Megéri-e ma Magyarországon passzívházat építeni?

Magyar Építész Kamara

Megéri-e ma Magyarországon passzívházat építeni? 2013.01.23

Szerzõ: Szekér László, okl. építészmérnök, minõsített passzívháztervezõ és oktató, a Passzívházépítõk Országos Szövetségének elnöke

A választ egy megépült és minõsített passzívház gazdasági elemzésén keresztül keressük, piaci viszonyok és konkrét költségek, árak elemzése alapján. A szadai passzívház 2008-ban épült, 2009 januárjában költöztek be a tulajdonosok, így 2013 elején négy éves használói tapasztalatokkal rendelkezünk az épület üzemeltetését illetõen. A ház minõsített passzívház, Magyarországon az elsõ ilyen minõsítéssel rendelkezõ épület, tehát a passzívház követelmények teljesítése igazolt, a nemzetközi passzívház adatbázisban megtalálható a projekt, 1782. számon. Az elsõ három év használói tapasztalatairól maga a tulajdonos számolt beÂ a Green Pressnek. Â Látványtervek, fotók: Szekér László Megéri-e ma Magyarországon passzívházat építeni? A kérdés megválaszolásához további részkérdéseket teszünk fel, hogy elemezni tudjuk egy konkrét példán keresztül a számokat, folyamatokat.

- Mennyivel kerül többe fajlagosan ma egy passzívház építése? - Konkrétan mennyivel került többe a szadai passzívház, egy hasonló,Â de nem passzívházzal összehasonlítva? - Mibõl fakadnak a többletköltségek, és mi az eloszlásuk? - Megéri-e a többletköltséget vállalni? - Honnét teremtsük elõ a többletköltséget? - Mit kapunk a többletköltségekért? Elõfeltevés, hogy almát almával, körtét körtével hasonlítsunk össze, tehát a vizsgálat tárgya egy átlagos méretû, új építésû, családi házas ingatlan, mely az agglomerációs övezetben épült az utóbbi években, tehát egy átlagházról van szó. Érdekes lehet a nagyobb ingatlanok, illetve a többlakásos lakóházak illetve a középületek elemzése is, jelen dolgozatban ezekre nem térünk ki, de érdemes lesz elvégezni ezeket a kutatásokat is a közeljövõben. Â A földszintes, 126 m2Â hasznos alapterületû (+ 20 m2 fedett terasz) új építésû lakóház bruttó építési költsége 30 millió forint volt, a telekár pedig 10,5 millió forint. Â Jelen elemzésben arra keresem a választ, hogy 2013 elején, reális piaci körülmények között hogyan állja meg a helyét a szadai passzívház, azaz piacképes döntés volt-e Magyarországon passzívházat építeni? Â Egy internetes ingatlanportálonÂ a szadai passzívházzal megegyezõ paraméterû ingatlanokat kutattam fel, majd kiszámoltam az így kapott adatokból az átlagos piaci négyzetméterárat. Â A http://archiv.mek.hu

Készítette a Joomla!

Generálva: 27 September, 2016, 21:02


szadai passzívház amennyiben eladásra kerülne a következõ versenytársakkal veszi fel a versenyt:Â Â - a telek Pest megyében, Szada, Veresegyház stb. környékén található (vagy azzal megegyezõ agglomerációs településen) - a telek mérete: 800-1200 m2 - az ingatlan hasznos alapterülete 125-140 m2Â - az építés éve: 2007-2012 - az ingatlan földszintes - 3-5 szobás családi ház - garázs és pince nélküli Â Fotó: Szekér László A paramétereknek 19 találat felelt meg, ezek fajlagos négyzetméter árai 163 000 - 453 000 közötti szórást mutattak, a 19 találat matematikai átlaga 271 271 Ft/m2 átlagárat eredményezett. Â A szadai passzívház hasznos alapterülete, a fedett-nyitott teraszt a hazai gyakorlatnak megfelelõen félértéken beszámolva: 126 m2 + 20 m2 fedett terasz/2 = 136 m2. A fajlagos bruttó (piaci) négyzetméter ár tehát 136 m2/30 M FtÂ =Â 220.588 Ft/m2.Â Ez esetünkben megegyezik a bruttó fajlagos építési költséggel is. Â A számítás egyszerûsítése érdekében eltekintettem a haszon alkalmazásától, mivel a jelenlegi nyomott ingatlanáraknak köszönhetõen az utóbbi 3-4 évben tehát a szadai passzívház megépülése óta folyamatosan csökkennek az ingatlanárak, névértéken számolva kb. 15%-os árcsökkenés figyelhetõ meg ez alatt az idõszak alatt, ezt további kb. 15%-os inflációt figyelembe véve az ingatlanok ára kb. 30%-kal kevesebb, mint amennyi valójában lehetne. Ennek a csökkenésnek az oka az elhúzódó válság, az építõipar mélyrepülése, a devizahitelesek problémája és az általános pénzhiány. Emiatt sem az inflációt, sem az egyébként jogosan jelentkezõ építtetõ hasznot nem vettem figyelembe. A piacon lévõ kínálat természetesen nem passzívház minõségû, és az eltérés (271 ezer a 220 ezerrel szemben) azért van, mert a megvizsgált 19 épület a piacon telkestül jelenik meg, tehát akkor kapunk reális összehasonlítási alapot, ha az ingatlanokat telkestül hasonlítjuk össze. Â A szadai épület esetében a plusz telekár 10,5 millió forint, ami 40,5 millió forintra módosítja a teljes árat, tehát azt a piaci árat, amely esetleges eladás esetén a piacon meg tud jelenni. A kiinduló feltételezés itt az volt, hogy az építtetõ legalább azt a pénzt kapja vissza névértéken, amit az építkezésre fordított annak idején. Tehát sem az inflációt, sem az értékcsökkenést nem vettem figyelembe, tekintve, hogy mindkettõ közel azonos mértékûnek tekinthetõ, eltérõ esetben ezek hatását figyelembe kellene venni. A telekárat is figyelembe véve a fajlagos négyzetméter ár már 297 794 Ft/m2 értékre módosul, amiÂ 26 523 Ft/m2 összeggel nagyobb, mint a referenciaingatlanok fajlagos négyzetméter ára (bruttó összeg, telkestül).Â Tehát a szadai ház a telekárat is beszámolva 9,77%-kal drágább hasonló paraméterû nem passzívházas társainál (a telekárat azoknál is beleszámítva). Â A telekárral történõ számítást azonban bár a piacon így jelennek meg az ingatlanok torzítják az eltérõ méretû, értékû telkek, így nem ad arra választ, ténylegesen, mekkora az eltérés (többlet) egy passzívház építése esetén.Â Ezt az értéket akkor kapjuk meg, ha egy ugyanilyen (szadai ház paramétereivel megegyezõ átlagházzal vetjük össze a számokat). Â Építési költségre vetítve egy szadai passzívházhoz hasonló, 136 m2 alapterületû NEM passzívház építése: 136 x 271 271 = 36 892 856 forint. Ebbõl http://archiv.mek.hu




le kell vonni a telekárat, hogy megkapjuk az építési költséget: Telekár nélkül (-10,5 M) = 26 392 856 forint, vagyisÂ a fajlagos építési négyzetméterár:Â 194 065 Ft/m2 (telekár nélkül). Ezt az összeget már összevethetjük a szadai passzívház 220 588 Ft/m2 fajlagos építési költségével, és azt találjuk, hogy az építési költség különbsége: 13,66%. Â Tehát az 1. kérdésre megkaptuk a választ: Â 13,66%-kal többe került a szadai passzívház építése a hasonló paraméterû, de nem passzívházakhoz képest. Â Â Természetesen néhány körülményt figyelembe kell venni: Â 2008 óta az infláció mértéke hozzávetõlegesen 15%, ami az új építéseknél figyelembe veendõ (legalább ennyivel emelkedtek az üzemanyag és építõanyagárak, adók és járulékok, minimálbér, közterhek, áfa stb.), tehát új építés esetén 2013-ban nem lehet ugyanezekkel a számokkal számolni. Jelenleg egy új passzívház építési költsége kb. 255 000 Ft/m2 lenne. A telekárak emelkedése is követte az inflációt, tehát kb. 15%-kal drágábbak, mint 2008-ban; egy hasonló nagyságú telek ma 12 millió forintba kerülne. A használt ingatlanok ára viszont csökkent, reálértéken kb. 30%-ot.Â Ezt a képet tovább árnyalhatja az a tény, hogy bizonyos építõanyagok (pl. nyílászárók) és gépészeti berendezések - a fejlesztések és a piaci árverseny miatt - kedvezõbb áron elérhetõek, mint korábban. Â A jelenlegi ingatlanárak tehát nem tükrözik a reális ingatlanpiaci árakat, de az egyszerûség kedvéért nem vettem figyelembe sem az inflációt, sem az ingatlanpiac árcsökkenését sem, abból kiindulva, hogy a mostani piacon, az összes gazdasági folyamat figyelembevételével kialakult árakkal hasonlítottam össze a szadai passzívház tényleges költségeit, tehát a valós jelenségeket vizsgáltam. Â A 2. kérdésre a válasz: konkrét példánkban az építési költség különbség (többlet) kb. 3,50 M Ft. Â Â 3. Mibõl adódik ez a többlet? Â Alapvetõ különbség van egy passzívház, ésÂ egy 7/2006 TNM rendeletnek megfelelõ energetikai minõségû ház között. Â Â Szadai passzívház Átlagos 7/2006 TNM épület követelményértéke Megjegyzés Falak U-értéke 0,09 W/m2K 0,45 W/m2K ötször jobb http://archiv.mek.hu




Talajon fekvõ padló U-értéke 0,12 0,50 W/m2K négyszer jobb Zárófödém U-értéke 0,05 0,25 W/m2K ötször jobb Ablakok U-értéke 0,75 1,60-2,00 W/m2K 2-3x jobb Fajlagos fûtési energiaigény 13 kWh/m2,a 150 kWh/m2,a tizede Összesített primerenergia 110 kWh/m2,év Ânem összevethetõ Légtömörség teszt 0,43/h nincs ilyen követelmény Hõvisszanyerõ hatásfoka 88,00% nincs ilyen követelmény Táblázat: Passzívház szokványos épület fõbb jellemzõinek összehasonlítása

(Megjegyzés: a passzívház primerenergia mutatójába beleszámítanak a háztartási gépek és berendezések energiafogyasztása is, ez szinte unikumnak tekinthetõ. A többi rendszer kísérletet sem kíván tenni ennek a körnek a bevonására, ezért ez a jellemzõ nem összehasonlítható) Â A passzívház tehát egy eredendõen jobb, mondhatni nagyságrenddel jobb épületenergetikai szintet képvisel, azonban ennek nyilvánvalóan ára is van. Â "Â Â Â Â Â Hõszigetelés többlet, aljzat, falak, tetõ kb. 120 m3 hõszig. kb. 1,2 M - kb. 28% http://archiv.mek.hu




"Â Â Â Â Â Passzívház nyílászárók többletköltség:Â kb. 1,8 M Ft - kb. 39% "Â Â Â Â Â Hõvisszanyerõs szellõzés kiépítése : kb. 1,5 M Ft - kb. 33% "Â Â Â Â Â Beruházás csökkenés (kémény, gázbekötés, kazán, stb.) kb. - 1,0 M FtÂ Â A passzívház tehát ennyivel többet tud hõszigetelésben, nyílászáró minõségben, szellõzésben, és érdekes módon megjelenik egy mínusz tétel is: az elmaradó gázbekötés, kéményépítés, gázkazán, radiátorok stb. költsége. A szadai háznál megjelenõ napkollektoros rendszer költségét nem vettem figyelembe, tekintve, hogy a napkollektor nem szorosan a passzívház része, az lehet ma már szokványos építésû házon is. Amennyiben figyelembe vennénk, további kb. 1,0 M Ft összeggel lehetne kalkulálni (vákuumcsöves napkollektorok, 500 literes puffertartály, csövek, szabályozók) Â Többlet hõszigetelés a falakon, padlón, födémen +1,2 M FT Passzívház minõségû nyílászárók +1,8 M Ft Hõvisszanyerõs szellõzés és talajkollektor +1,5 M Ft Megtakarítások összege (kémény, gázbekötés stb.) -1,0 M Ft Összes többlet +3,5 M Ft Táblázat:Â Passzívház többletek összesítve forintban Â 4. Megéri-e a többletberuházás költségét vállalni? Érdemes-e a passzívház építéssel járó többletet vállalni? Mikor és hogyan térül meg a többletberuházás? Â Ezekre a kérdésekre akkor tudunk válaszolni, ha megvizsgáljuk, tudunk-e jobb befektetést a pénzünknek, mint hõszigetelésbe, háromrétegû nyílászárókba és hõvisszanyerõ szellõzésbe fektetni. Â Többletköltség egy átlagos lakóházhoz képest: 3,5 M Ft Ez az összeg a bankban maximum ennyi kamatot hozna: 262 500 Ft/év Forrás >> Fûtési energia megtakarítás: 140 kWh/m2,év x 136 = 19.040 kWh = 1900 m3 gázfogyasztás Gázszámla megtakarítás: 250 671 FtÂ Forrás >> Â Plusz áramköltség a szellõztetés miatt: kb. 20 000 Ft/év Elmaradó kazánkarbantartás és kéményseprés : 30 000 Ft/év

Kamatveszteség: -262 500 Ft/év Megtakarítások: kb. 260 000 Ft/év Â Eredmény:Â 2.500 Ft/év a bankbetét javára elhanyagolható érték. Â Tehát jelenleg ha egy átlagos méretû és felszereltségû passzívházba ruházunk be, a többletköltség http://archiv.mek.hu




ha rendelkezésre állna éves szinten annyi fûtésköltség megtakarítást eredményezne, mint amennyi kamatot hozna. Â Figyelembe vett tételek Feltétel Ft/év 3,5 millió forint bankban elérhetõ lejobb éves kamata 2013. január Â Â Â Â Â Â +262 500 Gázár megtakarítás a passzívházban 2013. januári gázárak Â Â Â Â Â Â Â -250 000 Hõvisszanyerõs szellõzés áramköltsége Â Â Â Â Â Â Â Â Â +20 000 Elmaradó kazán és kémény karbantartás Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â -30 000 Egyenleg Â Â Â Â Â Â +2Â 500 Táblázat:Â A passzívház többletköltség megtakarítási potenciálja Â Természetesen ezekhez a számokhoz is érdemes megjegyzéseket fûzni: a kamatok változnak, jelenleg éppen csökkenõ tendenciát mutatnak, tehát egy év múlva lehet, hogy már nem lesznek igazak ezek a számok. Jelenleg a legjobb betéti kamat 7,5%, de lehet, hogy ez csökkenni fog, és akkor máris jobb a passzívházba beruházni. Ugyanakkor a gázárak éppen most csökkentek 10%-kal, de ez nem a reális piaci folyamatoknak köszönhetõ. A gázárak az utóbbi években folyamatosan nõttek és nõnek, és semmi nem indokolja, hogy ezt az emelkedõ tendenciát a jövõben csökkenés kövesse. A gázárak ugyanis az olajárakhoz kötõdnek, az olajár pedig folyamatosan emelkedik. Az elmaradó kazán, kémény, gázbekötés egyúttal az egészségesebb és biztonságosabb lakáskörülményeket is biztosítja. Â A kérdésre tehát az a válasz, hogy igen, megéri a többletköltséget vállalni! Â Összefoglalva - elemzésünk azt mutatja, hogy a szadai ház tulajdonosa jól döntött, amikor meglevõ pénzét passzívház építésbe fektette, a bankban elhelyezett többlet tõke ott sem fialna többet, a beruházása így viszont stabil, és a jövõt tekintve is biztosabb, mintha egyszerûen a bankban tartaná a pénzét. Â Â 5. Honnét teremthetõ elõ 10-15% többlet az építkezéshez? Â Konkrét példánk vizsgálata érdekes választ kínál: A szadai ház tulajdonosa fix pénzösszeggel rendelkezet, és azt mondta: inkább épít 10-15%-kal kisebb házat, de az passzívház legyen! A konkrét feladat érdekessége, hogy ezt a megtakarítást úgy lehetett elérni, hogy az eredetileg kétszintesre tervezett ház helyett földszintes épület készült, így elmaradt a lépcsõház, ami a kényelmi szempontok mellett egyben építési megtakarítást is eredményezett, hiszen egy lépcsõház helyigénye szinte megegyezik egy szobáéval. A takarékos térszervezés, a pince és garázs elhagyása mind csökkentették az építési költséget, ugyanakkor a használati értéket arányosan nem csökkentették annyival. Megjegyezhetõ, hogy a pince zöldségtárolásra alkalmas földes pince http://archiv.mek.hu




megépítését utólag elhatározták és meg is valósították, de ez már függetlenül történt a háztól, és nem is igényelt passzívház szintû minõséget, tehát logikus döntés volt. Â Pénzügyileg tekintve tehát megnyugodva hátradõlhetünk: nem tûnik rossz döntésnek a passzívházépítés. Azonban még mindig felmerül az utolsó kérdés: Â Â 6. Mit kapunk a többletköltségekért? Â A többlet hõszigetelésnek és kiváló nyílászáróknak köszönhetõen a belsõ hõkomfort sokkal jobb lesz, mint a szokványos építésû versenytárs épületekben. Az ablakok nem fognak hideget sugározni a mínusz fokokban, és ezért elsõsorban a gyerekek, idõsek és betegek lesznek hálásak, akik érzékenyebbek a hõmérséklet aszimmetriára. A huzat ismeretlen jelenség lesz a passzívházban az ellenõrzött légtömörségnek köszönhetõen, ezért szintén hálásak lesznek a lakók/használók. A kiváló hõszigetelésnek köszönhetõen a hangszigetelés is nagyságrendekkel jobb a passzívházban, a hõvisszanyerõ szellõzésnek köszönhetõen pedig állandóan friss és szobahõmérsékletû levegõvel lesz tele a lakás éjjel és nappal. Az ablakokon nem lesz páralecsapódás, és a hõhidak kiküszöbölése miatt sehol nem lesz penész, és ez a passzívházakban garantált. Megszûnnek a lakásban a hideg zugok, sarkok, egyenletes hõmérséklet lesz mindenhol, még a teraszajtók és ablakok elõtt is, így jobban lehet bútorozni a lakást. Â Az utolsó kérdésünkre a válasz tehát az, hogy korábban nem tapasztalt belsõ komfortot (akusztikai, termikus, levegõminõség stb.) kapunk a passzívházzal, mintegy grátisz. Ezekért a többletekért valóban megéri passzívházat építeni, és ez a titka annak, miért rajonganak a passzívház-tulajdonosok az ingatlanjukért. Â A címben feltett kérdésre a válasz tehát az: igen, megéri ma Magyarországon passzívházat építeni! A nehéz gazdasági körülmények közepette és állami támogatás nélkül is épülõ példák arról gyõznek meg minket, hogy ez valóban így is van. Természetesen, mint minden általánosítás, ez is a konkrét helyszíntõl, feladattól és körülménytõl függ, s természetesen egy központi támogatás további lendületet adhatna a passzívházak építésének. Véleményem szerint a célszerû az lenne, ha a passzívházak építéséhez szükséges 10% körüli összeget biztosítanák az építkezõk számára, kedvezõ akár 3%-os kamatozású extra hitelek formájában. ÂÂ

Szadai telek árelemzése Â Árak 2007-2008-ban: új parcellázású önkormányzati telkek: 8 400 Ft/m2 + áfa = 10 500 Ft/m2, egy 1000 m2-es telek tehát 10,5 millió forint. Â Szada, VeresegyházÂ 700-1200 m2 telekárak 2013. januárjában 12 hirdetés elemzése (Forrás: Ingatlanbazár) Átlagár: 11 908 Ft/m2 1000 m2 = 11 908 000 Ft Â Áremelkedés a telkek esetében (infláció) 2008-2012 = 13,4% Â Kapcsolódó mellékletek a szerzõnél. Amennyiben kérdése, észrevétele van, várjuk hozzászólását, illetve levelét a [email protected] e-mail címre! http://archiv.mek.hu




Forrás:

http://www.greenpressblog.com/2013/01/megeri-e-ma-magyarorszagon-passzivhazat.html

http://archiv.mek.hu



Megéri-e ma Magyarországon passzívházat építeni?

Recommend Documents