Pijp

3. Stedenbouwkundige visie

Tweede Haven

unieke havenbebouwing als ‘sluitsteen’ van de havenwand

2 verschillende delen vormen de dr.Lelykade noordwand

segmentering t.b.v. bedrijfsgrootte kan in geleding terugkomen


05-02-2016

1515

Stedenbouwkundige aspecten

(HOI)

• • • • • • • •

Bouwhoogte en bestemming volgens bestemmingsplan Bouwen in de rooilijn van de dr.Lelykade Volledig bebouwen begane grond Plinthoogte dr. Lelykade minimaal 4,5 m Vloerpeil op minimaal 4,2m Onderste bouwlaag voor havengebonden bedrijven Parkeeroplossing ontsloten vanaf de Zeesluisweg Laden en lossen via dr. Lelykade, en als tweede via Zeesluisweg

• • • • • •

Kade: Knipqua inrichting en profiel bij doorgang. Bedrijfskade wordt een schuin vlak. Bedrijfsbebouwing geleden t.b.v. stoer nautisch pand(-en) ‘met de voeten op de kade’. Wanneer sprake is van delen, elk een ‘eigen gezicht’ geven De zijgevel bij de Pijp als tweede voorgevel behandelen Voornamelijk duurzame stenige gevelmaterialen Geen duidelijk onderscheid gevel en plint qua materiaal t.b.v. ‘voeten op de kade’

schets inrichting openbare ruimte 1:1.000

16


05-02-2016

(bezoekers-) parkeerruimte wijken voor de toegang. Dit dient wel te worden gecompenseerd. De onderste bouwlaag heeft een hoogte van minimaal 4,5 m om op die manier verschillende bedrijfsfuncties te kunnen huisvesten. Binnen de gemengde bestemming drie zijn verschillende functies mogelijk. Hogere bouwlagen hebben een toekomstbestendig karakter bij functionele wijzigingen. 3.5 Beeldkwaliteit De bebouwing aan de Tweede haven laat stoere bebouwing zien, veelal in natuurlijke duurzame materialen als baksteen. Voor dit bouwvlak is er een mogelijkheid om hiervan deels af te wijken doordat het een losstaand geheel is en bijzonder qua ligging aan de Pijp en de functionele invulling. De plint aan de Dr. Lelykade benadrukt met hoge verdiepingshoogte en hoge gevelopeningen, mogelijk lopend over meerdere bouwlagen, de sterke relatie met de haven en kade. Van belang is dat de bedrijfsbebouwing tot uiting komt in een stoer en nautisch gebouw, passend in de maritieme sfeer van het gebied. Bij eventuele geleding is het van belang dat elk deel een eigen gezicht krijgt. De hoeken van het bouwvlak zijn van verschillende stedenbouwkundige hiërarchieën en dit moet worden benadrukt met de vormgeving van de gevels. 3.6 De Pijp Voor het Havenbedrijf en de HOI is opslagruimte benodigd. Mochten er geen mogelijkheden zijn bij de nieuwe ontwikkeling dan kan er slim gebruik gemaakt worden van de huidige helling en het hoogteverschil bij de Pijp. Door in plaats van de helling en containers aan de Pijp bebouwing

te situeren en te ontsluiten kan opslag en HOI hier opgelost worden. Vanaf de Tweede Zeesluisdwarsstraat kan dan het dak van deze bebouwing als openbare ruimte worden ingericht. Eventueel kan een trappartij de Tweede Zeesluisdwarsstraat direct met de dr.Lelykade verbinden. Een langzaamverkeersbrug over de Pijp kan op termijn de verbinding naar de Derde Haven maken. Door gebruik van een kadehek i.p.v. de huidige vangrail kan meer ruimte aan het verkeer worden gegeven. 3.7 De openbare ruimte De herinrichting van de openbare ruimte binnen het aangegeven plangebied is benodigd vanwege het bebouwen van het bouwvlak ten behoeve van bedrijven. Ook het inpassen van de opslagruimte en HOI bij de Pijp zal met de uitgangspunten van het handboek openbare ruimte worden uitgevoerd. Naast de herinrichting van de openbare ruimte voor het bedrijvengebouw, de ruimte langs de Pijp en de Tweede Zeesluisdwarsstraat / Zeesluisweg, is een eventuele plaatselijke ophoging van de kade voor het bedrijvengebouw en de aansluiting van het gebouw op de bestaande omgeving noodzakelijk. Dit is een nader uit te werken opgave voor de ontwikkelaar. Met het ontwerp van zowel het gebouw als de directe omgeving dient rekening gehouden te worden met de combinatie van functies en verkeersstromen in het gebied, alsmede met de toekomstige brug over de Pijp voor langzaam verkeer.

De uitgangspunten voor de herinrichting van de openbare ruimte zijn: • Bij het ontwerp van zowel het gebouw als openbare ruimte dient rekening te worden gehouden met de combinatie van functies en verkeersstromen in het gebied. • Een goede ontsluiting van voldoende maat voor het doorgaande (vracht)verkeer via de Dr. Lelykade, de Pijp, Tweede Zeesluisdwarsstraat en de Zeesluisweg, mede als gevolg van het wegvallen van de hellingbaan (conform Handboek openbare ruimte). • De kade moet zowel bruikbaar zijn voor de bedrijven als doorgaande verkeer in het gebied. • De toekomstige ligging van de havenontvangstinstallatie moet zo worden ingepast dat deze het verkeer niet hindert. • Qua indeling is vanaf de in het bestemmingsplan aangegeven ‘onderdoorgang’ een kade zonder obstakels gewenst voor de mogelijkheid van laden en lossen bij de bedrijfspanden. Het gebouw moet vanaf het water via de kade gemakkelijk bereikbaar en te gebruiken zijn voor laden en lossen. De gekozen oplossing mag een goede bedrijfsvoering niet in het geding komen. • Er dient rekening te worden gehouden met het ruimtebeslag van de aanlanding van de geplande brug over de pijp. • Het verkeer op de Dr. Lelykade dient altijd vrije doorgang te hebben. Er dient daarom rekening te worden gehouden met voldoende opstelruimte voor voertuigen die voor het bedrijvengebouw staan. • De kade dient zoveel mogelijk qua materialen


05-02-2016

1717

19,2 +NAP

14,5M + NAP dr.Lelykade

Zeesluisweg kantoor

winkel/kantoor

6,5M + NAP

4,2M + NAP

kademuur-anker

0M NAP

27,4M

15,7M

doorsnede ‘Driemaster’ 1:400 BOUWHOOGTE 25M + NAP

14,5M + NAP dr.Lelykade

Zeesluisweg

laden/ lossen & parkeerontsluiting 3m bestaande maaiveld en hellingbaan

laden/lossen havenbedrijven 3,5M + NAP

0M NAP

26,7M

4,2M + NAP

kademuur-anker

6,5M + NAP

3,8M + NAP

27,4M

15,7M

doorsnede bouwenvelop 1:400

18


05-02-2016

• • •

en straatmeubilair aan te sluiten op de kade bij de Driemaster. Er dient rekening gehouden te worden een parkeeroplossing die ontsloten wordt vanaf de Zeesluisweg Het Tonnenmonument en de vissersbank op de hoek bij de Dr. Lelykade dienen weer terug te komen na de herinrichting De huidige materialen zijn kwalitatief en duurzaam, hergebruik is hierbij het uitgangspunt

3.8 Duurzaamheidsbeleid Het doel is dat Den Haag in 2040 Klimaatneutraal is. Uitgangpunt is dat vastgoed minimaal 25 jaar meegaat en nieuwbouw dus ook voor dat doel gerealiseerd wordt. Voor deze locatie zijn een aantal paragrafen van belang; • Klimaatplan en energievisie • Uitvoeringsplan Klimaatbestendig Den Haag • Uitvoeringsplan Duurzame Stedenbouw • Duurzaam bouwen in Den Haag Klimaatplan en energievisie De ambities op het gebied van klimaat en energie zijn verwoord in het Klimaatplan Den Haag (RIS 180174) en de Energievisie Den Haag 2040 (RIS 180173 ). Ambitie van de gemeente Den Haag is om in 2040 als stad klimaatneutraal te zijn, met als tussenstap 30% minder CO2-uitstoot in 2020 (ten opzichte van 1990). Een stad is klimaatneutraal wanneer schone en vernieuwbare bronnen de stad volledig voorzien in het directe energieverbruik. De kansen voor CO2-reductie liggen vooral in de sectoren wonen en werken. Bij mobiliteit is het huidige beleid al gericht op CO2reductie doordat wordt ingezet op een modal shift van auto naar OV en fiets. De Energievisie schetst een beeld van de maatregelen die nodig zijn om de Haagse energiehuishouding te verduurzamen. De energievisie geeft een streefbeeld voor 2040. De verwachting is dat in 2040 ongeveer 40% van de energievraag binnen de eigen grenzen kan worden opgewekt.

Uitvoeringsplan Klimaatbestendig Den Haag Het uitvoeringsplan ‘Klimaatbestendig Den Haag’ (RIS 252427) beschrijft op hoofdlijnen welke effecten van klimaatverandering voor Den Haag relevant zijn, hoe de gemeente daar mee omgaat en welke acties de komende periode worden uitgevoerd. Uitvoeringsplan Duurzame Stedenbouw Het Uitvoeringsplan Duurzame Stedenbouw (RIS 251776) beschrijft de belangrijkste principes van duurzame stedenbouw en gaat in op voor Den Haag relevante opgaven op het vlak van energie, kust-klimaat-groen, bewegen en bouwen en hergebruik. Duurzame stedelijke ontwikkeling betekent kiezen voor schone en gezonde systemen, rekening houden met de eindgebruiker centraal en de mogelijkheid van geleidelijke vernieuwing. Met deze voorwaarden in gedachten draagt het vakgebied stedenbouw op drie manieren bij aan duurzame ontwikkeling, ook in Scheveningen Haven. Duurzaam bouwen in Den Haag Den Haag wil initiatiefnemers graag zoveel mogelijk vrijheid laten om hoge duurzaam bouwen prestaties te halen. Daarom stimuleert Den Haag duurzaam bouwen prestatieinstrumenten als GPR en BREEAM. In tenders kunnen deze instrumenten als eis en als selectiecriterium ingezet worden. Aanvullende informatie over de duurzaamheidsparagrafen is opgenomen in bijlagen 4


05-02-2016

1919

Referenties bedrijfsbebouwing Kernwoorden: Maritiem, herkenbare geleding en praktisch voor bedrijfsmatig gebruik

20


05-02-2016

Colofon Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling in opdracht van projectgroep bedrijfsbebouwing dr.Lelykade opgesteld door Afdeling Stedenbouw & Planologie [email protected] [email protected] mei 2016

Bijlage 1 regels Gemengde Doeleinden - bp Scheveningen Haven Bestemmingsplan De ontwikkeling is mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Scheveningen Haven. Ter plaatse gelden de bestemming ‘Gemengd-3’ met de dubbelbestemmingen ‘Waarde-Archeologie’ en ‘Waterstaat - Waterkering’, de functieaanduiding ‘gemengd’ en de gebiedsaanduiding ‘milieuzone -gezoneerd industrieterrein’.

Bouwen Bouwen is toegestaan tot een hoogte van 25 meter tov NAP (NB. Dit is feitelijk lager dan 25 meter!)

Functies Mogelijke functies in het hele bestemmingsvlak GD-3: • bedrijven in de categorie A en B van de Staat van bedrijven bij functiemenging als opgenomen in bijlage 4 van het bestemmingsplan • culturele voorzieningen • niet-dagelijkse detailhandel alleen op begane grond aan de Dr. Lelykadezijde • dienstverlening, maximaal 500 m2 BVO per vestiging • horeca in de categorie licht alleen op begane grond aan de Dr. Lelykade • kantoren, maximaal 250 m2 BVO per vestiging • welzijnsvoorzieningen

Binnenplanse Afwijkingen: • bedrijven in de categorie A en B die niet in de lijst zijn opgenomenvoor zover deze bedrijven naar hun aard en milieuhygiënische invloed op de omgeving gelijk gesteld kunnen worden met de wel in het eerste lid onder a genoemde bedrijven. • bedrijven in de categorie C voor zover deze bedrijven qua aard en omvang en invloed op het milieu gelijk te stellen zijn met bedrijven uit de toegelaten milieucategorie. • horeca in de categorie middelzwaar (na advise toetsingscommissie) • sportvoorzieningen (zoals fitness) • algemene afwijkingsregels

Aanvullend op het bovenstaande mogen in dit vlak nog de volgende functies door de functieaanduiding “gemengd” (gd): • detailhandel met een maximaal oppervlak van 500 m2 BVO • horeca in de categorie licht en middelzwaar • hotel • culturele voorzieningen • gebouwde parkeervoorziening in 1 laag beneden peil Verder is een onderdoorgang op de kaart aangegeven. Op die locatie mag tot een hoogte van 3 meter (tov maaiveld) niet worden gebouwd.

22


05-02-2016

Dubbelbestemmingen: Er zijn twee dubbelbestemmingen van toepassing. Waterstaat-waterkering en archeologie. Hiermee dient rekening te worden gehouden.

Definities Culturele voorzieningen het verrichten van activiteiten op het gebied van kunst, cultuur, educatie, vermaak en ontspanning, zoals theaters, schouwburgen, concertzalen, ruimten voor het beoefenen van muziek of andere kunstuitingen, bioscopen, filmhuizen en musea met inbegrip van bijbehorende voorzieningen, alsmede tentoonstellingsruimten en werken presentatieruimten ten behoeve van kunstenaars en naar de aard daarbij behorende ondergeschikte horeca, toeristische, recreatieve en culturele activiteiten.

Niet-dagelijkse detailhandel detailhandel waar vooral duurzame goederen te verkrijgen zijn en waar consumenten niet dagelijks of wekelijks een bezoek aan brengen, uitgezonderd perifere en volumineuze detailhandel. Voorbeelden zijn kleding- en schoenenwinkels en cadeauwinkels. Dienstverlening het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waaronder mede begrepen publieksgerichte dienstverlening, al of niet met baliefunctie, op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch of cosmetisch gebied, fotostudio’s, uitzendbureaus, reisbureaus, kapsalons, snelfoto-ontwikkelen kopieerservicebedrijven, videotheken en andere verhuurbedrijven, autorijscholen, alsmede ondergeschikte horeca als bedoeld in artikel 1.70; onder dienstverlening wordt niet begrepen: garagebedrijven, belwinkels, internetcafé, seksinrichtingen, escortbedrijven en kamerverhuurbedrijven. Welzijnsvoorziening voorzieningen op het gebied van maatschappelijk welzijn, onderwijs, kunst en sociaal cultureel werk, waaronder begrepen peuterspeelzalen en kindercentra (kinderopvang en buitenschoolse opvang); onder welzijnsvoorzieningen worden niet begrepen algemene en categorale psychiatrische ziekenhuizen, zwakzinnigeninrichtingen, inrichtingen voor zintuiglijk gehandicapten, medische kindertehuizen, medische kleuterdagverblijven, sanatoria, gebruikersruimten ten behoeve van drugsvoorziening, alsmede levensbeschouwelijke voorzieningen.

Bijlage 2 kadastrale situatie

Kadastrale gegevens omgeving Dr. Lelykade Ruimtelijk kader DR.LELYKADE bedrijfsBEBOUWING

05-02-2016

2323

Bijlage 3: kabels en leidingen

24


05-02-2016

Bijlage 4 Duurzaamheidsbeleid Duurzaamheidsbeleid Het doel is dat Den Haag in 2040 Klimaatneutraal is. Uitgangpunt is dat vastgoed minimaal 25 jaar meegaat en nieuwbouw dus ook voor dat doel gerealiseerd wordt.

•

Klimaatplan en energievisie De ambities op het gebied van klimaat en energie zijn verwoord in het Klimaatplan Den Haag (RIS 180174) en de Energievisie Den Haag 2040 (RIS 180173 ). Ambitie van de gemeente Den Haag is om in 2040 als stad klimaatneutraal te zijn, met als tussenstap 30% minder CO2uitstoot in 2020 (ten opzichte van 1990). Een stad is klimaatneutraal wanneer schone en vernieuwbare bronnen de stad volledig voorzien in het directe energieverbruik. De kansen voor CO2-reductie liggen vooral in de sectoren wonen en werken. Bij mobiliteit is het huidige beleid al gericht op CO2-reductie doordat wordt ingezet op een modal shift van auto naar OV en fiets.

• •

De Energievisie schetst een beeld van de maatregelen die nodig zijn om de Haagse energiehuishouding te verduurzamen. De energievisie geeft een streefbeeld voor 2040. De verwachting is dat in 2040 ongeveer 40% van de energievraag binnen de eigen grenzen kan worden opgewekt. In het kader van de nieuwbouwontwikkeling is een duurzame energievoorziening vereist. De volgende maatregelen uit de energievisie zijn daarbij relevant: • Energiebesparing, door het isoleren van de bestaande voorraad en door energieneutrale nieuwbouw, mogelijk zelfs energieleverende nieuwbouw.

•

Warmte koude opslag in de bodem, mogelijk geothermie. Toepassing van zonne-energie; pv-panelen zijn goed te combineren met nieuwbouw, maar ook op daken van bestaande (bedrijfs) bebouwing. Winning van energie uit biomassa. Uitbreiding warmte- en koudenetten. Zo is er rond het gebied van de Houtrustweg een lage temperatuurplan in ontwikkeling onder de naam Warmterivier. Hierbij wordt restwarmte uit de effluentleiding van het Hoogheemraadschap Delfland ingezet om gebouwen te verwarmen en te koelen.

Uitvoeringsplan Klimaatbestendig Den Haag Het uitvoeringsplan ‘Klimaatbestendig Den Haag’ (RIS 252427) beschrijft op hoofdlijnen welke effecten van klimaatverandering voor Den Haag relevant zijn, hoe de gemeente daar mee omgaat en welke acties de komende periode worden uitgevoerd. Een klimaatbestendige stad houdt in dat bij de inrichting en het bouwen in de stad rekening wordt gehouden met de effecten van klimaatverandering. Kort samengevat krijgt Den Haag te maken met grotere extremen in neerslag (teveel en te weinig), zeespiegelstijging en meer hete zomerse dagen. Deze effecten zijn ook van invloed op de ontwikkeling in stadsdeel Scheveningen. Een thema dat en maatregelen die van belang zijn voor de planvorming zijn: • Beter vasthouden van water. Dit helpt om te snelle afwenteling op het watersysteem of rioolsysteem tijdens extreme neerslag te voorkomen. In genoemde stadsdelen zijn er goede mogelijkheden voor bovengrondse

afvoer en natuurlijke infiltratie in de bodem, kleinschalige waterbuffering in de openbare ruimte en de aanleg van groene daken. Uitvoeringsplan Duurzame Stedenbouw Het Uitvoeringsplan Duurzame Stedenbouw (RIS 251776) beschrijft de belangrijkste principes van duurzame stedenbouw en gaat in op voor Den Haag relevante opgaven op het vlak van energie, kust-klimaat-groen, bewegen en bouwen en hergebruik. Duurzame stedelijke ontwikkeling betekent kiezen voor schone en gezonde systemen, rekening houden met de eindgebruiker centraal en de mogelijkheid van geleidelijke vernieuwing. Met deze voorwaarden in gedachten draagt het vakgebied stedenbouw op drie manieren bij aan duurzame ontwikkeling, ook in Scheveningen Haven. Belangrijk is het vormgeven aan toekomstbestendige stedelijke structuren: het doel is een adaptieve stedelijke omgeving die zonder ingrijpende aanpassingen lang meegaat en mooi kan verouderen. Dit is een belangrijke opgave voor de stedenbouwkundige planvorming in Statenkwartier. Duurzaam bouwen in Den Haag Den Haag wil initiatiefnemers graag zoveel mogelijk vrijheid laten om hoge duurzaam bouwen prestaties te halen. Daarom stimuleert Den Haag duurzaam bouwen prestatieinstrumenten als GPR en BREEAM. In tenders kunnen deze instrumenten als eis en als selectiecriterium ingezet worden. Bij nieuwbouwontwikkelingen gelden de volgende beleidskaders voor duurzaam bouwen: • Bouwbesluit: nieuwbouw dient te voldoen aan het bouwbesluit en de daaraan gekoppelde energieprestatiecoëfficiënt


05-02-2016

2525

•

•

26

(EPC). Vanaf 2015 geldt dat voldaan moet worden aan een EPC van 0,4. Voor Utiliteitsgebouwen gelden vergelijkbare normen. In 2020 wordt de EPC verder verlaagd tot het niveau van energieneutraal bouwen. Bij de ontwikkeling van nieuwbouw dient tijdig rekening te worden gehouden met deze bijstelling van de EPC. De gemeente eist voor deze ontwikkeling vrijwel energieneutraal bouwen cfm het bouwakkoord met Bouwend NL en Neprom. GPR beleid: GPR staat voor Gemeentelijke Praktijkrichtlijn Duurzaam Bouwen. De Gemeente Den Haag voert als beleid dat minimaal voldaan moet worden aan een GPR-waarde van 7 voor woningbouw en een GPR-waarde van 8 voor utiliteitsbouw. Deze GPR-waarde is niet afdwingbaar. Een GPR-waarde van minimaal 7 of hoger kan opgenomen worden in de gronduitgifte. Volgens het gemeentelijk beleid mogen initiatiefnemers ook een vergelijkbaar dubo-instrument gebruiken mits minimaal een vergelijkbare ambitie geleverd wordt, bijvoorbeeld BREEAM Nieuwbouw met een minimumeis “very good”. Dit zijn 3 van de 5 sterren. Kantorenstrategie: voor nieuwe kantoren en andere utitiliteitsgebouwen wordt minimaal een GPR van 8 vereist (RIS 170032). Op alle themas’s moet minimaal een 8 gescoord worden. Voor het GPR-energiethema moet minimaal een 9,5 gehaald worden (bijna energieneutraal bouwen).


05-02-2016

mei 2016 Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Stedenbouw & Planologie

Recommend Documents